Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14
grootschalige woningbouwgebieden
In samenwerking met:

Gevoeligheidsanalyse business
case aanpak 14 grootschalige
woningbouwgebieden
Onder regie van:

Rebel
Remco Derksen, Damo Holt (projectleiding)
In samenwerking met:

Fakton
Tim van der Zaan (coördinatie model), Madelon Lageveen

Stadkwadraat
Theo Stauttener, Chantal Robbe

Decisio
Daan van Gent
Plaats, datum:
Rotterdam, 8 december 2021
Status:
Definitief

Rebel Strategy & Development bv
Wijnhaven 23
3011 WH Rotterdam
Nederland
+31 10 275 59 95
info@rebelgroup.com
www.rebelgroup.com

3/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Inhoudsopgave
1. Achtergrond en aanleiding

4

2. Vraagstelling

5

3. Resultaten gevoeligheidsanalyse woningbouw-programmering

6

4. Resultaten gevoeligheidsanalyse versobering infrastructuur-maatregelen

9

5. Toelichting op de gehanteerde alternatieve aannames

13

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

1. Achtergrond en aanleiding
Het Rijk heeft in het kader van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 14 grootschalige
woningbouwgebieden benoemd1. Onderzoek2 heeft uitgewezen dat hier ca. 436.000 woningen kunnen
worden gerealiseerd in de komende 20-25 jaar, waarvan ca. 205.000 tot 2030. Dit is gemiddeld ca. 25%
van de verwachte jaarlijkse woningproductie. Dit is een belangrijk onderdeel van de totale
woningbouwopgave in ons land de komende 10 jaar van ruim 900.000 woningen.
De 14 benoemde gebieden3 zijn een combinatie van te transformeren verouderde bedrijventerreinen,
spoorzones, te verdichten stadsdelen en uitleglocaties.
De toe te voegen woningen zijn voor ca. 70% voorzien in het betaalbare segment4 (met in totaal ca.
26% sociale huur) en ca. 30% duurdere huur/koop. Tevens is ca. 8,4 mln m2 bvo aan commercieel en
maatschappelijk vastgoed voorzien. Dit valt uiteen in kantoren en bedrijfsruimte (ca. 56%),
commerciële voorzieningen als retail, horeca, congresruimte, leisure etc. (ca. 7%) en lokale
maatschappelijke voorzieningen in onderwijs, welzijn, zorg, cultuur, etc. (ca. 37%). Dit overig vastgoed
betreft circa 20-25% van het totale verwachte te realiseren vastgoedvolume.
De ontwikkeling van de 14 grootschalige woningbouwgebieden betreft een gecombineerde
investering door marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers), woningcorporaties en overheden
(gemeenten, (vervoer)regio’s, provincies, Rijk). Dit gaat om zowel investeringen in ontwikkeling &
bouw van vastgoed als in OV-/ weg-infrastructuur/mobiliteit, verplaatsen van hindergevende of in de
weg zittende functies, realisatie van duurzame energievoorzieningen en ontwikkeling van goede,
groene en klimaatbestendige openbare ruimte.
De totale opgave brengt stevige bouw- en (her)inrichtingskosten met zich mee. De opgestelde
business case wijst uit dat de investeringsopgave hoger is dan via de grond- en vastgoedopbrengsten
kan worden terugverdiend. De directe publieke opbrengsten zijn geraamd op ca. €11 mld. Dit betreft
grondverkoop, erfpacht-opbrengsten en kostenverhaal, op te brengen door de marktpartijen die de
gebieden ontwikkelen en het resulterende vastgoed verkopen. De totale collectieve, publieke kosten
(infrastructuur, hindermaatregelen, duurzame energievoorziening, klimaatadaptatie, etc.) zijn geraamd
op ca. €33,6 mld. Dit betekent een totaal publiek tekort van €22,6 mld. Ingeschat is dat voor ca. €2,8
mld reeds dekking is toegezegd (bijvoorbeeld via het MIRT, gehonoreerde WBI-aanvragen of
bijdragen van decentrale overheden)5. In totaal resteert een publieke onrendabele top (PORT) van ca.
€19,8 mld, oftewel gemiddeld ca. €1 mld per jaar.

1 Kamerstuk 32 847, nr. 827 Brief minister van BZK, Invulling 10X100 mln. voor additionele woningbouw
2 Business case 14 grootschalige gebieden. Rebel, Fakton, Stad2 en Decisio, juni 2021. In opdracht van het Ministerie van BZK.
Deze business case is opgesteld in nauwe samenwerking tussen het Rijk, de betrokken gemeenten en de onafhankelijke bureaus.
Deze rapportage is nader besproken met het CPB en PBL, zie het verslag op www.woningmarktbeleid.nl.
3 Zie voor het totaaloverzicht bijlage 1. NB De Brabantse Stedenrij wordt hier als één gebied beschouwd, wat in feite bestaat uit
Den Bosch, Tilburg en Breda. Eindhoven is een eigenstandig onderdeel van de 14 gebieden.
4 Gedefinieerd als sociale huur, particuliere huur <1.000 euro p/m en koopwoningen onder de NHG-grens à 325.000 euro.
5 Dit betreft voor bijna de helft (ca. 48%) MIRT-middelen, ca. 46% lokaal-regionale middelen (gemeente, regio, provincie etc.) en
ca. 7% in het kader van WBI (1e en 2e tranche) gealloceerde middelen.

4/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

2. Vraagstelling
Op verzoek van het Rijk is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de gevonden totale publieke
onrendabele top (€19,8 mld). Wat is de invloed op deze uitkomst van een aantal belangrijke
alternatieve aannames in de overall business case van de 14 grootschalige woningbouwgebieden?
De door het Rijk verzochte gevoeligheidsanalyses zijn:
•

Omzetting van het aandeel betaalbare woningen in de woningbouw van 70% naar 50%;

•

Vermindering van het aandeel sociale huurwoningen in de woningbouw met 20% 6;

•

Versobering van investeringen in bovenlokale/-regionale OV- en weg-infrastructuur
(‘grootschaliger infrastructuur’);

•

Versobering in realisatie van gebiedsontsluitende/lokaal-stedelijke infrastructuur (‘lokale
infrastructuur’).

We presenteren de uitkomsten van de gevoeligheidsanalyse in twee delen:
a) Aanpassing woningbouwprogrammering
b) Versobering infrastructuur-maatregelen

Status gevoeligheidsanalyse in relatie tot nadere plan- en besluitvorming
We hechten eraan te benoemen dat de planvorming voor de gebiedsontwikkeling in de 14 gebieden met alle
voorziene vastgoedprogramma’s en maatregelen van dien aan allerhande dynamiek onderhevig is. Dit betreft
bijvoorbeeld marktvraag/ conjuncturele effecten, maar ook ontwikkelingen in politieke besluitvorming,
variantenafwegingen die concreter in beeld komen naarmate de planvorming en ook de omgevings- en
besluitvormingsprocessen vorderen. Praktische inpassings-(on)mogelijkheden (zoals in verband met wettelijke
normeringen rond lucht, geluid, trillingen en externe veiligheid), optimalisatie, grondstofprijzen, bouwkosten, etc..
E.e.a. betreft een combinatie van endogene (binnen scope van het project) en exogene factoren (markt-,
prijsontwikkeling etc.).7
De uiteindelijke plan- en besluitvorming en samenstelling van de investeringsopgave is aan de samenwerkende
verschillende publieke en private partijen, uit te werken per gebied. Hier worden de daar en dan geldende
afwegings- en besluitvormingstrajecten voor doorlopen. Deze gevoeligheidsanalyse betreft daarom geen
beoordeling of aanpassing van in de onderliggende gebieds-business cases opgenomen voornemens.

In de navolgende paragraaf geven we een toelichting op de onderliggende gehanteerde alternatieve
aannames voor de woningbouwprogrammering en de infrastructuur- en bereikbaarheidsmaatregelen.

6 In verband met de leesbaarheid wordt hier steeds over ‘verlaging sociale huur met 20% procent gesproken’. Het gaat bij deze
‘knop’ feitelijk om een verlaging van aandeel sociale huurmet 20% procent oftewel van de oorspronkelijke 26% naar 21% (-5
procentpunt).
7 In de oorspronkelijke business case is een indexering van kosten en opbrengsten van 2% opgenomen alsmede is gewerkt met
een discontovoet van 2,5%.

5/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

3. Resultaten gevoeligheidsanalyse woningbouwprogrammering
a. Uitkomsten gevoeligheidsanalyse
Onderstaande tabel toont de resultaten van de gevoeligheidsanalyse per ‘knop’: enerzijds omzetting
van het aandeel betaalbare woningen van 70% naar 50% (‘knop 1’) en anderzijds vermindering van het
aandeel sociale huurwoningen met 20% (knop 2).
Tabel 1

Resultaten gevoeligheidsanalyse woningbouwprogrammering (x mln euro, NCW)

Betekenis
Omzetting van het aandeel betaalbare woningen van 70% naar 50% leidt per saldo tot een verlaging
van de totale publieke onrendabele top (PORT) met €2,7 mld, oftewel ca. 14%. Vermindering van het
aandeel sociale huurwoningen met 20% leidt per saldo tot een verlaging van de totale PORT met ca.
€0,7 mld (ca. 3%). De PORT per woning daalt licht, met respectievelijk ca. 8% en 2%.
De verlaging van het aandeel sociale huurwoningen leidt tot evenredig verdeeld meer woningen in de
andere segmenten (duurdere huur/koop, betaalbare koop en middenhuur). De omzetting in het
aandeel betaalbare woningen leidt tot meer duurdere huur/koop-woningen. De verhouding binnen de
segmenten tussen appartementen/ eengezinswoningen, programma op publieke vs. private grond 8 en
de omvang en samenstelling van het overig vastgoed is gelijk gehouden.

Effecten
De omzetting van de woningbouwprogrammering leidt (bij een verondersteld gelijkblijvend
woningbouwvolume) tot een lager aantal woningen. Duurdere woningen zijn gemiddeld groter. Dit
effect is het sterkst bij de omzetting van het aandeel betaalbare woningen van 70% naar 50%: dit
betekent een verlaging van het aantal te realiseren woningen met ruim 27.000, oftewel ca. 6%. Dit
betekent dat deze woningen niet gerealiseerd worden. Verlaging van het aandeel sociale
huurwoningen met 20% betekent in totaal een minder aantal te realiseren woningen van ca. 4.500,
oftewel ca. 1%.

8 De ingeschatte publieke opbrengsten bestaan voor ca. 90% uit grondopbrengsten (publieke gronden), 7% erfpacht-suppletie
en 3% exploitatiebijdragen/kostenverhaal. Deze verhouding wijzigt niet wezenlijk bij toepassing van de beide gevoeligheden.

6/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Omzetting van het woningbouwprogramma naar minder sociale huur c.q. minder betaalbare woningen
heeft ook bredere effecten: woningen in het duurdere segment vragen bijvoorbeeld meer te realiseren
parkeerplaatsen9 . Ook is naar verwachting een hoger kwaliteitsniveau vereist van het openbaar
gebied. Dit is extra van belang om de beoogde kwaliteit van de leefomgeving te borgen als er in de te
realiseren woningbouwprojecten gemiddeld genomen meer parkeren gerealiseerd zou moeten
worden.
Omdat het totale volume te realiseren vastgoed gelijk is verondersteld, is in de gevoeligheidsanalyse
niet uitgegaan van vermindering van de reguliere grondexploitatie-kosten (‘grex-kosten’). De grexkosten (inclusief omvang te realiseren openbaar gebied) zijn primair daaraan gekoppeld. Daarmee
wordt binnen de woningbouwprogrammering-knoppen ook het effect van enerzijds minder woningen
(binnen eenzelfde vastgoedvolume) en anderzijds meer parkeren en hogere kwaliteitsniveaus
verondersteld per saldo financieel geen groot verschil te maken op deze post van de reguliere
grondexploitatie-kosten.
De voor de gevoeligheidsanalyse toegepaste alternatieve woningbouwprogrammeringen hebben een
aantal -financieel tegengesteld werkende- effecten. De belangrijkste effecten vatten we hieronder -per
toegepaste knop- samen:

Gevoeligheid 1: omzetting betaalbaar wonen van 70% naar 50%
Verlaging van kosten/ verhoging van opbrengsten
•

•

Verhoging van kosten/ verlaging van opbrengsten

Meer duurdere woningen -> hogere

•

groter) -> minder grondopbrengsten/

gronden

erfpacht op publieke gronden

Meer duurdere woningen -> meer ruimte

•

voor kostenverhaal op ontwikkelingen op
private gronden
•

•

Duurdere (hogere kwaliteit) en grotere
woningen -> hogere bouwkosten

•

Minder woningen -> minder druk op de
weginfrastructuur

Minder woningen -> minder ruimte voor
kostenverhaal

Minder woningen -> minder te realiseren
parkeerplaatsen

•

Minder te realiseren woningen (gemiddeld

grondopbrengsten/ erfpacht op publieke

Duurder openbaar gebied door hoger
(vereist) kwaliteitsniveau

•

Meer duurdere woningen -> gemiddeld
hogere parkeerbehoefte c.q. -plaatsen

•

Meer duurdere woningen -> met gemiddeld
toename automobiliteit

Per saldo leidt de geanalyseerde omzetting van het programma naar meer duurdere woningen (50% in
plaats van 30%) tot een verlaging van de publieke onrendabele top, zoals gepresenteerd in tabel 1.

9 Zie bijvoorbeeld CROW, Kennisbank; Parkeernorm, publicatie 381

7/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Gevoeligheid 2: verlaging aandeel sociale huur met 20%
Verlaging van kosten/ verhoging van opbrengsten
•

•

Minder sociale huurwoningen -> hogere

Verhoging van kosten/ verlaging van opbrengsten
•

Beperkt minder te realiseren woningen

grondopbrengsten/ erfpacht op publieke

(gemiddeld groter) -> beperkt minder

gronden

grondopbrengsten/ erfpacht op publieke
gronden

Minder sociale huurwoningen -> meer
ruimte voor kostenverhaal op ontwikkelingen

•

op private gronden

Beperkt minder woningen -> beperkt minder
ruimte voor kostenverhaal

•

Duurdere (hogere kwaliteit) en grotere
woningen -> hogere bouwkosten

•

Duurder openbaar gebied door hoger
(vereist) kwaliteitsniveau

•

Beperkt hogere parkeerbehoefte ->
gemiddeld meer te realiseren
parkeerplaatsen -> meer automobiliteit

Per saldo leidt de geanalyseerde omzetting van het programma naar minder sociale huurwoningen (20%) tot een verlaging van de publieke onrendabele top, zoals gepresenteerd in tabel 1.
Voor beide alternatieve woningbouwprogrammeringen geldt dat het per saldo optredende effect (als
gevolg van minder woningen vs. meer duurdere woningen) op het aantal te realiseren parkeerplaatsen
en de weginfrastructuur nader onderzoek vraagt, inclusief onderzoek naar de vraag of dit opgevangen
kan worden op het bestaande wegennet.

8/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

4. Resultaten gevoeligheidsanalyse versobering
infrastructuur-maatregelen
Onderstaande bespreken we de resultaten van de gevoeligheidsanalyse per ‘knop’: eerst de impact van
de onderzochte versobering van de investeringen in grootschaliger OV- en weg-infrastructuur en
daarna de impact van generieke versobering van de te realiseren lokale infrastructuur en
bereikbaarheidsmaatregelen.

a. Versobering grootschaliger infrastructuur
De onderzochte versobering van grootschaliger infrastructuur kan betekenen:
•

In een goedkoper alternatief uitvoeren van een ingreep. Bijvoorbeeld een beperktere
uitbreiding van het OV-netwerk c.q. een aanpassing in modaliteit (zoals een tram of HOV-bus
in plaats van een metro/ lightrail). Steeds is bezien wat er wel nodig blijft;

•

Opwaarderen van een bestaande wegverbinding in plaats van realiseren van nieuwe
wegverbinding;

•

Niet realiseren van een ingreep (zoals overkapping, ondertunneling, weg- of
spooroverkluizing, verdiepte ligging); waarbij dan wel alternatieve maatregelen nodig zijn.

De onderzochte versobering van investeringen in grootschaliger infrastructuur (tabel 2) leiden per
saldo tot een verlaging van de totale PORT met ca. €5,6 mld, oftewel ca. 28%10. Dit is inclusief de
impact van het niet kunnen realiseren van ca. 64.500 minder woningen in de 14 gebieden (oftewel ca.
15% van het voorziene totaal), een evenredige vermindering van het te realiseren overig vastgoed en
de per saldo bijbehorende verlaging van de voorziene reguliere grondexploitatie-kosten. De
versobering van de grootschaliger infrastructuurmaatregelen heeft in een aantal gevallen ook een
effect buiten de 14 grootschalige woningbouwgebieden, waar dan minder hiermee samenhangende
woningen kunnen worden gerealiseerd.
Tabel 2

Resultaten gevoeligheidsanalyse versobering grootschaliger infrastructuur-maatregelen (x mln euro, NCW)
Versobering grootschaliger infrastructuur-maatregelen
Op basis van origineel rapport april

PORT in de business case

19,844
Aantal woningen in de
business case

436,000

Op basis van geactualiseerde raming

Totale impact
versobering
grootschaliger infra
-5,596

Resulterende PORT na
versobering

PORT in de business case

14,248

21,975

Aantal woningen minder
door versobering

Aantal woningen na
versobering

64,500

371,500

Gem. tekort per woning in
de business case (in euro)

Gem. PORT per woning
na versobering (in euro)

45,514

38,351

Aantal woningen in de
business case

436,000
Gem. tekort per woning
o.b.v. actuele raming (in
euro)

50,402

Totale impact
versobering
grootschaliger infra
-5,596

Resulterende PORT na
versobering

Aantal woningen minder
door versobering

Aantal woningen na
versobering

64,500

16,379

371,500
Gem. PORT per woning
na versobering (in euro)

44,088

De eerder opgestelde business case is tot stand gekomen in het eerste kwartaal van dit jaar.
Ondertussen is voor een aantal grootschaliger infrastructurele projecten nieuwe ramingen beschikbaar
gekomen (soms omhoog bijgesteld, soms omlaag), op basis van voortschrijdend inzicht volgend uit
lopende (MIRT-)verkenningen of -onderzoeken. Deze actuelere inzichten zijn verwerkt in deze

10 Mogelijke versoberingen die zijn verkend hebben primair betrekking op infrastructurele investeringen die vanaf de periode
2025-2030 zijn voorzien.

9/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

gevoeligheidsanalyse als aparte factor. Bovenstaande tabel (rechterzijde) toont het effect van die
herziening. Hieruit is af te leiden dat het effect van de actualisering van de grootschalige inframaatregelen tot een ‘geactualiseerde PORT’ van ca. €22 mld bedraagt: een toename van bijna €2,2 mld
ten opzichte van de eerder gevonden €19,8 mld. In de versoberings-variant voor grootschaliger
infrastructuur komt de totale PORT op basis van de geactualiseerde ramingen uit op €16,4 mld.
Van belang is dat de impact van de versobering van investeringen in grootschaliger infrastructuur een
saldo is van lagere kosten, maar ook lagere opbrengsten 11: vanwege een minder aantal te realiseren
woningen. Onderdelen van de 14 grootschalige woongebieden kunnen naar verwachting niet of
beperkt ontwikkeld worden met versoberde uitvoering van de infrastructuur. Dit kan bijvoorbeeld ook
komen doordat betreffende locatie nu niet ontsloten wordt, niet vrijkomt (zoals na overkluizing van
spoor) of teveel hinder ondervindt van het blijvende autoverkeer (bijvoorbeeld bij bovengrondse
oplossingen in plaats van tunnelvarianten)12. Vooralsnog is niet onderzocht of de doorgerekende
versobering van grootschaliger infrastructuur op gebiedsniveau effect heeft op uitkomsten van m.e.r.analyses en daarmee samenhangende maatregelenpakketten (inclusief bijvoorbeeld effecten op
duurzaamheid, waaronder klimaatadaptatie).
Naast verlaging van investeringskosten kan deels ook sprake zijn van extra benodigde investeringen:
minder uitgebreide grootschalige OV-oplossingen betekent dat de in veel gebieden nagestreefde
modal shift vermoedelijk minder dan voorzien van auto- naar OV-gebruik verschuift en er in
woningbouwprojecten gemiddeld meer parkeerplaatsen nodig zijn. De mate waarin dit invloed heeft
op de capaciteit van de bestaande weg-infrastructuur zal nader onderzocht moeten worden.
De onderzochte versobering van de grootschaliger infrastructurele maatregelen heeft een aantal financieel tegengesteld werkende- effecten. Deze vatten we hieronder samen:
Verlaging van kosten
•

Lagere kosten voor ingrepen in infrastructuur

Verlaging van opbrengsten/ verhoging van kosten
•

(OV, weg)
•

Lagere grex-kosten door minder aantal

Minder te realiseren woningen in de 14
gebieden

•

woningen

Minder inzet op modal shift richting OV ->
meer te realiseren parkeerplaatsen

•

Minder inzet op modal shift richting OV ->
toename automobiliteit

Het saldo- effect op de bestaande weginfrastructuur na versobering van grootschaliger
infrastructurele ingrepen van enerzijds minder woningen en anderzijds minder OV-capaciteit (c.q.
keuze voor soberdere OV-modaliteiten) vraagt nader onderzoek. Ook naar de vraag in hoeverre dit
nog opgevangen kan worden op het bestaande wegennet.

b. Versobering lokale infrastructuur
Generieke versobering van de investeringen in de lokale infrastructuur/bereikbaarheid met 20% leidt
tot een verlaging van de totale PORT met €0,9 mld, oftewel ca. 5% van de totale PORT van €19,8 mld.

11 Bij de investeringsramingen in de business case is nog geen rekening gehouden met de kosten voor beheer en onderhoud. In
het algemeen zijn deze kosten van bijvoorbeeld HOV-lightrail hoger dan kosten voor HOV-bus. Dit dient in vervolgonderzoek te
worden meegenomen.

10/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Hierbij is vooralsnog niet uitgegaan van minder te realiseren woningen. Dit effect is ook niet generiek
in te schatten, omdat het veelal een samenhangend pakket met tientallen kleinere maatregelen
betreft. Het is echter niet uit te sluiten dat dit op onderdelen wel zou leiden tot minder te realiseren
woningen en/of overig vastgoed.
Tabel 3

Resultaten gevoeligheidsanalyse versobering lokale infrastructuur-maatregelen (x mln euro, NCW)
+/- 20% lokale infrastructuur
Origineel rapport april

PORT in de
business case

Kosten aan
lokale infra

19,844

4,612

PORT in de
business case

Kosten aan
lokale infra

19,844

4,612

Resulterende PORT
na versobering

-922

18,922

Totale impact +
20% lokale infra

Resulterende PORT
na versobering

922

20,766

Gem. tekort per
woning in de
business case

45,514

Op basis van geactualiseerde raming

Totale impact 20% lokale infra

Gem. PORT per
woning na
versobering
na -20% lokale infra
na + 20% lokale infra

43,398
47,629

PORT in de
business case

Kosten aan
lokale infra

21,975

4,612

PORT in de
business case

Kosten aan
lokale infra

21,975

4,612

Totale impact +/20% lokale infra

Resulterende PORT
na versobering

-922

21,053

Totale impact + 20%
lokale infra

Resulterende PORT
na versobering

922

22,898

Gem. tekort
per woning in
de business

50,402

Gem. PORT per
woning na
versobering
na -20% lokale infra
na + 20% lokale infra

48,286
52,518

Op basis van de geactualiseerde ramingen komt in de versoberings-variant voor lokale infrastructuur
de totale PORT uit op ca. €21,1 mld (na -20% verlaging kosten lokale infrastructuur).
Voor de lokale infrastructuur/ bereikbaarheid is ook een variant doorgerekend die toont wat het effect
is van een stijging van de opgevoerde kosten met 20%. Dit is gedaan om als onderdeel van deze
gevoeligheidsanalyse een bandbreedte te tonen.
Deze versobering is ‘bovenover’ doorgerekend en niet gebaseerd op een analyse van per gebied
mogelijkerwijs te versoberen maatregelen c.q. inschatting van mogelijke impact op de te realiseren
woningbouwaantallen. Derhalve rekent deze 1-op-1 door in een verlaging van de PORT. De impact is
naar onze mening niet generiek in te schatten, omdat deze (lokale) investeringen veelal een
samenhangend pakket met tientallen kleinere maatregelen betreffen (zoals langzaam verkeersverbindingen voor fiets en voetganger, ‘mobility hubs’, aantakkingen bestaand lokaal netwerk). Het is
echter niet uit te sluiten dat dit op onderdelen en in bepaalde gebieden wel zou leiden tot minder te
realiseren woningen en/of overig vastgoed, dat verschilt per situatie. Het kan ook hier het resultaat zijn
dat een bepaald deelgebied dan niet meer (afdoende) ontsloten kan worden (bijvoorbeeld door een
tunnel onder het spoor) of dat verlegging van infrastructuur niet gerealiseerd kan worden en een
locatie niet vrijkomt voor bebouwing. Ook kan het betekenen dat duurzame mobiliteitsoplossingen
niet effectief doorgevoerd kunnen worden (inclusief lage P-normen), waardoor een
woningbouwproject geen doorgang kan vinden, of dat er onvoldoende capaciteit op de lokale weginfrastructuur beschikbaar is/komt om de woningbouw te realiseren.
Generieke versobering van met name de lokale infrastructurele maatregelen heeft een aantal financieel tegengesteld werkende- effecten. Deze vatten we hieronder samen:

11/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Verlaging kosten
•

Minder kosten lokale infrastructuur (weg, OV,

Verlaging opbrengsten/ verhoging kosten
•

incl. duurzame mobiliteitsmaatregelen)
•

Minder woningen -> verlaging van de
reguliere grex-kosten

Mogelijk minder (niet gekwantificeerd) te
realiseren woningen

•

Gemiddeld meer te realiseren parkeren

•

Beperking modal shift en duurzame
mobiliteit -> meer autoverkeer

•

Meer druk op het bestaande wegen- en OVnet

Per saldo leidt generieke versobering van de lokale infrastructurele maatregelen met 20% tot een
verlaging van de PORT van €0,9 mld.
Vooralsnog is niet onderzocht of de doorgerekende versobering van lokale infrastructuur op
gebiedsniveau effect heeft op uitkomsten van m.e.r.-analyses en daarmee samenhangende
maatregelenpakketten (inclusief bijvoorbeeld effecten op duurzaamheid, waaronder klimaatadaptatie).

Bereikbaarheid en (gecumuleerde) netwerk-effecten
Bij de realisatie van grootschalige woningbouwgebieden is ook sprake van zogeheten ‘netwerk-effecten’ op het
landelijke wegen- en spoornet. De verwachte impact van elke afzonderlijke locatie van de 14 gebieden is in de
eerder opgestelde business case bezien en verwerkt in nodig geachte bereikbaarheidsinvesteringen.
Er kan daarbovenop nog sprake zijn van gecumuleerde netwerk-effecten op het landelijke wegen- en spoornet;
die kunnen optreden vanwege de onderlinge combinatie van de plannen, maar bovenal in combinatie met ook de
bredere toevoeging13 van woningen, commercieel en maatschappelijk vastgoed en overige ruimtelijke
ontwikkelingen in het land, alsmede in combinatie met de autonome ontwikkeling van de mobiliteit. Deze

gecumuleerde netwerk-effecten zijn niet in de oorspronkelijke business case meegenomen. Het verdient de
aanbeveling e.e.a. nader gebiedsgericht te onderzoeken middels een aanvullende modelmatige doorrekening. Dit
geldt ook voor de mogelijke gecumuleerde netwerk-effecten van de onderzochte versoberings-maatregelen in
deze gevoeligheidsanalyse.

13 De woningbouwopgave in de 14 gebieden wordt voor de komende 20/25 jaar ingeschat op gemiddeld ca. 25% van de totale
woningbouwopgave per jaar.

12/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

5. Toelichting op de gehanteerde alternatieve aannames
We hechten groot belang aan consistentie, uitleg en transparantie in de onderliggende gehanteerde
alternatieve aannames. Per type aanpassing lichten we deze hieronder toe.

a. Aanpassen woningbouwprogrammering
Voor deze gevoeligheidsanalyse is de oorspronkelijke woningbouwprogrammering aangepast naar
een lager aandeel sociale huurwoningen (van 26% naar 21% oftewel een afname met 5 procentpunt)
of een hoger aandeel duurdere koop/huurwoningen (van 30% naar 50% oftewel een toename met 20
procentpunt). Voor de eerste ‘knop’ is het mindere aantal sociale huurwoningen evenredig verdeeld
over meer woningen in de andere segmenten (duurdere huur/koop, betaalbare koop en middenhuur)
op basis van de per gebied gevonden onderlinge verhouding in de programmering. Voor de
omzetting naar meer duurdere koop/huur-woningen is op vergelijkbare wijze (onderling evenredig
verdeeld naar de verhouding per gebied) het aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop
omgezet.
De resulterende woningbouwprogrammeringen14 voor beide ‘knoppen’ ziet er dan als volgt uit:
Tabel 4

Woningbouwprogrammering na toepassing ‘knoppen’ in het kader van de gevoeligheidsanalyse

Woningsegmenten

Sociale huur
Middenhuur (tot 1000 euro p/m)
Betaalbare koop (onder NHG; 325.000)
Dure huur/koop
Totaal

Oorspronkelijke business
case
abs.
in %

114,586
122,682
68,505
130,153
435,926

Omzetting naar 50%
betaalbaar
abs.
in %

Vermindering aandeel sociale
huur met 20%
abs.
in %

26%
28%
16%
30%

75,290
78,631
50,483
204,404

18%
19%
12%
50%

90,951
131,714
71,358
137,374

21%
31%
17%
32%

100%

408,808

100%

431,397

100%

De totale hoeveelheid te realiseren vastgoed is voor beide ‘knoppen’ gelijk gehouden aan de eerdere
business case. Dit geldt ook voor de verdeling binnen segmenten tussen appartementen/
eengezinswoningen, de verhouding in programmering tussen publiek/privaat grondbezit en het
volume (inclusief de onderlinge samenstelling) van het te realiseren overig vastgoed.
De indicatieve veranderingen in programmering per gebied zijn per gebied doorgerekend in het
onderliggende model van de business case (inclusief effect van fasering oftewel vertaald in netto
contante waarde, NCW) en vervolgens geaggregeerd.
Voor het doorrekenen van de gevraagde gevoeligheden zijn daar waar niet afdoende gedetailleerde
gegevens voor specifieke gebieden voorhanden waren (zoals oppervlaktes van woningen/m 2 bvo en
grondwaarden per type woning) aannames gedaan op basis van markt-benchmarks en logische
onderlinge verhoudingen in grondwaarden tussen segmenten binnen gebieden. Op basis hiervan zijn
vervolgens de gevoeligheden berekend en is een procentuele toe- of afname aan grondopbrengsten
bepaald. Deze toe- of afname is vervolgens toegepast op de kasstroom van de totale opbrengsten uit
woningen uit de originele businesscase.

14 Ter informatie: in de rapportage van de business case (april ’21) wordt op enige plek genoemd dat sprake is van 16%
middenhuur en 28% betaalbare koop. Deze percentages zijn daar abusievelijk verwisseld. Alle berekeningen zijn zowel in de
oorspronkelijke business case als in deze gevoeligheidsanalyse op de juiste cijfers -zoals in tabel 4 opgenomen- doorgerekend.

13/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

b. Versobering infrastructuur-maatregelen
De mogelijke versobering van grootschaliger infrastructuur-maatregelen met bovenlokale/-regionale
betekenis is verkend via voor elk gebied van de 14 grootschalige woningbouwgebieden gehouden
gebieds-sessies met de betrokken ministeries BZK, IenW en Financiën. In het bijzonder inclusief
inbreng van per gebied betrokken specialisten vanuit het ministerie van IenW (wegen, OV/spoor, MIRT
en Mobiliteit in Gebieden). Er is voortgebouwd op de business case en de analyses die daarvoor
met/door de betrokken gemeenten zijn gedaan. Per gebied is bezien voor welke grootschaliger
infrastructurele ingrepen effectieve versobering mogelijk zou kunnen zijn. Hierbij is gebruik gemaakt
van bestaande kennis en onderzoeken die in het kader van de reguliere MIRT-processen is gedaan. Per
saldo is het uitgangspunt dat versobering:
a) realistisch gezien uitvoerbaar zou moeten zijn, d.w.z. zonder fundamentele impact op de
ontwikkelbaarheid van het hele gebied en de daarin te borgen woon-, werk- en leef-kwaliteit;
b) zoveel mogelijk gebaseerd is op vanuit lopende MIRT-processen beschikbare alternatieve
varianten en daarvoor opgestelde ramingen.
Per mogelijk te versoberen grootschaliger infrastructurele maatregel is bezien wat de veronderstelde
impact zou zijn op te realiseren woningbouwaantallen. Dit is gedaan op basis van samenspraak tussen
gebiedskenners vanuit de ministeries en expert judgement van de bij business cases per gebied
betrokken onafhankelijke bureaus. Verwachte vermindering van het te realiseren aantal woningen is op
evenredige basis vertaald over de in de business case opgenomen woningsegmenten per gebied.
Verlaging te realiseren woningen is ook doorvertaald in een evenredige verlaging van het volume
overig vastgoed. De totale afname van het te realiseren vastgoedvolume betekent ook een verlaging
van de voorziene reguliere grondexploitatie-kosten. Dit is inbegrepen in de gepresenteerde
uitkomsten van de analyse. Investeringen en kosten die nodig zijn voor het elders bouwen van
woningen die aannemelijk ingeval van versoberde infrastructuur-varianten niet kunnen worden
gebouwd, zijn niet opgenomen in deze studie. Dit betreft overigens andere investeringen dan in de
tekstbox onder ‘4. Resultaten gevoeligheidsanalyse versobering infrastructuur-maatregelen’ nader
omschreven mogelijke netwerk-effecten in relatie tot de 14 gebieden.
De mogelijke versoberingen en woningbouw-effecten zijn per gebied doorgerekend in het
onderliggende model van de business case (inclusief effect van fasering oftewel vertaald in netto
contante waarde, NCW) en vervolgens geaggregeerd.
Voor elk gebied is voor de in de business case geduide grootschaliger infrastructuur-maatregelen met
bovenlokale/-regionale betekenis ook bezien of actuele ramingen beschikbaar zijn. Het effect van de
versobering is afgezet tegen zowel de origineel in de business case opgenomen bedragen als tegen de
actuele raming. Tabel 2 en 3 tonen deze beide verschillen.
De gevoeligheidsanalyse op de kosten voor lokale infrastructuur is doorgevoerd door generiek deze
post uit de business case met 20% te verlagen c.q. te verhogen. Deze aannames zijn vooralsnog niet
verondersteld te leiden tot minder/meer woningen c.q. overig vastgoed. Deze versobering is
‘bovenover’ doorgerekend en niet gebaseerd op een analyse van per gebied mogelijkerwijs te
versoberen maatregelen c.q. inschatting van mogelijke impact op de te realiseren
woningbouwaantallen.

14/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Bijlage 1 Overzicht 14 gebieden
1.
2.
3.
4.

Groningen Suikerzijde (inclusief Held III/ Reitdiepzone)
Groningen Stadshavens/ Eemskanaalzone
Eindhoven KnoopXL
Brabantse Stedenrij, bestaande uit (3) deelgebieden Spoorzone Den Bosch, Tilburg
Kenniskwartier, Breda CSM-terrein
5. Oude Lijn Zuidelijke Randstad, bestaande uit (10) deelgebieden Leiden Stationsgebied,
Zoetermeer Entreegebied, Rijswijk Stadsas, Den Haag Zuidwest, Delft Schieoevers, Schiedam
Schieveste, Rotterdam M4H, Rotterdam Binnenstad, Rotterdam Van Nelleknoop, Dordrecht &
Zwijndrecht – Spoorzone
6. Amsterdam Haven-Stad
7. MRA-Oost (met o.a. Almere Pampus)
8. MRA-West (met o.a. Hoofddorp-Centrum, Lisserbroek)
9. Rotterdam Oostflank (met o.a. Feijenoord City, Brainpark/ Kralingse Zoom)
10. Den Haag Central Innovation District/ Binckhorst
11. Utrecht Groot Merwede (inclusief o.a. Jaarbeursterrein, Merwedekanaalzone, A12-zone,
Rijnhuizen Nieuwegein)
12. Nijmegen Stationsgebied
13. Nijmegen Kanaalzone
14. Zwolle Spoorzone

15/16

Gevoeligheidsanalyse business case aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden | Status: Definitief

Contact:

Damo Holt

Remco Derksen

Damo.Holt@rebelgroup.com

Remco.Derksen@rebelgroup.com

Rotterdam

Amsterdam
Düsseldorf

Londen
Antwerpen
Washington D.C.

Mumbai

Nairobi
Jakarta

Johannesburg

Wijnhaven 23
3011 WH Rotterdam
Nederland
+31 10 275 59 95
info@rebelgroup.com
www.rebelgroup.com
www.rebelgroup.com

Manila

16/16