Regeling van de Minister van Volksgezondheid,
Welzijn en Sport van <datum>, kenmerk <nummer>
houdende subsidiëring ter stimulering van
woonzorgarrangementen (Stimuleringsregeling Wonen en
Zorg)

De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport,
Gelet op de artikelen 3 en 5 van de Kaderwet VWS-subsidies;
Besluit:
TITEL 1. ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1.1. Definitiebepaling
In deze regeling wordt verstaan onder:
a.

achtergestelde lening: een lening van geld verstrekt door een financier
voor de bouw- en nafinancieringsfase:
1°.
die al dan niet door enige vorm van zekerheid is gedekt, en
2°.
die onder deze regeling een lagere rang in kan nemen ten opzichte
van andere vorderingen van de financier;

b.

algemene groepsvrijstellingsverordening: verordening (EU) nr. 651/2014
van de Commissie van 17 juni 2014 waarbij bepaalde categorieën steun
op grond van de artikelen 107 en 108 van het Verdrag met de interne
markt verenigbaar worden verklaard (PbEU 2014, L 187);

c.

borgstelling: de in een borgstellingsovereenkomst geregelde borgtocht van
de Staat als bedoeld in artikel 7:850 en verder van het Burgerlijk Wetboek
ten behoeve van de financier;

d.

bouw- en nafinancieringsfase: de periode waarin het
woonzorgarrangement wordt gebouwd en aansluitend wordt overgedragen
aan de koper;

e.

de-minimisverordening: verordening (EU) nr. 1407/2013 van de
Commissie van 18 december 2013 betreffende de toepassing van de
artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de
Europese Unie op de-minimissteun;

Pagina 1 van 16

f.

financier: een bank die:
1°.
voldoet aan de definitie van kredietinstelling als bedoeld in artikel
4, eerste lid, onderdeel 1), van Verordening (EU) 575/2013 van
het Europees Parlement en de Raad van 26 juni 2013 betreffende
prudentiële vereisten voor kredietinstellingen en
beleggingsondernemingen en tot wijziging van Verordening (EU)
nr. 648/2012, en;
2°.
beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:11, eerste
lid, van de Wet op het financieel toezicht, en;
3°.
in het geval van het aangaan van een leningsovereenkomst met
een ondernemer die is gevestigd in het openbaar lichaam van
Bonaire, Sint Eustatius of Saba, tevens een kredietinstelling is in
de zin van de Wet financiële markten BES die op grond van die wet
bevoegd is in Bonaire, Sint Eustatius of Saba het bedrijf van
kredietinstelling uit te oefenen;

g.

initiatieffase: de periode van maximaal 1 jaar na subsidieverlening waarin
de juridische, planologische en financiële haalbaarheid van het
woonzorgarrangement wordt onderzocht en een conclusie wordt getrokken
over de haalbaarheid;

h.

kredietovereenkomst: overeenkomst uit hoofde waarvan:
1°.
de financier aan een WZ-ondernemer geld ter leen verstrekt of zal
verstrekken, of
2°.
de WZ-ondernemer tot een bepaald bedrag trekt of zal kunnen
trekken op de financier, of
3°.
de financier tegenover een derde, niet zijnde een rechtspersoon
waarmee de bank in een groep verbonden is, onherroepelijk een
verplichting is aangegaan om ten laste van de WZ-ondernemer aan
de derde een of meer betalingen te doen, welke verplichting niet
afhankelijk is van voorwaarden op de vervulling waarvan het
handelen van de bank van invloed is;

i.

kredietrapport: een door de bank opgestelde onderbouwing van de
financieringsaanvraag, in elk geval bestaande uit een beschrijving van het
Woonzorg-initiatief, het investerings- en financieringsplan, de zekerheden,
een analyse van de risico’s en het fiat van de aanvragende bank;

j.

minister: Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport;

k.

NHG: Nationale Hypotheek Garantie van het Waarborgfonds Eigen
Woningen;

l.

ondersteuning: maatschappelijke ondersteuning als bedoeld in artikel
1.1.1., eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;

m. planontwikkelfase: een fase van maximaal drie jaar waarin het projectplan
voor een woonzorgarrangement wordt ontwikkeld en de bouw wordt
voorbereid;

Pagina 2 van 16

n.

procesbegeleider: een door de initiatiefnemers aan te trekken persoon die
niet gebonden of verbonden is aan een architect, bouwbedrijf,
projectontwikkelaar of andere bij de realisatie van een
woonzorgarrangement betrokken partij die het woonzorgarrangement
begeleidt;

o.

stichtings- of verwervingskosten: de kosten voor aankoop van de
bouwkavel, advieskosten, aanneemkosten, leges, rentekosten en
onvoorziene kosten;

p.

WZ-borgstellingskrediet: krediet, deel van een krediet of een
achtergestelde lening dat uitsluitend wordt verstrekt ten behoeve van een
WZ-arrangement dat is verstrekt door een bank waarmee de Minister een
modelovereenkomst, waarin de rechten en plichten van de Minister en de
bank zijn vastgelegd, heeft gesloten;

q.

wooneenheid: een zelfstandige leefeenheid, in een woongebouw of cluster
van woningen die ontworpen of aangepast is om afzonderlijk te worden
gebruikt en die minstens over de volgende woonvoorzieningen beschikt:
woonruimte in combinatie met een toilet, een douche of bad;

r.

woonzorgarrangement: een samenhangend geheel van activiteiten,
uitgevoerd in de vorm van een rechtspersoon, gericht op het voorbereiden
en realiseren van wooneenheden overeenkomstig de voorwaarden
genoemd in artikel 1.4 van deze regeling;

s.

WZ-ondernemer: een rechtspersoon (vereniging, stichting of een besloten
vennootschap) die een onderneming in stand houdt, niet zijnde een
rechtspersoon die krachtens publiekrecht is ingesteld, die gericht is op het
realiseren van een woonzorgarrangement;

t.

zorg: Zvw-zorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Wet kwaliteit,
klachten en geschillen zorg.

Artikel 1.2. Toepassing Kaderregeling subsidies OCW, SZW en VWS
Op deze regeling is de Kaderregeling subsidies OCW, SZW en VWS niet van
toepassing.
Artikel 1.3. Doel van de regeling
Deze regeling heeft als doel het stimuleren van de ontwikkeling en totstandkoming
van vernieuwende, kleinschalige en geclusterde woonzorgarrangementen voor
mensen met laag- of middeninkomen met levensloopbestendige of gemakkelijk
aanpasbare woningen.
Artikel 1.4. Voorwaarden woonzorgarrangement
Voor een woonzorgarrangement, bedoeld in artikel 1.3, geldt dat:
a. het project uit minimaal 5 en maximaal 40 wooneenheden bestaat;
b. minimaal de helft van de wooneenheden zijn bestemd voor bewoning door
mensen van 55 jaar en ouder;
c. de gemeente heeft verklaard dat een locatie beschikbaar is voor de
ontwikkeling van het woonzorgarrangement dan wel dat zij zich inspant
een locatie beschikbaar te stellen;

Pagina 3 van 16

d.

e.
f.

g.

de eigenaar van de grond waarop of het gebouw waarin het
woonzorgarrangement wordt ontwikkeld, heeft de intentie dit aan het
collectief of de individuele bewoners te verkopen dan wel te verhuren;
wordt beoogd dat deze leidt tot voorkoming van de vraag naar
ondersteuning of zorg, toenemende sociale cohesie en ontmoeting;
diensten met betrekking tot dagelijkse boodschappen en zorgverleners in
de omgeving van het woonzorgarrangement aanwezig en goed
toegankelijk zijn;
minimaal 25 procent van de wooneenheden onder de huurtoeslaggrens
wordt verhuurd of minimaal 25 procent van de koopwoningen beneden de
grens van de NHG wordt verkocht.

TITEL 2. INITIATIEFFASE
Artikel 2.1. Subsidiabele activiteiten
De minister kan op grond van deze titel op aanvraag subsidie verstrekken aan een
WZ-ondernemer voor ondersteuning door een procesbegeleider bij het
onderzoeken van de haalbaarheid van een woonzorgarrangement.
Artikel 2.2. Aanvraag tot verlening van subsidie
1. Voor een aanvraag tot verlening van de subsidie wordt een door de
minister vastgesteld formulier gebruikt.
2. De aanvraag gaat vergezeld van:
a. een verklaring van de betreffende gemeente dat er een locatie
beschikbaar is voor de ontwikkeling van het woonzorgarrangement
dan wel dat zij zich inspant een locatie beschikbaar te stellen;
b. een overeenkomst tussen de WZ-ondernemer en een
procesbegeleider;
c. een begroting van de kosten van de procesbegeleiding in de
initiatieffase;
d. een gezamenlijke intentieverklaring van de potentiële bewoners
van het woonzorgarrangement dat zij de haalbaarheid van het
woonzorgarrangement willen uitwerken en minimaal 50% van de
kosten dragen.
Artikel 2.3. Afwijzingsgronden
De minister beslist in ieder geval afwijzend op een aanvraag indien:
a. de aanvraag niet voldoet aan het bepaalde in deze regeling;
b. de subsidieverstrekking niet in overeenstemming is met het bepaalde in
de algemene groepsvrijstellingsverordening.
c. de activiteiten voor het indienen van de subsidieaanvraag zijn voltooid.
Artikel 2.4. Hoogte van de subsidie
1. Als subsidiabele kosten komen uitsluitend in aanmerking de kosten als
bedoeld in artikel 18, derde lid, van de algemene
groepsvrijstellingsverordening.
2. De kosten worden in aanmerking genomen met inbegrip van
omzetbelasting, indien de subsidieontvanger die de kosten heeft gemaakt,
omzetbelasting niet in aftrek kan brengen.
3. De subsidie bedraagt ten hoogste 50% van de in aanmerking komende
kosten met een maximum van € 1.000 per wooneenheid en een maximum
van € 20.000 per woonzorgarrangement.

Pagina 4 van 16

Artikel 2.5. Subsidieplafond
1. De minister stelt jaarlijks een subsidieplafond vast voor het verlenen van
subsidie op grond van deze titel.
2. Het subsidieplafond voor 2019 bedraagt € 1.000.000.
3. De minister verdeelt het uit hoofde van het subsidieplafond beschikbare
bedrag op volgorde van binnenkomst van de complete aanvragen.
4. Indien op de dag dat het subsidieplafond wordt bereikt meer dan één
complete aanvraag ontvangen wordt, wordt de volgorde van deze
aanvragen vastgesteld door middel van loting.
Artikel 2.6. Verlening, bevoorschotting en betaling
1. De minister geeft binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag een
beschikking tot verlening van de subsidie.
2. Indien een beschikking niet binnen de in het eerste lid bedoelde termijn
kan worden gegeven, kan deze termijn eenmaal met acht weken worden
verlengd.
3. De minister verleent bij het besluit tot verlening van de subsidie een
voorschot van 100% van het subsidiebedrag.
Artikel 2.7. Meldingsplicht
1. De subsidieontvanger meldt onverwijld schriftelijk aan de minister indien:
a. aannemelijk is geworden dat de activiteiten waarvoor de
subsidie is verstrekt niet, niet tijdig of niet geheel zullen worden
verricht;
b. aannemelijk is geworden dat niet, niet tijdig of niet geheel aan
de subsidieverplichtingen zal worden voldaan; of
c. zich andere omstandigheden voordoen of zullen voordoen die
van belang kunnen zijn voor een beslissing tot wijziging, intrekking
of vaststelling van de subsidie.
2. De melding wordt voorzien van een toelichting. Bij de melding worden de
relevante stukken overgelegd.
Artikel 2.8. Subsidieverplichtingen
1. Het onderzoek naar de haalbaarheid van het woonzorgarrangement als
bedoeld in artikel 2.1 dient binnen één jaar na het verlenen van de
subsidie te zijn afgerond met een verslag over de haalbaarheid.
2. De minister kan vrijstelling of ontheffing verlenen van de termijn, bedoeld
in het eerste lid.
3. De subsidieontvanger verleent medewerking aan een evaluatie van de
effecten van de door hem op grond van deze titel uitgevoerde activiteiten,
voor zover medewerking redelijkerwijs van hem kan worden verlangd.
4. De verplichting, bedoeld in het derde lid, geldt gedurende vijf jaar na de
datum van de beschikking tot subsidievaststelling.
Artikel 2.9. Vaststelling
1. De minister neemt binnen 1,5 jaar na de subsidieverlening ambtshalve
een besluit tot vaststelling van de subsidie.
2. De ontvanger van een subsidie toont op verzoek van de minister aan dat
de activiteiten waarvoor subsidie is verleend, zijn verricht en dat is
voldaan aan de verplichtingen die verbonden zijn aan de verleende
subsidie.

Pagina 5 van 16

3. De subsidie wordt vastgesteld op een bedrag tot ten hoogste het in de
verleningsbeschikking genoemde bedrag.
Artikel 2.10. Staatssteun
Subsidie die krachtens deze titel wordt verleend, bevat staatssteun en wordt
gerechtvaardigd door artikel 18 van de algemene groepsvrijstellingsverordening.

TITEL 3. PLANONTWIKKELFASE
Artikel 3.1. Subsidiabele activiteiten
1. De minister kan op grond van deze titel op aanvraag subsidie aan een
financier verstrekken voor kredietovereenkomsten met WZ-ondernemers
die betrekking hebben op WZ-borgstellingskredieten.
2. De subsidie wordt verstrekt in de vorm van een borgstelling voor de
terugbetaling van een krediet dat de financier op grond van een
kredietovereenkomst aan een WZ-ondernemer zal verstrekken voor de
duur van de kredietovereenkomst.
3. Voor subsidie komt in aanmerking een financier die een
kredietovereenkomst sluit met een WZ-ondernemer die de
planontwikkeling van het woonzorgarrangement uitvoert.
Artikel 3.2. Subsidieplafond
1. De minister stelt jaarlijks een subsidieplafond vast voor het verlenen van
borgstellingen op grond van deze regeling.
2. Het subsidieplafond voor 2019 bedraagt € 10.000.000.
3. Het uit hoofde van het subsidieplafond beschikbare bedrag wordt verdeeld
op volgorde van binnenkomst van de aanvragen.
4. Indien op de dag dat het subsidieplafond wordt bereikt meer dan één
complete aanvraag ontvangen wordt, wordt de volgorde van deze
aanvragen vastgesteld door middel van loting.
Artikel 3.3. Hoogte borgstelling
1. Er wordt borg gestaan voor 90 procent van het WZborgstellingskrediet.
2. Het WZ-borgstellingskrediet bedraagt maximaal € 200.000.
3. Het WZ-borgstellingskrediet bedraagt maximaal 67% van de totale
kosten van de planontwikkelfase.
4. De eigen inbreng bedraagt minimaal 33% van de totale kosten van de
planontwikkelfase.
Artikel 3.4. Aanvraag
1. Voor de aanvraag voor subsidie als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, wordt
een door de minister vastgesteld formulier gebruikt.
2. De aanvraag gaat vergezeld van een kredietrapport.
3. Een aanvraag als bedoeld in het eerste lid, bevat ten minste de gegevens,
bedoeld in artikel 6, tweede lid, van de algemene
groepsvrijstellingsverordening.
Artikel 3.5. Staatssteun
Subsidie op grond van deze titel wordt slechts verleend indien deze in
overeenstemming is met de de-minimisverordening.

Pagina 6 van 16

TITEL 4. BOUW- EN NAFINANCIERINGSFASE
Artikel 4.1. Subsidiabele activiteiten
1. De minister kan op grond van deze titel op aanvraag subsidie aan een
financier verstrekken voor te verlenen WZ-borgstellingskredieten.
2. De subsidie wordt verstrekt in de vorm van een borgstelling voor de
terugbetaling van een krediet dat de financier op grond van een
kredietovereenkomst aan een WZ-ondernemer zal verstrekken voor de
duur van de kredietovereenkomst.
3. Voor subsidie komt in aanmerking een financier die een
kredietovereenkomst sluit met een WZ-ondernemer ten behoeve van de
bouw- en nafinanciering.
Artikel 4.2. Subsidieplafond
1. De minister stelt jaarlijks een subsidieplafond vast voor het verlenen van
borgstellingen op grond van deze regeling.
2. Het subsidieplafond voor 2019 bedraagt € 46.800.000.
3. Het uit hoofde van het subsidieplafond beschikbare bedrag wordt verdeeld
op volgorde van binnenkomst van de aanvragen.
4. Indien op de dag dat het subsidieplafond wordt bereikt meer dan één
complete aanvraag ontvangen wordt, wordt de volgorde van deze
aanvragen vastgesteld door middel van loting.
Artikel 4.3. Hoogte van de subsidie
1. Er wordt borg gestaan voor 80% van het WZ-borgstellingskrediet.
2. Het WZ-borgstellingskrediet bedraagt maximaal € 2.000.000.
3. Het WZ-borgstellingskrediet bedraagt maximaal 15% van de totale
stichtings- of verwervingskosten.
4. Indien de financier meer dan 70% van de stichtings- of verwervingskosten
financiert bedraagt het WZ-borgstellingskrediet maximaal 50% van het
verschil tussen deze 70% en de totale stichtings- en verwervingskosten.
Artikel 4.4. Provisie
1. Het tarief van de provisie bedraagt eenmalig 1,6 procent over de
hoofdsom van het borgstellingskrediet.
2. De minister kan een hoger tarief voor de provisie vaststellen, indien de
provisie te laag is in relatie tot het risico dat de Staat loopt.
Artikel 4.5. Aanvraag
1. Voor de aanvraag voor subsidie als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, wordt
een door de minister vastgesteld formulier gebruikt.
2. De aanvraag gaat vergezeld van een kredietrapport.
Artikel 4.6. Staatssteun
De subsidie, bedoeld in artikel 4.1, bevat staatssteun en wordt gerechtvaardigd
door artikel 21 van de algemene groepsvrijstellingsverordening.

Pagina 7 van 16

TITEL 5. SLOTBEPALINGEN
Artikel 5.1. Inwerkingtreding en vervaldatum
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 april 2019 en vervalt met
ingang van 31 december 2021, met dien verstande dat deze van toepassing blijft
op subsidies die voor die datum zijn verleend.
Artikel 5.2. Citeertitel
Deze regeling wordt aangehaald als: Stimuleringsregeling Wonen en Zorg.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport,
H.M. de Jonge

Pagina 8 van 16

TOELICHTING
ALGEMEEN
Aanleiding
De Nederlandse bevolking is geleidelijk aan het vergrijzen. Dit betekent dat het
aantal ouderen in de totale bevolking toeneemt. Nu nog zijn er 1,3 miljoen
mensen ouder dan 75, in 2030 zullen dat er 2,1 miljoen zijn en in 2040 maar liefst
2,5 miljoen. Van de huidige 75-plussers woont 92% procent zelfstandig, en zelfs
twee derde van de 90-plussers woont nog zelfstandig. Weliswaar zijn de meeste
ouderen boven de 75 nog vitaal, maar volgens het SCP is zo’n 38 procent van
deze groep kwetsbaar. Als gevolg hiervan zullen er in 2030 1 miljoen ouderen
kwetsbaar zijn. Daarentegen neemt in de toekomst het aantal beschikbare
mantelzorgers af. Waar nu een 85-plusser een beroep kan doen op vijftien relatief
‘jonge’ ouderen (50-75 jaar), zullen dat er in 2040 nog maar zes zijn. Door de
toenemende vergrijzing zal ook de vraag van ouderen naar een geschikte woning
toenemen. We staan door al deze ontwikkelingen met zijn allen voor een enorme
opgave.
Er is een groep ouderen die best wil verhuizen naar een woning die meer
veiligheid, comfort of gezelligheid geeft; waar zorg en ondersteuning in de buurt
is, waar je makkelijk een praatje kunt maken en een woning die makkelijk
toegankelijk is. In een buurt die daarbij goed toegankelijk is, met bankjes en de
huisarts en voorzieningen in de buurt. Voor die groep wordt het huis te groot of
komt met het kleiner worden van het netwerk er behoefte aan meer gezelligheid.
Sommige ouderen en mantelzorgers hebben het gevoel dat thuis wonen niet
langer kan, tegelijkertijd willen veel mensen ook niet naar een
verpleeghuisinstelling. Er is hiermee naar verwachting een aanzienlijke vraag naar
geclusterde vormen van woonzorgarrangementen.
Probleemomschrijving
De vraag naar de bestaande verzorgingshuizen is de afgelopen decennia sterk
afgenomen. In 1980 zat bijna de helft van de 80+-ers in het verzorgingshuis; in
2010 was dat gedaald naar minder dan 1 op 7 80+-ers.1 Enerzijds werd het
makkelijker om zelfstandig te blijven wonen door bijvoorbeeld persoonlijke
alarmering, anderzijds lijken ook de voorkeuren om zelfstandig te blijven wonen
sterker te zijn geworden. Met deze trend in gedachten en de steeds stijgende
kosten in de langdurige zorg, heeft de regering in 2012 besloten dat de toegang
tot de instellingszorg zou worden beperkt. In 2015 is met de invoering van de Wet
langdurige zorg (Wlz), de toegang tot een verpleeghuis beperkt tot de mensen die
structureel 24 uurs toezicht of zorg in de nabijheid nodig hebben. Dit heeft de
daling tot de vraag naar verzorgingshuizen verder versterkt.
Hoewel er geen toegang meer was tot publiek gefinancierde instellingszorg voor
mensen die voorheen een indicatie zouden hebben gehad voor een ZZP
(zorgzwaartepakket) 1,2 of 3, bieden veel verzorgingshuizen wel de diensten die
hiermee samen hangen aan: ze verhuren de appartementen aan ouderen.2 Zij
1

Bron: CBS en NZA
Ongeveer de helft van de zorgaanbieders is overgegaan tot het verhuren van leeggekomen
intramurale plaatsen. Actiz, 2016. Resultaten kwalitatieve analyse Leegstand
Verzorgingshuizen
2

Pagina 9 van 16

bieden een arrangement op basis van scheiden van wonen en zorg aan binnen de
muren van het verpleeg- of verzorgingshuis. Bewoners huren er een woning en
doen een beroep op thuiszorg en ondersteuning van de betreffende
zorgorganisatie.
Hoewel de vraag naar verzorgingshuiszorg sterk was teruggelopen, zal naar
verwachting door de vergrijzing de vraag naar geclusterd wonen de komende
jaren weer toenemen.3 Tegelijkertijd lijken mede gezien de dalende vraag in de
afgelopen decennia naar verzorgingshuiszorg, de gewenste
woonzorgarrangementen er voor veel mensen anders uit te zien dan het huidige
aanbod van de verzorgingshuizen. Bij vernieuwende concepten zoals de Leyhoeve
in Tilburg en de Knarrenhof in Zwolle zijn lange wachtlijsten.
Het aanbod tussen thuis en instelling is gezien de komende opgave beperkt en
nog weinig vernieuwend. Doel van de regeling is daarom de ontwikkeling en
totstandkoming van woonzorgarrangementen voor ouderen, waarbij een latere
zorgvraag kan worden verminderd en/of een overgang naar een instelling kan
worden uitgesteld of voorkomen. Een belangrijk aspect van de
stimuleringsregeling is daarmee ook om te komen tot vernieuwing van aanbod van
woonvormen voor mensen die nog zelfstandig willen wonen, maar niet naar het
verpleeghuis willen.
Een belangrijk deel van de innovatie vindt plaats bij bewonersinitiatieven en
sociale ondernemers, zoals bij de eerder genoemde voorbeelden van de
Knarrenhof en de Leyhoeve. Deze initiatieven komen veelal voort uit
ontevredenheid met het bestaande aanbod van zorgaanbieders en
woningcorporaties en nemen vaak veel meer de vraag van bewoners als
uitgangspunt van een nieuw initiatief. Daarnaast zijn er voorbeelden van
bewonersinitiatieven, zoals in Kloosterburen, waar de zorgaanbieder zich
terugtrekt en het aanbod van wonen en zorg wordt georganiseerd vanuit de
gemeenschap. Uit de veldconsultatie, waaronder kleinschalige initiatieven,
koepels, woningcorporaties en banken, blijkt dat er veel initiatieven zijn die willen
starten. Bewonersinitiatieven en sociale ondernemers kunnen daarmee ook een
goede bijdrage leveren aan de vraag naar nieuwe woonzorgarrangementen.
Omdat dergelijke kleinschalige initiatieven niet vanzelf tot stand komen en ze een
belangrijke aanvulling zijn op het bestaande aanbod, is stimulering van deze
initiatieven door de overheid gewenst. Deze regeling richt zich daarmee op
bevordering van deze kleinschalige initiatieven. Dit neemt niet weg dat ook meer
traditionele aanbieders een belangrijke bijdrage zullen moeten leveren. De
bijdrage aan de opgave door woningcorporaties en zorgaanbieders wordt onder
meer ondersteund met andere maatregelen in het Programma Langer Thuis, zoals
het kennisprogramma en het onderzoek naar beperkende regelgeving.
Uit de veldconsultatie is gebleken dat het belangrijkste knelpunt voor de
totstandkoming van kleinschalige initiatieven de financiering is. De praktijk wijst
uit dat op dit moment banken en pensioenfondsen heel beperkt middelen ter
beschikking stellen om innovatieve woonvormen voor de doelgroep van ouderen
3

Zie ook Alders, P., & Schut, F. T. (2018). Trends in ageing and ageing-in-place and the
future market for institutional care: scenarios and policy implications. Health Economics,
Policy and Law, pp. 1–18.

Pagina 10 van 16

met lagere inkomens tot stand te brengen. Daar waar woningcorporaties en
zorgaanbieders veel makkelijker kunnen lenen, mede vanwege hun grootte,
vermogen, en vanwege de borging door het waarborgfonds sociale woningbouw
(WSW) en waarborgfonds voor de zorgsector (WFZ), hebben kleinere initiatieven
deze leningsfaciliteiten niet.
In de planontwikkelfase, de fase totdat op de bouw kan worden overgegaan (zie
ook verderop), staan er nog geen tot beperkt zekerheden tegenover de
financieringsbehoefte. De kosten die in deze fase worden gemaakt, worden vaak
vanuit het eigen vermogen van een woningcorporatie, zorgaanbieder of
ondernemer gefinancierd. Een sociale ondernemer of bewonersinitiatief beschikt
veelal niet over deze middelen en moet (risicodragend) kapitaal lenen van derden.
In de bouwfase zijn er wel zekerheden die voortkomen uit de grondwaarde en de
bouw van het vastgoed. Banken zijn vaak bereid tot ca. 70 % van de
stichtingskosten (de bouwkosten, bijkomende kosten zoals die bijvoorbeeld
voortkomen uit de kosten van de planontwikkelfase of de benodigde grond) te
financieren. De sociale ondernemers en bewonersinitiatieven moeten dus 30% van
deze stichtingskosten zelf opbrengen. Dit is vaak een belemmering die zeer
vertragend werkt voor de totstandkoming van een initiatief of de totstandkoming
ook tegen houdt.
Ten slotte zijn er bewonersinitiatieven die weliswaar goed weten wat ze willen
bereiken, en een goed beeld hebben van de wensen van de (potentiële) bewoners,
maar niet de expertise hebben die nodig is voor het maken van een goede
haalbaarheidsanalyse, de planning om te komen tot de bouw van het vastgoed,
als ook wat nodig is om de financiering mogelijk te maken. Een onafhankelijke
(geaccrediteerd) procesbegeleider kan de kansen om te komen tot een succesvol
bewonersinitiatief verhogen.
Alternatieven
Totstandkoming van nieuwe woonzorgarrangementen kan ook op andere wijzen
worden gestimuleerd.
Een mogelijkheid is om de regeling via gemeenten te laten lopen met een
toevoeging aan het gemeentefonds. Hier is niet voor gekozen, omdat enerzijds het
geld daarmee verwaterd als de middelen over 380 gemeenten worden verdeeld,
maar tevens omdat het moeilijk is om – gegeven de eigen verantwoordelijkheden
van gemeenten - dan gericht de innovatie van de initiatieven te bevorderen.
Ook zijn er andere mogelijkheden om op een andere manier de financiering te
bevorderen. Er kan worden aangesloten bij de systematiek van bijvoorbeeld het
Waarborgfonds van de Zorg (WFZ). In dat geval zou het Waarborgfonds een soort
uitvoeringskantoor worden van de regeling waarbij het Rijk een afdracht zou doen
voor de garanties die zouden worden afgegeven. Ook voor een dergelijke
uitvoeringsvariant is niet gekozen. Aan de ene kant is niet direct duidelijk welk
voordeel er is boven de gekozen variant, terwijl de uitvoering via WFZ met
betrekking tot governance zeer ingewikkeld ligt. Het WFZ is een zelfstandige
stichting. Deelnemende zorginstellingen, brancheverenigingen en de overheid zijn
stakeholder maar hebben geen betrokkenheid bij de uitvoerende taken van het
WFZ. Bij eventuele verliezen zullen eerder de deelnemers en vervolgens de
achterborg van de overheid worden aangesproken.
Ten slotte kan voor de financiering in de bouwfase ook worden gekeken naar
uitbreiding van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar bewonersinitiatieven

Pagina 11 van 16

en initiatieven van sociale ondernemers. De NHG richt zich echter uitsluitend op
het garanderen van hypotheken van individuele huishoudens. De beschreven
bewonersinitiatieven en initiatieven van sociale ondernemers vallen hier niet
onder. Ouderen hebben wel de mogelijkheid NHG aan te vragen als zij
hypothecaire financiering per woning of appartement aanvragen en aan de
Voorwaarden en Normen van de NHG voldoen. Tijdens de jaarlijkse wijziging in de
Voorwaarden en Normen neemt NHG de veranderende behoeftes in de markt mee.
Kern voorstel
De voorliggende regeling volgt uit het Programma Langer thuis en is erop gericht
dat mensen (langer) zelfstandig kunnen blijven wonen. De regeling richt zich op
de stimulering van de totstandkoming van geclusterde woonvormen met
levensloopbestendige of makkelijk aanpasbare woningen. Dit kunnen zowel huurals koopwoningen zijn, al dan niet in combinatie met elkaar. Hierbij wordt
uitgegaan van een minimum van 5 wooneenheden. Kenmerken van de
woonzorgarrangementen zijn dat deze leiden tot minder zorg en/of ondersteuning,
dat de woonzorgvormen leiden tot ontmoeting (sociale cohesie) en dat vanuit de
initiatieven diensten en zorg in de omgeving goed toegankelijk zijn. Deze
elementen zijn aan elkaar verbonden. Als de mensen van de geclusterde
woonvorm een sociaal geheel vormen en de woonvorm uitnodigt om elkaar vaker
te zien, zullen mensen eerder bereid zijn om een oogje in het zeil te houden bij
elkaar of kleine klusjes te doen. Daarbij geldt ook dat het voorkomen van
eenzaamheid ook leidt tot een lagere zorgvraag. We verwachten daarom dat er
commitment is van de deelnemers van het project. Dit vertaalt zich onder meer in
de co-financiering bij onderdelen van de regeling en/of dat er een sociaal contract
wordt opgesteld waarbij mensen van tevoren ook afspreken er voor elkaar te zijn
en naar elkaar om te kijken. Deze vereisten gelden voor alle onderdelen van de
regeling. Tevens geldt dat de minister de bevoegdheid heeft om negatief over een
aanvraag te besluiten als duidelijk is dat de aanvraag niet aansluit bij de
doelstellingen van het Programma Langer thuis.4
Regeling bestaat uit drie onderdelen:
1. De Staat verstrekt een subsidie voor de initiatieffase;
2. De Staat stelt zich borg voor een lening in de planontwikkelfase;
3. De Staat stelt zich borg voor een achtergestelde lening van 15% van de
stichtingskosten bij de bouwfase.
De leningen worden verstrekt door een bank. De Staat verstrekt zelf geen lening.
Ad. 1. De Staat verstrekt een subsidie voor de initiatieffase.
Dit onderdeel van de regeling is erop gericht dat sociale ondernemers en
bewonersinitiatieven worden ondersteund bij het maken van een kwalitatief goed
plan van aanpak voor de totstandkoming van een woonzorgarrangement. De
initiatieffase bestaat in grote lijnen uit
het opstellen van een visiedocument, met een omschrijving van de
doelgroep en de meerwaarde van het initiatief,
een projectdefinitie, waarin de uitgangspunten van het woonzorginitiatief
zijn uitgewerkt. Dit betreft bijvoorbeeld het aantal wooneenheden, de

4

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2018/06/15/programma-langerthuis

Pagina 12 van 16

-

randvoorwaarden zoals scheiden van wonen en zorg, en het programma
van wensen en eisen van bewoners.
het onderzoeken van de haalbaarheid. Het idee wordt in deze fase verder
onderzocht en uitgewerkt op haalbaarheid. Dit betreft onder meer een
indicatie van de investering en kosten van een eventuele exploitatie van
het initiatief en opbrengsten vanuit huur en servicekosten. Daarbij is ook
inzicht nodig in eventuele bijdragen van andere partners. De
procesbegeleider moet zich hierbij ervan vergewissen dat de inkomens
van de deelnemers toereikend zijn om de toekomstige huisvestingslasten
te kunnen dragen.

Het resultaat van de initiatieffase bestaat uit een rapportage over de haalbaarheid
van het initiatief.
De Staat verstrekt subsidie om een haalbaarheidsplan uit te werken. Over het
algemeen is bij de aanvraag van een subsidie reeds een visiedocument van het
woonzorgarrangement uitgewerkt, waarbij de potentiele bewoners bij het plan in
beeld zijn en wensen en budgetten van de potentiele bewoners zijn verkend. Het
maximale bedrag dat kan worden verkregen aan subsidie bedraagt € 1.000,- per
woning van het woonzorgarrangement, met een maximum per project van €
20.000,-. De looptijd van de initiatieffase is maximaal 1 jaar. Er worden enkele
aanvullende voorwaarden gesteld om te zorgen dat er voldoende commitment is
van de deelnemers en ervoor te zorgen dat de kans op uitvoering van de
succesvolle haalbaarheidsstudies hoog is. De subsidie van de staat is maximaal
50% van de kosten voor het maken van het haalbaarheidsplan; we verwachten
dat de initiatiefnemers ook 50% van de kosten bijdragen via een eigen (financiële)
inbreng. Er dient een locatie geselecteerd te zijn alvorens de subsidie beschikbaar
wordt gesteld en de grondeigenaar moet hebben aangegeven dat de locatie
beschikbaar is danwel een gemeente verklaart zich volledig in te spannen om een
locatie te vinden. Om ervoor te zorgen dat het haalbaarheidsonderzoek
daadwerkelijk van voldoende kwaliteit zal zijn, wordt als voorwaarde gesteld voor
de subsidie dat een procesbegeleider de initiatiefnemers bij het maken van het
plan voor de totstandkoming van het initiatief ondersteunt.
Door deze eisen zal de subsidie over het algemeen worden verstrekt aan projecten
die al enige vordering hebben gemaakt in de initiatieffase.
Ad. 2 De Staat stelt zich borg voor een lening in de planontwikkelfase;
Ook als de initiatieffase duidt op een goede business case is het lastig om
financiering te krijgen om het initiatief verder te ontwikkelen. In de
planontwikkelfase gaat het daarbij over het algemeen om de volgende elementen:
Schetsontwerp: bijvoorbeeld schetsen van de locatie, de woningen en de
algemene ruimten;
Structuurontwerp: berekening van de benodigde oppervlakte voor de
woonzorgvorm;
Voorlopig ontwerp: plattegronden met indeling van de woningen en de
algemene ruimten, functieverdeling van de ruimte. Een schatting van de
investeringskosten op basis van het ontwerp. Marktonderzoek van de
referentieprijzen van de woningen of het maatschappelijk en bedrijfsonroerend
goed.
Definitief ontwerp: Een definitief ontwerp is een fase in het ontwerpproces dat
tot doel heeft een gedetailleerde voorstelling van het bouwwerk te
ontwikkelen, die zodanig is dat deze een goed beeld geeft van de
verschijningsvorm, de interne en externe structuur, het materiaalgebruik, de

Pagina 13 van 16

-

afwerking en detaillering, de constructieve opbouw en aard en capaciteit van
de installaties.
Bestek (detailontwerp architect).

Het beoogde resultaat in de planontwikkelfase is een definitief ontwerp dat dient
als basis voor de bouw. Kosten die in de planontwikkelfase gemaakt worden zijn
o.a. architectkosten, kosten procesbegeleider, kosten grondreserveringen of
optieovereenkomst en kosten voor de bouwaanvraag. De begrote
planontwikkelkosten per woning bedragen max. € 15.000,-. Ook hier eisen we een
commitment van de deelnemers of vereniging via een eigen inbreng. De
rechtspersoon brengt zijn eigen inbreng eerst in. De eigen inbreng bedraagt max.
€ 5.000,- (=33%) en de lening bedraagt daarmee per woning max. € 10.000,- (=
67%).
Als een geaccrediteerde bank een bindende offerte t.b.v. van de planontwikkelfase
heeft uitgebracht, stelt de Staat zich borg aan de verstrekkende (geaccrediteerde)
bank voor 90% van de lening met een maximum van € 10.000,- (90% * €
10.000,- = € 9.000,-) per woning met een maximum van de lening van €
200.000,-. De resterende 10% (max. € 1.000,- per woning of € 20.000 per
project) is voor risico van de bank. Met deze borgstelling is het risico voor een
bank zeer beperkt om een lening te verstrekken voor deze fase. Hierdoor zal – als
het in de initiatieffase uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek positief is - een
(geaccrediteerde) bank een lening kunnen verstrekken aan de rechtspersoon
(t.b.v. alle woningen in het project) waarvoor de Staat voor 90% borg staat.
Tegelijkertijd heeft de bank hiermee ook een financieel belang om non-betaling te
voorkomen.
De lening heeft een looptijd en een borgstelling van maximaal 3 jaar en wordt
tegen een hypothecaire marktrente aan de rechtspersoon verstrekt.
Initiatiefnemers die toegang hebben tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) en het Waarborgfonds voor de Zorg (WFZ) en dus WSW of WFZ geborgde
leningen kunnen aantrekken, komen niet in aanmerking voor de hier genoemde
borgstelling. . Daar waar samengewerkt wordt met reguliere, professionele
wooncorporaties en zorgorganisaties maar de initiatiefnemer een
bewonersinitiatief of sociale ondernemer is, kunnen deze initiatiefnemers wel in
aanmerking komen voor een lening die wordt geborgd door de Staat.
De lening t.b.v. de planontwikkelfase wordt afgelost zodra de nafinanciering
(hypotheek voor de bouw) wordt verstrekt. De kosten van de planontwikkelfase
vormen een onderdeel van de Stichtingskosten (deze bestaan verder uit de kosten
van de aankoop van de bouwkavel, de bouwkosten, advieskosten, leges
rentekosten en onvoorziene posten).
Ad 3. De Staat stelt zich borg voor een achtergestelde lening van
maximaal 15% van de stichtingskosten bij de bouw- en
nafinancieringsfase.
Indien de wooneenheden van het woonzorgarrangement worden gebouwd voor
een stichting, vereniging of marktpartij is een bank in de regel niet bereid meer
dan ca. 70% van de stichtingskosten te financieren. Ditzelfde geldt bij verwerving
van een woonzorgarrangement door deze partijen. De overige 30% dienen op dit
moment daarmee uit eigen middelen of ander vreemd risico-dragend kapitaal te
worden ingebracht. Deze 30% vormt vaak een knelpunt om de financiering rond
te krijgen, omdat de initiatiefnemer over onvoldoende eigen middelen beschikt om

Pagina 14 van 16

30% van de financieringsbehoefte op langere termijn in te kunnen brengen. Het
maximumbedrag van de achtergestelde lening bedraagt € 2 miljoen. De Staat
garandeert maximaal 80% van € 2 miljoen (€ 1,6 miljoen).
Met de stimuleringsregeling garandeert de Staat maximaal 15% van de lening
voor de stichtingskosten. Als de bank bereid is om daarmee 70% van de
stichtingskosten op basis van een reguliere lening en 15% middels de door de
Staat gegarandeerde achtergestelde lening te lenen, dient de overige 15% als
eigen inbreng te worden ingebracht. Het deel dat de Staat garandeert betreft een
achtergestelde lening. Het risico voor de bank neemt door de verhoging van de
lening met 15% punten nauwelijks toe, terwijl de financiering van het project nu
wel rondkomt. De achtergestelde lening wordt voor 80% gegarandeerd door de
Staat, voor de bank resteert een risico van 20%, dat in de praktijk gedekt wordt
door de gevestigde hypotheek op het onderpand.
Het is niet gewenst om de leningen langer dan nodig te garanderen. De
borgstelling door de Staat kent daarom een looptijd van maximaal 8 jaar en loopt
gedurende de looptijd lineair af. Met de aflossingen die in deze jaren zijn gedaan
is het zekerheidstekort voor de bank dan verdwenen en kan de bank de
financiering regulier continueren. De rentevergoeding op de achtergestelde lening
is gelijk aan rente op de normale banklening omdat de achtergestelde lening
gedekt is door de Staat.
Gevolgen (m.u.v. financiële gevolgen)
De regeling zorgt er onder meer voor dat mensen meer mogelijkheden hebben om
andere mensen te ontmoeten. Daarmee kan het een bijdrage leveren aan de
problematiek van eenzaamheid onder ouderen. Dit kan daarmee een positief effect
hebben op de (geestelijke) gezondheid. Daarnaast verwachten we dat doordat
mensen meer samen leven en elkaar helpen dat er een lagere
ondersteuningsvraag ontstaat. Ook zullen mensen langer thuis kunnen blijven
wonen. Ten slotte zal dit er ook voor zorgen dat er meer doorstroming zal zijn op
de woningmarkt. De vrijgevallen huizen waar de mensen in wonen, komen
beschikbaar voor jongere generaties.
Uitvoering
Systematiek van uitvoering van de borgstelling.
Vooraf aan een verleningsaanvraag maakt in eerste instantie de bank een
kredietanalyse. Nadat de bank zelf bereid is aan een WZ-ondernemer een lening
te verstrekken, onder de voorwaarde dat daarbij gebruik kan worden gemaakt van
de stimuleringsregeling, dient de bank een aanvraag in. De aanvraag kan bij RVO
worden ingediend. De aanvraag wordt gecontroleerd door een adviseur van RVO
op basis van de ingegeven parameters. Als de aanvraag past binnen het kader van
de regeling ontvangt de bank vervolgens een verleningsbeschikking.
De Staat en bank sluiten een WZ-borgstellingsovereenkomst waarin de uitvoering
van de regeling wordt beschreven. De bank toetst aan de hand van vragen op het
aanvraagformulier of de borgstellingsaanvraag voldoet aan de
stimuleringsregeling.
De berekende provisie voor de borgstelling moet vervolgens binnen 35 dagen door
de bank aan RVO worden betaald.
Leningen met een borgstelling worden gedurende de looptijd beheerd. De bank
kan binnen de kaders van de regeling in het systeem zelf wijzigingen aanbrengen,

Pagina 15 van 16

zoals bijvoorbeeld het opschorten van aflossingen, tot een door de regeling
aangegeven maximum. Heeft de bank geen vertrouwen meer in het project en
zegt ze de financiering op of gaat het project niet door dan moet de bank dit
melden. Nadat de zekerheden zijn uitgewonnen kan de bank een verliesdeclaratie
bij RVO indienen.
De verliesdeclaraties van banken worden beoordeeld door RVO. Een adviseur van
RVO beoordeeld of de bank heeft voldaan aan de voorwaarden van de regeling en
aan de overeenkomst tussen bank en RVO. De beoordeling wordt gecontroleerd
door een tweede (gemandateerde) adviseur. Bij akkoord wordt het geclaimde
bedrag aan de bank uitgekeerd.
Financiële gevolgen
De regeling gaat uit van een borgstelling door de overheid. In totaal is 90 miljoen
euro beschikbaar voor de regeling (borgstelling en uitvoeringskosten). Hiervan is
in 2019, 2020 en 2021 jaarlijks 1 miljoen beschikbaar voor subsidies. Omdat maar
een beperkt deel van de borgstellingen zal leiden tot daadwerkelijke verliezen, kan
meer dan het beschikbare bedrag door banken worden geleend. Voor 2019 wordt
uitgegaan van een plafond van 56,8 miljoen euro. Tot 10 miljoen aan borging kan
worden aangevraagd voor leningen in de planontwikkelfase en 46,8 miljoen euro
voor leningen voor de bouw- en nafinancieringsfase. In latere jaren kan het
bedrag aan borgstellingen oplopen tot 164,4 miljoen euro.
Voor de uitvoering van de regeling wordt een risico-voorziening (RV) getroffen
door een rekening courant bij de Rijkshoofdboekhouding te openen. Deze
middelen mogen niet voor andere doeleinden worden gebruikt en zijn bedoeld om
eventuele toekomstige schade te dekken. In de RV wordt in 2019 en 2020 28,4
miljoen euro en in 2021 25,4 miljoen euro (totaal 82,2 miljoen) gestort.
Daarnaast worden hier de eenmalige provisies van 2% van afgesloten leningen in
de bouw- en nafinancieringsfase gestort.
Evaluatie
Nader onderzoek zal worden gedaan ter verdere onderbouwing van de
veronderstelde risico’s. Op het moment dat de stand van de RV in 2019 20 miljoen
euro, in 2020 40 miljoen euro en in 2021 55 miljoen euro bereikt, zal nader naar
het gebruik van de lening gekeken worden.
Na 2 jaar zal een externe partij gevraagd worden om een evaluatie uit te voeren.
Daarbij is van belang om te bezien hoeveel vraag er is naar de regelingen in
hoeverre projecten hiermee tot stand komen.

Pagina 16 van 16