Gespreknotitie Joris Wijsmuller, wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en
Cultuur, gemeente Den Haag
T.b.v. rondetafelgesprek Evaluatie Verhuurderheffing in de commissie Wonen en Rijksdienst van de
Tweede Kamer d.d. 29 juni 2016

Opbrengsten Verhuurderheffing moeten beschikbaar blijven voor de Volkshuisvesting
Evaluatie Verhuurderheffing gemiste kans voor Stedelijke Vernieuwing
In de kwetsbare stadswijken in Den Haag hebben we te maken met een omvangrijke
volkshuisvestelijke opgave. De woningcorporaties zijn in deze gebieden een belangrijke speler en
partner voor gemeenten. Zij zorgen voor verbetering van de leefbaarheid door te investeren in
verbetering van de bestaande woningvoorraad en in de bouw van sociale huurwoningen. Tegenover
deze urgente vernieuwingsopgave staan maar beperkte opbrengsten vanwege de slechte
woningmarktpositie van deze gebieden.
Helaas moet ik constateren dat sinds de invoering van de verhuurderheffing de effecten zichtbaar
worden:
• de benodigde investeringen van Haagse corporaties de afgelopen jaren duidelijk zijn
achtergebleven. Jaarlijks zijn de Haagse corporaties circa 50 mln. kwijt aan de heffing, dit gaat
ten kosten van ingrijpende woningverbetering, sloop/nieuwbouw en energiebesparende
maatregelen. De volkshuisvestelijke opgave in Den Haag maar ook in andere steden staat
ernstig onder druk. Een gerichte investeringsimpuls is daarom noodzakelijk. Maar de nieuwe
voorstellen van de minister voor de Verhuurderheffing zorgen helaas niet of nauwelijks voor
een extra impuls voor de stedelijke vernieuwing;
• de betaalbaarheid komt onder druk te staan. Uitkomsten WoON 2015:
o duur scheef wonen neemt fors toe;
o de doelgroep groeit;
o de vraag naar met name betaalbare woningen onder aftoppingsgrens neemt toe;
o kernvoorraad slinkt terwijl de bevolkingsgroei van de stad toeneemt en door de
vanzelfsprekende inzet voor vluchtelingen en statushouders de druk op de goedkope
woningvoorraad toeneemt.
Bestedingsruimte in de Zuidvleugel laag… maar fysieke vernieuwingsopgave groot
Minister Blok schat in zijn evaluatie van de verhuurderheffing de bestedingsruimte van corporaties in
Nederland wel erg rooskleurig in. Bovendien blijkt uit zijn rapport dat de bestedingsruimte van
corporaties regionaal erg verschillend zijn. Als voorbeeld; vooral corporaties in de Zuidvleugel scoren
onder de norm wat betreft solvabiliteit en ICR. Dit is zorgwekkend.
Dit beeld wordt bevestigd door het onderzoek dat Ortec op verzoek van het Haagse college begin dit
jaar heeft uitgevoerd als een second opinion op de Haagse prestatieafspraken. Belangrijkste
conclusie is dat de drie Haagse corporaties op het moment van het afsluiten van de lokale
prestatieafspraken niet bij machte waren een aantal volkshuisvestelijke speerpunten van het college
te realiseren, onder andere op het terrein van duurzaamheid en de Haagse nieuwbouwopgave.
Zoektocht lokale oplossingen stedelijke vernieuwing vraagt maatwerkondersteuning van het Rijk
De gemeente Den Haag en de Haagse corporaties hebben de afgelopen jaren zonder hulp van het rijk
gezocht naar oplossingen om de betaalbaarheid én de vernieuwing van de voorraad te waarborgen.
Dit heeft onder andere geleidt tot het oprichten van een Wijkontwikkelingsmaatschappij Zuidwest waar
de gemeente Den Haag in participeert en daarmee extra financieel risico loopt.
Een zet in de rug van het Rijk via aanpassingen van de vormgeving van de Verhuurderheffing is van
groot belang om de maatschappelijke investeringen in de steden een wezenlijke stap verder te

kunnen brengen. Minister Blok geeft in de evaluatie aan dat het rijksbeleid zich steeds meer richt op
lokaal maatwerk. En bij zijn overwegingen voor een stads- en dorpsvernieuwingsfonds geeft de
minister daar ook een aantal zeer interessante voorbeelden van zoals de fysieke aanpak van wijken
met een verouderde woningvoorraad. Graag doe ik op de volgende pagina een aantal voorstellen om
hier concreet invulling aan te geven.
Aanpassing van de Verhuurderheffing gericht op stedelijke vernieuwing en duurzaamheid
Minister Blok stelt voor om de vormgeving van de Verhuurderheffing op een aantal punten te
veranderen. Ik wil hier graag op aansluiten en een drietal voorstellen doen voor aanpassing en/of
verbreding van het maatregelenpakket van de minister.
1. Verbreed de definitie van Schaarstegebieden.
e

Minister Blok zet in op een aftrek van € 20.000 voor sociale nieuwbouw onder de 1
aftoppingsgrens in zogenaamde Schaarstegebieden. In overig Nederland bedraagt dit
bedrag € 10.000. Vanwege de gekozen definitie vallen een aantal gebieden buiten de
boot waar juist schaarste heerst en een grote druk is op de sociale voorraad. Neem
daarom naast de WOZ-waarden ook de omvang van de sociale huurvoorraad
(kernvoorraad) én de omvang van de doelgroep (mensen met een laag inkomen) mee.
Want juist in regio’s met een krappe kernvoorraad dien je sociale huurwoningen bij te
bouwen. Dit is bv. het geval in de stad Den Haag en de regio Haaglanden. Dit vraagt om
een serieuze financiële investeringsprikkel, ook in dit soort schaarstegebieden.
Voorstel: gebieden/steden met een krappe kernvoorraad komen ook in aanmerking voor
een aftrek van € 20.000 per gebouwde sociale nieuwbouwwoning.
2. Uitbreiding gebieden met extra heffingsvermindering
De minister geeft vier gebieden een aparte status wat zich vertaald in een hoge aftrek bij
presteren. Hij stelt voor om daar twee (krimp)regio’s aan toe te voegen. Stedelijke
vernieuwingsgebieden (op Rotterdam Zuid na) hebben helaas tot op heden geen extra
heffingskorting. In Den Haag zouden we Zuidwest en Mariahoeve naar voren kunnen
schuiven. Betreft naoorlogse wederopbouwvoorraad die qua verduurzaming en
herstructurering hard aan investeringen toe zijn. De maatschappelijke (fysieke) opgave is
hier groot en urgent.
Voorstel: verken de mogelijkheden om naast de nu voorgestelde uitbreiding ook een
aantal urgente stedelijke vernieuwingsgebieden aan te wijzen die in aanmerking komen
voor extra heffingsvermindering.
3. Bouw een investeringsimpuls in voor het verduurzamen van corporatiewoningen
met hoge energielabels
Het landelijk Energieakkoord en het Klimaatverdrag van Parijs hebben hoge ambities op
het terrein van energietransitie en het verduurzamen van de gebouwde omgeving.
Energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad blijft tot op heden helaas
achter, met name de stedelijke gestapelde woningen met hoge energielabels. Een sprong
naar zeg label B vraagt in dit soort complexen (denk aan portieketagewoningen en flats)
hoge investeringen.
Voorstel: neem in de verhuurderheffing (naast de huidige investeringsaftrek voor
transformatie van kantoren naar wonen) ook een investeringsimpuls op voor het
verduurzamen van de (gestapelde) sociale woningvoorraad met hoge labels (E, F en G).
Concluderend; onvoldoende investeringsimpulsen voor stedelijke vernieuwing
Corporatiegeld en dus ook de opbrengsten van de Verhuurderheffing moeten ten goede komen aan
de volkshuisvesting. De grote maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven concentreren zich met
name in de kwetsbare stadswijken en in een aantal krimpgebieden. De vormgeving van de
Verhuurderheffing dient rekening te houden met deze opgave. Maar voor het thema stedelijke
vernieuwing gebeurt dit echter niet of nauwelijks. De hierboven door mij voorgestelde aanpassing van
de verhuurderheffing zal de fysieke opgave in de steden zeker de hoognodige extra impuls geven.
Hierover ga ik graag met u en de andere deelnemers van het rondetafelgesprek in gesprek.