Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 204

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 26 oktober 2015
Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën,
over de wijziging van de ministeriële regeling hypothecair krediet. In deze
regeling zijn de inkomenscriteria opgenomen voor het verstrekken van
hypothecair krediet samen met de regels voor het vaststellen van de
maximale hoogte van het hypothecair krediet in verhouding tot de waarde
van de woning. Om partijen uit de sector zoals banken, verzekeraars en de
stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voldoende tijd te geven de
nieuwe leennormen te implementeren, dienen de leennormen voor
1 november bekend te zijn. De ingangsdatum van de wijzigingen is
1 januari 2016.
Het Nibud adviseert de rijksoverheid jaarlijks over de financieringslastnormen. Hierbij worden naast de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken, partijen zoals de Nederlandse Vereniging van Banken, het
Verbond van Verzekeraars, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de
Nederlandsche Bank (DNB), de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
en de Vereniging Eigen Huis geconsulteerd, waarna het Nibud tot een
onafhankelijk adviesrapport komt. Dit adviesrapport vormt de basis voor
de leennormen die door de Minister van Financiën, in overleg met mij,
worden vastgelegd in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Het
adviesrapport van het Nibud zal dit jaar voor het eerst worden gepubliceerd en is bijgevoegd1, zodat helder wordt hoe het Nibud tot zijn advies
is gekomen.
In deze brief zal ik de belangrijkste wijzigingen in de normen voor 2016
nader toelichten. Tevens zal ik ingaan op de wijze waarop de maximale
hypotheek voor tweeverdieners wordt bepaald, naar aanleiding van
vragen hierover van uw Kamer tijdens de begrotingsbehandeling van
7 oktober. Voor een volledig overzicht van de veranderingen voor 2016

1

kst-32847-204
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

1

verwijs ik naar de bijgevoegde ministeriële regeling2. De feitelijke
financieringslastpercentages staan tevens in deze regeling. Voor een
nadere toelichting en een gedetailleerde behandeling van de systematiek
van het Nibud voor het vaststellen van de normen, verwijs ik naar het
adviesrapport.
De hypotheeknormen beogen een verantwoorde hypotheekverstrekking
voor consumenten en leveren daarmee een belangrijke bijdrage aan een
gezonde woningmarkt. De woningmarkt heeft de weg naar boven weer
gevonden en is mede dankzij de rust die op de woningmarkt is gecreëerd
weer op een positief ontwikkelingspad gekomen. Een stabiele en
verantwoorde ontwikkeling van de leennormen in 2016 zal hier aan
bijdragen. Eerder deze maand heb ik u de Staat van de Woningmarkt
gestuurd, waarin conform de motie Van Helvert3, nader is ingegaan op de
effecten van de leennormen op de woningmarkt.
Algemeen beeld leennormen
De financieringslastnormen worden jaarlijks op advies van het Nibud
aangepast voor de veranderingen in uitgaven van huishoudens, inflatie en
wijzigingen in belastingen en premies. Het financieringslastpercentage
geeft aan welk deel van het bruto inkomen aan hypotheeklasten kan
worden besteed, zonder dat dit tot onverantwoorde financiële lasten voor
de consument leidt. Dit percentage wordt mede vastgesteld op basis van
de bijbehorende rente, omdat dit door de hypotheekrenteaftrek van
invloed is op de financiële ruimte die een huishouden overhoudt voor de
hypotheeklasten. Om te kunnen berekenen wat verantwoorde
hypotheeklasten voor een bepaald huishouden zijn, hanteert het Nibud
richtlijnen voor de overige noodzakelijke uitgavenposten van een
huishouden. Bij een bruto inkomen van 35.000 euro en een rente van
3,25% is het bijbehorende financieringslastpercentage bijvoorbeeld 22,5%.
De maximale hypotheeklasten komen in dat geval uit op (22,5%*35.000)
circa 7.900 euro per jaar, oftewel circa 660 euro per maand. Hier komen
vervolgens nog de kosten van onderhoud, verzekeringen en de lokale
belastingen bij. Dit resulteert bij een rente van 3,25% in een maximale
hypotheek van 153 duizend euro. Naarmate het inkomen stijgt, neemt de
procentuele ruimte voor hogere hypotheeklasten toe.
De verandering van de financieringslastpercentages in combinatie met de
inkomensgroei en de ontwikkeling van de rente, bepaalt de verandering
van de leencapaciteit van huishoudens. Vanwege de jaarlijkse inflatie is
het in de regel zo dat de financieringslastpercentages ieder jaar wat lager
zijn. Bij het berekenen van de financieringslastpercentages gaat het Nibud
er namelijk vanuit dat het netto inkomen besteed wordt aan woonlasten
en overige uitgaven. Vanwege de inflatie stijgen prijzen van de overige
uitgaven, waarmee voor een gegeven nominaal (niet voor inflatie
gecorrigeerd) inkomen de ruimte voor woonlasten zal dalen. Wanneer
financieringslastpercentages voor een bepaald nominaal inkomen over de
jaren vergeleken worden, is derhalve een dalende tendens te zien. Dit
betekent echter niet dat de leencapaciteit verkrapt. In werkelijkheid stijgen
de lonen in de meeste jaren. Om een correct beeld van de ontwikkeling
van de daadwerkelijke leencapaciteit te krijgen, is het meenemen van
inkomensontwikkelingen nodig. Figuur 1 geeft een beeld van de ontwikkeling van de leencapaciteit over de inkomensas. Figuur 2 toont de
ontwikkeling van de achterliggende financieringslastpercentages.

2
3

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Kamerstuk 32 847, nr. 145

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

2

Door de verwachte inkomensstijging zal de maximale leencapaciteit van
huishoudens onder de normen voor 2016 slechts beperkte wijzigingen
laten zien. Voor een groot deel van de inkomensas zal de leencapaciteit in
2016 hoger zijn dan in 2015. Tot ca. 45.000 euro bestaat iets minder
ruimte, met tussen de 0 en de 2.000 euro minder leencapaciteit. De
grotere teruggang tussen de 25.000 en de 31.000 euro wordt veroorzaakt
door wijzigingen in overheidsbeleid ten aanzien van de zorgtoeslag.
Boven de 85.000 euro wordt de financieringscapaciteit beïnvloed door een
extra afbouw van de arbeidskorting en de beperking van de hypotheekrenteaftrek.
Tweeverdieners
In reactie op vragen van het lid Van der Linde tijdens het begrotingsdebat
zal ik nader ingaan op het meewegen van het tweede inkomen bij het
bepalen van de maximale leencapaciteit.
In de systematiek wordt er thans onderscheid gemaakt tussen eenverdieners en tweeverdieners. Een belangrijk argument hiervoor is dat zo
rekening wordt gehouden met de mogelijkheid dat een van beide partners
in de toekomst minder gaat werken, bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding.
Tevens hebben eenverdieners een grotere impliciete buffer, doordat de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

3

partner indien nodig het gezamenlijk inkomen kan vergroten door ook te
gaan werken. De gedachte is dat tweeverdieners deze mogelijkheid in
mindere mate hebben aangezien de mogelijkheden om meer te gaan
werken voor een deel reeds benut zijn.
Door de afbouw van de heffingskorting voor de minstverdienende partner
neemt het netto besteedbaar inkomen van eenverdieners ten opzichte van
tweeverdieners echter af. Voor de normen van 2016 zal het tweede
inkomen daarom zwaarder meetellen bij het bepalen van het financieringslastpercentage, namelijk voor 50%. In 2015 was dit 33%. Dit betekent
niet dat het tweede inkomen maar voor de helft meetelt voor de leencapaciteit. Bij het bepalen van het financieringslastpercentage wordt weliswaar
50% van het tweede inkomen meegewogen, echter dit financieringslastpercentage wordt vervolgens toegepast op het gehele gezamenlijke
huishoudinkomen. Het volledig meenemen van beide inkomens beperkt
de uiteindelijke verschillen. De volgende figuur illustreert de verschillen
tussen de leencapaciteit voor één- en tweeverdieners.
Figuur 3 - Voorbeelden van verschillende maximale leenbedragen tussen eenverdieners en tweeverdieners met
hetzelfde gezamenlijke huishoudinkomen (bij een hypotheekrente van 3,25%)
1 verdiener 35.000 → à financieringslastpercentage van 22,5%
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 151.000
2 verdiener 20.000 + 15.000 → 20.000 + (0,5*15.000) = 27.500 →
financieringslastpercentage van 19,5% wordt toegepast op inkomen
van 35.000
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 131.000
1 verdiener 60.000 → financieringslastpercentage van 24,5%
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 281.000
2 verdiener 20.000 + 40.000 → 40.000 + (0,5*20.000) = 50.000 →
financieringslastpercentage van 23% wordt toegepast op inkomen
van 60.000
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 264.000
1 verdiener 100.000 → financieringslastpercentage van 27,5%
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 527.000
2 verdieners 50.000 + 50.000 → 50.000 + (0,5*50.000) = 75.000 →
financieringslastpercentage van 26,5% wordt toegepast op inkomen
van 100.000
De maximale hypotheek komt dan uit op ca. 507.000
* Deze voorbeelden zijn gegenereerd met de rekentool van het
Nibud.
Het Nibud heeft voorgesteld om het meetellen van het tweede inkomen in
het bepalen van het financieringslastpercentage de komende jaren
stapsgewijs verder te verruimen naar 100% om de hypotheeknormen voor
tweeverdieners meer in lijn te brengen met die voor eenverdieners. Zoals
in het adviesrapport wordt beschreven bestaan er ontwikkelingen die
verruiming mogelijk maken: tweeverdieners gaan er ten opzichte van
eenverdieners op vooruit vanwege de gefaseerde afbouw van de
heffingskorting voor de minstverdienende partner. Als gevolg hiervan
ontstaat er meer ruimte om het tweede inkomen mee te nemen in de
bepaling van de totale leencapaciteit, zonder dat dit leidt tot onverant-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

4

woorde hypotheeknormen. Het transitiepad om het tweede inkomen
zwaarder mee te wegen in het bepalen van het financieringslastpercentage is geënt op de gefaseerde afbouw van de heffingskorting. De
AFM en DNB hebben aandacht gevraagd voor de effecten van het
zwaarder meetellen van het tweede inkomen volgens dit transitiepad. Ik
heb afgesproken met deze partijen de ontwikkeling van de positie van
deze groep te monitoren.
Varianten
Ik heb in de schriftelijke beantwoording bij de begrotingsbehandeling
aangegeven tevens in te gaan op de vraag van het lid Van der Linde of het
Nibud meer varianten kan uitrekenen. Ook het lid Ronnes stelde een vraag
die hier aan raakt.
Bij het berekenen van de hypotheeknormen wordt uitgegaan van de
uitgavenposten van een standaardhuishouden, namelijk van twee
volwassenen zonder kinderen. Voor de inkomsten wordt ervan uitgegaan
dat maar één volwassene in het huishouden inkomen geniet, een
eenverdiener. Het gebruiken van één standaardhuishouden bij het
opstellen van de tabel met financieringslastpercentages kent belangrijke
voordelen. Een belangrijk argument hiervoor is dat huishoudsamenstelling over de lange looptijd van een hypotheek (in de regel 30 jaar) kan
wijzigen. Iemand die begint als alleenstaande kan een partner vinden,
vervolgens kinderen krijgen en deze kinderen kunnen ook weer uit huis
gaan gedurende de looptijd van de hypotheek. Dit pleit voor het gebruik
van een standaardhuishouden om de tabel voor de financieringslastnormen op te ijken.
Ondanks het gebruik van dit standaardhuishouden is er wel degelijk veel
ruimte voor differentiatie. Zoals hierboven is beschreven, is het mogelijk
om voor een tweeverdienerhuishouden het tweede inkomen mee te
nemen bij het bepalen van de maximale leencapaciteit. Daarnaast mogen
niet kwetsbare groepen, zoals alleenstaanden met een inkomen tot 31.000
euro, gebruik maken van een verhoging van het financieringslastpercentage van ten hoogste 3%-punt. Banken hebben daarnaast onder de
huidige regelgeving diverse mogelijkheden om op basis van explains
uitzonderingen te maken op de normen wanneer duidelijk is dat dit
verantwoord is. Op deze mogelijkheden ben ik nader ingegaan in de brief
«Maatwerk bij hypotheken» van 2 juli 20144.
Tevens bestaan er aparte financieringslasttabellen voor AOW’ers en box 3
hypotheken (hypotheken waarvoor geen fiscale aftrek mogelijk is), omdat
deze een sterk afwijkend brutonetto traject hebben. Dat wil zeggen dat de
verschillende fiscale behandeling van deze groepen tot andere netto
besteedbare inkomens leidt: zo betalen AOW’ers minder premie en geldt
voor box 3 hypotheken dat de betaalde rente niet afgetrokken kan worden
van de inkomstenbelasting. De ruimte voor maximale hypotheeklasten die
deze groepen hebben, is dan ook verschillend. Adviseurs en kredietverstrekkers kunnen op deze manieren rekening houden met de huishoudsamenstelling, maar zijn niet verplicht de maximale hypotheek te
verstrekken als zij dit niet verantwoord achten.
Het Nibud rekent in het rapport negen verschillende huishoudtypes door
om te bezien of de leennormen ook voor deze huishoudtypes passend
zijn. Hierbij kan gedacht worden aan paren met en zonder kinderen,
eenverdieners en tweeverdieners, et cetera. Voor diverse huishoudtypen
gelden verschillende toeslagen en fiscale regelingen, wat tot een
4

Kamerstuk 32 847, nr. 124

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

5

verschillend netto besteedbaar inkomen leidt. Uit de analyse blijkt dat de
buffers voor tweeverdieners hoger zijn dan bij het standaardhuishouden.
Ook alleenstaanden en alleenstaande ouders houden een buffer ten
opzichte van de door het Nibud gehanteerde uitgaven. De hypotheeknormen bieden dan ook afdoende bescherming voor deze huishoudtypen.
In de groep huishoudens met één inkomen van 40.000 euro of lager en
meer dan twee kinderen bestaan er negatieve buffers bij het volledig
benutten van de leencapaciteit.
Energiebesparende maatregelen
Met betrekking tot de extra leenruimte die samenhangt met energiebesparende maatregelen geldt dat de bestaande systematiek ruimte biedt om
het totale leenbedrag te verhogen, met het oog op de lagere energiekosten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen extra bedragen voor
energiebesparende maatregelen en A++-woningen en extra bedragen
voor nul-op-de-meterwoningen. Het extra bedrag voor de energiebesparende maatregelen en A++-woningen blijft 9.000 euro. Op basis van het
advies van het Nibud wordt het extra bedrag voor nul-op-demeterwoningen verhoogd naar 27.000 euro.
Tot slot
Met het aannemen van de motie van de leden Koolmees en Schouten5
heeft de Kamer de regering verzocht om de regelgeving zo te wijzigen dat
bij een hypotheekaanvraag de actuele hoogte van de studieschuld wordt
meegewogen. Ik ben voornemens om in reactie op de motie in samenspraak met de ministers van OCW en Financiën, de sector en de toezichthouders te onderzoeken op welke wijze er invulling kan worden gegeven
aan deze motie. Hierover zal ik in het voorjaar een brief sturen aan de
Kamer. Overigens bestaat er ook binnen de huidige kaders ruimte voor
banken om de studielening minder mee te wegen bij een korte resterende
looptijd, door de explain voor toekomstige inkomensontwikkeling toe te
passen aangezien het besteedbaar inkomen na de resterende looptijd zal
stijgen. Ook bij vervroegde (gedeeltelijke) aflossing dalen de maandlasten
van de ex-student. Met de sector is daarom in het kader van de Wet
studievoorschot hoger onderwijs, afgesproken dat als ex-studenten
vervroegd hebben afgelost, banken daar proportioneel naar handelen.
Met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van de leennormen blijf ik
samen met de Minister van Financiën in gesprek met de AFM en DNB.
Hierbij is reeds aandacht gevraagd voor de effecten van de beschreven
verruiming van de leencapaciteit op de positie van tweeverdieners. Ik zal
samen met de Minister van Financiën deze ontwikkeling monitoren.
Tevens zal bezien worden of de stabiliteit van de normen kan worden
vergroot door een vorm van middeling van de normen. De uitgavenkant
van de normen wordt reeds gemiddeld over een aantal jaren om een
stabielere ontwikkeling van de normen te verzorgen. Voor de inkomstenkant geldt dit echter niet. Ik ben voornemens om samen met het
Nibud, DNB en de AFM te bezien of bredere middeling kan bijdragen aan
een meer stabiele en voorspelbare ontwikkeling van de normen.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

5

Kamerstuk 34 300 XVIII, nr. 23

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 204

6