CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld

2014

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld
Baarn, 1 december 2014

2014

Inhoud

1

		 Voorwoord

3

1		 Verbetering financiële positie met een hoger risicoprofiel

4

		 1.1

Solvabiliteit op basis van volkshuisvestelijke exploitatiewaarde neemt sterk toe

4

		 1.2

Risico’s nemen ook fors toe

5

		 1.3

Overige bevindingen Sectorbeeld 2014

7

2		 Balans 2013

16

		 2.1

Volkshuisvestelijke balans

19

		 2.2

Marktwaardebalans

25

		 2.3

Leningen

30

		 2.4

Risico’s		

33

			

2.4.1

Realistische verwachtingen

34

			

2.4.2

Impact van beleid

36

3		 Resultatenrekening 2013 en kasstromen

37

		 3.1

Functionele resultatenrekening

40

			

3.1.1

Hoogste volkshuisvestelijk jaarresultaat ooit

41

			

3.1.2

Meer focus op exploitatie vastgoedportefeuille

41

			

3.1.3

Overige activiteiten, overige organisatiekosten en leefbaarheid nog niet scherp in beeld

43

			

3.1.4

Verkoop bestaand bezit stabiele bijdrage aan resultaat

44

			

3.1.5

Opnieuw negatief resultaat commerciële activiteiten

44

			

3.1.6

Financiële baten en lasten

45

		 3.2

Kasstromen

			

3.2.1

Nettobedrijfslasten en onderhoudslasten dalen in 2013

47

			

3.2.2

Netto-exploitatiekasstroom

50

			

3.2.3

Rente en liquiditeitsratio’s

52

Centraal Fonds Volkshuisvesting

46

Inhoud
4		 Meerjarenverkenning financiële positie corporatiesector

55

		 4.1

Inleiding

55

		 4.2

Basisscenario

			

4.2.1

Ramingen (des) investeringsprogramma: omvang sector daalt met circa 3%

56			

			

4.2.2

Ramingen huurbeleid: reële huurstijging met 17%

57

			

4.2.3

Macro-economische uitgangspunten

58

			

4.2.4

Regionale spreiding

59

		 4.3

Uitkomsten en conclusies basisscenario

			

4.3.1

Sectorale solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

61			

			

4.3.2

Direct rendement op vastgoed

63

			

4.3.3

ICR

65

			

4.3.4

DSCR

66

			

4.3.5

Conclusie basisscenario

67

		 4.4

Gevoeligheidsanalyses

			

4.4.1

Solvabiliteit

69			

			

4.4.2

Direct rendement op basis van marktwaarde

71			

			

4.4.3

Direct rendement op het eigen vermogen op basis van marktwaarde

71			

Sectorbeeld 2014

56

60

68

2

Voorwoord

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Omdat er grote verschillen tussen individuele

brengt jaarlijks de financiële positie en

corporaties kunnen bestaan, wordt bij

prestaties van corporaties op sectorniveau

verschillende financiële ratio’s aandacht

in beeld. Dit beeld bestaat primair uit

gevraagd voor de spreiding in de sector.

geaggregeerde cijfers.

Bij de duiding van de financiële trends spelen

Daarbij baseert CFV zich op de prognose- en

risico’s een belangrijke rol. Het risicoprofiel

verantwoordingcijfers zoals door corporaties

van de sector wordt beïnvloed door de grote

zijn aangeleverd. Het verslagjaar van dit

dynamiek die zich in de sector voordoet.

sectorbeeld is het jaar 2013. Cijfers over dit

Het sectorbeeld besteedt uitgebreid aandacht

jaar worden aangevuld met realisatiecijfers

aan het risicoprofiel.

uit voorgaande jaren en projecties voor
de komende tien jaar. Hierdoor ontstaat

De corporatiesector bevindt zich in

een dynamisch beeld van verleden, heden

een turbulente periode. Novelle en

en toekomst. Dit biedt de mogelijkheid

Herzieningswet liggen klaar voor politieke

om nader in te gaan op specifieke actuele

besluitvorming, de bijbehorende AMvB’s

ontwikkelingen in de sector en de impact

dienen merendeels nog te worden

daarvan op de financiële positie voor de

uitgewerkt. Verder rapporteerde de

sector.

parlementaire enquêtecommissie
Woningcorporaties recentelijk zijn

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de

bevindingen over de opzet en het

hoofdconclusies van het Sectorbeeld

functioneren van het stelsel van

2014. Hoofdstukken 2 en 3 staan stil bij

woningcorporaties.

de sectorbalans en de resultatenrekening.

Net als in voorgaande jaren houdt dit

Hoofdstuk 4 bevat een meerjarenverkenning,

sectorbeeld rekening met de voorgenomen

waarin de sector als geheel wordt

ontwikkelingen in de sectorale regelgeving.

beschouwd. Daarbij zijn naast een

Zo wordt naast de volkshuisvestelijke

basisscenario drie gevoeligheidsanalyses

exploitatiewaarde van het bezit ook aandacht

doorgerekend. In de meerjarenverkenning

besteed aan de marktwaarde van het bezit.

komt ook de regionale dimensie aan bod. Zo

De scheiding naar Daeb en

wordt de financiële positie en de spankracht

niet-Daeb-bezit komt eveneens aan bod.

van de regio’s geschetst aan de hand van het

Tevens zijn er rendementsanalyses die

basisscenario.

van belang zijn bij het vraagstuk van
overcompensatie vanwege staatssteun.

3

Centraal Fonds Volkshuisvesting

1
Verbetering financiële positie met
een hoger risicoprofiel

De hoofdconclusies van het Sectorbeeld 2014
worden in dit hoofdstuk benoemd en geduid.
Het belangrijkste beeld van de

1.1 Solvabiliteit op basis van
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
neemt sterk toe

woningcorporatiesector over het verslagjaar
2013 is:

Het volkshuisvestelijk vermogen neemt in

♦ De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

2013 met € 12,8 miljard toe tot

stijgt, doordat corporaties een sterke

€ 45,3 miljard (grafiek 1). De sectorale

stijging ramen van huur- en netto-

solvabiliteit stijgt hierdoor met 6,7% tot

exploitatiekasstroom (huur minus

31,7%. De totale leningenportefeuille blijft

onderhoud en beheerkosten) in de

in 2013 nagenoeg gelijk (circa € 89 miljard

resterende exploitatieperiode van het

nominaal).

bezit (gemiddeld circa 24 jaar).
De solvabiliteit van de corporatiesector

Na dalende koopprijzen, verliezen op grond

stijgt hierdoor zeer sterk.

en koopprojecten, incidenten als Vestia en de

♦ Het risicoprofiel van de sector neemt fors
toe omdat het onzeker is of corporaties

introductie van de verhuurderheffing is deze
stijging een opmerkelijk resultaat.

de geraamde sterke stijging van de
exploitatiekasstroom daadwerkelijk gaan

De sterke verbetering van de

realiseren.

volkshuisvestelijke solvabiliteit houdt
verband met beleidsbijstellingen van

Vanwege de forse toename van het

corporaties. Deze bijstellingen berusten op

risicoprofiel verhoogt CFV de sectorale

twee pijlers:

buffernorm voor de solvabiliteit van de sector

1. Het in de toekomst genereren van meer

met 2,5% naar 25%. Deze norm wordt door

inkomsten door hogere huurstijgingen.

CFV gebruikt om de duurzame financiële

2. Het reduceren van uitgaven voor

continuïteit van de sector op balansmoment

onderhoud en beheer.

en in de meerjarenverkenning te toetsen.

Sectorbeeld 2014

4

Dit vertaalt zich in een hogere

1.2 Risico’s nemen ook fors toe

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van
het bezit en een hoger volkshuisvestelijk

Tegenover de versterking van de

vermogen. Deze bijstellingen zijn een

volkshuisvestelijke balans staat een

reactie op de eerder geïntroduceerde

significante toename van de risico’s in

verhuurderheffing en de door het ministerie

de sector. Het gaat hierbij vooral om het

geboden extra ruimte (boven inflatie) bij de

risico of de voorgenomen stijging van

jaarlijkse huurverhoging.

de exploitatiekasstroom (het saldo van
toekomstige hogere huurinkomsten en de

In verslagjaar 2013 zijn op kasbasis de eerste

lagere kosten voor onderhoud en beheer)

effecten van de beleidsbijstellingen bij de

daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De

corporaties zichtbaar. Ten opzichte van

ingerekende huurgroei is namelijk van

2012 stegen de sectorale huurinkomsten

invloed op de betaalbaarheid van Daeb-

met 4,9%. Bovendien daalden de gemiddelde

woningen voor de doelgroepen. Nu ontstaan

onderhoudslasten per verhuureenheid met

er al signalen 1 , dat de sterke groei van de

5,6% en de nettobedrijfslasten met 1,6%.

woonlasten tot betaalbaarheidsproblemen

De sterkere sturing op de exploitatie-

leidt. Dit kan de realiseerbaarheid van het

kasstromen werkt ook door in de

groeipad van de huren onder druk zetten.

meerjarenprojecties die CFV op basis van de

Exclusief het effect van (des)investeren stijgt

cijfers van de corporaties voor de komende

de reële huur van de bestaande voorraad de

tien jaar heeft gemaakt. In vergelijking

komende tien jaar met 10% 2 . In de afgelopen

met de doorrekening van april 2014 (de

zes jaren was de reële huurstijging voor

Meerjarenverkenning 2013 - 2022) is de

zelfstandige huurwoningen 7%.

aanvangssolvabiliteit in het basisscenario
aanzienlijk hoger en blijft deze in vergelijking

Wanneer het effect van de voorraadmutaties

met de eindpositie 2022 uit de vorige

(nieuwbouw, aankoop, woningverbetering,

doorrekening 2,5% hoger. Ook de ICR is

sloop en verkoop) wordt meegenomen,

gunstiger dan in de eerdere doorrekening.

bedraagt de reële huurstijging 17% in 2023.
Daarnaast neemt de afhankelijkheid van de

De spreiding in solvabiliteit tussen

huurder (en daarmee ook de verhuurder) van

corporaties blijft groot. In de

de huurtoeslagregeling de komende jaren

meerjarenverkenning is een analyse

sterk toe. De raming in de Rijksbegroting

gemaakt waarbij de sector is verdeeld in drie

voor de huurtoeslaguitgaven bedraagt

woningmarktregio’s. De hoogte van de

€ 4 miljard in 2019 3 . Dit komt overeen

WOZ-waarde is hierbij als een belangrijk

met ruim 25% van de huursom van Daeb-

criterium gehanteerd. Het verschil in

huurwoningen in dat jaar 4 . Aanpassingen in

solvabiliteit tussen de drie regio’s in aanvang

de huurtoeslagregeling of een verhoging van

en aan het einde van de prognoseperiode,

de verhuurderheffing vanaf 2019 hebben een

differentieert veel minder sterk dan dat

direct effect op de financiële positie van de

tussen individuele corporaties.

sector.

1. Planbureau voor de Leefomgeving “Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten 2014”.
2. Dit is de resultante van de raming van de huurverhoging op 1 juli en bij mutatie.
3. De begroting kent ook een raming van opbrengsten ter grootte van een € 0,5 miljard vanwege terugvorderingen.
4. De sector omvat circa 85% van de huurmarkt van woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Vorig jaar kwam de raming van de
huurtoeslaguitgaven uit op circa 20% van de huursom van Daeb-woningen.

5

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De in de meerjarenverkenning

Tussen de minimum waarde die voor de

uitgevoerde gevoeligheidsanalyses laten

individuele corporaties worden gehanteerd

zien dat prudentiële bijstellingen in de

en de sectorale signaleringsbuffer dient

uitgangspunten grote neerwaartse

een behoorlijke marge te bestaan.

mutaties kunnen veroorzaken ten opzichte

De zekerheidsstructuur vereist immers

van de verwachte ontwikkeling van de

dat de sector als geheel een gemiddelde

solvabiliteit en de kasratio’s.

solvabiliteit heeft die duidelijk hoger is dan

De basis van de gevoeligheidsanalyses is de

het gemiddelde van de minimumwaarden uit

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van

de individuele beoordeling. Dit alles heeft

CFV. Ten opzichte van de door de

tot gevolg dat CFV de sectorale buffernorm

corporaties opgegeven bedrijfswaarden,

verhoogt van 22,5% naar 25%. Deze norm

heeft er een forse afslag plaatsgevonden

dient als maatstaf voor een duurzame

vanwege methodische verschillen en

financiële continuïteit van de sector.

bijstellingen vanwege niet plausibele of te

Als op balansmoment of in een projectie de

optimistische uitgangspunten.

solvabiliteit van de sector onder dit niveau

De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is

zou raken, dan is dit een signaal dat de

op sectorniveau € 12,2 miljard lager dan de

continuïteit van de sector in het geding is.

oorspronkelijke opgave van de corporaties.

Voor de kasratio’s geldt dit vraagstuk

In de gevoeligheidsanalyses is gekeken naar:

evenzeer. De waarden die in de individuele

♦ Geen reële huurstijging (vanaf 2015) in de

beoordeling worden gebruikt (ICR 1,4 en

bestaande voorraad.
♦ Een hoger niveau aan beheer- en
onderhoudskosten.

DSCR 1,0) zijn geen graadmeter voor de
sector als geheel. CFV gaat in 2015 ook voor
deze ratio’s een sectorale norm formuleren.

♦ Meer investeringen (extra sloop van
102.000 eenheden en 28.000 extra
eenheden nieuwbouw) om de afname van
de gemiddelde economische levensduur
te beperken tot 2,6 jaar in 10 jaar (1,3 jaar
minder daling dan in het basisscenario).
Ten opzichte van het basisscenario neemt
de solvabiliteit in 2023 (30,5%) in deze
gevoeligheidsanalyses af tot respectievelijk:
19,0%, 21,5% en 26,5%
De inmiddels door CFV afgeronde individuele
financiële beoordelingen over 2013 laten in
vergelijking met vorig jaar een toename zien
van het risicoprofiel (van gemiddeld 19,1%
naar 21,5% van het balanstotaal).

Sectorbeeld 2014

6

1.3 Overige bevindingen Sectorbeeld
2014

De sectorale ICR verbeterde in 2013 tot
1,83 (2012: 1,75). Deze ratio laat zien
dat de sector als geheel goed in staat is

Jaarresultaat nog nooit zo hoog geweest

om de renteverplichtingen te voldoen

De hiervoor besproken verbetering van

uit de operationele kasstroom (voor

de volkshuisvestelijke solvabiliteit van de

renteverplichtingen). Wel is er op individueel

sector in 2013 gaat gepaard met een positief

corporatieniveau sprake van een flinke

jaarresultaat van € 12,5 miljard. Dat is

spreiding. Voor enkele corporaties geldt

€ 13,9 miljard meer dan in 2012, toen het

dat de ICR lager is dan de individuele

jaarresultaat - € 1,4 miljard bedroeg.

grenswaarde van 1,4.

De sterke verbetering van het resultaat

Ook de solvabiliteit verschilt sterk tussen

ten opzichte van 2012 hangt vooral samen

individuele corporaties. De grenswaarde

met de toename van de (niet gerealiseerde)

voor de solvabiliteit is afhankelijk van het

5

waardeverandering van het vastgoed (van

individuele risicoprofiel dat is gebaseerd

- € 2,1 miljard in 2012 naar € 9,5 miljard

op de intensiteit van de programmering

in 2013) en de daling van de onrendabele

en de mate van marktconformiteit in de

investeringen door een beperking van de

geraamde kasstromen. De hoogte van de

investeringsprogramma’s bij corporaties

ICR en de solvabiliteit (niet alleen op het

(van - € 3,6 miljard in 2012 naar - € 1,4

verslagmoment, maar ook in de prognose)

miljard in 2013). Op basis van de ingediende

kunnen onder meer reden zijn om bij

prognosegegevens 2014 - 2018 verwacht de

een individuele corporatie op te schalen

sector de komende vijf jaar € 26,7 miljard

in het toezichtregime van CFV. Deze

uit te geven aan nieuwbouw, aankoop en

spreidingsfiguur van individuele corporaties

verbetering. In 2012 was dat € 30,3 miljard

(grafiek 2) laat zien dat er op de balansdatum

voor eveneens vijf jaar.

corporaties zijn die onder de minimum
waarde voor ICR uitkomen en/ of een lage

Bij waardering tegen marktwaarde

solvabiliteit hebben. Deze signaleringen zijn

bedraagt het jaarresultaat € 1,5 miljard.

aanleiding voor een financieel onderzoek.

Het voornaamste verschil met de
volkshuisvestelijke resultatenrekening betreft
de (niet gerealiseerde) waardeverandering
van het vastgoed. Bij marktwaarde bedraagt
de waardeverandering van het bezit
- € 1,4 miljard en bij de volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde € 9,5 miljard. De negatieve
waardeverandering bij marktwaarde hangt
samen met de prijsontwikkelingen op de
koopwoningmarkt in 2013. In samenhang
met deze ontwikkeling is de toename van het
eigen vermogen op de marktwaardebalans
aanzienlijk lager (€ 1,7 miljard) dan op de
volkshuisvestelijke balans (€ 12,8 miljard).
5. De resultante van de raming van hogere exploitatiekasstromen voor de toekomst.

7

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 1 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen (x € 1 miljard) en solvabiliteit (%)

Grafiek 2 Spreiding solvabiliteit en ICR in 2013

Sectorbeeld 2014

8

Grafiek 3 Ontwikkeling maandhuur zelfstandige woningen (x € 1,-)
.

Grafiek 3 laat de sterke huurontwikkeling

Als gevolg van de cumulatieve verliezen

van zelfstandige huurwoningen zien in de

(€ 1,1 miljard) in verbindingen is de

afgelopen jaren. Ook wordt de verwachte

kapitaalinbreng van € 1,5 miljard inmiddels

huurgroei van deze woningen inzichtelijk

grotendeels verdampt. Het direct rendement

op grond van de huurparameters in de

op het niet-Daeb-bezit is (nog steeds) niet

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

marktconform. Corporaties hebben bij

ultimo 2012 en ultimo 2013. Het verschil

de verantwoording van de gerealiseerde

in verwachte stijging tussen de opgave bij

kasstromen over het verslagjaar 2013

verslagjaar 2012 en verslagjaar 2013 is

aangegeven welke toegerekend kunnen

zichtbaar gemaakt in grafiek 3. Toekomstige

worden aan de niet-Daeb-exploitatie.

effecten van (des)investeringen zijn niet

Indien deze toedeling wordt aangehouden

inbegrepen.

ontstaat een direct rendement van slechts
3,4%, terwijl circa 4,5% als marktconform

Commerciële activiteiten (koop en
deelnemingen) blijven verlieslatend en
exploitatie niet-Daeb genereert geen
marktconform rendement

wordt gehanteerd. In de aanloop naar de

De resultaten op de ontwikkeling van

en anderzijds door kosten en opbrengsten

koopwoningen (verkocht en onverkocht)

beter te laten aansluiten op marktconforme

en het resultaat op deelnemingen is ook

parameters.

in 2013 per saldo negatief voor de sector.
Totaal is er in 2013 op deze activiteiten
circa € 170 miljoen verlies geleden. Het
aantal verbindingen neemt licht af en de
omvang van de financiële relaties met de
verbindingen daalt eveneens licht.

9

Centraal Fonds Volkshuisvesting

administratieve en juridische scheiding ligt
op dit punt nog een uitdaging. Enerzijds
door een strakkere toerekening van kosten

Scheiding Daeb en niet-Daeb brengt ook
risico’s met zich mee

Verder biedt de proeve van de AMvB de

In de Herzieningswet en de daaraan

de Daeb-tak, na aftrek van de daarmee

gekoppelde Novelle is bepaald dat

gemoeide financiering 6 , aan te wenden

corporaties onderscheid dienen te gaan

als financieringsbron voor niet Daeb-

maken tussen Daeb- en

investeringen indien commerciële

niet-Daeb-activiteiten. Dit hangt samen met

financiering niet mogelijk blijkt te zijn.

de uitwerking van het EU-besluit uit 2009

Vanuit het oogpunt van staatssteun kan

over staatssteun in de corporatiesector.

een structureel blijvende financiering van

De Daeb-activiteiten of kerntaken komen in

de niet-Daeb-tak door de Daeb-tak een

aanmerking voor staatssteun. Deze wordt

risico zijn. Zeker als de niet-Daeb-tak een

onder meer gegeven in de vorm van het

substantieel volume heeft. Een ander risico

rentevoordeel dat corporaties verkrijgen op

dat als gevolg van deze transformatie kan

leningen, wanneer deze worden geborgd

optreden, is dat toekomstige problemen in de

door WSW, met achtervang van het Rijk

niet-Daeb-tak (bijvoorbeeld herfinanciering

en gemeenten. Eventuele niet-Daeb-

van commerciële leningen) een terugslag op

activiteiten dienen zonder staatssteun of

de Daeb-tak kunnen hebben. De vormgeving

kruissubsidiering uitgevoerd te worden.

van de scheiding moet voorkomen dat

Bij implementatie van de wet dienen

problemen in de niet-Daeb-tak opgelost

corporaties tenminste over te gaan op een

moeten worden door het (indirect)

administratieve scheiding van Daeb- en

verstrekken van geborgde financiering dan

niet-Daeb-activiteiten.

wel saneringssteun voor de niet-Daeb-tak.

Het uitgangspunt in de Novelle en de

Aandeel niet-Daeb neemt sterk toe

daarop gebaseerde proeve van AMvB is dat

In 2013 is het aandeel van niet-Daeb-

de niet-Daeb-activiteiten in de toekomst

activiteiten toegenomen. Het percentage

commercieel gefinancierd dienen te

niet-Daeb-woongelegenheden groeide

worden. Dat geldt voor alle niet-Daeb-

van 3,1% in 2012 naar 3,9% in 2013. De

nieuwbouwprojecten en op termijn ook

marktwaarde van het niet-Daeb-bezit

voor de al bestaande niet-Daeb-activiteiten.

groeide met € 3,0 miljard tot € 16,9 miljard

Deze transformatie wordt gefaciliteerd met

in 2013. De marktwaarde van het Daeb-

een overgangsperiode, waarin de Daeb-tak

bezit bleef vrijwel gelijk. Deze substantiële

een interne lening tegen marktconforme

toename van het niet-Daeb-bezit wordt

voorwaarden (met een aflossingsschema)

voornamelijk veroorzaakt door de overgang

kan verstrekken aan de niet-Daeb-tak. Het

van huurwoningen van Daeb naar

is nog de vraag of het de corporaties lukt

niet-Daeb als gevolg van huurprijs-

om vervolgens de interne leningen af te

ontwikkeling: harmonisatie bij mutatie

bouwen door commerciële leningen te gaan

en de jaarlijkse inkomensafhankelijke

aantrekken. Indien de aflossing van de

huurverhoging. Verder hebben ook

interne lening financieel niet mogelijk is,

nieuwbouw, aankoop, verbetering en

dan kan het aflossingsschema van de interne

sloop effect op de groei van het

lening worden aangepast.

niet-Daeb-bezit.

faciliteit om de verkoopopbrengsten in

6. De proeve van de AMvB kent hierbij nog één restrictie, dat de omvang van de op deze wijze beschikbaar komende financiering niet hoger mag
zijn dan de winst op basis van de W&V van de Daeb-tak (op basis van marktwaarde).

Sectorbeeld 2014

10

Het aandeel niet-Daeb in de

Voor bestaande niet-Daeb-activiteiten dient

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde steeg

na de start de interne lening te worden

van 12,7% naar 13,5%. Gewaardeerd tegen

afgebouwd. Dit transformatietraject dient

marktwaarde is het aandeel lager, al is ook

zorgvuldig vormgegeven te worden om

daar sprake van groei (van 6,3% naar 7,6%).

hierbij optredende risico’s zo goed mogelijk

Opvallend is verder dat voor het

te beheersen. Indien de scheiding op basis

niet-Daeb-bezit de marktwaarde van

van de jaarcijfers 2013 in beeld wordt

€ 16,9 miljard vrijwel gelijk is aan de

gebracht (feitelijke scheiding vindt pas plaats

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

na inwerkingtreding van de wet), bedraagt

(€ 16,6 miljard). Dit geldt niet voor het

het eigen vermogen van de niet-Daeb-tak

Daeb-bezit, waar de marktwaarde circa twee

€ 12,5 miljard en de interne lening (lening

maal zo hoog is als de volkshuisvestelijke

uitgeleend geld voor de niet-Daeb-tak)

exploitatiewaarde. Het risicoprofiel van

€ 8,2 miljard. Tezamen is dit € 20,7 miljard

niet-Daeb-bezit gewaardeerd tegen de

die door de Daeb-tak wordt gefinancierd.

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

Dat is 91% van het balanstotaal van

is daarom aanzienlijk hoger dan het

€ 22,7 miljard van de niet-Daeb-tak. Het is

risicoprofiel van Daeb-bezit. Immers, de

de verwachting van CFV dat de omvang van

ruimte voor opwaarts potentieel is beperkt.

de interne lening bij de feitelijke scheiding
hoger uitpakt. Deze verwachting is gebaseerd

De waardestijging van het niet-Daeb-bezit

op de toenemende omvang van de

naar bijna € 17 miljard (marktwaarde)

niet-Daeb-tak als gevolg van de effecten van

gaat niet gepaard met een toename van de

het huurbeleid en de mogelijke overheveling

commerciële leningen van corporaties.

van Daeb-woningen naar niet-Daeb bij

Die blijven in omvang beperkt tot circa € 0,8

scheiding.

miljard. De commerciële leningportefeuille
van Daeb naar niet-Daeb als gevolg van

Risico’s vanwege onterechte
overcompensatie

het huurbeleid roept niet direct extra

Corporaties krijgen voor Daeb-activiteiten

financieringsbehoefte op. Voor zover de

staatssteun omdat de exploitatie van dit

groei van niet-Daeb-activiteiten (inclusief

bezit normaal gesproken geen marktconform

grond en koopprojecten) een tijdelijke of

rendement oplevert. In de proeve van

structurele financieringsbehoefte oproept,

de AMvB is uitwerking gegeven aan dit

kan een corporatie een beroep doen op het

onderdeel. CFV heeft deze spelregels

eigen middelen beleid van WSW. Wanneer

toegepast op de cijfers uit 2013. Hierbij

aan de geldende criteria wordt voldaan, kan

is allereerst het direct rendement op het

de corporatie verkoopopbrengsten van

vastgoed in beeld gebracht aan de hand van

Daeb-bezit gebruiken voor de financiering

de gerealiseerde kasstromen. Daarnaast is

van niet-Daeb-activiteiten.

met dezelfde kascijfers het direct rendement

is vrijwel gelijk aan 2012. De overgang

op eigen vermogen in beeld gebracht. De
Met de invoering van de nieuwe woningwet

cijfers zijn negatief beïnvloed door de

verandert deze praktijk. Voor nieuwe

saneringsbijdrage die in 2013 is geïnd.

activiteiten is dan direct commerciële
financiering benodigd.

11

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Op basis van deze analyse zijn er corporaties

Dit illustreert dat de vormgeving van de

die een hoger rendement maken dan in

toets op overcompensatie voor individuele

de proeve van de AMvB is aangegeven als

corporaties van belang is. Bij de definitieve

grenswaarde voor het recht op staatssteun.

vormgeving is het tevens van belang, heldere

De komende jaren neemt het gemiddelde

spelregels met betrekking tot de afbakening

direct rendement naar verwachting licht

Daeb en niet-Daeb, de toerekening van

toe. Twee tegengestelde bewegingen

kosten en het toezien op niet efficiënte

zijn van invloed. Enerzijds verbetert de

bedrijfsvoering te formuleren. Het risico

kernexploitatie (huur minus onderhoud

bestaat immers dat bij de toedeling van

en beheerkosten) en anderzijds ontstaat

kosten het niet-Daeb-bezit wordt ontzien

een drukkend effect vanwege de toename

waardoor er (perverse) hogere kosten worden

van de verhuurderheffing. Op het niveau

toegerekend aan het Daeb-bezit en het direct

van individuele corporaties zal dit naar

rendement zich dus vooral niet te positief

verwachting geen gelijkmatig patroon geven.

ontwikkelt.

Uit grafiek 4 blijkt dat er vijftien corporaties
zijn met in totaal circa 110.000 eenheden die
meer dan 4,5% rendement maken.

Grafiek 4 Spreiding direct rendement (geel is overcompensatie)

Sectorbeeld 2014

12

Renterisico’s

Dit mitigeert het risico dat bij

De afgelopen jaren hebben geleerd dat lage

koerswijzigingen, zoals het onder druk van

rente niet altijd gunstig is voor de individuele

financiële problemen afstoten van vastgoed,

corporatie. CFV heeft sinds de implementatie

onaangename verrassingen gaan optreden.

van de derivatenregelgeving verschillende
stresstesten uitgevoerd.

De lage (reële) rente van de afgelopen jaren

De lage rente en de kans op verdere

heeft de sector ook veel voordelen gebracht

rentedaling noodzaakt corporaties (met

zoals een stabilisering van de rentelasten

derivaten) om forse liquiditeitsbuffers

in de afgelopen jaren. Tegelijkertijd is de

aan te (gaan) houden vanwege margin-

kernexploitatie verbeterd. Beide hebben

callverplichtingen. De afbouw van derivaten

een belangrijke bijdrage geleverd aan de

kan noodzakelijk zijn, maar gelet op de

verbetering van de financiële positie.

huidige marktrente en de daarmee gepaard

In de individuele financiële beoordelingen

gaande negatieve marktwaarde van de

en ook in de meerjarenverkenning houdt

derivaten, ook een hoge prijs vergen.

CFV rekening met een toename van de rente

Een hiermee samenhangend fenomeen dat in

naar het niveau van de sectorale parameters

de corporatiesector nog onvoldoende wordt

(5%). Daarnaast is in samenspraak met WSW

onderkend, is dat de marktwaarde van de

de ICR-ratio zowel qua definitie als norm

leningportefeuille zeer volatiel is. Bij elke

aangescherpt. Dit creëert voldoende marge

procentpunt mutatie van de rente beweegt

wanneer de rente zich ontwikkelt naar het

de marktwaarde mee. Bij rentedaling neemt

evenwichtsniveau dat in de sectorparameters

de waarde van de lening toe. Wanneer

is vastgelegd.

corporaties hun vastgoedstrategie ingrijpend
willen wijzigen vanwege financiële
problemen, kan een negatieve marktwaarde
van de leningen zeer grote materiële
effecten hebben. Indien aan vastgoed
verbonden financiering bij verkoop moet
worden afgelost, dan dient de lening tegen
marktwaarde te worden afgerekend. Ook kan
marktconform afrekenen nodig zijn wanneer
verkoop van vastgoed tot gevolg heeft dat de
corporatie overgefinancierd raakt.
Van belang is dat corporaties rekening
houden met deze effecten.
Daarnaast maakt het duidelijk dat de
condities van een leningportefeuille
(bijvoorbeeld de rentevaste periode) redelijk
moeten aansluiten bij de karakteristieken van
de vastgoedportefeuille.

13

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 5 Waarde leningenportefeuille (x € 1 miljard)

In grafiek 5 is weergegeven hoe de

De ontwikkeling van het eigen vermogen kent

marktwaarde van de leningportefeuille

drie dragers: (i) het direct- en (ii) indirect

ultimo 2013 varieert met de ontwikkeling van

rendement op eigen vermogen en (iii) de

de lange rente in de periode 1 januari 2014

Vpb. Juist vanwege het niet marktconforme

tot en met 31 oktober 2014. Het gaat direct

rendement is het belangrijk om inzicht te

om miljarden aan waarde fluctuatie.

krijgen of het direct rendement (uitdrukking
van de exploitatie- en rentekasstromen)

Meerjarenverkenning 2014-2023

hoger is dan de inflatie. Indien deze lager

Omdat corporaties geen marktconform

is, treedt namelijk uitholling van het eigen

rendement (4,5%) genereren, dient de

vermogen op.

ontwikkeling van het eigen vermogen (op

Het indirect rendement op het eigen

basis van marktwaarde) nader te worden

vermogen is de resultante van (des)

geanalyseerd, alvorens een conclusie over de

investeringen en de positieve

ontwikkeling kan worden getrokken. Twee

waardeontwikkeling van de bestaande

belangrijke vragen staan hierbij centraal:

portefeuille. Indien de positieve eigen

1. Welke bijdrage levert het direct

vermogensontwikkeling voornamelijk

rendement op het eigen vermogen aan de

is gebaseerd op het indirect rendement

vermogensontwikkeling?

dan betekent dit dat deze ontwikkeling

2. Welke bijdrage levert het indirect

voornamelijk leunt op de geraamde

rendement aan de vermogensontwikkeling?

toekomstige marktkasstromen.

Sectorbeeld 2014

14

De structurele hoogte van het direct

CFV publiceert twee balansen,

rendement is van wezenlijke invloed op de

een volkshuisvestelijke balans en een

sectornorm voor solvabiliteit (op basis van

marktwaardebalans. Hieronder staat een

marktwaarde). Een laag direct rendement

korte samenvatting van de ontwikkelingen

vereist een hogere solvabiliteitsnorm en bij

die CFV ziet met betrekking tot deze

een hoog direct rendement kan een lagere

balansen. In de vervolg paragrafen wordt de

solvabiliteitsnorm worden gehanteerd.

balans uitgediept.

Het basisscenario laat op basis van
marktwaarde rekening houdend met de
hiervoor geschetste context, acceptabele
ratio’s zien. Het gemiddelde direct
rendement over de tienjaarsperiode
bedraagt 2,4%. Het indirect rendement
bedraagt gemiddeld over de tienjaarsperiode
1,5%. De Vpb heeft een negatief effect op
de vermogensontwikkeling en bedraagt
gemiddeld -0,4%. Gemiddeld neemt het
vermogen, op basis van marktwaarde,
jaarlijks toe met 3,5%.
Bij twee van de drie gevoeligheidsanalyses
ontstaat ook bij marktwaardering het
beeld dat het door de sector voorgenomen
programma niet geheel uitvoerbaar is.
De grenzen van de sectorale continuïteit
worden, net als bij waardering tegen
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde,
bereikt.
Het basisscenario uitgesplitst naar de
drie woningmarktregio’s laat zien dat er
differentiatie is, maar dat deze beperkt is
en niet tot continuïteitsvraagstukken op
regioniveau leidt.

15

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2
Balans 2013

CFV publiceert twee balansen, een

De beleidsaanpassingen van corporaties

volkshuisvestelijke balans en een

(vooral huurgroei en lastenbeperking) leiden

marktwaardebalans. Hieronder staat een

dit jaar tot een groei van de vastgoedwaarde.

korte samenvatting van de ontwikkelingen

Ondanks de sterke verbeteringen op sectoraal

die CFV ziet met betrekking tot deze

niveau zijn er ook corporaties die extra

balansen. In de vervolg paragrafen wordt de

aandacht verdienen in verband met financiële

balans uitgediept.

problemen. Deze corporaties staan bij CFV onder
verscherpt toezicht of bevinden zich in een

Volkshuisvestelijke balans: positieve
ontwikkeling

sanering. Bij de corporaties onder verscherpt

CFV constateert een positieve ontwikkeling

beleidsaanpassingen op eigen kracht groeien naar

van de financiële positie van de sector.

een positie die financieel voldoende robuust is.

De aanzienlijke toename van het eigen

Bij corporaties met een goedgekeurd

vermogen en de solvabiliteit in de sector is

saneringsplan draagt de sector via de

op zich gunstig voor de financiële stabiliteit.

saneringsbijdrage bij aan financieel herstel.

toezicht is de primaire inzet dat zij door sterke

Dit beeld wordt in hoge mate bepaald
door de inschattingen die corporaties

Tegelijkertijd constateert CFV ook een toename

maken met betrekking tot de belangrijkste

van de risico’s op sectorniveau. Deze houden

verhuurexploitatiekasstromen (huur,

verband met de verwachtingen van corporaties,

onderhoud en beheerkosten) in de resterende

dat de basis vormen van de volkshuisvestelijke

exploitatieperiode. In vergelijking met vorig

exploitatiewaarde. Het is de vraag in hoeverre

jaar hebben corporaties in hun beleidsvoering

deze verwachtingen daadwerkelijk worden

beter rekening kunnen houden met de

gerealiseerd. De volkshuisvestelijke exploitatie-

kaders die in het woonakkoord zijn gesteld

waarde is gevoelig voor veranderingen in beleid

(verhoging verhuurderheffing, verruiming

(zowel bij corporaties als bij het Rijk) en

van het huurbeleid en een verhoging van

marktontwikkelingen. Deze analyse is reden om

het budget voor de huurtoeslagregeling). De

de sectorale solvabiliteitsbuffer te verhogen van

waardeanalyse laat zien dat het grootste deel

22,5% naar 25%.

van de verhuurderheffing vorig jaar al in de
waardering was verwerkt.

Sectorbeeld 2014

16

Marktwaardebalans: bescheiden groei

De groei van de rentabiliteitswaardecorrectie laat

De sectorale marktwaardebalans laat een beschei-

zien dat het gemiddeld renteprofiel van de lenin-

den groei van eigen vermogen en solvabiliteit

gen nog wat lager is geworden. De € 10,5 miljard

zien. De groei van het eigen vermogen is vooral

hogere marktwaarde van de lening toont dat de

gerelateerd aan het directe exploitatieresultaat.

leningportefeuille wel een hogere rente heeft

Het eigen vermogen op basis van marktwaarde

dan de actuele rente op balansmoment. Deze

krijgt meer reliëf door naast de solvabiliteit ook

marktwaarde is overigens verre van stabiel. Deze

het direct rendement op eigen vermogen te be-

is afhankelijk van actuele rentetarieven. Dit kan

schouwen. Het direct rendement komt uit op 2,4%

een risico vormen bij de vervroegde aflossing van

bij een solvabiliteit van 57,4%.

leningen. De daling van de loan-to-value in 2013
illustreert de ontwikkeling met betrekking tot de

De groei en verder verwachte toename van het

schuld en vastgoedwaarden.

niet-Daeb-segment gaat tot op heden gepaard
met een stabilisatie van de commerciële leningen.

Historisch gezien staat de rente momenteel op

Wanneer de huidige ontwikkelingen doorzet-

een laag niveau. Dit levert het voordeel op dat

ten en bij de scheiding (administratief dan wel

corporaties relatief goedkoop financiering aan

juridisch) een aanvullende overdracht van Daeb-

kunnen trekken. Tegelijkertijd bestaat het risico

woningen naar de niet-Daeb-tak plaatsvindt, zal

dat corporaties in de toekomst bij het aantrekken

de omvang van de interne lening nog aanmerke-

van (her)financiering worden geconfronteerd met

lijk hoger uitvallen dan de € 8,2 miljard op basis

een hoger rentepercentage. De financieringslasten

van de cijfers 2013. Gezien de doelstelling van de

zullen dan toenemen, waardoor corporaties duur-

minister om de financiering met vreemd vermo-

der uit zijn. De huidige ratio’s (vooral solvabiliteit

gen van de niet-Daeb-tak uiteindelijk structureel

en ICR) en het te voeren treasurybeleid moeten

met commerciële leningen te laten plaatsvinden,

een waarborg bieden dat de corporaties ook op de

vergroot dit de opgave in de periode na scheiding

lange termijn aan hun financiële verplichtingen

om de interne lening af te kunnen bouwen. De

kunnen voldoen.

inrichting van het stelsel dient op deze ontwikkelingslijn te zijn afgestemd.

Leningen: relatief stabiel
In nominale zin is de omvang van het vreemd
vermogen van de sector als geheel relatief stabiel.
Dit is een resultante van de operationele en (des)
investeringskasstromen in 2013. Deze laten zien
dat de investeringen in balans zijn met de operationele- en de desinvesteringskasstroom.

17

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 1 Balans (x € 1 miljoen)
Volkshuisvestelijke

Marktwaarde-

balans

balans

Sector totaal

Na splitsing
Daeb

Niet-Daeb

2012

2013

2012

Sector totaal
2013

2013

2013

120.069

132.194

229.959

231.692

214.345

17.347

23

23

23

0

23

108.946

122.744

219.113

222.242

205.352

0

95.095

106.168

205.268

205.352

205.352

0

13.851

16.576

13.845

16.890

0

16.890

Activa
Materiële vaste activa
Immateriële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie
totaal
Onroerende zaken in exploitatie
Daeb
Onroerende zaken in exploitatie
niet-Daeb
Onroerende zaken in ontwikkeling

4.030

2.107

3.615

2.107

1.791

316

Onroerende en roerende zaken

1.586

1.520

1.586

1.520

1.402

118

5.507

5.800

5.622

5.800

5.800

0

2.419

4.050

3.799

4.282

21.982

2.980

ten dienste van de exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Overige financiële vaste activa

787

1.253

1.604

1.485

12.504

1.485

1.633

2.797

2.194

2.797

1.302

1.495

8.176

0

Lening u/g vanuit Daeb aan
niet-Daeb
Vlottende activa

7.015

6.529

7.015

6.528

4.122

2.407

TOTAAL ACTIVA

129.503

142.773

240.773

242.504

240.449

22.735

32.439

45.256

137.359

139.082

139.082

12.504

Passiva
Eigen vermogen
Voorzieningen

2.039

2.585

2.824

2.585

2.254

331

Langlopende schulden

85.118

86.491

90.684

92.396

91.588

8.984

Leningen overheid en

78.319

79.876

83.885

85.781

84.973

808

0

8.176

kredietinstellingen
Lening o/g aan niet-Daeb vanuit
Daeb
Overige schulden en

1.198

773

1.198

773

773

0

5.600

5.842

5.600

5.842

5.842

0

waarborgsommen
Verplichtingen voor onroerende
zaken verkocht onder
voorwaarden
Kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
Solvabiliteit

Sectorbeeld 2014

9.906

8.441

9.906

8.441

7.525

915

129.503

142.773

240.773

242.504

240.449

22.735

25,0%

31,7%

57,0%

57,4%

57,8%

55,0%

18

2.1 Volkshuisvestelijke balans

Aan de passivazijde neemt het eigen
vermogen met € 12,8 miljard toe.

De volkshuisvestelijke balans is gebaseerd
op de waarderingsgrondslag die CFV

Nadere analyse laat zien dat

gebruikt in de financiële beoordeling: de

corporaties sterker zijn gaan sturen op

volkshuisvestelijke (vhv) exploitatiewaarde.

exploitatiekasstromen. De volgende posten

Deze waarde is gelijk aan de contante

zijn de belangrijkste oorzaken van de stijging

waarde van de te verwachten kasstromen

van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde:

uit de verhuurexploitatie van het bezit.

♦ Het effect van de voorziene

De marktwaardebalans is gebaseerd op

huurverhogingen (€ 6,6 miljard).

een inschatting van de marktwaarde

♦ De reductie van onderhouds- en

in verhuurde staat van het vastgoed in

beheerlasten (€ 6,3 miljard).

7

exploitatie . Tabel 1 geeft een overzicht van
beide balansen.

♦ De verlenging van de levensduur (€ 2,3
miljard).

Het verschil in de waarde wordt verklaard door:

De contante waarde van de

♦

een meer marktconforme exploitatie dan

verhuurderheffing heeft een negatieve

bij corporaties gebruikelijk is;

impact op de volkshuisvestelijke

♦ het meenemen van de leegwaarde van

exploitatiewaarde. In 2012 bedroeg deze

de woning in de waardering wanneer

€ 18,4 miljard negatief. In 2013 komt daar

deze vrijkomt.

€ 2,6 miljard bij. Dit additionele effect wordt

Door verschillen in berekeningswijze (bijvoor-

veroorzaakt door:

beeld verschillen in disconteringsfactor en niet

♦ het hogere tarief dat in de wet is

meenemen van verkoopkasstromen in de

opgenomen en;

vhv-exploitatiewaarde) is het verschil van

♦ de gunstigere inschatting van de WOZ-

€ 100 miljard niet zonder meer te duiden als

waardeontwikkeling ten opzichte van

de maatschappelijke inzet van corporaties.

2012.

Het verschil tussen marktconforme kasstromen

De post overig, waaronder

en de door de corporatie bepaalde kasstromen

woningverbetering, overige inkomsten en

leent zich beter voor een analyse met betrekking

autonome ontwikkeling, heeft een omvang

tot de maatschappelijke inzet van corporaties.

van circa - € 3,2 miljard. De mutaties in de
vastgoedportefeuille (nieuwbouw, aankoop,

Scherpe toename volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde, balanstotaal en eigen
vermogen

sloop en verkoop) bedragen € 4,3 miljard.

Het volkshuisvestelijke balanstotaal is in
2013 met € 13,3 miljard toegenomen tot
€ 142,7 miljard. Dit is een toename van circa
10%. Vooral de activapost onroerende zaken
(grafiek 6) in exploitatie is verantwoordelijk
voor deze toename (€ 13,8 miljard).

7. De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag, waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door
een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper (niet zijnde de huurder). Hierbij wordt uitgegaan van een marktconforme en zakelijke
transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang handelen.

19

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 6 Ontwikkeling onroerende zaken in exploitatie (x € 1 miljard)

Aan de passivazijde van de

Het grootste deel van deze afname

volkshuisvestelijke balans blijkt de

(€ 1,5 miljard) wordt veroorzaakt door de

schuldpositie van de sector nauwelijks

krimpende investeringsportefeuille van

veranderd. De rentabiliteitswaarde van de

de sector. Een klein deel (€ 0,4 miljard) is

balanspost langlopende schulden bedraagt

daarnaast gevolg van de andere gedragslijn

€ 80,6 miljard (exclusief de verplichtingen

die CFV met ingang van verslagjaar 2013

van de onroerende zaken die verkocht zijn

volgt bij deze balanspost (zie box aanpassing

onder voorwaarden). Het gevolg is dat het

meetmethoden). De balanspost onroerende

eigen vermogen van de sector aanzienlijk

zaken in ontwikkeling hangt ook samen

toeneemt tot € 45,3 miljard. Dit is een

met de voorzieningen.

toename met 40%.

Ook deze post is beïnvloed door de andere
gedragslijn (€ 0,8 miljard) en de teruggang

Naast deze ontwikkelingen valt op dat de

in investeringsactiviteiten (- € 0,3 miljard).

post Onroerende zaken in ontwikkeling met

De afgenomen investeringsbereidheid blijkt

€ 1,9 miljard afneemt tot € 2,1 miljard.

ook uit de door de corporaties opgegeven
prognosegegevens voor de komende vijf jaar.

Sectorbeeld 2014

20

De corporatiesector verwacht in de periode
2014 - 2018 € 26,7 miljard uit te geven aan
nieuwbouw, aankoop en verbetering. Vorig
jaar werd voor de periode 2013 - 2017 nog
€ 30,3 miljard aan investeringen opgegeven.
De stijging van de post financiële vaste
activa met een bedrag van € 1,6 miljard
wordt grotendeels veroorzaakt door wijziging
in de methodiek van CFV met betrekking
tot actieve belastinglatenties. De daling
van de vlottende activa hangt samen met
de terugloop van onderhanden werk en
voorraden (koopwoningen en grond).

21

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Box: aanpassing meetmethoden en uniformering data
Een aantal posten van de volkshuisvestelijke balans is met ingang van 2013 aangepast.
Feitelijk komt deze wijziging neer op een gedeeltelijke synchronisatie van de volkshuisvestelijke
balans met de reguliere balanspresentatie zoals in de marktwaardebalans. Na deze aanpassing 8
blijven er vier balansposten over waarin de volkshuisvestelijke en marktwaardebalans van
elkaar afwijken. Dat zijn:
♦ materiële vaste activa in exploitatie;
♦ deelnemingen;
♦ leningen overheid en kredietinstellingen;
♦ als resultante het eigen vermogen.
CFV uniformeert9 de door de corporatie op verschillende uitgangspunten aangeleverde bedrijfswaarde om
te komen tot de waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De door de corporaties
opgegeven bedrijfswaarde 2013 bedraagt in € 135 miljard. CFV heeft de opgegeven bedrijfswaarde neerwaarts bijgesteld met een bedrag van - € 12,2 miljard (2012: - € 26,8 miljard).
De grootste verschillen tussen opgegeven bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ontstaan door correcties op de restwaarde (€ 4,1 miljard), de in de bedrijfswaarde opgenomen verkoopportefeuille (€ 3,7 miljard) en de post parameters (€ 3,7 miljard).
♦ Onder restwaarde verstaat CFV de waarde aan het eind van de exploitatieperiode,
♦ rekening houdend met de taakopdracht van corporaties.
♦ De correctie verkoopportefeuille heeft betrekking op de correctie van de uitpondwaarde van
de in de eerstkomende vijf jaar te verkopen woningen.
♦ De derde post parameters komt voort uit uniformering van de (lange termijn) parameters en
correctie van te sterke (boven inflatoire) stijgingen van de huur.
Grafiek 7 Uniformering bedrijfswaarde (x € 1 miljard)

8. Anders dan voorgaande jaren wordt de opgave van corporaties voor een aantal balansposten zonder correctie overgenomen. Het betreft de
posten: immateriële vaste activa, materiële vaste activa in ontwikkeling, actieve belastinglatenties en voorzieningen vanwege onrendabele
investering nieuwbouw huur. Per saldo heeft dit een licht negatief effect op de vermogenspositie van de sector.
9. In de beleidsregels van CFV is uitgewerkt hoe de transformatie van de opgegeven bedrijfswaarde naar de volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde gestalte krijgt.

Sectorbeeld 2014

22

Grafiek 8 Spreiding percentage solvabiliteit

Sterke verbetering volkshuisvestelijke
solvabiliteit

Veruit het grootste deel van de corporaties

De volkshuisvestelijke solvabiliteit is

naar het sectorgemiddelde. Dat geldt echter

aanzienlijk verbeterd in 2013. De toename

niet voor alle corporaties. Er zijn ultimo

bedraagt 6,7 %-punt en komt daarmee uit

2013 vier corporaties met in totaal 100.011

op 31,7%. Deze significante stijging wordt

verhuureenheden met een negatieve

vooral verklaard door de sterke groei van de

solvabiliteit. Aan de andere zijde van het

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.

spectrum zijn er ook corporaties met een zeer

beschikt over een solvabiliteit die tendeert

hoge solvabiliteit.
Indien de solvabiliteit van de individuele
corporaties (grafiek 8) wordt vergeleken
met het sectorgemiddelde dan blijkt dat de
spreiding groot is.

23

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 9 Samenstelling woningvoorraad

Box: woningen
De kerntaak van woningcorporaties is het bouwen, beheren en verhuren van woningen.
Al jaren bedraagt het aantal verhuureenheden 2,4 miljoen. In de afgelopen vijf jaar is het aantal
huurwoningen in de sector in beperkte mate toegenomen. De jaarlijkse toename bedraagt circa
1.000 tot 5.000 verhuureenheden.
De gemiddeld resterende economische levensduur van het bezit is vrij stabiel in de sector.
Met 23,5 jaar is deze nagenoeg gelijk aan vorig jaar (23,7 jaar). De ontwikkeling van de
levensduur is de resultante van gerealiseerde (des)investeringen en bijstellingen in het
portefeuillebeleid.
De prijssamenstelling van de huurwoningvoorraad bij corporaties verandert. Bij de
onderverdeling van de voorraad in prijsklassen (goedkoop, betaalbaar, tot huurtoeslag en boven
huurtoeslag) valt het op dat het aandeel van de duurdere categorieën toeneemt ten koste van
de goedkopere. Deze dynamiek wordt deels verklaard door huurverhogingen. Daarnaast is ook
het sloop- en investeringsbeleid van corporaties van invloed op de verschuivingen. Gezien de
geraamde huurstijgingen zal de woningvoorraad goedkoop en betaalbaar de komende jaren
verder afnemen. Daarbij blijft de vraag in hoeverre de hogere huren daadwerkelijk realiseerbaar
zijn gegeven het feit dat de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep verder onder druk komt
te staan.

Sectorbeeld 2014

24

2.2 Marktwaardebalans

Daeb is de afkorting voor “Diensten van
Algemeen Economisch Belang”. Deze term

De marktwaardebalans geeft een overzicht

is afkomstig van de Europese Commissie,

van de bezittingen en de wijze van

die staatssteun voor dergelijke activiteiten

financieren, waarbij waardering van het

toestaat. In de Nederlandse huursector valt

vastgoed in exploitatie plaatsvindt tegen

onder meer het verhuren van woningen met

marktwaarde in verhuurde staat.

een huur lager dan de liberaliseringsgrens

Het belang van de marktwaardebalans is dat

aan doelgroepen van beleid onder Daeb.

hiermee de waarde van de bezittingen van

De verhuur van woningen met

corporaties in het economisch verkeer

geliberaliseerde (hogere) huur is een

inzichtelijk wordt gemaakt.

niet-Daeb-activiteit.
Het onderscheid tussen Daeb en niet-Daeb

Bescheiden verbetering solvabiliteit bij
marktwaarde

is van belang voor de financiering. Voor de

Aan de activazijde van de marktwaardebalans

zekerheidsstructuur, waarbij corporaties

nemen de onroerende zaken in exploitatie

toegang hebben tot goedkopere

toe (€ 3,1 miljard). Deze toename komt bijna

financiering door de borgstelling van

geheel voor rekening van het niet-Daeb-bezit

WSW. De tarieven kennen een beperkte

van corporaties. In paragraaf 3.2.1 geven we

opslag ten opzichte van het rendement op

nadere duiding aan deze ontwikkeling.

(langlopende) staatsobligaties. Dit komt

Het balanstotaal neemt met slechts

mede door de achtervangpositie van het

€ 1,7 miljard beperkt toe, door vooral de

rijk en de gemeenten in deze structuur.

daling van de post onroerende zaken in

Het verschil tussen de marktconforme

ontwikkeling.

rente op vastgoedleningen en de rente die

Daeb-activiteiten geldt de sectorspecifieke

corporaties betalen wordt als staatssteun
Aan de passivazijde van de balans vertaalt

gekwalificeerd.

deze toename zich in een nagenoeg gelijke
groei van het eigen vermogen. De nominale
schuldpositie van de sector is stabiel.

De marktwaardebalans is ook gesplitst

Het saldo van de kortlopende en langlopende

weergegeven in een Daeb-tak en een

schulden bedraagt € 95 miljard (exclusief

niet-Daeb-tak. Hiermee wordt vooruitgelopen

verplichtingen inzake onroerende zaken

op de scheiding tussen beide takken die is

die onder voorwaarden zijn verkocht).

voorzien in de herziening van de woningwet.

Bij marktwaarde waardering blijft de

Aan de activa zijde van de niet-Daeb-balans

solvabiliteit van de sector met 57,4%

valt de toename van de post onroerende

nagenoeg gelijk aan 2012 (57,0%).

zaken in exploitatie niet-Daeb op (€ 3
miljard). Deze toename wordt voornamelijk
veroorzaakt door huurstijgingen
en harmonisatie in de bestaande
woningvoorraad.

25

Centraal Fonds Volkshuisvesting

In aantallen is het niet-Daeb-segment

dan wel voor de aflossing van geborgde

in 2013 met 18.341 woongelegenheden

financiering. De financieringsbehoefte als

toegenomen (2012: 7.138). De totale

gevolg van niet-Daeb-investeringen heeft

niet-Daeb-portefeuille komt daarmee

hiermee indirecte invloed op de ontwikkeling

op 93.858 woongelegenheden. In totaal

van het borgingsvolume. Overigens is de

bedraagt de marktwaarde van het

niet-Daeb-tak (cq. de waarde van het niet-

niet-Daeb-bezit € 16,9 miljard.

Daeb bezit) maar beperkt gegroeid als gevolg

Hiervan heeft € 12,5 miljard betrekking op

van investeringen.

woongelegenheden en € 4,4 miljard
op commercieel bezit.

Box: creatie marktwaardebalans en
scheiding

Tegelijkertijd is de Daeb-voorraad in

Van de 378 corporatie leveren er 39

2013 per saldo afgenomen met 16.225

gegevens aan op basis van marktwaarde in

woongelegenheden (2012: -6.105

verhuurde staat. Het betreft voornamelijk

woongelegenheden). Deze ontwikkeling

grote corporaties met 35% van het sectoraal

is in lijn met het in de box over woningen

woongelegenheden. Voor het

geschetste beeld van een groeiend aandeel in

niet-Daeb-bezit wordt een groter aandeel

de categorie duur boven huurtoeslaggrens.

op basis van marktwaarde in verhuurde
staat gewaardeerd. Voor dit bezit hanteren

Op basis van de door corporaties opgegeven

meer corporaties waardering tegen

huurverhogingen voor de komende jaren

marktwaarde. Achtergrond hierbij is de

(2014-2018) verwacht CFV een verdere

RJ213, die corporaties voor dit bezit slechts

toename van de niet-Daeb-portefeuille

twee waarderingsmogelijkheden biedt:

van corporaties. Deze verwachting is mede

♦ marktwaarde in verhuurde staat;

gebaseerd op het versterkende effect dat

♦ de historische kostprijs.

optreedt als gevolg van de bevriezing van de

Circa 85% van het niet-Daeb-bezit is

liberalisatiegrens van woningen.

gewaardeerd op marktwaarde. Het
aandeel van het sectoraal bezit dat tegen

Aan de passiva zijde van de niet-Daeb-balans

marktwaarde wordt gewaardeerd is sterk

valt op dat de omvang van de

toegenomen ten opzichte van vorig jaar.

commerciële leningen voor niet-Daeb-bezit

CFV heeft de aangeleverde

constant blijft op circa € 0,8 miljard.

marktwaardegegevens geanalyseerd.

De huidige uitwerking die wordt gegeven

Deze analyse heeft de onderbouwing

aan zekerheidsstructuur biedt geen prikkel

opgeleverd op basis waarvan CFV de

om de groei van de niet-Daeb-portefeuille

waardering op basis van marktwaarde in

commercieel te financieren. Door middel van

verhuurde staat heeft bepaald voor de

het eigen middelen beleid hebben corporaties

sector als geheel 10 . Omdat de waardering

die voldoen aan de ratio’s van WSW de

voor de overige balansposten niet of minder

mogelijkheid om uit verkoopopbrengsten

afhankelijk is van de door de corporatie

van Daeb-bezit niet-Daeb-investeringen

gekozen waarderingsgrondslag zijn deze

te financieren. Door deze inzet van eigen

conform de opgave van de corporaties

middelen, zijn ze niet inzetbaar voor de

overgenomen.

financiering van Daeb-investeringen,
10. Voor de categorieën bezit (huurwoningen, onzelfstandige woongelegenheden en niet-woongelegenheden) onderscheiden naar Daeb en nietDaeb zijn rekensleutels gehanteerd die opgebouwd zijn uit een percentage van de WOZ-waarde en een aantal maal de huursom.

Sectorbeeld 2014

26

Scheiding Daeb versus niet-Daeb
Bij de splitsing tussen Daeb en niet-Daeb is de niet-Daeb-tak als ‘deelneming’ 11 opgenomen in
de enkelvoudige Daeb-balans. Dit betekent dat de nettovermogenswaarde (het eigen vermogen
van niet-Daeb-tak) onder de post deelnemingen is opgenomen. Daarnaast is, evenals vorig
jaar, de door de TI ‘verstrekte interne lening’ als lening o/g op de Daeb-balans opgenomen.
Beide posten zijn gegroepeerd onder de financiële vaste activa. Op deze wijze komt beter tot
uitdrukking dat de Daeb-tak de drager is van het maatschappelijk gebonden vermogen. Door
de saldering bij de bepaling van de nettovermogenswaarde verschilt het balanstotaal en de
solvabiliteit van de Daeb-tak van de marktwaardebalans sector totaal. Het eigen vermogen is
in beide balansen wel gelijk. De presentatiewijze van de niet-Daeb-tak is vergelijkbaar met de
verantwoording van een afzonderlijke BV van een toegelaten instelling.
Op basis van de opgave van de corporaties is het vastgoed in exploitatie verdeeld naar Daeb en
niet-Daeb. De andere activaposten zijn direct of op basis van een verdeelsleutel toegerekend aan
Daeb of niet-Daeb. De systematiek hierbij is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Wat betreft de
voorzieningen en schulden is een vergelijkbare aanpak gehanteerd. De
niet-Daeb-tak beschikt slechts in beperkte mate over ongeborgde leningen. De geborgde
leningen zijn direct toegerekend aan de Daeb-tak. De schuldtoedeling is echter geen neerslag
van de financieringsbehoefte die in beide takken in het verleden naar voren is gekomen. Veel
niet-Daeb-activiteiten zijn direct of indirect met geborgde financiering tot stand gekomen. De
financiering van de activa in de
niet-Daeb-tak vindt naast de direct aanwezige schuld plaats vanuit de Daeb-tak. De verhouding
tussen de kapitaalinbreng en het verstrekken van een interne lening is de resultante van de
keuze om de niet-Daeb-tak te laten starten met een solvabiliteit van 55%.
Rekening houdend met het direct rendement dat de niet-Daeb-tak op het vastgoed kan maken,
geeft dit een invulling aan de vereiste om te komen tot een ‘gezonde en levensvatbare’
exploitatie zoals opgenomen in de Novelle en de voorgestelde AMvB. Bij deze opstelling
van de Daeb en niet-Daeb-balansen per ultimo 2013 is geen rekening gehouden met een
extra overdracht van bezit naar niet-Daeb die op grond van corporatievoorstellen nog kan
plaatsvinden.

Direct rendement

de marktwaarde niet beïnvloed door de

Bij de waardering van vastgoed tegen

beleidskeuzes van corporaties met betrekking

marktwaarde in verhuurde staat wordt

tot de raming van de toekomstige exploitatie

uitgegaan van marktconform gedrag

kasstromen. Het gewijzigde beleid van

rekening houdend met de contractpositie

corporaties komt bij waardering tegen

op de balansdatum (bijvoorbeeld het

marktwaarde tot uitdrukking in het direct

huidige huurniveau). Anders dan bij de

rendement op het vastgoed en het eigen

volkshuisvestelijke waardering wordt

vermogen.

11. Conform de beleidslijn die in financiële meerjarenverkenning na administratieve scheiding is uitgewerkt (juni 2014).

27

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Als de corporaties de geraamde stijging van

Daar staat tegenover dat de

de exploitatiekasstromen daadwerkelijk gaan

verhuurderheffing substantieel blijft

realiseren, zal dit rendement in de

toenemen tot 2018. Dit heeft tot

komende jaren toenemen. De stijgende

gevolg dat de verbetering van de kern-

exploitatiekasstromen dragen tevens bij

exploitatiekasstroom (huur minus

aan een in van jaar tot jaar afnemende

onderhoud en beheer) hierdoor gedeeltelijk

financieringsbehoefte. De dalende

teniet wordt gedaan.

schuldontwikkeling heeft vervolgens weer
een positieve invloed op de ontwikkeling van

Op basis van door corporaties aangeleverde

het eigen vermogen en de solvabiliteit.

gegevens bedraagt het direct rendement
op niet-Daeb-vastgoed 3,4%. Dit is duidelijk

Direct rendement is een ratio die het

boven het niveau van het Daeb-vastgoed

saldo van de inkomsten en de uitgaven in

(3,0%) met als belangrijkste oorzaak het

verband met de exploitatie van vastgoed

ontbreken van de verhuurderheffing voor

deelt door de waarde van dat vastgoed.

niet-Daeb-bezit. Het direct rendement op het

Bij marktwaarde wordt uitgegaan van

niet-Daeb-bezit is vanuit

de vastgoedwaarde in verhuurde staat.

marktperspectief echter relatief laag. In

Deze rendementen zijn goed vergelijkbaar

de Novelle en de daarop gebaseerde AMvB

met de cijfers van andere corporaties en

wordt 4,5% rendement als marktconform

marktpartijen.

beschouwd (afgeleid van IPD-cijfers).

Het direct rendement op marktwaarde is

Mogelijke oorzaken van het lage rendement

voor de sector een belangrijke indicator.

bij corporaties zijn:

Uit de omvang van het rendement blijkt in

♦ een hoge kostenstructuur;

welke mate een individuele corporatie (of

♦ de nog niet marktconforme huren;

de hele sector) vanwege zijn taakopdracht

♦ de kwaliteit van de toerekening van

met Daeb-bezit een niet marktconform

kosten aan Daeb en niet-Daeb.

rendement realiseert. Zolang er een
niet marktconform rendement wordt

Bovendien kan een rol spelen dat, bij de

gegenereerd is er een gelegitimeerde

bepaling van de norm voor het marktconform

grondslag voor staatssteun.

rendement, de overhead gedeeltelijk buiten
beschouwing wordt gelaten, terwijl dit in de
kascijfers is inbegrepen.

Het direct rendement van de sector op
marktwaarde is in 2013 beperkt toegenomen

Het direct rendement op het Daeb-vastgoed

tot 3,1% (2012: 3,0%). Deze ontwikkeling

blijft gemiddeld nog ver af van de norm van

past in het beeld dat corporaties meer

4,5%. Dit geeft aan dat de exploitatie van

sturen op vergroting van de inkomsten en

sociale huurwoningen op sectorniveau weinig

terugdringing van de uitgaven. Door de

rendement genereert. Zonder staatssteun

heffing saneringssteun is deze laatste

zal tegen de huidige condities (huur en

ontwikkeling minder zichtbaar geworden.

exploitatielasten) de exploitatie van sociale

De verwachting is dat deze ontwikkeling de

huurwoningen niet door marktpartijen

komende jaren verder doorzet en manifester

worden opgepakt.

wordt.

Sectorbeeld 2014

28

Grafiek 10 Spreiding direct rendement op marktwaarde (in %)

Het direct rendement van de afzonderlijke

Naast een beperkt aantal corporaties die al

corporaties (grafiek 10) laat de nodige

een redelijk hoog rendement realiseert zijn er

spreiding zien. Het overgrote deel van

ook (voornamelijk kleinere) corporaties met

de sector tendeert overigens naar de

een laag rendement (zelfs negatief). Veelal

3% rendement. Een kleine groep (zeven

worden de laagste rendementen veroorzaakt

corporaties met 10.578 eenheden) heeft

door incidentele uitgaven. Bij vooral kleinere

een rendement dat boven de normstelling

corporaties kunnen deze incidentele uitgaven

ligt of komt daar dicht bij in de buurt. De

een grote impact hebben op het direct

voornemens voor de komende jaren kunnen

rendement.

tot gevolg hebben dat een grotere groep
corporaties rendementen krijgt die boven de

Overcompensatie

norm uitkomen. Hierbij kan de (vooralsnog

In de aan de Herzieningswet verbonden

stijgende) verhuurderheffing een dempende

Novelle is opgenomen dat corporaties bij

uitwerking hebben op het direct rendement

een te hoog direct rendement het genoten

en daarentegen een lagere saneringsheffing

voordeel van de overheidssteun (gedeeltelijk)

een positief rendementseffect sorteren.

terug dienen te betalen. Vooralsnog wordt
hierbij uitgegaan van de eerder
genoemde 4,5%.

29

Centraal Fonds Volkshuisvesting

In dit kader is van belang welke grondslag

2.3 Leningen

voor het direct rendement gaat gelden.
Daarbij kan worden aangesloten bij

De nominale waarde van leningen op

de marktwaarde van het vastgoed (zie

de marktwaardebalans verschilt van

hiernaast), of bij het eigen vermogen van

de waarde van dezelfde leningen op de

de corporatie. Het belangrijkste verschil

volkshuisvestelijke balans 12 . Een optelling

tussen beide grondslagen is dat bij het eigen

van de drie passivaposten:

vermogen tevens rekening wordt gehouden

♦ leningen overheid en kredietinstellingen;

met rendement op vreemd vermogen.

♦ overige schulden en waarborgsommen;

De proeve op de AMvB geeft aan dat het

♦ kortlopende schulden.

direct rendement op het eigen vermogen

Leidt tot de nominale schuldpositie van

als maatstaf wordt gebruikt. Dit is een

de sector. In 2013 bedraagt de nominale

uitvloeisel van het feit dat de staatssteun via

schuld € 95 miljard. Indien alleen wordt

de financiering loopt en niet zichtbaar is in

uitgegaan van de langlopende leningen (in de

het rendement op de marktwaarde van het

balans deels opgenomen onder kortlopende

bezit. Echter vanwege de hefboomwerking

schulden, zijnde de aflossingsverlichting voor

die het vreemd vermogen kan hebben, is

het komende jaar) gaat het in totaal om

het denkbaar dat een direct rendement

€ 88,9 miljard.

van bijvoorbeeld 4,3% op de marktwaarde
vanwege een lager rendement op vreemd
vermogen leidt tot een direct rendement op
het eigen vermogen dat hoger is dan 4,5%. In
de proeve van de AMvB is in de normstelling
geen rekening gehouden met een mogelijke
hefboomwerking in de marktsector.
Het aantal corporaties dat op grond van het
direct rendement op het eigen vermogen de
norm overschrijdt, is iets groter dan op grond
van het rendement op het vastgoed. Bij de
uitwerking van de toets op overcompensatie
dient aandacht te worden besteed aan
gedragseffecten die kunnen gaan optreden.
De toerekening van kosten aan Daeb of nietDaeb-activiteiten kan van invloed zijn op de
rendementen. Ook de mate van efficiency
verdient in dit verband bijzondere aandacht.

12. In de balansopgave van de langlopende schulden conform het format dVi (de verantwoordingsinformatie) is bij een aantal corporaties een
post agio reële waarde leningen inbegrepen. Deze overlooppost is onbedoeld meegenomen bij de bepaling van de rentabiliteitswaarde
van de langlopende leningen in de volkshuisvestelijke balans. Indien hiervoor gecorrigeerd wordt, zou dit tot gevolg hebben dat het
volkshuisvestelijk vermogen in 2013 circa € 700 miljoen hoger zou zijn geweest. Voor het komend jaar wordt de uitvraag op dit punt
verbijzonderd. Bij de waardering in de marktwaardebalans blijft de huidige benadering gehandhaafd. Echter indien de marktwaarde van de
leningen wordt vergeleken met de balanswaarde, dan dient er ook een correctie van deze post plaats te vinden.
Sectorbeeld 2014

30

Tabel 2 Overzicht waardering langlopende schulden overheid en kredietinstellingen, incl deel dat
onder kortlopend is opgenomen (x € 1 miljard)
2012

2013

x €1 miljard

mutatie

x €1 miljard

(%)

Nominale waarde

88,3

88,9

0,6

Rentabiliteitswaarde

82,7

83,0

0,3

Rentabiliteitswaarde

-5,6

-5,9

-0,3

Marktwaarde

107,1

99,4

-7,7

Rentabiliteitswaarde

18,8

10,5

-8,3

correctie

correctie marktwaarde

Rentabiliteitswaardecorrectie: neemt
toe

Op basis van de rentabiliteitswaardecorrectie
staan de langlopende schulden (exclusief
VOV) op de volkshuisvestelijke balans van

In de volkshuisvestelijke balans wordt

2013 gewaardeerd op € 80,6 miljard.

uitgegaan van de rentabiliteitswaarde
van leningen. Bij deze waarde

Marktwaarde van de leningen

worden de toekomstige rente en

De marktwaarde van leningen is de waarde

aflossingsverplichtingen contant gemaakt

van leningen, waarbij de toekomstige rente

naar het heden. De hiervoor gehanteerde

en aflossingsverplichtingen contant worden

disconteringsvoet is gelijk aan de

gemaakt tegen de actuele rentetarieven.

disconteringsvoet bij de bepaling van de
13

Het verschil met de rentabiliteitswaarde

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde .

van leningen is de disconteringsvoet. De

De rentabiliteitswaarde van leningen

marktwaarde kan door de afhankelijkheid

afgezet tegen de nominale waarde van de

van de actuele marktrente zeer volatiel zijn.

leningen geeft inzicht in de mate en de duur

De marktwaarde van leningen is

dat de rente van de leningen afwijkt van de

vooral van belang bij financiële

gehanteerde disconteringsfactor.

herstructureringen, waarbij door ingrepen
in het portefeuillebeleid overfinanciering
kan ontstaan. Dit heeft tot gevolg dat het

De rentabiliteitswaardecorrectie van de

noodzakelijk wordt om over te gaan tot

langlopende leningen neemt toe en bedraagt

(gedeeltelijk) vervroegde aflossing van de

inmiddels - € 5,9 miljard. In 2012 bedroeg de

leningportefeuille. De marktwaarde van

correctie - € 5,6 miljard en in 2011 was dat

een lening kan substantieel afwijken van

- € 4,9 miljard. De toename van deze correctie

de nominale waarde van de lening. Bij een

wordt verklaard door het aantrekken van

relatief hoge marktwaarde is aflossen minder

nieuwe leningen en herfinanciering van

aantrekkelijk of zelfs onwenselijk.

bestaande leningen met relatief lage rentes
en soms lange looptijden.
13. In overleg met CFV en vertegenwoordigers van het Rijk en de gemeenten (de achtervangers in de sector) bepaalt WSW jaarlijks de
sectorparameters. De disconteringsvoet maakt hier onderdeel van uit en bedraagt momenteel 5,25%. Deze waarde geldt sinds
verslagjaar 2010. Lange termijnparameters voor huur, onderhoud- en beheerkostenstijging vormen ook onderdeel van de sectorparameters.
Voor onderhoud- en beheerkosten wordt uitgegaan van een structurele kostenstijging van 1% boven inflatie.

31

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CFV constateert dat in het gehanteerde

Een lagere risicovrije voet leidt ceteris

afwegingskader bij financiële

paribus tot hogere vastgoedwaarden

herstructurering door corporaties nog

(positief effect) en tot hogere leningwaarden

niet altijd voldoende aandacht aan

(negatief effect). De mate waarin deze

deze problematiek wordt besteed. De

effecten optreden is mede afhankelijk van

problematiek komt vooral voor bij corporaties

de horizon c.q. looptijd (duration) waarmee

onder verscherpt toezicht of sanering.

respectievelijk bij het vastgoed en de
leningportefeuille rekening moet worden

CFV schat dat de marktwaarde van de

gehouden. Dit onderstreept het belang van

uitstaande leningen € 10,5 miljard hoger ligt

het afstemmen van de karakteristiek van de

dan de nominale balanswaarde (balansdatum

leningportefeuille op de vastgoedstrategie.

2013). In 2012 was de marktwaarde
€ 18,7 miljard hoger dan de nominale

De loan-to-value is een ratio die de waarde

waarde. De daling van het verschil tussen

van de uitstaande leningen relateert aan

de marktwaarde en de nominale waarde van

de waarde van het vastgoed. De loan-to-

de sectorale leningportefeuille is het gevolg

value op basis van de volkshuisvestelijke

van verschillen in actuele rente op de twee

balans gaat uit van de rentabiliteitswaarde

balansmomenten en het beperkt gedaalde

van de langlopende schulden gedeeld door

rentepercentage van de leningportefeuille.

de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.
Ontleend aan de marktwaardebalans laat

Het belang van de marktwaarde van

de ratio de verhouding zien tussen de

leningen neemt toe bij een overgang naar

nominale lange schuld en de marktwaarde

een marktwaardebalans. Immers, ook in

in verhuurde staat. De nominale schuld kan

de waardering van het vastgoed tegen

ook worden afgezet tegen de leegwaarde

marktwaarde speelt de ontwikkeling van

van het vastgoed.

de rente een rol bij de bepaling van de
disconteringsfactor (de rendementseis in
de markt). Echter, bij deze waardering is de

In 2013 wordt de loan-to-value sterk

afleiding van het risicovrij rendement als

beïnvloed door de ontwikkeling van de

basis in de disconteringsfactor gebaseerd

verschillende vastgoedwaarden.

op de IRS

14

in de daaraan voorafgaande

Zo neemt door een sterke stijging van de

24 maanden. Dit zorgt in deze waardering

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde deze

voor een demping van de gevoeligheid

loan-to-value af met 8,4 %. Bij waardering

voor renteontwikkelingen. In hoeverre bij

van het vastgoed tegen marktwaarde in

markttransacties deze demping ook werkt in

verhuurde staat blijft de afname beperkt

de waardebepaling is de vraag.

tot 0,3 %. Bij waardering tegen leegwaarde
neemt de loan-to-value in 2013 toe met

Afgezien van de tijdsfactor, leidt een lage

0,9 %. Deze stijgende ontwikkeling wordt

rente gegeven ingeschatte vastgoed- of

voor een belangrijk deel verklaard door de

rentekasstromen tot een tegengesteld effect.

afname van de WOZ-waarde gedurende dat
jaar.

14. Interest rate swap.

Sectorbeeld 2014

32

Tabel 3 Loan-to-value (in %) 15
2011

2012

2013

Nominale waarde langlopende schulden/ Leegwaarde

24,2

25,4

26,5

Nominale waarde langlopende schulden/ Marktwaarde

34,1

38,8

37,4

Rentabiliteitswaarde Langlopende schulden / Volkshuisvestelijke

73,3

73,0

65,7

exploitatiewaarde

2.4 Risico’s

Scherp aan de wind varende corporaties
hebben een hoger risicoprofiel dan

De financiële risico’s van corporaties nemen

corporaties met een beperkter programma.

toe. De raming van in de toekomst sterk

Geaggregeerd is zichtbaar dat er sprake is

stijgende inkomsten (huurverhogingen)

van een toename van het risicoprofiel.

en beheersing van uitgaven (onderhoudsen beheerlasten) en het huidige lage

De financiële beoordeling van de individuele

renteniveau dragen hieraan bij.

corporaties over de prognoseperiode

Bovendien zijn er ook institutionele risico’s.

2013 - 2017 kwam uit op een gemiddelde
buffergrens van 19%. Gegeven de

In algemene zin geldt dat een toename van

zekerheidsstructuur is in het vorige

de financiële risico’s een hogere financiële

sectorbeeld aangegeven dat de sectorale

buffer rechtvaardigen. Dat geldt ook voor

buffer minstens 3,5% boven het voor

corporaties. Het is van groot belang dat zij op

elke corporatie afzonderlijk geldende

een duurzame wijze hun maatschappelijke

minimumniveau moet liggen.Tegenvallers

kernactiviteiten kunnen blijven uitvoeren.

bij individuele corporaties moeten kunnen

De risicobuffers die voortvloeien uit de

worden opgevangen door collega-corporaties.

individuele beoordeling van de activiteiten
van corporaties in de eerstkomende vijf jaar

Dezelfde aanpak toegepast op de prognose

zijn het meest bruikbaar bij de afleiding van

2014 - 2018 laat een groei zien van de

de hoogte van de sectorale buffer.

gemiddeld gehanteerde buffer van 19%

Vanwege de zekerheidsstructuur dient de

naar bijna 21,5%. Deze groei van de

sectorale buffer duidelijk boven het niveau

gemiddelde grenswaarde in de individuele

van de gemiddelde grenswaarde uit de

beoordeling is mede reden om de sectorale

individuele beoordeling te liggen.

buffersignaleringsnorm te verhogen naar
25%.

De risicobeoordeling die CFV hanteert,
differentieert naar de exploitatierisico’s en

Deze grens heeft geen betekenis voor de

de risico’s die kunnen optreden bij

individuele beoordeling van corporaties,

de uitvoering van de

maar is wel toetssteen voor de draagkracht

(des)investeringsvoornemens. CFV bepaalt

van de sector in het licht van een vijf- of

voor iedere corporatie het individuele

tienjaarsprognose, zoals in het hoofdstuk

risicoprofiel.

4 Meerjarenverkenning financiële positie
corporatiesector aan de orde komt.

15. In tabel 3 wordt uitgegaan van de nominale waarde van de langlopende schulden. In eerdere sectorbeelden werd de schuldpositie afgeleid uit
de balansopgave.

33

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Dat wil zeggen dat als op grond van

Het is de vraag hoe betrouwbaar de

exploitatie- en (des)investeringsvoornemens

verwachtingen zijn en wat de kans is dat

de sectorale solvabiliteit lager dan 25%

deze niet worden gerealiseerd, bijvoorbeeld

zou worden, CFV dit vanuit de duurzame

door tegenvallers. De belangrijkste

stabiliteit van de sector een ongewenste

verandering in de verwachtingen van de

ontwikkeling vindt.

corporaties in vergelijking tot vorig jaar
betreft de focus op de kernexploitatie. De

Aan het verrichten van (economische)

eerstkomende jaren stijgen de huren sterker

activiteiten zijn risico’s verbonden.

dan vorig jaar is aangegeven. Tegelijkertijd

Dat geldt ook voor woningcorporaties.

worden de onderhouds- en beheerlasten

Het is van belang deze risico’s beheersbaar

fors neerwaarts bijgesteld door aanpassing

te maken. De volgende sub paragrafen

van onderhoudsbeleid en reorganisaties in

gaan nader in op enkele risico’s die verband

het werkapparaat. Het is aan de corporaties

houden met de activiteiten van corporaties.

om de aangekondigde veranderingen ook

Hoofdstuk 4 behandelt de risico’s met

daadwerkelijk te realiseren. Hieraan is het

betrekking tot inflatie, lagere huurstijging,

risico verbonden dat deze voornemens niet

hogere onderhoud- en beheerkosten en

(geheel) worden waargemaakt.

extra investeringen in verband met het
minder laten teruglopen van de economische

Door het scherper aan de wind zeilen

levensduur van de portefeuille. Dit gebeurt

(kernexploitatie wordt marktconformer),

aan de hand van gevoeligheidsanalyses.

neemt het risico in vergelijking tot vorig
jaar toe dat deze voornemens niet (volledig)

2.4.1 Realistische verwachtingen

worden gerealiseerd. Anders gezegd: de
kans dat een huurbeleid met relatief lage

In de volkshuisvestelijke balans worden

huren niet wordt gerealiseerd, is veel kleiner

veranderingen in de verwachtingen direct

dan een huurbeleid dat de grenzen van de

zichtbaar. Dit heeft te maken met de

betaalbaarheid opzoekt.

waarderingsgrondslag, waarbij door de
corporatie geraamde toekomstige inkomsten
en uitgaven contant worden gemaakt
naar het heden (bedrijfswaarde is een
intern georiënteerd waardebegrip). In de
marktwaardebalans leiden inschattingen
met betrekking tot de ontwikkeling
van leegwaarde, markthuurprijs,
exploitatiekosten (VEX-normen) en
rendement tot wijziging van de marktwaarde
in verhuurde staat. Het beleid van corporaties
(de toekomstige ramingen/ verwachtingen)
is ook van belang, omdat deze van invloed
zijn op het door corporaties te realiseren
rendement.

Sectorbeeld 2014

34

♦ De verhouding tussen de marktwaarde

Deze ontwikkeling wordt zichtbaar in de
volgende onderdelen:

van het bezit en de volkshuisvestelijke

♦ De huur/ WOZ- (leeg)waarde verhouding.

exploitatiewaarde.

♦ De raming van de nettovariabele
lasten waarmee corporaties tot einde
levensduur de exploitatie van het
vastgoed denken te kunnen waarborgen.
De uit de bedrijfswaarde af te leiden
lastenkasstroom (onderhoud en
beheerkosten) komt uit op € 2.325 per
verhuureenheid. In de kasstroomprognose
2014 - 2018 is het door corporaties
opgegeven lastenniveau € 2.589 per
verhuureenheid. Beide op prijspeil 2013.
Het verschil wordt veroorzaakt doordat
de bezuinigingen op de beheerlasten
pas later in de tijd worden gerealiseerd,
alsmede de door corporaties ingeschatte
afbouw van onderhoudsuitgaven aan
het einde van de exploitatie. Dit zijn de
oorzaken dat de afgeleide kasstroom
duidelijk onder het niveau van de
eerstkomende vijf jaar ligt.

Tabel 4 Waarde ratio’s
2009

2010

2011

2012

2013

370.957

364.549

353.292

335.628

327.144

157

154

148

141

137

3,1

3,3

3,5

3,7

4,1

2,6

2,5

2,3

2,0

1,8

- Daeb

2,2

1,9

- Niet Daeb

1,0

1,0

Huursom/ marktwaarde

5,6

6,1

- Daeb

5,5

6,1

- Niet Daeb

6,1

6,0

WOZ-waarde totale portefeuille
(ultimo het jaar) (x € 1 miljoen)
WOZ-waarde per corporatiewoning
(ultimo jaar) x € 1.000
Huursom/WOZ-waarde (%) zelfst.
huurwoning
Marktwaarde/vhv-exploitatie
waarde

huurwoningen (%)

35

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2.4.2 Impact van beleid

Deze raming laat zien dat de huidige
inschatting van de huurontwikkeling in

In samenhang met de eerder uiteengezette

combinatie met de inkomensontwikkeling

beleidsintensivering door corporaties en

van de huurders die gebruik maken van

de daardoor optredende groei van het

deze regeling, tot een zeer fors groeipad

risicoprofiel vraagt CFV aandacht voor de

leidt. In de toelichting bij de begroting

risico’s die samenhangen met de relatie

wordt beschreven dat de reeks voor de

tussen verhuurderheffing,

verhuurderheffing uit het regeerakkoord

de huurverhogingen en de huurtoeslag.

na 2018 weer in beeld moet komen.
Daarnaast wordt aangegeven dat een

Balans in driehoek: verhuurderheffing,
huurverhoging en huurtoeslag

sterkere groei van de huurtoeslaguitgaven

Vanaf 2013 betalen corporaties de

tarief voor de verhuurderheffing vanaf

verhuurderheffing. In de komende jaren

2019. In de ramingen gaan corporaties

neemt de omvang van deze heffing

uit van reëel stevig stijgende huren

(corporatiedeel) jaarlijks toe tot circa

en van een gelijkblijvend tarief voor

€ 1,7 miljard op jaarbasis in 2018. Om deze

de verhuurderheffing. Wanneer één

heffing te voldoen hebben corporaties de

van deze twee pijlers (huurtoeslag en

ruimte gekregen om de huurinkomsten te

verhuurderheffing) onder druk komt,

verhogen. Huurders met beperkte financiële

heeft dat direct invloed op de ontwikkeling

mogelijkheden kunnen gebruik maken van

van de feitelijke kasstromen van corporaties

de regeling huurtoeslag. In de begroting

en daarmee op de financiële positie.

kan leiden tot een bijstelling in het

van het ministerie van BZK voor 2015 is
een raming opgenomen van de groei van de
‘huurtoeslag’-uitgaven tot 2019.
Grafiek 11 Ontwikkeling huurtoeslagen (x € 1 miljard)

Sectorbeeld 2014

36

3
Resultatenrekening 2013 en
kasstromen

Net als bij de balans heeft CFV de

In 2013 is de voorheen gehanteerde

resultatenrekening vanuit twee

categorale indeling van de

perspectieven opgesteld: volkshuisvestelijke

resultatenrekening vervangen door de

exploitatiewaarde en marktwaarde. Het

functionele. De functionele indeling geeft

verschil tussen beide komt vooral naar

beter zicht op de bijdrage van diverse

voren bij de posten waardeveranderingen

activiteiten aan het resultaat dan de

en gerealiseerd resultaat verkoop

categorale. Ook sluit de informatie over de

vastgoedportefeuille.

exploitatie vastgoedportefeuille beter aan

Hier volgt een korte samenvatting van

bij rendementsanalyses van commerciële

wat CFV ziet in de resultatenrekening en

partijen en sommige corporaties

kasstroom informatie over het verslagjaar

(bijvoorbeeld de benchmark IPD). Door de

2013. In de daaropvolgende paragrafen

overgang is er voor een aantal onderdelen

wordt de winst- en verliesrekening en de

van de resultatenrekening 2013 geen

kasstroominformatie uiteengerafeld.

goede vergelijking mogelijk met eerdere
jaren. Daarnaast blijkt er nog wel meer

Jaarresultaat: historisch hoog

eenduidigheid nodig bij de afbakening tussen

Het hoge jaarresultaat van de

verhuurexploitatie, overige activiteiten,

volkshuisvestelijke resultatenrekening past

overige organisatiekosten en leefbaarheid.

bij de grote groei van het volkshuisvestelijk
vermogen. Dit resultaat is sterk ondersteund

Kasstromen verbeterd

door de hoge waardeveranderingen in

In 2013 daalden de nettobedrijfslasten per

de vastgoedportefeuille. Het directe

verhuureenheid naar € 1.365,- (-1,6% ten

exploitatieresultaat op het vastgoed draagt

opzichte van 2012) en de onderhoudslasten

eveneens bij, net als verkoop van bestaand

per verhuureenheid naar € 1.270,- (-5,6%).

bezit. De commerciële activiteiten van

Het aantal in de sector werkzame full time

corporaties leveren geen positieve bijdrage

exquivalenten (fte) daalde met 1.500 naar

aan het jaarresultaat.

26.264. Naar verwachting daalt dit aantal
fte nog verder. De reeds in gang gezette
reorganisatie trajecten lopen nog door tot
2015.

37

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Corporaties prognosticeren dat de nominale
nettobedrijfslasten per verhuureenheid
na 2015 weer stijgen en de nominale
onderhoudslasten vanaf 2014.
Deze stijgingen hangen mede samen met
inflatieverwachtingen.
De netto-exploitatiekasstroom verbeterde
in 2013 met € 316,- per verhuureenheid
tot € 2.932,-. Dit is voor verrekening van
rente, verhuurderheffing, belastingen en
overheidsbijdragen. Na deze verrekening is
er een stijging van € 217,- tot € 1.552,- per
verhuureenheid. In 2014 wordt een lager
niveau verwacht als gevolg van de in dat jaar
sterk toenemende verhuurderheffing.
Corporaties betaalden in 2013 gemiddeld
4,08% rente over hun leningenportefeuille.
In hun prognoses rekenen ze vanaf 2015
met een hoger gemiddeld rentepercentage.
Gemiddeld op sectorniveau zijn de ICR
en DSCR in 2013 ruim voldoende voor
het betalen van renteverplichtingen en
(fictieve) aflossingsverplichtingen. Voor de
prognoseperiode is het beeld op sectorniveau
eveneens gunstig. Op individueel niveau zijn
er echter fricties.

Sectorbeeld 2014

38

Tabel 5 Winst- en verliesrekening 2013 (functioneel)
x € 1 miljoen

Per vhe x € 1,-

Vhv

Markt-

Vhv

Markt-

exploitatie

waarde

exploitatie-

waarde

waarde
Huuropbrengsten

waarde

13.889

13.889

5.577

5.577

Opbrengsten servicecontracten

788

788

316

316

Lasten servicecontracten

-802

-802

-322

-322

77

77

31

31

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

-1.920

-1.920

-771

-771

Lasten onderhoudsactiviteiten

-3.219

-3.219

-1.293

-1.293

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

-1.357

-1.357

-545

-545

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

7.456

7.456

2.994

2.994

Overheidsbijdragen

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

457

457

183

183

Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling

-441

-441

-177

-177

Toegerekende organisatiekosten

-71

-71

-29

-29

Toegerekende financieringskosten

0

0

0

0

-55

-55

-22

-22

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

2.261

2.261

908

908

Toegerekende organisatiekosten

-138

-138

-56

-56

-1.043

-2.132

-419

-816

1.080

90

434

36

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-1.394

-230

-560

-92

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

9.480

-1.385

3.807

-556

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-65

-65

-26

-26

-53

-53

-21

-21

verkocht onder voorwaarden
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
bestemd voor verkoop
7.968

-1.734

3.200

-696

Opbrengst overige activiteiten

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

162

162

65

65

Kosten overige activiteiten

-367

-367

-148

-148

-206

-206

-83

-83

Overige organisatiekosten

Nettoresultaat overige activiteiten

-314

-314

-126

-126

Leefbaarheid

-240

-240

-96

-96

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-23

-23

-9

-9

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van

47

47

19

19

effecten
Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie

338

0

136

0

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

202

202

81

81

Rentelasten en soortgelijke kosten

-3.735

-3.735

-1.500

-1.500

Saldo financiële baten en lasten

-3.171

-3.509

-1.273

-1.409

RESULTAAT BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

12.519

1.489

5.027

598

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

32

32

13

13

Resultaat deelnemingen

-62

-62

-25

-25

12.489

1.459

5.015

586

-1

-1

-0

-0

RESULTAAT BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN
Buitengewone baten en lasten
Belastingen buitengewoon resultaat
BUITENGEWOON RESULTAAT NA BELASTINGEN
RESULTAAT NA BELASTINGEN

39

Centraal Fonds Volkshuisvesting

39

39

16

16

38

38

15

15

12.527

1.497

5.030

601

3.1 Functionele resultatenrekening

Voor dit aanzienlijke verschil zijn vooral twee
posten verantwoordelijk:

De functionele resultatenrekening biedt

♦ de toename van de niet gerealiseerde

inzicht in de opbouw van het jaarresultaat

waardeverandering vastgoedportefeuille

naar relevante activiteiten. Conform

(€ 9,5 miljard in 2013, - € 2,1 miljard in

de RJ-richtlijnen worden hierbij de

2012 16 );

volgende activiteiten onderscheiden:

♦ de daling in de overige waarde-

exploitatie van vastgoed, nieuwbouw voor

veranderingen vastgoedportefeuille

verkoop, verkoop van bestaand vastgoed,

(- € 1,4 miljard in 2013; - € 3,6 miljard in

waardeveranderingen van vastgoed, overige

2012).

activiteiten, overige organisatiekosten,
leefbaarheid en financiële baten en

De niet gerealiseerde waardeveranderingen

lasten. Het belang van de functionele

van de vastgoedportefeuille zijn het

resultatenrekening is dat deze de bijdrage

gevolg van de stijging die corporaties

van afzonderlijke activiteiten aan het

ramen voor de toekomstige huur en

jaarresultaat transparant maakt.

netto-exploitatiekasstroom (huur
minus beheer en onderhoud). In het
hoofdstuk over de balans is dit toegelicht.

Na een toelichting op het in 2013 behaalde

Deze overige waardeveranderingen

jaarresultaat wordt ingegaan op een

betreffen de onrendabele toppen uit de

groot aantal posten uit de functionele

ontwikkelingsactiviteiten van corporaties.

resultatenrekening. Deze worden als volgt

Voor de afname zijn twee redenen. Allereerst

gegroepeerd:

leidt het scherpere huurbeleid tot een

♦ jaarresultaat;

afname van de onrendabele top op lopende

♦ exploitatie vastgoedportefeuille;

projecten. Ten tweede is de omvang van de

♦ overige activiteiten, overige

projecten waar nieuwe verplichtingen voor

organisatiekosten en leefbaarheid;

zijn aangegaan substantieel afgenomen in

♦ verkoop bestaand bezit;

vergelijking met voorgaande jaren.

♦ commerciële activiteiten;

De daling van de balanspost materiële

♦ financiële baten en lasten.

vaste activa in ontwikkeling en de
voorziening onrendabele top illustreert deze
ontwikkeling.

3.1.1 Hoogste volkshuisvestelijk
jaarresultaat ooit
Het jaarresultaat van de volkshuisvestelijke
resultatenrekening is met € 12,5 miljard
historisch hoog. In 2012 bedroeg het
- € 1,4 miljard.

16. De negatieve waarde van de niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille in 2012 werd veroorzaakt doordat het negatieve
effect van de nieuw geïntroduceerde verhuurderheffing (- € 18,5 miljard) op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde die groter was dan het
positieve effect van de financiële beleidsbijstellingen (€ 16,5 miljard) die corporaties toen hadden genomen ter compensatie van
de verhuurderheffing.

Sectorbeeld 2014

40

Grafiek 12 Volkshuisvestelijk jaarresultaat (x € 1 miljard)

3.1.2 Meer focus op exploitatie
vastgoedportefeuille

Bij waardering tegen marktwaarde is dat

Direct rendement

Sterke stijging huuropbrengsten

De functionele indeling geeft met de

De totale huuropbrengst is in 2013 met € 0,6

activiteit exploitatie vastgoedportefeuille

miljard toegenomen tot € 13,9 miljard. De

een veel scherper beeld van de voor de

toename bedraagt 4,9% en dat is hoger dan

verhuurexploitatie noodzakelijke kosten

in voorgaande jaren. Dit wordt veroorzaakt

en bijbehorende inkomsten dan de

door:

voorheen gebruikte categorale indeling. De

♦ de introductie van de

functionele benadering sluit beter aan bij
rendementsanalyses die in de commerciële

3,4%. 17 .

inkomensafhankelijke huurverhoging per
1 juli 2013;

sector gebruikelijk is (bijvoorbeeld de

♦ harmonisatie van de huur bij mutatie;

benchmark IPD). Met een nettoresultaat

♦ voorraadmutaties (nieuwbouw, verkoop,

exploitatie vastgoedportefeuille van

sloop en aankoop);

€ 7,5 miljard in 2013, bedraagt het

♦ de relatief hoge inflatiecomponent (2,5%).

direct rendement op basis van de

Uit de door de sector aangeleverde gegevens

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 6,1%.

blijkt dat corporaties het huurbeleid hebben
aangescherpt in 2013.

17. Toerekeningsvraagstukken alsook verschil tussen baten en lasten- en kasstelsel verklaren dat rendementscijfers gebaseerd op kas hiervan
afwijken. Het toerekeningsvraagstuk kent twee dimensies. Structureel worden in een functionele opstelling geen kosten en opbrengsten
van andere exploitaties opgenomen. Daarnaast is nog een vraagpunt hoe vooral met de toerekening van leefbaarheid en heffing
saneringsbijdrage aan de verhuurexploitatie is omgegaan. Het kader dient voor deze punten nog scherper te worden uitgewerkt.

41

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De aanscherping van het huurbeleid leidt tot

De belangrijkste verklaringen voor de relatief

een relatief forse uitbreiding van het

beperkte gemiddelde huurstijging van de

niet-Daeb-bezit. Dit kwam in het hoofdstuk

niet-Daeb-woningen zijn dat:

over de balans al ter sprake. Ruim 16.000

♦ bij geliberaliseerde huurcontracten het

Daeb-woongelegenheden zijn in 2013

inkomensafhankelijke huurbeleid niet

overgegaan naar niet-Daeb. Mede in verband

geldt;

hiermee is de totale niet-Daeb-huursom in

♦ de marktconformiteit van de

2013 34,4% hoger dan in 2012, terwijl de

niet-Daeb-huren veel groter is

Daeb-huursom slechts 2,4% steeg.

dan bij Daeb-huren (zowel voor
woongelegenheden als voor

Door te kijken naar de gemiddelde huur per

commercieel vastgoed);

woning wordt voor dit effect geabstraheerd.

♦ de groei van het niet-Daeb-segment een

Dan blijkt dat de gemiddelde huur per maand

drukkend effect heeft op de gemiddelde

voor een Daeb-woning sterker groeit

huur in niet-Daeb.

(€ 21,- + 4,8%) dan voor een
niet-Daeb-woning (€ 2,- + 0,2%).
Grafiek 13 Ontwikkeling gemiddelde maandhuur zelfstandige huurwoningen

Sectorbeeld 2014

42

Nieuw begrippenkader voor
exploitatielasten

In algemene zin zou verwacht mogen

Door de overgang op de functionele indeling

normaal rendement moeten genereren.

is er wat de lasten betreft op basis van de

Overige activiteiten betreffen onder

resultatenrekening 2013 geen direct vergelijk

andere bijdragen en kosten voor de

mogelijk met de nettobedrijfslasten op basis

warmte- en koudeopslaginstallatie (WKO),

van de categorale resultatenrekeningen.

de opbrengsten en kosten van overige

De twee functionele posten (i) lasten

dienstverlening, incidentele opbrengsten en

verhuur en beheeractiviteiten en (ii) overige

beheer voor verenigingen van eigenaren.

worden dat de overige activiteiten een

directe operationele lasten exploitatie bezit
komen opgeteld nog het dichtst in de buurt,

De omvang van overige organisatiekosten

maar hebben een andere inhoud. Enerzijds

zou bescheiden moeten zijn. Door

kunnen de verhuurderheffing en de heffing

interpretatieverschillen in het gebruik van

saneringsbijdrage zijn meegenomen in deze

de nieuwe begrippen is het nog te vroeg

posten (in het nettobedrijfslastenbegrip

voor een meer kwalitatieve duiding van

niet). Anderzijds worden in deze nieuwe

de uitkomsten. Uit de door de corporaties

begrippen de effecten van de zogeheten

aangeleverde informatie blijkt namelijk dat

overige activiteiten van corporaties niet

de afbakening tussen de verhuurexploitatie,

meer meegenomen 18 .De grotere focus op

overige activiteiten, overige

kostentoedeling leidt er bovendien toe dat

organisatiekosten en leefbaarheid nog wel

lasten die verband houden met leefbaarheid

meer eenduidigheid behoeft. Zo is de heffing

en ‘overhead’ maar niet (direct) toerekenbaar

saneringsbijdrage door een deel van de

zijn aan de verhuurexploitatie separaat

corporaties nog verantwoord onder overige

verbijzonderd dienen te worden (onder

activiteiten of overige organisatiekosten

de activiteiten leefbaarheid en overige

in plaats van onder operationele lasten

organisatiekosten).

exploitatie vastgoed. Bij de toerekening van
de kosten voor leefbaarheid dient er nog

De onderhoudslasten zijn met €3,2

meer helderheid te komen over de vraag of

miljard nagenoeg gelijk aan die van 2012.

leefbaarheidskosten die noodzakelijk zijn

Dit ondanks dat er in de functionele

voor de exploitatie van het vastgoed niet

resultatenrekening scherper is toegerekend

direct onder de exploitatie vastgoed moeten

aan onderhoud dan voorheen in de

worden geboekt. De komende jaren zal

categoriale resultatenrekening gebeurde

19

.

de betekenis van de functionele winst- en
verliesrekening toenemen 20 .De aankomende

3.1.3 Overige activiteiten, overige
organisatiekosten en leefbaarheid nog
niet scherp in beeld

scheiding van Daeb en niet-Daeb-activiteiten
draagt hieraan bij.

De overige activiteiten, organisatiekosten
en leefbaarheid leveren elk voor zich een
negatief resultaat (samen - € 760 miljoen).
18. Het betreft onder andere bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie (WKO), de opbrengsten en kosten van overige
dienstverlening, incidentele opbrengsten, servicecontracten en beheer voor verenigingen van eigenaren.
19. Met de overgang op de functionele indeling blijkt een aantal corporaties het onderhoudsdeel uit bijdrages aan Verenigingen van Eigenaren (in
gemengde complexen) te zijn gaan verbijzonderen naar onderhoud. In de categorale W&V was een dergelijke uitsplitsing niet mogelijk.
20. Als bijvoorbeeld de huurstijging niet realiseerbaar is zonder bepaalde uitgaven aan leefbaarheid.

43

Centraal Fonds Volkshuisvesting

3.1.4 Verkoop bestaand bezit stabiele
bijdrage aan resultaat

Overigens zijn niet alle kortingen ingegeven
door verkoop aan een specifieke doelgroep.
Kortingen kunnen ook verband houden

Gewaardeerd tegen de volkshuisvestelijke

met marktomstandigheden. Dit indiceert

exploitatiewaarde bedraagt het

dat is gestart met de bouw van projecten

nettoresultaat op de verkoop van bestaand

met een beperkte voorverkoop. Uit de

bezit € 1,1 miljard. Dit bedrag maakt

analyse blijkt dat de verplichtingen voor

inzichtelijk dat de (leeg)waarde van

dergelijke projecten veelal in 2010 - 2011 zijn

sociale huurwoningen in het economisch

aangegaan.

verkeer hoger is dan de exploitatiewaarde.
Overigens zijn in de verkoop opbrengsten
eventuele externe verkoopkosten gesaldeerd
opgenomen 21 .

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille bestemd voor
verkoop
Er is voor € 53 miljoen afgeboekt op

3.1.5 Opnieuw negatief resultaat
commerciële activiteiten

de vastgoedportefeuille bestemd voor
verkoop. Het gaat hier om afboekingen
op ontwikkelingen en voorraden in de

Direct zichtbare commerciële (niet-Daeb-)

toegelaten instelling die nog niet zijn

activiteiten genereerden samen in 2013

verkocht. Het betreft zowel woningen

een negatief resultaat van € 170 miljoen.

als grond. Over het verslagjaar 2012

Dat gaat ten koste van het maatschappelijk

is hiervoor geen vergelijkbaar cijfer te

gebonden vermogen.

geven, omdat de categorale winst- en
verliesrekening niet een dergelijke

Verkoop nieuwbouw

uitsplitsing kende.

Het nettoresultaat verkocht vastgoed in
ontwikkeling komt in 2013 uit op

Resultaat deelnemingen

- € 55 miljoen (2012: + € 64 miljoen).

Ook de post deelnemingen draagt in 2013

Gerelateerd aan de omzet is dit circa 12%

negatief bij aan het jaarresultaat:

verlies. Dit verliescijfer omvat verder nog

- € 62 miljoen. In 2012 was dat

niet de afboekingen op gestopte projecten

- € 238 miljoen. De afname van het

en onverkochte nieuwbouw koopwoningen.

negatieve resultaat op deelnemingen heeft

Deze vallen onder de niet-gerealiseerde

verschillende oorzaken. In 2013 zijn geen

waardeveranderingen vastgoedportefeuille

grote afboekingen (zoals in voorgaande

bestemd voor verkoop. Het (negatieve)

jaren bijvoorbeeld met de SS-Rotterdam

resultaat op de verkoop van nieuwbouw komt

en de campus in Maastricht) gedaan in

beter in beeld doordat bij de functionele

de verbindingen waar de corporaties aan

indeling de interne kosten voor deze

deelnemen. Tevens is de omvang van de

activiteit ook meegenomen moeten worden

afwaardering van projecten en grondposities

in de resultaatbepaling. Het resultaat

in verbindingen afgenomen.

is negatief beïnvloed door verstrekte
kortingen van corporaties bij de verkoop van
nieuwbouw 22 .
21. Denk bijvoorbeeld aan makelaarskosten, afkoop erfpacht en bouwkosten vanwege verkoop gereed maken.
22. In 2013 is het percentage nieuwbouwwoningen dat met korting werd verkocht verder gedaald. Ook is er relatief minder korting gegeven bij de
woningen die wel met korting werden verkocht.
Sectorbeeld 2014

44

Het aantal verbindingen waar corporaties

De exploitatie van niet-Daeb-bezit levert

relaties mee hebben is in 2013 met circa 50

daarnaast (nog) geen marktconform

afgenomen tot 1.645 verbindingen (2012:

rendement op (3,4% versus norm van 4,5%

1.696 verbindingen). Ten opzichte van 2008-

zoals in hoofdstuk 2 eerder is uiteengezet)

2009 is het aantal verbindingen met circa

uitgaande van de kasstroomcijfers. In de

260 afgenomen. De inbreng van financiering

aanloop naar de administratieve scheiding

vanuit de toegelaten instelling in de

ligt op dit punt nog een uitdaging voor de

verbindingen is licht gedaald tot

sector.

€ 3,2 miljard in 2013 (-1% ten opzichte van
2012) 23 . In 2008 bedroeg de totale omvang

3.1.6 Financiële baten en lasten

van de financiële relatie nog € 5 miljard.
De inbreng van financiering bestaat uit de

Het saldo van de financiële baten en lasten

componenten: kapitaaldeelname, leningen,

bedraagt in 2013 - € 3,2 miljard. Veruit

rekening courant en garanties. Door

het grootste deel van deze post bestaat uit

gecumuleerde verliezen bij verbindingen is er

rentelasten en soortgelijke kosten 25 .

van de totale kapitaaldeelname ter grootte

In omvang zijn de rentelasten en de

van € 1,5 miljard inmiddels circa € 1,1 miljard

rentebaten vrijwel gelijk gebleven. Het saldo

verdampt. Dit is zonder de verliezen op

van deze posten bedraagt - € 3,5 miljard.

verbindingen die inmiddels zijn opgeheven

De mutatie van de rentabiliteits-

of afgestoten.

waardecorrectie is afgenomen tot
€ 388 miljoen (2012: € 712 miljoen). Door

Ten opzichte van de totale

minder negatieve herwaarderingen zijn de

vastgoedportefeuille van de sector is

posten waardeveranderingen financiële

het bezit in exploitatie bij verbindingen

vaste activa en opbrengst van vorderingen

bescheiden. Het betreft

gezamenlijk € 240 miljoen hoger dan vorig

5.700 woongelegenheden en

jaar.

4.500 niet-woongelegenheden.
De niet-Daeb-activiteiten in verbindingen

Box: andere uitwerking waarde-effecten

24

in v&w gebaseerd op marktwaarde in

hebben in 2013 geen positief rendement

opgeleverd.

verhuurde staat
Bij waardering tegen marktwaarde neemt

De direct zichtbare niet-Daeb-activiteiten

het resultaat in 2013 van een aantal posten

in 2013 hebben een negatief resultaat van

af:

€ 170 miljoen (de optelling van de drie

♦ verkoop vastgoedportefeuille;

bovenstaande posten: - € 55 miljoen,

♦ niet-gerealiseerde waardeverandering

- € 53 miljoen en- € 62 miljoen) gegenereerd.

vastgoedportefeuille;

In andere W&V-posten zijn mogelijk verdere

♦ overige waardeveranderingen;

verliezen verwerkt die betrekking hebben

♦ mutatie actuele waarde veel beperkter.

op niet-Daeb (bijvoorbeeld nieuwbouw huur
niet-Daeb).

23. Deze relatie is vaak vormgegeven via een holding.
24. Vooral projectontwikkeling of het bouwen van huurwoningen tegen kostprijs voor de toegelaten instelling.
25. Hieronder zijn ook begrepen de kosten van derivaten en eventuele afsluitprovisies.

45

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Doordat de marktwaarde is gebaseerd op de waarde van het vastgoed in verhuurde staat,
levert verkoop van verhuurd vastgoed nauwelijks resultaat op. Bij verkoop van een lege woning
kan wel een positief resultaat ontstaan omdat de leegwaarde hoger is dan de marktwaarde.
Verkoopkosten en kortingen bij verkoop reduceren het resultaat.
De verkoop van woningen met korting neemt de laatste jaren af. Ook heeft pakketverkoop
van verhuurde woningen een prijsdrukkend effect. Afgezien van tussentijdse prijseffecten
mag verondersteld worden dat de opbrengst van de verkopen redelijkerwijs aansluiten op de
marktwaarde van de woningen.
De (niet-gerealiseerde) waardeontwikkeling het vastgoed is mede afhankelijk van de
ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde en het huurniveau. Deze post is beperkt negatief
(in vergelijking met cijfers van individuele corporaties die waarderen op marktwaarde is het ook
minder negatief). Dit wordt gedeeltelijk verklaard door een voorzichtige waardebepaling door
CFV ultimo 2012.
Het onrendabele investeringsdeel is bij marktwaarde aanzienlijk kleiner dan bij de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Immers, de marktwaarde van nieuw vastgoed is
aanzienlijk hoger dan de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, die is gebaseerd op het
huurbeleid van corporaties. De marktwaarde van vastgoed is een meer exogene waarde,
gebaseerd op marktconform gedrag.
Bij marktwaarde is het jaarresultaat van 2013 circa € 11 miljard lager dan het
volkshuisvestelijke resultaat. Binnen de context van de gekozen waarderingsgrondslag zijn
beide resultaten van gelijke betekenis.

3.2 Kasstromen

In de dPi’s van voorgaande jaren is trouwens
ook al steeds informatie opgegeven over de

Met ingang van verslagjaar 2013 wordt er

gerealiseerde kasstromen in het voorgaande

in de dVi een overzicht van de gerealiseerde

verslagjaar. Hiermee is het mogelijk om

kasstromen opgevraagd over de twee

voor de kasstromen die in deze paragraaf

laatste verslagjaren. Hierdoor is het,

worden gepresenteerd ook de ontwikkeling in

ondanks de overgang op de functionele

verleden en toekomst te tonen.

resultatenrekening, toch mogelijk om de
ontwikkeling van het vanouds gehanteerde
begrip nettobedrijfslasten en netttoexploitatiekasstroom te tonen. Ook sluit de
informatie over gerealiseerde kasstromen
beter aan bij de informatie over de
toekomstige kasstromen die corporaties
opgeven in de dPi 26 .

26. De resultatenrekening hanteert een baten- en lastenstelsel.

Sectorbeeld 2014

46

3.2.1 Nettobedrijfslasten en
onderhoudsuitgaven dalen in 2013
De nettobedrijfslasten bevatten alle uitgaven in verband met de exploitatie van verhuureenheden
exclusief onderhoud. Ze worden echter ook beïnvloed door de resultaten van operationele
nevenexploitaties. Het belang van de nettobedrijfslasten is dat ze inzicht geven in de kosten die
corporaties maken in verband met de exploitatie van verhuureenheden en andere exploitaties.

Tabel 6 Netto bedrijfslasten op basis van
kasstromen (x € 1)
2012
Personeelslasten

2013

mutatie (%)

754

743

-1,5

Overige bedrijfslasten

1.230

1.197

-2,7

Onderhoudslasten (excl. tlv personeelskosten en andere

1.257

1.187

-5,5

Variabele lasten

3.241

3.127

-3,5

Af: Onderhoudslasten (incl. tlv personeelskosten en andere

-1.345

-1.270

-5,6

Brutobedrijfslasten

1.896

1.857

-2,0

Af: Vergoedingen

-305

-315

3,4

Af: Overige bedrijfsopbrengsten

-142

-123

-13,6

-62

-54

-12,0

1.387

1.365

-1,6

kasstromen)

kasstromen)

Af: Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Nettobedrijfslasten

De nettobedrijfslasten worden afgeleid van

Een vergelijking van de nettobedrijfslasten

de brutobedrijfslasten. Deze bedragen op

met de exploitatielasten volgens de

kasbasis in 2013 gemiddeld € 1.857,- per

functionele resultatenrekening 2013

verhuureenheid. Dat is 2% minder dan in

illustreert het definitieverschil tussen beide.

2012 (€ 1.896,-). Zowel de personeelslasten
als de overige bedrijfslasten dragen bij

Volgens de resultatenrekening bedraagt

aan deze afname. Na saldering van de

de som van de lasten verhuur- en

brutobedrijfslasten met (i) vergoedingen

beheeractiviteiten en overige directe

(servicekosten), (ii) overige opbrengsten

operationele lasten exploitatie bezit

(contractkosten, vergoeding voor vve-

€ 1.316,- per verhuureenheid 28 .Indien vanuit

beheer) en (iii) toerekening van kosten

dit begrip een herleiding naar het begrip

aan investeringsprojecten, resteren de

nettobedrijfslasten op basis van het baten-

nettobedrijfslasten. In 2013 bedragen die

en lastenstelsel wordt gemaakt, dan moet als

€ 1.365,- per verhuureenheid. Dat is 1,6%

volgt te werk worden gegaan.

minder dan in 2012 27 .
27. De categorale winst- en verliesrekening gaf vorig jaar voor het verslagjaar 2012 € 1.397,- aan. Dit sluit redelijk aan bij de € 1.387,- op basis van
de gerealiseerde kasstroom van 2012.
28. Zoals hiervoor is aangeduid, zijn in dit bedrag waarschijnlijk de heffing saneringsbijdrage en een toerekenbaar deel van de
leefbaarheidskosten onvoldoende opgenomen.

47

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het bedrag van € 1.316,- per verhuureenheid

Voor 2014 en 2015 verwacht de sector een

dient dan te worden gecorrigeerd voor

verdere afname van de nettobedrijfslasten.

(i) de verhuurder-heffing en heffing

Voor de jaren daarna wordt een nominale

saneringsbijdrage die niet in de

stijging voorzien. Dit is mede ingegeven

nettobedrijfslasten zijn meegenomen en

door inflatie. Toch liggen de in 2018

(ii) de leefbaarheidslasten die wel geheel in

verwachte nettobedrijfslasten gemiddeld per

de nettobedrijfslasten zijn meegenomen.

verhuureenheid nog net onder die van 2013.

Na deze correctie komt de functionele

Het aantal fte’s dat in de sector werkt, nam

resultatenrekening uit op naar schatting

in 2013 met ruim 1.500 af tot 26.264.

€ 1.297,- per verhuureenheid. Exclusief

Deze ontwikkeling is een versnelling van de

leefbaarheidslasten, die waarschijnlijk niet

dalende trend uit de voorgaande jaren.

geheel nodig zijn voor de exploitatie van

2010 was het jaar waarin de meeste fte’s

29

het vastgoed ,bedragen de beheerlasten

werkzaam waren in de sector (28.368).

volgens de resultatenrekening € 1.201,- per

Inmiddels is dit aantal met 7,4% afgenomen.

verhuureenheid. Begripsmatig blijft er echter

Na eerdere afbouw van de formatie in de

een verschil met de benadering op basis

projectontwikkeling, vindt nu de reductie

van de kasstroomcijfers. De afleiding uit

plaats in de kernexploitatie.

de W&V is sterker gericht op de activiteit

Naar verwachting neemt het aantal fte’s de

verhuurexploitatie, terwijl in de

komende jaren verder af. Veel corporaties

kascijfers de nettobedrijfslasten de

reorganiseren de bedrijfsvoering en deze

resultante zijn van alle activiteiten.

trajecten lopen door tot 2015.

Tekorten op de andere activiteiten komen in
de W&V afleiding niet voor rekening van de
verhuurexploitatie.

Grafiek 14 Ontwikkeling netto bedrijfslasten per verhuureenheid (x €1,-)

29. In de functionele resultatenrekening dient de afbakening tussen exploitatie en leefbaarheid nog te worden verscherpt.

Sectorbeeld 2014

48

Tabel 7 Ontwikkeling aantal verhuureenheden en fte´s

Aantal gewogen vhe
Aantal fte

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2.441.263

2.461.250

2.468.744

2.479.530

2.480.718

2.490.378

26.595

28.007

28.368

28.233

27.824

26.264

Aantal vhe’s per fte

91,8

87,9

87,0

87,8

89,2

94,8

Ontwikkeling aantal

0,5

5,3

1,3

-0,5

-1,5

-5,6

fte’s t.o.v. voorgaand
jaar (%)

Onderhoud

De sector verwacht echter dat deze trend in

Volgens de kasstroominformatie bedragen

2014 wordt gebroken. Na een scherpe stijging

de onderhoudskosten in 2013 € 1.270,- per

van de gemiddelde onderhoudslasten in 2014

verhuureenheid. Dit is nagenoeg gelijk aan

volgt een wat meer gematigde toename in

de onderhoudslasten volgens de functionele

de jaren daarna. Een aandachtspunt hierbij

resultatenrekening (€ 1.293,-).

is of de geraamde uitgaven voldoende zijn

Uitgaande van het kascijfer zijn de

om de gewenste kwaliteit en conditie van

onderhoudsuitgaven in 2013 met € 75,-

het vastgoed te waarborgen. De resterende

per verhuureenheid afgenomen.

exploitatieduur van de woongelegenheden is

Deze ontwikkeling komt overeen met de

met 23,5 jaar in 2013 nagenoeg even lang als

dalende trend in de afgelopen jaren.

in 2012 (23,7 jaar).

Grafiek 15 Ontwikkeling onderhoudsuitgaven (x € 1,-)

49

Centraal Fonds Volkshuisvesting

3.2.2 Netto-exploitatiekasstroom

De verhuurderheffing is in 2013 voor het
eerst geïncasseerd. In de komende jaren zal

De netto-exploitatiekasstroom geeft een

dit bedrag aanzienlijk toenemen.

overzicht van alle in- en uitgaande
geldstromen die samenhangen met

De heffing saneringsbijdrage is in dit

de exploitatie van het vastgoed en

overzicht buiten beschouwing gelaten

nevenexploitaties die als operationeel zijn

omdat het effect ervan op sectorniveau

te typeren. Het belang van de

per saldo neutraal is. Op individueel

netto-exploitatiekasstroom is groot.

niveau drukt de heffing saneringsbijdrage

Hij laat zien hoeveel er vanuit de

uiteraard wel de operationele kasstroom.

exploitatie overblijft voor de betaling van

De operationele kasstroom resteert indien

rente, aflossingen, heffingen en nieuwe

de heffing saneringsbijdrage in mindering

(onrendabele) investeringen.

wordt gebracht op de exploitatiekasstroom
na rente, belasting, verhuurderheffing en
overheidsbijdragen.

Netto-exploitatiekasstroom sterk
verbeterd
De sectorale netto-exploitatiekasstroom is
verbeterd in 2013. De huurinkomsten per
verhuureenheid zijn door de corporaties
verhoogd met gemiddeld 4,1%.
Tegelijkertijd verlaagde zij de
nettobedrijfslasten en de onderhoudslasten
per verhuureenheid met respectievelijk 1,6%
en 5,6%. Dit leidt tot een
netto-exploitatiekasstroom op jaarbasis
van € 2.932,- per verhuureenheid (voor
rente, belastingen, verhuurderheffing en
overheidsbijdragen). Dit is ruim € 300,- meer
per verhuureenheid dan vorig jaar (2012:
€ 2.616,-).
Circa de helft van de netto-exploitatie
kasstroom is besteed aan rente-uitgaven.
Dit bedrag bleef vrijwel constant.
De teruggave van vennootschapsbelasting is
in 2013 duidelijk teruggelopen.
De verwachting is dat corporaties in de
komende jaren nettobetaler gaan worden.

Sectorbeeld 2014

50

Tabel 8 Netto-exploitatiekasstroom per verhuureenheid
2012

2013

Mutatie

(x €1,-)

(x €1,-)

(%)

Huur

5.356

5.575

4,1

AF: Nettobedrijfslasten

-1.387

-1.356

-1,6

AF: Onderhoudslaten (incl. tlv personeelskosten en andere

-1.345

-1.270

-5,6

kasstromen)
Af: Erfpacht

-9

-9

-4,1

2.616

2.932

12,1

-1.488

-1.484

-0,3

-0

-17

Af: Vennootschapsbelasting

66

25

-62,1

Rente-ontvangsten

117

83

-28,1

25

13

-47,1

1.335

1.552

16,2

Netto-exploitatiekasstroom voor rente, belastingen en
overheidsbijdragen
Af: Rente-uitgaven
Af: Verhuurdersheffing

Overheidsbijdragen
Netto-exploitatiekasstroom na rente, belastingen en
overheidsbijdragen

Indien wordt gekeken naar de ontwikkeling van
de netto-exploitatiekasstroom in de tijd, dan blijkt
dat de stijgende trend uit het verleden in 2013 is
doorgetrokken. Mede onder invloed van de
huurstijgingen zet deze trend in de periode tot
2018 verder door bij de netto-exploitatiekasstroom voor correctie van rente,
verhuurderheffing, belastingen en
overheidsbijdragen. Door de sterke toename van
vooral de verhuurderheffing in 2014 toont de wel
gecorrigeerde netto-exploitatiekasstroom in 2014
echter een terugval. Daarna volgt herstel.
Het belang van de netto-exploitatiekasstroom bij
de financiering van investeringen neemt hierdoor
toe. Ook de verkoopopbrengst van bestaande
woningen draagt hieraan bij. De financiering met
eigen middelen dempt de schuldontwikkeling,
waardoor de kasratio’s verbeteren.

51

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 16 Ontwikkeling netto-exploitatiekasstroom per verhuureenheid (x € 1,-)

3.2.3 Rente en liquiditeitsratio’s

Om zicht te krijgen op de mate waarin
corporaties hun financiële verplichtingen

In 2013 bedraagt het gemiddelde

kunnen nakomen, wordt gebruik gemaakt

rentepercentage op de leningportefeuille

van de ratio’s ICR en DSCR. Deze indicatoren

4,08%. Op basis van de opgave in de prognose

relateren de operationele kasstroom van

informatie daalt dit percentage in 2014

corporaties aan financiële verplichtingen

tot 4,06%. Voor de periode daarna houden

in verband met de financiering met vreemd

corporaties rekening met een stijging van de

vermogen van de corporatie.

rente. Hierdoor laat de reeks vanaf 2015 een
licht stijgende trend zien.

Tabel 9 Ratio’s
Realisatie

Prognose

2013

2014

2015

2016

2017

2018

ICR

1,83

1,63

1,75

1,83

1,92

1,99

DSCR

1,22

1,07

1,17

1,22

1,28

1,33

Rentepercentage

4,08

4,06

4,21

4,29

4,39

4,48

Sectorbeeld 2014

52

ICR staat voor Interest Coverage

De ICR en de DSCR bevinden zich in 2013

Ratio en geeft aan in welke mate een

ruim boven de grenswaarden. De ICR

onderneming de rentelasten kan voldoen

komt uit op 1,83 en de DSCR op 1,22.

uit de operationele kasstroom. In de

Vanaf 2014 drukt de verhuurderheffing

corporatiesector wordt hierbij uitgegaan

de ontwikkeling van de kasuitgaven. In de

van de totaal te betalen rente in een jaar en

door corporaties aangeleverde gegevens

het saldo van de operationele kasstromen

komen deze extra kosten duidelijk tot

(exclusief rente).

uitdrukking. De ICR en DSCR nemen beide

Het belang van de ICR is het inzicht in de

af, waarbij de DSCR in 2014 relatief dicht in

mate waarin een corporatie kan voldoen

de buurt komt van de grenswaarde van 1,0.

aan de rentebetalingen. Bij de individuele

Daarna stijgt hij weer waardoor het (voor

beoordeling van corporaties wordt een

de individuele beoordelingen relevante)

signalerings- of grenswaarde van 1,4

gewogen gemiddelde over de hele vijfjarige

gehanteerd.

prognoseperiode uitkomt op 1,17.
Het realiseren van de voornemens is
uiteraard van belang voor het waarmaken

DSCR staat voor Debt Service Coverage

van deze prognoses. Overigens is in

Ratio. Deze ratio geeft aan in welke mate

deze cijfers nog uitgegaan van een

een onderneming de rentelasten en

saneringsbijdrage voor 2015 (corporaties

aflossingen kan voldoen uit de operationele

raamden hiervoor € 322 miljoen in 2015).

kasstroom. In de corporatiesector wordt

Het bestuur van CFV heeft inmiddels besloten

hierbij voor de noemer uitgegaan van

de heffing voor 2015 op nul te stellen.

de totaal te betalen en ontvangen
rente (inclusief toerekeningen aan

Na 2014 laten de ICR en de DSCR zien dat

investeringsprojecten) in een jaar en de

de kasratio’s verbeteren. Deze ontwikkeling

genormeerde aflossingsverplichting. De

wordt hoofdzakelijk verklaard door de

tellerwaarde is gebaseerd op het saldo van

huurverhogingen en lagere bedrijfslasten.

alle operationele inkomsten en uitgaven

Daarnaast draagt ook de relatief lage

op kasbasis (exclusief renteverplichtingen),

raming voor de rente hieraan bij. Dit wordt

rekening houdend met toerekeningen aan

gedeeltelijk gecompenseerd door de toename

30

investeringsprojecten .

van de verhuurderheffing in de jaren na
2014.

Het belang van de DSCR is het inzicht
in de mate waarin corporaties de
financieringsverplichtingen na kunnen
komen rekening houdend met de
genormeerde aflossing. Bij de individuele
beoordeling van corporaties wordt een
signalerings- of grenswaarde van 1,0
gehanteerd.

30. CFV en WSW gebruiken eigen definities van de DSCR. CFV richt zich vooral op de vraag of de verhuurexploitatie voldoende mogelijkheid
biedt op aflossing van de in de prognose ontwikkelende schuld. WSW richt zich meer op de beoordeling of de operationele kasstroom en de
verkoopopbrengsten in de vijfjaarsperiode voldoende mogelijkheid biedt op aflossing van de schuld op balansmoment.

53

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bij nadere analyse van de spreiding binnen

Het beeld op sectorniveau is op grond van de

de sector valt op dat veruit het grootste

raming van individuele corporaties relatief

deel van de corporaties voldoet aan de

gunstig. Op individueel niveau doen zich

ICR-grenswaarde. Bovendien bevindt meer

fricties voor. In dit kader is het belangrijk

dan de helft van de corporaties zich boven

dat individuele corporaties in staat zijn om

het sectorgemiddelde. Er zijn echter 29

bij te sturen wanneer de ICR zich beneden de

corporaties met een ICR tussen 0 en 1,4. Deze

grenswaarde bevindt. Doel hierbij is dat de

voldoen in 2013 niet aan de grenswaarde.

ICR zich binnen enkele jaren op het gewenste

Verder zijn er zeven corporaties met een

niveau bevindt. Gezien de impact van de

ICR van 0, omdat ze geen rente-uitgaven

verhuurderheffing in 2014 zal verbetering

hebben. Deze zijn niet in onderstaande cijfers

van de ICR in 2014 ook op individueel niveau

meegenomen.

lastig zijn.

Grafiek 17 Spreiding ICR 2013

Sectorbeeld 2014

54

4
Meerjarenverkenning financiële
positie corporatiesector

De gevoeligheidsanalyses in deze

Anders dan bij de meerjarenverkenning van

meerjarenverkenning bevestigen het beeld

april 2014 (Meerjarenverkenning

dat de verstevigde financiële positie van de

2013 - 2022) neemt CFV in deze verkenning

sector niet zonder risico’s is. Lage inflatie,

de door de corporaties opgegeven

geen huurverhogingen boven inflatie vanaf

(des)investeringen voor de periode

2015 en extra uitgaven voor onderhoud en

2014 - 2018 over. Dit maakt inzichtelijk of de

beheer kunnen over een periode van tien jaar

door corporaties voorgenomen activiteiten in

een flinke impact hebben op de nu degelijke

de periode 2014 - 2018 in financieel opzicht

waarden van de sectorratio’s. Ook wordt

ook daadwerkelijk te realiseren zijn. Voor het

inzichtelijk dat het meer op peil houden van

(des)investeringsprogramma in de periode

de gemiddelde levensduur van het vastgoed

2019-2023 heeft CFV aannames gedaan

31

aanzienlijke investeringen vergt .

die voortbouwen op de trend in de daaraan
voorafgaande jaren.

4.1 Inleiding
Het basisscenario sluit aan op de voorgaande
Zeker in de huidige turbulente tijden

hoofdstukken. Dit houdt in dat de

is het van belang nader te analyseren

verwachtingen die ten grondslag liggen aan

hoe de financiële ontwikkeling van de

de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

corporatiesector eruit ziet en wat hierbij

en de marktwaarde in verhuurde staat

risico’s zijn. Om grip te krijgen op de

overeenkomen met de uitgangspunten van

toekomstige ontwikkelingen stelt CFV een

het basisscenario.

meerjarenverkenning op voor de periode
2014 - 2023.

Binnen het basisscenario is nader
onderscheid gemaakt naar drie regio’s.

Voor deze meerjarenverkenning is een

De (des)investeringsprogramma’s van deze

basisscenario opgesteld. Dit scenario

regio’s zijn gebaseerd op de opgave van de

is gebaseerd op door corporaties

corporaties werkzaam in deze gebieden.

aangeleverde prognose informatie (dPi) en

Daarnaast zijn de uitgangspunten in de

verantwoordingsinformatie (dVi).

exploitatie gebaseerd op weging van de
waarden die voor afzonderlijke corporaties in
de regio zijn gehanteerd.

31. De financiële analyses in deze meerjarenverkenning zijn uitgevoerd in het model SBI van Ortec Finance.

55

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Vervolgens is doorgerekend wat dit betekent

De uiteindelijk resulterende

voor de financieringsbehoefte van deze

financieringsbehoefte dient te passen binnen

regio’s en de financiële stabiliteit van de

de financiële continuïteitskaders van zowel

regio.

de individuele corporaties als de sector als
geheel. Dit kan spanning opleveren tussen

Ook zijn er gevoeligheidsanalyses uitgevoerd

een in kaart gebrachte investeringsopgave en

op het basisscenario. Hierbij is aandacht

de financiële continuïteit van een corporatie.

besteed aan partiële analyses van:

Gegeven de doelstelling ‘het duurzaam

♦ geen reële huurstijging vanaf 2015;

nastreven van financiële continuïteit’

♦ hogere lasten voor onderhoud en beheer;

prioriteren corporaties dan de

♦ extra investeringen in verband met

programmering en optimaliseren zij de

het inperken van de teruggang in de

exploitatie. De mate van aansluiting

gemiddelde economische levensduur van

tussen (i) een publiek (lokaal/ regionaal)

het vastgoed.

geformuleerde opgave en (ii) de
programmering na prioritering door de

4.2 Basisscenario

corporaties is onduidelijk. Immers, een
publiek geformuleerde opgave is niet

De ontwikkeling van de financiële positie

beschikbaar. Bovendien is dit niet direct het

van corporaties is sterk afhankelijk van de

terrein van een financieel toezichthouder.

voornemens van de corporaties.
In de startsituatie van het basisscenario

In de gepresenteerde uitkomsten wordt geen

zijn de exploitatievoornemens uit de

verbijzondering gemaakt naar de Daeb- en

volkshuisvestelijke exploitatie verwerkt.

de niet-Daeb-tak. CFV heeft over dit thema

De financiële effecten van de programmering

eind juni 2014 een uitgebreide analyse

(nieuwbouw, aankoop, woningverbetering,

uitgebracht. Wel is bij de programmering en

verkoop en sloop) worden zichtbaar in

bij de uitwerking van het exploitatiebeleid

de prognosejaren. De relatie tussen de

rekening gehouden met verschillende

exploitatie en de (des)investeringen kent

uitgangspunten voor Daeb en niet-Daeb.

twee dimensies. Vermogenstechnisch
dient de exploitatie het onrendabele
deel van de (des)investeringen te kunnen
opvangen. Daarnaast besteden corporaties

4.2.1 Ramingen
(des)investeringsprogramma:
omvang sector daalt met circa 3%

veel aandacht aan de samenhang tussen
(i) de inkomende operationele- en de

Het (des)investeringsprogramma gaat uit van

desinvesteringskasstroom en (ii) de

twee perioden van ieder vijf jaar: 2014-2018

uitgaande investeringskasstroom.

en 2019-2023. Het te realiseren programma
is in beide perioden ongeveer gelijk. In de
eerste vijf jaar is de mutatie in het aantal
woningen iets groter dan in de tweede
periode. Daar staat tegenover dat er in de
tweede periode meer wordt uitgegeven aan
woningverbetering.

Sectorbeeld 2014

56

Cumulatief worden er in tien jaar tijd 260.000

De omvang van de sector daalt dus licht in

woningen aan de sector onttrokken door

tien jaar tijd (70.000 eenheden ofwel

verkoop en sloop. Daar staat tegenover dat er

circa 3%).

in die periode ook 190.000 woningen aan de
sector worden toegevoegd door nieuwbouw

Bij de levensduur is de startpositie gegeven

en aankoop. In de programmering is ook

door de opgave van de corporaties.

rekening gehouden met de bouw van 22.500

Jaarlijks neemt de gemiddelde

koopwoningen over tien jaar. Hierbij is het

levensduur met een jaar af en het (des)

uitgangspunt gehanteerd dat deze geen

investeringsprogramma compenseert deze

bijdrage leveren aan het resultaat.

ontwikkeling gedeeltelijk.

Tabel 10 (Des)investeringsprogramma
Nieuw-

Verkopen

Sloop

Aankoop

Koop

bouw huur

Verbetering
(x € 1
miljard)

Individueel

Complexgewijs

2014-2018

100.000

-70.000

-12.000

-50.000

5.000

15.000

2019-2023

80.000

-70.000

-8.000

-50.000

5.000

7.500

12,0

2014-2023

180.000

-140.000

-20.000

-100.000

10.000

22.500

20,3

Gem. per jaar

18.000

-14.000

-2.000

-10.000

1.000

2.250

2,0

4.2.2 Ramingen huurbeleid: reële
huurstijging met 17%

Rekening houdend met de
inflatieverwachting in het basisscenario is
er sprake van 10% reële huurstijging voor de

De raming van het huurbeleid voor de

bestaande voorraad exclusief de effecten van

bestaande voorraad sluit aan bij de

investeringen en desinvesteringen.

uitgangspunten die ten grondslag liggen
aan de bepaling van de volkshuisvestelijke

De totale nominale huurontwikkeling voor de

exploitatiewaarde in de balans ultimo 2013.

komende jaren wordt ook beïnvloed door het

Voor de komende tien jaar (tot en met 2023)

voorgenomen (des)investeringsprogramma.

sluit de procentuele huurontwikkeling aan bij

De stijging van de huur per eenheid is door

de verwachtingen die ten grondslag liggen

dit effect reëel nog groter. In tien jaar tijd

aan de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.

neemt de gemiddelde reële huur hierdoor

De eerste vijf jaar is sprake van een reële

toe met 17%. Per saldo neemt de reële huur

huurstijging. Vanaf 2019 wordt uitgegaan

met 7% toe als gevolg van (des)investeren.

van een jaarlijkse huurstijging met 2%. Dit

Bovendien beïnvloedt dit programma ook de

sluit aan bij de inflatieverwachtingen voor

kwaliteit van de vastgoedportefeuille.

die periode. De totale huurverhoging in tien
jaar komt daarmee uit op 31%. Hiervan slaat
19% neer in de eerste periode van vijf jaar en
12% in de tweede periode.

57

8,3

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 18 Ontwikkeling huur (in %)

4.2.3 Macro-economische
uitgangspunten

De uitgangspunten met betrekking tot de
rente en de koopprijsontwikkeling wijken
wel af van wat in de financiële beoordeling

Onderstaande tabel bevat de economische

is gehanteerd. Bij de koopprijsontwikkeling

uitgangspunten die als basis dienen voor het

is gebruik gemaakt van de meest recente

basisscenario. Hierbij is aansluiting gezocht

informatie. Het verloop van de korte en lange

bij de uitgangspunten in de financiële

rente ten behoeve van deze verkenning is

32

beoordeling voor 2014 .

gebaseerd op een economisch scenario van

De inflatieverwachting voor 2014 is

Ortec Finance. In de financiële beoordeling

gebaseerd op cijfers van het CPB. Voor de

van individuele woningcorporatie komt de

periode daarna wordt uitgegaan van de

rentereeks al in 2015 uit op 5%.

sectorspecifieke evenwichtsparameters.
De loonkosten en beheerlasten zijn hiervan
afgeleid en bedragen 1%-punt boven inflatie.
Tabel 11 Economische parameters (in %)
Korte rente

Lange rente

2014

Inflatie
1,50

Loon
2,50

0,58

2,45

Markt
1,00

Onderhoud
1,50

Bouw
1,50

2015

2,00

3,00

1,47

2,55

1,25

3,00

3,00

2016

2,00

3,00

2,10

3,71

2,00

3,00

3,00

2017

2,00

3,00

2,53

4,09

2,00

3,00

3,00

2018

2,00

3,00

2,84

4,37

2,00

3,00

3,00

2019 ev

2,00

3,00

3,55

5,0

2,00

3,00

3,00

32. Zie de publicatie: normen en bronnen financiële beoordelingsmethodiek 2014. Deze is in februari 2014 gepubliceerd op onze website
www.cfv.nl en in juli aangevuld.

Sectorbeeld 2014

58

4.2.4 Regionale spreiding

In sterke regionale woningmarkten bestaat
meer spanning tussen vraag en aanbod

Om beter zicht te krijgen op eventuele

van woningen dan in zwakkere regionale

regionale verschillen heeft CFV naast het

woningmarkten. Dit verschil leidt tot hogere

nationale beeld ook een regionale analyse

prijzen voor koopwoningen in de sterkere

gemaakt. Hierbij is Nederland gesplitst

regio’s.

in drie regio’s, waarbij de kracht van de
regionale woningmarkt als basis heeft

Voor huurwoningen zijn de regionale

gediend.

prijsverschillen minder groot. Dit hangt
samen met de kernactiviteit van corporaties;

Als indicator voor de kracht van een regionale

de verhuur van woningen aan huishoudens

woningmarkt is uitgegaan van de

met een relatief laag inkomen. Bij niet-

WOZ-waarde van corporatiewoningen.

Daeb-woningen is het effect van de markt

Gebaseerd op door corporaties verstrekte

zichtbaar.

gegevens op peildatum 1 januari 2012 is

Zowel in volume als in prijs. Door de

een driedeling naar woningmarktgebieden

focus op de huurontwikkeling in de Daeb-

gemaakt. De Corop-regio’s 33 met de

portefeuille zullen in de komende jaren de

hoogste WOZ-waarden hebben de meeste

regionale verschillen groter worden. Het

spanning op de koopwoningmarkt en vormen

woningwaarderingsstelsel (inclusief de

gezamenlijk de regio ‘sterk’. Analoog aan

mogelijke aanpassingen) biedt voldoende

deze benadering zijn ook de regio’s ‘midden’

ruimte voor deze differentiatie.

en ‘zwak’ samengesteld.
Door deze regionale verschillen stromen
Figuur 1 Woningmarktgebieden

huurders in relatief zwakkere woningmarkt
regio’s makkelijker door naar een
koopwoning dan in sterkere woningmarkten.
Immers, uitgaand van de nettomaandlasten
is het prijsverschil tussen koop- en
huurwoningen in de zwakkere regio’s
minder groot. Een belangrijk gevolg is dat
corporaties in de relatief zwakkere regionale
woningmarkten eerder tegen grenzen
aanlopen bij het verhogen van de huur dan in
de relatief sterkere regio’s.
Bovendien ontvangen corporaties in
relatief zwakkere regionale woningmarkten
gemiddeld een lagere prijs bij verkoop van
vastgoed. Het genereren van extra inkomsten
voor investeringen is hierdoor in de zwakkere
woningmarkten een lastigere opgave.

33. Nederland is ingedeeld in 40 Corop-regio’s, die bestaan uit meerdere aangrenzende gebieden. Deze indeling betreft een niveau tussen
gemeenten en provincies en leent zich goed voor regionale analyses.

59

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Qua omvang is de regio sterk het grootst met
37% van de woningen en regio midden het
kleinst (29%). De schuld per woning is in de
regio midden het hoogst en de solvabiliteit
het laagst. Daarmee is de uitgangssituatie
van deze regio het minst gunstig.

4.3 Uitkomsten en conclusies
basisscenario
In het sectorale basisscenario en de regionale
varianten blijven de financiële prestaties van
corporaties op geaggregeerd niveau boven de
voor de sector geformuleerde bufferwaarden.
Dit houdt in dat op sectorniveau wordt
uitgegaan van een realistisch
(des)investeringsprogramma.

Tabel 12 Kenmerken regio’s (ultimo 2013)

Aantal Woningen

Nederland

Zwak

2.267.199

780.889

651.695

834.615

34,4

28,7

36,8

aandeel woningvoorraad (%)
Levensduur (jaar)
Schuld per vhe (x € 1,-)

Midden

Sterk

23,8

23,2

24,3

24,3

35.698

34.738

37.616

35.099

86,5

88,3

87,9

83,9

Vastgoedwaarde per vhe
Aandeel Daeb vhv-exploitatiewaarde (%)
Aandeel niet- Daeb vhv-exploitatiewaarde (%)

13,5

11,7

12,1

16,1

Bedrijfswaarde Daeb (x € 1,-)

44.696

43.666

46.784

44.030

Bedrijfswaarde niet-Daeb (x € 1,-)

128.640

128.130

121.191

133.930

aandeel Daeb marktwaarde (%)

92,7

93,5

93,3

91,7

aandeel niet-Daeb marktwaarde (%)

7,3

6,5

6,7

8,3

Marktwaarde Daeb per eenheid (x € 1,-)

87.317

80.443

86.817

94.221

Marktwaarde niet-Daeb per eenheid (x € 1,-)

126.752

124.722

116.333

135.044

Bedrijfswaarde (%)

31,7

30,8

29,4

33,4

Marktwaarde (%)

57,4

55,4

54,5

61,0

Solvabiliteit (%)

Sectorbeeld 2014

60

4.3.1 Sectorale solvabiliteit op basis van
de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

Deze relatief gunstige ontwikkeling is een
resultante van verschillende oorzaken
De regio sterk (i) verkoopt meer woningen,

De solvabiliteit blijft in de projectieperiode

(ii) heeft een groter aandeel niet-Daeb

ruim boven de sectorbuffer van 25%.

met een hogere waarde en rekent een

Dat geldt voor Nederland als geheel en ook

hogere huurverhoging. De regio sterk doet

voor de drie regio’s. Het is van belang te

hierdoor een minder groot beroep op vreemd

benadrukken dat er binnen de regio’s sprake

vermogen dan de andere regio’s, ondanks

is van spreiding. De doorrekening is niet

de hogere uitgaande kasstroom vanwege de

gericht op de solvabiliteitsontwikkeling van

verhuurderheffing.

individuele corporaties binnen een ‘regio’.
Bij waardering van het vastgoed tegen
In de eerste jaren van de projectieperiode

marktwaarde ontstaat een heel ander verloop

neemt de solvabiliteit voor de sector als

van de solvabiliteit in de projectieperiode.

geheel toe tot 33,0% in 2018. Daarna volgt

In plaats van een dalende trend is hier een

een lichte maar constante afname. In 2023

verbetering van de solvabiliteitswaarde voor

bedraagt de volkshuisvestelijke solvabiliteit

heel Nederland te zien tot 64,6% in 2023.

30,4%. Weliswaar op een ander niveau is deze

Hoewel er niveauverschillen zijn tussen de

ontwikkeling nagenoeg gelijk voor de regio’s

verschillende regio’s is het verloop van de

midden en zwak. Wel is de daling van de

ontwikkeling voor alle regio’s nagenoeg gelijk

solvabiliteit in deze regio’s iets scherper dan

aan het totaal van de sector.

landelijk. De regio sterk laat een hele andere

Belangrijke verklaring hiervoor is de groei

ontwikkeling zien.

van het eigen vermogen die voor een

De volkshuisvestelijke solvabiliteit neemt in

substantieel deel wordt veroorzaakt door de

deze periode toe tot 35,4% in 2023.

waardestijging van het vastgoed.

Grafiek 19 Ontwikkeling volkshuisvestelijke solvabiliteit (in %)

61

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De waardestijging van het vastgoed hangt
samen met de stijging van de koopprijzen en
de stijging van de huurprijzen.
In de modellering zijn eventuele effecten
vanwege de veroudering van de portefeuille
nog onvoldoende vormgegeven. In de
prognoseperiode is geen regionale
differentiatie opgenomen in de
prijsontwikkeling. Bestaande verschillen
in marktwaarde worden op deze wijze
geëxtrapoleerd.
De (des)investeringen leveren een negatieve
bijdrage aan de waardeontwikkeling en de
ontwikkeling van het eigen vermogen.
Per saldo ontwikkelt de waarde zich hierdoor
met circa de helft van de aangehouden
prijsstijging voor koopwoningen. De groei
van het eigen vermogen wordt daarnaast
beïnvloed door het direct rendement op het
eigen vermogen (operationele kasstroom na
rente en voor vennootschapsbelasting).
De zeer beperkte groei van de nominale
schuld, op zichzelf een uitdrukking van
de financieringsbehoefte die het (des)
investeringsprogramma en de operationele
kasstroom oproept, is ook van invloed op de
ontwikkeling van de solvabiliteit.
Bij de duiding van de solvabiliteit op basis
van de marktwaarde is het van belang de
ontwikkeling van het direct rendement op
het vastgoed en het eigen vermogen te
betrekken. Achtergrond hierbij is het niet
nastreven van een marktconform rendement
in de corporatiesector.

Sectorbeeld 2014

62

Grafiek 20 Ontwikkeling solvabiliteit obv marktwaarde (in %)

4.3.2 Direct rendement op vastgoed

Ook de verschillen per regio zijn beperkt.
Opvallend is dat het direct rendement in de

Het direct rendement is op sectorniveau

regio sterk het laagst is. De verklaring voor

nagenoeg constant en bedraagt gemiddeld

dit feit is dat in deze regio de waarde van

3,2% over de tienjaarsperiode. In vergelijking

het vastgoed (de noemer) hoger is, terwijl

met het cijfer over 2013 (3,1%) laat

het exploitatieresultaat (de teller) niet

34

2014 een verbetering zien . Het direct

noemenswaardig hoger is dan in de andere

rendement op niet-Daeb laat over de hele

regio’s. De hogere verhuurderheffing drukt

periode een marktconform rendement zien

het effect van de wat hogere huren in de

35

van 4,7% direct rendement . Het direct

regio sterk. Door de publieke taakopdracht

rendement op het Daeb-bezit bedraagt

kan de marktpotentie van het Daeb-segment

gemiddeld 3,1%. Hoewel de omvang van de

niet volledig worden benut.

verhuurderheffing in de periode 2014-2018
sterk oploopt leidt dit niet tot een daling

De analyse van de ontwikkeling van het

van het totaal rendement. Dit betekent dat

sectorale eigen vermogen (op basis van

corporaties in de exploitatie, vooral door

marktwaarde) laat een interessante uitkomst

de huurstijgingen, compensatie weten te

zien. Gemiddeld over de hele periode neemt

vinden voor de verhuurderheffing. Het direct

het eigen vermogen toe met 3,5% per jaar.

rendement blijft hierdoor vrij stabiel terwijl
de vastgoedwaarde licht toeneemt.

34. Dit komt mede door het effect van het niet meenemen van de saneringsheffing in de verkenning. Immers op sectorniveau is de
saneringsheffing uiteindelijk budgetneutraal (de cijfers voor 2013 zijn afkomstig van corporaties, waarin de heffing is meegenomen).
35. Grote verschil met direct rendement over 2013 dat is ontleend aan de kasrealisatie is dat voor de prognoseperiode de kasstromen zijn
aangehouden die corporaties in de bedrijfswaarde voor niet-Daeb hebben opgegeven. Verklaring voor de grote verschillen tussen deze twee
opgaven is er vooralsnog niet.

63

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 21 Ontwikkeling direct rendement op marktwaarde in verhuurde staat (in %)

Drie factoren dragen hieraan bij:

Immers een eigen vermogensontwikkeling

♦ het direct rendement op het eigen

die alleen gebaseerd zou zijn op

vermogen (2,4%);

waardeontwikkeling en niet op direct

♦ het indirect rendement op marktwaarde

rendement, leunt volledig op de toekomst.

gewogen naar het effect op het eigen

In hoeverre er een bepaald totaal rendement

vermogen (1,5%);

moet worden gemaakt, inclusief het indirect

♦ de onttrekking aan het eigen vermogen
vanwege de jaarlijkse afdracht van

rendement, is een apart vraagstuk. Dit hangt
mede af van de beginpositie.

vennootschapsbelasting (-0,4%).
De jaarlijkse cashflow afzonderlijk
beschouwt, zorgt ervoor dat het eigen
vermogen voor inflatie gecorrigeerd niet
daalt (behoud maatschappelijk gebonden
vermogen). Bij de beoordeling of de sector tot
een duurzaam exploitatiemodel kan komen is
de toets of het eigen vermogen op basis van
alleen de cashflow een rendement oplevert
dat minimaal gelijk is aan de inflatie, een
cruciaal ankerpunt.

Sectorbeeld 2014

64

Grafiek 22 Ontwikkeling rendement op eigen vermogen en samenstelling (in %)

4.3.3 ICR

Op sectoraal niveau laat de ICR een stijgend
verloop zien in de eerste jaren van de

65

De ICR blijft gedurende de hele

projectieperiode. In 2019 bereikt de ICR zijn

projectieperiode ruim boven de grenswaarde

hoogste waarde van 2,16. Deze toename

van 1,4 die voor individuele corporaties

wordt vooral gevoed door het positieve

geldt. De vergelijking met de cijfers in het

resultaat uit exploitatie. De door corporaties

realisatiejaar 2013 kan niet zonder meer

voorgenomen huurverhogingen zijn de

worden gemaakt, omdat daarbij wel rekening

belangrijkste oorzaak van het positieve

is gehouden met de saneringsbijdrage. Op

resultaat. In de tweede helft van de

sectorniveau is de norm van 1,4 die voor

projectieperiode is de huurontwikkeling gelijk

individuele corporaties geldt niet de norm.

aan inflatie en nemen de lasten van beheer

Het sectorcijfer behoort daar duidelijk boven

en onderhoud sneller toe dan de inflatie.

te liggen. CFV zal daarom in 2015 ook een

Daarnaast zorgt de renteontwikkeling ook

sectornorm voor ICR gaan bepalen. Hoewel er

voor een negatief effect. Dit drukt het

verschillen zijn tussen elk van de drie regio’s

exploitatieresultaat en daarmee ook de ICR.

en de sectorale ontwikkeling is de omvang

In 2023 is de ICR uiteindelijk afgenomen tot

van deze verschillen gering.

een waarde van 1,87.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 23 Ontwikkeling ICR

4.3.4 DSCR

Sectoraal dient het meerjarig gemiddelde
ruim boven de 1,0 te blijven. De drie

Ook de DSCR 36 blijft gedurende de

regio’s laten ongeveer een vergelijkbare

projectieperiode boven de grenswaarde van

ontwikkeling zien. De DSCR van de regio

1,0 die bij de beoordeling voor individuele

sterk laat een iets gunstiger ontwikkeling

corporaties geldt. Na een stijging in de

zien dan de andere regio’s en het sectoraal

eerste jaren piekt de DSCR in 2019 op 1,23.

gemiddelde. De verschillen blijven echter

Daarna volgt een geleidelijke afname tot

beperkt. Bovendien zijn ook de niveau

1,10 in 2023. Door de geleidelijke afname

verschillen tussen de regio’s en het sectorale

van de levensduur tot 2023 neemt de

beeld beperkt.

genormeerde aflossing toe. De ontwikkeling
van de sectorale DSCR laat zien dat de
terugloop van de gemiddelde levensduur met
drie jaar tot 2023 kan worden opgevangen
door de kasstromen. In vergelijking met
de ontwikkelingen in de afgelopen tien
jaar is de schatting van de teruggang van
de levensduur relatief conservatief. CFV
wil vanuit voorzichtigheid op dit punt niet
vooruit lopen.

36. DSCR definitie van CFV is: operationele kasstroom voor rente gedeeld door de som van de genormeerde aflossing en rente. De genormeerde
aflossing wordt hierbij bepaald door het schuldrestant in enig jaar te verminderen met de restwaarde van € 5.000,- per eenheid, waarna de
resultante gedeeld wordt door de restant levensduur maal 1,5.
Sectorbeeld 2014

66

Grafiek 24 Ontwikkeling DSCR

4.3.5 Conclusie basisscenario

Rekening houdend met het consolideren
van in de beginpositie aanwezige liquide

In het sectorale basisscenario en de regionale

middelen resteert slechts € 3,4 miljard aan

varianten blijven de financiële prestaties van

financieringsbehoefte. De schuldgroei van

corporaties op geaggregeerd niveau boven de

de langlopende leningen die in tien jaar tijd

voor de sector geformuleerde bufferwaarden.

optreedt, is iets meer dan 5% (groei tot circa

Dit houdt in dat op sectorniveau wordt

€ 93 miljard in 2023). Gecorrigeerd voor

uitgegaan van een realistisch

inflatie dus een behoorlijke daling van de

(des)investeringsprogramma.

schulden.

Het direct rendement op het eigen vermogen
gebaseerd op marktwaarde is gedurende
de gehele projectieperiode hoger dan de
inflatie. In de discussie over het zogenaamde
duurzaam exploitatiemodel is dit een
belangrijk uitgangspunt.
Het geformuleerde investeringsprogramma
leidt in de komende tien jaar tot
€ 62 miljard aan investeringen.
De operationele kasstroom en de verkoop van
bestaand vastgoed genereren respectievelijk
€ 33,5 miljard en € 21,8 miljard aan
middelen.

67

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 13 Kasstromen regio’s gemiddeld per jaar en verhuureenheid
Nederland
Operationele kasstromen

Zwak

1.352

Desinvesteringskasstromen (verkopen)
Investeringskasstromen

Midden

1.325

Sterk

1.315

1.392

858

773

844

998

-2.521

-2.328

-2.561

-2.577

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

184

89

275

72

Beginstand liquide middelen

127

140

126

115

4.4 Gevoeligheidsanalyses

De variant (iii) extra investeringen
beperkt de afname van de gemiddelde

Naast het basisscenario zijn drie

economische levensduur van het vastgoed.

gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Deze

Dit gebeurt door extra (des)investeringen.

analyses hebben

De ontwikkeling van de economische

betrekking op:

levensduur in de meerjarenverkenning is

♦ geen reële huurstijging vanaf 2015;

de resultante van de jaarlijkse veroudering

♦ extra beheer en onderhoud;

van de bestaande portefeuille en de

♦ extra investeringen in verband met

voorraadmutaties. Nieuwbouw, aankoop

het inperken van de teruggang in de

en woningverbetering dragen bij aan de

gemiddelde economische levensduur

vernieuwing van de portefeuille. Sloop leidt

van het vastgoed. De verschillen met het

ook tot een positief effect op de levensduur,

basisscenario zijn in onderstaande tabel

omdat door sloop woningen met een korte

inzichtelijk gemaakt

levensduur worden onttrokken. Bij verkoop

De extra beheer en onderhoudsvariant (ii)

wordt een neutraal effect verondersteld.

van het basisscenario rekent met hogere

Enerzijds worden er meer woningen gesloopt

kosten voor onderhoud en beheer. In 2014

en anderzijds meer nieuwe woningen

bedragen deze kosten gemiddeld circa

gebouwd. Ten opzichte van het basisscenario

€ 2.300,- per eenheid. In de doorgerekende

neemt de sloop toe met 102.000

variant is dit bedrag jaarlijks met € 200,- per

woningen tot 202.000. De nieuwbouw van

woning verhoogd. Deze aanpassing leidt tot

huurwoningen neemt met 28.000 toe tot

een verhoging van de jaarlijkse lasten met

208.000. Beide leidt tot een verhoging van

circa € 0,5 miljard.

de (des)investeringsopgave. Het effect is dat
de daling van de levensduur met 1,3 jaar
afneemt tot 2,6 jaar in 10 jaar tijd.

Tabel 14 huurverhoging basisscenario vergeken met scenario inflatie-nominale huur
2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Basisscenario (%)

4,30

3,51

3,48

3,33

2,91

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

Inflatievolgend (%)

4,30

1,50

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

2,00

Verschil (%-punt)

0,00

-2,01

-1,48

-1,33

-0,91

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Sectorbeeld 2014

68

4.4.1 Solvabiliteit

De sector heeft inmiddels de nodige stappen
gezet. Daadwerkelijke realisatie van de

De volkshuisvestelijke solvabiliteit daalt

voorgenomen reductie blijft evenwel een

in alle drie de gevoeligheidsanalyses ten

risico. Ook vanuit het perspectief van wat

opzichte van het basisscenario. Het scenario

is noodzakelijk voor toereikend onderhoud.

geen reële huurstijging vanaf 2015 levert

De variant extra investeringen laat zien

de sterkste daling op. De solvabiliteit komt

dat een extra inzet op sloop en nieuwbouw

uit op 19%. Een daling van 11,5%-punt ten

ter vermindering van de terugloop van de

opzichte van de basisvariant. Dit illustreert

economische levensduur een prijs heeft,

de gevoeligheid voor het niet langer

maar nog niet direct tot onoverkomelijke

realiseren van reële huurstijgingen. De reële

financiële problemen leidt.

huurstijging in deze variant komt over de
tienjaarsperiode uit op 10% tegen 17% in het

De les die uit deze gevoeligheidsanalyses

basisscenario.

kan worden getrokken is dat de financiële
positie van de sector zeer gevoelig is voor

De buffernorm voor solvabiliteit van CFV

afwijkingen van de verwachtingen die ten

biedt een marge om dergelijke niet geraamde

grondslag liggen aan het basisscenario.

ontwikkelingen op te kunnen vangen.

Het belang van een substantiële buffer in

Immers als deze trend zich zal gaan voordoen

combinatie met een scherpe sturing op

biedt de combinatie van een behoorlijke

bijstellingen als trends serieus anders zijn

buffer en de sturingsruimte die er nog is,

dan verwacht, is cruciaal voor een duurzame

de mogelijkheid om een dergelijke scherpe

ontwikkeling van de financiële positie van de

trend naar beneden af te remmen.

corporatiesector.

De gevoeligheid voor hogere
exploitatielasten komt duidelijk naar
voren uit de uitkomsten van de beheer- en
onderhoudsvariant.
De solvabiliteit daalt dan naar 21,5%.
Een daling van 9% ten opzichte van
de basisvariant. Ook hier zullen zich
aanpassingsmechanismen voordoen.
Het belang van dit scenario is om te laten
zien dat het realiseren van de geraamde
teruggang in exploitatielasten enerzijds
essentieel is om te komen tot een duurzaam
exploitatiemodel en anderzijds een risico in
zich heeft. In het verleden heeft de sector
eerder voornemens gehad met betrekking
tot de reductie van exploitatielasten, die
maar gedeeltelijk zijn gerealiseerd. Wel is het
tijdsgewricht nu anders.

69

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 25 Gevoeligheidsanalyse volkshuisvestelijke solvabiliteit (in %)

De solvabiliteit bij marktwaarde laat op het

Zoals eerder aangegeven kan de solvabiliteit

eerste gezicht een heel ander beeld zien.

op basis van marktwaarde niet zelfstandig

Voor alle drie de gevoeligheidsanalyses geldt

geduid worden als er sprake is van een niet

dat de solvabiliteit bij marktwaarde blijft

marktconform opererende instelling. Het

toenemen in de prognoseperiode. Zelfs het

rendement op eigen vermogen dient te

scenario geen reële huurstijging, dat de

worden geanalyseerd alvorens conclusies

grootste impact heeft, komt uit op 61,6% in

kunnen worden getrokken.

2023.
Grafiek 26 Gevoeligheidsanalyse solvabiliteit obv marktwaarde (in %)

Sectorbeeld 2014

70

4.4.2 Direct rendement op basis van
marktwaarde

4.4.3 Direct rendement op het eigen
vermogen op basis van marktwaarde

Twee van de uitgevoerde

Het direct rendement op eigen

gevoeligheidsanalyses hebben een

vermogen exclusief het effect van de

negatieve impact op het direct rendement

vennootschapsbelasting daalt in twee van de

van de sector. Dit geldt voor het scenario

drie analyses onder het niveau dat benodigd

geen reële huurstijging en de beheer- en

is om de inflatie op te vangen. Het betreft

onderhoudsvariant. In beide analyses daalt

het scenario geen reële huurstijging en de

het direct rendement tot 2,9%. Dit is 0,3%

variant met hoger onderhoud en beheer.

lager dan in het basisscenario. Het lage

Aan het eind van de periode komt dit

inflatie-geen reële huur scenario komt

rendement uit op respectievelijk 1,6% en

hierbij een fractie lager uit dan de beheer en

1,8%, tegen 2,2% in het basisscenario.

onderhoudsvariant.

Wanneer hierbij rekening wordt
gehouden met het negatieve effect van

De variant levensduur laat een ander verloop

de vennootschapsbelasting dan is het

zien. Het direct rendement is in deze variant

rendement te laag om het eigen vermogen op

in de eerste jaren nagenoeg gelijk aan het

basis van direct rendement op peil te houden.

basisscenario. In de latere prognosejaren

Het scenario extra investeringen laat een

komt het rendement beperkt onder het

ontwikkeling van het direct rendement zien

rendement van het basisscenario. Dit wordt

dat vrijwel gelijk loopt met het basisscenario

veroorzaakt door de relatieve extra huurgroei

(2,0% in 2023).

als gevolg van de investeringen en de sloop.

Grafiek 27 Direct rendement eigen vermogen (in %)

71

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 15 Ontwikkeling ICR en restant levensduur
ICR

Levensduur

(exploitatiekasstroom

(x 1.0 jaren)

gedeeld door rente)
2014

2023

2014

2023

Basisscenario

1,73

1,87

23,80

19,90

Inflatievolgend

1,73

1,61

23,80

19,90

Beheer en onderhoud

1,62

1,67

23,80

19,90

Levensduur

1,73

1,72

23,80

21,20

De ontwikkeling van de levensduur is in

De variant met extra inspanningen gericht op

het basisscenario, het scenario geen reële

de kwaliteit van de portefeuille (door sloop

huurstijging en de variant met hoger

en nieuwbouw) beperkt de daling van de

onderhoud en beheer gelijk. Bij deze

resterende levensduur.

scenario’s neemt de resterende levensduur
met vier jaar af in de loop van de komende
tien jaar. Hierbij is niet geanticipeerd
op ervaringen uit de afgelopen tien jaar,
waarin corporaties op basis van het
portefeuillebeleid en conditiemeting de
levensduur actualiseerden en verhoogden.
Grafiek 28 Levensduurontwikkeling basisscenario en variant levensduur

Sectorbeeld 2014

72