Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2018–2019

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

29 507

Regels voor de financiële dienstverlening (Wet
financiële dienstverlening)

Nr. 432

BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 9 oktober 2018
De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor een groot deel uit
hypotheken waarop niet regulier wordt afgelost. Het aandeel van deze
aflossingsvrije hypotheken neemt de laatste jaren weliswaar af, maar de
totale schuld blijft hoog. Dit leidt tot mogelijke risico’s voor de consument
en de kredietverstrekker als de aflossingsvrije hypotheek op termijn
afloopt en de consument de lening niet volledig kan terugbetalen. Het is
daarom van belang dat er aandacht is voor deze problematiek, vanuit het
kabinet en vanuit de sector zelf.
Ik ben blij met de informatiecampagne die op 1 oktober jl. door Nederlandse Vereniging van Banken is gestart om klanten te informeren over de
mogelijke risico’s van de aflossingsvrije hypotheek en hen te adviseren
om samen met hun bank of adviseur te onderzoeken of er nog aanvullende acties nodig zijn. Het is ook van belang goed zicht te krijgen op de
omvang van de problematiek. Hierin wordt voorzien door het verslag van
het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) en de publicatie van De Nederlandsche Bank (DNB): Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS) najaar 2017
met betrekking tot aflossingsvrije hypotheken. Met deze brief voldoe ik
aan het verzoek van uw kamer om een reactie op dit verslag en het
rapport.
In deze brief zal ik eerst ingaan op de belangrijkste constateringen van
DNB met betrekking tot aflossingsvrije hypotheken in het OFS-rapport en
vervolgens op het verslag van het FSC1. Tot slot zal worden aangegeven
hoe het kabinet tegen andere mogelijke risico’s ten aanzien van
hypotheken aankijkt en welke stappen de kredietverstrekkers en toezichthouders nemen om mogelijke problemen voor de consument in de
toekomst te voorkomen.

1

kst-32847-432
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2018

Bijlage bij Kamerstuk 32 545, A.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

1

DNB rapport: overzicht Financiële Stabiliteit, najaar 2017
In het OFS staat DNB uitgebreid stil bij het relatief grote aandeel in de
totale Nederlandse hypotheekschuld van hypotheken waarbij de
hypotheekschuld niet regulier wordt afgelost. De afgelopen jaren daalde
de totale aflossingsvrije schuld met gemiddeld 2 procent per jaar, mede
als gevolg van vrijwillige aflossingen en de toename van het aantal
annuïtaire hypotheken. Deze toename van vrijwillige aflossingen is
volgens het OFS naar verwachting niet blijvend. Bijvoorbeeld omdat
spaargeld maar één keer kan worden ingezet en omdat schenkingen die
zijn gedaan ten behoeve van het aflossen van de hypotheekschuld vaak
een eenmalig karakter hebben. De Nederlandse hypotheekschuld bestond
in het eerste kwartaal van 2017 voor bijna 55 procent uit aflossingsvrije
hypotheken en beleggingshypotheken (zie figuur 1). In 2013 betrof dit
percentage 67 procent.
Figuur 1: Grootste deel Nederlandse hypotheekschuld nog steeds aflossingsvrij (OFS)

Omdat nieuwe aflossingsvrije hypotheken sinds 2013 niet meer in
aanmerking komen voor renteaftrek, is dit type leningen minder aantrekkelijk geworden voor starters. Voor doorstromers en oversluiters met een
hypotheekschuld van voor 2013 blijft het over het algemeen mogelijk
aflossingsvrije hypotheken te houden of mee te nemen in een nieuwe
hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken zijn nog steeds goed voor ruim
een derde van de hypotheekproductie (zie figuur 2).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

2

Figuur 2: Sterke toename van annuïtaire leningen; aflossingsvrije leningen blijven
populair (OFS)

Het OFS constateert dat een groot deel van de huishoudens mogelijk
onvoldoende spaargeld en andere financiële bezittingen heeft om op de
einddatum de hypotheek volledig af te lossen (zie figuur 3). Voor ruim een
half miljoen huishoudens geldt dat de resterende schuld meer dan 150
duizend euro kan bedragen.
Figuur 3: Aflossingsvrije schuld aanzienlijk hoger dan financiële bezittingen (OFS)

Het OFS geeft aan dat het grote aandeel aflossingsvrije hypotheken via
een aantal kanalen implicaties kan hebben voor het financiële stelsel.
Allereerst zorgt het grote aandeel aflossingsvrije hypotheken voor de zeer
hoge Nederlandse hypotheekschuld vergeleken met andere Europese
landen. Dit maakt huishoudens kwetsbaar voor rente- en inkomensschokken en maakt dat banken meer afhankelijk zijn van marktfinanciering. Ten tweede kan het aflopen van aflossingsvrije hypotheken de
bestedingen van huishoudens beïnvloeden. Huishoudens zouden
bijvoorbeeld in de jaren voorafgaand aan het aflopen van hun hypotheek
extra kunnen gaan sparen wat de consumptie kan drukken. Tot slot kan
het zo zijn dat, ondanks de aanzienlijke huizenvermogens van
huishoudens op de einddatum, het aflopen van aflossingsvrije
hypotheken tot fricties leidt. Tussen 2035 en 2038 loopt naar verwachting

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

3

voor ruim 700 duizend huishoudens de aflossingsvrije hypotheek af en
eindigt hun recht op hypotheekrenteaftrek (zie figuur 4).
Figuur 4: Resterende schuld piekt tussen 2035 en 2038

In veel gevallen zal daarbij sprake zijn van een resterende schuld.
Huishoudens hebben dan verschillende mogelijkheden. Een mogelijkheid
is dat huishoudens de resterende schuld willen doorrollen in een nieuwe
lening. Deze schuld zou in veel gevallen ook afgelost kunnen worden met
de verkoop van de woning. Dit zou volgens DNB echter kunnen leiden tot
extra aanbod op de (koop)woningmarkt en daarmee een drukkend effect
hebben op de prijzen.
DNB trekt in het OFS drie «beleidsconclusies» die moeten bijdragen aan
de aanpak van de beschreven problematiek van het relatief grote aandeel
van hypotheken waarbij niet regulier wordt afgelost. Ten eerste dienen
huishoudens zelf tijdig maatregelen te nemen om problemen bij het
aflopen van hun hypotheek te voorkomen. Veel hypotheken lopen pas
over 15 tot 20 jaar af waardoor nu nog tijdig kan worden begonnen met
het gespreid opbouwen van vermogen over een lagere periode. Ten
tweede dienen kredietverstrekkers hun klanten actief te wijzen op hun
toekomstige verplichtingen. Tot slot moeten kredietverstrekkers, hoewel
het kredietrisico op deze hypotheken gemiddeld gezien beperkt lijkt, hun
risicobeheer van aflossingsvrije hypotheken verbeteren.
Aanbeveling van het Financieel Stabiliteitscomité
Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC), waarin de toezichthouders AFM en
DNB, het Ministerie van Financiën en het Centraal Planbureau (CPB)
spreken over risico’s op de financiële markten, heeft in november 2017
over mogelijke risico’s bij aflossingsvrije hypotheken gesproken.
Aanleiding voor deze bespreking was een concrete aanbeveling van het
IMF eerder in het jaar waarin werd opgeroepen een sectorbrede aanpak te
ontwikkelen met betrekking tot aflossingsvrije hypotheken om
huishoudens te informeren en te activeren. Het kabinet heeft aangegeven
deze aanbeveling te steunen.
Tijdens de FSC-bespreking in november is bekeken hoe een dergelijke
sectorbrede aanpak kan worden gestimuleerd en concreet kan worden
vormgegeven. Het FSC constateert dat de vier grootste banken en de
toezichthouders reeds bezig zijn met het ontwikkelen van effectieve
aanpak van dit probleem. De inspanningen van de banken zijn gericht op
het in kaart brengen van de meest risicovolle klanten en het activeren van
deze klanten. Hoewel het FSC deze inspanningen verwelkomt, wordt

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

4

eveneens geconcludeerd dat deze aanpak nog verder kan worden
ontwikkeld, en moet worden toegepast door alle kredietverstrekkers,
waaronder verzekeraars.
Het comité heeft daarom kredietverstrekkers opgeroepen een gerichte
aanpak te ontwikkelen en – voor zover nodig en mogelijk – intermediairs
daarbij te betrekken. Deze aanpak zou de volgende elementen moeten
bevatten:
• Risico identificatie: het segmenteren van klanten naar risicoprofiel,
bijvoorbeeld op basis van de LTV-ratio op einddatum en het aantal
jaren tot einddatum of pensionering.
• Klantinformatie: het verbeteren van de informatie over de financiële
positie van klanten, waaronder de aan de hypotheek verpande
vermogensopbouwproducten.
• Proactieve klantenbenadering: bij renteherziening, oversluiten en
andere contactmomenten klanten inzicht geven in hun situatie en in de
mogelijkheden om hun risico te verlagen.
• Handelingsperspectief bij renteherziening: klanten inzicht geven hoe zij
de ruimte die ontstaat bij lagere rentelasten kunnen inzetten voor het
verlagen van de aflossingsvrije schuld, en inzichtelijk maken welk
rentevoordeel een kleiner aflossingsvrij deel oplevert.
• Acceptatiecriteria: conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bij acceptatie een maximum percentage aflossingsvrij hanteren.
• Maatwerk: een effectieve aanpak ontwikkelen die differentieert naar de
mate van risico van klanten, en die zo snel mogelijk handelingsperspectief biedt aan de meest risicovolle klanten.
• Samenwerking met intermediairs: kredietverstrekkers en tussenpersonen werken effectief samen in het belang van de klant.
• Informatievoorziening: het inrichten van een centraal informatiepunt
waar huishoudens terecht kunnen met vragen, en waar mogelijke
maatregelen worden toegelicht.
Reactie kabinet op het OFS en de FSC aanbeveling met
betrekking tot aflossingsvrije hypotheken
Het rapport van DNB geeft inzicht in de grootte van de aflossingsvrije
hypotheekschuld en de mogelijke risico’s voor de consument en de
kredietverstrekker als de aflossingsvrije hypotheek op termijn afloopt en
de consument de lening niet volledig kan terugbetalen. Hoewel de hoogte
van de aflossingsvrije schuld langzaam afneemt, blijft het aandeel hiervan
in de totale hypotheekschuld hoog. Ik vind het dan ook belangrijk dat de
toezichthouders DNB en AFM hier aandacht voor vragen en het FSC
hierover aanbevelingen heeft gedaan.
Naar aanleiding van de oproep van het FSC en de andere acties die de
AFM en DNB/ECB hebben ondernomen om de urgentie van de problematiek bij de kredietverstrekkers duidelijk te maken, zijn de kredietverstrekkers gestart met benaderen, informeren en activeren van klanten. De
AFM heeft verder in samenwerking met DNB/ECB een risicosegmentatie
opgesteld. De risicosegmentatie verdeelt consumenten in groepen naar
mate van potentiële kwetsbaarheid en urgentie. Hierbij wordt ten eerste
gekeken naar de omvang van het potentiële financiële risico voor de klant
op basis van onder andere de verwachte Loan-to-value (LTV) op de
einddatum van de hypotheek. Ten tweede wordt gekeken naar de termijn
waarop het probleem zich bij de klant potentieel kan materialiseren. Voor
dit tweede criterium wordt gekeken naar het aantal jaar tot het einde van
de hypotheek, de nog resterende duur van de hypotheekrenteaftrek en de
tijd tot pensionering.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

5

Kredietverstrekkers benaderen op basis van deze segmentatie de
potentieel kwetsbare klanten en informeren hen over de productkenmerken en bieden klanten handelingsperspectief. De banken, onder
coördinatie van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), hebben
bijgedragen aan het uniformeren van de definities onderliggend aan de
risicosegmentatie. Het Verbond van Verzekeraars is over de risicosegmentatie geïnformeerd.
De vier Nederlandse grootbanken (70% marktaandeel in uitstaande
aflossingsvrije hypotheken) rapporteren ieder kwartaal over de actuele
verdeling van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek binnen de
risicosegmentatie aan de AFM en DNB/ECB. De toezichthouders
monitoren hiermee de effecten van klantactivatie en de ontwikkeling van
de risico’s binnen de portefeuilles van de aflossingsvrije hypotheken. De
NVB heeft eind augustus gepubliceerd2 hoe de verdeling van het aantal
klanten in de portefeuille van de vier grootbanken er uit ziet aan de hand
van deze risicosegmentatie (zie figuur 6 hieronder). Uit de analyse volgt
dat ongeveer 10% van hun klanten (265.000 klanten) aan het eind van de
looptijd mogelijk in de problemen komt met de betaalbaarheid van een
nieuwe hypotheek op basis van deze criteria. Deze klanten hebben nog
beperkte tijd om in actie te komen en/of een relatief hoge LTV. De NVB
verwacht op termijn ook de gegevens van de andere (kleinere) banken
mee te nemen in het overzicht.
Hoewel het risicosegmentatiemodel inzicht geeft in het potentiële risico
van de klant, is de vraag of de klant daadwerkelijk risico loopt op
betalingsproblemen veel relevanter. Om de daadwerkelijke risico’s in kaart
te brengen hebben kredietverstrekkers op basis van een gemeenschappelijk kader een toets ontwikkeld om de toekomstige betaalbaarheid van
een klant vast te stellen. Hierbij wordt aan de hand van de persoonlijke
situatie van de klant in kaart gebracht of aanvullende actie nodig is. De
10% klanten die een potentieel hoog risico lopen worden door hun
kredietverstrekker met prioriteit benaderd om te onderzoeken of deze
klanten daadwerkelijk risico lopen.
Ook worden de klanten die risico lopen hierover geïnformeerd en wordt
hen (waar mogelijk) handelingsperspectief geboden om in actie te komen
en daarmee mogelijke problemen te voorkomen. Kredietverstrekkers en
financieel adviseurs kunnen en moeten hun klanten stimuleren en
faciliteren om iets aan een risicovolle situatie te doen, maar kunnen hen
hier niet toe dwingen. Zo zijn de aanbieders en adviseurs afhankelijk van
de informatie die de klant wil geven (over bijvoorbeeld zijn inkomen en
toekomstig pensioen) voordat kan worden bepaald of (en in welke mate)
een klant risico loopt.

2

https://www.nvb.nl/nieuws/4389/aflossingsvrije-hypotheek-kijk-dan-nu-al-even-vooruit-samenmet-uw-bank-of-adviseur.html.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

6

Figuur 5: Aantal potentieel kwetsbare klanten bij de grootbanken

Bron: NVB

De laatste maanden zijn verschillende onderzoeken verschenen over de
omvang en mogelijke risico’s die consumenten met een aflossingsvrije
hypotheek lopen. De uitkomsten van deze onderzoeken en de conclusies
die hieruit getrokken worden lopen sterk uiteen. Deze verschillen zijn te
verklaren door onder andere de verschillende onderzoeksmethoden, de
omvang van de steekproef en de wijze waarop de groep kwetsbare
klanten worden gedefinieerd. Hoewel verklaarbaar, kunnen deze
verschillen tot onduidelijkheid leiden bij consumenten met een aflossingsvrije hypotheek en onzekerheid creëren over de noodzaak om in actie te
komen. Om dit te voorkomen hecht ik aan het zorgvuldige traject dat de
toezichthouders met de banken en verzekeraars zijn ingegaan om op basis
van uniforme definities, een vastgelegd risicosegmentatiemodel en
betaalbaarheidstoets te beoordelen welke klanten met een aflossingsvrije
hypotheek daadwerkelijk risico’s lopen. Op basis van reguliere rapportages aan de hand van vaste criteria ontstaat zo een eenduidig beeld van
de problematiek, kan de voortgang periodiek gemonitord worden en kan
waar nodig worden bijgestuurd.
Ik ben tevreden over de voortvarendheid waarmee de AFM in samenwerking met DNB/ECB de aanpak van de risico’s rond aflossingsvrije
hypotheken in gang heeft gezet en de constructieve houding die de sector
laat zien in dit traject. Ik heb er vertrouwen in dat de sector dit belangrijke
onderwerp voortvarend blijft behandelen en zal er, samen met de
toezichthouders, de komende jaren op toezien dat alle benodigde stappen
worden gezet.
Hoge hypotheekschulden blijven kwetsbaar
Overigens vind ik niet alleen het hoge aandeel aflossingsvrije hypotheken
kwetsbaar. De Nederlandse schuld van huishoudens is door de
hypotheekschulden in Europees perspectief hoog. Hier staat tegenover
dat Nederlandse huishoudens ook relatief veel vermogen in de vorm van
pensioenen en woningbezit hebben. De combinatie van hoge pensioenen woningvermogens met hoge hypotheekschulden wordt de «lange
balans» van Nederlandse huishoudens genoemd. Echter, doordat
vermogen grotendeels vastzit in «stenen» en pensioenfondsen, kunnen
huishoudens dat geld niet eenvoudig aanwenden bij tegenslag. Dat maakt
huishoudens relatief kwetsbaar.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

7

Figuur 6: Huishoudschuld in Europees perspectief

Bron: Eurostat

Naar aanleiding van de crisis zijn verschillende maatregelen genomen om
bovengenoemd risico van hoge schulden voor huishoudens te beperken.
• De Loan-to Income (LTI) is sinds 2013 wettelijk verankerd om
overkreditering te voorkomen.
• LTV verlaagd: De maximale waarde van de hypotheek ten opzichte
van de waarde van de woning is sinds 2013 wettelijk vastgelegd in de
Regeling Hypothecair Krediet en is sindsdien stapsgewijs met 1%-punt
verlaagd tot 100% in 2018. Als gevolg hiervan neemt het risico op een
restschuld bij verkoop af. Hoewel de maximale LTV bij aanvang in
vergelijking met ons omringende landen hoog is, zal deze niet verder
worden verlaagd om de toegang van starters tot de woningmarkt niet
onnodig te belemmeren.
• Annuïtair aflossen: Annuïtaire (of lineaire) aflossing is met ingang
van 2013 voor nieuwe hypotheken een voorwaarde geworden om in
aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Het effect hiervan is
duidelijk te zien in de toename van het aantal afgesloten annuïtaire
hypotheken sinds 2013. Waar in 2013 slechts 2% van de uitstaande
hypotheekschuld annuïtair werd afgelost, is dit inmiddels ruim 20%.
• Hypotheekrenteaftrek versoberd: Het maximale tarief waartegen
de hypotheekrente kan worden afgetrokken wordt sinds 2014 jaarlijks
verlaagd met 0,5%-punt. In het regeerakkoord worden deze stappen
vergroot naar 3%-punt per jaar vanaf 2020. Het aftrekpercentage wordt
zo versneld verlaagd tot het nieuwe basistarief in de inkomstenbelasting.
• Verhoging van de eenmalige schenkingsvrijstelling ten
behoeve van de eigen woning: Sinds 2017 is er een eenmalige
schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning van € 100.000
(2018: € 100.800) voor begunstigden tot 40 jaar. Deze vrijstelling is,
anders dan de tijdelijke vrijstelling in 2013/2014, structureel. De
verhoogde vrijstelling maakt het gunstiger om schenkingen te doen
waarmee de hypotheekschuld wordt verlaagd.
Bovengenoemde maatregelen zorgen ervoor dat de hypotheekschuld van
huishoudens wordt beperkt en de kans op betalingsproblemen wordt
verminderd. Dit draagt bij aan de bescherming van de consument en de
financiële stabiliteit voor de sector als geheel.
Naast de genomen wettelijke maatregelen vind ik het van belang dat de
sector ook hier zijn eigen verantwoordelijkheid pakt. De hypotheekadviseur heeft een belangrijke taak in het adviseren van de consument over
de mogelijke risico’s van een hoge hypotheek. De maximale hypothecaire

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

8

kredietruimte wordt aan de hand van enkele aannames vastgesteld. Zo
wordt bij het bepalen van de maximale hypotheek bijvoorbeeld uitgegaan
van een uitgavenpatroon van de consument dat lager is dan gemiddeld,
dat de woning een energielabel C heeft, en wordt er geen rekening
gehouden met de kosten van kinderen. Dit betekent dat, hoewel de
normen in beginsel verantwoorde kredietverlening voorstaan, de
maximale hypotheek niet voor alle consumenten de meest passende
keuze hoeft te zijn. Ik zie het als de rol van de adviseur om samen met de
consument te bespreken welke hypotheeklasten hij kan en wil dragen op
basis van zijn persoonlijke situatie. Vooral in een stijgende woningmarkt,
waar de wettelijke regels voor de consument als knellend kunnen worden
ervaren, vind ik het belangrijk te benadrukken dat de maximale hypotheek
niet in alle gevallen passend hoeft te zijn. In individuele gevallen zou een
lagere hypotheek beter kunnen passen bij de huishoudsituatie dan de
maximaal toegestane hypotheek.
De Minister van Financiën,
W.B. Hoekstra

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 432

9