Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2017–2018

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

1723
Vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) aan de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de gevolgen voor bewoners
tijdens renovaties (ingezonden 26 februari 2018).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 10 april 2018). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar
2017–2018, nr. 1497.
Vraag 1
Kent u de uitzending van Zembla van 21 februari 2018?
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2, 4
Wat zijn de regels met betrekking tot het blijven bewonen van panden tijdens
renovatie?
In hoeverre bestaat er een recht op een vervangende woning tijdens
renovaties, en waar moet die vervangende woning aan voldoen? In hoeverre
wordt daarbij rekening gehouden met de aanwezigheid van kinderen? Wat
vindt u ervan dat vaak een advocaat nodig is om voor een tijdelijke woning in
aanmerking te komen? Bent u bereid om na te denken over een onafhankelijke procedure om geschillen op dit punt op te lossen?
Antwoord 2, 4
In de wet is geregeld dat als een voorgenomen renovatie een (tijdelijke)
verhuizing van huurders noodzakelijk maakt, verhuurders de huurders ook
een bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten moeten betalen met een
minimum van (sinds 16 februari 2018) € 5.993,–. Daarbij gaat het om
objectieve noodzaak, dat wil zeggen dat de renovatiewerkzaamheden voor
alle huurders een (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maken, ongeacht hun
persoonlijke omstandigheden.
Als een (tijdelijke) verhuizing objectief gezien noodzakelijk is, hebben
huurders naast de verhuiskostenvergoeding (minimaal € 5.993,–) ook recht
op (tijdelijke) vervangende woonruimte.
Als er geen objectieve noodzaak is, kan in individuele gevallen een (tijdelijke)
verhuizing alsnog noodzakelijk zijn door persoonlijke omstandigheden. Het is
dan aan de verhuurder en de betrokken huurder om daar afspraken over te

ah-tk-20172018-1723
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2018

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

1

maken. In dat geval is de verhuurder niet verplicht het minimumbedrag aan
verhuiskostenvergoeding te betalen.
Corporaties zijn verplicht om in overleg met gemeente en huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement op te stellen voor sloop/renovatie
en de betrokkenheid van huurders daarbij. In dat reglement kunnen ook
bepalingen over (tijdelijke) verhuizing opgenomen worden.
Ik zou graag zien dat verhuurders en huurders er wat betreft afspraken en
faciliteiten tijdens renovaties onderling uit komen, maar het is niet te
voorkomen dat in individuele gevallen hulp van derden ingeschakeld moet
worden – bijvoorbeeld een advocaat – om tot een oplossing voor een geschil
te komen.
In gevallen dat de huurder er onderling met de verhuurder over tijdelijke
vervangende woon- of verblijfruimte niet uitkomt, staat de gang naar de
rechter open. Er bestaat dus een onafhankelijke procedure voor geschillen
over tijdelijke vervangende woon- of verblijfruimte tijdens renovatiewerkzaamheden.
Vraag 3
In hoeverre bestaat er recht op vergoeding van geleden schade tijdens
verbouwingen aan het pand of naastgelegen panden?
Antwoord 3
Indien door of namens de verhuurder in of buiten de woning verrichte
(renovatie)werkzaamheden leiden tot schade in de woning van een huurder,
dan is de verhuurder daarvoor aansprakelijk en is het redelijk dat de
verhuurder die schade vergoedt. Hiervoor gelden de algemene regels van
aansprakelijkheid voor en vergoeding van aangebrachte schade.
Vraag 5
Wat is een acceptabele termijn van overlast? Bent u het ermee eens dat 30
weken te lang is?
Antwoord 5
De vraag wat een redelijke termijn van overlast is, is niet in zijn algemeenheid te beantwoorden, dat hangt af van de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden en de mate van overlast. Het is daarom van belang dat er
vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de
huurder, ook over eventuele tijdelijke vervangende woon- of verblijfruimte of
andere faciliteiten voor huurders om de overlast zoveel mogelijk te beperken,
en dat de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt.
Vraag 6
Gelden tijdens renovaties andere veiligheidsregels voor panden dan normaal?
Zo ja, waarom?
Antwoord 6
Nee, tijdens de uitvoering van bouw- of sloopwerkzaamheden gelden altijd de
voorschriften uit hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit. Deze voorschriften zijn er
op gericht onveilige situaties te voorkomen en hinder zoveel mogelijk te
voorkomen.
Vraag 7
In hoeverre worden bewoners tevoren betrokken bij het renovatieproces, en
in hoeverre hebben bewoners inspraak bij de feitelijke gang van zaken?
Antwoord 7
Huurders hebben een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten.
De hoofdregel is immers dat een verhuurder niet zonder instemming van de
huurder wijzigingen aan de woning mag aanbrengen (de verhuurder moet
het rustig woongenot leveren). Bij complexgewijze renovatie volstaat
instemming van 70% van de huurders van het betreffende wooncomplex. De
huurder wordt dus altijd betrokken bij renovatievoorstellen van verhuurders.
Als huurders niet tevreden zijn over de faciliteiten die de verhuurder wil
verstrekken om overlast te beperken of te voorkomen, kunnen zij daarover in
overleg treden met de verhuurder en als de verhuurder naar hun mening het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

2

renovatievoorstel onvoldoende bijstelt niet instemmen met het renovatievoorstel van de verhuurder.
Indien de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en
afgesproken, is het zaak dat de verhuurder en betrokken huurders een
oplossing vinden en nieuwe afspraken maken over het verloop van de
renovatie en de eventuele faciliteiten voor huurders om de overlast te
beperken (wissel-/logeerwoning, verhuiskostenvergoeding) of een tegemoetkoming voor de ervaren overlast. Mocht dat niet lukken, dan kan de huurder
naar de rechter. Als de verhuurder een klachtencommissie heeft, kan de
huurder ook daar een klacht indienen. Daarom is het van belang om vooraf
afspraken te maken over een procedure die in werking treedt als de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken.
Vraag 8
Wat vindt u ervan dat een deel van de bewoners in Overvecht het tijdelijk
moest stellen zonder basale voorzieningen zoals een toilet? Hoe wordt
voorkomen dat dit weer gebeurt?
Antwoord 8
Indien bij een renovatieproject ook toiletten/toiletruimtes worden vervangen,
dan is het onvermijdelijk dat de betrokken bewoners tijdens die vervanging
tijdelijk geen gebruik kunnen maken van hun eigen toilet. Omdat een toilet
een wezenlijke voorziening binnen een woning is, zullen verhuurders de voor
de vervanging van het toilet benodigde tijd zo kort mogelijk houden en
stellen verhuurders de huurders doorgaans voor die periode vervangende
tijdelijke toiletten buiten de eigen woning, maar op korte afstand van het
wooncomplex, beschikbaar.
Portaal heeft in de renovatieprojecten in Soest en Utrecht voor huurders die
tijdelijk zonder toilet zaten een campingtoilet in bruikleen gegeven.
Vraag 9
Hoe kan worden voorkomen dat bewoners worden blootgesteld aan asbest,
ook in situaties waar asbest van tevoren niet was verwacht? Herkent u het
beeld dat niet altijd even zorgvuldig wordt gewerkt?
Antwoord 9
In het algemeen geldt dat blootstelling aan asbest niet altijd uitgesloten kan
worden. Bij verbouwing, renovatie of sloop moet eerst een asbestinventarisatie worden uitgevoerd voordat de werkzaamheden beginnen. Ook na een
asbestinventarisatie kan nog onverwacht asbest worden aangetroffen.
Vandaar dat in het Bouwbesluit en het certificatieschema hiervoor voorschriften zijn opgenomen. Met betrekking tot de zorgvuldigheid waarmee
werkzaamheden worden uitgevoerd, wil ik wijzen op het jaarverslag1 van de
ISZW waaruit blijkt dat bedrijven in toenemende mate wet- en regelgeving
naleven.
Vraag 10
Herkent u het beeld dat stemmingen worden beïnvloed door corporaties om
de benodigde stemmen voor een bewonersstemming te verkrijgen, bijvoorbeeld door betere badkamers te beloven aan individuele bewoners? Is dit
toegestaan? Wat vindt u van de rechtsongelijkheid die zo wordt gecreëerd?
Wat zijn de regels hieromtrent?
Antwoord 10
Er geldt geen wettelijk verbod. Corporaties moeten in overleg met betrokken
gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement
opstellen over sloop- en renovatieprojecten en de betrokkenheid van de
betrokken bewoners daarbij. Partijen kunnen daarbij afspraken maken dat
corporaties bij complexgewijze renovatie of renovatie van meerdere
woningen in een buurt geen onderscheid maken in aan te brengen voorzieningen of de aan de renovatie verbonden huurverhoging, ook niet als enkele
huurders in eerste instantie niet met het renovatievoorstel instemmen.
Mogelijk werkt het verschillend behandelen van huurders ook vertragend
1

Jaarverslag I-SZW 2016, bijlage bij Kamerstukken 34 550 XV nr. 73

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

3

voor verhuurders, omdat huurders met het onthouden van instemming
betere individuele faciliteiten dan wel meer nieuwe voorzieningen kunnen
proberen af te dwingen.
Vraag 11
Op welke wijze bent u bereid de rechten van huurders bij renovaties te
versterken?
Antwoord 11
Zoals eerder aangegeven hebben huurders al een sterke rechtspositie bij het
begin van renovatieprojecten.
Daarnaast kunnen huurders zelf het initiatief nemen voor bepaalde energiebesparende voorzieningen2 en in hun renovatieplan ook faciliteiten tijdens de
renovatie in het renovatievoorstel opnemen. Als de huurder zich bereid heeft
verklaard een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot
de kosten, kan de huurder zijn voorgestelde renovatie ook via de rechter
afdwingen.
Wanneer tijdens een renovatieproject onvoorziene complicaties, uitstel van
werkzaamheden en sterkere mate van overlast dan voorzien ontstaan, is het
zaak dat een verhuurder goed communiceert met de huurders, over de
gevolgen van het gewijzigde tijdpad maar ook over aanpassing van de
faciliteiten die de verhuurder ter beschikking stelt aan huurders om gebruik te
kunnen blijven maken van wezenlijke voorzieningen (toilet, wasruimte). De
verhuurder komt immers de overeengekomen renovatiewerkzaamheden met
het daarbij behorende tijdpad niet na (al dan niet door overmacht). Het is in
die gevallen ook aan de verhuurder om over de gewijzigde planning en
eventueel ook gewijzigde faciliteiten afspraken met de huurders te maken.
Het verdient aanbeveling dat huurders daarbij gezamenlijk optrekken,
bijvoorbeeld via de betrokken huurdersorganisatie of bewonerscommissie,
omdat zij in de praktijk dan sterker staan dan wanneer iedere huurder voor
zich met de verhuurder moet overleggen of onderhandelen over tegemoetkoming van de verhuurder richting de huurder bij de wijziging van de renovatieplannen. Als de huurder en verhuurder er over de gevolgen van de gewijzigde renovatieplannen onderling niet uitkomen, staat voor de huurder de
weg naar de rechter open. Indien verhuurder en huurder het niet eens
worden over de aan de renovatie gekoppelde huurverhoging, kunnen zij
daarover naar de huurcommissie. Huurders kunnen bij het Juridisch Loket
advies krijgen over hun positie bij het opstellen van een renovatieplan door
de verhuurder en bij eventuele aanpassing van een renovatieplan gedurende
het renovatieproject.
Huurders hebben dus voldoende rechten voorafgaand aan en gedurende
renovatieprojecten.
Maar doorgaans wordt de frustratie bij huurders bij renovatieprojecten die
niet volgens plan verlopen of bij meer ervaren overlast dan verwacht of
voorzien, ook eerder veroorzaakt door gebrekkige communicatie van de
verhuurder naar de huurders of een onvoldoende luisterend oor voor de
huurders dan door onvoldoende rechten voor huurders. Verhuurders dienen
te beseffen dat renovatiewerkzaamheden in huis een grote uitwerking hebben
op het dagelijks leven van huurders en het woongenot sterk kunnen
beperken. En ook renovatiewerkzaamheden in of aan andere woningen in het
wooncomplex kunnen tot overlast voor huurders leiden, waardoor de overlast
doorgaans niet beperkt blijft tot de periode waarin renovatiewerkzaamheden
in de eigen woning verricht worden.

2

Warmte-isolatie aan gevel en dak, warmte-isolatie van de vloer boven de kruipruimte, of het
vervangen van een cv-ketel van ten minste 10 jaar oud door een HR-ketel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

4