Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

36 219

Intrekking van de Wet maatregelen
woningmarkt 2014 II (afschaffing
verhuurderheffing)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Inleiding
In het Coalitieakkoord 2021–2025 (Bijlage bij Kamerstukken II 2021/22,
35 788, nr. 77) is aangekondigd dat de verhuurderheffing met ingang van
1 januari 2023 wordt afgeschaft. Teneinde die afschaffing te bewerkstelligen voorziet dit wetsvoorstel in intrekking van de Wet maatregelen
woningmarkt 2014 II (hierna: WMW 2014 II).
In het Onderzoek opgaven middelen corporatiesector (Kamerstukken II
2019/20, 29 453, nr. 520 en Kamerstukken II 2020/21, 29 453, nr. 532) is
geconstateerd dat de middelen van de corporatiesector op middellange
termijn niet toereikend zijn om de opgaven rond nieuwbouw, renovatie en
verduurzaming te kunnen realiseren. Volgens genoemd onderzoek is
verlaging van de verhuurderheffing een doeltreffend instrument om
opgaven en middelen op sectorniveau beter in balans te brengen. De
volledige afschaffing per 2023 geeft ruimte om te blijven inzetten op
betaalbaarheid, naast de noodzakelijke investeringen in de woningvoorraad, zowel verduurzaming als nieuwbouw. Afschaffing is een
efficiënte maatregel omdat de verbetering van de kasstromen tot een
hogere woningwaarde en een hoger leenvermogen leidt. Bij heffingskortingen is dit niet het geval. Daarom kunnen door verlaging van de
verhuurderheffing meer investeringen worden mogelijk gemaakt dan met
heffingskorting voor eenzelfde bedrag.
Met het oog op de noodzakelijke investeringen, heeft het kabinet – zoals in
het coalitieakkoord aangekondigd – op 30 juni nationale prestatieafspraken gemaakt met Aedes, VNG en Woonbond over de nationale doelen
en hoe deze vertaald zullen worden in regionale prestatieafspraken.
De afschaffing van de verhuurderheffing is erop gericht de financiële
ruimte van de sector in balans te brengen met de landelijke opgave. In
enkele regio’s waaronder Zuid-Holland blijven tekorten bestaan als gevolg
van de grote opgave. Door diverse vormen van onderlinge solidariteit –

kst-36219-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

1

zowel binnen als buiten de provinciegrenzen- kan een groter deel van de
opgave in de tekortregio’s worden gerealiseerd. Voor regio’s waar nog een
tekort blijft moet worden gekeken naar solidariteit binnen de sector voor
herverdeling. Daarbij kan ook gebruik worden gemaakt van projectsteun.
Anders dan bij het krachtwijkenbeleid is projectsteun niet de kern van de
maatregel, maar een sluitstuk in het instrumentarium dat gebruikt kan
worden bij lokale tekorten en als andere vormen van solidariteit niet
mogelijk zijn. Het instrument projectsteun wordt door de Minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 2022 nader uitgewerkt, in
overleg met Aedes en VNG. Daarbij wordt gekeken naar hoe de volkshuisvestelijke opgaven optimaal kunnen worden bediend en daar rekening
mee te houden bij het bepalen van de wijze van heffing, aanvraag en
toekenning van projectsteun. Bij de vormgeving van projectsteun zullen
de lessen uit het verleden worden meegenomen.
De wederkerigheid die het uitgangspunt vormt van de nationale prestatieafspraken zal ook betracht worden bij het vormgeven van de versterking
regie op de volkshuisvesting. In het wetsvoorstel versterking regie zal
onder meer worden vastgelegd welke uitgangspunten moeten worden
vastgelegd in de woonvisie en het woonprogramma en hoe hierop mede
via de provincie gestuurd kan worden. Ook zal worden bezien of
aanvullend instrumentarium nodig is ten aanzien van de nakoming van de
prestatieafspraken door gemeenten en woningcorporaties.
Met het intrekken van de verhuurderheffing vervallen ook de heffingsverminderingen, waarmee maatschappelijk gewenste investeringen werden
gestimuleerd. Definitieve investeringsverklaringen kunnen – op grond van
de WMW2014 II – tot 1 oktober 2022 worden verzilverd in de aangifte
verhuurderheffing 2022. Verhuurders die vanaf 1 oktober 2022 projecten
afronden kunnen niet meer profiteren van heffingskorting, maar genieten
wel het voordeel van het verdwijnen van de verhuurderheffing met
ingang van 2023. De niet verzilverde investeringsverklaringen komen te
vervallen. Na de aangifte verhuurderheffing 2022 worden geen
openstaande definitieve investeringsverklaringen meer verrekend.
Met het intrekken van de verhuurderheffing vervalt ook de regeling voor
de verhuurderbijdrage voor de Huurcommissie. Deze is immers
gekoppeld aan de heffingsplicht voor de verhuurderheffing.
2. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders
De intrekking van de verhuurderheffing heeft geen uitvoeringsgevolgen
voor huurders. Verhuurders hoeven vanaf 2023 geen aangifte verhuurderheffing te doen, en kunnen geen heffingsverminderingen aanvragen.
Verhuurders hoeven daardoor vanaf 2024 geen verhuurderbijdrage meer
aan de Huurcommissie te betalen op basis van hun heffingsplicht voor de
verhuurderheffing over het voorgaande kalenderjaar. Deze verhuurderbijdrage zal op alternatieve wijze geheven worden.
3. Regeldruk en administratieve lasten
Het afschaffen van de verhuurderheffing en de heffingsverminderingen
zorgt voor een afname van de regeldruk en administratieve lasten bij
verhuurders. De administratieve lasten bij verhuurders in verband met de
aangifte verhuurderheffing en het aanvragen van heffingsverminderingen
bedragen circa € 2 miljoen tot € 2,5 miljoen per jaar.
Een recht op heffingsvermindering kan slechts worden verzilverd voor
zover verhuurderheffing verschuldigd is. Een recht op heffingsvermindering kan daarom niet leiden tot een betaling aan een verhuurder. Omdat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

2

2022 het laatste jaar is waarover heffingsverminderingen kunnen worden
verzilverd wordt een groot aantal aanvragen van definitieve investeringsverklaringen verwacht. Daarom kan bij de Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland (hierna: RVO) die controleert of projecten voldoen aan de
wettelijke voorwaarden, een toename van de werkdruk optreden.
In 2022 wordt maximale verzilvering van de in 2022 en vorige jaren
toegekende definitieve investeringsverklaringen verwacht. Dit kan leiden
tot extra werkdruk bij de Belastingdienst rond de aangifte verhuurderheffing.
4. Financiële effecten voor de rijksbegroting
Afschaffing van de verhuurderheffing heeft het volgende effect op de
rijksbegroting.
Budgettaire derving afschaffing verhuurderheffing (x mln.)
2023

2024

2025

2026

structureel

521

792

1.191

1.410

1.424

Bron: Miljoenennota 2023

5. Consultatie en toetsen
5.1 Uitvoeringstoets Belastingdienst
De Uitvoeringstoets van de Belastingdienst komt voor de intrekking
verhuurderheffing tot het oordeel: Uitvoerbaar.
De Uitvoeringstoets van de Huurcommissie gaat in op de gevolgen van de
afschaffing van de verhuurderheffing voor de bekostiging van de
Huurcommissie. Hierop wordt in pararagraaf 5.2 Internetconsultatie op
ingegaan.
5.2 Internetconsultatie
Een voorontwerp van dit wetsvoorstel – dat toen ook nog een wijziging
van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte op het punt van de
maximering van de huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten omvatte – is van 11 april 2022 tot en met 9 mei 2022 in
(internet)consultatie gegeven. Daarop zijn 50 reacties ontvangen,
waaronder van het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR), Aedes,
Instituut voor vastgoedbeleggers Nederland (IVBN), Amsterdamse
Federatie Woningcorporaties (AFWC), gemeente Rotterdam, gemeente
Delft en de G40, gemeente Eemsdelta, Vereniging Nederlandse
Gemeenten, Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW),
Stichting Woon Amsterdam, Huurdersraad Vidomes, de Woonbond, de
Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en burgers en ondernemers.
De reacties op het voorstel tot afschaffing van de verhuurderheffing
worden hieronder besproken. Het merendeel van de respondenten is
positief over de afschaffing van de verhuurderheffing. Een deel stelt dat
het veel eerder had moeten gebeuren.
Prestatieafspraken
Een aantal respondenten, waaronder de gemeente Delft mede namens de
G40, hebben in hun reacties aandacht gevraagd voor de prestatieafspraken en om verduidelijking van de verschillende overlegtafels.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

3

De opgaven waar de woningcorporaties voor staan tot 2030 zijn in het
coalitieakkoord al op hoofdlijnen beschreven en raken aan beschikbaarheid, verduurzaming, betaalbaarheid (waaronder het sociaal
huurakkoord) en kwaliteit van woningen. Die opgaven gaat het kabinet
voor de zomer vastleggen met vertegenwoordigers van woningcorporaties, huurders, gemeenten en provincies. Op deze manier koppelt het
kabinet de afschaffing van de verhuurderheffing aan afdwingbare
prestatieafspraken. In die afspraken zal ook worden vastgelegd hoe deze
nationale doelen zullen doorwerken in provinciale afspraken en uiteindelijk in de lokale prestatieafspraken. Het kabinet wijst erop dat het gevolg
van dit wetsvoorstel is dat er bij verhuurders meer investeringscapaciteit
ontstaat en dat de verplichting tot het bijdragen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven nu ook al uit de wet volgt.
Aedes is namens de woningcorporaties betrokken op landelijk niveau, op
provinciaal niveau is de verwachting (onder meer vanwege beperking in
de lasten) dat er een vertegenwoordiging van de in de provincie actieve
woningcorporaties zal deelnemen.
De doelen worden op nationaal niveau vastgesteld, en vervolgens
doorvertaald naar een opgave per provincie. Die provinciale opgave wordt
opgedeeld in wederkerige afspraken op gemeentelijk niveau. De afspraken
worden gemaakt met inachtneming van randvoorwaarden om
haalbaarheid te verzekeren. De afspraken op gemeentelijk niveau worden
vervolgens ingebed in de prestatieafspraken in de lokale driehoek van
gemeenten, huurders en woningcorporaties. Dit betekent dat de lokale
prestatieafspraken in principe tot stand komen op dezelfde wijze als
voorheen, terwijl via dit stelsel geborgd is dat de inhoud van de afspraken
het reële lokale aandeel bevatten van de grotere opgave waar we
nationaal voor staan.
Vanwege het wederkerige karakter van de lokale prestatieafspraken zijn de
lokale partijen via dit stelsel elk ten opzichte van elkaar gehouden hun
aandeel te leveren en is nakoming van de afspraken door elk van de
partijen in beginsel haalbaar en mogelijk. Bij de lokale afspraken hebben
gemeenten een belangrijke rol en zal, via de VNG, aandacht zijn voor de
capaciteit bij de gemeenten. Bij de totstandkoming van deze afspraken (op
alle niveaus) zijn ook de huurders betrokken.
Maatvoering en alternatieven
ATR vraagt om een onderbouwing voor het volledig afschaffen van de
verhuurderheffing, in plaats van de halvering zoals in het rapport
Opgaven/Middelen is opgenomen.
In bijlage 2 van het Opgaven/Middelen rapport is met een aantal beleidsopties verkend welke mogelijke oplossingsrichtingen er zijn om het tekort
aan middelen terug te dringen zodat woningcorporaties de opgaven tot en
met 2035 kunnen uitvoeren. Uit deze verkenning naar het effect van
diverse beleidsopties kwam naar voren dat een verlaging van de
verhuurderheffing de grootste impact heeft op het terugdringen van het
tekort.
De opgaven van woningcorporaties zijn inmiddels echter groter geworden
als gevolg van de prestatieafspraken die met de sector zijn gemaakt over
de verlaging van de verhuurderheffing naar aanleiding van de motieHermans (o.a. versneld aanpakken van woningen met energielabel E, F en
G, verduurzaming en extra nieuwbouw). Daarnaast is in het coalitieakkoord een grotere opgave voor de corporatiesector opgenomen (o.a.
hogere eisen aan verduurzaming, bouw van meer flexwoningen en
nieuwbouwwoningen, huurbevriezing in 2024).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

4

Verder is het tekort de afgelopen jaren groter geworden als gevolg van
hogere (bouw)kostenstijgingen dan waar in het Opgaven/Middelen
rapport mee is gerekend. Ook is het tekort met enkele miljarden toegenomen als gevolg van een tijdens het opstellen van het rapport Opgaven/
Middelen onvoorziene huurbevriezing bij sociale huurwoningen (0%
huurstijging in 2021).
Gelet op de extra volkshuisvestelijke opgaven die voortvloeien uit het
coalitieakkoord en de toegenomen tekorten is volledige afschaffing van de
verhuurderheffing noodzakelijk om te kunnen voorzien in de opgaven van
woningcorporaties, temeer omdat andere beleidsopties uit het rapport
Opgaven/Middelen niet of beperkt ingezet worden. Er worden met de
woningcorporaties bindende prestatieafspraken gemaakt zodat de
investeringscapaciteit die door de afschaffing van de verhuurderheffing
ontstaat gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare
huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van
wijken.
Marktverstoring en inzet op Niet-Daeb
Enkele respondenten leggen een verband tussen de afschaffing verhuurderheffing en de inzet van woningcorporaties op Niet-Daeb en de
marktverstoring die daarvan het gevolg zou zijn (oneerlijke concurrentie
woningcorporaties met marktpartijen).
De extra investeringscapaciteit die in het Daeb-deel ontstaat door
afschaffing van de verhuurderheffing (over Niet-Daeb wordt geen
verhuurderheffing afgedragen) kan alleen worden ingezet binnen Daeb.
Daarom is geen sprake van een wijziging van bestaande marktverhoudingen.
Heffingsverminderingen 2022
Met het verdwijnen van de verhuurderheffing vanaf 2023 vervalt ook de
mogelijkheid om heffingsverminderingen in aftrek te brengen op de te
betalen verhuurderheffing. Het niet meer kunnen aanvragen van
heffingsverminderingen pakt overigens niet nadelig uit voor verhuurders.
Door het verdwijnen van de verhuurderheffing zijn verhuurders namelijk
in het geheel geen verhuurderheffing meer verschuldigd. Hierdoor is er
geen heffingsgrondslag meer waar de heffingsverminderingen op in
mindering kunnen worden gebracht. Heffingsverminderingen kunnen
namelijk alleen in aftrek worden gebracht op het bedrag aan te betalen
verhuurderheffing. Is het bedrag aan te betalen verhuurderheffing nihil,
dan kunnen er ook geen heffingsverminderingen in aftrek worden
gebracht. Verhuurders gaan er door het verdwijnen van de verhuurderheffing per definitie financieel op vooruit.
Het vervallen van de heffingsverminderingen zal leiden tot een hogere
kostprijs maar daar staat tegenover dat het vervallen van de verhuurderheffing ook leidt tot een veel gunstiger kasstroom. Verhuurders worden
daarom per saldo bevoordeeld door dit wetsvoorstel.
Om gebruik te kunnen maken van de heffingsvermindering hebben
verhuurders een definitieve investeringsverklaring nodig (DIV). Deze
wordt door RVO verstrekt wanneer het project gereed is gemeld en aan de
gestelde voorwaarden voldoet. Alleen als een DIV vóór 1 oktober door
RVO wordt afgegeven kan de korting nog met de heffing van dit jaar
worden verrekend.
Meerdere respondenten hebben aandacht gevraagd voor het verzilveren
van heffingsverminderingen in 2022. Aedes en anderen vragen om

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

5

heffingsverminderingen toe te staan tot het einde van 2022, door ofwel de
aangiftedatum voor de verhuurderheffing op te schuiven, dan wel door tot
1 oktober definitieve investeringsverklaringen af te geven voor projecten
die naar verwachting nog in het laatste kwartaal van 2022 zullen worden
afgerond.
Het kabinet kiest ervoor om de huidige aangiftedatum van 30 september
2022 niet uit te stellen. Dit zou een wetswijziging en een andere werkwijze
ten opzichte van voorgaande jaren betekenen, met budgettaire effecten.
Dit zou een beleidsintensivering zijn bovenop de afschaffing per 2023.
Voor het afgeven van investeringsverklaringen voor projecten die nog niet
zijn afgerond ontbreekt een wettelijke basis.
Voorgaande jaren kon RVO een DIV voor 1 oktober garanderen bij
volledige en juiste gereedmeldingen voor 10 juni. Het kabinet komt
verhuurders tegemoet omdat realisatiemeldingen die voor 5 augustus
2022 bij RVO worden ingediend en aan alle eisen voldoen gegarandeerd
tot een DIV met dagtekening uiterlijk 30 september zullen leiden. Bij
realisatiemeldingen die tussen 5 augustus en 1 oktober bij RVO worden
ingediend streeft RVO ernaar om deze ook voor 1 oktober af te handelen,
maar kan niet worden gegarandeerd dat voor 1 oktober een DIV wordt
verstrekt.
Verhuurders die vanaf 1 oktober 2022 projecten voltooien, kunnen geen
DIV meer verzilveren in het heffingsjaar 2022. Indien het kabinet de
verhuurderheffing niet zou afschaffen dan kunnen zij de heffingsvermindering in 2023 en latere jaren verrekenen. Met het voorliggende voorstel
hoeven verhuurders vanaf 2023 echter in het geheel geen verhuurderheffing meer te voldoen.
Omdat de verhuurderheffing voor alle verhuurders wordt afgeschaft komt
de bevoordeling van investerende boven niet investerende verhuurders te
vervallen. Het kabinet is van mening dat dit geen reden is voor
verschuiving van de sluitingsdatum van 1 oktober, omdat investeringen
door woningcorporaties volgen uit de maatschappelijke doelstelling van
woningcorporaties. Hierover worden afspraken gemaakt op landelijk en
lokaal niveau.
Aedes en anderen geven aan dat verhuurders de heffingskortingen zelf
hebben opgebracht door tariefverhoging. Voor de grootste nog
openstaande heffingskorting (Nieuwbouw 2020) is dit niet van toepassing.
Het kabinet vindt dit geen argument om in 2022 een andere sluitingsdatum dan 30 september te hanteren, zoals sinds 2013 gebruikelijk. Het
financiële voordeel door afschaffing zou dan worden vergroot, zonder dat
aannemelijk is dat dit tot extra investeringen in woningen leidt.
Bekostiging huurcommissie
Met het vervallen van de verhuurderheffing bestaat ook de grondslag
voor de verhuurderbijdrage voor de huurcommissie niet langer. Het
kabinet heeft aangekondigd dat de Uitvoeringswet huurprijzen aangepast
zal worden en naar een andere manier wordt gezocht om deze bijdrage
vorm te geven. De huidige systematiek zorgt er volgens Aedes en VTW
voor dat woningcorporaties een groter aandeel van de bijdrage leveren
dan het aantal zaken waar zij partij in zijn.
Het kabinet werkt aan het vormgeven van een alternatieve methode voor
verhuurders om bij te dragen aan de geschilbeslechting van de Huurcommissie. Daarbij is het uitgangspunt een eerlijke verdeling, namelijk dat
verhuurders een bijdrage betalen die in verband staat met de mate
waarop ze gebruik maken van de Huurcommissie. Tegelijkertijd moet de
heffingsmethode uitvoerbaar en doelmatig zijn. Dat betekent onder meer
dat de uitvoeringkosten redelijk moeten zijn in relatie tot de opbrengsten
van de heffing. Verhuurderspartijen worden vanzelfsprekend betrokken bij

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

6

de uitwerking van deze alternatieve heffingsmethode, om ervoor te
zorgen dat deze zo eerlijk mogelijk wordt vormgegeven.
6. Communicatie en voorlichting
Over de afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 en de
werkwijze rond de heffingsverminderingen 2022 wordt gecommuniceerd
via RVO en Volkshuisvestingnederland.nl.
II. ARTIKELEN
Artikel I
De intrekking van de WMW 2014 II heeft tot gevolg dat de verhuurderheffing niet langer bestaat.
Als gevolg van de intrekking van de WMW 2014 II vervallen het Besluit
vermindering verhuurderheffing 2014 en de Regeling vermindering
verhuurderheffing 2014 van rechtswege.
De aanvankelijk in de WMW 2014 II opgenomen wijzigingsopdrachten
hebben naar hun aard hun belang verloren en kunnen, voor zover deze
nog niet ingevolge het Belastingplan 2019 zijn vervallen, vervallen met de
intrekking van de WMW 2014 II.
Artikel II
Verhuurders van meer dan vijftig huurwoningen met een huurprijs
beneden de zogenoemde liberalisatiegrens zijn jaarlijks een bijdrage
verschuldigd aan de Huurcommissie. Voor de inning van deze verhuurderbijdrage gaat de Huurcommissie uit van gegevens van de Belastingdienst,
gegevens die de Belastingdienst verkrijgt in het kader van de uitvoering
van de verhuurderheffing.
Als gevolg van het afschaffen van de verhuurderheffing beschikt de
Belastingdienst na 2022 niet meer over de bedoelde gegevens.
De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dient daarop te worden
aangepast. Omdat de verhuurderbijdrage voor de Huurcommissie wordt
geheven op basis van gegevens van de Belastingdienst over het voorafgaande kalenderjaar – dus in 2023 op basis van gegevens over 2022 –
wordt de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met ingang van
1 januari 2024 aangepast.
Artikel III
Ingevolge artikel XXXIII van het Belastingplan 2019 wordt per 1 januari
2044 een hoofdstuk, bestaande uit een overgangsbepaling, toegevoegd
aan de WMW 2014 II. Gelet op de omstandigheid dat de WMW 2014 II op
grond van dit wetsvoorstel wordt ingetrokken en de genoemde bepaling
ziet op de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), wordt voorgesteld
de genoemde bepaling per 1 januari 2044 op te nemen in hoofdstuk 10
van de laatstgenoemde wet. Bij de nummering van die bepaling is
rekening gehouden met de omstandigheid dat naar verwachting in de
periode tot en met 31 december 2043 ook andere artikelen zullen worden
toegevoegd aan hoofdstuk 10 Wet IB 2001. De exacte nummering kan in
2043 worden bepaald.
Artikel IV
De WMW 2014 II, het Besluit vermindering verhuurderheffing 2014 en de
Regeling vermindering verhuurderheffing 2014 blijven van toepassing op
de verhuurderheffing over de heffingsjaren tot en met 2022.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

7

Artikel V
Uit het Coalitieakkoord volgt dat de WMW 2014 II met ingang van
1 januari 2023, een van de vaste verandermomenten, wordt ingetrokken.
Ook het vervallen van de regeling voor de verhuurderbijdrage gebeurt op
een vast verandermoment, te weten 1 januari 2024.
Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Staatssecretaris
van Financiën ondertekend.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 36 219, nr. 3

8