Business case Zuidas
Rapportage second opinion voor het opbrengstpotentieel
project Zuidas-Dok
d.d. 10 december 2009
Versie: 1.0

Opdrachtformulering
ECORYS is gevraagd een second opinion uit te voeren op de business case, stand van zaken november
2009, zoals uitgevoerd door het team van Van den Berg. De onderzoeksvragen die aan ECORYS gesteld
zijn, zijn de volgende:
1.
2.
3.
4.

Hoe beoordeelt u de herziening van de uitgangspunten ten aanzien van gronduitgifte (en de
onzekerheden hieromtrent) in de business case?
Geeft de analyse van de kwalitatieve waarde-effecten van de dokvarianten op de flanken inzicht
in alle relevante waarde-effecten?
Welke indicatieve waardering (kwantitatief) kan aan de waarde-effecten van de dokvarianten op
de flanken worden toegekend?
Welke mogelijkheden voor optimalisatie van de (stedenbouwkundige) plannen ziet u?

Ten behoeve van de business case Zuidas, toegespitst op het onderzoek naar de drie dok varianten
beschrijft ECORYS in deze rapportage haar beschouwing op de Stand van zaken - 1 november 2009.
In het tijdsbestek van 3 weken (week 47 t/m 49) heeft ECORYS middels gesprekken met betrokkenen en ter
beschikking gestelde rapportages een beeld gevormd van de materie.
ECORYS heeft in haar onderzoek de 80/20 regel gehanteerd, waarbij er gekeken is naar de grootste
effecten die binnen de business case kunnen optreden, waarbij er (gezien de beperkte tijd tot onderzoek)
bewuste focus is aangebracht om binnen de tijd maximaal resultaat te kunnen behalen.
Wij richten ons enerzijds op de onderlinge verschillen tussen de varianten die optreden op de resultaten van
de business case. Daarnaast geven wij een oordeel over de conclusies die getrokken worden door het team
Van den Berg. Dit doen wij door enerzijds kritisch naar de uitgangspunten te kijken en anderzijds via een
analyse van de procesgang hoe uitgangspunten tot stand zijn gekomen.

2

Vertrekpunten
•

ECORYS heeft zich in het tijdsbestek van 3 weken een oordeel gevormd over de business case, zoals is
opgesteld door het team Van den Berg. Hierbij is het onderdeel infrastructuur buiten beschouwing gebleven.
Ons onderzoek heeft zich vooral toegespitst op de uitgangspunten ten aanzien van de opbrengsten en de
waarde-effecten op de flanken.

•

Het team Van den Berg bouwt in belangrijke mate voort op het werk van de voorgaande jaren, maar heeft de
business case ook herijkt en deze op diverse punten aangepast aan de huidige (economische)
omstandigheden. Dit heeft per saldo geleid tot een bijstelling van het resultaat van de business case, ten
opzichte van de business case die behoorde bij het Prospectus 2007. Daarnaast heeft het team Van den Berg
een probabilistische analyse gemaakt, om duidelijk te maken dat er een zekere mate van onzekerheid in de
uitkomsten zit.

•

In het onderzoek hebben wij gebruik gemaakt van de expertise, aanwezig binnen de direct betrokkenen van het
team van den Berg en het projectbureau Zuidas. Via interviews en gesprekken is veel informatie uitgewisseld en
ter beschikking gesteld. Daarnaast is er gebruik gemaakt van aanwezige rapportages. De volgende
brondocumenten zijn gebruikt bij de beeldvorming rondom dit project:
-

BC, Stand van zaken 1 november 2009, Rijksvertegenwoordiger Zuidas
Feitenrapport, Bijlage BV team van den Berg, 29 oktober 2009
Business case model Zuidas, Rebel
Indicatieve invloed varianten op Flanken, Projectbureau Zuidas, 13 oktober 2009
Rapportage DTZ, kantoorontwikkelingen Zuidas, oktober 2009
Grondprijzen Zuidas-Dok, Zuidas- Jan Doets, oktober 2006
Raamwerk grondprijzen Zuidas 2008/ 2009, OGA
Besprekingsverslagen herijking parameters business case, augustus 2009
Memo Vastgoedscenario’s Zuidas, 23-04-2009
Actualisatie Validatie BC Zuidas, februari 2008
Bevindingen Commissie van Deskundigen KBA Zuidas, 28 juni 2006
Onderbouwing opbrengsten vastgoedontwikkeling op het Zuidas-Dok, Deloitte, 02-02-2006

De varianten zoals zij momenteel gepresenteerd zijn (Dok onder de grond, Dok half in de grond, Dok boven de grond)
tonen verschillen in de uiteindelijke (financiële) resultaten. De verschillen zijn – behalve de verschillen in
infrastructuurkosten – gebaseerd op de volgende variërende uitgangspunten:
– Start datum bouw Dok (Planning)
– Volumes- wat gerealiseerd wordt op Dok (Programma)
– Effecten/ Tijdelijke maatregelen (tijdens realisatie Dok)

3

Interpretatie opdracht
Op basis van de opdrachtformulering, die helder is weergegeven, hebben wij in ons onderzoek een schema
opgesteld waar volgens ons in ieder geval aandacht aan geschonken moet worden. De onderdelen die wij van
groot belang vinden als onderdeel van de totale business case zijn in ieder geval:
PROGRAMMA
Vastgoed

UITGIFTE
Planning/
fasering

PRIJZEN
Residuele
grondwaarden

Marktomstandigheden

EFFECTEN
Schade voor
flanken

Bovenstaand schema is onze leidraad geweest om de business case te kunnen doorgronden. Dit schema is dan
ook herleid aan de formule, die gehanteerd wordt om de business case vorm te geven:
Resultaat = (Opbrengsten + Bijdragen) – Kosten - Effecten
Wij hebben ons gericht op de functies kantoren, commercieel en woningen. Voor deze functies zullen wij
bovenstaand schema met de afzonderlijke modules behandelen. Onze beeldvorming is hiermee gestoeld op
enerzijds het proces van de totstandkoming van de uitgangspunten (brondocumenten) en anderzijds de
feitelijke bevindingen (onderliggende parameters) van de business case.

4

VOLUME

Uitgangspunten – kantoren (1)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

De uitgangspunten van de business case zijn – ten opzichte van de business case Prospectus – door het
team Van den Berg herijkt als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Deze herijkte uitgangspunten
hebben wij beoordeeld, onder andere door ze in historisch perspectief te plaatsen.
Volume
Er zijn tendensen waar te nemen die een reductie van het aantal vierkante meter
kantoorruimte per werknemer bespoedigen. De volgende tendensen spelen
hierbij een belangrijke rol: telewerken, rekening rijden, efficiëntere
kantoorconcepten, et cetera. Dit zal per saldo leiden tot een afname van de totale
kantoorbehoefte. Daarnaast is er een afnemende groei in de werkgelegenheid
waar te nemen, ook in de dienstverlening (zie figuur arbeidsvolume). Hierdoor kan
niet zonder meer de historische lijn van groei in het aantal arbeidsplaatsen en
groei in de kantoorbehoefte worden doorgetrokken. Daarom zal het volume aan
kantoor vierkante meters, onder andere als gevolg van ontwikkelingen op het
gebied van de kantoorbehoefte, niet eenvoudig afgezet kunnen worden.

Opname kantooroppervlakte in vvo
3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

2000

2001

Nederland

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Amsterdam

Arbeidsvolume (x 1000 mensjaren)
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000

De te realiseren volumes voor de kantoorfunctie lijken ambitieus (600.000 m2 op
de flanken en 250.000 m2 op het Dok), zeker in de huidige
marktomstandigheden, maar ook voor de komende periode. Daarbij geldt dat de
kantorenmarkt waarop gericht wordt, een vervangingsmarkt is, waardoor er een
mogelijk overschot op het kantorenaanbod kan ontstaan (waardoor lagere
vastgoedprijzen in het verschiet liggen). De gemeente Amsterdam en het
projectbureau Zuidas dienen hier rekening mee te houden bij de uitgifte van
nieuwe kantoor vierkante meters.
Daarnaast richt de Zuidas zich op een specifieke doelgroep, die puur vanwege de
locatie aldaar gevestigd wil zijn. Voor de afzetbaarheid van het beoogde volume
is het cruciaal dat de absolute toplocatie, die wordt beoogd, ook daadwerkelijk
wordt behaald.

2.000.000
1.000.000

19
76
19
78
19
80
19
82
19
84
19
86
19
88
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08

0

5

VOLUME

Uitgangspunten – kantoren (2)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Uitgifte
Voor de functie kantoren geldt een uitgiftetempo in de business case van 33.500 m2 per jaar. Gebaseerd op
de uitgifte van de afgelopen 8 jaar van 335.000 m2 BVO in de Zuidas bedraagt de historische afzetsnelheid
(op de flanken) voor kantoren 42.000 m2 BVO. Met de fluctuaties van de economie en de uitgiftestop van 2
jaar lijkt hiermee de afzet realistisch.
Nader onderzoek dient uitgevoerd te worden of de markt het jaarlijkse uitgiftetempo ook daadwerkelijk kan
beantwoorden, in relatie tot het totale volume wat wordt aangeboden. Immers de huidige
marktomstandigheden kunnen niet 1 op 1 vergeleken worden met het historische perspectief. Als gevolg van
de huidige economische situatie wordt geen enkele ontwikkeling op risico gestart. Prognoses (DTZ) geven
aan dat de opname tussen de 25.000 en 35.000 m2 BVO bedraagt, waarmee het huidige uitgiftetempo zich
aan de bovenkant van de bandbreedte bevindt
Om de uitgifte van de vierkante meters kantoor (maar ook voor de andere functies) realistisch te kunnen
verwerken in de business case kan het verlengen van de huidige opnamestop in de business case voor de
jaren 2009 en 2010 met 2 jaar tot 2012 een positieve invloed hebben op de afzetbaarheid. Enerzijds is dit te
onderbouwen vanuit de huidige economische omstandigheden. Ontwikkelaars en beleggers staan nu niet in
de rij om (bouw)kavels te kopen of op risico te ontwikkelen. Anderzijds is er vanuit procedureel perspectief
tijd nodig voor het opnieuw ontwikkelen van bouwplannen, of om de plannen weer op te kunnen starten.
Daarom is, bekeken vanuit het perspectief van procedures, een periode van 2 jaar nodig om daadwerkelijk
projecten weer te kunnen uitgeven niet verkeerd.
Wanneer er een verlenging van de opnamestop wordt ingevoerd, zou de business case leiden tot een
uitgifte van hetzelfde aantal vierkante meters binnen een kortere periode, oftewel per saldo een stijging van
het uitgiftetempo. Met de constatering dat het uitgiftetempo fors is, dient er daarom bij een verlenging van de
opnamestop, tegelijkertijd de totale looptijd van de exploitatie verlengd te worden. Dit zorgt ervoor dat het
uitgiftetempo niet hoger wordt als gevolg van de bouwstop, maar juist gedempt wordt als gevolg van een
langere fasering. Een periode van 5 jaar zou hierbij realistisch zijn. Per saldo betekent dit een verlenging
van 3 jaar, waardoor het uitgiftetempo naar 29.000 m2 BVO op jaarbasis gaat. Dit uitgangspunt valt
weliswaar binnen de bandbreedte van gehanteerde uitgangspunten, maar dermate naar het uiteinde
hiervan, dat wij suggereren de bandbreedte voor deze variabele te verruimen.
Gezien de vervangingsmarkt, die optreedt bij kantoren, adviseren wij een flankerend beleid aan te houden
voor de bestaande voorraad. Voor nieuw te bouwen kantoren kan dit worden opgevangen
door een ontwerpbenadering aan te houden die alternatieve bestemmingen
(functies) openhoudt.

6

VOLUME

Uitgangspunten – kantoren (3)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Prijzen
Voor het beoordelen van de prijzen van kantoren hebben wij de onderliggende parameters van de residuele
grondwaarde bestudeerd.
•

•
•

•

De BAR van 6,56% is behoudend voor een ontwikkeling van een project als de Zuidas, maar in de huidige
marktomstandigheden realistisch. Op langere termijn, bij een sterk aantrekkende economie, kunnen dus
hogere opbrengsten behaald worden.
De bouwkosten van € 1.589 per m2 BVO zijn realistisch.
De huurprijs van € 349 per m2 VVO oogt aan de hoge kant. In de business case-Prospectus (2007) is
gerekend met € 329 per m2 VVO. Ter illustratie worden in het gebied rondom Mahler prijzen gerealiseerd
variërend van € 290 tot € 335 per m2 VVO.
De residuele grondwaarde in de business case van € 1.494 per m2 BVO wordt aan de hoge kant beoordeeld
en is door inflatie circa 9% hoger dan de oorspronkelijke residuele waarde van Doets (€ 1.350).
Per saldo beoordelen wij de prijzen voor kantoren aan de bovenkant van de marktpotentie. Het grootste
effect aan de opbrengstenkant van de business case treedt op bij de functie kantoren (gezien het
grootschalige volume). Een daling van de huurprijs met 10% heeft een daling van de residuele grondwaarde
met 22% tot gevolg, wat in de totale opbrengsten een afname van het resultaat met € 35 mln. tot gevolg
heeft (oftewel een daling van het resultaat met 10%).
Op basis van het advies van OGA, wat een residuele grondwaarde van tussen de € 1.400 en € 1.700
adviseert, is uitgegaan van andere onderliggende parameters dan in de business case van team Van den
Berg is gebruikt (een lagere BAR, een efficiënter gebouw, gelijke huurprijs, hogere bouwkosten). De
residuele grondwaarde is als uitkomst wel vergelijkbaar, maar de onderliggende berekeningen verschillen
sterk. De opgenomen residuele grondwaarde in de business case voor kantoren achten wij ambitieus, maar
moet haalbaar geacht worden als het gebied zich daadwerkelijk blijft ontwikkelen tot een absolute toplocatie.

7

VOLUME

Uitgangspunten – commercieel (1)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

De uitgangspunten van de business case zijn – ten opzichte van de business case Prospectus – door het
team Van den Berg herijkt als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Deze herijkte uitgangspunten
hebben wij beoordeeld, onder andere door ze in historisch perspectief te plaatsen. Commercieel is in de
business case de verzamelnaam voor winkels en commerciële voorzieningen. Wij richten ons voornamelijk
op het onderdeel winkels (retail).
Volume
De gehanteerde volumes voor commercieel lijken ambitieus (90.000 m2 BVO
voor Dok en 400.000 m2 BVO voor flanken), maar kunnen haalbaar worden
indien de juiste randvoorwaarden geschapen worden. Hiervoor is het van groot
belang dat er duidelijke keuzes gemaakt worden in de programmering,
bijvoorbeeld door slechts 1 high end retail gebied te ontwikkelen, en ervoor te
zorgen dat er geen concurrentie mag ontstaan op het gebied van commerciële
voorzieningen tussen Dok en flanken. De keuze van de hoogte van het dok, en
daarmee het maaiveldniveau, speelt binnen retail een belangrijke rol.

BBP
6

4

2

10

08

06

Daarnaast dient er voldoende trekkracht gecreëerd te worden, waarbij er een
goede verhouding tussen retail, horeca en leisure ontstaat.

20

20

20

02

00

98

04
20

20

20

19

94

92

90

96
19

19

19

19

86

84

82

88
19

19

19

19

78

80
19

19

19

76

0

-2

-4

-6

Voor de realisatie en afzet van de hoeveelheid commerciële vierkante meters
(van de high end retail) zoals voorgesteld is in de Zuidas dient voldoende
trekkracht gegenereerd te worden. Dit gebeurt niet vanzelf, hiervoor is een actieve
sturing vereist.

8

VOLUME

Uitgangspunten – commercieel (2)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Uitgifte
Voor commercieel vastgoed geldt dat de totale uitgifte van de geplande vierkante meters evenredig verdeeld
is over de totale exploitatie. Per saldo wordt er daardoor jaarlijks 25.000 m2 BVO commercieel in de markt
gezet. Modelmatig is een evenredige verdeling qua uitgifte te verdedigen, echter dient er wel aandacht
geschonken te worden aan het feit dat retail in de praktijk niet over zo’n lange tijdsperiode ontwikkeld kan
worden. Een goed commercieel concept werkt alleen als het totaal gereed is. Dat zal zich dan ook uiten in
de (huur)prijzen, die gevraagd kunnen worden voor de functie commercieel.
De metrages van het Dok en het uitgiftetempo van ruim 12.000 m2 per jaar oogt realistisch. Een juiste
afstemming van de fasering van commerciële vierkante meters gerelateerd aan de bouwplanning is cruciaal,
zeker voor de ontwikkeling op de flanken. Zoals ook al bij het onderdeel volume vermeld is, is het tevens van
groot belang dat er een aantal evidente trekkers is, die een goede impuls geven aan de uitgifte van
commerciële meters.

9

VOLUME

Uitgangspunten – commercieel (3)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Prijzen
Voor het beoordelen van de prijzen van commercieel hebben wij de onderliggende parameters van de
residuele grondwaarde bestudeerd.
•
•
•

•

De BAR van 6,0% oogt realistisch.
De bouwkosten van € 1.032 per m2 BVO lijken aan de lage kant. Zeker gezien het feit dat het mixed use
gebouwen worden, gericht op high end retail.
De huurprijs van € 436 per m2 VVO zou wat hoger kunnen zijn. Als er echt high end retail gerealiseerd wordt
zullen de huurprijzen hoger kunnen zijn. Ter illustratie wordt in de PC Hooftstraat tussen de € 900 en € 1.300
per m2 VVO betaald.
De residuele grondwaarde in de business case van € 4.646 per m2 BVO oogt realistisch, bezien over het
totaal van commercieel vastgoed. Indien er specifiek gekeken wordt naar high end retail, kan de
grondwaarde hoger uitvallen.
Voor het Dok wordt er nu gerekend met 1 grondwaarde voor alle winkelvoorzieningen en gelijkblijvend voor
alle 3 de dokvarianten. Afhankelijk van de hoogte van het maaiveldniveau (dokvariant) zal de retailprijs
vastgesteld worden. Differentiëring per variant zal leiden tot andere prijsniveaus. Bezoekersstromen bepalen
immers de vierkante meter waarde voor commerciële functies. Hoe beter deelgebieden op elkaar
aangesloten zijn en hoe makkelijker bezoekers het winkelgebied ingezogen worden, hoe hoger de
opbrengstwaarde per vierkante meter zal zijn. Op dit moment is prijsdifferentiatie niet meegenomen in de
business case.
Tevens dient er rekening gehouden te worden met het feit, dat in de beginfase van de ontwikkeling er een
aanloop/overgangstermijn ingebouwd moet worden. Dit kan ertoe leiden dat de eerste jaren omzethuren
worden gehanteerd om daarmee ondernemers de kans te geven het concept daadwerkelijk neer te zetten.
Gezien het feit dat de huurwaarde gematigd is opgenomen, wordt een mogelijke aanloopperiode
verdisconteerd in de verdere exploitatie van commercieel vastgoed.
De residuele grondwaarde biedt potentie tot extra opbrengsten, indien er daadwerkelijk high end
retail wordt gerealiseerd. Tegelijkertijd dient er dan ook aanloopverlies gecalculeerd
te worden op de commerciële meters. Per saldo zal de uitkomst
commercieel hierdoor grofweg gelijk blijven.

10

VOLUME

Uitgangspunten – woningen (1)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

De uitgangspunten van de business case zijn – ten opzichte van de business case Prospectus – door het
team Van den Berg herijkt als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Deze herijkte uitgangspunten
hebben wij beoordeeld, onder andere door ze in historisch perspectief te plaatsen.
Volume
Het aantal vierkante meter woningen (350.000 m2 op het dok en 600.000 m2 op de flanken) dat in de
business case gepland staat, lijkt realistisch gezien de grootschaligheid van de totale ontwikkeling Zuidas en
is daarmee cruciaal om voldoende multifunctionaliteit en levendigheid te genereren voor het totale gebied.
Op dit moment is de Zuidas nog geen aantrekkelijk woongebied; het heeft vooral de invulling en het imago
van een hoogstedelijke werklocatie. Als gevolg van de huidige marktsituatie is de directe afzet van woningen
minder gunstig dan de voorgaande jaren. De kwaliteit van de plek en van de aangrenzende woongebieden
geeft op termijn wel perspectieven, om een hoogwaardige woon/ werkomgeving te creëren. Dit wordt
versterkt door het feit dat de woningmarkt in Amsterdam nog altijd wordt gekenmerkt door een hoge
vraagdruk, met name binnen de A10 ring.
De bevolkings- en huishoudensprognose laat zien dat
zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens nog
tot en met 2020 zal doorgroeien. Er zullen lichte
verschuivingen plaatsvinden naar leeftijd, vooral in de
Jaarlijkse woningproductie, sloop en transacties bestaande bouw
leeftijdscategorie 65 jaar en ouder. De groep
alleenstaanden is nu al veruit dominant, direct gevolgd
door gezinnen zonder kinderen.
Een juiste fasering van het totale programma woningen,
waarbij er voldoende multifunctionaliteit/ vermenging met
overige functies wordt gerealiseerd is cruciaal voor de
afzet van woningen.

250.000

vo lu m e

200.000
150.000
100.000
50.000
0

2007
2006
2005
2004

2003
2002
2001

2000
1999
1998
1997

sloop

1996
1995
1994

1993
1992
1991
1990

1989
1988
1987

1986
1985
1984
1983

1982
1981
1980

1979
1978
1977
1976

w oningproductie per jaar

transactievolume bestaande bouw

11

VOLUME

Uitgangspunten – woningen (2)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Uitgifte
Voor de woningen geldt dat het uitgiftetempo 38.000 m2 BVO op jaarbasis bedraagt, omgerekend circa 300
woningen. Dit lijkt een realistische afzet, zowel vanuit historisch perspectief alsmede de vraag die binnen de
gemeente Amsterdam naar woonruimte is (gericht op het voorgestelde topsegment). Uit studies van de
Metropoolregio Amsterdam blijkt dat tot 2020 de vraag naar woningen het aanbod blijft overtreffen, juist ook
in dit marktsegment. De Zuidas heeft vanuit haar unieke karakter een grote aantrekkingskracht op diverse
groepen bewoners.

12

VOLUME

Uitgangspunten – woningen (3)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Prijzen
Voor het beoordelen van de prijzen van woningen hebben wij de onderliggende parameters van de residuele
grondwaarde bestudeerd.
Prijzen: aan bovenkant marktpotentie; vereist flankerend beleid bestaande voorraad en een ontwerpbenadering die
alternatieve bestemmingen openhoudt.
•
De bouwkosten van € 1.331 per m2 BVO lijken realistisch.
•
De VON-prijs van € 4.148 per m2 BVO lijkt realistisch (in een aantrekkende markt), echter in het huidige
tijdsbeeld constateren wij dat de VON-prijzen dalen. Daarom stellen wij voor de bandbreedte van VONprijzen te verruimen en in de tijd te relateren aan onderstaande curve (waarbij het tijdbeeld van 1978 tot
1990 wordt gekopieerd).
Een daling van de VON-prijs heeft grote gevolgen voor de residuele waarde. Zo is met de daling van de
VON-prijs van 15% er bijna een halvering van de residuele waarde, zoals vastgelegd in de business case.
•
De residuele grondwaarde in de business case van € 941 per m2 BVO is alleen realistisch in een normale
markt. Met de hiervoor genoemde prijsontwikkeling en aanpassing zal ook de residuele grondwaarde aan
aanpassing onderhevig zijn.
Prognose prijsontwikkeling € 300.000 woning periode 2008-2020 obv realisatie 1978-1990
350000

8%
6%

300000

4%
250000

2%
0%

200000

-2%
150000

-4%
-6%

100000

-8%
50000

Om een realistisch beeld te vormen van de woningbouwprijzen, hebben
wij op de volgende pagina een berekening gemaakt, waarbij enerzijds nu
de VON-prijzen naar beneden worden bijgesteld, maar waarbij in verloop
van tijd de prijzen weer, conform historisch verloop, zullen toenemen.
Hierbij wordt de curve zoals hiernaast is weergegeven (gebaseerd op het
historische verloop van 1978 – 1990) geprojecteerd op de exploitatie van
de Zuidas.

-10%

0

-12%
2008

2009

2010

2011

2012

Prijs w oning

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

prijsontw ikkeling uit verleden (1978-1990)

13

Bevindingen
Met de bestudering van zowel volume, uitgiftetempo en prijzen voor de functies kantoor, commercieel en woningen komen wij
tot de volgende bevindingen die invloed kunnen hebben op de uitkomsten van de business case. Deze bevindingen geven
zowel kwalitatief als kwantitatief een beeld op mogelijke afwijkingen van het resultaat van de huidige business case.

versus

Invoeren marktrealistische ontwikkeling woningbouw
Wanneer de woningbouwprijzen (VON) conform de grafiek prognose prijsontwikkeling worden berekend, betekent dit dat de
komende jaren de VON-prijzen zullen dalen, vervolgens zullen de prijzen zich stabiliseren en exponentieel stijgen. Dit geeft
een ander beeld dan de huidige indexatie van grondprijzen.
a. Voor het scenario waarbij de waardeontwikkeling conform inflatie is, bedraagt de aanpassing op de business case tussen
de + € 25 en + € 30 mln. (positieve bijdrage). Dit positieve bedrag is deels te verklaren doordat op het moment dat het dok
gerealiseerd wordt, de opbrengsten alweer flink gestegen zijn.
b. Voor het scenario waarbij de waardeontwikkeling 1% boven inflatie is, bedraagt de aanpassing op de business case tussen
de + € 140 en + € 175 mln. (positieve bijdrage).
c. Voor het scenario waarbij de waardeontwikkeling 2% boven inflatie is, bedraagt de aanpassing op de business case tussen
de + € 270 en + € 350 mln. (positieve bijdrage).
Uitgifte stop van 2 jaar
Waneer de uitgiftestop van 2009 en 2010 wordt verlengd met 2 jaar voor alle functies (ook de jaren 2011 en 2012) betekent dit
voor de 3 varianten een verslechtering van de resultaten. Wanneer de einddatum gelijk blijft (waardoor het uitgiftetempo
verhoogd wordt) bedragen de effecten tussen de - € 45 en - € 55 mln. (negatieve bijdrage).
De uitgiftestop kan ook alleen voor de functie kantoren worden toegepast. In dat geval dienen de resultaten met tussen de - €
20 en - € 25 mln. te worden aangepast (negatieve bijdrage).
Verlengen van exploitatie met 5 jaar
Ten slotte kan in aanvulling op de uitgiftestop de exploitatie van de totale Zuidas uitgifte met 5 jaar worden verlengd. Hiermee
wordt enerzijds de verlenging van de uitgiftestop gecompenseerd, tevens wordt het uitgiftetempo verlaagd door een langere
periode aan te houden. De gevolgen op de resultaten bedragen tussen de - € 70 en -€ 80 mln. voor alleen het verlengen van
de exploitatieperiode.
Totaal
Bovenstaande bevindingen kunnen leiden tot zowel een neerwaartse als een opwaartse aanpassing van het resultaat (een
variatie in de uitkomsten van de business case van tussen de - € 105 mln. en + 235 mln.) Op basis van het inzicht in de
huidige marktomstandigheden acht ECORYS de neerwaartse aanpassing van het resultaat het meest realistisch.
De variatie bevindt zich binnen de bandbreedte van uitkomsten van de business case van team Van den Berg. Op de
specifieke genoemde punten zien wij echter aandachtspunten die een verruiming van de
gehanteerde specifieke bandbreedtes rechtvaardigt.

14

VOLUME

UITGIFTE

Effecten (1)

PRIJZEN

EFFECTEN

In de business case is uitgegaan van een aantal effecten van de varianten Dok onder de grond, Dok half in
de grond en Dok boven de grond, die als indicatief effect optreden op de ontwikkeling van de flanken. In de
rapportages “Feitenrapport Bijlage business case team van den Berg” en “Indicatie invloed varianten op de
Flanken” wordt een goed beeld gegeven van de gevolgen die kunnen optreden. Resumerend worden de
volgende effecten zowel kwalitatief als kwantitatief beschreven:
1.
Uitstel van gronduitgifte, waarbij de ontwikkeling op het betreffende perceel pas gerealiseerd
kan worden nadat het vastgoed op het dok gerealiseerd is.
2.
Lagere grondprijzen, als gevolg van tijdelijke maatregelen of het verhogen van het maaiveld.
3.
Afstel van gronduitgifte, als gevolg van planologische ontwikkelingen (op- en afrit Dok).
Voor de drie varianten heeft dit de volgende consequenties conform de huidige business case:
- Dok onder de grond: Ravel kavel 1 (uitstel) tussen - € 20mln. en - € 25 mln.
- Dok half in de Grond: Ravel kavel 1 (uitstel) en overige fasen Ravel (lagere grondprijzen), Beethoven
(uitstel), Gershwin Zuidschans (uitstel) tussen - € 135mln. en - € 240 mln.
- Dok boven de grond: Ravel (afstel), Beethoven (lagere grondprijzen), Vivaldi Parkrand (afstel)
tussen - € 315 mln. en - € 340 mln.

15

Beoordeling effecten dok op flanken
De effecten 1 t/m 3 zijn door ECORYS opnieuw beoordeeld op zowel kwalitatief als kwantitatief gebied. Dit leidt tot
de volgende overzichten. De bedragen die bij de effecten op deze en de volgende pagina’s staan vermeld, zijn
allen negatieve effecten voor de business case en bedragen Netto Contante Waarden (met als peildatum
1-1-2009).
Dok onder de grond
–

Dok half in de grond
–
–

–

Ravel:
Uitstel uitgifte kavel 1 Ravel tot 2023 (agv tijdelijke maatregel trein op hoogte). ECORYS
meent dat uitgifte pas mogelijk is na realisering Dok, dus vanaf 2033. Bedrag effect wordt door
ECORYS hoger ingeschat als gevolg van extra vertraging (2023 vs. 2033).
Totaal effecten 1 t/m 3 tussen € 25 en € 30 mln.

Beethoven: Uitstel gronduitgifte Beethoven tot 2029. ECORYS meent dat uitgifte pas mogelijk
is na realisering Dok, dus vanaf 2033. Bedrag effect wordt door ECORYS hoger ingeschat als
gevolg van extra vertraging (2029 vs. 2033), effect bedraagt € 35 - € 70 mln.
Ravel: Uitstel uitgifte kavel 1 Ravel (zie dok onder de grond, hoogte effect € 25 - € 30 mln.)
Lagere grondopbrengsten Ravel kavel 2 t/m 9 (tijdens aanwezigheid tijdelijke maatregelen).
Opgenomen minimum effect van 10% prijsreductie gerechtvaardigd, maximum effect van 40%
prijsreductie wordt door ons als fors beschouwd. Afwaardering tot 25% van de
grondopbrengsten geeft een realistischer beeld. Het totaal effect voor Ravel wordt door
ECORYS geraamd op tussen € 100-125 mln.
Gershwin: Uitstel gronduitgifte Gershwin tot 2029. ECORYS meent dat uitgifte pas mogelijk is
na realisering Dok, dus vanaf 2033. Bedrag effect wordt door ECORYS hoger ingeschat als
gevolg van extra vertraging (2029 vs. 2033), het effect bedraagt daarmee tussen de €20 en
€ 45 mln.
Totaal effecten 1 t/m 3 tussen € 155 en € 240 mln.

16

Beoordeling effecten dok op flanken
Dok boven de grond
–

Beethoven: In de businesscase zijn lagere grondopbrengsten voor Beethoven opgenomen,
waarbij een bandbreedte van tussen de 25% en 50% grondopbrengsten reductie is
aangehouden. ECORYS meent dat herontwikkeling van dit plan, waarbij er in plaats van
afwaardering een alternatief programma wordt voorgesteld, meer potentie ontstaat, hetgeen
een realistischer beeld geeft. De hoogte van het bedrag van dit effect is ondergebracht in effect
6 herontwikkeling.
– Ravel: afstel van 50% programma (op- en afrit Dok). ECORYS stelt voor de kavels 5 t/m 8 te
herontwikkelen, in plaats van gedeeltelijke afstel. I.p.v. winkels in het topsegment en
voorzieningen zouden er parkeervoorzieningen en extra woningen/ hotel gerealiseerd kunnen
worden. De hoogte van het bedrag van dit effect is ondergebracht in effect 6 herontwikkeling.
Uitstel overige kavels Ravel tot 2023, dient verlengd te worden tot 2030 wanneer het dok
daadwerkelijk gereed is. In de business case is er 25% waardederving opgenomen, wij
beschouwen dit als het maximum effect, minimaal kan er volgens ons 10% grondopbrengsten
derving optreden. Het totaal effect van alleen de opbrengstenderving van Ravel bedraagt
tussen de € 45 en € 100 mln, de uitstel van de gronduitgifte bedraagt € 20 mln.
– Vivaldi: Parkrand gaat niet door (als gevolg van oprit Dok). Als maximum effect wordt het totaal
van Parkrand niet gerealiseerd, een effect van € 70 mln. Als minimum effect geldt dat 50% niet
gerealiseerd wordt, een effect van € 35 mln.
Totaal effecten 1 t/m 3 tussen € 100 en € 190 mln. Dit bedrag is aanmerkelijk lager als in de oorspronkelijke business
case, als gevolg van het verplaatsen van effecten naar “Overige effecten” beschreven onder punt 6
herontwikkeling. Wanneer het bedrag van de herontwikkeling integraal deel uitmaakt komt het totale effect uit op
tussen de € 175 en € 325 mln.

17

VOLUME

UITGIFTE

Effecten (2)

PRIJZEN

EFFECTEN

Naast de in de business case beschreven effecten kunnen wij nog een drietal effecten benoemen die
momenteel nog niet zijn gekwantificeerd, maar wel kwalitatief worden benoemd:
4. Risico van planschade claims (bestaand).
5. ‘Mitigerende’ maatregelen/kosten overgang flanken op Dok.
6. Herontwikkeling bestaande plannen in flanken t.g.v. dok.
Een ieder van de hiervoor genoemde effecten kan opgedeeld worden in Tijdelijke effecten (gedurende een
bepaalde periode tijdens de uitvoering) en Structurele effecten (Eindbeeld).
De nog niet gekwantificeerde effecten 4 t/m 6 hebben een invloed op het eindbeeld van de uitkomsten van
de verschillende varianten en zijn daarmee als structurele effecten te beschouwen. Voor de variant dok
onder de grond zullen er geen additionele negatieve effecten optreden. Voor de overige varianten zullen er
additionele effecten van toepassing zijn.
Effect 4 Planschade bestaand vastgoed
Planschade op het bestaande vastgoed zal veelal als structurele maatregel worden beschouwd.
Voor de planschade bestaand vastgoed moet ervan uitgegaan worden dat voor de bestaande gebouwen op
de Zuidas die gerealiseerd zijn voordat alle plannen rondom het Dok zijn gemaakt en die direct gevolgen
hebben van het hogere ‘maaiveld’ voor planschade in aanmerking komen. In dit stadium komen volgens ons
alleen de gebouwen voor ABN AMRO en het WTC hiervoor in aanmerking.
Voor de variant Dok half in de grond zullen de onderste 2 verdiepingen van het gebouw toerekenbaar zijn
voor planschade en voor variant dok boven de grond de onderste 5 bouwlagen voor planschade in
aanmerking komen. Hierbij zal alleen de zone van het gebouw dat direct grenst aan het Dok in aanmerking
komen, waarbij de diepte van een standaardkantoorruimte (circa 5,40 meter) toebedeeld mag worden. De
waardedaling die als planschade opgevoerd kan worden, bedraagt volgens een aanname van ECORYS
tussen de 10 en 20% op de huidige huurwaarde. Deze waardedaling op de huur zal vervolgens
doorberekend worden naar een waardedaling op beleggingsniveau, waardoor de formule ontstaat: te
relateren metrage x huurprijsdaling x kapitalisatiefactor. Hierbij is het BAR % van kantoren in de business
case als uitgangspunt gehanteerd. Berekend voor de gebouwen WTC en ABN AMRO zullen de effecten
(nominaal) bedragen:
- Dok onder de grond: geen effect
- Dok half in de grond: - € 10 tot - € 15 mln
- Dok boven de grond: - € 30 tot - € 35 mln

18

VOLUME

Effecten (3)

UITGIFTE

PRIJZEN

EFFECTEN

Effect 5 ‘Mitigerende’ maatregelen/kosten overgang flanken op Dok
Voor zowel de tijdelijke situatie als het eindbeeld zullen de bestaande gebouwen op de Zuidas, die directe
betrokkenheid hebben met de maatregelen van de varianten, aangesloten moeten worden op een verhoogd
maaiveld niveau. Enerzijds bedraagt dit infrastructurele maatregelen. Anderzijds zullen aanpassingen aan
gebouwen verricht moeten worden om hoogteverschillen in het maaiveld te overbruggen.
Op dit moment kunnen wij onvoldoende inschatten wat de exacte kosten zullen zijn van dit type effecten. Hiervoor
dienen ramingen gemaakt te worden welke bestaande gebouwen dit betreft en welke specifieke maatregelen
getroffen moeten worden.
Effect 6 Herontwikkeling bestaande plannen in flanken t.g.v. dok
Als alternatief op effect 2 en 3 kan in plaats van het afwaarderen van de grondopbrengsten ook gekeken worden
naar herontwikkeling van het plan, door een nieuw functioneel programma te calculeren. Hierdoor dient er met een
ander programma gerekend te worden, waardoor er een verschil in residuele grondwaarden ontstaat. Een en ander
is wel afhankelijk van de planologische besluiten die hier reeds aan ten grondslag liggen en de
bestemmingsplantechnisch mogelijkheden. Herontwikkeling van plannen zorgt daarmee per definitie voor
vertraging (mede als gevolg van besluitvorming en aanpassen van bestemmingsplannen) Hiermee vormt het
herontwikkeling van bestaande plannen een alternatief voor het effect 2 lagere grondprijzen, zoals nu meegenomen
in de business case.
- Dok onder de grond: geen effect
- Dok half in de grond: geen effect
- Dok boven de grond:
Beethoven: in plaats van lagere grondopbrengsten (reductie tot 50%), kan het plangebied worden herontwikkeld
van de functie kantoor naar woningen. Hierbij treedt een negatief effect op (op de grondopbrengsten) van € 300 per
m2 BVO, oftewel een totaal effect van tussen de €10 mln. en € 20 mln. Daarnaast zullen de grondopbrengsten pas
vanaf 2030 (op het moment dat het dok gereed is) gerealiseerd kunnen worden, waardoor het effect toeneemt met
tussen de € 25 en € 60 mln. Per saldo is het effect op Beethoven tussen de € 35 en € 80 mln.
Ravel: in plaats van 50% afstel, stellen wij voor kavels 5 t/m 8 geen voorzieningen (4.000 m2) en geen winkels
topsegment (3.000 m2) te realiseren. Hierdoor tussen de € 10 en € 20 mln. verlies aan (grond)opbrengsten,
wanneer er op onderste lagen parkeren wordt geprogrammeerd.
Voor woningen gesitueerd aan oprit Dok (kavel 5 en 7) zal extra voorzieningen gecreëerd moeten worden
(herontwerp). Uitgangspunt circa 10.000 m2 woningen tegen 50% grondwaarde opnemen. Het effect voor het
herontwerpen van woningen bedraagt circa € 10 mln. Daarnaast zullen alle opbrengsten pas vanaf 2030 (gereed
zijn dok gerealiseerd kunnen worden, waardoor het effect toeneemt met tussen de € 20 en € 25 mln. Per saldo is
het effect op Ravel tussen de € 40 en € 55 mln.

19

Totaal effecten
Alle voorgaand beschreven effecten zijn in onderstaande tabel nogmaals weergeven, waarbij er een totaal
overzicht is gevormd van alle door ECORYS gekwalificeerde en gekwantificeerde effecten (NCW, 1-1-2009).
Effecten

Dok onder de grond

Dok half in de grond

Dok boven de grond

Effect 1 Uitstel
gronduitgifte

Ravel
€ 25 - € 30 mln.

Beethoven, Ravel, Gershwin
€ 80 - € 145 mln.

Ravel
€ 20 mln.

Effect 2 Lagere
grondprijzen

-

Ravel
€ 75 - € 95 mln.

Ravel
€ 45 - € 100 mln.

Effect 3 Afstel
gronduitgifte

-

-

Vivaldi Parkrand
€ 35 - € 70 mln.

Effect 4 Planschade

-

€ 10 - € 15 mln.

€ 30 - € 35 mln.

Effect 5 Mitigerende
maatregelen

PM

PM

PM

Effect 6 Herontwikkeling

-

-

Beethoven, Ravel
€ 75 - € 135 mln.

Totaal bandbreedte

€ 25 - € 30 mln.

€ 165 - € 255 mln.

€ 205 – 360 mln.

Banbreedte in BC

€ 20 - € 25 mln.

€ 135 - € 240 mln.

€ 315 – 340 mln.

20

Conclusie (1)
1. Volume
•
De gehanteerde volumes, voor de afzonderlijke functies, zoals opgenomen in de business case zijn ambitieus,
maar volgens ons realistisch mits zij op de juiste wijze worden aangeboden in de markt en mits er voldoende
flexibiliteit wordt ingebouwd om afhankelijk van de vraag/ behoefte te kunnen switchen van functie.
•
De volumes zoals gehanteerd in de drie varianten zijn bepaald op basis van ruimtelijke (on)mogelijkheden en
het gewenste ambitieniveau en niet door marktomstandigheden of ontwikkelperspectief. Differentiëring van
volumes per variant zouden wij ons kunnen voorstellen (zeker voor de commerciële vierkante meters).
•
Flexibiliteit en multifunctionaliteit in de uitvoeringsfase zowel qua uitgifteplanning als qua programma vastgoed
is belangrijk om zo’n grote hoeveelheid vierkante meters te ontwikkelen.
•
De ontwikkelingen zoals ze nu zijn opgesteld (gedifferentieerd naar de functies kantoren, commercieel,
woningen en parkeren) dienen in de nadere uitwerking per bouwblok multifunctioneel ingezet te worden. Op
deze wijze kan afhankelijk van de marktbehoefte het plan ontwikkeld worden. Hiervoor dient er zowel voor de
parkeeroplossingen alsmede de ontsluitingsprincipes rekening gehouden te worden met uitwisselbaarheid van
functies. Van grof naar fijn dient hier rekening mee gehouden te worden (in de business case, per afzonderlijk
deelgebied, op bouwblok en op gebouwniveau).
•
De bestaande voorraad gebouwen die achtergelaten wordt door de bedrijven/ bewoners die naar de Zuidas
trekken mogen niet uit het oog verloren worden. Dit geldt het sterkste voor de functie kantoren, maar kan zich
ook voor commercieel voordoen.
2. Afzet/ Uitgifte tempo
•
Het uitgiftetempo wat is voorgesteld in de Business case, voor de afzonderlijke functies, lijkt vanuit zowel
historisch perspectief als vanuit de vraag die gegenereerd kan worden realistisch. Hierbij geldt de kanttekening
dat hierbij voor zowel de woningen, commercieel als kantoren het absolute topsegment moet worden behaald
en consistent blijft gedurende de uitgifteperiode.
•
Voor de functie wonen zien wij als enige een mogelijkheid tot verhoging van de afzet. Hierbij zal de flexibiliteit
en de uitwisselbaarheid van functies van belang zijn.
•
In de business case zijn reeds maatregelen getroffen voor de huidige (economische) marktomstandigheden,
waaronder een uitgiftestop voor 2009 en 2010. ECORYS vindt dat op een aantal uitgangspunten meer
marktrealiteit ingebouwd dient te worden. Hierbij denken wij aan het verlengen van de uitgiftestop tot en met
2012. Daarnaast stellen wij voor in aanvulling op de uitgiftestop de exploitatie van de totale Zuidas uitgifte met 5
jaar te verlengen. Hiermee wordt enerzijds de verlenging van de uitgiftestop gecompenseerd, tevens wordt het
uitgiftetempo verlaagd door een langere periode aan te houden.

21

Conclusie (2)
3. Prijzen/ Opbrengsten
•
De (financiële) uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de residuele grondwaarden komen realistisch over.
•

Voor de functie kantoren liggen de residuele grondwaarden aan de bovenkant van de bandbreedte, voor
commercieel bevinden de grondwaarden zich binnen de bandbreedte (indien bij commercieel specifiek naar
high end retail gekeken wordt, biedt de grondwaarde meer potentie).

•

Voor de functie wonen zou een correctie toepassing als gevolg van de marktomstandigheden zorgen voor meer
realisme. Dit leidt de komende jaren tot lagere prijzen, maar daar tegenover staat dat de prijzen in de goede
tijden ook weer navenant kunnen stijgen.
Op basis van onze bevindingen ten aanzien van volumes en uitgiftetempo geven wij suggesties voor mogelijke
aanpassingen aan de business case, als gevolg van marktrealiteit, die een invloed hebben op het uiteindelijke
resultaat. De volgende suggesties geven wij mee:

–
–
–

Invoeren marktrealistische ontwikkeling woningbouw prijzen.
Uitgiftestop van 2 jaar.
Verlengen van exploitatieperiode met 5 jaar.

Bovenstaande bevindingen kunnen leiden tot zowel een neerwaartse als een opwaartse aanpassing van het
resultaat (een variatie in de uitkomsten van de business case van tussen de - € 105 mln. en + 235 mln.) Op
basis van het inzicht in de huidige marktomstandigheden acht ECORYS de neerwaartse aanpassing van het
resultaat het meest realistisch.
De variatie bevindt zich binnen de bandbreedte van uitkomsten van de business case van team Van den Berg.
Op de specifieke genoemde punten zien wij echter aandachtspunten die een verruiming van de gehanteerde
specifieke bandbreedtes rechtvaardigt.

22

Conclusie (3)
4. Aanvullende waarde effecten
•
De huidige opgenomen kwalitatieve effecten in de business case zijn correct. Wij stellen voor de waardering van
de effecten aan te vullen met de volgende effecten die vooralsnog uitsluitend kwalitatief beschreven zijn:
- Risico van planschade claims (bestaand).
- Kosten overgang flanken op Dok meer of minder ‘oplosbaar’.
- Herontwikkeling bestaande plannen in flanken t.g.v. dok.
5. Kwantificering waarde effecten
•
De effecten op de Flanken zijn momenteel in de business case nog niet volledig financieel vertaald. ECORYS
heeft de reeds gehanteerde effecten van de business case en de voorgestelde aanvullende effecten opnieuw
becijferd en doorgerekend. Op de reeds gehanteerde effecten heeft ECORYS een nuancering op de
uitgangspunten toegepast. Tezamen met de becijfering van de aanvullende effecten komt de totale bandbreedte
van de effecten van het Dok op de flanken uit op:
- Dok onder de grond: - € 25 tot - € 30 mln.
- Dok half in de grond: - € 165 tot -€ 255 mln.
- Dok boven de grond: - € 205 tot - € 360 mln.
•
De (financiële) verschillen tussen de afzonderlijke varianten worden als gevolg van het integraal opnemen van
de effecten kleiner dan nu gepresenteerd: hoe hoger het dok komt te liggen, hoe lager de investeringskosten
zullen zijn, maar tevens zullen daarmee de opbrengsten afnemen en de negatieve effecten toenemen.
6. Stedenbouwkundige optimalisaties
In dit stadium zien wij onvoldoende mogelijkheden om optimalisaties in het stedenbouwkundige programma tot
stand te brengen. Dit is alleen mogelijk in samenspraak met het ontwerpteam, waarbij het huidig ontwerp
uitgebreid wordt geanalyseerd. In verdere planuitwerking kan dit mogelijk plaatsvinden.

23

Tot slot
Overall:
•
Het team Van den Berg heeft een haalbare business case samengesteld. Ook is de business case in haar
huidige vorm logisch en consistent opgebouwd.
•
ECORYS heeft de bestaande business case getoetst en suggesties gedaan (vooral gericht op
marktomstandigheden) door meer actuele uitgangspunten te hanteren. De consequenties hiervan liggen binnen
de bandbreedte van uitkomsten van de business case van team Van den Berg. Onze specifieke uitgangspunten
liggen echter aan de uitersten van de door team Van den Berg gehanteerde specifieke bandbreedtes.
•
ECORYS adviseert om de deterministische business case van team Van den Berg niet aan te passen, maar de
specifieke bandbreedtes rondom de betreffende uitgangspunten te verruimen. Het pakket aan bevindingen,
gericht op de marktomstandigheden, kan als totaalbeeld (bedrag) overeenkomen met de resultaten van de
huidige business case, maar biedt in onderlinge samenstelling vanuit het perspectief van risicobeheersing een
realistischer beeld.
•
De resultaten van de 3 varianten zullen, als het gevolg van de effecten op de flanken, naar elkaar toe bewegen.
Hierdoor zal de keuze voor de uiteindelijke dokvariant niet gemaakt moeten worden op basis van sec financiële
consequenties van de Business case, maar ook op basis van:
- (strak) risicomanagement
- stedenbouwkundige opzet/ menselijke maat
- beperken van negatieve effecten op de flanken
•
ECORYS stelt voor om de business case, zoals deze nu is gepresenteerd, te splitsen in afzonderlijke business
cases voor de onderdelen Vastgoed en Infra. Hierbij kan er een gefixeerde bijdrage plaatsvinden vanuit het
vastgoed aan de infra. Op deze wijze vindt er een betere scheiding van risico’s plaats.

24

ECORYS Nederland BV
Postbus 4175
3006 AD Rotterdam
Watermanweg 44
3067 GG Rotterdam
T 010 453 88 00
F 010 453 07 68
E netherlands@ecorys.com
W www.ecorys.nl
K.v.K. nr. 24316726
ECORYS Vastgoed
T 010 453 84 75
F 010 453 85 88