Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2019–2020

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

2880
Vragen van het lid Krol (50PLUS) aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te Den
Haag (ingezonden 4 februari 2020).
Antwoord van Staatssecretaris Knops (Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties) (ontvangen 20 mei 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen,
vergaderjaar 2019–2020, nr. 1908.
Vraag 1
Kent u de berichtgeving over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te
Den Haag, gelegen naast het paleis Noordeinde, aan de tassenmaker de heer
Munie?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Hoe verklaart u het verschil tussen de verkoopprijs en de taxatiewaarde van
het pand? Vindt u dat de verkoopprijs het predicaat «marktconform»
verdient? Zo ja, waarom?
Antwoord 2
Mijn ambtsvoorganger heeft in zijn brief van 25 juni 2013 aan de Tweede
Kamer (Kamerstuk 31 490, nr. 122) aangegeven dat onderhandse verkoop aan
medeoverheden plaatsvindt op basis van een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde. Daarom zijn met het oogmerk de
marktconformiteit te waarborgen twee taxatierapporten opgesteld door een
NRVT-gecertificeerde2 taxateur van Frisia Makelaars. In het eerste taxatierapport van 29 september 2016, is het pand getaxeerd op € 1.745.000. In het
(her)taxatierapport van 26 april 2018 is het pand getaxeerd op € 1.685.000,00.
Voor de verklaring van het verschil tussen beide taxatierapporten zie het
1

https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/het-succesverhaal-van-tassenmaker-omarmunie-is-toch-niet-zo-mooi-als-het-lijkt~bffaae5f/https://www.ftm.nl/artikelen/buurman-vanbeatrix-geeft-toe-dat-hij-noordeinde-64-kocht-als-stroman-van-belegger?share=
9PLSkTn2bIBxF0q%2F016Y%2FXdGg5Cr0p6feL3LTb4MecG%2BaT%2FSwJF2b8rmOpo9https://
www.ftm.nl/artikelen/haagse-koopsoap-noordeinde-omarmunie?share=
alk4RG1CUYJfRrCzAcU0DZblB5%2FQgLfjGlnaWf%2FnocMeI4enSpHh8EWWb6wS
2
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

ah-tk-20192020-2880
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

1

antwoord op vraag 3. In beide taxatieberekeningen zijn de kosten van het
achterstallige onderhoud (ruim € 1,1 mln.) in mindering gebracht op de
taxatiewaarde. De taxatiewaarde betreft het gehele object, exclusief het
achterterrein met parkeerplaatsen. Onderdeel van de koop maakte uit het
gebruik van twee parkeerplaatsen op de achterzijde van het terrein. Ten
behoeve van die parkeerplaatsen is een erfdienstbaarheid gevestigd, waarvan
de gebruiksvergoeding van € 50.000,00 voor onbepaalde tijd is afgekocht.
Verkoop door het Rijksvastgoedbedrijf aan de gemeente Den Haag vond
derhalve plaats tegen de getaxeerde waarde van € 1.685.000,00 plus de
vergoeding van € 50.000,00, dus totaal een koopprijs van € 1.735.000,00.
Tevens wil ik u in dit verband melden dat ik momenteel een ADR-onderzoek
laat uitvoeren naar de verkoop van dit pand, waarvan ik voor de zomer de
resultaten verwacht. Zie verder ook antwoord op vraag 8, 11, 12, 15.
Vraag 3
Is het waar dat het onderliggende taxatierapport van het Rijksvastgoedbedrijf
(RVB), opgesteld door makelaarskantoor Frisia, geheim moest blijven? Zo ja,
waarom? Is het waar dat Frisia later op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf,
op 26 april 2018, een hertaxatie uitvoerde die uitkwam op € 1.685.000,=? Is
het waar dat deze waarde dichtbij de eerdere getaxeerde waarde lag, maar
ver verwijderd is van de € 3,6 mln. van MVGM die het taxatierapport voor de
heer Munie opstelde? Hoe verklaart u de forse verschillen?
Antwoord 3
Bij besluit van 14 mei 2018 is de verstrekking van het taxatierapport op grond
van de Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob) geweigerd3. Op dat
moment was de koopovereenkomst met de gemeente nog niet getekend en
was er nog niet aan de gemeente geleverd. Die weigering was gebaseerd op
artikel 10, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wob, op grond waarvan
verstrekking van informatie achterwege blijft indien openbaarmaking niet
opweegt tegen de economische of financiële belangen van de Staat, die
geraakt worden ingeval taxatierapporten openbaar worden gemaakt.
Op 11 juni 2018 is de koopovereenkomst met de gemeente Den Haag
getekend en op 7 september 2018 is het pand bij notariële akte geleverd aan
de gemeente Den Haag. Omdat de transactie met gemeente is afgerond en
omdat dit taxatierapport ook overigens geen informatie bevat die de
onderhandelingspositie van de Staat in andere zaken benadeelt, verzetten de
economische en financiële belangen van de Staat zich in dit geval niet langer
tegen openbaarmaking van dit taxatierapport. Ik stuur u het taxatierapport als
bijlage (bijlage 1) bij deze beantwoording mee.
De eerdere taxatie in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf vond plaats op
29 september 2016 (bijlage 2). Toen is een taxatiewaarde vastgesteld van
€ 1.745.000,00. Deze prijs was gebaseerd op het gehele object, inclusief het
achterterrein met parkeerplaatsen. Een verschil van € 60.000,00 ten opzichte
van de in 2018 getaxeerde waarde van € 1.685.000,00, dus op basis van
inmiddels gewijzigde marktprijzen van circa een jaar later en exclusief het
achterterrein met parkeerplaatsen, zoals nader is omschreven in het antwoord
op vraag 2.
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft verkocht aan de gemeente Den Haag en is niet
bekend met het taxatierapport dat door MVGM is opgesteld.
Vraag 4
Was het RVB bekend met de taxatie van vastgoedbeheerder MVGM? Zo ja,
hoe heeft het RVB akkoord kunnen gaan met de lagere waarde?
Antwoord 4
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 heeft het Rijksvastgoedbedrijf
verkocht aan de gemeente Den Haag en was het Rijksvastgoedbedrijf niet
bekend met het taxatierapport dat door MVGM is opgesteld. Op verschillen
tussen de rapporten kan ik niet ingaan omdat mij onbekend is welke opdracht
en informatie de MVGM taxateur had, met welke referentiegegevens en

3

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/wob-verzoeken/2018/05/14/besluit-wob-verzoek-overde-verkoop-noordeinde-64–64a-te-den-haag

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

2

waarderingsgrondslag is gewerkt, welke prijspeildatum is gehanteerd, welke
verbeteringsplannen er vanwege de nieuwe eigenaren waren, etc.
Vraag 5
Zijn de verschillen in taxatie bewust verzwegen? Is hier sprake van dwaling of
zelfs bedrog? Is er reden voor de vernietiging van de verkoop?
Antwoord 5
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag
tegen de door Frisia getaxeerde marktwaarde, zie het antwoord op vraag 2.
Het RVB kent het taxatierapport van MVGM niet en dit rapport is derhalve
geen onderdeel van de afweging geweest, zie het antwoord op vraag 4.
Vraag 6
Kent u de taxatie van de door Follow the Money geraadpleegde makelaar, te
weten € 4,5 mln. (1.500 m2 maal € 3.000)? Is zijn conclusie juist dat hier
«iemand een cadeau weggegeven» heeft van drie miljoen euro? Zo nee,
waarom niet?
Antwoord 6
Het Rijksvastgoedbedrijf is niet bekend met de inhoud van het taxatierapport
van de door Follow the Money geraadpleegde makelaar. Ik kan daardoor niet
op de door de geraadpleegde makelaar gebaseerde conclusie ingaan, omdat
onder andere immers onbekend is welke opdracht en informatie deze
taxateur had, met welke referentiegegevens is gewerkt, welke prijspeildatum
is gehanteerd, etc.
Vraag 7
Is het waar dat er e-mailwisselingen zijn gevoerd tussen het RVB en de
gemeente Den Haag waaruit zou blijken dat beiden het erover eens waren dat
de prijs in maart 2018 al niet meer marktconform was? Zo ja, bent u bereid
de e-mails aan de Kamer sturen? Zo ja, waarom hebben gemeente en het Rijk
al die tijd, tot op de dag van vandaag, volgehouden dat de prijs wel
marktconform is?
Antwoord 7
Nee, de e-mailwisselingen betroffen overleg en afstemming over de bepaling
van de waardepeildatum van de taxatie. Tussen het Rijksvastgoedbedrijf en
de gemeente is afgesproken de waardepeildatum op 1 september 2017 te
stellen. In de taxatie op 26 april 2018 werd vervolgens deze waardepeildatum
gehanteerd en werd de verkoopprijs overeenkomstig de taxatie vastgesteld,
zie tevens het antwoord op de vragen 2, 3 en 4. De hier bedoelde mailwisseling is aan de ADR in het kader van het onderzoek ter beschikking gesteld.
Vraag 8
Waarom is het pand niet verkocht aan de hoogste bieder?
Vraag 11
Hoe zijn de «maatschappelijke activiteiten» getoetst voorafgaand aan de
verkoop?
Vraag 12
Meent het RVB nog steeds dat er sprake is van een maatschappelijk belang
van deze onderneming voor de stad Den Haag en bestaat er de noodzaak om
deze voor de stad te behouden? Zo ja, kunt u dat toelichten?
Vraag 15
Is het waar dat het taxatierapport geheim werd gehouden, omdat kennis van
de strategie van het Rijksvastgoedbedrijf diens onderhandelingspositie op de
markt zou verzwakken? Zo ja, houdt dit in dat het Rijk de waarde van kapitale
panden vaker – of zelfs structureel – laag inschat en verkoopt voor een derde
van de gangbare prijs per vierkante meter?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

3

Antwoord 8, 11, 12 en 15
Het pand is verkocht in het kader van de zogeheten reallocatieprocedure,
zoals genoemd in artikel 9, zevende lid, van de Regeling materieelbeheer
rijksoverheid 2006. Op grond daarvan werd het onderhavige overtollig
rijksvastgoed eerst aangeboden aan medeoverheden met het oog op
herbestemming in de publieke sfeer. Indien de gemeente Den Haag zich niet
had gemeld in de reallocatieprocedure, zou het pand volgens de gebruikelijke
werkwijze alsnog openbaar verkocht zijn.
Zoals bij het antwoord op vraag 2 is aangegeven, vindt een onderhandse
verkoop aan medeoverheden plaats op basis van een door een (externe)
onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde om zodoende de marktconformiteit te waarborgen. Tijdens het reguliere samenwerkingsoverleg dat de
gemeente Den Haag voerde met het Rijksvastgoedbedrijf, heeft de gemeente
in juli 2016 belangstelling getoond voor het verwerven van het pand in het
kader van de reallocatieprocedure. Zie daarvoor het collegebesluit van de
gemeente Den Haag (bijlage 3). Belangrijke beweegredenen daarbij waren
dat het pand al langdurig leegstond (op leegstandsbewoning na), de heer
Munie op deze locatie zijn diverse werkzaamheden kon samenvoegen en
plaats wilde bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Op
basis daarvan is destijds besloten tot overdracht van het onroerend goed aan
de gemeente Den Haag.
Er is regelmatig discussie over de reallocatieprocedure, met name als het
gaat om doorverkoop door gemeenten aan derden. Naar aanleiding van deze
discussie en om meer transparantie en verkorting van de huidige langdurige
verkoopprocedures aan te brengen, ben ik voornemens om deze reallocatieprocedure aan te passen. De uitwerking hiervan vindt momenteel plaats. Over
mijn bredere beleidsafweging, mede in het licht van de uitkomsten van het
genoemde ADR-rapport, informeer ik de Tweede Kamer in het najaar.
Vraag 9
Waarom is het hele pand aan de heer Munie verkocht, inclusief de bovenverdiepingen met woonfunctie? Het was toch de bedoeling dat hij er een winkel
zou vestigen met een atelier waar vluchtelingen werkervaring konden
opdoen?
Vraag 10
Hoe verklaart u dat er tot op de dag van vandaag nog geen atelier gevestigd
is in het pand? Is het waar dat de tassen in Turkije geproduceerd worden?
Antwoord 9 en 10
Het pand omvat een winkelgedeelte, een kantoor-/opslaggedeelte en
daarboven enkele appartementen. In het kader van de reallocatieprocedure
worden panden in hun geheel aangeboden. Splitsing van dit pand in
bouwkundige, installatietechnische en juridische zin lag bovendien niet in de
rede vanwege de benodigde voorinvesteringen en de eraan verbonden
ontwikkelrisico’s.
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag
en heeft geen bevoegdheid om het gebruik van een opvolgend eigenaar te
controleren op het al dan niet vestigen van een atelier. Evenmin is, zoals
gesteld in vraag 10, het Rijksvastgoedbedrijf bekend met de locatie van de
productie van de tassen.
Vraag 13
Was de doorverkoop van het pand, binnen vier maanden, mogelijk een
vooraf opgezet plan? Waarom is er geen anti-doorverkoop beding opgenomen in het verkoopcontract? Is het RVB bij de neus genomen?
Antwoord 13
Voorafgaand aan de verkoop van het pand van de Staat aan de gemeente
was niet bekend dat de heer Munie het pand op zijn beurt binnen vier
maanden zou doorverkopen. Een zogenaamd anti-doorverkoopbeding (in de
vastgoedpraktijk bekend als anti-speculatiebeding of vervreemdingsbeding) is
bij verkoop van bestaand vastgoed niet gebruikelijk omdat het als onevenredig bezwarend wordt gezien. In de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Den Haag is wel een meerwaardeclausule met
kettingbeding opgenomen. Dit houdt in dat, indien (een deel van) het object

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

4

binnen tien jaar een andere en meer hoogwaardige bestemming (bijvoorbeeld uitsluitend woningen) verkrijgt dan op basis van het thans vigerende
bestemmingsplan is toegestaan, de koper aan de Staat een meerprijs is
verschuldigd. Het Rijksvastgoedbedrijf beoordeelt regelmatig of er sprake is
van een hoogwaardiger bestemming. Daarvan is tot op heden geen sprake.
Vraag 14
Is het waar dat het RVB een adviseur inschakelde die belangstelling had om
de bovenverdiepingen van Noordeinde 64A te verbouwen en/of te kopen van
de heer Munie – na verkoop door de gemeente? Zijn er mogelijk integriteitsregels overtreden?
Antwoord 14
Ja, het externe advies bestond in dit geval uit het nader afstemmen van
voorwaarden en condities tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente
Den Haag. Van mogelijke belangstelling van deze adviseur om een deel van
het object zelf te kopen of te verbouwen was en is niets bekend en van een
mogelijke schending van integriteitsregels evenmin. Overigens is deze fase
van het verkoopproces ook onderdeel van het onderzoek van de ADR.
Vraag 16
Zou het voor de belastingbetaler beter zijn als alle taxatierapporten openbaar
zijn? Zo nee, waarom niet?
Antwoord 16
Nee, dit vereist altijd een afweging per individueel geval. De openbaarmaking
van taxatierapporten wordt beoordeeld op basis van de Wet openbaarheid
van bestuur. Op grond van die wet wordt onder meer afgezien van verstrekken van informatie, indien het belang van het verstrekken van de informatie
niet opweegt tegen de financiële of economische belangen van de Staat.
Bijlagen:
1. Taxatierapport 26 april 20184
2. Taxatierapport 27 december 20165
3. Collegebesluit gemeente Den Haag6

4

Raadpleegbaar via tweedekamer.nl
Raadpleegbaar via tweedekamer.nl
6
Raadpleegbaar via tweedekamer.nl
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

5