Parlementair Onderzoek Huizenprijzen
Fase 1. Meta-analyse bestaand onderzoek
Eindrapportage
RIGO Research en Advies BV
Brink Management en Advies BV
Rob de Wildt, Geurt Keers
Marleen Hermans, Alfred van ’t Hof, Peter van der Pijl
25 maart 2013

25 maart 2013

Inhoudsopgave
1

2

3

4

5

6

7

Samenvatting ............................................................................................................ 4
1.1

Huizenprijsontwikkeling 1995-2011 ...................................................................... 4

1.2

Doel van het onderzoek ...................................................................................... 4

1.3

De woningmarkt in het kort................................................................................. 6

1.4

Processen en actoren in de woningproductie ......................................................... 7

1.5

Samenvatting factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid ................... 8

Probleemanalyse ....................................................................................................... 17
2.1

Aanleiding en vraagstelling ................................................................................ 17

2.2

Analyse vraagstelling ........................................................................................ 17

2.3

Onderzoeksaanpak en werkwijze ........................................................................ 18

2.4

Leeswijzer rapportage ....................................................................................... 21

De woningmarkt in het kort ........................................................................................ 22
3.1

Inleiding .......................................................................................................... 22

3.2

Gesignaleerd: sterke ontwikkeling in woningprijzen ............................................... 22

3.3

Karakteristieken van de woningmarkt .................................................................. 25

3.4

Woningprijzen en de ontwikkeling daarvan ........................................................... 32

3.5

Verklaring prijsverschillen tussen woningen.......................................................... 34

3.6

Prijsvorming op een ‘onvolkomen’ markt.............................................................. 35

Processen en actoren in de woningproductie ................................................................. 39
4.1

Woningproductieproces...................................................................................... 39

4.2

Actoren en samenwerkingsmodellen in de nieuwbouwkolom ................................... 42

4.3

Financiële samenhang nieuwbouwkolom op hoofdlijnen ......................................... 51

Factoren bij prijsontwikkelingen koopwoningen ............................................................. 61
5.1

Prijsontwikkeling in de literatuur ......................................................................... 61

5.2

Hoge prijsstijgingen koopwoningen in de periode 1995-2002.................................. 63

5.3

Stabielere lagere huizenprijsstijgingen in 2003 - 2007 ........................................... 82

5.4

Huizenprijzen na lange periode stijgingen omlaag in 2008 - 2011 ........................... 87

5.5

Onverklaarde delen van de woningprijsstijging: mogelijke schaarstepremies ............ 95

5.6

Samenvatting factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid ................ 112

Conclusies en suggesties voor vervolg ........................................................................ 119
6.1

Factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid ................................... 119

6.2

Rol markt en overheid en duiding van beïnvloedingsmogelijkheden ....................... 121

6.3

Eindbeeld compleetheid en kwaliteit bronmateriaal ............................................. 123

6.4

Aandachtspunten voor verder onderzoek ........................................................... 124

Bronnenoverzicht .................................................................................................... 128
7.1

2

Literatuurlijst ................................................................................................. 128

25 maart 2013

7.2

Lijst van geraadpleegde databestanden ............................................................. 134

8

Terminologie ........................................................................................................... 135

9

Lijst van gebruikte afkortingen .................................................................................. 140

10

Bijlagen .................................................................................................................. 142
10.1 Internationale vergelijking ............................................................................... 142
10.2 Overzicht borgende instellingen ........................................................................ 148
10.3 Opbouw investeringskosten .............................................................................. 149

3

25 maart 2013

1

Samenvatting

1.1

Huizenprijsontwikkeling 1995-2011
De prijzen van woningen in Nederland zijn, met name in de periode 1995 – 2008, sterk gestegen.
Uit figuur 1.1 blijkt dat over die periode de prijsstijging ongeveer 250% bedroeg. Dat geldt voor
zowel bestaande woningen als voor nieuwbouw, bij de bestaande woningen zette de stijging al
vanaf 1990 wat eerder in. Deze prijsstijging was veel sterker dan bijvoorbeeld de inflatie of de
stijging van de bouwkosten. Vanaf 2008 tot heden is een daling van de woningprijzen te
constateren. Het prijsniveau in 2012 is vergelijkbaar met het prijsniveau van 2005. Daarmee zijn
woningen altijd nog bijna twee keer duurder dan het gemiddelde prijsniveau in 1995.
Figuur 1.1 Indexcijfers gemiddelde verkoopprijzen van nieuwe en bestaande woningen, bouwkosten koop (excl. BTW), BDBbouwkostenindex, huren en inflatie, 1990 - 2011 (indexcijfers: 1990=100).

Bron: MNW, Funda, NVM en CBS, bewerking RIGO 1

Deze prijsontwikkeling roept vragen op. Welke factoren liggen daaraan ten grondslag? En welke
actoren (zowel overheid als marktpartijen) zijn daar bij betrokken? Is de prijsontwikkeling het
directe gevolg van de verhouding tussen vraag en aanbod? En hoe verhoudt de prijs van nieuwe
woningen zich tot de totale kostprijs van die woning? Is de kwaliteit van woningen in de
beschouwde periode wellicht aanmerkelijk verbeterd?

1.2

Doel van het onderzoek
De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen (TCH) van de Tweede Kamer wil inzicht krijgen in deze
ontwikkelingen en de achtergronden ervan. De TCH wil via een Parlementair Onderzoek twee
hoofdvragen beantwoorden:
-

Hoe komen prijzen en kosten van woningen in Nederland tot stand?
Wat zijn de oorzaken voor het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prijzen?

De ‘kosten’ van woningen refereren daarbij aan de kosten voor de productie of de verbetering van
de woning. De ‘kosten’ zijn daarmee vooral relevant voor nieuwbouwwoningen. Met ‘prijzen’ wordt
bedoeld de prijs waarvoor de woning (en de eventuele daarbij horende grond) van eigenaar
wisselt.

1

4

Voor nieuwbouw sociale huur zijn op het moment van schrijven geen gegevens beschikbaar voor de periode na 2008 .

25 maart 2013

Eén van de onderdelen van de eerste fase van dit onderzoek is de uitvoering van een zogenoemde
‘Meta-analyse bestaand onderzoek’, waarvoor opdracht is verleend aan het onderzoeksconsortium
RIGO Research en Advies en Brink Management en Advies (hierna kort: RIGO en Brink Groep).
Deze meta-analyse beoogt aan de hand van reeds bestaande onderzoeksresultaten en
datamateriaal de werking van de woningmarkt in beeld te brengen. De meta-analyse gaat zowel in
op het ontstaan van prijsverschillen tussen woningen op een bepaald moment, als op de
ontwikkeling van de prijzen in de loop van de tijd. Nieuwbouw én bestaande bouw worden ieder
voor zich en in onderlinge samenhang beschouwd. De nadruk ligt in het onderzoek op de
koopsector, maar de relatie en dominante verschillen met de huursector zijn in kaart gebracht.
De meta-analyse omvat ook een beperkte internationale vergelijking op basis van specifieke
situaties in Duitsland, België, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Denemarken. Het doel van de
internationale vergelijking is om prijs- en kostenontwikkeling in die landen op hoofdlijnen te
vergelijken met de Nederlandse woningmarkt, daar waar uit verschillen in actoren en factoren in
die landen verschillen in prijzen en kosten in de Nederlandse situatie kunnen worden verklaard.
Dit rapport bevat de resultaten van de door RIGO en Brink Groep uitgevoerde meta-analyse.
Daarnaast is door het onderzoeksconsortium in aanvulling op de meta-analyse een tweetal
verdiepingsonderzoeken uitgevoerd, waarin aan de hand van praktijkervaringen de ontwikkelingen
in de bouwkosten en de grondproductiekosten nader in kaart is gebracht. De resultaten zijn per
verdiepingsonderzoek in een separate rapportage opgenomen (“Verdiepingsonderzoek
Grondproductiekosten. Invloed van locatie, kwaliteit en regelgeving op grondproductiekosten” en
“Verdiepingsonderzoek invloed van veranderde regelgeving op bouw- en stichtingskosten van
woningen”). De samenvatting en de belangrijkste conclusies zijn in deze meta-analyse verwerkt in
hoofdstuk 5.
De onderzoeksrapportages worden door de TCH gebruikt als onderlegger voor gespreksrondes met
experts, ter toetsing en aanvulling van het verkregen beeld. Voor zover deze gesprekken
betrekking hadden op bestaand onderzoek dat nog niet verwerkt was in de meta-analyse, zijn de
resultaten eveneens verwerkt in deze eindrapportage.
1.2.1 Prijsontwikkeling in drie perioden
De prijsontwikkeling van koopwoningen laat zich sinds 1995 in drie perioden verdelen:
–
–
–

In de periode 1995 - 2002 zijn de woningprijzen sterk gestegen: 10% tot 18% per jaar.
Van 2003 tot 2008 is het verloop stabiel: 4% tot 5% prijsstijging per jaar.
Vanaf 2008 is sprake van prijsdalingen: 2 tot 3% per jaar.

De factoren die de prijsontwikkeling in ieder van deze perioden bepalen zijn in kaart gebracht.
Daarbij is steeds onderscheid gemaakt naar markt- en overheidsfactoren.

5

25 maart 2013

1.3

De woningmarkt in het kort
Woningprijzen komen tot stand als wisselwerking tussen vraag en aanbod. Er is sprake van een
grote variatie in het aanbod van woningen, want een woning is geen homogeen product. Daarnaast
is er ook sprake van een gedifferentieerde woningbehoefte, waarbij naast de kwaliteit van de
woning zelf ook het voorzieningenniveau op de locatie een belangrijke rol speelt. De woningmarkt
kent een sterk regionaal karakter, met regionale verschillen in prijsstelling en, in mindere mate
ook, prijsontwikkeling.
1.3.1 Woningvoorraad
De woningvoorraad van nu, bestaande uit circa 7,2 miljoen woningen, is op te delen in zes
hoofdgroepen, naar eigendom (60% koop, 9% particuliere huur en 31% sociale huur) en type
(70% eengezinswoning en 30% meergezins/appartement). De eengezinskoopwoning vormt (bijna)
50% van de woningmarkt.
Er is sprake van een huur- en een koopmarkt. Circa 40% van de huidige voorraad bestaat uit
huurwoningen en circa 60% uit koopwoningen. Hoewel er wel wat doorstroming plaatsvindt van
(particuliere en sociale) huur naar koop, is de wederzijdse instroom beperkt. De huurmarkt en de
markt voor koopwoningen zijn dus vrij autonoom.
1.3.2 Onvolkomen markt
De Nederlandse woningmarkt is bovendien een ‘onvolkomen’ markt; de overheid heeft sterke
invloed op zowel het aanbod als op de vraag. De overheid beïnvloedt via locatiebeleid,
woningbouwprogrammering, voorschriften ten aanzien van de te volgen procedures, als speler en
grondeigenaar, als subsidieverstrekker en financieel kadersteller, op vele gebieden de werking van
de woningmarkt. De productie van nieuwe woningen is een langdurig en complex proces. Deze
procesgang is van invloed op de snelheid waarmee het aanbod reageert op veranderingen in de
vraag. De productietijd van ruwe bouwgrond tot en met woningbouw wordt niet alleen technisch
bepaald, maar ook door tradities in bouwwijze, invulling en gebruik van overheidsregelgeving,
procedures en beroepsmogelijkheden in de ruimtelijke ordening en woningbouw.
1.3.3 Financieringsmogelijkheden
In de markt voor koopwoningen spelen financieringsmogelijkheden, vooral de hypothecaire
leningen, een grote rol in de koopsom die consumenten kunnen betalen voor hun woning. De
rentevoet en aflossingsvorm bepalen grotendeels de maandlasten en daarmee de hoogte van de
maximale lening en de acceptabele koopsom. De hypotheekrenteaftrek zorgt er vervolgens voor
dat een deel van de te betalen rente via een belastingvoordeel wordt gecompenseerd.
1.3.4 Woningprijzen en prijsverschillen
De woningmarkt is een ‘voorraadmarkt’. Het aandeel bestaande bouw is aanzienlijk groter dan de
nieuwbouw. Voor de prijsvorming bij nieuwe koopwoningen zijn de prijzen van bestaande woningen
richtinggevend. De waarde van de koopwoning wordt dan bepaald door de prijs van een
referentiewoning met een vergelijkbare kwaliteit (locatie, omvang, afwerkingsniveau, etc.).
De gemiddelde prijs voor nieuwe koopwoningen ligt over de gehele beschouwde periode in veel
jaren ongeveer € 35.000,-- tot € 45.000,-- hoger dan die van een bestaande woning. Dit wordt
vooral verklaard door kwaliteitsverschillen. De prijsontwikkeling van bestaande en nieuwe
koopwoningen ontlopen elkaar niet veel.
Bij huurwoningen valt voor de prijsvorming onderscheid te maken naar het sociale huursegment en
het geliberaliseerde huursegment. Deze scheiding wordt bepaald door de zogenoemde
‘liberalisatiegrens’. Voor woningen onder de liberalisatiegrens geldt dat de huur sterk gereguleerd
is door de overheid. Door middel van het puntensysteem wordt op basis van de kwaliteit van de
woning de maximaal redelijke huur bepaald evenals de maximale jaarlijkse huurverhoging. Voor

6

25 maart 2013

woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn hoogte van de huur en de
huurontwikkeling niet gereguleerd, maar worden tussen verhuurder en huurder overeengekomen in
het huurcontract.
Woonoppervlakte, woningtype, fysiek en sociaal woonmilieu, functionele kenmerken van de
woonlocatie en regionale vraag-aanbodverhoudingen blijken in bestaande analyses de meest
dominante verklarende factoren voor prijsverschillen tussen woningen. Woningprijzen variëren
daardoor in een bandbreedte van circa € 40.000,-- tot een aantal miljoenen euro.

1.4

Processen en actoren in de woningproductie
Voor de beschouwing van de nieuwbouwproductie van woningen zijn de grondexploitatie (van ruwe
bouwgrond tot verkoop van bouwrijpe grond) en de fase ‘opstalexploitatie’ (van bouwrijpe grond
tot opgeleverde woning) relevant voor de het beschouwen van de kostenstructuur. Beide fasen
kennen een groot aantal spelers en disciplines en een gefragmenteerde kostenstructuur.
De belangrijkste actoren in de grondexploitatie zijn de gemeenten, in aandeel op afstand gevolgd
door projectontwikkelaars en corporaties, met het rijk en de gemeente zelf als belangrijke
voorwaardenscheppende en programmerende entiteit. Deze partijen werken in verschillende
samenwerkingsvormen samen aan de opgave, waarbij de gemeenten voor ruim 70% de
grondexploitatie opzetten volgens het traditionele en bouwclaimmodel.
Marktpartijen hebben dan de door hen verworven gronden ‘ingeruild’ bij de gemeente voor geld en
bouwrechten (een x aantal woningen te bouwen in y tijd).
Figuur 1.2 Overzicht samenwerkingsvormen in de grondexploitatie

In de bouwproductie zijn deels dezelfde partijen aan zet. Opdrachtgevers kunnen corporaties,
institutionele beleggers, particuliere beleggers, projectontwikkelaars of particuliere opdrachtgevers
zijn. Zowel de gemeente als het rijk zijn in deze fase kaderstellend. Financiers zijn
voorwaardenscheppend. Opdrachtnemers bestaan onder meer uit architecten, adviseurs,
bouwbedrijven, projectmanagers en allerlei toeleveranciers. De bouw is een sterk gefragmenteerde
industrie met een sterke versnippering van verantwoordelijkheden. Het sturen op eindkwaliteit en
op integrale kosten is daardoor lastig.
Rond 1990 is een aantal belangrijke veranderingen in de verhoudingen tussen actoren
doorgevoerd. Het centraal door de rijksoverheid geleide woningbouw- en volkshuisvestingssysteem
werd gedecentraliseerd naar gemeenten. In het centrale systeem kregen grote delen van de
woningbouw in de koopsector woningbouwsubsidies, met bijbehorende toetsing op kosten en
kwaliteit door het rijk. Na decentralisatie ontstond er meer marktwerking (70% ongesubsidieerde
woningbouw bij uitbreiding van de woningvoorraad) en de sociale huursector werd verzelfstandigd.
7

25 maart 2013

Het rijk zette de algemene kaders voor het woonbeleid en de ruimtelijke ordening. Provincies
gaven de gemeenten vooral nadere kaders voor ruimtelijke ordening in de woningbouw. De
uitvoering was aan gemeenten, marktpartijen en corporaties.
Het rijk stelde alleen nog grondprijsverlagende subsidies beschikbaar voor locaties die van belang
waren voor het woon- en ruimtelijk beleid. Dat waren met name decentrale budgetten voor
stedelijke vernieuwing (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en locatiesubsidies per
woning voor VINEX-uitleglocaties en binnenstedelijke functieveranderingslocaties.

1.5

Samenvatting factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid
Onderstaande figuur geeft een overzicht van de factoren die van invloed zijn op de
prijsontwikkeling van woningen. Aan de linkerzijde van de figuur, in het groen, de factoren die de
vraag beïnvloeden. Aan de rechterzijde, in het blauw, de factoren die het aanbod beïnvloeden. De
factoren die het meest van invloed zijn op de prijsontwikkeling van woningen in de loop van de tijd
zijn cursief en vet weergegeven
Uit de grafiek is af te lezen dat de vraag en het (bestaande) aanbod van woningen de
prijs/kwaliteitverhouding van woningen bepaalt, ook die in de nieuwbouwsector. Wat een woning
op zal brengen op de woningmarkt wordt dus niet zozeer door de kosten van die woning bepaald,
maar door de prijzen van woningen van vergelijkbare kwaliteit die al op de woningmarkt worden
aangeboden.
Nieuwbouw is dan vervolgens voor leveranciers, zoals projectontwikkelaars, aantrekkelijk zo lang
de totale kosten van het bouwen de te realiseren woningprijs niet overstijgen. In een
haalbaarheidstoets wordt deze vergelijking gemaakt. Zo lang de toets goed uitvalt (prijs hoger dan
te maken kosten), zal er – in principe - nieuwbouw plaatsvinden.
Voor een deel worden de prijsontwikkelingen in de woningmarkt bepaald door exogene
marktfactoren. In het ontstaan van de sterke prijsstijging in de periode 1995 – 2002 speelt de
inertie van de woningmarkt (het traag reageren van het aanbod op de veranderende vraag) een
belangrijke rol. Een bouwproces is eenvoudigweg een lang en traag proces. De verandering van het
aanbod loopt daardoor ten minste enige jaren achter de verandering van de vraag aan. Daardoor
zal er altijd sprake zijn van fricties. De duur van het bouwproces kan langer zijn als gevolg van
tradities in bouwmethoden, regelgeving en procedures, inspraakmogelijkheden e.d.

8

25 maart 2013

Figuur 1.3 Overzicht factoren in de woningmarkt en hun aangrijpingspunt

.

9

25 maart 2013

1.5.1 Factoren voor prijsstijgingen in 1995 – 2002
Huizenprijsstijgingen van 10% tot 18% per jaar, zoals voorgekomen zijn in de periode 1995 –
2002, zijn als excessief te beschouwen. Bij normale marktwerking is een prijsontwikkeling in lijn
met de inflatie te verwachten. De hoge prijsstijgingen wijzen op een grote discrepantie tussen (een
grote) vraag en (een beperkt) aanbod.
Nederland is daar, wat woningprijzen betreft, in Europees perspectief niet uniek in. Nederland had
samen met Ierland echter wel de hoogste prijsstijgingen in de jaren 1995 – 2002.
Onderstaande figuur 1.4 illustreert de verschillen tussen vraag en aanbod aan de hand van de
landelijke woningtekorten in verschillende segmenten.
Figuur 1.4 Het landelijk woningtekort in duizendtallen in 1990, 1994 en 1998

50
40
30
20
10
0
Dure koop

Betaalbare
koop

Goedkope
koop

Dure huur

Betaalbare
huur

Goedkope
huur

-10

1990
1994
1998

Bron: Ministerie van BZK, 1999

De voornaamste factoren voor de hoge prijsstijgingen in Nederland, die uit het uitgevoerde
bronnenonderzoek naar voren komen, worden kort getypeerd.
De ontwikkelingen aan de vraagkant waren het meest dominant; factoren voor de vraagexplosie
waren:
-

-

-

10

Groei van de bevolking en het aantal huishoudens; met name de groep die wilde kopen
werd demografisch groter (groep rond de 33 jaar, koopstarters). En er was een
kwaliteitsvraag van doorstromers.
Groei van de huishoudensinkomens, ook door het inhalen van de achterstand in het aantal
tweeverdieners. De krappe arbeidsmarkt bood veel mogelijkheden.
Aanhoudende daling van de hypotheekrente.
Een gelijkblijvend beleid voor hypotheekrenteaftrek (royaal vergeleken met andere landen),
met verdere optimalisering van de hypotheekvormen (spaar-en aflossingsvrije hypotheken)
en verruiming van de voorwaarden (ook het tweede inkomen meetellen) door banken.
Voor lagere inkomens waren er financiële aanvullingen met name in de vorm van de
Nationale Hypotheek Garantie. De Wet Bevordering Eigen Woningbezit en startersleningen
werden maar op beperkte schaal gebruikt.

25 maart 2013

Ook aan de aanbodkant waren er bijzondere factoren, waardoor de nieuwbouw en de relatief grote
voorraad sociale huurwoningen maar beperkt reageerde op de vraagexplosie naar koopwoningen
(ook vergeleken met veel andere landen).
-

Restrictief ruimtelijk beleid voor de woningbouw (het VINEX-beleid van het rijk had zelfs tot
doel om woningschaarste te creëren in stedelijke regio’s, mede om zo hogere grondprijzen
te realiseren, waarmee gemeentelijke grondexploitatietekorten konden worden gedekt).

-

(Nieuwe) (milieu)regelgeving en procedures (WRO) die de woningbouw vertraagt.
Woningbouwprogrammering door het rijk en gemeenten (30% sociale huur). Dit verkleinde
de hoeveelheid bouwgrond voor de meer gevraagde koopwoningen. De sloop van de
woningen met vervangende nieuwbouw door corporaties in samenwerking met gemeenten
verkleinde ook de mogelijkheden voor meer aanbod van nieuwe koopwoningen.
Vernieuwing in het woonbeleid van de rijksoverheid: meer woningbouw voor de markt
(ongesubsidieerd) en decentralisatie van de uitvoering van de woningbouwopgave naar
gemeenten en corporaties, met verschuiving van financiële risico’s van het rijk naar
gemeenten en corporaties. De vernieuwing zorgde voor vertraging bij de start van de
VINEX-woningbouwlocaties. Gemeenten en corporaties waren in de nieuwe verhoudingen
door het rijk ook moeilijker aan te sturen.
Maximering van de projectmatige woningbouw in het koopsegment door regelgeving
(garantieregelingen woningbouw) uit de sector zelf.
Grondpositie nemen door gemeenten en marktpartijen, waardoor toetreding van nieuwe
initiatiefnemers (waar onder particuliere opdrachtgevers) werd bemoeilijkt.
De grote voorraad sociale huurwoningen (Nederland heeft de relatief grootste voorraad in
Europa), die vooral in regio’s met grote druk op de woningmarkt nauwelijks meebewoog
met de toegenomen vraag naar koopwoningen en de afgenomen vraag naar sociale
huurwoningen.

-

-

Aan de vraagkant zijn de genoemde factoren vooral marktfactoren (behalve met name de
hypotheekrenteaftrek), aan de aanbodkant gaat het overwegend om overheidsfactoren.
1.5.2 Factoren prijsstabilisatie 2003 - 2007
Na de hausse in de woningprijsontwikkeling volgde een terugval in de hoogte van de jaarlijkse
woningprijsstijgingen: van gemiddeld circa 15% in de periode 1995 - 2002 naar 5% in periode
2003 – 2007.
De belangrijke factoren daarvoor liggen weer aan de vraagkant:
-

Minder demografische groei (ontgroening en vergrijzing, minder netto immigratie).
Minder inkomensgroei van huishoudens, mede door geringere toename van het aantal
tweeverdieners.
Vraaguitval als gevolg van de hoge prijsstijgingen van koopwoningen in de periode ervoor.
Voor een deel van de starters en doorstromers was de betaalbaarheid van woningen in de
koopsector een probleem geworden, waardoor de koop- en sociale huurmarkt meer
gescheiden raakten.

De hypotheekrente speelde maar een beperkte negatieve rol. In 2001 was nog sprake van een
stijging van hypotheekrente van 5% naar 6%. Daarna volgende een daling tot 2007.
De stabiliserende huizenprijsontwikkeling ontstond ondanks een tijdelijke teruggang van de
nieuwbouwproductie (koop en huur) in de jaren 1998 – 2003 die werd gevolgd door een herstel
van de woningbouw (tot 2010).

11

25 maart 2013

Figuur 1.5 Woningbouw, nieuwbouw koopwoningen en onttrekkingen in 1961 - 2011

Bron: CBS, RIGO bewerking

De daling van de woningproductie werd vooral veroorzaakt door overheidsfactoren, gerelateerd aan
procedures en regelgeving. Dit gaf aanleiding tot nieuw rijksbeleid voor het versnellen van
procedures (RO) en het wegnemen van knelpunten in de regelgeving.
Er ontstond ook een verschuiving ten aanzien van de woningtekorten, zoals onderstaande figuren
laten zien. Daarbij was er vooral grote teruggang in de vraag naar eengezinskoopwoningen in het
dure en goedkope segment. In de huursector was er in 2006 - 2009 een duidelijke toename van
het tekort in het middeldure segment van de huursector. Het gaat dan met name om de
woningbehoefte van (semi)starters.
Figuur 1.6 Woningtekort in de koopsector naar segment, 2002 – 2009 (EG = eengezinswoning, MG =
meergezinswoning/appartement)

Bron: Ministerie van BZK, 2010.

12

25 maart 2013

Figuur 1.7 Woningtekort en (potentieel)overschot in de huursector naar segment, 2002 – 2009 (EG = eengezinswoning, MG =
meergezinswoning/appartement)

Bron: Ministerie van BZK, 2010

1.5.3 Factoren prijsdaling vanaf 2008
De huizenprijsontwikkeling is na een reeks van jaren met prijsstijgingen (sinds 1986) in 2008 2011 in een periode van prijsdalingen beland. De prijzen van bestaande woningen zijn vanaf
augustus 2008 tot augustus 2012 in totaal met 16% gedaald. Reëel is de daling zelfs 21%. Voor de
gemiddelde nieuwe koopwoning geldt een vergelijkbare prijsdaling.
Factoren voor de prijsdaling zijn net als in de jaren 2003 - 2007 vooral te vinden in marktfactoren
aan de vraagkant.
De woningvraag liep drastisch terug onder invloed van de kredietcrisis van 2007 - 2008 en de
gevolgen daarvan voor de reële economie. De reële inkomensontwikkeling sloeg om van plus naar
min. De terugloop in de vraag was mede een gevolg van een lagere groei van de bevolking en het
aantal huishoudens. De leeftijdsgroep met veel koopstarters die eerder daalde, was rond 2008
echter gestabiliseerd.
Bijzondere factoren aan de vraagkant bij de crisis zijn verder:
-

-

-

13

De oplopende werkloosheid en daarmee de toename van inkomensonzekerheid en een
terugloop in consumentenvertrouwen.
De onzekerheid onder potentiële huizenkopers om tot koop over te gaan nam nog toe door
onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek (die intussen op een
aantal punten al was ingeperkt).
Door de prijsdaling en verwachtingen over verdere prijsdaling stelden huishoudens de
aankoop uit in afwachting van betere tijden. Zo probeerden zij om het risico van
vermogensdaling of opbouw van restschuld te beperken. Voor menige doorstromer in de
koopsector, de grootste doelgroep van huizenkopers, kwam daar bovenop nog het risico
van het niet kunnen verkopen van de oude woning (het risico van dubbele woonlasten). De
doorstromingsvraag in de koopsector liep daardoor fors terug.
De verlening van hypotheken is aan strengere voorwaarden gebonden (zoals ten aanzien
van tophypotheken en de hoogte van inkomens en inkomenszekerheid), waardoor, ondanks
de nog steeds lage rente, toch een deel van de vraag wegviel (ook bij de groep van ZZPers).

25 maart 2013

Belemmerende aanbodfactoren van overheidswege speelden veel minder doordat de vraag zodanig
is teruggelopen dat de (beperkte) bouwproductie voldoende is. Belemmeringen bij de regelgeving
en procedures waren inmiddels wel aangepakt, zoals door de herziene Wet op de Ruimtelijke
Ordening die in juli 2008 in werking trad. Een belemmering aan de aanbodzijde is wel nog het hoge
grondprijsniveau voor nieuwe koopwoningen.
De rijksoverheid heeft getracht de koopwoningmarkt te stimuleren. Aan de vraagkant bijvoorbeeld
door de tijdelijke verhoging van de koopgrens van Nationale Hypotheek Garantie, zodat ook bij
hogere woningprijzen een rentevoordeel voor de koper mogelijk werd en vanaf medio 2011 door
een verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%). Aan de aanbodkant werden in 2010
en 2011 stagnerende woningbouwplannen vlot getrokken met rijksbijdragen, die met name
dienden om koopwoningen in markthuurwoningen om te zetten.
1.5.4 Uiteenlopen prijzen en kosten: kwaliteit en schaarstepremie
De boven beschreven grote spanning op de woningmarkt is niet de enige verklaring voor
prijsstijgingen in 1995 - 2007. Ook namen in de genoemde periode de kosten voor de realisatie
van woningen toe. Deels omdat de regelgeving die van invloed is op de bouw- en grondproductie
toenam, deels omdat de consument hogere eisen ging stellen aan de kwaliteit van woning en
woonomgeving. De woningprijzen nemen dus toe, maar tegelijkertijd worden de kosten voor de
productie van nieuwe woningen hoger.
Naar de rol van de kosten-kwaliteitsontwikkeling van de woning en woonomgeving is
verdiepingsonderzoek uitgevoerd in opdracht van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen 2.
Het is aannemelijk dat in de jaren 1995 - 2007 de totale kostenstijging van woningen, ook indien
daarin de kwaliteitsverbetering is verdisconteerd, geen gelijke tred heeft gehouden met de totale
prijsstijging per woning. Er lijkt dus een zekere overwaarde, ook wel ‘schaarstepremie’ genoemd,
te zijn gerealiseerd, die aan verschillende partijen in de bouwkolom ten goede kan zijn gekomen.
In de jaren 1995 - 2002 zijn de woningprijsstijgingen hoog geweest, waarbij de
bouwkostenontwikkeling volgens de BDB-index (inkoopprijzen), en ook de ontwikkeling van de CBS
GWW-index voor grond-, weg- en waterbouwkundige werken (ook inkoopprijzen) beduidend
achterbleven. Bij nieuwbouw van koopwoningen zijn de productiekosten van woningen uitgesplitst
naar grond- en bouwkosten (figuur 1.8). De bouwkosten zijn mede ontleend aan de gemiddelde
CBS-bouwkosten (aanneemsommen) van koopwoningen en verhoogd met BTW. De bijkomende
kosten zijn ingeschat op gemiddeld 20.
Na correctie van de woningprijzen voor de toegenomen kosten ten gevolge van loon- en
materiaalprijsstijgingen blijft nog een fors verschil over tussen de stijging van de bouwkosten en
de stijging van woningprijzen. Dit ‘onverklaarde deel’ groeide van jaar tot jaar en was het grootst
in 2007, bijna € 125.000,-- per woning (42% van de woningprijs) en daalde weer in de jaren erna
tot circa € 90.000,-- (33% van de woningprijs). De verhouding tussen de onverklaarde bouwkosten
en de onverklaarde grondkosten was ongeveer gelijk. De sterkste groei zagen we in de periode
1997 - 2002.

2

Keers, Geurt, Hof, Alfred van ‘t, Scheele-Goedhart, Jan, Verdiepingsonderzoek Grondproductiekosten. Invloed van locatie,
kwaliteit en regelgeving op grondproductiekosten, RIGO Research en Advies en Brink Groep, Amsterdam / Leidschendam,
februari 2013
Kappert, Marieke, Wildt, Rob de, Hermans, Marleen, Pijl, Peter van der, Verdiepingsonderzoek invloed van veranderde
regelgeving op bouw- en stichtingskosten van woningen”, Brink Groep en RIGO Research en Advies, Leidschendam /
Amsterdam, februari 2013.

14

25 maart 2013

Figuur 1.8 Ontwikkeling gemiddelde prijs nieuwe woningen, uitgesplitst naar bouwkosten en grondkosten, 1995 - 2011 (prijzen
x € 1.000,--)

Bron: MNW (woningprijs), CBS (bouwkosten koopwoningen, hier inclusief 20% bijkomende kosten en 19% BTW, gecorrigeerd,
grondkosten inclusief BTW zijnde woningprijs verminderd met bouwkosten), indexen BDB (bouwkosten) en CBS-GWW
(grondkosten), bewerking RIGO.

De uitgevoerde verdiepingsonderzoeken laten zien dat in de periode 1990 – 2011 zowel de
stichtings- als de grondkosten van woningen onder invloed van toenemende regelgeving en
kwaliteitseisen sterk gestegen zijn.
In de bouwproductie gaat het om regelgeving zoals het Bouwbesluit, Arbeidsomstandighedenwet
en een aantal zaken die de bijkomende kosten hebben doen stijgen (zoals verhoging van de leges,
precario en aansluitkosten). Daarnaast zijn er ook private afsprakenstelsels en toenemende
consumentenwensen die de kwaliteit van woningen doen toenemen (bijvoorbeeld Politiekeurmerk,
Woonkeur, GIW, eisen aan het afwerkingsniveau van woningen, waterbesparend sanitair). De
maatschappelijke behoefte aan grotere woningen en de noodzaak om meer binnenstedelijk te
bouwen zijn eveneens van invloed op de geboden kwaliteit en de bijbehorende bouwkosten.
Voor de grondproductie zijn locatiespecifieke kenmerken, de gewenste kwaliteit van de
woningbouwlocatie zelf en de wet- en regelgeving van invloed op de totale grondproductiekosten.
Locatiespecifieke kenmerken zijn bijvoorbeeld het bestaande ruimtegebruik, de bodemgesteldheid,
aanwezige infrastructuur en het grondeigendom. Kwaliteitsaspecten zijn bijvoorbeeld de gewenste
dichtheid, ruimtegebruik en kwaliteit van de inrichting. Kostenverhogende effecten van de
regelgeving zijn vooral gerelateerd aan archeologie, milieu (vogel en habitat) en geluid.
Ook na correctie voor de kostenstijging voor een toename van kwaliteit en regelgeving, is er dan
voor de periode 1995 – 2007 nog steeds sprake van een ‘schaarstepremie’ bij nieuwbouwwoningen
(verschil verkoopprijs van de woning en de productiekosten voor het realiseren van de woning).
Deze schaarstepremie is het grootst in de grondproductiekolom (grondprijzen vs.
grondproductiekosten) en kleiner, maar in een aantal jaren zeker aanwezig, in de
woningproductiekolom (vrij op naamprijzen exclusief grond vs. aanneemsommen plus bijkomende
kosten).
De schaarstepremie blijkt sinds 1998 - 1999 meer in de ‘grondmarkt’, dus in de grondexploitatie,
te zijn beland dan in de ‘nieuwbouwmarkt’. Gemeenten (en voor een deel ook corporaties en
ontwikkelaars die betrokken waren bij de grondproductie) zullen grote delen van deze overwaarde
hebben geïncasseerd. Bijzonder is dat deze schaarstepremie niet tot meer woningbouw heeft
15

25 maart 2013

geprikkeld. Daarnaast hebben ook eigenaren van bestaande woningen geprofiteerd van de relatief
sterke prijsstijgingen.
De schaarstepremies op de woningmarkt hebben jaren aanhouden. Met de omslag van de
huizenprijsontwikkeling na de recessie bestaan deze in de nieuwbouw niet of nauwelijks meer. Bij
bestaande woningen zijn de potentiële overwaardes door prijsdaling afgenomen en worden de
recentere woningkopers geconfronteerd met een (potentiële) restschuld.

16

25 maart 2013

2

Probleemanalyse

2.1

Aanleiding en vraagstelling
Deze eindrapportage maakt deel uit van het Parlementair Onderzoek Huizenprijzen dat wordt
uitgevoerd door de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen (TCH) van de Tweede Kamer.
Het Parlementair Onderzoek wil twee hoofdvragen beantwoorden:
-

Hoe komen prijzen en kosten van woningen in Nederland tot stand?
Wat zijn de oorzaken voor het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prijzen?

Eén van de onderdelen van de eerste fase van dit onderzoek is de uitvoering van een zogenoemde
‘Meta-analyse bestaand onderzoek’, waarvoor opdracht is verleend aan het onderzoeksconsortium
RIGO Research en Advies en Brink Management en Advies (hierna kort: RIGO en Brink Groep).
Deze meta-analyse beoogt aan de hand van reeds bestaande onderzoeksresultaten en
datamateriaal de werking van de woningmarkt in beeld te brengen.

2.2

Analyse vraagstelling
De vraagstelling is geplaatst in een context van een periode van grote stijgingen van woningprijzen
(bestaand en nieuw) tot het aanbreken van de (krediet)crisis. De huidige markt is een andere dan
ervoor, waarbij de invloed van factoren en actoren zijn veranderd. Dit vraagt bijzondere aandacht
in het onderzoek.
De TCH heeft gevraagd in de meta-analyse de nadruk te leggen op de (relatief stabiele) situatie
vóór de economische en kredietcrisis. Daarnaast worden de belangrijkste veranderingen in de
perioden daarna, respectievelijk een periode van stabilisering van prijzen, gevolgd door een
periode van daling van woningprijzen, benoemd.
De vraagstelling heeft zowel betrekking op de (sociale) huursector als de koopsector. Er is een
zekere interactie tussen beide sectoren maar de werking van factoren (zowel vanuit de overheid en
vanuit de markt) is in veel opzichten anders voor beide sectoren.
In reeds bestaande empirisch onderzoeken zijn verklarende analyses naar de oorzaken van
verschillen in kosten en prijzen tussen woningen (waarom is de ene woning duurder dan de
andere) doorgaans gescheiden van analyses van de ontwikkelingen in die kosten en prijzen. Dat
maakt een integrale analyse van gewichten van de verschillende factoren gecompliceerd. In deze
meta-analyse besteden we daarom separaat aandacht aan respectievelijk de prijsverschillen en de
prijsontwikkeling.
De ‘kosten’ van woningen refereren daarbij aan de kosten voor de productie of de verbetering van
de woning. De ‘kosten’ zijn daarmee vooral relevant voor nieuwbouwwoningen.
Verbeterinvesteringen, in de bestaande bouw, zijn doorgaans minder groot dan de grond- en
bouwkosten bij nieuwbouw.
Met ‘prijzen’ wordt bedoeld de prijs waarvoor de woning (en de eventuele daarbij horende grond)
van eigenaar wisselt.
Deze meta-analyse omvat ook een beperkte internationale vergelijking op basis van specifieke
situaties in Duitsland, België, Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Denemarken. Het doel is om de
grote lijnen van de prijs- en kostenontwikkeling in die landen te vergelijken met de Nederlandse
woningmarkt, met name op aspecten waaruit verschillen in prijzen en kosten met de Nederlandse
situatie kunnen worden verklaard. In paragraaf 2.3.1 gaan we nader op de internationale analyse
in.

17

25 maart 2013

Figuur 2.1 Overzicht van de segmenten en deelaspecten die onderdeel uitmaken van de meta-analyse.

De hoofdvraag van de TCH wordt in deze meta-analyse beantwoord aan de hand van de volgende
deelvragen:
Wat is de verhouding tussen de kostenopbouw en de prijs van nieuwbouwwoningen?
Welke marktfactoren en –actoren zijn van invloed op de woningprijs (nieuwbouw en
bestaand) en in welke mate?
Welke overheidsfactoren en –actoren zijn van invloed op de woningprijs en in welke mate?
Op welke onderdeel ontbreekt momenteel kennis en welke onderzoeksagenda komt daaruit
voort?

-

2.3

Onderzoeksaanpak en werkwijze
De uitvoering van de meta-analyse kende een aanpak in 3 stappen:

18

-

Bronnenverkenning: Het uitwerken van het onderzoeksraamwerk; het uitvoeren van een
bronnenverkenning, in de vorm van een inventarisatie van beschikbare literatuur (digitaal
en ‘papier’) en databases; het bepalen van de belangrijkste bronnen binnen de
bronnenverkenning; het benoemen van kennislacunes op basis van geconstateerde witte
vlekken in de bronnenverkenning, en het uitwerken van voorstellen in de vorm van
verdiepingsonderzoeken om de meest relevante kennislacunes in te vullen.

-

Tussenrapportage: Het uitvoeren van de analyse op de belangrijkste aangetroffen bronnen
en gegevens en het daaruit opbouwen van het beeld van de (werking van de)
woningmarkt. Het benoemen van factoren en actoren die, volgens de bronnen, van invloed
zijn op prijsverschillen en prijsontwikkelingen in de woningmarkt en het aangeven van het
daaraan door bronnen gehechte belang (gewicht). Het uitvoeren van een internationale
vergelijking waar deze vergelijking meer inzicht kan geven in factoren, actoren of gewicht
(zie ook paragraaf 2.3.1). Het uitvoeren van verdiepingsonderzoeken om op onderdelen
aanvullende inzichten te verkrijgen, waar literatuur en databases onvoldoende inzicht
bieden (zie ook paragraaf 2.3.2).

-

Eindrapportage: Het rapporteren over de bevindingen uit de meta-analyse en de
verdiepingsonderzoeken en het agenderen van onderwerpen ter bespreking door de TCH
met experts na afronding van de tussenrapportage. Het verwerken van de resultaten van
deze expertmeetings in een eindrapportage.

25 maart 2013

In figuur 2.2 zijn deze stappen schematisch weergegeven.
Figuur 2.2 Schematische aanpak meta-analyse Huizenprijzen

Het onderhavige rapport is het eindproduct van de derde stap in deze aanpak: de eindrapportage.
Deze eindrapportage bevat de resultaten van de analyse van de beschikbare bronnen, de
conclusies van de uitgevoerde verdiepingsonderzoeken (waarover meer in paragraaf 2.3.2), en de
resultaten van de expertmeetings voor zover daarin extra bronnenmateriaal is aangereikt.
2.3.1 Internationale verkenning
Het accent van de internationale vergelijking zal liggen op vijf omliggende landen: Denemarken,
Duitsland, Frankrijk, België en Engeland. Over de Belgische situatie blijkt zeer weinig literatuur en
statistiek beschikbaar.
In bijlage 10.1 is een beknopt overzicht gegeven van de woningprijs- en woningmarktontwikkeling
van deze landen, exclusief België.
Per onderdeel van de rapportage zijn de beschikbare internationale bronnen ook in beschouwing
genomen. Het internationale perspectief is daar dan door de rapportage ‘heengevlochten’.
Van belang is op te merken dat een vergelijking van de Nederlandse situatie op de woningmarkt
met de ontwikkeling van de woningmarkt in andere landen snel mank gaat. De woningmarkt, zo zal
in dit rapport uitvoerig worden beschreven, is een complexe markt waarin een combinatie van
factoren de uiteindelijke prijsvorming bepaald. Andere landen verschillen over het algemeen op een
aantal onderwerpen zeer fundamenteel van de Nederlandse situatie. Bijvoorbeeld omdat de
overheid op een andere wijze bij de woningmarkt is betrokken, omdat de eigendomsverhoudingen
en het hypotheekstelsel voor woningen er anders uit ziet, of omdat er een veel kleinere sociale
huurvoorraad is. Een internationale vergelijking heeft daardoor slechts een beperkte waarde. Wel
zijn ook daar pieken en dalen in de huizenprijsontwikkeling te zien.
2.3.2 Relatie meta-analyse en verdiepingsonderzoeken
De meta-analyse richt zich op het bijeenbrengen van informatie op basis van bestaande kennis en
data. Daar waar op onderwerpen die relevant zijn voor het verklaren van prijsontwikkelingen en
prijsverschillen in de woningmarkt géén bronnen beschikbaar zijn, ontstaat een ‘witte vlek’ in de
rapportage over de meta-analyse.
Aan het eind van de bronnenverkenning is gekeken waar dergelijke lacunes in de bronnen
voorkomen. Aandachtspunt hierbij was welke lacunes relevant zijn voor de uitkomsten en het
slagen van het totaalonderzoek. Eén van de conclusies is dat met name op het terrein van
nieuwbouw, een gebrek is aan adequate bronnen die voldoende verklarend zijn voor de oorzaken
van de kosten- en de prijsontwikkelingen in de nieuwbouw.

19

25 maart 2013

Uit analyse van historische data is gebleken dat de ontwikkeling van woningprijzen, bouwkosten en
grondprijzen in belangrijk mate niet kan worden verklaard uit reguliere prijsontwikkelingen. Voor
de bouwkosten kan dit liggen in de effecten van wet- en regelgeving en toename van kwaliteit.
Voor de grondprijzen kan ook sprake zijn van meer kwaliteit en meer complexiteit van locaties. Bij
zowel de grond als de bouw kunnen daarnaast ook schaarstepremies aan de orde zijn.
Een tweetal verdiepingsonderzoeken voor de Tweede Kamer brengt specifiek de kostenontwikkeling
in kaart die het gevolg is geweest van de kwaliteitstoename in de loop van de tijd van woningen en
locaties. Voor beide onderzoeken is daarbij gebruik gemaakt van een praktijkgerichte, empirische,
onderzoeksmethodiek op basis van een kleine set cases en referenties.
Omdat de factoren én de actoren die relevant zijn voor de stichtingskosten verschillen van de
aspecten en actoren die relevant zijn voor de grond(productie)kosten, werden er twee
verdiepingsonderzoeken uitgevoerd:
-

Verdiepingsonderzoek Grondproductiekosten. Invloed van locatie, kwaliteit en regelgeving op
grondproductiekosten.
Verdiepingsonderzoek invloed veranderende regelgeving op de bouw- en stichtingskosten van
woningen.

Beide verdiepingsonderzoeken samen leiden tot een eindbeeld over de totale kostenontwikkeling
van woningen in relatie tot de totale woningprijsontwikkeling. Paragraaf 5.5.4 gaat nader in op de
resultaten van beide onderzoeken.
Voor beide verdiepingsonderzoeken moet worden opgemerkt dat in het kader van de onderhavige
onderzoeken niet ‘hét’ antwoord kan worden gegeven op de vraag of er in het bouwproces in de
afgelopen periode schaarstepremies zijn ontstaan. Zoals in hoofdstuk 3 van dit eindrapport zal
worden geschetst, is de woningmarkt een allesbehalve homogene markt. Woningprijzen, maar ook
productiekosten hebben een lokaal karakter. Bovendien zijn weinig systematische data verzameld
over de woningproductie en bouwplannen en de verzamelde data zijn bovendien weinig
gedetailleerd; het ontbreekt daarmee vrijwel volledig aan data om de prijs- en kostenontwikkeling
van woningtypen of bouwlocaties te volgen. Materiaal uit cases is, vanwege het heterogene
karakter van de markt, niet zomaar ‘veralgemeniseren’.
De uitgevoerde verdiepingsonderzoeken zijn bovendien kleinschalig. In het
grondproductiekostenonderzoek wordt een beperkt aantal cases uit twee momentopnamen in
beschouwing genomen. Het bouwkostenonderzoek bestudeert een tweetal typen woningen op een
tweetal momenten in de tijd. De resultaten van beide onderzoeken zijn daarmee eerder te
beschouwen als ‘vingeroefeningen’ en indicaties dan als fundamentele rapportages waaraan
verstrekkende conclusies mogen worden verbonden. Wel is het voor het eerst dat de onderliggende
elementen voor kostenontwikkeling op deze wijze ‘gefileerd’ worden. Dat is de voornaamste
bijdrage van het uitgevoerde verdiepingsonderzoek.

20

25 maart 2013

2.3.3 Klankbordgroep
In overleg met de TCH is er een wetenschappelijke klankbordgroep ingesteld voor de begeleiding
van het onderzoek, bestaande uit de hoogleraren Friso de Zeeuw (hoogleraar gebiedsontwikkeling
aan de TU Delft), Dirk Brounen (hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg) en
Vincent Gruis (hoogleraar housing management aan TU Delft). De keuze van de
klankbordgroepsleden is zodanig geweest dat enerzijds voldoende affiniteit met het onderwerp
bestaat om de gerealiseerde producten en onderzoeksaanpak voldoende te kunnen laten toetsen,
en anderzijds de samenstelling van de latere expertmeetings (fase 3 van het onderzoek) niet werd
ondermijnd.
De klankbordgroep leverde op de volgende wijzen een bijdrage aan het onderzoek:
1. Reactie op en aanvulling van het bronnenonderzoek.
2. De tussenrapportage van de meta-analyse en de conceptrapportages van de
verdiepingsonderzoeken zijn met de klankbordgroep besproken.
3. In een eindgesprek met de TCH zelf is de reactie van de klankbordgroep op de totale metaanalyse besproken.

2.4

Leeswijzer rapportage
Omdat de woningmarkt een complexe markt is met bijzondere kenmerken, bevatten hoofdstuk 3
en 4 algemene beschrijvingen van de woningmarkt en de prijsvorming op die markt. Goed in de
woningmarkt en bouwsector ingevoerde lezers zullen deze twee hoofdstukken ‘scannend’ kunnen
lezen. Voor minder goed ingevoerde lezers, zijn deze hoofdstukken noodzakelijk om het
daaropvolgende hoofdstuk 5 te kunnen doorgronden.
Hoofdstuk 3 gaat in op de specifieke kenmerken van de woningmarkt, beschrijft op hoofdlijnen hoe
prijzen van woningen tot stand komen en waarom er prijsverschillen zijn tussen woningen.
Hoofdstuk 4 gaat in op de woningbouwproductieproces en de kosten van nieuwbouw. Wat gebeurt
er in de keten waarin een woning wordt gerealiseerd, vanaf het allereerste initiatief, via het
beschikbaar komen van grond tot aan de uiteindelijk opgeleverde woning. Welke stappen zijn er,
welke transacties vinden er plaats, wie zijn de voornaamste actoren en hoe werken die samen?
Ook de kostenstructuur van woningen wordt uitgelegd, zowel de kosten gerelateerd aan het ter
beschikking komen van de gronden als de kosten gerelateerd aan de bouwfase van de woning en
de daaropvolgende exploitatie.
In hoofdstuk 5 worden de prijsontwikkelingen in de periode 1995 – 2002, met hoge prijsstijgingen
per woning, de periode 2003 – 2007 waarin stabilisatie van de woningprijzen plaatsvond en de
periode 2008 tot heden, waarin de woningprijzen zelfs daalden, bekeken. Per periode is
aangegeven wat de belangrijkste factoren en actoren waren die een rol speelden bij de
ontwikkelingen.
In hoofdstuk 6 worden, als resultante van het totale onderzoek, een aantal conclusies getrokken
over de mate waarin de bronverkenning de ontwikkeling van prijzen in de woningmarkt kan
verklaren. Ook worden er een aantal suggesties aan de TCH gedaan voor het vervolg van het
onderzoek naar de huizenprijzen.

21

25 maart 2013

3

De woningmarkt in het kort

3.1

Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de woningmarkt op hoofdlijnen toegelicht. Er is sprake van een grote
variatie in het aanbod van woningen, want een woning is geen homogeen product. Daarnaast is er
ook sprake van een gedifferentieerde woningbehoefte. Woningprijzen komen tot stand als
wisselwerking tussen vraag en aanbod. Maar de Nederlandse woningmarkt is een ‘onvolkomen
markt’: de overheid heeft een sterke invloed op zowel het aanbod als op de vraag. De productie
van nieuwe woningen is een langdurig en complex proces. Deze procesgang is van invloed op de
snelheid waarmee het aanbod reageert op de veranderingen in de vraag. Al deze aspecten worden
in dit hoofdstuk beknopt toegelicht Ook de achtergronden van het ontstaan van prijsverschillen
tussen woningen wordt beschreven.

3.2

Gesignaleerd: sterke ontwikkeling in woningprijzen
De prijzen van woningen in Nederland zijn, met name in de periode 1995 – 2008, sterk gestegen.
Over die periode bedroeg de prijsstijging ongeveer 250%. Dat geldt voor zowel bestaande
woningen als voor nieuwbouw, bij de bestaande woningen zette de stijging al vanaf 1990 in. Deze
prijsstijging was veel sterker dan bijvoorbeeld de inflatie of de stijging van de bouwkosten. Vanaf
2008 tot heden is een daling van de woningprijzen te constateren. Het prijsniveau in 2012 is
vergelijkbaar met het prijsniveau van 2005. Daarmee zijn woningen altijd nog bijna twee keer
duurder dan het gemiddelde prijsniveau in 1995.
Figuur 3.1 Indexcijfers gemiddelde verkoopprijzen van nieuwe en bestaande woningen, bouwkosten koop (excl. BTW), BDBbouwkostenindex, huren en inflatie, 1990-2011 (indexcijfers: 1990=100).

Bron: MNW, Funda, NVM en CBS, bewerking RIGO

Deze prijsontwikkeling roept vragen op. Welke factoren liggen daaraan ten grondslag?
En welke actoren (zowel overheid als marktpartijen) zijn daar bij betrokken?
Is de prijsontwikkeling het directe gevolg van de verhouding tussen vraag en aanbod?
Of is de kwaliteit van woningen sterk verbeterd? En hoe verhoudt de prijs van nieuwe woningen
zich tot de totale kostprijs van die woning?

22

25 maart 2013

De prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen laat zich sinds 1995 in drie perioden verdelen
(zie figuur 3.2):
–
–
–

In de periode 1995-2002 zijn de woningprijzen sterk gestegen: 10% tot 18% per jaar.
Van 2003 tot 2008 is het verloop stabiel: 4% tot 5% prijsstijging per jaar.
Vanaf 2008 is sprake van prijsdalingen: 2 tot 3% per jaar.

In de onderstaande figuur is de prijsontwikkeling van bestaande woningen weergegeven.
Kadastergegevens zijn beschikbaar vanaf 1995. Voor de periode daarvoor is gebruik gemaakt van
NVM-gegevens.
Figuur 3.2 Jaarlijkse prijsontwikkeling van bestaande woningen tegenover inflatie, 1990-2011

Bron: NVM en CBS, bewerking RIGO

23

25 maart 2013

Prijsontwikkeling in internationaal perspectief
De prijsontwikkeling van koopwoningen in Nederland is in de periode 1995 – 2002 hoog
vergeleken met die in de meeste andere OECD-landen (zie ook bijlage 10.1). Ook deze
andere landen kennen perioden met woningprijsstijgingen en –dalingen. In de periode
1995 – 2002 is de prijsstijging van woningen in ons land, samen met Ierland, het hoogst
vergeleken met andere landen (RPB, 2006b). Dat geldt ook in de vergelijking met de vijf
omringende landen die in deze meta-analyse worden meegenomen. Het Verenigde
Koninkrijk was nummer twee en neemt in de daaropvolgende paar jaar de positie van
Nederland over, waarna Denemarken topt in prijsstijgingen in 2004-2006, gevolgd door
Frankrijk. Duitsland is uitzonderlijk: daar bleef de reële woningprijs 15 jaar min of meer
stabiel, met enige opleving de afgelopen paar jaar. Na enkele jaren hoge productie na de
Wende was lange tijd sprake van een ruime woningmarkt. Bij de meeste landen zijn er
echter pieken en dalen bij de woningprijsontwikkeling, maar vaak niet in dezelfde jaren.
Over een langere periode gemeten, van 1995 tot 2005, is Nederland van de OECD-landen
de nummer vier in de hoogte van de huisprijsstijgingen. Groot-Brittannië staat op de
eerste plek, gevolgd door Spanje en Ierland.
Figuur 3.3 Reële stijging huizenprijzen per jaar in Nederland en de landen om ons heen, 1994 - 2010

Bron: OECD, 2000, RIGO bewerking

24

25 maart 2013

3.3

Karakteristieken van de woningmarkt

3.3.1 De gedifferentieerde woningvoorraad
Een woning is in een aantal opzichten een uniek product. Een woning is een ‘onroerend’ goed en
heeft in ieder geval zijn locatie als uniek kenmerk. De locatie en het woonmilieu (binnenstedelijk,
landelijk, suburbaan etc.) van de woning zijn belangrijke factoren in de waardering van een woning
door de consument. Ook zijn er verschillende woningtypologieën en kwaliteitsverschillen. Woningen
zijn er dus in alle soorten en maten. Van kleine éénkamerstudentenwoningen van 20 m² in de
binnenstad van Rotterdam, tot royale luxe vrijstaande villa’s in het Gooi, of een oude boerderij op
het platteland in Drenthe.
De huidige woningvoorraad bestaat uit circa 7,2 miljoen woningen en is op te delen in zes
hoofdgroepen naar eigendom (60% koop, 9% particuliere huur en 31% sociale huur) en type (70%
eengezinswoning en 30% meergezins/appartement3). Zie de volgende figuur.
Figuur 3.4 Samenstelling Nederlandse woningvoorraad in 2011

Bron: Syswov, website datawonen.nl

Er is sprake van een huur- en een koopmarkt. Circa 40% van de huidige voorraad bestaat uit
huurwoningen en circa 60% uit koopwoningen. Alhoewel er wel wat doorstroming plaatsvindt van
(particuliere en sociale) huur naar koop, is de wederzijdse instroom beperkt. De huurmarkt en de
markt voor koopwoningen zijn dus vrij autonoom (Ministerie van VROM, 2003; PBL, 2008).
Nieuwbouwkoopwoningen worden aangeboden door projectontwikkelaars, ontwikkelende
aannemers of worden door particuliere opdrachtgevers, al dan niet in collectief verband, voor eigen
gebruik gerealiseerd. De eengezinskoopwoning vormt de helft van de woningmarkt.
De huurmarkt is te onderscheiden in een deel sociale huur waar, ten behoeve van het beschikbaar
maken van huisvesting voor lage inkomensgroepen, de huurprijzen aan strakke regels en
bovengrenzen van de rijksoverheid zijn gebonden, gerelateerd aan de geleverde kwaliteit. Sociale
verhuur hoort tot het primaire takenpakket van corporaties. Maar ook in de particuliere huursector

3

Meergezinswoning: Elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder
vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover
deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur (www.CBS.nl, 2012)

25

25 maart 2013

worden woningen verhuurd in het goedkopere segment. De sociale huurvoorraad in ons land is in
2011 met 31% van de totale voorraad nog steeds relatief groot, de grootste in West Europa.
Daarnaast is er commerciële huur door institutionele beleggers en door particuliere verhuurders.
Dit marktsegment is klein in ons land, met name omdat er veel concurrentie is van sociale huur
(lagere prijzen door objectsubsidies uit het verleden) en de koopsector (lagere woonlasten door
NHG en hypotheekrenteaftrek en recenter ook uit de verkoop van sociale huurwoningen).
Huurbescherming en huurprijsregulering maakten het investeren in de vrije sector huur mede
minder aantrekkelijk. In de afgelopen decennia is de marktsectorhuur ook kleiner geworden, omdat
verkopen aantrekkelijk was om vermogenswinst te maken en de nieuwbouw in dit segment beperkt
bleef. Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland hebben juist een omvangrijke particuliere huurmarkt en
veel kleinere koopmarkt.
De ontwikkeling van de woningvoorraad is weergegeven in de volgende figuur.
Figuur 3.5 Groei en krimp van de 6 segmenten van de Nederlandse woningvoorraad in 5-jaarsperioden, 1985-2010

Bron: Syswov, website datawonen.nl

In de periode 1985-2000 groeide de woningvoorraad door nieuwbouw jaarlijks nog met ongeveer
90.000 stuks. In de afgelopen tien jaar is dit met een derde gezakt naar ongeveer 57.000. De
nieuwbouw in de sociale huur is na de verzelfstandiging4 in 1995 snel teruggelopen, in latere jaren
is ook de productie in de koopsector teruggevallen. Naast nieuwbouw is er een beperkte categorie
nieuwe woningen die door verbouw van panden tot stand komt. Aan de woningvoorraad worden
relatief weinig woningen onttrokken (sloop bedraagt ca. 15.000 tot 20.000 woningen per jaar). De
nieuwbouwproductie overstijgt het sloopvolume ruim waardoor de voorraad dus groeit.
Opvallend is de relatief sterke groei van het aanbod aan eengezinskoopwoningen en vooral ook van
het relatief kleine segment koopappartementen in de laatste 25 jaar (zie de voorgaande figuur).
Hierbij speelt de verkoop van sociale huurwoningen mede een rol. Die is vanaf 1995 op een hoger
niveau gekomen.
Vanaf 1985 is er het nodige verschoven in de verhoudingen. De particuliere huur is aanzienlijk
gekrompen, terwijl vooral de koopsector fors groeide. De sociale huur bewoog daartussenin. De

4

Midden negentiger jaren werden corporaties verzelfstandigd (de zogeheten ‘brutering’): lopende leningen bij de overheid
werden in één keer verrekend met toekomstige subsidies. Het business model van veel corporaties is vanaf dat moment
gebaseerd op de waarde(ontwikkeling) van het woning- en vastgoedbezit van corporaties.

26

25 maart 2013

stagnatie in de groei van de sociale huurvoorraad eind jaren ’90 is een gevolg van minder
nieuwbouw na de verzelfstandiging van corporaties en van het wegvallen van nieuwbouwsubsidies.
Maar ook een gevolg van meer verkoop van sociale woningen en van de stedelijke vernieuwing in
naoorlogse wijken, waardoor de sloop toenam.
3.3.2 De gedifferentieerde vraag naar woningen
De vraag naar woningen verandert in de loop van de tijd onder invloed van demografische
ontwikkelingen, maar ook woon-, leef- en werkstijlen en de financiële bestedingsruimte van
huishoudens. De gemiddelde huishoudensgrootte neemt af, daardoor neemt de behoefte aan
woningen voor kleine huishoudens toe.
De voorkeur van een consument wordt niet alleen bepaald door de woningtypologie maar ook de
locatie van de woning binnen een regio (type woonmilieu, woningdichtheid, uitzichtkwaliteit vanuit
de woning, bereikbaarheid van de locatie, sociale aspecten van het woonmilieu). Bij de locatie
speelt ook het voorzieningenniveau in de omgeving een rol. De behoefte van consumenten aan
bepaalde voorzieningen hangt nauw samen met hun huishoudenssamenstelling. Gezinnen met
kinderen zullen, logischerwijs, meer hechten aan de nabijheid van scholen, waar ouderen wellicht
eerder kiezen voor goed openbaar vervoer of een woning op loopafstand van winkels of
servicevoorzieningen. Eén of tweepersoonshuishoudens met volwassen kinderen kiezen wellicht
weer voor de rust van een woning in het groen.
Naast de voorzieningen op zich hebben buurten en wijken een imago dat meetelt in de waardering
van de consument. Eenzelfde woning in een wijk ‘op stand’ of juist in een achterstandsbuurt met
lage sociale status levert een heel andere waardering op.
De beschikbaarheid van voorzieningen én de status van de woonomgeving bepaalt mede de prijs
die de consument voor zijn woning wil betalen (RPB, 2006a; WoON-onderzoek).
3.3.3 Woningmarkt als regionale markt
De woningmarkt is een sterk regionaal georiënteerde markt. Mensen zoeken een woning in een
bepaald gebied, vaak in een bepaalde straal rondom hun werk, of dichtbij familie. Regionale
markten vertonen onderling grote verschillen – in de afgelopen jaren is er sprake van een
krimpmarkt (sterk afnemende woningbehoefte met leegstand tot gevolg) in bijvoorbeeld Noord en
Oost Groningen, terwijl in de Randstad de woningbehoefte onverminderd hoog blijft. Er is beperkt
sprake van verhuisbewegingen tussen de regio’s. (CBS, 2012a).
Kortom, er zijn regionale markten waar de druk van woningvragers op de markt groot is (een
krappe, overspannen markt, ook wel aanbiedersmarkt genoemd). En er zijn markten waar
voldoende woningen zijn (evenwichtige markt) of meer dan voldoende woningen zijn (ruime markt,
ook wel vragersmarkt genoemd).
De woningprijzen per m² woonoppervlak in gemeentelijke gemiddelden gemeten, verschillen meer
dan een factor 2, zoals de volgende figuur laat zien.

27

25 maart 2013

Figuur 3.6 Gemeentelijke verschillen in woningprijzen (€ per m²) in 2012

Bron: Gebiedstypering RIGO, op basis van geschatte transactieprijzen woningen 2012.

De Noordvleugel van de Randstad is het duurst en dit heeft uitstralingseffecten in alle
windrichtingen. De Zuidvleugel bevindt zich in de ‘middenklassen’. Enkele bekende dure
gemeenten zijn: Oostvoorne, Wassenaar, Heemstede-Aerdenhout, Bloemendaal, Rozendaal.
Gemeenten met lage woningprijzen per m² zijn te vinden in regio’s langs de grens (Zeeuws
Vlaanderen, Midden en Zuid-Oost Limburg, de Achterhoek, Oostelijk Twente en Noordoost
Groningen). Ook in de Kop van Noord-Holland Friesland en Flevoland zijn gemeenten met lage
woningprijzen te vinden.

28

25 maart 2013

3.3.4 Woning als resultaat van het bouwproces
Woningen komen tot stand als resultaat van een bouwproductieproces met een veelheid aan
spelers in de verschillende fasen van het bouwproces.
De levenscyclus van een woning is in een aantal stadia onder te verdelen, zoals weergegeven in de
volgende figuur.
Figuur 3.7 De levenscyclus van een woning

Het nieuwbouwproces begint met een initiatief van een of meerdere partijen om woningen te
realiseren. In de planvormingsfase worden de plannen uitgewerkt (van grof naar fijn). Gedurende
dit traject wordt het initiatief getoetst op haalbaarheid. Wanneer het project in uitvoering wordt
genomen volgt eerst een fase waarin de locatie geschikt wordt gemaakt voor bebouwing, gevolgd
door de daadwerkelijke realisatiefase van de woningen. Na oplevering volgt de exploitatiefase (in
geval van huurwoningen) of gebruik (in geval van koopwoningen). Gedurende deze fase kan de
woning meerdere keren van eigenaar en/of gebruiker wisselen. Aan het einde van de levensduur
van de woningen (technisch of economisch) wordt een keuze gemaakt tussen herontwikkeling of
sloop van de woningen. Dit is een enigszins theoretische keuze die in praktijk alleen wordt
gemaakt voor huurwoningen en slechts zelden door particuliere eigenaren van koopwoningen.
In geval van herontwikkeling volgt een nieuw bouwproces en een nieuwe exploitatiefase. De
woonfunctie wordt dus voortgezet. In geval van sloop wordt de woonfunctie soms beëindigd,
waarbij de locatie een andere functie krijgt toegewezen.
De kosten voor nieuwbouw worden gemaakt in de fases van planvorming, locatieontwikkeling en
gedurende het bouwproces. Zoals in paragraaf 3.4 en paragraaf 5.2 wordt beargumenteerd is de
prijs van een nieuwbouwwoning gerelateerd aan de prijs van een vergelijkbare bestaande woning.
Aan de hand van dat prijsniveau wordt bepaald of sprake is van een financieel haalbaar plan en
vindt tussentijdse prijsvorming plaats voor de (half)producten in het nieuwbouwproces, zoals
bijvoorbeeld ruwe bouwgrond en bouwrijpe grond.
Elk van deze stadia heeft zijn eigen speelveld van aspecten en actoren. De kostprijs van een
woning is een gevolg van de wisselwerking van al deze aspecten en actoren. In elk van de
genoemde stappen wordt een deel van de kostprijs bepaald. Inzicht in de kostprijs vergt dus
inzicht in het bouwproces.

29

25 maart 2013

De totale productietijd van een woning (van planvorming tot in gebruik name) is lang. De bouwtijd
zelf varieert van ongeveer 8 maanden tot circa 2 jaar. Het proces dat vooraf gaat aan de
bouwperiode is vaak een veelvoud daarvan. Vanaf de start van de planvorming tot feitelijke start
van het bouwproces is een proceduretijd van 7 tot 15 jaar niet ongebruikelijk. Een deel van deze
proceduretijd is te verklaren uit het hiervoor beschreven ‘permanente’ karakter van een woning.
Een locatie die voor woningbouw is aangewezen, is dat daarna ‘voor altijd’. Dat feit maakt een
grondige besluitvorming noodzakelijk, waarin de belangen van alle betrokkenen worden
meegewogen. In een steeds dichter bebouwd land als Nederland wordt het afstemmen en wegen
van deze belangen steeds ingewikkelder. De proceduretijden nemen daardoor toe, en daarmee ook
de kosten van deze procedures.
Het feit dat de beschikbare ruimte voor woningbouw in Nederland beperkt is, maakt het realiseren
van woningbouwplannen lastiger. Er is schaarste aan beschikbare gronden. De schaarste wordt
veroorzaakt door politieke keuzes in zake de ruimtelijke ordening onder meer de verdeling van
ruimte onder de segmenten wonen, landbouw, landschap en natuur. Aan de laatste categorieën
wordt politiek vaker bescherming gegeven ‘ten koste’ van de woningbouw.
De wél beschikbaar komende gronden zijn - geredeneerd vanuit de benodigde kosten om de grond
bouwrijp te maken - dikwijls minder geschikt voor bebouwing. Ze bevinden zich vaker al in
bebouwd gebied met een veelheid aan belanghebbenden en dus complexe inspraakprocedures, zijn
al bebouwd met infrastructuur voor andere bestemmingen, zijn vervuild, zijn kleinschalig
(binnenstedelijke invullocaties), et cetera. Het woningbouwproces wordt, voor betrokkenen,
daarmee ook eenvoudigweg risicovoller en de financiële belangen nemen toe.
De complexiteit en de duur van het proces, maakt de woningbouwmarkt traag, bijna inert: op een
veranderende woningbehoefte kan binnen de huidige structuur en met de gehanteerde
bouwmethoden niet snel worden gereageerd en bovendien kan deze inertie ook onderdeel vormen
van de strategie van de betrokken actoren.
Alhoewel dit aspect niet wordt belicht in de literatuur zijn wel praktijkvoorbeelden te noemen waar
dit het geval is. Wanneer bijvoorbeeld tussen de ontwikkelende partij en grondexploitant een
grondprijs overeen is gekomen en de jaarlijkse indexatie van deze grondprijs lager ligt dan de
stijging van de woningprijzen, ontstaat een financieel voordeel voor de ontwikkelende partij. Zijn
opbrengsten stijgen immers sneller dan een deel van zijn kosten. De woningbehoefte van vandaag,
‘staat’ er pas over 7 tot 15 jaar. Zeker is dat op dat moment de woningbehoefte alweer een andere
is. Een mismatch tussen vraag en aanbod is daarmee één van de kenmerken van de (Nederlandse)
woningmarkt.
Het transactieproces van woningen is voor consumenten niet eenvoudig. Het is een door experts
vormgegeven proces, waarin de koper wordt bijgestaan door meerdere adviseurs. De verkoop
wordt meestal begeleid door makelaars, de financiering is complex en wordt begeleid door
hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs, de transactie zelf gebeurt onder toezicht van de
notaris. Het ver- en aankoopproces neemt enkele maanden in beslag, met begeleide
bezichtigingen, juridisch geformuleerde biedingen met allerhande voorwaarden. De vraagprijs is
niet gelijk aan de verkoopprijs en bovenop die verkoopprijs moet nog courtage worden betaald aan
de makelaar en zijn er de notariskosten, de kosten voor de hypotheekverstrekker,
overdrachtsbelasting, etc.

30

25 maart 2013

3.3.5 Financieringsmogelijkheden voor koopwoningen
Voor koopwoningen spelen financieringsmogelijkheden een grote rol bij de koopsom die
consumenten moeten betalen voor hun woning. Woningen worden immers grotendeels gefinancierd
met vreemd vermogen en nauwelijks met eigen vermogen. De rentevoet en aflossingsvorm
bepalen grotendeels de maandlasten en daarmee ook de hoogte van de maximale lening en de
acceptabele koopsom. De hoogte van de rente is een autonoom gegeven en is afhankelijk van de
ontwikkelingen op de internationale financiële markten. De hypotheekrenteaftrek zorgt er
vervolgens voor dat een deel van de te betalen rente niet door de consument, maar door de
overheid wordt gedragen. Zo ontstaat voor de consument extra ‘bestedingsruimte’ en kunnen
hogere leningen worden aangegaan. Rente, inflatie en inkomens- en vermogensontwikkeling zijn
hierbij maatgevend. De hypothecaire financiering is essentieel voor de koopsector (Boelhouwer en
De Vries, 2004). Recente kopers hebben hogere hypotheeklasten dan degenen die lang geleden
hun woning kochten. De laatsten hebben immers in het verleden tegen lagere prijzen de woning
gekocht en gewoonlijk inmiddels ook meer afgelost. Bij de kopers van na 2005 bestaan dan ook de
meeste restschuldproblemen. Zie de volgende tabel voor de verhouding tussen de hoogte van de
schuld en de waarde van de woning (loan to value) en inkomen (loan to income).
Tabel 3.1. Restschuld in Nederland

LTV en LTI naar leeftijdscategorie Leeftijd

loan to
value

loan to
income

t/m 25 jaar

100%

5,70

26 t/m 35 jaar

96%

5,09

36 t/m 45 jaar

75%

4,28

46 t/m 60 jaar

51%

3,01

Ouder dan 60 jaar

23%

1,85

Overall

57%

3,35

Bron: Schilder en Conijn, 2011

De kostenopbouw voor een koopwoning is door de financiering anders dan voor het huren van een
woning. Voor een goede vergelijking van de kosten bieden de gebruikskosten de beste grondslag.
Bij huurwoningen is dat de netto huurprijs: de huur minus eventuele huurtoeslag. Bij
koopwoningen bestaan de gebruikskosten volgens Elsinga en Conijn (2001) uit drie componenten:
-

De (toegerekende) rentelasten over het in de woning geïnvesteerde vermogen.
De beheerkosten van de woning: zakelijke lasten, onderhoud en afschrijvingen.
De prijsstijging van de woning (als een opbrengst).

Ook de latere studies van onder andere het SCP (2006) hanteren de gebruikskosten als maatstaf
om de kosten van de koopwoning te vertalen in jaarlijkse lasten voor de bewoner. Elke studie geeft
hier echter een eigen invulling aan. Naast deze gebruikskosten zijn ook de overige woonlasten5
mede bepalend voor de financiële ruimte die kopers hebben. In de Woonlastenmonitor die jaarlijks
door Coelo wordt gepubliceerd worden de woonlasten onderverdeeld in netto hypotheeklasten,
waarbij onderhoud en het eigen vermogen dus buiten beschouwing blijven en overige woonlasten,
zoals energielasten en belastingen (Coelo, 2012).

5

Woonlasten zijn alle aan het wonen verbonden kosten voor een huishouden. De woonlasten bestaan uit de hypotheeklasten
en de bijkomende woonlasten (COELO, 2012)

31

25 maart 2013

3.4

Woningprijzen en de ontwikkeling daarvan

3.4.1 Koopwoningen
De gemiddelde prijs van woningen is opgebouwd uit de gerealiseerde transactieprijzen van
uiteenlopende woningtypes (met uiteenlopende kavelgroottes, verschillende woonmilieus en
liggingskwaliteiten).
In de volgende figuur is de prijsverdeling van de verkopen in de bestaande voorraad weergegeven
naast die van de nieuwbouw. De nieuwbouw is beter vertegenwoordigd in wat duurdere
prijsklassen. Hierdoor lag de gemiddelde prijs van de nieuwbouwkoopwoning in 2011 op €
277.000,-- en die van bestaande woningen op € 228.000,-- (volgens NVM). Volgens cijfers van het
CBS/Kadaster lag de prijs van een bestaande woning op € 240.000,--. Dit is te verklaren door een
verschil in samenstelling en tijdsbestek tussen de databestanden van beide bronnen. Het actuele
woningaanbod is in de bestaande voorraad veel ruimer dan in de nieuwbouw, omdat daar niet op
voorraad wordt gebouwd.
Volgens de meest recente MNW is de gemiddelde nieuwbouwprijs in 2011 en 2012 gedaald naar
een niveau van € 240.000,-- in het eerste kwartaal van 2012 en daarmee op vergelijkbaar niveau
als de bestaande woningen terechtgekomen. Bestaande woningen daalden in dezelfde periode
minder in prijs (overigens lijkt daar op dit moment (oktober 2012) verandering in te komen).
Figuur 3.8 Verkopen en aanbod nieuwbouw en bestaande woningen, verdeeld over prijsklassen (verkoop een jaar = 100%,
aanbod bestaand is fors groter), medio 2012

Bron: MNW en Funda, medio 2012, bewerking RIGO

De prijsontwikkeling van bestaande en nieuwe koopwoningen ontlopen elkaar niet veel. De
koopwoningmarkt is een ‘voorraadmarkt’. Van de jaarlijkse woningtransacties vindt circa 75% tot
80% plaats in de bestaande voorraad. Prijsvorming vindt in de voorraad plaats, tussen veel
aanbieders en vragers (voor de crisis circa 200.000 transacties per jaar).
Voor de prijsbepaling van nieuwe koopwoningen blijft de voorraad richtinggevend. De waarde van
de koopwoning wordt dan bepaald door de prijs van een referentiewoning met een vergelijkbare
kwaliteit (locatie, omvang, afwerkingsniveau, etc.).
Ten tijde van de VINEX-ontwikkeling werd vanuit de (gemeentelijke) overheid bepaald in welk
prijssegment woningen ontwikkeld moesten worden. Dit is momenteel minder gebruikelijk.

32

25 maart 2013

De gemiddelde prijs voor nieuwe koopwoningen ligt in gedurende de periode vanaf 1990 tot heden
echter in veel jaren ongeveer € 35.000,-- tot € 45.000,-- hoger dan die van een bestaande woning.
Dit wordt vooral verklaard door de nieuwbouwkwaliteit. De bestaande woningen zijn deels
verouderd en kennen een mindere onderhoudsstaat. De gemiddelde nieuwe koopwoning is ook
groter. Daarnaast kan de samenstelling van de nieuwbouw relatief wat meer ‘luxere’ woningtypen
omvatten. Begin 2012 ligt de gemiddelde nieuwbouwprijs op een niveau dat vergelijkbaar is met
dat van de bestaande woningen.
3.4.2 Huurwoningen
Bij huurwoningen valt voor de huurprijsvorming onderscheid te maken naar het sociale
huursegment en het geliberaliseerde huursegment. Deze scheiding wordt bepaald door de
liberalisatiegrens. Deze bedraagt momenteel € 664,66 (1-1-2012) per maand en wordt jaarlijks
door de rijksoverheid bepaald. De laatste jaren is deze grens steeds met de inflatie verhoogd.
Daarnaast is er een onderscheid te maken naar woningcorporaties, particuliere verhuurders en
institutionele beleggers. Voor woningen onder de liberalisatiegrens geldt een maximaal redelijke
huur op basis van het woningwaarderingstelsel. De verhuurder (dat kunnen woningcorporaties,
maar ook particulieren zijn) bepaalt gegeven deze maximale huur welke huurprijs hij vraagt. Dat is
bij corporaties vaak een percentage van de maximaal redelijke huur.
Ook de huurontwikkeling is gereguleerd. Jaarlijks stelt de rijksoverheid vast wat de maximale
huurprijsstijging is. De laatste jaren was dit gelijk aan de inflatie. Uit figuur 3.1 in paragraaf 3.2 is
af te lezen dat de huurprijsontwikkeling sinds 1995 sterk achterblijft bij de ontwikkeling van de
kooprijzen.
De woningen met in 2012 een huurprijs hoger dan € 664,66 per maand vallen in het
geliberaliseerde segment. Daar zijn de hoogte van de huur en de huurontwikkeling niet
gereguleerd, deze worden tussen verhuurder en huurder overeengekomen in het huurcontract.
De beleggingswaarde van een huurwoning wordt bepaald door de toekomstige kasstromen
(huuropbrengsten, onderhoudslasten, beheerlasten, etc.) en het door de vastgoedbelegger
gewenste beleggingsrendement. Sociale verhuurders hanteren vanuit hun maatschappelijke
doelstelling een lagere rendementseis. Door de huurprijsregulering is deze beleggingswaarde
meestal aanzienlijk lager dan de opbrengst bij vrije verkoop of de stichtingskosten van nieuwe
huurwoningen.
Kenmerk van vele sociale huurwoningen is de gunstige prijs/kwaliteitsverhouding, die voor lagere
inkomens nog gunstiger wordt door de huurtoeslag. Deze reduceert voor lage inkomensgroepen de
prijs van de goedkope huurwoning nog verder. Deze prijs/kwaliteitsverhouding houdt de grote
vraag naar deze woningen op peil en zorgt ervoor dat bewoners niet doorstromen naar duurdere
alternatieven in de geliberaliseerde huurmarkt of de koopmarkt, ook wanneer ze dat wel zouden
kunnen betalen.
De huur- en koopmarkt zijn gescheiden geraakt, de doorstroming van de ene naar de andere
markt is de afgelopen 10-15 jaar verminderd (Ministerie van VROM, 2003; PBL, 2008). Rond 1995
was de huurstijging groter, waardoor de vraag en doorstroming naar de koopsector ook hoger was.

33

25 maart 2013

3.5

Verklaring prijsverschillen tussen woningen
In deze paragraaf onderzoeken we de oorzaken voor prijsverschillen tussen woningen.
Analyses naar woningprijsverschillen in Nederland maken gebruik van de hedonische methode. In
de hedonische benadering wordt de prijs van een product bepaald door de waardering van
consumenten voor de kenmerken van een product; als de waarde hoog genoeg is om de kosten
van zo’n kenmerk te dekken zal het worden aangeboden. De analyse van prijsverschillen tussen
woningen in eenzelfde jaar wordt dan uitgevoerd met verklarende variabelen die de kenmerken
van de woningen meten.
In een door het Ruimtelijke Planbureau uitgevoerde analyse (RPB, 2006a) zijn de volgende
variabelen gehanteerd:
-

woningkenmerken, zoals woningtype, grootte, tuingrootte, parkeergelegenheid;
fysieke woonomgevingskenmerken, zoals woningdichtheid en aanwezigheid van groen en
water;
sociale woonomgevingskenmerken, zoals het type bewoners en sociale veiligheid van de
buurt;
functionele omgevingskenmerken, zoals de afstand tot centra van voorzieningen en
werkgelegenheid, en een NS-station.

De variabele die volgens RPB het grootste deel van de woningwaarde bepaalt, is de
woonoppervlakte. Ook de overige fysieke woningkenmerken, fysieke en sociale
woonomgevingskenmerken, en functionele woonomgevingskenmerken zijn belangrijk voor de
verklaring huizenprijsverschillen.
Opvallend in de RPB-analyse is dat regionale vraag-aanbodverhoudingen (provincie als indicator)
ook duidelijk invloed hebben op de woningprijsverschillen (ongeveer even groot als de invloed van
sociale of fysieke omgevingskenmerken). De tamelijk grove indicator ‘provincie’ voor regionale en
lokale vraagaanbodverhoudingen krijgt nog aanvulling vanuit de groep factoren functionele
woonomgevingskenmerken. Uit die groep van factoren blijkt dat vooral het aantal vanuit de woning
bereikbare arbeidsplaatsen van grote invloed is op de woningprijs. Volgens het RPB is die
verklarende variabele ook een benadering voor de ‘druk op de woningmarkt’.
In andere hedonische analyses (Brounen, Neuteboom en Xu, 2008; CPB; 2010a) komen markt- en
overheidsfactoren die verband houden met regionale vraag-aanbodverhoudingen niet of nauwelijks
aan de orde.
Brounen, Neuteboom en Xu (2008) geven een beschrijving van een verklaringsmodel voor
landelijke woningprijsverschillen (met data van NVM) waarin 84% van de prijs goed kon worden
geschat met zes variabelen: woningoppervlakte, woningtype, leeftijd woning, parkeergelegenheid,
tuin en locatie (afstand van de woning tot het centrum van de stad). Bij ‘locatie’ komen mogelijk
ook de lokale vraag-aanbod verhoudingen tot uitdrukking.
CPB (2010a) hebben een analyse van verschillen in grondprijzen van woningen (afgeleid van de
huizenprijzen minus normatieve bouwkosten) in Nederland uitgevoerd. De nabijheid van
werkgelegenheid blijkt de belangrijkste factor voor de hoogte van de grondprijs, gevolgd door
aanwezigheid van grootstedelijke voorzieningen (zoals winkels voor luxeartikelen). De verklarende
factor ‘aanwezigheid van werkgelegenheid’ kan een kwaliteit als zodanig zijn voor
woonconsumenten. Maar het kan, zoals PBL aangeeft, eveneens een indicator zijn voor druk op de
regionale en lokale woningmarkt, de regionale en lokale vraag-aanbodverhouding.

34

25 maart 2013

De beperkte aandacht in de literatuur over woningprijsverschillen voor regionale vraagaanbodverhoudingen en de rol van overheidsfactoren daarbij, kan samenhangen met de invalshoek
van de hedonische benadering. Die benadering concentreert zich bij woningprijsverschillen op
productkenmerken als factoren voor prijsverschillen. Daar horen overheidsfactoren en
marktverhoudingen niet bij.
Bij het RPB is de regionale vraag-aanbodverhouding een vreemde eend in de bijt. Het RPB geeft
aan dat de eigen analyse nog een belangrijk deel van de verschillen in woningprijs per m² niet
verklaart (ruim 40% onverklaarde variatie). Voor meer verklaring zouden volgens het RPB in een
vervolganalyse met name meer kenmerken van de woning moeten worden meegenomen, zoals de
kwaliteit van het uitzicht vanuit de woning.
Meer variabelen voor de regionale en lokale vraagaanbodverhouding (met markt- en
overheidsfactoren) in de analyse toevoegen wordt echter niet door het RPB aanbevolen. De studie
geeft daar wel aanleiding toe, gezien de rol van de regionale vraag-aanbodverhouding in het
verklaringsmodel.
Het RPB noemt als opvallend punt dat het aandeel sociale huurwoningen per buurt geen negatieve
invloed heeft op de prijs van koopwoningen (in verband met een lagere status van de buurt). Het
aandeel sociale huurwoningen blijkt een positieve invloed te hebben op de prijs van koopwoningen.
Dat kan een indicatie zijn van de invloed die beperking van het aanbod van koopwoningen in een
buurt heeft op de prijzen. In de studie van CPB (2010a) is deze factor buiten beschouwing gelaten,
net als het aandeel appartementen per buurt. De ‘schaarstepremie’ op koopwoningen die in
stedelijke gebieden met veel huurwoningen – zoals Amsterdam – heel goed aanwezig zou kunnen
zijn, wordt zo in dat onderzoek buiten beschouwing gelaten.
De overheid oefent op verschillende wijzen invloed uit op de prijs van de woning. Meer direct is dat
bijvoorbeeld via het Bouwbesluit, dat de kwaliteit van woningen bepaalt en ook de grootte
enigszins reguleert. Dat is één van de verklaringen voor het hogere woningprijsniveau voor
woningen gebouwd na 1990 die De Groot constateert (2011). Woningen uit die periode zijn over
het algemeen groter dan oudere woningen.
Via de woonomgeving oefent de overheid ook meer indirect invloed uit op de prijzen. Op
gemeenteniveau is dat bijvoorbeeld door de aanleg van groen en water in buurten, op provinciaal
en rijksniveau gaat het meer om invloed op de functionele woningkenmerken: hoe nabij zijn
voorzieningen, waaronder werkgelegenheid? Hoe bereikbaar is de woning?

3.6

Prijsvorming op een ‘onvolkomen’ markt

3.6.1 Prijsvorming in een ideale markt
In een ideale, open markt is de prijsontwikkeling het directe gevolg van de verhouding tussen de
vraag naar een product en het aanbod ervan. Als de vraag toeneemt ten opzichte van het aanbod
wordt het product schaarser en stijgt de prijs ervan. Als het verschil tussen de prijs en de
productiekosten toeneemt, is dat voor producenten een financiële prikkel (sommigen spreken over
een schaarstepremie) om de productie te verhogen en het aanbod te vergroten (Himmelberg,
2005; RPB, 2006a). Zolang er een verschil is tussen prijs en productiekosten blijft de productie op
gang. Bij toenemend aanbod (en gelijkblijvende vraag) neemt de schaarste echter af, met
prijsdaling als gevolg. Via dit cyclische proces ontwikkelt de markt zich naar een evenwichtssituatie
met een bijbehorende prijs (evenwichtsprijs).
Voor de vastgoedmarkt is een dergelijk model beschreven door DiPasquale en Wheaton (1996).
Voor de Nederlandse woningmarkt is dat verder uitgewerkt door het PBL (2011a en 2012a). Het is
echter maar de vraag of prijsvorming op de woningmarkt plaatsvindt via dit model, er wordt

35

25 maart 2013

immers een ideale, open markt verondersteld. De Vries (2010) benoemt daarvoor drie belangrijke
voorwaarden. Ten eerste moeten alle actoren in hun afwegingen beschikking hebben over alle
relevante informatie. Tweede voorwaarde is gelijke marktmacht van de actoren. Daar is sprake van
als er veel aanbieders en veel vragers zijn. De derde voorwaarde is de homogeniteit van het
product. De Vries (2010) wijst naar verschillende internationale studies, die aangeven dat de
woningmarkt niet aan deze voorwaarden voldoet.
Zo is een woning een heterogeen product met een grote variëteit aan kwaliteiten en heeft de
overheid grote invloed op de marktwerking. Daarmee toont De Vries aan dat de woningmarkt een
onvolmaakte markt is met een onstabiel marktevenwicht, waarin prijscorrecties schoksgewijs tot
stand komen.
De markt is overigens (inmiddels) relatief transparant. Door online zoeksystemen zoals Funda en
Niki hebben vragers een helder beeld van wat er op de markt te koop is en het Kadaster biedt
(tegen een vergoeding) inzicht in de gerealiseerde transactieprijzen. Op de woningmarkt is sprake
van een groot aantal aanbieders en een groot aantal vragers. Daarbij moet als kanttekening
worden geplaatst dat een flink deel van de nieuwbouwproductie wordt bepaald door een beperkt
aantal partijen, maar de totale nieuwbouwproductie vormt dan weer slechts een beperkt deel van
het totaal aantal woningtransacties per jaar. (Bronnen: Barr, 1998; Cho, 1996; Boelhouwer en
Haffner, 2002; Priemus, 2000).
Voor prijsvorming op de woningmarkt is niet alleen de vraag-aanbod verhouding van belang, maar
bijvoorbeeld ook de kwaliteit (van de woning en de woonomgeving) en de invloed van de overheid
(zowel op de vraag naar woningen als op het aanbod ervan).
3.6.2

Overheidssturing in de woningmarkt

Hoofdprincipes van overheidssturing
In een volledig door economische principes beheerste woningmarkt, bepaalt de verhouding tussen
woningbehoefte en woningaanbod de woningprijs. De woningmarkt is echter maar ten dele vrij. De
overheid beïnvloedt in vrijwel alle landen, en zeker ook in Nederland, de werking van de markt.
Er zijn drie hoofdprincipes van sturing door de overheid in de woningmarkt:
-

-

De overheid stelt eisen aan de beschikbaarheid van woningen voor sociaaleconomisch
zwakkere doelgroepen, zowel in volume, kwaliteit als in prijsstelling.
De overheid beïnvloedt door middel van haar ruimtelijke ordeningsbeleid de planvorming, heeft
een controlerende en toetsende rol in de vergunningstrajecten, stelt eisen aan de kwaliteit van
de opgeleverde woningen en beïnvloedt ook de kwaliteit van de gebouwde omgeving door
subsidieverstrekking. In locatieontwikkeling kan de overheid ook een privaat belang hebben
vanuit haar positie als grondeigenaar.
De overheid neemt financieel-economische en fiscale maatregelen die de betaalbaarheid van de
woningmarkt beïnvloeden. Voorbeelden zijn de hypotheekrenteaftrek, de huursubsidie, de
Nationale Hypotheekgarantie, de overdrachtsbelasting en de BTW.

Rolverdeling markt en overheid
De rolverdeling tussen markt en overheid is sterk bepalend voor de werking van de woningmarkt
en woningbouwmarkt. Vrijwel alle westerse landen kennen sturingsinstrumenten op deze drie
terreinen. De vorm van het instrumentarium verschilt en ook de mate en reikwijdte van toepassing
van het instrumentarium verschilt. Naar de omvang van overheidsbeïnvloeding van de markt, kan
globaal onderscheid gemaakt worden tussen door de overheid gedomineerde woningmarkten en
door de markt gedomineerde woningmarkten. Deze overheidsinvloed is van cruciale betekenis in
het duiden van de totstandkoming van woningprijzen.

36

25 maart 2013

Tabel 3.2 Verschillen vrije woningmarkt en woningmarkt met interveniërende overheid

Vrije markt dominant

Interveniërende overheid

Typering

Beperkte marktinterventie voor de

Brede marktinterventie met

model

laagste inkomensgroepen met

object- en/of subjectsubsidies

object- en/of subjectsubsidies

In beginsel grote sociale

Kleine sociale huurvoorraad

woningvoorraad of brede

In beginsel minder woningbouw

subsidiering van het wonen

beperkend ruimtelijk beleid

Meer restrictief ruimtelijk beleid in
grotere stedelijke gebieden
Complexere marktstructuur door
overheidsregulering en interventies en overheidsactoren

Voorbeeld van

USA, Spanje, België

Nederland, Frankrijk, Zweden

Aanbod past zich meer en sneller

Betere, betaalbare huisvesting

aan de vraag, zowel bij nieuwbouw

lagere inkomensgroepen

als in de voorraad

Kwalitatief betere woningvoorraad,

Minder sterke prijsstijgingen van

minder kans op zwakke buurten

landen
Voordelen

woningen gedurende langere
periode van hoogconjunctuur*
Lage publieke uitgaven
Nadelen

Meer lagere inkomstengroepen

Hoge publieke kosten

slechter gehuisvest, meer

Aanbod reageert traag op de

verpaupering delen

vraag, zowel bij nieuwbouw als in

woningvoorraad/woonbuurten

de voorraad (sociale huur blijft

Meer discontinuïteit in productie

sociale huur)
Langere periode met hoge
prijsstijgingen van woningen
tijdens hoogconjunctuur

(bewerkt naar Doling, 1997) * Dit is veelal het geval. Regionaal kan dit anders liggen. Zo is in Vlaanderen laatste jaren het
ruimtelijk beleid restrictiever geworden.

Er zijn landen met veel marktwerking op de woningmarkt waarbij het woonbeleid van de overheid
zich beperkt tot sociale huisvesting voor de onderkant van de samenleving (nauw omschreven
doelgroepen). Doorgaans is er dan ook weinig interveniërend overheidsbeleid voor bestaande
woonbuurten aan de onderkant van de woningmarkt. Ook dat wordt aan de markt overgelaten.
Daartegenover staan landen waarin de overheid beleid voert voor de woonvoorziening van de
bevolking als geheel (‘volkhuisvestingsbeleid’).
Dit is een eenvoudige indeling op hoofdlijnen. Sommige auteurs hanteren een stadiummodel. Bij
beginnende industrialisatie wordt in het kader van verstedelijkingsvraagstukken op bescheiden
schaal gestart met overheids-ingrepen in de woningmarkt (bijvoorbeeld Turkije en Griekenland).
Daarna volgt het sociaalliberale stadium waarin de marktwerking blijft domineren, maar sociale
huisvesting voor een beperkte doelgroep door overheidsbeleid wordt gerealiseerd. Het derde
stadium is dan de woningmarkt onder regie van de overheid (de interveniërende overheid).
37

25 maart 2013

Inmiddels kan daaraan een vierde stadium worden toegevoegd, de terugtredende overheid op de
woningmarkt (privatisering en/of debudgettering, vermindering van overheidsbudgetten voor het
wonen).
Andere auteurs maken van de tweedeling een vierdeling. Het marktmodel met veel marktwerking
omvat dan een rudimentaire categorie (Griekenland of Portugal bijvoorbeeld) en een liberale (VS
en België). Het overheidsmodel valt uiteen in een corporatistische en een sociaal democratische
categorie.
Nederland heeft dan weer een mengvorm daarvan: corporaties als instituties die sociale
woningbouw realiseren en beheren; gemeenten die (kostendekkend) de bouwgrond voor (sociale)
woningbouw ontwikkelen.
Ieder land heeft zo zijn eigen instrumentenmix ontwikkeld, ook bij subsidiering. Doorgaans heeft
een markt met een interveniërende overheid een relatief grote voorraad sociale huurwoningen.
Maar dat hoeft niet. In Duitsland met een grote particuliere huurwoningvoorraad en veel
particuliere woningbouw wordt door de overheid meer ‘achter de schermen’ gewerkt met diverse
exploitatie- en objectsubsidies om betaalbare door particuliere beheerde huurwoningen te
realiseren.
Een beperkt of veelomvattend woningmarktbeleid kan nog samengaan met een beperkt of juist
veelomvattend ruimtelijk beleid. In het ruimtelijk beleid doen zich gradaties voor die samenhangen
met de druk op de ruimte. In stedelijke gebieden gelden soms stringente beperkingen die in dun
bebouwde gebieden of ontspannen markten overbodig zijn. In grote delen van Frankrijk is sprake
van een beperkt ruimtelijk beleid in een nationaal woningmarktkader, terwijl in België sprake was
van een beperkt woningmarkt- én ruimtelijk beleid. Door de druk van ongeleide suburbanisatie op
het Vlaamse landelijke gebied is daar inmiddels sprake van versterking van het (ruimtelijk)
overheidsbeleid.
Er zijn ook systeemwijzigingen, waarbij grote verschuivingen kunnen optreden van bijvoorbeeld
object- naar subjectsubsidiering of van het ene model meer naar het andere, zoals in Groot
Brittannië (privatisering, liberalisering).
In een deel van de literatuur over de woningmarkt in de VS wordt een vrije woningmarkt
verondersteld. Regels van overheden met effect op de woningmarkt en woningprijzen komen
evenwel voor, zoals zonering, beperking van bouwhoogten en kavelgrootte (om catalogusbouw
tegen te gaan), en woningprogrammering. Deze regelgeving is vooral een uitvloeisel van de hoge
ruimtedruk in metropolitane gebieden. In sommige staten van de VS is ook sprake van restrictief
ruimtelijk beleid voor woningbouw. Empirisch wordt het effect hiervan ook aangetoond. De
marktinterventie met object- en subjectsubsidies is echter gering in vergelijking met het ‘volkshuisvestingsysteem’ van een interveniërende overheid.
Bijlage 10.1 geeft een verdere beschrijving van de woningmarkten in een aantal West-Europese
landen.

38

25 maart 2013

4

Processen en actoren in de woningproductie

Dit hoofdstuk beschrijft de wijze waarop een woning tot stand komt in het nieuwbouwproces
(paragraaf 4.1). Het geeft aan welke spelers (actoren) betrokken zijn bij de verschillende stadia
van dit proces (paragraaf 4.2). En het geeft een beeld van de kosten die gemaakt worden bij de
woningproductie (paragraaf 4.3). Het totaal aan te maken kosten moet immers voor een aanbieder
van woningen opwegen tegen de prijs die hij voor die woning kan vragen op de markt.

4.1

Woningproductieproces
Woningen komen tot stand als resultaat van een bouwproductieproces met een veelheid aan
spelers in de verschillende fasen van het bouwproces. Deze zijn reeds op hoofdlijnen toegelicht in
paragraaf 3.3. In deze paragraaf wordt een meer gedetailleerde toelichting gegeven.
4.1.1 Woonbeleid en woningprogrammering
Op basis van een (veronderstelde) toekomstige woningbehoefte, formuleren het rijk, provincies en
gemeenten hun beleid met betrekking tot wonen en woningbouw. Het woonbeleid bevat de
kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen met betrekking tot de woningvoorraad en de
woonomgeving.
Het woonbeleid wordt ten dele gebaseerd op onderzoeken naar feitelijke woonbehoeften van
mensen (zoals bijvoorbeeld het rijksonderzoek WoON), maar is daarnaast ook gebaseerd op een
bepaalde politieke visie op de gewenste woonomgeving en het woningaanbod. Hierdoor ontstaan in
de praktijk mismatches tussen wat ‘de politiek’ wenselijk acht en de feitelijke vraag in de markt.
Een illustratie hiervan is het grote aantal duurdere appartementen dat eind jaren ‘90 in veel
gemeenten in de ‘planning’ stonden, terwijl de feitelijke vraag vanuit de markt grondgebonden
woningen betrof.
De ruimtelijke ordeningsaspecten komen tot uiting in structuurvisies en bestemmingsplannen,
waarin wordt aangegeven op welke plaats woningen kunnen worden gerealiseerd en welke
voorzieningen er kunnen worden gerealiseerd. Dit is de ‘vertaalslag’ van het woonbeleid naar een
ruimtelijke opgave.
Ook marktpartijen (projectontwikkelaars, woningcorporaties, aannemers, vastgoedbeleggers) in
bezit van grond en/of gebouwen kunnen het initiatief nemen voor woningbouw en voorstellen doen
voor herontwikkeling en verzoeken om bestemmingsplanwijzigingen. De gemeente bekijkt dan of
dit wijzigingsverzoek, gegeven alle vigerende belangen, gehonoreerd kan worden en geven de
kaders aan waarbinnen (her)ontwikkeling kan plaatsvinden.
Het ruimtelijke ordeningsbeleid heeft met betrekking tot het beschikbaar maken van
woningbouwlocaties in het algemeen een restrictief karakter. Ook de lange doorlooptijd van
ruimtelijke ordeningsprocedures (uit onderzoek van het EIB (2011a) blijkt een doorlooptijd van
circa 5 tot 8 jaar voor de ruimtelijke ordeningsprocedures en vergunningtrajecten) zorgt ervoor dat
de beschikbaarheid van bouwlocaties vertraagd reageert op de vraag naar woningen. Een tweede
effect van het restrictieve ruimtelijke ordeningskarakter is het feit dat marktpartijen vanuit
strategisch oogpunt grondposities hebben aangekocht waar op dat moment nog geen
bouwbestemming voor was.
Dit grondeigendom geeft het recht om zelf een deel van de bouwproductie te mogen realiseren bij
bestemmingswijziging (het recht op zelfrealisatie) en bovendien kan mogelijk worden geprofiteerd
van de waardestijging van de grond omdat een vierkante meter bouwgrond een hogere waarde
heeft dan een vierkante meter landbouwgrond (speculatief karakter).
Door het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid wordt de politieke keuze gemaakt om de markt
voor landbouwgrond beschermd en afgezonderd te houden van de markt voor bouwgrond.
39

25 maart 2013

Landbouwgrond die wordt geoormerkt voor toekomstige bebouwing (bijvoorbeeld in
structuurvisies) stijgt doorgaans in waarde. Deze waardestijging wordt door de grondeigenaar
(agrariërs) geïncasseerd als zij hun grondpositie verkopen aan marktpartijen. Uit de
grondprijsmonitor van de Dienst Landelijk Gebied blijkt dat de prijs van deze ‘warme’ grond factor
5 tot 10 hoger is dan de gemiddelde prijs van landbouwgrond (bij 5 euro per m² agrarische
grondwaarde circa 25 tot 50 euro per m² grondwaarde voor zogenaamde ‘rode’ grondtransacties).
(Bron: DLG, 2011).
Nabij stadsranden zal de agrarische grond een gebruik kennen met bijvoorbeeld kassen, tuinbouw
en boomgaarden, waardoor bij een transactie de verwervingsprijs hoger ligt, ook omdat een
bedrijfsschadevergoeding uitgekeerd moeten worden aan de zittende eigenaar.
4.1.2
Geschikt maken van grond voor woningbouw: de grondexploitatie
Op het moment dat door een bestemmingswijziging woningbouw mogelijk wordt, zullen de
desbetreffende gronden (‘ruwe bouwgrond’) geschikt moeten worden gemaakt voor bebouwing.
Het productieproces om te komen van ruwe bouwgrond tot bouwrijpe grond wordt
‘grondexploitatie’ genoemd. Werkzaamheden hebben onder andere betrekking op het ‘bouwrijp
maken’ (waaronder bijvoorbeeld het verwijderen van bestaande opstallen, verharding en
beplanting, het uitvoeren van grondsanering, het egaliseren en ophogen van het terrein, het
aanleggen van bouwwegen en watergangen, etc.) en het ‘woonrijp maken’ (zoals het realiseren
van voor woningbouw noodzakelijke voorzieningen en faciliteiten zoals bijvoorbeeld rioleringen,
nutsaansluitingen, infrastructuur, water en groen).
In de grondexploitatie worden opbrengsten gegenereerd door de verkoop van bouwrijpe kavels aan
de partijen die de woningen gaat ontwikkelen of realiseren (projectontwikkelaars, aannemers,
corporaties, particuliere opdrachtgevers).

40

25 maart 2013

4.1.3 Ontwerp en realisatie: de opstalexploitatie
Vervolgens wordt het bouwproces van de woningen vormgegeven, dat bestaat normaliter uit de
volgende fases en activiteiten:
1. Initiatieffase
•
•
•
•

idee
haalbaarheidsonderzoek
programma van uitgangspunten
budgetopstelling

2. Definitiefase
•
•
•

programma van eisen
schetsontwerp
kostenstudie / stichtingskosten

3. Ontwerpfase
•
•
•

goedgekeurd projectontwerp
elementenraming
selectie alle adviseurs

4. Voorbereidingsfase
•
•
•

route tot start bouw
bestek en tekeningen
prijsvorming bouwer

5. Realisatiefase
•

de uitvoering

6. Nazorgfase
•

bewoning

Afhankelijk van de aard en de omvang van het project (één woning of een gebiedsontwikkeling)
zijn enkele, of juist zeer veel spelers betrokken bij het vormgeven van het bouwproject.
Om de woningbouwproductie te realiseren, moeten in ieder geval de volgende rollen ingevuld
worden:
-

-

-

41

Een voorfinancier; degene die het geld beschikbaar stelt voor de aankoop van grond en de
dekking van de plankosten in de periode totdat de woningen gerealiseerd zijn en
daadwerkelijk verkocht kunnen worden. Dit zijn bijvoorbeeld gemeenten of
projectontwikkelaars, die grondposities hebben aangekocht en in de initiatieffase kosten
maken met betrekking tot de planvorming. Tijdens de realisatiefase gaat ook de
toekomstige eigenaar/bewoner vaak via termijnbetalingen een deel van de kosten van het
bouwproject al tijdens de uitvoering dragen.
Een risicodrager; het gaat dan over het risico van de voorfinanciering, maar ook om
prijsrisico en afzetrisico. Hiervoor zijn partijen nodig, zoals corporaties,
projectontwikkelaars en beleggers.
Een organisator; de organisatie die plannen formuleert, de planning maakt en bewaakt,
kwaliteit bewaakt, de communicatie regelt, etc. Dit zijn vaak de partijen, die de

25 maart 2013

eindverantwoordelijkheid dragen voor de desbetreffende fase. Dus bijvoorbeeld de
gemeente in de grondexploitatie, de projectontwikkelaar in de planvorming en de
aannemer gedurende de uitvoering.
Bij het ontwerpproces is een groot aantal disciplines betrokken, ontwerpers, architecten,
raadgevend ingenieurs en adviseurs. De meeste opdrachtgevers hebben zelf niet (alle) kennis in
eigen huis om een bouwproces vorm te geven en huren daarvoor de kennis uit de markt in.
Voorstellen in de vorm van ontwerpen moeten passen binnen de kaders van het bestemmingsplan,
de geldende regelgeving (onder andere bouw- en Arbo regelgeving), gemeentelijke verordeningen,
welstand, etc.
Om te toetsen of het project ook daadwerkelijk voldoet aan alle kaders, moet voor de realisatie een
omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Voor het uitvoeren van de toets (de
vergunningverlening) moeten leges worden betaald aan de gemeente.

4.2

Actoren en samenwerkingsmodellen in de nieuwbouwkolom

4.2.1 Actoren op de grondmarkt
Tot in de jaren ‘80 had de gemeente een dominerende positie op de grondmarkt en beheerste dan
ook het planontwikkelings- en het grondproductieproces. Deze situatie is het gevolg van het
naoorlogse woningbouwbeleid van de rijksoverheid met een zwaar gesubsidieerd
woningbouwprogramma. De gemeentelijke grondexploitatie was kosten georiënteerd en de
uitgifteprijs was gebaseerd op een toedeling van de grondproductiekosten naar woningtype.
Financiële tekorten in de grondexploitaties werden door middel van de rijkssubsidies afgedekt
(zoals bijvoorbeeld locatiesubsidies bij uitleglocaties van groeikernen en subsidies voor
stadsvernieuwingsgebieden). In een dergelijke kostengerichte grondexploitatie is de
gronduitgifteprijs afhankelijk van de grondproductie- en prijsvormingsprocessen die grotendeels
vooraf gaan aan de gronduitgifte. De gemeentelijke gronduitgifteprijs vormt dan het sluitstuk en
kan beschouwd worden als ‘de’ definitieve grondprijs. (OTB/RIGO, 2005; RPB, 2007).
Vanaf 1990 ontwikkelde het volkshuisvestingsbeleid van het rijk zich meer richting de markt en
werd meer overgelaten aan decentrale overheden. Het rijk trok zich terug uit de woningbouw en
locatiesubsidies voor woningbouw op bepaalde uitleglocaties die voor het ruimtelijk en het
volkshuisvestingsbeleid van belang waren werden beperkt uitgekeerd als vast bedrag. Tekorten in
de grondexploitaties werden niet langer voor 100% afgedekt door het rijk, maar voor 50% op
voorcalculatie basis waarmee de financiële risico’s meer werden verschoven naar de gemeenten.
De financiering van deze projecten moest meer via de grondprijzen van de woningen voor de
marktsector geregeld worden. Ook op het vlak van de ruimtelijke ordening werd meer overgelaten
aan de decentrale overheden. Over de uitvoering van het ruimtelijk beleid werden door middel van
convenanten afspraken gemaakt tussen rijk en zeven grootstedelijke regio’s (nieuwe bestuurslaag)
en de provincies. Deze convenanten bevatten afspraken over bundeling van verstedelijking in 26
zogenoemde VINEX-stadgewesten (afkorting van ‘Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra’ waarin
de gebieden voor concentratie van wonen, werken en voorzieningen werden aangewezen), met
doelstellingen voor de uitbreiding van de woningvoorraad, de ligging van de uitleglocaties en de
aantallen woningen die op binnenstedelijk locaties aan de woningvoorraad zouden worden
toegevoegd.
Het beleid, zoals neergelegd in de VINEX en de marktontwikkelingen hebben vanaf de jaren ’90
veel activiteit op de grondmarkt teweeggebracht. Marktpartijen hebben ruwe bouwgrond
aangekocht. Allereerst was het voor hen financieel aantrekkelijk om ruwe bouwgrond te kopen. De
prijs van koopwoningen was gestegen en door het beperken van de locatiesubsidies werd het
vanuit de financiering van de grondexploitaties noodzakelijk voor gemeenten om meer

42

25 maart 2013

koopwoningen te programmeren. Het verschil tussen de kosten van het bouwrijp maken en het
bouwen van de woningen met de opbrengsten uit de verkoop van de woningen werd hierdoor
groter. Ten tweede is het juridisch niet mogelijk de grond te onteigenen als de eigenaar zelf de
woningen kan en wil realiseren (het recht op zelfrealisatie). Dit gaf marktpartijen de zekerheid dat
ze met het innemen van grondposities ook een deel van de woningproductie konden realiseren.
Ten derde zochten sommige gemeenten zelf de samenwerking met marktpartijen, omdat ze niet
voldoende geld hadden om alle grond aan te kopen op de aangewezen VINEX-uitleglocaties.
Voor marktpartijen was het belang van het veiligstellen van de bouwproductie groter dan de
financiële drijfveer. Vaak werden de grondposities die ze van agrariërs hadden aangekocht tegen
een lagere prijs doorverkocht aan de gemeente, in ruil voor een ontwikkelrecht voor een deel van
het woningbouwprogramma, het zogenaamde bouwclaimmodel.
De overheersende positie van de gemeente op de grondmarkt is daardoor niet verdwenen. Met de
eigen grondverwervingen en de aankoop van gronden van ontwikkelaars (volgens het
bouwclaimmodel) was sprake van circa 75% gemeentelijke grondexploitatie bij de VINEXuitleglocaties en ongeveer 20% publieke private samenwerking. Het aandeel private
grondexploitatie betrof maar 5%. (RIGO, 2000)
Bij private grond- en bouwexploitatie door een ontwikkelaar verdwijnt de scheiding tussen gronden woningbouwmarkt en is de totale ontwikkelingswaarde van de locatie – de gehele bouwkolom belangrijk voor de ontwikkelaar. In andere gevallen is voor marktpartijen de bouwrijpe grond een
halfproduct waarop het vastgoed ontwikkeld kan worden. (OTB/RIGO, 2005; RPB, 2006c, 2007)
Samenvattend kan worden gesteld dat de overheid de volgende vier rollen vervuld (Wolting,
Bregman en Pool, 2012):
-

-

-

-

43

Aanjager/initiatiefnemer: Deze rol is vooral bij de start van het project relevant om de
belangen van de publieke partijen op een rij te krijgen. Deze rol wordt in de regel op lokaal
niveau ingevuld door gemeenten vanuit hun woningbeleid (publiekrechtelijke insteek), maar
ook geredeneerd vanuit haar positie als grondeigenaar kan een gemeente het initiatief tot
woningbouw nemen (privaatrechtelijke insteek) Op rijksniveau vindt landelijke aansturing
plaats vanuit het volkshuisvestingsbeleid.
Regisseur: Vanuit deze publiekrechtelijke rol wordt zorggedragen voor afstemming van de
publieke belangen en worden het besluitvormingsproces en planologische procedures
georganiseerd. In deze rol zijn alle overheidslagen (rijk, provincies en gemeenten) betrokken.
Ook op het niveau van de regio wordt hierin afstemming gezocht.
Participant: Vanuit deze privaatrechtelijke rol wordt risicodragend geïnvesteerd in de
voorbereiding en realisatie van projecten. In de woningbouw is dit voornamelijk een
gemeentelijke rol. Het rijks vastgoed- en ontwikkelingsbedrijf vormt hierop een uitzondering.
Het betreft dan veelal de herontwikkeling van voormalige defensieterreinen.
Subsidiënt/facilitator: Deze publiekrechtelijke rol is op afstand en niet sturend. Vooral
belangrijk is het scheppen van de gewenste voorwaarden en omstandigheden waarin het
project tot realisatie kan komen. Bijvoorbeeld door het opstellen van regelgeving, door het
begeleiden van planologische procedures, het verstrekken van subsidie, het verlenen van
vergunningen, etc. De rijksoverheid vervulde in het verleden voor een belangrijk deel deze rol,
maar heeft dat afgebouwd door (financieel) terug te treden uit de woningbouwprojecten aan
het begin van de jaren ’90. Daarmee is deze rol meer verschoven naar de gemeente. Vrij
recent vervullen diverse provincies ook een dergelijke rol met als doel om de woningbouw in
crisistijd een stimulans te geven. Voorbeelden daarvan zijn stimuleringsprogramma’s van de
provincie Noord-Brabant en Gelderland. Door middel van maatwerk (bijvoorbeeld het
verstrekken van laagrentende leningen of garantstellingen) aan de aanbodzijde is getracht om
de bouwproductie op pijl te houden. Ook aan de vraagzijde worden maatregelen genomen om

25 maart 2013

onzekerheid bij kopers weg te nemen (bijvoorbeeld een provincieel garantiefonds). Ook Europa
vervult een deel van deze rol door subsidies te verstrekken ten behoeve van regionale
ontwikkeling.
De volgende figuur maakt inzichtelijk welke rollen de publieke partijen kunnen innemen binnen de
verschillende fases van woningbouw. De pijlen impliceren dat een rol een fase eerder kan starten
of later kan eindigen.
Figuur 4.1 Publieke rollen in locatieontwikkeling

Bron: Wolting, Bregman en Pool, 2012

Locatieontwikkeling in internationaal perspectief
Door het PBL is een institutionele analyse van de wijkontwikkeling uitgevoerd waarbij de
Nederlandse situatie wordt vergeleken met Vlaanderen en Noordrijn-Westfalen. Een belangrijk
verschil in de wijze waarop woningbouw tot stand komt zit de actoren die in het proces betrokken
zijn. In Vlaanderen en Duitsland blijven de kleinere particuliere grondeigenaren veel meer
betrokken bij de ontwikkeling, terwijl de Nederlandse situatie erop gericht is om deze partijen uit te
kopen en het grondeigendom en locatieontwikkeling bij een klein aantal professionele partijen,
vooral de gemeente, onder te brengen. Dit uit zich ook in een verschil in ruimtelijke
ordeningsinstrumentarium: de Duitse stedelijke herverkavelingsregeling versus de Nederlandse
Wet Voorkeursrecht Gemeenten en het onteigeningsrecht.
Ook de schaalgrootte van partijen speelt een rol. In Vlaanderen hebben kleinere aannemers een
betere marktpositie dan in Nederland en in Duitsland kunnen particuliere opdrachtgevers (voor
zowel eigen bewoning als verhuur) makkelijker toe treden tot de markt. Tot slot worden verschillen
ook veroorzaakt door de financiële systematiek. Die is in de regel voor de Nederlandse situatie
complexer vanwege grotere bouwlocaties (mede door bundeling volgens het ruimtelijke beleid) en
de noodzaak tot gemeentelijk kostenverhaal en de risicodragende rol die gemeenten vervullen in
de grondexploitatie. Dergelijke afspraken vragen om een grootschaliger ontwikkeling met een
duidelijk gedefinieerd projecteinde. Omdat Vlaamse en Duitse gemeenten een minder actieve rol
vervullen op de grondmarkt is er minder noodzaak tot gemeentelijk kostenverhaal en zijn
privaatrechtelijke belangen van de gemeente in de grondexploitatie veel meer beperkt (PBL,
2012b).

44

25 maart 2013

4.2.2 Organisatie en samenwerking in de grondexploitatie
Zoals hiervoor genoemd, was het voeren van de grondexploitatie tot het begin van de jaren ‘90
een taak van gemeenten, waarbij het rijk een controlerende rol had. Omdat in de periode daarna
een deel van de ruwe bouwgrond in eigendom was van marktpartijen zijn er andere
samenwerkingsvormen tussen gemeente en marktpartijen ontstaan. Deze verschillen onderling in
de wijze waarop risico’s en regie zijn verdeeld. Op hoofdlijnen kunnen de volgende modellen
worden onderscheiden:
–

Traditioneel model.

–

Bouwclaim model.

–

Joint-venture model.

–

Concessie model.

Vanzelfsprekend zijn mengvormen mogelijk en kunnen tussen gemeenten en marktpartijen
privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt over de specifieke aspecten van risicoverdeling en
financiële verrekingssystematieken.
De volgende figuur laat zien dat de samenwerkingsvormen van elkaar verschillen in de verdeling
van verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico’s tussen beide partijen. Bij het traditionele
model en het concessie model ligt de regierol bij één partij en is er weinig sprake van
samenwerking.
Bij het bouwclaim-model en het joint-venture model is sprake van een publiek private
samenwerking (PPS) en worden de verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico’s tussen beide
partijen verdeeld. Hieronder worden de verschillende samenwerkingsvormen nader toegelicht.
Figuur 4.2 Overzicht samenwerkingsvormen in de grondexploitatie

Traditioneel model
In dit model voert de gemeente een actief grondbeleid. De gemeente heeft de regie in de
planontwikkeling en is zelf verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De gemeente heeft de
grondposities binnen het plangebied reeds volledig in eigendom of verwerft op eigen rekening en
risico alle benodigde grondposities van particulieren. Marktpartijen hebben in dit model geen ruwe
bouwgrond in eigendom. De gemeente maakt deze ruwe bouwgrond bouw- en woonrijp. De
bouwrijpe kavels worden vervolgens verkocht aan marktpartijen die binnen de grenzen van het
bestemmingsplan overgaan tot de ontwikkeling van het woningbouwprogramma.

45

25 maart 2013

De gemeente heeft een leidende rol in de ontwikkeling en heeft grote invloed op de ruimtelijke
kwaliteit van het gebied omdat zij zelf verantwoordelijk is voor het woonrijp maken en via
beeldkwaliteitsplannen en het bestemmingsplan kan sturen op het woningontwerp. Zij kan via de
uitgifteprijzen zelf het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden en stelt de kaders voor de
planvorming middels het bestemmingsplan vast. De marktpartijen hebben weinig invloed op de
planontwikkeling. Zij mogen een bieding doen op bouwrijpe kavels, waarop ze mogen bouwen
binnen de kaders van het bestemmingsplan. Deze traditionele werkwijze is alleen mogelijk wanneer
de gemeente alle gronden kan verwerven en marktpartijen dus geen grondposities in het
plangebied in eigendom hebben.

Met het voeren van een actief grondbeleid draagt de gemeente ook alle daarmee samenhangende
risico’s. Ook het afzetrisico van de bouwrijp gemaakte grond ligt bij de gemeente. Indien de
plannen van de gemeente onvoldoende aansluiten op de vraag vanuit de markt, dan vertaalt zich
dat in afnemende interesse door marktpartijen. Hierdoor zullen de marktpartijen de grond niet of
tegen een lagere grondprijs willen afnemen, wat een negatief effect heeft op het financiële
resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie.
Bouwclaim model
Indien een belangrijk deel van de ruwe bouwgrond binnen het plangebied in eigendom is van
marktpartijen, is een traditionele publieke ontwikkeling niet meer mogelijk. De marktpartijen
kunnen zich beroepen op het recht op zelfrealisatie en de gemeente is niet meer de enige
grondeigenaar. Het bouwclaim model is een publiek-private samenwerking die weinig verschilt van
het traditionele model van gemeentelijke grondexploitatie. In het bouwclaim model koopt de
gemeente de grondposities van de marktpartijen en maakt deze vervolgens, net zoals in het
traditionele model, voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp en geeft ze vervolgens uit. In
ruil daarvoor ontvangen de marktpartijen het recht om bouwkavels te kopen, waarop zij binnen de
kaders van het bestemmingsplan het woningbouwprogramma mogen realiseren. De gemeente
behoudt de regie in de ontwikkeling, de marktpartijen hebben alleen op hoofdlijnen invloed op de
planvorming. De partijen zijn in de ontwikkeling meer afhankelijk van elkaar geworden, waardoor
meer nadruk ligt op het afstemmen van belangen. Hierdoor moet de gemeente plannen
ontwikkelen waarin alle partijen zich kunnen vinden. De gemeente draagt net als bij het
traditionele model het volledige risico op de grondproductie, maar heeft met marktpartijen met het
oorspronkelijke grondeigendom wel afspraken gemaakt over de afname van bouwrijpe kavels.
Joint-venture model
In dit model zijn de gemeente en marktpartijen gezamenlijk verantwoordelijk voor de
grondexploitatie (en soms ook voor de vastgoedexploitatie). De gemeente en de marktpartijen
delen naast inbreng en zeggenschap ook hun risico’s. Er wordt speciaal voor het project een
gezamenlijk publiek-private onderneming opgericht met vertegenwoordigers van de gemeente en
de marktpartijen. De bekendste vorm is de gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij
(GEM). De gemeente en de marktpartijen dragen de lusten en de lasten van de grondexploitatie in
de verhouding waarin zij in de GEM participeren.
Het verschil met het bouwclaim model is dat de verantwoordelijkheden, risico’s en zeggenschap
onderling niet worden verdeeld maar worden gedeeld. De gemeente levert dus invloed op de
planvorming en grondexploitatie in, maar draagt ook minder risico. Marktpartijen delen in dit risico
en verkrijgen hiervoor meer zeggenschap in grondexploitatie en de planvorming.
De gemeente en de marktpartijen kunnen besluiten om naast de grondexploitatie ook de
vastgoedexploitatie samen ter hand te nemen door de oprichting van een gezamenlijke grond- en
46

25 maart 2013

opstalexploitatiemaatschappij (GOM). Hierdoor draagt de gemeente een deel van het
ontwikkelrisico, maar heeft zij ook meer invloed op de kwaliteit van het vastgoedprogramma. Deze
samenwerkingsvorm wordt vooral toegepast indien in het plangebied veel publieke functies worden
gerealiseerd.
Concessie model
In dit model voert de gemeente een passief grondbeleid en beperkt zich tot het vooraf stellen van
eisen en randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling plaats moet vinden. De gemeente laat de
verdere invulling hiervan over aan de marktpartijen. Hierdoor krijgen marktpartijen een grotere
vrijheid in de ontwikkeling en realisatie van het vastgoedprogramma. Feitelijk zijn hierbij twee
situaties mogelijk, namelijk een situatie waarin de gemeente haar in het verleden verworven
grondposities aan marktpartijen verkoopt (de concessie) en een situatie waarin de gemeente geen
grondposities in eigendom had.
De grond- en vastgoedexploitatie is volledig voor rekening en risico van de marktpartijen. Dat geldt
ook voor de inrichting van het openbaar gebied en de aanleg van de infrastructuur. Het risico voor
de gemeente is daarmee overzichtelijk en beperkt.
Het concessiemodel is vooral interessant als de gemeente geen of weinig risico wil nemen of
onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) de grondexploitatie zelf uit te voeren. Dit
vindt dan zijn weerslag in het passieve grondbeleid. Om dit model te kunnen toepassen, moet het
gehele project op het moment van contracteren volledig beschreven zijn. Dit is inclusief heldere
toetsbare uitgangspunten en randvoorwaarden (publiekrechtelijke randvoorwaarden voor het
vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte). Na het verlenen van de concessie zijn de
sturings- mogelijkheden voor de gemeente beperkt.
Als de grondbezitters/ontwikkelaars die het plan zelf willen realiseren, niet bereid zijn tot een
overeenkomst met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan,
verloopt de gemeentelijke sturing via de publiekrechtelijke weg, waarmee in die situatie ook het
verhaal van gemeentelijke kosten wordt geregeld. Dit geldt sinds de inwerkingtreding van de
Grondexploitatiewet en herziene Wro medio 2008. Bij de private grondexploitatie mag de
gemeente ook eisen stellen aan het woningbouwprogramma, zoals een bepaald percentage sociale
woningbouw en kavels voor particulier opdrachtgeverschap.( Ministerie van I&M, 2011; RPB, 2007)
De volgende tabel geeft een samenvattend overzicht van de kenmerken van de verschillende
grondexploitatiemodellen.

47

25 maart 2013

Tabel 4.1 Kenmerken grondexploitatiemodellen

Traditioneel model

Voordelen

Nadelen

-

Volledige sturing op kwaliteit door

-

Volledig risico bij gemeente

gemeente

-

Geen inbreng vanuit de markt

-

Relatief veel beslag op het
gemeentelijk apparaat

Bouwclaim model

-

Volledige sturing op kwaliteit door

-

Nagenoeg volledige risico bij gemeente

gemeente

-

Beperkte inbreng vanuit de markt

Met marktpartijen op voorhand

-

Relatief veel beslag op het

afspraken te maken over de afname

gemeentelijk apparaat

van bouwrijpe kavels (de bouwclaim)
Joint Venture

-

Risico in de grondexploitatie is

-

gedeeld
-

Sturing op kwaliteit door gemeente en
marktpartijen

Inbreng van marktkennis door
marktpartijen

Concessie

-

Geen gemeentelijk risico in de
grondexploitatie

-

Grondexploitatie is volledig markt
gedreven

-

Nagenoeg geen beslag op het
gemeentelijke apparaat (alleen
toetsend)

48

-

Sturing op de grondexploitatie alleen
mogelijk via de publiekrechtelijke weg

25 maart 2013

4.2.3 Actoren in de bouwproductie
Opdrachtgevers voor woningbouw kunnen corporaties, institutionele beleggers, particuliere
beleggers, projectontwikkelaars of particulier opdrachtgevers zijn.
De doelstelling van deze opdrachtgevers varieert (Wolting, Bregman en Pool, 2012):
-

-

-

-

Primaire doelstelling van corporaties is het voorzien in betaalbare volkshuisvesting en
zorgdragen voor leefbare wijken. Om dat te kunnen financieren, worden soms ook vrije
sector koopwoningen gerealiseerd. De winst op vrije sector woningen dekt dan een deel
van het tekort op de sociale woningbouw af.
Doelstelling van beleggers is om op hun investering rendement te maken, waarbij zij een
afweging maken tussen de verschillende asset categorieën (aandelen, commercieel
vastgoed, obligaties). Het rendement bestaat voor een deel uit direct rendement uit de
huurinkomsten en indirect rendement uit een verwachte waardestijging.
Een projectontwikkelaar neemt het initiatief een plan te ontwikkelen en in de verkoop te
brengen. Als vergoeding voor het verkooprisico rekent hij een winstmarge en een opslag
voor het te dragen risico. Een ontwikkelaar zal proberen zijn risico te beperken door
bijvoorbeeld pas te starten met de bouw bij het bereiken van voldoende voorverkoop aan
particulieren (verkoop vanaf tekening).
Doelstelling van particuliere opdrachtgevers is om huisvesting voor eigen gebruik te
ontwikkelen en te realiseren. De opdrachtgevers hebben niet altijd alle benodigde kennis
zelf in huis en schakelen op onderdelen in het bouwproces derden in, of kiezen voor een
meer eenvoudig proces met een catalogusbouwer.

In het bouwproces zijn onder andere de volgende opdrachtnemers betrokken: ontwerper,
architecten, constructeur, installatieadviseur, bouwfysica, projectmanagement, kostenadviseur,
toezicht op de bouw, etc.
Een belangrijke opdrachtnemer is de aannemer. Dit is de partij die feitelijk de realisatie van de
woning zal uitvoeren. Zijn primaire belang ligt dan ook bij de bouwproductie. Indien de aannemer
ook grondeigenaar is (actor op de grondmarkt), heeft hij ook een belang in de projectontwikkeling.
Gebruikelijk is dat in de aanbesteding van het werk de aannemer tevens een deel van het
verkooprisico van de projectontwikkelaar overneemt. De particuliere koper sluit in dat geval een
koop-aanneemovereenkomst af met de aannemer. Hij koopt de grond van de projectontwikkelaar
en sluit gelijktijdig een aanneemovereenkomst met de aannemer.
De aannemer heeft op zijn beurt ook niet alle benodigde kennis en medewerkers in huis. Specifieke
onderdelen van het bouwproces worden uitgevoerd in onderaanneming (bijvoorbeeld metselwerk,
heiwerk, binnenwanden en schilderwerk).
De bouw is daarmee een sterk gefragmenteerde industrie, disciplinegewijs, regionaal en
kleinschalig georganiseerd, met een groot aandeel MKB. De bouw is bovendien een relatief
arbeidsintensieve bedrijfstak.
De productiemethodiek bij projectmatige woningbouw is sinds een aantal jaren in beweging,
waarbij wordt gezocht naar efficiëntie in het proces door losstaande disciplines te integreren
(ketenintegratie).
Dit aspect heeft twee kanten: in de bouwgerichte aanpak worden afspraken gemaakt met
leveranciers en onderaannemers gebaseerd op een dagplanning.
In de organisatiegerichte aanpak wordt de samenwerking met adviseurs verbeterd.
De traditionele verhouding tussen bijvoorbeeld bouwer en architect verandert daardoor. De bouwer
wordt meer leidend in het totale proces. Voordelen van dit proces zijn bouwtijdverkorting en een
49

25 maart 2013

verlaging van de faalkosten. Als nadeel kan worden benoemd dat wellicht meer gebruik gemaakt
wordt van standaardoplossingen en dat dus minder innovatie optreedt.
Zowel het reduceren van faalkosten als het uitblijven van innovatie in de woningbouw worden door
het EIB onderschreven. Zij typeren de bouwsector als een sector met hoge faalkosten en lage
productiviteitsontwikkeling. Daarvoor geven ze verschillende oorzaken aan. Zo benoemen ze dat
het gescheiden aanbesteden van ontwerp en werk op basis van laagste prijs de prikkel om te
innoveren wegneemt en conservatief gedrag beloont. Verlagen van faalkosten door het bouwproces
beter te organiseren wordt als kans benoemd, maar waarbij ook wordt opgemerkt dat het initiatief
daartoe van buiten de bouwkolom dient te komen. Binnen de bouwkolom is het eigen voordeel niet
groot genoeg om deze eerste stap te zetten (EIB, 2011c).
De wijze van bouwen (materiaalgebruik) is redelijk lokaal gebonden – voor de Nederlandse woning
worden andere materialen gebruikt dan voor die in Scandinavië, Frankrijk of Duitsland. Hoewel
voor veel grondstoffen tegelijkertijd sprake is van een wereldhandel.
Tot slot zijn in het bouwproces nog partijen betrokken bij verkoop- of verhuur, waaronder
makelaars, notarissen of beheermaatschappijen.
4.2.4 Particulier opdrachtgeverschap uitgelicht
In het geval van particulier opdrachtgeverschap (PO), waarbij de woonconsument zelf zijn
bouwkavel koopt, een architect de woning laat ontwerpen en vervolgens een bouwaannemer
selecteert, fungeert een particuliere koper als opdrachtgever en laat hij zich eveneens
ondersteunen en begeleiden door de eerder genoemde adviseurs. Er zijn ook marktpartijen die
daar op inspelen in de vorm van geïntegreerde begeleiding van het traject.
In het algemeen heeft particulier opdrachtgeverschap bij bouwen met architect en aannemer een
inkoopnadeel ten opzichte van de reguliere projectmatige bouw, omdat op kleinere schaal moet
worden ingekocht. Daar staat tegenover dat een deel van de verkoopkosten vervalt en dat van een
risicopremie in verband met de afzet geen sprake is. Wel draagt de particulier dan overigens zelf
het risico. Het kosteneffect komt in een volgende paragraaf uitgebreider aan de orde.
Als de particuliere opdrachtgever het risico wil beperken, het proces wil vereenvoudigen en
versnellen en ook schaalvoordelen wil behalen, kan gekozen worden voor catalogusbouw. De
welstandscommissie van een gemeente heeft hiertegen in praktijk vaak weerstand. De
catalogusbouwers bieden diverse woningontwerpen aan, elk tegen een vast bedrag. Daarbij zijn
aan- en uitbouwopties met een aanvullende prijskaart.
Schaalvoordelen zijn ook te realiseren als particuliere opdrachtgevers samen woningen (laten)
bouwen. Dit collectieve particuliere opdrachtgeverschap (CPO) ligt ook meer voor de hand als
gekozen wordt voor een appartementengebouw of rijtjeswoningen.
Het particulier opdrachtgeverschap kwam in de knel doordat er weinig grondaanbod op VINEXuitleglocaties was (gemiddeld 5%, met enkele locaties in ruime woningmarkten overigens tot
30%). Als gevolg van restrictief beleid waren er bovendien minder mogelijkheden op andere
locaties. Juist op die andere locaties had particulier opdrachtgeverschap voorheen meer kansen.
Alhoewel het beleid erop gericht was om het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de
nieuwbouw te bevorderen, bleek dat in praktijk minder succesvol. (RIGO, 2010c). Een kleine
subsidie van een paar duizend euro per woning in de jaren 2005 tot en met 2009 bracht daar
weinig verandering in.
Op de VINEX-locaties waren de grondposities en de ontwikkelopgave onderling al verdeeld tussen
marktpartijen en was dus nagenoeg geen ruimte voor particulier opdrachtgeverschap.
Binnenstedelijk waren er ook om andere redenen minder kansen, bijvoorbeeld omdat daar een
50

25 maart 2013

groter wordend deel van de locaties uit appartementen bestond (met collectief particulier
opdrachtgeverschap te realiseren). Naar collectief particulier opdrachtgeverschap is echter minder
vraag dan naar de individuele vorm.
Het gemeentelijk beleid was ook belangrijke factor voor het laten slagen van particulier
opdrachtgeverschap. Als gemeentebesturen particulier opdrachtgeverschap niet stimuleerden, dan
kwam er letterlijk weinig ruimte voor. In gemeenten als Almere liep het aandeel pas op, nadat de
gemeente particulier opdrachtgeverschap in de gemeentelijke woningbouwprogrammering opnam
en er locaties voor bestemde. De huidige grondexploitatiewet biedt hiertoe momenteel wel de
mogelijkheid, ook indien een gemeente faciliterend grondbeleid voert.
Niet onbelangrijk is dat particulier opdrachtgeverschap voor de opdrachtgevers in de praktijk veel
moeilijker te realiseren bleek dan het beleid bedoelde. Zo gaven banken beperkte hypotheken
omdat particulieren zelf het risico van de ontwikkeling moesten dragen. Ook vraagt bij bouwen met
een architect een groot aantal vaardigheden van de particuliere opdrachtgever, die niet bij elke
potentieel particulier opdrachtgever ook aanwezig zijn. Het particulier opdrachtgeverschap bleef
mede daardoor enigszins een ‘niche’.
De mate van particulier opdrachtgeverschap en de vorm waarin (zelf ontwikkelen, ontwikkelen met
adviseurs of catalogusbouw) verschilt per regio. In het Westland bijvoorbeeld is catalogusbouw de
meest voorkomende vorm. In Friesland bijvoorbeeld is 30-40% particulier opdrachtgeverschap
gebruikelijk. In andere landsdelen, met meer landelijke gemeenten en een minder grootschalige
woningbouwopgave, geldt dit ook.
In de jaren ‘90 is als gevolg van de individualisering particulier opdrachtgeverschap weer in de
belangstelling gekomen, vooral in stedelijke regio’s waar in beginsel veel vraag was, maar weinig
aanbod. Meest interessant wellicht is een aanleiding voor het rijksbeleid voor particulier
opdrachtgeverschap rond 1998 (Motie Duivesteijn cs, kamerstuk 25 180 nr. 61), met doel het
aandeel te bevorderen tot 30%. Aanleiding voor dit verzoek was de constatering dat de realisatie
van de VINEX-opgave voornamelijk werd vormgegeven door institutionele partijen. Dit leidde niet
tot de gewenste diversiteit in woonmilieus. Door de consument te beschouwen als ‘woonproducent’
kan een de gewenste keuzevrijheid worden vergroot. In een latere motie is een soortgelijk verzoek
nogmaals ingediend, waarbij speciale aandacht werd gegeven op de bereikbaarheid van particulier
opdrachtgeverschap voor lagere inkomensgroepen.

4.3

Financiële samenhang nieuwbouwkolom op hoofdlijnen
De financiële structuur in de nieuwbouwkolom bestaat in de klassieke vorm uit drie afzonderlijke
exploitaties:
–
–
–

Grondexploitatie. Dit is het productieproces waarin ruwe bouwgrond wordt omgezet naar
bouwrijpe grond;
Opstalexploitatie. Dit is het proces waarbij op een bouwrijpe kavel een woning wordt
ontworpen en gerealiseerd.
Gebruiks- of beheerfase. Dit is de fase waarin de woning wordt bewoond. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen de koopsituatie (eigen gebruik) en een huursituatie (eigendom
bij een vastgoedbelegger of corporatie en gebruik door de huurder).

De exploitaties zijn onderling verbonden door al dan niet fictieve transactiemomenten. Dit is
afhankelijk van de organisatievorm en gehanteerde samenwerkingsmodellen.
In de traditionele vorm is een gescheiden grondexploitatie en ontwikkelingsexploitatie, maar zoals
in de voorgaande paragraaf is toegelicht, is dit in praktijk niet altijd het geval omdat sprake is van
samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen.

51

25 maart 2013

4.3.1 Kostenstructuur grondexploitatie
De kosten, die in een grondexploitatie kunnen worden opgenomen (de ‘grondproductiekosten’), zijn
niet geheel vastomlijnd, maar de kaders hiervoor worden sinds 2008 gevormd door de
kostensoortenlijst in de Grondexploitatiewet. Deze lijst geeft een overzicht van kosten die via de
publiekrechtelijke weg (via het exploitatieplan) door een gemeente zijn te verhalen op
marktpartijen. In praktijk sluit de kostenstructuur van de grondexploitatie hierop aan. (Van den
Brand, van Gelder en van Sandick, 2010)
Uit empirisch onderzoek van het PBL (2011b) blijkt de samenstelling van grondproductiekosten
zoals weergegeven in de volgende figuur.
Figuur 4.3: Samenstelling grondproductiekosten

Grondverwerving
4%
12%

Onderzoek

3%
Bouw- en woonrijp maken
47%
Bovenwijkse
voorzieningen

Plan- en proces

33%

Overig

1%

Bron: PBL, 2011b

Het PBL heeft dit onderzoek gebaseerd op de grondexploitatieramingen die in
(ontwerp)exploitatieplannen zijn opgenomen. De kostenstructuur sluit daardoor dus per definitie
aan bij de systematiek van de Grondexploitatiewet. Andere onderzoeken van het EIB (2011b,
2012b) laten echter een vergelijkbare kostenstructuur zien. Door het PBL wordt een aantal
kanttekeningen geplaatst bij de interpretatie van de cijfers. Ten eerste heeft de post
verwervingskosten in het PBL-onderzoek een relatief groot aandeel van 47%. Daarbij moet echter
worden bedacht dat in de systematiek van de Grondexploitatiewet de verwervingskosten worden
getaxeerd op basis van inbrengwaarde. Deze is gebaseerd op de waarde bij bestemmingswijziging
en kan daarom afwijken van de verwervingskosten die de grondeigenaar destijds werkelijk heeft
betaald. Verder wordt door het PBL ook aangegeven dat de hoge verwervingskosten deels
voortkomen uit de opbouw van de gehanteerde steekproef (relatief groot aandeel in de Randstad
en binnenstedelijke locaties). Ten tweede is het opvallend dat in de kostenstructuur zoals door het
PBL gehanteerd rentekosten niet zijn opgenomen. In praktijk is dat een significante
kostencomponent in de grondexploitatie.
Het PBL geeft de verklaring dat in de analyses is gewerkt met zowel nominale waarden (de waarde
op prijspeil heden, exclusief rentelasten) en netto contante waarden (toekomstige kasstromen
verdisconteerd naar heden, waarin het rente-effect reeds is verwerkt).
Hieronder wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste kostenposten in de grondexploitatie.
Per kostenpost zijn in de literatuur geen exacte bedragen of procentuele aandelen voorhanden. Dit
komt omdat de specifieke projectkenmerken (bodemgesteldheid, bestaande infrastructuur in de
omgeving, ruimtelijke planopzet, relatie met andere ontwikkelingen, kwaliteitskeuzes, etc.) hierop

52

25 maart 2013

van grote invloed zijn. Elke locatie heeft zo zijn eigen kostenniveau en opbouw aan
grondproductiekosten.
Om inzicht te verschaffen in de omvang van de onderstaande kostenposten is op basis van
kengetallen en ervaringscijfers uit de adviespraktijk van RIGO en Brink Groep een inschatting
gegeven. Deze cijfers moeten echter worden beschouwd als een grove indicatie. Door middel van
het uitvoeren van verdiepingsonderzoek is op dit onderwerp nadere informatie verkregen. Alle
cijfers zijn op prijspeil 1 januari 2012 en exclusief BTW.
Sloopkosten
In het kader van het herstructureren van een plangebied kan een onderscheid worden gemaakt
naar het slopen van bestaande opstallen (bebouwing) en het slopen van de aanwezige boven- en
ondergrondse infrastructuur. De kosten voor het slopen worden toegerekend aan het nieuwe
project.
De hoogte van de sloopkosten is afhankelijk van de complexiteit en intensiteit van de
werkzaamheden. Marktconforme sloopkosten bedragen voor een te slopen woning circa
€ 5.000,-- tot € 7.000,--.
Bodemsanering
Bij het bepalen van de saneringskosten zijn verschillende factoren van belang. Als sprake is van
vervuilde grond is het noodzakelijk de categorie van de vervuiling te bepalen. Naast schone grond
kunnen twee categorieën vervuilde grond worden onderscheiden, namelijk licht verontreinigde
grond en ernstig verontreinigde grond. Licht verontreinigde grond kan plaats bieden aan een
parkeerterrein of een flat. Ernstig verontreinigde grond dient gesaneerd te worden. Nadat grond is
afgegraven moet waarschijnlijk nog een nieuwe laag grond (ook wel ‘leeflaag’ genoemd) worden
aangebracht. Afgegraven grond moet afgevoerd worden. Naast de hoeveelheid is de afstand tot de
stortplaats bepalend voor de kosten. Bij het storten bepaalt de ernst van de verontreiniging de
kosten die hiermee gepaard gaan. Marktconforme saneringskosten voor een woonbestemming
variëren van € 20,-- tot € 125,-- per m³.
Bouwrijp maken
Het bouwrijp maken van onbebouwd en bebouwd terrein betreft werkzaamheden zoals grondwerk
(afgraven, afvoeren of ophogen en inklinken leeflaag), aanleg kabels (elektra, gas, water,
glasvezel, CAI), aanleg leidingen (riolering, infiltratiesystemen, etc.) en het aanleggen van
bouwwegen. Marktconforme kosten voor het bouwrijp maken bedragen circa € 30,-- tot € 55,-- per
m² plangebied.
Woonrijp maken
Onder woonrijp maken wordt het aanleggen van de openbare ruimte binnen het plangebied
verstaan. Het betreft dus de realisatie van wegen, fiets- en voetpaden, openbaar groen, water,
straatverlichting, straatmeubilair, etc. De hoogte van deze kosten is voornamelijk afhankelijk het
programma van eisen dat de desbetreffende gemeente aan het openbaar gebied stelt. De kosten
die voortvloeien uit het woonrijp maken van het openbare terrein worden beïnvloed door drie
aspecten: het type, de kwaliteit en de intensiteit van de geplande voorziening. Marktconforme
kosten voor woonrijp maken bedragen circa € 30,-- tot € 100,-- per m² woonrijp te maken terrein.
Bovenplanse voorzieningen
Bovenplanse voorzieningen zijn afdrachten vanuit de grondexploitatie naar andere (ruimtelijke)
plannen of ontwikkelingen die buiten het plangebied van de desbetreffende grondexploitatie vallen.
OTB (2006) heeft onderzoek verricht naar de wijze waarop gemeenten kosten voor algemene
voorzieningen en negatieve exploitatieresultaten op onrendabele ontwikkelingen verhalen op
ontwikkelingen met een positief exploitatiesaldo (‘verevening’). De resultaten van het onderzoek

53

25 maart 2013

zijn van kwalitatieve aard. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de onderzochte gevallen het
kostenverhaal plaatsvindt in lijn met de in de Grondexploitatiewet benoemde kostensoortenlijst,
maar dat de hoogte van de bijdrage niet altijd is gebaseerd op basis van de daarbij benoemde
criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.
Er zijn geen bronnen die in kwantitatieve zin een eenduidig beeld geven van de bovenplanse
kosten in grondexploitaties. Dit is sterk afhankelijk van de lokale situatie. Uit onderzoek van het
EIB (2012b) blijkt dat in Vathorst, Amersfoort circa € 7.300,-- per woning aan bovenplanse
infrastructurele kosten in de grondexploitatie is opgenomen. Voor IJburg, Amsterdam is dat ruim €
23.000,--. Een volledig beeld van de totale bovenplanse kosten is niet gegeven.
Plan- en proceskosten
Onder plan- en proceskosten vallen de interne en externe advieskosten. Denk hierbij bijvoorbeeld
aan stedenbouwkundig ontwerp, opstellen van het bestemmingsplan, uitvoeren van
milieuonderzoeken, planeconomie en juridisch en fiscaal advies. Ook op het gebied van plankosten
is de literatuur beperkt. In de Grondexploitatiewet worden kaders gesteld aan de mate waarin
plankosten via de publiekrechtelijke weg kunnen worden verhaald (de zogenaamde
plankostenscan). Dit betreft echter nog een ontwerp regeling en is alleen van toepassing op
kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg.
In de vroege planfases is het gangbaar om plankosten uit te drukken als percentage van de kosten
van bouw- en woonrijp maken. Daarbij wordt een bandbreedte gehanteerd van circa 10% tot 30%.
Rentelasten
Rentelasten ontstaan in de grondexploitatie doordat de kosten voor de baten uitgaan.
Zo worden eerst grondposities aangekocht en plankosten gemaakt voordat opbrengsten worden
gerealiseerd uit gronduitgifte. De hoogte van de rentelasten is afhankelijk van de omvang van de
voorinvestering, het rentepercentage en de snelheid waarmee grond wordt uitgegeven.
Rentelasten bedragen circa 10% tot 20% van de totale kosten in de grondexploitatie.
4.3.2 Opbrengsten en prijsvorming in de grondexploitatie
De opbrengsten van de grondexploitatie bestaan uit verkoopopbrengsten van bouwrijpe kavels,
verminderd met transactiekosten en belastingen. Daarnaast zijn ook subsidies of bijdragen uit
andere grondexploitaties (bovenplanse verevening) een mogelijke opbrengst.
Prijsvorming bouwrijpe kavels voor 1990
In de periode tot aan het begin van de jaren ’90 was de grondexploitatie kostengeoriënteerd en de
grondprijzen voor woningen waren gebaseerd op een kostprijsbenadering. Grondprijzen voor
sociale woningbouw werden bepaald door het rijk. Grondprijzen voor de marktwoningen werden
door de gemeente vastgesteld aan de hand van prijsdifferentiatiefactoren, zoals: kavelgrootte
(kwaliteit voor tuingrootte en privacy), liggingskwaliteit (zoals wonen aan het park, uitzicht op een
weiland), bestemming (luxe woningbouw, voor verevening met de sociale sector).
Gemeentelijke grondexploitaties met sociale woningbouw werden door het rijk getoetst op de
opgenomen grondproductiekosten en prijsdifferentiatie met woningbouw voor de markt. In 1968
werden hiervoor richtlijnen gegeven. De grondprijzen voor de marktsector mocht de gemeente
hoger vaststellen dan uit de toets naar voren kwam. Ook werden aan de kostenkant door de
gemeente risicobuffers ingebouwd, waardoor een grondexploitatie met sociale woningbouw ook wel
met een positief saldo kon worden afgesloten (ondanks de toetsing door het rijk). (RIGO, 2003).

54

25 maart 2013

Prijsvorming voor bouwrijpe kavels na 1990
Voor de periode na 1990 zijn door het terugtrekken van de rijksoverheid uit de woningbouwlocaties
in de grondexploitaties minder subsidies opgenomen en nam het belang van de grondprijs toe.
Hierdoor is een verschuiving opgetreden in het woningbouwprogramma, waarbij minder sociale
woningen werden opgenomen en meer woningen voor de marktsector, omdat deze woningen een
hogere grondprijs hadden. Deze verschuiving in bouwprogramma is ook terug te zien in figuur 3.5
(ontwikkeling woningvoorraad) in paragraaf 3.3.1.
In het onderzoek ‘Prijskolom Nieuwbouwwoningen’ door OTB (2005) en door Ecorys (2006) is aan
de hand van casestudies op uitleglocaties en binnenstedelijke locaties in beeld gebracht op welke
wijze grondprijzen worden bepaald. Daaruit blijkt dat per woningtype onderscheid wordt gemaakt
naar de wijze waarop de grondprijs wordt bepaald, namelijk:
-

Vaste kavelprijs
In de sociale huursector wordt gerekend met een vaste kavelprijs. Deze vaste kavelprijs komt
nog voort uit de door het rijk vastgestelde grondprijzen voor sociale woningbouw in de periode
van voor 1990. Destijds was een kostprijsbenadering het uitgangspunt voor deze vaste
grondprijs, waarbij de grondkosten werden omgerekend naar een grondprijs per woning. In de
praktijk is deze relatie met de grondproductiekosten niet langer aanwezig.
De uitgifteprijzen voor sociale woningbouw zijn door een aantal gemeenten opgenomen in het
gemeentelijk gronduitgifte beleid. In andere gevallen is de grondprijs voor sociale woningbouw
per project overeen te komen, waarbij het wel gebruikelijk is om een vaste grondprijs per
woning te rekenen.

-

Prijs per m² grond
Voor vrije kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap wordt de grondprijs bepaald
aan de hand van een vaste prijs per m² kavel. In de studie van OTB (2005) gaf 41% van de
ondervraagde gemeenten aan dat een systematiek wordt gehanteerd, die vergelijkbaar is met
een residuele grondwaarde benadering (zie de toelichting hieronder). De overige gemeenten
hanteerden een andere methodiek voor grondprijsbepaling, waarbij in het onderzoek
onderscheid is gemaakt in drie groepen. De eerste groep geeft aan marktconforme
grondprijzen te hanteren. De wijze waarop deze wordt bepaald varieert, waarbij voorbeelden
worden benoemd zoals: een vergelijking met omliggende gemeenten, vastgesteld door een
makelaar, via inschrijving of op basis van een eigen systematiek waarin een basisprijs wordt
gecorrigeerd voor kwaliteit. Een tweede groep gemeenten hanteert een kostprijs al dan niet
verhoogd met een opslag. Een derde groep geeft aan dat de grondposities worden gekocht
door projectontwikkelaars en bouwbedrijven of reeds is hun bezit zijn. Uit het onderzoek van
Ecorys blijkt dat voor gronduitgifte aan particulieren de meeste gemeenten de grondprijs
comparatief bepalen of baseren op de kostprijs. (OTB, 2005; Ecorys, 2006).

-

Residuele grondwaarde en grondquote
Voor de vrije markt koopwoningen is de grondprijs gerelateerd aan de VON-prijs van de te
realiseren woningen. Daarbij wordt in de praktijk onderscheid gemaakt tussen een residuele
grondwaardeberekening en een grondquote.
In de residuele waardeberekening maakt de grondexploitant een inschatting van de VONwaarde van de te realiseren woningen en de bijbehorende investeringskosten. Het verschil
(residu) is de grondprijs voor de desbetreffende woningen. In het Convenant Gemeentelijk
Grondprijsbeleid hebben de betrokken partijen (VNG, Neprom, NVB en de staatssecretaris van
VROM) vastgelegd de voorkeur te geven aan deze wijze van grondprijsbepaling boven de

55

25 maart 2013

grondquote methodiek, die zij als te rigide beoordelen en met een remmend effect op de
kwaliteit van de woning en woonomgeving. (VNG, 2001)
Indien een grondquote wordt gehanteerd, is de grondprijs bepaald als een percentage van de
VON-prijs van de verschillende woningtypes. Duurdere woningen hebben in die systematiek
een hogere grondprijs dan goedkope woningen (dat kan zijn doordat een hogere grondquote
wordt gehanteerd en doordat de VON-prijs hoger is). (Vlek, 2009).
-

Overige afspraken over prijsvorming bouwrijpe kavels
Ook de wijze waarop tussen grondexploitant en grondafnemer afspraken worden gemaakt over
de wijze waarop met tijdseffecten wordt omgegaan, blijkt van invloed op de gronduitgifteprijs.
Datzelfde geldt ook voor de afspraken over het verschil tussen de grondprijzen op basis van de
verwachte VON-prijzen en de werkelijk gerealiseerde VON-prijzen.
Over de ontwikkeling van gronduitgifteprijzen blijken in de praktijk de volgende afspraken (al
dan niet een combinatie van) gangbaar:
-

Indexering met een bepaald indexcijfer (BDB-index, inflatie op basis van CBS index: CPI
Alle huishoudens).
Indexering met een vast percentage waarmee in de grondexploitatie is gerekend.
Een grondquote gekoppeld aan geïndexeerde en/of gerealiseerde VON-prijzen.
De gronduitgifteprijs jaarlijks laten vaststellen door middel van een taxatie.

Subsidies
Door rijkssubsidieverstrekking worden eveneens opbrengsten gerealiseerd in de grondexploitatie.
In 1995-2010 waren er voor uitleggebieden en functieveranderingslocaties in stedelijke regio’s
locatiesubsidies (Besluit Locatiegebonden Subsidies, BLS). Per woning van de VINEX-opgave kwam
dit neer op ruim 2.000 tot 4.000 euro per woning van de VINEX-opgave. De gelden konden door
regio’s of provincies (de budgethouders) selectief (voor specifieke locaties met een groot
exploitatietekort) of generiek worden ingezet. Voor de stedelijke vernieuwing was en is er de ISVsubsidie (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing; een deel van dit budget is bedoeld om
tekorten op grondexploitaties bij stedelijke vernieuwingslocaties te dekken. Voor specifieke
projecten (deels met woningbouw) waren er specifieke rijksbijdragen via het Budget Nota Ruimte
en BIRK (Budget Investeringen Ruimtelijke Kwaliteit). Sinds 2010 doen sommige projecten met
woningbouw mee in het Meerjarenprogramma Ruimte, Infrastructuur en Transport (MIRT).
Op Europees niveau wordt vanuit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) een
bijdrage geleverd aan regionale ruimtelijke projecten, waaronder ook woningbouwontwikkeling en
binnenstedelijke herontwikkelingen.

56

25 maart 2013

4.3.3 Kostenstructuur van de opstalexploitatie
De kostprijs van een nieuwbouwwoning komt tot stand op de bouwmarkt. Daarbij spelen exogene
variabelen een rol, zoals bijvoorbeeld de ontwikkelingen van lonen en materiaalkosten en de
invloeden van bouwregelgeving, maar ook de wijze waarop de bouwproductie (bouwbedrijven en
toeleveranciers) reageert op veranderingen in de vraag.
De investeringskostenopzet is gereguleerd door de NEN-2631. Deze norm bevat een (wijdverbreide
maar niet verplichte) systematiek voor de opbouw van investeringskosten.
Deze NEN-norm maakt onderscheid naar:
-

de directe bouwkosten (aanneemsom vermeerderd met aanneemopslagen).
bijkomende kosten (architect, bouwkundig advies, overige advieskosten, verkoopkosten).
ontwikkelingsopslagen (algemene kosten en winst).

Grondkosten maken geen onderdeel uit van de investeringskosten. Bijlage 10.3 geeft een overzicht
van de investeringskosten. Hierna wordt eerst een toelichting gegeven op de verschillende
onderdelen. Aan het eind van de paragraaf is in tabelvorm een indicatie van de omvang van de
verschillende kosten voor verschillende woningtypes opgenomen.
Bouwkosten
Binnen de investeringskosten nemen de bouwkosten een dominante positie in. De hoogte van de
bouwkosten is afhankelijk van de een aantal (deels exogene) variabelen, zoals de gevraagde
kwaliteit, de daadwerkelijke bouwprijzen (vraag-aanbodsituatie op de bouwmarkt, de
moeilijkheidsgraad van het ontwerp en de hoogte van lonen en materialen), bouwregelgeving en
uitvoeringstechniek.
Met betrekking tot de bouwkosten en de drijvende factoren daarachter zijn slechts in beperkte
mate bronnen aanwezig. Tegen betaling kunnen digitale bronnen geraadpleegd worden (onder
andere: www.bouwkostenkompas.nl, www.bouwkosten.nl en www.casadata.nl). Veelal heeft de
kosteninformatie betrekking op bouwdelen en er zijn nauwelijks gegevens beschikbaar over de
kosten op woningniveau. Uitzondering daarop voor de Investeringskostenwijzer Woningbouw die
periodiek door Brink Groep wordt gepubliceerd.
Er is in de praktijk ook geen sprake van een transparante markt, omdat kostengegevens niet
openbaar toegankelijk zijn. Op dit punt wordt een verdiepend onderzoek uitgevoerd. Onderwerp is
de mate waarin bouwkosten zich hebben ontwikkeld in relatie tot de invloeden van exogene
factoren waaronder gewijzigde bouwregelgeving.
Bijkomende kosten
De bijkomende kosten bestaan uit kosten voor adviseurs (architect, constructeurs,
installatiedeskundigen, …), aansluitkosten op nutsvoorzieningen, gemeentelijke heffingen
(bouwleges, precariobelasting), verkoop/verhuurkosten (promotie, marketing, makelaar, notaris,
kadaster, …). Dit is geen limitatief overzicht.
Ook over de bijkomende kosten en de ontwikkelingsopslagen zijn slechts in beperkte mate bronnen
beschikbaar.
Ontwikkelopslagen
De ontwikkelingsopslagen zijn vergoedingen voor de ontwikkelende partij en bestaan uit Algemene
Kosten (AK) en Winst & Risico (W+R). Algemene kosten worden uitgedrukt als een procentuele
opslag op de bouwkosten en bijkomende kosten en zijn een vergoeding voor de bureaukosten van
de projectontwikkelaar.

57

25 maart 2013

De post Winst & Risico is de winstopslag ten behoeve van de ontwikkelende partij en wordt
ingerekend als een percentage over de verwachte verkoopopbrengsten.
Rentelasten
De feitelijke realisatie van de woningen vindt in de regel pas plaats als een bepaald percentage van
de woningen is voorverkocht. Indien sprake is van koopwoningen worden deze in termijnen betaald
door de particuliere kopers. Deze termijnen zijn afgestemd op de voortgang van de uitvoering. De
kopers financieren daarmee de realisatie. De financieringslast op de ontwerpkosten en over de
realisatie van de niet-voorverkochte woningen wordt gedragen door de projectontwikkelaar. Ook
voor corporaties is het gangbaar dat zij ook in termijnen betalen en daarmee dus de bouwkosten
financieren. In geval van vrije sector huurwoningen wordt de verkoopprijs in de regel pas betaald
bij oplevering. In dat geval moeten alle kosten dus worden voorgefinancierd.
In onderstaande tabel is een indicatie gegeven van de omvang van de genoemde kostensoorten
voor verschillende woningtypes: meergezinswoningen (MGW), eengezinswoningen (EGW), tweeonder-één-kappers (2^1) en woningen die via particulier opdrachtgeverschap tot stand komen.
Vanwege de grote bandbreedte in grondproductiekosten is deze niet in de tabel opgenomen.
Tabel 4.2 Kostensoorten per woningtype (exclusief BTW)

1. Reguliere

2. Reguliere

3. Twee-

Meergezinswoning

Eengezinswoning

onder-een-

(MGW)

(EGW)

kap

Bouwkosten per m² bruto vloeroppervlakte

€ 925

€ 735

€ 980

€104.000

€ 96.000

€ 197.000

Bijkomende kosten (% van totale bouwkosten)

14 %

14 %

16 %

Algemene Kosten (% over bouwkosten en

3%

4%

3%

bijkomende kosten)

5%

5%

6%

Bouwkosten per woning

Winst + Risico (% over verkoopopbrengst)
Bron: Brink Groep, 2012

Toelichting op de woningtypes zoals in de tabel opgenomen:
1. = Meergezinswoning in de goedkope klasse is een 3 kamer appartement, galerij ontsloten,
van 85 m² appartementsoppervlak.
2. =
Goedkope eengezinswoning is een rijenwoning breed 5,4 m1 met een zadeldak. Het
gebruiksoppervlak is 95 m².
3. = Twee onder één kap woning heeft een schuin dak. Het gebruiksoppervlak
is 142 m².
Voor een woning die in particulier opdrachtgeverschap wordt ontwikkeld (geen catalogusbouw)
liggen de bouwkosten circa 7% hoger, omdat seriematigheid en inkoopvoordeel ontbreekt. Indien
wordt gekozen voor catalogusbouw liggen de bouwkosten van particulier opdrachtgeverschap
vergelijkbaar met de bouwkosten van projectmatige woningen. Bij grotere woningen kunnen de
bouwkosten per m² lager uitvallen: de marginale kosten voor de extra m² kunnen veel lager zijn.
In de bijkomende kosten van particulier opdrachtgeverschap ontbreken de makelaars- en
verkoopbegeleidingskosten ten opzichte van projectmatige bouw. Ook is er in de kostenopstelling
geen vergoeding voor de projectontwikkelaar benodigd. Daartegenover staat dat de particulier zelf
alle ontwikkelingsrisico’s draagt.

58

25 maart 2013

Opbrengsten en prijsvorming
De opbrengsten van de ontwikkelingsexploitatie bij projectmatige woningbouw door ontwikkelaars
bestaan uit de verkoopopbrengsten van de woningen, verminderd met transactiekosten en
belastingen.
4.3.4 Extra (bouw)kosten bij binnenstedelijk bouwen
Binnenstedelijk bouwen is complexer dan het bouwen op voormalige landbouwgrond. In deze
paragraaf gaan we kort in op de belangrijkste kenmerken van binnenstedelijk bouwen.
Een project in een binnenstedelijke omgeving kent een groot aantal betrokkenen, complexe
(inspraak)procedures, veel regelgeving waarmee rekening moet worden gehouden en veel
omliggende infrastructuur waarop moet worden aangesloten.
Binnenstedelijk bouwen verschilt aanmerkelijk in kosten van bouwen op een ‘vrije locatie,
landbouwgrond’. Factoren voor kostenverschillen:
Procedureel (zowel ingeval van sloop/nieuwbouw als in geval van renovatie):
–
–
–

Extra overheidsprocedures (bijvoorbeeld monumenten en sloop).
Veel overleg met omwonenden of direct betrokkenen of betrokkenen met ‘verworven
rechten’.
Langere ontwikkeltijd, met ook nog kans op uitloop in tijd.

De locatie (indien sprake is van sloop/nieuwbouw):
–
–
–
–

Bodemvervuiling /archeologie.
Het niet tijdig vrij beschikbaar zijn van aanwezige, te slopen opstallen (procedures /
kraak).
Economische waarde van te slopen opstallen moet worden afgeboekt.
Kosten van verplaatsing (verhuiskosten bedrijven en bewoners)

Het gebouw (indien sprake is van renovatie):
–
–
–
–

Complexiteit van ontwerp door aanpassing aan bestaande gebouwen en inpassing in de
omgeving en locatie.
Hoge architectonische eisen.
Overmaat door inefficiëntie beschikbare m².
Gemengde bebouwing / multifunctionaliteit.

Realisatie (zowel ingeval van sloop/nieuwbouw als in geval van renovatie):
–
–
–

Complexiteit uitvoeringstechniek en logistiek.
Fundering en belendingen.
Inrichting bouwplaats.

De moeilijkheidsgraad van het ontwerp is veelal groter. Zo wordt de hoogte van het gebouw
bepaald door zijn omgeving en niet door bouweconomie.
Hetzelfde geldt voor de gebouwlengte en -diepte. Veel binnenstedelijke kavels hebben een
onregelmatige vorm, waar de vorm van het gebouw op wordt aangepast. Hierdoor stijgen de
kosten voor de draagconstructie. De fundering is vaak gecompliceerder en voor een heistelling en
heipalen is weinig ruimte. Ook dienen trillingen in de ondergrond voorkomen te worden in verband
met scheurvorming in belendende panden.

59

25 maart 2013

Vanwege de door de locatie gedicteerde vormgeving neemt het vloeroppervlak voor algemeen
gebruik vaak toe, wat impliceert dat de woning dan kleiner wordt. Er worden hogere eisen gesteld
aan architectuur, passend bij de bestaande omgeving. Tevens is vaak sprake van zogenaamde
functiemenging, denk aan woningen op een supermarkt, of een woongebouw met daaronder
parkeervoorzieningen. De bouwkosten worden hierdoor veelal per m² gebouw hoger. Tegenover de
hogere kosten, veroorzaakt bijvoorbeeld door de ondergelegen winkels, kunnen hogere
opbrengsten staan.
De mogelijkheden om tot een optimale uitvoeringstechniek te komen, zijn veelal beperkt.
Kraaninzet is gebonden aan de beperkte ruimte. Ook de bouwmethodiek is niet altijd optimaal. Zo
kunnen kostenefficiënte tunnelbekistingen niet worden ingezet, vanwege ruimtegebrek en ook
vanwege een beperkt repetitie effect. Bouwketen zijn moeilijk plaatsbaar en vragen bijzondere
constructies. Materialen worden in kleine vrachten aangevoerd en is sprake van verkeershinder. De
bouwplaatskosten stijgen hierdoor.
Op gebiedsniveau zijn de grootschalige binnenstedelijke herstructurerings- projecten vaak
financieel niet haalbaar of kennen ze zeer grote financiële risico’s (in de vorm van te hoge
ramingen van opbrengsten of te lage ramingen van grondproductiekosten). In praktijk blijken dit
type ontwikkelingen zonder de inzet van gemeentelijke bijdragen (ISV, BLS) of Europese subsidies
dan ook niet haalbaar. De aanpak van naoorlogse wijken is een recent voorbeeld van rijksbudget
voorn de herontwikkeling van sociaaleconomisch zwakke stedelijke gebieden. Ook
woningcorporaties nemen in dit type projecten vaak een flink deel van de onrendabele investering
voor hun rekening. Zij zijn vanuit hun bestaand bezit direct belanghebbende bij deze wijken en
zien zich genoodzaakt om te participeren vanuit de verjongingsopgave voor hun portefeuille of
vanwege de leefbaarheid van de wijk.
In een studie van het EIB (2011b) is becijferd wat de meerkosten zijn van binnenstedelijk bouwen,
waaruit een beperkte stijging van de bouwkosten blijkt. In praktijk blijkt dat de meerkosten sterk
afhankelijk zijn van de aard, omvang en situering van het project.

60

25 maart 2013

5

Factoren bij prijsontwikkelingen koopwoningen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de factoren die de prijsontwikkeling verklaren.
Dit gebeurt aan de hand van de drie karakteristieke perioden die in de woningprijsontwikkeling te
onderscheiden zijn. Per periode worden conclusies getrokken over de meest dominante factoren.

5.1

Prijsontwikkeling in de literatuur
De prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen sinds 1995 kan, zoals eerder
geconstateerd in hoofdstuk 3, in drie perioden worden verdeeld.
–
–
–

In de periode 1995-2002 zijn de woningprijzen sterk gestegen: 10% tot 18% per jaar.
Van 2003 tot 2008 is het verloop stabiel: 4% tot 5% prijsstijging per jaar.
Vanaf 2008 is sprake van prijsdalingen: 2 tot 3% per jaar.

Er is veel literatuur over factoren die de hoge huizenprijsstijgingen in 1995-2002 kunnen verklaren.
Veelal geeft de literatuur eerst een kwalitatieve beschrijving van factoren. Deze beschrijving wordt
vervolgens vaak gevolgd door een statistische analyse. Daaruit blijkt dan welke van die factoren
statistisch significant of niet significant zijn en welke bijdrage de significante factoren hebben bij de
verklaring van de huizenprijsontwikkeling.
Bij de statistische analyses is doorgaans een langere periode onderzocht, ook met prijsdaling of
lagere prijsstijgingen. Bij de analyses is de onderzoeksperiode evenwel beperkt tot 13 à 33 jaar. Bij
dergelijke korte tijdreeksen wordt er relatief veel verklaard van de prijsontwikkeling (70% tot 85%,
een hoge samenhang) met een gering aantal variabelen (drie tot vijf). De complexe ontwikkeling
wordt daarmee ‘vereenvoudigd’ verklaard, waarbij diverse factoren statistisch niet tot uitdrukking
kunnen komen, terwijl deze wel een rol (kunnen) spelen.6 In de analyse van Nyfer (2005) wordt
gesproken over (statistisch) niet significante factoren. De statische analyses naar de
woningprijsontwikkeling zijn tamelijk beperkt in resultaten. Diverse overheidsfactoren worden niet
of nauwelijks benoemd of meegenomen in de analyse. Bij demografische variabelen gaat het vaak
alleen om de algemene huishoudensontwikkeling.
Analyses omvatten in een aantal gevallen bij een specifieke factor een vergelijking met andere
landen, met name voor de factor ruimtelijke ordening. (Eichholtz en Lindenthal, 2008), een
vergelijking met andere sectoren zoals de kantorenmarkt (RIGO, 2003; OTB, 2003) of beschouwen
de regionale woningmarkten (RPB, 2006b). Ook combinaties van deze analyses komen voor.
In de literatuur wordt niet veel aandacht besteed aan het uiteenlopen van prijzen en de
productiekosten (grond en bouw) van nieuwe woningen en mogelijke verklaringen daarvoor. In de
analyse van data is hieraan in het onderhavige onderzoek specifieke aandacht besteed (zie onder
andere figuur 3.1).
Door de focus van de literatuur op de verklaring van de hoge prijsstijgingen van koopwoningen is
de volgende paragraaf 5.2 ook meer omvangrijk en wordt in de daaropvolgende paragrafen 5.3 en
5.4 over de twee latere perioden vooral gekeken naar de factoren voor prijsstabilisatie en
prijsdalingen. Dat zijn in belangrijke mate dezelfde factoren, maar dan minder sterk werkend of
omgekeerd (bijvoorbeeld niet vraag versterkend, maar remmend, zoals de
hypotheekvoorwaarden).
Onderstaande tabel geeft een totaalbeeld van factoren die in de literatuur genoemd worden
vanwege hun invloed op de prijsontwikkeling in de woningmarkt. In de onderstaande paragrafen is

6

Enkele analyses zijn, vermoedelijk mede vanwege vergroting van het aantal waarnemingen, uitgevoerd met cijfers op
kwartaal- of halfjaarbasis in plaats van jaarcijfers. In drie van de vier analyses is daardoor ‘seizoen’ een verklarende variabele
voor de prijsontwikkeling. Zie hiervoor het overzicht in de studie van Nyfer (2005).

61

25 maart 2013

beschreven welke van deze factoren in de drie onderzochte periodes dominant waren en op welke
wijze.
Tabel 5.1 Overzicht factoren van invloed op prijsontwikkeling van woningen

MARKT

VRAAG

AANBOD

Inkomensontwikkeling huishoudens

Ontwikkeling grondproductiekosten- en
bouwkosten

Vermogensontwikkeling huishoudens

Bouw(markt)capaciteit nieuwbouw
koopwoningen

Consumentenvertrouwen en werkloosheid

Marktregelgeving (garanties
SWK/Woningborg)

(Hypotheek)rente

Verschil huurprijzen en koopprijzen

Hypotheekvoorwaarden
Bevolkingsontwikkeling (aantal
huishoudens)
Ontwikkeling kwaliteitsbehoefte
OVERHEID

Hypotheekrenteaftrek

(Restrictief) ruimtelijk beleid woningbouw

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Grondprijs beïnvloedende subsidies
Grondprijsbeleid gemeenten
Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw en sloop
Regelgeving en procedures ruimtelijke
ordening en bouw
Bestaande grondposities
Prijsbeleid sociale huurwoningen
Ontwikkeling voorraad sociale huurwoningen
(o.a. verkoop en sloop)
Rijksbeleid woningproductie

62

25 maart 2013

5.2

Hoge prijsstijgingen koopwoningen in de periode 1995-2002
Tabel 5.2 geeft een overzicht van de factoren die in de literatuur worden genoemd voor de grote
stijgingen van huizenprijzen in de periode van 1995 tot 2002. De gearceerde factoren zijn, de
literatuur beschouwend, de meest dominante.
Tabel 5.2 Overzicht factoren en hun werking voor hoge huizenprijsstijgingen in 1995 - 2002

Periode 1995 - 2002
MARKT

VRAAG
Inkomensontwikkeling huishoudens
Vermogensontwikkeling huishoudens
Consumentenvertrouwen en werkloosheid

(Hypotheek)rente
Hypotheekvoorwaarden

Bevolkingsontwikkeling (aantal
huishoudens)
Ontwikkeling kwaliteitsbehoefte

OVERHEID Hypotheekrenteaftrek

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Ontwikkeling in deze periode
Inkomensgroei: meer geld beschikbaar voor
'wonen'
Groei reëel financieel vermogen

AANBOD
Ontwikkeling grondproductiekosten- en
bouwkosten
Bouw(markt)capaciteit nieuwbouw
koopwoningen
Marktregelgeving (garanties
SWK/Woningborg)

Toename consumentenvertrouwen zorgt
ervoor dat huishoudens eerder grote
uitgaven voor duurzame goederen (zoals
woningen) doen. Afname werkloosheid zorgt
voor meer consumentenvertrouwen.
Daling hypotheekrente: ruimere
Verschil huurprijzen en koopprijzen
mogelijkheden voor financieren woningen
Gunstiger hypotheekvoorwaarden en producten: ruimere mogelijkheden voor
financieren woningen
Groei van aantal inwoners en huishoudens
Toename behoefte aan woningkwaliteit met
name bij doorstromers gekoppeld aan
hogere inkomens en lagere hypotheekrente
zorgt voor tekorten op woningmarkt

Hypotheekrenteaftrek dempt het effect van (Restrictief) ruimtelijk beleid woningbouw
hogere woningprijs op de woonlasten bij een
bepaalde rentestand.
NHG en BEW zorgen voor een gemakkelijkere Grondprijsbeïnvloedende subsidies
toegang van lagere inkomens op
woningmarkt
Grondprijsbeleid gemeenten
Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw en sloop
Regelgeving en procedures ruimtelijke
ordening en bouw

Bestaande grondposities

Prijsbeleid sociale huurwoningen

Ontwikkeling voorraad sociale
huurwoningen (o.a. verkoop en sloop)
Rijksbeleid woningproductie
Prijsverhogend effect
Prijsverlagend effect

Ontwikkeling in deze periode
Stijging van grond- en bouwkosten door
kwaliteitsverbetering
Beperkte bouwmarktcapaciteit voor de
nieuwbouw van koopwoningen
Marktregelgeving beperkt omvang
projectmatige koopwoningbouw

Beperking aantal bouwlocaties met gegeven
woningaantallen; aanbod kan onvoldoende
reageren op extra vraag.
Grondprijsverlagende subsidies zorgen dat
stijgende grondproductiekosten minder
gevoeld worden
Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw, waardoor minder
mogelijkheden bouw koopwoningen
Aanbod kan niet snel reageren door
regelgeving en procedures; daarnaast
kostenverhogend effect toenemende
regelgeving
Grondposities gemeenten, marktpartijen en
corporaties belemmeren nieuwe initiatieven
voor meer woningbouw, waaronder
particulier opdrachtgeverschap
Huurprijsstijgingen sociale huurwoningen
blijven achter bij prijsstijgignen koopwoning;
beperkte doorstroming als gevolg
Grote voorraad sociale huurwoningen en
beperkte omzetting naar koop
Decentralisatie uitvoering woningbouw

Toename vraag & afname van aanbod
Afname vraag & toename aanbod

Bron: RPB (2006b), PBL (2012a), Nyfer (2005), Eichholtz en Lindenthal (2008)

Deze factoren worden hierna verder besproken. In paragraaf 5.2.1 komen de factoren die te
maken hebben met de vraagkant van de woningmarkt, onderscheiden naar markt en overheid aan
de orde. Daarna volgen in paragraaf 5.2.2 de factoren die gerelateerd zijn aan de aanbodkant, ook
naar overheid en markt.

63

25 maart 2013

5.2.1 Vraagfactoren voor de woningprijsstijgingen in 1995 - 2002
In deze paragraaf komen de factoren in de kolom ‘Vraag’ uit bovenstaande tabel 5.2 aan de orde.
Marktfactoren vraagzijde
Uit statistische analyses van de prijsontwikkeling van bestaande woningen komen vooral de
vraagfactoren hypotheekrente (negatieve relatie) en huishoudensinkomen (positieve invloed) als
verklarende variabelen (De Vries, 2010; CPB, 2005 en 2008; Nyfer, 2005; Brounen en Huij, 2004;
RPB, 2006b; en in CPB (2006a en 2006b); OTB, 2000; Boelhouwer en De Vries, 2004; OECD,
2004; De Vries, 2010).
In de modellen blijkt de invloed van de hypotheekrente (in combinatie met hypotheekrenteaftrek)
op de huizenprijsontwikkeling veel groter dan die van het huishoudensinkomen7. In de analyse van
Nyfer verklaren de ontwikkeling van de reële hypotheekrente (gecorrigeerd voor inflatie) en het
reële besteedbare huishoudensinkomen samen een groot deel van de ontwikkeling van de reële
gemiddelde huizenprijs in Nederland.8 De invloed van de hypotheekrente is in de meeste
statistische analyses minder groot dan die van de inkomensontwikkeling (CPB, 2005 en 2008).9
Inkomensgroei huishoudens
De inkomensontwikkeling van huishoudens was in de periode 1995 - 2000 gunstig: een nominale
stijging van gemiddeld 3,8% per jaar vergeleken met 2,8% in de vijf jaren ervoor (zie ook tabel
5.8 in paragraaf 5.6).
De ontwikkeling van het aantal tweeverdieners droeg bij aan de inkomensstijging van huishoudens.
In 1990 - 2000 is het aandeel tweeverdieners toegenomen van 56% naar 76% (zie ook tabel 5.8
verderop). Op Europees niveau gezien was dit voor Nederland een inhaalslag. Gevolg van deze
veranderde situatie was een sterke stijging van gezinsinkomens.
Vermogensgroei huishoudens
Uit de statistische analyse (CPB, 2005; OECD, 2004) blijkt dat naast de inkomensontwikkeling ook
de groei van het reëel financieel vermogen van huishoudens de woningprijs positief te beïnvloeden,
zij het in geringere mate.
Consumentenvertrouwen en werkloosheid
Een toename van consumentenvertrouwen zorgt er voor dat huishoudens eerder grote uitgaven
voor duurzame goederen zullen doen, zoals het kopen van een huis. Dit kan vervolgens een
stijging van de huisprijzen tot gevolg hebben. Men wil en kan het huis kopen, een hogere prijs
hoeft dan geen belemmering te zijn. Bij veel consumentenvertrouwen op de woningmarkt spelen
ook aspecten als verwachte waardestijging van de woning (beleggingswaarde, toekomstige
overwaarde) en zekerheid over de hypotheekrenteaftrek (PBL, 2012a; DNB, 2012).

7

Zie ook RPB (2006b), met een analyse van de gebruikskosten voor huizenkopers, die fors gedaald waren in hoofdzaak als
gevolg van de daling van de hypotheekrente in combinatie met de hypotheekrenteaftrek.
8
In de statistische analyses van Boelhouwer en De Vries (2004; ook OTB, 2000; De Vries, 2010) wordt ook de variabele
‘woningprijs in het recente verleden’ als verklarende factor op genomen vanwege het speculatief effect ervan of andere
marktimperfecties. Uit de statistische analyse blijkt dat de variabele ‘woningprijs in het recente verleden’ de
woningprijsontwikkeling voor een groot deel verklaart. De invloed van hypotheekrente en inkomen is dan beperkt. In totaal
wordt met deze variabelen 76% van huizenprijsontwikkeling verklaard. De prijsvorming correleert met prijzen uit het verleden.
Daarvoor is in de analyse gecorrigeerd met een variabele voor het lange termijn evenwicht tussen woningprijs en inkomen.
Kritiek hierop is mogelijk. De relatie tussen woningprijs en inkomen is niet constant en wordt ook door andere variabelen
beïnvloed, zoals de rentestand en hypotheekvoorwaarden (Boelhouwer en De Vries, 2004). Daarnaast blijft het de vraag of in
een statistische analyse de huizenprijsontwikkeling wel mag worden verklaard met een verklarende variabele die ook de
huizenprijsontwikkeling omvat (ook al is deze gecorrigeerd voor onderlinge correlatie). Analyses zonder de verklarende
variabele ‘huizenprijs in recente verleden’ verklaren de huizenprijsontwikkeling met de variabelen rente en inkomen ook in
belangrijke mate (Nyfer, 2005: 94%).
9
In de periode 1991-1990 was de invloed van de rente iets groter. Dit kwam mede door een forse rentedaling in die periode
(CPB, 2008).

64

25 maart 2013

Nyfer (2005) geeft aan dat het variabele inkomen van huishoudens samenhang vertoont met de
ontwikkeling van de economie, de werkgelegenheid en werkloosheid. Werkloosheid hangt op zijn
beurt weer sterk samen met consumentenvertrouwen. Beide gaan in essentie over
‘bestaan(on)zekerheid’. Werkloosheid komt in de statische analyse van Brounen en Huij (2004) als
significante factor naar voren.
Daling hypotheekrente
In de periode 1995 - 2002 is de gemiddelde hypotheekrente aanzienlijk gedaald. Bij een dalende
rente wordt lenen goedkoper en kan voor eenzelfde financieringslast een woning met meer
kwaliteit worden gekocht. De rentedaling heeft grote invloed gehad de prijsontwikkeling. Bernanke
benoemde deze periode als “Great Moderation” in 2004. De rentedaling vloeide voort uit een wijd
verbreide matiging van loonstijgingen en inflatie (DNB, 2011).
In 2000 waarschuwde De Nederlandsche Bank voor de snelle groei van de hypotheekschuld in de
voorgaande jaren (DNB 2000). Daarin stond centraal dat banken misschien te gemakkelijk geld
beschikbaar stelden en dat tussenpersonen te soepel zouden zijn in hun financieringsvoorstellen.
De regering reageerde hierop met strengere eisen voor tussenpersonen en de aankondiging van
een brede notitie over de fiscale behandeling van de eigen woning. Dit viel samen met de
herziening van het belastingstelsel. Het risico van meer wanbetaling en de noodzaak van
beheerbaarheid van het bancaire hypotheekbedrijf stond voorop.
Figuur 5.1 Ontwikkeling van de hypotheekrente en de verkoop van projectmatige woningbouw in de koopsector, 1982 – 2011
(indexcijfers, 2000 = 100)

Bron: DNB en GIW/Woningborg/SWK/NVB, RIGO bewerking

Er is ook een (soms negatieve) samenhang tussen de ontwikkeling van de hypotheekrente en de
woningproductie in de koopsector: is de rente laag, dan is de productie van koopwoningen hoog en
omgekeerd. Maar de verkoop van nieuwbouw lijkt sterk negatief te reageren op rentestijgingen.
Gunstiger hypotheekvoorwaarden en -producten
De bankensector speelt een specifieke rol vanwege de hypotheekvoorwaarden en
hypotheekproducten. Ruimere financieringsmogelijkheden kwamen er medio de jaren ‘90 toen ook
het tweede inkomen mocht meetellen bij de hoogte van de lening. Met de mogelijkheid van hogere
financiering dan die nodig voor de woningaankoop konden ook de kosten koper (waaronder 6%

65

25 maart 2013

overdrachtsbelasting) worden gefinancierd. Daarnaast optimaliseerden banken de hypotheeklasten
met nieuwe producten, zoals de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek en vooral de
aflossingsvrije hypotheek (DNB/AFM, 2009; PBL, 2012a). Door maximaal gebruik te maken van de
renteaftrek en de aflossing in de tijd weg te schuiven werd de netto jaarlast verlaagd en de
financieringsruimte vergroot. De ruimere financiering door financiële innovaties bleef niet alleen tot
Nederland beperkt. Analyses van DNB laten zien dat over meer landen bezien een samenhang
zichtbaar is tussen ruimere kredietverlening en stijgende woningprijzen (DNB, 2011).
Figuur 5.2 Ontwikkeling hypotheekvormen, 1996–2008, als percentage huishouden met koopwoning (bron DNB/AFM, 2009)

Tabel 5.3 Aflossingsvrije hypotheken per aanbieder, ontleend aan DNB/AFM 2009

alle hypotheken

% aflossingsvrij

waarde
aflossingsvrij

gehele markt

100%

47%

264

562

Rabobank
ING
ABN-Amro
Fortis
SNS/Reaal groep

25%
21%
13%
11%
10%

54%
43%
53%
41%
51%

70
50
43
23
30

130
116
81
56
59

Overig

20%

40%

48

120

Groei van bevolking en huishoudens
De groei van het aantal inwoners (door natuurlijke aanwas en migratie) en van het aantal
huishoudens is in theorie ook belangrijk (Nyfer, 2005; Eichholtz en Lindenthal, 2008; RIGO,
2011b). Maar de demografische en huishoudensontwikkeling komt in statistische analyses niet als
significante factor naar voren. Elk extra huishouden heeft doorgaans een huis gevonden om als
zelfstandig huishouden geregistreerd te worden. De stagnatie in de bevolkingsontwikkeling lijkt een
belangrijke factor voor het stabiele prijsverloop in Duitsland.
Voor de vraag naar koopwoningen is vermoedelijk ook de groei van de groep starters op de
koopmarkt belangrijk geweest. De ontwikkeling van het aantal personen met de gemiddelde

66

25 maart 2013

leeftijd van de koopstarter loopt in lijn met de ontwikkeling van de huizenprijzen. Onderstaande
figuur laat zien dat in de periode 1975 - 1980 en in mindere mate 1990 - 2000 deze ontwikkeling
een extra druk op de woningmarkt kan hebben gegeven, en mogelijk ook de ontspanning op de
woningmarkt na 1980 en nu heeft bevorderd. Koopstarters zijn een belangrijke motor van de
koopwoningmarkt (RIGO, 2011b). Maar zo’n demografische variabele is niet in statistische analyses
voor de woningprijsontwikkeling meegenomen.
Figuur 5.3 het aantal inwoners dat per jaar hun 33ste verjaardag vierde in 1950–201110

Bron: CBS, RIGO bewerking

Stijgende kwaliteitsbehoefte
In veel statistische analyses naar de huizenprijsontwikkeling wordt weinig aandacht gegeven aan
de vraag naar meer woningkwaliteit van met name doorstromers, die mogelijk wordt met hogere
inkomens en lagere hypotheekrente.
Het landelijke woningbehoeftenonderzoek 1994 wees op grote potentiële tekorten in de betaalbare
en dure koop, luxere woningtypes in de koopsector - hoekwoningen, half- en vrijstaande woningen.
In 1990 was dit tekort in de koopsector ook al aanzienlijk. In 1994 was er ten opzichte van 1990
sprake van een toename, met een terugval van het tekort in het goedkope segment van de
(sociale) huursector. In 1990 en 1994 waren er landelijk beperkte potentiële overschotten in de
dure huursector (vrije sector huur). Het Woningbehoefteonderzoek 1998 laat ten opzichte van
1994 een daling zien van de tekorten in de koopsector ten gunste van de huursector, maar de
omvang ervan blijft aanzienlijk en ook groter dan het tekort aan goedkope en betaalbare
huurwoningen.

10

De gemiddelde leeftijd van de koopstarter is afgeleid uit het WoONonderzoek van 2009. Deze gemiddelde leeftijd is de
afgelopen decennia waarschijnlijk niet constant geweest.

67

25 maart 2013

Figuur 5.4 Het landelijk woningtekort in duizendtallen in 1990, 1994 en 1998

50
40
30
20
10
0
Dure koop

Betaalbare
koop

Goedkope
koop

Dure huur

Betaalbare
huur

Goedkope
huur

-10

1990
1994
1998

Bron: Ministerie van BZK, 1999

Uit statistische deelanalyses van Brounen en Huij (2004) blijkt dat de prijzen van vrijstaande
koopwoningen harder zijn gestegen dan eengezinswoningen in de koopsector. De gemiddelde
huizenprijzen zijn tijdens de verkrapping van de woningmarkt ook harder gestegen in gebieden
met een laag stedelijk profiel, gebieden met meer gewilde landelijk-dorpse woonmilieus (zie ook
PBL, 2012a).
Appartementen stegen in een krappe markt meer in prijs dan rijtjeswoningen. Appartementen
bevinden zich over het algemeen wat prijsniveau betreft aan de onderkant van de woningmarkt. Ze
zijn daardoor vooral in trek bij starters, vooral in meer stedelijk gebied. Als de markt krapper
wordt, worden de appartementen duurder, omdat starters bereid zijn een hogere prijs te betalen
voor toegang tot de koopmarkt. Van de huizenkopers in de desbetreffende periode was een derde
starter.

68

25 maart 2013

Overheidsfactoren aan de vraagzijde
Hypotheekrenteaftrek
Achter de factor hypotheekrente gaat ook de overheidsfactor hypotheekrenteaftrek schuil. De
hypotheekrenteaftrek (netto met verdiscontering van het eigenwoningforfait) heeft een beperkte
invloed op de prijsstijgingen gehad. De hypotheekrenteaftrek dempt het effect van een hogere
woningprijs op de woonlasten bij een bepaalde rentestand. De hypotheekrenteaftrek (met
eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting) was in de desbetreffende periode een kenmerk, een
gegeven van de Nederlandse woningmarkt. Vanwege het gelijkblijvend rijksbeleid in de
desbetreffende periode had dit overheidsinstrument weinig directe invloed op de hoge
prijsstijgingen.
Veranderingen in de hypotheekrenteaftrek 1995 - 2011
In de loop der tijd is de ruimte voor renteaftrek ingeperkt en via bijvoorbeeld de bijleenregeling
ingeperkt en gericht op de eigen woning:
1997:
2001:
2001:
2004:
2005:
2008:
2009:
2010:
2010:
2011:

Rente consumptieve lening niet meer aftrekbaar: beperking tot het wonen;
Tweede woning niet meer aftrekbaar: alleen nog de eigen woning, maximaal 30 jaar;
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW): sparen onder striktere voorwaarden;
Bijleenregeling: overwaarde moet in nieuwe woning worden geïnvesteerd;
Wet Hillen: beperking eigenwoningforfait tot hoogte renteaftrek;
Banksparen: verruiming van leenvormen;
Geen maximum eigenwoningforfait: verhoging forfait voor duurdere woningen;
Hogere staffel eigenwoningforfait: idem.
Goedkoperwoningregeling: ook hier overwaarde gebruiken voor beperking renteaftrek.
Vanaf augustus 2011 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 110% van de waarde van het
huis. Maximaal de helft van de marktwaarde mag aflossingsvrij zijn (AFM).

Naar F. Suers, FFP website vooruitkijken.nl/leden/suers/geschiedenis-en-toekomst-van-de-hypotheekrenteaftrek

Het structurele woningprijsniveau wordt er natuurlijk wel door beïnvloed. De hypotheekrenteaftrek
zorgt voor lagere woonlasten voor de individuele huiseigenaren, maar leidt ook tot meer vraag
naar huizen en zo tot hogere huizenprijzen. Het initiële voordeel van de aftrek wordt daardoor voor
een deel weer teniet gedaan (CPB, 2005). Het effect van de hypotheekrenteaftrek op het
woningprijsniveau komt naar voren in verschillende studies waarin de effecten zijn berekend van
een beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in Nederland (CPB, 2005, 2006a en
2006b, 2007 en 2010), SCP (2006), Nyfer (2005), Ecorys (2005), EIB (2010), De Vries (2010) en
OTB (2011). De varianten waarbij alle fiscale maatregelen worden afgeschaft (de
hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting) hebben een negatief effect op
de huizenprijs tussen de 4-6% en 25-30%. Het beperkte effect (4-6%) is het gevolg van het
terugsluizen van besparing via de inkomstenbelasting naar de inkomens van huishoudens en het
geleidelijk invoeren van de maatregelen.
Nederland heeft vergeleken met andere West-Europese landen alleen met Zwitserland volledige
hypotheekrenteaftrek. In andere landen is die meestal beperkt of niet (meer) aanwezig, zoals in
het Verenigde Koninkrijk (Nyfer, 2005).
NHG, BEW en starterslening
In de lagere prijsklassen zorgde de NHG voor het makkelijker verkrijgen van de financiering tegen
een iets lagere rente (in de orde van grote van 0,3%), die relevant is voor de financieringslast van
huishoudens met lagere inkomens. Ook dit instrument draagt dus bij aan de vraag naar woningen.
De Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) staat voor bijdragen voor lage inkomens om een
goedkope koopwoning te kunnen kopen. De BEW-bijdrage is in 2001 ingevoerd in het kader van de
bevordering van het eigen woningbezit. De bijdrageregeling in de jaren 2001 - 2004 is in totaal aan

69

25 maart 2013

circa 650 huishoudens verleend (Ministerie van BZK, 2000 en 2004). De regeling beoogde 20.000
huishoudens per jaar te bedienen.
Het aanbod aan woningen met het vereiste lage prijsniveau dat zou passen bij de lage inkomens
was echter zeer beperkt.
Startersleningen zijn in 2002 ingesteld door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. De
starterslening overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten van een woning en het
bedrag dat starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. De rijksoverheid heeft in
2007 een fondsbijdrage van € 40 miljoen gestort. Het belang van starterslening komt tot
uitdrukking in een toename van het aantal deelnemende gemeenten van 120 naar ruim 300 in de
jaren tot en met 2011. Eind 2011 waren met rijkssteun 12.500 leningen verstrekt, in totaal 422
miljoen, daarnaast hebben gemeenten en corporaties 1.840 leningen verstrekt, totaal 62 miljoen.
Deze hebben in hoofdzaak betrekking op de periode 2007 - 2011. Het rijksbudget was medio 2010
op en is niet verder aangevuld. Met deze startersleningen werd jaarlijks 5% tot 10% van de
koopstarters bereikt.
De wet BEW en de regeling voor startersleningen zijn tevens een reactie op de gestegen
huizenprijzen, die de koopsector voor een deel van de starters en lage inkomensgroepen minder
betaalbaar maakten. De invloed van de bijdrageregelingen was bezien tegen de omvang van de
koopmarkt beperkt.
5.2.2 Aanbodfactoren bij de prijsstijgingen van koopwoningen
In enkele statistische analyses komen ook aanbodfactoren naar voren bij de verklaring van de
huizenprijsstijgingen:



de groei van de woningvoorraad (CPB, 2005 en 2008; OECD, 2004), met een prijsdrukkend
effect, en
krapte op de woningmarkt, met een prijsverhogend effect (Brounen en Huij, 2004).

Deze factoren (set van factoren gerelateerd aan groei woningvoorraad en krapte op de markt) zijn
sterk aan elkaar gerelateerd: het aanbod van woningen was in de periode 1995 – 2002 ruim
onvoldoende voor de fors gegroeide vraag, waardoor de woningprijzen zijn gestegen.
De invloed van aanbodfactoren op woningprijzen is betrekkelijk groot. In de statistische analyse
van CPB (2005) wordt de bijdrage van de netto woningproductie (productie verminderd met sloop)
becijferd op circa 25%. In de CPB-analyse van 2008 is de rol van deze variabele in de periode 1990
- 2000 belangrijker dan die van de hypotheekrentedaling.
In principe stijgt de woningprijs minder snel bij gelijkblijvende vraag en toenemend aanbod van
woningen. Deze prijstemperende invloed van de woningproductie is ook aangetoond op lagere
schaalniveaus, zoals in de gemeente Almere (Nyfer, 2005; De Vries, 2010). Deze analyses geven
overigens aan dat het prijstemperend effect alleen optreedt bij een omvangrijke woningproductie,
de woningmarkt is immers een voorraadmarkt.
Ook is vastgesteld dat de aanbodselasticiteit van het nieuwbouwaanbod op de Nederlandse
koopwoningmarkt niet groot is. Prijsstijgingen van koopwoningen lokken nauwelijks extra
nieuwbouwaanbod uit (Eichholtz en Lindenthal, 2008; RPB, 2006b).
Op korte termijn is er geen reactie, omdat het woningbouwproces betrekkelijk lange tijd vergt.

70

25 maart 2013

Figuur 5.5 Woningbouw, nieuwbouw koopwoningen en onttrekkingen in 1961 - 2011

Bron: CBS, RIGO bewerking

Het aanbod in Nederland is echter ook op middellange termijn relatief inelastisch, vergeleken met
een aantal andere landen. RPB (2006b) geeft hiervoor op basis van andere bronnen enkele
waarden. In Nederland wordt de middellange prijselasticiteit geschat op 0,3. Dat wil zeggen dat bij
een jaarlijkse stijging van de woningprijs van 1% op middellange termijn (10 jaar) het aantal
nieuwe woningen met 3% zal toenemen. In de VS is prijselasticiteit met 1,4 hoger, in Duitsland
nog meer 2,0 (bij 1% prijsstijging volgt op termijn een stijging van 20% nieuwe woningen. In het
Verenigd Koninkrijk is de elasticiteit net als in Nederland laag (0,45). Uit bovenstaande figuur 5.5
is af te leiden dat de koopproductie een zeker plafond heeft bij 60.000 woningen per jaar. De
huurproductie (het verschil tussen totaal en koop) vertoont een structurele daling sinds 1980.
In diverse onderzoeken (OTB/RIGO, 2005; RPB, 2006b; Eichholtz en Lindenthal, 2008; PBL,
2012a) wordt geconcludeerd dat deze marktimperfecties liggen aan de aanbodzijde van de
woningmarkt. Het RPB (2006b) wijst voor marktimperfecties op het restrictief ruimtelijk
ordeningsbeleid en het tempo van het bouwproces als gevolg van overheidsregelgeving. Ook het
CPB (2008) geeft aan dat in Nederland structureel minder woningbouw tot stand komt door het
gevoerde restrictief ruimtelijk beleid van de overheid.
In de hierna volgende analyse worden de desbetreffende factoren toegelicht.

71

25 maart 2013

Overheidsfactoren aan aanbodzijde
Restrictief ruimtelijk beleid
Restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid voor de woningbouw betekent dat de overheid met ruimtelijk
beleid de bouwlocaties en daarmee de woningaantallen tot een bepaalde (jaarlijkse) hoeveelheid
beperkt.11 Als de vraag groter wordt dan kan de bouwproductie niet in voldoende mate en niet
tijdig reageren op die verandering in de vraag. (CPB, 1999a, 2005, 2008; RIGO, 2000, 2005;
Eichholtz en Lindenthal 2008; RPB, 2006b; PBL, 2012a; Keers en De Wildt, 2001). De schaarste die
daardoor ontstaat, vertaalt zich in hogere woningprijzen en dien ten gevolge ook in hogere bouwen grondprijzen. Deze schaarstepremie wordt vervolgens verdeeld tussen betrokken partijen in de
nieuwbouwkolom. Partijen trachten elk hun aandeel in de (te verwachten) schaarstepremie in de
prijsonderhandeling te vergroten.
Uit figuur 5.6 blijkt (bij benadering) dat de grondprijzen van nieuwe koopwoningen in 1995 - 2002
relatief sterk zijn toegenomen (gemiddeld van € 16.000,-- naar € 77.000,-- per woning, bijna
400% meer; de bouwkosten stegen slechts met 60%). Het aandeel van de grondprijs in de prijs
van een nieuwe koopwoning steeg gemiddeld van 13% naar 31%.
Figuur 5.6 Ontwikkeling gemiddelde prijs nieuwe woningen, uitgesplitst naar bouwkosten en grondkosten, 1995-2011 (prijzen x
€ 1.000)

Bron: MNW (gemiddelde prijs nieuwe koopwoningen), CBS (bouwkosten koopwoningen, hier opgehoogd met 20% bijkomende
kosten en BTW en gecorrigeerd, grondkosten inclusief BTW zijn de woningprijs verminderd met bouwkosten) (zie verder de
kanttekeningen bij tabel 5.13). RIGO bewerking

11

De rijksnota Grondbeleid (2001) wil met name ondersteuning bieden aan de voornemens van de Vijfde Nota Ruimtelijk
Ordening. Het ruimtelijke beleid na VINEX zou met de Vijfde Nota restrictiever worden dan VINEX, met een strak rode
contourenbeleid mede voor realisatie van een hogere ambitie voor binnenstedelijk bouwen. De nota Grondbeleid beschrijft dat
restrictief ruimtelijk beleid kan leiden tot achterblijvend woningaanbod waardoor de woningprijzen stijgen (slechtere prijskwaliteitsverhouding). Hogere woningprijzen hebben vervolgens hogere grondprijzen tot gevolg en grotere financiële marges bij
ontwikkelaars. Met de Vijfde Nota zou mogelijk ook een openruimteheffing worden ingesteld om een deel van de
schaarstepremie in te kunnen zetten voor dekking van de hoge kosten van binnenstedelijk bouwen. Bij dit strakker
ruimtelijkbeleid zou wel de marktwerking worden bevorderd. Gestreefd werd naar meer concurrentie op de bouwgrondmarkt
van locaties, mede voor bevordering van de kwaliteit van woning en woonomgeving. Bij publiek grondbezit zouden gemeenten
bij uitgifte aan ontwikkelaars het tenderen vaker moeten toepassen en meer kavels voor particulier opdrachtgeverschap
moeten uitgeven (te regelen via verstedelijkings-convenanten met de lagere overheden en met een stimuleringspremie, zie de
Woningbouwafspraken 2005-2009). Ook werd gestreefd naar transparantie in gemeentelijk grondprijsbeleid en het toepassen
van residuele grondwaardemethode in het gemeentelijk grondprijsbeleid, waarvoor ook een convenant is gesloten tussen VNG,
rijk, NEPROM, NVB en VEH. Bij private grondexploitatie werd uiteindelijk via de Grondexploitatiewet (Herziening WRO 2008)
geregeld dat gemeenten in het bestemmingsplan kwaliteitseisen konden stellen waaronder een aandeel particulier
opdrachtgeverschap en een aandeel sociale woningbouw in het bouwprogramma van de locatie. Voor andere mogelijke
maatregelen, zoals de open ruimte heffing, en ontkoppeling van grondeigendom en het zelfrealisatie beginsel zou eerst
onderzoek worden gedaan, alvorens te besluiten deze instrumenten in te zetten.

72

25 maart 2013

In de residuele benadering van de grondprijs (zie ook hoofdstuk 4 voor een toelichting) is de
grondprijs niet een oorzaak van woningprijsstijging, maar een gevolg. Met de residuele
grondprijsmethodiek kon een groter deel van de woningprijsstijgingen in de koopsector aan de
grondexploitanten (vooral gemeenten) ten goede komen, ten nadele van de ontwikkelende
partijen.12 Of partijen hierdoor een groter aandeel van de prijsstijging geïncasseerd hebben
(‘schaarstepremie’) bij de bouw van nieuwe woningen in 1995 - 2002 is lastig te beantwoorden.
Net als bij de bouwkosten, kunnen bij de bouwgrond ook kostenstijgingen aan de orde zijn
geweest, die hoger zijn dan loon- en materiaalprijzen. Op dit punt is aanvullend onderzoek
verricht, zie voor meer informatie de rapportages “Verdiepingsonderzoek Grondproductiekosten.
Invloed locatie, kwaliteit en regelgeving op grondproductiekosten” en “Verdiepingsonderzoek
invloed veranderde regelgeving op bouw- en stichtingskosten van woningen” van Brink Groep en
RIGO.

12

R.W. Bostic, S.D. Longehofer en C. Redfearn, onderzoeken in hun studie Land leverage: decomposing homeprice dynamics
(in: American Economic Review, juni 2006) de hypothese dat prijsstijgingen van bestaande woningen bij gegeven
bouwkostenontwikkeling eigenlijk grondprijsstijgingen zijn als gevolg van verbetering van de locatie door grotere
bereikbaarheid, meer voorzieningen in de buurt e.d. in het kader van verdergaande verstedelijking. In een empirische studie
van een middelgrote stad in de VS wordt geen significante verklaring met dergelijke meer marktvariabelen gevonden. In een
deel van de stad blijven de woningprijzen achter als gevolg van het vertrek van twee bedrijven met veel werkgelegenheid
(minder woningvraag). E.L. Glaeser en J. Gyourko gaan in hun studie The impact of building restrictions on housing affordability
(in Economic Policy Review, juni 2003) uit van de hypothese dat woningprijsontwikkeling en –verschillen samenhangen met
door de overheid gestelde beperkingen voor woningbouw. Zo wordt er verband aangetoond tussen de mate van restrictief
ruimtelijk beleid en de mate van woningprijsstijgingen.

73

25 maart 2013

Effect van restrictief ruimtelijk beleid op grondprijzen in internationaal perspectief
In landen als België is de ruimtelijke ordening meer ‘vraaggericht’, worden meer
woningbouwlocaties toegestaan ten opzichte van de vraag, met lagere prijzen als gevolg
(Eichholtz en Lindenthal, 2008). De ruimte voor wonen steeg in 1981-2003 in België met 39%,
terwijl dat in Nederland 12% was. Meer woningbouwmogelijkheden bij onze zuiderburen
gingen gepaard met lagere grondprijsstijgingen vergeleken met die in ons land. De
grondprijzen waren in 2005 in België gemiddeld € 70,-- per m², bij ons € 300,-- per m².
Vlaanderen en de provincie Antwerpen hadden grondprijzen van € 105,-- tot € 115,-- per m²;
onze ‘goedkoopste’ provincie Friesland had gemiddeld hogere prijzen: € 150,-- per m². Brussel
spande de kroon in België met € 220,-- per m². Op de krapste Nederlandse woningmarkten ligt
de grondprijs tussen € 465,-- tot € 510,-- per m².
Figuur 5.7 Ontwikkeling grondprijs per m² voor koopwoningen naar regio, 1990-20121

Bron: Tauw (1990-2000) en NVB (1998-2012), bewerking RIGO (de twee grondprijslijnen bij steden en periferie houden
verband met verschillende indelingen van betreffende gebieden in de periode 1990-2000 en 1998-2012)

74

25 maart 2013

Grondprijsontwikkeling woningbouw vergeleken met andere sectoren
In Nederland laat de ontwikkeling van bedrijventerreinen ook een meer vraaggericht ruimtelijk
beleid zien ten opzichte van dat in de woningbouw, met minder (grond)prijsstijgingen dan bij
woningbouw tot gevolg. Op de markt voor bedrijventerreinen beconcurreren gemeenten elkaar
meer (CPB, 1999a; RPB, 2005).1
Figuur 5.8 Ontwikkeling gemiddelde prijs nieuwe woningen (MNW), woningbouwgrond, bouwgrond op nieuwe
bedrijventerreinen (IBIS Werklocaties), landbouwgrond en de prijsindex Grond- weg- en waterbouwkundige werken
(GWW), 1990 - 2010 (prijzen x € 1.000,--)

Bron: CBS (GGW index en landbouwgrond tot 2003), Tauw (woningbouwgrond 1990-2000) Kadaster/NVB
(woningbouwgrond 1998-2010), Ministerie I en M (IBIS Werklocaties), DLG (Landbouwgrond vanaf 1998), (de twee lijnen
voor de gemeentelijke grondprijzen voor bedrijventerreinen volgens IBIS betreffen de minimum en de maximum prijs; in
IBIS wordt niet gevraagd naar de gemiddelde prijs), bewerking RIGO

75

25 maart 2013

Subsidies voor grondproductiekosten
Subsidiering van locaties met hoge grondproductiekosten was sinds de jaren ‘70 al gebruikelijk op
bepaalde voor het beleid relevante locaties (gestart bij stedelijke vernieuwing eind jaren ‘60). In
1995-2002 waren aan de aanbodkant vooral rijkssubsidies voor grondexploitaties met woningbouw
belangrijk voor kostenopbouw en prijsniveau van nieuwe woningen. Op die locaties werden
tekorten op de grondexploitaties geraamd, voornamelijk als gevolg het hoge aandeel sociale
woningbouw (30% van het bouwprogramma) en het grote aandeel stedelijke vernieuwing (50%).
Voor de VINEX-uitleglocaties en locaties met functieverandering was er BLS. Bij uitleglocaties was
de rijksbijdrage circa 50% dekking van het vooraf normatief berekende tekort, de overige 50%
was door de gemeente te dekken middels grondprijsverhoging en/of verevening met andere
locaties. Voor functieveranderingslocaties was er een vaste bijdrage per woning (in de vier grote
steden € 2.000,-- per woning, in de overige gemeenten € 1.000,-- per woning). Bij stedelijke
vernieuwingslocaties konden gemeenten putten uit de bredere rijksbijdragen (ISV) voor de
gemeentelijke stadsvernieuwingsfondsen. In 1998 kwamen ook de naoorlogse vernieuwingswijken
voor ISV in aanmerking.
De noodzaak van subsidiering is, gegeven de beleidsuitgangspunten, ook achteraf bevestigd (IBO
verstedelijking, 2006; Ecorys, 2010; RIGO, 2011a; PBL, 2011b; EIB, 2009). Een deel van
rijkssubsidiering (toegekend op basis van voorcalculatie) zou achteraf echter niet nodig zijn
geweest. Uit een studie blijkt dat in de jaren 2005 - 2008 in veel gevallen door de stijging in de
grondprijzen de aanvankelijke verlieslocaties toch winstgevend zijn geworden. (RIGO, 2011a).
Gezien de grondprijsstijgingen is de subsidiering bepaald ook geen rem op de grondprijsstijgingen
geweest.
Kostenstijging door regelgeving met betrekking tot grondexploitatie en bouw
Redenen voor stijgingen van grondproductiekosten in 1995 - 2002 zijn:
-

-

-

Het bouwen op locaties met meer excessieve kosten, onder invloed van het ruimtelijk en
woonbeleid van bouwen binnen en aan de stad (hoge verwervingskosten voor kassengrond,
tuinbouwgrond, verouderde gebouwen in de stad, hogere ontsluitingskosten e.d.).
Diverse nieuwe (milieu)eisen van overheden waarvan de financiële gevolgen op de
grondexploitaties terecht kwamen bij de grondproductiekosten, zoals Milieu Effect Rapportage,
bodem-, geluid-, luchtkwaliteit, waterberging, habitat- en vogelrichtlijn en archeologie.
Verevening tussen kavels van koopwoningen en sociale huurwoningen; de toch al lage
grondprijzen voor sociale woningbouw bleven in 1995-2002 verder achter bij de stijging van de
grondproductiekosten zodat dit tekort moest worden verhaald op de kavels voor
koopwoningen.

Diverse onderzoeken geven aan dat deze factoren een rol speelden bij stijgingen van de
grondproductiekosten (RIGO, 1994; IBO-verstedelijking, 2006; Ecorys, 2010; RIGO, 2011a; EIB,
2011b). De invloed ervan is echter lastig vast te stellen. Op dit punt wordt aanvullend onderzoek
verricht.
Daarnaast is er overheidsregelgeving voor de woningbouw, die eveneens kostenverhogend heeft
gewerkt (zoals de EPC in het bouwbesluit in 1995, hogere plafonds en minder steile trappen in
2003). Niet alle regels leiden daarbij tot een kwaliteitsverhoging van de woning. Sommige regels
waren bijvoorbeeld bedoeld voor de verbetering van de arbeidsomstandigheden op de bouwplaats.
Hoe deze componenten van overheidsregelgeving bij hebben gedragen aan de stijgingen van de
grond- en bouwkosten van nieuwe koopwoningen van in 1995-2002, wordt niet duidelijk uit de
literatuur. Ook op dit punt wordt aanvullend onderzoek verricht.

76

25 maart 2013

Woningbouwprogrammering
In de landelijke woningbouwprogrammering voor 1995-2005 met het ruimtelijk beleid van de
VINEX was de groei van de woningvoorraad gebaseerd op de verwachte woningbehoefte. De
woningbouwopgave voor de periode 1995 - 2005 zou daartoe voor twee derde in de periode 1995 1999 moeten worden gerealiseerd, om het woningtekort naar een normaal niveau terug te krijgen.
Beschouwd op landelijk niveau is dit beleid voor de periode 1995 - 1999 nagenoeg gerealiseerd,
vooral dankzij de toename van woningbouw buiten de stadsgewesten (RIGO en OTB, 2006). De
woningbouw in stadsgewesten, waar de krapte op de woningmarkt het grootst was, bleef echter
achter (52% gerealiseerd in plaats van 66% van de opgave voor 1995 - 2005). Voor de gehele
VINEX-periode 1995 tot 2005 is de woningbouwopgave gehaald.
Bijzonder aspect is dat de landelijke woningbouwplanning wordt gebaseerd op
woningbehoeftenramingen op basis van de verwachte groei van het aantal huishoudens. Inkomens
stijgen echter in de loop van de tijd, waardoor de vraag naar woningen blijft groeien (zie ook de
voorgaande paragraaf over vraagfactoren). Zo worden de gezinsverdunning en de groeiende
woningbehoefte van de rijkere generaties ouderen onderschat in de woningbouwprogramma’s
(Eichholz en Lindenthal, 2008). Door het kraptebeleid worden bovendien relatief veel
appartementen gepland en gebouwd, om zo op een beperkt aantal locaties toch veel woningen te
realiseren, terwijl de voorkeur van woonconsumenten meer op eengezinswoningen is gericht.
Woningprogrammering met een verplicht aandeel sociale woningbouw beperkt de mogelijkheden
voor nieuwbouw in de koopsector – waar sociale woningbouw moet worden gerealiseerd kunnen
immers geen koopwoningen worden gebouwd. In de periode 1995 - 2000 is 30% sociale
woningbouw gerealiseerd (in 1995-2000 betrof deze jaarlijks 28.000 huurwoningen, bij een
productie van 66.000 koopwoningen). In beginsel was daar vanuit de woningbehoefte geen
noodzaak toe: de voorraad sociale huurwoningen was in 1995 - 2002 groter dan behoefte van de
doelgroep van lagere inkomens (Keers en De Wildt, 2001; Eichholtz en Lindenthal, 2008). Vanuit
andere overwegingen was het rijksdoel van maximaal 30% sociale woningbouw wel relevant. Voor
gemengde wijken naar inkomensgroepen is een bepaald deel sociale woningbouw gewenst. De
voorraad sociale huurwoningen kan zich zo ook vernieuwen en verbeteren. Tevens was er
uitbreiding van de sociale woningvoorraad nodig om lagere inkomens te kunnen laten doorstromen
en zo stedelijke vernieuwing op andere locaties mogelijk te maken.
Een deel van de woningbouw (in de sociale huursector) was voor vervanging van verouderde
sociale huurwoningen die werden gesloopt. Door het beleid van woningsloop (circa 18.000 per jaar
in 1995 – 2002, oplopend van 14.000 naar 19.000, zie ook figuur 5.5 hierboven) werd een deel
van de productie dus ook niet gebruikt om aan de vraag naar uitbreiding van de
(koop)woningvoorraad te voldoen.
Bij een keuze voor meer verbetering met omzetting in koop in plaats van sloop door corporaties en
gemeenten zou er meer aanbod kunnen zijn geweest.
Vertragende en kostenverhogende regelgeving
Toenemende regelgeving voor ruimtelijke ordening en bouwen (bestemmingsplan en
omgevingsvergunning) heeft in het algemeen een vertragende werking. Langere doorlooptijden
hebben ook een kosteneffect hebben omdat de rentekosten over de voorinvesteringen daardoor
toenemen.
De planologische procedures zijn vanaf de jaren ‘90 ook complexer geworden. Nieuwe regelgeving
van het rijk - vanuit andere beleidssectoren dan wonen - zoals de MER (1994) en de Habitat- en
Vogelrichtlijn (2000) - werden ook van toepassing verklaard op bestemmingsplannen die al in

77

25 maart 2013

procedure waren, maar nog niet waren vastgesteld. Hierdoor trad vertraging op in de
woningbouwproductie.
Daarbij komen de toegenomen inspraak-, bezwaar- en beroepsmogelijkheden. Bij meer bouwen in
bestaand bebouwd gebied zijn meer kleinere projecten die allen de procedures moeten doorlopen,
waarbij er tevens meer omwonenden zijn met potentiële bezwaren. De doorlooptijden zijn daar
gemiddeld nog langer dan bij bouwen op uitleglocaties.
De combinatie van beroepsmogelijkheden en toegenomen regelgeving leiden tot langere
doorlooptijden voor de bouwproductie. In 1970 was deze doorlooptijd circa 2,7 jaar, in 2000 circa 6
jaar (Eichhotlz en Lindenthal, 2008) en in 2011 circa 8 jaar (EIB, 2011a).
Decentralisatie uitvoering woningbouw
Met de VINEX-convenanten 1995 - 2004 was de uitvoering van de woningbouwopgave bij
gemeenten, regio’s en provincies (budgethouders BLS en ISV) komen te liggen (RPB 2006b, RIGO
en OTB, 2006). Het rijk had voor de opgave de kaders voor ruimtelijke ordening (compacte
verstedelijking met restrictief beleid) en wonen opgesteld. De beleidsvernieuwing met verschuiving
van risico’s had het nodige aan bestuurlijk overleg opgeleverd en daarmee ook onbedoeld
vertraging bij de gemeenten bij de ontwikkeling van hun eigen VINEX-bouwlocaties. Bij de start
van VINEX in 1995 waren nog maar weinig VINEX-uitleglocaties gereed voor woningbouw. Hoge
rentelasten op gedane grondaankopen waren het gevolg in combinatie met vertraging in de
bouwproductie alhoewel de woningproductie in de eerste jaren 1995 - 1998 nog voort kan op de
locaties van vóór de VINEX (de zogenaamde ‘doorlooplocaties’).
Grondposities
Gemeenten, marktpartijen en corporaties kochten gronden op VINEX- woningbouwlocaties, zoals in
hoofdstuk 4 reeds is toegelicht. Daardoor waren de woningbouwmogelijkheden voor nieuwe
initiatiefnemers beperkt (Keers en De Wildt, 2001; RIGO, 2003). Dat verklaart ook in belangrijke
mate waarom particulier opdrachtgeverschap (PO) betrekkelijk weinig voorkomt op VINEXuitleglocaties en het aandeel PO in de totale woningbouw zelfs is afgenomen in een periode dat het
rijk PO wilde stimuleren (RIGO, 2009b).
De invoering van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) in 1996 voor uitleglocaties (in 1985
voor stadsvernieuwingsgebieden) had weinig betekenis voor de geplande bouwproductie in de
periode 1995 – 2002, omdat de grondposities daarvoor veelal voor 1996 al waren ingenomen.
Huurprijsontwikkeling sociale huurwoningen
Huurprijzen spelen een rol bij de prijsontwikkeling van koopwoningen. Wanneer de huurprijzen
hoger worden, zullen meer huishoudens de stap maken naar de koopsector (Nyfer, 2005). De
huurprijzen in ons land worden sterk door overheidsbeleid bepaald, zoals omschreven in hoofdstuk
3.

78

25 maart 2013

Figuur 5.9 Prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen, inflatie (CPI) en wettelijke huurverhogingen, 1972 - 2011

Bron: NVM, CBS, Boelhouwer/de Vries (2004), bewerking RIGO

In de periode 1995 - 2002 zijn de jaarlijkse nominale huurverhogingen in de sociale huursector
(circa 4% per jaar) minder sterk gestegen dan de koopsector (15% per jaar). In de jaren 1990 –
1994 was de huurstijging wel hoger (6% per jaar) dan in 1995 – 2002. Van een grote prikkel voor
bewoners om van de sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning is geen sprake
geweest. Voor de doelgroep van lagere inkomens heeft de huurtoeslag bovendien de effecten van
huurverhogingen op de woonlasten beperkt.
Beperkte omzetting sociale huurvoorraad naar koopwoning
De bestaande voorraad sociale huurwoningen heeft in de genoemde periode de grote vraag naar
koopwoningen niet gevolgd; er is een beperkt aantal huurwoningen omgezet naar koopwoningen
(Keers en De Wildt, 2001; Eichholtz en Lindenthal, 2008; RIGO en OTB, 2006). Ten dele is dit een
gevolg van minder dynamiek: door teruglopende mutaties in de voorraad lukt het niet om grotere
aantallen huurwoningen te koop aan te bieden.
Figuur 5.10 Verkoop van sociale huurwoningen aan bewoners, 1985-2011, en het beleidsdoel voor 1998-2009

Bron: CBS,1985-1986; CBS, 1992-1995; Kadaster, 1999-2006; CFV, 2007-2011

79

25 maart 2013

De voorraad sociale huurwoningen is door regelgeving en institutionele vormgeving tamelijk
beschermd. De ‘beschermde’ sociale huurvoorraad in ons land is in 2010 met 31% van de totale
voorraad nog steeds relatief groot, de grootste in West Europa. Landen met een
‘volkshuisvestingssysteem’ als Zweden, Frankrijk, Denemarken en Oostenrijk hebben een aandeel
sociaal van 17% (Zweden) tot 23% (Oostenrijk).
Feitelijk heeft de sociale huursector toch iets meebewogen met de grote vraag naar koopwoningen
in 1995-2001. Het aantal huurwoningen verkocht aan bewoners, is gestegen van 8.200 woningen
in 1995 tot 18.200 woningen in 1998. Daarna volgde een daling tot 11.000 woningen in 2001 (zie
figuur 5.10). Vooral in minder gespannen regionale woningmarkten zijn meer sociale huurwoningen
verkocht. Leegstand van sociale huurwoningen was in die periode een belangrijk motief.
Het rijksbeleid voor meer verkoop van sociale huurwoningen aan bewoners is in geformuleerd in de
nota ‘Mensen, wensen en wonen’ (Ministerie van BZK, 2000). De verkoop van corporatiewoningen
zou ook de toegankelijkheid van de markt voor koopstarters hebben vergroot (Brounen en
Neuteboom, 2009). De doelstelling was de verkoop van 45.000 sociale huurwoningen per jaar. Dit
beleid heeft weinig effect gesorteerd. In gebieden waar de rijksbeleidsopgave met name zou
moeten worden gerealiseerd, zoals in de grotere steden, werden door de inmiddels
verzelfstandigde corporaties in samenspraak met gemeenten dikwijls eigen, lagere beleidsopgaven
geformuleerd (al dan niet vastgelegd in prestatieafspraken).
Marktfactoren aan de aanbodzijde
Naast overheidsfactoren, spelen aan de aanbodzijde ook marktfactoren een rol. Deze laatste groep
van factoren komen hieronder aan de orde.
Stijging van grond- en bouwkosten door kwaliteitsverbetering
Een factor, die prijsstijgingen van woningen kan verklaren, is de stijging van de grondproductie- en
bouwkosten (Nyfer, 2005).13
De loon- en materiaalkosten in de grond-, weg-, en waterbouw (GWW-index) en in de woningbouw
zijn (BDB-index) wel gestegen, maar lang niet zoveel als de woningprijzen (zie figuur 5.8). Er
kunnen hogere kwaliteitseisen aan de openbare ruimte en aan de woningen zijn gesteld vanuit de
markt. Die kunnen voor extra stijgingen van grondproductiekosten van woningbouwlocaties hebben
geleid. De ruimtelijke kwaliteit van VINEX-uitleglocaties is hoger dan van plannen van rond 1990
(RIGO, 1999).
Hoe deze componenten hebben bijgedragen aan de stijging van de bouwkosten van nieuwe
koopwoningen van 60% in 1995 - 2002, wordt niet duidelijk uit de literatuur.
In de literatuur wordt hieraan betrekkelijk weinig aandacht besteed. Op dit punt wordt aanvullend
onderzoek uitgevoerd.
In de literatuur is eveneens weinig aandacht voor de rol van kwaliteitsverbeteringen bij de
stijgingen van de prijzen van bestaande eigen woningen. Doorgaans wordt een koophuis twintig
jaar door een eigenaar bewoner bewoond. Bij de start van bewoning of tijdens de bewoning
investeren de eigenaar-bewoners vaak in de woning, onder meer voor geriefverbetering (nieuwe
keuken, badkamer, CV), maar ook voor woningisolatie, aan- en uitbouw van de woning,
vernieuwing van de tuin en soms ook cascoverbetering (zoals nieuwe fundering en dak). Een deel
van deze kwaliteitsverbeteringen leidt ook tot een daadwerkelijke waardestijging van de woning en
daarmee tot een hogere woningprijs. Tegenover deze hogere woningprijs staan daarmee ook
investeringen door de woningeigenaar. Over de omvang van investeringen in woningverbetering en
-renovatie is onvoldoende bekend. CBS, bijvoorbeeld, registreert per geval alleen ingrepen vanaf €

13

Zie voor een toelichting op de grondproductie-, bouw- en stichtingskosten hoofdstuk 3 en 4.

80

25 maart 2013

50.000,-- met bouwvergunning. De CBS-woningprijsindex loopt in de periode 1995 - 2011
nagenoeg gelijk aan de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs. Dat zou impliceren dat de
gemiddelde kwaliteit gelijk is gebleven, ondanks de toevoeging van nieuwere woningen en
investeringen in bestaande woningen. Als de gemiddelde woningkwaliteit toeneemt, zou de index
minder moeten stijgen dan de gemiddelde prijs (zie figuur 5.11).
Figuur 5.11 Gemiddelde woningprijs vergeleken met de woningprijsindex 1995-2012: geen effect kwaliteitscorrectie in index

Bron: CBS, Kadaster, RIGO bewerking (gestandaardiseerde prijs = woningprijs 1-1-1995 x de voor kwaliteit gecorrigeerde
woningprijsindex)

Beperkte bouwmarktcapaciteit voor woningbouw
De realisatie van woningen en locaties met bouwrijpe grond kan op beperkingen stuiten in de
beschikbare capaciteit van producenten in de grond- en bouwsector (bouwbedrijven, leveranciers,
etc.). Er zijn grenzen aan hoeveelheden bouwmateriaal, bouwmaterieel en werknemers.
Binnen de bouwsector moet de woningbouw concurreren met andere bouwsectoren
(recreatiewoningen, onderhoud en renovatie bestaande woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen,
infrastructuur). Capaciteitsaanpassing vergt tijd en is afhankelijk van de vraag en het aanbod in
andere bedrijfstakken. In de literatuur komt de productiecapaciteit in de woningbouwsector niet als
factor van betekenis naar voren in de periode 1995-2002 (Taskforce woningbouwproductie, 2002;
RIGO, 2003).
Marktregelgeving beperkt projectmatige bouw koopwoningen
Ook de markt zelf legt zich in private afsprakenstelsels beperkingen op. De garantieregelingen van
Woningborg en SWK bieden een garantie voor de kopers dat het huis wordt afgebouwd als de
bouwer of ontwikkelaar onverhoopt failliet gaat (zie bijlage 10.2). Daartoe zet de regeling een rem
op de bouwproductie door individuele bouwers en ontwikkelaars, waaronder deelnemende
corporaties. Per bouwer/ontwikkelaar is het aantal te bouwen woningen gemaximeerd en per
project geldt gewoonlijk de eis dat minimaal 70% van de woningen verkocht is vóór aanvang van
het project, anders wordt geen garantie gegeven (RIGO, 2005a). De filosofie erachter is dat als er
veel onverkocht wordt gebouwd het afzetrisico toeneemt en daarmee ook het financieringsrisico
voor de ontwikkelaar en de garantstelling.

81

25 maart 2013

5.3

Stabielere lagere huizenprijsstijgingen in 2003 - 2007
Na de hausse in de woningprijsontwikkeling volgde een terugval in de hoogte van de jaarlijkse
woningprijsstijgingen: van gemiddeld circa 15% in de jaren 1995 -2002 naar 5% in 2003 - 2007
(nog enkele procentpunten meer dan de inflatie). Dit was een betrekkelijk stabiele, maar korte
periode voor de huizenprijs- ontwikkeling, waarbij ook de ‘schaarstepremie’ en
kwaliteitsontwikkeling van nieuwbouw kunnen zijn gestabiliseerd.
In onderstaande tabel is het overzicht opgenomen van de factoren die in deze periode dominant
waren en hun effect op de prijsontwikkeling.
Tabel 5.4 Dominante factoren in de periode 2003 – 2007 en hun invloed op de prijsontwikkeling

Periode 2003-2007
MARKT

VRAAG
Inkomensontwikkeling huishoudens
Vermogensontwikkeling huishoudens
Consumentenvertrouwen en werkloosheid
(Hypotheek)rente

Hypotheekvoorwaarden
Bevolkingsontwikkeling (aantal
huishoudens)
Ontwikkeling kwaliteitsbehoefte
OVERHEID Hypotheekrenteaftrek

Ontwikkeling in deze periode
Weinig reële groei van gemiddelde
inkomens

AANBOD
Ontwikkeling grondproductiekosten- en
bouwkosten
Bouw(markt)capaciteit nieuwbouw
koopwoningen
Marktregelgeving (garanties
SWK/Woningborg)
Lichte, kortdurende stijging hypotheekrente Verschil huurprijzen en koopprijzen

Beperking mogelijkheden
hypotheekrenteaftrek

(Restrictief) ruimtelijk beleid woningbouw

Grondprijsbeïnvloedende subsidies
Grondprijsbeleid gemeenten
Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw en sloop

Regelgeving en procedures ruimtelijke
ordening en bouw

Bestaande grondposities
Prijsbeleid sociale huurwoningen
Ontwikkeling voorraad sociale
huurwoningen (o.a. verkoop en sloop)
Rijksbeleid woningproductie

82

Beperkte bouwcapaciteit nieuwbouw
koopwoningen

Verschil huurprijzen en (fors gestegen)
koopprijzen maken toetreding en
doorstroming koopsector lastig

Lagere demografische groei

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Prijsverhogend effect
Prijsverlagend effect
In delen van de markt prijsverhoging, in
andere delen prijsverlagend effect

Ontwikkeling in deze periode

Toename vraag & afname van aanbod
Afname vraag & toename aanbod
Mismatch vraag en aanbod

Bouwlocatietekort t.g.v. restrictief beleid
met specifieke effecten: concentratie op
VINEX-uitleglocaties remde particulier
opdrachtgeverschap af door bestaande
grondposities op VINEX-locaties en
beperking bouwmogelijkheden buiten VINEX
en binnenstedelijk

Woningbouwprogrammering met aandeel
(middel)dure koopwoningbouw en
appartementen strookt niet (meer) met
vraag
Aanbod kan niet snel reageren door
regelgeving en procedures; accent op
binnenstedelijk bouwen vertraagt
bouwproces
Bestaande grondposities verhinderen
nieuwe toetreders (o.a. bij VINEX)
Prijsontwikkeling sociale huurwoningen
blijft sterk achter bij prijsontwikkeling koop
Grote voorraad sociale huurwoningen en
beperkte verkoop
Rijksbeleid bevordering woningbouw:
versnelling procedures, wegnemen
knelpunten regelgeving, aanjaagteam en
bestuurlijk overleg

25 maart 2013

5.3.1

Factoren aan de vraagzijde, 2003 – 2007

Hypotheekrente en huishoudensinkomen
Vraagfactoren waren debet aan de kentering van de markt rond 2001. Een korte economische dip
in 2001, meteen gevolgd door een lichte kortdurende stijging van de hypotheekrente en
daaropvolgend weinig reële groei van de gemiddelde huishoudensinkomens (met lagere groei van
het aantal tweeverdieners) in 2002 tot 2007 markeerden een kentering aan de vraagkant van de
huizenmarkt, met onder andere een lager niveau aan nieuwe woninghypotheken dan in de jaren
ervoor (figuur 5.12 en 5.13). In 2001 en 2004 werden beperkingen ingevoerd in de
hypotheekrenteaftrek die de aftrek beperken tot de eigen woning en specifiek de investeringen
daarin (invoering Box 1 en bijleenregeling). In 2004 bereikte de reële rente een dal.

Figuur 5.12 De ontwikkeling van de hypotheekrente en kredietverlening voor woningen (nieuwe hypotheken) in relatie tot het
BNP, 1965 – 2011

Bron: CBS/DNB. Bedragen woninghypotheken en BNP op prijspeil 2000. RIGO bewerking

Figuur 5.13 Jaarlijks procentuele mutatie van het reëel beschikbaar huishoudinkomen, 1990 - 2010

Bron: CBS, bewerking RIGO

83

25 maart 2013

Lagere demografische groei
De vraag nam ook af door een lagere demografische groei (ook een afname van de leeftijdsgroep
met koopstarters, zie figuur 5.3 hierboven) bij een toegenomen woningaanbod in de jaren 1995 2000 (ook met verkoop van sociale huur in sommige regio’s met weinig vraag naar goedkope
huurwoningen). Eind jaren ‘90 was het woningtekort ook in de koopsector teruggelopen (zie figuur
5.4 hierboven). Er bleef evenwel een aanzienlijk tekort, waardoor geen prijsdaling ontstond, maar
een lagere stijging van de huizenprijzen.
Groter verschil huur- en koopprijzen en vraaguitval koopsector
Niet onbelangrijk was de vraaguitval door de fors gestegen woningprijzen in de jaren 1995-2002.
De betaalbaarheid van koopwoningen voor bepaalde groepen vragers was aanzienlijk afgenomen.
De kloof tussen goedkope sociale huur en koopwoningen was beduidend groter geworden; huren
stegen maar iets meer dan de inflatie, terwijl de koopprijzen in vijf jaar tijd stegen met 75%.
Doorstroming vanuit de huursector naar de koopsector door koopstarters werd daardoor moeilijker
en in regio’s met een krappe markt bleef veel goedkope scheefheid in de huursector (huishoudens
met een hoger inkomen dan waarvoor de sociale huurwoningen met lage prijzen voor bedoeld zijn)
(RIGO, 2003; ABF, 2008). De problematiek van goedkope scheefheid betrof vooral de Noordvleugel
van de Randstad, Amsterdam in het bijzonder (RIGO, 2003).
Daarnaast was er ook vraaguitval onder doorstromers in de koopsector. De overstap van het
rijtjeshuis naar een half- of vrijstaande woning was voor een deel van de doorstromers minder
betaalbaar geworden. In een periode van kwaliteitsvraag naar luxere woningen, waarvan er al
relatief weinig waren en ook de nieuwbouw relatief weinig in voorzag, werden vooral de half- en
vrijstaande woningen duurder vergeleken met rijtjeswoningen in de koopsector.
De VINEX-woningbouw betrof echter in regio’s met een krappe markt juist de bouw van
rijtjeswoningen in de koopsector (wel met meer kwaliteit dan die gebouwd in jaren ervoor) en
appartementen. Er was eind jaren ‘90 een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod ontstaan
(CPB, 1999b), die ook in de bouwwereld werd gesignaleerd (NEPROM, 2000; NVB, 2000) en in het
beleid mede aanleiding gaf tot de discussie over de kwaliteit van VINEX (zie paragraaf 5.5.1).
Na de periode van vraagexplosie in de periode 1995 - 2002 volgden jaren van een meer
evenwichtige ontwikkeling van vraag en aanbod.
5.3.2 Factoren aan de aanbodzijde, 2003 - 2007
Bij een afnemende vraag was er evenwel ook sprake van een terugloop in de woningbouw (figuur
5.5). Dit was al gaande vanaf de jaren 1998 - 1999. De woningbouw in de koopsector kwam in een
dalende fase terecht.
In de sociale huursector was de woningproductie al vanaf eind jaren ‘90 teruggelopen, als een
bijeffect van de verzelfstandiging van de woningcorporaties, maar ook om bij de
woningbouwprogrammering in te spelen op het beeld van minder vraag naar sociale huurwoningen
en woningvoorkeuren met een hoger aandeel koopwoningen.
Een onrendabele top (niet uit de huuropbrengsten van die specifieke woning te financieren kosten)
per nieuwe sociale woning vormde toen in beginsel geen grote belemmering voor de bouw van
nieuwe sociale huurwoningen. In die periode was de rekenregel: ‘bij verkoop van één sociale
huurwoningen kunnen er twee nieuwe woningen worden gebouwd’.
De daling in de bouw van koopwoningen was evenwel toch bijzonder in een tijd dat er nog veel
vraag was. Diverse belemmerende factoren voor het nieuwbouwaanbod kwamen daarbij naar
voren.

84

25 maart 2013

Vertraging door regelgeving en procedures
Er was om verschillende redenen vertraging opgetreden bij veel van VINEX-locaties. In de eerste
jaren van de VINEX-periode 1995 - 1999 was de woningbouw nog tot stand gekomen op
ontwikkelde locaties vóór de VINEX-locaties (de zogenaamde doorlooplocaties). De nieuwe grote
VINEX-locaties moesten de ‘productie’ voor een groot deel overnemen, maar dat lukte nog niet
erg. Bij een deel van de locaties was vertraging opgelopen door overheidsfactoren (Taskforce
Woningbouwproductie, 2002). De eerder genoemde belemmerende factor van procedures en
regelgeving werd met jaarlijks knelpuntenmonitors voor de woningbouw (OTB, 2003-2009)
uiteengelegd in een reeks van overheidsbelemmeringen. De belangrijkste meer structurele
belemmeringen waren (De Wit, 2007):






Langdurige procedure bestemmingsplan
Langdurige procedure (bouw)vergunningen
Inspraak, bezwaar- en beroepsprocedures
Personele knelpunten bij gemeenten (onvoldoende personele capaciteit)
Complexe langdurige besluitvorming bij overheden (inclusief onderhandeling over
grondprijzen tussen gemeenten en marktpartijen).

Tegen 2002 waren er andere opkomende knelpunten voor de voortgang van woningbouw: hoge
stedenbouwkundige-, architectonische- en welstandseisen. De discussie over de kwaliteit van
VINEX had geleid tot meer nadruk op de kwaliteit van de woningbouw en woonomgeving bij
gemeenten. Bij de gemeenten stonden de neuzen niet altijd dezelfde kant op. Gemeentelijke
ruimtelijke ordening en stedenbouw hechtten dikwijls meer belang aan ruimtelijke kwaliteit dan
aan het realiseren van woningbouwaantallen, dat meer op het terrein van gemeentelijk woonbeleid
ligt.
Woningbouwprogrammering, meer aanbod appartementen dan vraag
Tevens kwam de gemeentelijke programmering van meer koopappartementen in het kader van
VINEX compact stedelijk bouwen, zowel in uitleggebieden als in de bebouwde kom, als knelpunt
naar voren (OTB, 2003-2009). Er werd meer aanbod (bouwplannen) van koopappartementen
ontwikkeld dan de vraag aankon.
Bouwcapaciteit voor woningbouw
Eind jaren ‘90 speelde ook de bouwcapaciteit voor woningbouw een rol, omdat ook andere sectoren
van de bouw in een hoogconjunctuur waren beland en financieel meer boden, zoals de
kantorenbouw en de infrastructuur (Taskforce Woningbouwproductie, 2002; De Wit, 2007).
Restrictief ruimtelijk beleid en grondposities: minder particulier opdrachtgeverschap
Het beleid om het woningaanbod in de koopsector te verruimen, via het particulier
opdrachtgeverschap meer woningkwaliteit te realiseren, en meer verkoop van sociale
huurwoningen, leverde magere resultaten op in het licht van de ontwikkeling van de woningprijzen.
Het beleid van de Nota mensen wensen wonen (Ministerie van BZK, 2000), beoogde dat het
aandeel particulier opdrachtgeverschap (PO) in de nieuwbouw, mede ingegeven door de grote
vraag naar PO, zou stijgen van circa 15% in 2000 tot 30% in 2010. Maar het werd een daling
(RIGO, 2009b, 2010c). Een kleine subsidie (een paar duizend euro) per PO-woning in de periode
2005 - 2009 bracht daar weinig verandering in.
Het PO kwam in de knel op VINEX-uitleglocaties doordat er vanwege bestaande grondposities van
ontwikkelaars, corporaties en gemeenten weinig aanbod van kavels was (gemiddeld 5%, op enkele
locaties in regio’s met ruime woningmarkten overigens wel 30% PO). Binnenstedelijk waren er ook
om een andere reden minder kansen. Een groter wordend deel van de locaties kende als primaire

85

25 maart 2013

bestemming appartementen. Die zouden eventueel via collectief PO te realiseren zijn, maar dat
was een marktsegment met een veel kleinere vraag dan het individuele PO.
Door restrictief ruimtelijk beleid waren er verder buiten de VINEX-gemeenten minder
bouwmogelijkheden ontstaan, juist in gemeenten waar PO voordien meer ruimte kreeg. Het
gemeentelijk beleid was belangrijk voor PO. Als gemeentebesturen het PO niet stimuleerden, dan
kwam er ook weinig ruimte voor. In gemeenten als Almere liep het aandeel pas op, nadat de
gemeente PO in de programmering opnam en er actief locaties voor bestemde.
Grote voorraad sociale huurwoningen en verkoop
Het rijksbeleid van verkoop van sociale huurwoningen met 45.000 eenheden per jaar heeft bij
gemeenten en corporaties weinig effect gehad. Er werden maar circa 14.000 woningen per jaar
verkocht. Bij een jaarlijkse productie van 56.000 koopwoningen is dit aantal evenwel niet
verwaarloosbaar. Bij de grotere aantallen die eigenlijk in het rijksbeleid waren voorzien, had de
markt zich meer kunnen verruimen.
Beleid rijksoverheid voor meer woningbouw
De boven beschreven daling van de woningproductie in de jaren 1999 - 2003 was aanleiding voor
rijksbeleid, omdat het bereiken van de gestelde woningbouwopgave, vooral voor stadsgewesten
met een grote druk op de woningmarkt, in het geding kwam. De Taskforce Woningbouwproductie
(2002) analyseerde de problematiek en kwam met maatregelen, zoals een aanjaagteam,
vereenvoudiging van regelgeving en versnelling van procedures. Bestuurlijk overleg tussen rijk en
lagere overheden over de woningproductie vond ook regelmatig plaats, mede om de lagere
overheden waar nodig te wijzen op hun verantwoordelijkheden bij de woningbouw. De ontwikkeling
van meer plancapaciteit op voorraad (130% streven, 30% extra voor planvertraging of planuitval)
werd eveneens geagendeerd.
Woningbouwplannen werden als het ware uit de pijplijn getrokken. Of de knelpunten daarmee
structureel werden opgelost, is echter de vraag.
Mede door de beleidsacties is de daling van de woningbouwproductie uit de periode 1999 - 2003
tot een einde gekomen. In de jaren 2004 - 2009 is de woningbouw in de koop en huursector weer
toegenomen. Het bouwvolume aan koopwoningen steeg echter naar een maximum van minder
60.000 woningen in 2007; totaal bouwvolume inclusief huur kwam boven de 80.000 woningen uit.
De VINEX-opgave voor de gehele periode 1995 - 2004 is niettemin gerealiseerd (105%, mede door
meer woningbouw buiten de VINEX-regio’s; RPB, 2006c; RIGO en OTB, 2006). De opgave voor de
woningbouwafspraken tussen rijk en lagere overheden voor de jaren 2005 - 2009 (RIGO, 2010a)
zijn niet geheel bereikt (92%), met grote verschillen tussen stedelijke regio’s (bandbreedte -40%
+ 40%). Bovengenoemde knelpunten werkten duidelijk regiospecifiek, zowel in de VINEX-periode
tot 2005 en in de jaren 2005 – 2010.

86

25 maart 2013

5.4

Huizenprijzen na lange periode stijgingen omlaag in 2008 - 2011
De huizenprijsontwikkeling is na een reeks van jaren met prijsstijgingen (sinds 1986) in de jaren
2008 - 2011 in een periode van prijsdalingen en geringe prijsstijging onder de inflatie beland. De
prijzen van bestaande woningen zijn vanaf augustus 2008 tot augustus 2012 in totaal met 16%
gedaald (CBS/Kadaster). Gecorrigeerd voor inflatie is de prijsdaling inmiddels 21%. Voor de
gemiddelde nieuwe koopwoning geldt een vergelijkbare prijsdaling. Hierbij is vermoedelijk ook
sprake van de verkoop van nieuwe woningtypen met lagere kwaliteit (kleinere rijtjeswoningen).
Volgens NVM-cijfers was er bij de bestaande koopwoningen vooral van 2008 op 2009 een forse
prijsdaling van -8%. In 2010 steeg de gemiddelde prijs met +3%, om in 2011 te dalen met -2%.
De woningmarkt is onder invloed geraakt van de kredietcrisis van de jaren 2007 - 2008 en de
gevolgen daarvan voor de reële economie. De vraag liep daardoor in de periode 2008 - 2011
drastisch terug. Dat kwam tot uitdrukking in dalende transacties van koopwoningen in de
bestaande voorraad (-40%) en de nieuwbouw (-45%). De markt van krapte (aanbiedersmarkt)
slaat om in een markt van overaanbod (vragersmarkt).
De regionale verschillen zijn groter geworden, vooral door verschillen in demografie, migratie en
werkgelegenheidsontwikkeling. Er is sprake van krimpregio’s, meer stabiele regio’s en groeiregio’s
(PBL, 2012b). Maar de crisis op de woningmarkt werkt in elke regio sterk door, ook in gebieden
met een van oorsprong krappe markt, waar inmiddels het aanbod ook voldoende is voor de vraag.
Tabel 5.5 brengt de dominante factoren en hun effecten in deze periode in kaart. In de onderstaande paragrafen worden ze
nader uitgewerkt.

Periode 2008-2011
MARKT

VRAAG
Inkomensontwikkeling huishoudens

Ontwikkeling in deze periode
Inkomensontwikkeling van plus naar min

Vermogensontwikkeling huishoudens
Consumentenvertrouwen en werkloosheid

(Hypotheek)rente

Hypotheekvoorwaarden
Bevolkingsontwikkeling (aantal
huishoudens)
Ontwikkeling kwaliteitsbehoefte
OVERHEID Hypotheekrenteaftrek
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Onzekerheid en teruglopend
consumentenvertrouwen; vermindering
doorstroming
Oplopende hypotheekrente

AANBOD
Ontwikkeling grondproductiekosten- en
bouwkosten
Bouw(markt)capaciteit nieuwbouw
koopwoningen
Marktregelgeving (garanties
SWK/Woningborg)

Ontwikkeling in deze periode

Verschil huurprijzen en koopprijzen

Verschil huurprijzen en (fors) gestegen
koopprijzen maken toetreding en
doorstroming koopsector lastig
(vraagterugval)

Verzwaring van voorwaarden voor
hypotheekverstrekking
Afname van tempo van groei en minder
huishoudensvorming
Onzekerheid over voortbestaan
hypotheekrenteaftrek
Stimulerende maatregelen rijksoverheid
(verhoging NHG)

(Restrictief) ruimtelijk beleid woningbouw
Grondprijsbeïnvloedende subsidies
Grondprijsbeleid gemeenten

Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw en sloop
Regelgeving en procedures ruimtelijke
ordening en bouw
Bestaande grondposities

Prijsbeleid sociale huurwoningen
Ontwikkeling voorraad sociale
huurwoningen (o.a. verkoop en sloop)
Rijksbeleid woningproductie
Prijsverhogend effect
Prijsverlagend effect

87

Toename vraag & afname van aanbod
Afname vraag & toename aanbod

Grondprijsniveau (o.a. grondprijs in rekening
gebracht door gemeenten) daalt minder dan
woningprijzen

Aanpak vertragende regelgeving &
procedures ruimtelijke ordening en bouw:
versoepeling bouwproces
Grondposities gemeenten, marktpartijen en
corporaties belemmeren nieuwe initiatieven
voor meer woningbouw waaronder
particulier opdrachtgeverschap

Rijksbijdrage voor stimulering woningbouw

25 maart 2013

5.4.1 Factoren aan de vraagkant 2008-2011
Inkomen en hypotheekrente en spelen bij deze neerwaartse markt weer een rol.
Inkomensontwikkeling: van plus naar min
De reële inkomensontwikkeling bij de huishoudens was in 2006 en 2007 nog positief (2,5% en
5%). In 2008, 2009 en 2010 daalde het gemiddelde inkomen evenwel met 1% per jaar.
Onzekerheid en teruglopend consumentenvertrouwen
Bijzondere factoren aan de vraagkant bij de crisis zijn de oplopende werkloosheid en daarmee
meer inkomensonzekerheid en de terugloop in het consumentenvertrouwen (PBL, 2012a).
De onzekerheid onder potentiële huizenkopers om tot koop over te gaan, nam hiernaast toe door
onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek (die intussen al op een aantal
punten was ingeperkt – zie paragraaf 5.2.1).
Door de prijsdaling in 2009 en verwachtingen over verdere prijsdalingen, stelden huishoudens de
aankoop uit in afwachting van betere tijden. Ze hoopten zo het risico van vermogensdaling of
opbouw van restschuld te beperken.
Bewoners van bestaande koopwoningen konden niet verhuizen en gingen waar mogelijk of nodig
hun woning verbouwen en vergroten. Sommigen weken noodgedwongen uit naar verhuur van de
woning.
Recentere kopers van bestaande en nieuwe woningen hebben bij de gedaalde huizenprijzen een
potentiële restschuld (staan onder water). Ook andere bewoners willen zo min mogelijk inleveren
op hun woningwaarde en de overwaarde die daarmee kan worden verzilverd.
DNB (2012) ziet in de onwil om verlies te nemen een belangrijke factor waarom de woningprijzen
maar zo geleidelijk dalen (13% in 2008 tot 2012), terwijl de vraag veel meer is teruggelopen sinds
de markt is omgeslagen in 2007 - 2008.
Oplopende hypotheekrente
Een belangrijke factor voor de afname van de vraag naar woningen, was de oplopende
hypotheekrente in jaren 2007 - 2008, van een historisch laagtepunt net onder de 4% naar 5,6%,
onder invloed van de kredietcrisis. Dankzij zware overheidssteun aan de bankwereld werd grotere
rentestijging voorkomen en bleef de rente daarna op een betrekkelijk laag niveau (OTB, 2011).
Hypotheek- en kredietvoorwaarden
De verlening van hypotheken is in recente jaren aan strengere voorwaarden gebonden (zoals de
restrictie van tophypotheken en de benodigde hoogte van inkomens), waardoor, ondanks de nog
steeds lage rente, toch een deel van de vraag wegviel. Voor een deel van de potentiële kopers
vervielen de mogelijkheden tot koop door deze toegenomen voorwaarden. Ook de aanbodkant had
overigens last van de beperkte kredietverlening bij de bouw van koopwoningen (korte termijn
financiering) en huurwoningen (corporaties, ook lange termijnfinanciering). De beschikbaarheid
van financiering is, al met al, een onzekere factor geworden in de woningmarkt, die de
woningvraag remt (PBL, 2012a).
De flexibilisering op de arbeidsmarkt betekende vooral een groei van het aantal zelfstandig
werkenden zonder personeel (ZZP). De groep ZZP-ers komt minder gemakkelijk aan een
hypotheek omdat een vast inkomen ontbreekt. Onder ZZP-ers bevinden zich ook relatief veel
starters op de koopmarkt.

88

25 maart 2013

Kredietverlening en hypotheekschuld
De groei van het eigen woningbezit en de stijgingen van de huizenprijs hebben de kredietverlening
doen toenemen. Deze groei van kredietverlening heeft vooral in de jaren 1995 - 2010 geleid tot
een ook in internationale vergelijkingen omvangrijke hypotheekschuld. De nieuwe kredieten
werden maar voor een beperkt deel gecompenseerd door aflossing van andere hypotheken. Rond
1995 stond de woninghypotheekschuld op ongeveer 40% van het Bruto Nationaal Product (BNP).
In 2011 was dit 106% (DNB).
De hypotheekschuld is in Nederland het hoogst, maar Denemarken doet daar niet veel voor onder,
met 101% van het BNP en een iets kleiner eigen woningbezit. Daarna volgt het Verenigd Koninkrijk
(VK) met 85%. België (46%), Duitsland (46%) en Frankrijk (41%) blijven daar ver bij achter,
waarbij voor België en het VK geldt dat het eigen woningbezit ook nog veel hoger is (Hypostat,
2010).
De hoge hypotheekschuld in Nederland hangt samen met de renteaftrek, maar moet ook worden
gezien in het licht van aanzienlijke subsidiëring van nieuwbouw of startersleningen in de landen om
ons heen. Vooral Frankrijk heeft een traditie van subsidiëring of gunstige financiering voor starters,
nieuwbouw of verbeteringsinvesteringen. Bij de vergelijking van landen op dit vlak moet daarom
ook gekeken worden naar de verschillen in omvang van overheidssubsidies voor woningbouw.
Frankrijk en Duitsland kennen ook spaarregelingen waardoor de leeftijd voor woningaankoop hoger
komt te liggen. Voorts speelt het leenplafond een rol: vaak kan niet meer dan 80% van de
woningprijs hypothecair worden gefinancierd (Denemarken, Duitsland, Frankrijk). De top kan dan
via persoonlijke leningen zijn gefinancierd.
Figuur 5.14 Ontwikkeling woninghypotheekschuld, 1995 - 2011

Bron: CBS en DNB

De groei van de schuld in Nederland is kleiner dan het jaarlijkse bedrag aan nieuwe
woninghypotheken. Onder de nieuwe woninghypotheken bevinden zich ook vernieuwde:
woningeigenaren sluiten een nieuwe hypotheek af en lossen de oude af. Bovendien vermindert de
hypotheekschuld met de geheel afgeloste hypotheken.

89

25 maart 2013

Funding van de hypotheekschuld
Het is voor banken lastiger geworden om aan geld te komen voor hypotheken, door de
grote omvang van de schuld. De groei van de hypotheekschuld heeft geleid tot een
zogeheten funding gap. Vanaf 2003 is een flink deel van het uit te lenen geld door banken
via securitisaties opgehaald bij beleggers. Via dergelijke securitisaties worden pakketten
woninghypotheken ondergebracht bij beleggers.
In de crisis van 2008 is die geldbron opgedroogd, maar is de ECB ingesprongen met
speciale beleningsprogramma’s, waarvoor dergelijke hypotheekpakketten als onderpand
kunnen dienen. Dit beleningsprogramma (MRO) is in 2011 uitgebreid en in looptijd naar 3
jaar verlengd (LTRO). Ruim 40% van de hypotheekschuld wordt nu gedekt met geld van
beleggers en ECB, de verhouding tussen beide is niet bekend. Het aandeel van de banken
stabiliseert zich rond € 375 miljard.
Figuur 5.15 Groei van securitisaties ter dekking hypotheekschuld, 2004 - 2012

Bron: DNB

Het zal voor de komende jaren de vraag zijn hoe bij vermindering van de beleningsruimte
bij de ECB voldoende geld uit de markt kan worden gehaald om de hypotheekportefeuille
te dekken.
De groei van de hypotheekschuld zal mede een gevolg zijn van de populariteit van het
aflossingsvrij lenen. De mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek heeft velen gestimuleerd om door
aflossingsvrij lenen het rentevoordeel te maximaliseren (zie figuur 5.2 in paragraaf 5.2). In de loop
der tijd zijn ongewenste wegen om hiervan te profiteren wel afgesloten – de aftrek is beperkt tot
uitsluitend investeringen in woningen (aankoop of verbouwing) – maar dit kan tot gevolg hebben
gehad dat de ingeperkte ruimte des te meer wordt benut. Het aflossingsvrij lenen is de laatste tien
jaar gebruikelijk geworden en vormt nu een probleem voor de bewoners bij waarde- en
inkomensdaling.
Daarnaast zwelt het beslag op kapitaal bij banken en verzekeraars aan. Het voordeel van goedkoop
kort geld aantrekken om de hypotheekschuld tegen een hogere rente uit te lenen, maakte dit tot
een voordelige zaak voor de financiers.

90

25 maart 2013

Ontwikkeling van bevolking en huishoudens
Het tempo van de groei van de bevolking is verder afgenomen, door een lager aantal immigranten
en een afnemend geboortesaldo (CBS). De huishoudensvorming is onder invloed van de crisis ook
verminderd. De stap naar zelfstandig wonen wordt meer uitgesteld. Hierdoor is de vraag naar
woningen afgenomen. De daling van de leeftijdsgroep rond de 30 jaar oud van potentiële
koopstarters in jaren 2001 - 2008 is ten einde en was de afgelopen paar jaar stabiel (zie figuur 5.3
hierboven).
Figuur 5.16 Woningtekort in de koopsector naar segment, 2002 – 2009 (EG = eengezinswoning, MG =
meergezinswoning/appartement)

Bron: Ministerie van BZK, 2010

Een vergelijking van het landelijke woningbehoefteonderzoek van 2006 met 2009 gaf vooral een
terugloop van het aantal verhuisgeneigden aan die op korte termijn wilde verhuizen. Daarbij was
er vooral grote teruggang in de vraag naar eengezinskoopwoningen in het dure en goedkope
segment.
Figuur 5.17 Woningtekort en (potentieel)overschot in de huursector naar segment, 2002 – 2009 (EG = eengezinswoning, MG =
meergezinswoning/appartement)

Bron: Ministerie van BZK, 2010

91

25 maart 2013

In de huursector was er in 2006 - 2009 een duidelijke toename van het tekort in het middeldure
segment van de huursector. Het gaat dan met name om de woningbehoefte van (semi)starters.
Zonder die groep zijn er vrijwel geen tekorten in de sociale sector (Ministerie van BZK, 2010). De
vrije huursector vertoonde in 2009 vergeleken met 2006 weer een klein tekort. In de goedkope
huursector was het potentieel overschot aan woningen evenwel toegenomen.
De verwachting is dat bij economisch herstel de woningvraag weer zal toenemen. Bij de huidige
stagnatie in de woningbouw zal dan weer krapte op de woningmarkt kunnen ontstaan.
Doorstroming loopt terug, starters belangrijker
Voor menige doorstromer in de koopsector, de grootste doelgroep van huizenkopers, is het risico
van het niet kunnen verkopen van de oude woning (dubbele woonlasten) sterk toegenomen. In de
krappe markt was er nauwelijks een verkooprisico van de oude woning en werd de gewenste
woning vaak eerst gekocht, in de ‘wetenschap’ dat de oude woning wel snel zou worden verkocht,
misschien tegen een nog hogere prijs. Dit perspectief draaide om: eerst de oude woning verkopen,
alvorens de nieuwe aan te schaffen. Het aanbod is veel groter geworden dan de vraag. De
doorstroming in de koopsector liep fors terug.
De vraag van starters werd relatief belangrijker. Starters kregen meer kansen. De betaalbaarheid
was door de dalende prijzen voor starters ook weer verbeterd. Alhoewel zij te kampen hebben met
striktere hypotheekvoorwaarden. Het krijgen van een hypotheek werd maatgevend en even lastig
als het vinden van een passende woning (Companen, 2012). Startersleningen worden dan ook
weer door meer gemeenten gefaciliteerd. Ook corporaties hebben financieringsvormen ingesteld
om koopstarters te steunen (zoals de koopgarantregeling). Daarnaast hebben koopstarters gebruik
gemaakt van de verruiming van de NHG in 2009 (zie hieronder).
Nationale Hypotheek Garantie en overdrachtsbelasting: overheidsmaatregelen vraagkant
De rijksoverheid heeft de vraag op de koopwoningmarkt gestimuleerd met een tijdelijke verhoging
van de koopgrens van Nationale Hypotheek Garantie, zodat ook bij hogere woningprijzen een
rentevoordeel voor de koper mogelijk werd en vanaf medio 2011 een tijdelijke verlaging van de
overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%), die inmiddels definitief is geworden.
De verhoging van de NHG is geëvalueerd en heeft in een positief effect gesorteerd (EIB, 2009 en
2012a). De grens is per medio 2012 weer verlaagd, de komende jaren zal deze verder terug
worden gebracht naar het oude niveau.
De wet BEW speelde geen extra vraagversterkende rol omdat de budgetten ervoor waren uitgeput
(Companen, 2012).

92

25 maart 2013

5.4.2 Factoren aan de aanbodzijde in 2008-2011
De nieuwbouw van koop- en huurwoningen is in de jaren 2008 - 2010 nog toegenomen. Bij
toenemende vraag reageert, zoals geschetst in hoofdstuk 3 en 4, de nieuwbouw beperkt, zo ook bij
daling van de vraag.
Overheidsfactoren
Regelgeving en procedures
De woningproductie bevond zich tot 2011 nog in een stijgende lijn. Dat kwam mede door het
gevoerde beleid naar aanleiding van de Taskforce Woningbouwproductie (2002, zie ook paragraaf
5.3.2).
Medio 2008 kreeg de vernieuwing van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO inclusief
Grondexploitatiewet) zijn beslag, met een verdere vereenvoudiging van regelgeving en procedures,
zoals het samenvoegen van diverse vergunningen in de omgevingsvergunning en de bijbehorende
vereenvoudiging en verkorting van de doorlooptijd. In 2010 volgde nog de Crisis- en Herstelwet
om bij urgente grotere projecten de procedures te kunnen versnellen.
Knelpunten voor de realisering van bouwgrond voor de woningbouw zijn er nog wel. Maar voor de
eerstkomende jaren is er mede door de fors verminderde vraag voldoende bouwrijpe grond
beschikbaar, zelfs in de destijds meest krappe woningmarktregio’s als die van Utrecht en
Amsterdam.
Het restrictief ruimtelijk beleid was berekend voor een bepaalde woningvraag. Door de crisis is die
vraag fors verminderd, zodat het ‘schaarste’ creërend effect van restrictief beleid veel minder of
niet meer werkt. Voor het zoeken naar nieuwe markten voor woningbouw kreeg particulier
opdrachtgeverschap (PO) in 2011 zelfs volop de ruimte in de steden van de Randstad, zoals Den
Haag, waar PO voordien weinig kansen had.
In de crisis van begin jaren ‘80 werd anticyclisch woningbouwbeleid gevoerd. De terugval van de
woningbouw in de koopsector werd in die jaren voor een flink deel gecompenseerd met de bouw
van sociale huurwoningen (door toekenning van meer objectsubsidies van rijkswege). In de huidige
crisis op de woningmarkt daalde in 2011 zowel de sociale woningbouw als de koopsector. In de
periode 2005-2010 bleef het aandeel sociale huur 30% van de woningbouw.
Corporaties, sinds 1995 verzelfstandigd, hadden in de kredietcrisis voor nieuwbouw in de sociale
woningbouw niet alleen moeilijkheden bij het verkrijgen van leningen, maar ook met het
financieren van de onrendabele toppen die ook nog eens veel groter waren geworden door hogere
eisen die corporaties stelden aan de woningkwaliteit (RIGO, 2011c). De financiering van de
onrendabele toppen bij sociale huurwoningbouw moest vooral komen uit de verkoop van bestaande
sociale huurwoningen. Maar ook die verkoop liep terug als gevolg van de grote daling van de
woningvraag.
Rijksbijdrage voor stimulering woningbouw
De productie van koopwoningen bleef tot 2011 mede op peil door de woningen die al voor de crisis
‘op tekening’ waren verkocht, terwijl daarna een stimuleringsmaatregel van het rijk de productie op
gang hield. Er werden rijksbijdragen toegekend in drie opeenvolgende rondes in 2009 en 2010 om
woningbouwplannen die in de knel kwamen door de crisis op de woningmarkt vlot te trekken. De
rijksbijdragen waren bedoeld voor de omzetting van plannen met koopwoningen in huurwoningen
en voor de bevordering van de verkoop om de 70% voorverkoop te halen (EIB, 2009 en 2012a).

93

25 maart 2013

Grondprijsniveau
Een belemmering is wel het hoge grondprijsniveau als onderdeel van de vrij op naam prijs (V.O.N.prijs), dat minder wil dalen dan de woningprijzen. Bij bouwplannen en nog niet verkochte
gebouwde koopwoningen kon omzetting in huur (met rijksbijdragen) een deel van de oplossing
bieden. Herontwikkeling van de bouwplannen was ook een optie. Maar dan moesten de
grondprijsafspraken met de gemeenten dit wel mogelijk maken (goedkopere woningen hebben
weliswaar een lagere grondprijs, maar bij meer woningen op hetzelfde grondoppervlak, kan de
grondopbrengst op peil blijven, vergeleken met het oude plan met minder, maar duurdere, grotere
woningen).
Zonder zulke aanpassingen was grondprijsverlaging van gemeenten nodig. Gemeenten hebben de
nodige weerstand om in lopende grondexploitaties – opgezet op basis van de kosten en
opbrengsten van voor de crisis – de grondprijzen te verlagen, omdat dan (grotere) tekorten op de
grondexploitatie ontstaan, terwijl al veel grondproductiekosten gemaakt zijn en de
meerjarenprognose voor de winstafdracht van de gemeentelijke grondbedrijven in de knel komt.
Uit diverse onderzoeken blijkt dat veel gemeenten de dalende marktprijzen nog niet of te weinig
hebben gevolgd (RIGO, 2009a; Deloitte 2010 en 2011). Veel gemeenten maken inmiddels
verliezen op bouwgrondexploitaties. Deze verliezen worden veroorzaakt door het afboeken op
grondposities, het treffen van voorzieningen voor lopende grondexploitaties vanwege de langere
looptijd van de woningbouw en ook door grote terugval bij kantoor- en bedrijvenlocaties.
Ontwikkelaars hebben op een deel van hun lopende projecten verliezen moeten incasseren.
Plannen werden uitgevoerd op basis van 70% voorverkochte woningen. Ontwikkelaars moesten
vervolgens de resterende niet verkochte 30% woningen tegen een lagere prijs in de markt zetten.
Recent hebben grote grondbezittende ontwikkelaars en bouwbedrijven afgeboekt op de
grondposities en de boekwaarde daarvan.
Uit onderzoek van Bouwfonds (2011, 2012) blijkt dat de woningprijzen in stedelijke gebieden in
Frankrijk en Duitsland hoger liggen dan in Nederland. De prijs van eengezinswoningen net over de
grens met Duitsland liggen wel lager, mede als gevolg van de lagere grondkosten in deze voor de
Duitse woningmarkt perifere gebieden.
Een verschil tussen de Nederlandse en Duitse grondmarkt is dat in Duitsland alle grond nagenoeg
in handen is van particulieren. De grondprijzen volgen uit de vraag- en aanbodverhoudingen. In
krimpregio’s (grensregio’s) leidt dit dus tot lagere grondprijzen.
Ook worden in Duitsland en Frankrijk de plan- en ontwikkelingskosten niet gedekt vanuit de
grondexploitatie, zodat daardoor minder kostendruk op de grondexploitatie staat. De bandbreedte
in grondquotes is door de marktwerking wel breder dan in de Nederlandse situatie.
Op het gebied van de bouwkosten van appartementen is er weinig verschil tussen de landen.
Grondgebonden eengezinswoningen zijn in Nederland goedkoper, omdat die in Nederland meer
gebouwd worden en dus meer uitontwikkeld zijn dan in de omringende landen (Bouwfonds, 2011
en 2012).

94

25 maart 2013

5.5
5.5.1

Onverklaarde delen van de woningprijsstijging: mogelijke schaarstepremies
Ontstaan van ‘schaarstepremies’ in 1995 - 2002

Nieuwbouw
In de jaren 1995 - 2002 zijn de woningprijsstijgingen hoog geweest, waarbij de
bouwkostenontwikkeling volgens de BDB-index (inkoopprijzen), en ook de ontwikkeling van de CBS
GWW-index voor grond-, weg- en waterbouwkundige werken (ook inkoopprijzen) beduidend
achterbleven. Bij nieuwbouw van koopwoningen is dit door ons uitgesplitst naar grond- en
bouwkosten (figuur 5.18). De bouwkosten zijn mede ontleend aan de gemiddelde CBS-bouwkosten
(aanneemsommen) van koopwoningen en verhoogd met BTW. De bijkomende kosten zijn gesteld
op 20%. Dit geeft een benadering. De samenstelling van het pakket woningen in de gemiddelde
woningprijzen en bouwkosten kan veranderen. Bij de bouwkostenopgave die ten behoeve van
bouwleges wordt ingediend zijn vraagtekens te plaatsen. De scheidslijn tussen bouw- en
grondkosten zijn met deze gegevensbronnen dus niet precies te bepalen. Het effect van bouw- en
grondproductiekostenstijgingen door loon- en materiaalprijsstijgingen hebben wij met indexen
(voor bouwkosten BDB en grondproductiekosten GWW) verwerkt. Na deze correctie van de
woningprijzen voor de toegenomen kosten blijft nog een fors deel van de stijging van
woningprijzen over waarvoor nog een verklaring moet worden gevonden. Dit onverklaarde deel
groeide van jaar tot jaar en was het grootst in 2007, bijna
€ 125.000,-- per woning (42% van de woningprijs) en daalde weer in de jaren erna tot circa €
90.000,-- (33% van de woningprijs). De verhouding tussen de onverklaarde bouwkosten en de
onverklaarde grondkosten was ongeveer gelijk. De sterkste groei zagen we in de periode 1997 2002.
Figuur 5.18 Ontwikkeling gemiddelde prijs nieuwe woningen, uitgesplitst naar bouwkosten en grondkosten, 1995 - 2011
(prijzen x € 1.000,--)

Bron: MNW (woningprijs), CBS (bouwkosten koopwoningen, hier inclusief 20% bijkomende kosten en 19% BTW, gecorrigeerd,
grondkosten inclusief BTW zijnde woningprijs verminderd met bouwkosten), indexen BDB (bouwkosten) en CBS-GWW
(grondkosten), bewerking RIGO.

De grondprijzen zijn relatief meer gestegen dan de prijzen van nieuwe woningen (zie figuur 5.7 en
5.18). Vraag is daarom of er in de woningprijs, en in de grondprijs sprake is geweest van
‘overwinsten’ of ‘schaarstepremies’. In de voorgaande aangehaalde literatuur was maar beperkte
aandacht voor een dergelijke schaarstepremie, die zich in een verkrappende markt voor kan doen,
zoals mogelijk in de periode 1995 - 2002 (CPB, 2008, Keers en De Wildt, 2001; Eichholtz en
95

25 maart 2013

Lindenthal, 2008). In paragraaf 5.5.4 wordt kort ingegaan op de resultaten van twee
verdiepingsonderzoeken naar respectievelijk de ontwikkeling van grondproductiekosten en de
ontwikkeling van bouwkosten in de onderzoeksperiode.
Actoren en schaarstepremies
In dit stadium is slechts te beschrijven welke partijen in de woningbouwkolom van de
schaarstepremies op de nieuwbouwmarkt hebben kunnen profiteren.
De grondexploitanten in de woningbouw, de gemeenten met name (circa 80% marktaandeel),
hebben vanaf 2000 een toenemend aandeel van de schaarstepremie naar zich toe weten te halen,
door de grotere toepassing van het residueel grondprijsbeleid door gemeenten. Dit aandeel is dan
niet naar de overige partijen, zoals de kopers van de woningen, de ontwikkelaars of bouwers
gevloeid.
Veel gemeenten voerden tot medio jaren ‘90 nog een kostprijs georiënteerd grondbeleid voor
woningbouw in de marktsector. Bij de eerste bouwclaim-overeenkomsten van begin jaren ‘90 waar
ontwikkelaars hun grondbezit voor bouwrechten inwisselden (vaak met een fasering van enkele
jaren tot een tiental jaren) heeft dit gemeentelijk grondprijsbeleid nog doorgewerkt. Bij deze
meerjaren grondprijscontracten tussen gemeente en projectontwikkelaar(s) werd de jaarlijkse
grondprijsverhoging merkwaardig genoeg gekoppeld aan de bouwkostenstijging (vaak de BDBindex). De oplopende overwinsten bij de forse woningprijsstijgingen in 1995 - 2000 kwamen
daarmee vooral bij de ontwikkelaars en bouwers en ook bij de eerste bewoners terecht. In
hoofdstuk 4 zijn de principes van de gemeentelijke grondprijsbepaling nader toegelicht.
Houten als voorbeeld
De gemeente Houten is één van de weinige gemeenten geweest, die een lopende
bouwclaimovereenkomst heeft weten te vernieuwen met een afspraak over een meer
woningprijsvolgende grondprijsindexatie (grondquote). Dat leverde de gemeente Houten in 2000
een verhoging van de grondopbrengst op van circa € 5.000,-- per woning. Deze gemeente kon met
de extra totaal opbrengst de tekorten bij de financiering van bovenwijkse infrastructuur benodigd
voor de ontwikkeling van de VINEX-uitleglocatie Houten-Zuid dekken (Rekenkamercommissie
Houten, 2006).
Het bestaan van overwaarden op de markt van nieuwe koopwoningen werd ook indirect
onderstreept met het hanteren van anti-speculatiebedingen voor de eerste bewoners, die een
(onbekend) deel van de gemeenten had ingevoerd. Hetzelfde geldt voor afspraken tussen
gemeenten en ontwikkelaars bij de grondverkoop van verrekening van een overwinst tussen de
verwachte woningprijs op het moment van grondprijsbepaling en de feitelijk betaalde prijs door de
woonconsument op het moment van woningverkoop.
Een gemeente zal een deel van de schaarstepremie moeten inzetten voor woningbouwlocaties met
grondexploitatietekorten. In de praktijk is dat ook gebeurd. De meeste stedelijke
vernieuwingslocaties vertoonden tekorten en ook een deel van de functieveranderingslocaties.
Daarvoor zijn winsten op de grondexploitatie op veel uitleglocaties en ook
functieveranderingslocaties voor ingezet, soms ook baten op kantoorlocaties en bedrijvenlocaties.
Aan de woningbouwlocaties heeft de gemiddelde gemeente in 2005 - 2009 circa
€ 2.000,-- per woning over gehouden voor afdracht aan de algemene middelen (RIGO, 2011a). Dat
zal in de periode 1995 - 2002 waarschijnlijk meer zijn geweest. In die periode waren veel plannen
(bouwlocaties en woningbouwplannen) nog afgestemd op lagere opbrengstniveaus van het jaar
ervoor, of bij bouwlocaties (grondexploitaties) van voor 1995. Daarna zijn er ook meer
kostenverhogende effecten geweest van regelgeving en kwaliteitsverbetering van woonomgeving

96

25 maart 2013

(zoals lagere woningdichtheid) en de woning zelf. In de verdiepingsonderzoeken
(“Verdiepingsonderzoek Grondproductiekosten. Invloed locatie, kwaliteit en regelgeving op
grondproductiekosten” en “Verdiepingsonderzoek invloed veranderde regelgeving op bouw- en
stichtingskosten van woningen”) wordt op deze effecten nader ingegaan.
Bij particuliere grondexploitatie zal de schaarstepremie vaak als extra winst worden benut voor
andere doeleinden buiten de woningbouw (zoals aandeelhouders). Bij gemeenten zal de bijdrage
van aan de algemene middelen voor andere publieke doelen worden ingezet.
Ook de eerste bewoners van nieuwbouw kunnen een schaarstepremie hebben geïncasseerd bij
doorstroming, zelfs op korte termijn in de periode van sterke stijging van de woningprijzen. Bij een
aantal gemeenten is dat de eerste jaren afgeremd en afgeroomd, door het opnemen van een anti
speculatiebeding bij de gronduitgifte voor de desbetreffende woningbouw. De gemiddelde koopprijs
van een nieuwe woning is in 1995-2002 gestegen met € 125.000,-- van € 123.000,-- naar €
248.000,--. Een deel van deze prijsstijging zal ook staan voor hogere kosten voor meer kwaliteit.
Bij 50% overwaarde gaat het om een bedrag van ruim € 60.000,--. De gemiddelde doorstromer
heeft echter ook weer een huis gekocht met het hogere prijsniveau en zal het bedrag aan
overwaarde daar weer voor hebben ingezet.
Hogere woningprijzen en kwaliteitsdiscussie VINEX
De hoge prijsstijgingen in 1995-2000 hebben ook tot een beleidsreactie van het rijk geleid. De
Nota Mensen Wensen Wonen (2000) constateerde dat het rijk in de jaren negentig teveel afstand
had genomen van de uitvoering van het woonbeleid door partijen op lokaal niveau. Het eind 1999
(tijdelijk) teruggelopen woningtekort bood ruimte voor een meer op kwaliteit gericht beleid. De
kwaliteit van de VINEX-woningbouw (woningen en woonomgeving) was namelijk niet duidelijk
meegegroeid met de forse prijsstijgingen van de nieuwe koopwoningen. Het rijksbeleid wilde rond
2000 gemeenten en marktpartijen bewegen meer kwaliteit van woning en woningomgeving te
realiseren, wat gezien de hogere prijzen van koopwoningen mogelijk moest zijn. Bijzonder was de
formulering van het beleidsdoel 30% van de woningbouw met particulier opdrachtgeverschap (PO)
te realiseren (tot 2010; in 1999 was het aandeel circa 15%). De keuzevrijheid van de
woonconsument zou hiermee worden bevorderd. PO werd ook gezien als middel voor meer
woningkwaliteit. De particuliere opdrachtgever sluit de projectontwikkelaar uit als opdrachtgever.
De PO-er kan dan tegen dezelfde prijs meer woningkwaliteit realiseren, of een zelfde woning tegen
een lagere prijs (de winst van de ontwikkelaar komt zo aan de PO-er, ten goede).
In het beleid van het rijk was rond 2000 de kwaliteit van woningen en woonomgeving belangrijker
dan de woningbouwaantallen. Het woningtekort was afgenomen, dus was er tijd om lopende
plannen bij te sturen voor meer kwaliteit van woning en woonomgeving.14 Dit was bij de
nieuwbouw de belangrijkste beleidsreactie van de rijksoverheid op de hoge prijsstijgingen bij
koopwoningen. Daarnaast werd beleid voor meer verkoop van sociale huurwoningen geformuleerd,
vooral in de steden met een kleine voorraad koopwoningen. De nieuwe BEW-subsidies
(Bevordering Eigen Woningbezit) voor lagere inkomens zouden de groei van de koopvoorraad
kunnen bevorderen.

14

De realisatie van dit beleid liep in 2001 mede tegen de problemen aan van een inzakkende woningverkoop als gevolg de
‘dotcomcrisis’ en ‘9/11’. Woningbouwaantallen werden weer belangrijker in het rijksbeleid, waarna een ‘taskforce’ woningbouw
in het leven werd geroepen (zie de volgende paragrafen).

97

25 maart 2013

Schaarstepremie en kwaliteitsverbetering bestaande voorraad
De stijgingen van de woningprijzen in de bestaande voorraad in 1995 - 2002 zijn ten goede
gekomen aan de woningeigenaren. De potentiële overwaarde is gemiddeld fors opgelopen (zie ook
tabel 3.1 in hoofdstuk 3). Deze overwaarde was pas te gelde te maken door verkoop van het huis.
Als dan een huurhuis werd betrokken kon de overwaarde voor andere doeleinden dan wonen
worden benut. De gemiddelde doorstromer zal echter juist een nieuw huis hebben gekocht met een
hoger prijsniveau en zal het bedrag aan overwaarde daar weer voor hebben ingezet. De
doorstromer kon financieel voordeel behalen door extra bij te lenen om een hogere hypotheekrente
te kunnen aftrekken. De lagere rente maakte het mogelijk om bij een duurdere woning dezelfde
woonlasten te houden.
Makelaars, notarissen, hypotheekbemiddelaars en -verstrekkers hebben ook een voordeel gehaald
uit de woningprijsstijgingen. Hun tarieven zijn immers een percentueel aandeel van de koopsom.
In de stijgende markt nam ook de dynamiek toe: er vonden meer verhuizingen plaats en deze
partijen zagen hun omzet sterk groeien.
De ontwikkeling van schaarstepremies (waardeontwikkeling van de woning) voor
eigenwoningbezitters is door RPB (2006b) geschat op een groei van 1,8% per jaar. Het CPB
(2010b) heeft een voorzichtige inschatting van de waardeontwikkeling: 1%.
Bij deze inschattingen wordt verondersteld dat de waarde van een woning stijgt. Door veroudering
kan deze echter ook dalen. Voor waardebehoud en waardeontwikkeling zijn tussentijdse
kwaliteitsinvesteringen door de eigenaar/bewoner nodig. De gemiddelde woonduur bij
koopwoningen is 20 jaar. In deze periode zijn ook investeringen in verbetering van de eigen
woning zeer waarschijnlijk (naast onderhoud, vernieuwing van keukens, badkamers,
woningindeling, uitbouwen, dakkapellen, e.d.).
Net zoals bij de analyse van de prijsontwikkeling bij nieuwbouw is ook de rol van kostenstijging
voor kwaliteitsverbetering bij bestaande koopwoningen onvoldoende duidelijk.
5.5.2 Schaarstepremie stabiliseert in 2003 - 2007
Het IMF (2008) stelde dat de woningprijzen in Nederland in 2007 nog overwaarden bevatten van
circa 30%. Deze 30% van de woningprijs kon niet uit structurele factoren worden verklaard. Het
CPB (2008) constateerde echter dat de huizenprijzen in Nederland in 2007 geen lucht meer
bevatten, omdat het feitelijke woningprijsniveau in 2007 ongeveer gelijk is aan het door het CPB
geschatte structurele woningprijsniveau. In de jaren 2005 - 2006 bestonden volgens het CPB nog
wel kleine overwaarden. Het CPB gaf aan dat het IMF bij zijn analyse van de Nederlandse
woningprijsontwikkeling geen rekening heeft gehouden met een bijzondere factor op de
Nederlandse woningmarkt: de ruimtelijke ordening die de nieuwbouw van woningen structureel
beperkt. Dit zou dan kunnen betekenen dat door ruimtelijke ordening ook een ‘structurele
overwaarde’ in de woningprijzen is veroorzaakt.
De periode 2003 - 2007 was een betrekkelijk stabiele, maar korte periode voor de
huizenprijsontwikkeling, waarbij ook de ‘schaarstepremie’ en kwaliteitsontwikkeling van nieuwbouw
kunnen zijn gestabiliseerd. Aan het geconstateerde uiteenlopen van woningprijzen en -kosten van
nieuwe koopwoningen in de jaren 1995 - 2002 is in 2003 - 2007 niet veel veranderd. Dit verschil
bleef ongeveer even groot als in 2002 (zie figuur 5.18).
5.5.3 Periode 2008 – 2011: Schaarstepremie loopt terug of slaat om in restschuld
Bij de daling van de huizenprijzen zijn in de bestaande woningvoorraad de potentiële overwaardes
teruggelopen. Huizenkopers die in de recente periode 2002 - 2007, de ‘dure’ tijd, hebben gekocht
hebben te kampen met woningwaarden die onder hun hypotheekschuld zijn gedaald (zie tabel 3.1

98

25 maart 2013

in hoofdstuk 3). Deze groep blijft bij daadwerkelijke verkoop met een restschuld zitten (ook wel
bekend als het ‘onder water’ staan van de hypotheek).
In de nieuwbouw zijn door de daling van de nieuwbouwprijzen in de jaren 2007 - 2010 de
‘schaarstepremies’ waarschijnlijk gedaald (zie figuur 5.18). De gemiddelde prijs van een nieuwe
koopwoning daalde in totaal van € 295.000,-- in 2007 met € 23.000,-- naar € 273.000,-- in 2010.
Deze € 23.000,-- prijsdaling per koopwoning is naar schatting te verdelen naar - € 3.000,-bouwkosten en – € 20.000,-- grondprijzen. De onverklaarde bouwkosten liepen daarbij terug met €
11.000,-- per koopwoning en de onverklaarde grondkosten zelfs met € 24.000,-- per koopwoning.
5.5.4

Ontwikkeling bouw- en grondproductiekosten – resultaten
verdiepingsonderzoeken
Uit de meta-analyse blijkt dat met name op het terrein van nieuwbouw, een gebrek is aan
adequate bronnen die voldoende verklarend zijn voor de oorzaken van de kosten- en
prijsontwikkelingen in de nieuwbouw. Uit analyse van historische data is gebleken dat de
ontwikkeling van woningprijzen, bouwkosten en grondprijzen in belangrijke mate niet kan worden
verklaard uit reguliere prijsontwikkelingen. Voor de bouwkosten kan dit liggen in de effecten van
wet- en regelgeving en toename van kwaliteit. Voor de grondprijzen kan ook sprake zijn van meer
kwaliteit en meer complexiteit van locaties. Bij zowel de grond als de bouw kunnen daarnaast ook
schaarstepremies aan de orde zijn.
In het kader van de meta-analyse is een tweetal verdiepingsonderzoeken uitgevoerd. Deze dienen
om het beeld over mogelijke ‘schaarstepremies’ of ‘overwinsten’ in de bouw- of grondkosten te
bevestigen of te ontkrachten. Een schaarstepremie ontstaat indien de woningprijs hoger is dan de
totale kosten die er gemaakt moeten worden om een woning te produceren.
Onderstaande figuur van de NVB Vereniging voor ontwikkelaars en ondernemende bouwers schetst
de relatie tussen de prijsontwikkeling (‘woningwaarde’) en de kostenontwikkeling van woningen.
De NVB signaleert daarbij dat deze relatie verstoord is. Of in andere woorden dat de kosten geen
gelijke tred houden met de prijsontwikkeling: er is een schaarstepremie ontstaan.
Figuur 5.19 NVB: Relatie prijsontwikkeling en kostenontwikkeling woningen, 1997-2012

Bron: Thermometer Koopwoningen, NVB, najaar 2012 (achterliggende bronnen: CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen,
Woningborg, BDB + diverse bouwkostenstudies, NVB/Ing. H.J. van Harssel).

99

25 maart 2013

NVB benoemt in de bovenstaande grafiek onder meer de invloed van nieuwe eisen van de
overheid, extra kwaliteitsontwikkeling en ontwikkelingskosten op de kostenontwikkeling. Niet
geheel duidelijk is echter wat daar dan onder verstaan wordt.
De verdiepingsonderzoeken voor de Tweede Kamer onderzoeken specifiek de kostenontwikkeling
die het gevolg is geweest van de kwaliteitstoename in de loop van de tijd van woningen en
locaties.
Indien er ook na correctie voor kwaliteitsverbetering nog steeds een groot verschil is tussen de
ontwikkeling van de V.O.N.-prijzen en de integrale (voor kwaliteit, indexen en btw gecorrigeerde)
bouw- en grondproductiekosten, is het meer aannemelijk dat er ergens in het bouwproces sprake
is geweest van schaarstepremies.
Indien echter uiteindelijk de totale ontwikkeling van de bouw- en grondproductiekosten eenzelfde
ontwikkeling laat zien als de ontwikkeling van de woningprijzen (V.O.N.), is er minder aanleiding
om te veronderstellen dat er sprake is geweest van ‘schaarstepremies’.
In de onderstaande figuur is de ontwikkeling in bouwkosten en grondkosten van een ‘gemiddelde’
koopwoning weergegeven. Daarbij is aangegeven welk deel van die ontwikkeling kan worden
verklaard vanuit autonome prijsontwikkeling (voor bouwkosten: BDB-index, voor grondkosten:
GWW-index) en welk deel te verklaren is door andere ontwikkelingen (in de grafiek aangegeven als
‘onverklaard bouwkosten’ en ‘onverklaard grondkosten’). Ter indicatie: dat aandeel was het grootst
in 2007 en bedroeg toen circa
€ 59.000,-- en € 64.000,-- voor respectievelijk bouwkosten en grondkosten (bedragen inclusief
BTW).
Figuur 5.20: Onverklaard deel in grond en bouwkosten, 1990 tot en met 2011

Omdat de aspecten en de actoren die relevant zijn voor de stichtingskosten verschillen van de
aspecten en actoren die relevant zijn voor de grond(productie)kosten, zijn er twee
verdiepingsonderzoeken uitgevoerd:
–
–

100

Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten. Invloed van locatie, kwaliteit en regelgeving op
de grondproductiekosten.
Verdiepingsonderzoek invloed veranderende regelgeving op de bouw- en stichtingskosten van
woningen.

25 maart 2013

Nuancering resultaten verdiepingsonderzoeken
Voor beide verdiepingsonderzoeken moet worden opgemerkt dat in het kader van de onderhavige
onderzoeken niet ‘hét’ antwoord kan en zal worden gegeven op de vraag of er in het bouwproces in
de afgelopen periode schaarstepremies zijn ontstaan. Zoals de meta-analyse schetst is de
woningmarkt een allesbehalve homogene markt. Woningprijzen, maar ook productiekosten hebben
een lokaal karakter. Bovendien is weinig systematische data verzameld over de woningproductie
en bouwplannen en de verzamelde data zijn bovendien weinig gedetailleerd; het ontbreekt
daarmee vrijwel volledig aan data om de prijs- en kostenontwikkeling van woningtypen of
bouwlocaties te volgen. Materiaal uit cases is, vanwege het heterogene karakter van de markt,
vrijwel niet te ‘veralgemeniseren’.
De uitgevoerde verdiepingsonderzoeken zijn bovendien kleinschalig. In het
grondproductiekostenonderzoek wordt een beperkt aantal cases uit twee momentopnamen in
beschouwing genomen. Het bouwkostenonderzoek bestudeert een tweetal typen woningen op een
tweetal momenten in de tijd. De resultaten van beide onderzoeken zijn daarmee eerder te
beschouwen als ‘vingeroefeningen’ en indicaties dan als fundamentele rapportages waaraan
verstrekkende conclusies mogen worden verbonden. Wel is het voor het eerst dat de onderliggende
elementen voor kostenontwikkeling op deze wijze ‘gefileerd’ worden. Dat is de voornaamste
bijdrage van het uitgevoerde verdiepingsonderzoek.

101

25 maart 2013

Schaarstepremies en participanten in het woningbouwproces
Een eventuele schaarstepremie kan zijn terecht gekomen bij verschillende participanten in de
bouwkolom. In onderstaand figuur wordt aangegeven bij welke partijen een schaarstepremie dan
zou kunnen ‘landen’.
Figuur 5.21: Schaarstepremie met mogelijke verdeling naar partij.

Schaarstepremie met mogelijke verdeling naar partij
Fase bouwproces en type

Partij

schaarstepremie
Exploitatie: Gebruik van de woning:

Eerste bewoner

overwaarde (Woningprijs bij doorverkoop
hoger dan V.O.N.-prijs bij aankoop)
Bouw / bouwfase (Woningprijs V.O.N. hoger

Ontwikkelaar bouwer (mogelijk ook

dan bouwkosten inclusief normale winst en

deel verrekening met grondeigenaar

grondprijs)

gemeente)

Bouwgrond (Totale grondopbrengsten hoger

Grondexploitant (gemeente, of

dan totale kosten grondexploitatie

ontwikkelaar of corporatie)

woningbouw)

Corporatie als grondafnemer sociale
huurwoningen (lage grondprijs sociale
huur, gedekt met opbrengsten
kavelverkoop koopwoningen; eerst
voordeel huurder, bij latere verkoop
voordeel corporatie en of gemeente bij
verrekeningsafspraak of via erfpacht)

Inbreng ruwe bouwgrond (grondprijs

Grondeigenaar ruwe bouwgrond (boer,

‘bestemde’ ruwe bouwgrond hoger dan

of andere vastgoed eigenaar)

grondprijs voor herbestemmen)

Stijgende grondproductiekosten
In een eerste verdiepingsonderzoek is de ontwikkeling in grondproductiekosten als gevolg van
locatiekenmerken, kwaliteit en regelgeving in beeld gebracht in relatie tot de
grondprijsontwikkeling. In dit verdiepingsonderzoek is empirisch onderzoek verricht naar
grondexploitaties (casestudies). De kostenstructuur van acht grondexploitaties uit 1980 zijn
vergeleken met de kostenstructuur van vier grondexploitaties uit 2012. Daarbij is aangegeven welk
deel van het verschil in kostenstructuur te verklaren is door de drie aspecten ‘locatiespecifieke
kenmerken’, ‘kwaliteit’ en ‘regelgeving’.
Reden om te kiezen voor een empirische aanpak is het feit dat er geen data beschikbaar is op
landelijk niveau. Bovendien kan de kostenstructuur van grondexploitaties sterk worden beïnvloed
door specifieke project- of locatiekenmerken. Dit effect is veel sterker dan bijvoorbeeld bij
bouwkosten het geval is. Zo is regelgeving op landelijk niveau georganiseerd, maar is het feit of
hieruit aanvullende kosten voortkomen project- en locatieafhankelijk. Zijn er op de desbetreffende
locatie daadwerkelijk beschermde diersoorten aanwezig? Zijn er op de desbetreffende locatie echt
interessante archeologische vindplekken? Ook is het voor de kostenstructuur wel degelijk van

102

25 maart 2013

belang of er sprake is van een uitleglocatie of een binnenstedelijke ontwikkeling, of dat
bijvoorbeeld sprake is van een ontwikkeling in de Randstad of in landelijk gebied.
Ook de bandbreedte van het uiteindelijke grondexploitatiesaldo is hierdoor veel groter. Uit eerder
onderzoek van het EIB (2011b) blijkt een grondexploitatiesaldo variërend van een tekort van €
9.600,-- tot een positief resultaat van € 8.400,-- per woning. Dit is een gemiddeld beeld voor de
periode van circa 2005 tot 2010, grotere uitschieters zijn mogelijk. Dit alles hangt sterk samen met
locatiespecifieke kostenverhogende factoren in relatie tot kostenverhogende effecten van
regelgeving en ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast spelen ook het woningbouwprogramma en de
grondprijzen (grondopbrengsten in de grondexploitatie) een rol.
De sterke invloed van locatie- en projectkenmerken op de kostenstructuur van de grondexploitatie
en het grondexploitatiesaldo vormt een beperking aan de generaliseerbaarheid van de
onderzoeksresultaten. Het is moeilijk om op basis van een beperkt aantal casestudies scherpe
conclusies te trekken op landelijk niveau. Ook hier vormt het gebrek aan data op landelijk niveau
een belemmerende factor.
Ook zijn de bevindingen uit de casestudies aangevuld door middel van interviews. Het doel daarvan
is om inzicht te krijgen in het verhaal achter de cijfers en de ontwikkelingen en beweegredenen die
niet uit de grondexploitaties blijken, toch in de analyse te kunnen opnemen. De te interviewen
personen zijn ofwel betrokken (geweest) bij de casestudies, ofwel kunnen vanuit hun functie en rol
in algemene zin een toelichting geven op de betreffende ontwikkelingsperiode.
Ook op macroniveau zijn de bevindingen uit de casestudies ondersteund met analyse van
beschikbare studies waarin meer grondexploitaties zijn gebruikt (40 tot 100), ook met de peiljaren
1980 en recent (2005 – 2011). Met die studies kan niet worden ingegaan op de effecten van
locatieafhankelijke kostenfactoren en effecten van wet- en regelgeving. Wel kan met die studies
worden ingegaan op de ontwikkeling van de grondproductiekosten naar kostensoort en de
ruimtelijke kwaliteit en de grondexploitatiesaldi voor indicaties van de mogelijke schaarstepremies.

103

25 maart 2013

Hoe werken locatiekenmerken, kwaliteitskeuzes en regelgeving door op de grondproductiekosten?
In de onderstaande tabel is schematisch weergegeven op in welke kostensoorten in de
grondexploitatie de locatiespecifieke kenmerken, kwaliteit en regelgeving doorwerken.
Figuur 5.22: De invloed van locatiespecifieke kostenverhogende omstandigheden, meer ruimtelijke kwaliteit en de effecten van
wet- en regelgeving op de grondexploitatie naar kostensoorten

Kostensoort

Locatiespecifieke
kostenverhogende
factoren

Hogere ruimtelijke
kwaliteit

Effecten van weten regelgeving

Verwerving

x

x

x

Bouwrijp maken

x

x

x

Woonrijp maken

x

Bovenplanse voorzieningen

x

x

Plankosten

y

y

Rente

y

x= directe invloed, y= indirect, doorwerking in

De locatiespecifieke kenmerken van een woningbouwlocatie komen voornamelijk tot uitdrukking in
de verwervingskosten (afhankelijk van regio en huidige ruimtegebruik), de kosten voor het
bouwrijp maken (technische en functionele locatieaspecten zoals bodemgesteldheid) en de
bovenplanse kosten van de grondexploitatie (afhankelijk van de mate waarin het plangebied kan
aansluiten op reeds aanwezige infrastructuur of daarvan belemmeringen ondervindt). In indirecte
zin heeft de locatiekeuze ook invloed op de plankosten. Verdeeld grondeigendom (meerdere
grondeigenaren) en de ‘verplichte’ samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen die daaruit
voortkomt maakt dat meer afstemming en noodzakelijk is.
De kwaliteitsaspecten van een woningbouwlocatie kunnen worden geoperationaliseerd als dichtheid
(het aantal woningen per hectare) en ruimtegebruik (de verhouding tussen uitgeefbare kavels en
openbare ruimte) en kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte.
Deze aspecten komen in de kostenstructuur van de grondexploitatie tot uitdrukking in de
verwervingskosten (voor plangebieden met een lagere dichtheid moeten per woning meer
vierkante meters worden verworven) en gedeeltelijk in het bouw- en woonrijp maken (een deel
van de verworven vierkante meters wordt bouw- en woonrijp gemaakt).
Kosten gerelateerd aan wet- en regelgeving komen in de grondexploitatiekosten tot uitdrukking in
plankosten (directe advies- en onderzoekskosten) en rentekosten (indirecte kosten als gevolg van
vertraging). Archeologisch onderzoek komt tot uitdrukking in de kosten voor het bouwrijp maken
van de locatie. Uit de casestudies blijkt dat met name regelgeving met betrekking tot archeologie,
milieu (vogel en habitat) en geluid worden benoemd als kostenverhogend.

104

25 maart 2013

Hoe groot is het effect van locatiekenmerken, kwalititeitskeuzes en regelgeving op de
grondproductiekosten?
In de volgende figuur is de opbouw van de grondproductiekosten van de onderzochte casestudies
met prijspeil 2012 weergegeven. Uit een vergelijkbare analyse op macroniveau ontstaat eenzelfde
beeld. In de figuur is het kostenniveau van 1980 zichtbaar, de autonome groei (als gevolg van
inflatie en prijsindexaties) en de overige stijging. Deze overige stijging is voor een deel toe te
rekenen aan de aspecten locatiekenmerken, kwaliteit en regelgeving. Aangezien de data in de
casestudies te oppervlakkig is, is geen uitspraak te doen over de onderlinge gewichten van deze
factorencomplexen voor stijgingen van de grondproductiekosten.
Figuur 5.23: Ontwikkeling in kostenstructuur naar oorzaak, 1980 – 2012 (€ per woning, prijspeil 1-1-2012)

De stijging van de verwervingskosten kan mogelijk voor een deel worden toegerekend aan het
aspect kwaliteit (vanwege lagere woningdichtheid zijn per woning meer verwervingen benodigd) en
voor het overige deel worden gezien als grondwaardestijging. Uit de casestudies blijkt slechts een
beperkte verhoging van de verwervingskosten als gevolg van de beperkte keuzeruimte voor
nieuwbouw.
De kostenstijging in bouwrijp maken kan voor een deel worden toegerekend aan toegenomen
kwaliteit (eveneens lagere woningdichtheden) en voor een deel aan locatiespecifieke kenmerken
(bijvoorbeeld slechte bodemgesteldheid).
De toename in plankosten kan worden toegerekend aan toegenomen complexiteit (samenwerking
tussen grondeigenaren), de invloed van wet- en regelgeving (langere procedures) en efficiency bij
planontwikkeling.
Ook de stijging in rentelasten kan deels daaraan worden toegerekend. De doorlooptijd van de
ontwikkeling blijkt toegenomen onder invloed van complexiteit en regelgeving. Ook de hoogte van
de rentevoet is overigens van invloed, maar deze is niet bekend voor de onderzochte casestudies.
Een algemene rentevoet toepassen is een te grove benadering omdat voor de cases niet inzichtelijk
is welk deel van de verwervingskosten is gefinancierd, wat de gemiddelde looptijd van de lening
was, of inmiddels delen zijn geherfinancierd, welke renteverlagende zekerheden zijn afgegeven,
etc.

105

25 maart 2013

Relatief gewicht zoals ingeschat door de onderzoekers
Door de onderzoekers is op basis van eigen (praktijk)ervaring een inschatting gemaakt van het
relatieve gewicht van de aspecten ‘locatie’, ‘kwaliteit’ en ‘regelgeving’ in de stijging van de
grondproductiekosten op macroniveau voor uitleglocaties. Deze inschatting moet worden
beschouwd als een expert opinion en staat daarmee los van het uitgevoerde onderzoek.
Op macroniveau blijkt uit de meta-analyse dat de grondprijzen van nieuwe koopwoningen met
circa € 60.000,-- (exclusief BTW) zijn gestegen in de periode van 1990 (circa € 10.000,-- per
woning exclusief BTW) tot 2008 (circa € 70.000,-- per woning exclusief BTW). Daarvan is circa €
42.000,-- niet te verklaren uit de geconstateerde reguliere prijsontwikkeling.
Inschatting van de onderzoekers is dat voor uitleglocaties met een woningdichtheid van circa 30
woningen per hectare de kostenverhogende invloed van:
-

locatiespecifieke kenmerken ongeveer € 12.000,-- per woning (circa 30% van het onverklaarde
deel) bedraagt,
kwaliteitsaspecten circa € 8.000,-- per woning (circa 20% van het onverklaarde deel) en
regelgeving eveneens circa € 8.000,-- per woning (circa 20% van het onverklaarde deel).

Het resterende onverklaarde deel van € 14.000,-- per woning kan bij uitleglocaties worden gezien
als schaarstepremie (circa 30% van het onverklaarde deel). Dit bedrag komt in de buurt van
andere schattingen.
Was er sprake van schaarstepremies in de grondexploitatie en waar zijn die neergeslagen?
Schaarstepremie in de grondexploitatie kan terecht komen bij de verkoper van ruwe bouwgrond
(‘bij de boer’ of eigenaar van strategisch aangekochte posities). Dit komt dan tot uitdrukking in de
verwervingslasten van de grondexploitatie. Op basis van de casestudies blijkt wel een sterke
stijging van verwervingslasten, maar die is voor een deel gerelateerd aan locatiespecifieke
kenmerken en toegenomen kwaliteit.
Ook de grondexploitant zelf kan een deel van de schaarstepremie opstrijken als resultante van
hogere grondopbrengsten dan kosten. Dit kan een vooraf vastgesteld percentage van de omzet zijn
(een winstdoelstelling), een post risico/onvoorzien die vrijvalt indien risico’s niet (volledig) zijn
opgetreden. Naast deze ‘zichtbare’ risicoreserveringen in de grondexploitatie is het in praktijk
gangbaar om de kostenramingen wat hoger in te steken en de opbrengsten terughoudend te
ramen. Daardoor ontstaat een niet-zichtbare risicobuffer in de grondexploitatie, die vrijvalt als
positief resultaat als de daadwerkelijke kosten lager blijken dan vooraf geraamd.
Op basis van de casestudies en de macroanalyse kan op dit punt geen eenduidige conclusie worden
getrokken. De ontwikkeling in grondproductiekosten lijkt in evenwicht met de ontwikkeling in
grondopbrengsten, maar er is niet inzichtelijk met welk saldo de grondexploitaties uiteindelijk
worden afgesloten of dat er wellicht sprake is van additionele risicobuffers aan de kostenkant. Uit
de macrostudies blijkt bovendien een grote bandbreedte in het uiteindelijke
grondexploitatieresultaat (van een tekort van circa € 10.000,-- per woning tot een overschot van €
10.000,-- per woning).
Op basis van totaalcijfers uit eerder onderzoek naar gemeentelijke stukken over het geheel van
alle typen locaties genomen (waarbij dus is verevenend tussen winstlocaties en verlieslocaties)
komt de betreffende studie uit op een gemiddeld grondexploitatie resultaat van ongeveer €
2.300,-- per woning voor gemeenten. Dit betreft de periode 2005 - 2009. Voordien kunnen de
afdrachten groter zijn geweest, omdat de marktomstandigheden voor die tijd beter waren.

106

25 maart 2013

In het geval van winst op de grondexploitatie komt de schaarstepremie van koopwoningen via de
grondexploitatie vrij voor andere aanwending.
Bij gemeenten is de winst dan voor dekking van tekorten op andere grondexploitaties, voor de
risicobuffer bij het grondbedrijf, of voor de algemene middelen van de gemeente ter dekking van
andere uitgaven voor publieke doelen.
Belangrijk is daarbij te constateren dat die plannen rond 2005 zijn ontwikkeld met de kennis van
feitelijk hogere grondprijzen dan aan de beginperiode van VINEX rond 1995. Rond 1995 met veel
lagere grondprijzen was een ruimtelijk kwaliteit op veel VINEX-uitleglocaties van circa 30 tot 35
woningen haalbaar, aanvankelijk mede dankzij rijksbijdragen. Bij de recentere plannen konden
plannen worden ontwikkeld met een lagere dichtheid waarvan de kosten konden worden gedekt
met hogere grondprijzen. Bij recentere plannen is de schaarstepremie meer aangewend voor
kwaliteitsverhoging van de woonomgeving. Bij de VINEX-plannen gestart vanaf 1995 ligt dit deels
anders (zie het antwoord op de vraag 5).
Tevens kan een deel van de grondopbrengst van koopwoningen worden aangewend om de
grondprijs van sociale huurwoningen in het plan laag te houden (‘binnenplanse’ verevening). De
huurders profiteren daar uiteindelijk van. Uit de casestudies en de macro-analyse blijkt dat de
gemiddelde grondprijs per woning aanzienlijk hoger ligt dan de sociale grondprijs. Een deel van de
schaarstepremie in de grondopbrengst van koopwoningen is ingezet om de grondprijzen van
sociale woningen laag te houden (onder de kostprijs).
Ontwikkeling van de bouwkosten
Doelstelling van het verdiepingsonderzoek naar bouwkosten is om meer inzicht te krijgen in de
toename van de kwaliteit ten gevolge van toenemende regelgeving en ten gevolge van hogere
consumenteneisen en -wensen en deze te vertalen in hun effecten op de bouwkosten.
Door de kostenconsequenties van deze veranderingen op woningniveau in te schatten, en deze te
vergelijken met de prijsontwikkeling van de woning, gecorrigeerd voor inflatie, kan een beter beeld
verkregen worden van de invloed van de factor toenemende kwaliteitsvraag veroorzaakt door
veranderende regelgeving en toenemende kwaliteitsbehoefte bij gebruikers en eigenaren.
Het onderzoek beoogt over de periode 1990 tot 2012 een beeld te verkrijgen van het effect van
veranderingen in de regelgeving op de bouwkosten, de relatie tussen woningkwaliteit en
bouwkosten én de opbouw (samenstelling) van bouwkosten.
In deze analyse zijn ontwikkelingen van de bouwkosten ten gevolge van vier factoren in kaart
gebracht:
–
–
–
–

De ontwikkeling van prijsindexen materialen en lonen en inflatie in de bouw
(bijvoorbeeld de BDB-index).
De ontwikkeling van de BTW.
Het effect van de ontwikkeling van de regelgeving.
Het effect van de overige kwaliteitstoename.

Voor het inschatten van het effect van de regelgeving is een analyse gemaakt van de
daadwerkelijk in de onderzoeksperiode gewijzigde regelgeving en is een inschatting gemaakt van
de invloed van deze wijzigingen op de bouwkosten. De inventarisatie van gewijzigde regelgeving is
uitgevoerd door Stichting Expertisecentrum Regelgeving Bouw.
Voor kwaliteitsontwikkelingen, bijvoorbeeld door veranderende wensen en eisen bij de consument,
ontbreekt het in de Nederlandse bouwpraktijk aan systematisch onderzoek naar de aangeboden
kwaliteit in bouwplannen.
107

25 maart 2013

Deze ontwikkelingen kunnen dus niet anders dan als een vergelijking op hoofdlijnen van het
tijdsbeeld in 1990 ten opzichte van 2011 worden geschetst. Hier is dus sprake van een expert
opinion.
De kosteneffecten zijn doorgerekend voor een gemiddelde grondgebonden en een gemiddelde
meergezinswoning uit de woningvoorraad.
Kostenstijgingen als gevolg van verandering van wet- en regelgeving en toenemende
kwaliteitseisen
Uit het onderzoek blijkt dat de grote kostenstijgingen die zich in de periode 1990 tot en met 2011
hebben voorgedaan zowel bij de grondgebonden als ook bij de meergezinswoningen zich voor een
groot deel laten verklaren uit de optelsom van prijsstijgingen, effecten van wijzigende wet- en
regelgeving en kwalitatieve veranderingen.
Figuur 5.24: Verklaring bouwkostenstijging 1990 -2011
Verklaring o.b.v. ondergrens
1990
Bouwkosten incl. bijkomende kosten &
BTW, exclusief grondkosten
Gemiddelde woning
Grondgebonden woningen
Meergezinswoningen

81.100
82.500
74.000

2011

202.400
210.400
188.700

Verschil
121.300
127.900
114.700

Prijsstijgingen
1990 => 2012
o.b.v. BdB
72.900
74.800
63.500

Verschil
121.300
127.900
114.700

Prijsstijgingen
1990 => 2012
o.b.v. BdB
72.900
74.800
63.500

Wet- en
regelgeving

Kwaliteitsverhoging

Totaal
verklaarbaar

Restant niet
verklaard

21.700
20.400

31.900
28.600

128.400
112.500

-500
2.200

Verklaring o.b.v. bovengrens
1990
Bouwkosten incl. bijkomende kosten &
BTW, exclusief grondkosten
Gemiddelde woning
Grondgebonden woningen
Meergezinswoningen

81.100
82.500
74.000

2011

202.400
210.400
188.700

Wet- en
regelgeving

Kwaliteitsverhoging

Totaal
verklaarbaar

Restant niet
verklaard

24.000
22.500

39.000
35.000

137.800
121.000

-9.900
-6.300

De bouwkosten (inclusief bijkomende kosten en inclusief BTW) zijn in de onderzoeksperiode van
1990 naar 2011 voor de grondgebonden woningen gestegen van € 82.500,-- naar € 210.400,-- en
voor de meergezinswoningen van € 74.000,-- naar
€ 188.700,-- (alle bedragen inclusief BTW). Deze stijging is gebaseerd op de bewerkte bouwkosten
en geldt voor de ‘gemiddelde’ woning.
De bijkomende kosten zijn in de onderzoeksperiode van 1990 naar 2011 voor de
grondgebondenwoningen gestegen van circa € 13.700,-- naar circa € 37.200,-- en voor de
meergezinswoningen van € 12.300,-- naar € 33.400,-- (alle bedragen inclusief BTW).
Niet alle kostenstijgingen zijn te verklaren uit de ontwikkeling van de loon- en materiaalkosten of
uit een wijziging van BTW-tarieven die in deze periode hebben plaatsgevonden. Wijzigingen in weten regelgeving alsmede toegenomen kwaliteitseisen en een aantal andere factoren (waaronder
andere meer binnenstedelijk bouwen) hebben geleid tot aanzienlijke kostenstijgingen. In figuur
5.25 is weergegeven welk deel van de kostenstijgingen van woningen op basis van toenemende
wet- en regelgeving en overige kwaliteitsverhoging verklaard kan worden.
De hiervoor genoemde cijfers hebben betrekking op de vergelijking van kostenverhogende factoren
van het jaar 1990 naar het jaar 2011. Vervolgens is in het onderzoek een inschatting gemaakt van
het verloop van de kostenverhogende factoren in de tussenliggende jaren.
Onderstaande tabel illustreert de uitkomsten en maakt het effect van de regelgeving en
kwaliteitsontwikkelingen (uitgesplitst naar effecten voor de woninggrootte en overige
kwaliteitsaspecten) inzichtelijk. In de tabel is voor het overzicht de post ‘BTW’ niet meer apart
zichtbaar gemaakt, omdat dat effect relatief klein is. Alle bedragen zijn dus inclusief BTW. Het
onverklaarde deel kan gezien worden als ‘schaarstepremie’.

108

25 maart 2013

Figuur 5.25: Verklaring ontwikkeling bouwkosten en berekening ‘schaarstepremie’ in de bouwkosten 1990 – 2011

Verklaring

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

Ontw ikkeling
bouw kosten
€
81.100
€
83.900
€
86.800
€
91.800
€
94.700
€ 106.100
€ 109.000
€ 113.300
€ 120.400
€ 131.800
€ 140.400
€ 161.000
€ 172.600
€ 181.300
€ 182.900
€ 181.500
€ 186.000
€ 203.400
€ 212.200
€ 210.800
€ 200.900
€ 202.400

Verklaard
door bdbindex
€
81.100
€
86.800
€
89.100
€
90.200
€
92.300
€
94.900
€
96.500
€
98.500
€ 103.000
€ 107.100
€ 110.600
€ 118.000
€ 124.200
€ 125.900
€ 129.500
€ 130.500
€ 132.000
€ 138.900
€ 143.800
€ 147.200
€ 148.600
€ 152.400

Bron: CBS, Brink Groep, RIGO

109

Te
verklaren
€
€ -2.900
€ -2.300
€
1.600
€
2.400
€ 11.200
€ 12.500
€ 14.800
€ 17.400
€ 24.700
€ 29.800
€ 43.000
€ 48.400
€ 55.400
€ 53.400
€ 51.000
€ 54.000
€ 64.500
€ 68.400
€ 63.600
€ 52.300
€ 50.000

Wet- &
regelgeving
€
€
€
600
€
600
€
700
€
1.900
€
1.900
€
2.700
€
2.900
€
3.300
€
4.200
€
4.400
€
5.500
€ 15.700
€ 16.200
€ 16.600
€ 17.700
€ 18.700
€ 19.300
€ 19.800
€ 20.000
€ 23.400

Toename
w oninggrootte
€
€
200
€
1.200
€
2.300
€
4.100
€
2.900
€
3.000
€
3.200
€
6.800
€
11.400
€
13.400
€
14.800
€
14.400
€
16.500
€
18.200
€
16.400
€
18.800
€
24.100
€
24.700
€
22.400
€
18.300
€
18.800

Toename
kw aliteit
€
€
400
€
900
€
1.300
€
1.800
€
2.300
€
2.800
€
3.300
€
4.000
€
4.700
€
5.400
€
6.300
€
7.200
€
7.900
€
8.800
€
9.500
€ 10.200
€ 11.400
€ 12.500
€ 13.500
€ 14.400
€ 15.400

€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€

'schaarste premie'
0,0%
-3.500
-4,2%
-5.000
-5,8%
-2.600
-2,8%
-4.200
-4,4%
4.100
3,9%
4.800
4,4%
5.600
4,9%
3.700
3,1%
5.300
4,0%
6.800
4,8%
17.500
10,9%
21.300
12,3%
15.300
8,4%
10.200
5,6%
8.500
4,7%
7.300
3,9%
10.300
5,1%
11.900
5,6%
7.900
3,7%
-400
-0,2%
-7.600
-3,8%

25 maart 2013

Schaarstepremies in de woningproductie
In onderstaande figuur wordt het verloop van de schaarstepremie grafisch weergegeven.
De schaarstepremie fluctueert per jaar. Met name in de jaren 2001, 2002 en 2003 is deze relatief
hoog. Op het hoogtepunt in 2002 bedraagt de schaarstepremie meer dan 12% van de bouwkosten.
In de daarop volgende jaren tot 2008 fluctueert deze rond de 5%.
Figuur: 5.26 Verloop ‘schaarstepremie’ in de bouwkosten in de periode 1990 tot en met 2011

Bron:
CBS, Brink Groep, RIGO

Figuur: 5.27 Verdeling bouwkosten volgens BDB index, verklaring wet- en regelgeving, verklaring woninggrootte, verklaring
overige kwaliteit en vervolgens het onverklaarde deel, 1990 – 2011

Bron: Brink Groep, RIGO

110

25 maart 2013

Voorgaande grafieken, alsmede tabel 5.2 zijn gebaseerd op een gemiddelde woning. Hierin zijn
geen bandbreedtes opgenomen.
Figuur 5.26 laat zien dat er in 2010 en 2011 en in de jaren vóór 1995 geen sprake geweest is van
‘schaarstepremies’, maar dat er eerder sprake was van tekorten (een negatief onverklaard deel).
Voor 2010 en 2011 zou een verklaring te vinden zijn in de recessie, die maakt dat bouwbedrijven
en ontwikkelaars onder hun kostprijs projecten aanbieden. Een andere mogelijke verklaring is het
optreden van efficiencyverbetering in het bouwproces, waardoor de kosten bij gelijkblijvende
activiteiten per saldo dalen. Over deze effecten is echter geen cijfermateriaal beschikbaar.
Ook zichtbaar is dat er in de periode 2000 – 2008 sprake was van een hoger ‘onverklaard deel’ dan
in 2011, waarbij de schaarstepremie (het (positieve) onverklaarde deel) kan zijn opgelopen tot
ongeveer 5 -15% van de bouwkosten inclusief bijkomende kosten.
Indien schaarstepremies zijn opgetreden in dit deel van de bouwkolom (dus in de
woningbouwproductie zelf), dan zijn deze naar alle waarschijnlijkheid ‘geland’ bij de ontwikkelaars
van de woningen.
Bij al deze getallen moet nadrukkelijk opgemerkt worden dat er sprake is van ruime bandbreedtes;
zowel de analyse van de regelgeving als van kwaliteitstoename omvat immers de nodige
aannamen. Ook kan er bij individuele bouwprojecten een ander beeld bestaand dan af te leiden
valt uit deze conclusies over de ‘gemiddelde’ woning.
5.5.5 Conclusie schaarstepremies
De conclusie is dat een deel van de prijsontwikkeling van woningen bij nieuwe koopwoningen heeft
geleid tot het ontstaan van schaarstepremies; de woningprijs is hoger dan zuiver op basis van de
kostenontwikkeling in de grondproductie en bouwproductie verklaard kan worden. Tegelijkertijd is
er wel degelijk sprake van het ontstaan van extra kosten als gevolg van kwaliteitsontwikkeling van
woningen en woonomgeving in de loop van de tijd. Bestaande bronnen, waaronder historische
data, geven onvoldoende houvast om de verhouding en daarmee de omvang van de
schaarstepremies in te schatten. Hiernaar is verdiepingsonderzoek gedaan door de TCH, waaruit de
aanmerkelijke toename van de kosten naar voren komt, maar ook het – in bepaalde jaren –
voorkomen van schaarstepremies. Daarbij zijn de schaarstepremies in de grondproductie
waarschijnlijk hoger geweest dan in de bouwproductie.
Onduidelijk is waarom de schaarstepremie de aanbieders van grond en woningbouw niet heeft
geprikkeld tot meer woningbouw. Eichholtz en Lindenthal (2008) beredeneren dat partijen op de
lokale en regionale markt weinig belang hechten aan meer woningbouw. De schaarstepremie op de
woningmarkt is bij het gegeven productieniveau genoeg. Elke actieve partij heeft zijn aandeel in de
woningproductie en schaarstepremies. Meer productie leidt bij dezelfde vraag tot minder
schaarstepremie. De prikkel om tijdelijk bij extra woning meer te ontvangen is niet groot genoeg.
Voor corporaties geldt dat het belang van een krappe markt veel groter is, in verband met het
effect ervan op de waarde van hun eigen woningvoorraad. Dat kan ook een motief zijn om niet
meer huurwoningen te verkopen.
Corporaties hebben wel meer woningen verkocht, maar niet zozeer in gebieden met de hoogste
woningprijsstijgingen, maar meer in ruimere woningmarkt- regio’s waar nieuwbouw leidde tot
leegstand van sociale huurwoningen (met een minder prijs-kwaliteitsverhouding).
Hierop voortbordurend en gezien de eigen analyse hierboven, hebben de gemeenten met residueel
grondprijsbeleid de schaarstepremie meer naar zich toegetrokken ten nadele van de
projectontwikkelaars. Projectontwikkelaars verdienden dan minder en werden daardoor minder
geprikkeld tot meer woningbouw. Als projectontwikkelaars dan niet om meer bouwgrond vragen,
zullen gemeenten het ook niet aanbieden. Gemeenten kunnen ook met de hogere
111

25 maart 2013

grondopbrengsten per eenheid al genoegen hebben genomen, omdat grondexploitaties door de
hogere grondprijzen al voldoende in resultaat waren verbeterd (er wordt gestuurd op het door de
raad vastgestelde grondexploitatiesaldo).
De VINEX-gemeenten kregen in de periode 1995 – 2005 locatiesubsidies per opgeleverde nieuwe
woning uitbetaald. Dat was ook een ‘prikkel’ voor woningbouw, een paar duizend euro per woning.

5.6

Samenvatting factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid
Onderstaande figuur geeft een overzicht van de factoren die van invloed zijn op de
prijsontwikkeling van woningen. Aan de linkerzijde van de figuur, in het groen, de factoren die de
vraag beïnvloeden. Aan de rechterzijde, in het blauw, de factoren die het aanbod beïnvloeden.
De factoren die het meest van invloed zijn op de prijsontwikkeling van woningen in de loop van de
tijd zijn cursief en vet weergegeven.
Uit de grafiek is af te lezen dat de vraag en het (bestaande) aanbod van woningen de
prijs/kwaliteitverhouding van woningen bepaalt, ook die in de nieuwbouwsector. Wat een woning
op zal brengen op de woningmarkt wordt dus niet zozeer door de kosten van die woning bepaald,
maar door de prijzen van woningen van vergelijkbare kwaliteit die al op de woningmarkt worden
aangeboden.
Nieuwbouw is dan vervolgens voor leveranciers, zoals projectontwikkelaars, aantrekkelijk zo lang
de totale kosten van het bouwen de te realiseren woningprijs niet overstijgen. In een
haalbaarheidstoets wordt deze vergelijking gemaakt. Zo lang de toets goed uitvalt (prijs hoger dan
te maken kosten), zal er – in principe - nieuwbouw plaatsvinden.
Voor een deel worden de prijsontwikkelingen in de woningmarkt bepaald door exogene
marktfactoren. In het ontstaan van de sterke prijsstijging in de periode 1995 – 2002 speelt de
inertie van de woningmarkt (het traag reageren van het aanbod op de veranderende vraag) een
belangrijke rol. Een bouwproces (van locatiekeuze tot nieuw opgeleverde woning) duurt lang en is
traag. De verandering van het aanbod loopt daardoor ten minste enige jaren achter de verandering
van de vraag aan. Daardoor zal er altijd sprake zijn van fricties. De duur van het bouwproces in
Nederland is echter langer als gevolg van tradities in bouwmethoden, regelgeving en procedures,
inspraakmogelijkheden e.d.

112

25 maart 2013

Figuur 5.28 Overzicht factoren in de woningmarkt en hun aangrijpingspunt

113

25 maart 2013

In onderstaande tabel 5.7 zijn de factoren die over de verschillende periodes heen het meeste
effect hebben gehad gearceerd weergegeven.
Tabel 5.7 Dominante factoren op prijsontwikkeling van woningen

MARKT

VRAAG

AANBOD

Inkomensontwikkeling huishoudens

Ontwikkeling grondproductiekosten- en
bouwkosten

Vermogensontwikkeling huishoudens

Bouw(markt)capaciteit nieuwbouw
koopwoningen

Consumentenvertrouwen en werkloosheid

Marktregelgeving (garanties
SWK/Woningborg)

(Hypotheek)rente

Verschil huurprijzen en koopprijzen

Hypotheekvoorwaarden
Bevolkingsontwikkeling (aantal
huishoudens)
Ontwikkeling kwaliteitsbehoefte
OVERHEID

Hypotheekrenteaftrek

(Restrictief) ruimtelijk beleid woningbouw

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Grondprijs beïnvloedende subsidies
Grondprijsbeleid gemeenten
Woningbouwprogrammering met aandeel
sociale woningbouw en sloop
Regelgeving en procedures ruimtelijke
ordening en bouw
Bestaande grondposities
Prijsbeleid sociale huurwoningen
Ontwikkeling voorraad sociale huurwoningen
(o.a. verkoop en sloop)
Rijksbeleid woningproductie

Uit statistisch onderzoek naar prijsstijgingen (met alle in het onderzoek al beschreven
beperkingen) zijn grote gewichten voor prijsstijgingen verbonden aan de groei van inkomen en
vermogen, de beperkte groei van de woningvoorraad en de daling van de rente. De inkomensgroei
is daarbij van groter gewicht dan de rentedaling. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven
van de woningprijs in relatie tot de ontwikkeling van een aantal belangrijke beïnvloedende factoren
in de onderzoeksperiode.

114

25 maart 2013

Tabel 5.8 De ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs en andere grootheden van betekenis voor de woningmarkt in vier
vijfjaarperioden, 1990 – 2010

19901995

19952000

20002005

20052010

prijsontwikkeling NVM

groei per jaar

7,8%

15%

4,8%

0,8%

groei BNP (nominaal)

groei per jaar

5%

7,4%

4,6%

3%

aantal huishoudens

groei per jaar

95.000

67.000

58.000

59.000

werkzame personen

groei per jaar

84.000

192.000

27.000

77.000

tweeverdieners

groei per jaar

80.000

75.000

30.000

30.000

reëel besteedbaar
huishoudinkomen

groei 5 jaar

-1%

+7%

+2,5%

+4,4%

koopkracht reëel per persoon groei 5 jaar

+6%

+7,5%

+9,5%

+8,5%

inflatie

groei 5 jaar

15%

11%

14%

8%

huurprijzen in voorraad

groei 5 jaar

29%

18%

15%

11%

hypotheekrentedaling

daling 5 jaar

6-20%*

19%

6%

7%

groei hypotheekschuld
(nominaal)

groei 5 jaar

60%

116%

83%

40%

nieuwbouw totaal

per jaar

87.000
(100%)

94.000
(100%)

72.000
(100%)

84.000
(100%)

nieuwbouw koop

per jaar

56.000
(64%)

66.000
(70%)

56.000
(78%)

58.000
(69%)

nieuwbouw huur

per jaar

31.000
(36%)

28.000
(30%)

16.000
(22%)

26.000
(31%)

*piek van 9,7% in 1991/1992
5.6.1 Factoren voor prijsstijgingen in 1995 – 2002
Huizenprijsstijgingen van 10% tot 18% per jaar, zoals voorgekomen zijn in de periode 1995 –
2002, zijn als excessief te beschouwen. Bij normale marktwerking is een prijsontwikkeling in lijn
met de inflatie te verwachten. De hoge prijsstijgingen wijzen op een grote discrepantie tussen (een
grote) vraag en (een beperkt) aanbod. Nederland is daar, wat woningprijzen betreft, in Europees
perspectief niet uniek in. Nederland had samen met Ierland echter wel de hoogste prijsstijgingen in
de jaren 1995 – 2002.
De voornaamste factoren voor de hoge prijsstijgingen in Nederland, die uit het uitgevoerde
bronnenonderzoek naar voren komen, worden kort getypeerd.

115

25 maart 2013

De ontwikkelingen aan de vraagkant waren het meest dominant; factoren voor de vraagexplosie
waren:
-

-

-

Groei van de bevolking en het aantal huishoudens; met name de groep die wilde kopen
werd demografisch groter (groep rond de 33 jaar, koopstarters). En er was een
kwaliteitsvraag van doorstromers.
Groei van de huishoudensinkomens, ook door het inhalen van de achterstand in het aantal
tweeverdieners. De krappe arbeidsmarkt bood veel mogelijkheden.
Aanhoudende daling van de hypotheekrente.
Een gelijkblijvend beleid voor hypotheekrenteaftrek (royaal vergeleken met andere landen),
met verdere optimalisering van de hypotheekvormen (spaar-en aflossingsvrije hypotheken)
en verruiming van de voorwaarden (ook het tweede inkomen meetellen) door banken.
Voor lagere inkomens waren er financiële aanvullingen vooral in de vorm van de Nationale
Hypotheek Garantie. De Wet Bevordering Eigen Woningbezit en startersleningen werden op
bescheiden schaal gebruikt.

Ook aan de aanbodkant waren er bijzondere factoren, waardoor de nieuwbouw en de relatief grote
voorraad sociale huurwoningen maar beperkt reageerde op de vraagexplosie naar koopwoningen
(ook vergeleken met veel andere landen).
-

-

-

-

Restrictief ruimtelijk beleid voor de woningbouw (het VINEX-beleid van het rijk had zelfs tot
doel om woningschaarste te creëren in stedelijke regio’s, mede om zo hogere grondprijzen
te realiseren, waarmee gemeentelijke grondexploitatietekorten konden worden gedekt).
(Nieuwe) (milieu)regelgeving en procedures (WRO) die de woningbouw vertraagt.
Woningbouwprogrammering door het rijk en gemeenten (30% sociale huur). Dit verkleinde
de hoeveelheid bouwgrond voor de meer gevraagde koopwoningen. De sloop van de
woningen met vervangende nieuwbouw door corporaties in samenwerking met gemeenten
verkleinde ook de mogelijkheden voor meer aanbod van nieuwe koopwoningen.
Vernieuwing in het woonbeleid van de rijksoverheid: meer woningbouw voor de markt
(ongesubsidieerd) en decentralisatie van de uitvoering van de woningbouwopgave naar
gemeenten en corporaties, met verschuiving van financiële risico’s van het rijk naar
gemeenten en corporaties. De vernieuwing zorgde voor vertraging bij de start van de
VINEX-woningbouwlocaties. Gemeenten en corporaties waren in de nieuwe verhoudingen
door het rijk ook moeilijker aan te sturen.
Maximering van de projectmatige woningbouw in het koopsegment door regelgeving
(garantieregelingen woningbouw) uit de sector zelf.
Grondpositie nemen door gemeenten en marktpartijen, waardoor toetreding van nieuwe
initiatiefnemers (waar onder particuliere opdrachtgevers) werd bemoeilijkt.
De grote voorraad sociale huurwoningen (Nederland heeft de relatief grootste voorraad in
Europa), die vooral in regio’s met grote druk op de woningmarkt nauwelijks meebewoog
met de toegenomen vraag naar koopwoningen en de afgenomen vraag naar sociale
huurwoningen.

Aan de vraagkant zijn de genoemde factoren vooral marktfactoren (behalve met name de
hypotheekrenteaftrek), aan de aanbodkant gaat het overwegend om overheidsfactoren.

116

25 maart 2013

5.6.2 Factoren prijsstabilisatie 2003 – 2007
Na de hausse in de woningprijsontwikkeling volgde een terugval in de hoogte van de jaarlijkse
woningprijsstijgingen: van gemiddeld circa 15% in de periode 1995 - 2002 naar 5% in periode
2003 – 2007.
De belangrijke factoren daarvoor liggen weer aan de vraagkant:
-

Minder demografische groei (ontgroening en vergrijzing, minder netto immigratie).
Minder inkomensgroei van huishoudens, mede door geringere toename van het aantal
tweeverdieners.
Vraaguitval als gevolg van de hoge prijsstijgingen van koopwoningen in de periode ervoor.
Voor een deel van de starters en doorstromers was de betaalbaarheid van woningen in de
koopsector een probleem geworden, waardoor de koop- en sociale huurmarkt meer
gescheiden raakten.

De hypotheekrente speelde maar een beperkte negatieve rol. In 2001 was nog sprake van een
stijging van hypotheekrente van 5% naar 6%. Daarna volgende een daling tot 2007.
De stabiliserende huizenprijsontwikkeling ontstond ondanks een tijdelijke teruggang van de
nieuwbouwproductie (koop en huur) in de jaren 1998 – 2003 die werd gevolgd door een herstel
van de woningbouw (tot 2010). De daling van de woningproductie werd vooral veroorzaakt door
overheidsfactoren, gerelateerd aan procedures en regelgeving. Dit gaf aanleiding tot nieuw
rijksbeleid voor het versnellen van procedures (RO) en het wegnemen van knelpunten in de
regelgeving.
5.6.3 Factoren prijsdaling vanaf 2008
De huizenprijsontwikkeling is na een reeks van jaren met prijsstijgingen (sinds 1986) in 2008 2011 in een periode van prijsdalingen beland. De prijzen van bestaande woningen zijn vanaf
augustus 2008 tot augustus 2012 in totaal met 16% gedaald. Reëel is de daling zelfs 21%. Voor de
gemiddelde nieuwe koopwoning geldt een vergelijkbare prijsdaling.
Factoren voor de prijsdaling zijn net als in de jaren 2003 - 2007 vooral te vinden in marktfactoren
aan de vraagkant.
De woningvraag liep drastisch terug onder invloed van de kredietcrisis van 2007 - 2008 en de
gevolgen daarvan voor de reële economie. De reële inkomensontwikkeling sloeg om van plus naar
min. De terugloop in de vraag was mede een gevolg van een lagere groei van de bevolking en het
aantal huishoudens. De leeftijdsgroep met veel koopstarters die eerder daalde, was rond 2008
echter gestabiliseerd.
Bijzondere factoren aan de vraagkant bij de crisis zijn verder:
-

-

117

De oplopende werkloosheid en daarmee de toename van inkomensonzekerheid en een
terugloop in consumentenvertrouwen.
De onzekerheid onder potentiële huizenkopers om tot koop over te gaan nam nog toe door
onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek (die intussen op een
aantal punten al was ingeperkt).
Door de prijsdaling en verwachtingen over verdere prijsdaling stelden huishoudens de
aankoop uit in afwachting van betere tijden. Zo probeerden zij om het risico van
vermogensdaling of opbouw van restschuld te beperken. Voor menige doorstromer in de
koopsector, de grootste doelgroep van huizenkopers, kwam daar bovenop nog het risico
van het niet kunnen verkopen van de oude woning (het risico van dubbele woonlasten). De
doorstromingsvraag in de koopsector liep daardoor fors terug.

25 maart 2013

-

De verlening van hypotheken is aan strengere voorwaarden gebonden (zoals ten aanzien
van tophypotheken en de hoogte van inkomens en inkomenszekerheid), waardoor, ondanks
de nog steeds lage rente, toch een deel van de vraag wegviel (ook bij de groep van ZZPers).

Belemmerende aanbodfactoren van overheidswege speelden veel minder doordat de vraag zodanig
is teruggelopen dat de (beperkte) bouwproductie voldoende is. Belemmeringen bij de regelgeving
en procedures waren inmiddels wel aangepakt, zoals door de herziene Wet op de Ruimtelijke
Ordening die in juli 2008 in werking trad. Een belemmering aan de aanbodzijde is wel nog het hoge
grondprijsniveau voor nieuwe koopwoningen.
De rijksoverheid heeft getracht de koopwoningmarkt te stimuleren. Aan de vraagkant bijvoorbeeld
door de tijdelijke verhoging van de koopgrens van Nationale Hypotheek Garantie, zodat ook bij
hogere woningprijzen een rentevoordeel voor de koper mogelijk werd en vanaf medio 2011 door
een verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%). Aan de aanbodkant werden in 2010
en 2011 stagnerende woningbouwplannen vlot getrokken met rijksbijdragen, die met name
dienden om koopwoningen in markthuurwoningen om te zetten.
5.6.4 Uiteenlopen prijzen en kosten: kwaliteit en schaarstepremie
De boven beschreven grote spanning op de woningmarkt is niet de enige verklaring voor
prijsstijgingen in 1995 - 2007. Ook namen in de genoemde periode de kosten voor de realisatie
van woningen toe. Deels omdat de regelgeving die van invloed is op de bouw- en grondproductie
toenam, deels omdat de consument hogere eisen ging stellen aan de kwaliteit van woning en
woonomgeving. De woningprijzen nemen dus toe, maar tegelijkertijd worden de kosten voor de
productie van nieuwe woningen hoger.
Naar de rol van de kosten-kwaliteitsontwikkeling van de woning en woonomgeving wordt
verdiepingsonderzoek uitgevoerd in opdracht van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen.
Het is aannemelijk dat in de jaren 1995 - 2007 de totale kostenstijging van woningen, ook indien
daarin de kwaliteitsverbetering is verdisconteerd, geen gelijke tred heeft gehouden met de totale
prijsstijging per woning. Er lijkt dus een zekere overwaarde, ook wel ‘schaarstepremie’ genoemd,
te zijn gerealiseerd, die aan verschillende partijen in de bouwkolom ten goede kan zijn gekomen.
Deze schaarstepremie blijkt sinds 1998 - 1999 meer in de ‘grondmarkt’, dus in de grondexploitatie,
te zijn belandt dan in de ‘nieuwbouwmarkt’. Gemeenten (en voor een deel ook corporaties en
ontwikkelaars die betrokken waren bij de grondproductie) zullen grote delen van deze overwaarde
hebben geïncasseerd. Bijzonder is dat deze schaarstepremie niet tot meer woningbouw heeft
geprikkeld.
Daarnaast hebben ook eigenaren van bestaande woningen geprofiteerd van de relatief sterke
prijsstijgingen.
De schaarstepremies op de woningmarkt hebben jaren aanhouden. Met de omslag van de
huizenprijsontwikkeling na de recessie bestaan deze in de nieuwbouw niet of nauwelijks meer.
Bij bestaande woningen zijn de potentiële overwaardes door prijsdaling afgenomen en worden
recentere huiskopers geconfronteerd met een (potentiële) restschuld.

118

25 maart 2013

6

Conclusies en suggesties voor vervolg

In dit slothoofdstuk wordt in paragraaf 6.1 een overzicht gegeven van de factoren die een
belangrijke rol hebben gespeeld bij de huizenprijsontwikkeling en het uiteenlopen van prijzen en
kosten. Vervolgens wordt meer beschouwend ingegaan op de sturingsmogelijkheden van de
rijksoverheid (paragraaf 6.2).
Voor het vervolg van het onderzoek van de TCH wordt ingegaan op de compleetheid en kwaliteit
van het bronnenmateriaal (paragraaf 6.3) en worden inhoudelijke aandachtspunten voor de
expertmeetings gegeven (paragraaf 6.4).

6.1

Factoren voor huizenprijsontwikkeling, markt en overheid
Onderstaande figuur geeft een overzicht van de factoren die van invloed zijn op de
prijsontwikkeling van woningen. Aan de linkerzijde van de figuur, in het groen, de factoren die de
vraag beïnvloeden. Aan de rechterzijde, in het blauw, de factoren die het aanbod beïnvloeden.
De factoren die het meest van invloed zijn op de prijsontwikkeling van woningen in de loop van de
tijd zijn cursief en vet weergegeven.
Uit de grafiek is af te lezen dat de vraag en het (bestaande) aanbod van woningen de
prijs/kwaliteitverhouding van woningen bepaalt, ook die in de nieuwbouwsector. Wat een woning
op zal brengen op de woningmarkt wordt dus niet zozeer door de kosten van die woning bepaald,
maar door de prijzen van woningen van vergelijkbare kwaliteit die al op de woningmarkt worden
aangeboden.
Nieuwbouw is dan vervolgens voor leveranciers, zoals projectontwikkelaars, aantrekkelijk zo lang
de totale kosten van het bouwen de te realiseren woningprijs niet overstijgen. In een
haalbaarheidstoets wordt deze vergelijking gemaakt. Zo lang de toets goed uitvalt (prijs hoger dan
te maken kosten), zal er – in principe - nieuwbouw plaatsvinden. Voor een deel worden de
prijsontwikkelingen in de woningmarkt bepaald door exogene marktfactoren. In het ontstaan van
de sterke prijsstijging in de periode 1995 – 2002 speelt de inertie van de woningmarkt (het traag
reageren van het aanbod op de veranderende vraag) een belangrijke rol. Een bouwproces is
eenvoudigweg een lang en traag proces als gevolg van tradities in ontwikkel- en bouwmethoden.
De verandering van het aanbod loopt daardoor ten minste enige jaren achter de verandering van
de vraag aan. Daardoor zal er altijd sprake zijn van fricties. De duur van het bouwproces is langer
geworden door regelgeving en procedures, inspraakmogelijkheden e.d.

119

25 maart 2013

Figuur 6.1 Overzicht factoren in de woningmarkt en hun aangrijpingspunt

120

25 maart 2013

6.2

Rol markt en overheid en duiding van beïnvloedingsmogelijkheden
De markt speelt een belangrijke rol bij de huizenprijsontwikkeling, zoals de vraag van
woonconsumenten naar koopwoningen onder invloed van inkomensontwikkeling en
hypotheekrente, en de rol van banken, die de financieringsvoorwaarden voor
hypotheekverstrekking bepalen. Ruimere kredietverlening is dan ook in landen om ons heen een
factor die de huizenprijzen heeft doen stijgen.
De overheid is in zijn gelaagdheid een belangrijke speler, die op allerlei plaatsen in het speelveld
van de woningmarkt de uiteindelijke woningprijs beïnvloedt. Sinds de omzetting van een centraal
door de rijksoverheid geleid volkshuisvestingsysteem in een gedecentraliseerd systeem met meer
marktwerking begin jaren 1990, heeft de rijksoverheid voor de prijsontwikkeling van koopwoningen
belangrijke, maar beperkte beïnvloedingsmogelijkheden.
Belangrijke, maar beperkte beïnvloeding rijksoverheid
Aan de vraagkant heeft het rijk een belangrijke invloed met het generieke instrument van de
hypotheekrenteaftrek. Andere financiële instrumenten aan de vraagkant zijn de Nationale
Hypotheekgarantie, overdrachtsbelasting, BEW en starterslening. Voor de doelgroepen van sociale
huurwoningen is er de huurtoeslag, waardoor huishoudens eerder toegang hebben tot duurdere
woningen.
Aan de aanbodzijde zijn de beïnvloedingsmogelijkheden van het rijk kleiner. Via de regelgeving kan
het kwaliteitsniveau of de procesgang in de bouw worden beïnvloed. De vormgeving van de
procedures, hun doorlooptijd en tussentijdse aanpassingen van procedures hebben hun effect op
de voortgang van het bouwproces en de beschikbare personele capaciteit om de procedures binnen
de maximale doorlooptijden af te ronden. Daarnaast heeft het rijk de woningbouw (via gemeenten)
nog beperkt financieel gestimuleerd met vooral locatiesubsidies en budgeten voor stedelijke
vernieuwing, en recent in 2009 en 2010 om woningbouwplannen toch haalbaar te maken (zoals bij
de omzetting van koop naar huur).
De verdere uitvoering van de het woonbeleid en woningbouwopgave is aan lagere overheden,
corporaties en private marktpartijen. Het rijk geeft globale kaders mee aan lagere overheden op
het gebied van het woonbeleid en de ruimtelijke ordening. De provincies geven hieraan een nadere
invulling aan met kaders voor woningbouwlocaties, naar aantal en type en door de
woningbouwprogrammering, waarin het aantal en type te realiseren woningen op bouwlocaties
worden aangeduid.
De beperkte mogelijkheden voor bijsturing aan de aanbodkant laten zich illustreren aan de hand
van de reactie van het rijksbeleid op de hoge woningprijsstijgingen in de jaren 1995 – 2002.
Hoge woningprijsstijgingen en rijksbeleid
De ruimtelijke kaderstelling met de Nota VINEX (1992) stelde restrictief ruimtelijk beleid voor de
woningbouw voor om het landschap zoveel mogelijk open te houden. Met dit beleid werden veel
gemeenten beperkt in hun bouwmogelijkheden en kon de woningbouw op een kleiner aantal grote
bouwlocaties bij de steden worden geconcentreerd en kwam er ook druk op de stedelijke
woningmarkt om binnenstedelijk meer woningen te kunnen bouwen. Deze twee typen VINEXbouwlocaties hadden gemiddeld hogere grondproductiekosten dan andere locaties buiten de
VINEX-bouwgemeenten. Door de vergroting van de schaarste door dit restrictieve beleid zouden de
woning/grondprijzen kunnen stijgen en konden daarmee de hogere kosten van de bouwlocaties
deels worden afgedekt, naast de rijksbijdragen volgens het BLS (Besluit Locatiegebonden
subsidies, die maar 50% van de vooraf berekende tekorten op VINEX-grondexploitaties beoogden
te dekken).

121

25 maart 2013

Het restrictieve ruimtelijke beleid zorgde door aanbodvertragende factoren in combinatie met de
onvoorziene vraagexplosie voor sterke woningprijsstijgingen. Deze waren veel hoger dan verwacht
en benodigd voor sluitende grondexploitaties.
De rijksoverheid heeft betrekkelijk laat gereageerd op de prijsontwikkelingen in de periode 1995 2002. De inhoudelijk reacties op de hoge huizenprijsstijgingen waren er en die hebben ook tot
beleidsverandering bij de rijksoverheid geleid.
Na de prijsstijgingen in 1995 - 1997 werd kritiek geuit op de woningbouw: de kwaliteit bleef achter
bij de snelle prijsstijgingen. De zogenaamde kwaliteitsdiscussie van VINEX kwam op gang.
Vanuit het parlement werd het NMA om een analyse gevraagd. Er werd gevraagd te onderzoeken
in hoeverre de marktwerking te wensen overliet op Haagse VINEX-uitleglocaties, en of
projectontwikkelaars de prijzen daar niet ten gunste van zichzelf opdreven. De minister van
Economische Zaken rapporteerde in 1999 aan de Tweede Kamer dat het risico van
mededingingsbeperkingen op VINEX-locaties als beperkt werd gezien. De nieuwbouw concurreerde
met de bestaande voorraad en met nieuwe locaties rondom VINEX-locaties en er waren ook
verschillende ontwikkelaars op dezelfde locaties actief, die bij stijgende prijzen meer belang
hadden om hun eigen woningbouw snel op de markt te brengen dan onderling prijsafspraken te
maken (RIGO, 2000).
In 1999 kwam het CPB met een onderzoekrapport over de werking van de markt voor
nieuwbouwwoningen “woningmarkt tussen overheid en markt”. Dat onderzoek was mede in
opdracht het ministerie van Economische Zaken (directie Marktwerking) verricht. CPB constateerde
dat bij de toegenomen vraag het restrictief ruimtelijk beleid voor schaarste zorgde en daarmee
schaarstepremies veroorzaakte voor aanbieders op de woningmarkt. Deze maatschappelijke
nadelen moesten volgens CPB worden afgewogen tegen de baten van het restrictief beleid, de
maatschappelijke waarden van het meer behouden van de open ruimte. Daarna volgende nog
andere onderzoeken naar de materie in opdracht van het ministerie van VROM (OTB en RIGO,
2000). Daarin werden diverse markt- en overheidsfactoren genoemd voor de stijgingen van
woningprijzen in de nieuwbouw en de bouwgrondprijzen. Ook werd uiteengezet hoe partijen in de
bouwkolom trachtten meer te profiteren van de schaarstepremie op de nieuwbouwmarkt. RPB
(2006b) deed onderzoek naar de invloed van de ruimtelijke ordening op de woningprijsontwikkeling
in opdracht van het ministerie van Financiën met de vraag of het mogelijk was de
huizenprijsstijgingen te normaliseren met een minder restrictief ruimtelijk beleid.
Een beleidsantwoord op de hoge prijsstijgingen bij projectmatige woningbouw zonder veel
kwaliteitstoename was de bevordering van particulier opdrachtgeverschap (PO). Dat paste in het
beleid voor meer keuzemogelijkheden en zeggenschap van de zich emanciperende
woonconsumenten. PO biedt de mogelijkheid dat de eigenaar bewoner zelf de ontwikkelingswinst,
die de ontwikkelaar anders zou maken, kan behouden voor meer woningkwaliteit of dezelfde
kwaliteit kan realiseren tegen een lagere prijs. De Tweede Kamer nam in 1998 een motie aan om
te komen tot 30% particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw.
Dit streven is met de Nota mensen wensen wonen van 2000 in het woonbeleid van het rijk
opgenomen. De kwaliteit van VINEX-uitleglocaties moest worden verhoogd door lagere dichtheden
voor meer half- en vrijstaande woningen, groen en particulier opdrachtgeverschap (dat vooral ook
vroeg om meer vrijstaande huizen). Aanvullend werd beleid geformuleerd voor een forse verhoging
van de verkoop van sociale huurwoningen.
Voor de uitvoering van het beleid waren gemeenten en ook corporaties (verkoop sociale
huurwoningen) primair verantwoordelijk. De beleidsresultaten waren, vergeleken met de

122

25 maart 2013

doelstelling, beperkt, met name omdat partijen op lokaal niveau andere afwegingen maakten en
prioriteiten stelden. De rijksoverheid heeft daar verder weinig aan gedaan.
Gemeenten gaven meer aandacht aan de realisatie van ruimtelijke kwaliteit, maar vulden dit op
eigen manier in. Op lokaal niveau leidde de discussie over kwaliteit en geld vaak tot vertragingen in
plaats van versnelling. Met residueel grondprijsbeleid werd meer van de schaarstepremie op de
koopmarkt bij gronduitgifte aan ontwikkelaars naar de gemeentelijk grondexploitaties gehaald
(vanaf 1998 -1999), maar een deel van die extra opbrengsten werd voor kwaliteitsverhoging van
de woonomgeving ingezet en het andere deel werd als winst afgedragen aan de algemene
middelen.
De terugval in woningprijsstijgingen en de afname van de woningproductie in 2003 - 2007
verlegden de beleidsaandacht van het rijk voor hoge woningprijzen en kwaliteit van de woning en
woonomgeving, naar knelpunten bij de woningbouw als gevolg van regelgeving en procedures en
besluitvorming bij lagere overheden.

6.3

Eindbeeld compleetheid en kwaliteit bronmateriaal
Zoals reeds in de bronnenverkenning is aangegeven, zijn enkele aspecten van de woningmarkt niet
of in onvoldoende mate gedekt door wetenschappelijke bronnen. Een van die aspecten is de
vergelijking met de omringende landen. Er is weliswaar een aantal bronnen dat op deelaspecten
een vergelijking maakt, maar wegens het sterke heterogene karakter van de woningmarkt is het
niet goed mogelijk om daar sluitende conclusies aan te verbinden. Dat geldt met name voor het
feitelijke niveau van kwaliteit en prijs van woningen.
Datzelfde geldt voor de mate waarin kwantitatieve gegevens beschikbaar zijn over de kosten en
prijzen in de grondexploitatie en de bouwexploitatie. Ook hiervoor geldt dat door de slechte
onderlinge vergelijkbaarheid van woningtypes en de sterke locatie specifieke eigenschappen
cijfermatige vergelijkingen niet goed mogelijk zijn.
De prijsontwikkeling is wel bekend, maar veel minder weten we van de kwaliteitsontwikkeling van
woningen en het effect daarvan op de woningprijs.
Door middel van casestudies worden in de literatuur een aantal van deze kennislacunes getracht
om een deel van deze kennislacunes op te vullen, maar een algemeen beeld van de woningmarkt is
daaruit moeilijk te vormen. OTB kwam ook tot eenzelfde conclusie met betrekking tot het
monitoren van grondprijzen. Feitelijk is momenteel niet langer sprake van ‘de grondprijs’, vanwege
ondoorzichtigheid van de markt.
Over de aard, omvang en ontwikkelingen in de commerciële huursector is nauwelijks informatie te
vinden in bestaande bronnen.
Het onderwerp ‘schaarstepremie’ en de omvang van deze schaarstepremie en de partijen aan wie
deze schaarstepremie is toegevallen, komt in de beschikbare bronnen niet of nauwelijks aan de
orde. Een indruk van deze omvang is alleen ‘afpellend’ te verkrijgen: welke delen van het verschil
tussen woningprijs en kosten voor de woning kunnen wél verklaard worden, en wat blijft er dan
over? Na afronding van de verdiepingsonderzoeken, waarin een nadere duiding hiervan plaats
moet vinden, lijkt dit een interessant thema voor de expertmeetings.

123

25 maart 2013

Onderzoeksagenda
Het PBL (2012a) heeft enkele suggesties gedaan voor meer onderzoek. Meer aandacht zou besteed
kunnen worden aan:
a)

Particuliere en institutionele huurmarkt.

b)

Gedragsresponsen van vragers en aanbieders op de woningmarkt.

c)

Effecten van hervormingen aan de aanbiedzijde van de markt.

d)

Transitiepaden naar een stabieler woningmarktsysteem.

Voor de rijksoverheid is de hoofdvraag welke sturing nodig is in tijden van prijsstijgingen en
prijsdalingen. Momenteel lijkt bijsturing nodig om een te drastische daling van de markt op te
vangen. In tijden van prijsstijging is verruiming van aanbod en mogelijk ook tempering van de
vraag aan de orde. De onderzoeksvraag hierbij is wat de effectieve instrumenten zijn om de markt
bij te sturen. Gegeven hierbij is dat de woningmarkt sterk gedecentraliseerd en gefragmenteerd is.
De vraag kan gesteld worden of in de huidige woninginformatie en prijsontwikkeling de
kwaliteitsontwikkeling voldoende in beeld is. Bij inadequate kwaliteitscorrectie kan het beeld van de
prijsontwikkeling overtrokken zijn. In veel literatuur is te weinig aandacht voor (de effecten van)
investeringen in de woningvoorraad, zowel in de bestaande voorraad als in de vernieuwing ervan.

6.4

Aandachtspunten voor verder onderzoek
In deze paragraaf worden op basis van de onderzoeksbevindingen en ontbrekende informatie een
aantal suggesties gedaan voor topics die in expertmeetings besproken zouden kunnen worden door
de TCH. De topics zijn geformuleerd in vragende zin.
Voordelen en nadelen hoge huizenprijsstijgingen
De vraag kan gesteld worden welke voor- en nadelen overmatige huizenprijsstijgingen hebben.
Kortstondige en hoge prijsstijgingen van woningen die vervolgens ook weer snel omslaan in
prijsdalingen, destabiliseren de woningmarkt en de woningbouw. Maar prijsstijgingen bieden wel de
ruimte om de woningkwaliteit en woningproductie op te voeren of tenminste op peil te houden.
Belangrijk lijkt het waar de hogere prijs neerslaat. Als de woningmarkt onvoldoende dynamisch is
om de hogere prijzen te vertalen in voordelen voor gebruikers en ontwikkelaars, schiet deze zijn
doel voorbij. Vernieuwing en kwaliteitsverbetering hebben klanten nodig, ook in de
woningvoorraad. Dat kan niet zonder bekostiging. Prijsstijgingen bieden de ruimte voor
kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsontwikkeling is een onderbelicht thema in de woningmarkt en
woningbouwmarkt.
Deze vraag naar de voor- en nadelen heeft betrekking op de woningmarkt zelf, en bijvoorbeeld
beschouwt bijvoorbeeld effecten van de prijsstijgingen op de overheidsfinanciën (BTW,
hypotheekrenteaftrek e.d.). Maar de vraag kan ook breder worden gesteld in macro-economisch en
maatschappelijk opzicht.

124

25 maart 2013

Schaarstepremie prikkelt weinig tot meer woningbouw of verkoop van sociale
huurwoningen
Een vraag is waarom de schaarstepremie in 1995 – 2007 zo weinig heeft geprikkeld tot meer
nieuwbouw bij gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties.
Een vraagpunt daarbij is het effect van de residuele grondprijsbepaling. Hierdoor roomden
gemeenten een flink deel van de schaarstepremie voor woningen af. Dit kan de animo van
ontwikkelaars om zo mogelijk de productie op te voeren hebben getemperd. Een hogere productie
vergroot de afzetrisico’s die moeten worden afgewogen tegen de verkleinde winstmarges.
Voor gemeenten was er ook nog de prikkel van een paar duizend euro rijkssubsidie per woning, die
werd uitbetaald per opgeleverde woning.
Corporaties werden ook weinig gestimuleerd tot meer verkoop voor huurwoningen uit de voorraad.
Wat waren daarvoor de redenen en welke rol speelde de gemeente daarbij?
Onderzoek: beperkingen in overheidsfactoren en actoren
Er is veel onderzoek gedaan naar de huizenprijsontwikkeling. Vooral in statistische analyses is er
weinig aandacht voor de rol van overheidsfactoren. Hoe komt dat en hoe is hier verbetering in te
brengen?
Aan actoren en verandering in het gedrag van actoren op de woning(bouw)markt wordt weinig
aandacht besteed in de literatuur. Wat zijn hier de redenen voor? En wat zijn vooral relevante
veranderingen geweest in het licht van de woningprijsontwikkeling?
Waarom zijn er zo weinig reacties geweest van actoren op de hoge huisprijsstijgingen?
Waarom was er wel voldoende ruimte/bouwgrond voor kantoren en bedrijventerreinen in het
ruimtelijk beleid en alleen voor wonen restrictief beleid? Wat was de rol van het rijk, provincie en
gemeente hierbij?
Beleidsaandacht voor kwaliteit, particulier opdrachtgeverschap en verkoop sociale
huurwoningen
Door decentralisatie zijn lokale partijen, gemeenten en corporaties verantwoordelijk voor uitvoering
van rijksbeleid. Bij regio’s met grote druk op de woningmarkt was er weinig beleidsaandacht voor
de relatie tussen prijsontwikkeling en kwaliteitsontwikkeling, bleef de VINEX-woningbouw
aanzienlijk achter en werd er weinig aan verkoop van sociale woningbouw gedaan. Burgers kregen
zelf nauwelijks toegang tot de markt voor woningbouwgrond (particulier opdrachtgeverschap).
Hebben de lokale partijen hun verantwoordelijkheid voldoende genomen?
Het rijk heeft op de voortgang en kwaliteit van de woningbouw meer proberen bij te sturen.
Waarom is dat bij de verkoop van sociale huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap (PO)
niet zo veel gebeurd. De rijksdoeleinden uit 2000 voor PO en verkoop van sociale huurwoningen
zijn maar voor een klein deel bereikt. Via verkoop van sociale huurwoningen had het aanbod van
koopwoningen meer kunnen worden vergroot en had ook de problematiek van goedkope
scheefheid en mindere doorstroming aangepakt kunnen worden opgelost. Met meer opbrengsten
uit verkoop hadden andere woonopgaven kunnen worden gefinancierd, zoals de stedelijke
vernieuwing.
Het afwijkende aandeel sociale huurwoningen is bijzonder en was ook aanleiding voor Europese
bemoeienis. Verkleining van dit aandeel brengt de woningvoorraad meer in lijn met andere landen.
Is daar in de huidige woningmarkt nu voldoende aanleiding voor? Wat zijn de voor- en nadelen van
meer verkoop van sociale huurwoningen?

125

25 maart 2013

Gevolgen nieuwe regelgeving voor het wonen
Nieuwe regelgeving (milieu en cultuur) is via de WRO-bestemmingsplannen ingevoerd. Zijn voor de
implementatie via de RO de effecten van de regelgeving verkend op de woningbouw (voortgang)
en financiën (gevolgen grondexploitatie)?
Kans op een nieuwe hausse op de woningmarkt
Wat is de kans op herhaling van hoge huizenprijsstijgingen in de toekomst? Als er per saldo
negatieve effecten zijn? Hoe, met welke maatregelen, en door wie zijn de prijsstijgingen dan af te
remmen?
Hoe schuld beperken en markt stimuleren?
De prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt lijkt door te zetten. Een reële daling van inmiddels
meer dan 20% is fors. Vooral bij recente kopers nemen hierdoor de risico’s van restschulden toe.
De dynamiek in de woningmarkt is sterk teruggelopen. De nieuwbouwmarkt raakt in het slop,
waarbij de afhankelijkheid van gemeenten en sociale verhuurders van de ontwikkelingen op de
koopmarkt ook zwaar gaat wegen. Het stelt de rijksoverheid op de proef. Hoe is het beperken van
de schuldenlast en het stimuleren van de woningmarkt en woningbouwmarkt te combineren?
Een vraag is of de afwijkende positie van Nederland, met de hoogste hypotheekschuld van de EUlanden, in de komende jaren een probleem zal vormen. Aannemelijk is dat bij herstel van de
dynamiek de schuld blijft doorgroeien, zelfs bij minder aflossingsvrij lenen. Zijn er dan nog steeds
voldoende aanbieders van hypotheken te vinden?
Suggesties voor verder onderzoek
Uit de uitgevoerde meta-analyse en het onderhavige verdiepingsonderzoek is gebleken dat er vrij
weinig structurele data beschikbaar zijn over het feitelijke kwaliteitsniveau van de woningvoorraad
(zowel nieuwbouw als bestaand) en de relatie tussen dit kwaliteitsniveau, de bouwkosten, de
grondkosten en de woningprijzen. Door ontbrekende informatie is een vergelijking tussen koop en
huurwoningen momenteel evenmin mogelijk. Dit maakt de woningmarkt en de woningbouwmarkt
ondoorzichtig. Meer informatie over prijs en kwaliteit is de enige manier om hierin vooruitgang te
boeken.
Om kennisleemten op te lossen, kan in de toekomst gekeken worden naar de volgende
ontbrekende informatie:
-

-

-

126

In de Nederlandse bouwpraktijk ontbreekt het aan systematisch onderzoek naar de
aangeboden kwaliteit in woningbouwplannen. Niet alleen worden gegevens over bouwplannen
überhaupt niet structureel landelijk verzameld, maar ook wordt van de bouwproductie de
kwaliteit (welke woningen, in welke grootte en welke kwalitatieve kenmerken, waaronder de
kavelgrootte) niet in kaart gebracht. Het (vanaf heden) beter vastleggen van de kwaliteit van
woningen (in de nieuwbouwproductie én van de bestaande voorraad) is een mogelijkheid. Het
opzetten van een systematiek hiervoor zou een eerste stap in de goede richting zijn. Hierbij is
mogelijk aan te sluiten bij de Monitor Nieuwe Woningen, www.niki.nl (nieuwe koopwoningen)
en www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl (nieuwbouw sociale huur). Dit moet dan in
verband te brengen zijn met de grond- en bouwkosten van de nieuwe woningen en de
verkoopprijzen van de bestaande voorraad.
Hierbij zou ook aandacht gewenst zijn voor de bouw- en grondkosten bij particulier
opdrachtgeverschap, zowel bij de echte eigenbouw als bij cataloguswoningen.
Woonconsumenten zijn momenteel niet goed in staat om de voor- en nadelen van deze vorm
van bouwen te vergelijken met de projectmatige bouw, gerelateerd aan de prijzen ervan. De
grondprijsgegevens van het Kadaster kunnen hiervoor het vertrekpunt vormen.
De analyse van de bouwkosten van projecten worden vaak gedaan op basis van
aanneemsommen (inschrijfbegrotingen) of een eerdere raming. Deze ramingen worden vaak

25 maart 2013

-

in een vroeg stadium gemaakt en vormen niet meer dan een indicatie van de werkelijk
gerealiseerde bouwsommen. Het zou beter zijn analyses te verrichten op begrotingen na
realisatie en daar, indien beschikbaar, in ook het gerealiseerde meer- en minderwerk te
verrekenen. Van het bouwproject moeten dan ook de kwaliteit van de gerealiseerde woningen
worden gedocumenteerd. Door systematisch deze informatie te vergaren kan in de loop van
de tijd een betere analyse gemaakt worden van de kwaliteitsontwikkeling van de
nieuwbouwproductie in relatie tot bouwkosten én in relatie tot woningprijzen.
Eveneens is gebleken dat verschillende gegevensbestanden verschillende definities hanteren
voor gelijke begrippen. Zo zijn de ‘bouwkosten’ volgens het ene bestand niet op dezelfde wijze
opgebouwd als die in een ander bestand. Meer uniformering of op zijn minst een goede
omschrijving van de gehanteerde begrippen, verbetert de vergelijkbaarheid van data
aanmerkelijk. Voor woningprijzen geldt deze spraakverwarring evenzeer (bijvoorbeeld soms
exclusief afkoop erfpacht, c.q. grondprijs).

-

Voor de bouwkosten zou, naast de in dit verdiepingsonderzoek gehanteerde benaderingswijze
op basis van referentiewoningen, ook een analyse uitgevoerd kunnen worden op basis van
meerdere casussen (werkelijke projecten). Of dan ook een langjarige vergelijking gemaakt
kan worden is niet zeker, omdat gedetailleerde documentatie over bouwplannen uit 1990
beperkt beschikbaar is. In elk geval zou voor meer recente plannen een analyse gemaakt
kunnen worden van de relatie tussen gerealiseerde woningprijzen bij verkoop (V.O.N.-prijzen)
en de bouwkosten. Zulke analyses zullen bewerkelijk zijn, maar kunnen het inzicht in de
ontwikkeling van kwaliteit en kosten van het bouwen vergroten.

-

Voor betere kwaliteitsindicaties van de nieuwe woonomgeving (kwaliteit openbare ruimte,
kavelgrootte e.d.) en ontwikkeling van grondproductiekosten en grondexploitatieresultaten
kan een periodiek representatief steekproefonderzoek op basis van grondexploitaties worden
uitgevoerd.

127

25 maart 2013

7
7.1

Bronnenoverzicht
Literatuurlijst

ABF Research, 2008. Bouwen voor de schuifpuzzel. Delft: ABF
Barker, K., 2004. Review of Housing Supply. London: HM Treasury
Barr, N., 1998. The economics of the welfare state. Oxford: Oxford University Press
Boelhouwer, P. en Vries, de, P., 2004. Lange termijnevenwicht op de koopwoningmarkt. Delft: TU
Delft
Boelhouwer, P. en Haffner, M.E.A., 2002. Subjectsubsidiëring in de huursector onder de loep.
DGVH/NETHUR Partnership 16. NETHUR
Bostic, R.W., Longehofer, S.D. en Redfearn, C., 2006. Land leverage: decomposing home price
dynamics. In: American Economic Review, juni 2006
Bouwfonds Real Estate Investment Management, 2012. Woningmarkten in perspectief.
Hoevelaken: Bouwfonds
Bouwfonds Ontwikkeling, 2011. Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland. Hoevelaken:
Bouwfonds
Brand, van den, J.A.M., Gelder, van, E.M. en Sandick, van, H.W., 2010. Handreiking
grondexploitatiewet. Inclusief omgevingsvergunning en Crisis- en Herstelwet. Den Haag: SDU
Brink Groep, 2012. Investeringskostenwijzer woningbouw. Editie 2012/2013. Leidschendam: Brink
Groep
Brounen, D. en Huij, J.J., 2004. De woningmarkt bestaat niet. In: ESB 19 maart 2004
Brounen, D., Neuteboom, P., en Xu, J., 2008. Countryside living - pricing preferences perfectly.
Tilburg: Universiteit Tilburg
Brounen, D., Neuteboom, P., 2009. Starters in de knel, of gewoon business als usual? Rotterdam,
Caldera Sánchez, A. en Johansson, A, 2011. The price responsiveness of housing supply in OECD
countries. OECD Working Papers No. 837, 2011.
CBS, 2012a. Dynamiek op de woningmarkt. Den Haag: CBS
CBS, 2012b. Bouwkosten nieuwbouwwoningen. Den Haag: CBS
Cho, M., 1996. House price dynamics: a survey of theoretical and empirical issues. In: Journal of
Housing Research 7 (2), pp. 145-172
CPB, 1999a. De grondmarkt. Een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid. Den Haag: CPB
CPB, 1999b. Woningbouw, tussen markt en overheid. Den Haag: CPB
CPB, 2005. Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? Den Haag:
CPB

128

25 maart 2013

CPB, 2006a. Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag:
CPB
CPB, 2006b. Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag:
CPB
CPB, 2007. Effecten maatregelen fiscale behandeling eigen woning. Den Haag: CPB
CPB, 2008. Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? Den Haag: CPB
CPB, 2010a. Stad en land. Den Haag: De Swart
CPB, 2010b. Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. Den Haag: CPB
CPB, 2012. Risicorapportage Financiële markten, Den Haag: CPB
Coelo, 2012. Woonlastenmonitor 2012. Groningen: Rijksuniversiteit Groningen.
Companen, 2012. Koopstarters op de woningmarkt. Arnhem: Companen
Deloitte, 2010. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Utrecht: Deloitte
Deloitte, 2011. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven – update 2011. Utrecht:
Deloitte
Dijkstra, M. en Schinkel, M.P., 2012. Hollands hoge hypotheekrentes. In: ESB, oktober 2012, p.
594-597
DiPasquale, D. en Wheaton, W.C., 1996. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey:
Prentice Hall
DLG, 2011. Grondprijsmonitor 2010. Recente ontwikkelingen in de agrarische grondmarkt. Utrecht:
DLG
DNB/AFM, 2009. Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers.
Amsterdam: DNB
DNB, 2000. Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep. Amsterdam: DNB
DNB, 2011, Housing bubbles, the leverage cycle and the role of central banking, Occasional Studies
Vol.9/No.5
DNB, 2012. Household survey 2011. Amsterdam: DNB
Doling, J.F., 1997. Comparative housing policy: Government and housing in advanced
industrialized countries. Londen: MacMillan
Ecorys, 2005. Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente. Rotterdam: Ecorys
Ecorys, 2006. De prijs van kwaliteit. Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij
woningbouw. Rotterdam: Ecorys
Ecorys, 2010. Noodzakelijkheid van grondkostensubsidies. Rotterdam: Ecorys
EIB, 2009. Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw. Amsterdam: EIB

129

25 maart 2013

EIB, 2010. Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector.
Amsterdam: EIB
EIB, 2011a. Kostenmodel omgevingsrecht. Besparen met maatregelen. Amsterdam: EIB
EIB, 2011b. Succesvol binnenstedelijk bouwen. Een onderzoek naar maatschappelijke kosten en
baten en mogelijkheden tot optimalisatie van binnenstedelijk bouwen. Amsterdam: EIB
EIB, 2011c. Actuele situatie in de bouw. Amsterdam: EIB
EIB, 2011d. Bouwen voor kwaliteit. Amsterdam: EIB
EIB, 2012a. Evaluatie stimuleringspakket woningbouw. Amsterdam: EIB
EIB, 2012b. Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur. Dilemma’s in Nederland en lessen uit het
buitenland. Amsterdam: EIB
Eichholtz, P., 1997. A long run house price index: the Herengracht index, 1628-1973. In: Real
Estate Economics, 1997, p. 175-192
Eichholtz, P. en Lindenthal, T., 2008. Behoeftes en belemmeringen in de woningbouw: een lange
termijn perspectief. In: Koninklijke Vereniging voor Staatshuishoudkunde, Agenda voor de
woningmarkt - preadviezen
Elsinga, M. en Conijn, J., 2001. Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens. Delft: TU Delft
Francke, M.K., Kuijl, T. en Kramer, B., 2009. Betrouwbaarheid huizenprijsindices. In: Real Estate
Research Quarterly, september 2009
Friggit, J., 2010. Le prix des logements sur le long terme. CGEDD
FNAIM, 2012. Marché immobilier acien & conjoncture bilan 2011 & perspectives 2012
Glaeser. E.L. en J. Gourko, 2003. The impact of building restrictions on housing affordability. In:
Economic Policy Review, juni 2003
Groot, de, H.L.F., 2011. Determination of land rents, a simple approach. Amsterdam: Vrij
Universiteit
Hendriks, A., 1957. De prijsvorming in het bouwbedrijf.
Himmelberg, C., Mayer, C. en Sinai, T., 2005. Assessing high house prices: bubbles, fundamentals
and misperceptions. In: Journal of Economic Perspectives, 2005.
IBO Verstedelijking, 2006. Maatschappelijke kosten en baten. Den Haag
IMF, 2008. World Economic Outlook, Chapter 3. The Changing Housing Cycle and the Implications
for Monetary Policy.
Keers, G., R. de Wildt, 2001. De taart op tafel, hausse in grond- en woningprijzen. In: Building
Business 2001
Korthals Altes, W.K., 2005. De Nederlandse planningsdoctrine in het fin de siècle: voorbereiding en
doorwerking van de vierde nota ruimtelijke ordening (extra). Phd Universiteit van Amsterdam.

130

25 maart 2013

Ministerie van BZK, 1999. Rapportage woningbehoeftenonderzoek 1998. Den Haag: Ministerie van
BZK
Ministerie van BZK, 2000. Nota mensen wensen wonen. Den Haag: Ministerie van BZK
Ministerie van BZK, 2004. Evaluatie BEW. Den Haag: Ministerie van BZK
Ministerie van BZK, 2010. Het Wonen overwogen. Den Haag: Ministerie van BZK
Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2011. Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011. Den Haag:
Ministerie van BZK
Ministerie van VROM, 2001. Rijksnota Grondbeleid. Op grond van nieuw beleid. Den Haag:
Ministerie van VROM.
Ministerie van VROM, 2003. Gescheiden markten? De ontwikkelingen op de huur- en
koopwoningmarkt. Den Haag: Ministerie van VROM.
NVB, 2000, Huizenkopers in profiel. Voorburg: NVB
NVB, 2012. Thermometer koopwoningen. Voorburg: NVB
Nederlands Normalisatie-instituut, 2007. NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen –
Termen, definities en bepalingsmethoden. Delft: NNI
Nederlands Normalisatie-instituut, 1979. NEN 2631: Investeringskosten van gebouwen. Delft: NNI
Nederlands Normalisatie-instituut, 2002. NEN 2634: Termen, definities en regels voor het
overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten. Delft: NNI
NEPROM, 2000. Marktanalyse mismatch VINEX – kwaliteit als leitmotief. Voorburg: Neprom
Nyfer, 2005. Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in 2005-2010. Breukelen:
Nyfer
OECD, 2000. Economic Outlook 2000, chapter 6: House prices and economic activity. Parijs: OECD
OECD, 2004. Economic survey of the Netherlands 2004; Chapter 2 Housing policies. Parijs: OECD
OECD, 2008. Working Paper 08/211 House Price Developments in Europe: A Comparison Paul
Hilbers, Alexander W. Hoffmaister, Angana Banerji, and Haiyan Shi
OTB, 2000. Prijsontwikkeling van bestaande en nieuwe koopwoningen. Delft: TU Delft
OTB, 2003-2009. Knelpuntenmonitor woningproductie. Delft: TU Delft
OTB/RIGO, 2005. Prijskolom Nieuwbouwwoningen. Eindrapport. Delft: TU Delft
OTB, 2005. Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties. Casestudies voor het onderzoek ‘Prijskolom
nieuwbouwwoningen’. Delft: TU Delft.
OTB, 2006. Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van
overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. Delft: TU
Delft

131

25 maart 2013

OTB, 2010. Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies; een internationale
vergelijking. Delft: TU Delft
OTB, 2011a, Crisis en Woningmarkt, Delft: TU Delft
OTB, 2011b. Consequenties van de voorgenomen aanscherping van de hypotheekverstrekking voor
het functioneren van de woningmarkt. Delft: TU Delft
PBL, 2008. Doorstroming op de woningmarkt. Van huur naar koop. Rotterdam: NAi
PBL, 2011a. Houdini: een systeemdynamische modellering van regionale woningmarkten. Den
Haag: PBL
PBL, 2011b. Financiering van gebiedsontwikkeling. Een empirische analyse van grondexploitaties.
Den Haag: PBL
PBL, 2012a. Woningprijzen: bepalende factoren en actoren. Een overzicht van bevindingen uit
studies van het PBL. Den Haag: PBL
PBL, 2012b. Grootschalige of kleinschalige verstedelijking? Een institutionele analyse van de
totstandkoming van woonwijken in Nederland, Vlaanderen en Noord-Rijn-Westfalen. Den Haag:
PBL
Priemus, H., 2000. Mogelijkheden en grenzen van marktwerking in de volkshuisvesting.
DGVH/NETHUR Partnership 9. NETHUR.
Rekenkamercommissie Houten, 2006. Grondprijsbeleid gemeente Houten. Houten: Gemeente
Houten
RICS, 2002-2012, European Housing Review.
RIGO, 1992. Investeringskosten nieuwe woningbouwlocaties overige stadsgewesten, 1995-2015.
Amsterdam: RIGO
RIGO, 1993. BLS-normering basiskosten en opbrengsten. Amsterdam: RIGO
RIGO, 1994. Referentieplan VINEX. Basiskosten en opbrengsten. Amsterdam: RIGO
RIGO, 1999. De kwaliteit van VINEX-uitleglocaties - De kikkers op het Berlagehof. Amsterdam:
RIGO
RIGO, 2000. De praktijk van grond- en bouwprijzen. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2003. Transparantie grondprijzen koopwoningen. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2005a. Prijskolom woningbouw. Cases binnenstedelijke locaties. Delft: TU Delft
RIGO/OTB, 2005b. Marktimperfecties. Amsterdam: RIGO
RIGO/OTB, 2006. Evaluatie verstedelijking VINEX. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2008. Kostenkengetallen woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2009a. Gemeentelijk grondprijsbeleid in recessietijd. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2009b. Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten. Amsterdam: RIGO

132

25 maart 2013

RIGO, 2010a. Evaluatie woningbouwafspraken 2005 – 2009. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2010b. Woningmarkt in goede en slechte tijden. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2010c. Particulier opdrachtgeverschap: markt voor bouwers. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2011a. Kostenverdeling nieuwbouwopgave en stedelijke vernieuwing. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2011b. Demografie en eigenwoningbezit – een verkennende studie. Amsterdam: RIGO
RIGO, 2011c. Onrendabele nieuwbouw – investeren in de sociale huursector. Amsterdam: RIGO
RPB, 2005. De markt doorgrond, een institutionele analyse van grondmarkten in Nederland.
Rotterdam: NAi Uitgevers
RPB, 2006a. De prijs van de plek. Woonomgeving en woningprijs. Rotterdam: NAi Uitgevers
RPB, 2006b. Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid. Rotterdam: NAi Uitgevers
RPB, 2006c. Woningproductie ten tijde van Vinex. Rotterdam: NAi Uitgevers
RPB, 2007. De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en strategieën van grondeigenaren.
Rotterdam: NAi Uitgevers
Schilder, F. en Conijn, J., 2011. Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. Amsterdam:
Amsterdam School of Real Estate
SCP, 2006. Uitgerekend wonen, een model voor de vraag van huishoudens naar wonen en de
gevolgen van beleidswijzigingen, Den Haag
SEO, 1980. Onderzoek naar het gemeentelijk grondprijsbeleid. Een analyse van de kosten en de
hiermee samenhangende organisatorische en procedurele aspecten, die van invloed zijn op de
totstandkoming van de grondprijs. Amsterdam: SEO.
SEO, 1985. De risico’s voor gemeenten op de markt voor bouwrijpe grond, Amsterdam: SEO.
SEO, 1987. Evaluatie locatiesubsidie fase 3, in opdracht van het Ministerie van VROM
Stichting Bureau Documentatie Bouwwezen, 2012. BDB-index. Arnhem: Bureau Documentatie
Bouwwezen
Taskforce Woningbouwproductie, 2002. Achterblijvende woningbouwproductie: problematiek en
maatregelen, Den Haag
VNG, 2001. Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid. Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid
bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningbouwkwaliteit. Den Haag: VNG
Vlek, P., 2009. Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties.
Vries, de, P., 2010. Measuring and explaining house price developments. Delft: TU Delft
Wit, de, P., 2007. Knelpunten bij de woningbouw, Amsterdam
Wolting. B, Bregman, A en Pool, M., 2012. PPS en gebiedsontwikkeling. SDU: Den Haag

133

25 maart 2013

7.2

Lijst van geraadpleegde databestanden

CBS Statline (www.cbs.nl), geraadpleegd juni – september 2012
Citavista (WoOn-onderzoek) (www.datawonen.nl), geraadpleegd juni – september 2012
CFV (www.cfv.nl), Corporaties in Perspectief, geraadpleegd juni – september 2012
Eurostat (www.ec.europa.eu/eurostat), geraadpleegd juni – september 2012
Funda (www.funda.nl), geraadpleegd juni – september 2012
Kadaster (www.kadaster.nl), grondprijsontwikkeling woningbouw, geraadpleegd juni – september
2012
Monitor Nieuwe Woningen (www.datawonen.nl), geraadpleegd juni – september 2012
Syswov (www.datawonen.nl), geraadpleegd juni – september 2012
Tauw grondprijsontwikkeling woningbouw, 1990 - 2000
IBS werklocaties (www.bedrijvenlocaties.nl), geraadpleegd juni – september 2012

134

25 maart 2013

8

Terminologie

Begrippen

Definitie

Actief grondbeleid

Als de overheid zich vanuit privaat belang zelf grond
aankoopt, ontwikkelt en gebruikt of weer verkoopt.
Instrumenten van actief grondbeleid zijn – uiteraard
naast de vrijwillige verwerving – onder meer het
voorkeursrecht (volgens de Wet Voorkeursrecht
Gemeenten) of de onteigening (Onteigeningswet).

Advieskosten

Kosten van adviseurs tijdens de voorbereiding- en
realisatiefase van een bouwproject.

Afbouwgarantie

Door een door een waarborgfonds verstrekte garantie
aan de koper van een nieuwbouwwoning dat deze
woning in geval van faillissement van de aannemer door
een andere partij wordt afgebouwd.

Algemene kosten

Kosten binnen een onderneming die niet direct of
indirect aan een bouwproject kunnen worden
toegerekend.

BDB-index

Bouwkostenindex zoals opgesteld door het Bureau
Documentatie Bouwwezen.

Bijkomende kosten

Kosten die betrekking hebben op voorbereiding en
begeleiding.

Binnenplanse verevening

De op grond van een exploitatieplan toe te passen
omslagmethode van kostenverhaal, waarbij rekening
wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande
verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden.

Bouwbesluit

Landelijke regelgeving waarin staat omschreven aan
welke technische eisen nieuwe en bestaande
bouwwerken minimaal moeten voldoen.

Bouwclaimmodel

Wijze van samenwerken tussen gemeente en
ontwikkelaar waarbij de ontwikkelaar haar grondbezit
overdraagt aan de gemeente in ruil voor de garantie dat
zij een deel van de te bouwen woningen mag realiseren.

Bouwkosten

Kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen
ten behoeve van de fysieke realisatie (= het bouwen)
van de bouwwerken.

Bouwrijpe grond

Een kavel vrij van obstakels waarop een gebouw
gerealiseerd kan worden.

Bouwrijp maken

Het door feitelijke maatregelen geschikt of beter maken
van gronden voor bebouwing. Het gaat daarbij om
werkzaamheden als; het slopen van opstallen, het
graven van watergangen, aanleg van bouwwegen,
aanleg van riolering, aanleg van kabels en leidingen etc.

Bovenplanse verevening

Verrekening van het tekort van een plan met het
positieve saldo van een ander plan.

Bovenwijkse voorziening

135

Voorziening, die van nut is voor het exploitatiegebied en
voor één of meer andere gebieden.

25 maart 2013

Catalogusbouw

Een vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap
waarbij de particuliere opdrachtgever een volledig door
de aannemer gedetailleerde woning bestelt en daarmee
geen risico meer loopt over de bouwkosten.

Comparatieve methode

Deze methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op
vergelijking van grondprijzen in de vastgoedmarkt.
Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde
grondprijzen voor de desbetreffende functie (sector of
deelsector) in zijn concurrentiegebied en/of een
vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld andere
gemeenten). Voorts worden specifieke eigenschappen
van de locatie en het project in de beschouwing
betrokken.
Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de
markt en vergt dus een grote marktkennis, met inbegrip
van alle pro’s en contra’s van de relevante locaties.

Collectief Particulier

Situatie dat een groep van burgers – in dat laatste

opdrachtgeverschap

geval georganiseerd als rechtspersoon zonder
winstoogmerk – volledige juridische zeggenschap heeft
over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik
van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen
woning.

Concessiemodel

Wijze van samenwerken tussen gemeente en
ontwikkelaar waarbij de ontwikkelaar de grond in bezit
heeft, de grond bouw- woonrijp maakt en zorg draagt
voor de uitgifte van de gronden dan wel zelf zorg draagt
voor de realisatie van de bebouwing.

Contante waarde methode

Berekeningsmethode voor grondexploitaties, waarbij
alle in de toekomst te realiseren bedragen herleid
worden naar het huidige tijdstip.

Eengezinswoning

Elke woning die tevens een geheel pand vormt.
Hieronder vallen vrijstaande woningen,
aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap
gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en
voorts alle rijenhuizen.

Exploitatieovereenkomst

Een overeenkomst tussen gemeente en marktpartij

(Grondexploitatiewet)

waarbij de gemeente medewerking verleent aan een
private grondexploitatie in ruil voor vergoeding van
(een deel) de gemeentelijke kosten door de marktpartij.
Als deze overeenkomst voor het desbetreffende
plangebied is gesloten voor het vaststellen van het
bestemmingsplan, dan is geen ‘exploitatieplan’ nodig.

Exploitatieplan

Een gemeentelijk exploitatieplan bevat een

(Grondexploitatiewet)

grondexploitatie en regels voor het omslaan van de
kosten over de verschillende uitgiftecategorieën.
Daarnaast kan het exploitatieplan gemeentelijke locatieeisen bevatten voor de inrichting van de openbare
ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken.
Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden
opgenomen over de fasering van de uitvoering en de
koppeling van bepaalde onderdelen. Ook mogen regels

136

25 maart 2013

over de uitvoerbaarheid van bestemmingen erin worden
opgenomen.
Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente niet
zelf gronden maar verleent het medewerking aan de
ontwikkeling van bouwlocaties door marktpartijen.

Geliberaliseerde huur

Zie: vrije sector huur.

Grondexploitatie

Het proces van productie en daarmee ook prijsvorming
van bouw- en woonrijpe grond. In de
grondexploitatiebegroting staan de kosten en
opbrengsten die samenhangen met de productie van
uitgeefbare grond. De grondexploitatiebegroting is ook
het instrument om bij het meerjarige proces van de
productie van bouwrijpe grond een goed inzicht te
houden in het verloop van kosten en opbrengsten.

Grondexploitatiewet

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wro met daarin de
Grondexploitatiewet in werking getreden. Deze wet
brengt voor gemeenten de nodige verandering met zich
mee, vooral waar het gaat om de sturingsrol bij
faciliterend grondbeleid. Met de nieuwe wet zijn
daarvoor meer mogelijkheden dan met het oude
instrumentarium van exploitatieovereenkomsten en
baatbelasting.

Grondproductiekosten

De totale kosten die verbonden zijn aan verwerving van
ruwe bebouwgrond, het bouw en woonrijp maken van
een locatie, toegerekende bovenwijkse voorzieningen,
planontwikkeling (V&T) en rente/fasering.

Grondquote

Bij de grondquote benadering wordt de waarde van de
grond bepaald als percentage van de commerciële
waarde van het te realiseren vastgoed.

Binnenstedelijke locatie

Een bouwlocatie binnen de contouren van de bestaande
bebouwing.

Inbrengwaarde

De waarde die de grond in het vrije verkeer heeft.

Investeringskosten

Alle kosten die voor de stichting van de onroerende
zaak (het bouwwerk) nodig zijn, maar exclusief
grondkosten

Joint-venture

Wijze van samenwerken tussen gemeente en
ontwikkelaar waarbij de gemeente en de ontwikkelaar
gezamenlijk zorg dragen voor het bouw- en woonrijp
maken en de uitgifte van gronden.

Kostensoorten

Voor het kostenverhaal is in het Besluit ruimtelijke
ordening een kostensoortenlijst opgenomen. Daarop
staan alle kostensoorten die de gemeente
publiekrechtelijk mag verhalen. Kosten die niet op de
lijst staan mogen niet publiekrechtelijk verhaald
worden.

Kostenverhaal bij private

Het verhalen van de kosten van grondexploitatie van

grondexploitatie

een gebied op de verschillende grondeigenaren in het

(via Grondexploitatiewet)

gebied. Kosten van grondexploitatie zijn onder andere
de kosten voor het bouwrijp maken van een locatie en
de aanleg van groen en waterpartijen. Het

137

25 maart 2013

daadwerkelijke kostenverhaal loopt via de
bouwvergunning.
Kosten voorbereiding en

De kosten voor apparaat en andere bijkomende kosten

toezicht

voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen die

(VTU-kosten)

geen onderdeel uitmaken van de directe kosten als
verwerving, slopen, bouw- en woonrijp maken en
uitgifte.

Liberalisatiegrens

De huurgrens die de scheidslijn vormt voor
geliberaliseerde huur en sociale huur.

Marktwoningen

Woningen niet-zijnde sociale huurwoningen.

Meergezinswoning

Elke woning die samen met andere woonruimten c.q.
bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder
vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en
bovenwoningen, appartementen en woningen boven
bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een
buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur

NEN-Norm

Genormaliseerd omschrijving van de indeling van
investeringskosten van gebouwen. De norm is van
toepassing op de burgerlijke- en utiliteitsbouw.

Netto Contante Waarde

Het resultaat van alle kasstromen van een
grondexploitatie die op verschillende tijdstippen
plaatsvinden teruggerekend naar hetzelfde tijdstip,
bijvoorbeeld 1 januari van het lopende boekjaar. Dit
maakt het mogelijk om te beoordelen of de opbrengsten
op termijn voldoende zullen zijn om de daarvoor
benodigde uitgaven af te dekken.

Opstal

Bebouwing exclusief de daarbij behorende grond.

Opstalexploitatie

Ontwikkeling van onroerend goed.

Particulier opdrachtgeverschap

Situatie dat de burger volledige juridische zeggenschap
heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het
gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de
eigen woning.

Passief grondbeleid

Zie faciliterend grondbeleid

Plankosten

Kostensoort in de grondexploitatie die is gerelateerd
aan werkzaamheden ten behoeve van het ontwerp en
ontwikkeling van een locatie. Bijvoorbeeld:
gemeentelijke apparaatskosten zijn, kosten van
ruimtelijke procedures, advieskosten, etc..

Publiek private samenwerking
(PPS)

Gemeenten en marktpartijen pakken voor gezamenlijke
rekening en risico ruimtelijke plannen op en maken
afspraken over onder andere programma en fasering.

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde wordt berekend door de
investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in
mindering te brengen op de commerciële waarde
(verkoopwaarde; vrij op naam-prijs) van het te
realiseren vastgoed.

138

25 maart 2013

Sociale huur

Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens,
waarvoor de maximale huurprijs en de maximale
huurverhoging door landelijke regelgeving wordt
bepaald.

Structuurvisie

Een visie van een gemeente op de toekomstige
ruimtelijke ontwikkeling van een gebied. De Wro biedt
hiervoor een wettelijke basis.

Uitbreidingslocatie

Zie uitleglocatie.

Uitleglocatie

Een bouwlocatie buiten de contouren van de bestaande
bebouwing.

Verevening

Financiële herverdeling: winst op ene deelproject wordt
gebruikt ter (mede)bekostiging ander deelproject.

Vrije sector huur

Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens,
waarvoor de landelijke regelgeving met betrekking tot
maximale huurprijs en maximale huurverhoging niet van
toepassing is.

Woonlasten

Woonlasten zijn alle aan het wonen verbonden kosten
voor een huishouden. De woonlasten bestaan uit de
hypotheeklasten en de bijkomende woonlasten,
waaronder energiekosten, belastingen en heffingen,
verzekeringen en het eigen woning forfait.

Woonrijp maken

De werkzaamheden aan het openbaar gebied nadat de
onroerende zaken gerealiseerd zijn. Het gaat hierbij
bijvoorbeeld om de aanleg van de definitieve bestrating,
aanleg openbare verlichting, aanleg groen etc.

Zelfrealisatiebeginsel

Hij of zij die de grond verwerft, verwerft ook het
bouwrecht volgens het gestelde in het
bestemmingsplan.

139

25 maart 2013

9

Lijst van gebruikte afkortingen

AFM

Autoriteit Financiële Markten

AK

Algemene Kosten

BDB

Stichting Bureau Documentatie Bouwwezen

BEW

Wet Bevordering Eigen Woningbezit

BLS

Besluit Locatiegebonden Subsidies

BZK

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

CFV

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CPB

Centraal Planbureau

CPO

Collectief particulier opdrachtgeverschap

DLG

Dienst Landelijk Gebied

DNB

De Nederlandse Bank

EGW

Eengezinswoning

EIB

Economisch Instituut voor de Bouw

ESB

Economisch Statistische Berichten

FES

Fonds Economische Structuurversterking

GEM

Grondexploitatiemaatschappij

GIW

Garantie Instituut Woningbouw

GOM

Grond- en opstalexploitatiemaatschappij

ISV

Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing

MGW

Meergezinswoning

MNW

Monitor Nieuwe Woningen

NHG

Nationale Hypotheek Garantie

NVB

Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers

NVM

Nederlandse Vereniging voor Makelaars

OECD

Organisation for Economic Co-operation and Development

PBL

Planbureau voor de Leefomgeving

140

25 maart 2013

PO

particulier opdrachtgeverschap

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

RO

ruimtelijke ordening

RPB

Ruimtelijk Planbureau

SCP

Sociaal Cultureel Planbureau

TCH

Tijdelijke Commissie Huizenprijzen

VINEX Vierde Nota op de Ruimtelijke Ordening Extra
VNG

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

VON

Vrij Op Naam

VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu
WoOn Woon Onderzoek Nederland
WVG

Wet Voorkeursrecht Gemeenten

W+R

Winst en Risico

141

25 maart 2013

10 Bijlagen
10.1 Internationale vergelijking
Enkele kenmerken van de woningmarkt
De woningmarkten van de landen om ons heen hebben uiteenlopende kenmerken, die voortvloeien
uit ontstane gewoonten, de aanwezige woningvoorraad en het gedrag van bewoners en
woningzoekenden. Onderstaande tabel geeft enkele basiskenmerken van de koopmarkten aan,
gebaseerd voornamelijk op ontwikkelingen in de periode 1999-2010 (Hypostat-data).
Tabel 10.1 Basiskenmerken koopmarkten

Nederland
Belgie
Denemarken
Frankrijk
Duitsland
VK

% eigen
woningbezit
56
78
54
58
43
66

gemiddeld %
jaarlijkse verkoop
4,6%
3,0%
4,5%
4,0%
2,8%
6,6%

hypotheekschuld
als % BNP
107
46
101
41
46
85

jaarlijke nieuwbouw
als % voorraad
1,00%
0,77%
0,84%
1,20%
0,68%
0,69%

kosten van
nieuwbouw
148
131
165
157
170
121

bronnen:

hypostat 2010

hypostat 2010

hypostat 2010

hypostat 2010

eurostat, in PPP, 2011

Bron: Hypostat-data, Eurostat

Nederland, Denemarken en het VK kennen de grootste dynamiek in de bestaande voorraad: een
koopvoorraad die gemiddeld tot omvangrijk is, een hoge jaarlijkse verkoop en ook een hoge
hypotheekschuld. België en Duitsland hebben een geringe dynamiek, een lage hypotheekschuld
maar een diametrale verhouding in aandeel koopwoningen. De Franse bestaande voorraad is een
middenmoter, maar de nieuwbouw is aanzienlijk en de hypotheekschuld laag.
Ook de huizenprijsontwikkeling verschilt tussen deze landen, zoals onderstaande figuur laat zien.
Nederland en het VK lopen voorop in de jaren negentig van de vorige eeuw. In deze eeuw laten
vooral het VK, Frankrijk en Denemarken sterke stijgingen zien, met ook een sterke anticlimax rond
de crisis van 2008. Vanaf 2001 was het verloop in Nederland vlak, maar wel wat gunstiger dan in
Duitsland. België tenslotte vertoont een constante stijging, soms matig, soms wat steviger.

142

25 maart 2013

Figuur 10.1 Reële ontwikkeling huizenprijzen, 1994-2010 van zes landen

Bron: OECD, 2004

We geven hier een beknopte schets/impressie van deze landen om ons heen. Daarbij speelt als
handicap dat over de woningmarkt het nodige aan literatuur beschikbaar is, maar de literatuur
over de woningbouwmarkt in deze landen schaars is.
Duitsland
De Duitse woningmarkt gedroeg zich in de afgelopen 20 jaar sterk afwijkend van die van andere
landen. Een kenmerkend verschil is het geringe aandeel koopwoningen en het vlakke tot negatieve
prijsverloop van 1995 tot heden 15.
Duitsland heeft direct na de hereniging een forse boomperiode doorgemaakt. De woningvoorraad
groeide met meer dan 1% per jaar tussen 1991 en 1999. Vooral in de eerste jaren werd de
woningbouw bevorderd door belastinghervormingen en lage rente. Piekjaar was 1995 met 0,6 mln
nieuwe woningen, na 2000 kwam dit niet boven 0,3 mln. Huren stegen van 1989 naar 1994 met
30% nominaal (BulwienGesa index). De hoogste jaarlijkse stijgingen van 6-8% in deze jaren
bleven beduidend achter bij de piekpercentages, die soms in andere landen voorkwamen. Vanaf
1994 was echter ook sprake van overaanbod op de omvangrijke huurmarkt. Vanaf 1995 was
sprake van een afname van woningtransactie en nieuwbouw.
In deze periode kende Duitsland belastingvoordelen voor de bouw, zowel koop als huur (geen
onderscheid). Veel nieuwbouw in appartementen waarvan de meerderheid in 1-2 appartementen
per gebouw. Er waren veel woningen met een extra appartement ingebouwd voor ouders of
kinderen. De eengezinsproductie was ongeveer 10%-20% van het totaal.
Ongeveer 7 miljoen woningen van de 34 miljoen, zo’n 20% zijn in eigendom van de
Wohnungswirtschaft (vergelijkbaar met onze corporaties). Er is weinig structurele informatie over
de woningmarkt. Starters kunnen inkomengerelateerde subsidies krijgen. Omzetting van huur naar
eigendom mag door lokale regels vaak niet.
De productiedaling in de periode 1995-2001 is mede het gevolg van de afbouw van
belastingvoordelen: beëindiging van gunstige regels voor het Oosten, minder vrijstelling
vermogenswinsten, minder nieuwbouwsubsidies (RICS, 2002).

15

T. Lindenthal en P. Eichholtz, “Prolonged Crisis, housing in Germany and Berlin”, in A. Bardhan e.a. “Global Housing
Markets”, Hoboken, NJ, 2012,

143

25 maart 2013

In Duitsland is het eigenwoningbezit bij gezinnen en ouderen buiten de steden groter. Het hoge
huuraandeel is mede het gevolg van het beleid in de jaren ’50 en ’60 van de vorige eeuw en ook
bevorderd in de periode 1990-1995. Veel eigenwoningbezit is in particulier opdrachtgeverschap
ontwikkeld. De markt van bestaande koopwoningen is dun. Het aandeel eengezins is met 30% laag
ten opzichte van omliggende landen.
De toegang tot de koopmarkt is moeilijk: koopwoningen zijn relatief duur, er is eigen spaargeld
nodig en transactiekosten zijn aanzienlijk. Bij gebrek aan aanbod zijn veel kopers aangewezen op
nieuwbouw.
Een groot deel van de huursector (70%) wordt gevormd door particuliere verhuurders, die slechts
een beperkt aantal woningen verhuren. Bij nieuwe huurovereenkomsten is de huur vrij te
onderhandelen, maar de jaarlijkse huurstijging is gebonden aan de ontwikkeling van het
gemiddelde huurniveau in vergelijkbare woningen. Daarin zijn langlopende huurcontracten
dominant.
Groei van het aanbod heeft te kampen in Duitsland met de beperkte beschikbaarheid van
bouwgrond. De Länder en gemeenten bepalen het woningbouwbeleid en woningbouwprogramma’s.
De kenmerken van de Duitse economie rond 2005 waren mogelijk exemplarisch voor de huidige
situatie in veel Europese landen: depressieve woningmarkt, belastinghervormingen, hoge
werkloosheid en laag consumentenvertrouwen (RICS, 2005). Gedurende de hele periode 20002010 was de woningmarkt vlak, met een prijsontwikkeling onder de inflatie.
Duitsland loopt voor op andere landen in vergrijzing en bevolkingsdaling. Ook het aandeel één- en
tweepersoonshuishoudens is hoog met 70% (2004). Er is rond 2005 wel een vraag naar
eengezinswoningen en een overschot aan kleine oude appartementen. Het lokale
woningbouwbeleid speelt daar weinig op in.
Aanzienlijke woningportefeuilles van grote bedrijven zijn de afgelopen jaren doorverkocht aan
beleggers en nieuwe onroerend goed investeerders, rond 0,5 mln per jaar.
Vanaf 2002 was het mogelijk om een individueel pensioen deels te gebruiken voor
woningfinanciering, op voorwaarde dat dit bedrag bij pensionering terug is in het pensioenfonds en
het huis ook bewoond blijft door de gepensioneerde, mobiliteit is geen karaktertrek van de Duitse
woningmarkt (Riester pensioen, RICS, 2007). Tegenover dit instrument staat dat andere
belastingvoordelen geleidelijk werden afgebouwd en in Duitsland weinig innovatie was in de
hypotheekverstrekking.
In 2010-2011 tekent zich een herstel af in de woningmarkt, met prijsstijgingen van rond 4%, licht
boven de inflatie en een toename van het aantal afgegeven bouwvergunningen en herstel van de
hypotheekmarkt (RICS, 2012).
Frankrijk
Frankrijk wordt gekenmerkt door een sterke staatsbemoeienis bij de woningbouw. Er zijn veel
soorten subsidies en financieringsarrangementen, zowel voor koop als (sociale) huur. In de jaren
’90 van de vorige eeuw is die invloed verminderd, het beleid richt zich meer op markthuren en
eigen woningbezit. De verhouding eigen woningen/huur is vergelijkbaar met Nederland, de sociale
huursector is kleiner maar ook nog groot vergeleken met veel andere landen. In de particuliere
huursector zijn huren door liberalisatie opgetrokken. In de sociale huursector ligt een forse
vernieuwingsopgave door de geconcentreerde hoogbouw in de banlieue.

144

25 maart 2013

Ter bevordering van het eigen woningbezit kent Frankrijk een spaar-woningregeling, waarbij het
gespaarde bedrag werkt als een hefboom voor een gunstige woninglening. Daarnaast zijn er
renteloze leningen voor koopstarters met laag inkomen en voor duurzaam bouwen.
Frankrijk heeft zwaartepunten in de Parijse regio en de mediterrane kust. Een subcategorie van
steden laat een aanzienlijke groei zien: Toulouse, Nantes en in mindere mate Straatsburg. De
prijsniveaus voor woningen lopen uiteen van € 700,-- tot € 1.000,-- per m² in perifere gebieden tot
€ 12.000,-- per m² binnen de Périphérique in Parijs. Dit laatste is tweemaal het topniveau van
Nederland.
Eind jaren ’90 was sprake van beduidende prijsstijgingen, die in 2001 (dotcom-crisis) sterk
terugvielen. Frankrijk had in de periode 1987-1990 ook enkele jaren met flinke huizenprijsstijging
gehad. Van 2002 tot 2007 zijn woningprijzen ook weer fors gestegen: in de periode 1998-2007 is
per saldo sprake van een verdubbeling van de prijzen. In 2008-2009 was sprake van een daling,
waarna in 2010-2011 de prijzen opnieuw stegen. Deze vier jaren samen ziet men als een stabiele
markt. De aantallen verkochte woningen kenden een dieptepunt medio 2009 en zijn sindsdien
sterk aangetrokken. Eind 2011 lagen de verkopen alweer 50% hoger. Parijse appartementen
stegen van 2009 naar 2011 met maar liefst 33% in prijs (FNAIM, 2012).
De woningmarkt kent een heel ander tijdsverloop dan de Nederlandse. De prijsstijgingen in de
periode 1998-2007 hingen sterk samen met de rentedalingen door de invoering van de euro en de
ruimere beschikbaarheid van kapitaal. De hypotheekschuld verdubbelde tussen 2001 en 2010,
waarbij verlenging van de leenperiode, lagere rente en belastingvoordelen (renteloos lenen)
aanzienlijk bijdroegen aan deze groei (L’evolution des prix du logement en France sur 25 ans,
2011, www.strategie.gouv.fr). De totale hypotheekschuld als percentage van het BNP ligt echter
nog aanzienlijk lager dan in Nederland.
De huurprijsontwikkeling volgt de koopkracht. Er is een sterke kwaliteitsgroei geweest, tussen
1970 en 2006 neemt de ruimte per persoon toe met meer dan 50% en onderhoud en
voorzieningen zijn sterk verbeterd. Sinds 1997 komen huren in vrije onderhandeling tot stand,
voor huurprijsaanpassingen geldt een vaste index, gebaseerd op inflatie (60%), bouwkosten (20%)
en beheerkosten (20%) (RICS, 2007). De huren in de sociale huursector liggen 40% onder de
particuliere sector (RICS, 2012).
De bouwkostenontwikkeling als gevolg van extra regelgeving lag in de periode 1990-2005
gemiddeld op 2,7% per jaar voor eengezinswoningen en op 3,8% voor appartementen. Dat is
vergelijkbaar met de gemiddelde bouwkostenstijging in deze periode.
De nieuwbouw was in de periode 2003-2006 fors aangetrokken, geholpen door de sterke
prijsstijgingen. In 2006 werden ruim 400.000 woningen opgeleverd, tegen 300.000 in 2002. Bij
nieuwbouw ligt een sterk accent op het particulier opdrachtgeverschap (rond 65%). Het aandeel
van ontwikkelaars ligt op 25%, sociale huur op 10%.
Onder Sarkozy is een beleid ingezet om het eigen woningbezit te vergroten. Naast nieuwbouw is
ook verkoop van sociale huurwoningen onderdeel daarvan.
Het Verenigd Koninkrijk (VK)
De woningmarkt in het VK is dynamischer dan in andere landen. Het eigen woningbezit is hoog en
ook de jaarlijkse verkopen van dat bezit zijn hoog. De nieuwbouw is relatief beperkt: het land
kampt met strikte ruimtelijke ordening en inelastisch aanbod. De hypotheekmarkt is sterk
geliberaliseerd, de kredietverstrekking bevorderde prijsstijgingen in de periode 1997-2007. Deze
volgde op eerdere pieken in begin jaren ’70 en eind jaren ’80 in de vorige eeuw. De renteaftrek is

145

25 maart 2013

sinds de jaren ’80 afgebouwd en in 2000 beëindigd. De overheid voert niettemin een beleid sterk
gericht op het eigen woningbezit. 16 De verhouding koop/particuliere huur/sociale huur verschoof
van 1971 naar 2001 van 50/20/30 naar 70/10/20. De sociale huur kreeg daarbij naast de
gemeente ook housing associations als eigenaren (RICS, 2005).
De hypotheekschuld liep in tien jaar op van 55% naar meer dan 80% van het BNP. Een bijzonder
kenmerk van de nieuwbouw in het VK is het ontbreken van de BTW: nieuwbouw van woningen en
herstel van monumenten kennen een 0-tarief en hebben zich weten te onttrekken aan de EUharmonisatie.
Medio 2007 liep Northern Rock op de klippen en werd genationaliseerd. Ook andere banken hadden
overheidssteun nodig. De huizenprijzen kelderden en de koopmarkt zakte sterk in (halvering
verkopen en nieuwbouw). In 2009 en 2010 trad herstel op, waarna de markt in 2011 weer
verzwakte.
De prijsverschillen in het VK zijn groot. Huizenprijzen in Londen zijn het dubbele van die in Middenen Noord-Engeland. Dit is het gevolg van de grote verschillen in woningaanbod: overschotten in
het noorden en tekorten in het zuidoosten. Aangezien deze tekorten moeilijk zijn aan te pakken,
blijven deze prijsverschillen in stand. Op basis van het Barker-report van 2004 heeft de regering
zich gecommitteerd aan een hogere woningproductie, die echter in de jaren erna maar beperkt
effect had. De woningproductie ging in de jaren erna met ongeveer 10% omhoog om vanaf 2008
op een veel lager niveau te geraken. Momenteel probeert men met meer lokale bevoegdheden,
ruimere ruimtelijke ordening en subsidies de woningbouw te bevorderen (RICS, 2012).
Denemarken
Het Deense hypotheekmodel staat sterk in de Nederlandse belangstelling. Hypotheken werden
afgedekt met obligaties en een vaste rente gedurende de looptijd van de hypotheek (gewoonlijk 30
jaar). De hypotheek werd niet afgelost bij verkoop van het onderpand, maar kon worden
meegenomen naar een nieuwe woning. In 2003 werd de koppeling van het rentepercentage aan de
looptijd losgelaten en kwamen er hypotheken met variabele rente. Dit gaf een sterke verlaging van
de rentekosten en gebruikskosten, die zich vertaalde in een sterke stijging van de woningprijs in de
jaren erna.17
In de jaren ervoor waren de kosten van het wonen juist sterk opgelopen doordat de renteaftrek
werd verminderd (naar maximaal 32%) en het eigenwoningforfait werd verhoogd (Whitsun
Package belastinghervorming). De woningprijsontwikkeling was in die jaren beperkt, maar toch nog
positief. Onderstaande grafiek laat zien dat de prijsontwikkeling zich in het Deense deel van de
Oresund (de Kopenhaagse regio) zich ook vertaalde in een aanzienlijk hogere woningproductie in
de jaren 2004-2007.
De snelle stijging genereerde een haast even grote daling in de jaren 2008 en 2009, met een sterk
gedaalde productie in 2009-2010. Deze daling heeft zich voortgezet tot medio 2012.

16

C. Whitehead en K. Scanlon, “The UK and Europe’s Selective Housing Buble”, in A. Bardhan e.a. “Global Housing Markets”,
Hoboken, NJ, 2012.
17
J. Gyntelberg e.a. “The 2008 Financial Crisis and the Danish Mortgage Market”, in A. Bardhan e.a. “Global Housing Markets”,
Hoboken, NJ, 2012.

146

25 maart 2013

Figuur 10.2 Woningproductie in Denemarken en Zweden ter weerszijden van de Oresund

Figuur 10.3 De woningprijsontwikkeling in Denemarken en Zweden ter weerszijden van de Oresund

De afwijkende huizenprijsontwikkeling heeft geleid tot migraties over de Oresund. Denen werden
aangetrokken door de lagere woningprijzen in Zweden. De migratie betreft vooral die van
Kopenhagen naar Malmö en vice versa.

147

25 maart 2013

Figuur 10.4 Migratie tussen Denemarken en Zweden ter weerszijden van de Oresund

10.2 Overzicht borgende instellingen
Tot 2010 werden nieuwe koopwoningen geborgd door drie Aangesloten Organisaties (AO) onder de
koepel van het GIW: Woningborg, SWK en Bouwfonds. Het Bouwfonds heeft zich inmiddels
aangesloten bij SWK. De borging omvat twee hoofdbestanddelen: een afbouwgarantie en een
garantie voor bouwkundige gebreken (6 jaar). In 2010 is het GIW opgeheven en sindsdien zijn
SWK en Woningborg zelfstandige opererende garantie-instituten (verzekeraars). Een van de
functies van het GIW, uniformiteit in de afgegeven garantie, is overgenomen door de stichting
Garantiewoning, die een keurmerk afgeeft voor de SWK en Woningborggaranties.
De afbouwgarantie maakt dat SWK en Woningborg de financiële soliditeit van de aangesloten
bouwers en ontwikkelaars toetsen en toezicht houden op enerzijds de hoeveelheid onverkochte
woningen in aanbouw, die de balans van de bouwer belasten, en anderzijds de voorfinanciering
door kopers. Een teveel aan voorfinanciering kan bij faillissement de afbouw extra duur maken. Het
effect van hun toezicht is dat er weinig onverkochte nieuwbouw in aanbouw is en dat inzakkende
woningverkopen (op tekening) direct doorwerken in de nieuwbouwproductie.
Bij SWK zijn de grotere bouwers en ontwikkelaars aangesloten (de NEPROM-achterban), bij
Woningborg de kleinere (de NVB-achterban). De verschillen in grootte werken door in de wijze
waarop SWK en Woningborg hun kwaliteitstoezicht organiseren: SWK rekent meer op de
kwaliteitsborging van de ontwikkelaars zelf, Woningborg toetst meer.
Het kwaliteitstoezicht leidt tot kwaliteitseisen die kunnen afwijken van de minimale eisen die het
Bouwbesluit stelt. De garanties werken door in de kosten van de woning: de werkzaamheden van
SWK en Woningborg worden bij de ontwikkelaar in rekening gebracht en deze verwerkt dit in de
woningprijs.
In het verdiepingsonderzoek “Invloed veranderende regelgeving op de bouw- en stichtingskosten
van woningen” wordt op de invloed van het GIW verder ingegaan.

148

25 maart 2013

10.3 Opbouw investeringskosten

149