Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2012–2013

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 42

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 13 februari 2013
De Nederlandse woningmarkt verkeert onder invloed van de economische
crisis in zwaar weer. Zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt stokt de
doorstroming, mensen verhuizen niet en het consumentenvertrouwen is
laag. De bouw heeft te maken met een forse teruggang in productie en
daarmee werkgelegenheid. De woningmarkt is tegelijkertijd een markt die
hervorming vraagt, aan de huur- en aan de koopkant. Tegen deze
achtergrond is het van het grootste belang dat alle partijen op de
woningmarkt een duidelijk perspectief krijgen van de te nemen maatregelen en dat de noodzakelijke hervormingen ter hand worden genomen.
Het kabinet heeft met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen
overeenstemming bereikt over de aanpak van de problemen op de
woningmarkt, door een samenhangend pakket van afspraken te maken.
Dit is een pakket waarmee duidelijkheid en vertrouwen wordt geboden
aan huurders, kopers, verhuurders en de bouwsector. Deze overeenstemming voorkomt voortgaande onzekerheid over belangrijke hervormingen. Het gaat om een samenhangend pakket dat zich richt op de volle
breedte van de woningmarkt (huur, koop en bouw) en zorgt voor de
noodzakelijke doorstroming en dynamiek. Het pakket levert eveneens een
impuls aan de werkgelegenheid in de bouw. Met dit pakket geven
betrokken partijen deels invulling aan de afspraken uit het regeerakkoord,
maar op onderdelen worden deze afspraken geamendeerd. Hiermee
menen wij tevens recht te doen aan diverse moties van de Eerste Kamer.
Het pakket voor de woningmarkt bestaat uit vier pijlers:
1. Het aanjagen van (duurzame) investeringen
2. Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt
3. Meer ruimte voor kopers
4. Zorg voor kwetsbare groepen op de woningmarkt

kst-32847-42
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

1

Investeringsimpuls
In de eerste plaats bevat het pakket een investeringsimpuls voor de
woningmarkt en de bouw. Dit gebeurt door de inzet van diverse instrumenten. Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing in de
gebouwde omgeving van € 150 miljoen, aan te vullen met middelen
vanuit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van 600 miljoen
wordt bereikt. De BTW op verbouwingen en renovatiewerken in de
bestaande bouw wordt per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6%. Met
deze maatregelen worden investeringen op de woningmarkt aangejaagd
en de bouwsector versterkt.
Evenwichtige aanpak van de huurmarkt
Gekozen wordt voor een evenwichtige aanpak op de huurmarkt. Het
beleid blijft erop gericht om sociale huurwoningen beschikbaar te laten
komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. De scheefheid
wordt met inkomensafhankelijke huurverhogingen bestreden, maar de
maximale huurverhogingen worden lager. Voor huishoudens met een
inkomen tot € 33.614,– geldt een maximale huurverhoging van 1,5
procent boven inflatie, inkomens tussen 33.614,- en € 43.000,– krijgen
maximaal een huurverhoging van 2 procent (was 2,5 procent in het
Regeerakkoord) boven inflatie en inkomens boven € 43.000,– krijgen te
maken met maximaal 4 procent (was 6,5 procent in het Regeerakkoord)
boven inflatie. Beoogd is deze huurverhogingen met ingang van 1 juli
2013 in te laten gaan. De nog in te voeren verhuurderheffing kan
structureel meer dan volledig worden betaald uit de opbrengsten van de
huurverhoging.
De maximale huur blijft gebaseerd op het woningwaarderingstelsel, ook
voor huishoudinkomens boven de € 43.000,–, in tegenstelling tot het
gestelde in het Regeerakkoord. Over de vereenvoudiging van het
woningwaarderingstelsel wordt voor Prinsjesdag een voorstel ingediend.
Daarnaast wordt uiterlijk eind 2014 een voorstel voor toepassing van de
huursombenadering gedaan.
Huurders die na inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd
worden met een inkomensdaling krijgen huurverlaging. De privacy met
betrekking tot de inkomensgegevens van huurders wordt verder geborgd;
de huurder hoeft geen inkomensgegevens te leveren aan de verhuurder.
Meer ruimte voor kopers
Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de
norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede
lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. Tevens wordt
het mogelijk gemaakt dat bank en klant afspraken maken over de
aflossingstermijn van de tweede lening. Hierdoor kan de looptijd worden
verlengd naar bijvoorbeeld 35 jaar. De rente over de tweede lening kan
niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste
jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de
kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit
leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.
Aangezien starters bij uitstek de koopmarkt weer aan de gang kunnen
krijgen, wordt de rijksbijdrage aan de SVn-starterslening verhoogd van 20
naar 50 mln.
De voorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan bewoners en
institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden versoepeld. Deze

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

2

verruiming betreft woningen die op grond van hun maximale huur
geliberaliseerd zijn of kunnen worden.
Zorg voor kwetsbare groepen
Kwetsbare groepen op de huurmarkt worden ontzien. Voor onzelfstandige
eenheden voor ouderen en studenten hoeft geen bijdrage geleverd te
worden aan de verhuurderheffing. Voor groepen van gehandicapten en
chronisch zieken (nader door de minister aan te wijzen) komt er een
hardheidsclausule waardoor uitzonderingen mogelijk zijn op de
inkomensafhankelijke huurverhogingen.
Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is ook niet gewenst
gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit
meer mogelijkheden voor mantelzorg. Huurders met lage inkomens die
huurtoeslag ontvangen, worden gecompenseerd voor de stijging van de
huren.
Budgettaire effecten van het akkoord
De budgettaire effecten van de afspraken van het kabinet met D66,
ChristenUnie, SGP en de coalitiepartijen zijn als volgt:
Budgettaire effecten akkoord

Heffing t.o.v. Regeerakkoord
BTW-verlaging Bouw
Startersregeling
Revolverend fonds energiebesparing
Totaal effect t.o.v. regeerakkoord

2013

2014

2015

2016

2017

0
– 188
– 30

– 120
– 38

– 190

– 245

– 290

– 50

– 100

– 268

– 258

– 190

– 245

– 290

Het kabinet houdt vast aan de inzet om de overheidsfinanciën weer
gezond te maken en zal komen met voorstellen voor dekking.
Met dit samenhangende pakket aan maatregelen, in de bijlage, pakken
partijen de problemen op de woningmarkt voortvarend aan en bieden het
benodigde vertrouwen.
De minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

3

Maatregelen met betrekking tot de woning/bouwmarkt
1. De jaarlijkse huurverhoging per inkomensgroep wordt verlaagd ten
opzichte van het voornemen in het Regeerakkoord en komt er als volgt
uit te zien:
tot € 33 000
tot € 43 000
boven € 43 000

1,5 procent boven inflatie
2,0 procent boven inflatie (was 2,5%)
4,0 procent boven inflatie (was 6,5%)

2. De reeks van de verhuurderheffing wordt:
2013

2014

2015

2016

2017

50

1165

1355

1520

1700

De heffing kan structureel meer dan volledig en in de jaren 2014–2016
grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging.
Op termijn levert de verhuurderheffing dezelfde bijdrage aan het op
orde brengen van de overheidsfinanciën als het Regeerakkoord.
In 2013 is de extra huuropbrengst € 314 mln. hoger dan de verhuurderheffing. In de jaren 2014–2016 worden door de aanpassingen de
huuropbrengsten en verhuurderheffing verlaagd. Over de jaren 2013 –
2017 bedraagt het verschil ruim € 350 mln. cumulatief. Dit wordt meer
dan gecompenseerd door de volgende maatregelen
De opbrengst van extra verkopen en hogere efficiency alsmede lagere
salarissen bij corporaties kan worden ingezet zowel voor de heffing als
voor investeringen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de woningcorporaties in de periode 2014–2017 hun kosten beheersen en daardoor
deze kosten gemiddeld met 10% terugbrengen. Dit komt neer op een
kostenvermindering van € 350 mln. structureel.
Ook zullen woningcorporaties zoals gebruikelijk woningen verkopen.
Bij verkoop van 5 000 extra woningen levert dit naar schatting € 500
mln. aan extra middelen op voor investeringen.
Bovendien zullen woningcorporaties voordeel hebben van het op te
richten Energiebesparingsfonds. Ongeveer de helft van het fonds komt
ten goede aan de verhuurders. Dit komt meer op een bedrag voor
energiebesparing voor verhuurders van € 300 mln. (zie punt 7).
Ten slotte wordt ook de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken
in de bestaande bouw per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6%.
Het CFV en het CPB zullen in beeld brengen wat de investeringscapaciteit is van de woningcorporaties na de heffing en de hierboven
genoemde maatregelen.
3. Voor Prinsjesdag zal een voorstel op tafel liggen met betrekking tot
vereenvoudiging van het woningwaarderingstelsel dat gebruik maakt
van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is dat
dit niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit van de
verhuurders op macroniveau of andere schokeffecten. Tevens zal
daarbij gelden dat ook voor de inkomens boven € 43 000 een
maximale huur zal gelden, in tegenstelling tot het gestelde in het
regeerakkoord.
4. Vooralsnog blijft het Woningwaarderingstelsel van kracht. De
maximale huur blijft daardoor begrensd door het puntenaantal
volgens het woningwaarderingstelsel. Dit betekent dat er niet gewerkt
wordt met 4,5% van de WOZ-waarde. Dit geldt voor alle inkomensgroepen.
5. Het kabinet komt voor het einde van 2014 met een wetsvoorstel om
het systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen te

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

4

vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom, in overleg
met de sector indachtig het gestelde in Wonen 4.0. Daarbij geldt als
randvoorwaarde dat de verhuurderheffing volgens afspraak kan
worden gerealiseerd. Het is de intentie om dit voorstel in 2015 te
implementeren.
6. In de wet wordt opgenomen dat in geval van een inkomensdaling bij
huurders die eerder inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben
gekregen, de huurder recht krijgt op huurverlaging, tot:
– de huurprijs op het niveau waarop deze gelegen zou hebben als in
de betreffende jaren niet de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening zou mogen zijn gebracht; met een maximum
van twee jaar terugwerkende kracht (in lijn met het amendement
Jansen); dan wel
– tot het niveau van de huurtoeslaggrens als de huurprijs daar
inmiddels boven gestegen is (in lijn met het amendement
Schouten).
7. Er wordt een revolverend fonds gemaakt voor energiebesparing in de
gebouwde omgeving van € 150 miljoen (50 mln. in 2013 en 100 mln. in
2014) gericht op energiebesparing voor verhuurders en eigen
woningbezitters. Dit revolverend fonds wordt aangevuld met middelen
vanuit de markt, leidend tot vergroting van dit fonds met een factor 4
(naar € 600 mln).
8. De randvoorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan onder
andere institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden
versoepeld waardoor het mogelijk is tegen de actuele marktwaarde te
verkopen, zonder winstdeling. Dit geldt alleen voor geliberaliseerde of
te liberaliseren woningen. Ook de regels voor verkoop aan bewoners
worden versoepeld. Met de opbrengst uit verkoop kan de investeringsruimte van corporaties worden vergroot ten behoeve van de sociale
woningbouw.
9. Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft
de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een
tweede lening af te sluiten tot een maximum van 50% van de waarde
van de woning of een looptijd van bijvoorbeeld 35 jaar. Deze tweede
lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent
dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele
periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit
product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.
10. De privacy van de huurder is gewaarborgd bij de inkomensgerelateerde huurverhogingen doordat de huurder geen inkomensgegevens
hoeft te leveren aan de verhuurder. De verhuurder krijgt alleen van de
Belastingdienst het bericht in welke inkomenscategorie de huurder zit.
De verhuurder gebruikt de inkomensverklaring uitsluitend voor het
doen van een voorstel tot huurverhoging. De door de verhuurder
opgevraagde inkomensverklaring mag uiterlijk bewaard worden tot 1
jaar. Conform de aangenomen motie Recourt (Kamerstukken II,
2011/12, 32 761, nr. 35) zal de regering de boetebevoegdheid van het
CBP in een wetsvoorstel aan de kamer voorleggen. Als verhuurders de
privacybescherming van huurders schenden dan zal een betekenisvolle boete moeten kunnen worden opgelegd door het CBP.
11. Voor gehandicapten en chronisch zieken met een nader te bepalen
indicatie zal een hardheidsclausule met betrekking tot de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden ingevoerd. De huurder kan
bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging indien
de huurder kan aantonen dat hij of een overige bewoner van het
huishouden (bijvoorbeeld een inwonende mantelzorger) deel uitmaakt
van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep. Hierbij wordt
gedacht aan personen met een zorgindicatie.
Voor onzelfstandige eenheden voor studenten en ouderen hoeft geen
bijdrage geleverd te worden aan de verhuurdersheffing. Voor

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

5

zelfstandige eenheden voor studenten en ouderen moet wel een
bijdrage aan de heffing worden geleverd.
12. De Leegstandwet wordt met spoed gewijzigd. Dit betreft met name:.
a. De termijn voor verhuur voor leegstaande kantoren wordt
verlengd naar 10 jaar.
b. De toets op de huurprijs bij verhuur van leegstaande koopwoningen vervalt.
13. De Rijksbijdrage aan de starterslening van de SVN wordt in 2013
opgehoogd van 20 mln naar 50 mln.
14. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet die in december 2012 is
vastgesteld wordt onderzocht of deze voldoende ruimte biedt voor
hypotheken van zzp’ers en andere personen met een flexibel contract.
Het kabinet zal actief bevorderen dat financiële instellingen van de
geboden ruimte gebruik maken.
15. De BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande
bouw wordt per 1 maart en voor 1 jaar verlaagd (tot 1 maart 2014) naar
6%.
16. Om de laagste inkomensgroep te ontzien zal het budget voor de
huurtoeslag worden verhoogd, conform het Regeerakkoord:
2013

2014

2015

2016

2017

45

135

225

315

420

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42

6