Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2017–2018

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 363

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 30 april 2018
Hierbij bied ik u het rapport «Staat van de Volkshuisvesting 2018» aan1.
Met dit rapport ontvangt u tevens een aantal onderliggende onderzoeksrapporten2. Zoals bij het aanbieden van de editie van 2017 is aangekondigd,3 bevat de Staat van de Volkshuisvesting de stand van de
woningmarkt op basis van de actuele beschikbare cijfers.
In de editie 2018 is ten eerste een algemeen beeld geschetst van de
belangrijkste ontwikkelingen voor huishoudens op de woningmarkt in
relatie tot economische en demografische trends. Hierin is ook de
informatie rondom plancapaciteit opgenomen, die u reeds heeft
ontvangen.4 Deze algemene analyse van de woningmarkt is gevolgd door
twee verdiepingsslagen, gekozen op basis van de beschikbaarheid van
nieuwe data en onderzoeksgegevens. De eerste verdieping gaat over
doorstroming op de woningmarkt. De tweede verdieping is een hoofdstuk
over gasloze nieuwbouw. Tevens is voor de derde keer de jaarlijkse
rapportage over de corporatiesector opgenomen, waar prestaties,
financiën en toezicht en governance centraal staan. Aan de hand daarvan
ga ik in deze brief in op de bestedingsruimte versus de ambities op
bouwen en verduurzaming.
Algemeen analyse woningmarkt
Het kabinet richt zich op het vergroten en versnellen van de woningbouw,
het beter benutten van de bestaande voorraad en de betaalbaarheid van
het wonen. Uit de gegevens uit de Staat van de Volkshuisvesting 2018
blijkt dat er weliswaar positieve ontwikkelingen plaatsvinden, maar dat
het nodig blijft om gericht afspraken te maken om de inzet te vergroten.
Zo hebben starters in de grote steden moeite om een huis te vinden,
1

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Kamerstuk 32 847, nr. 298
4
Kamerstuk 32 847, nr. 362
2
3

kst-32847-363
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2018

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 32 847, nr. 363

1

hoewel het aantal koopwoningen en middenhuurwoningen toeneemt. Het
aantal afgegeven bouwvergunningen is toegenomen tot 70.000 maar
tegelijk is veel plancapaciteit die door gemeenten is geoormerkt, nog niet
hard. Ook is het investeringsvolume in de vrije huursector met 20%
toegenomen en werden er voor 17.000 huurwoningen overeenkomsten
gesloten, maar lukt het huishoudens zonder directe dringende verhuisreden niet om naar een ander type woning of andere buurt te verhuizen.
In antwoord op het verzoek van het lid Beckerman,5 merk ik op dat
particuliere verhuur kan bijdragen aan een wenselijke verruiming van het
aanbod huurwoningen, vooral als het plaatsvindt in het nog relatief kleine
middenhuursegment. Als laatste is in bijna 40% van de Nederlandse
gemeenten reeds een besluit genomen om te kiezen voor volledig
aardgasloze nieuwbouw, maar kan twee derde van de gemeenten nog niet
aangeven of plannen waarbij de beslissing voor aardgas al gemaakt is,
nog teruggedraaid worden.
Bovenstaande cijfers onderbouwen de inzet op afspraken over
nieuwbouw, duurzaamheid en het toevoegen van passende woningen
zoals middenhuur. Zoals ik al aangaf in mijn brief over de Nationale
woonagenda en de regiogesprekken,6 ben ik zowel op landelijk als
regionaal niveau met de betrokken partijen in gesprek om over deze
onderwerpen afspraken te maken. De cijfers uit de Staat van de Volkshuisvesting neem ik mee in deze afspraken. Ook vinden momenteel de
gesprekken plaats aan de sectortafel Gebouwde omgeving in het kader
van het Klimaatakkoord, onder leiding van Diederik Samsom. Aan deze
tafel worden verschillende acties uitgewerkt, waaronder rondom gasloze
nieuwbouw. Voor de zomer worden de hoofdlijnen van het Klimaatakkoord gepresenteerd.
Bestedingsruimte van corporaties
Het Sectorbeeld van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) laat zien dat de
sector als geheel er financieel goed voor staat, maar dat de verschillen
tussen corporaties groot zijn. In reactie hierop, zoals toegezegd in de brief
bij het sectorbeeld,7 wordt nader ingegaan op de relatie tussen de
investeringsambities en de financiële capaciteit.
In de Staat van de Volkshuisvesting is te zien dat de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) in 2018 is gedaald met ongeveer zes
miljard indien ingezet voor investeringen, en met bijna drie miljard indien
ingezet voor woningverbetering en duurzaamheidsinvesteringen. Deze
daling wordt grotendeels veroorzaakt door een hogere programmering
van investeringen in nieuwbouw en renovatie (inclusief duurzaamheid);
evenwel zijn deze investeringen nog niet genoeg om aan de ambities van
de sector te voldoen.
De corporatiesector staat voor enkele grote (investerings)opgaven:
nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. De ambities op het gebied
van bouwen en verduurzamen vergen veel van de bestedingsruimte in de
sector. Hierbij moet worden opgemerkt dat wijzigingen in de fiscale
wetgeving impact kunnen hebben op die bestedingsruimte. In de huidige
projectie van de bestedingsruimte is nog geen rekening gehouden met
deze voorziene wijzigingen zoals ATAD1, de verlaging van het VPB-tarief
en de lastenverlichting in de verhuurderheffing. Het kabinet zal, conform
de toezegging van de Minister van Financiën bij de Algemene Financiële
Beschouwingen (Handelingen II 2017/18, nr. 20, items 8 en 16), bij de
uitwerking van het wetsvoorstel ATAD1 aangeven hoe dit precies per
saldo neerslaat en wat dit betekent voor woningcorporaties.8
5

Handelingen II 2017/2018, nr. 62, item 6
Kamerstukken II 2017/2018, 32 847, nr. 359
7
Kamerstukken II 2017/2018, 29 453, nr. 467
8
Kamerstuk 25 087, nr. 204
6

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 32 847, nr. 363

2

Er zijn daarnaast grote verschillen in investeringsopgaven tussen
woningmarktregio’s en tussen corporaties onderling. In de regio’s
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, Metropoolregio Amsterdam en
Limburg is de financiële situatie minder gunstig dan in de rest van het
land. Tegelijkertijd zijn de jaarlijkse instandhoudingskosten van woningen
hier relatief hoog. Corporaties moeten dus met hun partners op lokaal
niveau keuzes maken voor huurmatiging of investeringen in sociale huur,
middenhuur en verduurzaming.
Gezien de bovenbeschreven situatie, zal ik verkennen hoe de investeringscapaciteit in de sector aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het
regeerakkoord (bijlage bij Kamerstuk 34 700, nr. 34), de Nationale
woonagenda en het Klimaatakkoord. Daarnaast zal ik, in lijn met de motie
van de leden Koerhuis en Van Eijs,9 onderzoeken hoe de beschikbare
middelen binnen de sector optimaal kunnen worden ingezet. In deze
trajecten zal ik de sector nauw betrekken.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

9

Kamerstuk 32 847, nr. 352

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, 32 847, nr. 363

3