17 september 2015
Onderwerp

Reactie op
Wet
doorstromi
ng
huurmarkt
2015
Uw kenmerk
Telefoonnu
mmer

0703738393
Ons kernmerk

De VNG is gevraagd te reageren op het concept voorstel Wet doorstroming
huurmarkt 2015 (versie augustus 2015). Hieronder treft u onze reactie aan.
Achtereenvolgens wordt ingegaan op de onderdelen Huurbeleid en Tijdelijke
verhuur.
Huurbeleid
De VNG onderschrijft de systematiek van de huursombenadering.
Gemeenten en corporaties kunnen met elkaar afspreken op welke manier zij
gebruik maken van de speelruimte in de huurverhoging en over het wel of
niet toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Positief is dat
huurprijs en woningkwaliteit meer in overeenstemming met elkaar worden
gebracht, zodat er minder verschil is tussen degenen die ergens al lang
huren en starters. Gemeenten zouden echter ook in de door de minister
gehanteerde percentages regionale variatie willen zien, afhankelijk van de
druk op de woningmarkt. Van belang voor gemeenten is dat zoveel mogelijk
woningen onder de aftoppingsgrenzen blijven vallen, vanwege het beleid
van passend toewijzen.
De huursombenadering moet volgens ons ook worden toegepast op de
particuliere sector. Deze is onmisbaar bij het huisvesten van de doelgroep.
Particuliere verhuurders hebben de neiging om maximaal gebruik te maken
van de huurverhogingsmogelijkheid. Daarom is het wenselijk de
huurverhoging op een vergelijkbare manier als in de corporatiesector te
begrenzen, of voor de particuliere sector de huurstijging op een lager
percentage te zetten.
De VNG mist een sanctie indien blijkt dat de huursom niet goed is berekend
of wanneer achteraf blijkt dat de corporatie boven het maximale percentage
uitkomt.
Wij hebben één opmerking bij de mogelijkheid voor een
inkomensafhankelijke huurverhoging voor te goedkoop wonende
huishoudens. Indien later het inkomen van een huishouden weer achteruit
gaat, wordt het de huurder niet gemakkelijk gemaakt om een huurverlaging
te bewerkstelligen. Dit zou beter geregeld moeten worden.
Ten slotte is het niet helder welke groepen huurders in financiële zin het
meest worden getroffen door dit wetsvoorstel. Het is de vraag of het
inflatiecijfer de beste basis vormt voor het vaststellen van de huurverhoging.
Hoe verhoudt de inflatie zich tot de inkomensontwikkeling van de doelgroep?
Dekt de huurtoeslag eventuele negatieve gevolgen? Of zien nog meer

gemeenten zich straks gedwongen om een eigen woonlastenfonds in te
stellen?
Tijdelijke verhuur
De VNG ondersteunt de uitbreiding voor mogelijkheden voor tijdelijke
huurcontracten voor de meeste van de voorgestelde groepen. Er zijn echter
twee voorstellen waar gemeenten zich niet in kunnen vinden: die voor grote
gezinnen en de ‘algemene’ mogelijkheid voor een huurovereenkomst voor
korte tijd.
Voor grote gezinnen is tijdelijk huren geen goed instrument. De verplichte
verhuizing van grote gezinnen heeft ongewenste gevolgen voor de sociale
inbedding in de buurt. De doorstroming van gezinnen werkt beter met lokaal
maatwerk door goede alternatieven en eventueel voorrang aan te bieden.
Bovendien ontbreekt in het huidige voorstel de verplichting om vervangende
huisvesting aan te bieden.
De VNG is tegen de huurovereenkomst voor korte tijd (art. 7:271, eerste lid
BW). Deze leent zich te veel voor misbruik: deze contractvorm zou gebruikt
kunnen worden als proeftijd, zonder garantie op een vast contract bij goed
huurgedrag. In de concept Memorie van toelichting is niet helder verwoord
welke groepen woningzoekenden benoemd kunnen worden als specifieke
groep in de huisvestingsverordening en welke groepen aangewezen zijn op
de huurovereenkomst voor korte tijd.
De VNG geeft er de voorkeur aan om de in de regeling genoemde
voorbeelden (arbeidsmigranten, verpleegsters, etc.) te laten vallen onder de
mogelijkheid van aanwijzing van specifieke groepen of situaties in de
huisvestingsverordening. Dat betekent overigens dat – anders dan voor de
volgens het wetsvoorstel in de huisvestingsverordening aan te wijzen
personen – voor deze groepen geen specifiek deel van de woningvoorraad
wordt gereserveerd. Zij kunnen namelijk in de ‘gewone’ woningvoorraad
worden gehuisvest. Door de arbeidsmigranten, verpleegsters etc. onder de
huisvestingsverordening te brengen kan ook maatwerk voor de duur van het
huurcontract worden geïntroduceerd: de grens van 1 jaar is wel erg rigide.
En misbruik door bijvoorbeeld huisjesmelkers wordt beperkt door
gemeentelijk toezicht. Overigens missen gemeenten een ondergrens aan
tijdelijke huur. Daarmee voorkom je een grijs gebied tussen de
verblijfsbestemming en woonbestemming.