Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

29 453

Woningcorporaties

Nr. 524

VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG
Vastgesteld 2 december 2020
De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en
opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over de brief van 15 oktober 2020 over de voorhang
Besluit houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 in verband met de aanpassing van de wijze waarop
overcompensatie voor toegelaten instellingen wordt bepaald (Kamerstuk
29 453, nr. 521).
De vragen en opmerkingen zijn op 9 november 2020 aan de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van
1 december 2020 zijn de vragen beantwoord.
De voorzitter van de commissie,
Ziengs
De griffier van de commissie,
Roovers

kst-29453-524
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

1

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de
bewindspersonen
1
De leden van de VVD-fractie zouden graag een tijdreeks van de rendementsnormen zien zoals die zijn afgeleid van de IPD-index en de in de
toelichting genoemde MSCI-index sinds 1999 en zoals die zouden zijn
afgeleid van het nieuwe interne model sinds 1999. Daarbij zouden deze
leden graag zien dat in deze reeks de IPD-index, de MSCI-index en het
nieuwe interne model tegen elkaar worden afgezet.
De IPD-index voor wonen en de MSCI-index voor wonen zijn op identieke
wijze gebaseerd op dezelfde data, namelijk van woningbeleggers die
deelnemen aan deze index. Beiden leiden tot dezelfde rendementsnorm
waardoor het geen toegevoegde waarde heeft om hier een onderscheid in
te maken. De betreffende woningen kunnen zowel vrije sector als
gereguleerde huurwoningen betreffen. Het directe rendement wonen (dus
exclusief rendement uit waardeontwikkeling) op basis van IPD-gegevens
sinds 1999 is:
Jaar

Directe
rendement

Jaar

Directe
rendement

Jaar

Directe
rendement

1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005

5,8%
5,3%
4,7%
4,2%
4,1%
4,2%
4,2%

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

3,9%
3,7%
3,6%
3,7%
4,0%
4,1%
4,3%

2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

4,5%
4,7%
4,6%
4,4%
4,1%
3,7%
nb1

1

nb = niet beschikbaar

De in het ontwerpbesluit opgenomen nieuwe rendementsnorm is afgeleid
van de disconteringsvoet uit het Handboek Marktwaardering. Het
Handboek Marktwaardering is in 2016, toen corporaties voor het eerst hun
bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat dienden te waarderen,
tot stand gekomen. Het Handboek schrijft voor hoe woningcorporaties
(krachtens artikel 35, tweede lid, van de Woningwet en artikel 31, eerste
lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015) voor
hun bezit de modelmatige marktwaarde dienen te berekenen en welke
parameters daarvoor dienen te worden gehanteerd. Deze verplichting
geldt vanaf het boekjaar 2016. Voor de jaren 2015 en eerder zijn deze
methodiek en parameters dus niet bepaald en kan er dus ook geen
rendementsnorm uit worden afgeleid. Het is daarom niet mogelijk om een
historisch overzicht van deze norm te geven.
2
De leden van de VVD-fractie lezen dat de AKD de zorg heeft geuit dat de
disconteringsvoet in het handboek marktwaardering lager is dan de
IPD-index. Deze leden willen weten hoe dit zich verhoudt tot de uitspraak
van de Minister in de toelichting dat de rendementsnorm op basis van het
handboek in de regel iets hoger zal liggen dan de IPD-index.
De disconteringsvoet uit het Handboek wordt bepaald op basis van
getaxeerde marktwaarden en marktconforme kasstromen van uitsluitend
gereguleerde huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Daarbij
wordt de disconteringsvoet gedifferentieerd tussen verschillende soorten
woningen, regio’s en locaties. Hierdoor kan de daarvan af te leiden
rendementsnorm worden gedifferentieerd tussen verschillende soorten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

2

bezit. In het ontwerpbesluit is de rendementsnorm gedifferentieerd tussen
categorale zorginstellingen, corporaties met een meerderheid van het
woningbezit in krimpgebieden en overige corporaties.
Op basis van het Handboek is een rendementsnorm voor «overige
corporaties» berekend van 5,0%. Dit is, in tegenstelling tot de zorgen die
AKD heeft geuit, iets hoger dan de directe rendementsnorm op basis van
de IPD. Het verschil is verklaarbaar doordat de markt- en objectrisico’s van
corporatiewoningen in het algemeen wat groter zijn dan van vrije sector
woningen, die gemiddeld jonger zijn en vaker op betere locaties en in
meer gespannen woningmarktregio’s liggen.
3
De leden van de VVD-fractie willen graag weten of er nog andere
vastgoedindices zijn van de Nederlandse vastgoedmarkt en waarom deze
dan niet bij deze regeling zijn betrokken. Daarbij zijn deze leden benieuwd
naar de argumentatie voor het gebruiken van een intern model.
Er zijn geen andere vastgoedindices bekend op grond waarvan specifiek
een rendementsnorm voor vastgoedbezit van woningcorporaties kan
worden bepaald, zoals dat kan op basis van het Handboek Marktwaardering. Het Handboek Marktwaardering is in 2016, toen corporaties voor
het eerst hun bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat dienden
te waarderen, tot stand gekomen in nauw overleg met een breed
samengestelde klankbordgroep bestaande uit de Autoriteit woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Ministerie van BZK,
taxateurs, ICT-leveranciers, accountants, Aedes en vertegenwoordigers
van corporaties.
Er is gekozen voor een methodiek op grond van de disconteringsvoet van
het Handboek Marktwaardering omdat i) deze disconteringsvoet op basis
van marktconforme uitgangspunten en markttaxaties wordt vastgesteld,
ii) het Handboek uitsluitend betrekking heeft op de relevante woningen, te
weten gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties, iii) de
mogelijkheden die deze methodiek biedt om te komen tot een gedifferentieerde norm voor verschillende soorten corporaties en iv) als gevolg
daarvan een vereenvoudiging van de toetsing op overcompensatie
mogelijk maakt door deze te beperken tot het directe rendement.
4
De leden van de VVD-fractie willen graag weten waarom de rendementsnorm voor corporaties voor 5 jaar wordt vastgesteld, terwijl de
marktrente zelf iedere dag op en neer beweegt en ook de rendementsnorm van institutionele vastgoedbeleggers en particuliere
verhuurders op en neer beweegt. Daarbij zien deze leden dat in uitzonderlijke situaties de rendementsnorm voor corporaties toch kan worden
aangepast. Zij willen graag weten in welke situaties dit het geval zal zijn.
De rendementsnorm ziet op het directe rendement, dat wil zeggen op de
verhouding tussen huurinkomsten minus lasten (de teller) enerzijds en de
marktwaarde van een huurwoning (de noemer) anderzijds. In vergelijking
met het totale rendement is dit een relatief stabiele rendementsnorm. Dit
komt om te beginnen doordat waardeontwikkelingen die sterk opwaarts
en benedenwaarts kunnen fluctueren, in het directe rendement een
beperkte rol spelen. In de teller doen ze niet mee. Alleen in de ontwikkeling van de marktwaarde (de noemer) hebben ze effect doordat wordt
verondersteld dat een woning na gemiddeld 15 jaar wordt verkocht. Dit
effect wordt gedempt (ruwweg gehalveerd) door het contant maken van
de na 15 jaar verwachte verkoopwaarde en doordat de -stabielekasstromen uit verhuur een belangrijk element vormen van de marktwaarde.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

3

Het voordeel van een vaste rendementsnorm voor vijf jaar is de zekerheid
die corporaties hierdoor in deze periode kunnen krijgen over de vraag of
er al dan niet sprake is van overrendement en het terugbetalen van
overcompensatie.
Alleen in extreme situaties, wanneer de huren of de lasten heel fors
omlaag of omhoog gaan, of wanneer de (verwachte) verkoopprijzen
aanzienlijk afwijken van wat was verwacht zonder dat de huurinkomsten
meebewegen, kan het zijn dat de rendementsnorm structureel en
substantieel afwijkt van de werkelijke situatie, en tussentijdse bijstelling
rechtvaardigt. Een eventuele wijziging zal uiteraard weer de reguliere
totstandkomingsprocedure volgen en worden voorgehangen bij het
parlement.
5
De leden van de VVD-fractie lezen dat als een corporatie overrendementen
maakt deze overrendementen dan moeten worden terugbetaald. Deze
leden zouden graag zien hoe terugbetalingen stap voor stap werken.
Daarbij zouden zij ook graag willen weten of er in het verleden terugbetalingen zijn geweest, of er nu terugbetalingen zijn en of er in de toekomst
terugbetalingen worden verwacht.
De toets op de overcompensatie vindt sinds boekjaar 2018 plaats. Daarbij
vindt middeling over drie jaren plaats. Pas als er gemiddeld sprake is van
overcompensatie over drie jaren wordt deze teruggevorderd. Dat betekent
dat pas in 2021, dus na afsluiting van het boekjaar 2020, voor het eerst kan
worden vastgesteld of er sprake is van terug te vorderen overcompensatie. Op dit moment is de verwachting dat er geen of slechts geringe
terugbetalingen zullen plaats vinden. Belangrijkste reden hiervan is dat
huren van sociale huurwoningen normaal gesproken onder de markthuur
liggen, hetgeen het rendement op deze woningen drukt.
6
De leden van de VVD-fractie zouden ook graag een overzicht zien van de
rendementen die per corporatie zijn gehaald en hoe die vergelijken met de
IPD-index, de MSCI-index en het nieuwe interne model. Deze leden
merken daarbij op dat als deze data vertrouwelijk zijn zij het graag onder
geheimhouding zouden inzien.
Voor het boekjaar 2018 zijn de rendementen van corporaties getoetst aan
de regels voor overcompensatie. Dat gaf de volgende verdeling van
rendementen (inclusief toegerekende staatssteun):
Direct rendement 2018

Aantal corporaties

Aantal cumulatief

< 1%
1 – < 2%
2 – < 3%
3 – < 3,7%
3,7% – < 4%
4% – < 5%
>= 5%

14
77
164
49
3
2
1

14
91
255
304
307
309
310

De directe rendementsnorm voor 2018 is 3,7%. Er waren zes corporaties
met een direct rendement dat daar boven lag. Dat waren alle categorale
corporaties die specifiek zijn gericht op huisvesting van ouderen,
gehandicapten en zorgbehoevenden. Bij een toets op het totaal
rendement (IPD-norm 17,3% in 2018) bleven ook deze zes corporaties
onder de norm voor overcompensatie.
Bij de nieuw voorgestelde regeling zou de directe rendementsnorm voor
de gewone corporaties (geen categorale corporaties specifiek gericht op

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

4

huisvesting van ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden of
corporaties waarvan het bezit in meerderheid in krimpgebieden ligt) in
2018 5,0% zijn geweest. Slechts één corporatie zou deze norm hebben
overschreden met een direct rendement van ca. 5,5%. Omdat dit een
categorale corporatie specifiek gericht op huisvesting van ouderen,
gehandicapten en zorgbehoevenden is, zou voor deze corporatie echter
een norm van 6,2% hebben gegolden. Dus ook deze corporatie zou binnen
de norm voor overcompensatie zijn gebleven.
Zowel op basis van de oude als de nieuwe regeling zou er derhalve in
2018 geen overcompensatie zijn vastgesteld.
7
De leden van de VVD-fractie lezen dat het uitgangspunt van sanering is
dat die op een sobere en doelmatige wijze gebeurt. Deze leden merken
daarbij op dat het toch mogelijk is dat er dan teveel saneringssteun wordt
gegeven en vragen of dat er dan in alle gevallen toch gaat worden
terugbetaald. Deze leden vragen hoe staat het met de winsten, verliezen
en overrendementen van de derivaten-, grond- en vastgoedportefeuilles
van Vestia en Geertruidenberg.
Eerder heb ik u reeds aangegeven dat in de huidige praktijk, indien hiertoe
een noodzaak bestaat, de saneringssteun eerst toegekend wordt en dat
deze aan het aan het eind van de saneringsperiode wordt vastgesteld.
Indien dan blijkt dat er teveel steun is uitgekeerd, dan wordt deze
inderdaad in alle gevallen teruggevorderd. Op dit moment werk ik aan de
uitwerking van het saneringskader naar aanleiding van de evaluatie van
de herziening van de Woningwet. De wetswijzigingen op dit vlak zal ik
naar verwachting in dit jaar in internetconsultatie brengen.
De leden van de VVD fractie hebben gevraagd naar de stand van zaken bij
Woningcorporaties Vestia en Woonstichting Geertruidenberg (WSG). In
beide gevallen geef ik u aan dat de vaststelling van de subsidie definitief
plaats zal vinden aan het einde van de saneringsperiode. Met de
vaststelling van de subsidie zal bepaald worden in hoeverre er sprake kan
zijn van een eventuele terugvordering. In het geval van Vestia zal dit
bepaald moeten worden in 2022 en in het geval van WSG in 2023.
8
De leden van de VVD-fractie hebben gelezen hoe de overcompensatieregeling gaat werken in sanering en vragen zich daarbij af hoe het gaat
werken in borging.
Bij de wijze waarop overcompensatie wordt vastgesteld zal rekening
worden gehouden met de aparte positie waarin saneringscorporaties zich
bevinden.
Het rentevoordeel dat woningcorporaties genieten als gevolg van de
borging is een vorm van compensatie en zal daarom meegenomen
worden bij de bepaling van de overcompensatie.
9
Tot slot willen de leden van de VVD-fractie graag de reacties op de
internetconsultatie van Aedes, AKD N.V., IVBN en WSW inzien. Daarbij
willen deze leden ook de reactie van de Europese Commissie inzien.
De reacties op de internetconsultatie van het ontwerpbesluit zijn openbaar
en kunnen worden ingezien op https://www.internetconsultatie.nl/
overcompensatiebesluit/reacties.
Er is gecorrespondeerd met de Europese Commissie (hierna: EC) over de
voorgenomen wijzigingen aan de overcompensatieformule in een
lopende procedure. Hoofdlijn daarvan is, dat dit ontwerpbesluit voorziet in
een duidelijkere formule met objectieve criteria om overcompensatie van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

5

toegelaten instellingen te bepalen. De aanpassingen leiden tot een
aanscherping in het voldoen aan de eisen inzake EC-compliance. Daar is
de EC het mee eens. Over de positie van saneringscorporaties bij
overcompensatie worden nog nadere gesprekken op ambtelijk niveau
gevoerd met de EC.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 524

6