Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2017–2018

34 819

Wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001
tot het geleidelijk uitfaseren van de aftrek
wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Nr. 20

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 8 juni 2018
De motie Snels/Dijkgraaf1 verzoekt de regering de mogelijkheden en
gevolgen te onderzoeken van het versoepelen van de fiscale aflossingsverplichting voor eigenwoningschulden2 die per 2013 is ingevoerd. De
fiscale aflossingsverplichting houdt in dat enkel recht op renteaftrek eigen
woning ontstaat als er tenminste annuïtair in 30 jaar wordt afgelost.
Hiermee levert de aflossingsverplichting een belangrijke bijdrage aan een
stabielere woningmarkt, met minder financiële risico’s voor huishoudens
en een lagere nationale hypotheekschuld. Daarnaast heeft de aflossingsverplichting een substantieel positief effect op de budgettaire beheersbaarheid van de renteaftrek eigen woning.
Dit neemt niet weg dat vooral jonge huishoudens gebaat kunnen zijn bij
een versoepeling. In verhouding tot oudere huishoudens hebben jonge
huishoudens vaak te maken met hogere kosten, bijvoorbeeld vanwege
jonge kinderen, terwijl hun inkomen nog relatief laag is ten opzichte van
hun verwachte toekomstige inkomen. Een versoepeling van de aflossingsverplichting kan leiden tot een grotere bestedingsruimte voor deze
huishoudens.
Volledige aflossing van de eigenwoningschuld is verder vanuit een
levensloopperspectief niet voor iedereen optimaal. Uit het rapport van de
Studiegroep Duurzame Groei3 en onderzoek van Netspar4 blijkt dat veel
huishoudens relatief veel sparen voor hun pensioen. Huishoudens die de
schuld op hun eigen woning volledig aflossen, zullen in de toekomst vaak
1

Kamerstuk 34 819, nr. 14.
Van een eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 is sinds 1 januari 2013 sprake
wanneer een schuld is aangegaan in verband met een eigen woning, waarbij de verplichting is
overeengekomen om gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360
maanden volledig af te lossen en waarbij ook daadwerkelijk aan deze aflossingsverplichting
wordt voldaan.
3
Bijlage bij Kamerstuk 34 300, nr. 76
2

kst-34819-20
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2018

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 34 819, nr. 20

1

een netto vervangingsratio van meer dan 100% hebben.5 Deze huishoudens «oversparen», en zouden daarom gebaat zijn bij minder dan
volledige aflossing van hun eigenwoningschuld.
Deze voordelen dienen te worden afgewogen tegen de nadelen van
versoepeling: meer financiële risico’s voor huishoudens, een substantiële
budgettaire derving en hogere woningprijzen. Ik heb aan het CPB
gevraagd om deze effecten in kaart te brengen. In de rest van deze brief
zal ik ingaan op I. de effecten op de maandlasten van huizenbezitters bij
verschillende vormen van versoepeling; II. de effecten van een versoepeling, op basis van onderzoek van het CPB; III. alternatieven voor
versoepeling.
I. Twee vormen met een verschillend effect op maandlasten van huizenbezitters
In de motie wordt gevraagd om onderzoek naar een versoepeling van de
aflossingsverplichting zodat slechts 70% van de schuld hoeft te worden
afgelost. Daarbij liggen twee vormen van versoepeling voor de hand,
vorm 1a en 2a uit de CPB-notitie:
Bij vorm 1a wordt 70% van de eigenwoningschuld annuïtair in 30 jaar
afgelost, en is 30% aflossingsvrij met behoud van renteaftrek. In figuur 16
hieronder is te zien dat een dergelijke variant de netto maandlasten van
een huishouden over de gehele 30-jarige looptijd van de hypotheek
inderdaad zou kunnen drukken.7 Na deze 30 jaar zijn de maandlasten wel
hoger, vanwege de resterende hypotheekschuld. Verdergaande varianten
zijn ook denkbaar, bijvoorbeeld een aflossingsverplichting tot 50%. Daarbij
dient opgemerkt te worden dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen aflossingsvrije hypotheken slechts toestaat tot een maximum van
50% van de waarde van de woning.8
Bij vorm 2a wordt de eigenwoningschuld afgelost volgens het aflossingsschema van de huidige aflossingsverplichting, maar vanaf een schuld van
bijvoorbeeld 30% van de lening bij aanvang vervalt deze verplichting. Ook
hier is sprake van behoud van renteaftrek. Deze vorm leidt echter niet tot
lagere maandlasten in het begin van de aflossingsperiode zoals de motie
lijkt te beogen.
Overigens is een volledig aflossende hypotheek een internationaal
gangbaar product dat goed te financieren is op de internationale
kapitaalmarkt. Dit draagt bij aan een lagere rente en dus lagere maandlasten voor de consument.

4

https://www.netspar.nl/publicatie/toereikendheid-pensioenopbouw-crisis-enpensioenhervormingen
Het gaat hier om de ratio tussen het netto inkomen voor en na pensionering waarbij ook
rekening wordt gehouden met vrije besparingen en lagere woonlasten.
6
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
7
Er is gerekend met een eigenwoningschuld van 250.000 euro, 4% rente, 30 jaar looptijd. Hierbij
is de wet- en regelgeving ten aanzien van eigenwoningschulden verondersteld zoals die
structureel van kracht zal zijn wanneer het woningmarktbeleid van Rutte III volledig is
geïmplementeerd. Het eigenwoningforfait gaat structureel naar 0,5%, de maximale renteaftrek
naar 36,95% (er wordt daarnaast rekening gehouden met doorwerking algemene heffingskorting) en de regeling Hillen zal volledig zijn uitgefaseerd.
8
De Gedragscode Hypothecaire Financieringen is geen wetgeving, maar bevat regels die
bindend zijn voor banken en verzekeraars die als geldverstrekker optreden.
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 34 819, nr. 20

2

II. Onderzoek van het CPB naar de effecten van versoepeling9
Het CPB heeft op verzoek van het Ministerie van Financiën voor een aantal
verschillende vormen van versoepeling van de aflossingseis berekend:
wat het structurele budgettaire effect zou zijn, wat de benodigde
beperking van de renteaftrek eigen woning zou zijn om een versoepeling
van de aflossingseis te kunnen financieren en wat het effect zou zijn op de
huizenprijzen. Daarnaast gaat het CPB in op de impact van versoepeling
op de omvang van hypotheekschulden van huishoudens. Hieronder
worden deze effecten kort beschreven:
Budgettaire derving
Versoepeling van de aflossingseis zal bij vorm 1a uit de CPB-notitie leiden
tot een aanzienlijke derving van belastinginkomsten voor de Staat. De
introductie van de aflossingseis per 2013 bracht een omvangrijke
structurele besparing op de kosten van de renteaftrek eigen woning met
zich mee.10 In lijn hiermee raamt het CPB een substantiële budgettaire
derving wanneer de aflossingeis wordt versoepeld. Zie tabel 1 hieronder,
een versoepeling met vorm 1a waarbij slechts 70% van de lening moet
worden afgelost en 30% aflossingsvrij is, kost structureel € 1,3 miljard.
Vorm 2a is goedkoper, maar deze verlaagt zoals besproken de maandlasten van huizenbezitters bij aanvang van de hypotheeklening niet. In de
rest van deze brief zal daarom niet meer ingegaan worden op vorm 2a.11
Tabel 1 – Structurele effecten versoepeling aflossingsverplichting naar 70%a, b
Vorm 1a

Vorm 2a

Budgettair effect

– 1,3 mld.

– 0,2 mld.

Effect op huizenprijzen

+ 0,6%

+ 0,0%

a

) bron: CPB (2018), doorrekening varianten aanpassing aflossingseis, tabellen 3.1 en 3.3
) t.o.v. basispad

b

Het CPB heeft ook onderzocht in welke mate de uitgaven aan de renteaftrek verlaagd zouden moeten worden om met de daarbij vrijgekomen
middelen een eventuele versoepeling van de aflossingeis te kunnen
financieren. Bij vorm 1a (aflossingseis naar 70%) zou het gaan om een
verlaging van de uitgaven aan de renteaftrek met 12%, bijvoorbeeld door
de omvang van de aftrekpost te verlagen.12
Hogere huizenprijzen
Een versoepeling van de aflossingseis vergroot de subsidiëring van de
koopmarkt. Dit leidt tot hogere huizenprijzen, waardoor een klein deel van
het voordeel van de versoepeling voor bijvoorbeeld starters weer teniet
wordt gedaan. Tabel 1 laat ook zien dat het CPB een opwaarts effect raamt
op huizenprijzen van structureel 0,6% voor variant 1a. Door een toename
van de subsidie op de koopmarkt neemt ook de verstoring door de
overheid van de beslissing om te huren of kopen weer toe. Dit leidt tot
9

CPB (2018) «Doorrekening varianten aanpassing aflossingseis», CPB-notitie. Raadpleegbaar via
www.tweedekamer.nl
Memorie van toelichting Wet herziening fiscale behandeling eigen woning 2012, Kamerstuk
33 405, nr. 3
11
Toch kan deze variant vanuit macro-economisch perspectief aantrekkelijk zijn. Het blijft immers
zo dat veel huishoudens vanuit levensloopperspectief niet genoodzaakt zijn hun huis volledig
af te lossen.
12
De verlaging van de omvang van de aftrekpost zal procentueel dan hoger moeten liggen dan
de genoemde 12% om een budgettair effect van 12% te bereiken.
10

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 34 819, nr. 20

3

welvaartverlies omdat het huishoudens die eigenlijk liever zouden willen
huren – vanwege bijvoorbeeld de flexibiliteit die dat biedt – toch kan
bewegen een koopwoning met overheidssubsidie aan te schaffen. Ook is
deze verstoring één van de redenen dat de vrije (midden)huursector in
Nederland onderontwikkeld is.13
Hogere hypotheekschulden
Verder leidt een versoepeling van de aflossingseis tot hogere hypotheekschulden bij huishoudens. Het CPB houdt rekening met een stijging van
de hypotheekschuld met 14% ten opzichte van het basispad voor variant
1a. De Loan-To-Value (LTV) van huishoudens zal minder snel dalen.
Daarmee blijven zij dus langer kwetsbaar voor een eventuele daling van
de huizenprijzen. Vanuit macro-economisch perspectief is het ongunstig
als het risico toeneemt dat hypotheken onder water komen te staan
tijdens een economische crisis.14
Afhankelijk van de precieze vorm, zal een versoepeling van de aflossingseis bovendien naar verwachting complexiteitsverhogend werken
voor de fiscale eigenwoningregeling, terwijl deze regeling al als zeer
complex wordt ervaren door burgers, hypotheekverstrekkers en
hypotheekadviseurs.
III. Alternatieve vormen zonder wetswijziging en budgettaire derving
De door het CPB onderzochte vormen vergen een wetswijziging en gaan
gepaard met een budgettaire derving, omdat deze vormen zien op
versoepelen van de aflossingseis met behoud van renteaftrek. Indien het
doel is om lagere maandlasten te realiseren, dan zijn er echter al
alternatieve vormen mogelijk onder de huidige wet- en regelgeving.
De eerste vorm is een eigenwoningschuld voor 70% van het aankoopbedrag waarop annuïtair wordt afgelost met renteaftrek eigen woning, in
combinatie met een aflossingsvrije lening voor de overige 30%, zonder
renteaftrek eigen woning. Er is dan sprake van twee leningen waarbij de
aflossingsvrije lening in box 3 valt. Een lening in box 3 geeft geen recht op
aftrek van rente en kosten in box 1, maar mag wel in mindering worden
gebracht op eventueel vermogen in box 3 zoals spaargeld of aandelenbezit. Zie figuur 2 voor het effect op de maandlasten. Op dit moment is
niet bekend hoe vaak deze hypotheekvorm wordt aangeboden door
hypotheekverstrekkers.
De tweede vorm is de zogenoemde combinatiehypotheek. De combinatiehypotheek is een reeds toegestane hypotheekvorm waarbij een tweede
hypotheek, waarvan de rente niet aftrekbaar is, de maandlasten verlaagt
door een percentage (maximaal 50%) van de aflossing op de eerste
hypotheek te financieren. De eerste hypotheek neemt af, terwijl de tweede
oploopt. Dit maakt onvolledige aflossing – en daarmee lagere maandlasten – met behoud van renteaftrek mogelijk. Zie figuur 215 voor het
effect op de maandlasten als de tweede, aflossingsvrije hypotheek aan het
eind van de periode 30% van de woningwaarde bedraagt. De tweede
hypotheek valt in box 3 van de inkomstenbelasting.

13

Studiegroep Duurzame Groei (2016) «Rapport Werkgroep Woningmarkt» https://
www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/07/06/rapport-werkgroep-woningmarkt
DNB (2018) «DNBulletin: Consumptie in Nederland hangt sterk samen met de huizenprijs»
https://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/DNBulletin2018/dnb371605.jsp
15
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
14

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 34 819, nr. 20

4

De combinatiehypotheek werd tot voor kort niet aangeboden. Experts
voerden daarvoor verschillende redenen aan. Het product is ingewikkelder
en lastiger uit te leggen aan klanten dan de meest gangbare hypotheekvormen. Ook leidt invoering tot hogere systeemkosten voor hypotheekverstrekkers. Verder leidt het voor hypotheekverstrekkers tot hogere
kapitaaleisen en langere balansen omdat de LTV langzamer daalt. Sinds
dit jaar wordt wel een vorm van de combinatiehypotheek met een looptijd
van maximaal 40 jaar in de markt aangeboden. Deze hypotheek wordt
binnen de looptijd volledig afgelost en geeft gedurende de eerste 30 jaar
recht op renteaftrek over het annuïtair dalende leningdeel.
Wet- en regelgeving staan dus al diverse hypotheekvormen toe die leiden
tot lagere maandlasten, zonder dat dit leidt tot de derving van overheidsinkomsten en verstoring op de woningmarkt die een fiscaal gefaciliteerde
versoepeling van de aflossingseis zou meebrengen.
Conclusie
Een versoepeling van de aflossingsverplichting kan de maandlasten voor
huishoudens verlagen, maar zou – zonder beperking van de renteaftrek
eigen woning – gepaard gaan met een substantiële derving van belastinginkomsten voor de Staat, een toename van de verstoring door de
overheid op de woningmarkt en een stijging van de hypotheekschulden
van huishoudens.
Verder laten zowel bestaande wetgeving als de Gedragscode Hypothecaire Financieringen het al toe om minder dan volledig af te lossen.
Hoewel hierbij alleen de hypotheekrente aftrekbaar is van het deel van de
woningschuld dat conform de aflossingsverplichting wordt afgelost, biedt
dit ruimte voor hypotheekvormen waarmee huishoudens op korte termijn
al lagere maandlasten kunnen realiseren.
Daarnaast wordt de fiscale eigenwoningregeling, waarvan de aflossingsverplichting deel uitmaakt, in 2019 geëvalueerd. Een versoepeling van de
aflossings-verplichting ligt om voorgenoemde redenen op dit moment
niet voor de hand.
Mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
De Staatssecretaris van Financiën,
M. Snel

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 34 819, nr. 20

5