Indicatieve bestedingsruimte
Woningcorporaties 2023
Mei 2023
Coen Ravesloot
Thomas Landman
Erik-Jan van der Goes

Inhoud
De IBW – Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties ................................................................ 3
1.

Inleiding .................................................................................................................................................................. 5

2.

Achtergrond .......................................................................................................................................................... 6
Het wettelijk kader ............................................................................................................................. 6
Vertaling van wetgeving naar berekeningen ........................................................................ 6
Het financieel kader Aw en WSW .................................................................................................7
Vennootschapsbelasting in de IBW ........................................................................................... 8
Stappenplan bepaling IBW 2023 ................................................................................................. 8

3.

Aannames in de IBW-berekening.............................................................................................................. 9
Macro-economische aannames .................................................................................................. 9
Nieuwbouw ............................................................................................................................................. 9
Woningverbetering ............................................................................................................................11
Verdeling naar gemeenten ...........................................................................................................11
Zelf aannames aanpassen in het IBW-model .................................................................... 12

4.

Resultaten ........................................................................................................................................................... 13
Resultaten DAEB ................................................................................................................................ 13
Resultaten niet-DAEB ...................................................................................................................... 15

5.

Een verschillenanalyse ................................................................................................................................. 17

6.

Duiding en kanttekeningen bij de berekende bedragen ........................................................... 19

Ontwikkeling IBW-nieuwbouwwoning door de tijd ......................................................... 18
Veranderende omstandigheden en onzekerheid in de dPi ....................................... 19
Berekende bestedingsruimte in 2024 of later ................................................................... 19
Sectorale borgingsruimte ............................................................................................................. 19
Normenkader corporaties ............................................................................................................ 19
Omvang extra ruimte en verdeling over gemeenten niet naar opgave ...............20
Vrijgave en definitieve toetsing door WSW .........................................................................20
Rekenkundige uitgangspunten investeringen ...................................................................20
Bijlage A: Veronderstellingen en vereenvoudigingen ............................................................................ 21
Bijlage B: Beschrijving formules ........................................................................................................................ 23
B.1 Effect VPB ..................................................................................................................................................... 23
B.2 Bestedingsruimte voor extra investeringen in nieuwbouwwoningen......................... 24
B.3 Bestedingsruimte voor extra huurmatiging .............................................................................. 26
B.4 Ruimte voor eenmalige bijdrage van de niet-DAEB-tak aan de DAEB-tak ............... 29

© Ortec Finance bv – 2 / 30

De IBW – Indicatieve Bestedingsruimte
Woningcorporaties
Ieder jaar stelt een corporatie haar begroting op. Het financiële kader van Aw en WSW begrenst de
financiële ruimte in de begroting. Een corporatie benut in de begroting niet altijd alle financiële
ruimte. Dan kan er in principe ruimte zijn om te lenen voor extra bestedingen. Het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties laat met de IBW een indicatie zien van welke bestedingen
financieel mogelijk zijn, gefinancierd met nieuwe leningen. De indicatie zorgt voor meer
transparantie, vergelijkbaarheid en inzicht in de lokale driehoek.
In de IBW wordt op eenvoudige wijze berekend welke bestedingsruimte de corporatie heeft, boven
op de eigen investeringsvoornemens. Heeft een corporatie meer investeringsvoornemens, dan heeft
een corporatie minder IBW en vice versa.
De bestemming van de financiële ruimte heeft invloed op de omvang: zo zorgt nieuwbouw voor
huurinkomsten, daarom is er voor nieuwbouw meer ruimte dan voor huurmatiging. In de IBW worden
de berekende uitgaven gefinancierd met leningen. De IBW beantwoordt de vraag welke financiële
ruimte er is ten opzichte van de dPi (t/m 2027) binnen DAEB (nieuwbouw, verbetering of
huurmatiging) en niet-DAEB (nieuwbouw en bijdrage aan DAEB). Op grond van artikel 38 van het BTIV
2015 vindt de besteding in de IBW plaats in het eerste jaar na publicatie, dus in 2024.
De uitkomsten zijn of/of/of, niet én/én/én. Dat betekent dat als al het geld uitgegeven wordt aan
één van de bestemmingen, dat het dan op is. Corporaties moeten dan sparen voor nieuwe
bestedingen, waardoor de bestedingsruimte beperkt is.
Onzekerheid in de prognose en in de IBW
De IBW is gebaseerd op de begroting/dPi van de woningcorporaties. Deze dPi hebben zij op 15
december ingeleverd bij de SBR-wonen. Deze begroting is met onzekerheid omgeven. In de tijd
tussen 15 december en deze publicatie is de rente en daarmee ook de renteverwachting voor het
lopende jaar fors gestegen.
Corporaties hebben deze ontwikkelingen niet allemaal meegenomen in de dPi. Maar de gestegen
rente zal er wel voor zorgen dat het financieren van de investeringsvoornemens duurder zal zijn dan
in de begroting nog werd verondersteld. Kortom de verwachte financiële ratio’s zullen negatiever
uitpakken wanneer de corporaties de begroting opnieuw zouden doorrekenen met de huidige
macro-economische inzichten. Het gevolg hiervan zou zijn dat de IBW hierdoor ook lager uitvalt. Dit
laat eens te meer zien hoe gevoelig de IBW is voor onzekerheden en geeft ook direct het indicatieve
karakter weer.
De uitkomsten
In Tabel 1 zijn de landelijke uitkomsten van de IBW 2023 weergegeven waarbij de individuele IBW’s
van de corporaties bij elkaar zijn opgeteld:
Uitkomsten IBW 2023
DAEB

Niet-DAEB

Nieuwbouw

€ 38,5 mld.

€ 7,3 mld.

Verbetering

€ 30,4 mld.

-

Huurmatiging

€ 1,1 mld.

Bijdrage aan DAEB
Tabel 1: IBW 2023 naar investeringscategorie.

-

€ 5,4 mld.

Wil een corporatie al deze ruimte benutten?
De IBW is er niet voor bedoeld om corporaties aan te moedigen om zo snel mogelijk, zo veel mogelijk
te investeren. De IBW helpt bij transparantie, vergelijkbaarheid en inzicht. Er kunnen meerdere

© Ortec Finance bv – 3 / 30

redenen zijn dat een corporatie kiest om niet binnen vijf jaar alle financiële ruimte te benutten.
Redenen die voorkomen zijn onder andere (maar niet uitsluitend):
▪
▪
▪

Een corporatie wil een buffer houden boven op de buffers in het beoordelingskader Aw/WSW,
voor als het financieel tegenzit;
Er is wel geld voor de opgave, maar andere zaken (zoals grond, vergunningen of een aannemer)
ontbreken;
De volkshuisvestelijke opgave wordt over een langere periode opgepakt, zoals bij
verduurzaming.

Daarnaast voeren Aw en WSW hun eigen beleid waarbij zij voor de vraag of corporaties de gehele
financiële ruimte kunnen invullen, breder kijken dan alleen naar de financiële ratio’s die bepalend
zijn voor de IBW.
Kanttekeningen bij de berekende ruimte
Bij de berekende bedragen geldt een aantal kanttekeningen. Deze kanttekeningen zijn in meer detail
uiteengezet in hoofdstuk 6. Wat zijn deze kanttekeningen?
▪
▪
▪
▪

▪
▪
▪

Er is sprake van een grote macro-economische onzekerheid: andere ontwikkeling van rente,
inflatie, bouwkosten en huizenprijzen kunnen de uitkomsten veranderen.
WSW is verantwoordelijk voor de definitieve toetsing of er voldoende borgingsruimte is;
De rekenkundige uitgangspunten van de investeringen kunnen per corporatie en door de tijd
verschillen. Dat kan invloed hebben op de beschikbare ruimte;
De IBW bevat de financiële ruimte van individuele corporaties maar houdt geen rekening met
sectorale borgingsruimte, die kleiner kan zijn dan de optelling van de financiële ruimte van
individuele corporaties;
Corporaties hanteren bij hun financiële sturing vaak normen die strenger zijn dan die van Aw en
WSW, waardoor minder financiële ruimte beschikbaar is;
Als omstandigheden veranderen kan dat invloed hebben op de financiële ruimte;
De berekende financiële ruimte wordt verdeeld naar het aantal woningen per gemeente en niet
naar de omvang van de opgave per gemeente.

© Ortec Finance bv – 4 / 30

1.

Inleiding

In de Woningwet is de verplichting opgenomen voor de Minister om ieder jaar gemeenten en
huurders te informeren over de middelen die corporaties het jaar daarna beschikbaar hebben voor
de volkshuisvesting. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
heeft Ortec Finance een methodiek ontwikkeld waarmee dit inzicht kan worden geboden. Deze
methodiek is de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties gaan heten, afgekort tot IBW. Dit
rapport bevat een beschrijving van deze methodiek, de uitkomsten voor 2023 en een analyse van de
verschillen tussen 2022 en 2023.
Net als de afgelopen jaren is dit jaar uitgerekend wat de beschikbare middelen zijn voor de DAEB-tak
en de niet-DAEB-tak. Voor de DAEB-tak is gekeken naar de financiële ruimte voor nieuwbouw,
woningverbetering en huurmatiging. In de niet-DAEB-tak is gekeken naar de ruimte voor nieuwbouw
van vrijesectorwoningen (middenhuur) en een eenmalige bijdrage aan de DAEB-tak.
In dit rapport wordt in hoofdstuk 2 een overzicht gegeven van de achtergronden van de IBW.
Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de parameters die worden gebruikt. In hoofdstuk 4 worden de
resultaten besproken. Hoofdstuk 5 bevat een verschillenanalyse waarin de verandering tussen vorig
jaar en dit jaar wordt verklaard. In hoofdstuk 6 is een aantal kanttekeningen bij de berekeningen
opgenomen, die belangrijk zijn voor een goed begrip van de berekende resultaten. In de bijlagen zijn
de veronderstellingen (bijlage A) en formules (bijlage B) opgenomen.
De uitkomsten van de IBW, per corporatie verdeeld over de gemeente waarin de betreffende
corporatie werkzaam is, zijn afzonderlijk beschikbaar gesteld. Zij zijn te vinden op
www.volkshuisvestingnederland.nl.
Aan deze berekeningen kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend. De Aw en WSW
beoordelen de financiële positie van een corporatie en kijken breder dan naar alleen de financiële
kengetallen.

© Ortec Finance bv – 5 / 30

2. Achtergrond
Het wettelijk kader
De wettelijke basis voor de IBW wordt gegeven in artikel 42 van de Woningwet en in artikel 38 van het
BTIV.
In artikel 42 van de woningwet is opgenomen dat de minister inzicht biedt in de middelen die een
corporatie beschikbaar heeft om in te zetten voor de volkshuisvesting:
▪

▪

De toegelaten instelling draagt met haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering
van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. De
eerste volzin is niet van toepassing, zolang die gemeenten geen bescheiden aan de toegelaten
instelling hebben verstrekt, waarin zij op hoofdlijnen een toegelicht inzicht verschaffen in hun
voorgenomen volkshuisvestingsbeleid waarover zij met betrekking tot onderwerpen waarbij
andere gemeente een rechtstreeks belang hebben overleg hebben gevoerd met die gemeenten;
De toegelaten instelling zet haar middelen bij voorrang in om te voldoen aan het eerste lid,
eerste volzin, en overigens ten behoeve van de volkshuisvesting, waartoe, in bij algemene
maatregel van bestuur bepaalde gevallen, behoort het inzetten van middelen ten behoeve van
het door andere ’toegelaten instellingen toepassing geven aan die volzin. Bij of krachtens
algemene maatregel van bestuur worden voorschriften gegeven omtrent de indicatie van de
middelen welke de TI ter uitvoering van die eerste volzin ter beschikking staan.

De IBW is verder uitgewerkt in artikel 38 lid 1 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
(“BTIV”):
▪

▪

Onze Minister draagt er zorg voor dat jaarlijks voor 1 juli elke gemeente met betrekking tot de
’toegelaten instellingen die aldaar feitelijk werkzaam zijn en elke betrokken
bewonersorganisatie beschikt over een indicatie van de middelen welke die toegelaten instelling
ter beschikking staan voor de uitvoering van artikel 42, eerste lid, eerste volzin, van de wet in ten
minste op die datum eerstvolgende kalenderjaar;
Bij ministeriële regeling kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de wijze van bepaling
van de indicatie, bedoeld in het eerste lid.

Uit de tekst van de woningwet blijkt dat de indicatie vooral bedoeld is voor gemeenten en
huurdersorganisaties. Het berekenen en publiceren van een indicatie van de beschikbare middelen
stelt gemeenten en huurders in staat om in overleg met corporaties te komen tot afgewogen
prestatieafspraken.

Vertaling van wetgeving naar berekeningen
Het wetgevend kader van de IBW vraagt om een indicatief bedrag dat per corporatie aangeeft
hoeveel middelen beschikbaar zijn in een gemeente voor de volkshuisvesting, in het eerste jaar na
publicatie.
De hoeveelheid financiële middelen die beschikbaar is, is afhankelijk van de wijze waarop deze
worden besteed. Iedere bestedingswijze kent andere rendementen waardoor de hoogte van het
indicatief beschikbare bedrag verschilt. Daarom is voor een aantal verschillende bestedingswijzen
een indicatief bedrag berekend. Voor de DAEB-tak is gekeken naar de volgende bestedingswijzen:
▪
▪
▪

Nieuwbouw van huurwoningen;
Verbetering of verduurzaming van bestaande huurwoningen;
Huurmatiging.

Voor de niet-DAEB-tak gaat het om:
▪
▪

Nieuwbouw van vrijesectorhuurwoningen;
Bijdrage aan de DAEB-tak.

De extra beschikbare ruimte is berekend ten opzichte van de begroting van corporaties, die aan SBRwonen is aangeleverd als de dPi 2022.

© Ortec Finance bv – 6 / 30

Het financieel kader Aw en WSW
De IBW wordt berekend op basis van het in 2020 gepubliceerde en in 2022 geactualiseerde
beoordelingskader van Aw en WSW, waarbij alléén gekeken wordt naar de financiële (kern)ratio’s.
WSW kijkt ook naar ‘business risks’ voor de financiële beoordeling, maar deze beoordeling is (1) niet
publiek en (2) het is niet mogelijk om dit te verwerken in de analytische benadering die in de
bepaling van de IBW wordt gehanteerd.
Financieel kader Aw en WSW
Norm DAEB

Norm niet-DAEB

ICR - Interest coverage ratio

Continuïteit

min 1,4

min 1,8

LTV – Loan to Value

Continuïteit

max 85%

max 75%

Solvabiliteit

Continuïteit

min 15%

min 40%

Dekkingsratio

Discontinuïteit

max 70%

max 70%

Onderpandratio

Discontinuïteit

max 70%

max 70%

Geborgd schuldvolume*

max 3,5 mld.

*Bij de bepaling van het maximale geborgde schuldrestant neemt WSW ook niet-volledig opgenomen variabele
hoofdsomleningen mee.1
Tabel 2: beoordelingskader Aw en WSW

In de IBW wordt gekeken naar de beide takken van de corporatie. Daarbij wordt gekeken naar één
DAEB-tak en één niet-DAEB-tak. Bij corporaties met een administratieve scheiding of juridische
splitsing is dit zo. Corporaties die vallen onder het verlicht regime worden gezien als volledig DAEB
en hebben dus geen niet-DAEB-tak. Bij corporaties met een hybride scheiding worden het
administratief gescheiden en het juridisch gesplitste deel opgeteld tot één niet-DAEB-tak.
In de IBW is extra bestedingsruimte beschikbaar indien geen van de drie continuïteitsratio’s wordt
over- respectievelijk onderschreden en voor zover het geborgd schuldrestant binnen de € 3,5 mld.
blijft voor alle begrotingsjaren. Dat betekent dat de ruimte wordt berekend, die bij besteding in 2024,
precies tot de grens komt van de ratio die als eerst restrictief wordt. In de niet-DAEB tak gaat het
hier om ongeborgde financiering. Hier hebben corporaties nog weinig ervaring mee en in praktijk zou
het best wel eens kunnen zijn dat de hier geschetste ruimte niet volledig gefinancierd kan worden
bij banken. Hier is in de IBW geen rekening mee gehouden.
Alle corporaties hebben in 2021 een obligolening aangetrokken voor WSW voor het obligo, ter grootte
van 2,6% van het schuldrestant. Het gaat hier om een lening die niet in de LTV tot uiting komt, maar
wel in de onderpandratio, dekkingsratio en het geborgd schuldvolume. In de bepaling van de IBW is
hiermee rekening gehouden.
WSW hanteert nog als aanvullende norm dat de gemeentelijke achtervang niet hoger kan zijn dan
100% van de WOZ-waarde van het bezit dat als onderpand is ingezet in die gemeente. Deze norm
mag met instemming van de gemeente worden overschreden. Met deze norm is geen rekening
gehouden.
Beschikbaarheid gegevens in de dPi 2022 / dVi 2021
Voor de gegevens die worden gebruikt bij de financiële beoordeling is gekeken naar de gegevens die
corporaties aanleveren in de dPi en dVi. De dPi bevat prognoses en de dVi bevat de realisatie. Voor
de continuïteitskengetallen wordt gekeken in de prognose, de dPi. Voor de dekkingsratio en de
onderpandratio wordt gekeken naar de realisatie, de dVi. De meest recente gegevens waarover kan
worden beschikt bij het maken van de IBW 2023 zijn de dPi 2022 en de dVi 2021.
Agio van corporaties wordt niet meegenomen in de bepaling van het schuldrestant voor de LTV door
Aw en WSW. Wanneer agio is opgenomen in het schuldrestant dat in de dPi gerapporteerd is, dan
wordt deze gecorrigeerd.
1

WSW (2017), Richtlijn borgingsplafond, Hilversum: WSW, p 4

© Ortec Finance bv – 7 / 30

Vennootschapsbelasting in de IBW
Corporaties zijn sinds 2008 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). De afgelopen
jaren zijn corporaties steeds vaker in een positie gekomen waarin zij VPB betalen. Met VPB wordt
rekening gehouden in de IBW.
De invoering van de ATAD1 earningsstrippingmaatregel vergroot de noodzaak tot het meenemen van
de VPB. Immers, deze maatregel brengt met zich mee dat rente slechts beperkt aftrekbaar is in het
fiscale resultaat. In de IBW worden alle investeringen gefinancierd met leningen, waarover rente
moet worden betaald. Een IBW zonder VPB geeft dan geen goed beeld van de extra bestedingsruimte
van een woningcorporatie.
VPB komt in de IBW tot uiting als een extra kasstroom in de exploitatie. In de waarde van het bezit
ontstaat geen verandering en er is ook geen rekening gehouden met fiscale aftrekbaarheid van (een
deel van) de investeringskosten. In de waarde is geen verandering omdat de VPB niet behoort tot de
kasstromen die worden verdisconteerd in de beleidswaarde. Fiscale aftrekbaarheid van
investeringskosten kan spelen bij sloop/nieuwbouw en verbetering. Vaak zijn niet alle kosten fiscaal
aftrekbaar. Er is geen bron beschikbaar op basis waarvan een dergelijke aanname kan worden
gedaan. Daarom wordt geen rekening gehouden met fiscale aftrekbaarheid van investeringskosten.
In de IBW wordt dus alleen in de kasstromen gekeken naar het VPB-effect op de bestedingsruimte.
De precieze berekening van de VPB is opgenomen in bijlage B.1

Stappenplan bepaling IBW 2023
De vraag welke extra financiële ruimte er is wordt nu in drie fasen beantwoord. Eerst wordt gekeken
of er ruimte is in de discontinuïteitsratio’s en of er sprake is van bijzonder beheer bij WSW. Indien op
basis hiervan geen beperkingen zijn, wordt vervolgens de beschikbare financiële ruimte berekend op
basis van de continuïteitskengetallen ICR, LTV en Solvabiliteit. Tot slot wordt de inzet van de
berekende financiële ruimte getoetst aan het maximaal geborgd schuldvolume van € 3,5 mld dat per
individuele corporatie niet overschreden mag worden in alle begrotingsjaren. Het stappenplan dat
nu wordt gebruikt in de bepaling van de IBW is weergegeven in Figuur 1
1. Kan er ruimte zijn?

2. Hoe groot is de ruimte?

3. Extra begrenzing ruimte DAEB

Ruimte in ICR
Zijn
discontinuïteitsratio’s
lager dan 70%?
2 x ja

Ruimte in LTV

Staat een corporatie niet
onder bijzonder beheer
bij WSW?

Laagste
bedrag

Ruimte in
Solvabiliteit

Figuur 1: stroomschema bepaling IBW

© Ortec Finance bv – 8 / 30

Komt een corporatie
met besteding DAEB niet
boven € 3,5 mld.
geborgd schuldrestant?

IBW

3. Aannames in de IBW-berekening
In de berekening van de IBW wordt gebruik gemaakt van aannames over de toekomstige
economische ontwikkeling, de nieuwbouwwoning (DAEB en niet-DAEB) en de verbetering. Ook de
toedeling van de berekende bedragen per corporatie aan individuele gemeenten wordt behandeld.

Macro-economische aannames
Omdat de bestedingsruimte afhankelijk is van het rendement/het effect op de financiële ratio’s zijn
macro-economische parameters relevant. Dit zijn onder andere de inflatie, de rente en de
leegwaardestijging. Deze parameters zijn gebaseerd op het “Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde 2022” 2 en de Leidraad van Aw voor de dPi 20223. Omdat de renteverwachting aanzienlijk
gestegen is sinds het uitbrengen van de Leidraad, is er dit jaar gekozen om de recentere
renteverwachting uit de OFS Q14 te gebruiken. In de leidraad werd er nog een rente van 2,3%
verwacht voor 2023. In de OFS Q1 is dit 3,17%. Alhoewel deze aanpak afwijkt van de methodiek die
voorgaande jaren is gebruikt, komt deze rentestand het meest in de buurt van de werkelijke situatie.
Hierdoor zijn de uitkomsten op basis van deze renteverwachtingen accurater en consistenter. Dit
betekent echter niet dat de begroting van corporaties hier ook op zijn aangepast. Daar zal veelal
gerekend zijn met een lager rentepercentage. Hierdoor kan het zijn dat de IBW in werkelijkheid lager
zou uitvallen wanneer de corporatie de begroting opnieuw doorrekent met de nieuwste
renteverwachtingen.
Alle parameters die worden gebruikt voor de groeiverwachting van de kasstromen en de rente die
betaald wordt om extra bestedingen te bekostigen zijn weergegeven in Tabel 3.
Economische verwachting bepaling extra bestedingsruimte
2022

2023

2024

2025

2026

2027

Bron

9,90%

2,60%

2,30%

2,00%

2,00%

2,00%

Handboek

Looninflatie

3,70%

3,30%

3,30%

3,30%

3,30%

Handboek

Bouwkostenstijging

3,70%

3,30%

3,30%

3,30%

3,30%

Handboek

-1,00%

0,00%

1,00%

2,00%

2,00%

Handboek

3,17%

2,83%

2,60%

2,53%

2,54%

OFS Q1

3,35%

3,28%

3,29%

OFS Q1

Prijsinflatie

WOZ-/leegwaardestijging
Rente DAEB

13,00%

Rente niet-DAEB
3,92%
3,58%
Tabel 3: economische parameters voor bepaling extra bestedingsruimte

Nieuwbouw
Omdat de omvang van de bestedingsruimte afhangt van het rendement dat met een besteding wordt
gerealiseerd, zijn de (financiële) kenmerken van een nieuwbouwwoning van belang voor de omvang
van de bestedingsruimte. Corporaties investeren (vaak) voor een deel onrendabel. Voor de
beleidswaarde betekent dit dat de stichtingskosten hoger liggen dan de beleidswaarde die wordt
gerealiseerd. Het verschil tussen de stichtingskosten en de beleidswaarde die wordt gerealiseerd,
wordt doorgaans de “onrendabele top” genoemd. Wanneer het rendement afneemt, neemt de
onrendabele top toe – en de bestedingsruimte neemt af.
In het onderzoek Opgaven & Middelen Woningcorporaties is er rekening mee gehouden dat
corporaties DAEB-woningen slopen en nieuw bouwen in een verhouding van 1:2, dat wil zeggen dat
voor iedere twee nieuwgebouwde woningen, er één wordt gesloopt. De reden daarvoor kan gelegen
zijn in kwaliteit van bezit (oud bezit is dermate verouderd dat een grote renovatie niet aan de orde
is) of in noodzaak tot verdichting, vanwege beperkte beschikbaarheid van uitleglocaties. Beide
2

Fakton (2022), Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, Rotterdam
Autoriteit woningcorporaties (2022), Leidraad economische parameters, Utrecht: ILT-Aw
4
Ortec Finance (2023), economische verwachting ortec finance eerste kwartaal 2023, Rotterdam
3

© Ortec Finance bv – 9 / 30

oorzaken kunnen elkaar versterken. Wanneer een corporatie investeringen in nieuwe DAEB-woningen
zou willen intensiveren, dan is het logisch om aan te nemen dat daartegenover staat dat er ook meer
woningen gesloopt zullen worden. De verhouding uit het Opgaven & Middelenonderzoek van twee
DAEB-nieuwbouwwoningen op één sloopwoning, is overgenomen in de IBW. De sloopwoning heeft in
het model dezelfde kenmerken als de DAEB-woning die wordt verbeterd.
Voor de bepaling van de IBW is gebruik gemaakt van een gemiddelde huurwoning met een
aanvangshuur van 645 euro. De kosten zijn ten opzichte van vorig jaar toegenomen met € 35.000
euro, een stijging die voortvloeit uit de stijging van bouwkosten. Dit jaar is de onrendabele top licht
toegenomen van 65% (IBW 2022) naar 79% (IBW 2023), een toename van 14%-punt. De nettoexploitatiekasstroom stijgt tot € 2.034, wat € 352 lager is dan vorig jaar. Met name door de gestegen
rente stijgt de rentekasstroom van een nieuwbouwwoning naar € 8.249, wat € 6.561 hoger is dan vorig
jaar. Deze stijging in de rentekasstroom zorgt ervoor dat een nieuwbouwwoning dit jaar een ICR heeft
van 0,25, waar dit vorig jaar nog 1,41 was. Dit betekent dat de ICR dit jaar weer knellend zal zijn voor
de IBW-nieuwbouw, in tegenstelling tot vorig jaar. De parameters die gebruikt zijn om de IBW voor
DAEB-nieuwbouwwoningen te berekenen zijn weergegeven in Tabel 4.
Nieuwbouwwoning DAEB
2023
Huur nieuwe woning

2022

Verschil (in €/ %-punt)

Verschil (%)

645

630

15

2,4%

Stichtingskosten

260.000

225.000

35.000

15,6%

WOZ-/leegwaarde

260.000

260.000
-11,6%

Disconteringsvoet beleidswaarde

5,35%

5,35%

Beleidswaarde-effect

68.990

78.051

-9.061

Onrendabele top beleidswaarde

-78,9%

-65,3%

-13,6%

20,8%

Operationele kasstroomeffect

2.034

2.386

-352

-14,7%

Operationele kasstroomfactor

0,78%

1,06%

-0,28%

-26,2%

Rentekasstroom

8.249

1.688

6.561

389%

ICR
Tabel 4: aannames nieuwbouwwoning (DAEB)

0,25

1,41

-1,16

-82,5%

In de niet-DAEB-tak zijn de parameters ook vernieuwd, zoals weergegeven in Tabel 5. Ook hier is de
leegwaarde gelijk gebleven ten opzichte van de leegwaarde van de niet-DAEB nieuwbouwwoning van
vorig jaar. Omdat de aanname voor deze niet-DAEB woning is dat de stichtingskosten gelijk zijn aan
de leegwaarde, zijn de stichtingskosten ook gelijk gebleven. Verder speelt sloop geen rol bij nietDAEB, waardoor de onrendabele top lager, en het rendement hoger ligt dan bij DAEB.
Nieuwbouwwoning niet-DAEB
2023

2022

Verschil (in €/ %-punt)

970

950

20

2,1%

Stichtingskosten

325.000

300.000

25.000

8,3%

WOZ/-leegwaarde

325.000

300.000

25.000

8,3%

5,35%

5,35%

Beleidswaarde-effect

188.474

221.163

-32.689

-14,8%

Onrendabele top

-42,0%

-26,3%

-15,7%

59,8%

Huur

Disconteringsvoet beleidswaarde

Operationele kasstroom

Verschil (%)

5.638

6.293

-655

-10,4%

Operationele kasstroomfactor
1,73%
Tabel 5: aannames nieuwbouwwoning (niet-DAEB)

2,10%

-0,37%

-17,6%

© Ortec Finance bv – 10 / 30

Woningverbetering
Woningverbeteringen worden alleen berekend voor de DAEB-tak, waarbij gekeken wordt naar een
gemiddelde verbetering. De parameters die zijn gekozen voor deze verbetering zijn weergegeven in
Tabel 6. Dit jaar zijn de kosten voor een verbetering toegenomen met € 2.500, van € 60.000 naar €
62.500. Voor de huur is een gemiddelde huur gekozen en voor de disconteringsvoet is een
gemiddelde gekozen op basis van het handboek. De huurverhoging als gevolg van de verbetering is
voor dit jaar op € 0 gezet in lijn met de afspraken die gemaakt zijn in de NPA in 2022. Hierdoor wordt
de investering nog onrendabeler dan dat deze vorig jaar was. Toen werd er nog gerekend met € 30
huurverhoging.
Uit het onderzoek Opgaven & Middelen komt naar voren dat woningverbetering met aanpassing van
installaties (bijv. vervangen van de Cv-installatie voor een warmtepomp) leidt tot extra
onderhoudslasten. In de IBW is rekening gehouden met een extra onderhoudslast na verbetering van
€ 300 per woning per jaar. Deze extra onderhoudslasten hebben een negatief effect op de
beleidswaarde en verklaren waarom er nauwelijks een stijging van de beleidswaarde is.
De gemaakte aannames zijn indicatief. Afhankelijk van de eigen situatie kan het zijn dat een
corporatie niet volledig in staat is om de verhoging van de huur of de beleidshuur door te voeren,
vanwege bijvoorbeeld de eis passend toewijzen of vanwege het voeren van een prijs-kwaliteitbeleid.
Verbetering DAEB
2023

2022

Verschil (in €/ %-punt)

Verschil (%)

500

490

10

2,0%

0

30

-30

-100%

Beleidshuur

590

580

10

1,7%

Stijging beleidshuur door verbetering

55

55

Stijging onderhoud door verbetering

300

300

Verbeterkosten

62.500

60.000

2.500

4,2%

WOZ-toename

20.000

20.000

Disconteringsvoet

6,15%

6,15%

875

4.574

-3.699

-81%

-98,60%

-92,38%

-6,22%

6,7%

Operationele kasstroom-effect

-226,2

51,9

-278,1

-540%

Operationele kasstroomfactor

-0,36%

0,09%

-0,45%

-500%

Huur
Directe huurstijging

Beleidswaarde-effect
Onrendabele top

Tabel 6: Gemiddelde DAEB-verbetering

Verdeling naar gemeenten
Corporaties kunnen actief zijn in verschillende gemeenten. Wanneer dit zo is, dan dient de
aanwezige bestedingsruimte verdeeld te worden over deze gemeenten. Er zijn verschillende
manieren om dit te doen. In de verdeling van de IBW is gekozen om dit te doen aan de hand van het
gemeentelijk aandeel in het totaal van woningen dat een corporatie heeft (DAEB en niet-DAEB).
Wanneer 10% van de woningen die de corporatie heeft, in gemeente A ligt, dan wordt 10% van het
totaal aan bestedingsruimte toebedeeld aan gemeente A.

© Ortec Finance bv – 11 / 30

Zelf aannames aanpassen in het IBW-model
Het model waarin de IBW is berekend is gemaakt in Excel. Dit model is beschikbaar op
www.volkshuisvestingnederland.nl. Aan corporaties is het model toegestuurd, gevuld met de eigen
IBW-uitkomsten.
De IBW wordt berekend op basis van de dPi 2022 die de corporaties in december 2022 hebben
aangeleverd. Deze cijfers zijn intussen verouderd zijn. Daarom is het in het model mogelijk om de
begroting van de corporatie aan te passen, zodat er een beter en actueler beeld ontstaat van de
huidige investeringsruimte van de corporatie. Het is goed om op basis van dit actuele beeld het
gesprek in de lokale driehoek te voeren.
Daarnaast kunnen alle overige variabelen die de uitkomst van de berekeningen beïnvloeden zoals
het financieel beoordelingskader, macro-economische parameters, kosten en opbrengsten van de
verschillende bestedingswijzen, worden aangepast.
Veronderstellingen die in het model zijn gehanteerd zijn opgenomen in bijlage A. Een beschrijving
van het model zelf is opgenomen in bijlage B.

© Ortec Finance bv – 12 / 30

4. Resultaten
Dit hoofdstuk beschrijft de uitkomsten van de IBW op sectorniveau. Deze uitkomsten zijn gebaseerd
op de uitgangspunten en veronderstellingen die hiervoor besproken zijn, en op de berekeningen die
beschreven zijn in bijlage B. De uitkomsten zijn een optelling van alle individuele
corporatieresultaten. De uitkomst is geen indicatie van de financiële ruimte op sectorniveau. Voor de
ruimte op sectorniveau geldt dat deze kleiner kan zijn dan de som van de ruimte die voor individuele
corporaties beschikbaar is, als gevolg van afspraken tussen WSW en haar achtervangers over de
risicobereidheid.

Resultaten DAEB
De landelijke indicatieve bestedingsruimtes voor de drie bestedingscategorieën beschikbaar in de
DAEB-tak zijn weergegeven in Tabel 7. Dit betreft de optelsom van alle individuele corporaties.
Bestedingscategorieën DAEB
IBW 2023

IBW 2023 + investeringen dPi 22

Nieuwbouw

€ 38,5 mld.

€ 89,1 mld.

Verbetering

€ 30,4 mld.

€ 81,0 mld.

Huurmatiging
Tabel 7: IBW-bedragen DAEB 2023.

€ 1,1 mld.

De bedragen die in Tabel 7 worden weergegeven kunnen niet worden opgeteld. Het is of/of/of en
niet én/én/én. Wanneer een corporatie de volledig beschikbare ruimte zou besteden aan
bijvoorbeeld nieuwbouw, dan is er geen extra ruimte meer beschikbaar voor huurmatiging en niet
voor verbetering.
Het hoogst beschikbare bedrag kan worden besteed aan nieuwbouw. Dit is € 38,5 miljard. Dat is lager
dan in de IBW 2022, toen was € 85,5 miljard beschikbaar voor nieuwbouw. Dit komt deels door
gestegen investeringsvoornemens in de dPi 2022 ten opzichte van de dPi 2021 en deels door de
gestegen rente. Een verschillenanalyse tussen de uitkomsten van dit jaar en die van vorig jaar is
opgenomen in hoofdstuk 5.
Het beschikbare bedrag voor nieuwbouw (€ 38,5 miljard) en de gehanteerde stichtingskosten (€
260.000 per woning) maakt dat met dit bedrag een bouwproductie van ongeveer 150.000 woningen
zou kunnen worden gerealiseerd, waarvan 75.000 sloop/nieuwbouw5. Deze productie komt bovenop
de al in de dPi opgenomen nieuwbouwvoornemens van corporaties over de jaren 2023-2027. Er is
dan geen ruimte meer voor andere extra uitgaven, aan woningverbetering, verduurzaming,
huurmatiging of leefbaarheid.
De uitkomst voor verbetering is dit jaar € 30,4 miljard. Het bedrag is lager dan nieuwbouw doordat
verbeteringen minder rendement genereren dan nieuwbouwwoningen. Bij verbeteringen is gerekend
met een onrendabele top (aanvangsverlies) van 98% van de investeringskosten, waar dit bij
nieuwbouw 79% is. Bij een beschikbaar bedrag van € 30,4 miljard en investeringskosten van € 62.500
per woning zouden corporaties boven op de bestaande plannen in de dPi ongeveer 485.000
woningen kunnen verbeteren. Er zou dan geen ruimte meer zijn voor extra nieuwbouwplannen of
huurmatiging. Corporaties kunnen (een deel van) dit bedrag inzetten voor (verdere) verduurzaming
van hun woningbezit.
Corporaties hebben € 1,1 miljard ruimte voor huurmatiging. Op een geprognosticeerde
huurkasstroom van € 15,9 miljard in 2024 in de DAEB-tak is dit 7%. De ruimte voor huurmatiging is
relatief veel beperkter dan de ruimte voor nieuwbouw of verbetering. Dat komt doordat
huurmatiging geen rendement genereert, maar de waarde en dus de leencapaciteit vermindert.
Huurmatiging betreft alle bestaande DAEB-woningen en verlaagt de waarde en inkomsten. De
gederfde inkomsten moeten corporaties ceteris paribus lenen waarvoor extra rente betaald zal
moeten worden.
5

Sloopkosten zijn al meegenomen in de stichtingskosten

© Ortec Finance bv – 13 / 30

Bij deze bedragen kan een aantal kanttekeningen worden geplaatst, die onder andere voortkomen
uit de werking van het borgingsstelsel en de wijze van modelleren van investeringen. Deze
kanttekeningen zijn opgenomen in hoofdstuk 6 en zijn belangrijk voor een goed begrip van de
betekenis van de resultaten.
In Tabel 8 is te zien dat ongeveer driekwart van de corporaties beperkt worden bij het doen van
extra nieuwbouw investeringen door de ICR. Dit is anders dan vorig jaar, toen investeringen geen
grote impact hadden op de ICR door de lage rente. Deze restricties op de ICR zijn dan ook een groot
deel van de reden dat de IBW zo sterk gedaald is ten opzichte van vorig jaar. De dekkingsratio en
onderpandratio zijn net als vorig jaar niet restrictief.
Beperkende restricties nieuwbouw DAEB
2023

2022

ICR

200

0

LTV

50

190

Solvabiliteit

15

71

Dekkingsratio

0

0

Onderpandratio

0

0

WSW (bijzonder beheer of geborgd schuldvolume)

12

19

Totaal
277
280
Tabel 8: Beperkende restricties nieuwbouw - IBW 2023 en 2022 voor de DAEB-tak

Gevoeligheidsanalyse
Net zoals in voorgaande jaren het geval was, is er een gevoeligheidsanalyse gemaakt van de IBW.
Daarbij is uitgerekend wat het effect is van een strengere normstelling voor de financiële kengetallen
op de IBW en wat het effect is van een hogere financieringsrente. Verder bekijken we de uitkomsten
als er geen maximum zou zitten op de geborgde schuld per corporatie en als de normstelling juist
strenger wordt.
Gevoeligheidsanalyse DAEB
Dekkingsratio +
onderpandratio
60%

Geen limiet
schuldvolume

2,5 mld. limiet
schuldvolume

Rente
4,55%

34,0

38,5

44,4

35,0

27,8

27,4

30,4

34,7

27,6

23,3

1,1

1,1

1,3

1,0

1,1

Basis

ICR 1,6

LTV
75%

Solvabiliteit
25%

Nieuwbouw

38,5

26,2

30,5

Verbetering

30,4

21,0

24,6

Huurmatiging
1,1
0,9
0,9
Tabel 9: gevoeligheidsanalyse IBW DAEB

X € mld.

De bestedingsruimte in de IBW is afhankelijk van (1) de voornemens die een corporatie al in de dPi
heeft opgenomen, (2) het rendement van de investeringen, (3) van de ruimte ten opzichte van de
normen van Aw en WSW, (4) de rentevoet voor de nieuwe leningen die worden aangetrokken en (5)
de maximaal door WSW geborgde schuld per corporatie.
Wanneer strengere normen gehanteerd worden (als corporaties een vluchtstrook aanhouden) neemt
de IBW-uitkomst af. De impact die verandering van de normen hebben op de IBW zijn weergegeven
in Tabel 9. Een verhoging van de ICR-norm van 1,4 naar 1,6 zorgt voor een daling van het IBW-getal
voor nieuwbouw naar € 26,2 mld. Uit de verschillende doorgerekende scenario’s heeft het verhogen
van de ICR-norm de grootste impact op de IBW. Een logische uitkomst, aangezien deze norm bij de
meeste corporaties restrictief is bij het doen van investeringen. Een verlaging van de LTV-norm met
tien procentpunt leidt ertoe dat het IBW-getal voor nieuwbouw afneemt tot € 30,5 mld. Een iets
minder effect dan het verhogen van de ICR-norm. Het verhogen van de solvabiliteitseis met tien
procentpunt leidt tot een verlaging van het IBW-getal voor nieuwbouw tot € 34,0 mld. De solvabiliteit
beperkt corporaties dus minder dan de LTV en de ICR.

© Ortec Finance bv – 14 / 30

De limiet die WSW stelt aan het geborgd schuldvolume van een individuele corporatie beperkt voor
enkele grote corporaties hoeveel investeringen zij kunnen doen. Wanneer de limiet niet wordt
meegenomen, stijgt het IBW-getal voor nieuwbouw met € 5,9 mld. naar € 44,4 mld. In het geval van
een strengere limiet, waarbij deze gesteld wordt op € 2,5 mld., daalt het IBW-getal voor nieuwbouw
naar € 35,0 mld.
De daling van de financiële ruimte van corporaties ten opzichte van vorig jaar als gevolg van de
gestegen rente laat zien dat de IBW erg gevoelig is voor de rentestand. Door een hogere
financieringsrente worden de rentekosten van een investering hoger, waardoor de IBW afneemt.
Wanneer in de IBW wordt uitgegaan van het scenario dat bestedingen worden gefinancierd tegen
een rentestressscenario (wat voorheen door de Aw als lange termijnverwachting werd gehanteerd in
de leidraad) van 4,55%, dan daalt de IBW naar € 27,8 mld. Door de wijziging van de financieringsrente
in de berekening, kan dan de ICR eerder restrictief worden, wat zorgt voor een lagere
bestedingsruimte.6

Resultaten niet-DAEB
Net zoals vorig jaar is ook dit jaar de beschikbare bestedingsruimte voor de niet-DAEB-tak
uitgerekend. Anders dan in de DAEB-tak het geval is, wordt in de niet-DAEB-tak alleen gekeken naar
nieuwbouw en naar een eenmalige bijdrage aan de DAEB-tak. De reden dat niet naar huurmatiging
wordt gekeken heeft te maken met het feit dat in de niet-DAEB-tak in principe marktconforme huren
gevraagd worden.7 Verbetering wordt achterwege gelaten omdat aangenomen is dat niet-DAEB-bezit
verhoudingsgewijs van betere kwaliteit is dan DAEB-bezit.
De uitkomsten voor de beschikbare bestedingsruimte in de niet-DAEB-tak zijn weergegeven in Tabel
10. Net zoals bij de DAEB-tak het geval is, zijn deze bedragen óf/óf en niet én/én. Bij volledige
besteding aan één van beide bestedingscategorieën is het geld op en kan het niet ook nog aan een
andere categorie worden besteed.
Bestedingscategorieën niet-DAEB
Nieuwbouw
Eenmalige bijdrage aan de DAEB-tak
Tabel 10: IBW-bedragen niet-DAEB 2023

IBW 2023

IBW 2022

€ 7,3 mld.

€ 16,0 mld.

€ 5,4 mld.

€ 8,4 mld.

De ruimte voor nieuwbouw in de niet-DAEB-tak komt uit op € 7,3 miljard. Dit is iets minder dan de
helft van vorig jaar, toen de IBW niet-DAEB nieuwbouw gelijk was aan € 16,0 miljard. Gemeten naar
het aantal woningen in de niet-DAEB-tak is de ruimte veel groter dan in de DAEB-tak. Dit wordt
veroorzaakt door vier factoren:
▪
▪
▪
▪

De woningen in de niet-DAEB-tak kennen een hogere gemiddelde beleidswaarde;
De niet-DAEB-tak heeft relatief minder schulden (in % LTV) waardoor meer ruimte beschikbaar
is;
De niet-DAEB-tak heeft minder bestaande investeringsplannen waardoor meer ruimte
beschikbaar is;
De niet-DAEB-tak kent veel gunstiger investeringscondities (hogere huren), daardoor kan met de
aanwezige financiële ruimte meer worden geïnvesteerd (zie ook de investeringsfactor
hieronder).

Als een corporatie zou besluiten om de ruimte in niet-DAEB af te storten aan de DAEB-tak dan kan
die ruimte in de DAEB-tak ingezet worden. Er is daarbij sprake van een investeringsfactor, die
afhankelijk is van de wijze waarop het geld wordt besteed. De investeringsfactor beschrijft het aantal
6

Naast het effect van de hogere rentekosten, kan een hogere rente ook leiden tot een hogere discontovoet/lagere
beleidswaarde. Dat effect is hier niet meegenomen.
7
Er zij aangetekend dat de middenhuuropgave corporaties in een aantal woningmarkten ertoe brengt om voor woningen in
het middensegment een niet-marktconforme huur te vragen.

© Ortec Finance bv – 15 / 30

maal dat één euro financiële ruimte geïnvesteerd kan worden. De investeringsfactor is afhankelijk
van de ICR van de investering. Als de ICR van de investering hoger is dan 1,4, dan kan één euro
financiële ruimte oneindig vaak geïnvesteerd worden zonder dat de ICR restrictief wordt. Is de ICR
van de investering gelijk aan 0 (er worden geen operationele kasstromen gegenereerd) dan kan elke
euro maar één keer uitgegeven worden. In Figuur 2 is de investeringsfactor weergegeven afhankelijk
van de ICR van de investering.

Figuur 2: Investeringsfactor IBW 2023.

De ICR van een nieuwbouwwoning in de niet-DAEB-tak (0,44) is hoger dan in de DAEB-tak (0,25). Dit
vertaalt zich in een investeringsfactor van 1,46 om 1,22. Met het geld dat in niet-DAEB beschikbaar is
om een bijdrage te leveren aan DAEB (€ 5,4 miljard) kan dus 1,22 maal worden geleend om zo € 6,6
miljard aan nieuwbouw bij te dragen. Zou het geld worden besteed aan verbetering, dan is nog maar
€ 5,5 miljard beschikbaar, 1,01 maal de bijdrage.
Beperkende restricties nieuwbouw – niet-DAEB
ICR

2023

2022

166

15

LTV

0

6

Solvabiliteit

26

171

Dekkingsratio

0

0

Onderpandratio

0

0

WSW (bijzonder beheer)

7

8

Verlicht regime

78

80

Totaal
277
280
Tabel 11: Beperkende restricties nieuwbouw - IBW 2023 en 2022 voor de niet-DAEB-tak

De beperkende restricties in de niet-DAEB-tak zijn te zien in Tabel 11. Dit jaar is de ICR beperkend
voor 166 corporaties, terwijl vorig jaar maar 15 corporaties beperkt werd door de ICR. De LTV is dit
jaar niet meer beperkend en de solvabiliteit nog maar bij 26 corporaties. Vorig jaar werd het grootste
deel van de corporaties nog beperkt door de solvabiliteit. De solvabiliteit en de LTV zijn in wezen
elkaars reciproke. De norm bij de solvabiliteit (40% buffer) is strenger dan bij de LTV (100% - 75% =
25% buffer).

© Ortec Finance bv – 16 / 30

5. Een verschillenanalyse
Tabel 12 geeft een overzicht van de verschillen van de IBW 2023 ten opzichte van de IBW 2022. De
indicatieve ruimte voor extra investeringen in nieuwbouw is met € 47 mld. (55%) gedaald. Bij
woningverbetering is de daling € 35,7 mld. (54%). Bij huurmatiging is de daling € 1,0 mld. (48%).
Bestedingscategorieën
IBW 2023

IBW 2022

stijging (%)

Nieuwbouw

€ 38,5 mld.

€ 85,5 mld.

€ -47 mld. (-55%)

Verbetering

€ 30,4 mld.

€ 66,1 mld.

€ -35,7 mld. (-54%)

€ 1,1 mld.

€ 2,1 mld.

€ -1,0 mld. (-48%)

Huurmatiging
Tabel 12: uitkomsten IBW DAEB 2023 en 2022

Er is een nadere analyse uitgevoerd naar de factoren die hebben geleid tot de daling van de
indicatieve bestedingsruimte. Deze analyse heeft betrekking op de nieuwbouw van de woningen. In
de verschillenanalyse hebben we de daling verklaard aan de hand van de onderstaande categorieën:
▪
▪
▪
▪
▪

Beleidsintensiveringen (nieuwbouw en verbetering);
Aanpassing investeringsparameters;
Aanpassing macro-economische parameters;
Het effect van het gebruik van de renteverwachting uit de OFS Q1;
Restpost met overige wijzigingen.

Figuur 3 toont het effect van de bovenstaande factoren. Alle factoren tezamen resulteren in een
daling van de indicatieve bestedingsruimte voor de nieuwbouw van huurwoningen van € 47 mld.

Figuur 3: Verschillenanalyse tussen het IBW-getal voor nieuwbouw in 2022 en 2023 in € mln.

Per 1 januari 2023 is de verhuurdersheffing afgeschaft zodat woningcorporaties meer ruimte hebben
voor investeringen zoals nieuwbouw en verduurzaming. Het positieve effect van de afschaffing van
de verhuurderheffing was al wel meegenomen in de IBW van 2022, maar de corporaties hadden hier
toen nog niet op begroot. De opgenomen investeringen in de dPi 2023-2027 laten zien dat
corporaties van plan zijn meer te investeren dan vorig jaar toen verhuurdersheffing nog
meegenomen moest worden in de begroting. Tabel 13 geeft een overzicht van de toename in
investeringen. In Figuur 3 is te zien dat het IBW-getal voor nieuwbouw daalt met € 9,2 mld. als gevolg
van extra nieuwbouw-investeringen en met € 7,7 mld. daalt als gevolg van extra investeringen in
verbeteringen.

© Ortec Finance bv – 17 / 30

Verder laat Figuur 3 zien dat nieuwe investeringsparameters die gebruikt worden om de IBW te
berekenen zorgen dat de IBW € 10,6 mld. lager uitkomt. Het updaten van de macro-economische
parameters (excl. rente) vanuit het handboek heeft een effect van € 0,4 mld. Als laatst wordt de
renteverwachting vervangen door de renteverwachting van de OFS Q1, de impact hiervan € 22,3 mld.
De stijging van de renteverwachting zorgt dat de ICR bij veel corporaties restrictief is, waar dit in de
IBW 2022 niet het geval was.
De restpost bevat alle overige factoren die tot een wijziging leiden van de IBW. Dat kan bijvoorbeeld
een gewijzigde begroting zijn. De effecten die het verschil van de indicatieve bestedingsruimte
verklaren gelden voor een analyse gedaan op de gehele sector. Op corporatieniveau kunnen
uitkomsten verschillen.
Bestedingscategorieën
Nieuwbouw DAEB
Verbetering DAEB
Tabel 13: Opgenomen investeringen in de dPi.

IBW 2023

IBW 2022

dPi 2023-2027

dPi 2022-2026

stijging (%)

€ 50,6 mld.

€ 39,9 mld.

€ 10,7 mld. (27%)

€ 26,6 mld.

€ 19,6 mld.

€ 7,0 mld. (36%)

Ontwikkeling IBW-nieuwbouwwoning door de tijd
Dit jaar is het achtste jaar dat de IBW is gepubliceerd. Daarin is te zien dat de IBW door de tijd
verschilt. De hoogte van de IBW is zeer afhankelijk van het rendement van de nieuwbouwwoning. De
ontwikkeling van de IBW van nieuwbouwwoning is weergegeven in Tabel 14. In deze tabel is het effect
van sloop en VPB niet meegenomen.
Investeringsparameters IBW2023

Verschil 2023-2016

2016
2020
2021
2022
2023
Stichtingskosten
€ 150.000 € 200.000 € 215.000 € 225.000 € 260.000
Netto aanvangsrendement jaar 1 (€)
€ 3.343
€ 3.203
€ 3.311
€ 4.367
€ 2.706
Netto aanvangsrendement jaar 1 (%)
2,30%
1,60%
1,54%
1,94%
1,04%
Onrendabele top (bdw | blw)*
46%
63%
62%
49%
72%
Tabel 14: verandering investeringskengetallen door de tijd (zonder sloop en VPB)
* de onrendabele top werd eerst berekend op basis van de bedrijfswaarde en nu op beleidswaarde.

23 -/- 16
€ 110.000
€ -637
-1,26%
26%

Hierin is duidelijk zichtbaar dat de investeringscondities verslechteren door toenemende
stichtingskosten terwijl het rendement niet verbetert. In 2022 is het effect zichtbaar van het
afschaffen van de verhuurderheffing. Hierdoor verbeterde de uitgangspositie van de
nieuwbouwwoning. Echter is te zien dat in 2023 het rendement weer wat afgenomen is.

© Ortec Finance bv – 18 / 30

stijging (%)
73,3%
-19,1%
-54,8%
56,6%

6. Duiding en kanttekeningen bij de berekende bedragen
De indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties laat zien hoeveel middelen extra besteed
kunnen worden door een corporatie binnen een gemeente. Het gaat hierbij om extra investeringen
in nieuwbouw, verbetering of huurmatiging in de DAEB-tak en in de niet-DAEB-tak om extra
investeringen in nieuwbouw of een extra bijdrage aan de DAEB-tak. De modelmatige aannames die
zijn gedaan bij het berekenen van deze extra bestedingsruimte zijn een benadering van de complexe
werkelijkheid. Een goede duiding wat de betekenis is van deze bedragen en welke kanttekeningen en
relativeringen erbij moeten worden geplaatst, is daarom van groot belang.

Veranderende omstandigheden en onzekerheid in de dPi
Het berekende bedrag aan bestedingsruimte voor zowel investeringen, huurmatiging als bijdrage
ineens is intussen gedateerd zijn omdat het gebaseerd is op prognoses die eind vorig jaar zijn
aangeleverd. Prognoses zijn per definitie niet gelijk aan de realisaties. Over het algemeen vallen de
realisaties lager uit dan de geplande investeringen. Daarnaast zijn de omstandigheden veranderd. De
economische verwachtingen zijn intussen gewijzigd (hogere rente en inflatie). De impact van de
eenmalige huurverlaging 2023 kan anders uitpakken dan begroot. Ook kunnen de lokale of regionale
omstandigheden gewijzigd zijn, onder meer door inkomens- of demografische ontwikkelingen. Tot
slot is het ook mogelijk dat corporaties ten opzichte van de voornemens die eind 2022 via de dPi zijn
aangeleverd, het voorgenomen beleid hebben aangepast.

Berekende bestedingsruimte in 2024 of later
Zoals aangegeven hebben de berekende bedragen betrekking op het jaar 2024, waarbij de eenmalige
aanpassing van het huurniveau bij huurmatiging een structureel karakter heeft en dus ook in de
daaropvolgende jaren doorwerkt. Als de berekende bestedingsruimte geheel zou worden gebruikt in
het jaar 2024 is de ruimte voor alle jaren daarna afwezig dan wel aanmerkelijk minder groot. In
principe ontstaat er, mede afhankelijk van de verwachting van de parameters, in de toekomst weer
ruimte, maar die zal zeker de eerste jaren beperkt zijn.
Er kunnen goede redenen zijn om de ruimte die in 2024 aanwezig is, pas in een later jaar te
benutten. Bovendien is de kans klein dat de bestedingsruimte ook daadwerkelijk in 2024 geheel
wordt gebruikt. Naarmate de ruimte groter is, is de kans daarop kleiner. Investeringen kennen over
het algemeen een lange aanlooptijd en vragen niet alleen financiële capaciteit, maar ook
plancapaciteit en organisatorische capaciteit.

Sectorale borgingsruimte
De sectorale borgingsruimte is afhankelijk van de risicobereidheid van de achtervangers van WSW en
het risico dat ontstaat uit de beleidsvoornemens van woningcorporaties.8 Deze risicobereidheid is
gebaseerd op een door de achtervangers (Rijk en gemeenten) vastgestelde zekerheidsmarge van
99% dat het risicokapitaal toereikend is.

Normenkader corporaties
Corporaties hanteren bij hun financiële sturing vaak normen die strenger zijn dan de normen van Aw
en WSW. Een belangrijke reden hiervoor is dat veel corporaties de kans dat door onverwachte
ontwikkelingen de grenzen van de financiële ratio’s toch over- resp. onderschreden worden, klein
willen houden: corporaties hebben behoefte aan investeringszekerheid. Dit is mogelijk door een
zekere marge (de ‘vluchtstrook’) ten opzichte van de externe normen aan te houden. Als gevolg
hiervan kan het indicatieve bedrag wel passen binnen de normen van Aw en WSW, maar niet binnen
de normen van de corporatie.
De rationaliteit van deze voorzichtigheid is groter naarmate de financiële ratio’s naar verwachting in
de toekomst een negatieve tendens gaan vertonen en/of als er in de toekomst zwaardere financiële

8

Zie Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2018): Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan? Hilversum: WSW

© Ortec Finance bv – 19 / 30

risico’s zijn te voorzien. Ook voorzienbare toekomstige investeringen kunnen een reden zijn om nu
op veiliger financiële ratio’s te willen koersen.

Omvang extra ruimte en verdeling over gemeenten niet naar
opgave
Bij de berekening van de omvang van de extra financiële ruimte is op geen enkele wijze rekening
gehouden met de volkshuisvestelijke opgave. De per corporatie berekende extra financiële ruimte is
niet noodzakelijkerwijs in overeenstemming met de volkshuisvestelijke opgave in het werkgebied van
de betreffende corporatie. Verder speelt dit punt ook bij de verdeling van de berekende
bestedingsruimte over de gemeenten op basis van de relatieve omvang van het aantal woningen per
gemeente. Deze verdeelsleutel kan sterk afwijken van de verdeling van de volkshuisvestelijke opgave
over de gemeenten. Het meeste bezit kan in gemeente A liggen terwijl de grootste opgave in
gemeente B ligt. In zo’n situatie ligt het niet voor de hand dat de verdeling van de berekende
bestedingsruimte over de gemeenten, maatgevend is voor de verdeling van de feitelijke bestedingen
over de gemeenten.

Vrijgave en definitieve toetsing door WSW
Benutting van de extra financiële ruimte in de DAEB-tak vereist over het algemeen het aantrekken
van extra geborgde leningen. WSW heeft het laatste woord over de borgbaarheid van de financiering.
Of een gewenst pakket aan investeringen in aanmerking komt voor borging, kan uiteindelijk alleen
worden bepaald door WSW. Ook als volledig aan de financiële ratio’s wordt voldaan kan borging
door WSW achterwege blijven als WSW de ‘business risks’ van de corporatie als te hoog inschat.
Omgekeerd kan het ook voorkomen dat niet geheel aan de ratio’s wordt voldaan maar WSW op
grond van risicobeoordeling en (positieve) verwachtingen omtrent de ratio’s toch borging afgeeft.
Wanneer een corporatie wil overgaan tot sloop van bezit dient WSW vrijgave te geven indien het
bezit dat gesloopt dient te worden, bij WSW in onderpand is gebracht. Sloop is niet zonder meer
mogelijk, omdat het tenietgaan van de waarde van het onderpand de positie van WSW raakt.

Rekenkundige uitgangspunten investeringen
Bij het berekenen van het bedrag dat beschikbaar is voor extra investeringen is de hoogte van de
onrendabele top van belang. Naarmate de onrendabele top groter is, wordt het bedrag dat extra
geïnvesteerd kan worden, kleiner. Bij het berekenen van het indicatieve bedrag voor de
bestedingsruimte is uitgegaan van een in Nederland gemiddelde nieuwbouwwoning, met een
betaalbare huur van € 645 per maand en gemiddelde stichtingskosten. De bouwkosten kunnen
lokaal afwijken evenals de beleidswaarde en marktwaarde van een nieuwe huurwoning. Zijn de
bouwkosten lager, dan neemt de onrendabele top af en neemt de investeringsruimte toe. Als
onderhoud en beheer van de corporatie lager zijn dan nu is verondersteld, is de onrendabele top
ook lager. Is daarentegen de huur lager, dan wordt de onrendabele top juist hoger. Bij
woningverbetering wordt op vergelijkbare wijze uitgegaan van ‘gemiddelde’ veronderstellingen die
lokaal of per complex anders kunnen liggen en daardoor een positief of negatief effect kunnen
hebben op de beschikbare ruimte.

© Ortec Finance bv – 20 / 30

Bijlage A: Veronderstellingen en vereenvoudigingen
Deze bijlage beschrijft de aannames bij de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties.
Uitgangspunt is een precieze, algebraïsche oplossing. Geredeneerd vanuit Excel wil dat zeggen dat
alles met formules opgelost kan worden en dat doelzoeken of goal seeking niet wordt gebruikt.
Omwille van eenvoud en begrijpelijkheid is het wenselijk om hier en daar vereenvoudigingen ten
opzichte van de werkelijkheid toe te passen. Bij het bepalen van de extra investeringscapaciteit en
de extra ruimte voor huurmatiging, dan wel bijdrage ineens is uitgegaan van een aantal
veronderstellingen die hieronder worden genoemd.
Extra investeringen (nieuwbouw of woningverbetering)
Alle extra investeringen worden gefinancierd met vreemd vermogen.
De door investeringen toegevoegde beleidswaarde blijft constant in de beschouwde tijdsperiode. In
werkelijkheid groeit de beleidswaarde van nieuwbouwwoningen langzaam in de eerste jaren van
exploitatie.
Het rentepercentage voor nieuwe leningen wordt niet beïnvloed door de omvang van de financiering.
De vermogens- en de kasstroomkengetallen worden per jaarschijf berekend conform de
berekeningswijze van WSW. Anders dan WSW doet wordt niet gekeken naar historie en wordt geen
gewogen gemiddelde gemaakt van de prognose.
Aantrekken van financiering vindt plaats op 1-1 van het jaar en de rente wordt aangenomen nog in
hetzelfde jaar op 31-12 betaald te worden.
De operationele kasstroom die voortkomt uit de nieuw te bouwen woningen heeft in realiteit een
effect op de toekomstige financieringsbehoefte. Dit kan positief of negatief zijn: als de rente hoger is
dan de netto kasstroom van de woning is het effect negatief en andersom is het effect positief. In de
ICR houden we rekening met dit effect, aangezien de operationele kasstroom en de rente belangrijke
factoren zijn die de waarde van de ICR bepalen. In de LTV en Solvabiliteit nemen we dit
(vervolg)effect niet mee, aangezien de impact op deze kengetallen minimaal is.
Bij extra investeringen in woningverbetering, wordt de onrendabele top op basis van beleidswaarde
bepaald door de oude beleidswaarde vóór verbetering in mindering te brengen op de beleidswaarde
na verbetering. Dit wordt vervolgens gedeeld door de kosten van de verbetering.
Er wordt geen rekening gehouden met eventuele fiscale effecten van extra investeringen.
Extra huurmatiging bij DAEB
De aanname geldt dat de huurmatiging wordt gegeven in het jaar 2024. We nemen aan dat de
matiging geldt over het hele jaar 2023 en alle volgende jaren. Dit wordt dus al ingerekend in de
beleidswaarde van ultimo 2023. Voor de solvabiliteit en LTV betekent dit dat gekeken wordt naar
deze kengetallen voor een periode van vijf prognosejaren, namelijk 2023 tot en met 2027.
Wanneer huurmatiging wordt toegepast, gaat de huurkasstroom omlaag. Dit beïnvloedt de contante
waarde van de huren, de beleidswaarde en de solvabiliteit, maar ook de operationele kasstroom en
daarmee de lening behoefte in alle jaren na 2023. Bij gelijkblijvende uitgaven en wegvallende
inkomsten is het nodig extra leningen aan te trekken.
Aangenomen wordt dat het contante waarde-effect relatief gezien in alle jaren even groot is. Dus: als
er een huurmatiging is van 10%, dan neemt de contante waarde van de huurkasstromen in de
beleidswaardeberekening in ieder jaar met 10% af. Dit geldt gelijk voor huur en beleidshuur,
waardoor de hele contante waarde van de huren met 10% daalt.
Rente op huurmatiging wordt meegenomen bij de kasstroomkengetallen maar rente op rente niet.
Dat wil zeggen dat de gederfde huurinkomsten leiden tot extra rentebetalingen, maar dat buiten
beschouwing blijft dat díe rentebetalingen zelf ook weer leiden tot extra rentebetalingen.
Extra bijdrage ineens van niet-DAEB naar DAEB
Ook de extra bijdrage ineens van niet-DAEB naar DAEB wordt met een extra lening gefinancierd.
Binnen de IBW-systematiek blijven eventueel aanwezige liquiditeiten in de niet-DAEB-tak buiten

© Ortec Finance bv – 21 / 30

beschouwing. Dit vloeit voort uit het algemene uitgangspunt dat de aangeleverde voornemens,
waaronder de opgegeven liquiditeitspositie, niet worden aangepast.
Doordat voor de extra bijdrage ineens een lening moet worden aangetrokken, nemen de rentelasten
toe waarvoor vervolgens ook extra geleend moet worden.
De maximale omvang van het bedrag dat als extra bijdrage ineens kan worden uitgekeerd, is zo
bepaald dat de geen van de drie financiële ratio’s wordt onder- of overschreden.

© Ortec Finance bv – 22 / 30

Bijlage B: Beschrijving formules
Bij het berekenen van de extra bestedingsruimte wordt voor elk jaar 𝑡 gekeken naar het bedrag dat
extra besteed kan worden in de vorm van investeringen, huurmatiging of bijdrage ineens, zonder dat
de financiële ratio’s worden onder- of overschreden. Het uitgangspunt is een algebraïsche oplossing
dat extra aan leningen kan worden aangetrokken. Extra bestedingsruimte zal immers altijd via extra
leningen gerealiseerd worden.
Beoordelingskader
Bij het bepalen wat de omvang van de extra bestedingsruimte is, passen we het financiële
beoordelingskader van Aw en WSW toe. Bij de normering van de financiële ratio’s wordt onderscheid
gemaakt tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB tak, die zijn weergegeven in
Financieel beoordelingskader Aw en WSW
DAEB

Niet-DAEB

Solvabiliteit

>15%

>40%

Is er voldoende buffervermogen?

Loan to Value (LTV)

<85%

<75%

Is er voldoende kasstroomgenererende capaciteit?

Interest coverage ratio (ICR)

>1,4

>1,8

Is er voldoende kasstroom om de rente te betalen?

Geborgd schuldvolume
< € 3,5 mld.
Tabel 15: Financieel beoordelingskader Aw en WSW

N.V.T.

Vormt één corporatie niet teveel risico voor het stelsel?

B.1 Effect VPB
Wanneer in de IBW gekeken wordt naar de bestedingsruimte in de kasstromen wordt gekeken naar
het effect van een investering op de ICR. De ICR wordt als volgt berekend

𝐼𝐶𝑅 =

𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑒𝑙𝑒 𝑘𝑎𝑠𝑠𝑡𝑟𝑜𝑜𝑚
𝑅𝑒𝑛𝑡𝑒

Wanneer er geen rekening wordt gehouden met VPB werkt nieuwbouw op beide zijden van de breuk
door:
1.

De teller verandert met de operationele kasstroom die door de investering wordt
gegenereerd.

2.

De rente die wordt betaald wordt meegenomen in de noemer.

VPB is een complex vraagstuk. De fiscale jaarrekening kan sterk afwijken van de commerciële
jaarrekening en –prognoses. De fiscale jaarrekening is niet beschikbaar in openbare rapportages
zoals de dPi en dVi.
Omdat er weinig informatie beschikbaar is over de precieze bepaling van de VPB wordt in de IBW
gekeken naar het effect van een investering op een aantal fiscale onderdelen. Daarbij worden de
volgende aannames gehanteerd:
1.

Het commerciële resultaat en het fiscale resultaat lopen op de lange termijn gelijk. De
fiscale EBITDA die het gevolg zijn van een investering worden daarom gelijkgesteld aan de
commerciële EBITDA die het gevolg zijn van een investering.

2.

Er wordt geen rekening gehouden met eventuele verrekenen van (een deel van) de
investeringskosten in de fiscale EBITDA.

3.

Er wordt verondersteld dat er geen onbenutte renteaftrekcapaciteit (RAC) is. Conform
wetgeving zijn de rentekosten over de investeringskosten tot 20% van de fiscale (in de IBW:
commerciële) EBITDA aftrekbaar van het fiscaal resultaat.

© Ortec Finance bv – 23 / 30

Dat betekent dat de operationele kasstroomfactor na belastingen 𝑂𝐾𝑆𝐹 ∗ als volgt wordt berekend:

𝑂𝐾𝑆𝐹 ∗ =

𝑂𝐾𝑆𝐹 − (𝑂𝐾𝑆𝐹 − 𝑀𝐼𝑁{𝑅𝐴𝐶% ∗ 𝑂𝐾𝑆𝐹; 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒}) ∗ 𝑇)
𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔𝑠𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛

Met voor:
𝑂𝐾𝑆𝐹

De netto exploitatieopbrengst

𝑇

Het belastingpercentage

B.2 Bestedingsruimte voor extra investeringen in nieuwbouwwoningen
Solvabiliteit
De solvabiliteit 𝑆 wordt voor zowel de DAEB als de niet-DAEB-tak als volgt berekend:
S=

𝐸𝑉𝑡 𝑜𝑏𝑣 𝑏𝑒𝑙𝑒𝑖𝑑𝑠𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒
𝐵𝑇𝑡 𝑜𝑏𝑣 𝑏𝑒𝑙𝑒𝑖𝑑𝑠𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒

Hierbij staat 𝐸𝑉𝑡 voor het eigen vermogen in jaar 𝑡 en 𝐵𝑇𝑡 voor het balanstotaal in jaar 𝑡. Beide zijn
op basis van de beleidswaarde, welke niet overeenkomen met de het gepresenteerde eigen
vermogen en balanstotaal. Normaliter zijn deze namelijk op basis van de marktwaarde. Om tot de
𝐸𝑉𝑡 en 𝐵𝑇𝑡 op basis van de beleidswaarde te komen wordt de marktwaarde uit beide variabelen
gehaald en komt hiervoor de beleidswaarde in de plaats. Voor de DAEB-tak wordt er ook nog een
correctie gedaan op de nettovermogenswaarde van de niet-DAEB-tak gedaan. Hiervoor is de
berekening gelijk aan de zojuist beschreven methode; de marktwaarde van de niet-DAEB-tak wordt
vervangen door de beleidswaarde.
Voor de bepaling van de investeringsruimte wordt binnen de horizon 𝑇 voor elk jaar 𝑡 gekeken wat in
dat jaar de extra investeringsruimte is, gegeven een minimumeis voor solvabiliteit 𝑆𝑚𝑖𝑛 .
Wat is het effect aan de passiefzijde van extra investeringen? Voor elke euro die wordt geïnvesteerd,
geldt dat een deel onrendabel is en een deel rendabel is. Dit werkt op de passiefzijde zo uit, dat voor
het hele bedrag van de investering leningen worden aangetrokken, maar dat het percentage verlies
per geïnvesteerde euro, 𝑂𝑇𝐵𝑊 , tot een verlaging van het eigen vermogen leidt. Wanneer de
stichtingskosten hoger zijn dan de beleidswaarde is dit percentage negatief. Aan de actiefzijde van
de balans vindt een groei van de beleidswaarde plaats van 1 + 𝑂𝑇𝐵𝑊 vermenigvuldigd met het
geleende bedrag.

© Ortec Finance bv – 24 / 30

Men moet dus op zoek naar het bedrag dat extra aan leningen aangetrokken kan worden. Daarvoor
kan de volgende vergelijking worden opgesteld:
𝐸𝑉𝑡 + 𝑋 × 𝑂𝑇𝐵𝑊
𝑆𝑚𝑖𝑛 =
𝐵𝑇𝑡 + 𝑋(1 + 𝑂𝑇𝐵𝑊 )
Met voor:
𝑋

Het aan te trekken bedrag aan leningen

𝑂𝑇𝐵𝑊
De onrendabele top op basis van de beleidswaarde, uitgedrukt in een negatief
percentage van verlies ten opzichte van de investering.
Vervolgens herschrijven we de formule zodat deze tot een uitkomst leidt voor 𝑋, het aan te trekken
lening bedrag:
𝐸𝑉𝑡 − 𝐵𝑇𝑡 × 𝑆𝑚𝑖𝑛
𝑋=
𝑆𝑚𝑖𝑛 × 𝑂𝑇𝐵𝑊 + 𝑆𝑚𝑖𝑛 − 𝑂𝑇𝐵𝑊
Hiermee kan voor elk jaar 𝑡 aan de hand van het balanstotaal, het eigen vermogen, een minimumeis
voor de solvabiliteit en het balans-effect van een investering gekeken worden voor welk bedrag extra
financiering aangetrokken kan worden zodat precies aan de minimumeis voor de solvabiliteit wordt
voldaan.
Loan to Value
Voor zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB tak wordt de Loan to Value 𝐿𝑇𝑉 als volgt berekend:
𝐿𝑡
LTV =
𝐵𝑊𝑡
Bij de loan to value geldt de aanname dat over het aantal jaren binnen de horizon 𝑇 voor elk jaar 𝑡
gekeken wordt wat in dat jaar de extra investeringsruimte is, gegeven een maximumeis voor de Loan
to Value 𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 .
𝐿𝑡 + 𝑋
𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 =
𝐵𝑊𝑡 + 𝑋 × (1 + 𝑂𝑇𝐵𝑊 )
Met voor 𝐵𝑊𝑡 de beleidswaarde en voor 𝐿𝑡 de hoogte van de netto leningportefeuille in jaar 𝑡.
Wanneer we dit herschrijven dan ontstaat de volgende formule:

𝑋=

𝐿𝑡 − 𝐵𝑊𝑡 × 𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥
𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 × 𝑂𝑇𝐵𝑊 + 𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 − 1

Met voor:
𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥

De maximale LTV

𝑂𝑇𝐵𝑊

De onrendabele top op basis van beleidswaarde

𝐵𝑊𝑡

De beleidswaarde op tijdstip 𝑡

𝐿𝑡

De netto leningpositie op tijdstip 𝑡

Hiermee kan het extra aan te trekken bedrag aan financiering worden berekend in het jaar 𝑡.

Rentedekkingsgraad – ICR
Bij de berekening van de extra investeringsruimte op basis van de rentedekkingsgraad is het doel de
extra investering te bepalen waardoor kasstromen zich zodanig ontwikkelen dat in enig jaar precies
de ondergrens voor de rentedekkingsgraad wordt gehaald. Deze berekening is gelijk voor de DAEB en
de niet-DAEB-tak, daargelaten dat het minimum van de ICR van de DAEB en niet-DAEB verschillend
is.

© Ortec Finance bv – 25 / 30

Allereerst moet gekeken worden naar de ruimte in de operationele kasstroom in de dPi. De ICR wordt
als volgt berekend:
𝑂𝐾𝑆 + 𝑁𝑅
𝐼𝐶𝑅 =
𝐵𝑅
Met voor
𝑂𝐾𝑆

Operationele kasstroom

𝑁𝑅

Netto rente-uitgaven (gesaldeerd met renteontvangsten op interne lening – positief
getal)

𝐵𝑅

Bruto rente-uitgaven (gesaldeerd met renteontvangsten op interne lening – positief
getal)

Het effect van extra investeringen in de ICR is tweeledig. Enerzijds neemt de operationele kasstroom
toe met een bedrag dat wordt uitgedrukt in een percentage van het investeringsbedrag, de
operationele kasstroomfactor 𝑂𝐾𝑆𝐹. Dit is het rendement op basis van de stichtingskosten. Dit
percentage wordt als volgt berekend,
𝑂𝐾𝑆𝐹 =

(𝐻𝑢𝑢𝑟 − 𝑏𝑒ℎ𝑒𝑒𝑟𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 − 𝑜𝑛𝑑𝑒𝑟ℎ𝑜𝑢𝑑𝑠𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 − 𝑣𝑒𝑟ℎ𝑢𝑢𝑟𝑑𝑒𝑟𝑠ℎ𝑒𝑓𝑓𝑖𝑛𝑔)
𝑆𝑡𝑖𝑐ℎ𝑡𝑖𝑛𝑔𝑠𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛

De rentekosten nemen ook toe, met het rentepercentage ultimo 2023, 𝑡 = 1, immers het moment
waarop de lening moet worden aangetrokken.
𝑂𝐾𝑆𝑡 + 𝑁𝑅𝑡 + 𝑋 × 𝑂𝐾𝑆𝐹
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 =
𝐵𝑅 + 𝑋 × 𝑟𝑡
Wanneer deze vergelijking wordt opgelost voor 𝑋 dan ontstaat de volgende vergelijking:
−𝐵𝑅𝑡 × 𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 + 𝑁𝑅𝑡 + 𝑂𝐾𝑆𝑡
𝑋=
𝑟𝑡 × 𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 − 𝑂𝐾𝑆𝐹
Hiermee kan het investeringsbedrag 𝑋 worden berekend waarmee de ICR voor ieder jaar uitkomt op
een waarde 𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 .
Bestedingsruimte voor extra investeringen in woningverbetering
Bij het berekenen van de extra investeringscapaciteit voor woningverbetering wordt voor elk jaar 𝑡
gekeken naar het bedrag dat extra geïnvesteerd kan worden in verbetering van huurwoningen
zonder dat de financiële ratio’s worden onder- of overschreden. Dit wordt gedaan met een
algebraïsche oplossing.
De methodiek verschilt in opzet niet van die van nieuwbouw en wordt hier ook alleen besproken
voor zover zij anders is dan bij nieuwbouw.
De Loan to Value, solvabiliteit en ICR worden op gelijke wijze berekend als bij nieuwbouw, uiteraard
met andere waarden voor de 𝑂𝐾𝑆𝐹_𝑣𝑒𝑟𝑏 en voor de 𝑂𝑇𝑉𝐵𝑊 en 𝑂𝑇𝑉𝑀𝑊 . Hierbij wordt verder de
aanname gedaan dat de marktwaarde met en zonder bestemming in gelijke mate toeneemt. De
operationele kasstroomfactor wordt berekend door de extra huurverhoging te verrekenen met de
aanpassing van de het onderhoud en beheer. Dit wordt vervolgens gedeeld door de kosten van de
verbetering.

B.3 Bestedingsruimte voor extra huurmatiging
Bij het bepalen van de bestedingsruimte voor extra huurmatiging dient rekening te worden
gehouden met effecten die bij huurmatiging een rol spelen. Waar inkomsten teruglopen, ontstaat bij
gelijkblijvend beleid een financieringsbehoefte.

© Ortec Finance bv – 26 / 30

Voor het eerste jaar waarin de matiging wordt toegepast (2024, 𝑡 = 2) wordt de huurmatiging in
meerdering gebracht op de leningportefeuille ultimo jaar. Voor elk volgend jaar wordt 𝑡 − 1 maal de
huurmatiging meegenomen in de leningbehoefte.

Solvabiliteit
Bij het berekenen van de extra huurmatiging op basis van de solvabiliteit kijken we naar de mate
waarin huurmatiging kan worden gegeven zodanig dat de beleidswaarde niet te veel afneemt en de
financieringsbehoefte niet te veel toeneemt.
Voor deze berekening kijken we allereerst gemiddelde disconteringsvoet (doorexploiteren), welke
opgehaald wordt uit de aangeleverde dVi. Aan de hand deze corporatie specifieke disconteringsvoet
wordt aan de hand van de beleidswaardeberekening de contante waarde (𝐶𝑊𝐻𝑡 ) van 𝐻𝑡 euro
huurmatiging berekend. Tussen beiden veronderstellen we een lineair verband dat wordt beschreven
𝐶𝑊𝐻𝑡
door de factor 𝐶 =
⁄𝐻 . Voor elke euro huurmatiging neemt de contante waarde van de
𝑡
huurkasstroom met 𝐶 euro af.
Het geven van huurmatiging heeft meer effecten dan alleen de daling van de beleidswaarde. Het
eigen vermogen neemt ook af, niet alleen doordat de beleidswaarde afneemt maar ook doordat de
financieringsbehoefte toeneemt als gevolg van wegvallende huurinkomsten. Het effect van de
huurmatiging is dat voor elke euro korting de beleidswaarde met 𝐶 euro afneemt en de
financieringsbehoefte neemt toe met de korting vermenigvuldigd met het aantal jaar geleden dat de
korting werd gegeven. Aan het eind van 2028 is het immers 4 jaar geleden dat de korting werd
verstrekt en dus heeft de corporatie vier jaar extra leningen moeten aantrekken. Voor 2023, 𝑡 = 0,
geldt dat de huurmatiging nog geen effect op de financieringsbehoefte heeft omdat de korting pas
gaat lopen vanaf 2024. Het effect op het eigen vermogen is dus (𝑡 − 1) × 𝐶 euro voor elke gegeven
euro huurmatiging voor alle 𝑡 groter dan 1.
Wanneer huurmatiging wordt toegepast wordt het eigen vermogen verlaagd met 𝐶 maal de
huurmatiging 𝑋𝑡 en daarbovenop de financieringsbehoefte 𝑋𝑡 × (𝑡 − 1). Het balanstotaal 𝐵𝑇𝑡
verandert met de huurmatiging 𝑋𝑡 vermenigvuldigd met de factor 𝐶.
Daarmee komt men op de volgende vergelijking uit:
𝑆𝑚𝑖𝑛 =

𝐸𝑉𝑡 − 𝐶 × 𝑋𝑡 − 𝑋𝑡 × (𝑡 − 1)
𝐵𝑇𝑡 − 𝐶 × 𝑋𝑡

Wanneer we dit herschrijven ontstaat de volgende vergelijking:
𝑆𝑚𝑖𝑛 × 𝐵𝑇𝑡 − 𝐸𝑉𝑡
𝑋𝑡 =
𝐶 × 𝑆𝑚𝑖𝑛 − 𝐶 − (𝑡 − 1)
Voor ieder jaar in de dPi horizon 𝑇 kan zo de extra huurmatiging worden bepaald zodanig dat de
solvabiliteit niet wordt onderschreden. Het laagste bedrag over de horizon 𝑇 is de extra
huurmatiging.

Loan to Value
Bij de Loan to Value kijken we naar de mate waarin de beleidswaarde verandert, zodanig dat de
leningen niet een te groot volume bereiken. Ook hier kijken we niet alleen naar de beleidswaarde
maar ook naar de groei van de lening portefeuille als gevolg van de wegvallende huurinkomsten.
Het effect van de afnemende huurinkomsten op de beleidswaarde is een afname van 𝐶 maal de
wegvallende huurinkomsten 𝑋𝑡 . Het effect op de leningen is een toename ter grootte van 𝑋𝑡 × (𝑡 − 1)
voor alle jaren 𝑡 groter dan 1.
Dat leidt tot de volgende vergelijking:
𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 =

𝐿𝑡 + 𝑋𝑡 × (𝑡 − 1)
𝐵𝑊𝑡 − 𝐶 × 𝑋

© Ortec Finance bv – 27 / 30

Wanneer we deze herschrijven is de extra huurmatiging 𝑋 als volgt te berekenen:
𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 × 𝐵𝑊𝑡 − 𝐿𝑡
𝑋𝑡 =
𝐶 × 𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 + (𝑡 − 1)
Hiermee is 𝑋 het extra bedrag aan huurmatiging dat primo 2024 gegeven kan worden zodanig dat de
corporatie niet een te hoge Loan to Value krijgt.

Rentedekkingsgraad – ICR
Bij het bekijken van het extra bedrag aan huurmatiging dat op basis van de ICR gegeven kan worden
speelt een aantal effecten een rol. Allereerst de huurmatiging die wordt gegeven, en vervolgens het
effect van meer rentelasten voortkomende uit het kastekort dat ontstaan is als gevolg van de
wegvallende huurinkomsten.
De wegvallende huurinkomsten hebben het effect dat de teller lager wordt met 𝑋 euro, de extra
rente 𝑟𝑒 krijgt een plek in de noemer. De wegvallende huurinkomsten blijven ieder jaar gelijk, maar
de extra rente loopt ieder jaar op omdat ieder jaar opnieuw een kastekort ontstaat als gevolg van de
wegvallende huuropbrengsten. De rente wordt betaald in het jaar nadat de korting gegeven. Voor de
korting die wordt gegeven in het jaar 𝑡 = 2, namelijk 2024, wordt in 𝑡 = 3, dus in 2025, rente betaald
ter grootte van het bedrag kortingsbedrag 𝑋 vermenigvuldigt met de rente 𝑟 𝑡−1 voor alle 𝑡 ≤ 2. Deze
rente moet ook in de latere jaren worden betaald, maar in elk later jaar moet ook geld worden
geleend ter grootte van het kortingsbedrag 𝑋 tegen een dan geldende rente 𝑟𝑡−1 . Voor ieder jaar
neemt de rente dus toe met 𝑋 × ∑𝑡𝑖=1 𝑟𝑡−1 .
Per saldo moet dus ieder jaar gekeken worden naar de volgende vergelijking:
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 =

𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑒𝑙𝑒 𝑘𝑎𝑠𝑠𝑡𝑟𝑜𝑜𝑚 − 𝑋 + 𝑁𝑅𝑡
𝐵𝑅𝑡 + 𝑋 × ∑𝑡𝑖=1 𝑟𝑡−1

Met voor
𝑋

Het bedrag aan huurmatiging

𝑁𝑅𝑡

De netto rente-uitgaven (gesaldeerd met rente-inkomsten interne lening) in jaar 𝑡

𝐵𝑅𝑡

De bruto rente-uitgaven (gesaldeerd met rente-inkomsten interne lening) in jaar 𝑡

𝑟𝑡

De renteverwachting in jaar 𝑡 voor geborgde leningen

Met voor 𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 het minimum voor de ICR. Wanneer we dit omschrijven ontstaat de volgende
vergelijking:
𝑋=

𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛𝑒𝑙𝑒 𝑘𝑎𝑠𝑠𝑡𝑟𝑜𝑜𝑚 − 𝐵𝑅𝑡 × 𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 + 𝑁𝑅𝑡
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 × (∑𝑡𝑖=1 𝑟𝑡−1 ) + 1

Hiermee kan het extra bedrag voor huurmatiging worden berekend voor een matiging die wordt
gegeven per 1-1-2024.

© Ortec Finance bv – 28 / 30

B.4 Ruimte voor eenmalige bijdrage van de niet-DAEB-tak aan de
DAEB-tak
Bij het berekenen van de eenmalige bijdrage van de niet-DAEB-tak wordt voor elk jaar berekend wat
het bedrag is dat in het eerste jaar afgedragen kan worden zonder dat de financiële ratio’s van de
niet-DAEB-tak worden onder- of overschreden. Dit wordt gedaan met een algebraïsche oplossing. De
methodiek verschilt in opzet niet van die van nieuwbouw. Het verschil is dat er in het geheel geen
verdieneffecten staan tegenover de bijdrage. In feite wordt gerekend met een onrendabele top van
100%. De Loan to Value, solvabiliteit en ICR worden op dezelfde manier berekend als bij de bepaling
van de investeringsruimte.
Het effect van een bijdrage aan de DAEB-tak door de niet-DAEB-tak werkt, technisch gezien, als een
eenmalige bijdrage waar geen rente voor betaald hoeft te worden. Door de extra operationele
kasstroom die hierdoor wordt gegenereerd kan de DAEB-tak extra geld lenen zonder het ICR-minimum
direct te overschrijden. Hoeveel extra geld geleend kan worden is afhankelijk van de investering die
met de eenmalige bijdrage gedaan wordt. De gegenereerde operationele kasstroom moet in evenwicht
zijn met de extra rentekasstroom volgens de volgende vergelijking:
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 =

(𝐸𝑒𝑛𝑚𝑎𝑙𝑖𝑔𝑒 𝑏𝑖𝑗𝑑𝑟𝑎𝑔𝑒 × 𝑋) × OKSF
X
=
× 𝐼𝐶𝑅𝑖𝑛𝑣
𝐸𝑒𝑛𝑚𝑎𝑙𝑖𝑔𝑒 𝑏𝑖𝑗𝑑𝑟𝑎𝑔𝑒 × (𝑋 − 1) × r𝑡 𝑋 − 1

Met voor
𝑋

De investeringsfactor

𝑂𝐾𝑆𝐹

De operationele kasstroomfactor

𝑟𝑡

De renteverwachting in jaar 𝑡 voor geborgde leningen

𝐼𝐶𝑅𝑖𝑛𝑣

De ICR van de investering (𝑂𝐾𝑆𝐹 / 𝑟𝑡 )

De operationele kasstroom wordt gegenereerd door het totale beschikbare bedrag. De
rentekasstroom komt alleen vanuit het extra geleende geld. De investeringsfactor beschrijft het
aantal maal dat één euro financiële ruimte geïnvesteerd kan worden en is afhankelijk van de ICR van
de investering. Door de vergelijking om te schrijven kan de investeringsfactor bepaald worden:
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛
1.4
𝑋=
=
𝐼𝐶𝑅𝑚𝑖𝑛 − 𝐼𝐶𝑅𝑖𝑛𝑣 1.4 − 𝐼𝐶𝑅𝑖𝑛𝑣

© Ortec Finance bv – 29 / 30

Rotterdam

Amsterdam

London

Ortec Finance B.V.
Boompjes 40
3011 XB Rotterdam
The Netherlands
Tel. +31 10 700 50 00

Ortec Finance B.V.
Naritaweg 51
1043 BP Amsterdam
The Netherlands
Tel. +31 20 700 97 00

Ortec Finance Ltd.
Bridge House
181 Queen Victoria Street
London, EC4V 4EG
United Kingdom
Tel. +44 20 3770 5780

Pfäffikon

Toronto

Hong Kong

Ortec Finance AG
Poststrasse 4
8808 Pfäffikon SZ
Switzerland
Tel. +41 55 410 38 38

Ortec Finance Canada Inc.
250 University Ave. #200
Toronto, ON M5H 3E5
Canada
Tel. +1 416 736 4955

Ortec Finance Asia Ltd.
Unit 211, 2/F, Building 12W
Phase 3, Hong Kong Science Park
Shatin, Hong Kong
Tel. +852 2477 9838

www.ortec-finance.com

© Ortec Finance bv – 30 / 30