2

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2013–2014

33 698

Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in
verband met de modernisering en
vereenvoudiging van de werkwijze van de
huurcommissie

Nr. 6

NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 15 november 2013
Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste
commissie voor Wonen en Rijksdienst. Graag maak ik van de gelegenheid
gebruik om de gestelde vragen te beantwoorden en op een enkel punt een
nadere toelichting te geven. Bij de beantwoording heb ik zoveel mogelijk
de volgorde van het verslag aangehouden en waar sprake was van
vergelijkbare vragen heb ik deze gezamenlijk beantwoord.
Tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag heb ik een nota
van wijziging ingediend (Kamerstuk 33 698, nr. 7). Voor zover deze
voortvloeit uit de vragen in het verslag, heb ik daar in deze nota naar
verwezen.
1. Inleiding
De leden van de SP-fractie vragen of, naar aanleiding van de stelling
daarover in de memorie van toelichting, kan worden onderbouwd dat de
grote mate van detaillering leidt tot conflicten over betrekkelijk geringe
bedragen. De regering kan hierover het volgende opmerken. Zoals in de
memorie van toelichting is aangegeven, wordt de huurcommissie inzake
de servicekosten regelmatig om een oordeel gevraagd over kleinere
leveringen of diensten, waarmee een gering bedrag aan kosten is
gemoeid. Gelet op Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013
(Kamerstuk 27 926, nr. 207) zijn de gemiddelde servicekosten als volgt:
Servicekosten voor

Gemiddelde kosten per maand

Huismeester
Schoonmaakkosten
Verlichting
Tuinonderhoud
Ramen wassen
Beheer / administratie
Onderhoud dienst- en recreatieruimte
Overige kosten

€ 8,26
€ 11,81
€ 8,00
€ 5,81
€ 3,77
€ 2,57
€ 6,51
€ 7,16

(Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen, Feiten en achtergronden van het huurbeleid
2013)

kst-33698-6
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

1

De gemiddelde servicekosten zijn in het algemeen geen grote bedragen.
Dit geldt ook voor een groot deel van de servicekosten waarover
geschillen zijn ontstaan.
Voor het voorbeeld van de kosten voor vervangen van lampen in
gemeenschappelijke ruimten, zoals genoemd in paragraaf 4.1 van de
memorie van toelichting, geldt bovendien dat dit betrekking heeft op
slechts een deel van de taken van de huismeester of een deel van de
kosten voor onderhoud dienst- en recreatieruimte.
De leden van de SP-fractie vragen voorts of is onderzocht in welke mate
huurders zich vertegenwoordigd voelen in het overleg op grond van de
Wet op het overleg huurders verhuurder. Ik merk in dat verband op dat de
Wet op het overleg huurders-verhuurder verscheidene malen is geëvalueerd en aangepast. Allereerst is bij brief van 6 december 2001
(Kamerstuk 28 160, nr. 1) de Tweede Kamer een evaluatie aangeboden
inzake de op 1 december 1998 in werking getreden wet.
Op 11 oktober 2005 heeft de Adviescommissie Zeggenschap en
versterking positie huurders(-organisaties) advies uitgebracht over de
zeggenschap en versterking van de positie van huurders en hun organisaties. Deze commissie, onder voorzitterschap van mevrouw J.M.
Leemhuis-Stout, werd door de toenmalige Minister van VROM en de
algemeen directeur van de Nederlandse Woonbond gezamenlijk ingesteld
om te onderzoeken hoe de positie en zeggenschap van huurders kon
worden verbeterd. Deze evaluatie alsmede het advies van deze commissie
hebben geleid tot de conclusie dat de wet over het geheel genomen goed
functioneert en dat huurders en verhuurders veelal komen tot goede en
succesvolle vormen van overleg. Geconstateerd werd dan ook dat,
afgezien van het oplossen van een aantal geconstateerde knelpunten, de
wet in principe niet ingrijpend behoefde te worden aangepast. De destijds
gesignaleerde knelpunten betroffen de definitiebepalingen, de representativiteitseisen voor huurdersorganisaties, de onderwerpen waarover
informatie moet worden verstrekt en de geschillenbeslechting in relatie
tot eventuele sancties op het niet naleven van de wet.
In verband met deze conclusie is vervolgens gekomen tot Wijziging van
de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering positie en
zeggenschap huurders) (Kamerstuk 30 856). Deze wet is inwerking
getreden per 1 januari 2009. Inzake de mate waarin huurders zich in het
overleg vertegenwoordigd voelen is met deze wet tegemoetgekomen
onder meer door de werking van deze wet uit te breiden. Een huurdersorganisatie kan huurders hierdoor bijvoorbeeld beter en in meer situaties
vertegenwoordigen. Zo kregen bewonerscommissies, die al op basis van
het Besluit beheer sociale huursector in de sociale sector een rol speelden
in het overleg met verhuurders met deze wet ook in de particuliere sector
een rol en kregen huurdersorganisaties en bewonerscommissies het recht
onderwerpen aan te dragen voor de agenda van elk overleg met de
verhuurder.
Tijdens de plenaire behandeling in de Tweede Kamer van deze wijziging
van de Wet op het overleg huurders verhuurder hebben de leden Depla en
Van Bochove een amendement ingediend (Kamerstuk 30 856, nr. 11) om te
komen tot een landelijke geschillencommissie overleg huurders
verhuurder.
De toenmalige Minister voor Wonen, Wijken en Integratie had toegezegd
een dergelijke geschillencommissie te zullen instellen (Handelingen II
2007/08, blz. 3146–3159 en 3205–3226) waarna het betreffende
amendement werd ingetrokken. Deze toezegging is bevestigd in een brief
van 21 januari 2008 (Kamerstuk 30 856, nr. 25, p. 2). Deze toezegging heeft
vervolgens geleid tot de Wet van 27 oktober 2011 tot wijziging van de Wet
op het overleg huurders verhuurder en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (uitbreiding geschillenbeslechting huurcommissie) (Stb.
2011, 529). Deze wet is in werking getreden per 1 januari 2012.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

2

De Tweede Kamer is vervolgens bij brief van 13 juni 2012 een evaluatie
toegezonden over de verzoekschriftprocedure inzake de Wet op het
overleg huurders verhuurder (Kamerstuk 27 926, nr. 187). Deze evaluatie is
besproken in een overleg met de Tweede Kamer op 27 maart 2013. De
evaluatie betrof een vereenvoudiging van de geschillenbeslechting door
het vervangen van de dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter door
een verzoekschriftenprocedure. De toenmalige Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties concludeerde dat uit de evaluatie onder meer
een beperkt effect was gebleken van deze vereenvoudiging van de
procedure bij de kantonrechter. De Minister gaf de verwachting aan dat de
mogelijkheid van geschillenbeslechting bij de huurcommissie sinds
1 januari 2012 laagdrempeliger zal worden geacht dan die bij de kantonrechter. Tijdens het algemeen overleg werd van de zijde van de SP-fractie
geconstateerd de Wet op het overleg huurders verhuurder redelijk
functioneert. De SP-fractie gaf destijds aan slechts als knelpunt te zien dat
de huurders in het kader van deze wet wel mogen meepraten, maar geen
enkele medezeggenschap zouden hebben. Zoals ik in dat overleg aangaf,
ben ik echter van mening dat uit de evaluatie blijkt dat de genoemde wet
over het algemeen heel behoorlijk functioneert.
2. Het vereenvoudigen van de legesregeling bij de huurcommissie
De leden van de VVD-fractie vragen een nadere toelichting op de
legesbedragen.
Naar aanleiding van de conclusie van de leden van de VVD-fractie dat
vooral kleine verhuurders zonder rechtspersoonlijkheid onevenredig
zullen worden getroffen door het voorstel, merk ik allereerst op dat een
kleine verhuurder alleen dan leges dient te betalen indien hij in het
ongelijk wordt gesteld. Het voorliggende wetsvoorstel handhaaft namelijk
het principe dat de verliezer betaalt.
Het voorliggende wetsvoorstel richt zich op transparantere en eenvoudiger procedures binnen de huurprijsregelgeving vanuit het streven naar
een goedkoper, flexibeler en efficiënter werkende overheid en een meer
efficiënte en doeltreffende ondersteuning van huurders en verhuurders en
betekent in dat licht bezien een belangrijke stimulans voor partijen om zelf
te komen tot een oplossing van hun geschil. Dit speelt met name bij de
vereenvoudiging van de geschillenbeslechting inzake de onderhoudstoestand of inzake een all-in prijs. Deze vereenvoudiging zal een voordeel zijn
voor met name kleine verhuurders. De verwachting is dat als gevolg
hiervan minder geschillen bij de huurcommissie aanhangig zullen worden
gemaakt.
Dit wetsvoorstel beoogt niet te komen tot andere legesbedragen dan die
indertijd zijn gerealiseerd met de Wet van 23 december 2009 tot wijziging
van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (instelling van een
landelijke huurcommissie).
In dat kader is aangegeven dat is gekozen voor het principe van een
vergoedingensystematiek waarmee een gedeelte van de kosten van de
huurgeschillenbeslechting wordt gelegd bij die huurders en verhuurders
die direct van de huurgeschillenbeslechting gebruik maken, hetgeen niet
meer dan redelijk is. Hiermee wordt benadrukt dat partijen (de huurders
en de verhuurders die zijn betrokken bij een geschil dat is voorgelegd aan
de Huurcommissie) een grote eigen verantwoordelijkheid hebben bij het
voorkomen en oplossen van conflicten waardoor het te rechtvaardigen is
dat deze partijen een bijdrage leveren aan de kosten van de geschilbehandeling. Op grond van deze overweging is indertijd gekozen voor een
legesbedrag van € 25 voor natuurlijke personen en van € 450 voor
rechtspersonen.
De leden van de VVD-fractie vragen ook of een andere tariefsystematiek
mogelijk is zonder het doel van de wijziging aan te tasten. Bij de totstandkoming van de Wet van 23 december 2009 tot wijziging van de Uitvoe-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

3

ringswet huurprijzen woonruimte (instelling van een landelijke huurcommissie) zijn reeds andere financieringsvarianten onderzocht. De eerste
variant betrof de lumpsum financiering door de organisaties die deel
uitmaken van het Landelijke Overleg huurders verhuurder. Nadeel van
deze financieringsvorm is echter dat deze geen prikkel in zich heeft om
partijen te stimuleren tot het voorkomen respectievelijk zelf oplossen van
geschillen, en dat «de goeden betalen voor de slechten». Ook is een
systeem van generieke heffing onderzocht (betaling van een bedrag bij
het afsluiten van nieuwe huurcontracten e.d.) dat, gecombineerd met het
vergoedingensysteem, voor een grotere bijdrage zou kunnen zorgen
(uitsluitend een generieke heffing is niet gewenst omdat er dan geen rem
op het aantal zaken zit). Een generieke heffing heeft echter grote nadelen:
de uitvoerbaarheid is moeilijk te realiseren en «de goeden betalen voor de
slechten.»
Concluderend kan worden vastgesteld dat een andere tariefsystematiek
moeilijk te verenigen is met de hiervoor aangegeven principes.
Ook de leden van de CDA-fractie alsmede de leden van de D66-fractie
hebben een aantal vragen gesteld over de voorgestelde tariefstelling met
een onderscheid tussen huurder en verhuurder. Daarbij stellen de leden
van de D66-fractie dat de regering een hogere belemmering tot de
rechtstoegang voor verhuurders opwerpt.
De keuze om bij de legesregeling een onderscheid te maken naar
verhuurders en huurders komt voort uit de problemen die door de
huurcommissie worden ervaren bij de huidige legessystematiek. De
huidige legessystematiek leidt tot een werkwijze zoals beschreven in de
memorie van toelichting bij dit wetsvoorstel. Hierin wordt aangegeven dat
de huurcommissie bij het merendeel van de zaken (circa 5.000 per jaar)
nagaat of de verhuurder een natuurlijke persoon dan wel een rechtspersoon is. Dit gebeurt onder meer door raadpleging van het kadaster
voordat de ontvangstbevestiging wordt verzonden. In de ontvangstbevestiging wordt vermeld dat de huurcommissie de verhuurder als natuurlijke
persoon dan wel als rechtspersoon ziet. Daarbij wordt gevraagd het aan
de huurcommissie te melden als deze aanmerking niet juist is. Vooral in
de gevallen dat verhuurderstaken worden uitgevoerd door een andere
partij dan de eigenaar van de woning, is vervolgens vaak een uitgebreider
onderzoek nodig, omdat niet direct duidelijk is wie de verhuurder is. In de
praktijk blijkt dat als een verzoek wordt gedaan om voor het lage
legestarief in aanmerking te komen, vaak problemen ontstaan met de
aangeleverde bewijsstukken (ondoorzichtige beheersconstructies,
opvragen nadere stukken). Deze werkwijze is belastend voor de huurcommissie en leidt tot langere doorlooptijden in de geschilbeslechting.
Bovendien leidt deze werkwijze tot regeldruk bij verhuurders. De
voorgestelde systematiek zal leiden tot een beduidend eenvoudiger
werkwijze voor de huurcommissie en tot minder regeldruk voor
verhuurders.
Van een hogere belemmering tot de rechtstoegang voor verhuurders is
naar het oordeel van de regering geen sprake. Verhuurders zullen
namelijk veelal beschikken over een hogere financiële draagkracht dan
huurders. Daarbij handhaaft het wetsvoorstel de bevoegdheid van de
voorzitter van de huurcommissie, op grond van artikel 7, achtste lid, van
de Uhw, om kleine verhuurders met geringe inkomsten tegemoet te
komen door legesvrijstelling te verlenen.
De leden van de D66-fractie vragen voorts te reflecteren op de barrières
die de regering in het algemeen opwerpt voor de rechtstoegang ook in het
kader van het nieuwe stelsel voor rechtsbijstand. Voorop dient gesteld te
worden dat het beginsel van toegang tot de rechter zoals dat is
neergelegd in artikel 6, eerste en derde lid, sub c, van het Europese
Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens leidend is. Dit

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

4

betekent dat de overheid de verplichting heeft voor effectieve rechtsbescherming zorg te dragen. Zoals ik hiervoor al heb aangegeven in
antwoord op de vragen over het onderscheid in legesheffing tussen
huurders en verhuurders, ben ik van oordeel dat door het voorstel geen
sprake is van een hogere belemmering in de rechtstoegang. De toegang
tot de huurcommissie blijft, mede gelet op de financiële draagkracht van
verhuurders en de bevoegdheid van de voorzitter van de huurcommissie
om op grond van artikel 7, achtste lid, van de Uhw vrijstelling te verlenen
aan natuurlijke personen van de legesheffing, voldoende gewaarborgd.
Bovendien blijft in de procesgang gewaarborgd dat de huurcommissie in
beginsel zelf het noodzakelijke onderzoek uitvoert. Aan een procedure zijn
derhalve voor partijen geen andere proceskosten verbonden zoals kosten
voor onderzoek van een woonruimte of onderzoek van een financiële
administratie.
Met betrekking tot de beleidsvoornemens van de Staatssecretaris van
Veiligheid en Justitie aangaande de vernieuwing van het stelsel van
rechtsbijstand verwijs ik u naar de brief van de Staatssecretaris van 12 juli
jl. (Kamerstuk 31 753, nr. 64) en het overleg dat daarover met Uw Kamer
plaatsvindt.
De leden van de D66-fractie vragen ook of de regering alternatieve
maatregelen heeft overwogen voor de legesheffing, met name een
informatieplicht voor verhuurders.
Vaststaat dat invoering van een informatieplicht bij verhuurders zal leiden
tot een toename van de regeldruk. De regering streeft echter in het
algemeen naar het terugdringen van regeldruk. De regering acht een
onderzoek naar een informatieplicht om deze reden dan ook niet zinvol.
De regering tekent voorts aan dat de huidige tariefsystematiek niet
betekent dat verhuurders geen stukken overleggen aan de huurcommissie. Zoals in de memorie van toelichting is aangegeven, ontstaan juist
met de huidige systematiek al vaak problemen met de aangeleverde
bewijsstukken (ondoorzichtige beheersconstructies, opvragen nadere
stukken). Het ligt niet in de rede dat deze problemen met een informatieplicht adequaat zijn op te lossen.
De leden van de D66-fractie vragen de regering om nader te beargumenteren waarom zij van mening is dat de lasten met betrekking tot het
onderzoeken van juiste legestarief bij de huurcommissie dermate hoger
zijn in vergelijking met andere rechtsprocedures en rechtsinstanties dat zij
hierdoor de regering als «onevenredig» beschouwd worden.
Anders dan bij veel bestuursrechterlijke procedures, is de kern dat met de
procedure bij de huurcommissie wordt beoogd te voorzien in een
laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting zonder te veel juridisering. De huidige legessystematiek leidt echter tot een sterk juridisch
vormgegeven proces tussen huurcommissie en verhuurder, terwijl de
procedure voor de inhoudelijke toetsing van het geschil is ingericht op
een laagdrempelige en eenvoudige procedure voor huurders en
verhuurders. De inspanningen die dit van de huurcommissie vergt, leiden
daardoor tot onevenredig hoge kosten.
Op de vraag van de leden van de D66-fractie voor hoeveel particuliere
verhuurders de voorgenomen wijziging in de tariefsystematiek zal leiden
tot een aanzienlijke verhoging van het legesgeld kan ik laten weten dat het
de afgelopen jaren ging om jaarlijks circa de helft van 3.000 particuliere
verhuurders die een legesveroordeling kregen. Hierbij is wel van belang
om in ogenschouw te nemen dat van legesveroordeling alleen sprake is
indien de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld. Het voorliggende
wetsvoorstel vergroot de stimulans voor verhuurders om de regels met
betrekking tot de verhuur van woonruimte goed na te leven en een geschil
met de huurder zonder tussenkomst van de huurcommissie op te lossen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

5

Ook andere maatregelen in dit wetsvoorstel vormen een belangrijke
stimulans voor partijen om zelf te komen tot een oplossing van hun
geschil. Dit speelt met name bij geschillen over de onderhoudstoestand of
over een all-in prijs. In het algemeen zullen verhuurders, en dus ook
particuliere verhuurders, hierdoor minder genoodzaakt zijn om een
geschil door de huurcommissie te laten beoordelen.
De leden van de D66-fractie vragen voorts naar het aantal extra vrijstellingsprocedures dat naar verwachting door de gewijzigde legessystematiek zal worden opgestart. De regering verwacht niet dat verhuurders in
grote getale een beroep zullen doen op de regeling voor legesvrijstelling,
omdat een verhuurder veelal eigenaar is van de door hem verhuurde
woonruimte, en daardoor over een zodanig inkomen zal beschikken dat
niet voldaan zal worden aan de voorwaarden voor vrijstelling. Er worden
hiervoor daarom geen extra uitvoeringskosten verwacht.
De leden van de D66-fractie onderschrijven dat de huidige splitsing van
rechtsgangen inefficiënt is, maar vragen hoe de nieuwe rechtsgang voor
uitspraken over de legesheffingen uitgewerkt wordt. In artikel III van het
wetsvoorstel is voorzien in het uitsluiten van de rechtsgang naar de
bestuursrechter voor uitspraken over de legesheffingen door invoeging
van de artikelen 7, tweede, derde, vijfde, achtste en negende lid en
artikel 7a, derde lid, van de Uhw in de alfabetische rangschikking van
artikel 1 van hoofdstuk 1 van bijlage 2 bij de Algemene wet bestuursrecht.
Anders dan door deze leden wordt verondersteld, is een uitwerking of een
nieuwe wettelijke opdracht voor de kantonrechter niet noodzakelijk,
omdat in artikel 93, onder a, van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) is bepaald dat vorderingen met een beloop van ten hoogste
€ 25.000 worden behandeld en beslist door de kantonrechter. Hieronder
worden ook begrepen vorderingen met betrekking tot leges aan de
huurcommissie nu de rechtsgang bij de bestuursrechter is afgesloten.
Ingevolge artikel 94 Rv is het vervolgens mogelijk om deze vordering
tezamen met de vordering betreffende het huurgeschil te behandelen.
De leden van de SGP-fractie vragen of, en zo ja, welke indicaties er zijn dat
het hogere aantal verhuurders dat natuurlijk persoon is vooral het gevolg
is van het feit dat een aanzienlijk aantal verhuurders het verhoogde
legestarief probeert te ontlopen. Er zijn geen concrete indicaties dat een
aanzienlijk aantal verhuurders het verhoogde legestarief probeert te
ontlopen. Wel was de verwachting destijds omtrent het aantal natuurlijke
personen optredend als verhuurder een reden om te komen tot een
legessystematiek met een onderscheid tussen natuurlijke personen en
rechtspersonen. Het gegeven dat dit percentage verhuurders sindsdien
veel hoger blijkt te liggen en nog steeds stijgt heeft, in combinatie met de
daaraan verbonden werkbelasting voor de huurcommissie, geleid tot de
voorgestelde wijziging van de legessystematiek.
De leden van de SGP-fractie vragen tot slot of de regering inzichtelijk kan
maken welk percentage van de groep kleine verhuurder hun te koop
staande woning op grond van een leegstandsvergunning verhuren. In dit
verband is van belang dat ter uitvoering van de motie Jansen (Kamerstuk
33 436, nr. 25) zal worden bezien of en zo ja op welke wijze dit inzicht kan
worden verkregen door middel van een periodieke rapportage over de
ontwikkeling van aard en omvang van tijdelijke verhuur. De regering
verwacht de eerste rapportage in het begin van 2014 aan de Tweede
Kamer te kunnen doen toekomen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

6

3. De huurprijsregeling indien een zogenaamde all-in prijs is
overeengekomen
De leden van de VVD-fractie vragen of aan het voorleggen van een geschil
over de splitsing van de all-in prijs een beoordeling vooraf gaat en of in
dit verband kan worden gesproken van een inspanningsverplichting door
huurder en verhuurder. Ik wil benadrukken dat met de wijziging van
artikel 7:258 BW in dit wetsvoorstel wordt beoogd aan te sluiten bij het
algemene beginsel van de contractvrijheid van partijen dat uitgangspunt
is in de huurprijsregelgeving. Dit betekent, dat partijen zelf in eerste
instantie op basis van door hen te bepalen criteria tot een huurprijsvaststelling of wijziging kunnen komen. De huurder of verhuurder kan hiertoe
een voorstel doen. Een huurder en verhuurder doen zelf de beoordeling
van een door één van hen gedaan voorstel tot splitsing. Dit is in zoverre
een inspanningsverplichting, dat de huurder pas een verzoek aan de
huurcommissie kan doen om uitspraak te doen over de redelijkheid van
zijn voorstel, indien de huurder niet met de verhuurder tot overeenstemming heeft kunnen komen. De huurder is bovendien voor een
inhoudelijk oordeel van de huurcommissie verplicht om zijn voorstel te
laten voldoen aan de eisen die worden gesteld in het eerste lid en het
tweede lid, aanhef en onder b, c en d, van artikel 7:258 BW. Hierin is
bepaald dat een voorstel tot splitsing van de all-in prijs ten minste twee
maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het
voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten
schriftelijk moet worden gedaan.
Ook is hierin bepaald dat dit voorstel dient te vermelden: (a) de geldende
prijs; (b) de voorgestelde huurprijs; (c) het voorgestelde voorschot van
kosten voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten, en (d) de
voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de
kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten.
De leden van de VVD vragen ook hoe kan worden bewerkstelligd dat
partijen alsnog tot overeenstemming komen, en of de voorgestelde
wijziging niet juist tot extra (bureaucratische) procedures leidt. Zoals
hiervoor al werd betoogd, is het wetsvoorstel erop gericht om partijen
meer mogelijkheden te geven om zelfstandig te kunnen komen tot een
splitsing van de all-in prijs. Met het wetsvoorstel wordt dit bereikt door
voor de vaststelling van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor
nutsvoorzieningen en servicekosten uit te gaan van de tussen partijen
overeengekomen all-in prijs en niet van de maximale huurprijs. De
overeengekomen all-in prijs is namelijk bij partijen bekend. Zij zijn echter
in het algemeen niet bekend met de maximale huurprijs, omdat de
maximale huurprijs voortvloeit uit het puntenaantal van de woonruimte.
De voorgestelde wijziging zorgt ervoor dat het puntenaantal van de
woonruimte niet meer behoeft te worden vastgesteld. Dit leidt ertoe dat
de huurcommissie hiervoor niet meer hoeft te worden ingeschakeld,
waardoor er minder huurcommissieprocedures zullen zijn.
Voorts vragen de leden van de VVD-fractie of uit het voorliggende
wetsvoorstel volgt dat het voorstel tot uitsplitsing alleen door de huurder
kan worden gedaan.
Het wetsvoorstel leidt niet tot wijziging van het uitgangspunt dat een
huurder en verhuurder in onderlinge overeenstemming rechtsgeldig
kunnen komen tot wijziging van de huurovereenkomst. Dit betekent dat
ook een verhuurder een voorstel tot uitsplitsing kan doen. Het
wetsvoorstel ziet slechts op de mogelijkheid om een dergelijk voorstel
voor te leggen aan de huurcommissie. Het wetsvoorstel geeft deze
mogelijkheid alleen aan de huurder. Wel maakt het wetsvoorstel het
tevens mogelijk dat een all-in prijs aan de orde komt bij de beoordeling
van een door de verhuurder aan de huurcommissie voorgelegd verzoek

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

7

inzake de overige geschillen waartoe de huurcommissie bevoegd is. Het
voorgestelde artikel 17a van de Uhw regelt namelijk, dat de huurcommissie ambtshalve kan komen tot een splitsing van de all-in prijs indien
daarvan blijkt bij bijvoorbeeld een door de verhuurder aan de huurcommissie voorgelegd voorstel tot huurprijsverhoging.
De leden van de VVD-fractie vragen tot slot of het mogelijk is om de
sanctie op de all-in prijs zoals opgenomen in het voorliggende
wetsvoorstel te heroverwegen, mede gelet op het feit dat vaak op verzoek
van huurders een all-in prijs wordt overeengekomen. De huurprijsregelgeving bevat al sinds 1986 een regeling voor de all-in prijs. Deze regeling
heeft diverse vormen gehad, maar steeds was de kern dat de regeling
leidt tot een lage huurprijs. Bij de invoering per 1 juli 1986 werd hiervoor
aangesloten bij de zogenaamde minimaal redelijke huurprijs. Zo bedroeg
de minimaal redelijke huurprijs van een zelfstandige woning met 100
punten f 300,90 per maand, maar de maximaal redelijk huurprijs f 530,40
per maand. Heroverweging leidde indertijd tot de regeling dat de
huurprijs wordt vastgesteld op 55% van de geldende maximale huurprijs
en de servicekosten op 25% van de geldende maximale huurprijs. Deze
regeling trad in werking op 1 augustus 1994. De integrale herziening van
de huurprijsregelgeving heeft geleid tot aanpassing van de huurprijsregelgeving die per 1 augustus 2003 in werking trad, maar niet tot een
herziening van de regeling met betrekking tot de all-in prijs.
De regering ziet ook nu geen aanleiding om de kern van de regeling
inzake de all-in prijs te herzien. Essentieel blijft daarbij dat de regeling
preventief werkt om te voorkomen dat de verhuurder een all-in prijs
voorstelt. Met het wetsvoorstel wordt niet beoogd om de al decennia
geldende regelgeving hiervoor op dit onderdeel te wijzigen.
Het voorliggende wetsvoorstel leidt slechts tot een eenvoudiger
methodiek om te komen tot vaststelling van de huurprijs en het voorschot
van de servicekosten, en wel op een manier die ook door partijen zelf op
een eenvoudige manier kan worden toegepast.
De leden van de PvdA-fractie en de leden van de ChristenUnie-fractie
geven aan de voorgestelde regeling ten aanzien van all-in huren negatief
kan uitpakken voor de huurder en stellen de vraag waarom de all-in huur
gekozen is als basis wordt genomen voor de nieuwe rekenhuur. De leden
van de D66-fractie vragen hoe het voorstel zich verhoudt tot de huidige
regelgeving waarin de maximale huurprijs leidend is. In antwoord op deze
vragen wil ik vooropstellen dat de huurprijsregelgeving huurders en
verhuurders contractsvrijheid geeft inzake het overeenkomen van de
huurprijs. Dit betekent ook dat zij de mogelijkheid hebben rechtsgeldig
een all-in prijs overeen te komen. De huurprijsregelgeving geeft huurders
en verhuurders de mogelijkheid hun overeengekomen huurprijs te toetsen
aan wettelijk vastgelegde normen. Kenmerkend element bij all-in prijzen is
echter dat er geen huurprijs is waardoor die toetsing niet mogelijk is. De
vigerende regeling beoogt in een toetsing te voorzien door middel van de
procedure tot splitsing van de all-in prijs. Deze vigerende procedure leidt
er echter toe dat hierbij altijd het puntenaantal van de woonruimte dient
te worden betrokken, ook als dat tussen partijen niet in geding is. Het
onderhavige wetsvoorstel beoogt in dat opzicht een vereenvoudiging van
de procedure tot splitsing. De huurcommissie doet in dat geval geen
onderzoek meer naar het aantal woningwaarderingspunten van de
betreffende woning.
In het geval de huurder meent dat als gevolg van de voorgestelde
regeling inzake de all-in prijs in artikel 17 Uhw de vast te stellen huurprijs
als gevolg van het wettelijke regime de maximale huurprijs zal
overschrijden, is het mogelijk dat de huurder zich tot de huurcommissie
wendt met een voorstel tot huurprijsverlaging. De huurcommissie zal dan
in die procedure op grond van het voorgestelde artikel 17a Uhw tevens
ambtshalve komen tot een splitsing van de all-in prijs. Het aantal

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

8

woningwaarderingspunten zal in het kader van de verzochte huurprijsverlaging door de huurcommissie worden vastgesteld. Voor de splitsing zal
in dat geval worden uitgegaan van de nieuw vastgestelde huurprijs
Hiermee wordt gegarandeerd dat de huurder op eenvoudige manier een
huurprijs kan realiseren die in overeenstemming is met het woningwaarderingsstelsel.
De PvdA-fractie vraagt daarnaast hoe de regering aan kijkt tegen het
voorstel van Aedes om wel een puntenberekening te maken en standaard
uit te gaan van maximaal de gemiddelde rekenhuur als basis voor de
sanctionering. De regering ziet geen aanleiding om de kern van de
regeling inzake de all-in prijs te herzien. Essentieel blijft dat de regeling
preventief werkt tegen het voorstellen door de verhuurder van een all-in
huur. Het wetsvoorstel beoogt niet om de al decennia geldende regelgeving hiervoor op dit onderdeel te wijzigen. Het voorstel van Aedes zou
daar wel toe leiden omdat de gemiddelde rekenhuur landelijk circa 70%
bedraagt.
De leden van de SP-fractie vragen waarom er niet voor gekozen wordt om
de all-in constructie te verbieden. De regering heeft niet voor een verbod
gekozen omdat het wetsvoorstel vasthoudt aan het uitgangspunt van
contractvrijheid tussen huurders en verhuurders inzake de huurprijzen.
Hierbij past niet een wettelijke regeling die huurders en verhuurders kan
confronteren met een verbod van de overheid op door hen gemaakte
afspraken. Daarbij richt het wetsvoorstel zich op transparantere en
eenvoudiger procedures binnen de huurprijsregelgeving vanuit het
streven naar een goedkoper, flexibeler en efficiënter werkende overheid
en een meer efficiënte en doeltreffende ondersteuning van huurders en
verhuurders.
De leden van de SP-fractie vragen verder of een huurder erop is toegerust
om te komen tot een goed voorstel voor het voorschot op de kosten voor
nutsvoorzieningen en de servicekosten. Daarbij vragen zij of een
verhuurder verplicht is om alle facturen te overhandigen die mogelijk een
rol zouden spelen voor de totstandkoming van de huurprijs.
De huurder wordt geacht tot een goed voorstel te kunnen komen inzake
het voorschot op de servicekosten doordat hij in de hier aan de orde
zijnde kwesties persoonlijk kennis heeft kunnen nemen van de geleverde
goederen en diensten en de kwaliteit daarvan. Overigens is het van
belang dat het voorstel leidt tot een voorschot dat uiteindelijk via de
jaarlijkse afrekening van de servicekosten door de huurder aan de
huurcommissie kan worden voorgelegd indien de huurder hierover een
geschil heeft met de verhuurder. In die procedure kan de huurcommissie
die jaarlijkse afrekening beoordelen aan de hand van de door de
verhuurder overgelegde facturen.
De leden van de SP-fractie constateren dat wanneer er een all-in prijs
overeengekomen blijkt te zijn tijdens een bij de huurcommissie
aanhangige andere procedure (bijvoorbeeld inzake een huurprijswijziging
of servicekosten), dat de huurcommissie dan in die procedure de huurprijs
ambtshalve zal vaststellen op 55% van de all-in prijs en het voorschot op
de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op 25% van de
all-in prijs. Zij vragen of deze wetswijziging een achteruitgang kan zijn
voor de huurder, aangezien de all-in prijs boven de maximaal redelijke
prijs kan liggen. Daarbij vragen zij of dit alsnog kan worden hersteld.
De vigerende regelgeving maakt het mogelijk dat een huurder zich wendt
tot de huurcommissie met een voorstel tot huurprijsverlaging, waarna de
huurcommissie moet constateren dat er een all-in prijs is overeengekomen. In een dergelijke procedure kan de huurcommissie met de
vigerende regelgeving niet anders dan de huurder niet-ontvankelijk

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

9

verklaren. Met de vigerende regelgeving kan een huurder dit herstellen
door zich alsnog tot de huurcommissie wenden met het verzoek de
overeengekomen all-in prijs te splitsen. Het voorliggende wetsvoorstel
leidt ertoe dat de huurcommissie het voorstel tot huurprijsverlaging wel
kan beoordelen zonder een separaat verzoek van de huurder tot splitsing
van de all-in prijs. Dit leidt dus tot een vereenvoudiging voor de huurder,
zonder dat dit daarmee leidt tot een huurprijs boven de maximale
huurprijsgrens.
In het geval van een servicekostenprocedure is het op zich denkbaar dat
de ambtshalve beoordeling door de huurcommissie leidt tot een huurprijs
boven de maximale huurprijsgrens. Zoals hiervoor al in antwoord op
vragen van de leden van de PvdA-fractie en van de leden van de
ChristenUnie-fractie was verduidelijkt, kan de huurder er in zo’n geval
kiezen voor het instellen van een huurcommissieprocedure inzake
huurverlaging.
De leden van de D66-fractie alsmede de leden van de ChristenUnie-fractie
vragen ook hoeveel huurders in de praktijk een hogere huurlast zullen
houden door de voorgestelde regeling inzake de all-in prijs dan volgens
de huidige regelgeving is toegestaan.
Inzake het aantal huurders dat door de voorgestelde regeling uiteindelijk
een hogere huurlast zullen houden dan met de vigerende regeling,
beschikt de regering niet over een getalsmatige prognose. De regering
meent echter dat de voorgestelde regeling een substantiële vereenvoudiging betekent voor huurders en verhuurders. De vigerende regelgeving
voor de all-in prijs is gecompliceerd hetgeen in de praktijk leidt tot
belemmeringen voor huurders en verhuurders om tot een oplossing te
komen en ook tot belemmeringen om zich adequaat te wenden tot de
huurcommissie voor beslechting van een geschil. De voorgestelde
wijziging draagt naar het oordeel van de regering meer bij aan een
oplossing van een geschil inzake de all-in prijs, met behoud van de
mogelijkheid om de huurprijs te verlagen tot een niveau passend bij het
woningwaarderingsstelsel.
De leden van de D66-fractie vragen voorts of de nieuwe basis voor de
splitsing van huurprijs en servicekosten verhuurders een incentive geven
om een hogere all-in huur te bedingen, en verhuurders extra belast die
juist onder de maximale huurprijs verhuren.
De regering vermag niet in te zien waarom de voorgestelde regeling meer
dan de huidige een incentive zal vormen voor een hogere all-in prijs. De
voorgestelde regeling maakt het immers veel eenvoudiger voor de
huurder om een oordeel te verkrijgen van de huurcommissie over een
all-in prijs. Zoals in de memorie van toelichting is geschetst, moet de
huurder nu namelijk in de procedure rekening houden met een mogelijk
oordeel van de huurcommissie dat er sprake is van een all-in prijs, waarna
een nieuwe procedure moet worden gestart. De huurder kan dit
voorkomen door twee procedures te starten: een procedure gericht op
splitsing van de all-in prijs en een procedure gericht op huurprijsverlaging. Met de voorgestelde wijziging volstaat de procedure inzake de
huurprijsverlaging, hetgeen een vereenvoudiging is en waardoor
verhuurders geen voordeel zullen hebben van een hogere all-in huur.
Ter zake van verhuurders die juist onder de maximale huurprijs verhuren,
geldt dat een kenmerkend element bij all-in huren is dat er geen huurprijs
is, zodat die niet kan worden getoetst aan wettelijk vastgelegde normen.
Om deze reden ziet de regering niet waarom een verhuurder zijn ervaren
last van de voorgestelde regeling zou baseren op de maximale huurprijs.
De regeling uitgaande van de overeengekomen all-in prijs, acht de
regering dan ook voor een verhuurder vergelijkbaar met de huidige
regeling.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

10

De leden van de D66-fractie en de leden van de ChristenUnie-fractie
vragen of er extra procedures bij de huurcommissie aanhangig zullen
worden gemaakt door huurders die alsnog een uitspraak over de
maximale huur willen. Ook willen zij weten hoeveel extra procedures
vervolgens zullen worden opgestart om daarna tot een nieuwe splitsing
van huurlasten en servicekosten te komen, en wat daarvan de uitvoeringskosten zijn in vergelijking met de huidige regelgeving.
De voorgestelde wijziging beoogt een vereenvoudiging in de procedure
ten opzichte van de huidige regelgeving voor de all-in prijs. Zoals hiervoor
al is aangegeven, wordt een stapeling van procedures voorkomen. De
regering verwacht niet dat de nieuwe regeling aanleiding geeft tot meer
procedures over de huurprijs of de splitsing van all-in prijzen. De
verwachting is juist dat de voorgestelde regeling per saldo gaat leiden tot
minder procedures.
De leden van de ChristenUnie-fractie wijzen op de voorgenomen
vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel. Zij vragen of deze
vereenvoudiging niet al de genoemde bezwaren van de huidige regeling
inzake de all-in prijs zal ondervangen.
In de brief van 13 september 2013 heeft de regering haar voornemens
uiteengezet over de voorgenomen wijziging van het woningwaarderingsstelsel (Kamerstuk 32 847, nr. 86). Met de leden van de ChristenUniefractie is de regering van oordeel, dat die wijziging leidt tot een vereenvoudiging. Deze wijziging laat echter onverlet, dat het
woningwaarderingsstelsel blijft bestaan, en om die reden een grond voor
een geschil kan vormen tussen een huurder en verhuurder. De voorliggende wijziging beoogt het woningwaarderingsstelsel echter uitsluitend
een rol te laten spelen, indien partijen de implicaties van dat stelsel als
wezenlijk element zien van hun geschil. Om die reden wordt voorgesteld
om ook het vereenvoudigde woningwaarderingstelsel geen rol te laten
spelen bij de toetsing van de all-in prijs. Hierbij zij overigens aangetekend,
dat er slechts het voornemen bestaat om het woningwaarderingsstelsel
aan te passen voor zelfstandige woonruimte. Er is geen voornemen tot
wijziging van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige
woonruimte. Hetzelfde geldt voor het woningwaarderingsstelsel voor
woonwagens en voor het woningwaarderingsstelsel voor woonwagens.
Ook bij die woonruimte is het mogelijk dat een verhuurder in de praktijk
een all-in prijs toepast. De voorgestelde wijziging is ook voor die
woonruimtes van toepassing.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen waarom de huidige regelgeving zou leiden tot vertraging en of dit in het voorliggende wetsvoorstel
ondervangen kan worden door te zorgen dat de verschillende procedures
bij de huurcommissie worden gebundeld in één procedure. De huidige
regelgeving gaat uit van de procedure die door de huurder of verhuurder
wordt ingesteld. Hierdoor heeft de huurcommissie niet de bevoegdheid
om buiten de kaders van die ingestelde procedure tot een uitspraak te
komen. Voor het voorbeeld dat ook in de memorie van toelichting werd
genoemd, betekent dit in de praktijk het volgende. De huurder van wie de
woning onderhoudsgebreken vertoont, wendt zich tot de huurcommissie.
De huurcommissie kan vervolgens in die procedure bij ernstige onderhoudsgebreken uitsluitend komen tot een verlaging van de te betalen
huurprijs. Omdat er bij een all-in prijs geen huurprijs is, kan de huurcommissie echter daarover geen uitspraak doen. De huurcommissie kan de
huurder uitsluitend adviseren eerst de all-inprijs te laten toetsen. De
huurcommissie kan in de daarop volgende procedure de huurprijs en het
voorschotbedrag voor de servicekosten vaststellen. Pas daarna kan de
huurcommissie desgevraagd een uitspraak doen over een verlaging van
de te betalen huurprijs in het geval van onderhoudsgebreken. Deze gang
van zaken betekent derhalve dat de huurder pas na twee opeenvolgende

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

11

procedures de door hem gewenste huurverlaging kan bewerkstelligen.
Met de voorgestelde wijziging volstaat voor de huurder in het aangegeven
voorbeeld slechts één procedure. Feitelijk betekent dit overigens een
bundeling van procedures zoals gevraagd door de leden van de
ChristenUnie-fractie
De regering is het eens met de leden van de ChristenUnie-fractie om te
spreken over «nutsvoorzieningen met individuele bemetering» aangezien
ook bij servicekosten sprake is van nutsvoorzieningen. Het wetsvoorstel
zal bij nota van wijziging in deze zin worden aangepast.
4. De beoordeling van de servicekosten door de huurcommissie
De leden van de VVD-fractie vragen of de verplichtstelling van het gebruik
van een standaard formulier voor de servicekostenprocedure met het oog
op het voorkomen van procedures bij de huurcommissie ook kan worden
opgenomen in de voorschriften over de afrekening (Burgerlijk Wetboek,
artikel 7:259, tweede lid). Met dit wetsvoorstel wordt beoogd vast te
houden aan het uitgangspunt dat de huurder en verhuurder in eerste
instantie zelf gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de realisatie van de
(ver)huurverplichtingen met een goede verhouding tussen kwaliteit en
prijs. Bij dit uitgangspunt past naar de mening van de regering niet een
wettelijke verplichting om de jaarlijkse afrekening van de servicekosten in
te richten conform een wettelijk vastgesteld formulier.
Dit wetsvoorstel zorgt slechts voor een vereenvoudiging van de procedure
bij de huurcommissie en leidt om die reden tot een formulier waarvan de
verhuurder gebruik dient te maken in het geval van een servicekostenprocedure bij de huurcommissie. Dit formulier zal worden vastgesteld bij
ministeriële regeling zodat dit eenvoudig kan worden aangepast voor
zaken die in de toekomst onder servicekosten kunnen vallen.
Het feit dat het formulier bestemd is voor de procedure bij de huurcommissie inzake servicekosten laat onverlet dat het partijen vrij staat om
voor hun onderlinge afstemming van dit formulier gebruik te maken.
De leden van de VVD-fractie vragen voorts of er ruimte is om het
drempelbedrag naar boven bij te stellen om relatief veel kleine geschillen
te voorkomen.
Zoals in het algemeen deel van de memorie van toelichting is vermeld, zal
regelmatig worden bezien of de prijsontwikkeling van de servicekosten
zodanig is, dat die aanleiding geeft de drempelbedragen aan te passen
gezien de aard van het drempelbedrag. Om deze reden kan het drempelbedrag bij ministeriële regeling hoger of lager worden vastgesteld voor
zover dit noodzakelijk is om relatief veel geschillen over kleine bedragen
te voorkomen.
De leden van de SP-fractie vragen op welke manier relevante belangenorganisaties worden gehoord bij de totstandkoming van de regelingen
inzake de servicekosten.
Inzake de introductie van deze regeling zijn voorafgaand aan dit
wetsvoorstel de koepelorganisaties van huurders en verhuurders
geconsulteerd. Daaruit bleek dat men in het algemeen waardering had
voor het servicekostenbeleid van de huurcommissie. Dit beleid houdt
ruimte in voor huurders en verhuurders om de kwaliteit en kwantiteit van
de bijkomende diensten en leveringen vast te stellen en de daarmee
samenhangende servicekosten. De vast te stellen regeling voor de
servicekosten heeft overigens betrekking op de bedragen die de huurcommissie zal hanteren indien de verhuurder in een procedure bij de
huurcommissie de afrekening niet volgens het op te stellen formulier
specificeert. De betreffende bedragen zijn zogenaamde sanctiebedragen
en houden geen reële waarde in van de servicekosten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

12

De leden van de SP-fractie vragen voorts of het voorgestelde drempelbedrag voor servicekosten van 36 euro voor mensen met een kleine beurs
nog steeds een gewichtig bedrag kan zijn en vragen hoe dit bedrag tot
stand is gekomen. De regering is het met de SP-fractie eens dat 36 euro
voor mensen met een kleine beurs een gewichtig bedrag kan zijn. Zoals in
de memorie van toelichting is geschetst, doet de huurcommissie echter in
veel gevallen een uitspraak die uiteindelijk de betalingsverplichting van de
huurder met maar een paar euro’s per jaar wijzigt. Het financieel belang
van het geschil staat dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten
van de procedure bij huurcommissie. Bij de keuze van het drempelbedrag
is een afweging gemaakt van het financieel belang van de huurder
tegenover het belang van redelijke uitvoeringskosten bij de huurcommissie.
De leden van de SP-fractie vragen ook of het drempelbedrag een
individuele post betreft of meerdere posten die opgeteld groter zijn dan
drie euro. Uit de voorgestelde regeling vloeit voort dat het voorwerp van
geschil bepalend is voor het bedrag waar het om gaat. De verzoeker
bepaalt in beginsel het voorwerp van geschil en bepaalt daardoor ook of
het drempelbedrag betrekking heeft op een individuele post of op
meerdere posten.
De leden van de SP-fractie vragen waarop de normbedragen van de
servicekosten worden gebaseerd en of deze normbedragen voor de
huurder dan altijd lager zijn. Daarbij vragen zij of de normbedragen en
hun onderbouwing worden toegezonden aan de Kamer. Uitgangspunt bij
het voorstel is dat de huurcommissie lage bedragen kan vaststellen indien
de verhuurder in de huurcommissieprocedure bij geschillen over
servicekosten geen gebruik maakt van het (nieuw) voorgeschreven
formulier. De huurder zal geen nadeel ondervinden van de toepassing
daarvan. Voor de servicekosten verband houdende met gas, water en
elektra zal hierbij worden uitgegaan van een laag verbruik. Voor de
overige servicekosten zal een laag vast bedrag worden vastgesteld.
Daarbij wordt vooralsnog uitgegaan van een bedrag van € 12,–. De
verwachting is dat dit bedrag zal leiden tot normconform gedrag van de
verhuurder, dat wil zeggen dat deze gebruik zal maken van het (nieuw)
voorgeschreven formulier.
De leden van de SP-fractie vragen voorts hoe de kosten voor verwarming
zich verhouden tot het principe van het «niet meer dan anders»-principe
van de Warmtewet. De bedragen voor gas of warmte zullen evenals de
hiervoor genoemde bedragen lager zijn dan bij een berekening op basis
van een reëel verbruik en de maximale warmteprijzen van de Warmtewet.
De vaststelling van de bedragen zal plaatsvinden via ministeriële regeling.
De leden van de D66-fractie vragen hoe het servicekostenformulier tot
stand zal komen, hoe het eruit zal zien en op welke manier de regering
borgt dat de contractvrijheid niet belemmerd wordt. De regering tekent
aan dat het vereiste van dit formulier bij een verzoek aan de huurcommissie geen inbreuk maakt op de contractvrijheid van partijen. Voor de
onderlinge afstemming kunnen een huurder en verhuurder zelf afspraken
maken. Het servicekostenformulier is alleen van belang voor geschillen bij
de huurcommissie.
De leden van de D66-fractie zien ook graag een verduidelijking van de
regering of de normbedragen altijd zullen gelden of alleen wanneer de
verhuurder de afrekening van de servicekosten niet onderbouwt volgens
het formulier. Zoals ook blijkt op het antwoord hiervoor op de vraag van
de SP-fractie over de normbedragen, zullen ingevolge het voorgestelde
lid 4 van artikel 18 van de Uhw deze bedragen alleen gelden indien de
verhuurder in de procedure bij de huurcommissie geen gebruik maakt van
het formulier inzake de afrekening servicekosten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

13

5. De beoordeling van onderhoudsgebreken door de huurcommissie
De leden van de VVD-fractie vragen aan de hand van een rekenvoorbeeld
aan te tonen dat de nieuwe rekenmethode inzake de onderhoudsgebreken
niet zal leiden tot een verzwaring of verlichting van de huurprijsgevolgen
die de huurcommissie kan verbinden aan de aanwezigheid van onderhoudsgebreken.
Zoals blijkt uit Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013
(Kamerstuk 27 926 nr. 207), heeft de gemiddelde woning van een
corporatie 146 punten. Dit correspondeert met een maximale huurprijs
van € 716,60 de feitelijke huurprijs is echter € 479. De daaraan verbonden
sancties geven het volgende beeld:
Gebrek categorie
Huidige regeling
Voorgestelde regeling

Huurprijs na sanctie
verlaging
Huurprijs na sanctie
verlaging

A

B

C

€ 143,32
€ 335,68
€ 95,80
€ 383,20

€ 214,98
€ 264,02
€ 143,70
€ 335,30

€ 286,64
€ 192,36
€ 191,60
€ 287,40

De gemiddelde woning van een verhuurder, natuurlijke persoon kent 129
punten, met een corresponderende maximale huurprijs van € 628,88. De
feitelijke huurprijs bedraagt echter € 528.
De daaraan verbonden sancties geven het volgende beeld:
Gebrek categorie
Huidige regeling
Voorgestelde regeling

Huurprijs na sanctie
verlaging
Huurprijs na sanctie
verlaging

A

B

C

€ 125,78
€ 403,22
€ 105,80
€ 423,20

€ 188,66
€ 340,34
€ 158,70
€ 370,30

€ 251,55
€ 277,45
€ 211,60
€ 317,40

De regering erkent, dat de voorgestelde regeling leidt tot andere
huurprijsverlagingen. De regering is echter van oordeel dat bepalend is in
hoeverre de sanctie een bijdrage levert aan het opheffen van onderhoudsgebreken, en de mogelijkheid van partijen om daarover zelf tot overeenstemming te komen. De regering is van oordeel dat de voorgestelde
regeling op dit onderdeel tot een verbetering leidt en niet zozeer een
verzwaring of verlichting, doordat een huurder en verhuurder beter vooraf
de gevolgen kunnen inschatten van een huurprijsprocedure bij de
huurcommissie.
6. Uitvoering
De leden van de PvdA-fractie vragen of de regering mogelijkheden ziet om
geschillen over onterecht in rekening gebrachte bemiddelingskosten van
bemiddelingsbureaus via de huurcommissie te beslechten, om zodoende
de gang naar de rechter te voorkomen. In dit verband is van belang dat
ingevolge artikel 7:417, lid 4, BW het bemiddelaars sinds 1990 niet
toegestaan voor bemiddeling ten aanzien van zelfstandige woningen
bemiddelingskosten bij zowel de verhuurder als de huurder in rekening
brengen. Doorgaans worden deze kosten in rekening gebracht bij de
verhuurder (verhuurbemiddeling), maar ook huurders kunnen een
bemiddelingsbureau een bemiddelingsopdracht (zoekopdracht) geven.
In artikel 7: 417, lid 4, BW is echter een uitzondering gemaakt voor
bemiddeling van verhuur van onzelfstandige woningen (kamers). Doel
van deze uitzondering was de continuering van het werk van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

14

niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. De
vrees was namelijk dat verhuurders deze bemiddelingsbureaus niet meer
zouden inschakelen als zij zelf alle bemiddelingskosten zouden moeten
dragen. Dit zou ertoe kunnen leiden dat zij hun kamer(s) zelf te huur
zouden aanbieden, hetgeen zou leiden tot een variëteit en versnippering
van wijze van aanbieden. Door een dergelijke variëteit en versnippering
zouden vraag en aanbod niet meer makkelijk bij elkaar kunnen komen,
wat vanuit volkshuisvestingsbeleid een ongewenste ontwikkeling was.
Gegeven het feit dat verhuurders inmiddels via internet hun kamer(s)
toegankelijk te huur aanbieden, wil ik bezien of dit risico voor vraag en
aanbod zich nog voordoet. Ik wil vervolgens bezien of het wenselijk is
wettelijk te regelen dat bemiddelingsbureaus die in opdracht van
verhuurders bemiddelen in het geheel geen kosten bij de huurder in
rekening mogen brengen. Daarbij wil ik tevens bezien of het bij voortduring ongeoorloofde bemiddelingskosten in rekening brengen is aan te
merken als «oneerlijke handelspraktijk» in de zin van art. 6:193a e.v. BW.
In dat geval zou de huurder worden beschermd op grond van de Wet
handhaving consumentenbescherming en een rol voor de Autoriteit
Consument en Markt.
De leden van de SP-fractie vragen hoe de regering een informatieplicht
ziet voor de verhuurder om andere huurders op de hoogte te stellen van
een uitspraak van de huurcommissie, wanneer deze verhuurder in het
ongelijk is gesteld door de huurcommissie. De regering acht het niet
zinvol om de verhuurder voor de aangegeven situatie een informatieplicht
op te leggen. De regering ziet voor de aangegeven situatie namelijk bij
uitstek een rol voor de huurdersorganisatie of bewonerscommissie om
indien dat relevant is andere huurders te informeren omtrent een
uitspraak van de huurcommissie. De regering tekent daarbij aan dat de
huurcommissie al een actieve houding heeft door de informatieplicht, op
grond van artikel 3i van de Uhw, die erin voorziet dat de huurcommissie
haar uitspraken opneemt in het openbaar register. Daarmee wordt voor
een huurder informatie toegankelijk gemaakt inzake voor hem relevante
uitspraken.
Ook vragen de leden van de SP-fractie of het mogelijk is om gelijkwaardige zaken in één procedure bij de huurcommissie te stoppen: één
penvoerder, één keer leges, etc.
Zij vragen wat de regering vindt van de suggestie om de uitspraak van de
huurcommissie over de maximale huur bindend te laten zijn, ook voor een
nieuwe huurder.
De huurcommissie kan reeds met de huidige regelgeving vergelijkbare
zaken inhoudelijk bij elkaar betrekken, en ook gevoegd behandelen.
Zoals is aangegeven in de memorie van toelichting is het uitgangspunt
dat de huurder en de verhuurder in eerste instantie zelf gezamenlijk
verantwoordelijk zijn voor de realisatie van huisvesting met een goede
verhouding tussen kwaliteit en huurprijs. De regering acht dit
uitgangspunt niet verenigbaar met het toepassen van een uitspraak voor
een andere huurder dan de huurder die bij die uitspraak betrokken was.
Bij dit uitgangspunt past evenmin een procedure waarin meerdere
geschillen, voor meerdere huurders aanhangig worden gemaakt in één
zaak. De regering tekent aan dat huurprijsgeschillen uiterst zelden als
geheel gelijksoortig zijn aan te merken. Immers ook bij servicekosten- en
woningverbeteringgeschillen geldt voor elke individuele huurder een
eigen historische (contractueel overeengekomen) (begin)huurprijs, zodat
een eventuele verhoging of verlaging van de servicekosten of huurprijs
per huurder verschillend zal zijn.
De leden van de SP-fractie vragen voorts om een reactie op de
mogelijkheid van een spoedprocedure voor verhuurders die bij de
huurcommissie regelmatig betrapt worden op het vragen van te hoge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

15

huren. De huurcommissie verleent in de behandeling van verzoeken geen
voorrang aan zaken op basis van specifieke verhuurders. Wel voorziet de
Uhw in een procedure waarbij de voorzitter van de huurcommissie
onverwijld uitspraak doet. Zo geeft artikel 20, eerste lid, onder b, van de
Uhw aan dat de voorzitter onverwijld uitspraak doet indien het verzoek
kennelijk redelijk is. Ook zal de huurcommissie niet opnieuw een
onderzoek uitvoeren in een woonruimte, indien de huurcommissie reeds
op basis van eerdere procedures bekend is met het puntenaantal van die
woonruimte en daardoor eenvoudig de maximale huurprijs van die
woonruimte kan vaststellen in het kader van een door de huurder
voorgestelde huurverlaging.
De leden van de SP-fractie laten weten betreurd te zijn dat voor kleine
verhuurders die hun te koop staande woningen met een leegstandvergunning verhuren niet zijn gebonden aan een maximale huurprijs en dat
zij buiten de werkzaamheden van de huurcommissie vallen. Deze leden
vinden dit een aantasting van het huurrecht en menen dat ook deze
huurders bescherming verdienen, zeker op plaatsen waar de druk op de
woningmarkt groot is. De leden van de SP-fractie doelen hier kennelijk op
de recente wijziging van de Leegstandwet die per 1 juli 2013 in werking is
getreden. In de parlementaire behandeling (Kamerstuk 33 436) is al
nadrukkelijk stilgestaan bij de keuze om bij tijdelijke verhuur van te koop
staande koopwoningen geen maximale huurprijs meer te laten gelden. In
dat kader is reeds aangegeven dat bij de woningen waarop de leden van
de SP-fractie doelen het in algemeen gaat over individuele woningen van
individuele eigenaren waarvan niet kan worden gezegd dat grote groepen
huurders voor hun huisvesting op deze woningen aangewezen zijn.
Bovendien is de eigenaar erbij gebaat om de woning zo snel mogelijk te
verhuren, teneinde zijn hypotheeklasten te drukken. Ook is er in deze
gevallen sprake van eigenaren met dubbele woonlasten waarbij de
hypotheeklasten voor de te verhuren woning soms zelfs de maximale
huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel te boven gaan. Dit
alles maakt dat ik niet van mening ben dat huurders bij deze vorm van
verhuur gedwongen zullen zijn veel te hoge huren te accepteren, ook niet
wanneer op de betreffende woningmarkt als geheel sprake is van krapte.
De leden van de CDA-fractie vragen welke onduidelijkheid er kan optreden
als de verhuurderstaken worden uitgevoerd door een andere partij dan de
eigenaar van de woning. Ook is onvoldoende duidelijk wat de aard en
omvang van de mogelijkheid tot misbruik of oneigenlijk gebruik is, aldus
deze leden.
Bij de huurcommissie is gebleken dat uit de stukken die huurder of
verhuurder moeten inleveren bij het indienen van een verzoek bij de
huurcommissie niet altijd is af te leiden of de daadwerkelijke verhuurder
een natuurlijk of een rechtspersoon is. Het komt bijvoorbeeld regelmatig
voor dat de verhuurder een beheerder inschakelt die de verhuur van de
woonruimte regelt. Die beheerder ondertekent dan ook de huurovereenkomst. Daarom weten ook huurders niet altijd wie de actuele verhuurder
is. Gebleken is dat veel particuliere verhuurders een beheerder inschakelen om te voorkomen dat ze rechtstreeks door huurders benaderd
kunnen worden. Daarnaast zijn er nog andere situaties denkbaar waarbij
niet uit de huurovereenkomst valt af te leiden wie de daadwerkelijke
verhuurder is. Zo zijn er huurovereenkomsten die van de oude op de
nieuwe verhuurder of huurder zijn overgegaan. Ook bij overname van
woningbestanden worden de huurovereenkomsten veelal niet aangepast.
Tot slot komt het regelmatig voor dat de verhuurder de «niet-verzoeker» is
die in het ongelijk wordt gesteld. De verhuurder ontvangt dan een
acceptgiro waarmee hij de legesveroordeling kan betalen. Pas bij de
ontvangst daarvan beseffen veel verhuurders dat de huurcommissie niet

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

16

over de juiste informatie over hun rechtsvorm beschikt. Dit zorgt bij de
afwikkeling van de zaak voor veel oponthoud.
7. Vermindering regeldruk en effecten voor de rijksbegroting
De leden van de PvdA-fractie zien graag toegelicht hoe de wijziging in de
werkwijze en de daarmee gepaard gaande inperking van het budget zich
verhoudt tot het voornemen van deze regering om een einde te maken
aan de gesubsidieerde rechtsbijstand voor huurgeschillen. De regering
tekent hierbij aan dat het voorliggende wetsvoorstel in de kern geen
wijziging beoogt te brengen in de geschillenbeslechting door de huurcommissie. Dit wetsvoorstel zorgt er wel voor dat partijen meer inzicht krijgen
in een mogelijk resultaat van die geschillenbeslechting. Dit vergroot de
mogelijkheden van partijen om in aanvang zelf te komen tot een
oplossing van hun geschil. Er is derhalve geen relatie met de voorstellen
aangaande de gesubsidieerde rechtsbijstand.
De leden van de SP-fractie en de leden van D66-fractie willen graag weten
hoeveel extra legesinkomsten worden verwacht, respectievelijk hoeveel
uitvoeringskosten de regering met de nieuwe tariefsystematiek verwacht
te besparen.
De regering verwacht dat door de nieuwe legessystematiek de uitvoeringskosten circa € 0,1 mln. lager en de legesbaten circa € 1 mln. hoger
zullen worden, als onderdeel van de totale besparingen die reeds in de
begroting zijn verwerkt.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 33 698, nr. 6

17