2

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Aanhangsel van de Handelingen

Vergaderjaar 2017–2018

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

3102
Vragen van het lid Beckerman (SP) aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties over het bericht dat het aantal huurwoningen in handen
van particulieren de afgelopen tien jaar met ruim 40% is gestegen (ingezonden
2 augustus 2018).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 5 september 2018).
Vraag 1
Hoe beoordeelt u de analyse van BNR Radio, waarin wordt gesteld dat het
aantal huurwoningen in handen van particulieren de afgelopen tien jaar met
ruim 40% is gestegen en dat inmiddels ruim een miljoen huurwoningen in
handen zijn van beleggers, van wie 400.000 particulieren1 2?
Antwoord 1
De conclusie dat de afgelopen tien jaar het aantal huurwoningen in handen
van particulieren met 40 procent is gestegen kan om twee redenen niet
worden getrokken. Ten eerste waren er volgens het CBS begin 2017 circa 1
miljoen huurwoningen in het bezit van «overige verhuurders». Die categorie
omvat zowel particuliere als institutionele beleggers, maar ook bedrijven en
natuurlijke personen. Ten tweede kunnen de cijfers van het CBS van vóór het
jaar 2012 niet goed gebruikt worden voor het maken van deze vergelijking. In
2012 is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen ingevoerd. Door deze
nieuwe registratiewijze zijn veel gebouwen en woningen alleen administratief
anders ingedeeld. Onderstaand tabel toont het effect van deze administratieve omzetting, daar is in het jaar 2012 een mutatie van circa 400.000
woningen te zien in de categorie particuliere huur.

Voorraad totaal
Eigendom
koop
particuliere huur
sociale huur

2011

2012

2012

2013

2014

2015*

7.217.800

7.266.300

7.373.600

7.444.000

7.535.300

7.588.000

4.308.700
638.200
2.270.900

4.363.300
628.100
2.275.000

4.080.300
1.009.700
2.283.700

4.107.700
1.026.600
2.309.700

4.214.500
1.037.900
2.282.800

4.244.000
1.045.200
2.298.800

1
2

ah-tk-20172018-3102
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2018

https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-particulier-bezit
https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-particulier-bezit

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

1

Woningtype
eengezins
meergezins

2011

2012

2012

2013

2014

2015*

5.108.400
2.109.400

5.136.100
2.130.100

4.845.900
2.527.800

4.871.500
2.572.500

4.890.500
2.644.800

4.908.100
2.679.900

* Bron: BAG, cijfers over bouwen en wonen 2016, p. 11

Vraag 2
Hoe beoordeelt u de conclusie van enkele wetenschappers, in opdracht van
de SP, dat tussen 2006 en 2016 «buy-to-let» met ruim 75% is toegenomen?3
Antwoord 2
Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in
combinatie met stijgende huizenprijzen en schaarste van woningen in grote
steden leiden tot meer rendement en lage risico’s. Ook de wijziging van de
Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
De voorraad woningen van overige verhuurders, waaronder particuliere
verhuurders, nam tussen 2012 en 2017 toe van 1.009 duizend woningen naar
1.065 duizend woningen. Volgens het Kadaster bezaten «kleine» particuliere
verhuurders met 3 tot maximaal 50 woningen circa 325 duizend woningen in
2016. Hun aandeel in de totale woningvoorraad is toegenomen van 2,6
procent in 2005 tot 4,4 procent in 2016. In het aantal verkooptransacties is
hun aandeel gestegen van 4 naar 6 procent4.
Het CBS heeft maatwerkonderzoek verricht naar de omzetting van woningen
van de ene eigendomscategorie naar de andere (toevoegingen door
nieuwbouw zijn niet meegenomen in deze analyse). Volgens het CBS
muteerden in 2014 en 2015 circa 75 duizend koopwoningen naar particuliere
huurwoningen, maar werden er ook 70 duizend particuliere huurwoningen
omgezet in koopwoningen. In 2016 muteerden 88 duizend koopwoningen
naar particuliere huurwoningen, en werden er ook 70 duizend particuliere
huurwoningen omgezet in koopwoningen. In totaal zijn er in de periode
2014–2016 dus 210 duizend particuliere huurwoningen gemuteerd naar
koopwoningen, en 238 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen. De particuliere voorraad is tussen 2014–2016 met 28 duizend woningen
toegenomen ten koste van de koopsector, dat is circa 0,7 procent van de
koopwoningvoorraad.
Vraag 3
Erkent u net als Jan Kamminga, de voorzitter van Vastgoedbelang, de
vereniging van kleine vastgoedbeleggers, dat «de concurrentie op de
woningmarkt moordend is en er met de groeiende groep particuliere
beleggers niet minder op wordt»? Kunt u uw antwoord toelichten?5
Antwoord 3
In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare
woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen
te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment.
Omdat het bijbouwen van extra woningen een aantal jaren in beslag neemt,
is het van belang om in de tussentijd te kijken naar andere oplossingen die
de betaalbaarheid en benutting van de bestaande voorraad verbeteren.
Particuliere verhuur kan in dat kader bijdragen aan de gewenste verruiming
van het huursegment. De betaalbaarheid van deze woningen is daarbij een
belangrijk onderdeel.
De gemeente beschikt over verschillende instrumenten om indien nodig te
sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente
ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige
en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Enkele
voorbeelden van instrumenten die een gemeente kan inzetten: in het
bestemmingsplan kan worden aangegeven dat woningen tot de categorie
middenhuur of starterskoop horen, zo blijven woningen tot maximaal tien
3

https://www.sp.nl/rapport/2018/onderzoek-buy-to-let
Kadaster, 18.09.2017. Notitie «Verdringt de particuliere verhuurder de starter van de woningmarkt».
5
https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-particulier-bezit
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

2

jaar binnen de categorie beschikbaar. Een ander voorbeeld is dat een
gemeente ook bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar kan
invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen.
Het is van belang dat gemeenten, naast nieuwbouw, kijken naar mogelijkheden om de bestaande voorraad optimaal te benutten. Voor woningen in het
bezit van particulieren geldt dat privaatrechtelijke afspraken gemaakt kunnen
worden met de eigenaar van de woning. Ook kan het splitsen en verkameren
van woningen vergunningplichtig worden gemaakt middels de huisvestingsverordening. Leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben, kunnen ook worden ingezet voor de woningvoorraad. Hiervoor
is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden
van de specifieke bestemming voor middenhuur. Verder kan een gemeente
leegstand van woningen tegengaan door op basis van de Leegstandwet
vergunningen te verstrekken voor het tijdelijk verhuren van woningen.
Vraag 4
Deelt u de mening dat de stellingname van Vastgoedbelang, namelijk dat
deze beleggers «... bijdragen aan een groter aanbod van huurwoningen, juist
in de sector met een huur tussen € 650 en € 800», uiterst onwaarschijnlijk
is6? Kunt u uw antwoord toelichten?
Antwoord 4
Ik deel de mening van Vastgoedbelang, dat particuliere beleggers een
belangrijke rol hebben in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Cijfers van het CBS en de Staat
van de Woningmarkt (2017) tonen dat binnen de huurmarkt beleggers een
aandeel hebben van circa 23 procent, waarvan 80 procent particulier is. Met
circa 75 procent vraagt een overgroot deel van de particuliere verhuurders
een huurprijs onder de liberalisatiegrens, dus onder de circa € 710. Ook na
mutatie moeten particuliere verhuurders van woningen in het gereguleerde
segment zich houden aan de liberalisatiegrens.
Door krapte op de woningmarkten is sprake van prijsstijgingen, waardoor
woningen van de gereguleerde naar de vrije huursector kunnen overgaan. Ik
beschik niet over cijfers die de huurprijsontwikkeling in beeld brengen van
deze woningen. Volgens Pararius was de huurprijsstijging na mutatie van
vrijesectorhuurwoningen in 2017 landelijk 5,9 procent, maar is sprake van
sterke regionale verschillen. Zo ziet Pararius ook recordhuurprijzen in het vrije
huursegment in diverse steden. Het is mogelijk dat door aanhoudende
schaarste in het vrije huursegment de huurprijsstijgingen zullen aanhouden.
Particuliere verhuurders kunnen bijdragen aan de uitbreiding van het
schaarse aanbod van middenhuurwoningen. Het is aannemelijk dat een
verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen
stijgen of zelfs doen dalen. Zeker in grote steden dragen huurwoningen bij
aan de toegankelijkheid van de stad voor starters of jonge huishoudens.
Vraag 5
Deelt u de stellingname van interim---directeur Jansen van de Woonbond, die
stelt dat veel van de opgekochte woningen – soms na verkamering – worden
verhuurd aan studenten of duur verhuurd aan expats, die kortere tijd in een
stad willen wonen?7 Deelt u de mening dat daarmee potentiële eigenaarbewoners en zeker starters van de koopmarkt worden verdrongen, of dat dit
leidt tot prijsopdrijving? Erkent u dat een te grote toename van deze vormen
van verhuur kan leiden tot het verminderen van sociale samenhang in
wijken?
Antwoord 5
Woningen van particuliere verhuurders worden aan een brede doelgroep
huishoudens verhuurd. Een deel van die woningen zal ook aan studenten of
expats verhuurd worden. Het is daarbij inherent aan het vrije huursegment
dat deze woningen veel gevraagd worden door huishoudens die behoefte

6
7

https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-particulier-bezit
https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10349421/particuliere-beleggers-nemenhuurwoningenmarkt-over

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

3

hebben aan flexibiliteit en daarom soms voor een kortere tijd in een stad
willen wonen.
Veel mensen hebben op dit moment moeite met het vinden van een
betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse
groepen in vooral de gespannen woningmarkten in de stedelijke gebieden.
Zeker in gespannen regio’s is daarom een stevige inzet op het versnellen van
woningbouw nodig.
Om de sociale samenhang in woonwijken te behouden, heeft de gemeente
instrumentarium tot haar beschikking om ongewenste situaties tegen te gaan.
Daarbij kan gedacht worden aan het instellen van een splitsingsvergunning of
een omzettingsvergunning bij kamergewijze bewoning in de huisvestingsverordening. Ook kan de gemeente met de huisvestingsverordening schaarse
woningen toewijzen aan specifieke doelgroepen. Hoe zij deze instrumenten
inzetten is aan de gemeente zelf. Het woonbeleid is immers in eerste instantie
een lokale aangelegenheid.
Vraag 6
Staat u nog steeds achter uw uitspraak dat «... verdringing van koopstarters
zich vooralsnog alleen lijkt voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het
nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af te remmen niet
passend acht.»?8
Antwoord 6
Deze conclusie is gebaseerd op onderzoek van het Kadaster9. Het Kadaster
concludeerde dat volgens een vereenvoudigde methode alleen in Amsterdam
wellicht sprake van verdringing kan zijn, maar dat er tegen de gebruikte
methode veel argumenten in te brengen zijn. Het Kadaster stelt als eindconclusie vooral dat er vervolgonderzoek nodig is om te bepalen of er sprake is
van verdringing van koopstarters. In de gesprekken die ik met de regio voer,
zal ik de behoefte om regionaal maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving
bespreken.
Vraag 7
In hoeverre deelt u de mening dat ook deze cijfers laten zien dat deze
verdringing mogelijk op meer plekken plaatsvindt dan in Amsterdam? In
hoeverre erkent u de trend dat «buy-to-let» zich verspreidt naar randgemeentes en zelfs daarbuiten, omdat de marges daar mogelijk nog interessanter zijn
voor beleggers? Vindt u het nog steeds verdedigbaar dat u, mogelijk als
aanvulling op maatregelen van de gemeente Amsterdam, geen maatregelen
wilt nemen om deze «verdringing van koopstarters in Amsterdam» tegen te
gaan?
Antwoord 7
Bij een aanhoudende lage rente en anticiperend op prijsstijgingen in
randgemeenten kan worden verwacht dat particuliere verhuur de komende
jaren zich ook buiten de grote steden zal ontwikkelen. In berichten van
bijvoorbeeld de NVM is te zien dat prijsstijgingen zich met name buiten de
grote steden, in de randgemeenten voordoen.
Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als probleem, maar als een kans
voor meer middenhuurwoningen. Gemeenten beschikken bovendien over
diverse mogelijkheden om gericht te sturen op meer passende woningaanbod voor een bepaalde doelgroep. In aanvulling daarop werk ik nu aan de
Wet maatregelen middenhuur, met daarin een verduidelijking van de
Huisvestingswet. In het kader van de Regiogesprekken zal ik met diverse
gemeenten het gesprek voeren of er aanvullend behoefte is aan regionaal
maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving, ook met de Metropoolregio
Amsterdam. Dit najaar zal ik de Tweede Kamer nader informeren over de
Regiogesprekken.

8
9

Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 612
Kadaster, 18.09.2017. Notitie «Verdringt de particuliere verhuurder de starter van de woningmarkt».

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

4

Vraag 8
Deelt u de mening dat de recente sterke daling van de huizenprijzen in
Londen, gemiddeld 11.000 pond lager in één jaar, mede is aangejaagd door
belastingmaatregelen waardoor huizen opkopen voor verhuur minder
lucratief is geworden voor beleggers? Erkent u dat met deze verandering
starters op de woonmarkt in Londen iets meer kansen hebben gekregen? Is
dat voor u een reden om uw politiek van laisser-faire met betrekking tot
«buy-to-let» te heroverwegen? Kunt u uw antwoord toelichten?10
Antwoord 8
In de jaren »90 was een groot tekort aan huurwoningen in het Verenigd
Koninkrijk, waardoor diverse maatregelen zijn ingevoerd om de aankoop van
woningen voor de verhuur te stimuleren. Het ging toen om belastingvoordelen voor eigenaren die woningen kopen om te verhuren en de invoering van
kortlopende huurcontracten met weinig juridische bescherming voor de
huurder. Tot 2016 heeft dit tot een aanzienlijke ontwikkeling van de particuliere verhuur geleid in het Verenigd Koninkrijk: ruim 20 procent van alle
uitgegeven hypotheken was bedoeld voor de aankoop van een «buy-to-let»
woning, 20 procent van de huurcontracten werd beëindigd onder dwang van
de verhuurder, en het aandeel leegstand nam toe («buy to leave»). Het
Verenigd Koninkrijk heeft daarop in 2016 de in het verleden verstrekte
belastingvoordelen beperkt. De laatste cijfers tonen dat het aantal nieuwe
«buy-to-let» hypotheken afneemt in het Verenigd Koninkrijk. De woningtransacties zijn sindsdien toegenomen met 4,4 procent, waaronder ook de
aankopen van starters.
De situatie in het Verenigd Koninkrijk is niet goed vergelijkbaar met de
situatie in Nederland. Nederland kent geen specifieke fiscale stimuleringsmaatregelen voor «buy-to-let». De gemiddelde vierkante meter prijs in het
centrum van Londen blijft twee keer zo hoog als in het centrum van
Amsterdam. De huurbescherming in Nederland is goed gewaarborgd,
bijvoorbeeld via een gang naar de Huurcommissie. Verder wordt leegstand in
Nederland actief bestreden op basis van de Wet kraken en leegstand.
Het generiek beperken van particuliere verhuur zie ik niet als oplossing.
Particuliere verhuur draagt bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod
huurwoningen, vooral als het zich voordoet in het schaarse middenhuursegment. De oplossing is het stimuleren van meer passende woningaanbod in
zowel de koop- als de huursector.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat
ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en
ik gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.
Vraag 9
Hoe kan het dat u «het nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af
te remmen niet passend acht«, terwijl er een stroom aan berichten verschijnt
over de groei van beleggers op de woningmark, die in veel gevallen
waarschuwingen of kritische kanttekeningen plaatsen bij deze trend?11
Antwoord 9
Particuliere verhuur draagt, zoals aangegeven, bij aan een wenselijke
verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse
middenhuursegment. Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als exces,
10

https://www.homesandproperty.co.uk/property-news/house-prices-london-firsttime-buyerhomes-drops-as-buytolet-market-collapses-a122196.html
11
Een niet volledige selectie van de berichten:
https://www.ftm.nl/artikelen/is-wonen-in-een-grote-stad-alleen-nog-voor-arm-en-rijkweggelegd?share=1
http://www.cityam.com/241184/the-netherlands-is-the-most-lucrative-buy-to-let-propertyhotspot-in-the-eu-according-to-study-from-world-first-uk
http://www.dvhn.nl/drenthe/Particulieren-duiken-in-huurmarkt-22436313.html
https://www.volkskrant.nl/economie/particuliere-belegger-heeft-zinnen-gezet-op-woningenvoor-studenten-en-expats~a4513863
http://www.colliers.com/nl-nl/netherlands/insights/research/sectorupdate_augustus_2017
https://www.gelderlander.nl/de-vallei/uitgeweken-naar-het-reserve-wageningen~a3d31ec9/
http://www.omroepflevoland.nl/nieuws/154837/almere-wethouder-wil-huisjesmelkers-buitende-deur-houden

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

5

maar excessen als huisjesmelkerij, excessieve huren of discriminatie tolereer
ik niet. Deze excessen die het woongenot beïnvloeden moeten gericht
aangepakt worden. Ik werk nu aan een aanpak, gedragen door sectorpartijen
en medeoverheden, om goed verhuurderschap te stimuleren. Ook kunnen
medeoverheden in het kader van de regiogesprekken aangeven waar
aanvullend maatwerk nodig is. In het najaar zal ik de Tweede Kamer nader
informeren.
Vraag 10
Hoe beoordeelt u de conclusies van enkele wetenschappers, die de opkomst
van «buy-to-let» in opdracht van de SP onderzochten, dat «in zowel de drie
grote steden als Groningen en Maastricht inmiddels 10 à 15 procent van de
koopwoningen, en dertig procent van de woningen van minder dan 50
vierkante meter worden opgekocht door verhuurders. Deze nieuwe spelers op
de koopmarkt verdringen potentiële eigenaar-bewoners»?12
Antwoord 10
Veel mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat
geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in met name de
stedelijke regio’s, in zowel de koop- als de huursector. Daarom is een stevige
inzet op het versnellen van woningbouw nodig. Ik ondersteun regio’s hierbij,
onder andere door het beschikbaar stellen van het expertteam woningbouw,
het verbreden, versnellen en vereenvoudigen van de mogelijkheden om te
experimenteren met wet- en regelgeving middels aanpassing van de Crisisen herstelwet, en het beschikbaar stellen van 38 miljoen euro voor de
financiering van binnenstedelijke transformatielocaties.
Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale behoeften en mogelijkheden.
Zij zitten voor een belangrijk deel aan de knoppen, zoals bij de gronduitgifte
en afspraken over bestemmingen. Door bij te bouwen kan doorstroming
gestimuleerd worden. Door in te zetten op het realiseren van meer middenhuur en door goede afspraken te maken met lokale partijen over het
behouden van middenhuur, kunnen gemeenten de mogelijkheden voor
starters verder vergroten. Ook kunnen gemeenten specifieke afspraken maken
met corporaties over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad.
Met een huisvestingsverordening kunnen zij de toegang voor bepaalde
doelgroepen regelen.
Samen met medeoverheden en sectorpartijen kijk ik verder naar de vraag in
hoeverre de slagkracht van medeoverheden voldoende is. Op landelijk niveau
zijn de acties die het Rijk en andere partijen nemen vormgegeven in de
Nationale Woonagenda. Omdat de regionale verschillen zo groot zijn is
additioneel regionaal maatwerk noodzakelijk. Daarom maak ik in de grote
stedelijke regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is ook
regionale afspraken, deze kunnen indien nodig leiden tot wetswijzigingen.
Zoals gezegd zal ik de Tweede Kamer daarover in het najaar informeren.

12

https://www.sp.nl/rapport/2018/onderzoek-buy-to-let

Tweede Kamer, vergaderjaar 2017–2018, Aanhangsel

6