Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 695

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 6 november 2020
Juist in deze bijzondere tijd merken we allemaal hoe belangrijk het is om
prettig en betaalbaar te wonen. Dat is niet altijd voor iedereen vanzelfsprekend. De combinatie van het tekort aan woningen, oplopende prijzen
en de coronacrisis brengt onzekerheid met zich mee. De noodzaak voor
aanvullende maatregelen op het terrein van wonen wordt dan ook breed
gedeeld. Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen is de motie van
de leden Klaver, Asscher en Marijnissen aangenomen (Kamerstuk 35 570,
nr. 12) die vraagt om wonen betaalbaar te maken en hiervoor met
aanvullende voorstellen te komen. Het Kabinet ondersteunt de oproep van
deze motie en wordt het beeld gedeeld dat huren betaalbaar moeten zijn,
dat mensen met een laag inkomen toegang moeten hebben tot de sociale
voorraad, en dat er meer gebouwd moet worden en we zorg moeten
dragen voor leefbare wijken en in een sneller tempo woningen moeten
verduurzamen.
Met de maatregelen die eerder dit jaar zijn aangekondigd1, 2 zet dit
Kabinet stevig in op het vergroten van het aanbod van woningen met
middelen voor de woningbouwimpuls en woningcorporaties. Ook zijn er
middelen beschikbaar om de stikstofproblematiek rondom de realisatie
van woningbouw aan te pakken en is er budget om gemeenten in
capaciteit te ondersteunen via de flexpools.3 Het bouwen van woningen
kost tijd, de krapte op de woningmarkt is niet meteen opgelost. Daarom
zijn er ook maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor starters en
mensen met een middeninkomen te vergroten.4 Zo is aangekondigd om
starters van de overdrachtsbelasting vrij te stellen, een opkoopbescherming te introduceren, de jaarlijkse huurprijsstijgingen in de vrije
1

Kamerstuk 32 847, nr. 653
Kamerstukken 32 847 en 25 295, nr. 681
3
In de Kamerbrief «voortgang versnelling woningbouw» ga ik nader in op de verschillende
maatregelen rondom de woningbouw (Kamerstuk 32 847, nr. 694).
4
Kamerstuk 32 847, nr. 654
2

kst-32847-695
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 695

1

sector tijdelijk te maximeren en een huurverlaging voor dure scheefwoners door te voeren.
Naar aanleiding van de gesprekken die ik de afgelopen maand heb
gevoerd met GroenLinks en de PvdA kondig ik in deze brief aanvullende
maatregelen aan om de betaalbaarheid van huurders te verbeteren door
de stijging van de huren te maximeren op inflatie +1% en met de
aanpassing van de DAEB-inkomensgrenzen meer mensen ruimte te geven
om in de sociale huursector terecht te kunnen. Daarnaast komt er een
volkshuisvestingsfonds van € 450 miljoen voor investeringen in
leefbaarheid en verduurzaming in kwetsbare gebieden.
Betaalbaarheid huurders
Stijging van huren maximeren op inflatie + 1%
De huurverhogingen maximeer ik op inflatie + 1 procentpunt voor
huurders in de gereguleerde en de vrije sector. Dit betekent dat er een
einde komt aan vrije huurverhogingen die tot nu toe konden worden
doorgevoerd. Huurders worden hiermee beschermd tegen ongebreidelde
huurverhogingen. Zo wordt ervoor gezorgd dat huren betaalbaar blijven.
Huurders in de vrije sector krijgen daarbij de mogelijkheid om geschillen
over de huurverhoging voor te leggen bij de Huurcommissie. Om deze
maatregelen snel in te kunnen voeren stel ik voor het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA te steunen dat de jaarlijkse huurstijging in vrije
sector beperkt tot inflatie + 1%5. De looptijd van de maatregel wordt
gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien van juridische
kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de
aankondiging van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te
maximeren.
Renovatie en verduurzaming blijven buiten de maximering van de
huurprijsverhoging vallen, omdat deze werkzaamheden doorgang moeten
kunnen blijven vinden en de investeringsbereidheid van verhuurders
moet worden gestimuleerd met het oog op het Klimaatakkoord en de
werkgelegenheid. Voor woningcorporaties wordt de ruimte voor
gedifferentieerd huurbeleid met deze maatregel enigszins beperkt. Dat
neemt niet weg dat de totale huurruimte ongewijzigd blijft, omdat de
huursomstijging beperkt is tot inflatieniveau of indien afgesproken lokaal
op maximaal inflatieniveau + 1%punt.
Aanpassing DAEB-inkomensgrenzen
Ook middeninkomens, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten
wil ik toegang blijven geven tot betaalbare huurwoningen. Daarom zie ik
af van de voorgenomen verlaging van de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens
blijft 39.055 euro. Uit onderzoek van het Nibud is gebleken dat
meerpersoonshuishoudens eerder toegang tot de sociale huursector
moeten krijgen, daarom blijft het voorstel staan om de inkomensgrens
voor meerpersoonshuishoudens naar 43.126 euro te verhogen. Dat geldt
voor drie jaar.6 Daarmee help ik gezinnen met een laag middeninkomen
voor wie het huidige aanbod in de vrije sector (met een huur boven de

5
6

Kamerstuk 35 488, nr. 6
Binnen drie jaar wordt deze maatregel geëvalueerd om de noodzaak en de relevantie van de
maatregel door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 695

2

€ 737,14 per maand) onvoldoende aansluit bij hun financiële mogelijkheden.7
Volkshuisvestingsfonds voor investeringen in leefbaarheid en
verduurzaming van kwetsbare gebieden
In verschillende gebieden staat de leefbaarheid steeds verder onder druk.
In de Kamerbrief «Voortgang versnelling woningbouw» ga ik in op hoe ik
nu al met beleid gericht op woningbouw bijdraag aan investeren in
leefbaarheid en verduurzaming van kwetsbare gebieden. Aanvullend wil
het kabinet hiervoor € 450 miljoen beschikbaar stellen.
Met deze bijdrage kom ik tegemoet aan de brede wens voor meer
aandacht voor kwetsbare gebieden. Alle gemeenten kunnen hierop
inschrijven, waarbij in het bijzonder wordt gekeken naar de 16 stedelijke
vernieuwingsgebieden waar de 15 burgermeesters een oproep voor
hebben gedaan8 en naar de grens- en krimpregio’s waar leefbaarheid
onder druk komt te staan9. In de voetnoten staat het overzicht van de
desbetreffende gebieden, het gaat bijvoorbeeld om gebieden in gebieden
in Amsterdam, Rotterdam, Groningen (zowel provincie als stad) en
Noord-Brabant. Hiermee verbetert de leefbaarheid, duurzaamheid en
veiligheid in deze gebieden. Het gaat bijvoorbeeld om vervanging van
bestaande woningen door nieuwe woningen, om ingrijpende verbouwingen en het opknappen van de openbare ruimte. Verduurzaming maakt
een belangrijk onderdeel uit van al deze plannen, omdat dit bijdraagt aan
het realiseren van de klimaatdoelstellingen en aan een lagere energierekening voor mensen. Dit levert tevens een stevige extra impuls voor de
bouwsector.
De middelen worden als specifieke uitkering op basis van concrete
investeringsplannen aan gemeenten verstrekt. Over de vormgeving zal ik
uw Kamer voor het einde van het jaar nader informeren. Verder kijk ik
onder meer of de kaders, een systematiek met businesscases, en een
onafhankelijke externe toetsing zoals toegepast voor de woningbouwimpuls ook voor deze situatie toepasbaar is. Ik streef ernaar dat een
eerste tranche van deze middelen in het eerste kwartaal van 2021 wordt
toegekend. Zo gaan we voortvarend aan de slag met het verbeteren van
leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid in deze gebieden.
Budgettaire dekking door invoering van een woningwaardegrens
voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting
Om budgettaire ruimte te creëren voor het volkshuisvestingsfonds is
overeengekomen een woningwaardegrens in te voeren op € 400.000 voor
de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting die is voorgesteld
door het Kabinet voor huizenkopers jonger dan 35 jaar. Een woningwaardegrens maakt de vrijstelling van de OVB gerichter voor de starters die dit
duwtje in de rug het hardste nodig hebben: alleen starters die een huis
kopen onder € 400.000 krijgen de vrijstelling, starters die een huis kopen
7

Onderzoek van RIGO en Platform 31: Beuzenberg, V. et al. (2018) «Ruimte voor lage middeninkomens – De woonsituatie van lage middeninkomens en de toewijzing bij corporaties»;
onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving: Van Middelkoop, M et al. (2017)
«Middeninkomens op de woningmarkt – Ruimte op een krap speelveld»
8
Amsterdam Zuidoost, Amsterdam Nieuw-West, Lelystad Oost, Zaandam Oost, Schiedam
Nieuwland-Oost, Rotterdam-Zuid, Den Haag Zuid-West, Utrecht Overvecht, Nieuwegein
Centrale-As, Groningen Noord, Eindhoven Woensel Zuid, Arnhem Oost, Tilburg Noord-West,
Breda Noord, Leeuwarden Centrum-Oost, Heerlen-Noord,
9
Eemsdelta, Oost-Groningen, Het Hogeland, Parkstad Limburg, Midden-Limburg, MaastrichtMergelland, Westelijke Mijnstreek, Zeeuws-Vlaanderen, Achterhoek, Noordoost Friesland, Zuiden Oost Drenthe, Twente, Noord-Limburg.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 695

3

duurder dan dat betalen net als andere huizenkopers 2% overdrachtsbelasting. De woningwaardegrens van € 400.000 zal gaan gelden vanaf
1 april 2021, wordt jaarlijks geïndexeerd en wordt geëffectueerd door
middel van een amendement.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 695

4