2018D45220

INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft enkele vragen en
opmerkingen over de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties van 9 juli 2018 over het ontwerpbesluit tot wijziging
van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de
vereenvoudiging van de markttoets en de correctie van een aantal
onvolkomenhedenopvatting (Kamerstukken 32 847 en 27 926, nr. 420).
De voorzitter van de commissie,
Ziengs
De waarnemend griffier van de commissie,
Hendrickx

nds-tk-2018D45220

1

1. Inleiding
De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de wijziging van
het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de
vereenvoudiging van de markttoets. Zij hebben nog enkele vragen.
De leden van de VVD zien een groot tekort aan woningen. Daarom is het
goed dat er in het regeerakkoord is opgenomen dat er meer betaalbare
huurwoningen in de vrije sector moeten komen. Daarmee bieden we
starters, gezinnen en senioren een betere kans op een goed en betaalbaar
huis. Ook zij moeten terecht kunnen op de woningmarkt. Maar het biedt
ook scheefwoners een beter alternatief. De leden vragen de Minister hoe
de wijziging van dit Besluit gaat helpen om het aantal scheefwoners te
verminderen.
De leden van de CDA-fractie hebben verheugd kennis genomen van het
Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets (TK
32 847, nr. 420). Zij hebben nog enkele vragen.
De leden van de CDA-fractie ondersteunen graag maatregelen die ertoe
leiden dat een groter aantal middenhuurwoningen wordt gerealiseerd
door Toegelaten Instellingen in situaties die dat toelaten en waarin de
markt geen interesse heeft. Graag vernemen zij daarom om welke
aantallen woningen het naar verwachting zal gaan en hoe de spreiding in
het land zal zijn.
De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van het ontwerpbesluit dat als doel heeft de markttoets te vereenvoudigen. Hieronder zullen
de leden een aantal vragen stellen.
Deze leden constateren dat in het Regeerakkoord is opgenomen dat er
meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen. De leden
van de SP-fractie betreuren dat de Minister dit als een noodzaak ziet. De
vraag van de leden van de SP-fractie luidt dan ook of de Minister voortaan
in haar communicatie wil stellen dat het hier om een politieke keuze gaat
en niet om een feitelijke noodzaak. Er is een woningtekort, maar hoe dat
tekort kan worden opgelost, is een politieke keuze. De leden van de
SP-fractie vragen of de Minister zich daarin kan vinden.
Daarnaast stellen de leden van de SP-fractie de vraag waarom de Minister
huurprijzen tot ongeveer € 1.000 «betaalbaar» noemt. Wanneer de
Minister dergelijke huurprijzen op maandbasis daadwerkelijk betaalbaar
vindt en daarnaast van mening is dat er een belangrijke rol is weggelegd
voor woningcorporaties, is de Minister dan ook bereid om huurders van
deze «middenhuurwoningen» dezelfde huurrechten te geven als huurders
in de sociale sector, vragen de leden van de SP-fractie.
De leden van de SP-fractie willen graag weten wat de verwachting is van
de Minister omtrent dit Besluit; hoeveel middenhuurwoningen denkt de
Minister hiermee te realiseren?
De leden van de SP-fractie lezen dat de Minister wil komen tot «middenhuurwoningen op plekken waar dit lokaal gewenst is». De leden van de
SP-fractie vragen om een uitleg over deze passage. Wordt hier enkel
bedoeld, dat het aan gemeente is een bouwlocatie te kiezen of wordt hier
ruimte geboden om te bouwen in de natuur ofwel het groen? Wanneer
wordt bedoeld dat bouwen in het groen wordt toegestaan, onder welke
voorwaarden mag dit dan gebeuren, zo vragen de leden van de SP-fractie.
En wanneer wordt bedoeld dat gemeenten de locatie kunnen bepalen,
vragen de leden van de SP-fractie of de Minister bereid is om gemeenten
te stimuleren hun bouwgrond betaalbaar te maken, waardoor ook
goedkopere huurwoningen kunnen worden gebouwd.
De leden van de SP-fractie vragen de Minister om ook de bouw van
sociale huurwoningen te stimuleren. Waarom zet de Minister in op

2

middenhuur, als onder meer de wachtlijsten laten zien dat er op verschillende plaatsen ook een tekort is aan sociale huurhuizen? De leden van de
SP-fractie vragen om een toelichting hierop.
2. Inhoud van het voorstel
De leden van de VVD-fractie merken op dat het voorliggende besluit
vooral betrekking heeft op woningcorporaties, wier kerntaak het is om
sociale huurwoningen te bouwen, verhuren en beheren. In hoeverre gaat
dit ten koste van de investeringsruimte van corporaties in de sociale
huursector? De leden hebben begrepen dat de indicatieve bestedingsruimte voor 2018 voor nieuwbouw van niet-DAEB takken van woningcorporaties nu al op € 9,79 mrd. staat en vragen de Minister of dit klopt. De
indicatieve bestedingsruimte voor nieuwbouw van DAEB takken staat nu
op € 16,23 mrd., exclusief investeringsvoornemens 5 jaar vooruit. Is de
indicatieve bestedingsruimte van niet-DAEB takken ook exclusief
investeringsvoor-nemens 5 jaar vooruit? Hoeveel investeringsvoornemens
hebben niet-DAEB takken nu al en hoeveel verwacht de Minister dat dit
gaat stijgen als gevolg van de vereenvoudiging van de markttoets? En
hoeveel verwacht de Minister dat de investeringsruimte en
investeringsvoor-nemens van DAEB takken gaat dalen als gevolg van deze
vereenvoudiging van de markt-toets?
In het Algemeen Overleg Saneringsaanvraag Woonstichting
Geertruidenberg hebben de leden van de VVD-fractie vragen gesteld over
het bericht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw dat 120
risicovolle woningcorporaties de aangepaste volmacht 2018 niet willen
ondertekenen. De leden hebben begrepen dat deze woningcorporaties dit
niet willen ondertekenen omdat zij hun niet-DAEB bezit niet door middel
van deze volmacht als onderpand bij WSW willen neerleggen. Deze
woningcorporaties vinden het Reglement van Deelneming voldoende.
Ondertussen staat WSW wel borg voor (de financiering van) het
niet-DAEB bezit van deze woningcorporaties. De leden zijn van mening
dat dit Besluit, dat meer ruimte geeft aan woningcorporaties om
niet-DAEB bezit te ontwikkelen, er niet toe mag leiden dat het borgingsstelsel onder druk komt te staan. In dat geval zou bij een toekomstige
borgings- of saneringsaanvraag verliezen voor woningcorporaties en hun
sociale huurders hoger kunnen uitvallen, omdat het niet-DAEB bezit niet
of niet meteen beschikbaar is voor WSW. De leden vragen de toezegging
van de Minister dat het borgingsstelsel niet onder druk komt te staan en
dat zo snel mogelijk al het niet-DAEB bezit van de 120 risicovolle
woningcorporaties waar een WSW-borging op zit door middel van de
aangepaste volmacht 2018 als onderpand bij het WSW wordt neergelegd.
Daarnaast vragen de leden de Minister te onderzoeken hoe in de toekomst
al het niet-DAEB bezit van alle woningcorporaties waar een WSW-borging
op zit als onderpand bij het WSW kan worden neergelegd.
De aan het woord zijnde leden zien dat de overheid borg staat voor
sociale, DAEB takken van woningcorporaties. Daardoor kunnen zij tegen
een lagere rente geld aantrekken dan private partijen. Het voorliggende
Besluit leidt er toe dat het eenvoudiger wordt om ten eerste woningen
over te takelen van DAEB naar commerciële, niet-DAEB takken en ten
tweede om woningen te ontwikkelen in niet-DAEB takken. Nu alle
woningcorporaties hebben moeten kiezen tussen administratief scheiden
of juridisch splitsen, vragen de leden of de Minister kan aangeven of
administratief gescheiden niet-DAEB takken financieringsvoordeel hebben
ten opzichte van juridisch gesplitste niet-DAEB takken? Zo ja, zou de
Minister kunnen aangeven hoeveel financieringsvoordeel dit nu is en
hoeveel dit zou kunnen stijgen als gevolg van het voorliggende Besluit?
Deelt de Minister de mening van de leden van de VVD-fractie dat een
financieringsvoordeel voor administratief gescheiden niet-DAEB takken
tot een oneerlijke concurrentie leidt met juridisch gesplitste niet-DAEB

3

takken en private partijen, dat dit onwenselijk zou zijn en dat hiertegen
opgetreden zou moet worden?
De leden van de VVD-fractie hebben begrepen dat in de gesprekken
tussen de regering en de Europese Commissie tijdens het opstellen van
de nieuwe Woningwet, de Europese Commissie kritisch was over het in
het leven roepen van niet-DAEB takken en woningcorporaties op deze
manier middenhuurwoningen te laten ontwikkelen. De uitkomst van die
gesprekken is de markttoets zoals die uiteindelijk in de Woningwet is
vastgelegd. De leden vragen de Minister of de Europese Commissie dit
besluit heeft geconsulteerd, wat daar de uitkomst van was, en of de
Minister deze uitkomst naar de Kamer kan sturen. Als de Minister dat niet
heeft gedaan, gaat zij Europese Commissie dan nog consulteren en op
welke termijn? Zo nee, waarom niet en ziet de Minister geen risico dat de
Europese Commissie dan dit besluit ter vernietiging gaat voorleggen bij
het Europese Hof van Justitie?
Het voorliggende Besluit leidt er toe dat de ontwikkeling van niet-DAEB
bezit door woning-corporaties op erfpacht eenvoudiger gemaakt wordt. In
dat licht vragen de leden van de VVD-fractie de Minister hoe het staat met
de uitvoering van de motie-Koerhuis inzake grondkorting en erfpachtkorting (TK 32 847, nr. 384. De leden zien dat er in bepaalde gemeenten
een drempel is om middenhuurwoningen te ontwikkelen op erfpacht,
omdat de korting die woningcorporaties gekregen hebben terugbetaald
moet worden bij het overtakelen van woningen van DAEB naar niet-DAEB
takken. Dat is een aanslag op de financiële positie van woningcorporaties.
Het Rapport Middenhuur beveelt daarom aan om woningcorporaties
middenhuur te laten bouwen. De leden van de VVD-fractie zien liever een
brede aanpak, waarbij ten eerste de korting die woningcorporaties krijgen
op erfpacht, niet terugbetaald hoeft te worden bij het overtakelen van
woningen van DAEB naar niet-DAEB takken en ten tweede het eenvoudiger wordt om niet-DAEB takken op erfpacht te bouwen.
De leden van de CDA-fractie vragen waarom in het besluit wordt geregeld
dat geen goed-keuring vereist is in het geval van herstructurering op
grond die vóór 1 januari 2015 in hoofdzaak ofwel in eigendom was van
een toegelaten instelling, ofwel in erfpacht is gegeven aan een toegelaten
instelling. Waarom is juist voor die datum gekozen, zo vragen zij.
De leden van de SP-fractie zijn er een voorstander van dat de markttoets
wordt vereenvou-digd. Deze leden vragen waarom de markttoets in
geheel niet kan worden afgeschaft.
Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie of de Minister bereid is de
liberalisatiegrens te verhogen. Wanneer de sociale sector immers wordt
opgerekt, zullen er meer DAEB-woningen worden gebouwd waarvoor een
markttoets helemaal niet nodig is. Heeft de Minister deze mogelijkheid
onderzocht, zo vragen de leden van de SP-fractie. Zo ja, wat zijn de
uitkomsten? En zo neen, is de Minister bereid dit alsnog te doen en de
uitkomsten met de Kamer te delen, vragen de leden van de Tweede
Kamerfractie.
Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie welke mogelijke consequenties voor andere wet- en regelgeving er zijn wanneer de liberalisatiegrens wordt verhoogd, graag uitgesplitst in een grens van 850 euro en
een grens van 1.000 euro.
De leden van de SP-fractie maken zich zorgen over de betaalbaarheid van
de volkshuisvesting, zowel voor huurhuizen in de sociale als in de vrije
sector. Deze leden vragen daarom of de Minister bereid is om de
huurprijzen te matigen of verlagen in beide sectoren. De leden van de
SP-fractie vragen op uw antwoord een toelichting.
De leden van SP-fractie vragen naar de uitwerking van de aangenomen
motie Van Eijs (TK 32 847, nr. 383) waarin wordt verzocht naar
inkomenseisen voor middenhuurwoningen.

4

Ook vragen leden van de SP-fractie hoe ver de Minister is met de
uitwerking van de mogelijkheid van een «noodknop» om extreme
prijsstijgingen tegen te gaan, zoals is toegezegd aan de ChristenUnie in de
Eerste Kamer tijdens een debat in mei 2018 (Hand. EK 2017 – 2018, 31).
Wanneer de Minister niet voornemens is een «noodknop» in te voeren,
dan luidt de vraag van de leden van de SP-fractie op welke manier(en) de
Minister denkt snelle huurstijgingen voor «de middeldure huur» te
dempen, omdat bekend is dat huurprijzen in de vrije sectorhuur soms snel
oplopen door hoge marktprijzen.
Uit deze vragen over nog open verzoeken uit beide Kamers van de Staten
Generaal volgt de vraag of de Minister bereid is om het stimuleren om te
komen tot meer middenhuurwoningen te stoppen tot er antwoorden zijn
op bovenstaande vragen, te weten de inkomenseisen, «de noodknop» en
een demping van de huurstijgingen van «de middeldure huur».
De leden van de SP-fractie vragen waarom gekozen is voor de datum van
1 januari 2015 inzake werkzaamheden die worden verricht op grond die is
uitgegeven in erfpacht.
3. Consultatie
De leden van de SP-fractie willen graag een nadere toelichting waarom er
voor parkeerplaatsen geen uitzondering voor een markttoets kan worden
gemaakt.

5