De positie van flexwerkers en ZZP-ers op de woningmarkt

Kees Dol
Harry Boumeester
Gust Mariën

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Auteurs:
Kees Dol
Harry Boumeester
Gust Mariën

30 juni 2014
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft
Jaffalaan 9, 2628 BX Delft
Tel. (015) 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
http://www.otb.bk.tudelft.nl

 Copyright 2014 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built
Environment, Delft University of Technology.
No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other
means, without written permission from the copyright holder.

Inhoudsopgave
1

Inleiding .................................................................................................... 6
1.1 Aanleiding voor dit onderzoek: positie flexwerkers en ZZP-ers op de woningmarkt
..................................................................................................... 6
1.2 Afbakening van het onderzoek .................................................................. 6
1.3 Definitie flexwerkers en ZZP-ers ................................................................ 8
1.4 Leeswijzer ................................................................................................ 8

2

Flexwerk- en ZZP huishoudens in de periode 2006-2012: kenmerken en
ontwikkelingen. ......................................................................................... 9
2.1 Inleiding .................................................................................................. 9
2.2 Ontwikkeling van populatie ZZP- en flexwerk huishoudens .......................... 9
2.3 Leeftijd en huishoudenssamenstelling ........................................................ 9
2.4 Opleidingsniveau .....................................................................................11
2.5 Huishoudensinkomen ............................................................................... 12

3

Woonsituatie ZZP- en flexwerk huishoudens ........................................ 14
3.1 Inleiding ................................................................................................. 14
3.2 Zelfstandige en onzelfstandige woningen .................................................. 14
3.3 Huisvestingssituatie naar eigendomssector................................................ 15
3.4 Eigenaar bewoners en vermogen in de woning .......................................... 16
3.5 Huisvestingssituatie naar woningtype ....................................................... 17

4

Verhuisgeneigdheid en woonwensen ..................................................... 19
4.1 Inleiding ................................................................................................. 19
4.2 Verhuisgeneigdheid en kenmerken verhuisgeneigden ................................ 19
4.3 Huidige en gewenste huisvestingssituatie.................................................. 20
4.4 Gewenste verhuisbeweging ...................................................................... 22

5

Gerealiseerde verhuizingen 2006 en 2012: stagnatie op de woningmarkt?
................................................................................................................. 25
5.1 Inleiding ................................................................................................. 25
5.2 Gerealiseerde verhuizingen op basis van WoON 2006 en WoON 2012 ......... 25

6

Slaagkansen op de woningmarkt: confrontatie verhuiswensen
gerealiseerde verhuizingen .................................................................... 28
6.1 Inleiding ................................................................................................. 28
6.2 Algemene slaagkansen op de woningmarkt ............................................... 28
6.3 Slaagkansen van ZZP- en flexwerkhuishoudens. ........................................ 29
6.4 Slaagkansen vergeleken: ZZP-ers, flexwerkers en vaste contracten ............ 31

en

1
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Samenvatting en conclusies
In dit onderzoek wordt met behulp van data uit het Woon Onderzoek Nederland (verder te noemen
WoON) inzicht gegeven in de positie van flexwerkers en ZZP’ers op de woningmarkt. Voor het onderzoek zijn data gebruikt uit een WoON-meting uit 2006, enkele jaren voor de start van de crisis, en een
WoON-meting uit 2012. Op deze wijze kan de ontwikkeling van de woningmarktpositie van deze huishoudens en de eventuele invloed van de crisis in kaart worden gebracht.
Gegevens ten behoeve van het WoON worden hoofdzakelijk op het huishoudensniveau verzameld. Het
voorliggende onderzoek gaat derhalve uit van de arbeidspositie van het huishoudenshoofd (ZZP’er,
flexwerker, vast contract, etc). In het WoON is het huishoudenshoofd bij paren/stellen gedefinieerd
als de (oudste) man. Deze persoon heeft veelal het hoogste inkomen.
In het onderzoek komen drie thema’s aan bod:
1. De (ontwikkeling van de) woonsituatie van ZZP- en flexwerkhuishoudens naar eigendomssector, vermogen in de woning en woningtype.
2. De ontwikkeling van verhuiswensen en woonvoorkeuren van ZZP- en flexwerkhuishoudens.
3. De ontwikkeling van de slaagkansen op de woningmarkt van ZZP- en flexwerkhuishoudens:
hoe verhouden deze zich tot huishoudens met een vast dienstverband?
Speciale criteria van hypotheekverstrekkers en particuliere verhuurders ten aanzien ZZP- en flexwerkhuishoudens zouden van invloed kunnen zijn op hun slaagkansen op de woningmarkt. Met de gegevens uit het WoON kan de invloed van deze specifieke factoren echter niet in kaart worden gebracht.

Huishoudens met een ZZP-er als huishoudenshoofd

Huishoudenskenmerken en ontwikkeling populatie
Voor wat betreft de ontwikkeling in de periode 2006-2012 blijkt dat het aantal ZZP-huishoudens is
toegenomen met bijna 20%. Hiervan komt een groot deel voor rekening van 55-plussers, waar de
toename 30% bedroeg. Dit houdt mogelijk verband met een (demografisch) cohorteffect: de totale
populatie 55-plus huishoudens is in deze periode namelijk sterk toegenomen.
De sociaal economische positie van ZZP-huishoudens is als volgt te karakteriseren. Ruim 60% van deze huishoudens(hoofden) valt in de leeftijdsklasse vanaf 35 tot 55 jaar. Voor wat betreft de huishoudenssamenstelling, is er een fors aandeel gezinnen met kinderen (53%). Ongeveer een vijfde van alle
ZZP-huishoudens is alleenstaand. Dit profiel wijkt weinig af van huishoudens met een vast contract.
De huishoudenssamenstelling van beide groepen is vergelijkbaar, terwijl de leeftijd van ZZPhuishoudens veelal wat lager is.
Bij meer dan de helft (55%) van de ZZP-huishoudens heeft het huishoudenshoofd een hogere opleiding afgerond. Het gemiddelde besteedbare huishoudensinkomen van ZZP-huishoudens komt in 2012
uit op ongeveer € 42.6001. De groei van het inkomen van ZZP-huishoudens in de periode 2006-2010
kwam uit op ongeveer 10% en blijft achter bij huishoudens met een vast contract, waar sprake was
van een toename van 24%. De oorzaak voor deze ‘stagnatie’ is niet geheel duidelijk. Naast de invloed
van de crisis, zou ook gedacht kunnen worden aan instroom van nieuwe ZZP-huishoudens met een

1

Dit is niet alleen het inkomen van het ZZP-huishoudenshoofd. Bij veel tweeverdieners verwerft de partner inkomsten
uit een vast contract (zie Bijlage II). Deze gegevens verschaffen dus een beeld van het besteedbaar huishoudensinkomen van deze huishoudens.

2

ander inkomensprofiel. Het inkomen van huishoudens met een vast contract is in 2012 vergelijkbaar
met dat van ZZP-huishoudens (circa € 42.000).

Huisvestingssituatie
Ongeveer driekwart van de ZZP-huishoudens is eigenaar bewoner. Er is hierin nauwelijks een verandering waar te nemen in de periode 2006-2012. Bij de ZZP-huishoudens die in de huursector wonen,
is er in de periode 2006-2012 per saldo een verschuiving richting woningen met een huurprijs boven
de liberalisatiegrens te zien.
Aangezien een groot deel van de koopwoningvoorraad uit eengezinswoningen bestaat (85%) en dit
woningtype populair is onder gezinnen, is het goed te verklaren dat een ruime meerderheid van de
ZZP-huishoudens in een eengezinswoning woont (79%). De gemiddelde WOZ-waarde van woningen
van ZZP eigenaar bewoners komt in 2012 uit op ongeveer € 340.000. Het OTB heeft een schatting
gemaakt van het gemiddelde vermogen in de woning (waarde woning minus hypotheekschuld) en van
het aandeel woningen dat ‘onder water staat’. Volgens deze schatting bedraagt in 2012 het gemiddelde vermogen in de woning van ZZP-huishoudens ongeveer € 167.000. Circa 12% van de ZZPhuishoudens ‘staat onder water’2.
De huisvestingssituatie naar woningtype van ZZP-huishoudens wijkt weinig af van huishoudens met
een vast contract. Respectievelijk 79% en 75% van deze huishoudens woont in een eengezinswoning.
Voor wat betreft eigenaar bewoners blijkt dat ZZP-huishoudens gemiddeld genomen een woning met
een hogere WOZ-waarde hebben dan de huishoudens met een vast contract (respectievelijk
€ 340.000 en € 274.000). Ook het vermogen in de woning van ZZP-huishoudens is aanzienlijk hoger
(€ 167.000 om € 121.000). Het aandeel ZZP eigenaar bewoners dat onder water staat is met 12% lager dan het aandeel huishoudens met een vast contract dat onder water staat (17%).

Verhuiswensen
In de periode 2006-2012 is de verhuisgeneigdheid (wenst te verhuizen binnen twee jaar) van ZZPhuishoudens toegenomen van 25% tot 29%. De toename van de verhuisgeneigdheid heeft waarschijnlijk te maken met een ‘stuwmeereffect’, waarbij verhuisgeneigde huishoudens vanwege de crisis
minder vaak verhuizen, maar wel verhuisgeneigd blijven. Ongeveer 70% van de verhuisgeneigde ZZPhuishoudens wenst te verhuizen naar een koopwoning: vooral eengezinswoningen zijn in trek.
Er zijn binnen de totale groep verhuisgeneigde ZZP-huishoudens weinig woningmarktstarters3 aanwezig: het grootste deel van de ZZP-huishoudens (97%) woont namelijk al in een zelfstandige woonruimte. Mede hierdoor bevat het WoON databestand te weinig cases om uitspraken te doen over verhuizingen en slaagkansen van de groep ZZP ‘woningmarktstarters’.
Voor wat betreft de grote groep ZZP-ers die wenst door te stromen vanuit een zelfstandige woning,
blijkt dat er in de periode 2006-2012 een afname is van het aantal verhuizingen. Er is echter een onderscheid naar het type verhuisbeweging. De doorstroming van ZZP-huishoudens naar koopwoningen
(koop-koop) is in de periode 2006-2012 fors afgenomen, terwijl de doorstroming van ZZPhuishoudens naar huurwoningen is juist licht toegenomen. Dit geeft enige bevestiging voor de indruk
dat de huursector minder gevoelig is voor een woningmarktcrisis.

2

Zie hoofdstuk 3 voor gevolgde methode.
Starters zijn huishoudens (of personen) die naar een zelfstandige woning willen verhuizen zonder dat zij een zelfstandige woning achterlaten. Het gaat hier veelal om jongeren.
3

3
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Slaagkansen
Een inventarisatie van slaagkansen geeft het beste beeld van de mogelijkheden op de woningmarkt.
Op basis van de beschikbare gegevens heeft het OTB een benadering van de slaagkans berekend4.
Deze benadering vergelijkt de omvang van de groep verhuisgeneigde huishoudens met de omvang
van de groep recent verhuisde huishoudens. De slaagkansen van verhuisgeneigde ZZP-huishoudens
zijn per saldo afgenomen in de periode 2006-2012. De slaagkansen van huishoudens met vast contract namen eveneens af. In 2012 zijn er geen grote verschillen tussen de slaagkansen van ZZPhuishoudens en huishoudens met een vast contract: dit geldt voor doorstromers naar zowel de huursector als de koopsector. Vanwege databeperkingen, is er voor potentiële woningmarktstarters binnen
de populatie ZZP-huishoudens geen berekening van slaagkansen te maken.
Huishoudens met een flexwerker als huishoudenshoofd

Huishoudenskenmerken en ontwikkeling populatie
Er is in de periode 2006-2012 sprake van een forse groei van het aantal flexwerkhuishoudens (17%),
terwijl het aantal huishoudens met een vast contract gelijk bleef.
De kenmerken van flexwerkhuishoudens wijken duidelijk af van die van huishoudens met een vast
contract. Ten opzichte van huishoudens met een vast contract is er een forse oververtegenwoordiging
in de leeftijdsklassen tot 35 jaar en een forse ondervertegenwoordiging van 55-plussers. Meer dan de
helft van de flexwerkhuishoudens is alleenstaand (54%), wat ook afwijkt van het cijfer voor huishoudens met een vast contract (25%). Verder zijn er ten opzichte van de huishoudens met een vast contract wat minder huishoudenshoofden met een lage opleiding en juist wat meer middelbaar opgeleiden.
Het besteedbare huishoudensinkomen van flexwerkhuishoudens in 2012 bedraagt € 25.500, terwijl
het gemiddelde voor de huishoudens met een vast contract uitkomt op € 42.000. Daarbij moet wel
rekening worden gehouden met de huishoudengrootte: er zijn naar verhouding veel alleenstaande
flexwerkers, terwijl bij de andere huishoudens meer tweeverdieners aanwezig zijn. Overigens kan ook
de leeftijd een rol spelen: jongeren hebben over het algemeen een lagere salarisschaal. Het gemiddelde huishoudensinkomen van flexwerkers steeg in de periode 2006-2012 met ongeveer 17%: deze
stijging blijft enigszins achter op de gemiddelde inkomensstijging van huishoudens met een vast contract (24% toename).

Huisvestingssituatie
De huisvestingssituatie van flexwerkhuishoudens wijkt sterk af van huishoudens met een vast contract. Allereerst woont ‘slechts’ 82% van de flexwerkhuishoudens in een zelfstandige woning, terwijl
dit aandeel bij de huishoudens met een vast contract boven de 95% ligt. Dit heeft te maken met de
leeftijd van flexwerkhuishoudens: er zijn binnen deze groep huishoudens meer jongeren, die vaker in
onzelfstandige woningen wonen, zoals bijvoorbeeld recent afgestudeerden op kamers. Met 42% is het
aandeel eigen woningbezit onder flexwerkhuishoudens ook lager dan dat van huishoudens met een
vast contract (72%), maar het eigen woningbezit van flexwerkhuishoudens is in de periode 2006-2012
wel licht toegenomen. Het lagere aandeel eigen woningbezit onder flexwerkhuishoudens hangt waarschijnlijk vooral samen met de lagere gemiddelde leeftijd en het lagere gemiddelde huishoudensinkomen. Flexwerkhuishoudens in de koopsector bewonen veelal een woning met een wat lagere WOZwaarde, maar dit hangt mogelijk ook samen met hun ‘afwijkende’ sociaal economisch profiel ten opzichte van huishoudens met een vast contract.

4

Zie toelichting hoofdstuk 1.

4

Verhuiswensen
De verhuisgeneigdheid onder flexwerkhuishoudens is in de periode 2006-2012 toegenomen en is bovendien aanzienlijk hoger dan de verhuisgeneigdheid van huishoudens met een vast contract (49%
versus 28%). Onder de verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens bevindt zich een naar verhouding groot
aandeel zogenaamde starters: huishoudens (personen) die hun eerste stappen op de markt voor zelfstandige woningen willen gaan zetten. Het aandeel starters bedraagt ongeveer een kwart van alle
verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens.
Ongeveer 60% van de verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens opteert voor een huurwoning. Dit is
aanzienlijk hoger dan bij de huishoudens met een vast contract, waarvan juist een meerderheid voor
een koopwoning opteert. Er is hier waarschijnlijk een relatie met het specifieke profiel van flexwerkhuishoudens: over het algemeen zijn zij jong, zij hebben veelal een bescheidener inkomen en opteren
daarom (kennelijk) minder vaak voor een koopwoning.

Slaagkansen
Vergeleken met huishoudens met een vast contract, is de algemene slaagkans van flexwerkhuishoudens lager (respectievelijk 28% en 25%). Onderscheiden naar type verhuisbeweging is de slaagkans
van flexwerkhuishoudens duidelijk lager voor starters (koop en huur) en doorstromers vanuit de huursector naar de koopsector. Voor doorstromers van huur naar huur en van koop naar koop is het verschil tussen flexwerkhuishoudens en huishoudens met een vast contract minder groot.
De vraag is of de arbeidspositie van flexwerkers hierin een rol speelt of juist het specifieke huishoudensprofiel. Met de ons ter beschikking staande gegevens kan deze vraag niet afdoende worden beantwoord. Wellicht bestaat er een verband tussen een hoge verhuisgeneigdheid en een lagere slaagkans, dwz. dat een relatief grote groep weliswaar denkt aan verhuizen, maar vanwege diverse factoren in mindere mate slaagt. Daarbij zou bijvoorbeeld het gemiddeld lagere inkomen een rol kunnen
spelen. Nadere analyse met een goede referentiegroep (vast contract met een vergelijkbaar sociaaleconomisch profiel) zou meer uitsluitsel kunnen geven over de vraag of de arbeidspositie (flexwerkersstatus) een autonoom effect heeft op de relatief lage slaagkans van flexwerkhuishoudens of dat
dit vooral samenhangt met het specifieke huishoudensprofiel van flexwerkers.
Hoewel er per type verhuisbeweging verschillen zijn, is er in de periode 2006-2012 per saldo sprake
van een lichte daling van de algemene slaagkansen van flexwerkhuishoudens. Deze daling doet zich
echter ook voor bij huishoudens met een vast contract. Een opvallende uitzondering is de toegenomen
slaagkans voor starters in de koopsector. Een goede verklaring hiervoor is op basis van de WoONbestand niet te geven. Daarnaast blijven slaagkansen voor huurstarters en doorstromers van huur
naar koop vrij stabiel.

5
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

1

Inleiding

1.1

Aanleiding voor dit onderzoek: positie flexwerkers en ZZP-ers op
de woningmarkt

Flexwerkers en ZZP’ers hebben niet altijd dezelfde inkomenszekerheid als huishoudens met een vaste
dienstbetrekking. Inkomensonzekerheid kan zich vertalen in een ander risicoprofiel bij hypotheekverstrekkers en kan daardoor de slaagkans op de koopwoningmarkt beïnvloeden. In de praktijk kunnen
ook particuliere verhuurders speciale eisen stellen aan flexwerkers en ZZP’ers en eventueel voorrang
geven aan een kandidaat met een vast contract. Inkomensonzekerheid geldt niet als (aanvullend) criterium bij de toewijzing van een sociale huurwoning.
Tot op heden is er echter weinig informatie over de positie van ZZP’ers en flexwerkers op de woningmarkt en de eventuele gevolgen van de woningmarktcrisis voor deze specifieke huishoudens. Zijn er
verschillen tussen de woonsituatie en het verhuisgedrag van ZZP’ers en flexwerkers enerzijds en de
huishoudens met een vast contract anderzijds? Het voorliggende onderzoek geeft allereerst een
schets van de kenmerken van de populatie ZZP- en flexwerkhuishoudens en geeft vervolgens een
analyse van de positie van deze huishoudens op de woningmarkt. Daarbij worden de volgende drie
thema’s behandeld:
• De (ontwikkeling van de) woonsituatie van ZZP- en flexwerkhuishoudens naar eigendomssector, vermogen in de woning en woningtype.
• De ontwikkeling van verhuiswensen en woonvoorkeuren van ZZP- en flexwerkhuishoudens.
• De ontwikkeling van de slaagkansen op de woningmarkt van ZZP- en flexwerkhuishoudens:
hoe verhouden deze zich tot huishoudens met een vast dienstverband?

1.2

Afbakening van het onderzoek

Analyse op basis van het Woon Onderzoek Nederland
Het OTB van de Technische Universiteit Delft heeft de opdracht gekregen om met behulp van het
Woon Onderzoek Nederland (verder afgekort als WoON) de drie thema’s te verkennen. Het WoONbestand stelt op huishoudensniveau talrijke gegevens beschikbaar over de kenmerken van huishoudens en hun woonsituatie. Het WoON telt per driejaarlijkse enquêteronde de gegevens van ongeveer
60.000 huishoudens. Het bestand bevat zeer gedetailleerde en betrouwbare inkomensgegevens omdat de huishoudensgegevens worden gekoppeld aan de bestanden van de Belastingdienst. Hierdoor is
er minder kans op foute opgaaf van inkomen(scomponenten). Bij elke driejaarlijkse ronde wordt een
nieuwe steekproef getrokken: de uitkomsten kunnen dus worden gebruikt om ontwikkelingen in de
tijd in kaart te brengen, maar het is niet mogelijk om individuele huishoudens te volgen zoals in een
(longitudinaal) panel-onderzoek.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft een aparte variabele voor het WoON aangeleverd met
een indeling naar arbeidspositie. Deze variabele is door het OTB verder aangepast in een meer hanteerbare variant voor dit onderzoek (zie Bijlage I).
6

Second-best benadering van slaagkansen op de woningmarkt: WoON-bestand bevat geen longitudinale gegevens.
Vooralsnog worden in het WoON geen individuele huishoudens gevolgd in de tijd: er kan dus niet
worden nagegaan in hoeverre verhuisgeneigde huishoudens daadwerkelijk verhuizen. Het WoONbestand inventariseert alleen verhuiswensen van huishoudens en bevat informatie over huishoudens
die recent zijn verhuisd. Op basis van het aantal verhuisgeneigde huishoudens5 en het aantal recent
verhuisde huishoudens kan echter een ‘second-best’ inschatting worden gemaakt van de slaagkansen
op de woningmarkt. Zie hiervoor ook de uitgebreidere toelichting in hoofdstuk 6, waarin een overzicht
van slaagkansen van ZZP-ers en flexwerkers wordt gepresenteerd.

Factoren die niet met het WoON bestand kunnen worden verklaard
Met het door ons gebruikte WoON-bestand zijn niet alle relevante factoren in kaart te brengen die
van invloed zijn op de slaagkansen. Zoals hiervoor al aangegeven kan met het WoON-bestand een
benadering worden gemaakt van slaagkansen op de woningmarkt, maar het bestand geeft geen duidelijk inzicht in de onderliggende verklaringen voor de variatie in slaagkansen. Er kan geen exact antwoord worden gegeven op de vraag waarom een verhuisgeneigd huishouden uiteindelijk wel of niet
verhuist en welke sociaal-economische karakteristieken van het huishouden hierbij een rol spelen.
De mogelijke invloed van speciale criteria van hypotheekverstrekkers en particuliere verhuurders ten
aanzien ZZP- en flexwerkhuishoudens kunnen met de gegevens uit het WoON niet in kaart worden
gebracht.

Analyse op basis van huishoudens(hoofden)
Dit onderzoek gebruikt WoON gegevens op het huishoudens- en woningniveau. Er wordt immers onderzoek gedaan naar de positie van ZZP-ers en flexwerkers op de woningmarkt. Het WoON definieert
de (oudste) man als het huishoudenshoofd. Dit is veelal de persoon met het hoogste individuele inkomen. Voor deze studie is gekozen om alleen te werken met huishoudens waarbij het hoofd een
ZZP’er of flexwerker is. Het tweede inkomen kan uiteraard een rol spelen: de hoogte van dit inkomen
en de arbeidspositie (vast contract, ZZP of flex) kan van invloed zijn op de slaagkansen6. Een uitgebreidere analyse van slaagkansen op basis van de hoogte van het eerste en tweede inkomen alsmede
de arbeidspositie van het huishoudenshoofd en de partner wordt zeer complex en treedt buiten de
reikwijdte van de onderzoeksopdracht.
De voorliggende rapportage op het huishoudensniveau laat zich dus niet direct vergelijken met andere
rapportages waarin een informatie wordt gegeven over het totale aantal personen dat werkt als ZZPer of flexwerker.
Voor de volledigheid geeft Bijlage II een overzicht van alle huishoudens waarin een flexwerker of ZZPer aanwezig is, dus inclusief huishoudens waarbij het hoofd een vast inkomen heeft, maar de partner
een ZZP-er of flexwerker is.

5

Huishouden meldt dat het wenst te verhuizen binnen twee jaar.
Zo wordt bij de NHG een lagere multiplier berekend voor de maximale hypotheek bij lagere inkomens. Een tweede inkomen dat naar verhouding laag is, kan dus zorgen voor een lagere hypotheek.
6

7
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

1.3

Definitie flexwerkers en ZZP-ers

Het begrip flexwerker en ZZP (zelfstandige zonder personeel), zoals gebruikt door het CBS: , . Flexwerk is arbeid zonder een vast dienstverband en wordt onderverdeeld in de volgende categorieën:
•
Uitzendkrachten
•
Oproepkrachten
•
Tijdelijk contract met uitzicht op vast, met vaste uren
•
Tijdelijk contract > 1 jaar, met vaste uren
•
Overig tijdelijk dienstverband (geen uitzicht op vast en < 1 jaar), met vaste uren
•
Vast dienstverband met wisselende uren
•
Tijdelijk contract met wisselende uren
Een ZZP-er kan worden omschreven als:

Een persoon die als (hoofd)baan het verrichten van arbeid voor eigen rekening of risico in een
eigen bedrijf of praktijk, of in een zelfstandig uitgeoefend beroep heeft en die daarbij geen
personeel in dienst heeft.

1.4

Leeswijzer

In deze studie worden de gegevens van ZZP- en flexwerk huishoudens telkens vergeleken met die van
de totale populatie huishoudens en huishoudens met vaste contracten. Huishoudens met vaste contracten vormen logischerwijs de meest zinvolle referentiegroep voor ZZP- en flexwerkhuishoudens. De
vergelijking met de totale huishoudenspopulatie is interessant voor het totaalbeeld, maar deze populatie bevat ook inactieven zoals WAO-ers en gepensioneerden is daarmee wat minder relevant. Een vergelijking met andere populaties zoals de niet-werkende beroepsbevolking en gepensioneerden is weinig relevant en wordt derhalve niet gepresenteerd.
Het rapport bevat de volgende onderdelen:
• Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de sociaal economische kenmerken van deze huishoudens in
2006 en 2012.
• Hoofdstuk 3 verschaft inzicht in de huidige woonsituatie van deze huishoudens in 2006 en 2012.
• Hoofdstuk 4 en 5 geven informatie van respectievelijk de verhuisgeneigdheid en de gerealiseerde
verhuizingen.
• Hoofdstuk 6 geeft een compact overzicht van de slaagkansen op de woningmarkt in de periode
rond 2006 en rond 2012. Met slaagkansen wordt een vergelijking gemaakt tussen verhuisgeneigden en recent verhuisden. De slaagkans is echter een benadering: zoals hiervoor al aangegeven
(1.2) het WoON is geen longitudinaal bestand dat huishoudens volgt in de tijd.

8

2

Flexwerk- en ZZP huishoudens in de periode
2006-2012: kenmerken en ontwikkelingen.

2.1

Inleiding

Als een algemene introductie geeft dit hoofdstuk een overzicht van enkele sociaal-economische kenmerken van ZZP- en flexwerk huishoudens. De kenmerken worden gepresenteerd op het huishoudensniveau. Het WoON definieert de (oudste) man als het huishoudenshoofd (zie verder ook toelichting paragraaf 1.2).
Als referentiegroep gelden huishoudens waarbij het huishoudenshoofd werkt op basis van een vast
contract. Daarnaast wordt een vergelijking gemaakt met de totale populatie huishoudens, maar deze
populatie bevat ook inactieve huishoudens (o.a. gepensioeneerden en WAO) waardoor de vergelijking
met (werkende) ZZP- en flexwerk huishoudens wat minder relevant is.

2.2

Ontwikkeling van populatie ZZP- en flexwerk huishoudens

In Nederland werkt ongeveer 5% van de huishoudenshoofden als ZZP-er. Voor flexwerkers komt dit
aandeel uit op ongeveer 12%. Bijna de helft van de Nederlandse huishoudenshoofden heeft een vaste
dienstbetrekking, terwijl ongeveer een derde leeft van een inkomensbron die niet uit arbeid komt (tabel 2.1).
Het aandeel ZZP huishoudens is in de periode 2006-2012 gelijkgebleven op ongeveer 5%, maar het
absolute aantal groeide in deze periode met ongeveer 60.000 huishoudens. Het aandeel flexwerkers is
toegenomen van 10% tot 12%. Het aandeel huishoudens met een vast contract is licht afgenomen.
Tabel 2.1 Inkomensbronnen Nederlandse huishoudenshoofden, 2006 en 2012
2006

ZZP

5%

5%

330.000

393.000

Verandering
Absolute aantal 20062012
19%

Flexwerker

10%

12%

735.000

860.000

17%

3%

3%

240.000

219.000

-9%

49%

47%

3.475.000

3.492.000

0%

33%

33%

2.351.000

2.552.000

9%

100%

100%

7.131.000

7.516.000

5%

Bedrijfseigenaar
personeel
Vast contract

met

Overig
(uitkering,
pensioen)
Alle huishoudens

2012

2006

2012

Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

2.3

Leeftijd en huishoudenssamenstelling

Zowel ZZP-huishoudens als flexwerkhuishoudens wijken qua leeftijdsopbouw af van de groep huishoudens met een vast contract (tabel 2.2). Dit geldt vooral voor flexwerkers, waar sprake is van een
forse oververtegenwoordiging van jongere huishoudens. Het verschil met de ZZP-huishoudens is min-

9
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

der uitgesproken, maar er zijn naar verhouding meer ZZP-huishoudens in de leeftijdsklasse 35 tot 55
jaar.
Tabel 2.2 Leeftijdsklassen huishoudenshoofden naar arbeidspositie, 2012
Leeftijd

ZZP

Flexwerk

Vast contract

Alle huishoudens

Tot 35 jaar

16%

57%

21%

20%

35 tot 55 jaar

62%

33%

55%

38%

Vanaf 55 jaar
Totaal

22%

10%

24%

42%

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Het aantal ZZP- en flexwerkhuishoudens is in alle leeftijdsklassen toegenomen, maar vooral in de leeftijdsklasse vanaf 55 jaar (figuur 2.1). Het aantal huishoudens met een vast contract daalde in de leeftijdsklassen tot 55 jaar. De groei van het aantal werkende huishoudens (ZZP, flex en vast contract) in
de leeftijdsklasse vanaf 55 jaar lijkt vooral het gevolg van een cohorteffect waardoor er meer huishoudens naar de leeftijdsklasse vanaf 55 jaar doorschuiven: er is namelijk een groei van ongeveer
400.000 huishoudens in deze leeftijdsklasse in de periode 2006-2012. Bij de jongere leeftijdsgroepen
bedraagt deze groei slechts enkele duizenden7.
Figuur 2.1 Ontwikkeling absolute aantal ZZP en flexwerkhuishoudens naar leeftijdsklassen, 2006-2012

Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

Er is weinig verschil tussen de huishoudenssamenstelling van huishoudens met een vast contract en
ZZP-huishoudens (tabel 2.3). In beide groepen is er een groot aandeel gezinnen, terwijl er duidelijk
minder alleenstaanden en paren zonder kinderen binnen beide groepen zijn.
De huishoudenssamenstelling van flexwerkhuishoudens wijkt duidelijk af van de totale huishoudenspopulatie (tabel 2.3). Onder de flexwerkers zijn er naar verhouding veel alleenstaanden. Dit heeft
waarschijnlijk te maken met het grotere aandeel jongere huishoudens, tot 35 jaar, binnen deze groep
(zie tabel 2.1).

7

Cijfers volgens de WoON onderzoeken 2006 en 2012.

10

Tabel 2.3 Samenstelling huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd, 2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Alleenstaand

21%

54%

25%

37%

Paar zonder kinderen

26%

18%

25%

29%

Gezinnen
Totaal

53%

28%

50%

34%

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

2.4

Opleidingsniveau

Vergeleken met de huishoudens met vaste contracten is het opleidingsniveau van ZZPhuishoudens(hoofden) naar verhouding hoog: ongeveer 55% van de ZZP-huishoudens heeft een hogere opleiding gevolgd (tabel 2.4). Voor wat betreft de flexwerkhuishoudens(hoofden) blijkt dat er
een oververtegenwoordiging is van middelbare opleidingen. Het aandeel hoger opgeleiden onder
flexwerkhuishoudens ligt wat lager dan bij de huishoudens met vaste contracten.
Tabel 2.4 Hoogst genoten opleiding naar arbeidspositie huishoudenshoofd, 2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Laag: vmbo

13%

17%

18%

29%

Middel: havo, mbo, vwo

32%

44%

36%

33%

Hoger, universitair, buitenland

55%

40%

46%

38%

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Totaal
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Figuur 2.2 toont de ontwikkeling van het aantal huishoudens naar arbeidspositie en opleidingsniveau
in de periode 2006-2012. Onder lager opgeleiden nam het aantal flexwerkers en huishoudens met een
vast contract af. Het aantal laag opgeleide ZZP-ers daalde licht. Onder de middelbaar opgeleiden en
vooral hoger opgeleiden is het flexwerk fors toegenomen. Het aantal ZZP-ers groeide eveneens fors
bij middelbaar- en hoger opgeleiden.
Figuur 2.2 Ontwikkeling aantal huishoudens naar arbeidspositie en opleidingsniveau,
2006-2012

Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

11
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

2.5

Huishoudensinkomen

Besteedbaar huishoudensinkomen8
Het gemiddelde besteedbare huishoudensinkomen van ZZP-huishoudens ligt met € 42.600 ruim boven
het landelijke gemiddelde van € 34.400 (tabel 2.5). Ten opzichte van huishoudens met vaste contracten is het gemiddelde inkomensverschil in 2012 zeer klein. In 2006 was het gemiddeld inkomen van
ZZP-huishoudens echter aanzienlijk hoger dan dat van huishoudens met een vast contract. In de afgelopen jaren is het gemiddelde inkomen van ZZP-huishoudens dus niet in gelijke mate toegenomen
met dat van de huishoudens met een vast contract. De verklaring voor deze stagnatie is lastig: diverse
factoren kunnen een rol spelen, waaronder de crisis of bijvoorbeeld nieuwe instroom van andersoortige ZZP-huishoudens (zie bv fig 2.1).
Het gemiddelde besteedbare huishoudensinkomen van flexwerkhuishoudens ligt ruim onder het gemiddelde van huishoudens met een vast contract (tabel 2.5). Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de huishoudengrootte: er zijn naar verhouding veel alleenstaanden (éénverdieners) binnen de populatie flexwerkhuishoudens, terwijl er bij de huishoudens met een vast contract meer stellen (tweeverdieners) aanwezig zijn9. De groei van het gemiddelde inkomen van flexwerkhuishoudens
in de periode 2006-2010 kwam uit op ongeveer 17% en bleef daarmee enigszins achter bij de inkomensgroei van huishoudens met een vast contract.
Doordat de gemiddelde inkomensstijging van ZZP-ers in deze periode stagneerde, is er sprake van
een toename van het aandeel ZZP-ers met een beneden modaal inkomen: van 25% in 2006 tot ongeveer 33% in 2012 (tabel 2.6 en 2.7). Onder flexwerkers zijn er nauwelijks verschuivingen waar te nemen naar inkomensgroepen in de periode 2006-2012.
Tabel 2.5 Gemiddelde besteedbare huishoudensinkomens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en 2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens
€ 28.900

Inkomen 2006

€ 38.700

€ 21.800

€ 33.900

Inkomen 2012

€ 42.600

€ 25.500

€ 42.000

€ 34.400

10%

17%

24%

19%

Mutatie 2006-2012 (nominaal)
Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

Tabel 2.6 Huishoudensinkomens (besteedbaar) naar arbeidspositie huishoudenshoofd
2006
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Tot modaal

25%

58%

20%

42%

Modaal tot 1,5x modaal

18%

18%

24%

20%

1,5x tot 2,0x modaal

17%

11%

23%

16%

Vanaf 2,0x modaal

40%

12%

33%

23%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

330.000

735.000

3.475.000

7.131.000

Bron: WoON 2006, OTB-bewerking.

8

Dit is niet alleen het inkomen van het ZZP-huishoudenshoofd: bij veel tweeverdieners verwerft de partner inkomsten
uit een vast arbeidscontract (zie Bijlage II). Deze gegevens verschaffen dus een beeld van het besteedbaar huishoudensinkomen van deze huishoudens.
9
Het WoON bevat geen gestandaardiseerde inkomens.

12

Tabel 2.7 Huishoudensinkomens (besteedbaar) naar arbeidspositie huishoudenshoofd
2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

33%

58%

20%

40%

Modaal tot 1,5x modaal

20%

21%

24%

22%

1,5x tot 2,0x modaal

16%

11%

22%

16%

Vanaf 2,0x modaal

31%

10%

35%

23%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Tot modaal

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

13
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

3

Woonsituatie ZZP- en flexwerk huishoudens

3.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de woonsituatie van ZZP- en flexwerkhuishoudens. Allereerst
wordt nagegaan in hoeverre deze huishoudens in zelfstandige of onzelfstandige woonruimte wonen.
Onzelfstandig wonende volwassenen zijn namelijk belangrijk in woningmarktonderzoek omdat het
vaak jongeren betreft, die hun woonsituatie als tijdelijk beschouwen en veelal binnen afzienbare tijd
vraag gaan uitoefenen naar zelfstandige woningen. We duiden deze huishoudens aan als ‘starters op
de woningmarkt’.
Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de woonsituatie van ZZP- en flexwerkhuishoudens naar
eigendom en woningtype. Verder wordt aandacht besteed aan het vermogen in de woning van eigenaar bewoners. Tegen de achtergrond van de crisis is dit relevant omdat diverse studies aangeven dat
een toenemend aantal eigenaar bewoners vanwege de prijsdalingen in de afgelopen jaren ‘onder water staat’ (CBS, 2014; Schilder en Conijn, 2012). De uitstaande hypotheekschuld is daarbij hoger dan
de waarde van de woning en kan ertoe leiden dat een eventuele verhuizing van het huishouden belemmerd wordt.

3.2

Zelfstandige en onzelfstandige woningen

Zelfstandige woonruimte wordt gedefinieerd als een woning met eigen, ongedeelde voorzieningen,
zoals badkamer en keuken. Het WoON definieert enkele onzelfstandige woonvormen waarbij men één
of meerdere voorzieningen deelt zoals ‘onzelfstandige wooneenheden’ en ‘bewoonde andere ruimten’
(BAR). In niet-vakterminologie kunnen we onzelfstandige woonvormen omschrijven als studentenkamers, pensions of woonboten. Daarnaast zijn er zelfstandige wooneenheden die weliswaar een eigen
keuken en badkamer hebben, maar niet tot de ‘zelfstandige woningvoorraad’ behoren, zoals woonwagens of eenheden in verzorgingshuizen10. Tot besluit kent het WoON de categorie ‘inwonend’. Dit zijn
personen die een eigen inkomen verwerven, maar bijvoorbeeld nog bij de ouders wonen.
In Nederland woont ongeveer 95% van alle huishoudens in een zelfstandige woning (tabel 3.1). De
andere huishoudens wonen in onzelfstandige woonvormen of zijn inwonend. Het aandeel ZZPhuishoudens dat in een zelfstandige woning woont verschilt nauwelijks van dat van de huishoudens
met een vast contract. Daarentegen woont ‘slechts’ 82% van de flexwerkers in een zelfstandige woning. Dit hangt waarschijnlijk vooral samen met het grote aandeel jonge flexwerkhuishoudens (zie
hoofdstuk 2), die veelal vaker op kamers of in andere wooneenheden wonen.

10

Zie voor een gedetailleerde omschrijving bijvoorbeeld Cijfers over Wonen http://cowb.datawonen.nl/index.html

14

Tabel 3.1 Huisvestingssituatie huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2012
Alle huishouZZP

Flexwerker

Vast contract

dens

Zelfstandige woning

97%

82%

98%

95%

Zelfst. wooneenheid

1%

7%

1%

2%

Onzelfst. wooneenheid

0%

7%

1%

2%

BAR (bewoonde andere ruimte)

1%

1%

0%

0%

inwonend huishouden

1%

3%

0%

1%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Zie paragraaf 3.1 voor begripsomschrijving
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

3.3

Huisvestingssituatie naar eigendomssector

In Nederland is het eigen woningbezit in de periode 2006-2012 toegenomen van 56% tot 60%. Dit
ging vooral ten koste van de (gereguleerde) huursector tot de liberalisatiegrens (zie ook voetnoot 10).
In 2012 bestaat ongeveer 36% van de woningvoorraad uit gereguleerde huurwoningen en ongeveer
4% uit niet-gereguleerde huurwoningen (tabel 3.2).
Het aandeel eigen woningbezit onder ZZP-huishoudens komt uit op 75% (tabel 3.3). Dit is iets hoger
dan het aandeel eigen woningbezit onder huishoudens met een vast contract.
Vergeleken met huishoudens met een vast contract, is het aandeel eigen woningbezit onder flexwerkhuishoudens aanzienlijk lager. Dit kan waarschijnlijk vooral verklaard worden door een ander sociaal
economisch profiel van flexwerkers, zoals een lager gemiddeld inkomen en een lagere gemiddelde
leeftijd (zie ook hoofdstuk 2).
Er is nauwelijks verandering in het aandeel eigen woningbezit onder ZZP-huishoudens in de periode
2006-2012. Voor wat betreft de ZZP-huishoudens die in de huursector wonen, is er een verschuiving
richting duurdere huur.
Het aandeel eigenaar bewoners onder flexwerkhuishoudens is in de periode 2006-2012 wel licht toegenomen (tabel 3.4). Op basis van de WoON gegevens is hier geen goede verklaring voor te geven.
Tabel 3.2 Nederlandse huishoudens in zelfstandige woningen naar eigendom en huurklassen 2006 en 2012*

Koopwoning

2006

2012

2006

2012

56%

60%

3.829.000

4.279.000

11

41%

36%

2.804.000

2.593.000

Huur => liberalisatiegrens

3%

4%

199.000

312.000

100%

100%

6.833.000

7.184.000

Huur < liberalisatiegrens

Totaal

Verandering
aantal 2006-2012
450.000
-211.000
113.000
351.000

*De aantallen in deze tabel kunnen dus ook worden beschouwd als de voorraad van zelfstandige woningen.
Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

11

Liberalisatiegrens = punt van overgang tussen gereguleerde huursector en ongereguleerde huursector. Beneden de
Liberalisatiegrens mogen verhuurders de verhuurprijs van een woning alleen wijzigen volgens een wettelijk vastgesteld
maximum. De Liberalisatiegrens in 2012 was € 664,66.

15
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Tabel 3.3 Huisvestingssituatie naar eigendomssector en arbeidspositie huishoudenshoofd
2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Koopwoning

75%

42%

72%

60%

Huur < liberalisatiegrens

19%

53%

25%

36%

Huur => liberalisatiegrens

6%

5%

4%

4%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel 3.4 Ontwikkeling huisvestingssituatie ZZP- en flexwerk huishoudens naar eigendomsector 2006-2012
2006

ZZP
2012

2006

Flexwerker
2012

Koopwoning

77%

75%

38%

42%

Huur < liberalisatiegrens

20%

19%

59%

53%

Huur => liberalisatiegrens

3%

6%

3%

5%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

330.300

393.000

735.000

860.000

Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

3.4

Eigenaar bewoners en vermogen in de woning

Een schatting van het vermogen in de woning is voor deze studie relevant omdat hiermee zicht wordt
verkregen in huishoudens die ‘onder water staan’ en daardoor belemmerd zouden kunnen worden in
hun voorgenomen verhuizing. Het WoON geeft alleen informatie over de omvang van het geleende
bedrag bij het afsluiten van de hypotheek (en eventuele aanvullende hypotheken). Op basis van het
type hypotheek heeft het OTB een schatting gemaakt van de waarde van de uitstaande lening (bij een
annuïtaire hypotheek of van het spaardepot bij een spaarhypotheek). Voor beleggingshypotheken is
geen schatting gemaakt omdat het moment van instappen op de volatiele beurs van de afgelopen jaren zeer bepalend is voor de vermogensopbouw12.
De schatting van de uitstaande hypotheekschuld (danwel spaardepot) in combinatie met de WOZwaarde, geeft een indruk van het vermogen in de woning. De WOZ taxatie levert namelijk een tweede
probleem op voor wat betreft de schatting van het vermogen in de woning. Het is namelijk bekend
dat de WOZ-waarde wat achterloopt op de daadwerkelijke marktontwikkeling. Zo laat de prijsindex
van het Kadaster nauwelijks waardeontwikkeling zien in de peiljaren 2006 en 2012, terwijl de gemiddelde WOZ waarde in dezelfde periode een duidelijke toename toont. Dit impliceert dat de WOZwaarde van 2012 in veel gevallen hoger is dan de daadwerkelijke marktwaarde. Tabel 3.5 en 3.6 geven dus een een schatting van het vermogen in de woning in 2006 en 2012.
ZZP-huishoudens in de koopsector bewonen woningen met een aanzienlijk hogere WOZ-waarde dan
die van huishoudens met een vast contract. Ook het gemiddelde vermogen in de woning van ZZP-ers
ligt ruim boven dat van de huishoudens met een vast dienstverband. Eigen woningbezitters met flex12

Voor de berekening van het eigen vermogen in de woning is een schatting gemaakt van het deel van de uitstaande
lening dat is afbetaald. Er echter leenvormen waarbij vermogen wordt opgebouwd in een spaar- of beleggingsdepot
terwijl de uitstaande hypotheekschuld gelijk blijft. Voor de spaarhypotheken is een schatting gemaakt op basis van de
gemiddelde hypotheekrente in deze periode.

16

werk wonen gemiddeld genomen in woningen met een lagere WOZ-waarde dan die van andere werkende huishoudens. Zij hebben gemiddeld genomen ook minder vermogen in de woning. Dit laatste
hangt waarschijnlijk vooral samen met een andere (jongere) levensfase waarin veel flexwerkers zich
bevinden. In veel gevallen zullen zij nog weinig hypotheekschuld hebben afgelost (danwel vermogen
hebben opgebouwd in een spaar- of beleggingsdepot).
Tabel 3.5 Vermogen eigenaar bewoners naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006, in €
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

WOZ waarde woning*

307.100

213.000

238.100

252.600

Vermogen in de woning*

177.400

92.400

128.900

158.000

*Alleen huishoudens waarvoor een redelijke schatting kon worden gegeven voor opgebouwd vermogen: er is geen schatting
gemaakt voor beleggingshypotheken. (NB WOZ obv cases met redelijke schatting vermogen in de woning.)
Bron: WoON 2006, OTB-bewerking.

Tabel 3.6 Vermogen eigenaar bewoners naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2012 in €
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

WOZ waarde woning*

340.300

234.200

273.500

289.300

Vermogen in de woning*

167.300

92.100

120.500

157.900

*Alleen huishoudens waarvoor een redelijke schatting kon worden gegeven voor opgebouwd vermogen: er is geen schatting
gemaakt voor beleggingshypotheken. (NB WOZ obv cases met redelijke schatting vermogen in de woning.)
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel 3.7 geeft een schatting van het aandeel eigenaar bewoners dat ‘onder water staat’: een situatie
waarbij de waarde van de woning lager is dan de uitstaande hypotheekschuld. Ook voor wat betreft
de cijfers in tabel 3.7 geldt dat in 2012 rekening moet worden gehouden met een WOZ-waarde die
wat hoger zou kunnen liggen dan de daadwerkelijke marktwaarde. Bij een schatting op basis van de
daadwerkelijke marktwaarde, die met het WoON helaas niet kan worden uitgevoerd, is de kans groot
dat de schatting resulteert in een groter aandeel huishoudens dat ‘onder water staat’.
In ieder geval tonen de gegevens in tabel 3.7 dat het aandeel ZZP-eigenaar bewoners dat onder water staat licht is toegenomen, maar in veel minder sterke mate dan bij de eigenaar bewoners met een
vast contract. Het aandeel flexwerk eigenaar bewoners dat onder water staat is relatief hoog en eveneens toegenomen. Bij de flexwerkhuishoudens is dit relatief hoge aandeel waarschijnlijk te verklaren
door de gemiddeld jongere leeftijd, waardoor er meer recente kopers zijn die nog weinig hypotheekschuld hebben afgelost.
Tabel 3.7 ‘Onder water staan’: aandeel eigenaar bewoners met een uitstaande hypothecaire schuld hoger dan de WOZ waarde van de woning 2006 en 2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

2006

10%

17%

11%

9%

2012

12%

22%

17%

13%

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

3.5

Huisvestingssituatie naar woningtype

Het grootste deel van de Nederlandse huishoudens woont in een eengezinswoning (grondgebonden
woning; zie tabel 3.8). Het aandeel ZZP-huishoudens dat in een eengezinswoning woont is echter
aanzienlijk hoger. Het aandeel flexwerkhuishoudens dat in een eengezinswoning woont is naar verhouding laag. In dit kader is er een relatie te leggen met de eigendomssector. Zo bestaat de koopsec17
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

tor, waar een groot deel van de ZZP-huishoudens woont, voor ongeveer 85% uit eengezinswoningen,
terwijl het aandeel eengezinswoningen in de huursector, waar veel flexhuishoudens wonen, uitkomt
op ongeveer 50% (Abf, Syswov: www.datawonen.nl.)
Tabel 3.8 Huisvestingssituatie naar arbeidspositie huishoudenshoofd per woningtype,
2012
Eengezinswoning

ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

79%

50%

75%

68%

Appartement

21%

50%

25%

32%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Totaal

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

18

4

Verhuisgeneigdheid en woonwensen

4.1

Inleiding

Het WoON inventariseert de zogenaamde verhuisgeneigdheid, waarbij wordt nagegaan of huishoudens de komende twee jaar willen gaan verhuizen. Huishoudens kunnen diverse motieven hebben om
te verhuizen. Bij jonge mensen hangen verhuizingen veelal samen met de dynamische levensfase
waarin zij zich bevinden. Nieuw werk en huishoudensvorming zijn bij deze personen vaak belangrijke
verhuismotieven. In verdere levensfasen is er veelal geen echte noodzaak om te verhuizen, maar
hangen verhuiswensen veelal samen met vraag naar ruimere en luxere woningen. Senioren zijn daarentegen vaak geneigd om te verhuizen vanuit een grote eengezins (koop)woning naar een kleinere,
gelijkvloerse woning. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de verhuisgeneigdheid en de
woonwensen van flexwerk en ZZP-huishoudens.

4.2

Verhuisgeneigdheid en kenmerken verhuisgeneigden

In de periode 2006-2012 is de verhuisgeneigdheid voor alle huishoudens toegenomen van 25% naar
28% (tabel 4.1 en 4.2). De toename hangt mogelijk samen met de crisis op de koopwoningmarkt. In
deze periode hebben verhuisgeneigde huishoudens hun verhuiswens mogelijk niet gerealiseerd door
de onzekerheid op de (koop)woningmarkt, maar de kans is groot dat zij nog steeds verhuisgeneigd
zijn gebleven. Hierdoor zou een stuwmeereffect kunnen ontstaan.
De verhuisgeneigdheid onder ZZP-huishoudens is toegenomen van 25% naar 29% (tabel 4.1 en 4.2).
Dit verschilt nauwelijks van huishoudens met een vast contract.
De verhuisgeneigdheid onder flexwerkhuishoudens is aanzienlijk hoger dan onder de huishoudens met
een vast contract. Dit kan mogelijk verklaard worden door de jongere leeftijdsopbouw en woonsituatie
van flexwerkhuishoudens. Het gaat immers om vaak huishoudens die onzelfstandig wonen en logischerwijs hun eerste stappen op de woningmarkt willen zetten (zie hoofdstuk 2 en 3). Ook onder
flexwerkhuishoudens is de verhuisgeneigdheid in de periode 2006-2012 toegenomen.
Tabel 4.1 Verhuisgeneigdheid huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Niet verhuisgeneigd

75%

56%

74%

75%

Wel verhuisgeneigd

25%

44%

26%

25%

Totaal

100%

100%

100%

100%

330.000

735.000

3.475.000

7.131.000

Totaal abs.
Bron: WoON 2006, OTB-bewerking.

Tabel 4.2 Verhuisgeneigdheid huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2012
ZZP

Flexwerker

Vast contract

Alle huishoudens

Niet verhuisgeneigd

71%

51%

72%

72%

Wel verhuisgeneigd

29%

49%

28%

28%

Totaal

100%

100%

100%

100%

393.000

860.000

3.492.000

7.516.000

Totaal abs.
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

19
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Tabel 4.3 Ontwikkeling verhuisgeneigdheid huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd , % en absolute aantallen 2006 en 2012*
2006

2012

ZZP

82.000

113.000

Verandering
Absolute aantallen 20062012
37%

Flexwerker

322.000

419.000

30%

Vast contract

904.000

979.000

8%

1.796.000

2.110.000

18%

Alle huishoudens

*De aantallen in deze tabel zijn wat hoger dan de uiteindelijke vraag naar woningen zoals gepresenteerd in de volgende tabellen. Dit heeft te maken met personen die gaan samenwonen, waardoor er per saldo minder vraag naar woningen is dan het
aantal verhuisgeneigden.
Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

4.3

Huidige en gewenste huisvestingssituatie

Tabel 4.4 geeft een overzicht van de huidige woonsituatie van de verhuisgeneigde huishoudens13. Ongeveer 40% van alle verhuisgeneigde huishoudens woont in een koopwoning (tabel 4.4). Onder verhuisgeneigde huishoudens met een vast contract is het aandeel eigenaar bewoners veel hoger (56%).
Dit geldt ook voor verhuisgeneigde ZZP-huishoudens: meer dan de helft woont in een koopwoning
(tabel 4.5). Ongeveer een vijfde van de verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens woont in een koopwoning. Dit hangt mogelijk samen met een ander huishoudensprofiel: deze huishoudens zijn veelal jonger en hebben doorgaans een wat lager inkomen.
Voor wat betreft het woningtype blijkt dat ongeveer de helft van de totale populatie verhuisgeneigden
in een eengezinswoning woont. Het aandeel verhuisgeneigde ZZP-huishoudens dat in een eengezinswoning woont komt uit op 60%. Verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens wonen vooral in de (onzelfstandige) huursector.

Tabel 4.4 Huidige woonsituatie verhuisgeneigde huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en 2012
Alle huishoudens

Koop

Vast contract

2006

2012

2006

2012

38%

43%

47%

56%

Huur

62%

57%

53%

44%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Eengezins

48%

49%

52%

56%

Appartement

42%

40%

42%

39%

Onzelfstandig

10%

11%

6%

6%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

13

Het gaat hier dus niet om de woonsituatie van huishoudens zoals gepresenteerd in hoofdstuk 3.

20

Tabel 4.5 Huidige woonsituatie verhuisgeneigde huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en 2012
ZZP

Flexwerker

2006

2012

2006

2012

Koop

56%

53%

18%

21%

Huur

44%

47%

82%

79%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Eengezins

60%

60%

27%

26%

Appartement

35%

36%

46%

48%

Onzelfstandig

4%

3%

28%

26%

100%

100%

100%

100%

Totaal
Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

Het overzicht van de woonwensen in tabel 4.6 geeft aan dat de animo om te kopen wat is afgenomen
in de periode 2006-2012, wat logischerwijs samenhangt met de crisis op de koopwoningmarkt. Desalniettemin wil ongeveer tweederde van de verhuisgeneigde huishoudens met een vast contract het
liefste naar een koopwoning verhuizen. Een ruime meerderheid van de huishoudens met een vast
contract zou ook graag naar een eengezinswoning verhuizen.
Het grootste deel van de verhuisgeneigde ZZP-huishoudens opteert eveneens voor een koopwoning
(tabel 4.7). Dit aandeel wijkt nauwelijks af van de woonwensen van huishoudens met een vast contract. Eengezinswoningen zijn onder ZZP-huishoudens het meest gewenste woningtype, wat waarschijnlijk samenhangt met het naar verhouding hoge aantal gezinnen binnen deze groep verhuisgeneigden (zie ook tabel 4.4 en hoofdstuk 2)
Onder verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens wenst de meerderheid (60%) te huren (tabel 4.7). Ongeveer de helft van de flexwerkhuishoudens zou graag verhuizen naar een eengezinswoning.
Tabel 4.6 Gewenste woonsituatie verhuisgeneigde huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en 2012
Alle huishoudens

Vast contract

2006

2012

2006

2012

Koop

51%

49%

70%

66%

Huur

49%

51%

30%

34%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Eengezinswoning

59%

54%

72%

69%

Appartement

36%

39%

26%

28%

Onzelfstandig

5%

7%

2%

3%

100%

100%

100%

100%

Totaal
Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

21
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Tabel 4.7 Gewenste woonsituatie verhuisgeneigde huishoudens naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en 2012
ZZP

Flexwerker

2006

2012

2006

2012

Koop

74%

70%

41%

40%

Huur

26%

30%

59%

60%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Eengezinswoning

77%

76%

53%

49%

Appartement

22%

22%

41%

47%

Onzelfstandig

1%

3%

6%

5%

100%

100%

100%

100%

Totaal
Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

4.4

Gewenste verhuisbeweging

Deze paragraaf geeft een overzicht van gewenste verhuisbewegingen en maakt daarmee de koppeling
tussen de gegevens uit de vorige twee paragrafen: hoe wonen verhuisgeneigden nu en waar willen zij
naartoe verhuizen? Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar twee hoofdgroepen: starters en
doorstromers.
Starters zijn huishoudens die naar een zelfstandige woning verhuizen zonder dat zij een zelfstandige
woning achter laten. Het gaat veelal om jongeren die vanuit een onzelfstandige (studenten)kamer of
het ouderlijk huis willen vertrekken, maar het betreft ook een groep personen die zijn gescheiden (of
het samenlevingscontract verbreken). In de definities van regulier woningmarktonderzoek wordt een
starter (dus) gedefinieerd als een huishouden dat naar een zelfstandige woning wenst te verhuizen in
de koop- of in de huursector. In diverse media wordt de term starter vaak gebruikt voor huishoudens
die voor de eerste maal een woning willen kopen, maar dit is dus niet de definitie die in woningmarktonderzoek wordt gehanteerd.
Naast starters is er een tweede hoofdgroep: de zogenaamde doorstromers die bij een verhuizing wel
een zelfstandige woning achterlaten. Doorstromers genereren veel potentiële vraag naar koopwoningen, zowel vanuit de huursector als vanuit de koopsector zelf (zie tabel 4.8). Een wat kleinere groep
doorstromers wenst te verhuizen vanuit een huurwoning naar een huurwoning. De laatste en kleinste
groep wordt gevormd door huishoudens die willen verhuizen vanuit een koopwoning naar een huurwoning.
Voor wat betreft de ontwikkeling in de periode 2006-2012 blijkt dat de samenstelling naar type gewenste verhuisbeweging is veranderd (tabel 4.8). We bespreken vooral de gegevens van de huishoudens met de vaste contracten omdat deze de belangrijkste referentiegroep vormen voor ZZP- en flexwerk huishoudens. Het aandeel potentiële starters blijft redelijk stabiel. Binnen de groep doorstromers
zijn er echter enkele veranderingen waar te nemen. Het aandeel huishoudens dat wenst door te stromen van de huursector naar de koopsector is afgenomen. Opvallend is de toename van het aandeel
huishoudens dat wenst door te stromen van koop naar koop: mogelijk is dit is een gevolg van een
stuwmeereffect in de periode 2006-2012, waarbij verhuisgeneigde huishoudens vanwege de crisis op
de koopwoningmarkt niet verhuizen, maar wel verhuisgeneigd blijven.

22

Tabel 4.8 Gewenste verhuisbeweging naar arbeidspositie huishoudenshoofd 2006 en
2012 (verhuisgeneigden die in de komende twee jaar wensen te verhuizen)
Alle huishou-

Vast contract

dens
2006

2012

2006

2012

Starter naar koopsector

2%

2%

2%

1%

Starter naar huursector

6%

7%

3%

3%

Doorstromer van huur naar koop

19%

14%

24%

16%

Doorstromer van huur naar huur

36%

32%

24%

23%

Doorstromer van koop naar koop

32%

35%

44%

49%

Doorstromer van koop naar huur

5%

9%

3%

7%

100%

100%

100%

100%

1.607.000

1.900.000

800.000

879.000

Totaal
Totaal abs.
Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

Tabel 4.9 en 4.10 geven de overzichten van gewenste verhuisbewegingen van ZZP- en flexwerkhuishoudens. Omdat veel ZZP-huishoudens al eigen woningbezitter zijn en verhuisgeneigde ZZPhuishoudens een sterke voorkeur voor eigen het woningbezit hebben (zie H3), ontstaat er een omvangrijke potentiële verhuisstroom van koop naar koop. Daarnaast zijn de potentiële verhuisstromen
van huur naar huur en van huur naar koop groot. Een klein deel verhuisgeneigde ZZP-huishoudens
wenst te verhuizen vanuit een koopwoning naar een huurwoning. Er zijn weinig onzelfstandig wonende ZZP-huishoudens en daarom is er ook een klein aandeel starters onder verhuisgeneigde ZZPhuishoudens. De vergelijking tussen 2006 en 2012 toont veelal kleine verschillen: verhuiswensen van
ZZP-huishoudens zijn dus weinig veranderd, hoewel per saldo de potentiële vraag naar koopwoningen
iets is afgenomen.
Tabel 4.9 Gewenste verhuisbeweging verhuisgeneigde ZZP-huishoudens 2006 en 2012
(verhuisgeneigden die in de komende twee jaar wensen te verhuizen)
2006

2012

Starter naar koopsector

2%

1%

Starter naar huursector

2%

2%

Doorstromer van huur naar koop

20%

21%

Doorstromer van huur naar huur

23%

21%

Doorstromer van koop naar koop

52%

48%

Doorstromer van koop naar huur

2%

7%

Totaal

100%

100%

Totaal abs.

72.000

99.000

Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

Een naar verhouding groot deel van de verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens woont thans in een onzelfstandige woonruimte. Hierdoor ontstaan er relatief veel potentiële verhuisbewegingen door starters (tabel 4.10). Het totale aandeel starters binnen de groep verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens
bedraagt in 2012 ongeveer 22%. De belangrijkste gewenste verhuisbeweging bij flexwerkhuishoudens is echter doorstromer van huur naar huur (36%), gevolgd door doorstromer van huur naar koop
(19%), starter naar huur (18%) en doorstromer koop naar koop (18%). Zoals al eerder aangegeven
opteert uiteindelijk het grootste deel van de verhuisgeneigde flexwerkhuishoudens voor een huurwoning.

23
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Er zijn twee duidelijke veranderingen ontstaan in de potentiële verhuisbewegingen van flexwerkhuishoudens: de animo voor een verhuizing van huur naar koop neemt af, terwijl de animo voor een verhuizing van koop naar koop juist is toegenomen.
Tabel 4.10 Gewenste verhuisbeweging verhuisgeneigde flexwerk huishoudens 2006 en
2012 (verhuisgeneigden die in de komende twee jaar wensen te verhuizen)
2006

2012

Starter naar koopsector

4%

4%

Starter naar huursector

18%

18%

Doorstromer van huur naar koop

23%

19%

Doorstromer van huur naar huur

37%

36%

Doorstromer van koop naar koop

15%

18%

Doorstromer van koop naar huur

2%

4%

100%

100%

294.000

358.000

Totaal
Totaal abs.
Bron: WoON 2006-2012 OTB-bewerking.

Er zijn voor wat betreft de gewenste verhuisbewegingen geen opvallende regionale verschillen. In de
Randstadprovincies is de gewenste verhuisstroom richting de koopsector wat kleiner dan in de andere
provincies. Dit is mogelijk een gevolg van minder koopwoningen in de woningvoorraad van de Randstadprovincies (zie paragraaf 3.3), waardoor verhuisgeneigden zich aanpassen aan de lokale omstandigheden. In Bijlage IV zijn enkele tabellen opgenomen over gewenste verhuisbeweging naar Randstadprovincies en overige provincies.

24

5

Gerealiseerde verhuizingen 2006 en 2012:
stagnatie op de woningmarkt?

5.1

Inleiding

Er is in de afgelopen tijd veel aandacht geweest voor de invloed van de crisis op de woningmarkt. Data van organisaties zoals het CBS, het Kadaster en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
tonen sinds de start van de crisis een halvering van het aantal woningtransacties. Sinds de start van
de crisis is de gemiddelde woningprijs met ongeveer 20% gedaald (CBS Statline, 2013). De verklaring
voor deze scherpe afname wordt vooral gezocht in ontbrekend vertrouwen: onzekerheid over de eigen
baan en de dalende gemiddelde woningprijs zorgt ervoor dat veel woningbezitters (en potentiële
koopstarters) hun verhuizing uitstellen, ook al hebben zij een verhuiswens (zie ook hoofdstuk 3).
Daarnaast wordt ook de invloed van het strengere kredietverstrekkingsbeleid in de financiële sector
genoemd (zie oa Boelhouwer, 2013). Verder blijkt dat door de aanhoudende prijsdalingen een steeds
groter deel van de eigen woningbezitters ‘onder water’ staat (zie hoofdstuk 3), waardoor het lastig
wordt om te verhuizen.
In de (sociale) huursector was er al voor de start van de crisis sprake van een daling van de mutatiegraad (zie Companen, 2013), maar de cijfers zijn minder dramatisch dan in de koopsector, waar het
aantal transacties halveerde. De mutatiegraad in de sociale huursector daalde van 9,5% in 2007 tot
8,5% in 2012.
Hoe vertaalt het algemene beeld van de effecten van de crisis, zoals hiervoor geschetst, zich in de
ontwikkeling van verhuisbewegingen van ZZP-ers en flexwerkers? Zijn er inderdaad forse afnames te
zien van verhuizingen in de koopsector? Geldt dit ook voor ZZP-huishoudens, die voor wat betreft verhuiswensen sterk zijn gericht op de koopsector (zie hoofdstuk 3)? Hoe pakt dit uit voor flexwerkers,
die minder sterk georiënteerd zijn op de koopsector?
Tot besluit van deze inleiding geven we een definitie van gerealiseerde verhuizingen in het WoON:

“Gerealiseerde verhuizingen zijn verhuizingen in de voorgaande twee jaar. Voor het WoON 2006 betreft dit dus verhuizingen in de jaren 2004 en 2005 en voor het WoON 2012 betreft het verhuizingen
in de jaren 2010 en 2011.”

5.2

Gerealiseerde verhuizingen op basis van WoON 2006 en WoON
2012

Tabel 5.1 en 5.2 geven overzichten van het type gerealiseerde verhuisbeweging van de totale populatie huishoudens en die van huishoudens met vaste contracten. In de volgende beschrijving wordt
aandacht besteed aan de huishoudens met een vast contract omdat deze de belangrijkste referentie
vormen voor ZZP- en flexwerkhuishoudens. De cijfers bevestigen het beeld voor wat betreft de koopsector, waar het aantal gerealiseerde verhuizingen in de crisisperiode drastisch is afgenomen. In de
huursector is er eveneens sprake van een afname van het aantal verhuizingen, maar deze afname is
minder sterk. Opvallend is dat het aantal gerealiseerde verhuizingen van starters met een vast contract in de koop- en de huursector is toegenomen. Het is vooralsnog onduidelijk wat deze toename
heeft veroorzaakt.
Voor wat betreft de doorstromers is er wel sprake van een forse afname van het aantal verhuizingen.
De doorstroming naar koopwoningen (huur-koop en koop-koop) is fors afgenomen. De doorstroming
25
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

naar huurwoningen is minder sterk afgenomen. Dit bevestigt de indruk dat de huursector wat minder
gevoelig is voor een economische crisis.
Tabel 5.1 Totaal aantal gerealiseerde verhuizingen Nederland 2004-2005 en 2010-2011
Totaal huur

2004-2005

2010-2011

Mutatie

296.100

301.300

5.200

Totaal koop

434.700

334.800

-99.900

Totaal

730.800

636.100

-94.700

Starter naar koopsector

45.300

63.000

17.700

Starter naar huursector

69.500

83.100

13.600

Doorstromer van huur naar koop

147.100

120.100

-27.000

Doorstromer van huur naar huur

181.100

174.500

-6.600

Doorstromer van koop naar koop

242.300

151.700

-90.600

Doorstromer van koop naar huur
Totaal

45.500

43.700

-1.800

730.800

636.100

-94.700

Bron: WoON 2006 en WoON 2012, OTB-bewerking

Tabel 5.2 Gerealiseerde verhuizingen, huishoudenshoofden met vast contract 2004-2005
en 2010-2011
2004-2005

2010-2011

Mutatie

Totaal huur

107.700

92.900

-14.800

Totaal koop

293.800

229.000

-64.800

Totaal

401.500

321.900

-79.600

Starter naar koopsector

33.200

45.000

11.800

Starter naar huursector

26.500

26.700

200

Doorstromer van huur naar koop

110.400

85.700

-24.700

Doorstromer van huur naar huur

65.900

52.000

-13.900

Doorstromer van koop naar koop

150.200

98.300

-51.900

Doorstromer van koop naar huur

15.300

14.200

-1.100

401.500

321.900

-79.600

Totaal
Bron: WoON 2006 en WoON 2012, OTB-bewerking

Ook bij ZZP-huishoudens is het aantal verhuizingen naar de koopsector afgenomen. De verhuisstroom
naar de huursector groeide echter onder ZZP-huishoudens. Opvallend is verder dat er alleen een forse
afname is te zien bij het aantal verhuizingen van koop naar koop: bij de huishoudens met een vast
contract is bij meerdere typen verhuisbewegingen een sterke afname te zien.
Voor wat betreft de flexwerkhuishoudens is er eveneens een afname van het aantal verhuizingen,
maar in minder sterke mate dan onder de huishoudens met een vast contract (tabel 5.4). Zo daalde
het aantal verhuizingen van flexwerkers met ongeveer 4,5%, terwijl de verhuisstroom van huishoudens met een vast contract afnam met bijna 20%. Opvallend is dat er alleen sprake is van een (forse)
daling van het aantal verhuizingen onder flexwerkhuishoudens van koop naar koop en van huur naar
huur.

26

Tabel 5.3 Gerealiseerde verhuizingen huishoudenshoofd ZZP-er 2004-2005 en 2010-2011
2004-2005

2010-2011

Mutatie

Totaal huur

7.600

9.900

2.300

Totaal koop

32.400

25.300

-7.100

Totaal

40.000

35.200

-4.800

Starter naar koopsector

1.800

1.900

100

Starter naar huursector

1.300

1.700

400

Doorstromer van huur naar koop

9.300

9.900

600

Doorstromer van huur naar huur

5.100

6.200

1.100

Doorstromer van koop naar koop

21.300

13.500

-7.800

Doorstromer van koop naar huur

1.200

2.000

800

40.000

35.200

-4.800

Totaal
Bron: WoON 2006 en WoON 2012, OTB-bewerking

Tabel 5.4 Gerealiseerde verhuizingen huishoudenshoofd flexwerker 2004-2005 en 20102011
2004-2005

2010-2011

Mutatie

Totaal huur

68.200

67.900

-300

Totaal koop

45.100

40.400

-4.700

Totaal*

113.300

108.300

-5.000

Starter naar koopsector

7.600

11.500

3.900

Starter naar huursector

26.600

30.700

4.100

Doorstromer van huur naar koop

17.200

17.700

500

Doorstromer van huur naar huur

32.200

27.200

-5.000

Doorstromer van koop naar koop

20.300

11.200

-9.100

Doorstromer van koop naar huur

9.400

10.000

600

113.300

108.300

-5.000

Totaal
Bron: WoON 2006 en WoON 2012, OTB-bewerking

Er zijn voor wat betreft de gerealiseerde verhuisbewegingen naar type verhuisbeweging geen grote
ruimtelijke verschillen. In de Randstadprovincies is de gewenste verhuisstroom richting de koopsector
wat kleiner dan in de andere provincies. Dit is een gevolg van minder koopwoningen in de woningvoorraad van de Randstadprovincies (zie paragraaf 3.3), wat ook gevolgen heeft voor de mogelijkheden op de woningmarkt. In Bijlage IV zijn enkele tabellen opgenomen over gewenste verhuisbewegingen van ZZP-ers en flexwerkers.

27
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

6

Slaagkansen op de woningmarkt: confrontatie
verhuiswensen en gerealiseerde verhuizingen

6.1

Inleiding

In hoofdstuk 4 en 5 is een overzicht gegeven van verhuiswensen en gerealiseerde verhuizingen. Het
voorliggende hoofdstuk maakt een koppeling tussen verhuiswensen en gerealiseerde verhuizingen in
de vorm van een schatting van de slaagkans. Dit hoofdstuk geeft daarmee een antwoord op één van
de belangrijkste onderzoeksvragen van dit onderzoek: wat is de kans van slagen op de woningmarkt
voor ZZP-ers en flexwerkers en hoe verhoudt dit zich tot huishoudens met een vast contract?
Met de ons ter beschikking staande WoON-bestanden is echter niet direct te inventariseren of verhuisgeneigde huishoudens ook daadwerkelijk verhuizen: het WoON-bestand is geen panel-onderzoek
waarin individuele verhuisgeneigde huishoudens in de tijd kunnen worden gevolgd14.
In dit onderzoek wordt daarom een schatting van de slaagkans gemaakt door middel van een confrontatie tussen het aantal verhuisgeneigde huishoudens en het aantal gerealiseerde verhuizingen.
Het blijft echter een ‘second best’ benadering. De geschatte slaagkans wordt als volgt berekend:
ℎ
(

ℎ

+

ℎ

)

Dit is de berekeningswijze zoals eerst gebruikt door Goetgeluk (1997) en deze is nadien een standaard methode geworden in Nederlands woningmarktonderzoek. Met deze methode worden overigens
niet eenvoudigweg de gerealiseerde verhuizingen gedeeld door de gewenste verhuizingen. De gerealiseerde verhuizingen in de voorgaande periode kwamen immers ook voort uit een verhuiswens en
worden daarom meegenomen als een ‘gewenste’ verhuizing.

6.2

Algemene slaagkansen op de woningmarkt

Tabel 6.1 geeft voor de volledigheid een overzicht van de slaagkansen van alle verhuisgeneigde huishoudens in 2006 en 2012. Er is slechts één groep waar de slaagkansen verbeteren: starters naar
koopwoningen.
Meer relevant is de ontwikkeling van de slaagkansen bij de belangrijkste referentiegroep: de huishoudens met vaste contracten (tabel 6.2). Ook hier valt op dat de slaagkans van starters naar de koopsector hoog is en zelfs is toegenomen in de tijd. Slaagkansen blijven ongeveer gelijk voor starters
naar de huursector, doorstromers van huur naar koop en doorstromers van huur naar huur. De slaagkansen dalen fors voor doorstromers van koop naar koop en doorstromers van koop naar huur. Het
ziet er dus naar uit dat zittende eigenaar bewoners moeite hebben om een verhuizing te realiseren.

14

Er zullen gegevens beschikbaar komen voor het WoON 2006 en het WoON 2009 waarmee wel kan worden getraceerd
in hoeverre verhuisgeneigde huishoudens ook daadwerkelijk verhuizen. Daarnaast ontstaat er met deze gegevens ook
beter zicht op huishoudens die in de WoON-enquêtes aangeven niet verhuisgeneigd te zijn, maar nadien wel verhuizen.
Op termijn zullen ook dergelijken data beschikbaar komen voor het WOON 2012: er zijn echter tenminste twee volledige
jaren na 2012 nodig om dit goed in beeld te brengen.

28

Tabel 6.1 Slaagkansen alle Nederlandse huishoudens naar gewenste verhuisbeweging,
2004-2005 en 2010-2011
Slaagkans 2004-2005

Slaagkans 2010-2011

Ontwikkeling

Starter naar koopsector

59%

68%

↑

Starter naar huursector

43%

40%

↔

Doorstromer van huur naar koop

35%

34%

↔

Doorstromer van huur naar huur

26%

24%

↔

Doorstromer van koop naar koop

34%

20%

↓↓

Doorstromer van koop naar huur

39%

22%

↓↓

Totaal

33%

27%

↓

Bron: WoON 2006-2012 OTB-bewerking.

Tabel 6.2 Slaagkansen huishoudens met vast contract naar gewenste verhuisbeweging,
2004-2005 en 2010-2011
Slaagkans 2004-2005

Slaagkans 2010-2011

Ontwikkeling

Starter naar koopsector

68%

80%

↑

Starter naar huursector

51%

51%

↔

Doorstromer van huur naar koop

38%

39%

↔

Doorstromer van huur naar huur

27%

22%

↓

Doorstromer van koop naar koop

31%

20%

↓↓

Doorstromer van koop naar huur

42%

19%

↓↓

Totaal

34%

28%

↓

Bron: WoON 2006-2012 OTB-bewerking.

6.3

Slaagkansen van ZZP- en flexwerkhuishoudens.

Het patroon van de slaagkansen van ZZP-huishoudens wijkt niet zo heel veel af van het algemene
beeld dat hiervoor werd geschetst voor huishoudens met een vast contract (tabel 6.3). Voor ZZPstarters kunnen overigens geen slaagkansen worden gepresenteerd vanwege het beperkte aantal cases. Doorstromers hebben veelal een geringere slaagkans gekregen in de periode 2006-2012: met
name in de koopsector is de slaagkans fors afgenomen.
Deze patronen gelden ook voor wat betreft flexwerkhuishoudens (tabel 6.4). Zoals in het voorgaande
hoofdstuk (5) ook al werd beargumenteerd, lijkt de crisis dus van invloed op de slaagkansen van zittende eigenaar bewoners. Voor zowel koopstarters als huishoudens die van een huur- naar een koopwoning willen vertrekken, is de slaagkans redelijk stabiel.
Tabel 6.3 Vergelijking slaagkansen ZZP-huishouden 2004-2005 en 2010-2011
Slaagkans 2004-2005

Slaagkans 2010-2011

Verandering

Starter naar koopsector

***

***

Starter naar huursector

***

***

Doorstromer van huur naar koop

40%

35%

↓

Doorstromer van huur naar huur

24%

24%

↔

Doorstromer van koop naar koop

37%

24%

↓↓

Doorstromer van koop naar huur

***

***

Totaal

37%

27%

↓

***Minder dan 30 cases in bestand.
Bron: WoON 2006-2012, OTB-bewerking.

29
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Tabel 6.4 Vergelijking slaagkansen flexwerkhuishoudens 2004-2005 en 2010-2011
Slaagkans 2004-2005

Slaagkans 2010-2011

Verandering

Starter naar koopsector

39%

46%

↑

Starter naar huursector

36%

34%

↔

Doorstromer van huur naar koop

22%

22%

↔

Doorstromer van huur naar huur

25%

19%

↓

Doorstromer van koop naar koop

34%

16%

↓↓

Doorstromer van koop naar huur

61%

41%

↓↓

Totaal

32%

25%

↓

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

De regionale dimensie: slaagkansen in de Randstadsprovincies en buiten de Randstad
Het presenteren van slaagkansen op het niveau van het landsdeel moeilijk is vanwege te kleine aantallen cases in het WoON-bestand. Daarom is een indeling gemaakt naar de Randstadprovincies
(Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) en overig Nederland, maar dit levert voor ZZP-huishoudens
ook enige dataproblemen. De voor ZZP-huishoudens beschikbare gegevens tonen dat de slaagkans in
de Randstadprovincies iets kleiner is dan in de overige provincies (tabel 6.5).
Voor de berekening van de slaagkansen van flexwerkhuishoudens zijn wel voldoende data aanwezig in
het WoON bestand. Hoewel de verschillen niet zo heel groot zijn, is de slaagkans van flexwerkhuishoudens in ‘overig’ Nederland wat groter dan in de Randstadprovincies (tabel 6.6). Dit is in lijn met de
krappere woningmarkt van de Randstad, die logischerwijs leidt tot een lagere slaagkans.
Tabel 6.5 Slaagkansen ZZP-huishouden naar Randstadprovincies en overig Nederland
2010-2011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

***

***

Starter naar huursector

***

***

Doorstromer van huur naar koop

35%

40%

Doorstromer van huur naar huur

***

***

Doorstromer van koop naar koop

23%

30%

Doorstromer van koop naar huur

***

***

Totaal

29%

33%

***Minder dan 30 cases in bestand.
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel 6.6 Slaagkansen flexwerkhuishouden naar Randstadprovincies en overig Nederland
2010-2011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

46%

52%

Starter naar huursector

34%

38%

Doorstromer van huur naar koop

24%

22%

Doorstromer van huur naar huur

18%

22%

Doorstromer van koop naar koop

18%

17%

Doorstromer van koop naar huur

40%

44%

Totaal

25%

28%

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

30

6.4

Slaagkansen vergeleken: ZZP-ers, flexwerkers en vaste contracten

Deze laatste paragraaf geeft een antwoord op één van de belangrijkste vragen uit dit onderzoek: in
hoeverre is er een verschil tussen de mogelijkheden op de woningmarkt van ZZP-huishoudens en
flexwerkhoudens enerzijds en de referentiegroep (huishoudens met vaste contracten) anderzijds?
Allereerst geldt dat voor alle typen huishoudens de algemene slaagkans in de periode 2006–2012 is
afgenomen. Dit geldt voor alle typen verhuisbewegingen behalve voor koopstarters. De exacte achtergronden van de toename van de hogere slaagkans onder koopstarters zijn onduidelijk en behoeven
meer onderzoek.
Voor wat betreft ZZP-huishoudens die willen ‘starten’ op de woningmarkt kan de vraag overigens niet
beantwoord worden omdat het WoON bestand te weinig cases bevat om uitspraken te doen (tabel
6.7). Bij de doorstromers blijken de slaagkansen niet veel te verschillen van de slaagkansen van huishoudens met een vast contract. De slaagkans voor verhuizingen van huur naar koop is wat lager, de
slaagkans voor verhuizingen van huur naar huur is vergelijkbaar te noemen en de slaagkans voor
doorstromers van koop naar koop is zelfs iets hoger bij de ZZP-huishoudens. Op basis van deze gegevens kan dus niet worden geconcludeerd dat de mogelijkheden op de woningmarkt voor ZZPhuishoudens slechter zijn dan die van huishoudens met vaste contracten.
De algemene slaagkans van flexwerkhuishoudens is iets lager dan die van huishoudens met een vast
contract. Tabel 6.7 toont dat de slaagkansen van flexwerkers bij de meeste verhuisbewegingen lager
zijn dan de slaagkansen van huishoudens met een vast contract. Dit geldt vooral voor starters (naar
koop en huur) en doorstromers van huur naar koop. De verschillen voor wat betreft doorstromers van
huur naar huur en koop naar koop zijn veel minder groot. Deze uitkomsten geven grotendeels aan dat
flexwerkers die een start willen maken in de koopsector, een duidelijk minder grote slaagkans hebben
dan andere huishoudens. Duidelijk hoger is de slaagkans van flexwerkende doorstromers van koop
naar huur. Het is niet duidelijk waarom deze slaagkans hoger is.
Een laatste opmerking is dat flexwerkers vaker verhuisgeneigd zijn dan andere werkende huishoudens
(zie hoofdstuk 4), terwijl hun inkomen veelal lager is dan dat van andere huishoudens. Wellicht beïnvloedt dit hun mogelijkheden op de woningmarkt, maar nadere analyse, die verder gaat dan de reikwijdte van dit onderzoek, zou moeten uitwijzen of vergelijkbare huishoudens met een vast inkomen
(jong, gemiddeld lager inkomen, starter) ook een vergelijkbare slaagkans hebben.
Tabel 6.7 Vergelijking slaagkansen 2010-2011 huishoudenshoofd ZZP-er, flexwerker en
vast contract
ZZP

Flex

Vast contract

Starter naar koopsector

***

46%

80%

Starter naar huursector

***

34%

51%

Doorstromer van huur naar koop

35%

22%

39%

Doorstromer van huur naar huur

24%

19%

22%

Doorstromer van koop naar koop

24%

16%

20%

Doorstromer van koop naar huur

***

41%

19%

Totaal

28%

25%

28%

Bron: WoON 2012 OTB-bewerking.

31
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Literatuur
Boelhouwer, P. (2013). Financiële instituten houden koopwoningmarkt in de houdgreep. Tijdschrift
voor de Volkshuisvesting, 19(1), 21-25.
CBS (2014) 1,4 miljoen huiseigenaren 'onder water'. Centraal Bureau voor de Statistiek, persbericht
21 maart 2014.
Companen (2013) Presteren woningcorporaties. Volkshuisvestelijke prestaties verslagjaar 2012. Companen advies voor woningmarkt en leefomgeving, Arnhem.
Goetgeluk, R. (1997) Bomen over wonen: woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Koninklijk
Aardrijkskundig Genootschap, Utrecht.
Schilder, F. En J. Conijn (2012) Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. Amsterdam
School of Real Estate.

32

Bijlage I Hercodering CBS indeling arbeidscontractstatus
DGA = directeur Groot Aandeelhouder
Bedrijf = zelfstandige met personeel

WOON variabele

Aantal cases WOON

Hercodering

ZZP winstaangever

1.842

bedrijf winstaangever

ZZP

1.286

Bedrijf

ZZP DGA

303

ZZP

bedrijf DGA

349

Bedrijf

ZZP winstaangever en flex

116

ZZP

bedrijf winstaangever en flex

29

Bedrijf

ZZP DGA en flex

1

ZZP

4

Bedrijf

bedrijf DGA en flex
flex

5.062

Flex

Overig inkomen

46.966

Overig

Totaal

55.958

Aantallen na hercodering
ZZP
Bedrijf
Flex
Overig
Totaal

2.262
1.668
5.062
46.966
55.958

33
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Bijlage II Huishoudens en personen met flexwerk of ZZPinkomsten
Aantal huishoudens
Huishoudens zonder flexwerker of ZZP-er
Alleenstaand (met inkomen uit werk, uitkering, pensioen)

2.627.000

Paar met twee inkomens (uit werk, uitkering, pensioen)

2.815.000

Paar één inkomen (uit werk, uitkering of pensioen)

477.000

Huishoudens met één of twee ZZP-er(s)
Alleenstaand

100.000

Beiden ZZP

24.000

Hoofd ZZP, partner Flex

19.000

Hoofd ZZP, partner Vast inkomen

229.000

Hoofd ZZP, partner Geen inkomen

20.000

Partner ZZP, hoofd Flex

2.000

Partner ZZP, hoofd Vast inkomen

23.000

Huishoudens met één of twee flexwerkers
Alleenstaand

548.000

Beiden Flex

53.000

Hoofd Flex, partner ZZP

2.000

Hoofd Flex, partner Vast inkomen

231.000

Hoofd Flex, partner Geen inkomen

30.000

Partner Flex, hoofd ZZP

19.000

Partner Flex, hoofd Vast inkomen

316.000

34

Bijlage III Verdeling woningvoorraad naar type en eigendom
per landsdeel %
Koop eengezins

Koop appartement

Huur eengezins

Huur appartement

Totaal

Noord

60%

5%

23%

13%

Oost

58%

5%

24%

13%

100%
100%

West

42%

13%

17%

29%

100%

Zuid

60%

5%

23%

12%

100%

Nederland

51%

9%

20%

20%

100%

35
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Bijlage IV Gewenste verhuizingen en gerealiseerde verhuizingen naar regio.
Tabel IV.1 Gewenste verhuizingen ZZP-huishoudens naar type verhuisbeweging, 20102011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

1%

1%

Starter naar huursector

1%

3%

Doorstromer van koop naar koop

46%

50%

Doorstromer van koop naar huur

6%

8%

Doorstromer van huur naar koop

23%

20%

Doorstromer van huur naar huur

24%

19%

Totaal

100%

100%

Totaal abs

46.395

33.409

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel IV.2 Gewenste verhuizingen flexwerk huishoudens naar type verhuisbeweging,
2010-2011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

4%

4%

Starter naar huursector

19%

17%

Doorstromer van koop naar koop

15%

20%

Doorstromer van koop naar huur

3%

6%

Doorstromer van huur naar koop

18%

21%

Doorstromer van huur naar huur

40%

33%

Totaal

100%

100%

165.058

135.713

Totaal abs
Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

36

Tabel IV.3 Gerealiseerde verhuizingen ZZP-huishoudens naar type verhuisbeweging,
2010-2011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

3%

8%

Starter naar huursector

6%

4%

Doorstromer van koop naar koop

34%

43%

Doorstromer van koop naar huur

8%

3%

Doorstromer van huur naar koop

30%

27%

Doorstromer van huur naar huur

19%

16%

Totaal

100%

100%

Totaal abs

18.843

16.403

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel IV.4 Gerealiseerde verhuizingen flexwerk huishoudens naar type verhuisbeweging,
2010-2011
Randstadprovincies

Overig Nederland

Starter naar koopsector

11%

11%

Starter naar huursector

30%

27%

Doorstromer van koop naar koop

10%

11%

Doorstromer van koop naar huur

6%

12%

Doorstromer van huur naar koop

17%

15%

Doorstromer van huur naar huur

26%

25%

Totaal

100%

100%

Totaal abs

55.575

52.437

Bron: WoON 2012, OTB-bewerking.

Tabel IV.5 Gewenste verhuisbeweging ZZP-ers 2004-2005 en 2010-2011
Randstad

Niet Randstad

2006

2012

2006

2012

Starter naar koopsector

936

236

383

373

Starter naar huursector

893

380

157

919

Doorstromer van koop naar koop

17.711

21.256

17.839

16.626

Doorstromer van koop naar huur

595

2.786

514

2.692

Doorstromer van huur naar koop

7.637

10.475

6.059

6.555

Doorstromer van huur naar huur

11.722

11.263

3.984

6.244

Totaal

39.493

46.395

28.936

33.409

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

37
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Tabel IV.6 Gerealiseerde verhuisbeweging ZZP-ers 2004-2005 en 2010-2011
Randstad

Niet Randstad

2006

2012

2006

2012

Starter naar koopsector

896

556

944

1.302

Starter naar huursector

1.124

1.136

191

575

Doorstromer van koop naar koop

9.218

6.411

12.039

7.077

Doorstromer van koop naar huur

267

1.492

949

543

Doorstromer van huur naar koop

5.066

5.579

4.203

4.360

Doorstromer van huur naar huur

4.041

3.669

1.033

2.546

Totaal

20.611

18.843

19.360

16.403

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

Tabel IV.7 Gewenste verhuisbeweging flexwerkers 2006 en 2012
Randstad
2006

2012

Niet Randstad
2006

2012

Starter naar koopsector

5.698

7.111

6.087

5.025

Starter naar huursector

26.358

32.141

21.253

22.623

Doorstromer van koop naar koop

16.559

24.662

22.419

27.008

Doorstromer van koop naar huur

2.914

5.266

3.160

8.125

Doorstromer van huur naar koop

32.688

29.972

27.950

27.887

Doorstromer van huur naar huur

51.587

65.906

46.333

45.045

Totaal

135.804

165.058

127.202

135.713

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

Tabel IV.8 Gerealiseerde verhuisbeweging flexwekers 2006 en 2012
Randstad

Niet Randstad

2006

2012

2006

2012

Starter naar koopsector

2.757

5.970

4.822

5.548

Starter naar huursector

15.072

16.707

11.561

13.990

Doorstromer van huur naar koop

8.071

5.584

12.243

5.515

Doorstromer van huur naar huur

4.089

3.523

5.359

6.466

Doorstromer van koop naar koop

8.961

9.481

8.253

8.015

Doorstromer van koop naar huur

14.773

14.310

17.474

12.903

Totaal

53.723

55.575

59.712

52.437

Bron: WoON 2006 en 2012, OTB-bewerking.

38

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Jaffalaan 9, 2628 BX Delft
Postbus 5030, 2600 GA Delft
Telefoon: +31 (0)15 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
www.otb.bk.tudelft.nl