Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

29 453

Woningcorporaties

Nr. 523

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 9 november 2020
Inleiding
In mijn Kamerbrief van 4 juli 2018 over de wooncoöperatie signaleerde ik
dat er een groeiende groep mensen geïnteresseerd is om collectief wonen
vorm te geven.1 Sindsdien zijn er talrijke verschijningsvormen ontstaan
met verschillende motieven en voorkeuren om in collectief verband de
woonwens te realiseren. De term wooncoöperatie is dan ook een brede
term geworden die niet uitsluitend ziet op de term «wooncoöperatie»
zoals deze in de Woningwet wordt gehanteerd.2
Ik heb de afgelopen periode in samenwerking met verschillende partijen
acties ondernomen om wooncoöperaties te stimuleren en belemmeringen
bij de oprichting van wooncoöperaties goed in beeld te brengen. Met deze
brief geef ik uw Kamer meer inzicht in de acties die vanuit mijn ministerie
zijn gedaan en de ontwikkelingen die de afgelopen periode hebben
plaatsgevonden. Ik zal daarbij ingaan op de maatregelen die ik neem om
de oprichting van wooncoöperaties te stimuleren. Specifiek zal ik ingaan
op de aankondigingen in mijn eerder genoemde brief, op de pilots die
afgelopen april zijn gestart, de kennisdeling, de beheercoöperatie en het
onderzoek naar financieringsaspecten bij wooncoöperaties. Daarnaast laat
ik de komende maanden een internationaal vergelijkend onderzoek
uitvoeren over het belang van en het beleid voor wooncoöperaties in
andere landen. Na afronding van dit onderzoek in het eerste kwartaal van
2021 zal ik uw Kamer hierover informeren en dan ook conclusies en
aanbevelingen doen op basis van alle acties die ik de afgelopen periode
heb uitgevoerd.

1
2

kst-29453-523
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Kamerstuk 29 453, nr. 480.
De term «wooncoöperatie» in de Woningwet ziet alleen op coöperaties die voldoen aan de
eisen die worden gesteld in artikel 18a Woningwet en de daaronder hangende regelgeving.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 523

1

Algemeen
De term wooncoöperatie wordt gebruikt door verenigingen, stichtingen
maar ook andere rechtsvormen die tot doel hebben het tot stand brengen
en/of onderhouden van een coöperatieve woonvorm. Initiatieven kunnen
zijn ontstaan uit een wens voor collectief particulier opdrachtgeverschap
(CPO), uit een collectieve woonwens voor ouderen en/of doelgroepen met
een bijzondere zorgvraag, maar bijvoorbeeld ook bij huurders van een
woningcorporatie om hun huurwoningen gezamenlijk te beheren. Bij
sommige initiatieven is sprake van nieuwbouw waarbij de grond al dan
niet in bezit is of was van een gemeente. Bij andere initiatieven is
daarentegen sprake van overname van bestaand bezit van een particuliere
eigenaar, een gemeente of woningcorporatie. Hoewel de variatie bij
wooncoöperaties groot kan zijn is er één centraal element; de wens om
collectief te wonen. De wooncoöperatie stelt haar leden in staat om in
gemeenschappelijk verband meer regie te krijgen over hun woning en
directe woonomgeving. Wooncoöperaties zorgen ook voor een grotere
betrokkenheid van de huurders bij hun directe woonomgeving, wat de
banden binnen de gemeenschap kan versterken.
Om het realiseren van wooncoöperaties te stimuleren, is er tussen 2015
en 2018 een experimenten- en actieprogramma voor wooncoöperaties
uitgevoerd door Platform31. Het betrof hier wooncoöperaties waarbij
veelal een woningcorporatie is betrokken. Binnen het actieprogramma is
aandacht besteed aan wooncoöperaties waarbij eigendomsoverdracht
plaats heeft gevonden (collectief eigendom of individueel eigendom) en in
een zelfbeheerconstructie, waarin het eigendom van het vastgoed bij de
corporatie blijft. Binnen deze varianten is een gereedschapskist ontwikkeld
met hulpmiddelen die initiatieven kunnen gebruiken. Uit het actieprogramma zijn tevens een aantal aanbevelingen naar voren gekomen.
Het oprichten van een coöperatief, maar ook de fase van eigen beheer,
vraagt veel van de leden van de coöperatie. Het vraagt kennis en kunde,
maar vooral veel tijd. Dit maakt de oprichting en het lidmaatschap van een
wooncoöperatie niet voor iedereen geschikt. Hierbij spelen vele aspecten
een rol, zoals het tot overeenstemming komen in de groep, het vinden van
een locatie, de relatie met de gemeente, maar ook zeker de financiën. Het
beleid is er op gericht om te bevorderen dat meer levensvatbare initiatieven succesvol worden.
Verkoopregels bij verkoop van woningcorporatie aan wooncoöperatie
Vanaf 2016 werd het, bij wijze van experiment, mogelijk dat bij verkoop
van een corporatie aan een wooncoöperatie grotendeels dezelfde regels
gingen gelden als bij voor verkoop aan natuurlijke personen. De belangrijkste voordelen hiervan zijn dat de corporatie een korting op de
verkoopprijs mag geven van maximaal 50% van de marktwaarde. Ik heb
deze regeling op 2 juni 2019 verlengd tot en met 2021, waarbij ik de
beleidsregel nader heb aangescherpt op de governance en het voorkomen
van het weglekken van maatschappelijk vermogen. Met dit laatste is een
grotere waarborg ingebouwd dat de woningen ook in de toekomst voor
de doelgroep bestemd blijven en niet via de wooncoöperatie worden
onttrokken aan de sociale huurvoorraad en/of de doelgroep.
Helaas blijft het aantal initiatieven dat met toepassing van de verkoopregels met succes een wooncoöperatie weet op te richten beperkt.
Desalniettemin vind ik het wel belangrijk dat deze optie, middels het
experiment, open blijft staan voor mensen die er de tijd, kennis en kunde
in willen steken om een wooncoöperatie op te richten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 523

2

Financiering van wooncoöperaties
Eén van de knelpunten bij de oprichting van een wooncoöperatie is het
rond krijgen van de financiën. Om meer inzicht te krijgen in de situatie heb
ik Finance Ideas een onderzoek laten doen naar de financiering van
wooncoöperaties (zie bijlage)3. Daarnaast heb ik, om initiatieven al in een
vroeg stadium te helpen om inzicht te krijgen in hun financiële mogelijkheden, een model laten opstellen. Dit model geeft initiatieven inzicht in
hun financieringsmogelijkheden bij banken en helpt bij het opstellen van
een haalbaarheidsplan4.
Uit het onderzoek blijkt dat slechts enkele banken bereid zijn om wooncoöperaties te financieren, waarbij financiering tot 100% van de waarde in
de regel niet mogelijk is. Voor wooncoöperaties die bestaand bezit
overnemen van een woningcorporatie is gebleken dat ook in het geval de
maximale korting van 50% op de marktwaarde5 wordt gegeven, dit in de
praktijk niet voldoende blijkt te zijn om een volledige financiering van een
bank te verkrijgen. De voornaamste oorzaak hiervan is dat de bank het aan
te kopen bezit anders taxeert.
Wooncoöperaties met een nieuwbouw-initiatief (zonder betrokkenheid
van woningcorporaties) lopen naast taxatie in relatie tot financiering
tegen een ander probleem aan. Voordat er gebouwd kan worden moet de
coöperatie door een initiatief- en planfase: in deze fasen is er nog geen
onderpand, wat betekent dat de bank voor deze fase geen financiering zal
verstrekken. Conclusie uit het onderzoek is dat er, zowel voor aankoop van
bestaand bezit van woningcorporaties als voor realisatie van nieuwbouw
door wooncoöperaties, financiering anders dan door een commerciële
bank nodig is om een plan haalbaar te maken.
Om de wooncoöperatie verder te stimuleren wordt in het onderzoek voor
de aankoop van bestaand bezit van woningcorporaties gepleit voor een
andere waardering van het bezit, die beter aansluit bij de waardering die
banken hanteren. Voor andere plannen van wooncoöperaties wordt de
aanbeveling gedaan om te bezien of de bestaande regeling voor wooncoöperaties voor ouderen van het Ministerie van VWS uitgebreid kan
worden naar alle wooncoöperaties. Hierbij wordt aanbevolen om de eigen
inbreng van de leden van een wooncoöperatie meer af te laten hangen
van hun financiële mogelijkheden en de overheidsgarantie te verhogen.
Begeleiding projecten
In mijn brief van 4 juli 2018 heb ik aangegeven dat ik er waarde aan hecht
dat er meer begeleiding komt voor concrete initiatieven. In april 2020 heb
ik Platform31 opdracht gegeven een pilotprogramma te starten. In dit
programma worden op dit moment 12 initiatieven professioneel ondersteund. Omdat de initiatieven zeer verschillend zijn en zich ook in
verschillende fasen van ontwikkeling bevinden, wordt voor elk initiatief
maatwerk geleverd. Enkele van deze initiatieven zijn ook in het onderzoek
naar financiering meegenomen om meer inzicht te verkrijgen in de kansen
en belemmeringen bij financiering.
De ondersteunde projecten zijn geografisch over Nederland verspreid en
zijn verschillend van aard. Zo ondersteun ik een initiatief dat zich richt op
nieuwbouw voor jongeren in gebieden waar weinig aanbod voor jongeren
3

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
Het model is te vinden op de website van Finance Ideas: https://finance-ideas.nl/
standaardmodel-financiering-wooncooperaties/
5
Hierbij wordt uitgegaan van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ
waarde op het tijdstip van eigendomsoverdracht
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 523

3

is, een project dat 46 bestaande woningen wil overnemen van een
woningcorporatie en een project dat voor ouderen en middeninkomens
wil bouwen. Hoewel het nog niet mogelijk is om concrete resultaten te
melden van initiatieven die tot koop of bouw zijn overgegaan, heeft een
aantal initiatieven meer inzichten gekregen om tot een goed eindresultaat
te komen. Ook zijn er initiatieven die weer enkele cruciale stappen hebben
gezet om op termijn tot aankoop- c.q. ontwikkeling van nieuwbouw over
te kunnen gaan. Over de voortgang van de pilots, en de lessen die daaruit
geleerd kunnen worden, zal ik uw Kamer in 2021 nader informeren.
Kennisdeling
De afgelopen jaren is er veel tijd en energie gestoken in kennis- en
productontwikkeling van wooncoöperaties. Een van de partijen die
hieraan heeft bijgedragen is Cooplink. Cooplink is een initiatief van drie
partijen: de Woonbond, Woon! en Woningbouwvereniging Gelderland.
Cooplink fungeert als een platform voor initiatiefnemers van wooncoöperaties, het brengt initiatieven bij elkaar en stimuleert kennisuitwisseling.
Daarnaast organiseert Cooplink themabijeenkomsten rond vragen van
initiatiefnemers. Het delen van kennis en ervaringen is van cruciaal
belang, omdat er geen sprake is van kant en klare voorbeelden. Het
uitwisselen van kennis en ervaringen leidt daarnaast tot meer inzicht bij
initiatieven maar ook bij gemeenten, provincies en financiers. Ik heb
daarom Cooplink vanaf 1 januari 2020 een subsidie verleend om deze
uitwisseling te stimuleren. Met deze subsidie blijft Cooplink in staat om
als platform haar taken uit te breiden en een volwaardige onafhankelijke
rol in het domein te gaan spelen. Cooplink heeft de eerste helft van het
jaar veel aandacht besteed aan het professionaliseren van de organisatie
en het ontwikkelen van een nieuwe gebruikersvriendelijke website, waar
informatie overzichtelijk is gepresenteerd en interactie eenvoudig is.
Menukaart voor zelfbeheer
Naast wooncoöperaties die de wens hebben om het eigendom te
verkrijgen, zijn er ook vormen waarin de coöperatieleden hun woningen in
een vergaande vorm van zelfbeheer wensen te nemen. Hierbij blijven de
leden van de wooncoöperatie huurder van de woningcorporatie, maar
beheren zij zelf hun woningen. De mogelijkheden van zelfbeheer
verschillen per corporatie, net als de wijze waarop dit geregeld kan
worden tussen de bewoners en de corporatie.
Met zelfbeheer kan vaak ook tegemoet worden gekomen aan de wens om
meer regie te krijgen over de eigen woning en/of directe woonomgeving.
Om de drempel voor huurders zo laag mogelijk te maken is in overleg met
Aedes, Platform31 en mijn ministerie in 2019 een handreiking opgesteld7.
Deze handreiking biedt voor woningcorporaties en huurders handvatten
voor het inrichten van een beheercoöperatie. Hoewel bij een beheercoöperatie altijd sprake is van maatwerk, geeft de handreiking antwoord op
procedurevragen en bevat het sjabloonovereenkomsten.
Vervolg
Via het pilotprogramma wordt ook de komende periode ingezet op
ondersteuning van initiatieven. Daarnaast zal Cooplink zijn rol blijven
spelen bij de kennisuitwisseling tussen initiatieven. Met betrekking tot de
financiële haalbaarheid van initiatieven biedt het door Finance Ideas
gedane onderzoek al veel inzichten in de wijze waarop financiers tegen
een initiatief aankijken en wat de ondersteunende regelingen van
7

https://www.platform31.nl/publicaties/aan-de-slag-met-een-beheercooperatie

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 523

4

bijvoorbeeld het Ministerie van VWS en de gemeente Amsterdam
betekenen.
In reactie op vragen van het lid Nijboer (PvdA) van 13 augustus 2020 heb
ik aangegeven een onderzoek te zullen laten uitvoeren naar het beleid
voor en belang van wooncoöperaties in andere Europese landen, waarbij
in dit moet worden bezien tegen de huurmarkt in deze landen
(Aanhangsel Handelingen II 2019/20, nr. 3992). Ik zal uw Kamer in het
eerste kwartaal van 2021 informeren over de resultaten van dit onderzoek
en hierbij tevens conclusies en aanbevelingen doen naar aanleiding van
de in deze brief gepresenteerde resultaten en het onderzoek naar
financiering van wooncoöperaties door Finance Ideas.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 523

5