GEBRUIK VAN MARKT- EN
BELEIDSWAARDE IN DE
PRAKTIJK
ERVARINGEN, KNELPUNTEN EN VERBETERMOGELIJKHEDEN
RAPPORT

AUTEURS
MICHIEL BIJLSMA, NILS VERHEUVEL, ASTRID LENSINK, THIJS BUSSCHOTS
IN OPDRACHT VAN
HET MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES
AMSTERDAM, NOVEMBER 2022

ONDERZOEK MARKT- EN BELEIDSWAARDE

i

Samenvatting
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in 2019 de herziene Woningwet geëvalueerd.
Bij die evaluatie kwam naar voren dat woningcorporaties de marktwaarde maar beperkt gebruiken bij investeringsof verkoopbeslissingen. Ook zou de aanpassing van het grote aantal parameters en methoden, bovenop de
marktschommelingen, bijdragen aan de jaarlijkse schommelingen in boekwinsten en leiden tot hogere
administratieve lasten. Daaruit vloeide het beleidsvoornemen voort om in 2022 te evalueren of er mogelijkheden
zijn om het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde beter en/of tegen lagere kosten te laten functioneren. Dit
onderzoek geeft invulling aan dat voornemen.
Wij concluderen dat de verplichte bepaling van marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed van
woningcorporaties een aantal positieve effecten heeft gehad:
● Het heeft geleid tot grotere transparantie doordat de waarde van het vastgoed op een meer eenduidige en
vantevoren vastgelegde manier wordt bepaald;
● Het heeft geleid tot een verbeterde kwaliteit van de data die corporaties hebben over hun vastgoed;
● Het heeft gezorgd voor een grotere onderlinge vergelijkbaarheid van het beleid en de financiële gezondheid
van corporaties.
● Het heeft de toezichthouder en de borger de instrumenten gegeven om grip te krijgen op de financiële
gezondheid van corporaties en de risico's die gepaard gaan met borging.
Desondanks zijn er belangrijke verbeteringen mogelijk en door verschillende partijen gewenst. Het zijn vooral de
corporaties en de accountants die op punten mogelijkheden voor verbetering zien. In grote lijnen zien deze punten
op drie aspecten: het bruikbaarder maken van waardebegrippen voor corporaties, het verminderen van de
administratieve lasten en het vergroten van de eenduidigheid en herkenbaarheid van de waardebegrippen:
● Het gebruik van een marktdiscontovoet leidt tot een grotere volatiliteit van de beleidswaarde dan passend bij
de kasstromen die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille van corporaties.
● De verplichte vermelding van de marktwaarde in de jaarrekening leidt voor corporaties tot extra hoge
administratieve lasten en moeizame communicatie met stakeholders en zorgt ervoor dat het schuurt bij de
getrouwheidsverklaring door accountants bij de jaarrekening.
● Het uitgangspunt van eeuwigdurende exploitatie bij het vaststellen van de beleidswaarde, zonder dat de
daarvoor in de toekomst noodzakelijke investeringen worden meegenomen in de kasstromen, vermindert de
bruikbaarheid voor corporaties en geeft een vertekend beeld van de investeringsruimte.
● De timing van stappen in het proces rond de totstandkoming van de marktwaarde en beleidswaarde zorgt voor
onnodige werkdruk bij taxateurs, accountants en woningcorporaties.
● Het gat dat in de praktijk soms bestaat tussen waardering volgens de full-versie en de basis versie en het
ontbreken van een relatie met de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 212 en 213 zorgt voor ongemak over
de getrouwheidsverklaring bij accountants. Overigens is niet a priori duidelijk welk van de twee in de praktijk
betrouwbaarder is.
Het volledig loslaten van marktwaarde als waarderingsgrondslag is geen optie omdat het als objectieve weergave
van de waarde van vastgoed een belangrijke rol speelt bij de borging van corporaties, los van de effecten van de
maatschappelijke taken die corporaties hebben. Ook beleidswaarde blijft een relevant concept omdat het
inzichtelijk maakt wat de werkelijke waarde is die corporaties gaan realiseren, gegeven het beleid dat invulling geeft
aan die maatschappelijke taken. Het verschil tussen de twee waarden maakt als het ware inzichtelijk wat de kosten

ONDERZOEK MARKT- EN BELEIDSWAARDE

ii

zijn van de maatschappelijke taak die woningcorporaties vervullen. Onder corporaties zijn er overigens
uiteenlopende meningen over de relevantie van markt- en beleidswaarde.
Vanuit de borger en de toezichthouder hebben wij geen signalen ontvangen dat zij belangrijke aanpassingen nodig
achten. Bij hen speelt vooral de zorg dat wijzigingen in het systeem kunnen leiden tot minder objectief vastgestelde
waarden en dat dit op termijn ten koste van het inzicht in de financiële gezondheid van corporaties - en daarmee
van het woningstelsel - kan gaan. De toezichthouder en de borger benadrukken de belangrijke plek voor markt- en
beleidswaarde in het berekenen van de financiële ratio's die worden gebruikt voor risicoschattingen. Wel heeft de
borger aangegeven haar borgingsbeslissingen vooral de baseren op de marktwaarde van de corporaties en
beperkt belang te hechten aan de beleidswaarde.
Er ontstaat in de praktijk een spanningsveld doordat beide waardes meerdere doelen kennen. Zo zijn ze enerzijds
bedoeld om te gebruiken voor het financieel toezicht en de borging, maar anderzijds ook voor vastgoedsturing en
het vormen van beleid bij corporaties. Door het combineren van deze doelen in één instrument ontstaat spanning:
de waarde optimaliseren voor een doel, gaat soms ten koste van een ander doel. Deze spanning is moeilijk weg te
nemen.
Het identificeren en analyseren van concrete beleidsopties is door de opdrachtgever buiten de scope van de
opdracht geplaatst. Niettemin bevelen we aan om de voor- en nadelen van deze oplossingen die de verbeterpunten
adresseren, verder te onderzoeken en uit te werken.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE

Inhoudsopgave
Samenvatting

i

1

Inleiding

1

1.1

Woningwet 2015 en waardering van vastgoed

1

1.2

Onderzoeksvragen

2

1.3

Methoden

3

1.4

Afbakening en definities

4

1.5

Leeswijzer

5

2

Beleidstheorie

6

3

Markt- en beleidswaarde in de praktijk

10

3.1

Interviews en focusgroepen

10

3.2

Enquête corporaties

17

Knelpunten en verbetermogelijkheden

33

4.1

Algemeen: nut en herkenbaarheid

33

4.2

Algemeen: administratieve lasten

34

4.3

Knelpunten beleidswaarde

37

4.4

Knelpunten marktwaarde

39

4

5

Conclusies

43

Bijlage A.1

Markt- en beleidswaarde in een notendop

45

Bijlage A.2

Enquête vragen

47

Bijlage A.3

Lijst met gesprekspartners

50

Bijlage A.4

Focusgroep 1: de plek voor marktwaarde

51

Bijlage A.5

Focusgroep 2: de discontovoet in de beleidswaarde

52

Bijlage A.6

Focusgroep 3: eeuwigdurende exploitatie en woontechnische veroudering

52

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

1

1

Inleiding

1.1 Woningwet 2015 en waardering van vastgoed
In 2014 kwam de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties met het advies 1 om de onderlinge
vergelijkbaarheid van corporaties te vergroten en te kunnen sturen op rendementen door het gebruiken van één
uniform waarderingsbegrip voor alle corporaties: de marktwaarde in verhuurde staat. Als invulling hiervan bevat de
herziene Woningwet van 2015 nieuwe regels voor de sociale huursector. Een element is de waardering van
vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening van woningcorporaties (Artikel 35, lid 22).
Vanaf 1 januari 2017 zijn woningcorporaties verplicht om de waardering op marktwaarde in verhuurde staat op te
nemen in hun jaarrekening en daarbij gebruik te maken van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'.
Dit maakt de jaarrekening objectiever en meer marktconform, zo is de gedachte. Ook dient hiermee de
verantwoording en verslaglegging transparanter te worden. Vanaf 2018 moet naast de marktwaarde ook de
beleidswaarde bepaald worden. De beleidswaarde corrigeert de marktwaarde voor het beleid van de corporatie
door een afslag toe te passen voor vier factoren: betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer (de
zogeheten ‘waterval’). Zo ontstaat een realistisch beeld van het vermogen van de corporatie en de relevante
kasstromen. 3 De methodologie voor het vaststellen van de beleidswaarde is uitgewerkt door de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
De evaluatie van de herziene woningwet uit 2019 zegt over de ratio achter de beleidswaarde: “Redelijkerwijze kan
worden verwacht dat de waarde van marktwaarde voor corporaties voor beleidsbeslissingen sterk toeneemt als daar
een beleidswaarde, uitgaande van maatschappelijke doelstellingen, inzicht geeft welk deel van deze marktwaarde
wel kan worden gerealiseerd en welk deel niet als gevolg van beleidskeuzes die de corporatie maakt. Omdat de
uitwerking van de beleidswaarde tegemoet komt aan de belangrijkste klacht van corporaties, namelijk het hebben
van een waarde die realiseerbaar is conform het corporatiespecifieke beleid, is de verwachting dat het draagvlak
voor de marktwaarde in combinatie met de beleidswaarde zal toenemen. Op dat moment kan de marktwaarde in
combinatie met de beleidswaarde bijdragen aan een verdere optimalisering en professionalisering van de
bedrijfsvoering bij corporaties.”
De beleidswaarde is van belang voor beleidsmakers, de toezichthouder, de borger, accountants, financiers en
woningcorporaties zelf. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde geeft zicht op de impact van
beleidskeuzes op het rendement van woningen en reflecteert dus het beleid van de corporatie. Het is daarmee in
potentie een sturingshandvat voor de corporaties, maar ook voor beleidsmakers. Verder speelt de beleidswaarde
een rol bij de eisen die vanuit de toezichthouder en de borger aan corporaties worden gesteld zoals de
schuldpositie in relatie tot de waarde van woningen (LTV) en de solvabiliteit. Vanuit het perspectief van financiers is
de beleidswaarde van belang omdat het de verdiencapaciteit van het vastgoed in de portefeuille van de corporatie
reflecteert. Voor accountants is van belang dat de stap van marktwaarde naar beleidswaarde controleerbaar en
uitlegbaar is.
Het handboek marktwaardering 2021 van de Aw beschrijft de manier waarop woningcorporaties de marktwaarde
van hun verhuurde vastgoed moeten berekenen en de methode om de beleidswaarde te bepalen. Corporaties
Kamerstuk 33606, nr. 4 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl), Paragraaf 1.4.3 punt 12.
wetten.nl - Regeling - Woningwet - BWBR0005181 (overheid.nl)
3
Woningwet | Aedes
1
2

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

2

kunnen daarbij kiezen tussen de zogeheten basisversie en de full-versie. In de basisversie wordt de marktwaarde
berekend op basis van een modelmatige analyse zoals die in het handboek beschreven staat. In de full-versie wordt
een deel van de parameters op basis van een object-specifieke inschatting door een taxateur bepaald. Het
handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in de
jaarrekening en de balansopstellingen voor de Diensten van algemeen economisch belang (DAEB)- en de nietDAEB-tak dienen te worden opgesteld.
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in 2019 de herziene Woningwet geëvalueerd.
Bij die evaluatie kwam naar voren dat woningcorporaties de marktwaarde maar beperkt gebruiken bij investeringsof verkoopbeslissingen. Ook zou de aanpassing van het grote aantal parameters en methoden, bovenop de
marktschommelingen, bijdragen aan de jaarlijkse schommelingen in boekwinsten en leiden tot hogere
administratieve lasten. Daaruit vloeide het beleidsvoornemen voort om in 2022 te evalueren of er mogelijkheden
zijn om het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde beter en/of tegen lagere kosten te laten functioneren. Dit
onderzoek geeft invulling aan dat voornemen. De opdrachtgever heeft daarbij de opdracht als volgt geformuleerd:
‘Het doel van de evaluatie is om inzicht te krijgen hoe de marktwaarde/beleidswaarde in de praktijk wordt gebruikt
door de relevante partijen (in ieder geval woningcorporaties, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Autoriteit
woningcorporaties, taxateurs, accountants, banken), en hoe de waarde in de praktijk wordt opgesteld en
gecontroleerd door woningcorporaties met taxateurs en accountants. Verder wil BZK graag inzicht krijgen op welke
punten verbeteringen mogelijk zijn volgens deze partijen en hoe hier door andere partijen tegenaan wordt gekeken.’

1.2 Onderzoeksvragen
Tabel 1.1
Nr.

Onderzoeksvragen

Deelvraag

Vindplaats antwoord

1

In hoeverre vinden woningcorporaties de bepaling van de marktwaarde en beleidswaarde
nuttig voor hun eigen werkprocessen?

3.1

2

Geven de waardebegrippen de toezichthouder (Aw) en de borger (WSW) voldoende
inzicht voor het uitoefenen van hun taken?

3.2

3

Hoe kijken taxateurs en accountants aan tegen de bepaling van de marktwaarde en van de
beleidswaarde en controle daarop?

4

Hoe kijken de banken (m.n. BNG en NWB) aan tegen de waardebegrippen, geeft dit
voldoende inzicht voor het geven van leningen aan woningcorporaties?

3.5

5

Zien banken mogelijkheden voor verbetering?

3.5

6

Wat zijn naar inschatting van de woningcorporaties de administratieve lasten en kosten
verbonden aan de bepaling van de waardebegrippen?

H4

7

Welke verbetermogelijkheden zien woningcorporaties in de bepaling van beide
waardebegrippen, zodat deze beter aansluiten bij de eigen praktijk?

5.1 & 5.2

8

Zien de Aw en WSW mogelijkheden voor verbetering en vereenvoudiging van de
waardebepalingen?

5.1 & 5.2

9

Zien taxateurs en accountants mogelijkheden voor verbetering en vereenvoudiging?

5.1 & 5.2

3.3 & 3.4

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

3

Het doel van dit evaluatieonderzoek is om de werking en effecten van de voorgeschreven waarderingsmethodiek
te onderzoeken, namelijk:
● Inzicht krijgen in hoe relevante partijen de marktwaarde/beleidswaarde in de praktijk gebruiken.
● Inzicht in hoe de waarde in de praktijk wordt opgesteld en gecontroleerd door woningcorporaties met taxateurs
en accountants
● Punten te identificeren waar verbetering mogelijk is en hoe hier door andere partijen tegen aangekeken wordt.

1.3 Methoden
Het onderzoek maakt gebruik van de volgende onderzoeksmethoden: deskresearch, interviews met
woningcorporaties en andere betrokken partijen, een enquête onder woningcorporaties en drie focusgroepen.
Deskresearch
De verkennende fase van het onderzoek bestaat uit het bestuderen van de beschikbare literatuur over de markt- en
beleidswaarde. Hierin zijn een aantal stromen van literatuur belangrijk. De officiële beleidsstukken zoals de
Woningwet 2015 geven inzicht in de totstandkoming van de waardebegrippen en de doeleinden. Daarnaast
hebben verschillende betrokken partijen rapporten geschreven over de markt- en beleidswaarde. Dit is van belang
voor het onderzoek, omdat deze rapporten nadere uitleg geven over de waardebegrippen en inzicht geven in hoe
de waardes in de praktijk worden ervaren en gebruikt. Ten slotte is het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde (hierna: handboek marktwaarde) bestudeerd.
De bevindingen uit de deskresearch dienen als input voor de evaluatie en bieden ook belangrijke
aanknopingspunten voor de andere onderzoeksmethoden. Zo kan het onderzoeksteam de inzichten uit de
literatuur toetsen in gesprekken en focusgroepen en zijn deze inzichten meegenomen bij het opstellen van de
enquête.
Interviews
Het onderzoekt betrekt verschillende partijen bij het onderzoek middels interviews. In deze interviews spreekt het
onderzoeksteam met (bestuurders van) woningcorporaties, de toezichthouder Aw, de borger van de sector (WSW),
enkele experts, banken en accountants. Zie Bijlage A.3 voor een lijst met gesprekspartners.
Het onderzoeksteam ondervraagt de interviewpartners op hun gebruik van de markt- en beleidswaarde en hun
ervaringen ermee. Ook neemt het eventueel genoemde verbeterpunten voor de waardebegrippen mee. De
bevindingen uit de interviews dienen als input voor de evaluatie. Het onderzoeksteam heeft de bevindingen van de
gesprekspartners gevalideerd in andere gesprekken en tijdens de focusgroepen. Dit leidt tot een gewogen beeld
over de markt- en beleidswaarde.
Enquête
Het onderzoek stelt de bevindingen en ervaringen van woningcorporaties mede vast met een enquête onder
woningcorporaties. In deze enquête vraagt het onderzoekteam de woningcorporaties naar het gebruik van de
markt- en beleidswaarde, hun ervaringen ermee en vraagt uit naar mogelijke verbeteringen.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

4

SEO heeft de enquête ontworpen en via het ministerie van BZK deze enquête verspreid onder bestuurders van
woningcorporaties. De enquête stond vanwege de zomerperiode vier werken open: tussen 25 augustus en 21
september4. 149 woningcorporaties hebben in deze periode de enquête geheel ingevuld.
Focusgroepen
De online focusgroepen maken onderdeel uit van de laatste fase van het onderzoek naar de markt- en
beleidswaarde. De focusgroepen richten zich op validering van het beeld dat uit de interviews en de enquête komt,
alsmede een discussie van de geïdentificeerde verbeterpunten. In de focusgroepen bespreekt het onderzoeksteam
het praktische gebruik van de marktwaarde en beleidswaarde en de ervaring ermee met verschillende partijen. Elke
focusgroep heeft een inventariserend karakter waarin de opvattingen van partijen en het draagvlak en realisme van
verschillende scenario’s in kaart wordt gebracht. Het komen tot belangenafwegingen en tot een keuze voor een
bepaalde richting is niet het doel van de focusgroepen. Dit is voorzien voor na afronding van de evaluatie.
Er zijn drie thematische focusgroepen georganiseerd. Deze staan uitgebreid beschreven in de Bijlage.
1. De plek voor de marktwaarde
2. De discontovoet in de beleidswaarde
3. Eeuwigdurende exploitatie en woontechnische veroudering in de beleidswaarde
Door verschillende partijen bij elkaar te brengen ontstaat er interactie tussen partijen, waardoor aspecten vanuit
meerdere perspectieven naast elkaar kunnen worden gelegd en partijen op elkaar kunnen reageren. Hierdoor
ontstaat er uiteindelijk een duidelijk beeld hoe verschillende partijen tegen verscheidene aspecten van de markten beleidswaarde aankijken. Tijdens de sessie is gebruik gemaakt van interactieve software waarin we vragen
voorleggen die deelnemers op hun telefoon of laptop kunnen beantwoorden en waarvan de resultaten live gedeeld
worden om discussie op gang te brengen. Bij de focusgroepen worden ook deelnemers vanuit Aw, WSW en BZK
uitgenodigd, om vanuit hun gebruik van marktwaarde en beleidswaarde inbreng te kunnen leveren.

1.4 Afbakening en definities
1.4.1 Afbakening
Het rapport richt zich op gebruik van marktwaarde en beleidswaarde in de praktijk en een inventarisatie van
mogelijke aandachts- en verbeterpunten. Het rapport bevat geen aanbevelingen om hoe de effectiviteit en
doelmatigheid van het gebruik van marktwaarde en beleidswaarde te vergroten. De opdrachtgever zal op basis van
dit rapport met voorstellen daartoe komen.

1.4.2 Definities
Grote en kleine corporaties
In dit rapport maken wij onderscheid tussen grote en kleine corporaties. Dit onderscheid maken we op basis van
het aantal verhuureenheden (vhe’s). Corporaties hebben in de enquête aangegeven hoeveel vhe’s zij in bezit
hebben. Zo hebben wij een grens kunnen opstellen tussen kleine, middelgrote en grote corporaties. Wij definiëren
kleine woningcorporaties als corporaties met minder of gelijk aan 5.000 vhe’s en middelgrote corporaties als

4

Wegens een technisch probleem was het niet mogelijk de enquête in te vullen op van 12 – 14 september.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

5

corporaties met een aantal vhe’s tussen de 5.000 en 10.000. Grote corporaties hebben wij gedefinieerd als
corporaties met meer dan 10.000 vhe’s.
Markt- en beleidswaarde
Een toelichting op de begrippen marktwaarde en beleidswaarde is te vinden in Bijlage A.1.

1.5 Leeswijzer
Hoofdstuk 2 bevat de beleidstheorie. Hoofdstuk 3 beschrijft de uitkomsten van de interviews, de focusgroepen en
de enquête onder corporaties. Hoofdstuk 4 vat de knelpunten samen. Hoofdstuk 5 concludeert.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

2

6

Beleidstheorie

Omdat het rapport conform de opdracht niet tot doel heeft om de doeltreffendheid van marktwaarde en
beleidswaarde te evalueren, maar zich op mogelijke verbeterpunten richt, speelt de beleidstheorie een beperkte
rol in het komen tot conclusies. Toch biedt de beleidstheorie handvatten om aandachtspunten te plaatsen en biedt
het een kader om met verschillende stakeholders over verdere ontwikkeling van de wet- en regelgeving rond markten beleidswaarde van gedachten te wisselen.
De beleidstheorie (zie Figuur 2.1) laat zien wat de veronderstelde werking is van het beleid. Daartoe brengt de
beleidstheorie in kaart hoe de wetgeving in een aantal stappen de beoogde doelen wil bereiken. Bij elke stap in de
beleidstheorie zijn er mechanismen en veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de verbanden in het
schema. Daarnaast zijn externe ontwikkelingen van invloed. Ook kunnen er in elke stap van de beleidstheorie
neveneffecten optreden.
Een beleidstheorie kent de volgende onderdelen:
● Inputs hebben betrekking op de wettelijke basis van het beleid en de middelen die worden ingezet om het uit
te voeren.
● Activiteiten. Hier gaat het om de activiteiten die worden verricht om uitvoering te geven aan het beleid.
● Output zijn de directe uitkomsten van de beleidsactiviteiten.
● Outcomes kijken een stap verder dan outputs. De outcome is de verdere verandering die het gevolg is van de
gerealiseerde output.
● Impact betref datgene wat door de outcome wordt gerealiseerd.
● Doelen hangen samen met de gerealiseerde outcome en zijn het uiteindelijke doel dat het beleid beoogt te
bewerkstelligen.
Op 1 juli 2015 trad de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (de herziene Woningwet) in werking.
Voor de invoering van de Woningwet 2015 gebruikten corporaties verschillende waarderingsmethoden voor hun
vastgoed. Het rendementsbeeld had mede hierdoor beperkte zeggingskracht voor de toezichthouder en de
borger, marktpartijen en beleidsmakers. Mede daardoor ontbrak zicht op de (grotere) stille reserves van de
corporatiesector. Met de herziene Woningwet is besloten om daarom een eenduidige waarderingswijze voor
vastgoed in te zetten: de marktwaarde in verhuurde staat.
De memorie van toelichting van de woningwet geeft zicht op de oorspronkelijke doelen van de invoering van
marktwaarde. De memorie van toelichting van de Woningwet 2015 stelt:
‘Ten behoeve van maximale externe transparantie wordt voorgesteld een waardering van de onroerende zaken op
actuele waarde verplicht te stellen. Een waardering van de onroerende zaken op sociale bedrijfswaarde of historische
kostprijs laat namelijk een rendementsbeeld over het eigen vermogen zien dat niet in verhouding staat tot het
werkelijke rendement, dat uitgaande van een waardering op actuele waarde veel lager zal liggen. De huidige
jaarrekeningen zijn bij het overgrote deel van de toegelaten instellingen gebaseerd op een waardering van de
onroerende zaken op basis van een sociale bedrijfswaarde of historische kostprijs. Dit betekent dat er in de balansen
van de toegelaten instellingen grote stille reserves aanwezig zijn ten opzichte van een waardering van de onroerende
zaken op actuele waarde. Indien een toegelaten instelling die op sociale bedrijfswaarde waardeert zou scheiden,
zouden deze verborgen reserves met het af te scheiden bezit op intransparante en daarmee ongewenste wijze
meegaan naar de niet-DAEB tak. Bij een juridische scheiding zou de reserve overgaan naar de nieuw op te richten

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

7

woningvennootschap. Dit wordt door de regering onwenselijk geacht. Maar ook in verband met de eis van een
ongeborgde financiering van de niet-DAEB tak/woningvennootschap is een marktwaardering op een actuele waarde
aangewezen, omdat dit financiers een reëel inzicht geeft in het financiële reilen en zeilen in zowel de DAEB-tak als
de niet-DAEB-tak/woningvennootschap. Bovendien is een waardering van het vastgoed op actuele waarde
noodzakelijk om te kunnen sturen op redelijke rendementen en een gezonde, doelmatige bedrijfsvoering. Beide zijn
noodzakelijke randvoorwaarden voor een prudent beheer van het maatschappelijk bestemde vermogen. Ten slotte
maakt de waardering op marktwaarde een betere vergelijking met andere investeerders in vastgoed mogelijk.’
In de evaluatie van de herziene woningwet uit 2019 zijn de doelen om gebruik te maken van de marktwaarde als
volgt geformuleerd:
● Een objectieve waardering van vastgoed, vergelijkbaar met de waardering van de markt
● Bewerkstellen van een reële waardeoverdracht naar niet-DAEB.
● Meer transparantie en betere sturing en verantwoording over de efficiency van de inzet van het maatschappelijk
bestemd vermogen
● Meer inzicht bij investeringsafwegingen en rendementseisen, en daarmee professionalisering van de
bedrijfsvoering in de corporatiesector).
De memorie van toelichting meldt naast deze vier doelen dat de marktwaarde
● een betere vergelijking met andere investeerders in vastgoed mogelijk zou maken.
Wat in deze doelen ontbreekt, is de wijze waarop marktwaarde gebruikt wordt in het toezicht op en borging van
woningcorporaties. De basisbeoordeling van financiële continuïteit wordt uitgevoerd op vier financiële ratio’s (ICR,
LTV, solvabiliteit, dekkingsratio en onderpandratio). De ratio’s dienen aan de door Aw en WSW gestelde norm te
voldoen op geconsolideerd, DAEB, niet-DAEB en geconsolideerd verbindingen niveau. De beleidswaarde wordt
gebruikt om de solvabiliteit en de LTV-ratio vast te stellen. De marktwaarde in verhuurde staat wordt gebruikt om
de dekkingsratio en onderpandratio vast te stellen. Naast de doelen die genoemd worden in de memorie van
toelichting voegen we daarom de volgend doelen toe
● sturing op financiële continuïteit en schets van de situatie als gevolg van discontinuïteit.
● inzicht in de investeringsruimte.
● waarborgen van de financiële gezondheid van het stelsel.

Input
De beleidstheorie begint met de beleidsinput. Deze bestaat in dit geval uit de herziene woningwet uit 2015, die
inzet op een eenduidige waarderingswijze voor het vastgoed, met als waarderingsgrondslag marktwaarde in
verhuurde staat, die ook in de vastgoedsector gebruikelijk is. Een tweede input bestaat uit het handboek
marktwaardering dat Fakton heeft opgesteld in opdracht van het ministerie van BZK (en later Aw). Een derde input
is het gezamenlijke beoordelingskader dat de toezichthouder en borger hebben opgesteld. Deze drie elementen
bepalen de kaders waarbinnen corporaties de marktwaarde en beleidswaarde opstellen en gebruiken.

Throughput
De throughput van dit beleid bestaat uit het bepalen van en rapporteren over de markt- en de beleidswaarde.
Vastgoedportefeuilles moeten gewaardeerd worden, administratieve systemen dienden waar nodig te worden
aangepast en corporaties moesten ervoor zorgen dat de benodigde data beschikbaar was om de marktwaarde en
beleidswaarde te kunnen bepalen, zodat de Aw en WSW de vereiste gegevens kregen in de vorm van de
verantwoordingsinformatie die de basis vormen van het toezicht dat ze op de sector uitoefenen.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

8

Output
De output bestaat uit de rapportage van de corporaties over de marktwaarde en de beleidswaarde aan de
toezichthouder en borger en in het jaarverslag aan andere stakeholders, en de vaststelling van de financiële ratio’s
aan de hand van de marktwaarde en de beleidswaarde. Op basis hiervan vindt ook de beoordeling onder het
gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en de WSW plaats en beslist de WSW of een corporatie in aanmerking
komt voor borging of niet.

Outcome
De gewenste outcome hiervan zou moeten zijn dat er meer transparantie ontstaat over wat corporaties op hun
balans hebben staan. Door het proces van vaststellen te doorlopen, verzamelen woningcorporaties ook meer en
betere data over de staat en kwaliteit van de woning. Ook zou een uniforme methodologie moeten leiden tot een
betere onderlinge vergelijkbaarheid van corporaties. Dit zou dan de mogelijkheid moeten bieden om te sturen op
meer efficiëntie in de bedrijfskeuzes en een bijdrage moeten leveren aan vastgoedsturing en andere strategische
en operationele besluitvorming bij corporaties. Ook maakt het de financiële positie van corporaties onderling beter
vergelijkbaar. De marktwaarde en beleidswaarde kunnen in de praktijk vervolgens ook gebruikt worden voor
vastgoedsturing en besluitvorming over investeringen, nieuwbouw of afbraak.

Impact
Tot slot leidt de output tot impact in de vorm van een betere beheersing van de risico's op de overheidsbalans en
van de borger en toezichthouder, betere checks en balances bij corporaties, een efficiëntere en professionelere
bedrijfsvoering bij corporaties en een grotere externe transparantie en vergelijkbaarheid van de balansen en
strategieën van verschillende corporaties.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK
Figuur 2.1

De beleidstheorie

9

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

3

10

Markt- en beleidswaarde in de praktijk

Dit hoofdstuk bespreekt het gebruik van de markt- en beleidswaarde in de praktijk en is gebaseerd op interviews,
een enquête onder woningcorporaties en drie focusgroepen. Er zijn in totaal 16 interviews gevoerd met
woningcorporaties (6), toezichthouder (1), borger (1), banken (1), accountants/Raad van Jaarverslaggeving (2),
softwareleverancier (1), experts (2) en belangenverenigingen (2). De enquête is ingevuld door 149
woningcorporaties. De focusgroepen gingen over drie specifieke onderwerpen: de plek van de marktwaarde in de
externe verslaglegging, de discontovoet in de beleidswaarde en eeuwigdurende exploitatie en woontechnische
veroudering in de beleidswaarde.

3.1 Interviews en focusgroepen
3.1.1 Corporaties
Marktwaarde
Vrijwel alle woningcorporaties benoemen dat de introductie van marktwaarde en beleidswaarde ervoor gezorgd
heeft dat woningcorporaties de afgelopen jaren hebben geïnvesteerd om hun data op orde te krijgen. Om de
marktwaarde te berekenen moeten woningcorporaties immers data over huurcontracten, vastgoed, risico's, en
verplichtingen bij elkaar brengen. Het verplicht stellen van de marktwaarde heeft corporaties bewust gemaakt van
hiaten in deze data. Er is veel geïnvesteerd in de verzameling van de kenmerken van woningen, om goede
berekeningen in de software te kunnen maken. Ook heeft het ervoor gezorgd corporaties zich bewuster zijn
geworden wat beleidsbeslissingen voor effect hebben op marktwaarde, beleidswaarde en de ratio's.
Ook vinden partijen dat de introductie van markt- en beleidswaarde tot meer uniformiteit heeft geleid, bijvoorbeeld
in de jaarrekening. Het beeld is dat bij de voormalige bedrijfswaarde, woningcorporaties maximaal gebruik maakte
van hun vrijheid om parameters anders in te vullen, dit is veel meer geharmoniseerd door het gebruik van
markt/beleidswaarde. Woningcorporaties maken nog steeds gebruik van de keuzevrijheid met betrekking tot
enkele parameters, maar de ruimte daarvoor is afgenomen. Er zijn nog steeds verschillen tussen woningcorporaties,
maar die hebben met de marktwaarde minder invloed op het totaalbeeld van de financiële positie van de
woningcorporatie. De marktwaardewaardering leidt tot periodieke gesprekken over de waarde van de voorraad,
hoe de taxateur dat ziet etc. Dit heeft een disciplinerende werking die ervoor zorgt dat de boekwaarde niet zomaar
naar eigen inzicht kan worden aangepast.
Uit de interviews en focusgroepen komt naar voren dat woningcorporaties de marktwaarde voornamelijk gebruiken
voor de jaarrekening. In de praktijk gebruiken ze dit waardebegrip beperkt voor investeringsbeslissingen of
vastgoedsturing. Als reden geven ze dat het niet aansluit bij hun eigen beeld van de waarde van het vastgoed. Een
aantal woningcorporaties gebruikt marktwaarde wel intensief voor de vastgoedsturing. Zij stellen dat het een betere
basis vormt voor investeringsbeslissingen omdat het als waardebegrip is dichter bij de markt ligt. De meningen
hierover lopen echter sterk uiteen. Terwijl sommige woningcorporaties de marktwaarde wel gebruiken als
uitgangspunt voor investeringsbeslissingen, zijn er ook woningcorporaties die dat niet doen omdat zij aangeven
een maatschappelijke opdracht te hebben, waardoor deze waarde voor investeringsbeslissingen niet bruikbaar is.
Woningcorporaties zijn het erover eens dat de marktwaarde alleen gerealiseerd wordt bij verkoop van woningen,
wat in de sector weinig voorkomt en dat bij een focus op het blijven verhuren van woningen inzicht in de potentiële
waarde bij verkoop beperkt nut heeft.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

11

De kleinere woningcorporaties gebruiken met name de basisversie voor de waardering op marktwaarde, met
uitzondering van de verplichte waardering voor speciale verhuureenheden. Ze zijn te spreken over de mogelijkheid
de basisversie te gebruiken omdat het relatief eenvoudig is, terwijl het gebruik van de full versie duur is, omdat een
derde van het bezit getaxeerd moet worden. Andere woningcorporaties, die meer op marktwaarde sturen,
gebruiken wel de full versie omdat dat aansluit bij hun ambitie om zo goed mogelijk de marktwaarde in beeld te
hebben.
Een probleem met de marktwaarde is volgens woningcorporaties dat deze maatstaf het vermogen van de
woningcorporaties te hoog voorstelt. Bij een markt met opgaande huizenprijzen en dalende rentes, neemt het eigen
vermogen van woningcorporaties sterk toe. Hier ligt echter geen beleidswijziging aan ten grondslag. Dit vinden
woningcorporaties zorgelijk, omdat zij deze marktwaarde niet realiseren, omdat zij de woningen niet verkopen.
Door het hoge(re) vermogen, ontstaat wel het beeld in de maatschappij, maar ook bij directe stakeholders, dat
woningcorporaties “zitten op een zak met geld” en veel meer kunnen investeren. Woningcorporaties moesten
bijvoorbeeld ten tijde van de introductie, vaak in gesprek met de RvC en/of gemeenten uitleggen waar deze hogere
vermogens vandaan komen, en dat dit niet de investeringsruimte weergeeft.
Woningcorporaties geven wel aan ontevreden te zijn over de administratieve lasten. Naast investeringen in
dataverzameling hebben woningcorporaties software aangeschaft, betaalt een deel van de woningcorporaties
taxatiekosten en stellen gesprekspartners dat de accountantskosten zijn toegenomen. In het algemeen hechten
woningcorporaties geen grote waarde aan de accountantscontrole, het is meer iets dat achteraf komt en verplicht
is. Omdat het interne gebruik van de marktwaarde beperkt is, worden deze kosten ook als extra last ervaren. Wel is
de accountantscontrole relevant bij het aanvragen van leningen.
De onvrede over administratieve lasten hangt volgens gesprekspartners sterk samen met de onvrede over markten beleidswaarde zelf. Woningcorporaties die het nut niet inzien van deze waardebegrippen, zien de genoemde
investeringen vooral als een kostenpost. Bij woningcorporaties die markt- en beleidswaarde meer gebruiken, is dit
minder het geval. WSW geeft wel aan dat door de invoering van de marktwaarde het proces voor borging en
toezicht efficiënter werkt. Zo hoeft een corporatie die zijn zaken op orde heeft, weinig informatie aan te leveren voor
een financieringsaanvraag bij WSW, wat de administratieve lasten voor financieringsaanvragen vermindert.
Woningcorporaties zijn doorgaans van mening dat de marktwaarde niet in de jaarrekening hoeft te worden
opgenomen. Het opnemen daarvan leidt juist tot hoge winsten voor de woningcorporatie, puur door de toename
van de marktwaarde van het vastgoed. Daarbij snappen ze wel dat het WSW de marktwaarde wel nodig heeft, dus
dat het alsnog berekend moet worden, ook al zou het buiten de jaarrekening staan. Dit betekent volgens sommigen
dat er maar beperkte besparingen op administratieve lasten te realiseren zijn door de marktwaarde uit de
jaarrekening te halen.
Indien marktwaarde niet meer in de jaarrekening wordt opgenomen, moet er in de jaarrekening dus een ander
waardebegrip voor in de plaats komen. Hierover bestaan uiteenlopende beelden. Het kan de beleidswaarde zijn,
een waardebegrip wat beter aansluit bij het beleid van de woningcorporaties. Andere woningcorporaties zijn
voorstander van een eenvoudiger waardebegrip, zoals een afslag op de WOZ-waarde. Veel partijen stellen dat de
marktwaarde in verhuurde staat in de praktijk neerkomt op een afslag op de WOZ-waarde van 20-25 procent. Dit
zou qua administratieve lasten een besparing betekenen voor de woningcorporaties. Echter, sommige
woningcorporaties geven ook aan dat met de marktwaarde individuele corporaties goed te vergelijken zijn en met
de WOZ-waarde niet, omdat de kwaliteit van de WOZ-inschatting volgens hen per gemeente verschilt. Een gedeeld
standpunt is dat het waardebegrip uniform dient te zijn voor alle woningcorporaties. Een 'tweesporenbeleid',

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

12

waarbij een deel met marktwaarde rekent en een deel met een afslag op de WOZ-waarde, is ongewenst en
onwerkbaar. Ten slotte hebben woningcorporaties liever een (aanpassing van) de markt- en beleidswaarde, dan
een nieuw waardebegrip.
Corporaties gebruiken Automated Value Models (AVM). Locatie, gebouwtype, oppervlak, uitstraling en kwaliteit zijn
inputs voor het model, wat resulteert in een schatting voor de leegwaarde van de woning. Door gebruik te maken
van AVM neemt de kwaliteit van de gesprekken met taxateurs volgens corporaties toe. Naarmate dergelijke
modellen steeds beter worden, denken sommige woningcorporaties dat ze in de situatie komen dat taxeren van
een derde van het woningbezit (bij de full-versie) niet meer nodig is. Dat zou echter niet in lijn zijn met de huidige
regelgeving rondom taxaties van bezit in de jaarrekening.

Beleidswaarde
Net als bij marktwaarde, merken woningcorporaties op dat gebruik van de beleidswaarde heeft geleid tot meer
uniformiteit en vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties. Woningcorporaties met een vergelijkbare LTV-ratio,
hebben een vergelijkbare investeringsruimte. Sommige woningcorporaties vinden de objectiviteit en
vergelijkbaarheid echter beperkt, omdat er in de berekening verschillen kunnen zitten tussen regio's die
gerelateerd zijn aan verschillen in discontovoet. Omdat gereguleerde huren vergelijkbaar zijn in heel Nederland,
zouden er geen grote verschillen in de beleidswaarde moeten zijn.
Omdat de loan-to-value (LTV) ratio door de toezichthouder wordt vastgesteld aan de hand van de beleidswaarde,
en de LTV-ratio medebepalend is voor de toegestane investeringsruimte, speelt de beleidswaarde een rol in welke
investeringsbeslissingen mogelijk zijn.5 Daarnaast laat de beleidswaarde de verdiencapaciteit zien van het vastgoed
in de portefeuille van een woningcorporatie. Voor de meeste corporaties is de beleidswaarde echter geen
doelvariabele van woningcorporaties. Woningcorporaties gebruiken de beleidswaarde vooral om te voldoen aan
de verplichtingen vanuit het toezichtskader. Hoewel ze erkennen dat de beleidswaarde beter aansluit op het eigen
beeld van de waarde van vastgoed dan de marktwaarde, maken ze nauwelijks gebruik van de beleidswaarde voor
bijvoorbeeld vastgoedsturing. Veel woningcorporaties geven aan hun investeringsbeslissingen te nemen na
analyse van de kasstromen, en daarbij niet de beleidswaarde te gebruiken. De kasstromenanalyse lijkt op de
bedrijfswaardemethodiek van voor de introductie van markt- en beleidswaarde.
Bepaalde factoren in de berekening van de beleidswaarde leiden ertoe dat dit waardebegrip beperkt bruikbaar is
voor woningcorporaties. Er is onvrede over de hoogte van de discontovoet, de volatiliteit van de discontovoet en
de mate waarin investeringen in functionele veroudering en duurzaamheid meetellen in de beleidswaarde.
De beleidswaarde gebruikt dezelfde discontovoet als de marktwaarde. Deze discontovoet bestaat uit de risicovrije
rente en een risico-opslag. De risicovrije rente is de afgelopen jaren sterk gedaald, waardoor de beleidswaarde is
toegenomen. Dit houdt niet direct verband met het beleid van de woningcorporatie, maar komt door de volatiliteit
van de rente. Verder zijn woningcorporaties het oneens met de hoogte van de risico-opslag. Deze risico-opslag
geldt voor marktpartijen, maar woningcorporaties stellen dat zij een lager risico hebben. Daar past volgens hen een
lagere risico-opslag bij. Een lagere risico-opslag betekent een lagere discontovoet, wat zich vertaalt in een hogere
beleidswaarde.

Daarnaast speelt ook de onderpandswaarde een rol bij de bepaling van de schuldpositie en of er ruimte is voor additionele
leningen.
5

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

13

De additionele lasten van de berekening van de beleidswaarde, na berekening van de marktwaarde, zijn beperkt.
Er zijn wel extra regels in de software en extra datapunten nodig om de beleidswaarde te berekenen, maar het
grootste deel van de inputs en software voor de berekening van de marktwaarde kan worden gebruikt.
Woningcorporaties geven dan ook aan dat het vervangen van de marktwaarde door de beleidswaarde, weinig
uitmaakt voor de administratieve lasten.

3.1.2 De toezichthouder en de borger
De toezichthouder Aw en de borger WSW geven aan dat de introductie van de markt- en beleidswaarde belangrijk
was om corporaties beter te kunnen controleren en de risico’s beter te kunnen beheersen op basis van objectieve
waardebegrippen. Het proces van vaststelling van de waardes stelt hen instaat om de waarden die ze van
corporaties binnenkrijgen te herleiden tot controleerbare parameters en het beleid van de corporaties zelf. Net als
woningcorporaties zelf, geven de toezichthouder en borger aan dat de invoering van de markt- en beleidswaarde
heeft geleid tot een professionaliseringsslag. De sector kreeg data van hun vastgoed beter op orde, waardoor er
ook beter inzicht kwam in het bezit van corporaties.
Daarnaast kan met de introductie van de markt- en beleidswaarde de uniformiteit van het speelveld beter worden
gewaarborgd. Alle corporaties worden immers tegen dezelfde lat aangehouden. Ook de controleerbaarheid,
objectiviteit en transparantie van de waardes bij de corporaties is erg belangrijk geweest voor de toezichthouder
en de borger. Voor de invoering van de marktwaarde maakten veel corporaties gebruik van de bedrijfswaarde,
waarbij de toegepaste methode tussen corporaties verschilde, of van andere methodes. Daardoor was het lastig
om corporaties onderling te vergelijken en controleren.
De toezichthouder en de borger benadrukken de belangrijke plek voor markt- en beleidswaarde in het berekenen
van de financiële ratio's die worden gebruikt voor risicoschattingen. Wat een corporatie tekortkomt op de
marktwaarde bij een eventueel faillissement, bepaalt ook het uiteindelijke beroep dat op de borger gedaan wordt
in zo'n situatie en daarmee het risico. De marktwaarde speelt ook een rol bij het vaststellen van de dekkingsratio en
de onderpandsratio. De dekkingsratio is relevant voor de vraag of de marktwaarde van het bezit voldoende is voor
het totaal van aflossings- en renteverplichtingen van de leningen van een corporatie. De onderpandsratio is relevant
voor de beoordeling van de geborgde schuldpositie in relatie tot het onderliggende onderpand. Daarnaast geeft
de beleidswaarde in de LTV inzicht in de verdiencapaciteit van de corporatie op basis van beleidsuitgangspunten.
Het WSW beheerst de risico's op het niveau van de deelnemende corporaties en op het niveau van het borgstelsel
als geheel. Door garant te staan voor de leningen die corporaties aangaan (‘borging’) zorgen ze voor een gunstigere
financiering van woningcorporaties. Een gestandaardiseerd risicobeoordelingsmodel van WSW leidt tot een
indeling in een risicoklasse en een borgingsplafond. Op basis hiervan besluit WSW of zij borging geven voor
bepaalde financiering. Voor WSW is van belang dat zij het risico dat gepaard gaat met de borging beheersen, om
zo de continuïteit van het gehele stelsel te kunnen garanderen. Zo moet er voldoende zekerheid in het stelsel zitten
en moet het stelsel robuust genoeg zijn om eventuele klappen op te vangen. Ze borgen enkel geldleningen van
woningcorporaties die als deelnemer bij hen staan geregistreerd. Ook is borging alleen mogelijk voor de
financiering van DAEB vastgoed, omdat deze staatsteun kan ontvangen en de garantie van WSW is aangemerkt als
staatsteun.
In de Woningwet 2015 is bepaald dat problemen in de sector niet per definitie worden opgelost langs de sanering,
maar dat WSW als borger primair aan de lat staat voor verliezen in de sector. De positie van WSW is daarmee meer
dan voorheen gericht op discontinuïteit, waardoor zicht op de discontinuïteitspositie middels de dekkings- en

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

14

onderpandratio van corporaties belangrijker is geworden. Hierdoor is de marktwaarde een essentiële rol gaan
spelen in de financiële kaders van WSW. Ook in het saneringskader heeft de marktwaarde prominente rol. In de
praktijk geeft WSW hierom aan haar borgingsbeslissing vooral te baseren op de marktwaarde van de corporaties
en afnemend belang te hechten aan de beleidswaarde.
Aw gebruikt de beleidswaarde om zo goed mogelijk toezicht te houden op de financiële continuïteit van
woningcorporaties. Dit doen ze aan de hand van financiële ratio’s en grenswaarden waarbinnen die ratio’s zich
moeten bevinden. De ratio’s worden samengesteld mede op basis van de beleidswaarde. De belangrijkste daarvan
zijn de ICR en LTV. Ze vangen risico's af en geven aanleiding tot gesprekken met de woningcorporaties indien zij
deze grenswaarden dreigen te overschrijden. De waardes hebben hiermee een belangrijke signaleringsfunctie.

Rol marktwaarde in beoordelingskader 6 7
Beoordelingskader
Sinds 2019 beoordelen de Aw en WSW de risico's van corporaties op basis van een gezamenlijk beoordelingskader. Het
kader heeft als doel om een gezamenlijk proces in te richten voor het verzamelen van feiten en het bepalen van een
‘eenduidige gemeenschappelijke foto’ van de woningcorporaties. Zo komen zij samen tot een gezamenlijk beeld. Met dit
kader willen de Aw en het WSW de administratieve lasten voor corporaties verminderen en de beoordeling effectiever en
efficiënter laten verlopen. Het gezamenlijk beoordelingskader, dat gebruik maakt van zowel de markt- als beleidswaarde,
bepaalt vier aspecten:
•
•
•
•

De risicogebieden waar zowel Aw als WSW naar kijken;
De concrete kwantitatieve en kwalitatieve beoordelingselementen in die risicogebieden;
De weging en samenhang van bevindingen;
De inputgegevens die voor dit proces nodig zijn.

Daarnaast toetsen beide organisaties op drie onderwerpen, te weten:
•
De financiële continuïteit van de corporatie;
•
Het bedrijfsmodel van de corporatie. Wat zijn de beleidsvoornemens, de realisaties en het effect hiervan op de
financiële continuïteit? Wordt het maatschappelijk bestemd vermogen voldoende beschermd?;
•
De governance en organisatie van de corporatie. Is de financiële sturing, beheersing en verantwoording van de
corporatie effectief?
Strategisch programma
Afgelopen jaren heeft het strategisch programma WSW plaatsgevonden, met als doel om ook in de toekomst een voldoende
robuust borgstelsel te kunnen garanderen. Met het programma hebben er verdere ontwikkelingen in de relatie tussen borger
en achtervang plaatsgevonden.
De ontwikkelingen rond het kapitaalbeleid en Basel-voorwaarden geven de marktwaarde een wezenlijke rol in het
kapitaalbeleid van WSW. De marktwaarde is leidend in de bepaling van de toereikendheid van het risicokapitaal (LGD).
Toereikendheid van het risicokapitaal is voorwaardelijk voor het mogen verstrekken van borging met achtervang. Aan het
risicokapitaal is het zogeheten obligo verbonden waarmee deelnemers het kapitaal aanvullen indien nodig en waarmee WSW
in combinatie met de obligolening robuust is tegen aanspraken, groei van het lening volume of andere relevante
ontwikkelingen. Het gebruik van marktwaarde sluit daarbij aan bij internationale standaarden waar bijvoorbeeld
kredietbeoordelaars en de reguleringssystematiek van banken gebruik van maken.

6
7

Zie 20220224_Gezamenlijk_beoordelingskader_AwWSW.pdf
Zie Implementatie Strategisch programma - Waarborgfonds Sociale Woningbouw (wsw.nl)

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

15

3.1.3 Taxateurs8
Taxateurs zijn betrokken bij het proces van de markt- en beleidswaarde door het taxeren van het vastgoed. Bij de
full-versie stellen zij op basis van de richtlijnen de marktwaarde van het vastgoed van een corporatie vast. Bij gebruik
van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het
betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is
een interne waardering van de corporatie vereist.
Hoewel taxateurs niet direct betrokken zijn bij het waarderen op de basisversie, worden hun taxatieresultaten wel
meegenomen als input om de parameters in het handboek vast te stellen. De berekening van de marktwaarde met
de basisversie mag niet te veel afwijken van de taxatie van de woning. De regel hierbij is dat maximaal 10 procent
van de corporatieportefeuilles een afwijking van maximaal 10 procent mag hebben. Deze validatie garandeert dat
de berekeningen met de basisversie en de full-versie goed vergelijkbaar zijn.
Volgens taxateurs zijn taxaties van de marktwaarde betrouwbaarder dan berekeningen met de basisversie. De
basisversie loopt in principe ‘achter’ op de markt en dat leidt volgens hen tot minder betrouwbare inschattingen.
De taxateurs stellen dat het gebruik van verschillende rekenmodellen kan leiden tot minder vergelijkbare
waardebegrippen. Verder vormen de full-versie resultaten de basis voor de validatie van de basisversie. Echter, bij
de full-versie wordt een derde getaxeerd en twee derde niet, terwijl de validatie gebruikt maakt van alle full-versie
waarderingen. Het niet-getaxeerde deel moet daarom extra worden gecontroleerd om de betrouwbaarheid van de
basisversie te waarborgen. Ook stellen ze dat woningcorporaties die alleen de basisversie gebruiken, moeten
bijdragen aan de kosten die full-versie corporaties maken, omdat de basisversie alleen zou kunnen bestaan omdat
er ook full-versie corporaties zijn. Ten slotte stellen ze dat het gezamenlijk publiceren van rekenregels en parameters
nu een knelpunt is, omdat dit allemaal in de laatste maand van het jaar plaatsvindt. Door eerder de rekenregels te
publiceren en pas later de parameters, beperkt dit de werkdruk, maar leidt dit niet tot vertraging.

3.1.4 Accountants
Accountants zijn betrokken bij het vaststellen van de parameters in het handboek en hebben als primaire taak het
controleren van de jaarrekening. In de zomer worden de parameters voor het handboek vastgesteld, in het najaar
volgt een analyse of een update van de parameters nodig is. Na deze update staan de parameters vast en beginnen
woningcorporaties met de berekening in het eerste kwartaal van het jaar. Hierna controleren accountants dit en
voor 1 juli dienen de jaarrekeningen te worden vastgesteld. Hierna vindt er een controle plaats tussen de
modelmatige waarderingen van de basisversie en de taxaties volgens de full versie. Daarbij toetsen het ministerie
en Aw of deze methoden tot vergelijkbare uitkomsten leiden. Als dat niet zo is, dan is niet meer mogelijk om de
jaarrekening aan te passen. Als de parameters niet blijken te kloppen kan dit er volgens accountants toe leiden dat
de jaarrekening dus geen getrouw beeld geeft. Dit is problematisch omdat gebruikers van een jaarrekening,
waaronder financiers, ervan uit moeten kunnen gaan dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van het
vermogen en het resultaat. Er zijn signalen dat bij de vergelijking over 2021 veel woningcorporaties een te grote
afwijking laten zien en dat de regel ‘minimaal negentig procent van de corporaties heeft op portefeuilleniveau een
vastgoedwaardering met een afwijking van maximaal tien procent', niet wordt gehaald.
Accountants stellen dat de beleidswaarde het dichtst in de buurt komt van een realiseerbare waarde van het
vastgoed. De beleidswaarde gaat uit van werkelijke kasstromen, wat realistischer is dan markt-gebaseerde
Dit gedeelte is gebaseerd op de schriftelijke inbreng van taxateurs. Helaas bleek het niet mogelijk een interview te houden met
deze groep.
8

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

16

kasstromen. Hierdoor vinden zij de beleidswaarde de best passende manier om vastgoed te waarderen. Zij stellen
dat marktwaarde in verhuurde staat in praktijk niet te realiseren is, omdat woningcorporaties het vastgoed verhuren
en niet verkopen. Daarbij liggen de huren van woningcorporaties beneden de commercieel realiseerbare
markthuur. Daarom is de marktwaarde volgens accountants geen goede weerspiegeling van de realiseerbare
waarde. Zij schrijven hierover: “Ook presenteert de marktwaarde bijvoorbeeld niet een door de corporatie op basis
van duurzame voortzetting van de bedrijfsactiviteiten te realiseren waarde en kan derhalve vanuit going concern
oogpunt niet als de realiseerbare tegenhanger van/ borg voor de passiva worden beschouwd.’’9
Daarnaast vinden accountants het ingewikkeld dat er het handboek voor marktwaardering niet aansluit bij de
richtlijnen voor de waardebepaling voor vastgoed RJ 212 ‘Materiële vaste activa’ en RJ 213 ‘Vastgoedbeleggingen’.
De accountants geven aan dat het ontbreken van aansluiting schuurt bij de getrouw beeld verklaring in het kader
van de wettelijke controle van de jaarrekening. Bij het vaststellen van de waardes in de jaarrekening speelt dan ook
een discussie of de getrouw beeld verklaring van accountants niet kan worden vervangen door een
complianceverklaring, met als beoogde doel dat het eenvoudiger en goedkoper is. Bij een getrouw beeld
verklaring geven accountants aan dat de gepresenteerde waarde een getrouwe weergave is voor vermogen en
resultaat. Bij een complianceverklaring stellen zij vast dat alle berekeningen volgens alle voorschriften zijn
uitgevoerd, maar kunnen ze geen verklaring geven dat dit ook leidt tot een getrouw beeld van vermogen en
resultaat is. Accountants benadrukken dat zowel een complianceverklaring als een getrouw beeld verklaring een
goedkeurende verklaring zijn.
Een reden om vast te houden aan een getrouw beeld verklaring, is dat een deel van de woningcorporaties een
organisatie van openbaar belang (OOB) is. 10 Aan de accountantscontrole van OOB's, zoals beursgenoteerde
bedrijven, grote pensioenfondsen en dus ook woningcorporaties, zijn extra eisen gesteld. Zo kunnen deze controles
door een selecte groep van accountantsorganisaties worden uitgevoerd en zijn er extra kwaliteitseisen, vanwege
het grote belang van deze organisaties voor de samenleving. Het geven van een complianceverklaring bij
woningcorporaties sluit niet aan bij de gedachte achter de OOB's, daar hoort de jaarrekening een getrouw beeld
te geven. Om dit punt te adresseren zou een wetswijziging nodig zijn om de OOB-status van corporaties te wijzigen.
Als vastgehouden wordt aan een getrouw beeld verklaring, geven accountants aan dat er een knelpunt is met
betrekking tot gebruik van twee systemen om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen volgens de in de
Woningwet vastgestelde regels. Er zou dan volgens hen aangesloten moeten worden bij de richtlijnen van de Raad
voor de Jaarverslaggeven RJ212 en RJ213.

3.1.5 Banken
De belangrijkste banken voor corporaties, de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) 11 en de Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG), geven aan het verstrekken van de lening vooral te laten afhangen van de borging van WSW en
daarmee van de risico inschatting die de borger maakt. Wel gebruiken de banken de markt- en beleidswaarde in
hun kredietanalyse, deels omdat de ECB als toezichthouder dat van hen vraagt. De banken zien het nut van een
conservatievere beleidswaarde, ten opzichte van de marktwaarde. Marktwaarde wordt gezien als optimistisch,
omdat dit bij een eventuele liquidatie naar verwachting niet altijd gerealiseerd zal worden.

Zie
https://www.nba.nl/globalassets/themas/thema-publieke-sector/woco/inbrengnotitie-sectorcommissiewoningcorporaties-evaluatie-handboek---definitief-.pdf
10
Vanaf 1 januari 2020 worden woningcorporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden (vhe) aangemerkt als OOB.
11
Zo bestaat de portefeuille van de NWB bijna voor 60 procent uit leningen aan woningcorporaties.
9

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

17

De banken geven in de interviews aan dat de beleidswaarde in de praktijk niet knellend is 12. Door de garantie vanuit
de overheid en het risicodelen met WSW kunnen de banken ook woningcorporaties financieren die slecht scoren
in de kredietanalyse. Deze banken kunnen in het beprijzen differentiëren naar kredietscores. In de praktijk wordt er
heel beperkt gedifferentieerd in de beprijzing van leningen. De reden hiervoor is uiteraard de borging vanuit WSW.
Wel zijn er momenteel niet-bindende kredietlimieten, waarbij financiële ratio's een rol spelen. Maar in de praktijk
komt een corporatie-specifieke kredietinschatting maar heel beperkt tot uiting in rentetarieven.
Een reden voor het niet verstrekken van financiering voor DAEB-bezit zou kunnen zijn als een aanvrager al langere
tijd in bijzonder beheer zit. Hier vertrouwen de banken op het kader dat de WSW stelt. Wanneer het WSW borging
afgeeft voor het krediet, wordt een lening in bijna alle gevallen verstrekt. Mocht er toch twijfel zijn over de
kredietwaardigheid van de corporatie, zal eerst een gesprek worden aangegaan met het WSW. Tot een afkeuring
van het krediet komt het zelden wanneer WSW vaststelt dat een corporatie voldoet aan de eisen om borging te
krijgen. Concluderend, de borging van het WSW, die zij geeft op basis van de marktwaarde, is in zeer grote mate
bepalend voor het verstrekken van krediet voor DAEB-bezit.
Voor niet DEAB-bezit staat WSW niet garant, waardoor het belang van een eigen risico-inschatting van BNG en NWB
toeneemt. NWB geeft aangegeven geen financiering af te geven wanneer er geen garantstelling van dan wel WSW
dan wel de overheid is. BNG doet dit wel; bij het verstrekken van financiering aan midden huur en niet-DAEB bezit
kijkt de bank zowel naar de liquiditeit als zekerheden van de instelling. Bij het vaststellen van de liquiditeit wordt
gekeken naar de debt service coverage (DCR) ratio. Hiermee bepaalt BNG of de debiteur (de corporatie) de schuld
kan financieren vanuit de cashflow van het niet-DAEB bezit. Bij het vaststellen van zekerheden komt de waardering
om de hoek kijken. Deze komt tot uiting in de LTV op basis van marktwaarde. Voor de marktwaarde moet het bezit
in onderpand een taxatie hebben van maximaal drie jaar oud. Mocht er geen taxatie middels full versie zijn gedaan,
vraagt BNG om een taxatierapport. Naast de liquiditeit en zekerheden kijkt de bank ook naar de solvabiliteit en ICR
van de instelling in zijn geheel. Hierbij maken ze gebruik van de sectorale normen, zoals ook WSW deze gebruikt.

3.2 Enquête corporaties
Bij het analyseren van de resultaten is een opsplitsing maakt naar kleine, middelgrote en grote corporaties. Figuur
3.1 laat zien dat deze groepen goed vertegenwoordigd zijn onder de respondenten. De enquête bevat antwoorden
van 61 kleine corporaties (5000 vhe’s of minder), 38 middelgrote corporaties (5.001 tot en met 10.000 vhe’s) en 50
grote corporaties (meer dan 10.000 vhe’s).

Uit de enquête blijkt dat ongeveer de helft van de woningcorporaties beleidswaarde echter wel knellend vindt voor
investeringen.
12

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 3.1

18

Aantal respondenten enquête opgesplitst naar aantal vhe (N=149)

3.2.1 Marktwaarde
3.3 laat zien dat voor de invoering van de marktwaarde in 2017 de meeste grote corporaties op basis van de
bedrijfswaarde waardeerden, gevolg door marktwaarde. Ook bij middelgrote en kleine corporaties rapporteerden
de meeste op basis van bedrijfswaarde. Het valt op dat een relatief groot deel van de kleine corporaties op
historische kostprijs waardeerden en slechts een beperkt deel op basis van marktwaarde.
Figuur 3.2

Welke methode gebruikte uw corporatie voordat de marktwaarde verplicht werd voor de waardering
van vastgoed op de balans? (N=149)

Gebruik
Figuur 3.3 laat zien dat markt- en beleidswaarde in de praktijk door vrijwel alle kleine, middelgrote en grote
woningcorporaties worden gebruikt. Daarnaast gebruiken de meeste corporaties ook een kasstroomprognose. De
bedrijfswaarde wordt ook gebruikt, maar slechts door een beperkt aantal corporaties.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 3.3

19

Welke waardebegrippen gebruikt uw corporatie in de praktijk? (N=149)

Figuur 3.4 laat zien dat grote woningcorporaties voor het bepalen van de marktwaarde vooral gebruik maken van
de full versie, terwijl kleine corporaties vooral gebruik maken van de basis versie. Middelgrote corporaties passen
in de meeste gevallen een mix van beide methoden toe. Tabel 3.1 maakt duidelijk dat verplichte taxaties vooral
plaatsvinden ten behoeve van de waardering van het bedrijf onroerende goed, maatschappelijk onroerend goed
en intramuraal zorgvastgoed. Bij een deel van de respondenten is een verplichte externe taxatie niet van toepassing.
Figuur 3.4

Waardeert uw corporatie het vastgoed middels de basisversie, de full versie, of beide? (N=149)

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Tabel 3.2

20

Is verplichte externe taxatie van toepassing op (een deel van) uw vastgoed? Zo ja, waarop? (N=149)

Type vastgoed

Aantal keer genoemd

Bedrijf onroerend goed (BOG)

103

Maatschappelijk onroerend goed (MOG)

80

Intramuraal zorgvastgoed

69

Extramurale zorgeenheden

27

Anders, namelijk

2213

Studenteneenheden

16

Erfpacht

9

Niet-reguliere woningen

9

Reguliere woningen in aardbevingsgebieden

6

Verplichte externe taxatie is niet van toepassing

27

Figuur 3.1 laat, op basis van een classificatie van antwoorden op een open vraag, zien dat met name kleine
corporaties de marktwaarde alleen gebruiken voor verplichte onderdelen, terwijl grote corporaties deze in veel
gevallen gebruiken voor investeringsbeslissingen. Kleine corporaties zien de markt- en beleidswaarde vaker alleen
als verplichte onderdeel, terwijl grote corporaties beide waardes vaker gebruiken voor investeringsbeslissingen.
Voor vastgoedsturing en als benchmark/performance-indicator worden markt- en beleidswaarde minder gebruikt.
Figuur 3.5

Hoe gebruikt uw corporatie de markt- en beleidswaarde in de praktijk? (N=140, open vraag)

Noodzaak
De meningen over marktwaarde lopen tussen corporaties uiteen, hoewel het merendeel van de corporaties vindt
dat de marktwaarde, eventueel in een andere vorm, de verplichte waarderingsgrondslag voor corporaties moet

13

Waarvan 9 in krimpgebieden.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

21

blijven. Het zijn vooral de grote corporaties die vinden dat marktwaarde in zijn huidige vorm behouden moet
worden. Woningcorporaties die liever een andere waarderingsgrondslag dan de marktwaarde willen, noemen de
WOZ-waarde, historische kostprijs, bedrijfswaarde en beleidswaarde als alternatieven.
Figuur 3.6

Moet het gebruik van marktwaarde verplicht blijven? (N=149)

Nut
Kleine woningcorporaties zien het nut van marktwaarde voor de werkprocessen in veel gevallen niet, grote
woningcorporaties zijn hierover positiever (Figuur 3.7). Een meerderheid van zowel grote als kleine
woningcorporaties ziet marktwaarde vooral als een wettelijke verplichting. Dit leeft sterker bij kleine corporaties. Zo
lichten corporaties toe dat de marktwaarde geen realistisch beeld geeft van datgene waar een woningcorporatie
voor staat als sociale huisvester. Aan de andere kant noemen corporaties ook dat ze de marktwaarde gebruiken om
bijvoorbeeld projecten met elkaar en met een benchmarkt te vergelijken, omdat de berekening onderling hetzelfde
is. Hieruit blijkt dat marktwaarde van toegevoegde waarde kan zijn door uniformiteit aan te brengen. Ook geeft
meer dan drie kwart van de grote woningcorporaties geeft aan dat het gebruik van marktwaarde heeft geleid tot
meer inzicht in kenmerken en karakteristieken van hun eigendommen en dat daardoor hun vastgoeddata beter op
orde was. Desondanks speelt marktwaarde maar een beperkt deel van de corporaties een belangrijke rol in de
vastgoedsturing. Een corporaties zegt hierover in haar toelichting: “onze vastgoedsturing betreft vooral doorexploiteren en niet uitponden en daarmee heeft de marktwaarde geen rol bij ons”.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 3.7

22

Stellingen over nut marktwaarde, effect op kwaliteit data en rol bij vastgoedsturing (N =149)

Gebruik in jaarverslag
De meeste woningcorporaties vinden dat het gebruik van marktwaarde de jaarrekeningen van corporaties beter
vergelijkbaar heeft gemaakt, vooral doordat alle woningcorporaties nu dezelfde maatstaf gebruiken blijkt uit de
toelichtingen. Niet alle corporaties zijn het echter hiermee eens. Ondanks de gemeenschappelijke maatstaf “maakt
de keuze binnen de huidige marktwaarde (basis versus full) dat jaarrekeningen uiteindelijk minder vergelijkbaar zijn

” , Ook noemen zij dat regionale verschillen een rol spelen, waardoor sociale huurwoningen met dezelfde
oppervlakte, technische kenmerken en huur op sommige plekken een veel hogere marktwaarde heeft dan elders,
terwijl de hogere waarde niet perse geldt voor de volkshuisvestinging.
Corporaties zijn minder positief over de gevolgen voor de inzichtelijkheid van de jaarrekening. Woningcorporaties
benoemen de grote jaarlijkse schommelingen in marktwaarde: “De jaarlijkse mutaties in de marktwaarde leiden tot
grote schommelingen in het resultaat, die voor de meeste lezers onbegrijpelijk zijn en in geen enkele relatie staan
tot het gevoerde beleid”. Ook wijzen ze erop dat de jaarrekening van een corporatie nu doet vermoeden dat
corporaties enorme reserves hebben die ze kunnen inzetten, terwijl dat niet het geval is. Banken letten volgens
corporaties niet op de marktwaarde van ons bezit, maar kijken naar de exploitatie waarmee woningcorporatie hun
bedrijfsvoering regelen. Ondertussen leidt de marktwaarde in de politiek tot ideeën die niet stroken met de
werkelijkheid”.
De overgrote meerderheid van de woningcorporaties vindt niet dat het gebruik van marktwaarde ertoe heeft geleid
dat het opstellen van de jaarrekening eenvoudiger is geworden. Woningcorporaties benoemen dat de berekening
van de marktwaarde meer specialistische kennis intern en inzet van externe specialisten vraagt. Positievere
woningcorporaties geven aan dat het gebruik van marktwaarde “aan het begin extra tijd [kostte] voor vastgoeddata.
Nu zijn de werkzaamheden bij basisversie redelijk eenvoudig.” Een andere woningcorporatie plaatst hier een

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

23

kanttekening bij: “omdat wij ons bezit via de full versie moeten taxeren, is het misschien wel eenvoudiger geworden,
maar wel veel duurder.”
Figuur 3.8

Effect op vergelijkbaarheid, inzicht en eenvoud opstellen jaarrekening (N=149)

Full-versie en basisversie
Woningcorporaties zijn verdeeld over of de marktwaarde een realistisch beeld geeft van de waarde van onroerend
goed bij verkoop op de markt. Ongeveer evenveel kleine corporaties zijn het eens als oneens, bij grote
woningcorporaties is het aandeel dat het eens is met de stelling groter. Een kanttekening is dat de marktwaarde
vaak niet relevant is voor verkoop, omdat corporaties niet of nauwelijks vastgoed verkopen. Een corporatie stelt dan
ook: “Wij verkopen niet of nauwelijks vastgoed. Indien een enkele verhuureenheid wordt verkocht is dit nooit in
verhuurde staat. De marktwaarde (in verhuurde staat) realiseren wij dus nooit.” Daartegenover geeft een grote
corporatie aan dat “recente transacties laten zien dat wij complexmatige verkopen realiseren rond de marktwaarde”.
Dit hoeft elkaar niet uit te sluiten. Immers, als een corporatie vastgoed uit de DAEB haalt door verkoop aan een
commerciele partij, zal deze commerciele partij in staat zijn de marktwaarde te realiseren. Bij verkoop aan een
woningcorporatie die het vastgoed binnen DAEB houdt, is dit niet het geval.
De respondenten zijn unaniem over eens dat het voor hun woningcorporatie nuttig is dat ze de basisversie van het
handboek kunnen gebruiken en niet alle woningen hoeven te laten taxeren door een externe taxateur. Een
corporatie licht toe: “Door gebruik van de basisversie besparen wij veel geld voor taxaties. Gelet op ons doel om
langjarig te exploiteren, kunnen we dat geld weer in onze woningen investeren.” Een andere beweegreden is het
minimaliseren van de kosten: “omdat wij zelf geen gebruik maken van de marktwaarde voor interne sturing of externe
verantwoording aan onze stakeholders is de bepaling van de marktwaarde voor ons alleen een wettelijke verplichting.
Om de inzet van tijd en geld zoveel mogelijk te beperken kiezen wij bewust voor de basisversie.”
Over het nut van externe taxatie van de portefeuille zijn de antwoorden verdeeld. Grotere corporaties zijn positiever
dan kleinere corporaties. Sommige corporaties noemen dat zij taxeren duur vinden en niet nuttig is, anders dan
voor de jaarrekening. Andere vinden het wel nuttig. Zij geven bijvoorbeeld aan dat het een betrouwbaar beeld van
de waarde op peildatum of inzicht in de onderliggende rekenparameters zoals bv. markthuur en leegwaarde geeft.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 3.9

24

Realistisch beeld, nut basisversie en externe taxatie (N=149)

Handboek
Een groot deel van de grote corporaties vindt de discontovoet niet passen voor de berekening van de marktwaarde.
In de toelichting geven deze woningcorporaties aan dat de marktrente afwijkt van hun gemiddelde rentevoet: “De
discontovoet uit de markt is niet passend voor onze sector: wij lenen tegen zeer lage tarieven en hebben voor ons
vermogen als enige doel instandhouding (geen winstoogmerk etc.). Een lagere discontovoet zou logischer zijn voor
onze sector.”
Een groot deel vindt het zinvoller dat accountants controleren of de waardering daadwerkelijk een getrouw beeld
van de marktwaarde geeft, dan dat accountants alleen controleren of het handboek goed is toegepast (Figuur 3.10).
In de toelichting geven sommige corporaties aan dat accountants niet in staat zijn de controle uit te voeren om de
kennis volgens hen ontbreekt om de berekende marktwaarde op getrouwheid te kunnen controleren en de controle
bijgevolg steunt op de oordelen van de taxateurs en de toepassing van het (gevalideerde) handboek. Volgens deze
corporaties kan de accountant wel controleren of de data van het bezit goed is. Op basis daarvan kan de waarde
bepaald worden door een taxateur.
Corporaties vinden dat het handboek marktwaardering duidelijk is over de wijze waarop de marktwaarde moet
worden bepaald. Ook vinden ze de software voor het berekenen van de marktwaarde meestal eenvoudig in
gebruik.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

25

Figuur 3.10 Accountantscontrole en duidelijkheid handboek en software. (N=149)

Kosten en baten
Vrijwel alle de woningcorporaties geven aan dat het invoeren van de verplichting om marktwaarde te gebruiken de
administratieve lasten heeft verhoogd (Figuur 3.11). In de toelichting komt naar voren dat deze kosten beperkt
blijven door het gebruik van een softwarepakket en het handboek en dat met name de kosten van externe taxatie
hoog zijn. Daarbij zijn ook de kosten voor de accountantscontrole zijn gestegen. Een corporatie geeft in een
toelichting aan: “Er wordt nu immers dubbel gecontroleerd. Eenmaal de waardering in cijfers en eenmaal de
waardering in de toelichting. De accountant hebben sinds de invoering van de marktwaarde hun tarieven mede
hierdoor alleen maar verhoogd”.
Figuur 3.12 laat zien dat het grootste deel van de woningcorporaties vindt dat de baten van het gebruik van
marktwaarde lager zijn dan de lasten. Ze benoemen daarbij dat de beleidswaarde vooral een wettelijke verplichting
zonder praktische toepassing voor ze is. Echter is er ook een deel corporaties die de baten wel hoger vindt dan de
lasten.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

26

Figuur 3.11 Administratieve lasten en accountantslasten (N=149).

Figuur 3.12 Zijn de baten van het gebruik van marktwaarde hoger of lager dan de laten? (N=149)

3.3.2 Beleidswaarde
Noodzaak
Een ruime meerderheid van de corporaties vindt dat het gebruik van beleidswaarde verplicht moet blijven, maar
ziet het liefst wel een andere vorm van beleidswaarde (Figuur 3.1). Een geopperde aanpassing luidt: “ de
beleidswaarde dient in principe een DCF-berekening te zijn van de corporatie eigen kasstromen, zeg maar een
bedrijfswaarde 2.0 ondersteund door één sector softwarepakket en een duidelijk handboek. ” Veel kleine

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

27

corporaties vinden dat de beleidswaarde niet meer gebruikt moet worden. De kritiek luidt: “De eindwaarde maakt
het ondoorzichtig en niet transparant. Beter zou zijn om van de pure kastromen uit te gaan en die langer doorrekenen
dan 15 jaar. Rekentechnisch en uitkomsten zijn dan echt verschillend van de beleidswaarde maar zeggen wel veel
meer over de verdiencapaciteit van de corporatie en de mutatie in deze waarde zegt dan iets over de evt. wijzigingen
in het beleid.”
Figuur 3.13 Moet het gebruik van beleidswaarde verplicht blijven? (N=149)

Nut
Over het nut van beleidswaarde voor de werkprocessen zijn de woningcorporaties verdeeld (Figuur 3.14). Sommige
corporaties noemen dat de beleidswaarde de waarde van het bezit van corporaties beter reflecteert dan de
beleidswaarde. Andere maken daarbij de kanttekening dat de beleidswaarde (nog) te instabiel is, omdat waarde te
veel kan fluctueren en veranderingen in de waarde niet altijd goed zijn te verklaren.
Ook over de vraag of het gebruik van beleidswaarde ertoe heeft geleid dat corporaties meer inzicht hebben in
kenmerken in karakteristieken van hun eigendommen zijn respondenten verdeel. Vergeleken met dezelfde stelling
over marktwaarde zijn de respondenten minder positief over de bijdrage van beleidswaarde aan het inzicht in
karakteristieken van hun eigendommen. Tussen corporaties zijn er grote verschillen in de rol die de beleidswaarde
speelt bij de vastgoedsturing. Ongeveer evenveel corporaties gebruiken hem wel als niet. Dit geldt voor zowel
grote, middelgrote en kleine corporaties.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

28

Figuur 3.14 Stellingen over nut beleidswaarde, effect op kwaliteit data en rol bij vastgoedsturing (N =149)

In bijna de helft van de gevallen (42,6 procent) geven kleine woningcorporaties aan neutraal te staan tegenover de
stelling: de beleidswaarde geeft een realistisch beeld van het deel van de marktwaarde die corporaties kunnen
realiseren (Figuur 3.15). Circa één derde van de kleine, middelgrote en grote corporaties geeft aan het eens of zeer
eens te zijn met deze stelling. Meer dan de helft van de middelgrote en grote corporaties vindt de zogeheten
waterval nuttige informatie bieden voor vastgoedsturing. Onder kleine corporaties is dit 34,4 procent. Aan de ene
kant vermelden corporaties dat de waterval zorgt voor een communicatieve meerwaarde naar stakeholders, terwijl
het in enkele gevallen ook een ‘blackbox’ wordt genoemd die juist lastig uit te leggen is aan stakeholders. Minder
dan de helft van de corporaties geeft aan de beleidswaarde beter te kunnen gebruiken als de staat van de woning
beter meetelt. Een aanzienlijk deel van de corporaties staan er neutraal tegenover.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

29

Figuur 3.15 Stellingen over de praktische toepasbaarheid beleidswaarde (N=149)

Financiële ratio's
Bij zowel grote, middelgrote en kleine woningcorporaties lopen de meningen uiteen over de vraag of de
beleidswaarde ertoe heeft geleid dat financiële ratio’s betrouwbaarder zijn geworden (Figuur 3.16). “De ratio
zouden betrouwbaarder moeten zijn, maar bijvoorbeeld rondom onderhoud/verbetering is er nog veel
interpretatieruimte wat de beleidswaarde kan beïnvloeden”, zo geeft een corporatie aan in de toelichting. Er is
hierbij geen duidelijk onderscheid tussen grote en kleine corporaties.
Veel corporaties vinden dat het gebruik van beleidswaarde in de financiële ratio’s een restrictieve factor is voor
investeringen. Dit leeft sterker bij kleine en middelgrote corporaties. Het beeld is echter genuanceerd. Waar de ene
corporatie aangeeft dat de ratio’s helder en bruikbaar zijn: "De beleidswaarde en de daaruit volgende loan-to-value
[ratio] geeft duidelijk weer wat onze investeringscapaciteit is. Hier sturen wij ook op de lange termijn op. ”, heeft de
ander minder vertrouwen in de norm.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

30

Figuur 3.16 Stellingen over het gebruik van beleidswaarde in de financiële ratio’s (N=149)

Bij het bepalen van de beleidswaarde vindt een ruime meerderheid van de woningcorporaties het handboek
marktwaardering duidelijk (Figuur 3.17). De staat van de woning (functionele veroudering, verduurzaming) telt
volgens veel corporaties nog niet voldoende mee in de waardering. Veel van de kleine en middelgrote corporaties
staan er overigens ook neutraal in. “Door rekening te houden met de staat van de woning zouden in de begroting
woningverbetering ook beter financieel te verantwoorden zijn” geeft een corporatie aan als reden. Een ander maakt
een kanttekening: “Het moet echter wel eenvoudig te controleren zijn door accountants, anders ben ik bang voor
een forse extra administratieve last.”
Het gebruik van de marktdiscontovoet bij het bepalen van de beleidswaarde wordt door een ruime meerderheid
van de corporaties als niet passend ervaren. Onder kleine woningcorporaties is een kleiner deel het niet eens met
de stelling en staan veel corporaties er neutraal in. Een corporatie noemt de marktdiscontovoet “veel te volatiel
voor de waardering van woningcorporaties. Tot nu toe is dat niet erg omdat ie steeds lager is geworden. Dit zal op
enig moment echter problemen met zich mee gaan brengen. En het is ook niet terecht; het risicoprofiel voor
corporaties is echt veel lager dan voor marktpartijen.”
Figuur 3.18 laat zien dat een ruime meerderheid van de grote corporaties vindt dat de discontovoet voor
beleidswaarde lager of veel lager moet zijn dan de marktdiscontovoet. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de
lagere risico’s en het streven naar een lager rendement. Hoewel niemand vindt dat de beleidsdiscontovoet ‘veel
hoger’ moet zijn, geven relatief veel kleine corporaties aan dat de beleidswaarde hetzelfde moet zijn als die van de
markt.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

31

Figuur 3.17 Stellingen over het handboek, staat van de woning en discontovoet (N=149)

Figuur 3.18 Hoe hoog moet de discontovoet voor de beleidswaarde zijn, t.o.v. de marktdiscontovoet? (N=149)

Administratieve lasten
De meeste woningcorporaties geven aan dat het gebruik van beleidswaarde de administratieve lasten heeft
verhoogd vergeleken met de methode die ze eerste gebruikten (Figuur 3.19). Een respondent schetst “Vooral de
verplichte analyses van verschillen tussen markt- en beleidswaarde en de ontwikkeling t.o.v. vorig jaar kosten geld
en tijd. De belangrijkste mutaties komen telkens voort uit aanpassingen in het handboek/de parameters, dus de

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

32

analyse geeft ook geen inzicht in effecten van ons eigen beleid. ” Wel geven respondenten aan dat de
administratieve lasten lager zijn geworden doordat het handboek is verbeterd. Ook de accountantslaten zijn
volgens de meeste corporaties toegenomen. Als reden worden de toegenomen tarieven onder accountants
genoemd.
Figuur 3.19 Administratieve lasten en accountantslasten (N=149)

Zonder het verplichte gebruik van markt- en beleidswaarde zouden met name grote corporaties veelal op dezelfde
wijze doorgaan met hun vastgoedsturing of meer focussen op kasstromen. Kleine corporaties houden minder vaak
vast aan de huidige systematiek en zouden focussen op bedrijfswaarde en kasstromen. Ook zijn er corporaties die
meer zouden focussen op marktwaarde, beleidswaarde afzonderlijk, of op de WOZ-waarde.
Figuur 3.20 Zou u zonder wettelijke plicht de vastgoedsturing anders inrichten en zo ja hoe? (N=149)

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

4

33

Knelpunten en verbetermogelijkheden

In dit hoofdstuk gaan we nader in op de knelpunten en verbeterpunten die worden genoemd door de verschillende
partijen in de interviews, focusgroepen en de enquête.

4.1 Algemeen: nut en herkenbaarheid
Corporaties geven vaak aan dat de door de invoering corporaties hun vastgoeddata beter op orde hebben. De
invoering van marktwaarde en beleidswaarde heeft volgens velen dan ook geleid tot een professionalisering in de
sector. Ook geven vrijwel alle partijen aan dat het heeft geleid tot een betere onderlinge vergelijkbaarheid van
corporaties. Daarbij komt uit de enquete naar voren dat een deel van de corporaties de beleids- en/of marktwaarde
gebruikt voor investeringsbeslissingen en vastgoed sturing.
Een deel van de corporaties herkent echter noch de beleidswaarde, noch de marktwaarde als een bruikbare
weergave van de waarde van het vastgoed op de balans en de beleidskeuzes die corporaties maken. Deze
corporaties vinden de marktwaarde niet nuttig omdat ze er weinig invloed op hebben. Verandering in marktwaarde
zijn niet terug te herleiden zijn naar keuzes van de woningcorporatie, en dus is het volgens deze corporaties geen
nuttig instrument bij vastgoedsturing. WSW geeft aan dat dit objectieve aspect vanuit borgingsperspectief juist
belangrijk is. Daarnaast geven woningcorporaties aan dat de marktwaarde alleen relevant is bij verkoop, terwijl dit
niet het hoofddoel is van de corporatie en dus weinig gebeurt.
De beleidswaarde is een poging om te komen tot een waardebegrip te komen dat aansluit bij de feitelijke
kasstromen die woningcorporaties realiseren en zo een reflectie te vormen van de beleidskeuzes van
woningcorporatie en de daadwerkelijke waarde die het vastgoed op de balans voor de woningcorporatie
genereert.
Desondanks blijft het voor een deel van de gebruikers in de praktijk toch een abstract begrip dat ze niet herkennen
als een praktische vertaling van de keuzes die corporaties maken. Corporaties die kritisch zijn over de
beleidswaarde benoemen hierbij enkele redenen. Ten eerste vinden zij de hoogte en variabiliteit van de
discontovoet niet passend bij woningcorporaties. Ten tweede moeten ze rekenen met een eeuwigdurende verhuur,
terwijl zij het niet realistisch achten om een woning eeuwig te verhuren. Op deze manier komen investeringen in de
looptijd en verduurzamingsinvesteringen onvoldoende terug in het waarde begrip, waardoor deze investeringen
op papier weinig lonen.
Hoewel sommige corporaties aangeven ook met eventuele verbeteringen de beleidswaarde niet te zullen gaan
gebruiken, staat daartegenover een aanzienlijk deel van de corporaties wel het nut van marktwaarde en
beleidswaarde zien, maar wel graag aanpassingen zou zien op een aantal aspecten, om de bruikbaarheid voor
woningcorporaties te vergroten, de complexiteit en de administratieve lasten te verlagen.
In de enquête is woningcorporaties gevraagd welke knelpunten een eventuele aanpassing in de waardes in ieder
geval moet adresseren (). Woningcorporaties geven in de enquête vaak aan dat het beter afstemmen van de
discontovoet op de sociale huurmarkt een prioriteit zou moeten zijn. Van de grote corporaties noemt 31 procent dit
aspect als noodzakelijk verbeterpunt. Kleine corporaties noemen het in 21 procent van de gevallen.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 4.1

34

Welke knelpunten moet een eventuele aanpassing in ieder geval adresseren? (N=122, open vraag)

4.2 Algemeen: administratieve lasten
Het is breed gedragen onder corporaties dat de lasten van de markt- en beleidswaarde hoger zijn dan vergeleken
met de methode die corporaties voor de invoering gebruikten (zie Figuur 3.11 en Figuur 3.12 uit de enquête). Deze
bevindingen zijn niet nieuw. Al in 2017 stuurde Aedes een rapport 14 naar minister Ollongren van Binnenlandse
Zaken en de Tweede Kamer met als belangrijkste conclusie dat de administratieve lasten voor corporaties
buitensporig hoog zijn. Het onderzoek meldt dat de marktwaardering als gevolg van de Woningwet heeft gezorgd
voor circa 25 miljoen euro structurele administratie kosten.
Omdat de beleidswaarde afgeleid is van de marktwaarde, zit de toename van de administratieve lasten vooral bij
de vaststelling van de marktwaarde. Zowel de full versie als de basis versie zorgen voor toegenomen administratieve
lasten. Bij de full versie vloeien kosten voort uit de inzet van taxateurs, terwijl bij de basisversie de aanschaf van de
benodigde softwarepakketten en invullen en up-to-date houden van parameters tot kosten leidt. Bij beide
methoden zijn accountantslasten ook een belangrijk onderdeel van de lasten.
Meerdere corporaties geven aan dat een afslag op de WOZ-waarde of een bepaalde factor van de huur een goede
inschatting geeft van de marktwaarde van een corporatie en dus de full- en basisversie zou kunnen vervangen. Er
zijn ook panden waar dit niet het geval is, maar dat betreft vaak maar een klein deel van de portefeuille van een
14

Zie: Administratiekosten Woningwet drie keer hoger door onnodige regels | Aedes

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

35

corporatie. Gemiddeld genomen geeft een afslag op de WOZ daarom al een behoorlijk nauwkeurige inschatting
van de waarde van een vastgoedportefeuille van een corporatie als geheel. Voor accountants voldoet een dergelijk
methodiek mogelijk echter niet aan de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ-richtlijnen)15, terwijl
de borger een meer diepgravende toetsing voorstaat van de marktwaarde en zich niet zou willen baseren op een
door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.
Ook zou de precisie waarmee je marktwaarde bepaalt kunnen afhangen van risico die bij een woningcorporatie
spelen. De administratieve lasten zouden lager uitvallen wanneer woningcorporaties met ruwere schattingen als
inputvariabelen mogen werken en wanneer het aantal variabelen in het waarderingsmodel wordt teruggebracht.
Dergelijke stappen verlagen de precisie van de schatting voor marktwaarde. Veel corporaties zitten echter ver
binnen de investeringsgrenzen met een zeer hoge dekkingsgraad. Een terechte vraag is het dan nodig is zo precies
te waarderen. Het identificeren van risicovolle en niet-risicovolle corporaties brengt echter weer zijn eigen
problematiek mee omdat er dan een methodiek ontwikkelt moet worden die een dergelijke indeling objectiveert,
terwijl het gebruik van verschillende waarderingssystematieken voor verschillende groepen corporaties de
onderlinge vergelijkbaarheid beperkt.
Het zou daarnaast kosten besparen als corporaties niet meer één keer per jaar voor een derde van alle woningen
de marktwaarde zouden moeten laten vaststellen door een externe taxateur, maar minder vaak. Dit zou vanwege
het stabiele vastgoedbezit mogelijk zijn. Ook zou het nuttig zijn om de marktwaarde op andere momenten in het
jaar te kunnen vaststellen. Nu moet dat op peildatum van 31 december en moet de waarde in het begin van het
volgende jaar beschikbaar zijn om in de balans gebruikt te kunnen worden. Dit leidt tot enorme hausse aan taxaties
in december en daarmee tot een grote werkdruk bij taxateurs aan het eind van het haar. Een dergelijke
piekbelasting maakt het lastiger om een accountant en taxateur te vinden en kan ervoor zorgen dat tarieven hoger
worden. De lasten van accounts voor corporaties zijn al toegenomen omdat de marktwaarde intensiever wordt
gecontroleerd dan vorige methodes.
In een open vraag in de enquête is woningcorporaties gevraag welke verbetermogelijkheden zij zien in het bepalen
van de markt- en beleidswaarde zodat deze zorgen voor minder administratieve lasten (Figuur 4.2). Hierin wordt
bijvoorbeeld het versimpelen van inputvariabelen die geen significante impact op de marktwaarde hebben
genoemd. Een ander voorbeeld is het eerder genoemde hanteren van (een afslag van) de WOZ-waarde om de
marktwaarde te bepalen. Ook geven enkele corporaties aan dat zij voorkeur hebben voor het gebruiken van één
van de twee waardes, om extra lasten te voorkomen. Ook noemen zij dat er minder verplicht gemodelleerd zou
moeten worden.

De RJ-richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving zijn geen wettelijk erkende verslaggevingsstandaard. Desondanks
wordt aan deze richtlijnen in de accountantspraktijk veelal een belangrijke status en een min of meer bindend karakter
Toegekend.
15

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Figuur 4.2

36

Welke verbetermogelijkheden ziet u in de bepaling van de markt- en beleidswaarde, zodat deze
zorgen voor minder administratieve lasten? (N=121, open vraag)

Bij gebruik van de basisversie zien accountants een mogelijkheid om de lasten te verminderen door de getrouwbeeld-verklaring te vervangen met een compliance verklaring. Bij een compliance verklaring wordt alleen
gecontroleerd of het handboek correct is gevolgd bij de waardebepaling, zonder dat ook dient te worden
geconstateerd of de resulterende waarde realistisch is. Hierdoor wordt het controleproces minder bewerkelijk.
Deze aanpak past bij de modelmatige aanpak van de basisversie, aangezien het waarderingsmodel specifiek voor
woningcorporaties is ontwikkeld en zich daarom beperkt laat toetsen aan de markt. Het gedetailleerde handboek
leent zich volgens accountant voor een compliance verklaring.16 De kanttekening hierbij is wel dat WSW aangeeft
de getrouw beeld verklaring wenst te behouden.
De taxateurs noemen daarnaast een besparingsmogelijkheid op gebied van softwarekosten bij de evaluatie van de
basisversie-uitkomsten. De stap waarin inputgegevens in de software vanuit de full-waardering worden, gebruikt
een eigen controlerekenmodel van de woningcorporaties. Deze stap kan volgens de taxateurs worden
overgeslagen. Taxateurs hebben veelal zelf een rekenmodel en zijn bij de full-versie verplicht betrokken. Taxateurs
kunnen dus net zo goed zelf de evaluatie van de basisversie aanleveren aan de controlerende instantie. Hierdoor
hoeven corporaties die de full-versie gebruiken geen kosten te maken voor software die zij slechts eenmaal per jaar
nodig hebben. Een bijkomstig voordeel is volgens taxateurs dat een goedkopere full-versie er waarschijnlijk voor
zorgt dat meer corporaties de full-versie kiezen. Hierdoor wordt de inputdata vanuit de full-versie voor de
basisversie ook beter, doordat er een grotere dataset aan ten grondslag ligt.

Zij zeggen hierover ‘Indien voor de basisversie wordt gekozen, past daarbij een compliance verklaring in plaats van een
getrouw beeld verklaring. Het is immers een modelmatige berekening die specifiek voor deze sector is bepaald, en die goed
toetsbaar is of die juist is toegepast en verwerkt in de jaarrekening. De wettelijke verankering van het handboek maakt dit
mogelijk.’,
zie
https://www.nba.nl/globalassets/themas/thema-publieke-sector/woco/inbrengnotitie-sectorcommissiewoningcorporaties-evaluatie-handboek---definitief-.pdf
16

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

37

4.3 Knelpunten beleidswaarde
4.3.1 Discontovoet
Een deel van de woningcorporaties vindt het problematisch dat de beleidswaarde een ‘marktdiscontovoet’
gebruikt. De knelpunten zijn hierbij de hoogte en de veranderlijkheid.
Vanwege het lage risico van sociale huur is volgens corporaties een marktdiscontovoet te hoog voor het bepalen
van de beleidswaarde. De huurinkomsten in de sociale huur zijn relatief stabiel (gaan minder snel op en neer) en de
mutatiegraad en daarmee de leegstand is lager dan in de commerciele sector. Daarbij noemen sommige partijen
dat de lagere rendementseis van corporaties zichtbaar zou moeten zijn in de discontovoet. Dit laatste argument
hangt af van de interpretatie van het resultaat van de analyse met de discontovoet. Vanuit het perspectief van de
corporatie zelf is de rendementseis van de corporatie relevant omdat zij willen weten welke investeringen ze wel en
niet zouden willen doen. Vanuit het perspectief van andere partijen is het risicoprofiel van de kasstromen van een
vergelijkbare investering relevant (en dus niet de rendementseis van de corporatie).
De implicatie van een lagere discontovoet zou een hogere totale beleidswaarde van de portefeuille zijn. Dit
betekent echter niet noodzakelijk dat de investeringsruimte van corporaties toeneemt, omdat de risico-inschatting
van de toezichthouder en borger daarvoor bepalend zijn. Een aanpassing van de disconteringsvoet gaat
waarschijnlijk dan ook gepaard met aanpassing van de LTV-grenzen. De investeringsruimte is het product van twee
variabelen: de beleidswaarde en de grenswaarde op de LTV. Als de disconteringsvoet verandert, zal de LTV-norm
ook moeten veranderen om de risico’s voor de sector gelijk te houden. Er is echter geen één-op-één relatie tussen
de LTV en de discontovoet. De LTV is namelijk een onderdeel van een raamwerk aan ratio’s. Tussen deze ratio’s
wordt een bepaalde verhouding nagestreefd. Hierdoor is het niet mogelijk om a priori aan te geven hoe de LTVnorm verschuift als de discontovoet wordt aangepast.
Relevanter dan de hoogte is daarom ook de veranderlijkheid in de discontovoet, die tot snelle schommelingen leidt
in de investeringscapaciteit van corporaties. De disconteringsvoet kan bijvoorbeeld sterk bewegen als de
marktrente of het sentiment op de markt voor koopwoningen verandert. De discontovoet is de afgelopen jaren sterk
gedaald door de dalende marktrente (exogene variabele zoals de 10-jaars rente), wat heeft geleid tot een sterke
toename in de beleidswaarde van het vastgoed, zonder dat daar beleid van woningcorporaties aan ten grondslag
lag en zonder dat de kasstromen van corporaties een ander risicoprofiel hebben gekregen. Dit maakt de
beleidswaarde ook volatiel. Deze veranderingen in de beleidswaarde zijn niet terug te voeren op veranderingen in
de verwachte kasstromen van corporaties, de huurinkomsten zijn juist relatief stabiel en voorspelbaar.
De schommelingen in de discontovoet en daarmee in de beleidswaarde geven onzekerheid voor corporaties over
hun investeringsruimte. Daarnaast belemmeren deze schommelingen het gebruik van beleidswaarde bij
vastgoedsturing door corporaties, want wijzigingen in waarde door verandering in de discontovoet overstemmen
de wijzigingen in de waarde door veranderingen in beleid.
Alle partijen zien in dat het volledig wegnemen van de volatiliteit niet reëel is. Een discontovoet moet het
risicoprofiel van de kasstromen van een corporatie weerspiegelen. Daar zitten fluctuaties in, hoewel die fluctuaties
minder groot zijn dan de marktfluctuaties in de rentevoeten en ook niet per se daarmee hoeven samen te hangen.
Ook de disconteringsvoet voor overheidsinvesteringen verandert in de tijd en hangt bijvoorbeeld samen met de

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

38

risicovrije marktrente en de marktrisicopremie en wordt indien daar aanleiding toe is herzien. 17 Ook een
disconteringsvoet voor corporaties zal dus periodiek herzien en ter discussie gesteld moeten worden.
Een ander punt is de grote regionale variatie in de gebruikte discontovoet. Woningcorporaties herkennen deze
hoogte van verschillen niet en zien het als een theoretisch construct dat niet overeenkomt met de werkelijkheid. In
een situatie waarin er bijna in elk gebied een grotere vraag naar woningen is dan aanbod en waar met name druk
is in het sociale segment van de markt, lijkt dit inderdaad niet de belangrijkste ratio voor variaties in de discontovoet.
Een mogelijk laatste aandachtpunt is de ontwikkeling van eventuele stranded assets, bijvoorbeeld vanwege nieuwe
wet- en regelgeving die duurzaamheidseisen stelt aan huizen. Op dit moment speelt dit nog niet, maar het is
belangrijk om in de gaten te houden dat de waarderingsmethodiek voldoende ruimte heeft om dergelijke effecten
mee te nemen.

4.3.2 Functionele veroudering en duurzaamheid
Woningcorporaties geven aan dat investeringen in de levensduur van woningen en investeringen in de kwaliteit,
zoals verduurzaming, maar beperkt in de beleidswaarde terugkomen. Investeringen in de verlenging van de
levensduur van woningen komen bijvoorbeeld niet terug in de beleidswaarde vanwege het uitgangspunt van
eeuwigdurende exploitatie. Ook hebben sommige woningen hebben bijvoorbeeld geen eeuwigdurende horizon
en moeten binnen een aantal jaar worden gesloopt. Omdat de berekening van marktwaarde en beleidswaarde
uitgaat van een eeuwigdurende horizon, leidt dat tot een onrealistische waarde.
Probleem is ook om onderhoudskosten voor zeer lange termijn in te schatten. Partijen moeten nu het gemiddelde
onderhoud om een gebouw honderd jaar in stand te houden inschatten. Daar zitten zoveel onzekerheden in op
technologisch, economisch en maatschappelijk perspectief dat deze inschatting een fictieve precieze en
schijnzekerheid creëert.
Accountants pleiten ervoor af te stappen van de modelmatig eeuwigdurende exploitatie en in plaats daarvan uit te
gaan van verwachtingen volgens het vastgoedbeleid van corporaties. Zo kunnen investeringen in renovatie of
duurzaamheid de verwachte levensduur van het vastgoed verlengen. Een langere levensduur betekent hogere
verwachte toekomstige huurinkomsten wat als waarde zou moeten worden gereflecteerd in markt- en
beleidswaarde. Een kanttekening hierbij is dat het levensduur verlengende effect van dergelijke investeringen lastig
objectief vast te stellen is.
Investeringen in duurzaamheid komen maar beperkt terug in de beleidswaarde doordat zij zich vooralsnog niet
vertalen in hogere huren. Dergelijke investeringen kunnen wel terugkomen in de marktwaarde in de leegwaarde
en een verlaging van de discontovoet, zo nuanceren de toezichthouder en borger. Een duurzamere woning ligt
immers beter in de markt en wordt makkelijker verhuurd, waardoor de verwachte volatiliteit van inkomsten lager is,
terwijl ook de leegwaarde in verhuurde staat hoger ligt, bijvoorbeeld vanwege lagere energiekosten. Investeringen
kunnen dus in theorie wel terugkomen in de prognose en begroting, maar dit wordt weinig gedaan. Daarbij is het
nu eenmaal een gegeven dat investeringen in duurzaamheid niet terugkomen in de huren en daarmee ook
daadwerkelijk verlieslatend zijn voor woningcorporaties. Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is
een politieke keuze en het verlies dat woningcorporaties daardoor maken vormt onderdeel van de kosten van die
politieke keuze.
17

Zie Rapport werkgroep discontovoet 2020 - https://open.overheid.nl/repository/ronl-d985cdc5-5da7-4644-be09-4c22bfa885be/1/pdf/rapportwerkgroep-discontovoet-2020.pdf

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

39

4.4 Knelpunten marktwaarde
4.4.1 Uitlegbaarheid
“De marktwaarde zegt niks over de financiële ruimte die woningcorporaties hebben en heeft ook geen relatie met
de beleidsbeslissingen die corporaties nemen”. De rapportage van de marktwaarde in jaarverslagen creëert een
illusie dat woningbouwcorporaties "op een zak met geld" zouden zitten. Corporaties moeten steeds uitleggen
waarom die winst een fictie is en niet overeenkomstig met de werkelijkheid zolang woningcorporaties hun rol blijven
vervullen en woningen in het sociale segment houden. Als het gaat om de financiële positie van woningcorporaties
gaat het om de feitelijke kasstromen en niet om de waarde van het onderliggend vastgoed. Ondanks de veelvuldige
uitleg realiseren niet alle stakeholders zich dit en de media en publieke opinie wordt hierdoor beïnvloed.
Ook de complexiteit van de markt- en beleidswaarde vormt een obstakel in de uitlegbaarheid naar stakeholders.
Zelfs binnen corporaties is het beeld dat medewerkers de details van bijvoorbeeld de basisversie niet volledig
begrijpen. De software waarmee de berekeningen worden uitgevoerd zijn als het ware een black box waar een
aantal parameters vastgesteld moeten worden. In een open vraag bij de enquête stelt een corporatie bijvoorbeeld:
“De bepaling van de waarderingen is ingewikkeld en vergt een lange uitleg in het jaarverslag De sectie gewijd aan
de marktwaarde is tevens vaak aanzienlijk langer dan de sectie vereist voor beleidswaarde. Hierdoor kan onbedoeld
het idee worden gewekt dat marktwaarde belangrijker is voor woningcorporaties dan beleidswaarde.”.
Ook accountants stellen dat beleidswaarde een meer centrale rol zou moeten spelen in de jaarrekening. De NBA
zegt hierover: “Hanteer een realiseerbaar waardebegrip voor het vastgoed in exploitatie: de beleidswaarde. Stel als
waardebegrip de beleidswaarde centraal in de jaarrekening.”.18 Aangezien beleidswaarde rekening houdt met het
maatschappelijke beleid van woningcorporaties bij het bepalen van de kasstromen geeft de beleidswaarde
daarmee beter inzicht in de waarde van het vastgoed in exploitatie. Aangezien de beleidswaarde lager is dan de
marktwaarde kan een grotere focus op beleidswaarde ook het misverstand onder stakeholders verminderen dat
woningcorporaties enorme reserves hebben.
Woningcorporaties ervaren het ook als een knelpunt dat accountants en taxateurs soms verschillende opvattingen
over (parameters van) waarderingen hebben, waarbij resultaten dan ook weer afwijken van wat er uit de basisversie
volgt. Een corporatie benoemt bijvoorbeeld dat sommige accountants bij de beoordeling vragen gaan stellen over
de accuraatheid van de waardering door taxateurs en geeft daarbij aan dat de ene accountant dit wel doet en de
andere niet.

4.4.2 Plek rapportage
Zoals eerder benoemd, is er een discussie gaande over de plek van marktwaarde. Woningcorporaties zijn
ontevreden met het verplicht opnemen van de marktwaarde in de jaarrekening, omdat het een vermogenstoename
laat zien die voornamelijk afhankelijk is van marktontwikkelingen en niet van het eigen beleid van een
woningcorporatie. Bovendien stelt de marktwaarde het vermogen hoger voor dan werkelijk beschikbaar is als
investeringsruimte, omdat corporaties maar beperkt kunnen verkopen binnen hun maatschappelijke taak.

NBA Sectorcommissie Woningcorporaties, 12 oktober 2022. Betreft inbrengnotitie Sectorcommissie Woningcorporaties in het
kader van de evaluatie handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
18

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

40

Accountants zien het stelsel van basisversie en full-taxaties naast elkaar als niet houdbaar zolang de marktwaarde
onderdeel uitmaakt van de jaarrekening. Zij vinden de kans op verschillen tussen beide methoden te groot. De
basisversie zou te bewerkelijk zijn en onzeker bij toetsing op betrouwbaarheid. Volledig overstappen op de fullversie zou dit probleem voor accountants wegnemen.
Daarnaast vinden accountants het minder passend om een getrouw beeld verklaring te geven bij een jaarrekening
op basis van marktwaarde omdat de marktwaarde niet de realiseerbare waarde aangeeft voor woningcorporaties,
omdat woningcorporaties doorgaans maar weinig woningen verkopen. Wel kunnen ze een compliance verklaring
afgeven. Dit is ook een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening, maar dan verklaart de accountant dat de
woningcorporatie alle voorschriften omtrent de berekening goed heeft nagevolgd.
Voor de toezichthouder en de borger is de marktwaarde van groot belang, hoewel het voor hen niet materieel is
waar de marktwaarde wordt opgenomen zolang er een getrouw beeld verklaring is afgegeven. Zij zien het feit dat
de marktwaarde onderdeel vormt van het jaarverslag wel als een kwaliteitsgarantie. Eén van de redenen waarom
de marktwaarde van belang is, dat het een objectief vast te stellen waarde is. Daarnaast is in het geval van liquidatie
de marktwaarde de maximaal realiseerbare waarde bij verkoop. Hier zijn niet alle partijen het mee eens omdat zij
menen dat een vastgoedportefeuille van een woningcorporatie bij liquidatie niet voor de marktwaarde zal worden
verkocht omdat deze vaak aan een andere woningcorporatie zal worden verkocht, voor wie continuering van
uitbating ook niet de marktwaarde zal opleveren, maar de beleidswaarde. Een tweede reden die genoemd wordt
is dat de marktwaarde in verhuurde staat leidend is in de bepaling van de toereikendheid van het risicokapitaal, wat
voorwaardelijk is voor het verstrekken van borging met achtervang. Daarnaast heeft de marktwaarde een steeds
prominentere rol verkregen in de relatie tussen borger en saneerder in het saneringskader. WSW geeft daarbij aan
te streven naar behoud van de huidige systematiek en vormgeving.
Ook noemen sommige partijen dat het weghalen uit de jaarrekening de administratieve lasten maar beperkt zou
verlagen omdat deze alsnog vastgesteld moet worden. Hier kan tegenin worden gebracht dat in ieder geval de
accountantscontrole minder stringent wordt en er daardoor meer flexibiliteit ontstaat in de invulling van de
marktwaarde. Wanneer het namelijk niet meer in de jaarrekening staat, hoeft voor wat betreft de vaststelling van de
marktwaarde niet meer te worden voldaan aan de stringente regels van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze
maakt dan immers geen onderdeel meer uit van het jaarverslag.

4.4.3 Timing
Omdat de marktwaarde onderdeel is van het jaarverslag, moet de verwerking en bepaling van alle benodigde
waarden plaatsvinden in januari. Dit zorgt voor veel werkdruk bij alle betrokkenen. Vanuit de corporaties zijn er
signalen dat ze niet in staat zijn om accountants te vinden die in die periode - voor accountants een van de drukste
perioden van het jaar - hun controlewerkzaamheden voor de corporaties kunnen verrichten. Ook bij taxateurs is de
werkdruk aan het eind van het jaar hoog.
Een knelpunt is ook dat de parameters vaak laat in het proces bekend zijn. Het zou beter zijn wanneer de rekenregels
al in september vrijgegeven kunnen worden, zodat softwarebouwer eerder aan de slag kunnen. Door een sterke
stijging van huizenprijzen in het laatste kwartaal van 2021, dreigt er een groot verschil tussen de basisversie en de
full versie te ontstaan. Parameters in de basisversie, die halverwege september 2021 zijn vastgesteld, hebben de
ontwikkeling in het laatste kwartaal niet kunnen meenemen. Daardoor komen de basisversie en full versie taxatie bij
veel corporaties niet tot vergelijkbare schattingen van de waarde. Taxateurs geven aan dat de het publiceren van
de rekenregels en de parameters gescheiden kan worden in het proces. De rekenregels komen samen met de

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

41

parameters elk najaar naar buiten. Echter, ze stellen dat die rekenregels stabiel zijn en dat een eerdere publicatie
daarvan ook goed zou werken, gezien de drukke periode in het najaar. Met de publicatie van de parameters kan in
het najaar wel alles geüpdatet worden, maar dan zijn alle rekenregels alvast verwerkt in de systemen. Ondertussen
is deze aanbeveling al verwerkt. Voor de waardering over 2022 worden de belangrijkste parameters begin 2023
gepubliceerd.
Qua timing speelde ook dat parameters zoals de leegwaarde, markthuur en disconteringsvoet, in het vierde
kwartaal worden herzien, maar niet worden aangepast in het handboek. Hierdoor kunnen taxaties (die van de
actuele situatie uitgaan) verschillen van modelmatige schattingen, omdat het model werkt met verouderde
parameters. Zij adviseren om de parameters in het vierde kwartaal ook aan te passen in het handboek, ook al zijn
de wijzigingen klein. Hierdoor zijn uitkomsten van de basisversie en full-versie beter vergelijkbaar. Dit is nu opgelost
door de parameters in januari te publiceren in plaats van in september.

4.4.4 Complexiteit basisversie
Corporaties zijn over het algemeen te spreken over de basisversie van het handboek, zeker in vergelijking met
externe taxatie is de basisversie vele male goedkoper en eenvoudiger toe te passen.
Nog steeds is de basisversie marktwaarde wel relatief complex. Bijna elke wijziging of uitzondering in regelgeving
moet gemodelleerd worden, waarbij allerlei beperkte bedragen heel specifiek behandeld moeten worden. De
focus ligt in het handboek soms teveel op kleine details. De grote veranderingen in de marktwaarde komen echter
voort uit de regelgeving, denk hierbij aan huren die niet mogen worden verhoogd, hogere overdrachtskosten, de
verhuurderheffing en verduurzamingseisen, en verschuivingen van parameters, denk daarbij aan de risico-opslag
in de discontovoet, de marktrente in de discontovoet, of verwachte woningprijsontwikkeling.
Sommige woningcorporaties zijn voorstander van een eenvoudiger waardebegrip, namelijk een afslag op de WOZwaarde. Dit zou de uitlegbaarheid vergroten, de complexiteit verlagen en een aanzienlijke vermindering van de
administratieve lasten betekenen. Enkele woningcorporaties stellen dat zij jaarlijks de vergelijking maken tussen de
marktwaarde in verhuurde staat en een afslag op de WOZ-waarde, en dat de waarden overeenkomen. Sommige
woningcorporatie stellen dat de marktwaarde individuele corporaties goed te vergelijken zijn en met de WOZwaarde niet, omdat de kwaliteit van de vaststelling van de WOZ volgens hen per gemeente verschilt. Daarnaast
heeft WSW aangegeven deze methode niet te zullen accepteren, waardoor er middels deze methode geen
besparing op de administratieve lasten mogelijk is.
Een gedeeld standpunt is dat het waardebegrip uniform dient te zijn voor alle woningcorporaties. Een
'tweesporenbeleid', waarbij een deel met marktwaarde rekent en een deel met een afslag op de WOZ-waarde, is
ongewenst. Ten slotte hebben woningcorporaties liever een (aanpassing van) de markt- en beleidswaarde, dan een
nieuw waardebegrip.

4.4.5 Standaardisatie
Bij de samenstelling van het handboek is volgens enkele gesprekspartners beperkt meegenomen hoe
woningtyperingen aansluiten bij de standaarden in de corporatiesector. Corporaties proberen al heel lang om tot
uniformering van begrippen te komen via VERA, de technische uitwerking van de Corporatie Referentie Architectuur
(CORA). Bij een herziening van het handboek zou een verbeteroptie kunnen zijn om aan te sluiten bij de
standaardisatie van datasets die bij woningcorporaties al gaande is.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

42

4.4.6 Overige punten
Een deel van de woningcorporaties ziet ook knelpunten bij investeringen in nieuwbouw in gebieden waar de
marktwaarde relatief nog niet zo hoog is. De bouw- en ontwikkelkosten kunnen dan hoger zijn dan de marktwaarde,
waardoor de investering vanuit het perspectief van de marktwaarde verlieslatend is. Andere woningcorporaties
stellen hiertegenover dat ze een bredere maatschappelijke taak hebben, wat betekent dat de marktwaarde, die de
maatschappelijke waarde van woningbouw bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid of toegankelijkheid niet
meeneemt, geen maatstaf hoeft te zijn voor corporaties om wel of niet te investeren. Zij zien de hoge bouw- en
ontwikkelkosten niet als een knelpunt dat gerelateerd is aan de bepaling of het gebruik van de marktwaarde als
waarderingsgrondslag.
Taxateurs stellen dat de keuze voor een rekenmodel vrij kan worden gelaten bij full versie. Corporaties werken
namelijk samen met taxateurs die al een eigen rekenmodel hebben, daarom zouden zij geen aparte software
hoeven aan te schaffen. Dit zorgt volgens hen voor meer uniformiteit, omdat alleen in- en output wordt opgevraagd,
een defensieve of offensieve inschatting van cashflows komt dan niet meer voor, stellen ze. Ook geven ze aan dat
daarmee de keuze voor de full versie aantrekkelijker wordt om te gebruiken, i.p.v. de basisversie.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

5

43

Conclusies

Wij concluderen dat de verplichte bepaling van marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed van
woningcorporaties een aantal positieve effecten heeft gehad:
● Het heeft geleid tot grotere transparantie doordat de waarde van het vastgoed op een meer eenduidige en
vantevoren vastgelegde manier wordt bepaald;
● Het heeft geleid tot een verbeterde kwaliteit van de data die corporaties hebben over hun vastgoed;
● Het heeft gezorgd voor een grotere onderlinge vergelijkbaarheid van het beleid en de financiële gezondheid
van corporaties.
● Het heeft de toezichthouder en de borger de instrumenten gegeven om grip te krijgen op de financiële
gezondheid van corporaties en de risico's die gepaard gaan met borging.
Desondanks zijn er belangrijke verbeteringen mogelijk en door verschillende partijen gewenst. Het zijn vooral de
corporaties en de accountants die op punten mogelijkheden voor verbetering zien. In grote lijnen zien deze punten
op drie aspecten: het bruikbaarder maken van waardebegrippen voor corporaties, het verminderen van de
administratieve lasten en het vergroten van de eenduidigheid en herkenbaarheid van de waardebegrippen:
● Het gebruik van een marktdiscontovoet leidt tot een grotere volatiliteit van de beleidswaarde dan passend bij
de kasstromen die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille van corporaties.
● De verplichte vermelding van de marktwaarde in de jaarrekening leidt voor corporaties tot extra hoge
administratieve lasten en moeizame communicatie met stakeholders en zorgt ervoor dat het schuurt bij de
getrouwheidsverklaring door accountants bij de jaarrekening.
● Het uitgangspunt van eeuwigdurende exploitatie bij het vaststellen van de beleidswaarde, zonder dat de
daarvoor in de toekomst noodzakelijke investeringen worden meegenomen in de kasstromen, vermindert de
bruikbaarheid voor corporaties en geeft een vertekend beeld van de investeringsruimte.
● De timing van stappen in het proces rond de totstandkoming van de marktwaarde en beleidswaarde zorgt voor
onnodige werkdruk bij taxateurs, accountants en woningcorporaties.
● Het gat dat in de praktijk soms bestaat tussen waardering volgens de full-versie en de basis versie en het
ontbreken van een relatie met de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 212 en 213 zorgt voor ongemak over
de getrouwheidsverklaring bij accountants. Overigens is niet a priori duidelijk welk van de twee in de praktijk
betrouwbaarder is.
Het volledig loslaten van marktwaarde als waarderingsgrondslag is geen optie omdat het als objectieve weergave
van de waarde van vastgoed een belangrijke rol speelt bij de borging van corporaties, los van de effecten van de
maatschappelijke taken die corporaties hebben. Ook beleidswaarde blijft een relevant concept omdat het
inzichtelijk maakt wat de werkelijke waarde is die corporaties gaan realiseren, gegeven het beleid dat invulling geeft
aan die maatschappelijke taken. Het verschil tussen de twee waarden maakt als het ware inzichtelijk wat de kosten
zijn van de maatschappelijke taak die woningcorporaties vervullen.
Vanuit de borger en de toezichthouder hebben wij geen signalen ontvangen dat zij belangrijke aanpassingen nodig
achten. Bij hen speelt vooral de zorg dat wijzigingen in het systeem kunnen leiden tot minder objectief vastgestelde
waarden en dat dit op termijn ten koste van het inzicht in de financiële gezondheid van corporaties - en daarmee
van het woningstelsel - kan gaan. De toezichthouder en de borger benadrukken de belangrijke plek voor markt- en
beleidswaarde in het berekenen van de financiële ratio's die worden gebruikt voor risicoschattingen. Wel heeft de
borger aangegeven haar borgingsbeslissingen vooral de baseren op de marktwaarde van de corporaties en
beperkt belang te hechten aan de beleidswaarde.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

44

Er ontstaat in de praktijk een spanningsveld doordat beide waardes meerdere doelen kennen. Zo zijn ze enerzijds
bedoeld om te gebruiken voor het financieel toezicht en de borging, maar anderzijds ook voor vastgoedsturing en
het vormen van beleid bij corporaties. Door het combineren van deze doelen in één instrument ontstaat spanning:
de waarde optimaliseren voor een doel, gaat soms ten koste van een ander doel. Deze spanning is moeilijk weg te
nemen.
Het identificeren en analyseren van concrete beleidsopties is door de opdrachtgever buiten de scope van de
opdracht geplaatst. Niettemin bevelen we aan om de voor- en nadelen van deze oplossingen die de verbeterpunten
adresseren, verder te onderzoeken en uit te werken.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Bijlage A.1

45

Markt- en beleidswaarde in een notendop

In deze sectie geven we een korte toelichting op de begrippen marktwaarde en beleidswaarde om te borgen dat
dit rapport zo veel mogelijk zelfstandig leesbaar is.
Marktwaarde
De definitie van marktwaarde is: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na
behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder
dwang”19
Het handboek voor marktwaardering onderscheidt twee benaderingen om een aannemelijke markwaarde vast te
stellen: de basisversie en de full-versie. Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks
minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden
gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Door
inzicht op complexniveau kan deze waardering gebruikt worden voor vastgoedsturing. Hier staat tegenover dat de
full-versie duurder in uitvoering is door het gebruik van externe taxateurs. Het gebruik van de full-versie taxatie en
het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. In andere gevallen kunnen
woningcorporaties kiezen tussen de basisversie en de full-versie.
De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De
waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de
basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt. Hier staat tegenover
dat voor de basisversie geen externe taxatie nodig is en waardoor deze goedkoper in uitvoering is.
Om tot de marktwaarde van een complex te komen, wordt een discounted cashflow (DCF)-model gebruikt met een
discontovoet afhankelijk is van een aantal factoren. De kasstromen 20 worden gebaseerd op twee scenario’s: het
doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. Vervolgens worden de kasstromen contant gemaakt naar het
heden op basis van de discontovoet. Het scenario met de hoogste waarde bepaalt de markwaarde.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt
verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende
verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de
potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur 21 met voor gereguleerde woningen als maximum de
maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een
eindwaarde opgenomen.

NRVT (2018) Reglement Definities NRVT zoals vastgesteld 21 juni 2018, p.4
In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een
kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar.
19
20

21

De definitie voor markhuur luidt: “het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na

behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan
een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent
en niet onder dwang.”

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

46

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling
tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt er
daarvoor in de plaats gedurende de 15-jarige DCF-periode een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.
De verkoopopbrengst is gebaseerd op de leegwaarde: de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper,
vrij van huur en overige lasten. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en
voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een
eindwaarde opgenomen van de nog niet verkochte verhuureenheden.
Beleidswaarde bepalen
De definitie van beleidswaarde is in de woorden van WSW en Aw 'Een waarde die rekening houdt met het beleid
van corporaties' 22 . De toezichthouder en de borger vervolgen: 'Een deel van de marktwaarde wordt niet
gerealiseerd omdat corporaties hun vastgoed aanwenden als middel voor sociale huisvesting. Zo zijn ten behoeve
van de sociale doelgroep doorgaans huren lager en kosten mogelijk hoger. Dit resulteert vanuit corporatie
perspectief in een lagere netto kasstroom en daarmee een lagere waarde voor het vastgoed.'
De beleidswaarde23 wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van
de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’ en het verschil
tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’.
In de eerste stap wordt het doorexploiteerscenario gebruikt om tot de waardering van de gehele portefeuille te
komen. Ook wanneer het uitpondscenario een hogere waarde zou opleveren. Omdat de marktwaarde in verhuurde
staat vaak beneden de marktwaarde in leegstand ligt, valt de waardering lager uit dan de marktwaarde.
In de volgende stap wordt markthuur vervangen met streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de (sociale)
huur die woningcorporaties daadwerkelijk realiseren, in plaats van de hypothetische markthuur. Doordat sociale
huur onder de markthuur ligt, wordt de waardering van de vastgoedportefeuille hierdoor lager.
Vervolgens worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening
vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. Vanwege de doelstelling van
langjarige instandhouding van bezit kan het onderhoudsniveau bij woningcorporaties hoger liggen dan in de
markt. Door hier rekening mee te houden wordt de waardering lager.
Ten slotte worden extra kosten voor het exploiteren van de sociale woningvoorraad zoals beheerkosten en extra
uitgaven ten behoeve van leefbaarheid in mindering gebracht op de marktwaarde.

Zie Gezamenlijk beoordelingskader Aw en WSW, p. 14.
De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige woongelegenheden (EGW, MGW en extramurale zorgeenheden) en
onzelfstandige
woongelegenheden
(studenteneenheden).Voor
niet-woongelegenheden
(BOG,
MOG
en
parkeergelegenheden) en intramuraal vastgoed wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.
22
23

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

47

Figuur A.1 De stappen in de zogeheten ‘waterval’ van marktwaarde naar beleidswaarde

Bron: WSW

Financiële ratio’s
De marktwaarde en de beleidswaarde worden gebruikt om een aantal financiële ratio’s te bepalen: de interest
coverage ratio (ICR), loan-to-value (LTV) en solvabiliteit, de dekkingsratio en de onderpandratio. De ICR geeft aan
in hoeverre een corporatie in staat is de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te betalen uit de kastroom uit
operationele activiteiten. De marktwaarde wordt gebruikt om de dekkingsratio (ook wel de onderpandratio) de te
bepalen. De beleidswaarde wordt gebruikt in de berekening van twee belangrijke financiële ratio’s: de LTV ratio en
de solvabiliteit. De LTV wordt bepaald door de nominale schuld te delen door de beleidswaarde. Deze mag
maximaal 85 procent zijn.

Bijlage A.2

Enquête vragen

Algemene vragen
1. Wat is uw functie binnen de woningcorporatie namens wie u de enquête ingevuld? [Open vraag]
2. Welke methode gebruikte uw corporatie voordat de marktwaarde verplicht werd voor de waardering van
vastgoed op de balans? [Bedrijfswaarde, historische kostprijs, marktwaarde, …, anders, namelijk:, n.v.t. ].
[Meerkeuze]
3. Onder welke grootteklasse valt uw corporatie? [Keuze vraag]
i. <1.000 vhe’s
ii. 1.000 – 2.500 vhe’s
iii. 2.501 -5.000 vhe’s
iv. 5.001 – 10.000 vhe’s
v. 10.001 – 25.000 vhe’s
vi. >25.000 vhe’s
4. Waardeert uw corporatie het vastgoed middels de basisversie, de full versie, of beide? [Keuze vraag]
5. Is verplichte externe taxatie van toepassing op (een deel van) uw vastgoed? Zo ja, waarop? [Meerkeuze]
•

Nee

•

Ja, bedrijf onroerend goed (BOG)

•

Ja, erfpacht

•

Ja, extramurele zorgeenheden

•

Ja, intramureel zorgvastgoed

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

•

Ja, maatschappelijk onroerend goed (MOG)

•

Ja, niet-reguliere woningen

•
•

Ja, reguliere woningen in aardbevingsgebieden
Ja, studenteneenheden

•

Ja, anders, namelijk

48

Stellingen marktwaarde
Er volgen nu enkele stellingen over de marktwaarde. U kan op elke pagina indien gewenst een toelichting geven
op uw antwoorden.
1. De bepaling van de marktwaarde is nuttig voor onze eigen werkprocessen als corporatie. [zeer
oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
2. Het gebruik van de marktdiscontovoet is passend voor de berekening van de marktwaarde voor
corporaties. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
3. De marktwaarde zie ik meer als een instrument met nuttige doeleinden dan een wettelijke
verplichting. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
4. De marktwaarde geeft een realistisch beeld van de waarde van het onroerend goed van corporaties
bij verkoop op de markt. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
5. Het gebruik van de marktwaarde heeft er toe geleid dat de jaarrekeningen van corporaties beter
vergelijkbaar zijn geworden. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
6. Het gebruik van de marktwaarde heeft er toe geleid dat de jaarrekening van corporaties meer
inzicht geeft. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
7. Het gebruik van de marktwaarde heeft er toe geleid dat het opstellen van de jaarrekening van
corporaties eenvoudiger is geworden. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
8. Het gebruik van de marktwaarde heeft geleid dat corporaties meer inzicht hebben in kenmerken en
karakteristieken van hun eigendommen. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
9. Voor mijn corporatie is het zinvoller dat accountants controleren of de waarderingen daadwerkelijk
een getrouw beeld van de marktwaarde geven, dan dat accountants alleen controleren of het
handboek goed is toegepast. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
10. Het is voor onze woningcorporatie nuttig dat we de basisversie van het handboek kunnen gebruiken
en niet alle woningen hoeven te laten taxeren door een externe taxateur. [zeer oneens, oneens,
neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
11. Het handboek marktwaardering geeft duidelijk weer hoe de marktwaarde moet worden bepaald.
[zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
12. De software die gebruikt wordt voor het berekenen van de marktwaarde is eenvoudig in gebruik.
[zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
13. Het is voor onze woningcorporatie nuttig dat we deze portefeuille moeten laten taxeren door een
externe taxateur (Klik “n.v.t.” aan indien u geen externe taxatie heeft). [zeer oneens, oneens, neutraal,
eens, zeer eens, n.v.t]
14. De marktwaarde speelt een belangrijke rol bij de vastgoedsturing bij onze corporatie. [zeer oneens,
oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
15. Welke gevolgen heeft het gebruik van marktwaarde gehad voor de administratieve lasten,
vergeleken met de methode die u eerst gebruikte? De administratieve lasten, exclusief
accountantslasten zijn nu: [veel lager, lager, gelijk, hoger, veel hoger, n.v.t.]

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

49

16. Welke gevolgen heeft het gebruik van marktwaarde gehad voor de accountantslasten, vergeleken
met de methode die u eerst gebruikte? De accountantslasten zijn nu: [veel lager, lager, gelijk, hoger,
veel hoger, n.v.t.]
17. Wegen de baten van de marktwaarde op tegen de administratieve lasten van de marktwaarde? [De
baten zijn veel hoger dan de lasten, de baten zijn hoger dan de lasten, de baten zijn een beetje
hoger dan de lasten, de baten wegen precies op tegen de lasten, de lasten zijn een beetje hoger
dan de baten, de lasten zijn hoger dan de baten, de lasten zijn veel hoger dan de baten, Weet
niet/n.v.t.]
18. De marktwaarde moet de verplichte waarderingsgrondslag voor corporaties blijven. [Nee,
marktwaarde moet niet meer gebruikt worden; Ja, maar wel in andere vorm dan nu; Ja, in huidige
vorm; Weet niet/n.v.t.]
19. Kunt u uw antwoord toelichten?
Stellingen beleidswaarde
Er volgen nu enkele stellingen over de beleidswaarde. U kan op elke pagina indien gewenst een toelichting geven
op uw antwoord.
20. De beleidswaarde is nuttig voor onze eigen werkprocessen als corporatie. [zeer oneens, oneens,
neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
21. De beleidswaarde zie ik meer als een instrument met nuttige doeleinden dan een wettelijke
verplichting. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
22. De staat van de woning (functionele veroudering, verduurzaming) telt voldoende mee in de praktijk
van de waardering. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
23. Wij zouden de beleidswaarde goed kunnen gebruiken indien de staat van de woning (functionele
veroudering, verduurzaming) beter meetelt. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
24. Het gebruik van de marktdiscontovoet bij de berekening van de beleidswaarde is passend. [zeer
oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
25. Voor het optimale gebruik en relevantie van de beleidswaarde voor onze woningcorporatie, moet
de discontovoet, in vergelijking met de marktdiscontovoet [veel lager zijn, lager zijn, niet
veranderen, hoger zijn, veel hoger zijn, n.v.t]
26. De beleidswaarde geeft een realistisch beeld van het deel van de marktwaarde die corporaties
kunnen realiseren. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
27. Het handboek marktwaardering geeft duidelijk weer hoe de beleidswaarde moet worden bepaald.
[zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
28. Het gebruik van de beleidswaarde heeft geleid dat corporaties meer inzicht hebben in kenmerken
en karakteristieken hun eigendommen. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
29. Het gebruik van de beleidswaarde heeft ertoe geleid dat financiële ratio’s betrouwbaarder zijn
geworden. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
30. Inzicht in de zogeheten waterval (afslagen voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en
beheer) geeft nuttige informatie voor onze vastgoedsturing. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens,
zeer eens, n.v.t]
31. Het gebruik van de beleidswaarde in de financiële ratio’s is een restrictieve factor voor
investeringen. [zeer oneens, oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]
32. De beleidswaarde heeft een belangrijke rol bij de vastgoedsturing bij onze corporatie. [zeer oneens,
oneens, neutraal, eens, zeer eens, n.v.t]

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

50

33. Welke gevolgen heeft het gebruik van beleidswaarde gehad voor de administratieve lasten,
vergeleken met de methode die u eerst gebruikte? De administratieve lasten exclusief
accountantslasten zijn nu: [veel lager, lager, gelijk, hoger, veel hoger, n.v.t.]
34. Welke gevolgen heeft het gebruik van beleidswaarde gehad voor de accountantslasten, vergeleken
met de methode die u eerst gebruikte? De accountantslasten zijn nu: [veel lager, lager, gelijk, hoger,
veel hoger, n.v.t.]
35. Wegen de baten van de marktwaarde op tegen de administratieve lasten van de beleidswaarde?
[De baten zijn veel hoger dan de lasten, de baten zijn hoger dan de lasten, de baten zijn een beetje
hoger dan de lasten, de baten wegen precies op tegen de lasten, de lasten zijn een beetje hoger
dan de baten, de laten zijn hoger dan de baten, de lasten zijn veel hoger dan de baten]
36. De beleidswaarde moet de verplichte waarderingsgrondslag voor corporaties blijven. [Nee,
beleidswaarde moet niet meer gebruikt worden; Ja, maar wel in andere vorm dan nu; Ja, in huidige
vorm; Weet niet/n.v.t.]
37. Kunt u uw antwoord toelichten? [Open vraag]
Open vragen
Er volgen nu enkele open vragen.
38. Welke
waardebegrippen
gebruikt
uw
corporatie
in
de
praktijk?
[Marktwaarde/beleidswaarde/bedrijfswaarde/kasstroomprognose/anders, namelijk] [Meerkeuze]
39. Hoe gebruikt uw corporatie de markt- en beleidswaarde in de praktijk? [Open vraag]
40. Zou u zonder wettelijke plicht de vastgoedsturing anders inrichten en hoe zou het er dan uitzien?
41. Welke knelpunten moet een eventuele aanpassing in ieder geval adresseren?
42. Welke verbetermogelijkheden ziet u in de bepaling van de markt- en beleidswaarde, zodat deze
beter aansluiten bij de eigen praktijk? [Open vraag]
43. Welke verbetermogelijkheden ziet u in de bepaling van de markt- en beleidswaarde, zodat deze
zorgen voor minder administratieve lasten? [Open vraag]
Afsluitend
44. Wilt u verder nog iets meegeven over de markwaarde en/of de beleidswaarde? [Open vraag]
45. Wilt u verder nog iets meegeven over deze vragenlijst? [Open vraag]

Bijlage A.3
Tabel A.1

Lijst met gesprekspartners

Lijst met gesprekspartners

Sector

Organisatie

Publieke sector

Aw
Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties
WSW

Expert

Vincent Gruis (TU Delft)
Johan Conijn (Finance Ideas)

Woningcorporatie

Haagwonen
Patrimonium Urk

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

51

Trudo
Ymere
Woonstad Rotterdam
Woonzorg
Banken

BNG
NWB

Accountants

BDO
Deloitte

Raad voor de Jaarverslaggeving

RvJ volkshuisvesting

Softwareleverancier

Bataviagroep

Vereniging voor woningcorporaties

Aedes

Bijlage A.4

Focusgroep 1: de plek voor marktwaarde

Probleemstelling
Vrijwel alle woningcorporaties hebben als doel om het overgrote deel van de woningen in bezit blijvend te
verhuren. Hier komt bovenop dat de politiek nu juist de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen door
corporaties weer centraal stelt. De marktwaarde is ook niet goed bruikbaar om vast te stellen of de continuïteit van
woningcorporaties geborgd is; of zij blijvend hun woningen sociaal kunnen blijven verhuren. Het gevolg is dat
weinig woningcorporaties de marktwaarde in de praktijk gebruiken. Ook veel andere potentiële gebruikers van de
jaarrekening gebruiken de marktwaarde niet. De aan marktwaarde verbonden administratieve lasten worden als
aanzienlijk beschouwd. Accountants vinden de marktwaarde geen passende waarderingsgrondslag voor
corporaties. Het huidige stelsel met naast elkaar full-taxaties en bepaling via het handboek is complex en volgens
accountants niet houdbaar. Tegemoetkoming aan de bezwaren van de accountants zal de administratieve lasten
aanzienlijk verhogen. De borger WSW gebruikt de waarde wel, om borging te verlenen voor een gunstigere
financiering voor woningcorporaties. Banken geven aan niet de waardes zelf, maar deze borging te gebruiken bij
het besluit om een lening te verstrekken.

Vragen
●
●
●
●
●

Wat zijn de doelen van het gebruik van de marktwaarde?
Hoe belangrijk zijn de verschillende doelen?
Hoe nauwkeurig zou de marktwaarde bepaald moeten worden gezien deze doelen?
Er zijn verschillende opties voor de plek van de marktwaarde. Wat zijn de voor- en nadelen om het:
In de balans te zetten
Het als toelichting bij de jaarrekening te zetten
Elders
Wat zijn oplossingen om de marktwaarde te verbeteren?

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

Bijlage A.5

52

Focusgroep 2: de discontovoet in de
beleidswaarde

Probleemstelling
De huidige discontovoet in de beleidswaarde is gebaseerd op de markt voor commerciële verhuur en sluit niet aan
bij de rendementsdoelstelling en de risico’s in de kasstromen die passen bij het beleid en profiel van
woningcorporaties. Het gebruik van een marktdiscontovoet leidt een aanzienlijke volatiliteit in disconteringsvoet en
beleidswaarde, waarbij dit geen weerslag is van veranderende omstandigheden of risico’s voor de sociale verhuur
van woningen. Anderzijds leiden veranderende risico’s voor sociale verhuur niet tot een andere disconteringsvoet.
Ook de verschillen in de discontovoet tussen regio’s, woningtypen e.d. geven geen weerslag van risico’s voor deze
woningen als sociale huurwoning. Daarnaast leeft de gedachte dat de huidige discontovoet te hoog is, veel hoger
dan de rendementsdoelstellingen van corporaties. Daarmee zouden (los van het gebruik voor financieel toezicht en
borging) de disconteringsvoet en beleidswaarde moeilijk bruikbaar zijn voor beleidsafwegingen door corporaties.
Wanneer de disconteringsvoet zou worden verlaagd leidt dit ceteris paribus tot een hogere beleidswaarde. Dit
betekent niet dat de investeringsruimte (binnen het normenkader van Aw en WSW) zal toenemen. De huidige
normen zijn mede een weerslag van de huidige discontovoet. Indien de disconteringsvoet wordt verlaagd vanwege
het lagere risico dat corporaties lopen, dan zal ook de LTV-ratio naar beneden moeten worden aangepast.

Vragen
●
●
●
●
●
●

Wat zijn de doelen van het gebruik van de beleidswaarde?
Hoe belangrijk zijn deze doelen?
Wat zijn de aandachtspunten bij de disconteringsvoet van de beleidswaarde? Bijvoorbeeld: volatiliteit,
verschillen tussen corporaties, hoogte vergeleken met rendementseis corporaties, andere punten.
Voor welke marktpartij(en) spelen deze aandachtspunten en hoe zwaar wegen ze?
Waaraan zou een disconteringsvoet moeten voldoen? Bijvoorbeeld: stabiel, objectief, passend bij
rendementsdoelstelling corporaties, weergave van risico's voor corporatievastgoed.
Wat zijn mogelijke alternatieven voor de huidige disconteringsvoet?

Bijlage A.6

Focusgroep 3: eeuwigdurende exploitatie en
woontechnische veroudering

Probleem
Bij de beleidswaardebepaling wordt uitgegaan van een eeuwigdurende levensduur en dus een eeuwigdurend
verloop van de kasstromen. Hierbij wordt alleen beperkt en indirect rekening gehouden met de woontechnische
staat en veroudering 24. De toch noodzakelijke kosten om de woningen bij de tijd te houden komen zo niet tot
uitdrukking in de beleidswaarde. De veronderstelling van een eeuwigdurende kasstroom zonder noodzaak om in
de toekomst woningen te verbeteren, is niet realistisch. Hiermee geeft de beleidswaarde een overschatting van de
feitelijke toekomstige netto kasstromen. Een gevolg is dat momenteel investeringen in duurzaamheid en de
24

In de basisversie verschilt de disconteringsvoet enigszins op basis van de bouwperiode (-0,22% tot +0,09%) en de
bouwvorm (eengezins (-0,11%) en meergezins). Dit scheelt in de beleidswaarde in de orde van 10% tussen slechtste en
beste, met een gemiddelde beleidswaarde van € 65.000, dus zo’n € 6.500. Hierbij wordt in de basisversie geen rekening
gehouden met de feitelijke staat (net gerenoveerd of nog in oorspronkelijke staat). De onderhoudskosten verschillen ook
naar bouwjaar. Deze kunnen echter na renovatie en verduurzaming juist hoger zijn door hogere kosten voor onderhoud
van warmtepomp en ventilatiesysteem.

GEBRUIK VAN MARKT- EN BELEIDSWAARDE IN DE PRAKTIJK

53

levensduur van woningen zich maar in zeer beperkte mate vertalen in een hogere beleidswaarde. Daarmee lonen
deze investeringen momenteel niet in rendementsberekeningen en de financiële continuïteit, terwijl dit wel
investeringen zijn die de samenleving verwacht en die nodig zijn.

Vragen
●

●
●
●
●

Wat zijn de doelen van het gebruik van de beleidswaarde? Bijvoorbeeld: rapportage aan toezichthouder,
investeringsbeslissingen door woningbouwcorporatie, bewaken financiële continuïteit, normering
toezichthouder, bepalen investeringsruimte, etc. Of
Hoe belangrijk zijn deze doelen?
Is de veronderstelling van eeuwigdurende exploitatie en het ontbreken van woontechnische veroudering een
belemmering voor het gebruik van de beleidswaarde ?
Wat voor oplossingsrichtingen zijn denkbaar om hier wel rekening mee te houden?
Wat zijn de voor- en nadelen van die oplossingsrichtingen voor verschillende partijen?

“De wetenschap dat
het goed is.”
SEO Economisch Onderzoek doet
onafhankelijk toegepast onderzoek in
opdracht van overheid en bedrijfsleven. Ons
onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het
nemen van beslissingen. SEO Economisch
Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit van
Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de
nieuwste wetenschappelijke methoden. We
hebben geen winstoogmerk en investeren
continu in het intellectueel kapitaal van de
medewerkers via promotietrajecten, het
uitbrengen van wetenschappelijke
publicaties, kennisnetwerken en
congresbezoek.

SEO-rapport 2022-140
ISBN 978-90-5220-248-8
Informatie & Disclaimer
SEO Economisch Onderzoek heeft op de verkregen informatie en data geen onderzoek uitgevoerd dat het karakter draagt van
een accountantscontrole of due diligence. SEO is niet verantwoordelijk voor fouten of omissies in de verkregen informatie en
data.
Copyright © 2022 SEO Amsterdam.
Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit magazine te gebruiken in artikelen, onderzoeken en
collegesyllabi, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Gegevens uit dit rapport mogen niet voor
commerciële doeleinden gebruikt worden zonder voorafgaande toestemming van de auteur(s). Toestemming kan worden
verkregen via secretariaat@seo.nl.

Roetersstraat 29

+31 20 525 1630

1018 WB, Amsterdam

secretariaat@seo.nl
www.seo.nl