Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties
Ministerie voor Wonen en Rijksdienst
Postbus 20011
25OOEA DEN HAAG

Amsterdam, 26 november 2OL4

Mijne dames en heren,
hebben kennisgenomen van
Ondergetekenden, allen advocaat en gespecialiseerd in het huurrecht,
woonruimte te wdzigen
de lnternetconsultatie voor het voornemen de Uitvoeringswet huurpr'rjzen
van een nieuw in te voeren
om het overeenkomen tussen verhuurder en huurder van woonruimte
maken'
berekeningsmethodiek, de Energieprestatievergoeding (EPV), mogelijk te
Het betreft onze eerste reactie
onderstaande reactie is geen in alle onderdelen afgewogen advies.
van Toelichting, zoals deze
op het voorontwerp voor bovenbeschreven wetsvoorstel en de Memorie
op het internet zijn gePlaatst.
Conclusie

wij stellen voorop dat wij het streven naar een energieneutrale gebouwde omgeving delen en
evenzeer de noodzaak onderkennen om daarvoor zo spoedig mogelijke

gunstige condities te

scheppen.
is doordacht om in deze
Onze conclusie is echter dat het onderhavige voorontwerp nog onvoldoende
afstemming
vorm als een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aan te bieden. Eerst moet betere

aspecten en meer in het
komen met de civielrechtelijke aspecten, in het bijzonder de huurrechtel'rjk
bijzonder het huurprijzenrecht woonruimte'
praktiik werkbaar, technisch
Voorts is onvoldoende doordacht of de voorgestelde regeling in de

uiWoerbaar en financieel haalbaar is.
geadviseerd zo lang geen zicht is op wat de
Er kan niet over dit voorgenomen wetsontwerp worden
in lagere regelgeving zullen
consequenties van het wetsvoorstel zullen z'rjn, zoals deze consequenties

zullen gaan inhouden, en niet
worden vastgelcgd. Zolang niet duidel'rjk is wat de in te vo€ren AmvB's
worden overeengekomen en
duidelijk is in welke gevallen en onder welke voorwaarden een EPV kan
het wetsvoorstel
wat een redelijke vergoeding voor de investering zal zijn, kan geen oordeel over
verhuurder noch voor
worden gegeven. ln de betaalbaarheid van het wetsvoorstel, noch voor
huurder, is inzicht gegeven.
Deze internetconsultatie is te vroeg uitgezet'

Kritische kanttekeningen: hoofdlijnen

.

.
r

.

r

De voorgestelde wetswijziging om verhuurder en huurder van woonruimte een

Energieprestatievergoeding (EPV) te kunnen laten overeenkomen, maakt het vaststellen van
de huurprijzen voor woonruimte en de vaststelling van de (eind-)afrekening seruícekosten bij
verhuur van woonruimte nog ingewikkelder dan het reeds is. Dit is in strijd met het streven
van de Minister naar vereenvoudiging.
De voorgestelde wetswijziging is in strijd met het systeem van vaststelling huurprijzen
woonruimten zoals dat sedert l juli 1979 geldt.
ln het verlengde daarvan: de voorgestelde wetswijziging is in strijd met titel 'l .4 BW , in het
bijzonder artikel 7:237 BW, waarin de definities van (prijs), (huurprijs) en (servicekosten) zijn
vastgelegd. Wijziging van alleen de Uhpw volstaat niet (los van andere wet systematische
bezwaren); ook het BW zal moeten worden gewijzigd indien een EPV-berekeningsmethodiek
gewenst wordt geacht.
Het voorgestelde wetsvoorstel neemt de belemmeringen in de huurrechtel'rjke wet- en
regelgeving niet weg om zeer energiezuinige woningen ('nul-op-de-meter-woning') te kunnen
verhuren tegen een redelijke huurprijs. Het wetsvoorstel creëert nieuwe belemmeringen en
complicaties.
ln het licht van het streven van de Minister naar eenvoud en naar niet teveel gewijzigde
regelgeving tegelíjkertíjd is invoeríng per L juÍí 2015 (streefdatum) onwenselijk.

Doelstelling en voorgestelde oplossing (EPV) van de wetgever
Het achterliggende doel van het voorgenomen wetsvoorstel is het streven naar meer energiezuinige,
zo enigszins mogelijk energieneutrale woningen. Het hoofddoelvan het voorgenomen wetsvoorstel
is dan ook niet invoeren van een EPV-berekeningsmethodiek, maar het zoeken naar oplossingen om

belemmeringen in de wet- en regelgeving voor het kunnen bouwen en het kunnen exploiteren van
energieneuÍale woningen te facilíteren.
Wij onderkennen dat de huidige systematiek van regulering van huurprijzen woonruimte' hier nog
onvoldoende ruimte voor biedt.
De wetgever stelt dit op te lossen met de invoering van een gefixeerde vergoeding (EPV), vrijwillig
overeen te komen tussen verhuurder en huurder, als {extra} vergoeding voor de hogere kwaliteit van
de 'nul-op-de-mete/ woning (een energiezuiniger woning dan gebruikelijk), en deze vergoeding niet
af te rekenen in de 'kale' huurprijs, maar als ware het een meegeleverde zaak/dienst en derhalve in

de servicekosten.

Wij menen echter dat de voorgestelde wetswijziging in strijd komt met het geldende systeem van
vaststelling huurprijzen woonruimten en afrekening servicekosten, namelijk om naast de vergoeding
die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woonruimte (artikel 7:237 lid 1 BW) een
andersoortige vergoedinB voor het enkele gebruik van de woonruimte te kunnen overeenkomen.

1

Dè huurpriluenaystèmàtièk is -k6rt gèzègd- và§tgele8d in èen gemaximàli5eèrde'kàle' huurprijs, die bèpààld

wordt door het woningwaarderingsstelsel, en een gereguleerde afrekening van servicekosten.

Voorgestelde oplossing
Wij menen dat het gestelde doel binnen de bestaande systematiek kan worden bereikt met een
minder ingrijpende wijziging van de regelgeving.
Aa npossi n g woni n gwo o rd eri n g sste lse I

lndien een verhuurder extra investeert in een woning, en wel zodanig dat hij aan zijn huurder kan
garanderen dat deze slèchts een maximale hoeveelheid energie zal gebruiken, behoort de
verhuurder voor deze extra kwaliteit een vergoeding te ontvangen in de zogenaamde "kale"
huurprijs, dat wil zeggen in het bedrag dat de verhuurder onUangt voor het enkele gebruik van de

woonruimte (artikel 7:237 lid 2 BW). ln het woningwaarderingsstelsel behoort deze extra kwaliteit
tot uitdrukking te komen, hetgeen kan worden bereikt door óf aanpassing van het aantal
woningwaarderingspunten voor een bepaald label óf door separaat punten toe te kennen aan de
desbetreffende b'rjzondere energiebesparende (onroerende) voorzieningen in de woonruimte.
ln gevalvan nieuwbouw zal de aanvangshuurprijs kunnen stijgen. lngeval van renovatie (verbetering
van het gehuurde tijdens de duur van de huurovereenkomst) kunnen verhuurder en huurder een
verhoging van de huurprijs overeenkomen. De verhuurder behoort ten alle tijden een redelijke
vergoeding te ontvangen voor de door hem bestede kosten voor de aangebrachte
energiebesparende maatregelen.
Ve rhoging hu urprijsliberalisotieg rens voor'n ul-op-de-meter' woningen

Het is in strijd met de wet c.q. in strijd met de wetsystematiek om in de seruicekosten, ook als deze
worden gepresenteerd als een EPY, een vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte c.q.
de bij de gehuurde waanruimte behorende onroerende aonhorigheden op te nemen. De vergoeding
voor onroerende aanhorigheden behoort geheelte zijn verdisconteerd in de 'kale' huurprijs. Het lijkt
erop dat de EPV berekeningsmethodiek uitsluitend is gekozen om 'nuÍ-op-de-meter'woningen

binnen de sector sociale huurwoningen te kunnen houden. Om dat te bereiken kan de wetgever ook
ovenÀregen om de huurprijsliberalisatiegrens voor dit soort specifieke woningen, namelijk woningen
waarvoor een 'nul-op-de-mete/ certificaat is afgegeven, te verhogen. Energievoorzieningen, die een
onroerende aanhorigheid vormen, kunnen op deze w'ljze in de 'kale' huurprijs worden opgenomen
zonder de wetsystematiek voor huurprijzen woonruirnten geweld aan te doen. De huurtoeslaggrens

hoeft niet te worden verhoogd, waardoor er ook geen druk op de begroting hoeft te zíjn. Huurders
behoeven wat betreft hun woonlasten immers niet duurder uit te z'rjn, indien de hogere huurprijs
ook daadwerkelijk gecompenseerd wordt door lagere energiekosten2.
Vergelijk: overheveling oneigenlijke servicekosten 7 iuli 7987

ln het verleden werden stichtingskosten weleens kunstmatig laag gehouden door de kosten van
aanleg groenvoorziening, cv-installaties, warmte-isolatie, parkeerfaciliteiten e.d. niet in de
stichtingskosten op te nemen en niet te laten doorwerken in de 'kale' huurprijs, maar de
aanlegkosten voor deze onroerende voorzieningen in de servicekosten te verdisconteren, de
2

Uiteraard zal doorgerekend moeten worden of dit in de praktijk van het individuele geval ook werkelijk juist is

(en niet alleen op macro niveau).

zogenaamde oneigenlijke servicekosten. Dit is per l juli 1987 gecorrigeerd door de ínvoering van de
mogel'ljkheid deze aanlegkosten alsnog over te hevelen naar de 'kale' huurprrys3. De regeling is met
ingang van 1 augustus 1995 weer afgescha#. Het zou onwenselijk zijn, indien de wetgever een
vergelijkbare vergissing zou maken door in de wet op te nemen dat vergoedingen voor de aanleg van

onroerende aanhorigheden in de servicekosten zouden kunnen worden verdisconteerd.
Nog enkele kanttekeningen bij de MvT

o

Het achterliggende en voornaamste doel is ons inziens: het bereiken van een energie neutrale

gebouwde omgeving en met dat doel voor ogen het stimuleren van en het rendabel maken
van de bouw en exploitatie van 'nul-op-de-metel woningen. Het doel is niet: het invoeren van
een EPV. Het invoeren van een EPV-systeem kan een mogelijkheid zijn om dat doelte

bereiken. {Het middel wordt op grond van wetsystematische bezwaren, namelijk str'tjd met het
huurprijzenrecht, niet door ons ondersteund).

o

De MvT gaat er bij abuis van uit dat een EPV een nutsvoorziening isin plaats van een

veigoeding vooi een speeifieke nutsvooi2iening
Volgens de definitie van het wetsvoorstel houdt een energieprestatievergoeding in een

vergoeding voor zowel de concrete energiebesparende en energieleverende voorzieningen als
de abstracte garantie dat de gehuurde woning een bepaalde energieprestatie levert. Beide
vergoedingen horen thuis in de'kale' huurprijs.

o

BlUkens de concept MvT is de bestaande regelgeving en wetsystematiek van het

huurpr'tjzenrecht woonruimte onderkend, maar -zoals gezegd- desondanks is niet gekozen voor
een vergoeding voor een door de verhuurder te leveren zaak (energiebesparende

voorzieningen) binnen het door de wetgever reeds gekozen systeem. De verhuurder moet een

juiste, de investering dekkende vergoeding ontvangen voor de energiebesparende
vóèt'zièhingèà van dè VéÉhuurdé woning (éxtra WW5-puntéh?), èn de huUÍder hèëft hèt voor.en nadeel van meer of minder energiekosten (of deze energie nu wordt geleverd door de

verhuurder of door een energiemaatschappij).

o

De hoge kwaliteit van de 'nul-op-de-mete/ woning zal zich ook vertalen in de WOZ-waarde, en

op die wijze krijgt de verhuurder een extra vergoeding (via het WWS) voor zijn investeringen.
Het is de vraag of de wetgever dat heeft onderkend.

o

lndien de kwaliteit van de gehuurde woning niet voldoet aan hetgeen de verhuurder heeft
gegarandeerd (nul-op-de-meter), zal er sprake zijn van een gebrek in de zin van de wet (art.

7:2Ot4lid 2 BW). De wet verbindt gevolgen (BW art. 7:204 e.v.) aan de aanwezigheid van een
gebrek, zeker in het geval de afwezigheid van het gebrek door de verhuurder is gegarandeerd.
Een wetswijzigin§ is niet nódig om dè Uèràuurdèi àan Zijn àfspfakéÉ te hóUdèn.

o

Het EPV is volgens de MvT een bijzondere berekeningsmethodiek. Die berekeningsmethodiek
zal voor een gemiddelde huurder niet te begr'rjpen zijn, laat staan te controleren. Dit is in strijd

met het streven van de Minister naar vereenvoudiging. Het woningwaarderingsstelsel is juist
gericht op eenvoud en begrijpelijkheid.

3

Zie Huurbeleid 1987, TK 19 823 nr 4
Staatsblad 1995, 215

lZie

.

De onderliggende lagere regelgeving, waarin de normen en prijzen zullen worden vastgelegd,

kan volgens de MvT vrij snel worden bijgesteld. Dit zal tot gevolg hebben dat het voor zowel de

verhuurder als de huurder juist niet gegarandeerd is wat de vergoeding voor de investering c.q.

o

o

wat dè hoogte vàn de woonlàstèn zal zijn. Oók dit is ih str.ijd rnet het str€ven van de Mihistet
naar vereenvoudiging.
Het is niet aannemel'rjk dat in de prakt'rjk de energierekening ooit op nul zal uitkomen. Er zal
altijd moeten worden bijbetaald of terugbetaald. De huurder zal altijd ook een contract met
eenenergieleverancier moeten sluiten voor het geval de opgewekte energie niet voldoende
blijkt te zijn. Ook dit zal het niet eenvoudiger maken.
Er wordt in de MvT niet aangegeven dat er ook naar de Warmtewet is gekeken. Een koppeling

met de Warmtewet ontbreekt.

o

Een huurder die reflecteert op een te huur aangeboden 'nul-op-de-meter'woning zal in de
praktijk niet kunnen kiezen voor een prijs zonder een EPV berekeningsmethodiek. lmmers, een
veihuui'dei die eeh EPV eertifièaat vtàór iijÉ woniÉg hèeft vèr"kfegeÉ Zal uitsluitend mèt de
EPV-systematiek willen verhuren (tenzij de verhuurder in het nieuwe systeem verlies lijdt
maar dan is het systeem niet juist en zal de onderliggende regelgeving naar venruachting snel
worden aangepast volgens de MvT. ln een huurmarkt met schaarste (de sociale
woningvoorraad) zal een huurder bij het huren van een woning niet kunnen kiezen voor een
huurovereenkomst zonder EPV.

Boven weergegeven gezichtspunten zijn niet volledig en geschreven op persoonlijke titel. Deze

reactie mag openbaar worden gemaak.
Met vriendelijk groet,
mede namens
mr. M.F.A. Evers,

riir. H.M. Hielkerha
mr. J.W. Koekebakker,

mr. H.M. Meijerinlq
mr. H.J. ter Meulen,
mr. H.J. van Smaalen,

mr. J.K.Six-Hummel
(allen als advocaat werkzaam en in het huurrecht gespecialiseerd)

werkadres: BoekelDe Nerée N.V.
Gustav Mahlerplein 2,
Postbus 75510
1070 AM Amsterdam

Tel:020-7953291
ka ren.six-hummel @ boekel.com