Vastgoed & fout

WODC 272_4.indd 1

30-10-2008 10:06:46

WODC 272_4.indd 2

30-10-2008 10:06:46

272
Onderzoek en beleid

Vastgoed & fout
Een analyse van twaalf strafrechtelijke opsporingsonderzoeken naar illegale
en criminele praktijken in de woningsector
B. van Gestel

m.m.v.
R.F. Kouwenberg
M.A. Verhoeven
M.W. Verkuylen

Wetenschappelijk Onderzoeken Documentatiecentrum

WODC 272_4.indd 3

30-10-2008 10:06:46

Onderzoek en beleid
De reeks Onderzoek en beleid omvat de rapporten van onderzoek dat door en in
opdracht van het WODC is verricht.
Opname in de reeks betekent niet dat de inhoud van de rapporten het standpunt
van de Minister van Justitie weergeeft.

Exemplaren van dit rapport kunnen worden besteld bij het distributiecentrum
van Boom Juridische uitgevers:
Boom distributiecentrum te Meppel
Tel. 0522-23 75 55
Fax 0522-25 38 64
E-mail bdc@bdc.boom.nl
Voor ambtenaren van het Ministerie van Justitie is een beperkt aantal gratis
exemplaren beschikbaar.
Deze kunnen worden besteld bij:
Bibliotheek WODC
Postbus 20301, 2500 EH Den Haag
Deze gratis levering geldt echter slechts zolang de voorraad strekt.
De integrale tekst van de WODC-rapporten is gratis te downloaden van
www.wodc.nl.
Op www.wodc.nl is ook nadere informatie te vinden over andere
WODC-publicaties.
© 2008 WODC
Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit
deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door
fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan
op grond van artikel 16h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde
­vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp,
www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (art. 16 Auteurswet 1912) kan men zich
wenden tot de Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie,
Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro).
No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any
other means without written permission from the publisher.

ISBN 978 90 8974 050 2
NUR 824

WODC 272_4.indd 4

30-10-2008 10:06:46

Voorwoord
De laatste tijd kan de vastgoedsector op veel politieke en maatschap­
pelijke aandacht rekenen, met name als het gaat om (vermeende) malafide
activiteiten en de mogelijke verwevenheid tussen ‘onder- en bovenwereld’.
In voorliggende studie wordt de focus gericht op een deel van die vastgoedbranche: de woningsector. Aan de hand van een analyse van twaalf
grootschalige strafrechtelijke opsporingsonderzoeken wordt achterhaald
welke illegale en criminele activiteiten nu feitelijk plaatsvinden in de
woningsector en welke actoren en beroepsgroepen daarbij betrokken zijn.
De bevindingen in dit rapport zijn gebaseerd op (feiten)materiaal zoals
dat naar voren komt in afgesloten opsporingsonderzoek dat is uitgevoerd
in de vier grote steden van Nederland.
Mede namens de auteur wil ik een aantal mensen bedanken. Allereerst
gaat mijn dank uit naar de begeleidingscommissie onder voorzitterschap
van prof. dr. G.A.A.J. van den Heuvel (zie bijlage 1). Daarnaast dank ik
alle opsporingsfunctionarissen van de arrondissementsparketten en de
regiokorpsen die voor dit onderzoek zijn geïnterviewd. Tevens bedank ik
collegae Edward Kleemans, Christianne de Poot, Maite Verhoeven, Renée
van der Hulst en Stefan Bogaerts voor commentaar op eerdere versies van
dit rapport.
Prof. dr. Frans Leeuw
Directeur WODC

WODC 272_4.indd 5

30-10-2008 10:06:46

WODC 272_4.indd 6

30-10-2008 10:06:46

Inhoud

WODC 272_4.indd 7

Samenvatting

9

1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5

Inleiding
Aanleiding
Doelstelling
Vraagstelling
Werkwijze
Opbouw van het rapport

21
21
22
23
24
28

2
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.3

Zaken en actoren
Beschrijving van de strafzaken
Kenmerken van de strafzaken
Aantal verdachten
Strafbare feiten
Gerelateerde criminaliteit
Leefbaarheidsproblematiek
Opgelegde straffen

29
29
32
32
33
34
35
36

3
3.1
3.1.1
3.1.2
3.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.4

Oplichting van financiële instellingen
Een eigen woning
Documentvervalsingen
Hypotheekaflossing met wit of zwart geld?
Illegale verhuur van de eigen woning
Hoge prijzen, snelle winsten
Katvanger als koper
Gangbare ideeën en praktijk van frauduleuze ABC-transacties
Verhullen van de identiteit

39
40
41
43
45
47
48
50
53

4
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.2
4.2.1

Oplichting van burgers
Oplichting van kopers
Ronselaars en geronselden
Aantrekkingskracht van de luxe levensstijl
Schijnbare onafhankelijkheid van beroepsgroepen
Oplichting van huurders
De uitwassen van onderhuur

55
55
58
61
62
64
66

5
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2

Oplichting van de overheid
Het vermijden van aansprakelijkheid voor ‘misstanden’
Oplichting van de Belastingdienst
Verbloemen van inkomsten uit de verkoop
Motieven van katvangers

69
69
71
72
73

30-10-2008 10:06:46

8

Vastgoed & fout

6
6.1
6.1.1
6.1.2
6.1.3
6.2
6.2.1
6.2.2
6.3
6.3.1
6.3.2
6.4
6.4.1
6.4.2
6.4.3
6.5
6.5.1
6.5.2
6.5.3
6.5.4
6.5.5
7
7.1
7.2
7.3
7.3.1
7.3.2
7.3.3
7.3.4
7.4

Illegale netwerken
Kenmerken van verdachten
Sekse
Geboorteland
Leeftijd
Legale actoren en illegale praktijken
Het beroep van de hoofdverdachten
Organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit?
Enkelvoudige en meervoudige activiteiten:
twee typen netwerken
Netwerktype 1: enkelvoudige activiteiten,
beperkt aantal medeplegers
Netwerktype 2: meervoudige activiteiten, veel medeplegers
Ernst van de gepleegde criminaliteit en relaties
met ‘onder- en bovenwereld’
Relaties met commune criminaliteit
Relaties met georganiseerde criminaliteit
Relaties met ‘professionele’ legale dienstverleners
Lokale bindingen
Lokale ontmoetingsplaatsen
Lokale afzetmarkten
Lokale samenwerking
Bindingen met het buitenland
Sociale contacten en normalisering van de illegale praktijken
Slotbeschouwing
Oplichtingspraktijken
Verwevenheid tussen legale actoren en illegale activiteiten
Twee netwerktypen en hun faciliteerders
Makelaar-taxateurs
Notarissen
Financiële instellingen
Signalering van illegale praktijken
en onderzoeksmogelijkheden
Bewuste betrokkenheid versus slachtofferschap

77
77
78
80
84
85
86
87
90
90
91
95
95
96
97
100
100
100
101
102
102
107
107
110
112
113
114
116
119
121

Summary

123

Literatuur

133

Bijlage 1

Samenstelling begeleidingscommssie

137

Bijlage 2

Aandachtspuntenlijst

138

WODC 272_4.indd 8

30-10-2008 10:06:46

Samenvatting
Aanleiding
De politieke aandacht voor huisjesmelkerij en verloedering van woonpanden in oude stadswijken is aanleiding geweest voor Kamervragen aan de
Minister van Justitie. Op 23 juni 2004 dienen de Kamerleden Dijsselbloem
c.s. een motie in waarin zij stellen dat ‘een effectieve aanpak van huisjesmelkers in de grote steden dringend noodzakelijk is, dat nog onvoldoende
zicht is op deze criminele activiteiten (…) Het blootleggen van de malafide
vastgoedhandel en -exploitatie en de rol van makelaars en notarissen daarbij zou een strafrechtelijke vervolging ondersteunen’ (Kamerstukken, 29 537,
nr. 6, 2004). Ze verzoeken de Minister van Justitie onderzoek te laten verrichten naar malafide vastgoedactiviteiten in de grote steden en krijgen
daarvoor kamerbrede steun.
Het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum van het
Ministerie van Justitie (WODC) besloot het onderzoek op te splitsen in
twee deelstudies. De eerste deelstudie behelst een verkenning van de
verschijningsvormen van malafide activiteiten in de vastgoedsector, de
daarbij betrokken actoren en de aanpak die in verschillende steden wordt
gehanteerd om de gesignaleerde problemen te lijf te gaan. In het rapport
‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’, dat in het voorjaar van 2007
is uitgekomen, is verslag gedaan van die eerste deelstudie (Ferwerda et
al., 2007).
De tweede deelstudie is gebaseerd op de kennis die besloten ligt in strafrechtelijk opsporingsonderzoek dat door verschillende politiekorpsen
is verricht naar illegaliteit en criminaliteit in de vastgoedsector. In dit
rapport wordt verslag gedaan van de resultaten van dat tweede deelonderzoek.

Doelstelling, vraagstelling en werkwijze
Op basis van informatie uit verschillende strafdossiers wordt in dit rapport ingezoomd op de aard van de illegale en criminele praktijken in de
vastgoedsector en op de daarbij betrokken netwerken. We analyseren en
beschrijven de handelingen van betrokken personen en de interacties
tussen hen, evenals de samenwerking en interactie met verschillende
beroepsgroepen. De centrale vraag van dit onderzoek luidt:
Wat is de aard van illegale praktijken in de woningsector?
Kwantificerende uitspraken, breder dan de bestudeerde gevallen, worden
op basis van dit onderzoek niet gedaan. Doel van dit onderzoek is het doen
van empirisch gefundeerde uitspraken over de aard van de illegale praktijken in de vastgoedsector: welke illegale en criminele praktijken vinden
plaats in de woningsector? Welke actoren zijn daarbij betrokken? Hoe zijn

WODC 272_4.indd 9

30-10-2008 10:06:47

10

Vastgoed & fout

zij aan elkaar gerelateerd? Welke handelingen verrichten zij? Hoe verloopt
de samenwerking tussen de verschillende betrokkenen? Welke rol spelen
dienstverleners en beroepsgroepen zoals tussenpersonen, makelaar-taxateurs en notarissen bij de illegale praktijken?
Afbakening van begrippen
Het begrip woningsector en vastgoed is in dit onderzoek in principe
beperkt tot die strafzaken die met particuliere huisvesting te maken
hebben, met de functie wonen. Dus strafdossiers die gericht zijn op
andersoortig vastgoed (hotels, discotheken, bungalowparken, bordelen,
winkelcentra, et cetera) zijn niet bij dit onderzoek betrokken. Het woon­
aspect kan zowel betrekking hebben op de aan- en verkoop van woningen,
als op de verhuur van woningen.
In het verlengde van dit selectiecriterium is dit onderzoek gericht op de
illegale praktijken van particuliere huiseigenaren en particuliere vastgoedhandelaren, en niet op de frauduleuze praktijken die gerelateerd zijn aan
grote bedrijven, projectontwikkelaars en pensioen- en beleggingsfondsen.
Werkwijze
Voor dit onderzoek is informatie bestudeerd uit twaalf strafrechtelijke opsporingsonderzoeken uit de vier grote steden van Nederland.
Aanvankelijk richtten we ons op strafzaken waarbij huisjesmelkers de
hoofdrol speelden en waarbij leefbaarheid en verloedering van woonpanden centraal stonden. Onze focus werd gedurende het veldwerk echter
breder en verschoof in de richting van strafzaken met een sterkere financieel-economische component. Die financieel-economische criminaliteit
bleek namelijk kenmerkend voor veel illegale praktijken in de woningsector, ook bij de zaken waarin leefbaarheidsproblemen de aanleiding tot de
strafzaak vormden.
We hebben ons gericht op opsporingsonderzoek dat tussen 2000 en 2005
door de politie is gestart. De voorkeur ging uit naar afgerond opsporingsonderzoek dat door de politie was overgedragen aan het openbaar
ministerie ter verdere afdoening. Bij die zaken is het immers aannemelijk dat het door de politie verzamelde materiaal ‘hard’ genoeg is om met
strafrechtelijke vervolging door te gaan. Uiteindelijk is gekozen voor de
selectie van twaalf grootschalige en afgesloten opsporingsonderzoeken,
die intensief bestudeerd konden worden: uit Amsterdam drie strafzaken,
uit Rotterdam drie, uit Den Haag vijf en uit Utrecht één.
Per casus zijn interviews gehouden met betrokken rechercheurs en/of
officieren van justitie over het betreffende opsporingsonderzoek. Vervolgens is de inhoud van de strafdossiers geanalyseerd: processen-verbaal
zijn bestudeerd, alsook tapverslagen, verdachtenverhoren, getuigenverhoren, observatieverslagen, ingenomen administratieve bescheiden en

WODC 272_4.indd 10

30-10-2008 10:06:47

Samenvatting

11

­ ntnemingsberekeningen. De opsporingsonderzoeken bestonden elk uit
o
meerdere deelonderzoeken (meerdere zaaksdossiers en personendossiers).
Op basis van de interviews en informatie uit de strafdossiers is per casus
een samenvatting gemaakt aan de hand van een aandachtspuntenlijst.

Onderzoeksbevindingen
In de twaalf bestudeerde strafdossiers zijn in totaal 211 verdachten
betrokken, waarvan 24 hoofdverdachten. Deze 24 hoofdverdachten fungeren als leidinggevende en vervullen een actieve, initiërende rol bij de organisatie van de illegale praktijken. Ze vormen zogezegd het brein achter de
illegale activiteiten.
Het aantal verdachten per strafzaak varieert van 2 tot 41 personen, het
aantal hoofdverdachten (leidinggevenden) varieert van één tot vier per
strafzaak.
Oplichting
Mensen die werkzaam zijn in de vastgoedsector en naast hun legale
werkzaamheden ook op illegale wijze proberen geld te verdienen, maken
gebruik van uiteenlopende constructies. Ondanks de verschillende
methoden, voorkeuren en specialismen hebben ze één ding gemeen: ze
misbruiken het vertrouwen van anderen door zich anders voor te doen
dan ze zijn of de situatie anders voor te stellen dan deze is. Met andere
woorden; ze doen aan oplichting. Het oplichten van mensen, bedrijven of
instanties is een activiteit die in vrijwel alle bestudeerde strafzaken aan
de orde komt bij de uitvoering van de illegale winstgevende praktijken. In
meer dan de helft van de gevallen is oplichting een van de basale ‘grondfeiten’ in de strafzaak. Maar ook als oplichting niet formeel als strafbaar
feit ten laste is gelegd (denk aan de zaken die primair gericht zijn op de
verhuur aan illegalen of henneptelers), treffen we in de dossiers praktijken
van oplichting aan; soms voorafgaand aan de kernactiviteit, soms aan­
sluitend.
De oplichtingspraktijken richten zich op financiële instellingen, op
burgers en op de overheid. Met behulp van valse loonstroken en werkgeversverklaringen wordt een hypothecaire lening verkregen voor de
aanschaf van één of meerdere woningen. Soms pleegt men deze hypotheekfraude om woningzoekenden aan woonruimte te helpen. Soms is
het voornaamste doel om met de frauduleus verkregen woning illegale
huurinkomsten te genereren, bijvoorbeeld door de verhuur aan illegale
vreemdelingen of henneptelers.
Vaak echter, maakt de documentenvervalsing deel uit van complexere
illegale constructies en is het voornaamste doel van de hoofdverdachten

WODC 272_4.indd 11

30-10-2008 10:06:47

12

Vastgoed & fout

om in korte tijd een relatief grote som geld te verdienen met de handel in
huizen. Dit doen zij door kopers te ronselen die niet al te moeilijk doen
over de relatief hoge koopprijs, kopers die bereid zijn snel te tekenen en
snel te betalen. Uit de strafdossiers blijkt dat verdachte vastgoedhandelaren verschillende strategieën inzetten om ‘kopers’ te vinden die voldoen
aan dit profiel. In het kort komt het erop neer dat de koper onvolledig
of onjuist wordt voorgelicht en wordt misleid. Dat kan op verschillende
manieren.
Een van de strategieën is om iemand te vinden die tegen een kleine beloning de woning ‘op papier’ wel wil kopen maar feitelijk niets te maken
heeft met het huis en evenmin met de aflossing van de hypotheek. De
prijs van de woning zal hem niet bijzonder interesseren want het koopcontract wordt slechts bij wijze van formaliteit getekend. Voor deze zogenoemde ‘katvanger’, die zelf meestal geringe inkomsten heeft, wordt een
dienstverband verzonnen – bij een bestaand of fictief opgericht nepbedrijf. Er worden valse papieren opgemaakt zodat een hypotheek kan
worden aangevraagd. Een bij de illegale constructie betrokken adviseur
of tussenpersoon zorgt voor de vervalsingen en het koopcontract. Is de
aanvraag eenmaal door de bank gehonoreerd, dan komt de overwaarde
van het pand terecht bij de illegaal opererende vastgoedhandelaar.
Zodoende is in korte tijd winst gemaakt. De woning blijft feitelijk in het
bezit van de vastgoedhandelaar, die vervolgens inkomsten kan genereren
met de verhuur van de woning. Hij int de huur en blijft voor de belastingdienst onzichtbaar.
Naast het ronselen van weinig draagkrachtige katvangers, zien we in de
strafzaken dat door verdachte vastgoedhandelaren ook een andere strategie wordt toegepast bij het werven van huizenkopers die niet kritisch
kijken naar de koopprijs. Het gaat dan om het ronselen van personen met
een reguliere baan die ook willen profiteren van de winsten die met de
handel in vastgoed behaald kunnen worden. Zij worden door de frauduleuze vastgoedhandelaar valselijk voorgelicht en ertoe overgehaald om
een of meerdere woningen te kopen als ‘beleggingsobject’. Deze kopers
werken aanvankelijk moedwillig mee met de frauduleuze vastgoedhandelaren. Ze stemmen in met het gebruik van valselijk opgemaakte taxatierapporten, waarin vermeld staat dat de woning leeg wordt opgeleverd
terwijl deze feitelijk wordt verhuurd. Zodoende krijgen zij een maximale
hypotheek en zijn ze in staat meerdere woningen te kopen. Hier gaat het
dus om kopers die willens en wetens meewerken aan het oplichten van
de bank in de veronderstelling daar zelf rijk van te worden. Uiteindelijk
worden zij zelf ook de dupe van de oplichtingspraktijken; de woning blijkt
aanzienlijk minder waard te zijn dan wat zij ervoor betaald hebben.
Oplichting van de bank gaat in de bestudeerde strafdossiers dus vaak
gepaard met oplichting van burgers. Die laatste zijn bereid een exorbitant hoge prijs voor een woning te betalen door toedoen van misleidende

WODC 272_4.indd 12

30-10-2008 10:06:47

Samenvatting

13

informatie van hoofdverdachten. Die hoge prijs kunnen zij ook betalen
dankzij de valselijk opgemaakte documenten op grond waarvan de financiële instelling een lening verstrekt.
Ook overheidsinstanties zijn doelwit van oplichtingspraktijken van
illegaal opererende vastgoedhandelaren. De handelaren proberen het
ingrijpen van de overheid te omzeilen en aansprakelijkheid te ontlopen,
door op papier buiten beeld te blijven. Dat kan door de administratie
over gemaakte winsten uit verhuur of verkoop niet goed bij te houden of
door de eigen naam en identiteit bij transacties te verhullen, bijvoorbeeld
door de inzet van katvangers. Zo proberen zij bestuurlijke interventies
en gemeentelijke aanschrijvingen te ontlopen, met name als het gaat
om het opknappen van slecht onderhouden woningen of het teniet doen
van woongerelateerde overlast. Ook de vennootschapsbelasting kan op
die manier ontdoken worden: de winst van de vastgoedhandelaar uit de
verkoop van een pand komt volgens de papieren dan bij de particuliere
katvanger terecht (de zogenoemde B in de ABC-constructie). Als particulier hoeft men immers geen belasting te betalen over de behaalde winst.
Hypotheekfraude, snelle winsten en de aaneenschakeling van
illegale praktijken
Hypotheekfraude wordt in een deel van de strafzaken gepleegd om in
korte tijd veel geld te verdienen. Maar wat gebeurt er in die zaken met de
woning als de hypotheek eenmaal is verstrekt en de winst door leidinggevenden van het netwerk is opgestreken? Dat varieert per strafzaak en
zelfs per vastgoedtransactie. Soms verhuurt de (opgelichte) koper de
woning onder om tegemoet te kunnen komen aan de maandelijkse hypotheeklasten, soms houdt de leidinggevende van het netwerk de woning in
beheer en verhuurt deze onder. Soms komt de katvanger in de rol terecht
van onderverhuurder en soms worden de hypotheeklasten vanaf het begin
niet meer afgelost en wordt de woning na verloop van tijd door de bank
te koop aangeboden op de executieveiling. Die laatste gang van zaken,
gedwongen verkoop op de executieveiling, is een minder vanzelfsprekend
gevolg van de hypotheekfraude dan in literatuur en beleidsnota’s vaak
wordt verondersteld. In de motie Dijsselbloem bijvoorbeeld (kamerstukken, 30 076, nr. 4, 2005), gaat men uit van ‘verkoopcarrousels’ als onlosmakelijk onderdeel van hypotheekfraude en onoirbare ABC-constructies.
Maar in de door ons bestudeerde strafzaken verloopt de gang van zaken
rondom de woning, nadat de koop rond is en de winst binnen is, meestal
minder planmatig en georganiseerd dan wel wordt verondersteld. Van een
systematische ‘verkoopcarrousel’ is meestal geen sprake en zowel aan
het begin als aan het einde van de ABC-constructies is de veiling geen
vanzelfsprekende locatie voor de koop of verkoop van de woning. Hypotheekfraude en ABC-constructies ten behoeve van snelle winsten zijn dus

WODC 272_4.indd 13

30-10-2008 10:06:47

14

Vastgoed & fout

niet noodzakelijkerwijs verbonden met ‘verkoopcarrousels’ en met prijsafspraken op de executieveiling. In de strafdossiers zien we namelijk dat
woningen na de verkoop worden aangehouden door leden van het illegale
netwerk, om extra inkomsten te genereren en om daar ook de hypotheek
mee te kunnen aflossen. De illegale onderhuur van de door fraude verkregen woningen is een element dat veelvuldig terugkeert in de strafzaken.
Daarmee zien we tevens op welke wijze verschillende illegale praktijken
van vastgoedhandelaren en tussenpersonen op het terrein van exploitatie
en speculatie in elkaar overlopen.
Belang bij illegale onderhuur
De oplichting van banken en burgers kan een vervolg hebben dankzij de
medewerking van weer andere actoren, die belang hebben bij de situatie
van de illegale onderhuur. Dat zijn enerzijds woningzoekenden zonder
rechten of zonder noemenswaardige kans op betaalbare woonruimte
zoals nieuwkomers op de woningmarkt, studenten, illegale vreemdelingen of éénoudergezinnen die dringend op zoek zijn naar zelfstandige
woonruimte. Anderzijds zijn dat personen die zich willen afschermen van
autoriteiten en om die reden de anonimiteit zoeken, denk bijvoorbeeld
aan leden van een criminele organisatie die (tijdelijke) woonruimte zoeken of aan henneptelers. Zij hebben juist belang bij het ontbreken van
administratie en registratie. Vanwege de gemarginaliseerde of criminele
positie van uiteenlopende groepen woningzoekenden is het voor de vastgoedhandelaar mogelijk om woonruimte te verhuren zonder een gedegen
administratie bij te houden van huurders en huurinkomsten.
Tegelijkertijd biedt de kansloze en/of illegale status van woningzoekenden
– en het daarmee gepaard gaande gebrek aan keuzevrijheid – de mogelijkheid om relatief hoge huurprijzen te vragen voor veelal verpauperde
woningen. Als onderhuurders ondanks hun gemarginaliseerde positie
toch klagen over de hoogte van de huur of het achterstallige onderhoud, is
intimidatie een middel dat regelmatig wordt gebruikt door de kernleden
van het illegale netwerk. Vooral bedreigingen en vernielingen worden
als intimidatiemiddel ingezet. Fysiek geweld komt nauwelijks voor maar
de dreiging met geweld tegen ‘ongehoorzame’ onderhuurders zien we
daarentegen regelmatig terug in de bestudeerde strafdossiers, evenals het
vernielen van bezittingen van onderhuurders. Aanwijzingen voor ‘knokploegen’ zijn in de strafdossiers niet te vinden.
Legale actoren en illegale activiteiten
In de twaalf bestudeerde strafdossiers opereren vrijwel alle 24 hoofdverdachten primair vanuit een legale, wettige positie: een meerderheid werkt
in de vastgoedsector als handelaar in onroerend goed. Daarnaast is een

WODC 272_4.indd 14

30-10-2008 10:06:47

Samenvatting

15

deel van de hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve
sector, als adviseur of tussenpersoon. Het betreft personen die – van origine – dus als wettige marktpartijen in de ‘bovenwereld’ aanwezig zijn.
Zuiver illegaal handelende hoofdpersonen die louter opereren op een
illegale markt, komen in de door ons bestudeerde netwerken vrijwel niet
voor. De verbinding tussen illegaal en legaal wordt primair dus gevormd
door de hoofdverdachten zelf. Hun legale wettige beroepspositie in het
bedrijfsleven vormt de basis van waaruit illegale activiteiten worden ontplooid. De uitoefening van hun beroep heeft hen in de gelegenheid gesteld
kennis op te doen over illegale constructies waarmee extra financieel
voordeel kan worden behaald. Ook zijn zij via hun beroep in de gelegenheid gebracht om kennis te maken met personen die bereid zijn hen te
faciliteren bij het uitoefenen van de illegale praktijken: (andere) tussenpersonen, makelaar-taxateurs en notarissen.
Verder laten de strafzaken zien dat de illegale activiteiten een structurele plek innemen in de bedrijfsvoering van de leidinggevenden van het
netwerk. De illegale praktijken hebben geen incidenteel karakter maar
worden systematisch en routinematig toegepast.
In het licht van de recente politieke aandacht voor de relatie tussen
‘onderwereld’ en ‘bovenwereld’, is het van belang om in te zien dat legale
actoren meestal de initiatiefnemers zijn van de illegale praktijken op dit
terrein. Het gaat voor het grootste deel om legale beroepsgroepen die
op structurele wijze illegale activiteiten ondernemen om hun financiële
verdiensten te vergroten.
Twee netwerktypen en hun faciliteerders
De bestudeerde strafzaken laten een complexe verwevenheid zien tussen
legale en illegale praktijken. Illegale praktijken van leidinggevenden gaan
hand in hand met legale werkzaamheden in legale handelssectoren; een
strikte indeling in organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit is vanwege de vele mengvormen niet goed te maken. Niettemin is het
wel mogelijk om een indeling te maken in type netwerk. We hebben op
basis van het empirische materiaal uit de strafdossiers twee netwerktypen
geconstrueerd: een eenvoudig netwerk en een complex netwerk. In beide
netwerktypen wordt de leiding gevormd door vastgoedhandelaren en
financieel-administratieve tussenpersonen. Beide netwerktypen vormen
de uitersten op een continuüm.
Het eenvoudige netwerk richt zich op één of enkele illegale activiteiten
die telkens opnieuw worden uitgevoerd door één of enkele personen. Ze
zijn gespecialiseerd in een beperkt aantal illegale activiteiten, bijvoorbeeld in illegale onderhuur, illegale huurbemiddeling of in documentvervalsing ten behoeve van hypotheekfraude. De leidinggevenden zijn

WODC 272_4.indd 15

30-10-2008 10:06:47

16

Vastgoed & fout

­ ienstverleners om wie het netwerk is heen gebouwd. Ze kunnen als
d
dienstverlener ook een faciliterende rol spelen voor leden uit criminele
organisaties en zodoende onderdeel uitmaken van een grootschaliger illegaal netwerk. Het eenvoudige netwerktype bestaat uit één leidinggevende
dienstverlener en daarnaast uit een beperkt aantal medeverdachten. Er
wordt geen gebruikgemaakt van katvangers en ABC-constructies. Taxateurs en notarissen spelen geen faciliterende rol bij de activiteiten die
plaatsvinden in een eenvoudige netwerk. De opbrengsten van de leidinggevende van het eenvoudige netwerk beperken zich van enkele duizenden
tot tienduizenden euro’s per jaar. Van oplichting van burgers is in dit
netwerktype geen sprake. Wel kan dreiging met geweld een rol spelen, om
onderhuurders te intimideren.
Het complexe netwerk richt zich op een veelheid van activiteiten waarbij uiteenlopende actoren en specialisten zijn betrokken. De leiding van
dit complexe netwerk bestaat uit meerdere personen en het netwerk telt
tientallen medeverdachten. Gezamenlijk zijn zij actief op het terrein van
hypotheekfraude, illegale onderhuur, oplichting, valsheid in geschrifte,
belastingontduiking, en de facilitering van productie en handel in drugs.
Dreiging en vernieling zijn middelen die worden ingezet om onderhuurders te intimideren. De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele
miljoenen euro’s per jaar voor de leidinggevenden van het complexe
netwerktype. Zij passen ABC-constructies toe om hun winsten en activiteiten te verbergen en maken daarbij gebruik van katvangers.
Verder zijn makelaar-taxateurs en notarissen verwikkeld bij de activiteiten
van het complexe netwerk. Bij reguliere legale transacties treden zij al
op als dienstverleners van de leidinggevende vastgoedhandelaren, en die
dienstverlening wordt gecontinueerd bij de illegale activiteiten die actoren
uit de vastgoedsector ondernemen.
Makelaar-taxateurs
In strafdossiers waarbij in korte tijd grote winsten worden geboekt, rijst
het vermoeden dat sprake is van bedrieglijke taxaties, opgemaakt door
een taxateur die bewust meewerkt aan de illegale praktijken. Regelmatig
blijft dat bij een vermoeden, omdat in grote steden met een krappe
woningmarkt de prijs van een woning immers in korte tijd sterk kan
stijgen zonder dat sprake hoeft te zijn van frauduleuze handelingen. De
verkoop van voormalige sociale huurwoningen door woningcorporaties draagt daar nog aan bij: de koopprijs van corporatiewoningen ligt
immers meestal onder de gemiddelde marktprijs, waardoor kopers zo’n
voormalige corporatiewoning korte tijd later voor een aanzienlijk hoger
bedrag weer kunnen verkopen. Bij een snelle prijsstijging – al dan niet met
gebruik van ABC-constructies – hoeft dus niet per se sprake te zijn van
verwijtbare betrokkenheid van makelaar-taxateurs.

WODC 272_4.indd 16

30-10-2008 10:06:47

Samenvatting

17

Maar in drie bestudeerde opsporingsonderzoeken waarbij kopers willens
en wetens door vastgoedhandelaren worden opgelicht, komt de bewuste
en verwijtbare betrokkenheid van makelaar-taxateurs wel expliciet aan
het licht. In de eerste plaats wordt in die strafzaken – die elk zicht geven
op meerdere vastgoedtransacties – vaak feitelijk onjuiste informatie in
het taxatierapport opgenomen over de bestemming en de staat van het
pand. De woning wordt bijvoorbeeld verhuurd ten tijde van de verkoop
en als beleggingspand gekocht, terwijl het taxatierapport vermeldt dat
de woning leeg wordt opgeleverd en is bestemd voor eigen gebruik.
Zodoende kan door de koper een maximale hypotheek worden verkregen.
In de tweede plaats blijkt de bewuste medewerking van de taxateur uit
het feit dat de opdracht voor de taxatie door de vastgoedhandelaar wordt
verleend, terwijl in het taxatierapport steevast de naam van de koper staat
vermeld. In de derde plaats blijkt de bewuste medewerking van taxateurs uit het feit dat bij incidentele hertaxaties door geldverstrekkers de
waarde van woningen aanzienlijk lager wordt ingeschat. En tot slot komt
de actieve medewerking van de dienstverleners in een van de strafzaken
expliciet aan het licht in een politieverhoor. In dat verhoor verklaart een
makelaar-taxateur dat hij onder druk van vastgoedhandelaren bewust
heeft meegewerkt aan illegale prijsopdrijving van woonpanden, ten
behoeve van het oplichten van de kopende partij.
Notarissen
Na de dienstverlening van de makelaar-taxateurs, moet ook de notaris
nog zijn medewerking verlenen aan de frauduleuze transacties. Voor de
medewerking van de notaris worden door leidinggevenden van het illegale
netwerk grofweg twee wegen bewandeld. Aan de ene kant zien we de ‘vermijdingsstrategie’, waarbij opzettelijk verschillende notarissen op één dag
worden bezocht voor de overdracht van vastgoed ten behoeve van een illegale activiteit. Zo wordt getracht om geen argwaan bij de notaris te wekken. In die gevallen is het goed mogelijk dat de notaris niet op de hoogte
is van zijn faciliterende rol in het complexe illegale netwerk. Hij werkt dan
mee zonder het zelf te weten. De vraag die hier gesteld kan worden, is of
hij wel had kunnen weten dat van zijn diensten misbruik wordt gemaakt
voor illegale doeleinden. Heeft hij de nodige zorgvuldigheid in acht genomen ter voorkoming van misbruik van zijn beroepsuitoefening?
Aan de andere kant is er de ‘innestelingsstrategie’, waarbij leidinggevenden van het netwerk telkens dezelfde notaris bezoeken als het gaat om
illegale transacties. In deze gevallen is het aannemelijk dat de notaris
bewust betrokken is bij het illegale netwerk, omdat het illegale karakter
van transacties voor hem overduidelijk zou moeten zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een katvanger in korte tijd meerdere woningen
koopt, daarbij telkens vergezeld wordt door een leidinggevende, en elke
keer aangeeft de gekochte woning voor eigen gebruik aan te wenden.

WODC 272_4.indd 17

30-10-2008 10:06:47

18

Vastgoed & fout

Het illegale karakter van een transactie zou voor de notaris ook duidelijk
moeten zijn in het geval een vastgoedhandelaar in korte tijd telkens met
een volmacht huizen koopt voor eenzelfde katvanger, en daarbij ook elke
keer aangeeft dat de huizen zijn voor eigen gebruik van de koper.
Lokale bindingen
Alle bestudeerde illegale netwerken zijn sterk lokaal gebonden. Dat geldt
zowel voor de binding tussen de samenwerkende leden van het netwerk
als voor de locaties waar de illegaliteit plaatsvindt. De leidinggevenden
ontmoeten elkaar, de professionele dienstverleners en andere medeplegers in de eigen stad; als collega’s, via legale werkrelaties of zakenrelaties,
via vrienden- en familierelaties, via lokale ondernemingen, buurtwinkels
of via uitgaansgelegenheden zoals café’s en restaurants. Ook de woonwijk
zelf fungeert als ontmoetingsplek voor leidinggevenden en andere medewerkers.
Verder zien we dat de leidinggevenden nauwelijks de eigen regio overschrijden bij de uitoefening van hun illegale praktijken, zij richten zich op
de woningmarkt van de stad waar zij zelf woonachtig zijn. Soms beperken
de activiteiten zich tot een wijk of stadsdeel.
Binnen één regio bestaan wel dwarsverbanden tussen de daar opererende
illegale netwerken. Uit de strafdossiers komt naar voren dat leidinggevende vastgoedhandelaren uit de verschillende netwerken binnen één
stad handelspartners van elkaar zijn. Ze verkopen nu en dan woningen of
setjes woningen aan elkaar, zo blijkt uit de strafdossiers. Het bestaan van
banden tussen de illegale netwerken zien we ook terug in de wijze waarop
medewerkers van de illegale netwerken naar elkaar doorverwijzen bij
specifieke huurverzoeken, bijvoorbeeld bij het verzoek van een hennep­
teler om bedrijfsruimte.
Verder zien we dat leidinggevenden van verschillende illegale netwerken
in één stad, elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van fictieve dienstverbanden. De valse loonstroken en werkgeversverklaringen die nodig
zijn voor het plegen van hypotheekfraude, worden soms geleverd door de
leidinggevende vastgoedhandelaar uit een andere illegaal netwerk. Tot
slot zien we een connectie tussen de illegale netwerken in een stad doordat telkens één notaris opduikt bij illegale transacties in verschillende
strafdossiers. Verschillende illegale netwerken in één stad maken gebruik
van de diensten van dezelfde notaris.
Signalen van misstanden
Uiteenlopende dienstverleners hebben een financieel belang bij de
– bewust of onbewuste – medewerking aan de illegale praktijken. Het
commerciële aspect lijkt bij de in dit onderzoek aangetroffen dienst­
verleners te prevaleren boven het morele aspect van de handel.

WODC 272_4.indd 18

30-10-2008 10:06:47

Samenvatting

19

Ook als faciliteerders niet bewust meewerken aan de praktijken en zich
slechts ‘laten gebruiken’ door illegaal opererende vastgoedhandelaren en
malafide tussenpersonen, hebben zij de mogelijkheid om bij vermoedens
van fraude aanvullend onderzoek te verrichten. Het Kadaster bijvoorbeeld, beschikt nu al over relevante informatie over bijvoorbeeld vastgoedtransacties en koopprijzen. Toch wordt bij signalen van misstanden
die onderzoeksmogelijkheid maar in beperkte mate gebruikt door taxateurs, notarissen, tussenpersonen en bankmedewerkers, als we althans
kijken naar de bestudeerde strafdossiers.

WODC 272_4.indd 19

30-10-2008 10:06:47

WODC 272_4.indd 20

30-10-2008 10:06:47

1 Inleiding
1.1

Aanleiding

In het voorjaar van 2004 stuurt de toenmalige Minister voor Vreemde­
lin­gen­zaken en Integratie een nota naar de Tweede Kamer die de naam
draagt ‘Illegalennota. Aanvullende maatregelen voor het tegengaan van
illegaliteit en de aanpak van uitbuiters van illegalen in Nederland.’ De
nota vloeit voort uit het strategisch hoofdlijnenakkoord van het kabinet
Balkenende II, waarin is vastgelegd dat het illegaal verblijf én het profiteren van illegalen ‘krachtiger zal worden tegengegaan’. Niet alleen de
bestrijding van illegaliteit krijgt aandacht in het beleidsstuk, maar ook de
‘uitwassen’ van illegaliteit. De nota wijst op de negatieve maatschappelijke gevolgen van illegale kamerverhuur zoals overlast voor omwonenden
en ‘onacceptabele uitbuitingspraktijken’ van huisjesmelkers. Eén van de
maatregelen die in de Illegalennota wordt voorgesteld is het bevorderen
van een strafrechtelijke aanpak van huisjesmelkers.
De politieke aandacht voor huisjesmelkerij vindt plaats in een periode
waarin ook verontrustende geluiden vanuit de grote steden te horen zijn,
over malafide activiteiten in de vastgoedsector en de dubieuze rol van
notarissen en makelaars daarbij. Lokale politici vragen aandacht voor de
gevolgen daarvan voor de leefbaarheid en veiligheid in oude stadswijken, waar de verloedering en verkrotting van woonpanden volgens hen
toeneemt. Het onderwerp wordt opgepikt door landelijke politici, die de
Minister van Justitie vragen of hij zich met spoed wil buigen over deze
misstanden. Zo dienen de Kamerleden Dijsselbloem c.s. bij de bespreking
van de Illegalennota door de Tweede Kamer op 23 juni 2004 een motie
in en schrijven daarin dat ‘een effectieve aanpak van huisjesmelkers in
de grote steden dringend noodzakelijk is, dat nog onvoldoende zicht is
op deze criminele activiteiten (…) Het blootleggen van de malafide vastgoedhandel en -exploitatie en de rol van makelaars en notarissen daarbij
zou een strafrechtelijke vervolging ondersteunen’ (Kamerstukken, 29 537,
nr. 6, 2004). Ze verzoeken de Minister van Justitie onderzoek te doen laten
verrichten naar malafide vastgoedactiviteiten in de grote steden en krijgen daarvoor kamerbrede steun.
Het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum van het
Ministerie van Justitie (WODC) besloot het onderzoek op te splitsen in
twee deelstudies. De eerste deelstudie behelst een verkenning van de
verschijningsvormen van malafide activiteiten in de vastgoedsector,
de daarbij betrokken actoren en de aanpak die in verschillende steden
wordt gehanteerd om de gesignaleerde problemen te lijf te gaan. In het
rapport ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’, dat in het voorjaar
van 2007 is uitgekomen, is verslag gedaan van die eerste deelstudie: de
malafide exploitatie en speculatie in de vier grote steden van Nederland
wordt beschreven op basis van interviews, expertmeetings, literatuur en

WODC 272_4.indd 21

30-10-2008 10:06:47

22

Vastgoed & fout

­ ediaberichtgeving. Daarnaast zijn voor het onderzoek veilingen bezocht
m
en is een analyse gemaakt van Kadastergegevens.1 Dat de malafide activiteiten van huisjesmelkers niet voor één uitleg vatbaar zijn maar in
verschillende beleidscontexten en in verschillende gedaantes opduiken,
blijkt duidelijk uit het rapport.
De tweede deelstudie is gebaseerd op de kennis die besloten ligt in strafrechtelijk opsporingsonderzoeken die door verschillende politiekorpsen
zijn verricht naar illegaliteit en criminaliteit in de vastgoedsector. Voor u
liggen de resultaten van dit tweede deelonderzoek.

1.2 Doelstelling
Op basis van informatie uit verschillende strafdossiers wordt in dit rapport ingezoomd op de aard van de illegale praktijken in de vastgoedsector en op de daarbij betrokken illegale netwerken. We richten ons op het
‘microniveau’ en analyseren en beschrijven de handelingen van betrokken personen en de interacties tussen hen, evenals de samenwerking en
interactie met verschillende beroepsgroepen. Welke illegale praktijken
vinden plaats in de woningsector? En welke rol spelen dienstverleners en
beroepsgroepen zoals tussenpersonen, makelaar-taxateurs en notarissen
daarbij? Doel van dit onderzoek is het doen van empirisch gefundeerde
uitspraken over de aard van de illegale praktijken in de vastgoedsector.
Kwantificerende uitspraken, breder dan de bestudeerde gevallen, worden
op basis van deze analyse niet gedaan.
De achterliggende reden voor deze studie is dat de kennis die door de politie tijdens rechercheonderzoeken wordt opgedaan, vaak aan het zicht van
beleidsmakers onttrokken blijft. Als we het rijke empirische materiaal dat
in strafdossiers bij de afzonderlijke korpsen aanwezig is, op een systematische wijze verzamelen en in samenhang bestuderen, kan deze kennis
ontsloten worden voor beleidsmakers en politici. Zo kunnen zij gevoed
worden met geïmplementeerde kennis uit de dagelijkse praktijk.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat tot nu toe niet op systematische wijze
kennis is verzameld over het onderwerp. Naast het al genoemde verkennende onderzoek van Ferwerda e.a. (2007), zijn de afgelopen jaren ook
verschillende bestuurlijke rapportages verschenen bij verschillende politiekorpsen en lokale overheden over de (aanpak van) illegale activiteiten
in de vastgoedsector. 2 Die rapportages zijn met name gericht op lacunes
1
2

Dat onderzoek is verricht door onderzoekers van Advies- en Onderzoeksgroep Beke en de Erasmus
Universiteit Rotterdam. H. Ferwerda, R. Staring, E. de Vries Robbé & J. van de Bunt (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: SWP.
Zie o.a. Oudijn (2006) Parlevliet (2007) en de studie ‘De fraude voorbij’ (2007) van de gemeente Rotterdam.

WODC 272_4.indd 22

30-10-2008 10:06:47

Inleiding

23

in de huidige wetgeving en op aanbevelingen voor het beleid. Onderzoek
waarbij empirisch materiaal over woongerelateerde criminaliteit uit
diverse opsporingsonderzoeken uit de vier grote steden van Nederland
wordt gebundeld en geanalyseerd, is echter nog niet eerder verricht. In
dit rapport wordt niet uitputtend ingegaan op alle voorkomende illegale constructies en activiteiten die in de dossiers naar voren komen.
We maken een selectie en richten ons bij de beschrijving van de modus
operandi primair op de oplichtingspraktijken van vastgoedhandelaren
en hun illegale netwerk. Het fenomeen oplichting blijkt zich namelijk te
manifesteren in alle strafdossiers die voor dit onderzoek zijn bestudeerd.
Dat bleek nadat we de strafdossiers hadden geselecteerd en geanalyseerd.
Afbakening van begrippen
Het begrip vastgoed is in dit onderzoek in principe beperkt tot die strafzaken die met particuliere huisvesting te maken hebben, met de functie wonen. Dus strafdossiers die gericht zijn op andersoortig vastgoed
(hotels, discotheken, bungalowparken, bordelen, winkelcentra, et cetera)
zijn niet bij dit onderzoek betrokken. Het woonaspect kan zowel betrekking hebben op de aan- en verkoop van woningen, als op de verhuur van
woningen. Daar waar de handel in woonpanden hand in hand gaat met de
handel in bedrijfspanden, zullen we het onderscheid niet strikt hanteren.
In het verlengde van dit selectiecriterium richten we ons op de illegale
praktijken van particuliere huiseigenaren en particuliere vastgoedhandelaren, en niet op de frauduleuze praktijken die gerelateerd zijn aan grote
bedrijven, projectontwikkelaars en pensioen- en beleggingsfondsen. 3

1.3 Vraagstelling
De centrale vraag van dit onderzoek luidt:
Wat is de aard van illegale praktijken in de woningsector?
De voorkeur gaat uit naar het begrip praktijken, omdat hiermee verwezen
wordt naar een min of meer routinematig patroon van handelingen en
interacties tussen actoren en instituties in een bepaald maatschappelijk
veld. Het gaat niet zozeer om losstaande, incidentele en ‘toevallige’ activiteiten, maar om informeel gereguleerde, vaak terugkerende patronen en
routines.4

3
4

WODC 272_4.indd 23

Dat betekent dat bouwfraudezaken en strafzaken zoals het recente onderzoek naar de mogelijke vastgoedfraude bij het Philips-pensioenfonds, in principe buiten het bestek van dit rapport vallen.
Zie voor een uitwerking van het begrip ‘praktijken’ onder andere het werk van de socioloog Bourdieu,
die in zijn boek ‘La Distinction’ de praktijken en percepties van handelende personen bestudeerde aan
de hand van het thema ‘smaak’ (1984).

30-10-2008 10:06:47

24

Vastgoed & fout

Deelvragen
– Welke actoren spelen een rol? Welke handelingen verrichten zij?
Met welk doel?
– Op welke wijze zijn de betrokken actoren aan elkaar gerelateerd?
– Op welke wijze zijn verschillende dienstverleners en beroepsgroepen
betrokken?
– Hoe verloopt de samenwerking tussen de verschillende betrokken actoren? Hoe zijn de praktijken georganiseerd? Is sprake van illegale netwerken?
– Welke winsten worden behaald? Welke actoren verdienen het meeste
aan de illegaal verkregen winsten? Welke actoren verliezen door de illegale praktijken?
– Hangen de illegale praktijken samen met andere vormen van criminaliteit? Zo ja, op welke wijze?

1.4 Werkwijze
Voor dit onderzoek is informatie uit twaalf grote strafrechtelijke opsporingsonderzoeken onderzocht uit de vier grote steden van Nederland.5 De
selectie is als volgt verlopen. In de vier grote steden van Nederland is een
eerste inventarisatie gemaakt van strafrechtelijk opsporingsonderzoek
naar illegaliteit en criminaliteit op het terrein van vastgoed en wonen.
Die inventarisatie vormde het startpunt voor de selectie van strafzaken.
Aanvankelijk richtten we ons op strafzaken waarbij huisjesmelkers de
hoofdrol spelen en waarbij leefbaarheid en verloedering van woonpanden centraal stonden. Onze focus werd gedurende het veldwerk door
voortschrijdend inzicht breder en verschoof gaandeweg in de richting
van strafzaken met een sterkere financieel-economische component. Die
financieel-economische criminaliteit bleek namelijk kenmerkend voor
veel illegale praktijken in de woningsector, ook bij de zaken waarin leefbaarheidsproblemen de aanleiding tot de strafzaak vormden. Daarnaast
bleek de illegaliteit op het terrein van wonen zich ook te manifesteren in
de ‘betere’ buurten en ging het in de strafzaken niet alleen om verpauperde woonpanden.
We hebben ons gericht op opsporingsonderzoek dat tussen 2000 en 2005
door de politie is gestart.6 De voorkeur ging uit naar afgerond opsporingsonderzoek dat door de politie was overgedragen aan het openbaar ministerie ter verdere afdoening. Bij die zaken is het immers aannemelijk dat

5
6

In dit rapport worden, om stilistische redenen, de begrippen ‘opsporingsonderzoek’, ‘strafzaak’ en ‘strafdossier’ afwisselend gebruikt.
Een uitzondering daarop vormt een opsporingsonderzoek dat voor het jaar 2000 is gestart. Door de
omvang van dit opsporingsonderzoek hebben we echter besloten dit onderzoek eveneens te betrekken
in onze analyse. Een deel van dat onderzoek loopt nog door na het jaar 2000.

WODC 272_4.indd 24

30-10-2008 10:06:47

Inleiding

25

het door de politie verzamelde materiaal ‘hard’ genoeg is om met strafrechtelijke vervolging door te gaan.7
Uiteindelijk is gekozen voor de selectie van twaalf grootschalige en afgesloten opsporingsonderzoeken in de vier grote steden, die intensief bestudeerd konden worden: in Amsterdam drie strafzaken, in Rotterdam drie,
in Den Haag vijf en in Utrecht één. Bij de selectie is gelet op variatie in de
opsporingsonderzoeken (stad, type actoren, type strafbare gedragingen).
Erg veel keuze tussen opsporingsonderzoeken was er overigens niet want
er bleken geen tientallen onderzoeken op dit terrein te worden verricht,
eerder was sprake van enkele opsporingsonderzoeken per stad.
Na de keuze voor de opsporingsonderzoeken werden per casus, voorafgaand aan de analyse van de dossiers, interviews gehouden met
rechercheurs en/of officieren van justitie over het betreffende opsporingsonderzoek. Per strafdossier hebben we gemiddeld twee personen
gesproken over de betreffende strafzaak. Die interviews zijn opgenomen
en uitgewerkt.
Vervolgens is per casus een samenvatting gemaakt op basis van de interviews en politiedossiers. Daarvoor hebben we een aandachtspuntenlijst
gebruikt, die als bijlage in dit rapport is opgenomen. In de strafdossiers
zijn processen-verbaal bestudeerd, alsook tapverslagen, verdachtenverhoren, getuigenverhoren, observatieverslagen, ingenomen administratieve
bescheiden en ontnemingsberekeningen.
Verder hebben we op basis van informatie uit de strafdossiers een databestand gemaakt, waarin kenmerken van verdachten zijn opgenomen.
Het betreft zowel demografische gegevens als gegevens over de rol in het
criminele netwerk en de sociale relaties ten opzichte van andere leden van
het netwerk.
De opsporingsonderzoeken bestonden elk uit meerdere deelonderzoeken
(meerdere zaaksdossiers en personendossiers). De meeste bestudeerde
dossiers waren omvangrijk en bestonden uit minimaal 20 ordners met
papieren documenten, bijna de helft van de dossiers bevatte elk ruim 50
ordners.
Naast de twaalf strafdossiers zijn twee andere strafdossiers gedeeltelijk bestudeerd en wel om de volgende reden. Het betreft strafzaken die
niet primair gericht zijn op woongerelateerde criminaliteit maar die wel
inzicht geven in één aspect daarvan, namelijk in de wijze waarop hypotheekfraude kan samenhangen met het witwassen van crimineel verkregen geld. In hoofdstuk 3 gaan we nader in op die dossiers (onder het kopje
‘witwassen met wit of zwart geld?’).

7

WODC 272_4.indd 25

Zie ook Kleemans et al. (2002).

30-10-2008 10:06:47

26

Vastgoed & fout

Een selectief en representatief beeld?
De informatie die besloten ligt in strafdossiers is door de politie verzameld met als voornaamste doel het vergaren van juridisch bewijs tegen
verdachten. Een gevolg daarvan is dat die informatie in sterke mate wordt
bepaald door de prioriteit van de politie en de keuze die wordt gemaakt
over het te vervolgen strafbare feit. Informatie uit de strafdossiers zegt
dus vooral veel over de preoccupaties en prioriteiten van de politie, al dan
niet ingegeven door bestuurlijke prioriteiten en politieke voorkeuren.8
Het gegeven dat de prioritering gevolgen heeft voor de wijze waarop door
de politie informatie wordt verzameld, zien we terug in de door ons geselecteerde strafdossiers. Zo wordt in stad X. een grote hoeveelheid kennis
verzameld over de woon- en levenssituatie van illegale huurders, omdat
in deze strafzaken de verdachte huiseigenaren worden vervolgd wegens
het faciliteren van illegalen. Op hypotheekfraude is in die zaken niet
doorgerechercheerd, hoewel het strafdossier genoeg aanwijzingen bevat
om te vermoeden dat daar wel sprake van zou kunnen zijn. Daarentegen
verzamelt de politiedienst in stad Y. juist informatie over financieeleconomische aspecten van woongerelateerde criminaliteit, omdat men
van financieel rechercheren een speerpunt heeft gemaakt. Dientengevolge
bevatten de strafdossiers uit stad Y. veel informatie over het vervalsen
van documenten en over allerlei financiële constructies, en slechts enkele
sporen van de onderhuur aan illegalen. Dat laatste aspect wordt verder
niet uitgewerkt omdat ervoor is gekozen de verdachten daar niet voor te
vervolgen. Met andere woorden: de strafdossiers laten een geselecteerd
deel van de werkelijkheid zien, afhankelijk van de keuzes en prioriteiten
van autoriteiten. Dat geldt overigens niet alleen voor onderzoek op dit
specifieke terrein maar dat is altijd het geval en niet te vermijden bij strafrechtelijk opsporingsonderzoek.
In dit onderzoek kunnen we ons voordeel doen met die variatie in focus en
problematiek tussen de verschillende steden. De verschillende prioriteiten
en invalshoeken leiden immers tot een variatie in type strafzaken. Juist
door het combineren van gegevens uit de verschillende steden en door de
bestudering van de thematisch verschillende dossiers, is het mogelijk een
breed beeld te krijgen van de illegale praktijken in de woningsector.9 Daar
komt bij dat wij ook informatie uit de dossiers vergaren over activiteiten
die niet ten laste worden gelegd maar wel in de dossiers zichtbaar zijn,
alsook informatie over personen die niet formeel als verdachte zijn

8
9

Vgl. Fijnaut et al. (1995: 37 e.v.).
Vergelijk de uiteenzetting van Yin (1989) over de case study, en Hutjes & Van Buuren (1992).

WODC 272_4.indd 26

30-10-2008 10:06:47

Inleiding

27

bestempeld, maar die wel een functie vervullen bij de uitvoering van illegale praktijken.10
Toch kan niet met zekerheid worden gezegd of de strafzaken een juiste
weerspiegeling vormen van de illegale praktijken die zich in werkelijkheid afspelen. Het gaat immers om kennis die bij de politie bekend is en
wellicht lopen de ‘slimste’ jongens en meisjes niet tegen de lamp en blijven zij helemaal buiten het zicht van politie en justitie. Wel kunnen we
vaststellen dat de bestudeerde strafdossiers tezamen een representatief
beeld geven van het soort strafzaken waar de Nederlandse politie in de
afgelopen jaren – tussen 2000 en 2005 – mee bezig is geweest als het gaat
om illegale praktijken met woningen. Ook is de variatie in illegale praktijken goed vertegenwoordigd in de geselecteerde zaken, als de inhoud van
de zaken althans wordt vergeleken met de verschillende verschijningsvormen die door Ferwerda e.a. worden beschreven.11
Niettemin zijn inmiddels nieuwe strafzaken gestart die in principe in
aanmerking zouden komen voor dit onderzoek, bijvoorbeeld het opsporingsonderzoek naar de relatie tussen hennepteelt en hypotheekfraude,
dat in het najaar van 2007 in een aantal steden is gestart. Het verstrijken
van de tijd en de tijdrovende en arbeidsintensieve analyse van strafdossiers dwong ons er echter toe de dataverzameling op een bepaald moment,
halverwege de zomer van 2007, af te ronden en geen nieuwe strafdossiers
meer in de analyse op te nemen.
Brengt dit nu het risico met zich mee dat de uitkomsten in het rapport
inmiddels achterhaald zijn en worden ingehaald door actuele gebeurtenissen en nieuwe trends?
Wij menen van niet. De hier gepresenteerde onderzoeksbevindingen
kunnen vooral bijdragen aan kennisvermeerdering vanwege het geboden
inzicht in de algemene en telkens terugkerende patronen in handelingen
en interacties. Het is aannemelijk dat overeenkomstige patronen zich ook
voordoen bij nieuwe variaties op de illegale praktijken in de woningsector.

10

11

WODC 272_4.indd 27

Het gaat in dit onderzoek om verdachten en betrokkenen, en uitdrukkelijk niet om veroordeelden. We
spreken om die reden niet over ‘daders’ maar over ‘verdachten’ en andere betrokkenen. Wel zijn alle
bestudeerde opsporingsonderzoeken afgesloten en volgens politie en justitie is er voldoende ‘hard’
bewijs verzameld om tot vervolging van de verdachten over te gaan. Strafzaken waarbij niet genoeg
bewijs is vergaard om tot vervolging over te gaan, zijn niet in dit onderzoek meegenomen. (Vgl. Van de
Bunt & Kleemans 2007: 36 e.v).
Uit de inventarisatie blijkt dat de strafrechtelijke aanpak van illegale speculatie met woonpanden niet in
een minder ver gevorderd stadium is dan de illegale exploitatie van woningen, zoals uit het onderzoek
van Ferweda et al. (2007) naar voren kwam. Er blijken meer strafzaken te zijn verricht naar finan­­­­cieeleconomische criminaliteit dan naar leefbaarheidsgerelateerde aspecten van de illegale praktijken.
­Globaal geldt dat voor alle bestudeerde steden. Wel is het zo dat in sommige steden daarnaast relatief
veel aandacht is voor de aanpak van exploitatie, in vergelijking tot andere steden.

30-10-2008 10:06:47

28

Vastgoed & fout

1.5 Opbouw van het rapport
Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de bestudeerde opsporingsonderzoeken en de daarbij betrokken actoren. Eerst wordt een korte samenvatting
gegeven van de twaalf bestudeerde dossiers. Daarna volgt een aantal
algemene kenmerken van de opsporingsonderzoeken (aantal verdachten,
strafbare feiten, gerelateerde criminaliteit, vonnis, eventuele ontneming).
In de hoofdstukken daarna komt de modus operandi aan bod, aan de hand
van verschillende oplichtingspraktijken. Deze zijn onderscheiden op basis
van de relatie tussen de oplichter en de opgelichte actor. In hoofdstuk 3
wordt de oplichting van financiële instellingen belicht, daarna in hoofdstuk 4 de oplichting van burgers en tot slot in hoofdstuk 5 de oplichting
van de overheid. De beschrijving van de oplichtingspraktijken laat zien
welke actoren zijn betrokken, op welke wijze men handelt, hoe de taken
zijn verdeeld, wat de rol is van verschillende beroepsgroepen en wat de
winsten en verliezen zijn.
In hoofdstuk 6 volgt een beschrijving van een aantal demografische
kenmerken van verdachten (sekse, leeftijd, geboorteland) en wordt ingegaan op de aard van het illegale netwerk: op de bindingen tussen verdachten, op de verhouding tussen organisatiecriminaliteit en georganiseerde
criminaliteit, op de betrokkenheid van beroepsgroepen en op het lokale
karakter van de illegale praktijken. Op basis van kenmerken van de bestudeerde netwerken wordt een eenvoudig netwerktype en een complex
netwerktype onderscheiden. Daar waar nuttig worden de onderzoeksbevindingen in verband gebracht met bestaande literatuur over organisatiecriminaliteit en georganiseerde criminaliteit.
In de slotbeschouwing (hoofdstuk 7) worden de belangrijkste bevindingen samengevat en kijken we hoe leden van beroepsgroepen en instituties – bewust of onbewust – zijn betrokken bij de illegale netwerken zoals
makelaar-taxateurs, notarissen en financiële instellingen. Tevens wordt
stilgestaan bij de wijze waarop de illegale praktijken in een vroegtijdig
stadium gesignaleerd zouden kunnen worden.

WODC 272_4.indd 28

30-10-2008 10:06:47

2 Zaken en actoren
De inhoud van de twaalf bestudeerde opsporingsonderzoeken wordt in dit
hoofdstuk kort weergegeven. In paragraaf 2.1 geven we een korte beschrijving van de illegale activiteiten en de betrokken actoren. In de paragraaf
daarna volgt een aantal algemene kenmerken van de strafdossiers: het
aantal verdachten, de strafbare feiten, de gerelateerde criminaliteit en de
relatie met leefbaarheidsproblematiek. We spreken in dit rapport van ‘verdachten’ en niet van ‘daders’, omdat nog niet alle bestudeerde strafzaken
voor de rechter zijn geweest. Wel zijn alle zaken inmiddels door de politie
afgerond en overgedragen aan het openbaar ministerie.
Vanwege anonimisering van de betreffende personen zullen de beschrijvingen en kenmerken niet gekoppeld worden aan het betreffende casusnummer. Ook in het vervolg van het rapport zullen de resultaten worden
losgekoppeld van de zaaksbeschrijving uit paragraaf 2.1, om herkenbaarheid van personen te minimaliseren.
In de slotparagraaf van dit hoofdstuk worden de straffen voor de hoofdverdachten weergegeven, voor zover de zaak al voor de rechter is geweest.

2.1 Beschrijving van de strafzaken
Hieronder volgt per strafzaak een korte beschrijving van de betrokken
actoren en de activiteiten. Het is geen volledige beschrijving van de zaak
maar het geeft een indruk van de inhoud van de bestudeerde zaken.
Casus 1
Drie mannen kopen in een paar jaar tijd tien goedkope kleine gezinswoningen en verhuren die vervolgens kamergewijs aan legale, maar vooral
aan illegale woningzoekenden. De woningen zijn over het algemeen in
slechte staat en buurtbewoners klagen over overlast. De maandelijkse
hypotheeklasten worden betaald uit de opbrengsten van de illegale onderhuur.
Casus 2
Een handelaar in vastgoed verhuurt zijn veelal oude en slecht onderhouden gezinswoningen aan legale en illegale woningzoekenden, meestal
kamergewijs. De gemeente krijgt meldingen binnen over overlast uit de
panden, en in de lokale gemeenschap staat de man bekend als ‘een van de
grootste huisjesmelkers’. Hoewel hij de huur maandelijks incasseert, heeft
hij geen onroerende goederen op zijn eigen naam of op zijn bedrijfsnaam
staan. Voor de registratie van de panden maakt hij gebruik van katvangers. Voor de aan- en verkoop van panden maakt de handelaar gebruik
van zo’n vijf verschillende notariële volmachten waarmee hij in naam van
derden kan optreden.

WODC 272_4.indd 29

30-10-2008 10:06:47

30

Vastgoed & fout

Casus 3
Een zelfstandig ondernemer handelt in de avonduren in vastgoed. Hij
bezit tientallen woonpanden en verhuurt die de laatste jaren steeds vaker
aan illegale woningzoekenden uit Oost-Europa. Hoewel het gezinswoningen betreft, worden de panden kamergewijs verhuurd. Bij de gemeente
komen klachten binnen van omwonenden over overlast uit de panden.
Over de inkomsten uit illegale huur wordt geen belasting betaald.
Casus 4
Twee mannen bezitten een vastgoedbedrijf en houden de winsten die
voortkomen uit onroerendgoedtransacties stelselmatig buiten het
gezichtsveld van de Belastingdienst. Voor het ontduiken van de vennootschapsbelasting maken ze gebruik van stromannen, ABC-constructies,
valse werkgeversverklaringen en valse huurcontracten. Volgens een
berekening van de Belastingdienst gaat het om een winst van ruim een
miljoen euro per jaar. Daarnaast verhuren zij per jaar ongeveer honderd
goedkope, oude, slecht onderhouden woningen. De huuropbrengsten uit
de verhuur worden onvolledig verantwoord in de financiële administratie.
Casus 5
Een vastgoedhandelaar, die honderden woningen in zijn bezit heeft en
daarnaast een onbekend aantal kamers, faciliteert drugshandelaren door
hen woonruimte ter beschikking te stellen voor de verkoop van drugs.
Zodra door de gemeente een verhuurd pand als ‘dealpand’ is ontmaskerd
en dichtgetimmerd, zorgt de vastgoedhandelaar voor vervangende ruimte
en kan men doorgaan met het dealen van drugs vanaf de nieuwe locatie.
Daarnaast zijn in zeven verhuurde woon- en bedrijfspanden hennepplantages aangetroffen en biedt de vastgoedhandelaar hulp bij het verbouwen
en herinrichten van een pand tot hennepkwekerij. Naast drugsdealers en
drugsproducenten vormen drugsverslaafden, illegalen en andere gemarginaliseerde groepen op de woningmarkt een potentiële doelgroep voor
de vastgoedman. Door de Belastingdienst is een navorderingsaanslag
opgelegd.
Casus 6
Drie mannen hebben in zeven jaar tijd circa 300 panden verkocht waarbij
sprake was van een opvallende prijsstijging. Ze opereren onder uiteenlopende dekmantels. In deze strafzaak staat oplichting van de kopende
partij centraal. Mensen wordt onder valse voorwendselen een pakket
woningen te koop aangeboden. In werkelijkheid blijken de woningen
minder waard te zijn dan dat de kopers er – op basis van valse informatie –
voor betalen, vallen de huurinkomsten voor de kopers fors tegen en kan de
hypotheek nog maar moeilijk worden betaald.

WODC 272_4.indd 30

30-10-2008 10:06:48

Zaken en actoren

31

Casus 7
Een man bemiddelt bij het afsluiten van hypotheken. Voor particulieren
die een huis willen kopen maar daar wegens uitkering, schuld of een
ontoereikend salaris niet toe in staat zijn, regelt hij een valse werkgeversverklaring en valse loonstroken. Hij strijkt de provisiekosten op voor het
afsluiten van de hypotheek. Van de achttien frauduleuze hypotheekaanvragen zijn er acht afgewezen en tien valselijk verstrekt.
Casus 8
Een tiental personen bemiddelt via internet bij het onderverhuren van
woningen die behoren tot de sociale woningvoorraad. De bemiddelaars
brengen huurders die hun (corporatie)woning willen onderverhuren in
contact met mensen die dringend op zoek zijn naar een woning maar geen
huisvestingsvergunning hebben en volgens de gangbare procedures niet
in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De bemiddelaars
ontvangen elke keer één maand huur voor de verleende diensten.
Casus 9
Een financieel dienstverlenend bedrijf verzorgt valse werkgeversverklaringen en valse loonstroken voor particulieren die een woning op het oog
hebben maar vanwege hun financiële situatie geen hypotheek kunnen
krijgen. Twee personen regelen de hypotheek en de papieren, waarvan één
de feitelijke eigenaar is van het bedrijf en de ander de eigenaar op papier.
De feitelijke eigenaar komt op papier nergens voor omdat de banken geen
zaken meer met hem willen doen wegens frauduleuze praktijken in het
verleden, maar op naam van anderen voert hij transacties uit en blijft hij
buiten schot.
Casus 10
Drie mannen plegen gezamenlijk op grote schaal kredietfraude. Ze richten
nep-bv’s op, zetten die op naam van katvangers, en vragen op basis van
valse papieren voor elke bv een maximaal bedrijfskrediet. Vervolgens worden de nep-bv’s gebruikt voor het plegen van hypotheekfraude: woningen
worden gekocht van een woningcorporatie en via een tussenpersoon
(ABC-constructie) meteen weer doorverkocht aan een katvanger. Op zo’n
wijze wordt in korte tijd de prijs van een woning opgedreven en komt deze
uiteindelijk op naam te staan van een katvanger, die er zelf nooit gaat
wonen. De woning wordt onderverhuurd aan woningzoekenden of henneptelers. Bij de 11 hypotheekfraudes zijn 25 verdachten betrokken, waarvan een groot aantal tussenpersonen en een groot aantal katvangers.
Casus 11
Een vastgoedhandelaar doet op grote schaal aan oplichting van de kopende partij en maakt daarbij gebruik van hypotheekfraude. De opgelichte
kopers zitten met een te duur gekocht huis en kunnen de hypotheeklasten

WODC 272_4.indd 31

30-10-2008 10:06:48

32

Vastgoed & fout

vaak niet betalen. Minstens 30 van dergelijke transacties zijn onderzocht
voor dit opsporingsonderzoek.
De hoofdverdachte wordt veroordeeld en al in de gevangenis vervolgt hij
zijn frauduleuze praktijken; hij start nu een samenwerkingsverband met
gedetineerden die hij daar ontmoet. Daarover gaat casus 12.
Casus 12
De vastgoedhandelaar uit casus 11 pakt tijdens zijn gevangenisstraf zijn
illegale praktijken weer op. Het gaat wederom over hypotheekfraude,
valsheid in geschrifte en oplichting, maar nu in combinatie met faillissementsfraude.

2.2 Kenmerken van de strafzaken
2.2.1 Aantal verdachten
Het aantal verdachten per strafzaak varieert van twee tot 41 personen (zie
figuur 1).
In totaal zijn 211 verdachten in de twaalf bestudeerde strafzaken betrokken. Een aanzienlijk deel daarvan speelt een passieve rol als katvanger
(81)1, een kleiner deel vervult de rol van ‘hoofdpersoon’ (24). Deze 24
zogenoemde hoofdrolspelers fungeren als leidinggevende en vervullen
een actieve, initiërende rol bij de organisatie van de illegale activiteiten. Ze vormen zogezegd ‘het brein’ achter de illegale activiteiten. 2 Het
aantal hoofdrolspelers varieert van één tot vier per strafzaak, zoals ook
in figuur 1 kan worden afgelezen.

1
2

Een katvanger is iemand die in naam eigenaar is van een woning, een bedrijf of iets anders, met als doel
om de werkelijke eigenaar buiten schot te houden en buiten het bereik van de autoriteiten.
Deze hoofdrolspelers zijn door de betrokken opsporingsinstanties ook aangemerkt als hoofdverdachten.

WODC 272_4.indd 32

30-10-2008 10:06:48

Zaken en actoren

Figuur 1

33

Aantal verdachten per strafzaak, in willekeurige volgorde
weergegeven

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
0

5

10

15

Totaal aantal verdachten

20

25

30

35

40

45

Aantal hoofdverdachten

In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op enkele kenmerken van de
verdachten, op de verschillende rollen die zij vervullen en op de rol van
faciliteerders zoals tussenpersonen, taxateurs en notarissen. Nu volgt
eerst een kort overzicht van de strafbare gedragingen en de opgelegde
straffen. De strafbare feiten waar de opsporingszaken zich primair op
hebben gericht, zijn weergegeven in de volgende figuur. We hebben ons
bij dit overzicht beperkt tot de activiteiten waar de hoofdpersonen van
verdacht worden, het gaat om de feiten die centraal staan in het opsporingsonderzoek.
2.2.2 Strafbare feiten
Het merendeel van de strafzaken richt zich primair op oplichting (art. 326
Sr) en valsheid in geschrifte (art. 225 Sr). Daarnaast worden de hoofdverdachten in relatief veel strafzaken ook vervolgd voor deelname aan een
criminele organisatie (art. 140 Sr).
Verder staat in een aantal zaken de illegale exploitatie van woonpanden
centraal, zoals de verhuur aan illegalen (art. 197a Sr) en verhuur van
woningen aan hennepkwekers (art. 3 Opiumwet). Tot slot zijn twee zaken
(ook) primair gericht op het onjuist of onvolledig doen van belastingaangifte. In die gevallen is door de FIOD-ECD afzonderlijk proces-verbaal
opgemaakt inzake overtreding van de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR).

WODC 272_4.indd 33

30-10-2008 10:06:48

34

Vastgoed & fout

Figuur 2

Primaire strafbare feiten waar de strafzaken zich primair
op hebben gericht (n =12)
Oplichting
Valsheid in geschrifte
Verhuur aan illegalen

Verhuur aan henneptelers
Deelname aan criminele organisatie
Ontduiken belasting
0

1

2

3

4

5

6

7

8

Aantal zaken

2.2.3 Gerelateerde criminaliteit
Naast de primaire strafbare gedragingen, komen nog andere illegale en
criminele activiteiten in de strafdossiers naar voren. Het betreft gedragingen van verdachten of andere bij de zaak betrokken personen. Deze gerelateerde criminele activiteiten zijn weergegeven in figuur 3.
In een relatief groot aantal strafzaken zijn ook illegale drugsgerelateerde
activiteiten te zien; niet zozeer als primair strafbaar feit (en meestal niet
als activiteit van de hoofdverdachten) maar vooral als ‘bijverschijnsel’ of
‘bijproduct’. In de betreffende strafdossiers komen onderhuurders naar
voren die de woning gebruiken voor hennepteelt en in enkele strafdossiers
worden bij huiszoekingen sporen aangetroffen van de smokkel van cocaïne en de productie van xtc. Deze drugsdelicten komen zijdelings in de
dossiers naar voren; soms is er op doorgerechercheerd en worden betrokken personen vervolgd en wordt het strafbare feit toegevoegd aan de zaak,
soms wordt er verder niets mee gedaan en laat men het liggen vanwege
capaciteitsproblemen. Op hennepteelt als illegale activiteit komen we in
de volgende hoofdstukken bij de beschrijving van de modus operandi nog
terug.
Vormen van fysiek geweld komen niet naar voren in de opsporingsonderzoeken. Wel hebben in het merendeel van de zaken betrokken en
verdachte personen te maken met bedreiging of intimidatie. Ook op de
aard en de context van die bedreigingen zal in de volgende hoofdstukken
nader worden ingegaan.

WODC 272_4.indd 34

30-10-2008 10:06:48

Zaken en actoren

Figuur 3

35

Andere criminele activiteiten die in de strafzaken naar
voren komen (n =12)

Diefstal

Vernieling

Drugsdelicten

Bedreiging/intimidatie

Andere fraudevormen

Verboden wapenbezit

Overige

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Aantal zaken

Daarnaast komt in een aantal zaken diefstal en vernieling voor, alsook
andere vormen van fraude zoals kredietfraude, belastingfraude, faillissementsfraude en uitkeringsfraude. In vier zaken zijn bij huiszoekingen
vuurwapens aangetroffen terwijl daar geen vergunning voor was. Tot slot
maakt een aantal verdachten zich schuldig aan andere vormen van criminaliteit zoals (niet-ambtelijke) corruptie, het medeplegen van ‘underground banking’, het bezit van kinderporno en het faciliteren van illegale
prostitutie.3 Op de relatie tussen illegale praktijken in de woningsector en
andere vormen van criminaliteit wordt in hoofdstuk 6 langer stilgestaan.
2.2.4 Leefbaarheidsproblematiek
Ook is gekeken naar de relatie tussen de gepleegde criminaliteit en de
leefbaarheidsproblemen in de wijken waar de praktijken hebben plaatsgevonden. Vijf van de twaalf bestudeerde strafzaken zijn gestart naar aanlei-

3

WODC 272_4.indd 35

Onder ‘underground banking’ ofwel ‘ondergronds bankieren’ verstaat men de bancaire diensten die
worden verleend door personen die hiertoe niet formeel geautoriseerd zijn. Vaak gaat het om stortingen
naar het buitenland, waarbij de geldstroom niet wordt geregistreerd. Bij ‘underground banking’ hoeft
men zich niet te legitimeren, waardoor dit bankverkeer aantrekkelijk is voor mensen die geld willen
witwassen: zij ondervinden geen last van registratie en hoeven ook niet bang te zijn voor een Melding
Ongebruikelijke Transacties (MOT). Zie o.a. Passas (1999, 2003).

30-10-2008 10:06:48

36

Vastgoed & fout

ding van leefbaarheids- en veiligheidsproblemen in oude stadswijken. Het
betreft dan overlast door overbewoning of overlast als gevolg van drugshandel of drugsgebruik. In die gevallen is de lokale overheid in het kader
van overlastbestrijding al langer bezig met een bestuurlijke aanpak van
een beperkt aantal huiseigenaren, die door hun handelwijze medeverantwoordelijk worden geacht voor de overlast en verpaupering van bepaalde
delen van de stad. Het lokale overlast- en handhavingsbeleid heeft in die
gevallen de aanzet gegeven voor het strafrechtelijke opsporingsonderzoek
naar de groep huiseigenaren. In de zeven andere strafzaken waren overlast- en leefbaarheidsproblemen geen aanleiding voor het opsporingsonderzoek. Die gevallen zijn gestart naar aanleiding van politie-informatie.
Van deze zeven strafzaken is bij vier echter wel sprake van oude, goedkope
panden en zijn bij de illegale praktijken voornamelijk woningen betrokken in oude achterstandwijken. In drie strafzaken bestaat er geen directe
relatie tussen de illegale praktijken en leefbaarheidsproblematiek of oude
goedkope huisvesting. In die zaken richten de verdachten zich ook op het
duurdere koopsegment van de woningmarkt.

2.3 Opgelegde straffen
Er bestaat nog geen volledig beeld van de straffen die de hoofdverdachten opgelegd krijgen omdat zes van de twaalf strafzaken bij de afronding
van dit rapport (augustus 2008) nog niet voor de rechter zijn geweest.
De zes zaken waarover de rechtbank wel een vonnis heeft uitgesproken,
laten zien dat de straffen voor de hoofdverdachten gevarieerd zijn: van
taakstraf, voorwaardelijke gevangenisstraf tot een onvoorwaardelijke vrijheidsstraf van vijf jaar (onvoorwaardelijke gevangenisstraffen zijn opgelegd van 133 dagen, achttien maanden, drie jaar; vier jaar en vijf jaar).
In vier van de twaalf strafzaken is ook een ontnemingszaak gestart: twee
ontnemingszaken zijn toegekend, één is in hoger beroep afgewezen en
één zaak moet nog voor de rechter komen.4 Wat de ontnemingsberekening lastig maakt, is het feit dat de illegale activiteiten bijna altijd in het
verlengde liggen van wettige, legale beroepsactiviteiten van de verdachten. Illegaal verkregen winsten zijn om die reden vaak moeilijk los te
koppelen van legaal verkregen inkomsten.5
In de twee strafzaken waarbij wel succesvol is ontnomen, konden de
wederrechtelijk verkregen winsten volgens de rechtbank duidelijk gescheiden worden van eventueel legaal verkregen winsten. In één van die
ontnemingszaken ging het om een bedrag van € 14.400 voor elk van de
drie verdachten. Zij stonden terecht voor de kamergewijze verhuur van
4
5

In augustus 2008.
Vgl. Van de Bunt & Nelen, (1995: 107).

WODC 272_4.indd 36

30-10-2008 10:06:48

Zaken en actoren

37

woningen aan illegale vreemdelingen en werden vervolgd op basis van
artikel 197a Sr (het uit winstbejag behulpzaam zijn bij het illegale verblijf
in Nederland). Het wederrechtelijk verkregen voordeel is berekend aan
de hand van informatie uit het strafdossier over aantal illegaal verhuurde
‘slaapplaatsen’ in een periode van twee jaar.6
In de andere succesvol afgeronde ontnemingszaak ging het om een wederrechtelijk verkregen voordeel van € 850.000 voor de hoofdverdachte uit
het strafdossier. Hij stond terecht voor meermalen plegen van oplichting
en voor witwassen. Het te ontnemen bedrag is berekend aan de hand van
contante stortingen die door de verdachte zijn gedaan. De verdachte heeft
niet aannemelijk kunnen maken dat die contante stortingen een legale
oorsprong hebben.
In veel andere strafzaken waarbij geen ontnemingszaak is gestart, wordt
door rechercheteamleiders een gebrek aan capaciteit genoemd als reden
voor het uitblijven van een ontnemingzaak, naast de al aangehaalde
complexiteit van ontnemingsberekeningen bij actoren, die ook winsten
hebben uit legale werkzaamheden.
De hoogte van de opgelegde taak- en vrijheidsstraffen hangt samen met
de mate van ernst van de gepleegde strafbare feiten en de omvang van de
wederrechtelijk verkregen winsten. In strafzaken waarbij evident sprake is
van grootschalige oplichting van banken én particulieren en van geleden
schade door slachtoffers, worden relatief lange onvoorwaardelijke vrijheidsstraffen opgelegd.
Meer in het algemeen komt in een vergelijking van de strafdossiers en
in gesprekken met opsporingsambtenaren naar voren dat de strafzaken
waarin oplichting van burgers een belangrijke rol speelt, in een bepaald
opzicht een voordeel hebben. Personen die zijn opgelicht, zijn over het
algemeen namelijk gemotiveerd om een getuigenverklaring af te leggen,
ook al zijn ze zelf verdachte in de zaak. Die getuigenverklaring draagt vaak
in positieve zin bij aan kennis over de werkwijze van hoofdverdachten en
aan goede bewijsvoering.
Daar komt bij dat valsheid in geschrifte, waarvan altijd sprake is bij hypotheekfraude, een tamelijk ‘hard’ strafbaar feit is. Als de valse documenten
eenmaal zijn opgespoord, is het doorgaans niet ingewikkeld het ‘valse’
karakter aan te tonen.

6

WODC 272_4.indd 37

Zie voor een uitwerking daarvan het volgende hoofdstuk, paragraaf 3.2.

30-10-2008 10:06:48

WODC 272_4.indd 38

30-10-2008 10:06:48

3 Oplichting van financiële instellingen
Mensen die werkzaam zijn in de vastgoedsector en naast hun legale
werkzaamheden ook op illegale wijze geld proberen te verdienen, maken
gebruik van uiteenlopende constructies. Ondanks de verschillende
methoden, voorkeuren en specialismen hebben ze één ding gemeen: ze
misbruiken het vertrouwen van anderen door zich anders voor te doen
dan ze zijn of de situatie anders voor te stellen dan deze is. Ze brengen
de ander ‘in de waan’ van hun goede bedoelingen en proberen op zo’n
manier de ander ergens toe te bewegen. Met andere woorden, ze doen aan
oplichting. Het oplichten van mensen, bedrijven of instanties is een activiteit die in vrijwel alle bestudeerde strafzaken aan de orde komt bij de uitvoering van de illegale winstgevende praktijken. In meer dan de helft van
de gevallen is oplichting een van de basale ‘grondfeiten’ in de strafzaak.
Maar ook als oplichting niet formeel als strafbaar feit ten laste is gelegd
(denk aan de zaken die primair gericht zijn op de verhuur aan illegalen
of henneptelers), treffen we in de dossiers praktijken van oplichting aan;
soms voorafgaand aan de kernactiviteit, soms aansluitend. Succesvolle
oplichting is meestal essentieel voor het behalen van extra winsten.
Personen en organisaties die vals worden voorgelicht, draaien uiteindelijk
op voor de illegaal verkregen winsten. Globaal kunnen we drie type actoren onderscheiden die doelwit zijn van de oplichtingspraktijken, te weten
(1) financiële instellingen, (2) burgers en (3) de overheid.
Gezien het feit dat oplichting een centraal en terugkerend element is in de
strafzaken, wordt in dit en de volgende hoofdstukken de modus operandi
van verdachten beschreven aan de hand van de uiteenlopende oplichtingsprakijken. De indeling die we hanteren is gebaseerd op de drie typen
actoren waar de verdachten hun pijlen op richten. In dit hoofdstuk behandelen we de oplichting van financiële instellingen. Hoofdstuk 4 richt zich
op oplichting van ‘gewone’ burgers en in hoofdstuk 5 wordt besproken hoe
de overheid wordt opgelicht. Per hoofdstuk komen telkens de volgende
vragen aan de orde: met welk doel wordt de betreffende actor opgelicht?
Hoe gaat die oplichting in zijn werk? Wat voor soort winsten worden
behaald, en door wie? Hoe is de relatie tussen de oplichter en de opgelichte? Is de opgelichte actor per definitie alleen een benadeelde partij, of
levert het (aanvankelijk) ook voordeel op?
De oplichtingstypes sluiten elkaar niet uit maar zijn cumulatief. Dat betekent bijvoorbeeld dat bij de oplichting van burgers vaak ook sprake is van
de oplichting van financiële instellingen, en bij de oplichting van de overheid zijn meestal ook financiële instellingen betrokken. Het betreft bijna
altijd een cumulatie van oplichtingspraktijken.
In dit en de volgende drie empirische hoofdstukken worden, in afwijkend
lettertype, voorbeelden uit de strafdossiers gegeven. Om herkenbaarheid van verdachten te voorkomen wordt niet vermeld uit welke casus de

WODC 272_4.indd 39

30-10-2008 10:06:48

40

Vastgoed & fout

­ oorbeelden afkomstig zijn. Ook zijn de namen van verdachten gefingeerd.
v
De hoofdpersonen uit de strafzaken worden telkens aangegeven met een
fictieve hoofdletter (bijvoorbeeld ‘A.’), de katvangers, kopers en andere
bijpersonen met een verzonnen voornaam (bijvoorbeeld ‘Sjon’). Ook de
namen van bedrijven die in de kadertjes voorkomen, zijn gefingeerd.

3.1 Een eigen woning
Particulieren die een huis willen kopen, zijn voor de financiering daarvan
meestal afhankelijk van een bank. Of de bank bereid is een groot bedrag
uit te lenen voor de koop van het huis, hangt af van de arbeidsovereenkomst en het salaris van de potentiële koper. Is het salaris te laag, of zijn
mensen arbeidsongeschikt of werkloos, dan wordt het lastig nog een
bank te vinden die het risico aangaat en de hypotheek wil verstrekken.
Ook als mensen als wanbetaler geregistreerd staan bij het Bureau Krediet
Registratie (BKR), zijn niet veel banken nog bereid de financiering te verzorgen. Voor mensen die toch graag een woning kopen, kan dat een reden
zijn de bank valselijk voor te lichten over hun financiële situatie. Ze doen
alsof ze meer verdienen of ze doen alsof ze een vaste dienstbetrekking
hebben terwijl ze feitelijk leven van een uitkering, al dan niet aangevuld
met zwarte bijverdiensten. In twee bestudeerde strafzaken voldoen de
meeste medeverdachten aan dit plaatje. Deze verdachten plegen hypotheekfraude omdat ze een woning willen kopen en op grond van hun
(legale) inkomsten uit arbeid de financiering niet rond krijgen. Het betreft
meestal woningen in het goedkope en middensegment, de prijs van de
huizen varieert van e 80.000 tot e 200.000. De meeste kopers hebben het
voornemen de woning zelf te gaan bewonen, een enkeling wil de woning
kopen om vervolgens onder te verhuren.
Via familie of kennissen zijn de verdachten in contact gekomen met een
‘tussenpersoon’ die zegt dat het mogelijk is om de financiering rond te
krijgen en dat ze zich geen zorgen hoeven te maken. De tussenpersoon
is een hypotheekbemiddelaar, een assurantieadviseur en/of eigenaar
van een administratiekantoor. Nadat de potentiële kopers hem benaderd
hebben, verzint hij een constructie, maakt de valse papieren op waarmee de financiële instelling zal worden opgelicht, benadert een bank en
bemiddelt totdat de hypotheek uiteindelijk wordt verstrekt. Soms wordt de
aanvraag door een bank afgewezen omdat de vervalsing meteen ontdekt
wordt of omdat het opgegeven inkomen, ondanks de poging tot oplichting, toch te laag blijkt te zijn. Dan stapt de tussenpersoon met dezelfde
aanvraag naar een andere financiële instelling. Deze bemiddelende
tussenpersonen vormen de hoofdverdachten in de strafzaken waarbij
hypotheekfraude ten behoeve van een eigen woning centraal staat. Zij
regelen voor verschillende mensen, die via via bij hen terechtkomen, de

WODC 272_4.indd 40

30-10-2008 10:06:48

Oplichting van financiële instellingen

41

frauduleuze hypotheekaanvraag. De volgende voorbeelden uit de strafzaken illustreren hoe mensen in contact komen met de tussenpersoon.
Zoals in het begin van dit hoofdstuk al is aangegeven, zijn alle namen van
personen en bedrijven gefingeerd, om herkenbaarheid te voorkomen.
Irma is 32, heeft vier kinderen en is na haar scheiding weer bij haar ouders
gaan wonen. Ze heeft een periode via een uitzendbureau in de vloerbedekkingsproductie gewerkt maar zit nu thuis wegens gezondheidsproblemen.
Ze wil graag met haar kinderen in een eigen huis wonen, heeft zich ingeschreven voor een huurwoning maar stuit op een wachttijd van zes jaar. Ze
bespreekt haar problemen met haar schoonfamilie, die haar aanraadt naar de
heer Turan te gaan, de eigenaar van een assurantiekantoor. Hij kan een hypotheek voor haar regelen en sluit een hypotheek van 195.000 euro voor haar af
bij de bank.
Elicia is 35 jaar en leeft sinds 1999 gescheiden. Ze heeft twee kinderen, een
zoon van 16 jaar en een dochter van 9. Ze heeft een schuld van e 1.000 bij
een postorderbedrijf, een kredietlimiet van e 1.500 bij een bank en nog een
schuld van e 380 bij een andere winkel. Haar vriend en vader springen bij. Ze
is bij haar laatste werkgever ontslagen wegens een reorganisatie en volgt nu
via het arbeidsbureau een training. Als Elicia op een feestje vertelt dat ze een
huis wil kopen, geeft iemand haar de naam en het adres van een verzekeringsagent die haar zou kunnen helpen. Een aantal maanden later heeft Elicia
een passende woning gevonden voor e 150.000, en stapt ze naar de verzekeringsagent met de vraag een hypotheek voor haar te regelen.
De hoofdfiguren uit deze zaken fungeren als administratief tussenpersoon en zijn gespecialiseerd in het oplichten van financiële instellingen
middels valse of vervalste papieren. Ze worden in hun administratieve
werkzaamheden bijgestaan door een collega van het betreffende administratiekantoor. De illegale geldelijke verdiensten van de hoofdpersonen
bestaan uit de provisiekosten (ongeveer 0,5% van het hypotheekbedrag);
hun illegale praktijken op de woningmarkt beperken zich in hoofdzaak tot
gesjoemel met papieren ten behoeve van een hypotheek.1
3.1.1

Documentvervalsingen

Om met geloofwaardige papieren bij de bank aan te komen, worden verschillende methoden toegepast. Globaal kunnen twee typen vervalsingen
worden onderscheiden:

1

WODC 272_4.indd 41

Althans die bij de politie in beeld zijn gekomen.

30-10-2008 10:06:48

42

Vastgoed & fout

1 bestaande (oude) loonstroken en werkgeversverklaringen worden vervalst. Deze hebben betrekking op bestaande legale bedrijven, die wel of
geen weet hebben van de fraude;
2 niet bestaande dienstverbanden worden verzonnen. Deze hebben
betrekking op een eigen, legaal bestaand bedrijf of op een fictief ‘nepbedrijf’.
Bovengenoemde tussenpersonen hanteren elk hun eigen methoden. In
één strafzaak wordt voornamelijk het eerste type vervalsingen toegepast:
gegevens van voormalige werkgevers, bijvoorbeeld waar de hypotheekaanvragers ooit zelf hebben gewerkt, worden gebruikt en de bedrijven zelf
zeggen geen weet te hebben van het misbruik. Soms worden gegevens
van bedrijven gebruikt die bij navraag niet meer blijken te bestaan, of
waarvan de eigenaar onvindbaar is of naar het buitenland is verhuisd.
Van oude loonstrookjes en werkgeversverklaringen worden jaartallen en
bedragen veranderd door middel van knippen, plakken, scannen en kopiëren. De casus laat een hypotheekbemiddelaar zien die ook in het bezit
is van een groot aantal stempels van bestaande bedrijven, die voor een
deel zijn nagemaakt en voor een deel zijn gestolen door mensen die ooit
werkzaam waren bij de betreffende bedrijven. Ook in andere strafzaken
zien we dat stempels worden gestolen uit winkels en bedrijven, om deze
te gebruiken voor valse werkgeversverklaringen. Zo kan een frauduleuze hypotheekaanvraag gepaard gaan met een stempel van een legaal
bestaand bedrijf, dat zelf zegt daar geen weet van te hebben (in de casus
kwamen we voorbeelden tegen van een beveiligingsbedrijf, een hotel en
een uitzendbureau). Deze fraudes worden geregeld door de bank ontdekt:
van de negen aanvragen in één casus zijn er vijf voortijdig gestrand
vanwege niet-identieke salarisstroken, een klunzige vervalsing, een te laag
opgegeven inkomen of een reeds bestaande registratie van de aanvragers
bij de banken wegens fraude. Toch lukt het de tussenpersoon uiteindelijk
om voor elke frauduleuze hypotheekaanvraag een financiële instelling te
vinden die de aanvraag honoreert.
In de andere strafzaak waar het gaat om hypotheekfraude ten behoeve
van een eigen woning, wordt gebruikgemaakt van het tweede type documentvervalsing en wordt het verzinsel gedetailleerder uitgewerkt, tot en
met de storting van het fictieve salaris:
Hoofdverdachte E. heeft een verzekeringskantoor en schoonmaakbedrijf. Hij
bemiddelt onder meer bij het afsluiten van hypothecaire geldleningen. Als
aanvragers vanwege hun ontoereikende salaris of uitkeringssituatie niet in
aanmerking komen voor een hypotheek, bedenkt hij voor hen een fictieve
baan binnen zijn eigen bedrijf. De een wordt op papier hoofd van een divisie,
de ander administratief medewerker en een derde objectleider. In werkelijkheid staan de hypotheekaanvragers niet als zodanig op de loonlijst van het

WODC 272_4.indd 42

30-10-2008 10:06:48

Oplichting van financiële instellingen

43

bedrijf maar zijn de dienstverbanden verzonnen. De meeste aanvragers werken niet in het bedrijf, sommige aanvragers wel maar betalen geen belasting
en staan niet op de loonlijst, en enkele aanvragers zijn wel in dienst van het
bedrijf maar verdienen veel minder dan in de aanvraag word vermeld. Zo
is de koerier van het bedrijf die in werkelijkheid e 1.300 euro in de maand
verdient, volgens de hypotheekaanvraag ‘manager’ van het bedrijf met een
jaarsalaris van e 37.495. Om het verzinsel op papier consequent door te voeren, stort E. het verzonnen salaris op de rekening van de hypotheekaanvrager.
De aanvrager haalt dat bedrag vervolgens van de bankrekening en geeft
het contant meteen weer terug aan E., maar er is nu wel een bankafschrift
waaruit blijkt dat het salaris daadwerkelijk is gestort. De afdracht van sociale
premies, ook door E. in gang gezet, moet eveneens door de hypotheekaanvragers worden terugbetaald.
Er bestaan allerlei varianten op bovenstaande methoden, bijvoorbeeld
vervalsing door middel van niet bestaande dienstverbanden die betrekking hebben op niet-bestaande ‘plof-bv’s’. 2 Deze en andere varianten
komen verderop in deze paragraaf nog aan de orde, als oplichting van de
bank in georganiseerd verband ter sprake komt. Nu gaan we eerst verder
met de bespreking van hypotheekfraude ten behoeve van de koop van een
eigen woning.
3.1.2 Hypotheekaflossing met wit of zwart geld?
De hypotheekaanvragers uit bovengenoemde strafzaken die dankzij de
tussenpersoon en de opgelichte bank een hypotheek hebben bemachtigd,
bezitten een aantal jaar na de aanvraag nog steeds dezelfde woning. Ze
hebben de woning dus niet gekocht om deze meteen weer door te verkopen
en snelle winst te maken. Enkelen verhuren de woning – in één woning is
een hennepplantage aangetroffen – maar verreweg de meeste aanvragers
in deze strafzaken hebben de woning zelf betrokken en de hypotheek dus
afgesloten om er zelf qua woonruimte op vooruit te gaan. En ze lossen de
maandelijkse hypotheeklasten af, zoals afgesproken met de bank. Maar
hoe doen zij dat nu, dat afdragen van de maandelijkse lasten? De strafdossiers geven daar geen uitsluitsel over maar aannemelijk wordt dat een
deel van de mensen de hypotheek uit legale middelen kan financieren,
bijvoorbeeld met het inkomen uit een werkloosheids- of arbeidsongeschiktheidsuitkering. Als het een goedkope koopwoning betreft, vallen
de maandelijkse hypotheeklasten niet hoger uit dan de huur die mensen
anders zouden betalen, hypotheeklasten bij een goedkope koopwoning
kunnen zelfs lager uitvallen dan de reguliere huurprijzen in grote steden.

2	������������������������������������������������������������������������������������������������������
Plof-bv’s zijn lege bv’s die vaak maar heel kort bestaan, en worden opgericht om frauduleuze handelingen mee te plegen.

WODC 272_4.indd 43

30-10-2008 10:06:49

44

Vastgoed & fout

Bij de wat duurdere woningen én bij aanvragers wier wettige salaris te laag
wordt gevonden voor een hypotheek, is het daarentegen aannemelijk dat
de maandelijkse lasten (deels) worden betaald met ‘zwart’ geld. In deze
gevallen staat de uitgave aan hypotheeklasten in geen verhouding meer
tot de legale inkomsten. De koop van de woning en bijbehorende hypotheekfraude is dan een manier om illegaal of crimineel verkregen geld
wit te wassen.3 De strafrechtelijke onderzoeken die wij hebben geanalyseerd, richten zich verder niet op de vraag hoe in deze gevallen de hypotheeklasten worden betaald en of de gelden soms zijn verkregen uit zwarte
verdiensten, uit misdrijven of wellicht uit regelmatig terugkerende giften
van familieleden of vrienden.
Om enig zicht te krijgen op dit fenomeen – hypotheekfraude ten behoeve
van het witwassen van zwart geld – hebben wij tijdens het veldwerk bij de
opsporingsdiensten ook kennis genomen van enkele andere strafzaken
waarbij hypotheekfraude alleen zijdelings aan de orde kwam. Hoewel die
strafzaken niet uitvoerig zijn bestudeerd omdat ze niet primair gingen
over illegaliteit ten aanzien van vastgoed, is wel informatie ingewonnen
over de ‘woongerelateerde’ aspecten die voor dit onderhavige onderzoek
van belang zijn. Door ook te kijken naar de wijze waarop hypotheekfraude
zich manifesteert als ‘bijzaak’ naast basale grondfeiten zoals diefstal
of drugshandel, wordt duidelijk dat hypotheekfraude een manier blijkt
te zijn om geld wit te wassen. Zo zien we in een strafzaak een man die
inkomsten genereert met de handel in vals geld en gestolen merkkleding.
Op basis van een valse werkgeversverklaring en valse loonstroken is
deze man in het bezit gekomen van een woning van e 300.000, waar hij
al geruime tijd met vriendin en kinderen woont. De maandelijkse hypotheeklasten worden afgelost met de crimineel verkregen gelden, die elke
maand contant op de bankrekening worden gestort. Een tussenpersoon
uit de administratieve sector speelt in dit geval een essentiële rol bij het
vervaardigen van de valse salarisstroken en de werkgeversverklaring, het
betreft iemand die op grotere schaal mensen behulpzaam is bij documentvervalsingen ten behoeve van hypotheekfraude.
In een andere strafzaak wordt een grootschalige producent van XTC-pillen
onderzocht, die op basis van valse loonstroken en werkgeversverklaringen
een villa koopt voor eigen bewoning. De man doet alsof hij voor een salaris
van e 5.400 in de maand werkt voor een vastgoedbedrijf, terwijl hij feitelijk
inkomsten heeft uit de productie van drugs. De hypotheeklasten van e 1.100

3	���������������������������������������������������������������������������������������������������
Ferwerda et al. (2006: 13) merken terecht op dat er geen eenduidig oordeel bestaat over wat witwassen nu precies is. Sommige experts zien het aankopen van vastgoed met misdaadgeld al als witwassen,
anderen vinden dat alleen over witwassen gesproken kan worden als er een ‘legale herkomst’ aan het
criminele geld gegeven kan worden, bijvoorbeeld de winst uit de verkoop van onroerend goed. In dit
rapport spreken wij in beide gevallen over ‘witwassen’.

WODC 272_4.indd 44

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van financiële instellingen

45

in de maand worden betaald uit de criminele winsten.4 Het vastgoedbedrijf
waar hij volgens de papieren een dienst­betrekking heeft, werkt bewust mee
aan deze illegale constructie: het bedrijf is gespecialiseerd in het bedenken en vervaardigen van fictieve baantjes en valse arbeidscontracten voor
hypothecaire geldleningen, en levert deze service mede aan mensen die op
criminele wijze hun inkomsten vergaren.
Het misleiden van de bank voor eigen bewoning is een van de oplichtingsvormen die zich voordoen in de door ons bestudeerde strafdossiers. Daarnaast wordt de bank opgelicht door mensen die een woning kopen om
die vervolgens te verhuren. In deze gevallen wordt de hypotheek (mede)
betaald uit de huurinkomsten.

3.2 Illegale verhuur van de eigen woning
Mensen die een woning willen kopen om die vervolgens te verhuren en op
deze wijze geld verdienen, kunnen voor de aankoop van een pand terecht
bij een bank. De bank leent voor een te verhuren woning ongeveer zeventig procent van de koopprijs.5 Het verschil tussen de koopprijs en het bij de
bank geleende bedrag moet de koper zelf bijleggen. Als mensen geen eigen
kapitaal bezitten om het resterende bedrag aan te vullen, kunnen ze de
bank vals voorlichten om de woning toch volledig gefinancierd te krijgen.
Ze vertellen dan dat de woning is bestemd voor eigen gebruik, terwijl ze
feitelijk van plan zijn de woning te verhuren. Zo kan toch een volledige
financiering voor het pand verkregen worden. Deze vorm van oplichting
– onjuiste informatie verstrekken over het gebruik van de woning – gaat in
veel gevallen gepaard met de verstrekking van valse documenten omtrent
inkomen en werkgever. In de bestudeerde strafzaken althans, gaat het
bij deze oplichtingsvorm meestal om mensen die geen of onvoldoende
inkomsten uit reguliere arbeid hebben en ook geen eigen kapitaal, en desondanks een woning kopen om die vervolgens te verhuren. Door de bank
vals voor te lichten over de bestemming van het te kopen pand, hoeven ze
voor de koop van de woning geen eigen geld bij te leggen. De hypotheek
wordt vervolgens betaald uit de huuropbrengsten.

4

5

WODC 272_4.indd 45

Als het gaat om witwassen, is het niet kunnen geven van een aannemelijke verklaring voor een bepaald
uitgavenpatroon (storting van grote bedragen op de bankrekening om onder meer de hypotheek te
betalen) volgens de rechtbank ten nadele werkend voor de verdachte. In deze zaak acht de rechtbank
het maken van gewoonte van witwassen bewezen, evenals valsheid in geschrifte, oplichting en drugsproductie (art. 10, lid 3,4 opiumwet.) De rechtbank heeft in deze zaak de woning verbeurd verklaard,
evenals de vier auto’s en aangetroffen hifi-apparatuur. Daarnaast is een gevangenisstraf van 18 maanden opgelegd.
Onder meer afhankelijk van de huuropbrengsten van het pand. Voor een woning voor eigen bewoning
kan gemiddeld 100% tot 120% worden geleend, afhankelijk van de geraamde bouwkosten (het bouwdepot) die bij de koopprijs op worden geteld. (Zie o.a. Ferwerda et al., 2007: 87 e.v.)

30-10-2008 10:06:49

46

Vastgoed & fout

Dit type oplichting doet zich zowel op kleine als op grote schaal voor.
Op grote schaal zien we ‘katvangers’ als hypotheekaanvragers, die door
de leidinggevende van een illegale organisatie gevraagd worden mee te
werken aan de oplichting. Die constructie beschrijven we in de volgende
paragraaf, als winstoptimalisatie van verdachten centraal staat.
Op kleine schaal gaat het om particulieren die op eigen initiatief, zonder
deel uit te maken van een groter illegaal of crimineel netwerk, een leeg
appartement kopen en dit vervolgens zelf verhuren. Voor valse papieren
stappen ze naar een tussenpersoon waarvan ze weten dat die zal helpen
met de frauduleuze hypotheekaanvraag (zoals de tussenpersonen die in
de paragraaf hiervoor zijn beschreven). Het gaat meestal om woningen
uit het oude goedkope koopsegment (rond e 100.000) die, eenmaal in het
bezit van de hypotheekaanvrager, aan legale of illegale personen worden
verhuurd, soms ook aan hennepkwekers.
Op iets grotere schaal zien we in één strafzaak drie individuen die met
elkaar samenwerken en een kleinschalig familienetwerk vormen:
Een vader en twee zonen kopen in een paar jaar tijd tien goedkope, oude
en slecht onderhouden appartementen, met het doel deze te verhuren, in
het bijzonder aan illegale arbeidsmigranten uit Oost-Europa en Afrika. De
prijs die zij voor de woningen betalen varieert van e 60.000 tot e 120.000
en voor elke woning vragen ze een ‘tophypotheek’ aan, dat wil zeggen een
hypotheek tot 120% van de koopprijs. De vader koopt vier huizen, de zonen
respectievelijk vier en twee. De vader coördineert de verhuur, int de huur en
zorgt dat de verschillende bankrekeningen op tijd worden aangevuld met
de huurinkomsten zodat de hypotheeklasten maandelijks kunnen worden
afgedragen. De woningen worden gekocht via een ‘makelaar-taxateur achter het station’ – dat zijn de woorden van de vader – die voor de hypotheek
telkens een andere financiële instelling benadert en de bank dan vertelt
dat de woning leeg wordt opgeleverd en voor eigen gebruik zal worden
aangewend. Gebruik wordt gemaakt van valse werkgeversverklaringen en
loonstroken.6
De huurders betalen tussen de e 110 en e 150 per maand en delen het driekamerappartement met twee tot zeven andere personen. Tijdens huiszoekingen door de politie blijken twee van de tien woningen leeg te staan. In de tien
woningen tezamen treft men in totaal 52 slaapplaatsen (matrassen en bedden)

6

Het betreffende strafdossier biedt geen volledig zicht op de wijze waarop de vervalsingen precies zijn
uitgevoerd, omdat het opsporingsonderzoek zich niet heeft gericht op valsheid in geschrifte en oplichting, maar primair op het behulpzaam zijn bij het illegale verblijf in Nederland (art. 197a Sr). Niettemin
bevat het dossier voldoende aanwijzingen voor het feit dat de verdachten hypotheekfraude hebben
gepleegd om de woningen te kunnen kopen: lege werkgeversverklaringen, onbekendheid met de werkgever en contante betalingen van maandelijkse hypotheeklasten uit huurinkomsten die cash op de bankrekening worden gestort.

WODC 272_4.indd 46

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van financiële instellingen

47

en 51 personen, waarvan 25 met een illegale verblijfsstatus. De drie familieleden maken samen dus een winst van ongeveer e 3.000 in de maand.7
Overigens is niet in alle strafzaken omtrent ‘huisjesmelkerij’ sprake van
oplichting van financiële instellingen. In de andere bestudeerde zaken
waarbij kamergewijze verhuur aan illegalen centraal staat, spelen wat
grotere en meer vermogende vastgoedhandelaren een hoofdrol: zij hebben
niet altijd een hypotheek nodig om de woning te financieren. Als ze wel
naar de bank gaan voor een lening, maken ze (meestal) kenbaar dat de
woning is bestemd voor de verhuur.8 Ze wenden de appartementen dan
aan voor de verhuur van slaapplaatsen, appartementen die volgens de
huisvestingswet/bouwverordening bestemd zijn voor ‘gezinsbewoning’.
Daarmee overtreden ze de gemeentelijke regelgeving. Sowieso richten
deze grotere ‘huisjesmelkers’ hun oplichtingspraktijken vooral op de
overheid. Zo zien we in een strafzaak dat panden op naam van anderen
worden gekocht, om de ware eigenaar af te schermen van overheidsingrijpen. In andere strafzaken omtrent huisjesmelkerij doen de vastgoedhandelaren geen of onjuiste aangifte bij de Belastingdienst. In hoofdstuk 5
gaan we daar nader op in, als oplichting van de overheid centraal staat.
Hier bespreken we tot slot op welke wijze financiële instellingen worden
opgelicht door grootschalige illegale en criminele netwerken.

3.3 Hoge prijzen, snelle winsten
Naast oplichting van de bank door individuele personen en kleine netwerken ten behoeve van eigen woonruimte of illegale huurinkomsten, wordt
hypotheekfraude ook ingezet om in korte tijd een relatief grote som geld te
verdienen aan de koop en doorverkoop van een woning. Deze oplichting,
ten behoeve van snelle winstmaximalisatie, vindt plaats in de context van
een breder illegaal netwerk en maakt deel uit van grootschaliger illegale
constructies. Een groot aantal actoren is betrokken en vastgoedhandelaren nemen vaak de leiding in deze zaken. De geldelijke voordelen zijn
groter dan in de zaken die hiervoor zijn beschreven, evenals de financiële
schade voor zowel banken als voor de betrokken benadeelde burgers.
Niettemin wordt globaal gebruikgemaakt van dezelfde constructies als
hierboven reeds beschreven (valse loonstroken en werkgeversverklarin-

7	��������������������������������������������������������������������������������������������������
Op basis van alle gegevens kan een inschatting gemaakt worden van de gemiddelde winsten: 50 slaapplaatsen x € 150 = € 7.500 inkomsten. De hypotheek voor de woningen ligt gemiddeld op € 450 x10
(woningen) = € 4.500 uitgaven. Dat zou € 3.000 netto winst per maand zijn, € 1.000 per persoon per
maand. Bij de ontnemingszaak is een soortgelijke berekening gemaakt: 0,75 x (aantal personen x huurbedrag x aantal maanden). Het Hof komt bij de ontnemingsberekening uit op een bedrag van € 14.400
per persoon.
8	��������������������������������������������������������������������������������������������������������
Een aantal dossiers geeft bovendien geen uitsluitsel over de wijze van financiering omdat het strafrechtelijke onderzoek zich in die gevallen niet heeft gericht op hypotheekfraude, maar op de verhuur aan
illegalen.

WODC 272_4.indd 47

30-10-2008 10:06:49

48

Vastgoed & fout

gen en voorwenden dat de woning voor eigen gebruik is), alleen nu staat
deze oplichtingsvorm niet op zichzelf maar maakt deze onderdeel uit van
een complexere constructie. En er is nog een ander belangrijk verschil
met de constructies die hiervoor zijn besproken, namelijk de inzet van
‘kat­vangers’ als hypotheekaanvragers en kopers van de woning(en). Deze
paragraaf beschrijft op welke wijze financiële instellingen worden opgelicht door illegale netwerken en zo bijdragen aan de snelle winstoptimalisatie van vastgoedhandelaren.
Vastgoedhandelaren verdienen doorgaans hun geld met de koop en
verkoop van huizen. Winsten kunnen in korte tijd worden vergroot door
het opkopen en snel weer doorverkopen van vastgoed. Ferwerda e.a.
(2007) wezen er al op dat deze werkwijze op zich volstrekt legaal is. Ook
de zogenoemde ABC-constructie – waarbij A aan B verkoopt, en B weer
aan C – is wettelijk toegestaan en zelfs gebruikelijk in de vastgoedsector.9
De koop en snelle doorverkoop van woningen krijgt echter een illegaal
karakter als deze bijvoorbeeld plaatsvindt dankzij de oplichting van een
financiële instelling. In bijna alle bestudeerde strafzaken waarin door
de hoofdverdachten snelle winsten worden geboekt, is hypotheekfraude
een onlosmakelijk element bij het vergaren van de winst. Om in korte
tijd winst te maken en de prijs van een woning op te kunnen drijven, is
het namelijk handig een koper te hebben die niet al te moeilijk doet over
de relatief hoge koopprijs, een koper die bereid is snel te tekenen en snel
te betalen. Uit de strafdossiers blijkt dat verdachte vastgoedhandelaren
verschillende strategieën inzetten om ‘kopers’ te vinden die voldoen aan
dit profiel, zodat tot snelle betaling kan worden overgegaan en de winst
kan worden binnengehaald. In het kort komt het erop neer dat de koper
onvolledig of onjuist wordt voorgelicht en wordt misleid. Dat kan op
verschillende manieren.
3.3.1 Katvanger als koper
Een van de strategieën is om iemand te vinden die tegen een kleine beloning de woning ‘op papier’ wel wil kopen maar feitelijk niets te maken
heeft met het huis en evenmin met de aflossing van de hypotheek. De
prijs van de woning zal hem niet bijzonder interesseren want het koopcontract wordt slechts bij wijze van formaliteit getekend. Voor deze
zogenoemde ‘katvanger’, die zelf meestal geringe inkomsten heeft, wordt
een dienstverband verzonnen – bij een bestaand of fictief opgericht nepbedrijf. Er worden valse papieren opgemaakt zodat een hypotheek kan
worden aangevraagd. Een bij de illegale constructie betrokken adviseur
of tussenpersoon zorgt voor de vervalsingen en het koopcontract. Is de
aanvraag eenmaal door de bank gehonoreerd, dan maakt de betreffende
9

Zie Ferwerda et al., (2007: 89 e.v.) voor een uitvoerige beschrijving van verschillende ABC-constructies.

WODC 272_4.indd 48

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van financiële instellingen

49

notaris het geleende bedrag direct over naar de vastgoedhandelaar, die
de overwaarde van het pand dus meteen in handen krijgt. Zodoende is in
korte tijd winst gemaakt. De woning blijft feitelijk in het bezit van de vastgoedhandelaar, die vervolgens inkomsten kan genereren met de verhuur
van de woning. Hij int de huur – contant – en blijft voor de Belastingdienst
onzichtbaar.
Die onzichtbaarheid wordt nog vergroot als tussen de koop van de woning
en de verkoop aan een katvanger een tussenpersoon zit, de zogenoemde
‘B’ uit de ABC-constructie. In de bestudeerde strafdossiers zien we dat
verdachte vastgoedhandelaren zo’n tussenpersoon inzetten om geen
vennootschapsbelasting te hoeven betalen over de snelle winst die is
gemaakt door de verkoop aan de katvanger (meer daarover in hoofdstuk 5).
Onderstaande casusbeschrijving illustreert deze oplichting ten behoeve
van snelle winstmaximalisatie. Tevens laat de beschrijving zien hoe de
oplichtingspraktijken op het terrein van vastgoed onlosmakelijk verbonden kunnen zijn met andere vormen van fraude en oplichting van financiële instellingen.
Drie mannen – een middenstander (I), een teamleider bij een Nederlandse
bank (T) en de eigenaar van een administratiekantoor resp. caféhouder (K)
– plegen gezamenlijk op grote schaal kredietfraude. Ze richten tientallen
nepbedrijven op – zogenaamde ‘plof-bv’s’ – en zetten die op naam van armlastige kennissen, bekenden en familieleden, die als katvanger fungeren. Op
basis van valse jaarrekeningen en valse ondernemingsplannen vragen de drie
mannen voor elke nep-bv een maximaal bedrijfskrediet aan van e 240.000.
De katvangers tekenen, zijn op papier eigenaar van de bv en krijgen daarvoor
een bedrag van tussen de e 50 en e 200. De bankmedewerker geeft advies,
fiatteert de kredietaanvragen en ontvangt per lening 10% van het geleende
bedrag. De lening wordt uiteindelijk nooit aan de bank terugbetaald.
Vervolgens richt hoofdverdachte K. (eigenaar van zowel een administratiekantoor als een café) zich op de handel in huizen en maakt daarbij gebruik
van de plof-bv’s en bijbehorende katvangers. In zijn directe omgeving zoekt
hij mensen (werknemers, familieleden) die bereid zijn om een voormalige
sociale huurwoning te kopen die door woningcorporaties voor een relatief
lage prijs worden aangeboden. Die woningen worden op zeer korte termijn
– meestal op één dag – voor een hogere koopprijs weer doorverkocht aan
een katvanger die ook betrokken was bij de plof-bv’s. Een financieel dienstverlenend bureau dat bemiddelt in leningen en hypotheken, zorgt voor de
valse werkgeversverklaringen en loonstroken die nodig zijn voor de hypotheek, en men doet alsof de katvanger in dienst is bij een van de nep-bv’s.
De katvangers en hun gefingeerde bezittingen zijn in deze casus kruislings
met elkaar verbonden. Zo is katvanger Aad op papier de eigenaar van Fusion
Fashion BV en tekent in die hoedanigheid de fictieve werkgeversverklaring
van katvanger Benny, die volgens de valse papieren werkzaam is als Hoofd

WODC 272_4.indd 49

30-10-2008 10:06:49

50

Vastgoed & fout

Afdeling Verkoop voor het fictieve bedrijf van Aad. Benny is op papier de
eigenaar van Silver Security BV en tekent in die hoedanigheid de werkgeversverklaring van Aad, die volgens de valse documenten als General Assistent
Manager in dienst is bij Silver Security BV. In werkelijkheid heeft Aad geen
vaste woon- of verblijfplaats en werkt hij bij de kweker voor e 1.000 per
maand. Benny werkt feitelijk als manusje-van-alles in het café van hoofdverdachte K. Benny en Aad zijn beiden niet van plan de woning die op hun naam
staat, ook werkelijk te betrekken.
Hoofdverdachte K. verhuurt de gekochte woningen vervolgens onder, vooral
aan (illegale) West-Afrikanen en aan wiettelers, maar ook aan kennissen en
familieleden, hoe het maar uitkomt. Van de huuropbrengst worden de hypotheken betaald. Hoofdverdachte K. leidt het gehele traject, is telkens bij de
notaris aanwezig als de koop en verkoop plaatsvindt en krijgt hulp van een
aantal financiële adviseurs. Tevens maakt hij bij de koop en verkoop tussen
B en C gebruik van een vaste notaris. Het taxatierapport dat bij de koop voor
C wordt opgemaakt, is elke keer afkomstig van dezelfde taxateur, die telkens
vermeldt dat de woning voor eigen gebruik is. De koopwoningen van de corporatiewoningen variëren tussen e 140.000 en e 300.000 en de winst door
de verkoop van B aan C varieert van e 30.000 tot e 70.000. Een deel van die
winst gaat naar de bevriende tussenpersoon (de B). In totaal zijn door dit criminele netwerk elf hypotheekfraudes gepleegd, waarvan bij zeven zo’n ABCconstructie is gebruikt. De andere hoofdverdachten hebben gefaciliteerd bij
de andere hypotheekfraudes.
In de hierboven beschreven hypotheekfraudes en illegale ABC-transacties,
die primair als doel hebben het maken van een snelle geldelijke winst, is
A telkens de woningcorporatie, B de bevriende tussenpersoon of collega
van de leidinggevende en C de katvanger die al eerder bij de plof-bv’s was
betrokken. De constructie is een goede illustratie van een van de ABCtransacties die door Ferwerda et al. (2007: 93 e.v.) worden beschreven.
3.3.2 Gangbare ideeën en praktijk van frauduleuze ABC-transacties
Op een aantal aspecten echter wijken de praktijkgevallen af van de ABCtransactie zoals die vaak wordt weergegeven. In de eerste plaats wordt in
literatuur en mediaberichtgeving vaak uitgegaan van het opkopen van
goedkope woningen op de veiling als eerste stap in deze ABC-constructie.
In deze casus echter, zien we dat woningen niet op de veiling worden
gekocht, maar worden afgenomen van woningcorporaties, die hun woningen ook voor een relatief lage prijs te koop aanbieden. Het beleid van
woningcorporaties om een deel van de betaalbare sociale woningvoorraad te verkopen aan ‘middeninkomens’ om op zo’n wijze bij te dragen
aan de sociale differentiatie van oude stadswijken, kan in dit licht bezien
dus ook (onbedoelde) negatieve effecten hebben op de leefbaarheid in
woonwijken. Betaalbare corporatiewoningen zijn immers ook aantrek-

WODC 272_4.indd 50

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van financiële instellingen

51

kelijk voor frauduleuze handelaren, die snel geld kunnen verdienen met
de koop en doorverkoop van de woning en daarna nog inkomsten kunnen genereren met het illegaal onderverhuren van de woning. Wat verder
opvalt over de betrokkenheid van de woningcorporatie, is dat de verkoop
van de woning aan de tussenpersoon (van A naar B) elke keer plaatsvindt
bij dezelfde notaris, de vaste notaris van de betreffende woningcorporatie. Zeer kort daarna, soms dezelfde dag nog, wordt een andere notaris
bezocht voor de doorverkoop van de voormalige corporatiewoning aan de
katvanger (van B naar C). De vraag die hier opdoemt is op welke wijze de
‘huisnotaris’ van de woningcorporatie, die telkens bij de transactie van A
naar B is betrokken, deze illegale constructie vroegtijdig zou kunnen ontdekken en zodoende de koop alsnog zou kunnen verhinderen. Een complicerende factor daarbij is dat ook ‘gewone’ reguliere kopers (bijvoorbeeld
voormalige huurders) na een korte tijd hun voormalige corporatiewoning
voor een aanzienlijk hoger bedrag weer kunnen doorverkopen, zonder
zich daarbij schuldig te maken aan frauduleuze praktijken. De mogelijkheid tot snelle prijsopdrijving lijkt inherent aan het streven van woningcorporaties om met ‘betaalbare’ woningen de krappe huizenmarkt in de
grote steden toegankelijk te maken voor middeninkomens.10 Wel zal het
mogelijk zijn om na te gaan of kopers de woning ook werkelijk betrekken.
Het tweede verschil tussen gangbare ideeën en de praktijk van de ABCconstructie ten behoeve van winstmaximalisatie, is het verloop van de
activiteiten nadat de katvanger (C) de woning formeel heeft gekocht. In
literatuur wordt vaak uitgegaan van het voornemen om de maandelijkse
hypotheeklasten niet meer af te lossen zodra de hypotheek eenmaal is
verstrekt en de winst door de leidinggevenden van het illegale netwerk is
opgestreken (o.a. Ferwerda et al. 2007: 93 e.v). In bovenstaande casus en in
de andere bestudeerde strafzaken waarbij hypotheekfraude, katvangers
en ABC-constructies een rol spelen, blijkt echter dat men over het algemeen wél de intentie heeft om de hypotheek af te lossen, bijvoorbeeld met
de inkomsten uit de illegale verhuur van de woning. Winsten uit speculatie en exploitatie van woningen liggen in elkaars verlengde en men heeft
er belang bij de woning te behouden ten behoeve van huurinkomsten. Van
een systematisch uitgedachte ‘verkoopcarrousel’ is in de door ons bestudeerde zaken in elk geval geen sprake; zowel aan het begin als aan het
einde van de ABC-constructies is de veiling geen vanzelfsprekende koopof verkooppartij.
Meer in het algemeen komt in de strafdossiers naar voren dat de verhuur
en exploitatie van woningen – nadat de koop rond is en de winst binnen –

10

WODC 272_4.indd 51

Een wethouder Wonen zegt over het streven om betaalbare woningen te verkopen aan middeninkomens:
‘Helaas hebben we alleen greep op de eerste verkoop. Als mensen zo’n huis kort daarop en voor veel
meer geld door willen verkopen, dan staan wij machteloos.’ (In NRC Magazine, Van Westerloo, 2007: 30).

30-10-2008 10:06:49

52

Vastgoed & fout

minder planmatig en georganiseerd verloopt dan men misschien zou
denken: soms zijn er onderhuurders die zelf weer onderverhuren en op
hun beurt sjoemelen met valse namen en papieren; soms wordt de woning
afwisselend onderverhuurd aan bekenden, familieleden en vrienden. En
in sommige gevallen wordt de woning, na ontdekking van bijvoorbeeld
een wietplantage, door de hoofdverdachte alsnog in de schoot geworpen
van de katvanger, die dan zelf op zoek gaat naar een onderhuurder om
zijn inmiddels opgedane schuld bij de bank af te kunnen betalen. Er wordt
door leidinggevenden zogezegd ‘flexibel’ omgegaan met de beschikbare
woonruimte. Hieronder volgt een voorbeeld van de gang van zaken nadat
een voormalige corporatiewoning door middel van een valse loonstrook
en werkgeversverklaring op naam van de katvanger is gezet.
Bart werkt voor een landelijke hypotheekbemiddelaar en is een goede vriend
van de financieel adviseur Z., die weer zakenpartner is van de hiervoor reeds
aangehaalde hoofdverdachte K. (eigenaar van een administratiekantoor en
eigenaar van een café). Op verzoek en als ‘vriendendienst’ voor Z., koopt
Bart een sociale huurwoning van een woningcorporatie voor e 145.000. De
volgende dag verkoopt hij deze weer voor e 175.000 aan katvanger Aad.
Financieel adviseur Z. maakt in opdracht van hoofdverdachte K. een valse
werkgeversverklaring en loonstrook op voor Aad. Hoofdverdachte K. is bij de
notaris aanwezig als de verkoop van de woning op 3 maart van Bart aan Aad
plaatsvindt. De winst van e 30.000 wordt door de notaris naar de rekening
van K. overgemaakt, die vervolgens weer een deel van de winst overmaakt
naar Bart. Bart zegt achteraf niets te weten van een winst van e 30.000.
Vervolgens verhuurt hoofdverdachte K. de woning aan een illegaal in Nederland verblijvende Nigeriaan die werkt bij een belhuis in de buurt. Na een
paar maanden krijgt de Nigeriaan ruzie met K., betaalt geen huur meer en
vertrekt uit de woning. Hoofdverdachte K. benadert nu een huurbemiddelaar
uit de buurt, die de woning verhuurt aan een man genaamd Angel. Angel
gaat er echter niet zelf wonen – hij staat al ingeschreven op een ander adres
– maar gebruikt de woning voor de teelt van hennep. Als een jaar later bij
een politie-inval de wietplantage wordt ontdekt (Angel blijkt een valse naam
te zijn en de man ontkent dat hij het pand heeft gehuurd) zegt K. tegen Aad
dat hij het maar moet uitzoeken met zijn woning en vanaf nu zelf maar moet
opdraaien voor de hypotheeklasten. Onder druk van K. gaat Aad op zoek
naar een nieuwe huurder. Daarnaast maakt hij overuren in het café van K. om
de ontstane schulden bij de bank af te kunnen lossen. Later krijgt hij ruzie
met K. Tegen de politie verklaart hij later: 'Ik heb K. vorig jaar voor het laatst
gezien en ik heb toen met hem gevochten. (…) Ik wilde geld van hem om de
schulden af te betalen, ik moest voor het gerecht komen, maar ik kreeg niets.'
Het voorbeeld laat zien dat naast financiële instellingen, ook de katvangers uiteindelijk slachtoffer kunnen worden van de oplichtingspraktijken,
terwijl ze zelf deel uitmaken van het illegale netwerk en min of meer

WODC 272_4.indd 52

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van financiële instellingen

53

hebben ‘ingestemd’met de illegale constructie. Uit de strafdossiers komt
een beeld naar voren van katvangers die niet altijd weten waar ze precies
aan meewerken en niet goed overzien wat de financiële consequenties op
lange termijn kunnen zijn van het tekenen van de valse documenten. Ze
zijn door de hoofdverdachten niet volledig ingelicht en het vooruitzicht
van een beloning van enkele tientallen tot enkele honderden euro’s is
genoeg om hen als formele ‘koper’ snel te laten tekenen en zo de bank de
koopprijs te laten betalen. Zo verklaart een katvanger later bij de politie:
‘Ze kwamen me met de auto halen als er een handtekening bij de notaris
moest worden gezet, of bij de Kamer van Koophandel. Ik kreeg e 50, elke
keer als ik tekende. Daarna brachten ze me dan weer thuis.’
In andere strafzaken zien we dat door katvangers volmachten zijn afgeven, waardoor de vastgoedhandelaren vrijuit op naam van de katvangers
woningen kunnen kopen en verkopen, zonder dat die nog mee hoeven
naar de notaris. Dat zien we vooral in zaken waarbij de katvanger de B is
in de ABC-constructie, het betreft zaken waarbij men uit het zicht van de
overheid en de fiscus probeert te blijven. Daarover in paragraaf 3.4 meer.
Er bestaan allerlei varianten op de hiervoor beschreven strategie om
kopers te vinden die niet kritisch kijken naar de koopprijs, bereid zijn snel
te tekenen en zodoende bijdragen aan de snelle winst voor de leidinggevenden van het illegale netwerk. Naast het ronselen van weinig draagkrachtige en relatief kansarme katvangers die bereid zijn voor een geringe
vergoeding te tekenen, bestaan er geraffineerdere manieren om zulke
kopers te vinden. Het valselijk voorlichten van mensen om hen ertoe te
verleiden een of meerdere (duurdere) woningen op hun naam te zetten
of echt te kopen als beleggingsobject, is zo’n manier. Hoewel het hier ook
gaat om misleiding van de bank, wordt deze vorm van oplichting besproken in het volgende hoofdstuk, als oplichting van burgers centraal staat.

3.4 Verhullen van de identiteit
Tot slot wordt in dit hoofdstuk kort ingegaan op een strategie die regelmatig door hoofdverdachten wordt toegepast, namelijk het verhullen
van de eigen identiteit. Verschillende hoofdverdachten gebruiken bij de
uitvoering van hun activiteiten een bv die op andermans naam staat, en
verhullen zo voor de bank hun eigen naam. Belangrijke reden daarvoor is
het feit dat ze bij financiële instellingen inmiddels een slechte reputatie
hebben en op een ‘zwarte lijst’ staan, waardoor men geen zaken meer met
hen wil doen. De bv’s staan vaak op naam van familieleden, bekenden,
(ex-)geliefden of werknemers, die als katvanger de juridische eigenaar
of enig bestuurder zijn van het bedrijf, terwijl de feitelijke leiding van

WODC 272_4.indd 53

30-10-2008 10:06:49

54

Vastgoed & fout

het bedrijf in handen is van de hoofdverdachte(n). Dat zien we zowel bij
strafzaken waarin administratieve tussenpersonen een hoofdrol spelen
als bij zaken waarin vastgoedhandelaren de leiding hebben. Deze vorm
van afscherming komt voor in allerlei gedaantes. Zo is de hoofdverdachte
tussenpersoon in één van de strafzaken de spil achter een aantal frauderende administratiekantoren. Vanwege zijn frauduleuze praktijken in het
verleden weigeren banken nog zaken met hem te doen en verlenen ze geen
hypotheek meer aan personen die via hem een aanvraag doen. Toch zet de
tussenpersoon zijn illegale werkzaamheden voort en verzorgt hij op verzoek van particulieren valse documenten ten behoeve van een hypotheek.
Bij de bemiddeling met de bank gebruikt hij bv’s die op naam staan van
anderen – medewerkers, (ex-)geliefden – waardoor hij op papier nergens
voorkomt en gewoon zaken kan blijven doen.
In een andere strafzaak zien we dat twee vastgoedhandelaren er een
gewoonte van maken om de banken valselijk voor te lichten over de ware
identiteit van de verkopende partij. Bij vastgoedtransacties waarbij zij
zelf de verkopers zijn, gebruiken ze in de koopovereenkomst die de bank
onder ogen komt de namen van andere (natuurlijke of rechts)personen.
De bank ziet zodoende niet wie de werkelijke verkopende partij is en heeft
geen reden om de integriteit van de verkopers in twijfel te trekken. Maar
bij de notaris wordt vervolgens een koopovereenkomst gebruikt waarin
de naam van de werkelijke verkoper wordt genoemd. De hypotheek is dan
reeds verstrekt en de bank komt hier in principe niet meer achter. Het is in
dit geval evident dat de notaris een koopakte laat passeren die niet overeenkomt met de akte die de bank heeft gezien, te meer daar het gaat om
volledig verschillende namen van personen of bedrijven.
Het derde voorbeeld van deze afschermingsvorm betreft een vastgoedhandelaar die wegens fraude en oplichting een gevangenisstraf uitzit.
Al tijdens zijn verlof zet hij zijn illegale activiteiten weer voort, maar nu
onder de naam van zijn vader. Formeel is de vader eigenaar van een aantal
vennootschappen waar de vastgoedhandelaar illegaal mee handelt. De
vader zet handtekeningen op allerlei officiële stukken. Hij wil zijn zoon
een nieuwe kans geven, ondanks diens streken uit het verleden.
In het verlengde hiervan zien we dat de hoofdverdachten zich bedienen
van allerlei rechtspersonen (bv’s) die op naam staan van anderen, om
zich op zo’n manier af te schermen van overheidssancties, van politie en
opsporingsdiensten en van de Belastingdienst. Daar gaan we in hoofdstuk 5 nader op in.

WODC 272_4.indd 54

30-10-2008 10:06:49

4 Oplichting van burgers
Vastgoedhandelaren die in korte tijd veel winst willen maken en daarbij
illegale constructies niet schuwen, richten hun oplichtingspraktijken niet
alleen op financiële instellingen, maar ook op burgers. In de bestudeerde
strafzaken zien we dat medewerking én oplichting van ‘gewone’ burgers in
combinatie met hypotheekfraude essentieel is voor het maken van grote
winsten. Dat kan dan gaan om ‘kwetsbare’ mensen die onvolledig worden
ingelicht en als katvanger voor een geringe vergoeding zo nu en dan een
handtekening zetten voor een woning of bedrijf, waardoor een frauduleuze lening kan worden binnengehaald (zoals in het vorige hoofdstuk is
beschreven). Het kan ook gaan om kopers die willens en wetens meewerken aan het oplichten van de bank, maar uiteindelijk zelf de dupe worden
van de oplichtingspraktijken. De oplichting van deze groep staat in dit
hoofdstuk centraal. De werkwijze van de leidinggevende vastgoedhandelaren wordt beschreven, met daarbij bijzondere aandacht voor de wijze
waarop mensen worden geronseld en de betrokkenheid van ‘integere’
beroepsgroepen daarbij. Verder komt in de laatste paragraaf oplichting
van een andere groep burgers aan de orde, te weten huurders die via illegale huurbemiddelaars aan woonruimte komen.

4.1 Oplichting van kopers
Naast het ronselen van weinig draagkrachtige en relatief kansarme katvangers, laten de strafzaken zien dat de vastgoedhandelaren ook uit een andere vijver vissen als het gaat om het werven van huizenkopers die bereid zijn
snel een koopcontract te tekenen, zonder daarbij kritisch naar de koopprijs
te kijken. Het gaat dan om personen met een reguliere baan die ook willen
profiteren van de winsten die met de handel in vastgoed behaald kunnen
worden. Zij worden door de frauduleuze vastgoedhandelaar valselijk voorgelicht en met onjuiste informatie het illegale netwerk binnengelokt.
Zo zien we in één strafzaak dat een vastgoedhandelaar op grote schaal
mensen uit zijn directe omgeving ronselt, om voor een relatief hoge prijs
een woning te kopen. Het gaat over het algemeen om wat duurdere koopwoningen in de ‘betere’ woonwijken. Hij vraagt familieleden, vrienden,
(ex-)geliefden en andere bekenden of ze voor maximaal een half jaar een
woning op hun naam willen zetten, zodat hij geen overdrachtsbelasting
hoeft te betalen. Hij zorgt voor alle papieren die nodig zijn voor een hypotheek en voor de maandelijkse betaling van de hypotheeklasten. Mensen
hoeven alleen hun handtekening te zetten en krijgen in ruil voor deze
‘vriendendienst’ € 1.500. Althans, dat is wat hen wordt verteld door de
vastgoedhandelaar. In werkelijkheid verkoopt de vastgoedhandelaar de
woning voor een buitenproportionele hoge prijs om in korte tijd veel winst
te maken. Is de woning eenmaal verkocht, dan kijkt hij niet meer om naar
de aflossing van de hypotheeklasten en laat hij de mensen zitten met het
huis en de bijbehorende kosten.

WODC 272_4.indd 55

30-10-2008 10:06:49

56

Vastgoed & fout

Bij de aan- en verkoop van panden werkt deze hoofdfiguur met verschillende bv’s die eveneens op naam van familieleden, vrienden en bekenden
staan, maar feitelijk door hem worden beheerd. Regelmatig gaan bv’s failliet en worden weer nieuwe opgericht, die worden gebruikt bij de koop- en
verkoop van de woningen. Zodoende blijft de vastgoedhandelaar op papier
buiten schot en kan nergens aansprakelijk voor worden gesteld. Voor de
aanvraag van de hypotheken worden ook in deze casus valse werkgeversverklaringen en loonstroken bij de bank overlegd. Naast het verzinnen
van fictieve baantjes bij de bv’s die op naam staan van anderen, is in deze
casus veelvuldig gebruikgemaakt van de diensten van een legaal groothandelsbedrijf, zoals onderstaand voorbeeld uit de strafzaak illustreert.
John is verzekeringsadviseur bij een assurantiekantoor en wordt door vastgoedbemiddelaar T. benaderd met de vraag om tijdelijk een statig en duur
woonpand op zijn naam te zetten, als ‘vriendendienst’ en in ruil voor een
vergoeding van 1.500 gulden. Hoewel John al een koopwoning heeft, stemt
hij hiermee in en vraagt zijn vriendin ook mee te werken. Het pand is immers
zo prijzig (700.000 gulden) dat er twee inkomens nodig zijn voor de hypotheek. Hij vervalst zijn eigen ‘echte’ loonstrook door de functie te veranderen
en het salaris te verhogen. Ondertussen geeft vastgoedbemiddelaar T. de
personeelsfunctionaris van een groothandel de opdracht om voor de vriendin
van John een valse werkgeversverklaring en loonstrook te fabriceren. Volgens
de papieren werkt zij voor de groothandel als Hoofd Systeembeheer voor een
bruto jaarsalaris van 141.694 gulden.
De personeelsfunctionaris van de groothandel die de valse documenten vervaardigt, verklaart later dat hij op verzoek van vastgoedbemiddelaar T. voor
minstens twintig mensen loonstroken en werkgeversverklaringen heeft opgesteld, terwijl die mensen feitelijk nooit hebben gewerkt voor de groothandel.
Hij krijgt van T. gegevens over personalia, de functie die de betreffende
persoon volgens de papieren moet bekleden, de datum van indiensttreding
en de salarisgegevens. Vanuit zijn legale positie bij de groothandel kan hij
gebruikmaken van de firmastempel en van echt briefpapier van het bedrijf.
Bemiddelaar T. werkt weer in opdracht van de vastgoedhandelaar A., die het
‘brein’ is achter deze illegale constructie en telkens de feitelijke verkopende
partij is. Hij strijkt het grootste deel van de winst op. De personeelsfunctionaris krijgt 1.000 gulden per vervalsing, echter alleen als het echt lukt om de
woning op naam te krijgen van de betreffende katvanger.
Zodra op basis van de valse documenten de hypotheek eenmaal is verstrekt,
trekt de leidinggevende vastgoedhandelaar zijn handen af van de woning
en komt ook regelmatig zijn belofte niet meer na om de hypotheeklasten
te betalen. Of die lasten wel of niet bij de bank worden afgelost, hangt dan
af van de handelingen van de koper en de inkomsten die hij eventueel
genereert uit de verhuur van het pand. Veel kopers – de feitelijke katvangers – kunnen de hoge hypotheeklasten echter niet betalen, waardoor de

WODC 272_4.indd 56

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van burgers

57

hypotheekverstrekker uiteindelijk gedwongen wordt de woning te verkopen.
En aangezien de woning voor een hoger bedrag is gekocht dan de marktwaarde, blijft de koper meestal zitten met een schuld. De schade voor de
financiële instellingen waarbij de rente en aflossingen niet zijn betaald,
varieert in deze strafzaak van € 15.000 tot € 200.000 per hypotheek, en het
totale schadebedrag in deze casus loopt op tot ruim een miljoen euro voor
de banken tezamen (betreffende 30 hypotheekfraudes).1 De schade voor de
kopers wisselt, maar vele eindigen uiteindelijk met een schuld.
In een andere variant op de strategie om snel geld te verdienen door kopers
te ronselen die niet al te kritisch zijn over de koopprijs, gaat het om ‘echte’
kopers, die zelf in korte tijd geld willen verdienen met de handel in huizen.
Aanvankelijk werken ze moedwillig mee met de frauduleuze vastgoedhandelaren aan de oplichting van financiële instellingen. De kopers wordt
voorgehouden dat ze op een eenvoudige manier extra inkomsten kunnen
genereren met de koop van één of meerdere panden: de maandelijkse
hypotheeklasten kunnen gemakkelijk worden betaald uit huurinkomsten
en de panden kunnen na korte tijd voor veel meer geld worden verkocht. Zo
luidt althans het verhaal dat de potentiële kopers wordt verteld. Maar als
de woningen eenmaal zijn gekocht, blijken zij door de vastgoedhandelaar
onjuist te zijn voorgelicht over de werkelijke waarde van de woning en over
de werkelijk te behalen huurinkomsten. De opbrengsten uit de verhuur
blijken veel lager te liggen, waardoor de beloofde grote winsten uitblijven
en het moeilijk wordt om de hypotheeklasten te betalen. Niettemin hebben
verschillende kopers na een aantal jaar de panden nog steeds in hun bezit
en lukt het hen de hypotheeklasten middels de huuropbrengsten af te
lossen. Van het maken van winst is dan echter geen sprake meer. Van de
kopers die het niet lukt de hypotheeklasten te betalen, wordt het vastgoed
op de executieveiling verkocht. Een van hen verklaart later, als hij wegens
oplichting en valsheid in geschrifte als verdachte door de politie is aangehouden:
‘Op een gegeven moment [na de koop] kwamen wij erachter dat de exploitatieberekeningen niet klopten. Er werd uitgegaan van huurbedragen die niet
gerealiseerd konden worden. Er zaten huurders in die voor lagere bedragen
huurden en deze konden wij er niet uit krijgen. Ook de panden waren in
dusdanige staat dat ze moesten worden opgeknapt. Hierdoor kon ik niet aan
mijn financiële verplichtingen voldoen. (...) Er bleek toen ook dat de taxatierapporten niet goed waren, de panden hadden niet de waarde waarvoor ze
getaxeerd waren. Wij hebben de vastgoedhandelaren nog benaderd om de
panden van ons terug te kopen of om ons te helpen om de panden door te
verkopen aan anderen. Zij hadden immers de contacten. Maar zij gaven ons
aan dat zij geen sociale instelling waren.’
1

WODC 272_4.indd 57

Precieze bedrag: € 1.057.930, dat is gemiddeld € 35.000 schade per hypotheek.

30-10-2008 10:06:49

58

Vastgoed & fout

Dankzij de misleiding heeft het illegale netwerk van vastgoedhandelaren
de woningen voor een buitenproportionele hoge prijs kunnen verkopen en
zodoende in korte tijd veel winst gemaakt. In de strafzaken waar deze vorm
van oplichting wordt toegepast, vindt de koop en verkoop van huizen vaak
plaats door middel van een ABC-constructie: een door de hoofdverdachte
in het leven geroepen bv koopt de panden formeel op – op de veiling of van
een vastgoedbedrijf uit de regio – en tegen een veel hoger bedrag wordt het
pand dan doorverkocht aan de geronselde koper. Soms vindt de doorverkoop
binnen één of enkele dagen plaats, soms binnen één of enkele maanden. De
ABC-constructie wordt vooral toegepast om geen overdrachtsbelasting te
hoeven betalen over de grote winsten. Daarnaast kan het erom gaan dat de
vastgoedhandelaar op papier buiten beeld wil blijven van overheidsinstanties. De exorbitante prijsopdrijving kan, door de overtuigingskracht van de
malafide handelaren, echter ook plaatsvinden zonder ABC-constructie, zoals
later op in deze paragraaf duidelijk zal worden. Maar hoe gaan de verdachte
vastgoedhandelaren nu te werk bij het oplichten van burgers, die als ‘kopers’
aanvankelijk dus bewust meewerken aan de illegale constructie, totdat ze
ontdekken dat ze zelf het voornaamste doelwit zijn van de oplichting?
4.1.1

Ronselaars en geronselden

Burgers die als (tijdelijke) huizenkopers toetreden tot het illegale netwerk
van de hoofdverdachten, worden primair gelokt met geld. Informatie over de
snelle en gemakkelijke manier om geld te verdienen bereikt hen via kennissen, vrienden, familieleden of collega’s. Uit de betreffende strafdossiers komt
naar voren dat er ‘ronselaars’ binnen de illegale netwerken actief zijn, die in
opdracht van de vastgoedhandelaren mensen uit hun directe sociale omgeving werven voor de koop van woningen. De ronselaars zijn vaak familieleden, geliefden of personen die reeds als katvanger dienst doen, zij krijgen een
beloning voor elke aangebrachte koper, een zogenoemde ‘aanbrengprovisie’.
Soms wordt strategisch ingezet op potentiële kopers uit een specifieke
sociale groep. In één strafzaak bijvoorbeeld, worden ‘stellen’ gezocht om
een setje woningen te kopen. Vooral politieambtenaren worden in deze
strafzaak geworven, onder meer vanwege het vertrouwen dat met hen zou
kunnen worden gewekt bij banken en andere financiële instellingen. Van
ambtenaren met een vaste baan en een vast inkomen verwacht je immers
niet dat zij de wet zullen overtreden voor het bemachtigen van een hypotheek, zo is de gedachte. Het betrekken van mensen uit maatschappelijk
gerespecteerde milieus is dan een manier om mogelijke argwaan bij financierders weg te nemen, een strategie van de vastgoedhandelaren om de
kans op ontdekking van fraude te minimaliseren. 2 De volgende casusbeschrijving laat zien hoe ambtenaren zijn overgehaald mee te doen met de
illegale praktijken van de vastgoedhandelaren.
2

Ook uit ander onderzoek blijkt dat leidinggevenden in fraudezaken de inbedding in sociaal-culturele
netwerken gebruiken als vorm van afscherming (vgl. Van de Bunt & Nelen, 1995: 102; Kleemans & Van de
Bunt, 2002). Bij mensensmokkel is de inbedding in de etnische gemeenschap een van de voornaamste
vormen van afscherming die het de overheid moeilijk maakt om op te sporen. (Zie Staring et al., 2005)

WODC 272_4.indd 58

30-10-2008 10:06:49

Oplichting van burgers

59

Sonja is de vriendin van vastgoedhandelaar H. en werkt voor een castingbureau. In die hoedanigheid komt ze regelmatig in contact met politieagenten,
die als figurant meespelen in een televisieserie. Ze raadt de agenten aan
om eens met haar vriend H. te gaan praten want die weet een gemakkelijke
manier om rijk te worden. Het heeft te maken met de aankoop van huizen,
deze te verhuren en daarna weer te verkopen. Ook op de sportschool probeert Sonja mensen over te halen om woningen te kopen van haar vriend H.
Voor iedere persoon die ze aanbrengt ontvangt ze € 1000, en voor ieder verkocht pand ruim € 2000. In totaal heeft Sonja in een paar jaar tijd voor bijna
€ 30.000 aan aanbrengprovisie ontvangen.
Eenmaal in contact met vastgoedhandelaar H., horen de geronselde politieagenten dat ze een vastgesteld pakketje woningen kunnen kopen die ze binnen een paar jaar met tonnen winst weer kunnen verkopen. In de tussentijd
kunnen de huizen worden verhuurd, het gaat in bijna alle gevallen ook om
woningen waar al huurders in zitten. Het betreft veelal kleine, oude panden
in achterstandwijken. Vastgoedhandelaar H. werkt nauw samen met zijn twee
broers. Gedrieën leiden ze het illegale netwerk en regelen ze alles rondom de
koop – de hypotheek, de koopovereenkomst, het taxatierapport, de afhandeling bij de notaris – de agenten hoeven alleen te tekenen. Het consumptief
krediet dat veel van de politiemensen bij de bank hebben uitstaan, wordt door
de gebroeders in één keer afgelost en vervolgens opgenomen in de koopsom van de woningen. Wel moeten de agenten bij de bank en de notaris net
doen alsof ze de woningen zelf gaan betrekken en moeten ze dus verzwijgen
dat ze de woning kopen voor commerciële doeleinden. Daarom gaan ze op
de dag van de koop langs verschillende banken en verschillende notarissen,
voor elke woning bezoeken ze een andere bank en andere notaris. Zodoende
is het voor financiële instellingen onmogelijk om te controleren of de kopers
nog meer onroerend goed op hun naam hebben staan en wellicht nog andere
leningen hebben uitstaan. En op zo’n manier wordt voor elke woning een
volledige financiering binnengehaald, die direct wordt overgemaakt naar de
bankrekening van een van de bv’s van de gebroeders. Een taxateur werkt mee
en vermeldt in het taxatierapport dat er ‘geen signalen zijn ontvangen dat een
andere dan de opdrachtgever het pand gaat bewonen’, terwijl op dezelfde dag
voor dezelfde koper meerdere taxaties worden uitgevoerd. Uiteindelijk blijken
de panden veel minder waard te zijn dan de agenten ervoor betaald hebben,
en valt het de politieagenten moeilijk om de hypotheeklasten te betalen. Tussen 2000 en 2007 hebben de gebroeders circa 300 panden verkocht waarbij
sprake was van een opvallende prijsstijging, en waarbij mensen zijn opgelicht. 3
Het strafrechtelijke opsporingonderzoek richt zich op 30 panden.

3

WODC 272_4.indd 59

In een voorberekening van de recherche kwam men uit op een wederrechtelijk verkregen voordeel van
20 miljoen euro, verkregen uit de prijsopdrijving van woningen. Wegens complexiteit van de berekening (er zijn immers ook legale inkomsten) en wegens personele capaciteit is er geen ontnemingszaak
gestart. Per pand werd een gemiddelde winst gemaakt van € 32.000, bij een gemiddelde van 35 panden per jaar komt men op een wederrechtelijk verkregen voordeel van ruim een miljoen euro per jaar
(€ 1.120.000).

30-10-2008 10:06:50

60

Vastgoed & fout

De kopers uit bovenstaand geval zijn niet alleen doelwit vanwege het
vertrouwenwekkende beroep dat ze uitvoeren, ze zijn ook een makkelijke
prooi vanwege de schulden die ze hebben. Door hun financiële situatie
is het voor hen niet mogelijk langs legale wegen een (beleggings)pand te
kopen en zo extra inkomsten te genereren, om de schulden ook weer af te
kunnen lossen. Maar door de beloften die de vastgoedhandelaren doen
– alle schulden worden afgelost en in korte tijd kan geld verdiend worden
met de koop en verkoop van huizen – lijkt het toch mogelijk om rijk te
worden met beleggingen in vastgoed. Bovendien is en op deze manier
uitzicht op snelle schuldsanering.
Ook in de andere strafzaken zien we dat mensen met een groot openstaand krediet bij een bank of winkel een potentiële doelgroep vormen
voor illegaal opererende vastgoedhandelaren. Het gaat dan niet zozeer
om maatschappelijk kansarme personen, maar veeleer om mensen die
middels hun reguliere salaris een consumptief krediet of andere schuld
hebben opgebouwd, en daar graag van af willen. Zo werft een katvanger
onder druk van een hoofdverdachte vastgoedhandelaar mensen in zijn
directe omgeving die krap bij kas zitten. Hij en zijn vrouw hebben inmiddels twee huizen van de vastgoedhandelaar op hun naam staan, en hij
wordt daarmee gechanteerd door de vastgoedhandelaar:
Vastgoedhandelaar T. vraagt Radnan, die al als katvanger en vervalser voor
hem werkt, om mensen te zoeken die tijdelijk panden op hun naam willen
zetten. Als Radnan hier niet aan meewerkt, zullen de twee huizen die nu op
naam staan van zijn vrouw, zijn probleem worden, zo wordt hem door T. meegedeeld [dat betekent dat de vastgoedhandelaar dan de maandelijkse hypotheeklasten niet meer zal betalen van de woningen die op naam staan van
de vrouw]. Radnan gaat op zoek naar kopers die krap bij kas zitten. Hij zoekt
onder meer contact met een telefoniste die hij kent via zijn werk, en waarvan
hij weet dat haar financiële situatie zeer zorgelijk is. Hij vertelt haar dat ze
tijdelijk een aantal panden op haar naam kan zetten en daar als beloning 4%
van de verkoopsom voor krijgt. De telefoniste gaat op dit aanbod in, laat Radnan haar loonstrook vervalsen en tekent de papieren. De 4%van de verkoopsom (€ 15.000 à € 20.000) ontvangt ze nooit, in plaats daarvan ontvangt ze
een beloning van € 1.500. Daarnaast blijft ze zitten met een hoge hypotheek,
die niet door de vastgoedhandelaar wordt afgelost. Radnan ontvangt voor
elke aangebrachte koper € 750.4
Naast familie-, vrienden- en werkgerelateerde netwerken, vormen café’s,
restaurants en de lobby van hotels ook gelegenheid voor het ronselen van
mensen. In veel strafdossiers zien we dat de hoofdverdachte vastgoed4

Het voorbeeld illustreert tevens op welke wijze katvangers en kopers onder druk van de leidinggevenden
ook worden ingezet bij andere taken en werkzaamheden, zoals het werven van kopers.

WODC 272_4.indd 60

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van burgers

61

handelaren vaste bezoekers zijn van een specifieke horecagelegenheid.
Soms zijn ze eigenaar van de betreffende zaak. In de uitgaansgelegenheid
worden contacten gelegd, zaken gedaan en kopers en katvangers geworven onder bezoekers en bedienend personeel. De uitgaansgelegenheid
krijgt in sommige gevallen het karakter van een ‘clubhuis’, waar leden
van het illegale netwerk elkaar regelmatig treffen. In sommige strafzaken
betreft het een gewone kroeg, in een andere zaak gaat het om een duur en
gerenommeerd etablissement waar de leidinggevenden van het netwerk
uiting geven aan hun luxe levensstijl. Zo vertelt een verdachte katvanger
later bij de politie dat hij onder de indruk was van de zakenlui die, zo
bleek later, als leidinggevenden fungeerden van een illegaal frauduleus
netwerk:
‘Ze droegen mooie pakken, hadden een vaste plek in X, ze hadden kennelijk
veel geld en zagen eruit als geslaagde zakenmannen.’
4.1.2 Aantrekkingskracht van de luxe levensstijl
Kopers kunnen worden geïmponeerd door het maatschappelijke succes
dat de vastgoedhandelaren uitstralen. De geëtaleerde rijkdom en luxe
levensstijl boezemt bij de kopers vertrouwen in en haalt hen over om mee
te werken aan de illegale praktijken. Het leidt er ook toe dat zij niet kritisch kijken naar de koopprijs van de te kopen panden. Uit de strafdossiers
en uit de toelichting van de zaakofficieren en rechercheurs althans, komt
het beeld naar voren van vastgoedhandelaren met maatschappelijk aanzien, die door hun rijke, geslaagde imago ‘gewone’ burgers kunnen verleiden ook te kiezen voor de weg van easy money en de daarmee gepaarde
weelde en zorgeloosheid. Het is in deze context interessant om het belang
van de ABC-constructie voor een snelle prijsopdrijving tegen het licht te
houden. Het gangbare idee is namelijk dat de ABC-transactie vaak wordt
gebruikt om de prijs van vastgoed in extreme mate op te drijven en het
betreffende pand voor een te hoge prijs te verkopen aan de uiteindelijke
koper, de zogenoemde C.5 Deze laatste zal zich, volgens de ‘theorie’ die
achter de ABC-constructie schuilgaat, baseren op de waarde van het pand
zoals die formeel op papier tot uiting komt, in de meest recente koopakte en bij het Kadaster. In de praktijk echter, zien we dat het vertrouwen in de vastgoedhandelaar en in de hem omringende ­‘onafhankelijke
5

WODC 272_4.indd 61

Idee achter deze ABC-constructie: de vastgoedhandelaar verkoopt het pand in hele korte tijd een paar
keer door aan bevriende relaties en afgesproken wordt dat ze bij elke doorverkoop iets bij de prijs
opgooien, totdat het pand weer bij de eigenaar terugkomt. Feitelijk is er nog niets gebeurd, maar het
pand is na al die fictieve ophogingen nu op papier veel meer waard; in de meest recente koopacte en
bij het Kadaster staat bij de woning nu immers een hogere prijs geregisteerd. Ferwerda et al. (2007)
beschrijven aan de hand van respondenten uit de notariële beroepsgroep de gang van zaken bij zo’n
transactie. A verkoopt zogenaamd voor een extreem hoog bedrag aan B en B verkoopt meteen weer
terug aan A, waardoor nu in het Kadaster de hoge prijs genoteerd staat, evenals in de meest recente
koopakte. Dergelijke constructies zijn wij in de strafdossiers niet tegengekomen als het gaat om de
oplichting van kopers (C) over de koopprijs.

30-10-2008 10:06:50

62

Vastgoed & fout

­ rofessionals’, ertoe leidt dat de kopers zich niet optimaal laten informep
ren en bijvoorbeeld helemaal niet te rade gaan bij het Kadaster voor een
indicatie van de reële marktwaarde van de woning. Een ingewikkelde
ABC-constructie blijkt in de praktijk niet nodig te zijn als men in zee gaat
met kopers die via via worden geronseld en die zich laten leiden door
ogenschijnlijk gevierde zakenlieden. Met andere woorden: de psychologische overtuigingskracht van het illegale netwerk en de vastgoedhandelaren in het bijzonder, lijkt bij de oplichting van burgers van groter belang
dan de papieren werkelijkheid zoals die zich manifesteert in formele
documenten als koopakte en Kadasterinschrijving.6
4.1.3 Schijnbare onafhankelijkheid van beroepsgroepen
De overtuigingskracht van en het vertrouwen in de vastgoedhandelaren
wordt nog versterkt door de ‘objectieve’ professionals die betrokken zijn
bij de transactie, zoals financiële adviseurs, tussenpersonen en makelaartaxateurs. In werkelijkheid maken die beroepsgroepen actief deel uit van
dezelfde illegale organisatie en soms zijn de betreffende bedrijven ook feitelijk in eigendom van de vastgoedhandelaren. Maar dat weten de kopers
niet, want de bedrijven staan op naam van katvangers en krijgen daardoor
de schijn van onafhankelijkheid. Tegelijkertijd zou het bij de kopers toch
glashelder moeten zijn dat de verschillende betrokkenen het niet zo nauw
nemen met de integriteit van hun beroepsuitoefening. Immers, om de
financiering voor de koper rond te krijgen, vervalsen de tussenpersonen
papieren en verstrekken de taxateurs de bank onjuiste informatie over
bijvoorbeeld de bestemming van de woning. Dat de taxateurs onder één
hoedje spelen met de vastgoedhandelaren zou voor de kopers dus geen
verrassing moeten zijn. Niettemin vertrouwen ze de taxateurs en verwachten ze niet dat deze opzettelijk onjuiste informatie over de waarde
van de woning in het taxatierapport opnemen.
Nu rijst in veel strafzaken waarbij in korte tijd grote winsten worden
geboekt, het vermoeden dat sprake is van bedrieglijke taxaties, opgemaakt
door een taxateur die bewust meewerkt aan de illegale praktijken. Regelmatig blijft dat echter bij een vermoeden, omdat in grote steden met een
krappe woningmarkt de prijs van een woning immers in korte tijd sterk
kan stijgen zonder dat per se sprake hoeft te zijn van frauduleuze handelingen.7 In de strafzaken die in deze paragraaf centraal staan, komt de opzettelijke vervalsing en de bewuste medewerking wel expliciet aan het licht.
6

7

Bij de recente grote vastgoedfraudezaak is wel nuttig gebruikgemaakt van een ABCD-constructie om
op papier de prijs van vastgoed op één dag in extreme mate op te drijven. Dit is echter een ander geval,
onder meer omdat alle betrokken individuen profiteerden van de illegale transactie, en de papieren
constructie diende voor de boekhouding van de betreffende bedrijven die uiteindelijk opdraaiden voor
de illegaal verkregen winsten.
In Amsterdam bijvoorbeeld, zijn koopwoningen in 2007 gemiddeld 17% in waarde gestegen (volgens
cijfers van de Belastingdienst/makelaarsvereniging, in AT5 nieuws van 15 november 2007).

WODC 272_4.indd 62

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van burgers

63

In de eerste plaats wordt in het taxatierapport feitelijk onjuiste informatie
opgenomen over de bestemming en de staat van het pand (leeg dan wel
verhuurd, bestemd voor eigen bewoning dan wel als beleggingspand). In
de tweede plaats blijkt uit de strafdossiers dat de opdracht voor de taxatie
vaak door de vastgoedhandelaar wordt verleend, terwijl in de taxatie steevast de naam van de kopers vermeld staat. Sommige kopers hebben nooit
contact gehad met de taxateur.
In de derde plaats blijkt dat bij incidentele hertaxaties door geldverstrekkers, de waarde van de woningen aanzienlijk lager wordt ingeschat. En tot
slot komt de bewuste en actieve medewerking van taxateurs in een van
de bestudeerde strafzaken expliciet aan het licht in een verhoor met de
eigenaar van een franchise-makelaarskantoor. Hij verklaart tegenover de
politie dat hij onder druk van enkele vastgoedhandelaren bewust heeft
meegewerkt aan illegale prijsopdrijving:
‘Ik was op het moment dat ik de heren leerde kennen [de verdachte vastgoedhandelaren] een startende ondernemer. Vastgoedhandelaar A. en
bemiddelaar T. hadden verteld dat zij bezig waren met een nieuwbouwproject
in X. Zij wilden daar ongeveer dertig koopwoningen met daaronder winkels
gaan bouwen. Ik mocht dit project voor hen gaan verkopen. Onder de druk
dat ik dit project niet zou mogen uitvoeren, we praten tenslotte over een volledig jaarsalaris, hebben zij inderdaad enige invloed kunnen uitoefenen. Het
gaat daarbij over ongeveer tien panden. (…) Per pand heb ik op verzoek van
bemiddelaar T. de waarden van de ‘vrij op naam taxatie’ ongeveer 30.000
euro te hoog getaxeerd. Ik bedoel daarmee dat ik dit bedrag schreef boven
de waarde die ik feitelijk geschreven zou hebben. In een enkel geval kreeg ik
een prijs gedicteerd. (…) Ook was ik bang dat ik openstaande facturen (…)
niet betaald zou krijgen.’
In de strafdossiers waarbij het oplichten van de koper ten behoeve van
snelle winstmaximalisatie een centraal element is, komt de rol van taxateurs en tussenpersonen evident aan het licht, ook als verdachten. Maar
hoe zit het nu met de betrokkenheid van notarissen? Want als burgers
zich niet goed laten informeren over de waarde van de woningen en zich
laten leiden door het impression management van de vastgoedhandelaren,
welke rol kan de notaris dan nog spelen? De notaris is immers als belangenbehartiger van alle partijen en als ‘onpartijdige deskundige’ betrokken
bij de overdracht van het vastgoed en heeft een ‘onderzoeksplicht’, wat
inhoudt dat hij zich actief dient op te stellen om, in de woorden van Van
de Bunt, ervoor te zorgen dat de belangen van een van de betrokken partijen
als gevolg van diens juridische onkunde of van het feitelijke overwicht van de
andere partij niet worden geschaad. Dit impliceert onder meer dat de notaris de partijen dient voor te lichten over de juridische en financiële gevolgen
die de transacties kunnen hebben. 8
8

WODC 272_4.indd 63

Van de Bunt & Nelen (1995: 30).

30-10-2008 10:06:50

64

Vastgoed & fout

In de hoedanigheid van ‘onpartijdige deskundige’ zou de notaris een
opmerkelijke en snelle prijsstijging kunnen opmerken en daar de koper
op kunnen wijzen. Ook zou hij bij gerede twijfel nader onderzoek kunnen
verrichten alvorens te besluiten om mee te werken.9
De strafdossiers geven geen uitsluitsel over de rol van de notarissen in het
illegale netwerk, omdat de opsporingsonderzoeken zich hier, op één na,
niet op hebben gericht. Niettemin zijn in de dossiers wel een groot aantal
aanwijzingen te vinden over de aard van de betrokkenheid. Zo zien we in
sommige strafdossiers en bij sommige transacties dat de vastgoedhandelaar bij de verkoop van panden bewust verschillende notarissen bezoekt,
om kans op ontdekking van de fraude te minimaliseren. In andere zaken
duikt juist telkens dezelfde vaste groep notarissen op. Ook is er een notaris die in verschillende strafdossiers elke keer in beeld komt als het gaat
om illegale transacties. Zijn naam wordt door de opgelichte kopers ook
genoemd tijdens politieverhoren. De vraag in dit verband is op welke wijze
notarissen zijn betrokken, en of die betrokkenheid verwijtbaar is. Daar
zullen we in het volgende hoofdstuk nog op terugkomen, als de structuur
van de illegale netwerken nauwkeuriger onder de loep wordt genomen en
de relatie tussen legale actoren en illegale praktijken.
In deze paragraaf hebben we strafdossiers besproken waarbij de oplichting van burgers centraal staat. Het betreft zaken waarbij vastgoedhandelaren uit zijn op snelle grote winsten en daar kopers voor nodig hebben
die niet kritisch kijken naar de koopprijs. Tot slot komt in dit hoofdstuk
een vorm van oplichting van burgers aan de orde die niet zozeer gericht is
gericht op potentiële kopers, maar op huurders.

4.2 Oplichting van huurders
Een van de twaalf bestudeerde strafdossiers waarbij oplichting van burgers centraal staat, is afwijkend van de hiervoor beschreven gevallen: de
zaak is niet primair gericht op de vastgoedhandelaren of administratieve
tussenpersonen, maar op illegale huurbemiddelaars. Deze huurbemiddelaars opereren als tussenpersoon tussen aanbieders van huurwoningen
en vragers. De aanbieders zijn meestal mensen die een woning van een
woningcorporatie huren en deze willen onderverhuren, omdat ze bijvoorbeeld gaan samenwonen of een huis gaan kopen.10 Maar de huurwoning
9

10

Zie Ferwerda et al. (2007: 133) voor een uitwijding over de ruimte die de notaris bij de uitoefening van
zijn beroep gelaten wordt om al dan niet diensten te weigeren of nader onderzoek in te stellen. De Wet
op de notarisambt wordt in het rapport van Ferwerda ook besproken, evenals de uitkomsten uit verschillende onderzoeken naar klachten en de afhandeling daarvan.
Het betreft bijna altijd ‘distributiewoningen’, dat zijn woningen die slechts mogen worden bewoond
indien de bewoner over een vergunning beschikt. De bewoner moet voor zo’n vergunning voldoen aan
een aantal criteria, zoals een niet te hoog inkomen. De wachttijd voor distributiewoningen is in deze
gemeente opgelopen tot veertien jaar.

WODC 272_4.indd 64

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van burgers

65

willen ze om uiteenlopende redenen (nog) niet kwijt, niet zelden vanwege
het feit dat ze met de onderhuur extra inkomsten kunnen vergaren. Voor
de sociale huurwoning kan namelijk een hoge maandelijkse huurprijs
worden gevraagd, iets wat volgens het puntensysteem van het ministerie
van VROM weliswaar niet mag, maar via de illegale markt van huurwoningen wel goed mogelijk is. De vraag naar betaalbare sociale huurwoningen is immers groot in de Randstad, en de wachttijd over het algemeen
lang, vooral in populaire stadswijken. Individuele personen spelen hierop
in, door illegale bemiddelingsbureaus op te richten die de koppeling tussen vragers en aanbieders van huurwoningen tot stand brengen.
De tien verdachten in dit strafdossier (acht bemiddelaars en twee faciliteerders) werken allemaal voor zichzelf en maken bij de bemiddeling
intensief gebruik van het internet. De bemiddelaars plaatsen het aanbod
van huurwoningen op een website en woningzoekenden kunnen ­reageren
via een 0900-nummer. Het aantal woningen waarin wordt bemiddeld
va­r ieert. De grootste en meest professionele bemiddelaar heeft op elk
moment tientallen woningen in de aanbieding op vier verschillende
websites, de kleinere bemiddelaars doen het ‘erbij’, en hebben op één
moment een handjevol woningen ter beschikking. Verder ondersteunt een
van de faciliterende verdachten de bemiddelaars met een website waar de
advertenties geplaatst kunnen worden, een andere faciliteerder beheert
een 0900-lijn, waar geïnteresseerde onderhuurders naar kunnen bellen
om contact te leggen met de bemiddelaar.11
Woningzoekenden die op de website terechtkomen en hun interesse
kenbaar maken, worden door de bemiddelaar niet op de hoogte gesteld
van het illegale karakter van de onderhuur.12 Zij ontvangen een huurcontract en kunnen de huur meestal gewoon overmaken naar een bankrekening, waardoor het lijkt alsof de huur en bemiddeling keurig conform
de wet is geregeld. In die zin worden de onderhuurders opgelicht door
de bemiddelaars en – indirect – door de verhuurders. Ze betalen een
hoge huur (tussen de € 500 en € 1.200 per maand) en betalen daarnaast
nog borg en een maand extra huur als bemiddelingsgeld, dat rechtstreeks naar de bemiddelaar gaat. Ook betalen de onderhuurders voor
het lidmaatschap van de betreffende website en voor het gebruik van
het 0900-nummer. In het strafrechtelijke opsporingsonderzoek worden
de onderhuurders beschouwd als opgelichte slachtoffers. De bemiddelaars worden vervolgd voor oplichting.13 Door de onderhuurders niet als
11

De grote bemiddelaar en de website-facilitator verdienen vooral aan deze illegale bemiddeling: de
bemiddelaar bleek voor ruim € 50.000 aan huurinkomsten per twee maanden binnen te krijgen, het
wederrechtelijke voordeel is berekend op € 1.551.960 voor vijf jaar tijd. Het wederrechtelijk verkregen
voordeel van de websitebeheerder is berekend op € 206.851. Die laatste is ‘afgekocht’ voor € 43.000.
12 Het is voor een huurder niet toegestaan om de eigen sociale huurwoning onder te verhuren, laat staan
aan mensen die geen huisvestingsvergunning hebben en volgens de gangbare procedures niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld omdat hun inkomen te hoog is. De sociale
woningvoorraad is bestemd voor weinig draagkrachtige huishoudens.
13	��������������������������������������������������������������������������������������������������
Daarnaast worden de meeste verdachten vervolgd voor overtreding van de huisvestingswet en overtreding van de verordening op woning- en kamerbemiddelingsbureaus.

WODC 272_4.indd 65

30-10-2008 10:06:50

66

Vastgoed & fout

verdachten op te nemen maar als slachtoffers van oplichting, is het voor
de politie mogelijk om aangiftes te verzamelen tegen de bemiddelaars, die
noodzakelijk zijn voor een strafrechtelijke aanpak.
De vraag is echter is of de huurders inderdaad niets afwisten van het
on­eigenlijk gebruik van sociale huurwoningen en van het illegale karakter van de verhuur, gezien de breed gedeelde kennis die in grote steden
bestaat over lange wachttijden en krapte op de sociale huurmarkt. Het
dossier laat wat dat betreft een gevarieerd beeld zien. Allereerst zien we
goedgelovige onderhuurders – veelal buitenlandse studenten en werk­
nemers – die ervan uitgaan dat het bemiddelingsbureau betrouwbaar is
en legaal. Een van de onderhuurders verklaart later bij de politie:
‘De bemiddelaar kwam rustig en overtuigend over, door de manier waarop hij
optrad leek hij bonafide. De internetsite zag er ook goed uit en het deed mij
overkomen dat hij een officiële bemiddelaar was. Ook omdat wij geld via de
bank konden overmaken en dat wij een huurcontract kregen, dachten wij dat
het goed zat.’
Daarnaast zien we een groep woningzoekenden die waarschijnlijk goed
weet dat ze via de legale weg geen kans maken op een (sociale) huurwoning, zoals studenten en andere ‘jonge stedelingen’. Zij betalen graag een
extra maand huur voor de bemiddeling. Bovendien is een hoge maandelijkse huur voor een woning in een gewilde stadswijk gebruikelijk en
onvermijdelijk, zo wordt gedacht. Niettemin werken de meeste onderhuurders die door de politie zijn benaderd mee aan het opsporings­onderzoek
door te verklaren dat zij niet op de hoogte waren van het illegale karakter
van de huur en in de veronderstelling verkeerden dat het een vrije sector
woning betrof.
4.2.1 De uitwassen van onderhuur
Het strafdossier laat ook zien wat de schade en nadelige gevolgen kunnen zijn van de illegale constructie voor de onderhuurders. Als de woning
eenmaal is betrokken en de bemiddelaar zich heeft teruggetrokken, krijgt
de onderhuurder direct te maken met de oorspronkelijke huurder, die
nu dus als verhuurder optreedt. En deze (ver)huurder komt soms terug
op zijn besluit de woning via de bemiddelaar onder te verhuren, bijvoorbeeld omdat hij er zelf weer wil gaan wonen of omdat een neefje dringend
woonruimte nodig heeft. Als de onderhuurder dan niet snel de woning
verlaat, kan er een bedreigende situatie ontstaan. De ‘oorspronkelijke’
huurder kan overigens ook weer een onderhuurder zijn die, met of zonder
medeweten van de echte huurder, de ruimte opnieuw onderverhuurt. En
soms komt de woningcorporatie of de Sociale Dienst achter de onderhuur,
waarna de onderhuurder ook moet vertrekken. Een voorbeeld:

WODC 272_4.indd 66

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van burgers

67

Via internet en bemiddelaar M. komt Astrid vanaf augustus 2003 aan een
huurwoning. Ze kan zich op een ander adres in dezelfde straat inschrijven bij
het bevolkingsregister, maar niet op haar eigen woonadres. Zonder problemen woont ze anderhalf jaar in de woning. De oorspronkelijke huurder Kaplan ziet ze weinig, alleen als hij bezoek krijgt van de Sociale Dienst of van de
woningbouwvereniging. Dat zit hij de hele dag in de woning. Totdat op een
vrijdagmiddag in december 2004 Kaplan voor de deur staat. In een verklaring
bij de politie vertelt Astrid later: ‘Hij [Kaplan] zei dat ik de woning uitmoest,
dat ik mijn kleding mee moest nemen want hij ging daar wonen met zijn twee
kinderen. Ik zei dat ik de woning niet zou verlaten en belde toen met bemiddelaar M., die zei dat Kaplan van de Sociale Dienst brieven had gekregen
en dat ik de woning uit moest maar dat hij wel een ander adres voor me zou
zoeken. Maar ik wilde niet weg en toen Kaplan dat in de gaten kreeg werd hij
heel agressief. Toen heb ik de politie gebeld en is Kaplan met de politie mee
naar buiten gegaan. Een paar dagen later, op een maandag, kwam ik thuis en
brandde er licht in mijn woning. Ik belde aan waarop Kaplan door de afgesloten deur riep dat ik de politie maar moest bellen. Ik probeerde de sleutel van
het slot van mijn voordeur te steken, dat lukte echter niet. Kaplan had de sloten die ik zelf had geplaatst kennelijk opzettelijk vernield en er nieuwe sloten
in geplaatst. Nadat ik de politie had gebeld kwamen er twee Turkse vrouwen
langs die mij ook zeiden dat ik maar weg moest gaan, ze gingen zomaar mijn
woning in. Toen de politie er was, zijn we gezamenlijk de woning ingegaan. Ik
zag dat al mijn kleding uit de slaapkamer was getrokken, en in de kledingkast
hing opeens mannenkleding. Kaplan vertelde de politie dat hij een relatie met
mij had en die wilde verbreken en dat ik daarom de woning moest verlaten.
Uiteindelijk is Kaplan met de politie meegegaan.
Ik heb een vriend die kan getuigen dat ik alleen in de woning woonde en dus
niet met Kaplan. Als bewijs geef ik aantal stukken waarin staat dat ik de huur
betaald heb, alsmede de telefoonrekening welke op mijn naam staat.’
Ook in andere strafzaken zien we dat het bedreigen en het plegen van
huisvredebreuk een manier is om de onderhuurder het huis uit te krijgen.
Die bedreigingen vinden bijna altijd plaats op initiatief van de verhuurder
en niet van de bemiddelaar. We vinden in het strafdossier weinig steun
voor de veronderstelling dat bemiddelaars hun best doen de huurder zo
snel mogelijk weg te krijgen om opnieuw bemiddelingskosten te kunnen
incasseren. Het beeld dat Ferwerda et al. schetsen van ‘bemiddelaars
die er soms niet voor schuwen om huurders weg te pesten door zelf te
intimideren, te dreigen of te bedreigen of om daar pest- of knokploegen
voor in te zetten’, zijn niet terug te vinden in het bestudeerde strafdossier
(Ferwerda et al., 2007). Treiteracties, intimidaties en bedreigingen komen
wel voor, maar die worden voor het grootste deel uitgevoerd of geïnitieerd
door de ‘echte’ huurder die zijn woning terug wil. Of door de onderhuurder van de ‘echte’ huurder die de woning zelf ook weer onderverhuurt.

WODC 272_4.indd 67

30-10-2008 10:06:50

68

Vastgoed & fout

Eén strafzaak vormt daarop een uitzondering. Het gaat in die zaak om een
illegale bemiddelaar die gedurende de onderhuur tevens als ‘beheerder’
van de woning optreedt. Hij bemiddelt en beheert voornamelijk huurwoningen van particulieren. In de hoedanigheid van beheerder int hij ook
de huur. Elke maand ontvangt hij voor het beheren van de huurwoning
€ 25 tot € 250, die maandelijks bij de huur wordt opgeteld. Uit het dossier
blijkt dat mensen door hem worden bedreigd als zij erachter komen dat ze
te veel huur betalen (‘Als je naar de politie gaat zal ik je verbouwen en zal
je moeder je nooit meer herkennen’). Als onderhuurders de te hoge huur
toch ter sprake brengen en voorstellen het bedrag te verlagen, wordt een
ruit ingegooid, een deur dichtgekit of een zelfgefabriceerde rouwkaart in
de bus gegooid, zo blijkt uit het dossier. Tevens zien we dat mensen bij
bedreigingen en ongeregeldheden geen aangifte tegen deze ‘beheerder’
durven doen, uit angst voor represailles.
Meer in het algemeen zijn er in strafzaken waarin particuliere huis­
eigenaren de hoofdverdachten zijn, ook voorbeelden van bedreigingen
en intimidaties. Het gaat dan om ‘illegale verwijderingen’ van huurders
die bijvoorbeeld bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging vanwege
achterstallig onderhoud. Ook in die gevallen is het de verhuurder c.q huiseigenaar die de bedreigingen initieert.
Facilitering van georganiseerde criminaliteit
Opmerkelijk is verder dat de grootste illegale bemiddelaar uit het strafdossier over huurbemiddelaars, zakelijke relaties onderhoudt met een
vastgoedbedrijf dat ook in een andere door ons bestudeerde strafzaak is
opgedoken (zie paragraaf 3.1.2, waar het witwassen van crimineel geld
door middel van hypotheekaflossing aan de orde wordt gesteld). Het gaat
om een vastgoedbedrijf dat mensen faciliteert die handelen in drugs. Het
bedrijf levert bijvoorbeeld valse loonstroken en werkgeversverklaringen en
verschaft (tijdelijke) woonruimte aan mensen die niet op hun woonadres
geregistreerd willen staan. In dit geval raakt de sociale huursector en de
illegale huurbemiddeling verbonden met de huisvesting van criminelen
en het witwassen van crimineel geld. Leden van criminele netwerken krijgen zo, via de illegale huurbemiddelaars, de gelegenheid om zich anoniem
op te houden in een sociale huurwoning. In plaats van oplichting is dan
sprake van facilitering van de (criminele) onderhuurder.
In andere door ons bestudeerde strafdossiers, waarin particuliere huis­
eigenaren de hoofdverdachten zijn, komen we hetzelfde verschijnsel tegen
van huiseigenaren die een pand of etage verhuren aan drugshandelaren.
Zo verhuurt één huiseigenaar zijn woningen vooral aan drugsdealers en
henneptelers, die bereid zijn hoge huren en hoge overnamekosten te betalen. Voor hen worden valse huurovereenkomsten opgesteld, waardoor de
huurder onder een valse naam in het pand verblijft en de naam van de
‘echte’ huurder verscholen blijft voor gemeentelijke instanties en opsporingsinstanties. De wijze waarop vastgoedhandelaren de overheid oplichten en zichzelf of anderen zodoende afschermen van interventies van de
overheid, komt in het volgende hoofdstuk aan bod.

WODC 272_4.indd 68

30-10-2008 10:06:50

5 Oplichting van de overheid
Naast banken en burgers, is ook de overheid doelwit van de oplichtingspraktijken van illegaal opererende vastgoedhandelaren. Het gaat er dan
om dat de handelaar elke vorm van verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid wil ontlopen, door zelf op papier buiten beeld te blijven. Dat
kan door een ondoorzichtige administratie bij te houden over gemaakte
winsten, het kan ook door de eigen naam en identiteit bij transacties te
verhullen, en door het feitelijke bezit van bedrijven en vastgoed op andermans naam te zetten. Hoewel we de sporen van deze afschermingsvorm
in alle bestudeerde strafdossiers tegenkomen, zien we het fenomeen met
name in de strafdossiers waarin de zogenoemde ‘huisjesmelkers’ centraal
staan. De vastgoedhandelaren en huiseigenaren die in verband kunnen
worden gebracht met overlast, met verwaarloosde en slecht onderhouden
woonpanden, met de onrechtmatige verhuur aan henneptelers, drugsdealers en ‘rechtlozen’ zoals illegalen, die personen worden hier gemakshalve
huisjesmelkers genoemd.1
In de vijf bestudeerde strafdossiers waarin evident sprake is van huisjesmelkerij, kunnen grofweg twee terreinen onderscheiden worden waarop
de huiseigenaren het ingrijpen van de overheid trachten te omzeilen. In de
eerste plaats proberen zij zich te ontdoen van gemeentelijke aanschrijvingen en bestuurlijke interventies, bijvoorbeeld als het gaat om het opknappen van woningen of het teniet doen van overlast. In de tweede plaats
proberen zij de belasting te ontduiken, die betaald moet worden over de
inkomsten uit huur en verkoop.2

5.1 Het vermijden van aansprakelijkheid voor ‘misstanden’
Het onderhouden van een woning vergt een financiële investering, en
draagt dus niet bij aan de winst van de vastgoedhandelaar. Om die reden
plegen sommige vastgoedhandelaren zo min mogelijk onderhoud aan
de woningen die zij (tijdelijk) verhuren, zo blijkt uit enkele strafdossiers
waarin huisjesmelkerij centraal staat. Onderstaand voorbeeld laat zien
wat het resultaat kan zijn van dat gebrekkige onderhoud. Het fragment
komt uit een verslag dat is opgemaakt door een ambtenaar van een
gemeentelijke dienst, na het binnentreden van een woning waar legale en
illegale huurders zijn gehuisvest:

1

2

WODC 272_4.indd 69

Een definitie van huisjesmelkers uit Parlevliet (2007) en uit strafdossiers: ‘Hij/zij die uit winstbejag een
of meerdere woningen exploiteert waarbij middels onrechtmatige bewoning gelegenheid wordt geboden
tot bewoning aan onder andere illegalen en andere bewoners, ofwel het bedrijven van kamerverhuur
zonder de vereiste vergunningen’.
Naast deze twee onderscheiden vormen van oplichting van de overheid, ondervinden verschillende
andere (semi-) overheidsinstanties ook op indirecte wijze schade van de illegale praktijken, denk bijvoorbeeld aan de Nationale Hypotheek garantie (NHG), aan de stedelijke woondiensten van lokale overheden of aan woningcorporaties. Het gaat in dit rapport en in dit hoofdstuk echter om directe vormen
van oplichting die hoofdverdachten bedenken en uitvoeren, en niet om alle indirecte gevolgen van die
oplichting. We beredeneren dit zo goed als mogelijk vanuit het perspectief van verdachten.

30-10-2008 10:06:50

70

Vastgoed & fout

De woning verkeerde in zeer slechte staat van onderhoud en aan de voor- en
achterzijde ontbraken ramen. De elektrische installatie was ondeugdelijk en
illegaal aangesloten. Snoeren liepen door de hele woning, gasleidingen lagen
los en waren niet afgedopt. In de keuken was geen verlichting. De keuken
was zwaar beschimmeld. Open elektradraden door de hele woning, rookgasafvoerpijp van de geiser was ondeugdelijk aangesloten en verhoogde kans op
koolmonoxide. Levensgevaarlijk om mensen op deze wijze te huisvesten.
De feitelijke bezitter en verhuurder van bovenstaande woning is niet de
juridische eigenaar van het pand. Hij laat woonpanden die hij koopt op
naam zetten van kennissen en verre familieleden. Maar deze katvangers
kunnen niet worden aangesproken op de aangetroffen misstanden omdat
ze voor officiële instanties vaak niet goed te traceren zijn: soms hebben
ze een illegale verblijfsstatus, soms wonen ze in een ander land aan de
andere kant van de oceaan en soms zijn ze al overleden. De vastgoedhandelaar heeft de woningen met behulp van notariële volmachten op
naam van de katvangers gezet, en de katvangers hebben één tot veertien
woningen op hun naam. De handelaar beheert de woningen en int de
huur, maar kan niet door de gemeente worden gedwongen om de woningen te verbeteren en de huizen te renoveren, hij is immers niet de formele
eigenaar. Over de relatie met katvangers komen we later nog terug, als de
inzet van katvangers bij het ontduiken van vennootschapsbelasting wordt
besproken.
Parallel aan deze illegale praktijken koopt en verkoopt bovengenoemde
vastgoedhandelaar panden en maakt daarbij gebruik van de mogelijkheid
om de koop uit te stellen. Dat betekent dat hij afspreekt om een woning te
kopen maar de echte koop net zolang uitstelt totdat hij een andere koper
heeft gevonden. In de tussenliggende tijd heeft hij wel alvast de sleutel
van het pand en verhuurt hij de woningruimte, zonder dat hij echter als
verhuurder of eigenaar ergens staat geregistreerd.3 Op het moment dat een
andere koper is gevonden, koopt hij de woning en verkoopt deze onmiddellijk door. Als tijdelijke verhuurder en eigenaar blijft hij uit de boeken en
daarmee uit het zicht van overheidsinstanties.
Naast het plaatsen van vastgoed op andermans naam om zodoende de
verantwoordelijkheid voor het onderhoud te ontlopen, is het verhuren aan
‘rechtlozen’ ook een strategie om klachten over gebreken in de woning
niet bij overheidsinstanties terecht te laten komen. Zo verklaart een voormalig medewerker van een vastgoedhandelaar die zijn woningen voornamelijk verhuurt aan drugsdealers en gemarginaliseerde groepen:

3

Deze constructie om uit het zicht te kunnen exploiteren, is een illustratie van een van de ABC-trans­
acties die Ferwerda et al. beschrijven (2007: 90).

WODC 272_4.indd 70

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van de overheid

71

‘Y. [de verdachte vastgoedhandelaar] wilde gewoon het liefst mensen die het
laagste van het laagste waren. Deze klaagden tenslotte niet bij de politie of
andere instanties. Als Y. wel eens ‘normale’ huurders kreeg in zijn woningen,
dan kreeg hij altijd problemen. Deze mensen stapten na verloop van tijd naar
huurcommissies, naar Bouw en Woningtoezicht, et cetera. Voor Y. was het
daarom veel makkelijker om junks en verslaafden en illegalen onder te brengen in zijn woningen.’
Zelf maakt bovengenoemde huiseigenaar (in een tapgesprek) duidelijk dat
hij zo min mogelijk onderhoud pleegt aan de woningen want hij wil ‘van
geld zoveel mogelijk geld maken.’ 4 Huurders die wel opkomen voor hun
rechten, krijgen te maken met bedreigingen en intimiderende acties van
de huiseigenaar, zo blijkt uit het dossier. De situatie waar huurders dan
in terechtkomen, toont grote gelijkenis met de uitwassen van onderhuur
zoals beschreven in het vorige hoofdstuk (paragraaf 4.2.1).
Naast het ontlopen van verantwoordelijkheid voor achterstallig onderhoud en voor de leefbaarheid van woonpanden, probeert men verplichtingen te ontlopen door zo min mogelijk belasting over de verdiensten te
betalen, zoals in de volgende paragraaf wordt beschreven.

5.2 Oplichting van de Belastingdienst
Mensen die opereren op de huizenmarkt verdienen doorgaans hun geld
met de verhuur en de verkoop van woningen. De netto-inkomsten uit die
activiteiten stijgen als er geen vennootschapsbelasting over de verkregen
winsten betaald wordt. In de bestudeerde strafdossiers zien we verschillende manieren waarop het afdragen van belasting wordt ontweken. De
meest eenvoudige is het niet doen van aangifte bij de Belastingdienst. De
huiseigenaar die zijn panden op naam van katvangers zet, zoals hierboven
beschreven, doet uiteraard geen aangifte bij de Belastingdienst van huurinkomsten, hij is immers niet de formele eigenaar en verdient op papier
dan ook niets aan de verhuur.
Daarnaast blijkt uit de strafdossiers dat een aantal huisjesmelkers die
wel panden op hun eigen naam hebben staan, niet of nauwelijks aangifte
doen van hun huurinkomsten. Ze zorgen ervoor dat informatie over de
huurders en huurprijzen onduidelijk en slecht leesbaar op papier komt te
staan en ze werken aan een ondoorzichtige en incomplete boekhouding.
Voor de Belastingdienst is het dan lastig om de exacte huuropbrengsten
te berekenen omdat in de financiële administratie niet meer is te achterhalen welke huuractiviteiten precies hebben plaatsgevonden. Als de
4

WODC 272_4.indd 71

Met de verhuur aan drugsdealers verdiende hij gemiddeld 5.000 tot 7.000 gulden per woning per maand,
de zogenaamde overnamekosten lagen voor de huurder tussen de 2.000 en 10.000 gulden per woning.

30-10-2008 10:06:50

72

Vastgoed & fout

FIOD-ECD besluit een opsporingsonderzoek te starten, probeert zij de
theoretische huuropbrengst te berekenen, bijvoorbeeld op basis van gegevens over aankoop- en verkoopdatum van een pand. De eigenaar kan de
woning gedurende die tussenliggende periode immers verhuren.
5.2.1 Verbloemen van inkomsten uit de verkoop
Naast het verbloemen van huurinkomsten, kan ook worden besloten
om de verdiensten uit de verkoop van vastgoed niet op te geven bij de
Belastingdienst. In een van de bestudeerde strafzaken zien we daar een
voorbeeld van: 90 oude woningen worden door verdachte vastgoedhandelaren via een andere bv doorverkocht aan een woningcorporatie. De
verkoop levert een miljoenenwinst op, voor de vastgoedhandelaren en de
betrokken bv. De vastgoedhandelaren worden ervan verdacht deze winst
nooit bij de Belastingdienst te hebben opgegeven.5
Een geraffineerdere manier om belasting te ontduiken is de verkoopwinst onzichtbaar maken door de inzet van particulieren als verkopende
‘tussenpartij’. We bespraken deze strategie in de vorige paragrafen al, als
onderdeel van andere illegale constructies (bijvoorbeeld in de voorbeelden in paragraaf 3.3), maar het verkopen van vastgoed via particuliere
katvangers om zodoende belasting te ontduiken is in sommige strafzaken
de illegale ‘kernactiviteit’. In die zaken maximaliseren vastgoedhandelaren hun winst door op een systematische wijze katvangers als B in te
zetten bij de koop- en verkooptransacties, met als doel het betalen van zo
weinig mogelijk belasting. Particulieren hoeven immers geen belasting te
betalen over gemaakte winst uit de verkoop van een woning. Onderstaand
voorbeeld illustreert de werkwijze.
Twee broers runnen gezamenlijk een vastgoedbedrijf. Bij de verkoop van
vastgoed maken ze veelvuldig gebruik van de ABC-constructie: ze kopen een
pand (A), verkopen dat pand met een kleine winst door aan een katvanger
(B) en verkopen de woning vervolgens met een flinke winst door aan een
echte koper (C). Op papier komt de meeste winst terecht bij de katvanger
(B), die daar als particulier geen vennootschapsbelasting over hoeft te betalen. Maar feitelijk strijken de gebroeders (A) de winst op, want zij beheren
de bankrekening van de katvanger, die slechts op papier bij de transactie is betrokken. Over de gemaakte winst betalen de vastgoedhandelaren
zodoende nauwelijks belasting.
De katvangers zijn in het verleden een keer met een van de broers meegegaan naar de notaris om een volmacht te tekenen. Hun naam wordt jaren
later nog steeds gebruikt bij aan- en verkoop van woningen, hoewel ze daar
zelf vaak niet van op de hoogte zijn. Tijdens de overdracht bij de notaris zijn
5	��������������������������������������������������������������������������������������������������
In deze ABC-constructie, waarbij A de verdachte vastgoedhandelaren zijn, B de bevriende tussenpersoon en C de woningcorporatie, is de winst tussen A en B gedeeld.

WODC 272_4.indd 72

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van de overheid

73

ze afwezig en worden ze middels de volmacht vertegenwoordigd door een
van de broers. Dat moet ook wel, want van de ruim 20 katvangers woont
ruim de helft in Suriname. Elke katvanger is meerdere malen ingezet als tussenkoper. De broers regelen valse werkgeversverklaringen en loonstroken
voor hen, zodat een bank de financiering verzorgt. In deze strafzaak komen
40 gevallen van hypotheekfraude voor.
De rol van de betrokken notarissen is in bovengenoemde strafzaak
opmerkelijk, te meer omdat de notaris op grond van zijn maatschappelijke
functie wordt geacht een zekere maatschapschappelijke verantwoordelijkheid te dragen. Allereerst zou bij de hiervoor beschreven transacties
door de notaris kunnen worden opgemerkt dat meerdere woningen met
dezelfde volmacht voor dezelfde katvangers worden gekocht, waarbij
telkens dezelfde vastgoedhandelaren als gevolmachtigden optreden. Bij
de notaris zou gerede twijfel kunnen ontstaan over de rechtmatigheid van
de koop en verkoop van panden. Het vermoeden dat de betrokkenheid
van notarissen verwijtbaar is, wordt versterkt door getuigenverklaringen van een aantal katvangers. Zo vertelt een van de katvangers, die wel
telkens naar de notaris meegaat om te tekenen, dat hij ‘heel veel keren’
bij dezelfde notaris is geweest om te tekenen voor een woning, en ‘dat
deze gewoon wist dat de panden niet van hem waren’. De sleutels van de
gekochte panden werden door de notaris rechtstreeks aan de vastgoedhandelaar gegeven, zo verklaart de katvanger later bij de politie.
In het betreffende strafdossier zijn de betrokken notarissen als verdachten
aangemerkt. Het vermoeden bestaat dat de winst van de katvangers rechtstreeks door de notaris naar de vastgoedhandelaren wordt overgemaakt, of
in ABC-termen: de koper C betaalt via de notaris rechtstreeks aan de verkoper A. In het verlengde daarvan bestaat het vermoeden dat de koopsom die
de katvanger zou moeten betalen aan A, feitelijke nooit wordt overgemaakt
op de derdengeldrekening van de notaris, alleen formeel op papier.
5.2.2 Motieven van katvangers
Het herhaaldelijke gebruik van volmachten bij de vastgoedtransacties
manifesteert zich in meerdere strafzaken omtrent huisjesmelkerij, ook in
strafzaken waarbij de betrokken notarissen niet als verdachten worden
aangemerkt. De katvangers die de volmachten hebben afgegeven, zijn
voor de vastgoedhandelaren van essentieel belang voor het verdoezelen
van behaalde winsten en voor het ontdoen van enige aansprakelijkheid.
Uit de strafdossiers blijkt dat de katvangers in deze zaken meestal niet met
een torenhoge schuld blijven zitten, ze dienen immers als tussenstation
en de woning wordt weer doorverkocht. Maar ze gaan er in financieel
opzicht ook niet op vooruit. Het afgeven van een volmacht blijkt niet te
worden ingegeven door financieel gewin. Maar wat zijn dan de motieven
van de katvangers om een volmacht af te geven?

WODC 272_4.indd 73

30-10-2008 10:06:50

74

Vastgoed & fout

Allereerst lijkt sprake te zijn van naïviteit.’Hij zei dat het was voor goede
dingen’ zegt bijvoorbeeld een Surinaamse vrouw die ooit bij een notaris
in Paramaribo een volmacht heeft getekend en daar nu door de politie
mee wordt geconfronteerd. Ze zegt nooit een cent gezien te hebben van
de € 53.000 transactiewinst die inmiddels formeel op haar naam staat.
De naïviteit gaat meestal gepaard met loyaliteit, die sterk samen lijkt te
hangen met familiebanden en met een gedeelde etnische achtergrond. In
de strafdossiers komt althans naar voren dat de volmachten in hoofdzaak
worden afgegeven door mensen die dezelfde etnische achtergrond hebben
als de hoofdverdachten. Vaak betreft het ook familieleden.
Daarnaast zien we dat katvangers soms worden overgehaald door het
aanbod om op kosten van de vastgoedhandelaar naar Nederland te
komen:
De in Suriname wonende Gandikh krijgt een uitnodiging van de vastgoedhandelaar H. (Gandikh is de vader van de zwager van H.), om voor familiebezoek
naar Nederland te komen. Vastgoedhandelaar H. biedt aan het vliegticket te
betalen. Eenmaal in Nederland ‘leent’ H. het paspoort van Gandikh, om een
ziektekostenverzekering af te sluiten, zo zegt hij. Gandikh ondertekent tijdens
zijn verblijf verschillende documenten, maar hij kan niet lezen en weet dus
eigenlijk niet precies waarom hij ze tekent. Vastgoedhandelaar H. zegt dat
het is voor de verzekering, voor het geval hem iets overkomt. Later blijkt dat
in Nederland negen panden op naam van Gandikh zijn verhandeld, waar hij
niets van wist.
De katvanger uit bovenstaande casus is niet bekend bij het bevolkings­
register in Nederland en evenmin bij de Belastingdienst.
Tot slot zien we een enkele keer dat katvangers onder dwang een volmacht
hebben getekend. Zo verklaart een van de katvangers later bij de politie
dat hij zijn paspoort in Suriname heeft afgegeven aan een achteroom
– een vastgoedhandelaar – en dat hij die pas weer terug kreeg nadat hij
een machtiging had ondertekend bij een notaris in Paramaribo. Sindsdien
zijn – in vijf jaar tijd – 27 woningen op zijn naam aangekocht en verkocht.
De betreffende achteroom beheert ook de bankrekening van de katvanger.
In deze strafzaken, maar ook in andere zaken die in dit en voorgaande
hoofdstukken zijn besproken, blijkt dat katvangers soms ook door leidinggevenden worden ingezet bij andere werkzaamheden. De afhankelijke
positie van katvangers kan ertoe leiden dat ze in een chantabele positie
terechtkomen en ook voor allerlei andere hand- en spandiensten worden
ingezet. Telkens hangt hen daarbij de dreiging van een niet te overziene
financiële schuld bij de bank boven het hoofd, omdat ze ooit een volmacht
of een koopcontract hebben getekend. In hoofdstuk 3 zagen we bijvoorbeeld een katvanger die zeven dagen in de week in het café van de leidinggevende van een illegaal netwerk werkt, om tegemoet te komen aan de

WODC 272_4.indd 74

30-10-2008 10:06:50

Oplichting van de overheid

75

hypothecaire maandlasten die niet meer door de leidinggevenden van
het netwerk worden afgelost. We zagen in hoofdstuk 4 het voorbeeld van
een katvanger die door de vastgoedhandelaar wordt gevraagd mensen te
ronselen die huizen op hun naam willen zetten en kunnen worden opgelicht.6 En in de hierbovengenoemde strafzaak komt een katvanger naar
voren die betrokken is geweest bij de aan- en verkoop van 27 woningen,
waarbij telkens een vastgoedhandelaar of een medewerker van het notariskantoor als gemachtigde optrad. Deze laatste katvanger verblijft nu
en dan in Nederland en woont dan in een kamertje bij de leidinggevende
vastgoedhandelaar in huis. De katvanger verklaart hier later over bij de
politie:
‘Ik moet de hele dag voor hem dweilen en alles voor hem doen, zoals kleren
wassen en strijken. Ik ben net een slaaf. Die tijd is toch voorbij?’
Op de vraag van de politieverbalisant of hij kenbaar heeft gemaakt dat hij
dat niet wil, antwoordt de katvanger:
‘Ja, maar ik moet van X., anders krijg ik klappen. Ik moet ook de tuin schrobben en onkruid weghalen. Ik zit vast bij die man. Ik moet eten koken (…) Ik
heb een bedje bij X., achterin het huis, en daar moet ik slapen.’7
De illegale praktijken in de woonsector lijken in het laatste geval gepaard
te gaan met uitbuiting en moderne vormen van mensenhandel. In het
volgende hoofdstuk gaan we nader in op de aard van de illegale netwerken, op de wijze waarop hiërarchische verhoudingen zich in de netwerken
manifesteren en op de relatie tussen legale en illegale actoren.

6
7

WODC 272_4.indd 75

Als hij niet meewerkt, zal de vastgoedhandelaar de maandelijkse hypotheeklasten niet meer betalen van
de woningen die op naam staan van zijn vrouw. Zie ook paragraaf 4.1.
In het betreffende strafdossier komt naar voren dat de vastgoedhandelaar ook andere katvangers uit
Suriname tijdelijk in huis neemt, als deze overkomen om documenten bij de notaris te tekenen.

30-10-2008 10:06:50

WODC 272_4.indd 76

30-10-2008 10:06:50

6 Illegale netwerken
In de voorgaande hoofdstukken is de werkwijze beschreven van mensen
die illegale activiteiten ontplooien op het terrein van vastgoed. Aan de
orde kwam de wijze waarop banken, burgers en overheidsinstanties worden opgelicht, evenals de winsten en de negatieve gevolgen daarvan voor
verschillende betrokken partijen. In dit hoofdstuk borduren we voort op
die kennis, en richten we ons primair op de aard van de illegale netwerken. Hoe zien de illegale netwerken er nu uit? Hoe verhouden legale en
illegale actoren en activiteiten zich tot elkaar? Is sprake van organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit? Hoe strak worden de praktijken door leidinggevenden van het netwerk gecoördineerd? Is sprake van
vastomlijnde hiërarchische groeperingen of zijn het losse fluïde samenwerkingsverbanden? Hoe lokaal, nationaal of transnationaal opereren de
verdachten? Antwoorden op deze vragen komen in dit hoofdstuk aan de
orde op grond van de informatie uit de strafdossiers.
In paragraaf 6.1 wordt eerst een aantal algemene kenmerken van verdachten gegeven (leeftijd, sekse en geboorteland). Daarna gaat paragraaf 6.2
in op de relatie tussen legaliteit en illegaliteit. In de paragraaf daarna (6.3)
wordt de aard van de verschillende netwerken geanalyseerd en wordt een
typologie geconstrueerd op basis van de combinatie van de ontplooide
illegale activiteiten, de betrokken actoren en de mate van afscherming.
Paragraaf 6.4 handelt over de ernst van de gepleegde criminaliteit in relatie tot actoren uit respectievelijk de ‘onderwereld’ en ‘bovenwereld’. In
paragraaf 6.5 gaan we in op de lokale aard van de praktijken. Tot slot wordt
in die paragraaf stilgestaan bij de gevolgen van lokale sociale contacten
voor de verspreiding en normalisering van de illegale praktijken.
Daar waar nuttig zullen we bij de bespreking inzichten en theoretische
noties aanhalen uit de criminologische literatuur over organisatie­
criminaliteit en georganiseerde misdaad. Met behulp van die noties en
inzichten worden ook twee type netwerken onderscheiden en worden de
bevindingen in een bredere context geplaatst.

6.1 Kenmerken van verdachten
Om een beeld te krijgen van de mensen die betrokken zijn bij de illegale
en criminele praktijken in de woonsector, komen in deze paragraaf eerst
enkele algemene sociaal-economische kenmerken van de verdachten
aan bod. Zijn zowel mannen als vrouwen actief op dit terrein? Wat is het
geboorteland van de verdachten? En hoe oud zijn de verdachten?
Deze gegevens zijn afkomstig uit de twaalf strafdossiers en hebben
betrekking op kenmerken van de 211 verdachten. We maken bij de presentatie van kenmerken telkens een onderscheid tussen het totaal aantal
verdachten (211) en de hoofdverdachten (24) die in de twaalf bestudeerde
strafzaken een rol spelen. Daarnaast zullen we de bevindingen vergelijken

WODC 272_4.indd 77

30-10-2008 10:06:51

78

Vastgoed & fout

met bevindingen uit ander onderzoek, met name als het gaat om kenmerken van daders die zich op andere terreinen van organisatiecriminaliteit
en georganiseerde criminaliteit bewegen.
Let wel; het gaat om kenmerken van de 211 verdachten uit de twaalf door
ons bestudeerde strafdossiers; en het is niet mogelijk op basis van deze
gegevens generaliserende uitspraken te doen.
6.1.1

Sekse

Uit diverse studies blijkt dat vrouwen in vergelijking tot mannen, relatief
weinig criminaliteit plegen. Van het totaal aantal volwassenen met een
strafblad is 15% vrouw (Wartna et al., 2008: 8. e.v.). Het aandeel vrouwen onder de groep (zeer actieve) veelplegers, ligt nog lager, op 8% van
het totale aantal veelplegers (Wartna & Tollenaar, 2004). Geldt die sterke
ondervertegenwoordiging van vrouwen ook als we kijken naar het aantal
vrouwen dat meewerkt aan de illegale praktijken op de woningmarkt?
In de twaalf bestudeerde strafdossiers is een kwart van het totaal aantal
verdachten vrouw (46 van de in totaal 211 verdachten, zie figuur 4). Dat
is relatief veel, vergeleken met de hiervoor genoemde cijfers over het
aandeel vrouwen met een strafblad.1 De betrokken vrouwen vervullen
hoofdzakelijk een functie bij de uitvoering van de praktijken als katvanger (19) of als potentiële koper en aanvrager van een frauduleuze hypotheek: soms vraagt ze die frauduleuze hypotheek zelfstandig aan wegens
woonruimtegebrek en gebrek aan legale financieringsmogelijkheden (zie
paragraaf 3.1), soms is ze als echtgenoot bij de strafzaak betrokken en is
haar partner als eerste in contact gekomen met de hoofdverdachten. In
een enkel geval is ook een secretaresse betrokken bij het illegale netwerk
of wordt een vrouwelijk familielid ingezet bij het ronselen van kopers die
men op wil lichten (zie het voorbeeld in paragraaf 4.1.1).
Kijken we vervolgens naar de hoofdverdachten in de strafdossiers, dan
blijkt dat alle 24 hoofdverdachten van het mannelijk geslacht zijn. Ook de
financiële tussenpersonen die behulpzaam zijn en noodzakelijk bij het
vervalsen van papieren, zijn man. Andere faciliteerders zoals makelaartaxateurs en notarissen zijn eveneens zonder uitzondering man. Met
andere woorden; vrouwen zijn wel vertegenwoordigd op dit terrein, maar
ze vervullen nauwelijks een actieve, zelfstandige of initiërende functie bij
de illegale activiteiten. Evenmin treden ze op als faciliteerder.

1

Het gaat in ons onderzoek overigens niet om vrouwen met een strafblad, maar om vrouwen die in de
onderzochte opsporingsonderzoeken als ‘verdachte’ zijn aangemerkt. Het aantal vrouwen met een
strafblad (de vrouwen die uiteindelijk worden veroordeeld) kan na het rechterlijke vonnis dus aanzienlijk
lager uitvallen.

WODC 272_4.indd 78

30-10-2008 10:06:51

Illegale netwerken

Figuur 4

79

Sekse van de verdachten (n =211) en de hoofdverdachten
(n =24) uit de twaalf strafdossiers

180
160
140

Aantal verdachten

120
100
80
60
40
20
0
Man
Verdachten (n=211)

Vrouw
Hoofdverdachten (n=24)

Een uitzondering op het bovenstaande vormt de strafzaak waarbij
niet zozeer handel of verhuur centraal staat, maar illegale bemiddeling
in so­ciale huurwoningen. Hier zijn vrouwen wel als zelfstandige actor
aanwezig. Ze bemiddelen illegaal in de huurwoningen via internet en telefoon, hoeven daarvoor nauwelijks de deur uit, en doen dit vaak als ‘bijverdiensten’ naast studie of moederschap.
Afgezien van deze illegale huurbemiddeling, blijkt gesjoemel met huizen,
papieren en cijfers een mannenzaak te zijn. Komt dit overeen met de
positie van vrouwen binnen andere organisaties die zich begeven op het
terrein van de criminaliteit? Bevindingen uit ander onderzoek laten zien
dat de hoofdverdachten uit dit onderzoek wat sekse betreft nog het meest
lijken op leidinggevenden uit grote georganiseerde fraudezaken uit de
jaren negentig, waar ook geen enkele vrouw zichtbaar was in de top van
de criminele organisatie.2 Binnen de georganiseerde misdaad in het algemeen zien we wel enkele vrouwen aan het hoofd van criminele organisaties, met name als het gaat om mensensmokkel en mensenhandel. 3
2
3

WODC 272_4.indd 79

Van de Bunt & Nelen hebben in de jaren negentig 17 grootschalige fraudezaken bestudeerd, met daarin
62 hoofdverdachten (1995: 88 e.v).
Zie o.a Siegel (2007); Siegel & Blank (2007); Staring et al., (2005); Soudijn (2006). Uit een strafdossier­
onderzoek van Kleemans & De Poot (2007) komt verder naar voren dat 9% van het totaal aantal verdachten van deelname aan een criminele organisatie van het vrouwelijk geslacht is.

30-10-2008 10:06:51

80

Vastgoed & fout

6.1.2 Geboorteland
In de volgende figuur is het geboorteland van de verdachten weergegeven. We richten ons alleen op het geboorteland van de verdachten
omdat we nauwelijks informatie hebben over het geboorteland van (een
van) de ouders. Als gesproken wordt over ‘Marokkanen’ of ‘Surinamers’,
wordt daarmee gedoeld op het geboorteland en niet op nationaliteit van
­mensen.
Figuur 5

Geboorteland van de verdachten uit de
twaalf strafdossiers (n =211)

100
90
80
70

Aantal verdachten

60
50
40
30
20
10
0
Nederland

Suriname

Antillen

Turkije

Marokko

Pakistan

Anders/
onbekend

Uit de grafiek kan worden afgelezen dat in de twaalf bestudeerde straf­
zaken bijna de helft van de verdachten in Nederland is geboren. Personen
geboren in Suriname blijken eveneens prominent aanwezig te zijn in de
strafdossiers. Daarnaast is 5% van het totale aantal verdachten geboren
op de Antillen en 6% in Turkije. Tot slot zijn enkele personen met Pakistan
als geboorteland bij de illegale praktijken betrokken en één persoon heeft
Marokko als geboorteland. In de categorie ‘overigen’ zien we onder meer
mensen uit Israël, West-Europa, Brits Guyana, Colombia, de Filippijnen,
Iran en Sierra Leone.4

4

Van negen personen hebben we geen informatie over het geboorteland.

WODC 272_4.indd 80

30-10-2008 10:06:51

Illegale netwerken

81

Het geboorteland van de 24 hoofdrolspelers is weergegeven in figuur 6.
Figuur 6

Geboorteland van de hoofdverdachten uit de
twaalf strafdossiers (n =24)

14

12

Aantal verdachten

10

8

6

4
2

0
Nederland

Suriname

Antillen

Turkije

Pakistan

Ruim de helft van de 24 hoofdverdachten is geboren in Nederland en
een kwart in Suriname. Verder zijn twee hoofdverdachten geboren op de
Antillen, twee in Turkije en één in Pakistan.
Kijken we naar het geboorteland per strafzaak (zie tabel 1), dan blijkt dat
in vier strafzaken in Nederland geboren personen aan het hoofd staan;
in vier andere zaken ligt de leiding en het initiatief in handen van Surinamers. Twee netwerken worden elk geleid door een Turk en één netwerk
door Antillianen. Tot slot wordt in één strafzaak de leiding gevormd door
een gemengde groep van drie personen, geboren in Nederland, Suriname
en Pakistan.
In de volgende tabel is eveneens de grootte van het netwerk weergegeven
per geboorteland van de groep hoofdverdachten. De grootte is hier weergegeven aan de hand van het aantal verdachten per strafzaak.

WODC 272_4.indd 81

30-10-2008 10:06:51

82

Vastgoed & fout

Tabel 1

De twaalf strafzaken verdeeld naar geboorteland van de
hoofdverdachten en hoeveelheid verdachten per zaak

Geboorteland van
de hoofdverdachten

Totaal
Zaken met
Zaken met
Zaken met
aantal zaken 1-5 verdachten 6-15 verdachten >15 verdachten

Nederland

4

Suriname

4

Antillen

1

Turkije

2

Gemengd

1

Totaal

12

1

3

1

2

1

1

1

2

4

1
1
6

Leeswijzer: de cellen geven het aantal strafzaken weer. Voorbeeld: Van de 4 strafzaken waarbij in
Nederland geboren hoofdverdachten aan het hoofd staan (eerste rij) bestaat er één strafzaak uit 6 tot
15 verdachten, en drie strafzaken uit 16 verdachten of meer.

De tabel laat zien dat hoofdverdachten die in Nederland zijn geboren,
meestal aan het hoofd van een relatief groot netwerk staan (meer dan
vijftien verdachten) terwijl individuen geboren in Suriname en Turkije
meestal de kern vormen van een relatief klein netwerk. Dat geldt althans
voor de twaalf strafdossiers die zijn bestudeerd. Aansluitend daarop laten
de strafdossiers ook zien dat individuen geboren in Turkije en Suriname
vaker alleen als leidinggevenden opereren terwijl het illegale netwerk van
in Nederland geboren leidinggevenden uit meerdere Nederlandse leiders
bestaat.
Als tot slot gekeken wordt naar het geboorteland van alle verdachten
per strafzaak, zien we allereerst dat het merendeel van de verdachten
hetzelfde land van herkomst heeft als de hoofdverdachten. Dat betekent
bijvoorbeeld dat bij de strafzaken waar in Nederland geborenen de leiding
hebben, het ook voornamelijk in Nederland geborenen zijn die bij de zaak
betrokken zijn, bijvoorbeeld als katvanger, papiervervalser of klusjesman.
Het zijn, in de termen van Staring e.a. ‘nagenoeg homogene verbanden’
(Staring et al., 2005).5 Een uitzondering daarop vormt het netwerk van de
leidinggevenden dat op de Antillen is geboren, dat in meerderheid bestaat
uit medeverdachten uit Nederland en ook voor een aanzienlijk deel uit
medeverdachten die in Suriname geboren zijn.
In de tweede plaats laten de strafdossiers zien dat de kleine netwerken
(1 tot 5 verdachten) wat betreft geboorteland volledig homogeen zijn,6
5

6

Staring et al. spreken in deze context over etniciteit en ‘etnisch homogene verbanden’. Vanwege het
ontbreken van informatie over het geboorteland van (een van) de ouders van de verdachten in dit
onderhavige onderzoek, doen wij alleen uitspraken over homogeniteit betreffende het geboorteland van
verdachten.
Dit sluit aan bij de bevinding van Staring et al. (2005), die in hun onderzoek naar mensensmokkelaars
constateren dat de samenwerkingsverbanden die de minste verdachten tellen, volledig homogeen zijn.
Dat is overigens niet verwonderlijk als we bedenken dat de kans op volledige homogeniteit statistisch
ook het grootste is bij de netwerken die het minste aantal verdachten kennen.

WODC 272_4.indd 82

30-10-2008 10:06:51

Illegale netwerken

83

terwijl in de grotere netwerken de leidinggevenden ook in beperkte mate
samenwerken met leden die in andere landen geboren zijn. Zo werken
in Nederland geboren hoofdverdachten samen met individuen die op de
Antillen en in Suriname zijn geboren, en werken Surinaamse leidinggevenden met Nederlanders samen. Hoewel dus sprake is van nagenoeg
homogene verbanden, zijn de netwerken niet volledig gesloten als het gaat
om geboorteland.
Familiebanden als basis voor criminele samenwerkingsverbanden
Het bestaan van nagenoeg homogene verbanden in het merendeel van de
bestudeerde strafdossiers, zou te maken kunnen hebben met onderliggende sociale relaties tussen leden van dezelfde netwerken. Kleemans
e.a. (1999) hebben in de Monitor Georganiseerde Criminaliteit gevonden
dat sociale relaties tussen verschillende personen – bijvoorbeeld tussen
familieleden, vrienden of tussen collega’s – in veel gevallen de basis vormen van de door hun onderzochte criminele samenwerkingsverbanden.
Dit schrijven zij toe aan de stabiliserende werking van familierelaties op
samenwerkingsverbanden (Kleemans et al., 1998: 45 e.v.). 7
Ook in dit onderzoek naar illegale praktijken in de vastgoedsector blijkt
dat verwantschap tussen verdachten als het gaat om het geboorteland,
vaak te herleiden is tot familierelaties. In acht van de twaalf bestudeerde
strafzaken worden de leiding en de medeverdachten rondom de leiding
gevormd door familieleden. Dat geldt zowel voor strafzaken met leidinggevenden geboren in Nederland, in Suriname, in Turkije als op de Antillen. In vier strafzaken zijn het broers die gezamenlijk de leiding in handen
hebben. Daarnaast zien we in twee strafzaken dat de vader zijn zoon of
zonen betrekt bij de illegale praktijken en hen de ‘kneepjes van het vak’
probeert bij te brengen. Een ander familieverband dat regelmatig in de
strafzaken te zien is, betreft de relatie tussen echtelieden en tussen geliefden; hoofdverdachten worden bij de illegale activiteiten vaak bijgestaan
door hun vrouw of vriendin. Verder schakelen – in één strafzaak – de
hoofdverdachten ook hun ouders in als katvanger.
Naast familieleden die met elkaar samenwerken, zien we in de bestudeerde strafdossiers dat hoofdverdachten vooral samenwerken met
mensen die men heeft ontmoet op kantoor, tijdens het zakendoen of op de
werkvloer. Op het beroep en de daarmee gepaard gaande gelegenheden,
wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan, nu volgt eerst een overzicht van de leeftijd van verdachten.

7

WODC 272_4.indd 83

Over de wijze waarop sociale relaties een oplossing bieden voor van samenwerkingsproblemen, zie o.a.
Kleemans et al., (1999: 42 e.v).

30-10-2008 10:06:51

84

Vastgoed & fout

6.1.3 Leeftijd
De leeftijd van de verdachten varieert van 16 tot 67 jaar. De jongste medewerker is een scholier die zijn vader helpt met de hennepteelt, de oudste
een gepensioneerde makelaar die nog enig advieswerk verricht. De meeste
personen zijn ouder dan 30 jaar (79%) en de helft daarvan is tussen de 30
en 39 jaar (40%). In onderstaande figuur kan de leeftijd worden afgelezen.
Figuur 7

Leeftijd van de verdachten en hoofdverdachten

100
90
80

Aantal verdachten

70
60
50
40
30
20
10
0

12-17 jaar 18-24 jaar 25-29 jaar 30-39 jaar 40-49 jaar 50-60 jaar >60 jaar Onbekend
Verdachten (n=211)

Hoofdverdachten (n=24)

De leeftijdsopbouw van de totale groep daders is bijna identiek aan de
leeftijdsverdeling van daders die zich bezighouden met georganiseerde
misdaad. Dat blijkt althans uit de studie van Kleemans & De Poot (2007),
waarin de leeftijd van daders van georganiseerde criminaliteit (zoals
internationale drugshandel en mensenhandel) wordt vergeleken met
daders van commune criminaliteit (zoals diefstal en mishandeling).8
Kleemans & De Poot concluderen onder meer dat ‘oudere’ daders zijn
oververtegenwoordigd in de georganiseerde misdaad, terwijl in criminologisch onderzoek over het algemeen juist jeugdige delinquenten de
aandacht krijgen. Driekwart van de daders die zich bezighouden met georganiseerde criminaliteit is ouder dan dertig jaar, terwijl bij de totale populatie daders van commune criminaliteit slechts de helft van de daders
ouder is dan 30 jaar en de andere helft dus jonger (Kleemans & De Poot,
8

De studie van Kleemans & De Poot is gebaseerd op een analyse van 979 personen die betrokken zijn
bij 79 verschillende strafzaken op het terrein van de georganiseerde criminaliteit (Kleemans & de Poot,
2007: 7 e.v.). De gegevens over daders van commune delicten ontlenen zij uit het Nederlandse Justitiële
Documentatiesysteem (DJS).

WODC 272_4.indd 84

30-10-2008 10:06:51

Illegale netwerken

85

2007: 13). In deze studie naar illegale vastgoedpraktijken is bijna 80% van
de verdachten ouder dan 30 jaar. Die oververtegenwoordiging van ‘ouderen’ is nog sterker als gekeken wordt naar de leeftijd van de hoofdpersonen uit de twaalf bestudeerde strafzaken (zie ook figuur 6.4). Slechts één
leidinggevende is jonger dan 30 jaar, de anderen zijn allemaal ouder dan
30 en meer dan de helft van de hoofdverdachten is zelfs 40 jaar of ouder.9
Ook de leidinggevenden van georganiseerde misdaadbendes zijn gemiddeld nog ouder dan de andere verdachten, namelijk 39 jaar (Kleemans
& De Poot, 2007: 23). De hoofdverdachten komen wat leeftijd betreft nog
het meest overeen met de hoofdfiguren uit grootschalige fraudezaken.
Die zijn gemiddeld 44 jaar en, op een enkele uitzondering na, ouder dan
30 jaar, zo blijkt uit de studie van Van de Bunt & Nelen (1995: 89).
Kortom, het initiëren en bedenken van illegale praktijken rondom woonpanden blijkt een ‘volwassen’ bezigheid te zijn, waar jongeren zich (nog)
niet aan wagen. Die relatief hoge leeftijd van hoofdverdachten hangt
wellicht samen met het feit dat de meesten hun illegale activiteiten
verrichten in het verlengde van legale werkzaamheden. Zij opereren veelal
vanuit het reguliere bedrijfsleven en vanuit een legale ‘wettige’ positie,
zoals uit de volgende paragraaf zal blijken.

6.2 Legale actoren en illegale praktijken
In het publieke debat over georganiseerde misdaad uiten politici en opiniemakers regelmatig hun zorgen over de verweving tussen ‘onderwereld’ en ‘bovenwereld’. ‘Zware criminelen’ zouden steeds gemakkelijker
toegang hebben tot legale beroepsgroepen zoals de vastgoedsector, het
notariaat en de makelaardij.10 Het gevolg daarvan zou zijn dat de misdaad
en het misdaadgeld steeds sterker doordringen tot de ‘gewone maatschappij’, met alle gevolgen voor de democratische rechtsorde. Dit beeld van een
eenduidig en gescheiden onder- en bovenwereld wordt in de criminologische theorievorming al enige tijd van nuances voorzien. Auteurs wijzen
erop dat illegale milieus en hun ‘wettige omgeving’ in de werkelijkheid
van alledag naadloos in elkaar overvloeien en dat het onderscheid slechts
analytisch van aard is.11 Mensen die zware misdrijven plegen, nemen als
burgers immers ook deel aan het alledaagse leven. Vanuit de legale gelegenheden waar zij zich ophouden, bedenken zij plannen en voeren die uit.
Andersom kunnen allerlei legale beroepsgroepen op natuurlijke wijze in

9
10
11

WODC 272_4.indd 85

Ook in de studie van Kleemans & De Poot blijkt dat hoofdverdachten gemiddeld een paar jaar ouder zijn
dan de andere medeverdachten (Kleemans & De Poot, 2007: 23).
Zie onder andere de oproep van CDA-fractieleider Pieter van Geel, 10 november 2007, om parlementair
onderzoek uit te voeren naar deze problematiek. Door een justitiewerkgroep van de Tweede Kamer is
inmiddels een studie verricht naar de verwevenheid tussen onderwereld en bovenwereld.
O.a. Kleemans et al., (1998: 81 e.v.); Passas, (2002, 2003).

30-10-2008 10:06:52

86

Vastgoed & fout

contact komen met illegale milieus en ook belang hebben bij de relaties
met hen. In plaats van te spreken over een onderwereld en een bovenwereld, spreekt men liever over verbindingen (‘interfaces’) tussen legale en
illegale actoren, daarmee uitgaand van de vanzelfsprekende én noodzakelijke aanwezigheid van een connectie tussen die twee.12 De vraag is vervolgens hoe die twee werelden dan verbonden zijn.
6.2.1 Het beroep van de hoofdverdachten
Als we kijken naar de verbindingen in de bestudeerde strafdossiers over
illegaliteit op de woningmarkt, kan geconstateerd worden dat vrijwel alle
hoofdverdachten primair opereren vanuit een legale, wettige positie. De
personen die een initiërende, leidinggevende rol spelen in de strafzaken,
verrichten de illegale activiteiten in het verlengde van hun legale werkzaamheden. De verbinding tussen illegaal en legaal wordt allereerst dus
gevormd door de hoofdverdachten zelf; hun wettige beroepspositie in het
bedrijfsleven vormt de basis van waaruit illegale activiteiten worden ontplooid. Dat wordt ook duidelijk als gekeken wordt naar de sector waarin de
leidinggevenden werkzaam zijn. Tabel 2 laat zien wat het hoofdberoep is
van de 24 hoofdverdachten uit de twaalf bestudeerde strafdossiers.
Tabel 2

Beroep hoofdverdachten

Beroep
Vastgoedhandelaar
Tussenpersoon / adviseur in financieel-administratieve sector
Zelfstandig ondernemer in ICT-branche
Anders
Totaal

Aantal hoofdverdachten
14
7
2
1
24

Een meerderheid van de leidinggevenden in de onderzochte strafzaken
werkt in de vastgoedsector; als eigenaar van een vastgoedbedrijf of, in een
enkel geval, als werknemer in het vastgoedbedrijf van een broer. Daarnaast zijn zeven hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve sector; als eigenaar van een administratiekantoor, als juridisch
adviseur, als bankmedewerker of als verzekeringsagent. De meeste van
hen hebben een eigen bedrijf, sommigen zijn in loondienst. Verder zien
we dat in twee strafzaken de leiding van het illegale netwerk (mede) wordt
gevormd door personen die als zelfstandig ondernemer actief zijn in de
computer- en internetbranche. Een van hen investeert in vastgoed met de
winsten die hij behaalt uit zijn computerbedrijf, de ander faciliteert vraag

12

Zo pleit Tijhuis (2006), in navolging van Passas (2002, 2003), ervoor om de aandacht niet zozeer te
richten op infiltratie van illegale organisaties in legale organsaties, maar de nadruk veeleer te leggen op
samenwerking tussen illegale en legale actoren.

WODC 272_4.indd 86

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

87

en aanbod van producten via internet, waaronder huurwoningen. Tot slot
is een hoofdverdachte uit een strafzaak werkloos ten tijde van het opsporingsonderzoek, hij werkte voorheen in de bouw. Afgezien van deze laatste
leidinggevende, bestaat er dus een directe relatie tussen de legale en illegale werkzaamheden van leidinggevenden.
Zoals in de vorige paragraaf al aan de orde kwam, zijn de leidinggevenden uit de bestudeerde strafzaken bijna allemaal ouder dan 30 jaar en is
de helft ouder dan 40 jaar. Tijd lijkt nodig te zijn geweest om een gevestigde positie in het bedrijfsleven te bereiken en om kennis en ervaring
op te doen met financiële en juridische procedures en regelgeving op het
terrein van vastgoed. Gedurende die werkzame periode heeft men ook
noodzakelijke contacten kunnen leggen met andere relevante actoren en
dienstverleners. Dit sluit aan bij de constatering van Kleemans & De Poot,
die stellen dat daders van georganiseerde misdaad in eerdere levensfasen
– gedurende het uitoefenen van hun legale beroep – gelegenheid hebben
gehad om kennis te verwerven over allerlei procedures, die noodzakelijk
zijn voor het bedenken en succesvol uitvoeren van de misdaadpraktijken
(Kleemans & De Poot, 2007: 23 e.v.).
Ook in de onderhavige twaalf strafdossiers is het aannemelijk dat de
kennis en ervaring die is opgedaan tijdens het legale beroepsleven,
door hoofdverdachten wordt ingezet bij het bedenken en uitvoeren van
frauduleuze activiteiten en bij het oneigenlijke gebruik van wetten. Het
betreft dus spelers die – van origine – als wettige marktpartijen in de
‘bovenwereld’ aanwezig zijn. Zoals bij veel andere vormen van financieeleconomische criminaliteit, kan in die zin gesproken worden van ‘witteboordencriminaliteit’ of ‘white collar crime’.13 Maar betekent dat ook dat
in de bestudeerde strafzaken vooral sprake is van organisatiecriminaliteit?
Of kunnen de illegale praktijken, ondanks de legale aard van de sectoren
waarin men werkzaam is, beter gekenschetst worden als georganiseerde
criminaliteit? Betreft het ‘beroepscriminelen’ of doet men het ‘erbij’?
6.2.2 Organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit?
Met de term organisatiecriminaliteit wordt gedoeld op bonafide bedrijven die naast hun legale handel ook illegale activiteiten verrichten. Of
in de woorden van Van de Bunt: ‘misdrijven die individueel of groepsgewijs door leden van een gerespecteerde en bonafide organisatie worden
gepleegd binnen het kader van de uitoefening van organisatorische taken.
(…) Deze ondernemers richten zich primair op voortzetting van hun

13	�����������������������������������������������������������������������������������������������������
Het begrip witteboordencriminaliteit verwijst naar criminaliteit gepleegd door personen met een maatschappelijk gerespecteerd aanzien, mensen die tijdens de uitoefening van hun beroep een ‘keurig pak’
dragen, zoals advocaten, notarissen, bestuurders en zakenlui.

WODC 272_4.indd 87

30-10-2008 10:06:52

88

Vastgoed & fout

bonafide bedrijf, maar om dit doel te bereiken overschrijden zij de grens
van het strafbare’ (Van de Bunt, 1992). Het gaat bij organisatiecriminaliteit dus om personen die hun legale bedrijf voort willen zetten en daar,
naast reguliere activiteiten, ook niet-wettelijke en illegale middelen voor
inzetten.
Daarentegen gaat het bij georganiseerde criminaliteit om (ogenschijnlijk
bonafide) bedrijven die enkel worden opgericht om fraude te plegen en op
illegale wijze zo veel mogelijk geld te verdienen. In de gangbare definitie
is sprake van georganiseerde criminaliteit ‘indien groepen die primair
gericht zijn op illegaal gewin systematisch misdaden plegen met ernstige
gevolgen voor de samenleving, en in staat zijn deze misdaden op betrekkelijke effectieve wijze af te schermen’ (Onderzoeksgroep Fijnaut, 1995; Van
de Bunt & Nelen, 1995: 61 e.v.; Kleemans et al., 1998, 2002) Als de overheid
het illegale netwerk op het spoor komt, wordt het bedrijf opgedoekt en
worden de illegale activiteiten veelal onder een andere naam voortgezet.
De bestudeerde strafzaken laten een gevarieerd beeld zien als het gaat om
de twee beschreven criminaliteitsvormen. Aan de ene kant zijn er strafzaken waarbij vooral sprake lijkt van organisatiecriminaliteit. Een voorbeeld
daarvan is de strafzaak waarbij de eigenaar van een administratiekantoor
op verzoek van woningzoekenden documenten vervalst, hypotheekfraude
pleegt en daar provisiekosten voor ontvangt. Uit het betreffende strafdossier komt naar voren dat zijn legale bedrijf gericht is op continuïteit en
dat hij primair legale activiteiten ontplooit. Daar komt bij dat de fraude
relatief weinig financiële schade teweegbrengt voor betrokkenen, mits de
maandelijkse hypotheeklasten door de koper worden betaald. De illegale
verdiensten in deze casus zijn voor de hoofdverdachte ook beperkt (zie
ook het voorbeeld in paragraaf 3.1).
Aan de andere kant beantwoorden sommige bestudeerde strafdossiers
in grote mate aan het beeld van georganiseerde misdaad. Een voorbeeld
daarvan is de strafzaak waarbij financiële dienstverleners ‘plof-bv’s’
oprichten om kredietfraude en hypotheekfraude te kunnen plegen, en
waarbij de frauduleus gekochte woningen uiteindelijk illegaal worden
onderverhuurd aan henneptelers en illegale vreemdelingen (zie voorbeeld
paragraaf 3.3). Het financiële voordeel voor de hoofdverdachten loopt
in deze casus op tot in de miljoenen, evenals de financiële schade voor
de kredietverstrekkende banken. En hoewel de hoofdverdachten in deze
strafzaak ook legale werkzaamheden verrichten in de financieel-administratieve dienstverlening, vergaren ze het grootste deel van hun winsten uit
illegale activiteiten.
Meer in het algemeen hebben de strafzaken die primair gericht zijn op het
optimaliseren van geldelijke winsten door de systematische oplichting
van verschillende actoren, veel kenmerken van georganiseerde criminaliteit: in die zaken zien we grote financiële voordelen voor de hoofdverdachten en grote financiële schade voor de opgelichte actoren. Daarnaast

WODC 272_4.indd 88

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

89

kenmerken de hoofdverdachten uit die zaken zich door het veelvuldige
en oneigenlijke gebruik van rechtspersonen en katvangers, waarmee op
routinematige wijze aansprakelijkheid uit de weg wordt gegaan.
Duidelijk zal zijn, dat de indeling in organisatiecriminaliteit en georganiseerde criminaliteit analytisch is en dat we in werkelijkheid allerlei
mengvormen zien. De meeste bestudeerde strafzaken zijn niet eenduidig
in te delen en kunnen op een continuüm geplaatst worden tussen de twee
vormen van criminaliteit, waarbij sommige strafzaken meer aan de kant
van de organisatiecriminaliteit te plaatsen zijn en anderen meer aan de
kant van de georganiseerde misdaad. Wel zien we in bijna alle bestudeerde strafdossiers telkens twee elementen terugkeren.
In de eerste plaats voeren bijna alle hoofdverdachten reguliere legale
activiteiten uit, naast de illegale activiteiten. Zuiver illegaal handelende
hoofdpersonen die louter opereren op een illegale markt, komen in de
bestudeerde strafdossiers bijna niet voor.14 Juist dat legale element in de
bedrijfsvoering maakt, zo bleek al eerder in dit rapport, ontneming en
berekening van het wederrechtelijk verkregen voordeel lastig. De legale
activiteiten lijken in enkele strafzaken vooral om deze reden nog te
worden verricht, in die gevallen dienen ze dan als dekmantel voor de illegale activiteiten.
In de tweede plaats zien we dat in veel strafdossiers de illegale activiteiten
een structurele plek innemen in de bedrijfsvoering van de leidinggevenden van het netwerk. De illegale activiteiten hebben geen incidenteel
karakter maar worden systematisch en routinematig toegepast. Soms
betreft het een opeenstapeling van illegale constructies en een veelheid
van betrokken actoren, soms gaat het om een illegale activiteit waarbij een
beperkt aantal mensen is betrokken.
Maar hoe complex de illegale constructies en de verwevenheid tussen
legaliteit en illegaliteit ook is, de illegale praktijken van leidinggevenden
gaan hand in hand met legale werkzaamheden in legale handelssectoren.
Een strikte indeling in organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit is vanwege de vele mengvormen daarom niet goed te maken. Niettemin is het wel mogelijk een indeling aan te brengen in de strafdossiers
op basis van kenmerken van de aangetroffen samenwerkingsverbanden.
De mate van complexiteit en de mate waarin verschillende illegale activiteiten door de leidinggevenden worden ontplooid, kan als basis dienen
voor het construeren van twee typen netwerken. In de volgende paragraaf
wordt die typologie toegelicht.

14

WODC 272_4.indd 89

Een uitzondering daarop vormt de hoofdverdachte die werkloos is en met zijn twee zonen tien goedkope
appartementen koopt om die illegaal onder te verhuren. De andere huisjesmelkers uit de strafdossiers
– die ook verhuren aan illegalen – hebben naast hun illegale activiteiten ook legale werkzaamheden, die
vaak de basis vormen voor de illegaliteit.

30-10-2008 10:06:52

90

Vastgoed & fout

6.3 Enkelvoudige en meervoudige activiteiten: twee typen netwerken
De overeenkomsten en verschillen tussen de illegale netwerken en de
diversiteit in de netwerken, kunnen we nader uitwerken aan de hand van
het aantal illegale constructies dat door leidinggevenden wordt ontplooid.
Op basis van de combinatie van activiteiten binnen een netwerk en het
aantal en type actoren dat meewerkt, kunnen we twee typen netwerken
onderscheiden. Bij het eerste type gaat om één of enkele illegale activiteiten die telkens opnieuw worden uitgevoerd door een of enkele personen.
Het betreft netwerken die worden gevormd rondom één of enkele dienstverleners. Bij het tweede type gaat het om een veelheid van activiteiten,
waarbij uiteenlopende actoren en ‘specialisten’ zijn betrokken. De twee
typen worden hieronder nader beschreven.
6.3.1 Netwerktype 1: enkelvoudige activiteiten, beperkt aantal
medeplegers
Dit type netwerk draait rondom één leidinggevende die zich beperkt
tot één of enkele illegale activiteiten en daar zijn specialisme van heeft
gemaakt. Het gaat dan om documentvervalsing ten behoeve van hypotheekfraude, om de illegale verhuur van woonruimte of om illegale huurbemiddeling. In plaats van leidinggevende kan beter gesproken worden
van dienstverlener. De winst voor de leidinggevende dienstverleners
bestaat uit provisiekosten, huurinkomsten of bemiddelingskosten en deze
variëren van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per maand. De
medeplegers zijn aanvragers van een frauduleuze hypotheek en/of andere
illegale verhuurders / huurbemiddelaars, die de dienstverlener vaak zelf
weten te vinden.
In dit eenvoudige netwerktype wordt geen gebruikgemaakt van ABCconstructies en evenmin van katvangers. Ook is geen sprake van
betrokkenheid van makelaar-taxateurs en notarissen. Als financieeladministratieve dienstverleners bij de illegale praktijken betrokken zijn,
vervullen zij de rol van leidinggevende of vervullen ze een rol als naaste
collega van de leidinggevende. Het aantal verdachten in dit type netwerk
is beperkt.
Symbiotische relatie
De medeplegers uit dit netwerk streven in principe hetzelfde doel na als
de leidinggevende dienstverlener en er is sprake van een symbiotische
relatie tussen de verdachten. Dat betekent dat zowel de dienstverlener als
de medeplegers profijt trekken van de illegale activiteiten; er zijn bij deze
symbiotische samenwerkingsverbanden geen verdachten die uiteindelijk
de dupe worden van de oplichtingspraktijken. Het initiatief voor de illegale praktijken gaat bij de symbiotische samenwerking vaak uit van medeplegers, die de hulp en deskundigheid van de dienstverlener inschakelen,

WODC 272_4.indd 90

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

91

bijvoorbeeld bij het vervalsen van documenten ten behoeve van een eigen
koopwoning.
Taakverdeling
Van taakverdeling is in dit type netwerk nauwelijks sprake. In de strafzaken waarbij primair sprake is van hypotheekfraude, voert de betreffende
leidinggevende dienstverlener de noodzakelijke documentvervalsingen
zelf uit, daarbij bijgestaan door een collega of medewerker van het betreffende administratiekantoor. De medeplegers van hypotheekfraude op
wier verzoek de fraude wordt gepleegd, doen de aanvraag en tekenen de
valse papieren. De medeplegers zijn dus telkens andere personen, die de
dienstverlener opzoeken om van zijn deskundigheid of middelen gebruik
te maken. Er is dus sprake van kleinschalige en losse incidentele samenwerkingsverbanden tussen dienstverlener en medeverdachten.
In de strafzaken waarbij de leidinggevende dienstverleners zich richten
op illegale onderhuur of illegale huurbemiddeling, voeren de medeplegers
vrijwel dezelfde taken uit als de leidinggevende, alleen op minder grote
schaal. De leidinggevende dienstverlener is in die strafzaken de meest
gezaghebbende actor, vaak de initiator van de activiteiten en soms de
‘leermeester’ voor de andere medeplegers. De kennis over de illegale praktijken wordt dus door de leidinggevende aan medewerkers doorgegeven,
maar van een taakverdeling binnen het netwerk is nauwelijks sprake.
6.3.2 Netwerktype 2: meervoudige activiteiten, veel medeplegers
Dit type netwerk kenmerkt zich door een kern van enkele leidinggevenden, die gezamenlijk een breed scala aan illegale activiteiten ontplooit.
Het gaat dan om een combinatie van hypotheekfraude, illegale verhuur,
het faciliteren van de productie en handel in drugs, het kunstmatig in
korte tijd ophogen van koopprijzen, het oplichten van kopers en/of het op
grote schaal ontduiken van belasting. De leidinggevenden passen ABCconstructies toe. Daarnaast maken ze systematisch gebruik van katvangers om de geldelijke winsten en betrokkenheid bij de illegale praktijken
te verbloemen. De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele miljoenen euro’s per jaar. Leidinggevenden maken gebruik van de diensten van
notarissen en financieel-administratieve tussenpersonen. De leidinggevenden bij dit type netwerk bestaan voornamelijk uit vastgoedhandelaren
en het aantal verdachten is groot.
Symbiotische en parasitaire relaties
In dit netwerktype bestaan zowel symbiotische als parasitaire relaties
tussen leidinggevenden en medeplegers. Symbiotisch is de samenwerking tussen leidinggevenden en medeverdachte dienstverleners zoals
tussenpersonen, makelaar-taxateurs en notarissen. De meewerkende
dienstverleners ontvangen provisiekosten voor de geboden hulp (op de

WODC 272_4.indd 91

30-10-2008 10:06:52

92

Vastgoed & fout

betrokkenheid van deze dienstverleners bij het illegale netwerk komen
we in paragraaf 6.4.3 en paragraaf 6.5.5 nog terug). Ook de relatie tussen
leidinggevenden en medewerkers die andere ‘hand- en spandiensten’ verrichten – zoals ronselaars, documentvervalsers, verhuurbemiddelaars,
klussers – kan als symbiotisch gekenschetst worden.
Daarnaast bestaat een parasitaire relatie tussen de leidinggevenden en
medeplegers die in het illegale netwerk de rol vervullen van katvanger of
huizenkoper. Leidinggevenden maken gebruik van de (goedgelovigheid
van) deze medeplegers, zonder dat die laatsten uiteindelijk profijt hebben
van de samenwerking. De kopers werken doelbewust mee aan documentvervalsing en het oplichten van de bank omdat ze denken daar financieel
voordeel uit te kunnen trekken. Uiteindelijk worden ze zelf echter ook
opgelicht en financieel ‘leeggezogen’ door de leidinggevenden, die bij
deze oplichting worden bijgestaan door professionele dienstverleners
als tussenpersonen, notarissen en taxateurs. Een deel van de verdachten
ondervindt bij dit type netwerk uiteindelijk groot financieel nadeel van
hun medewerking aan de criminele activiteiten; ze blijven zitten met een
grote schuld en zijn naast medepleger, uiteindelijk ook slachtoffer.
Taakverdeling
Hoewel sprake is van taakverdeling in dit type netwerk, vormen enkele
leidinggevenden de harde kern en het brein achter de illegale constructies. Zij hebben de knowhow en bepalen in zeer sterke mate welke illegale activiteiten worden ondernomen en welke ondersteuning zij daarbij
nodig hebben. Op grond van die overweging worden andere personen en
dienstverleners ingeschakeld. Er wordt structureel samengewerkt met
verschillende ronselaars, makelaar-taxateurs, notarissen, tussenpersonen,
klussers, vervalsers, huurinners en huurbemiddelaars. Sommige medewerkers nemen meerdere taken op zich, bijvoorbeeld die van katvanger,
ronselaar en vervalser. De medewerkers die in het netwerk de meest
ondergeschikte positie innemen – huizenkopers en katvangers – zijn vaak
tijdelijk en incidenteel bij de illegale activiteiten betrokken, hun positie
wordt bij nieuw te ondernemen activiteiten door andere personen overgenomen.
Ondanks de wisselende en (deels) incidentele samenwerkingsverbanden en de taakverdeling, gaat het wel telkens om dezelfde vaste kern van
leidinggevenden, die de illegale praktijken initiëren, coördineren en ook
het allergrootste deel van de winsten opstrijken. Ze opereren met wisselende personen en gezelschappen maar houden zelf de regie in handen,
meestal tot in de details van uitvoering. In die zin draait dit type netwerk
in hoofdzaak rond de activiteiten en initiatieven van de leidinggevenden.
Hiërarchie en overtuigingskracht
Gezien het feit dat in dit type netwerk een deel van de medewerkers
wordt opgelicht en er een parasitaire relatie bestaat tussen de leiding-

WODC 272_4.indd 92

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

93

gevenden van het netwerk en de ‘ondergeschikte’ medewerkers (kopers,
katvangers), kan gesproken worden van een ongelijke machtsrelatie en
een daarmee gepaard gaande hiërarchische netwerkstructuur. In de
bestudeerde strafzaken althans, waarbij medeplegers onvolledig en valselijk worden voorgelicht, zien we een hiërarchische en ongelijkwaardige
verhouding tussen leidinggevenden en medewerkers.15 Die ongelijkwaardige samenwerkingsrelatie kan voor een belangrijk deel worden
toegeschreven aan de uitstraling en het impression management van
leidinggevenden, waarmee ze vertrouwen weten te wekken en mensen
op basis van onjuiste informatie ertoe overhalen met hen in zee te gaan.
Leidinggevenden uit deze netwerken maken dus niet primair gebruik
van (dreiging met) geweld om dingen van medeplegers gedaan te krijgen,
maar veeleer van oplichtingstactieken. De invloed die zij uitoefenen op
de andere medewerkers hebben ze voor een groot deel te danken aan
hun psychologische overtuigingskracht en aan het schijnbare ‘succes’
dat ze uitstralen, zo bleek uit het vorige hoofdstuk van dit rapport. Het
mechanisme van overtuigingskracht en uitstraling als ‘bindmiddel’ komt
ook naar voren in ander onderzoek naar fraudenetwerken. Zo schrijven
Van de Bunt & Nelen op basis van bestudeerde strafdossiers waarin
fraudedelicten centraal staan: ‘Het belangrijkste bindmiddel waarmee
het merendeel van de fraudeurs de directe omgeving aan zich weet te
verplichten, is (…) terug te voeren op karakterologische eigenschappen
als brutaliteit, bluf en overtuigingskracht. (…) doordat zij genoemde
eigenschappen doorgaans weten te koppelen aan een vlotte presentatie, straalt van hun optreden geboren leiderschap en gezag af. Hiermee
hebben zij hun directe omgeving tot op zekere hoogte aan een touwtje’
(Van de Bunt & Nelen, 1995: 93). Dat beeld van leidinggevenden met een
gezaghebbende reputatie zien we duidelijk terug in dit netwerktype,
waarbij een deel van de medeplegers uiteindelijk ook wordt opgelicht en
de dupe wordt van de praktijken van de leidinggevenden. De consequentie van die oplichtingspraktijk is echter wel dat de ondergeschikte medeplegers uiteindelijk bereid zijn te getuigen tegen de leidinggevenden,
en het illegale netwerk dus niet trouw blijven. De leidinggevende werkt
zodoende uiteindelijk dus mee aan de bewijsvoering tegen zichzelf, maar
gaat desondanks voor de snelle winst. Door de inzet van katvangers en
het gebruik van bv’s die op naam staan van anderen, probeert hij buiten
schot te blijven van opsporingsinstanties.

15

WODC 272_4.indd 93

Dat is opmerkelijk omdat uit divers wetenschappelijk onderzoek naar criminele netwerken blijkt dat het
hiërarchische karakter van criminele samenwerkingsverbanden voor een belangrijk deel ontbreekt (vgl.
Kleemans et al., 1998: 39 e.v.; Kleemans et al., 2002; Van de Bunt & Kleemans, 2007; Staring, 2005).

30-10-2008 10:06:52

94

Vastgoed & fout

De kenmerken van de twee netwerktypen zijn samengevat in het volgende
schema. Het eerste type noemen we gemakshalve eenvoudig netwerk, het
tweede type complex netwerk.16
Tabel 3

Kenmerken netwerktypen

Type 1: eenvoudig netwerk
Enkele illegale activiteiten
Oplichting van één type actor
Eén leidinggevende (dienstverlener)
Beperkt aantal verdachten
Nauwelijks taakverdeling, beperkt
aantal taken
Geen ABC-constructies
Geen katvangers
Beperkt aantal bv’s betrokken
Nauwelijks afschermingsmethoden
Geen betrokkenheid beroepsgroepen

Type 2: complex netwerk
Een veelheid van illegale activiteiten
Oplichting van meerdere typen actoren
Enkele leidinggevenden
(vastgoedhandelaren)
Groot aantal verdachten
Duidelijke taakverdeling, veelheid aan taken

Gebruik van ABC-constructies
Gebruik van groot aantal katvangers
Gebruik van groot aantal bv’s
Gebruik van afschermingsmethoden
Betrokkenheid notarissen / makelaartaxateurs
Symbiotische relatie tussen leidinggevende Symbiotische relatie tussen leidinggevenden
en overige medeplegers
en dienstverleners/facilitators
Geen parasitaire relatie tussen leden
Parasitaire relatie tussen leidinggevenden
van het netwerk
en ondergeschikte medeplegers (kopers/
katvangers)
Beperkte geldelijke winsten
Grote geldelijke winsten

Kijken we nu naar de strafdossiers in dit onderzoek, dan passen vijf van de
twaalf bestudeerde strafzaken bij het eerste eenvoudige netwerktype en
zeven strafzaken komen in grote mate overeen met het tweede complexe
type. Hier geldt overigens ook dat niet alle bestudeerde netwerken helder
zijn in te delen en dat de werkelijkheid zoals die zich uit in de strafdossiers, meestal weerbarstiger is dan de hier gepresenteerde schematische
weergave. Zo zien we bijvoorbeeld dat één strafzaak die op basis van
bovenstaande kenmerken goed ingedeeld kan worden bij het eenvoudige
netwerktype, wel twee leidinggevende dienstverleners kent. En andersom
is in een strafzaak die goeddeels beantwoordt aan het complexe netwerktype, sprake van slechts één leidinggevende vastgoedhandelaar. Ook zien
we een strafzaak met een relatief klein aantal medeverdachten waar het
netwerk toch getypeerd kan worden als complex. Niettemin geeft de typo16

Op een aantal punten bestaat verwantschap met de indeling die Staring (2005) hanteert bij zijn analyse
van mensenhandelorganisaties. Overeenkomsten in de onderscheiden kenmerken liggen in het aantal
verdachten, het gebruik van afschermingsmethoden en het gebruik van tussenpersonen. Een belangrijk
verschil is het feit dat de criminele organisaties die Staring analyseert, per definitie een veelheid van
transnationale activiteiten (laten) verrichten. In de illegale netwerken die in dit onderhavige onderzoek
zijn geanalyseerd, is de mate waarin verschillenden activiteiten worden ontplooid juist bepalend voor de
indeling in types.

WODC 272_4.indd 94

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

95

logie inzicht in de aard van de verschillende netwerken die uit de strafdossiers gedestilleerd kunnen worden en brengt het enige structuur aan in de
grote variatie aan activiteiten, werkwijzen en betrokken actoren.

6.4 Ernst van de gepleegde criminaliteit en relaties met ‘onder- en
bovenwereld’
In vijf van de twaalf bestudeerde strafzaken zien we dus een kleinschalig
netwerk dat zich beperkt tot een of enkele activiteiten, in zeven strafzaken
zien we een grootschaliger netwerk dat uiteenlopende activiteiten combineert en er werk van maakt zich middels katvangers en bv’s af te schermen van de overheid. Maar betekent dat nu ook dat het tweede, complexe
netwerktype ‘ernstiger’ is als het gaat om slachtoffers en maatschappelijke
schade? Het antwoord op die vraag is niet eenduidig maar hangt mede af
van de maatstaf die men hanteert. Nemen we als maatstaf de omvang van
de criminele winsten en de omvang van de financiële schade die geleden
wordt door burgers, banken en overheid, dan is het evident dat het tweede
netwerktype ernstiger is dan het eerste. Ook wanneer men het vertrouwen
in professionele beroepsgroepen als makelaar-taxateurs en notarissen van
essentieel belang acht voor het algemene maatschappelijke verkeer, zal
het complexe netwerk als ‘ernstig’ worden bestempeld. Als daarentegen de
illegale onderhuur van woningen uit de sociale huursector als belangrijk
maatschappelijk probleem wordt beschouwd, zal men het enkelvoudige
netwerktype minstens zo ernstig en schadelijk vinden als het complexe
type. Datzelfde geldt in het geval men de verhuur van woonruimte aan
illegale vreemdelingen ervaart als groot sociaal probleem.
6.4.1 Relaties met commune criminaliteit
Kijken we vervolgens naar de uitvoering van commune criminaliteit door
de leden van het illegale netwerk, dan zien we het gebruik van bedreigingen en vernielingen bij beide netwerktypen terug. Het wordt vooral ingezet als middel om huurders te intimideren en niet uit de school te laten
klappen over bijvoorbeeld de hoge huren of de slechte of brandgevaarlijke
woonomstandigheden. Sporen van bedreiging, vernieling en intimidatie komen frequenter voor in de strafdossiers die betrekking hebben op
complexe netwerktypes. Dat geldt ook voor diefstal van bezittingen van
huurders. Van de inzet van ‘knokploegen’ zijn in de strafdossiers geen
aanwijzingen te vinden: bedreigingen en intimidaties worden regelmatig
uitgevoerd door leidinggevenden zelf. Vernielingen en diefstal zijn over
het algemeen het werk van medewerkers die al een andere rol vervullen in
het illegale netwerk; vooral de huurbemiddelaar en/of inner van huurpenningen wordt hiervoor door de leidinggevenden ingeschakeld.

WODC 272_4.indd 95

30-10-2008 10:06:52

96

Vastgoed & fout

6.4.2 Relaties met georganiseerde criminaliteit
Naast de (morele) maatstaf en de manifestatie van aanpalende commune
vormen van criminaliteit, kan ook gekeken worden naar het verband tussen de verschillende netwerktypes en (andere) criminele organisaties.
Allereerst valt dan op dat het complexe netwerktype voor een groot deel
beantwoordt aan het beeld van de georganiseerde criminaliteit, bijvoorbeeld als we kijken naar aspecten als de mate van georganiseerdheid
van de illegale activiteiten, de financiële schade voor slachtoffers en het
gebruik van afschermingsmethoden.
Niettemin bestaat er ook een relatie tussen het eerste eenvoudige
netwerktype en de georganiseerde misdaad. De centrale dienstverleners
uit het eenvoudige netwerktype vervullen in een aantal strafdossiers
namelijk een faciliterende rol voor individuele leden uit andere criminele
samenwerkingsverbanden. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer iemand
die geld verdient met de productie van drugs, een illegale woonbemiddelaar benadert voor een huurwoning waar hij zich tijdelijk anoniem kan
ophouden (in paragraaf 3.2 en paragraaf 4.2 is daar reeds op ingegaan).
De faciliterende rol van dienstverlener uit het enkelvoudige netwerk doet
zich ook voor als een lid van een criminele organisatie met maandelijkse
criminele inkomsten een woning wil kopen en daarvoor een hypotheek
wil afsluiten. Hij stapt naar een financieel tussenpersoon waarvan hij
weet dat deze als facilitator kan optreden bij hypotheekfraude. De tussenpersoon die vervolgens de benodigde valse documenten maakt, werkt
dus mee aan het witwassen van criminele gelden. In deze voorbeelden
uit de strafdossiers leveren de leidinggevende dienstverleners uit het
enkelvoudige netwerk hun specialistische dienst aan leden uit een andere
criminele groep, en maken ze zodoende ook deel uit van een ander crimineel samenwerkingsverband. Nu echter niet als centrale leidinggevende
maar ‘lager op de ladder’ en incidenteel als faciliterende medewerker. Met
andere woorden; de expertise van het centrale figuur uit het enkelvoudige
netwerk kan een aanzuigende werking uitoefenen op leden uit andere –
zwaardere – criminele groeperingen, waardoor het relatief eenvoudige
netwerk verbonden raakt met complexere criminele netwerken en zwaardere vormen van criminaliteit.17
Meer in het algemeen laten de bestudeerde strafzaken zien dat sommige
leden van de illegale netwerken op individueel niveau betrokken zijn bij
andersoortige criminaliteit en tegelijkertijd deel uitmaken van geheel
andere illegale netwerken, die losstaan van de illegaliteit op het terrein
van wonen. Zo zien we een financieel-administratief tussenpersoon die
tegelijkertijd binnen een ander crimineel netwerk meewerkt aan underground banking, zien we een illegale verhuurder die tevens optreedt als
17

Vgl. Van de Bunt & Kleemans, 2007: 122.

WODC 272_4.indd 96

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

97

xtc-handelaar en zien we vastgoedhandelaren die ook actief zijn op het
terrein van faillissementsfraude. Het gaat dus om criminele nevenactiviteiten die door individuen worden verricht, buiten het bestaande netwerk
om. De betrokkenheid op individueel niveau bij andere vormen van criminaliteit is sterker zichtbaar in de strafdossiers die betrekking hebben op
complexe netwerktypes. Ook hier geldt dat de dossiers wel aanwijzingen
bevatten, maar dat ze tegelijkertijd niet laten zien dat leden uit de door ons
bestudeerde illegale netwerken op grote schaal verbonden zijn met andere
criminele groeperingen.18
Hennepteelt
Hennepteelt, tot slot, manifesteert zich in beide typen netwerken. In
het eenvoudige netwerk zien we het sporadisch, als nevenactiviteit van
individuele medeplegers (hypotheekfraudeurs) of individuele betrokkenen (onderhuurders). In het tweede type zien we hennepteelt in een
aantal strafzaken als structureel element bij de verhuur van woningen.
Grootschalige henneptelers vormen in die zaken een potentiële doelgroep
voor de leidinggevenden van het illegale netwerk, als huurders van woonen bedrijfsruimte.19
6.4.3 Relaties met ‘professionele’ legale dienstverleners
Andersom kan de ernst van de gepleegde criminaliteit door de verschillende netwerken ook bezien worden in het licht van de betrokkenheid
van wettige beroepsbeoefenaars zoals makelaar-taxateurs, notarissen,
administratieve tussenpersonen, bankmedewerkers en ambtenaren. Want
naast het legale beroep van leidinggevenden – als vastgoedhandelaar of
administratief tussenpersoon – maken ook andere legale professionals
deel uit van de illegale netwerken. De bestudeerde strafdossiers bevatten
aanwijzingen voor de bewuste betrokkenheid van makelaar-taxateurs en
administratieve tussenpersonen bij de oplichting van burgers en banken,
met name als het gaat om snelle prijsopdrijving van woningen. Het betreft
dan de praktijken van complexe illegale netwerken, die gericht zijn op het
in korte tijd behalen van grote winsten.
Naast de zakelijke relatie die makelaar-taxateurs en tussenpersonen met
leidinggevenden onderhouden bij legale vastgoedtransacties, verwerken
de dienstverleners op verzoek van leidinggevenden van het complexe illegale netwerk ook doelbewust onjuiste informatie in allerlei documenten,
18

19

WODC 272_4.indd 97

Als het gaat om criminele gedragingen in het verleden, geven de strafdossiers een onvolledig beeld. Van
de 24 hoofdverdachten is van negen niet uit het strafdossier te halen of zij eerder met justitie in aanraking zijn geweest wegens een misdrijf. Van de overige 15 hoofdverdachten hebben we informatie over het
criminele verleden: 5 hoofdverdachten hebben geen criminele antecedenten en 10 hebben zich wel eerder schuldig gemaakt aan strafbare feiten. Het gaat dan vooral om fraudedelicten of om een combinatie
van fraude met andere vormen van criminaliteit (zoals vermogensmisdrijf, drugsdelict, zedenmisdrijf).
De relatie tussen hypotheekfraude en wietteelt staat inmiddels op de agenda van bestuur en opsporing.
Er zijn inmiddels strafzaken gestart in een aantal steden naar deze problematiek.

30-10-2008 10:06:52

98

Vastgoed & fout

waardoor banken en burgers op het verkeerde been worden gezet over de
prijs en de bestemming van een woning. In die gevallen van oplichting is
het evident dat taxateurs en tussenpersonen bewust hun diensten verlenen aan de leidinggevenden en zo als faciliteerder deel uitmaken van het
illegale netwerk. De directe relatie tussen illegale en legale werkzaamheden van leidinggevenden zet zich dus voort in de samenwerking met de
dienstverleners; legale en illegale transacties lopen bij de samenwerking
in elkaar over.
Na de dienstverlening van de tussenpersonen en makelaar-taxateurs,
moet tot slot ook de notaris nog medewerking verlenen aan de frauduleuze transacties. Tussenkomst van de notaris bij de overdacht van
vastgoed is immers wettelijk verplicht, en in die zin is de notaris een
‘openbaar ambtenaar’ die het sluitstuk vormt bij de vastgoedtransacties
(Fijnaut, 1995: 117; Ferwerda, 2007: 132 e.v.). Voor de medewerking van de
notaris worden door leidinggevenden grofweg twee wegen bewandeld.
Vermijdingsstrategie
Aan de ene kant bestaat er een ‘vermijdingsstrategie’, waarbij verschillende notarissen op één dag worden bezocht voor de overdracht van
vastgoed ten behoeve van een illegale activiteit. Zo wordt getracht om
geen argwaan bij de notaris te creëren (zie hoofdstuk 3 en 4 voor een uitvoerige beschrijving hiervan). In die gevallen is het goed mogelijk dat de
notaris niet op de hoogte is van zijn rol in het complexe illegale netwerk
en vervult hij een functie zonder het zelf te weten. De vraag die vervolgens
opkomt, is of hij wel zou kunnen weten dat van zijn diensten misbruik
wordt gemaakt voor illegale doeleinden. Met andere woorden; heeft hij de
nodige zorgvuldigheid in acht genomen ter voorkoming van misbruik van
zijn beroepsuitoefening? (In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van casuïstiek
betreffende de oplichting van burgers nader ingegaan op de onderzoeksplicht van de notaris).
Innestelingsstrategie
Aan de andere kant zien we de ‘innestelingsstrategie’, waarbij leidinggevenden van het netwerk juist elke keer dezelfde notaris bezoeken als
het gaat om illegale transacties. In deze gevallen is het aannemelijk dat
de notaris (bewust) nauw betrokken is bij het illegale netwerk, omdat het
illegale karakter van transacties overduidelijk voor hem zou moeten zijn.
Dat zou bijvoorbeeld het geval moeten zijn als een katvanger in korte tijd
meerdere woningen koopt, daarbij elke keer vergezeld wordt door een leidinggevende, en elke keer aangeeft de gekochte woning voor eigen gebruik
te willen aanwenden. Het illegale karakter van een transactie zou voor de
notaris ook duidelijk moeten zijn in het geval een vastgoedhandelaar in
korte tijd telkens met een volmacht huizen koopt voor eenzelfde katvanger, volgens de papieren ook elke keer voor eigen gebruik.

WODC 272_4.indd 98

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken

99

De strafdossiers bevatten nog andere aanwijzingen voor de bewuste
betrokkenheid van notarissen, bijvoorbeeld in het geval de sleutel van
het gekochte pand na het passeren van de koopakte rechtstreeks door
de notaris aan de leidinggevende wordt gegeven, en niet aan de katvanger. Verder bestaat in één strafdossier het vermoeden dat de winst bij de
verkoop van een woning volgens de papieren toekomt aan de katvanger,
maar dat die winst in de praktijk door de notaris rechtstreeks wordt overgemaakt naar de bankrekening van de leidinggevenden.
Terwijl de (verwijtbare) betrokken makelaar-taxateurs en tussenpersonen
in de onderzochte opsporingsonderzoeken bijna altijd als verdachten
worden aangemerkt, is dat bij de verwijtbaar betrokken notarissen maar
in één strafzaak het geval. Mede om die reden is er ook minder zicht op de
rol van de notaris in het illegale netwerk.
Verder komt in twee strafdossiers betrokkenheid van corrupte gemeenteambtenaren naar voren. Het ene geval betreft een medewerkster van
de afdeling burgerzaken (die fraudeert met een inschrijving van een
katvanger). Het andere geval betreft een wethouder van een stadsdeel, die
zakelijke en privérelaties onderhoudt met een leidinggevende vastgoedhandelaar.
Tot slot komt in enkele strafdossiers naar voren dat individuele bankmedewerkers goede relaties onderhouden met leidinggevenden. De psychologische overtuigingskracht van leidinggevenden lijkt soms ook invloed
te hebben op medewerkers van financiële instellingen, zoals blijkt uit
onderstaand politieverhoor met een bankmedewerker. De bankmedewerker vertelt over de wijze waarop het zakelijke contact verliep met een vastgoedhandelaar, die later als verdachte door de politie is aangehouden:
‘We hebben een gesprek gehad met D. [de leidinggevende vastgoedhandelaar, die later vier jaar onvoorwaardelijke gevangenisstraf opgelegd heeft
gekregen]. Daarbij was ook zijn accountant aanwezig. Volgens zijn opgave
was hij werkzaam in het onroerend goed. De hele setting was vertrouwenwekkend. Door de man werd een bedrag gestort van 200.000 gulden en aan
hem werd een creditcard met een limiet van 10.000 gulden verstrekt (…) De
accountant deed D. voorkomen als zeer vermogend. Hij heeft een opstelling
gemaakt over zijn inkomen, dat zou ongeveer 700.000 gulden per jaar zijn.
D. had een sportwagen, een accountant, die verklaarde dat hij goed zaken
deed in het onroerend goed. Had dure pakken aan die volgens hem in Engeland werden gemaakt. Hij was een echte Engelse dandy met een choker,
een Engels kapsel, etcetera. Volgens hem had hij in Engeland op kostschool
gezeten. Het hele verhaal klopte en werd bevestigd door de storting van de
200.000 gulden die een dag later volgde. Ik vond D. een aardige vent. Hij
heeft me eenmaal uitgenodigd voor een diner. Ik heb hem vervolgens ook
nog eens namens de bank uitgenodigd voor een diner.’

WODC 272_4.indd 99

30-10-2008 10:06:52

100 Vastgoed & fout

6.5 Lokale bindingen
Tot slot kijken we in dit hoofdstuk naar de lokale aard van de illegale
netwerken. In hoeverre zijn de activiteiten ingebed in de lokale gemeenschap? Op welk geografisch gebied richten de leidinggevenden zich bij de
uitoefening van hun activiteiten? Hoe regionaal, nationaal of internationaal opereren zij?
6.5.1 Lokale ontmoetingsplaatsen
Allereerst valt op dat vrijwel alle bestudeerde illegale netwerken sterk
lokaal gebonden zijn. Dat geldt zowel voor de binding tussen de samenwerkende leden van het netwerk als voor de locaties waar de illegaliteit
plaatsvindt. De leidinggevenden ontmoeten elkaar, de professionele
dienstverleners en andere medeplegers in de eigen stad; als collega’s, via
legale werkrelaties of zakenrelaties, via vrienden- en familierelaties, via
lokale ondernemingen, buurtwinkels of via uitgaansgelegenheden zoals
café’s en restaurants. Ook de woonwijk zelf fungeert als ontmoetingsplek
voor leidinggevenden en andere medewerkers. Zo werft een leidinggevende verschillende katvangers via het schoolplein, waar hij bij het wachten
op de kinderen dagelijks dezelfde mensen ontmoet. In een andere strafzaak ontmoet een bankmedewerker – een van de leidinggevenden in een
complex netwerk – zijn medeplegers in een sjieke winkelstraat waar hij
namens de bank kleine zelfstandige ondernemers bezoekt. 20
6.5.2 Lokale afzetmarkten
Verder zien we dat de leidinggevenden nauwelijks de eigen regio overschrijden bij de uitoefening van hun illegale praktijken, zij richten zich op
de woningmarkt van de stad waar zij zelf woonachtig zijn. Eén strafzaak
vormt daarop een uitzondering: de leidinggevende uit stad A fabriceert
valse documenten ten behoeve van hypotheekfraude van medeplegers uit
stad B, voor koopwoningen uit stad B. De medeplegers komen via kennissen en familieleden bij de leidinggevende tussenpersoon terecht. Naast
het verschil in woningmarkt – in stad B ligt de gemiddelde prijs van koopwoningen veel lager dan in stad A, waardoor het voor mensen met een laag
inkomen mogelijk is een eigen woning te kopen – kan de relatie tussen de
leidinggevenden en de hypotheekaanvragers mogelijk een verklaring bieden voor de regio-overschrijdende samenwerking: het betreft een Turkse
tussenpersoon die voor potentiële Turkse huizenkopers documenten vervalst en binnen de gemeenschap in stad A bekendheid en aanzien geniet,
20	����������������������������������������������������������������������������������������������������
Ook uit ander onderzoek naar georganiseerde criminaliteit blijkt dat medewerkers van criminele organisaties elkaar veelal treffen in een beperkt geografisch gebied en van daaruit plannen en activiteiten
bedenken en ontplooien. Huisman e.a. spreken in dit verband bijvoorbeeld over ‘Marktplaats Amsterdam’ (Huisman, 2003). Zie ook Van de Bunt & Kleemans, (2007: 92).

WODC 272_4.indd 100

30-10-2008 10:06:52

Illegale netwerken 101

ook als lokale ondernemer en als ‘betrouwbare’ belangenbehartiger van
allochtonen.
Afgezien van deze regio-overschrijdende samenwerking, opereren de
illegale netwerken in een beperkt geografisch gebied of binnen één stad.
Soms beperken de activiteiten zich tot een wijk of stadsdeel. Binnen één
regio bestaan dwarsverbanden tussen de daar opererende illegale netwerken, en wel op een aantal punten.
6.5.3 Lokale samenwerking
In de eerste plaats zijn de leidinggevende vastgoedhandelaren uit de verschillende netwerken binnen één stad handelspartners van elkaar. Ze verkopen nu en dan woningen of setjes woningen aan elkaar, zo blijkt uit de
strafdossiers. Er kan echter geen patroon of systematiek in die wederzijdse
handel uit de dossiers worden opgemaakt. Leidinggevenden handelen met
andere verdachte vastgoedhandelaren en daarnaast doen ze zaken met tal
van andere, niet verdachte vastgoedhandelaren.
Het bestaat van banden tussen de illegale netwerken zien we ook terug
in de wijze waarop medewerkers van de illegale netwerken naar elkaar
doorverwijzen bij specifieke huurverzoeken. In één strafdossier bijvoorbeeld zien we een wietteler die op zoek is naar bedrijfsruimte. Hij klopt
aan bij een vastgoedhandelaar die bekend staat om zijn welwillende
houding ten aanzien van het faciliteren van drugshandel. Door een gebrek
aan woon- en bedrijfsruimte op dat moment, wordt de wietteler door een
huurmedewerker van het vastgoedbedrijf doorverwezen naar een ander
vastgoedbedrijf uit dezelfde stad (‘probeer het eens bij X’).
In de tweede plaats zien we dat de leidinggevenden van verschillende illegale netwerken in één stad, elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van
fictieve dienstverbanden. De valse loonstroken en werkgeversverklaringen
die nodig zijn voor het plegen van hypotheekfraude, worden soms geleverd door de leidinggevende vastgoedhandelaar uit een andere illegaal
netwerk. Zo is bijvoorbeeld katvanger X., die leeft van een bijstanduitkering, door vastgoedhandelaar Y. geronseld voor het kopen van een woning.
X. is volgens de papieren als commercieel medewerker in dienst van het
bedrijf van vastgoedhandelaar Z., die een leidinggevende rol vervult in
een ander illegaal netwerk in diezelfde stad. Op verzoek van Y. levert Z. de
benodigde valse documenten voor de hypotheek van X.
Tot slot zien we een connectie tussen de illegale netwerken in een stad
doordat telkens één notaris opduikt bij illegale transacties in verschillende strafdossiers. Verschillende illegale netwerken in één stad maken
gebruik van de diensten van dezelfde notaris.
Overigens zien we geen dwarsverbanden tussen de illegale netwerken als
het gaat om de dienstverlening van administratieve tussenpersonen en
makelaar-taxateurs. De strafdossiers bevatten althans geen aanwijzingen

WODC 272_4.indd 101

30-10-2008 10:06:53

102 Vastgoed & fout

voor het gebruik van dezelfde dienstverleners door verschillende illegale
netwerken. Ook de medewerking van katvangers lijkt zich elke keer te
beperken tot één illegaal netwerk, namen van katvangers duiken tenminste niet op in meerdere opsporingsonderzoeken die door ons zijn bestudeerd.
6.5.4 Bindingen met het buitenland
Naast de lokale banden van de illegale netwerken, komen in verschillende strafdossiers ook bindingen naar voren met het buitenland. Het
gaat daarbij altijd om het land van herkomst van de leidinggevenden van
het netwerk. Allereerst zien we in twee illegale netwerken katvangers die
woonachtig zijn in Suriname. Het betreft familie, schoonfamilie en achterfamilie van de leidinggevenden van het netwerk, die door leidinggevenden zijn overgehaald om diverse papieren en volmachten te tekenen (in
hoofdstuk 5 is dieper ingegaan op die casuïstiek). 21
Verder bevatten drie bestudeerde strafdossiers sporen van het wegsluizen
van illegaal en crimineel verkregen geld naar het buitenland. Ook hier
gaat het telkens om het herkomstland van de leidinggevenden: bij één
illegaal netwerk wordt een poging gedaan op fysieke wijze geld weg te
sluizen naar Pakistan (een van de leidinggevenden wordt echter door de
politie aangehouden een paar dagen voordat hij naar het buitenland wil
vertrekken), in een andere zaak gaat geld via underground banking naar
de Nederlandse Antillen 22 en in een derde strafzaak bestaan aanwijzingen
voor het wegsluizen van illegaal verkregen geld naar Suriname. De opsporingsonderzoeken hebben zich verder niet gericht op geldstromen naar het
buitenland, waardoor de beschikbare kennis hierover beperkt is.
6.5.5 Sociale contacten en normalisering van de illegale praktijken
Zoals in het eerste deel van dit hoofdstuk naar voren kwam, gaan de illegale praktijken van leidinggevenden hand in hand met legale werkzaamheden in legale handelssectoren. In de reguliere bedrijfsvoering van de
leidinggevenden nemen illegale activiteiten een structurele plek in. Dit
structurele, niet-incidentele karakter doet vermoeden dat sprake is van
‘normalisering’ van de illegale praktijken. De lokale en sociale bindingen
tussen de leden van het netwerk en de daarmee gepaard gaande beïnvloeding van individuen zouden daar wellicht een verklaring voor kunnen
21
22

Het belang van familierelaties, ook in het buitenland, voor succesvolle criminele samenwerking is door
Kleemans et al. (2002) uitvoerig omschreven.
Uit getuigenverhoren komt naar voren dat zwart geld rechtstreeks van persoon tot persoon wordt
overhandigd en per telefoon naar iemand in het buitenland gaat, buiten reguliere banken om. Uit een
verhoor komt ook een afgeluisterd telefoongesprek van een zus van een leidinggevende naar voren: ‘Ik
ben op Aruba geweest, een beetje voor vakantie, een beetje voor zaken (…) ik heb 3,2 weggebracht, een
appeltje voor de dorst.’

WODC 272_4.indd 102

30-10-2008 10:06:53

Illegale netwerken 103

bieden. Want in dit hoofdstuk kwam eveneens naar voren dat de verschillende sociale relaties tussen leden van de bestudeerde netwerken herleid
kunnen worden tot drie met elkaar samenhangende bindingen: familiaire
bindingen, werkgerelateerde bindingen en lokale bindingen. Deze bindingen kunnen ervoor zorgen dat ideeën, gedragingen en handelingsstrategieën zich verspreiden en zich verankeren, waardoor het binnen
een sociaal netwerk ‘de norm’ wordt om op bepaalde wijze te handelen
en te opereren. Deze verklaring sluit aan bij bestaande theorievorming
over sociale netwerken, waarin het belang wordt benadrukt van sociale
relaties voor bijvoorbeeld kennisvergaring, informatiepositie en daaruit
voortkomende gedragingen van individuen. 23 De spreiding van informatie
en ideeën is in belangrijke mate afhankelijk van de mate en wijze waarop
mensen met anderen in contact staan, zo menen auteurs die zich richten
op sociale netwerkanalyse. 24
Ook kennis over fraude, oplichting en de daarmee te behalen winsten
ontstaat in interactie tussen actoren en wordt vervolgens doorgegeven,
zo werd duidelijk in de strafdossiers. Mensen die elkaar via het werk
ontmoeten – als collega’s, concurrenten, opdrachtgever of dienstverlener –
kunnen in de loop der tijd een apart netwerk met elkaar vormen en gaandeweg een werkwijze ontwikkelen die afwijkt van hun reguliere wettige
bedrijfspraktijken. Familieleden, vrienden en buurtgenoten kunnen
betrokken raken bij dat netwerk, al naar gelang dat nuttig is. Daarnaast
komen potentiële afnemers van de diensten van het netwerk ook via via
bij het illegale netwerk terecht, bijvoorbeeld als zij een woning anoniem
willen huren of valse documenten nodig hebben.
In het verlengde hiervan hebben auteurs gewezen op de gevolgen van
inbedding in een sociaal netwerk (embeddedness) voor de normen die
mensen naleven. Inbedding in een sociaal netwerk kan leiden tot normconform gedrag (ten opzichte van de normen van het netwerk) vanwege
de voordelen die het netwerk oplevert voor de individuen (Portes &
Sensenbrenner, 1993; Nee & Ingram, 1998; MacLean, 2001). Dat voordeel
kan bijvoorbeeld bestaan uit ondersteuning, erkenning, status, geldelijke
winsten, het verkrijgen van (schaarse) goederen of andere materiële of
immateriële zaken.25
De inbedding in sociale netwerken kan zodoende verklaren waarom
mensen in de bestudeerde strafzaken langdurig hun medewerking
verlenen aan de illegale praktijken. Eenmaal onderdeel van het illegale
netwerk, conformeert men zich aan de daar heersende normen vanwege
de (veronderstelde) materiële voordelen, maar ook vanwege het belang

23
24
25

WODC 272_4.indd 103

O.a. Wellman et al., (1988); Burt, (1992, 2000).
Idem.
Zie bijvoorbeeld Rusinicov (2007), over de voordelen van inbedding in (in)formele sociale netwerken
voor eerste en tweede generatie migrantenondernemers.

30-10-2008 10:06:53

104 Vastgoed & fout

van familiale, collegiale of vriendschappelijke banden. Daardoor is het
mogelijk de illegale praktijken voor langere tijd te continueren en te
bestendigen.26
Dark side of embeddedness
Het voordeel van de inbedding in een sociale groep kan ook omslaan in
een nadeel. De auteurs Borgatti & Foster (2003) spreken in dit verband
over de dark side of embeddedness.27 In de bestudeerde netwerken zien we
verschillende voorbeelden van die ‘donkere kant’ van de inbedding.
Het eerste voorbeeld betreft de situatie van huizenkopers. Bij de werving
van de huizenkopers blijken sociale contacten een grote rol te spelen.
Niet via advertenties of e-mails worden zij geworven, maar via vrienden,
familieleden, collega’s en buren zijn ze overgehaald om mee te werken.
Via sociale relaties rollen de kopers het illegale netwerk in en werken ze
aanvankelijk moedwillig mee aan de frauduleuze praktijken. Ze raken
ingebed in het netwerk van de frauduleuze vastgoedhandelaren en
conformeren zich aan gedragsnormen, omdat ze veronderstellen dat hen
dat voordeel oplevert.
Maar de kopers worden uiteindelijk zelf opgelicht door de leidinggevenden van het netwerk, en worden zo geconfronteerd met de nadelen van
de inbedding. Als blijkt dat de voordelen in het niet blijken te vallen bij
de nadelen, worden de sociale normen van de groep niet meer gevolgd en
gaan de kopers er zelfs toe over te getuigen tegen het netwerk.
Van de dark side of embeddedness zien we ook voorbeelden als we kijken
naar de situatie van katvangers, die soms als gevolg van hun normconformistische gedrag (het tekenen van allerlei papieren op verzoek van
gezaghebbende ‘succesvolle’ familieleden) met grote schulden bij de bank
blijven zitten. De familiaire band met de leidinggevenden uit het netwerk
zorgt er meestal echter voor dat geen aangifte wordt gedaan en dat men
het netwerk trouw blijft, inclusief de daarbij heersende normen en ondervonden nadelen.
Tot slot kan ook gekeken worden naar (de donkere kant van) de sociale
inbedding van dienstverleners als makelaar-taxateurs en notarissen. Zij
treden bij legale transacties van de leidinggevende vastgoedhandelaren
al op als dienstverleners, en die dienstverlening wordt gecontinueerd bij
26

27

Een ander voorbeeld daarvan zien we in de casestudie ‘Thick as Thieves’ van MacLean, een studie naar
grootschalige verzekeringsfraude. MacLean laat zien op welke wijze de fraude en oplichting van consumenten wijdverspreid én verankerd raakte binnen een grote verzekeringsmaatschappij. In het model
dat hij ontwikkelt staat social embeddednes perspectief centraal en wordt een aantal samenhangende
mechanismen onderscheiden: regelovertreding leidt tot toenemende productiviteit, de toenemende
productiviteit leidt binnen de organisatie tot het propageren van ‘slecht’ regelovertredend gedrag. Dat
propageren van ‘slecht’ gedrag leidt uiteindelijk tot een segment van ‘rogue managers’ (‘schurkenmanagers’) binnen het bedrijf, die weer verantwoordelijk zijn voor de verspreiding en persistentie van
regelovertredend gedrag (MacLean, 2001).
Zie ook Rusinicov, (2007).

WODC 272_4.indd 104

30-10-2008 10:06:53

Illegale netwerken 105

de illegale praktijken die door het netwerk worden ondernomen. Het lijkt
erop dat de dienstverleners ook uit ‘gewoonte’ meewerken, en eveneens
onderdeel uitmaken van het sociale en werkgerelateerde netwerk waarin
de fraude is genormaliseerd. Maar die inbedding in het netwerk van frauduleuze vastgoedhandelaren kent een keerzijde: zowel bij notarissen als
bij makelaar-taxateurs zijn in de strafdossiers namelijk sporen te vinden
van chantage. Chantage doet zich bijvoorbeeld voor als de dienstverleners
voor vervolgopdrachten afhankelijk zijn van de vastgoedhandelaar of voor
betaling van reeds geleverde diensten (zie het voorbeeld in paragraaf 4.1.3,
over de schijnbare onafhankelijkheid van beroepsgroepen). Ook komt
het voor dat de dienstverleners gechanteerd worden met het ‘naar buiten
brengen’ van informatie over medewerking aan frauduleuze praktijken
in het verleden. Als de leden uit gerespecteerde beroepsgroepen eenmaal
zijn ingebed in het netwerk, blijkt het dus moeilijk om hier weer uit los te
komen, juist door de dreigende reputatieschade en het daarmee gepaard
gaande verlies van inkomsten en eer. De dark side of embeddedness heeft
hier dus vooral betrekking op de hinder die men ondervindt als men wil
breken met het netwerk en de daarbij behorende gedragsnormen.

WODC 272_4.indd 105

30-10-2008 10:06:53

WODC 272_4.indd 106

30-10-2008 10:06:53

7 Slotbeschouwing
In dit rapport wordt ingezoomd op de aard van de vastgoedgerelateerde
criminele praktijken zoals die zich voordoen in de vier grote steden van
Nederland: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Twaalf grootschalige strafrechtelijke opsporingsonderzoeken zijn geanalyseerd. In
de twaalf strafdossiers komen in totaal 211 verdachten voor, waarvan
24 hoofdverdachten. Elk opsporingsonderzoek bestaat uit meerdere deelonderzoeken (meerdere zaaksdossiers en personendossiers).
Het onderzoek is gericht op particuliere huisvesting en niet op andersoortig vastgoed zoals hotels, bordelen, winkels of vakantiehuisjes. Evenmin
is dit onderzoek gericht op de illegale praktijken van grote projectontwikkelaars en beleggingsfondsen, het is daarentegen beperkt tot particuliere
vastgoedhandelaren.
Aanvankelijk stonden strafzaken centraal waarbij huisjesmelkers de
hoofdrol speelden en waarbij primair sprake was van leefbaarheidsproblemen en verpaupering van woonpanden. Onze focus werd gedurende
het veldwerk door voortschrijdend inzicht breder en breidde zich uit in de
richting van strafzaken met een sterkere financieel-economische component. Financieel-economische criminaliteit bleek namelijk kenmerkend
voor veel illegale praktijken in de woningsector, ook bij de zaken waarin
leefbaarheidsproblemen de aanleiding van het opsporingsonderzoek
vormden. Vooral hypotheekfraude bleek een basiselement te zijn, dat
voor uiteenlopende doeleinden wordt ingezet. In het verlengde daarvan
bleek oplichting een essentieel element te zijn bij het vergaren van extra
(illegale) winsten door vastgoedhandelaren en tussenpersonen. In dit slothoofdstuk wordt stilgestaan bij de voornaamste oplichtingspraktijken die
zijn aangetroffen, bij de aaneenschakeling van die praktijken en bij de illegale netwerken en actoren die hierbij betrokken zijn. Ook gaan we in op de
wijze waarop verschillende beroepsgroepen betrokken zijn bij de illegale
praktijken, bewust of onbewust, en kijken we of en hoe deze misstanden
vroegtijdig gesignaleerd zouden kunnen worden.

7.1

Oplichtingspraktijken

De leidinggevenden van de bestudeerde illegale netwerken maken gebruik
van uiteenlopende constructies. Ondanks alle verschillen in methoden,
voorkeuren en specialismen hebben ze één ding gemeen: ze misbruiken
het vertrouwen van anderen en doen, met andere woorden, aan oplichting. Succesvolle oplichting blijkt essentieel te zijn voor het behalen van
extra winsten op het terrein van de woningsector.
De oplichtingspraktijken richten zich op financiële instellingen, op
burgers en op de overheid. Met behulp van valse documenten wordt een
hypothecaire lening verkregen voor de aanschaf van één of meerdere
woningen. Soms pleegt men deze hypotheekfraude om woningzoekenden aan woonruimte te helpen. Soms is het voornaamste doel om met

WODC 272_4.indd 107

30-10-2008 10:06:53

108 Vastgoed & fout

de ­f rauduleus verkregen woning illegale huurinkomsten te genereren,
bijvoorbeeld door de verhuur aan illegale vreemdelingen of henneptelers.
Vaak echter, maakt de documentenvervalsing deel uit van complexere
illegale constructies en is het voornaamste doel van de leidinggevenden
om in korte tijd een relatief grote som geld te verdienen met de handel in
huizen. Door kopers te ronselen die niet moeilijk doen over de hoge koopprijs en die bereid zijn meteen een handtekening te zetten en het relatief
hoge bedrag snel te betalen, kunnen op een gemakkelijke en snelle manier
grote winsten worden geboekt. Het inkomen van de kopers hoeft niet
toereikend te zijn voor de koop, want met behulp van valse documenten
kan voor hen toch een hypotheek worden afgesloten.
De belangrijkste strategie die de hoofdverdachten (vastgoedhandelaren, tussenpersonen) gebruiken om kopers te vinden die bereid zijn snel
te tekenen, is het onvolledig of onjuist voorlichten van deze potentiële
kopers. Het kan dan gaan om ‘kwetsbare’ personen die als katvanger
voor een geringe vergoeding zo nu en dan een handtekening zetten voor
een woning of bedrijf. Het kan ook gaan om kopers die willens en wetens
meewerken aan het oplichten van de bank in de veronderstelling daar
zelf rijk van te worden. Uiteindelijk worden zij zelf de dupe van de oplichtingspraktijken; de woning blijkt aanzienlijk minder waard te zijn dan wat
zij ervoor betaald hebben, waardoor ze in een benarde financiële situatie
terechtkomen.
Oplichting van de bank gaat in de bestudeerde strafdossiers dus vaak
gepaard met oplichting van burgers. Die laatste zijn bereid een exorbitant hoge prijs voor een woning te betalen door toedoen van misleidende
informatie van hoofdverdachten. Die hoge prijs kunnen zij ook betalen
dankzij de valselijk opgemaakte documenten op grond waarvan de financiële instelling een lening verstrekt.
Tot slot is ook de overheid doelwit van oplichtingspraktijken van illegaal
opererende vastgoedhandelaren. De handelaren proberen het ingrijpen van de overheid te omzeilen en aansprakelijkheid te ontlopen, door
op papier buiten beeld te blijven. Dat kan door de administratie over
gemaakte winsten uit verhuur of verkoop niet goed bij te houden of door
de eigen naam en identiteit bij transacties te verhullen, bijvoorbeeld
door de inzet van katvangers. Zo proberen zij bestuurlijke interventies
en gemeentelijke aanschrijvingen te ontlopen, met name als het gaat
om het opknappen van slecht onderhouden woningen of het teniet doen
van woongerelateerde overlast. Ook de vennootschapsbelasting kan op
die manier ontdoken worden: de winst van de vastgoedhandelaar uit de
verkoop van een pand komt volgens de papieren dan bij de particuliere
katvanger terecht (de zogenoemde B in de ABC-constructie). Als particulier hoeft men immers geen belasting te betalen over de behaalde winst.

WODC 272_4.indd 108

30-10-2008 10:06:53

Slotbeschouwing 109

Hypotheekfraude, snelle winsten en de aaneenschakeling van
illegale praktijken
Hypotheekfraude wordt in een deel van de strafzaken gepleegd om in
korte tijd veel geld te verdienen. Maar wat gebeurt er in die zaken met de
woning als de hypotheek eenmaal is verstrekt en de winst door leidinggevenden van het netwerk is opgestreken? Dat varieert per strafzaak en
zelfs per vastgoedtransactie. Soms verhuurt de (opgelichte) koper de
woning onder om tegemoet te kunnen komen aan de maandelijkse hypotheeklasten, soms houdt de leidinggevende van het netwerk de woning in
beheer en verhuurt deze onder. Soms komt de katvanger in de rol terecht
van onderverhuurder en soms worden de hypotheeklasten vanaf het begin
niet meer afgelost en wordt de woning na verloop van tijd door de bank
te koop aangeboden op de executieveiling. Die laatste gang van zaken,
gedwongen verkoop op de veiling, is een minder vanzelfsprekend gevolg
van de hypotheekfraude dan in literatuur en beleidsnota’s vaak wordt
verondersteld. In de motie Dijsselbloem bijvoorbeeld,1 gaat men uit van
‘verkoopcarrousels’ als onlosmakelijk onderdeel van hypotheekfraude en
onoirbare ABC-constructies.
Maar in de door ons bestudeerde strafzaken verloopt de gang van zaken
rondom de woning, nadat de koop rond is en de winst binnen is, meestal
minder planmatig en georganiseerd dan men veronderstelt. Van een
systematische ‘verkoopcarrousel’ is meestal geen sprake en zowel aan
het begin als aan het einde van de ABC-constructies is de veiling geen
vanzelfsprekende kopende of verkopende partij. Met deze constatering
willen we eerder gesignaleerde misstanden op executieveilingen niet
bagatelliseren. Zo hebben Ferwerda e.a. op basis van observaties en
interviews een beschrijving gegeven van de mogelijke samenspanning
en prijsafspraken door vastgoedhandelaren op dergelijke veilingen. Tegelijkertijd constateren zij op basis van een analyse van kadastergegevens
dat ‘verkoopcarrousels’ slechts in beperkte mate lijken voor te komen
(Ferwerda e.a., 2007: 96 e.a.). Uit dit onderzoek komt eveneens naar voren
dat hypotheekfraude en ABC-constructies ten behoeve van snelle winsten
niet noodzakelijkerwijs verbonden zijn met ‘verkoopcarrousels’ en met
prijsafspraken op de executieveiling. In de strafdossiers zien we namelijk
dat woningen na de verkoop worden aangehouden door leden van het illegale netwerk, om extra inkomsten te genereren en om daar ook de hypotheek mee te kunnen aflossen. De illegale onderhuur van de door fraude
verkregen woningen is een element dat we veelvuldig terugzien in de
strafzaken. Daarmee zien we tevens op welke wijze verschillende illegale
praktijken van vastgoedhandelaren en tussenpersonen op het terrein van
exploitatie en speculatie in elkaar overlopen.

1

WODC 272_4.indd 109

Kamerstukken 30 076, nr 4, 2005. Vergelijk ook Oudijn (2006).

30-10-2008 10:06:53

110 Vastgoed & fout

Belang bij illegale onderhuur
De oplichting van banken en burgers kan een vervolg hebben dankzij de
medewerking van weer andere actoren, die belang hebben bij de situatie
van de illegale onderhuur. Dat zijn enerzijds woningzoekenden zonder
rechten of zonder noemenswaardige kans op betaalbare woonruimte
zoals nieuwkomers op de woningmarkt, studenten, illegale vreemdelingen of éénoudergezinnen die dringend op zoek zijn naar zelfstandige
woonruimte. Anderzijds zijn dat personen die zich willen afschermen van
autoriteiten en om die reden de anonimiteit zoeken, denk bijvoorbeeld
aan leden van een criminele organisatie die (tijdelijke) woonruimte zoeken of aan henneptelers. Zij hebben juist belang bij het ontbreken van
administratie en registratie.2 Vanwege de gemarginaliseerde of criminele
positie van uiteenlopende groepen woningzoekenden is het voor de vastgoedhandelaar mogelijk om woonruimte te verhuren zonder een gedegen
administratie bij te houden van huurders en huurinkomsten.
Tegelijkertijd biedt de kansloze en/of illegale status van woningzoekenden
– en het daarmee gepaard gaande gebrek aan keuzevrijheid – de mogelijkheid om aan hen relatief hoge huurprijzen te vragen voor veelal verpauperde woningen. Als onderhuurders ondanks hun gemarginaliseerde
positie toch klagen over de hoogte van de huur of het achterstallige onderhoud, is intimidatie een middel dat regelmatig wordt gebruikt door de
kernleden van het criminele netwerk. Vooral bedreigingen en vernielingen
worden als intimidatiemiddel ingezet. Fysiek geweld komt nauwelijks voor
maar de dreiging met geweld tegen ‘ongehoorzame’ onderhuurders zien
we daarentegen regelmatig terug in de bestudeerde strafdossiers, evenals het vernielen van bezittingen van onderhuurders. Aanwijzingen van
‘knokploegen’ zijn in de strafdossiers niet te vinden; het zijn individuen
uit het illegale netwerk die, meestal op verzoek van de leidinggevenden,
de bedreigingen en vernielingen verrichten.

7.2 Verwevenheid tussen legale actoren en illegale activiteiten
In de twaalf bestudeerde strafdossiers opereren vrijwel alle 24 hoofdverdachten primair vanuit een legale, wettige positie: een meerderheid werkt
in de vastgoedsector als handelaar in onroerend goed. Daarnaast is een
deel van de hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve
sector, als adviseur of tussenpersoon. Het betreft personen die – van origine – dus als wettige marktpartijen in de ‘bovenwereld’ aanwezig zijn.
Zuiver illegaal handelende hoofdpersonen die louter opereren op een
illegale markt, komen in de door ons bestudeerde netwerken vrijwel niet
2

Illegale prostitutie, vrouwenhandel en mensenhandel komen we overigens niet tegen in de door ons
bestudeerde strafzaken.

WODC 272_4.indd 110

30-10-2008 10:06:53

Slotbeschouwing 111

voor. De verbinding tussen illegaal en legaal wordt primair dus gevormd
door de hoofdverdachten zelf. Hun legale wettige beroepspositie in het
bedrijfsleven vormt de basis van waaruit illegale activiteiten worden ontplooid. De uitoefening van hun beroep heeft hen in de gelegenheid gesteld
kennis op te doen over illegale constructies waarmee extra financieel
voordeel kan worden behaald. Ook zijn zij via hun beroep in de gelegenheid gebracht om kennis te maken met personen die bereid zijn hen te
faciliteren bij het uitoefenen van de illegale praktijken: (andere) tussenpersonen, makelaar-taxateurs en notarissen.
Verder laten de strafzaken zien dat de illegale activiteiten een structurele plek innemen in de bedrijfsvoering van de leidinggevenden van het
netwerk. De illegale praktijken hebben geen incidenteel karakter maar
worden systematisch en routinematig toegepast.
In het licht van de recente politieke aandacht voor de relatie tussen
‘onderwereld’ en ‘bovenwereld’, is het van belang om in te zien dat legale
actoren meestal de initiatiefnemers zijn van de illegale praktijken op dit
terrein.3 Het gaat voor het grootste deel om legale beroepsgroepen die
op structurele wijze illegale activiteiten ondernemen om hun financiële
verdiensten te vergroten. Met andere woorden, het gaat om criminele
samenwerkingsverbanden in de bovenwereld.4 Weliswaar bestaan er
binnen de illegale netwerken ook afgeleide relaties met andere vormen
van georganiseerde criminaliteit, met name als het gaat om illegale
onderhuur (zie ook hoofdstuk 6), maar de actoren uit de vastgoedsector
vormen zelf het brein achter de illegale praktijken en vormen zelf de kern
van de illegale netwerken. In de strafzaken zien we dat personen uit de
vastgoedsector (particuliere handelaren, tussenpersonen) in contact
komen met mensen uit de onderwereld die baat hebben bij de situatie van
illegale onderhuur en de daarmee gepaard gaande anonieme verblijfsplaats. De vastgoedhandelaren bieden leden van criminele groepen gelegenheid in de vorm van een anonieme woon- of bedrijfsruimte. Andersom
bieden criminele organisaties de vastgoedhandelaar en tussenpersoon
gelegenheid om met de illegale onderhuur verdiensten te genereren buiten
het zicht van de overheid, en zodoende ook de hypotheek van de door
fraude verkregen woningen af te kunnen lossen. Personen uit de onder- en
bovenwereld kunnen elkaar, met andere woorden, wederzijds goed van
dienst zijn bij deze illegale woongerelateerde praktijken.

3
4

WODC 272_4.indd 111

De Tweede Kamercommissie voor Justitie voert momenteel (september 2008) onderzoek uit naar de
verwevenheid tussen de onderwereld en bovenwereld.
Zie ook Van de Bunt & Kleemans (2007).

30-10-2008 10:06:53

112 Vastgoed & fout

7.3 Twee netwerktypen en hun faciliteerders
De bestudeerde strafzaken laten een complexe verwevenheid zien tussen
legale en illegale praktijken. Illegale praktijken van leidinggevenden gaan
hand in hand met legale werkzaamheden in legale handelssectoren. Een
strikte indeling in organisatiecriminaliteit of georganiseerde criminaliteit is vanwege de vele mengvormen niet goed te maken. Niettemin is het
wel mogelijk om een indeling te maken in type netwerk. We hebben op
basis van het empirische materiaal uit de strafdossiers twee netwerktypen
geconstrueerd: een eenvoudig netwerk en een complex netwerk. In beide
netwerktypen wordt de leiding gevormd door vastgoedhandelaren en
financieel-administratieve tussenpersonen. Beide netwerktypen vormen
de uitersten op een continuüm.
Het eenvoudige netwerk richt zich op één of enkele illegale activiteiten
die telkens opnieuw worden uitgevoerd door één of enkele personen. Ze
zijn gespecialiseerd in een beperkt aantal illegale activiteiten, bijvoorbeeld in illegale onderhuur of in documentvervalsing ten behoeve van
hypotheekfraude. De leidinggevenden zijn dienstverleners om wie het
netwerk is heen gebouwd. Ze kunnen als dienstverlener ook een faciliterende rol spelen voor leden uit criminele organisaties en zodoende onderdeel uitmaken van een grootschaliger illegaal netwerk. Het eenvoudige
netwerktype bestaat uit één leidinggevende dienstverlener en daarnaast
uit een beperkt aantal medeverdachten. Er wordt geen gebruikgemaakt
van katvangers en ABC-constructies. Taxateurs en notarissen spelen
geen faciliterende rol bij de activiteiten die plaatsvinden in een eenvoudige netwerk. De opbrengsten van de leidinggevende van het eenvoudig
netwerk beperken zich van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s per
jaar. Van oplichting van burgers is in dit netwerktype geen sprake. Wel
kan dreiging met geweld een rol spelen, om onderhuurders te intimideren.
Het complexe netwerk richt zich op een veelheid van activiteiten waarbij uiteenlopende actoren en specialisten zijn betrokken. De leiding van
dit complexe netwerk bestaat uit meerdere personen en het netwerk telt
tientallen medeverdachten. Gezamenlijk zijn zij actief op het terrein van
hypotheekfraude, illegale onderhuur, oplichting, valsheid in geschrifte,
belastingontduiking, en de facilitering van productie en handel in drugs.
Dreiging en vernieling zijn middelen die worden ingezet om onderhuurders te intimideren. De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele
miljoenen euro’s per jaar voor de leidinggevenden van het complexe
netwerktype. Zij passen ABC-constructies toe om hun winsten en activiteiten te verbergen en maken daarbij gebruik van katvangers.
Verder zijn makelaar-taxateurs en notarissen verwikkeld bij de activiteiten
van het complexe netwerk. Bij reguliere legale transacties treden zij al

WODC 272_4.indd 112

30-10-2008 10:06:53

Slotbeschouwing 113

op als dienstverleners van de leidinggevende vastgoedhandelaren, en die
dienstverlening wordt gecontinueerd bij de illegale activiteiten die actoren
uit de vastgoedsector ondernemen. Hieronder staan we wat langer stil bij
de – bewuste of onbewuste – betrokkenheid van makelaar-taxateurs en
notarissen en gaan we in op de rol van financiële instellingen.
7.3.1 Makelaar-taxateurs
In strafdossiers waarbij in korte tijd grote winsten worden geboekt, rijst
het vermoeden dat sprake is van bedrieglijke taxaties, opgemaakt door
een taxateur die bewust meewerkt aan de illegale praktijken. Regelmatig
blijft dat bij een vermoeden, omdat in grote steden met een krappe
woningmarkt de prijs van een woning immers in korte tijd sterk kan
stijgen zonder dat sprake hoeft te zijn van frauduleuze handelingen. De
verkoop van voormalige sociale huurwoningen door woningcorporaties draagt daar nog aan bij: de koopprijs van corporatiewoningen ligt
immers meestal onder de gemiddelde marktprijs, waardoor kopers zo’n
voormalige corporatiewoning korte tijd later voor een aanzienlijk hoger
bedrag weer kunnen verkopen. Bij een snelle prijsstijging – al dan niet met
gebruik van ABC-constructies – hoeft dus niet per se sprake te zijn van
verwijtbare betrokkenheid van makelaar-taxateurs.
Maar in drie bestudeerde opsporingsonderzoeken waarbij kopers willens
en wetens door vastgoedhandelaren worden opgelicht, komt de bewuste
en verwijtbare betrokkenheid van makelaar-taxateurs wel expliciet aan
het licht. In de eerste plaats wordt in die strafzaken – die elk zicht geven
op meerdere vastgoedtransacties – vaak feitelijk onjuiste informatie in
het taxatierapport opgenomen over de bestemming en de staat van het
pand. De woning wordt bijvoorbeeld verhuurd ten tijde van de verkoop
en als beleggingspand gekocht, terwijl het taxatierapport vermeldt dat
de woning leeg wordt opgeleverd en is bestemd voor eigen gebruik.
Zodoende kan door de koper een maximale hypotheek worden verkregen.
In de tweede plaats blijkt de bewuste medewerking van de taxateur uit
het feit dat de opdracht voor de taxatie door de vastgoedhandelaar wordt
verleend, terwijl in het taxatierapport steevast de naam van de koper staat
vermeld. In de derde plaats blijkt de bewuste medewerking van taxateurs uit het feit dat bij incidentele hertaxaties door geldverstrekkers de
waarde van woningen aanzienlijk lager wordt ingeschat. En tot slot komt
de actieve medewerking van de dienstverleners in een van de strafzaken
expliciet aan het licht in een politieverhoor. In dat verhoor verklaart een
makelaar-taxateur dat hij onder druk van vastgoedhandelaren bewust
heeft meegewerkt aan illegale prijsopdrijving van woonpanden, ten
behoeve van het oplichten van de kopende partij.
Als de politie vermoedt dat makelaar-taxateurs bewust meewerken aan
de illegale praktijken van vastgoedhandelaren, worden zij in het opsporingsonderzoek meestal ook formeel als verdachten aangemerkt. Dat geldt

WODC 272_4.indd 113

30-10-2008 10:06:53

114 Vastgoed & fout

echter niet voor de betrokken notarissen die voorkomen in de bestudeerde
strafdossiers.5
7.3.2 Notarissen
Na de dienstverlening van de makelaar-taxateurs, moet ook de notaris
nog zijn medewerking verlenen aan de frauduleuze transacties. Voor de
medewerking van de notaris worden door leidinggevenden van het illegale netwerk grofweg twee wegen bewandeld. Aan de ene kant zien we
de ‘vermijdingsstrategie’, waarbij opzettelijk verschillende notarissen op
één dag worden bezocht voor de overdracht van vastgoed ten behoeve van
een illegale activiteit. Zo wordt getracht om geen argwaan bij de notaris
te wekken (zie hoofdstuk 3 en 4 voor een uitvoerige beschrijving hiervan).
In die gevallen is het goed mogelijk dat de notaris niet op de hoogte is van
zijn faciliterende rol in het complexe illegale netwerk. Hij werkt dan mee
zonder het zelf te weten. De vraag die hier gesteld kan worden, is of hij
wel had kunnen weten dat van zijn diensten misbruik wordt gemaakt voor
illegale doeleinden. Heeft hij de nodige zorgvuldigheid in acht genomen
ter voorkoming van misbruik van zijn beroepsuitoefening?
Aan de andere kant is er de ‘innestelingsstrategie’, waarbij leidinggevenden van het netwerk telkens dezelfde notaris bezoeken als het gaat om
illegale transacties. In deze gevallen is het aannemelijk dat de notaris
bewust betrokken is bij het illegale netwerk, omdat het illegale karakter
van transacties voor hem overduidelijk zou moeten zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een katvanger in korte tijd meerdere woningen
koopt, daarbij telkens vergezeld wordt door een leidinggevende, en elke
keer aangeeft de gekochte woning voor eigen gebruik aan te wenden.
Het illegale karakter van een transactie zou voor de notaris ook duidelijk
moeten zijn in het geval een vastgoedhandelaar in korte tijd telkens met
een volmacht huizen koopt voor eenzelfde katvanger.
De strafdossiers bevatten nog andere aanwijzingen voor de bewuste
betrokkenheid van notarissen, bijvoorbeeld in het geval dat de winst bij
de verkoop van een woning volgens de papieren toekomt aan de katvanger, maar dat die winst in de praktijk door de notaris rechtstreeks wordt
overgemaakt naar de bankrekening van de leidinggevende van het illegale
netwerk. De recent veranderde wetgeving ten aanzien van de transparantie van de derdengeldrekening van notarissen zou aan deze praktijken een
halt moeten toeroepen.

5

In zes strafdossiers komt betrokkenheid van een of meerdere notarissen aan het licht, terwijl in één
strafzaak deze notarissen ook formeel als verdachten worden aangemerkt.

WODC 272_4.indd 114

30-10-2008 10:06:53

Slotbeschouwing 115

Maar als het gaat om burgers die worden opgelicht en een veel te hoge
prijs betalen voor één of meerdere woningen, zal inzage in de derdengeldrekening weinig bijdragen aan inzicht in de betrokkenheid van de
notaris. Want bij deze oplichtingspraktijken hoeft geen sprake te zijn
van een frauduleuze ABC-transactie; de opgelichte koper betaalt via
de derdengeldrekening van de notaris immers gewoon de prijs van de
panden aan de verkopende partij, dankzij de frauduleus verkregen hypotheek. Wel zou in deze gevallen de notaris, als belangenbehartiger van alle
partijen en als ‘onafhankelijk deskundige’, een opvallende prijsstijging
kunnen opmerken en daar de koper op kunnen wijzen. Ook zou hij bij
gerede twijfel nader onderzoek kunnen verrichten alvorens te besluiten
mee te werken. Waarom dat in de onderhavige strafzaken niet is gebeurd,
wordt niet duidelijk. Want hoewel de bewuste medewerking van notarissen duidelijk naar voren komt in een aantal strafzaken, worden zij in maar
één strafzaak formeel als verdachten aangemerkt. Op de wijze waarop
notarissen nu precies zijn betrokken bij de illegale praktijken, is dan ook
minder zicht dan op de rol van bijvoorbeeld makelaar-taxateurs, die wel
als verdachten worden aangemerkt en over wie dientengevolge veel meer
informatie in het opsporingsonderzoek beschikbaar is.
In gesprekken met politiefunctionarissen die bij de betreffende opsporingsonderzoeken betrokken zijn geweest, komt het beeld naar voren van
‘koudwatervrees’ als het gaat om strafrechtelijk onderzoek naar notarissen: er lijkt enige angst bij de opsporingsteams te bestaan om leden van
een beroepsgroep met een maatschappelijk hoge status en veel juridische
kennis als officiële verdachten aan te merken. Het verschoningsrecht van
notarissen werkt daarbij nog eens als extra drempel, zo menen politieen justitiefunctionarissen die we voor dit onderzoek hebben gesproken.
Notarissen kunnen zich verschuilen achter hun geheimhoudingsplicht
en naar de rechter stappen om te voorkomen dat het OM inzage krijgt in
dossiers en de boekhouding. In dit verband spreekt de zaaksofficier van
één van de bestudeerde strafzaken over het mogelijke ‘afbreukrisico’
en de ‘imagoschade’ voor het openbaar ministerie: als de betreffende
notarissen zich met succes beroepen op het verschoningsrecht, zou dat
schadelijk kunnen zijn voor het imago van het openbaar ministerie.6 Niettemin verdient het aanbeveling om minder terughoudend te zijn bij de
prioritering van verdachten in dergelijke strafzaken. Want pas dan zal
meer duidelijkheid ontstaan over de feitelijke positie, rol en – bewuste of
onbewuste – betrokkenheid van notarissen bij illegale praktijken in de
woningsector.

6

WODC 272_4.indd 115

In oktober 2007 besluit de Hoge Raad dat het openbaar ministerie in haar recht staat om stukken van
een aantal notarissen in te zien ten behoeve van een strafzaak naar hypotheekfraude en andere illegale
vastgoedpraktijken. De Hoge Raad is van oordeel dat het verschoningsrecht van de notarissen moet
wijken voor het belang van het strafrechtelijke onderzoek.

30-10-2008 10:06:53

116 Vastgoed & fout

Chantage en gewoontes
Zowel bij notarissen als bij makelaar-taxateurs zijn in de strafdossiers
sporen te vinden van chantage, bijvoorbeeld als de dienstverleners voor
vervolgopdrachten afhankelijk zijn van de vastgoedhandelaar of voor
betaling van reeds geleverde diensten. Ook komt het voor dat de dienstverleners gechanteerd worden met het ‘naar buiten brengen’ van informatie over medewerking aan frauduleuze praktijken in het verleden.
Tegelijkertijd lijkt het er echter op dat de dienstverleners uit ‘gewoonte’
meewerken, en onderdeel uitmaken van een sociaal en werkgerelateerd
netwerk waarin de fraude min of meer genormaliseerd is. Ze lijken ingebed in een sociaal netwerk en worden, als zij zich niet langer aan het
netwerk wensen te conformeren, geconfronteerd met de dark side of
embeddedness (Borgatti & Foster, 2003).7 De vraag die hier op zijn plek is,
is op welke wijze en in hoeverre de dienstverleners nu precies zijn ingebed
in het illegale netwerk van de leidinggevende vastgoedhandelaren. Veldonderzoek naar eventuele (ervaren) druk vanuit de omgeving en impliciet
gehanteerde normen en keuzepatronen van verschillende legale beroepsgroepen zou meer licht kunnen werpen op dit fenomeen van embeddedness.
Tot slot van deze paragraaf staan we stil bij de positie van financiële
instellingen in de verschillende illegale netwerken. Tevens wordt bezien
welke rol deze instellingen zouden kunnen spelen bij een vroegtijdige
signalering van de illegale praktijken.
7.3.3 Financiële instellingen
Financiële instellingen zijn in alle strafzaken waarbij sprake is van hypotheekfraude, per definitie betrokken als opgelichte partij, zowel bij het
eenvoudige als bij het complexe netwerk. Zij krijgen op verschillende
manieren te maken met oplichting: de documenten over inkomsten en
werkgever die bij de aanvraag worden overhandigd, kunnen vals zijn en
de taxaties van de woning kunnen niet kloppen. Daarnaast kan gelogen
worden over de bestemming van de woning: de koper zegt de woning te
gaan betrekken, terwijl er in werkelijkheid iemand anders gaat wonen of
werken. Ook kan de woning al verhuurd zijn terwijl men zegt dat deze leeg
wordt opgeleverd. Op basis van onjuiste informatie keurt de bank de aanvraag dan goed en verstrekt zij een lening.
Maar de financiële instelling wordt feitelijk pas slachtoffer als de maandelijkse hypotheeklasten niet worden betaald en de woning niet is afgesloten
met een hypotheekgarantie. Dan pas leidt de bank werkelijke financiële
schade.

7

Zie paragraaf 6.5.5 voor een uitwerking van het begrip.

WODC 272_4.indd 116

30-10-2008 10:06:53

Slotbeschouwing 117

Een veelgehoorde klacht van politiefunctionarissen die wij voor dit onderzoek hebben gesproken, is dat banken zich er weinig aan gelegen laten
om hypotheekfraude vroegtijdig op het spoor te komen. Ook als de fraude
wel wordt ontdekt, is de bank niet geneigd om aangifte te doen, zo menen
functionarissen die als leiders van het opsporingsteam betrokken zijn
geweest bij de onderzochte strafzaken. De voornaamste reden zou liggen
in het feit dat in de meeste fraudegevallen evengoed winsten worden
behaald door de banken, of een lening nu frauduleus is verkregen of niet.
Zolang de hypotheeklasten maandelijks worden betaald (al dan niet door
een maandelijkse contante geldstorting bij de bank), ondervinden banken
geen financiële schade. Er zou in dit opzicht dus een financiële prikkel
bestaan voor het ‘doorlaten’ van hypotheekfraude en voor het nalaten van
preventieve maatregelen.8 Hoewel hier geen sprake is van welbewuste en
opzettelijke medewerking van de bank aan hypotheekfraude, kunnen we
ons wel afvragen of financiële instellingen altijd voldoende zorgvuldigheid in acht nemen bij het goedkeuren van de aanvraag en het verstrekken
van de lening. De hypotheekverstrekker is immers de eerste en voornaamste sluis naar hypotheekfraude, nog voordat de notaris zich mengt in de
zaak. Zij moet de aanvraag goedkeuren voordat tot financiering wordt
overgegaan.
Nu hebben Ferwerda e.a. er al op gewezen dat banken bij de controle van
loon- en inkomensgegevens stuiten op de geraffineerde werkwijze van
illegale netwerken: fictieve banen worden tijdelijk gecreëerd bij bestaande
bedrijven of nep-bv’s, waardoor het voor de bank moeilijk wordt de fraude
te ontdekken. Er bestaat immers op papier een ‘echt’ dienstverband, en bij
navraag zal de betreffende ‘woordvoerder’ van het bedrijf ook bevestigen
dat de hypotheekaanvrager in loondienst is (Ferwerda et. al., 2007: 205).
In ons onderzoek zagen we deze werkwijze meerdere malen terug in de
strafdossiers (zie hoofdstuk 3 en 4 van dit rapport). In hoofdstuk 6 kwam
bovendien naar voren dat de leidinggevenden van verschillende illegale
netwerken elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van fictieve dienstverbanden voor katvangers. Valse loonstroken en werkgeversverklaringen
die nodig zijn voor het plegen van hypotheekfraude, worden dan geleverd
door de leidinggevende vastgoedhandelaar uit een ander illegaal netwerk.
Zodoende minimaliseren de handelaren het risico op ontdekking van de
fraude.

8

WODC 272_4.indd 117

Ferwerda et al. (2007: 107 e.v.) signaleren op basis van interviews dat banken zich te weinig inspannen
om fraude te voorkomen bij het afsluiten van hypotheken met hypotheekgarantie. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt in die gevallen de hypotheek als de hypotheeklasten niet meer worden
betaald, zodat de bank bij een dergelijke garantie geen enkel financieel risico loopt. Ook als de woning
uiteindelijk op de executieveiling voor een veel lager bedrag dan het uitgeleende bedrag wordt verkocht,
loopt de bank geen risico want wordt het verschil betaald door de NHG.

30-10-2008 10:06:53

118 Vastgoed & fout

Niettemin laten de strafdossiers zien op welke andere elementen financiële instellingen zich zouden kunnen richten om in een vroegtijdig stadium
de hypotheekfraude op het spoor te komen. Want hypotheekfraudes
worden weliswaar om uiteenlopende redenen gepleegd – verdiensten uit
illegale onderhuur, snelle grote winsten, ontduiken van vennootschapsbelasting, ontlopen van aansprakelijkheid – ze hebben vaak één element
gemeen: er wordt onjuiste informatie verschaft over de bestemming van
de woning. In het taxatierapport staat vermeld dat de woning leeg wordt
opgeleverd en is bestemd voor eigen gebruik, terwijl de formele koper
helemaal niet van plan is om de woning te betrekken. Een systematische
controle door de bank op de status van de woning (wel of niet verhuurd)
én op het feitelijke woongedrag van de koper kort na de koop zou kunnen
leiden tot het voorkomen van een groot deel van de hypotheekfraudes of
tot het vroegtijdig stopzetten van de financiering. De vraag in de context
is welke mogelijkheden er voor banken bestaan om zo’n geautomatiseerde
zorgvuldigheidscheck uit te voeren, om zo georganiseerde illegale praktijken op de woningmarkt vroegtijdig op het spoor te kunnen komen.9
Individuele hypotheekfraude
Als vervolgens naar de gepleegde hypotheekfraudes wordt gekeken waarbij de formele koper wél de intentie heeft om de woning te betrekken – de
individuele hypotheekfraudes, gepleegd door het eenvoudige netwerktype – dan kunnen twee categorieën worden onderscheiden. De eerste
categorie betreft kopers die met zwarte verdiensten de maandelijkse
hypotheeklasten van de eigen woning betaald. In hoofdstuk 3 zijn deze
praktijken van ‘gewoontewitwassen’ aan de orde gekomen. De bank zou
deze fraudegevallen op het spoor kunnen komen door zorgvuldiger te
kijken naar de telkens terugkerende contante geldstortingen waarmee het
hypotheekbedrag elke maand wordt voldaan. Als er meer oog is voor het
fenomeen van aflossing van de hypotheek door maandelijkse contante
betalingen, kan men ook illegaal opererende administratieve tussenpersonen en daaraan gelieerde criminele netwerken op het spoor komen.
Naast de categorie ‘witwassers’, is er ook een categorie kopers die weliswaar hypotheekfraude pleegt maar niettemin in staat is om de maandelijkse hypotheeklasten te financieren uit legale inkomsten, bijvoorbeeld
met het inkomen uit een werkloosheids- of arbeidsongeschiktheids­

9

Een hypotheek wordt verstrekt onder bepaalde voorwaarden, bijvoorbeeld de voorwaarde dat de woning
gebruikt zal worden voor eigen bewoning. Een bank kan een hypotheeknemer informatie vragen over
de bestemming of het gebruik van de woning, maar heeft niet de bevoegdheid het pand ook te betreden
om dit te controleren. Wanneer niettemin uit beschikbare informatie blijkt dat bij de aanvraag van een
hypotheek onjuiste gegevens zijn verstrekt over het gebruik van de woning, kan de bank de hypotheek
opeisen (zie o.a. www.nvb.nl). Banken hebben niet de bevoegdheid om bij de Gemeentelijke Basis
Administratie (GBA) persoonsgegevens te controleren. Discussie over toegankelijkheid van de GBA voor
marktpartijen zoals verzekeraars en banken, vindt onder meer plaats op het Nationale Platform Criminaliteitsbeheersing. (www.justitie.nl/onderwerpen/criminaliteit/npc/).

WODC 272_4.indd 118

30-10-2008 10:06:54

Slotbeschouwing 119

uitkering. Het betreft dan een hypotheek voor een relatief goedkope koopwoning, bijvoorbeeld een voormalige sociale huurwoning. De koop van
de woning stelt weinig draagkrachtige huishoudens in staat om op korte
termijn over betaalbare zelfstandige woonruimte te beschikken (de maandelijkse hypotheeklasten kunnen bij koopwoningen zelfs lager uitvallen
dan de reguliere huurprijzen in grote steden, dat geldt nog sterker indien
noodgedwongen gehuurd wordt in de vrije huursector). Het probleem is
echter dat het afsluiten van een hypotheek voor mensen met een uitkering
niet mogelijk is, omdat ‘inkomen uit tegenwoordige arbeid’ bij de meeste
financiële instellingen een voorwaarde is voor het verstrekken van een
hypotheek. Om die reden benaderen de potentiële kopers administratieve
tussenpersonen die erom bekend staan op verzoek valse loonstroken
en werkgeversverklaringen te vervaardigen. Met die valse documenten
kunnen zij bij de bank toch de financiering van de woning rond krijgen.
Vervolgens worden de maandelijkse hypotheeklasten betaald uit de legale
inkomstenbron, te weten de uitkering. Het aanpassen van de financieringsvoorwaarden die financiële instellingen hanteren ten aanzien van
uitkeringsgerechtigden zou de frauduleuze praktijken van deze categorie
woningzoekenden overbodig maken. De verhouding tussen de legale
maandelijkse inkomsten en de maandelijkse hypotheeklasten zou dan een
richtlijn kunnen zijn. Tevens zou door deze financieringsmogelijkheid de
illegale onderhuur kunnen worden teruggedrongen.
7.3.4 Signalering van illegale praktijken en onderzoeksmogelijkheden
Uiteenlopende dienstverleners hebben een financieel belang bij de
– bewust of onbewuste – medewerking aan de illegale praktijken. Het
commerciële aspect lijkt bij de in dit onderzoek aangetroffen dienstverleners te prevaleren boven het morele aspect van de handel. Ook als faciliteerders niet bewust meewerken aan de praktijken en zich slechts ‘laten
gebruiken’ door illegaal opererende vastgoedhandelaren of malafide tussenpersonen, hebben zij de mogelijkheid om bij vermoedens van fraude
aanvullend onderzoek te verrichten. Het Kadaster bijvoorbeeld, beschikt
nu al over relevante informatie over vastgoedtransacties en koopprijzen.
Toch wordt bij signalen van misstanden die onderzoeksmogelijkheid maar
in beperkte mate gebruikt door taxateurs, notarissen, tussenpersonen
en bankmedewerkers, als we althans kijken naar de bestudeerde strafdossiers. Naast de actoren die voor hun inkomsten afhankelijk zijn van
een commerciële afzetmarkt, kunnen ook lokale overheidsactoren zoals
gemeenten, stadsdelen en woningcorporaties een signalerende functie
vervullen.
Lokale overheid en woningcorporaties
De relatie tussen wonen enerzijds en lokale veiligheid en criminaliteit anderzijds kan recentelijk op veel politieke aandacht rekenen. Dit

WODC 272_4.indd 119

30-10-2008 10:06:54

120 Vastgoed & fout

blijkt onder meer uit de nota ‘Van probleemwijk naar prachtwijk’ van de
Minister voor Wonen, Wijken, en Integratie (WWI), waarin verbetering
van de veiligheid in achterstandswijken een van de centrale punten is. Het
huidige kabinet staat een ‘sterke’ wijkaanpak voor, waarin verbetering van
lokale veiligheid en het tegengaan van verloedering in woonwijken een
speerpunt is. De lokale overheid en woningcorporaties spelen dan ook een
voorname rol bij de aanpak van ‘probleemwijken’. Woongerelateerde illegale en criminele activiteiten die in dit rapport zijn beschreven, kunnen
een negatieve invloed hebben op de woonomgeving en bijdragen aan de
onveiligheid en verloedering van grootstedelijke woonwijken, vooral als
het gaat om woningen in het goedkope segment.
Om die reden zou, naast marktpartijen, ook de overheid op wijkniveau bij
vermoedens van dergelijke misstanden haar verantwoordelijkheid kunnen
nemen. Op lokaal niveau zou ze met politie en het openbaar ministerie
overleg kunnen voeren over een gerichte – bestuurlijke of strafrechtelijke – benadering van de illegaal opererende vastgoedhandelaren. Deze
particuliere vastgoedhandelaren – de leidinggevenden van de illegale
netwerken – hebben op lokaal niveau immers ‘een gezicht’ dat aanspreekbaar is. Dat geldt eveneens voor het benaderen van de betrokken faciliteerders zoals notarissen en makelaar-taxateurs. In vijf van de twaalf
strafzaken was sprake van een bestuurlijke aanpak voordat het strafrechtelijke onderzoek werd gestart (zie ook paragraaf 2.2.4). Niettemin zou
ook in andere zaken het lokale bestuur de aanpak van illegaal opererende
vastgoedhandelaren vroegtijdig kunnen stimuleren en bijvoorbeeld op de
agenda van het lokale driehoeksoverleg kunnen zetten. De continuering
van illegale activiteiten zou zo kunnen worden tegengewerkt.
Woningcorporaties zouden daarnaast, net zoals financiële instellingen,
ook kunnen onderzoeken op welke wijze zij een zorgvuldigheidscheck uit
kunnen voeren bij de verkoop van voormalige sociale huurwoningen. In
hoofdstuk 3 kwam naar voren dat corporatiewoningen namelijk doelwit
kunnen zijn van illegale netwerken, vanwege de relatief lage koopprijs van
voormalige huurwoningen. Het beleid van woningcorporaties om een deel
van de betaalbare sociale woningvoorraad te verkopen aan ‘middeninkomens’ om op zo’n wijze bij te dragen aan de sociale differentiatie van oude
stadswijken, kan in dit licht bezien dus ook (onbedoelde) negatieve effecten hebben op de leefbaarheid in woonwijken. Deze betaalbare corporatiewoningen zijn immers ook aantrekkelijk voor frauduleuze handelaren,
die snel geld kunnen verdienen met de koop en doorverkoop van de
woning en daarna nog inkomsten kunnen genereren met illegale onderhuur. De vraag die hier opkomt is of er voor woningcorporaties mogelijkheden zijn om te controleren of de formele koper de woning ook werkelijk
gaat betrekken. Zo’n gestandaardiseerde check zal ook passen binnen de
ambitie van het huidige kabinet om woningcorporaties een voortrekkersrol te laten vervullen bij de verbetering van probleemwijken.

WODC 272_4.indd 120

30-10-2008 10:06:54

Slotbeschouwing 121

7.4 Bewuste betrokkenheid versus slachtofferschap
Uit het voorgaande zal duidelijk zijn dat het begrip slachtoffer niet voor
één uitleg vatbaar is maar dat de verschillende posities ambivalent zijn als
het gaat om bewuste betrokkenheid versus slachtofferschap. Banken zijn
slachtoffer maar in de praktijk behalen zij tevens winst dankzij de illegale
praktijken van vastgoedondernemers en tussenpersonen. En burgers die
door de verdachte vastgoedhandelaren worden opgelicht, hebben eerst
actief en bewust meegewerkt aan het oplichten van financiële instellingen, om er zelf financieel beter van te worden. In rapporten en literatuur
wordt geregeld gesproken over laagopgeleide, kwetsbare en kansarme
personen die als willoze slachtoffers de dupe zijn van de oplichtingspraktijken van vastgoedhandelaren. In dit onderzoek komt naar voren dat de
positie van opgelichte burgers minder eenduidig is en dat zij evengoed als
daders kunnen worden gekenschetst. Daar komt bij dat kopers die worden
opgelicht over het algemeen geen kansarme laagopgeleide personen zijn.
Niet zelden gaat het om mensen in loondienst met een mbo-achtergrond.
Strafzaken waarin de oplichting van mensen een belangrijke rol speelt,
hebben in een bepaald opzicht ook een voordeel. Personen die zijn opgelicht, zijn over het algemeen namelijk gemotiveerd om een getuigenverklaring af te leggen, ook al zijn ze zelf verdachte in de zaak. Als het
vertrouwen in de leidinggevenden van het netwerk omslaat in wantrouwen en gevoelens van rancune, kan dat leiden tot bereidheid om een
boekje open te doen over de activiteiten en de werkwijze van leidinggevenden. Hoewel dat niet wil zeggen dat in die gevallen nooit wordt gelogen, draagt die getuigenverklaring vaak in positieve zin bij aan kennis
over de werkwijze van hoofdverdachten en aan goede bewijsvoering. Dit
sluit aan bij de bevinding van Van de Bunt, die meent dat medewerkers
van een crimineel netwerk ‘minder bereid zijn te praten ten overstaan
van opsporingsinstanties indien zij de overtuiging hebben dat er goed
voor hen gezorgd is [door de leidinggevenden]. (...) De trouw van medewerkers neemt toe naarmate de doelstelling van de criminele groep en
de doelstelling van de individuele leden dichter bij elkaar komen’ (Van de
Bunt, 1995). Zoals in dit rapport naar voren is gekomen, is in de meeste
illegale netwerken uit de door ons onderzochte strafdossiers uiteindelijk
geen sprake van een goede verzorging van de medewerkers. Medewerkers
blijken uiteindelijk ook te worden opgelicht en financieel benadeeld te
worden, wat, hoe ironisch ook, de informatievergaring omtrent het illegale netwerk uiteindelijk ten goede komt.

WODC 272_4.indd 121

30-10-2008 10:06:54

WODC 272_4.indd 122

30-10-2008 10:06:54

Summary
Illegal and criminal practices
in the housing sector
An analysis of twelve police investigations

Background
The political attention given to slum landlords and the degeneration of
residential properties in older areas of cities gave rise to Parliamentary
questions directed towards the Minister of Justice. On 23 June 2004
Members of Parliament Dijsselbloem and colleagues submitted a motion
in which they wrote that 'an effective approach to dealing with slum
landlords in the major cities is urgently needed, and that there is still
insufficient insight into these criminal activities (…) The exposure
of unlawful real estate dealings and operations and the role of estate
agents and civil-law notaries in these dealings would support criminal
prosecution efforts' (Parliamentary documents, 29 537, no. 6, 2004). They
request the Minister of Justice to have a study conducted into unlawful
real estate activities in the major cities and have the support of the full
Lower House for this request.
The Research and Documentation Centre of the Ministry of Justice
(WODC) decided to divide the investigation into two sub-studies. The first
sub-study is an exploration of the different manifestations of unlawful
activities in the real estate sector, the parties involved and the approach
adopted in the different cities to combat the problems identified. The
report ‘Unlawful activities in the real estate sector’, which was published
in the spring of 2007, describes this first sub-study (Ferwerda et al., 2007).
The second sub-study is based on the information contained in the police
investigations that various police forces have conducted into illegality and
criminality in the real estate sector. This report outlines the results of this
second sub-study.

Research question and method
On the basis of information from various police files, this report focuses
on the nature of illegal and criminal practices in the real estate sector,
and the associated networks. We analyse and describe the actions of the
persons involved and the interactions between them, as well as their
collaboration and interaction with various professional groups. The
central question in this study is:

WODC 272_4.indd 123

30-10-2008 10:06:54

124 Vastgoed & fout

What is the nature of illegal practices in the housing sector?
This study does not provide quantifying statements with a broader scope
than the studied cases. The objective of this study is to make empirically
based statements about the nature of the illegal practices in the real estate
sector: what illegal practices occur in the housing sector? Which actors
are involved? What is their relationship towards each other? What acts do
they commit? How does the collaboration between the different actors
involved function? What role do service providers and professionals such
as intermediaries, estate agent-valuers and civil-law notaries play in the
illegal practices?
Definition of terms
In this study the terms housing sector and real estate are, in principle,
limited to those criminal cases associated with private housing, with
the function of accommodation. Police files involving other types of real
estate (hotels, nightclubs, holiday parks, brothels, shopping centres etc.)
are therefore not included in this study. The accommodation aspect can
relate both to the purchase and sale of homes and to the letting of homes.
Following on from this selection criterion this study focuses on the
illegal practices of private home owners and private traders in real estate,
and not on the fraudulent practices related to large companies, project
developers and pension and investment funds.
Method
For this study, information was studied from twelve major police
investigations in the four largest cities in the Netherlands. Initially we
focused on cases where slumlords played the leading role and where living
conditions and the degeneration of residential properties were the focal
point. However, during the fieldwork our focus broadened and shifted in
the direction of cases with a stronger financial and economic component,
as this financial and economic crime appears to be characteristic of many
illegal practices in the housing sector, including in the cases in which
problems related to living conditions gave rise to the criminal case.
We focused on investigations that were initiated by the police between
2000 and 2005, and ideally completed investigations that the police had
handed over to the Public Prosecution Service for further processing.
After all, in such cases it is likely that the ‘hard’ material collected by the
police is sufficient to proceed with criminal prosecution. Ultimately we
selected twelve large-scale, completed investigations in the four major
cities, which could be studied intensively: three cases in Amsterdam,
three in Rotterdam, five in The Hague and one in Utrecht. In our
selection we looked for variety in the investigations (city, types of parties,
types of criminal behaviour). Incidentally, there were not all that many
investigations to choose from. It became clear that by no means were

WODC 272_4.indd 124

30-10-2008 10:06:54

Summary 125

dozens of investigations being conducted in this field; rather, there were
just a few investigations per city.
After selecting the investigations, we interviewed investigators and/or
public prosecutors dealing with each individual criminal investigation.
Next, we prepared a summary per case, based on the interviews and
police files. With regard to the files, we studied police reports as well
as reports from telephone taps, suspect interviews, witness interviews,
observation reports, seized administrative documents and valuations
of items confiscated. Each of the investigations consisted of several
sub-studies (several case files and files on individuals).
Findings of the study
A total of 211 suspects were involved in the twelve police files we studied,
of whom 24 were prime suspects. These 24 prime suspects act as leaders
and fulfil an active, initiating role in organising the illegal practices. They
are the brains behind the illegal activities, so to speak.
The number of suspects per criminal case ranges from two to forty-one
persons, and the number of prime suspects ranges from one to four per
case.
Fraud
People who work in the real estate sector and, in addition to their
legal activities, also try to make money illegally, use a number of
different arrangements. Despite the different methods, preferences and
specialisations, they have one thing in common: they abuse the trust
of others by pretending to be something they are not, or by presenting
the situation differently to how it really is. In other words: they are
committing fraud. Swindling people, companies or authorities is an
activity that forms part of the illegal practices in virtually all the criminal
cases we studied. In over half of the cases fraud is one of the ‘basic facts’
in the criminal case. But even if the person has not been formally charged
with the crime of fraud (for instance in the cases that focus primarily
on renting property to illegal aliens or marijuana growers) we find some
sort of fraud in the files, sometimes occurring prior to the core activity,
sometimes in parallel. Successful fraud appears to be an essential part of
the process of making extra profit in the housing sector.
The fraud focuses on financial institutions, citizens and the government.
A mortgage is obtained to purchase one or several houses with the aid
of forged pay slips and employer’s statements. Sometimes this mortgage
fraud is committed to help people who are looking for a home to buy
one. Sometimes the main objective is to generate illegal rent revenue
with the fraudulently obtained property, for instance by renting to illegal
immigrants or marijuana growers.

WODC 272_4.indd 125

30-10-2008 10:06:54

126 Vastgoed & fout

Often, however, the documents forging is part of more complex illegal
arrangements and the main objective of the leaders is to earn a relatively
large sum of money in a relatively short space of time through trading in
property. They do this by finding buyers who are not too worried about
the relatively high purchase price, buyers who are prepared to sign and
pay quickly. The criminal files show that suspect property traders use
different strategies to find ‘buyers’ who fit this profile. In short, it means
that the buyer is being misinformed or not completely informed, and
being misled. This can be done in different ways.
One of the strategies is to find someone who is prepared to purchase
the house ‘on paper’ – in return for a small fee – but who, in reality, has
nothing to do with the house or with the repayment of the mortgage. He
will not be particularly interested in the price of the house, because the
purchase contract is only signed as a formality. A job with an existing
or fictitious company is invented for this so-called ‘straw man’, who is
usually someone with limited income of his own. Forged documentation
is drawn up, so that a mortgage can be applied for. An adviser or
intermediary involved in the illegal transaction organises the forgeries
and the purchase contract. Once the bank has approved the application,
the excess value ends up in the hands of the illegally operating property
trader. This way, he has made a profit in a short period of time. The house
remains in the actual possession of the property trader, who will then
generate income by renting it out. He will collect the rent and remain
invisible to the Tax and Customs Administration.
In addition to recruiting relatively less well-off ‘straw men’, the criminal
cases also show that suspect property traders use yet another strategy
for attracting house buyers who are not too concerned with the purchase
price. This involves recruiting persons with a regular job who also want to
benefit from the profits that can be obtained in the real estate market. The
fraudulent property trader gives them false information and convinces
them to purchase one or more homes as ‘investments’. These buyers will
initially willingly cooperate with the fraudulent property traders. They
agree to the use of forged property evaluations, which state that the house
is being sold in a vacant condition when in fact it is rented out. This allows
them to get the highest mortgage possible which enables them to buy
more than one property. These buyers therefore knowingly collaborate
in defrauding the bank on the assumption that it will make them rich.
Ultimately they themselves are duped by the fraudulent practices; the
property proves to be worth considerably less than what they paid for it.
In the studied criminal files, the defrauding of the bank is therefore
often accompanied by the defrauding of citizens of the public. These
individuals are prepared to pay an exorbitantly high price for a house

WODC 272_4.indd 126

30-10-2008 10:06:54

Summary 127

because of the misleading information supplied by the prime suspects.
They are able to pay this higher price thanks to the forged documents on
the basis of which the financial institution grants a loan.
Government agencies are also a target for the fraudulent practices
of illegally operating property traders. The traders try to circumvent
government intervention and avoid responsibility by remaining
uninvolved on paper. They can do this by failing to properly maintain
their records about profits from sales or rentals, or by hiding their name
and identity in transactions, for instance through the use of straw men.
In this way they try to avoid administrative interventions and municipal
notices, particularly when they concern the refurbishing of badly
maintained homes or remedying housing-related nuisances. Corporation
tax can also be avoided in this way: according to the paperwork the
profits the property trader makes from the sale of a property have ended
up in the pocket of the private straw man (the so-called B in the ABC
arrangement). After all, private individuals do not have to pay taxes on
these profits.
Mortgage fraud, quick profits and the linking of illegal practices
In some of the criminal cases mortgage fraud is committed in order to
earn a lot of money in a short period of time. But what happens to the
house in these cases once the mortgage has been granted and the network
leaders have taken the profits? This varies per case and sometimes even
per real estate transaction. Sometimes the (defrauded) buyer rents out the
property to help him pay the monthly mortgage payment, sometimes the
leader of the network will retain and sublet the property. Sometimes the
straw man ends up in the role of sublessor and sometimes the mortgage
payments are never made right from the start and the house is offered for
sale by the bank at a liquidation auction after a period of time. This latter
process, forced sale at auction, is a less natural result of the mortgage
fraud than is often presumed in the literature and policy memorandums.
The Dijsselbloem motion, for instance, (Parliamentary documents, 29 537,
no. 6 2004), assumes ‘sales merry-go-rounds’ as an inextricable part of
mortgage fraud and improper ABC arrangements.
However, once the purchase has been finalised and the profits have been
pocketed in the criminal cases we studied, the affairs surrounding the
property are usually not as well planned and organised as people assume.
There is usually no systematic ‘sales merry-go-round’ and both at the start
and the end of the ABC arrangements the auction is not a natural place for
the purchasing or selling party. Mortgage fraud and ABC arrangements for
the purpose of quick profits are therefore not necessarily linked to ‘sales
merry-go-rounds’ and to price-fixing agreements at liquidation auctions.
In the criminal files, we see that houses are being kept by members of the

WODC 272_4.indd 127

30-10-2008 10:06:54

128 Vastgoed & fout

criminal network after their sale in order to generate extra income and to
use this to pay off the mortgage. The illegal subletting of houses obtained
through fraud is an element that frequently recurs in criminal cases.
This also shows us how different illegal practices on the part of property
traders and intermediaries overlap each other in the area of development
and speculation.
Interest in illegal subletting
The defrauding of banks and members of the public can proceed thanks
to the cooperation of yet other parties who have an interest in the illegal
subletting. On the one hand these may be people who are looking for
a place to live, but who have no rights and no appreciable chances of
finding affordable living space, such as first-time buyers, students, illegal
aliens or single-parent families who are urgently looking for independent
living space. On the other hand these may be persons who want to hide
from the authorities and, for this reason, are looking for anonymity; this
could include, for instance, members of a criminal organisation who are
looking for (temporary) accommodation or marijuana growers. They have
a particular interest in the lack of records and registration. Because of the
marginalised or criminal position of varying groups of people looking for
accommodation, it is possible for the property trader to rent out living
space without keeping proper records of tenants and rental income.
At the same time the lack of prospects and/or illegal status of people
looking for homes – and the associated lack of freedom of choice – makes
it possible to demand relatively high rents for what are mostly run-down
properties. If, despite their marginalised position, the subtenants dare to
complain about the high rent or the overdue maintenance, intimidation
is a means that is often used by key members of the criminal network.
Threats and destruction of property are frequently used as a means of
intimidation. Physical violence rarely occurs, but we regularly come
across the threat of violence against ‘uncooperative’ subtenants in
the criminal files studied, as well as the destruction of subtenants’
possessions. There are no indications of ‘gangs of thugs’ in the criminal
files.
Legal actors and illegal activities
Virtually all 24 of the chief subjects in the twelve criminal files studied
operate primarily from a legal position: the majority work in the real
estate sector as a property trader. A proportion of the chief suspects
also works in the financial administration sector as a consultant or
an intermediary. These are people who therefore – originally – have
a presence as legal market parties within legitimate business. In the
networks we studied, there was virtually no evidence of the main
players operating exclusively illegally and in an illegal market. The link

WODC 272_4.indd 128

30-10-2008 10:06:54

Summary 129

between illegal and legal is therefore primarily created by the chief
suspects themselves. Their illegal professional position in the business
world constitutes the base from which illegal activities are developed.
Practising their profession has given them the opportunity to become
informed about illegal arrangements through which additional financial
advantages may be obtained. Through their profession they are also given
the opportunity to meet persons who are prepared to facilitate them in
their illegal practices: (other) intermediaries, estate agent-valuers and
civil-law notaries.
The criminal cases also show that the illegal activities have a structural
place in the operations of the network leaders. The illegal practices are not
incidental in nature but take place systematically and routinely.
In light of the recent political attention given to the link between
‘underworld’ and ‘upper world’, it is important to understand that
legal parties are usually the ones who take the initiative with regard
to the illegal practices in this area. For the greater part these are legal
professional groups who perform illegal activities in a structured manner
in order to increase their financial rewards.
Two network types and their facilitators
The cases studied show a complex interwovenness between legal
and illegal practices. The illegal practices of leaders go hand in hand
with legal activities in legal commercial sectors and, because of the
many combinations, a strict classification into corporate crime or
organised crime is difficult to make. Nonetheless, it is possible to make a
classification based on the type of network. On the basis of the empirical
material from the police files, we have come up with two types of network:
a simple network and a complex network. In both network types the
leaders are property traders and financial administration intermediaries.
Both of these network types are the extremes in a continuum.
The simple network focuses on one or a few illegal activities that are
repeated over and over again by one or a few persons. They specialise
in a limited number of illegal activities, for instance illegal subletting or
forgery of documents for the purpose of mortgage fraud. The leaders are
service providers around whom the network is built. As part of the service
industry they can also play a facilitating role for members from criminal
organisations and, in this capacity, form part of a larger-scale criminal
network. The simple network type consists of one leading service provider
accompanied by a limited number of co-suspects. ‘Straw men’ and ABC
arrangements are not used. Valuers and civil-law notaries do not play a
facilitating role in the activities that take place in a simple network. The
revenue of the leader of the simple network is limited to several thousand
to tens of thousands of euros per year. We do not see fraud against

WODC 272_4.indd 129

30-10-2008 10:06:54

130 Vastgoed & fout

members of the public in this network type. However, threats of violence
can play a role for the purposes of intimidating subtenants.
The complex network focuses on a multitude of activities, in which
varying parties and specialists are involved. The leadership of this
complex network consists of several persons and the network includes
dozens of co-suspects. Together they conduct their activities in the area
of mortgage fraud, illegal subletting, fraud, forgery of documents, tax
evasion and facilitating the production of and trade in drugs. Threats
and destruction of property are means used to intimidate subtenants.
The profits vary from several hundreds of thousands to several millions
of euros per year for the leaders of a complex network. They use ABC
arrangements to conceal their profits and activities, employing straw men.
Estate agent-valuers and civil-law notaries are also involved in the
activities of the complex network. They act as service providers for leaders
of the network in regular legal transactions, and this service is continued
in the illegal activities that actors from the real estate sector undertake.
Estate agent-valuers
In police files in which major profits are made in a short period of time,
the suspicion arises that misleading valuations are being used, prepared
by a valuer who consciously supports the illegal practices. Frequently
this only remains a suspicion, because in big cities with a tight housing
market the price of a house can increase strongly in a short period of
time, without there necessarily being any fraudulent action. The sale
of former council houses by housing corporations contributes to this:
the purchase prices of such properties are usually below the average
market price, which means that purchasers of such properties are able
to resell the property a short time later for a considerably higher price. It
is therefore not always necessary for there to be culpable involvement of
estate agent-valuers in the case of rapid price increases – with or without
the use of ABC arrangements. However, in three studied investigations
in which buyers were deliberately and consciously defrauded by property
traders, the conscious and culpable involvement of estate agent-valuers is
explicitly highlighted. In the first place, in these criminal cases – each of
which provide an insight into several real estate transactions – incorrect
information is often provided about the designated use and condition
of the property in the valuation report. For instance, the house may be
rented at the time of the sale and purchased as an investment property
while the valuation report states that the property is sold in vacant
condition and will be owner-occupied. This allows the buyer to get the
maximum mortgage. In the second place the conscious cooperation of
the valuer is demonstrated by the fact that the valuation order is issued
by the property trader, whereas the valuation report consistently lists the
name of the buyer. In the third place, the conscious cooperation of valuers

WODC 272_4.indd 130

30-10-2008 10:06:54

Summary 131

is shown from the fact that in incidental re-valuations by mortgage
companies the value of the properties is appraised to be considerably
lower. And finally, the active cooperation of the service providers in one
of the criminal cases is explicitly highlighted in a police interview. During
this interview an estate agent-valuer declares that, pressured by property
traders, he deliberately cooperated in illegally driving up the price of
residential properties for the purpose of defrauding the buyer.
Civil-law notaries
In addition to the services provided by the estate agent-valuers, the
civil-law notary must also cooperate in the fraudulent transactions. In
general terms, the leaders of the criminal network take two approaches
to securing the cooperation of the civil-law notary. On the one hand we
see the ‘evasion strategy’, whereby a number of different civil-law notaries
are deliberately engaged in a single day for the transfer of real estate in an
illegal transaction, in an attempt to avoid the civil-law notary becoming
suspicious. In these cases it is quite possible that the civil-law notary is
not aware of his facilitating role in the complex criminal network. He
cooperates without being aware that he is doing so. The question to be
asked here it is whether he could have known that his services were being
misused for illegal purposes. Did he exercise due care to prevent the
abuse of his professional services?
On the other hand there is the ‘implantation strategy’, whereby the
leaders of the network keep using the same civil-law notary when it comes
to illegal transactions. In these cases it is likely that the civil-law notary
was consciously involved in the criminal network because the illegal
nature of transactions should be perfectly clear to him. This is the case,
for instance, if a straw man purchases several properties in a short time
span, is accompanied by a leader each time, and claims to be using the
purchased property for his own use each time. The illegal nature of the
transaction should also be clear to the civil-law notary if a property trader
buys several houses for the same straw man in a short period of time using
a power of attorney, and also indicates each time that the houses will be
used for the purchaser to live in himself.
Local ties
All the criminal networks studied have strong local ties. This applies both
to the ties between the collaborating members of the network and to the
locations where the illegal activities take place. The leaders meet each
other, the professional service providers and other co-perpetrators in
their own city, as colleagues, through legal work relationships or business
relationships, through friendships and family relationships, and through
local enterprises, neighbourhood shops or hospitality facilities such

WODC 272_4.indd 131

30-10-2008 10:06:54

132 Vastgoed & fout

as cafes and restaurants. The neighbourhood itself also functions as a
meeting place for leaders and other employees.
We also see that the leaders hardly ever leave their own region when
perpetrating their illegal practices; they focus on the housing market in
the city where they live themselves. Sometimes the activities are limited
to a neighbourhood or district.
However, there exist cross-connections within one single region between
the criminal networks operating there, and on a number of points. In the
first place, the leaders are property traders from the different networks
within a single city are business partners. They occasionally sell houses or
sets of houses to each other, the criminal files show. However, the files do
not show any pattern or system in this mutual trade.
Leaders do business with other suspect property traders and also do
business with many other, non-suspect property traders.
The existence of ties between the criminal networks is also seen in the
way in which employees of the criminal networks refer to each other in
the case of specific rent requests, for instance if a marijuana grower is
looking for workspace.
In the second place we see that the leaders of different criminal networks
in the relevant city help each other in providing fictitious employment.
The forged pay slips and employer’s declarations that are needed to
commit mortgage fraud, are sometimes provided by the leading property
trader from another criminal network. Finally we see a connection
between the criminal networks in a city because the same civil-law notary
keeps reappearing in illegal transactions in different criminal files.
Different criminal networks in a single city use the services of the same
civil-law notary.
Signes of abuse
Different service providers have a financial interest in the – conscious or
unconscious – collaboration in illegal practices. For the service providers
in this study the commercial aspect appears to prevail over the moral
aspect of their dealings. Even if facilitators do not consciously cooperate
with the practices and only ‘passively’ cooperative with illegally operating
property traders and fraudulent intermediaries; they do have the option to
investigate further if they suspect fraud. For instance, the Land Registry
already has relevant information about real estate transactions and
market prices. However, judging by the criminal files studied, valuers,
civil-law notaries, intermediaries and bank employees only make limited
use of this investigation option in the case of indications of abuse.

WODC 272_4.indd 132

30-10-2008 10:06:54

Literatuur
Baker, W.E. & Faulkner, R.R. (2003). Diffusion of Fraud: Intermediate
Economic Crime and Investor Dynamics. Criminology, 41 (4), 1173-1206.
Block, A.A. & Griffin, S.P. (2002). Transnational Financial Crime: Crooked
Lawyers, Tax Evasion, and Securities Fraud. Journal of Contemporary
Criminal Justice, 18(4), 381-393. (http://ccj.sagepub.com/cgi/
reprint/18/4/381).
Borgatti, S. & Foster, P. (2003). The Network Paradigm in Organizational
Research: A Review and Typology. Journal of Management, 29 (6), 9911013.
Bourdieu, P. (1984). Distinction: A social critique of the judgement of taste.
London: Routledge.
Bunt, H.G. van de & Kleemans, E.R. (2007). Georganiseerde criminaliteit
in Nederland: Derde rapportage op basis van de Monitor Georganiseerde
Criminaliteit. Den Haag: Boom Juridische uitgevers. WODC-Reeks
Onderzoek en beleid, nr. 252.
Bunt, H.G. van de (1992). Organisatiecriminaliteit. Arnhem: Gouda Quint.
Bunt, H.G van de (1995). Eindrapport onderzoeksgroep Fijnaut. In
Enquêtecommissie opsporingsmethoden, Inzake Opsporing, Bijlage X,
Deelonderzoek III, Tweede Kamer der Staten-Generaal, 24 072 nr. 19.
Bunt, H.G. van de & Nelen, H. (1995). Eindrapport onderzoeksgroep
Fijnaut. In Enquêtecommissie opsporingsmethoden, Inzake Opsporing,
Bijlage X, Tweede Kamer der Staten-Generaal, 24 072 nr. 19.
Burt, R.S. (1992). Structural Holes. Cambridge, MA: Harvard University
Press.
Burt, R.S. (2000). The network structure of social capital. In R.I. Sutton &
M. Staw (red.), Research in organizational behaviour. Greenwich (CT): JAI
Press.
Coleman, J.S. (1988). Social Capital in the Creation of Human Capital.
American Journal of Sociology, 94, S95-S120.
Criminal Intelligence Service Canada (Central Bureau, Intelligence
Analysis and Knowledge Development Branch) (2007). Mortgage Fraud
& Organized Crime in Canada, Strategic Intelligence Brief. (www.cisc.
gc.ca/products_services/mortgage_fraud/document/mortgage_e.pdf).
Ferweda, H., Staring, R., Vries Robbé, E. de, & Bunt, J. van de (2007).
Malafide activiteiten in de vastgoedsector: Een exploratief onderzoek
naar aard, actoren en aanpak. WODC, Ministerie van Justitie, Den Haag
& Advies- en Onderzoeksgroep Beke, Arnhem/Erasmus Universiteit
Rotterdam, Amsterdam: Uitgeverij SPW. (www.wodc.nl/images/1349a_
volledige%20tekst_tcm44-81072.pdf).
Fijnaut, C.J.C.F., Bovenkerk, F., Bruinsma, G.J.N., & Bunt, H.G. van de
(1995). Eindrapport onderzoeksgroep Fijnaut. In Enquêtecommissie
opsporingsmethoden, Inzake Opsporing, Bijlage VII, Tweede Kamer der
Staten-Generaal, 24 072 nr. 16.

WODC 272_4.indd 133

30-10-2008 10:06:54

134 Vastgoed & fout

Gemeente Rotterdam (2007). De Fraude voorbij: Voorstel van Rotterdam
voor een integrale aanpak van vastgoed- en hypotheekfraude. (www.
rotterdamveilig.nl/Media/pdf/De%20fraude%20voorbij.pdf).
Huisman, W., Huikeshoven, M., Nelen, H., Bunt, H. van de, & Struiksma,
J. (2005). Het Van Traa-project: Evaluatie van de bestuurlijke aanpak van
georganiseerde criminaliteit in Amsterdam. Den Haag: Boom Juridische
uitgevers. (www.bestuurlijkhandhaven.nl/doc/Evaluatie%20van%20
Traa%202005.pdf).
Huisman, W., Huikeshoven, M., Bunt, H.G. van de, & Boelens G.I.J.
(2003). Marktplaats Amsterdam: Op zoek naar de zwakste schakel in
de logistiek van criminele processen aan de hand van Amsterdamse
rechercheonderzoeken. Den Haag: Boom Juridische uitgevers.
Hutjes, J.M. & Buuren, J.A. van (1992). De gevalsstudie: Strategie van
kwalitatief onderzoek. Meppel/Amsterdam: Boom.
Jenissen, R.P.W. & Blom, M. (2007). Allochtone en autochtone verdachten
van verschillende delicttypen nader bekeken, WODC, Cahier 2007-4.
(www.wodc.nl/images/ca07-04_volledige_tekst_tcm44-80361.pdf).
Kleemans, E.R., Berg, E.A.I.M. van den, & Bunt, H.G. van de (1998).
Georganiseerde criminaliteit in Nederland: Rapportage op basis van de
WODC-monitor. Den Haag: WODC. Reeks Onderzoek en beleid, nr. 173.
Kleemans, E.R., Brienen, M.E.I., & Bunt, H.G. van de (2002). Georganiseerde
criminaliteit in Nederland: Tweede rapportage op basis van de WODCmonitor. Den Haag: Boom Juridische uitgevers. Reeks Onderzoek en
beleid, nr. 198.
Kleemans, E.R. & Poot, C.J. de (2007). Criminele carrières in de
georganiseerde misdaad. Den Haag: WODC Cahier 2007-13. (www.wodc.
nl/images/Cahier%202007-13_volledige%20tekst_tcm44-82215.pdf).
MacLean, T.L. (2001). Thick as Thieves: A Social Embeddedness Model of
Rule Breaking in Organizations. Business & Society, 40 (2), 167-196.
Nee, V. & Ingram, P. (1998). Embeddedness and Beyond: Institutions,
Exchange, and Social Structure. In R.K. Merton, M.C. Brinton & V. Nee
(red.), The New Institutionalism in Sociology, (pp. 19-45). New York:
Russell Sage Foundation.
Oudijn, P. (2006). Zijn de huisjesmelkers de toekomstige woningcorporaties
in de hotspots van Rotterdam? Managementrapportage en bestuurlijke
rapportage, Rotterdam.
Parlevliet, A.L. (2007). Aanpak van huisjesmelkers in Haven- en Hofstad:
Een vergelijkende analyse van de effectiviteit van handhavingsbeleid bij de
aanpak van huisjesmelkers in Rotterdam en Den Haag (afstudeerscriptie).
Universiteit Leiden, Departement Bestuurskunde.
Passas, N. (1999). Globalization, criminogenic asymmetrics and economic
crime. European Journal of Law Reform, 1 (4), 399-423.

WODC 272_4.indd 134

30-10-2008 10:06:54

Literatuur 135

Passas, N. (2002). Cross-border crime and the interface between legal and
illegal actors. In P. van Duyne, N. Passas & K. von Lampe, Upperworld
and Underworld in Cross-border Crime (pp. 11-42). Nijmegen: Wolf Legal
Publishers.
Passas, N. (2003). Cross-border crime and the interface between legal and
illegal actors. Security Journal, 16 (1), 19-38.
Portes, A. & Sensenbrenner, J. (1993). Enbeddedness and Immigration:
Notes on the Social Determinants of Economic Action, American Journal
of Sociology, 98 (6), 1320-1351.
Rusinovic, K. (2007). De (in)formele sociale netwerken van eerste en
tweede generatie migrantenondernemers, Migrantenstudies 23 (2),
99-114.
Siegel, D. (2007). Nigeriaanse madams in de mensenhandel in Nederland.
Justitiële verkenningen, 33 (7), 39-49. (www.wodc.nl/images/JV0707_
volledige%20tekst_tcm44-87301.pdf).
Siegel, D. & Blank, S. de (2008). Vrouwen die in vrouwen handelen: De rol
van vrouwen in mensenhandelnetwerken. Tijdschrift voor Criminologie,
1, 35-48.
Soudijn, M.R.J. (2006). Chinese Human Smuggling in Transit (proefschrift).
Den Haag: Boom Juridische uitgevers.
Swanborn, P.G. (1987). Methoden van sociaal wetenschappelijk onderzoek.
Amsterdam: Boom.
Staring, R., Engbersen, G., Moerland, H., Lange, N. de, Verburg, D.,
Vermeulen, & E., Weltevrede, A. (2005). De sociale organisatie van
mensensmokkel. In Politie & Wetenschap, 23, Erasmus Universiteit
Rotterdam, Zeist: Kerckebosch b.v.
Tijhuis, A.J.G. (2006). Transnational crime and the interface between
legal and illegal actors: The Case of the Illicit Art and Antiquities Trade
(proefschrift).Nijmegen: Wolf Legal Publishers.
Tollenaar, N., Huijbregts, G.L.A.M., Meijer, R.F., & Dijk, J. van (2008).
Monitor veelplegers 2008. Den Haag: WODC-recidivestudies, Fact sheet
2008-1. (www.wodc.nl/images/Fact%20sheet%20%202008-1_tcm44106112.pdf).
Tweede Kamer (2003-2004). Illegalennota. 29 537, nr. 6.
Tweede Kamer (2004-2005). Interpellatie inzake misstanden bij
executieveilingen. 30 076, nr. 4.
Tweede Kamer (2006-2007). Kabinetsformatie 2006. 30 891, nr. 4.
Wartna, B.S.J., Beijersbergen, K.A., Blom, M., Tollenaar, N., Weijters,
G., Essers, A.A.M., Alma, S.M., & Alberda, D.L. (2008). Recidivebericht
1997-2004: Ontwikkelingen in de strafrechtelijke recidive van Nederlandse
justitiabelen. Den Haag: WODC-recidivestudies, Fact sheet 20082. (www.wodc.nl/onderzoeksdatabase/recidive-in-nederland.
aspx?cp=44&cs=6801).

WODC 272_4.indd 135

30-10-2008 10:06:54

136 Vastgoed & fout

Wartna, B.S.J. & Tollenaar, N. (2004). Bekenden van Justitie: Een verkennend
onderzoek naar de ‘veelplegers’ in de populatie van vervolgde dader. Den
Haag: Boom Juridische uitgevers. WODC-reeks Onderzoek en beleid nr.
216. (www.wodc.nl/images/ob216_Volledige%20rapport_tcm44-58395.
pdf).
Wellman, B. & Berkowitz, S.D. (eds.) (1988). Social structures: A network
approach. Cambridge: Cambridge University Press.
Westerloo, G. van (2007). Amsterdam zit op slot: Extreme huizenprijzen
verstikken de hoofdstad. In M, maandblad van NRC Handelsblad
(pp. 19-32).
Yin, R.K. (1989). Case study research: Design and methods. London: Sage.

WODC 272_4.indd 136

30-10-2008 10:06:54

Bijlage 1
Samenstelling begeleidingscommssie
Voorzitter
Prof. dr. G.A.A.J. van den Heuvel

Faculteit der Rechtsgeleerdheid,
Universiteit Maastricht

Leden
Prof. dr. D. Brounen
Mw. mr. D.A.T. van der Heem

Mr. C.H. van der Laan

Dhr. A.L. Parlevliet MSc
Dr. R. Staring
Dr. H.C.J. van der Veen

WODC 272_4.indd 137

Department of finance, Erasmus
Universiteit Rotterdam
Bureau Ontneming Openbaar
Ministerie (BOOM) vestiging
Rotterdam
Directie Directie Rechtshandhaving &
Criminaliteitsbestrijding, ministerie
van Justitie
Directie Recherche en Vreemdelingen­
politie, Politie Haaglanden
Faculteit der Rechtsgeleerdheid,
Erasmus Universiteit Rotterdam
Wetenschappelijk Onderzoek- en
Documentatiecentrum (WODC),
Ministerie van Justitie

30-10-2008 10:06:54

Bijlage 2
Aandachtspuntenlijst
Overzicht aandachtspuntenlijst
0
1
2
3
4
5
6
7

Zaakgegevens
Het opsporingsonderzoek
Kenmerken woningbezit
Betrokken actoren
Activiteiten en werkwijze van de actoren en samenwerking
Omvang van winsten en evt. verdeling van winsten en besteding
Strafrechtelijke afdoening
Gerelateerde criminaliteit

Van de interviews en de materiaalverzameling uit de dossiers wordt eerst
apart verslag gedaan. Later worden de verschillende bronnen verwerkt en
samengevoegd in één zaakbeschrijving.
0

Zaakgegevens

Codenaam van de zaak
Relaties met andere onderzoeken
Onderzoekende instantie(s)
Teamleider en officier van justitie
Andere gesproken veldinformanten
Datum start politieonderzoek
Datum opening (eerste) GVO en sluiting (laatste) GVO
Datum opening en sluiting SFO (indien van toepassing)
Onderzoeker dossieronderzoek
Andere geraadpleegde bronnen
Overige relevante gegevens
Pleegplaats delicten

1

Opsporingsonderzoek

– Wat was de aanleiding tot het onderzoek?
Hoe is de zaak ontstaan, hoe kwam men de zaak op het spoor, wat
waren de eerste signalen, vanuit welke (beleids)doelstelling is men
begonnen?
– Welke opsporingsmethoden zijn gebruikt? Op welke wijze is bewijs en
informatie vergaard?
– Op welke strafbare feiten heeft het onderzoek zich gericht?
2

Kenmerken woningbezit

– Hoeveel woningen zijn betrokken bij de illegale activiteiten van de verdachten? / Hoeveel woningen heeft de eigenaar(s) in zijn bezit?

WODC 272_4.indd 138

30-10-2008 10:06:54

Bijlage 2 139

– Is iets bekend over de kwaliteit van de woningen? Zo ja, wat is daarover
bekend? En over de kwaliteit van de buurt waar de woningen staan?
– Is iets bekend over hoe lang de woningen in het bezit zijn van de verdachte / eigenaar? Zo ja, wat is daarover bekend?
3

Betrokken actoren

– Welke actoren zijn als verdachten betrokken bij de strafzaak?
(Welke actoren zijn hoofdverdachten? Welke zijn andere verdachten?)
Noteer per verdachte ook de volgende gegevens:
– sekse
– geboortejaar
– geboorteland
– beroep / legale bron van inkomsten
– rol en positie in illegale netwerk
– sociale relaties met andere verdachten of betrokkenen (bijvoorbeeld
familie, buren, collega’s)
– Welke andere actoren komen in het strafdossier voor maar (nog) niet
als verdachten?
Geef aan de hand van onderstaande opsomming aan welke type actoren
betrokken zijn bij de strafzaak en op welke manier. De lijst kan worden
aangevuld als er actoren ontbreken.
– financiële tussenpersonen / adviseurs / administratiekantoren
– huiseigenaren
– makelaars
– notarissen
– banken
– woningcorporaties
– vastgoedhandelaren
– verhuurders
– kamerverhuurbedrijven
– ‘katvangers’
– (onder)huurders
– uitzendbureaus
– horeca
– drugshandelaren/ henneptelers
– overheid
4

Activiteiten en werkwijze van de actoren en samenwerking

– Welke (legale en illegale) activiteiten zijn door bovengenoemde actoren
ondernomen?

WODC 272_4.indd 139

30-10-2008 10:06:54

140 Vastgoed & fout

– Van welke (legale en illegale) constructies en middelen hebben bovengenoemde actoren gebruikgemaakt? Wie werkt bewust mee aan de illegale constructie, wie werkt mee zonder dat zelf te weten?
– Op welke wijze wordt samengewerkt?
– Kunnen er samenwerkingsverbanden worden onderscheiden?
– Hoe zijn de verschillende actoren gerelateerd? Welke relaties bestaan
er? Wie neemt welke rol in?
5

Omvang van winsten en evt. verdeling van winsten en besteding

– Aan welke illegale activiteiten wordt geld verdiend? Hoeveel geld wordt
verdiend aan de illegale activiteiten?
– Welke actoren verdienen geld aan de illegale activiteiten en welke actoren verdienen relatief het meest?
– Zijn er ook andere niet-geldelijke voordelen? Voor welke actoren?
Welke andere motieven spelen een rol?
6

Strafrechtelijke afdoening

– Is er een strafzaak geweest en heeft dit geleid tot een vonnis?
– Waar zijn de verdachten voor veroordeeld en op basis van welk artikel
van het Wetboek van Strafrecht?
– Wat is de straf/ Wat zijn de straffen?
– Is een SFO (strafrechtelijk financieel onderzoek) gestart? Is een ontnemingszaak gestart? Zo ja, om welke bedragen gaat het dan? En hoe
effectief zijn die ontnemingszaken?
7

Gerelateerde criminaliteit

– Komen andere vormen van criminaliteit in het strafdossier naar voren?
Zo ja, welke?
(Denk bijvoorbeeld aan bedreigingen, intimidatie, geweld, diefstal,
drugshandel, witwassen, ‘underground banking’.)

WODC 272_4.indd 140

30-10-2008 10:06:54

WODC-rapporten
Om zo veel mogelijk belanghebbenden te informeren over de onderzoeks­
resultaten van het WODC wordt een beperkte oplage van de rapporten
kosteloos verspreid onder functionarissen, werkgroepen en instellingen
binnen en buiten het Ministerie van Justitie. Dit gebeurt aan de hand
van een verzendlijst die afhankelijk van het onderwerp van het rapport
opgesteld wordt. De rapporten in de reeks Onderzoek en beleid (O&B)
worden uitgegeven door Boom Juridische uitgevers en zijn voor belangstellenden die niet voor een kosteloos rapport in aanmerking komen, te
bestellen bij Boom distributiecentrum, postbus 400, 7940 AK Meppel,
tel.: 0522-23 75 55, via e-mail: bdc@bdc.boom.nl.
Een complete lijst van de WODC-rapporten is te vinden op de WODC-site
(www.wodc.nl). Daar zijn ook de uitgebreide samenvattingen te vinden
van alle vanaf 1997 verschenen WODC-rapporten. Volledige teksten
van de rapporten (vanaf 1999) zullen met terugwerkende kracht op de
WODC-site beschikbaar komen. Hieronder volgen de titelbeschrijvingen
van de vanaf 2005 verschenen rapporten.
Wartna, B.S.J., S. el Harbachi, L.M. van der Knaap
Buiten behandeling; Een cijfermatig overzicht van de strafrechtelijke
­recidive van ex-terbeschikkinggestelden
2005, O&B 230
Lünnemann, K.D., M.Y. Bruinsma
Geweld binnen en buiten; Aard, omvang en daders van huiselijk en
publiek geweld in Nederland
2005, O&B 231
Erp, J.G. van, M.D. van Ewijk
Werklast bestuurlijke boete; Determinanten van de werkbelasting in de
bestuursrechtspleging
2005, O&B 232
Broeksteeg, J.L.W., E.M.J. Hardy, S. Klosse, M.G.W.M. Peeters,
L.F.M. Verhey
Zicht op wetgevingskwaliteit; Onderzoek naar de wetgevingsadvisering van
de Raad van State
2005, O&B 233
Gritter, E., G. Knigge, N.J.M. Kwakman
De WED op de helling; Een onderzoek naar de wenselijkheid de Wet op de
economische delicten te herzien
2005, O&B 234
Rovers, G.B., E. de Vries Robbé
Interne criminaliteit in de logistieke sector
2005, O&B 235
Kogel, G.H. de, V.E. den Hartogh
Contraire beëindiging van de TBS-maatregel; Aantal, aard en verband met
recidive
2005, O&B 236

WODC 272_4.indd 141

30-10-2008 10:06:54

142 Vastgoed & fout

Eggen, A.Th.J., W. van der Heide (red.)
Criminaliteit en rechtshandhaving 2004; Ontwikkelingen en ­samen­hangen
2006, O&B 237
Bruin, D.E. de, C.J.M. Meijerman, F.R.J. Leenders, R.V. Braam
Verslingerd aan meer dan een spel; Een onderzoek naar de aard en omvang
van kansspelproblematiek in Nederland
2006, O&B 238
Knaap, L.M. van der, L.T.J. Nijssen, S. Bogaerts
Geweld verslagen? Een studie naar de preventie van geweld in
het publieke en semi-publieke domein
2006, O&B 239 (239a, Violence Defied?)
Kogel, C.H. de, M.H. Nagtegaal, E. Neven, G. Vervaeke
Gewelddadige delinquenten met een psychische stoornis
2006, O&B 240
Martin Killias, Marcelo Fernando Aebi, Kauko Aromaa, Bruno Aubusson
de Cavarlay, Gordon Barclay, Beata Gruszczyñska, Hanns von Hofer,
Vasilika Hysi, Jörg - Martin Jehle, Paul Smit, Cynthia Tavares
European Sourcebook of Crime and Criminal Justice Statistics
2006, O&B 241
Faure, M.M.G., C.A.R. Moerland
Griffierechten; Een vergelijkende beschrijving van griffierechten- en
vergelijkbare stelsels in een aantal landen van de Europese Unie
2006, O&B 242
Sikkel, D., P.G.M. van der Heijden, G. van Gils
Methoden voor omvangschattingen van verborgen populaties,
met name illegalen
2006, O&B 243
Ferwerda, H.B., I.M.G.G. van Leiden, N.A.M. Arts, A.R. Hauber
Halt: Het Alternatief? De effecten van Halt beschreven
2006, O&B 244
Laan, A.M. van der, M. Blom
Jeugddelinquentie: risico’s en ­bescherming; Bevindingen uit de WODC
Monitor Zelfgerapporteerde Jeugdcriminaliteit 2005
2006, O&B 245
Poot, C.J. de, E.W. Kruisbergen
Kringen rond de dader; Grootschalig DNA-onderzoek als instrument in de
opsporing
2006, O&B 246
Ewijk, M.D. van, M.J. ter Voert
Trendrapportage Gerechtsdeurwaarders 2006; Toegankelijkheid,
­continuïteit en kwaliteit van de ambtelijke dienstverlening
2006, O&B 247
Sackers, H.J.B., B.A.M. van Stokkom, J.-P. Wils
Godslastering, discriminerende uitingen wegens godsdienst en haat­
uitingen; Een inventariserende studie
2007, O&B 248

WODC 272_4.indd 142

30-10-2008 10:06:54

WODC-rapporten 143

Daalder, A.L.
Prostitutie in Nederland na opheffing van het bordeelverbod
2007, O&B 249
Jennissen, R.P.W., J. Oudhof (red.)
Ontwikkelingen in de maatschappelijke participatie van allochtonen
2007, O&B 250
Mheen, D. van de, P. Gruter (red.)
Helingpraktijken onder de loep; Impressies van helingcircuits in Nederland
2007, O&B 251
Bunt, H.G. van de, E.R. Kleemans
Georganiseerde criminaliteit in Nederland; Derde rapportage op basis van
de Monitor Georganiseerde Criminaliteit
2007, O&B 252
Struiksma, N., J. de Ridder, H.B. Winter
De effectiviteit van bestuurlijke en strafrechtelijke milieuhandhaving
2007, O&B 253
Eshuis, R.J.J.
Het recht in betere tijden; Over de werking van interventies ter versnelling
van civiele procedures
2007, O&B 254
Heide, W. van der, A.Th.J. Eggen (red.)
Criminaliteit en rechtshandhaving 2006; Ontwikkelingen en samenhangen
2007, O&B 255
Tollenaar, N., R.F. Meijer, G.L.A.M. Huijbrechts, M. Blom, S. el Harbachi
Monitor Veelplegers; Jeugdige en zeer actieve veelplegers in kaart gebracht
2007, O&B 256
Dijk, J. van, J. van Kesteren, P. Smit
Criminal Victimisation in International Perspective. Key findings from
the 2004-2005 ICVS en EU ICS
2007, O&B 257
Spapens, A.C.M., H.G. van de Bunt, L. Rastovac
De wereld achter de wietteelt
2007, O&B 258
Koeter, M.W.J., M. Bakker
Effectevaluatie van de Strafrechtelijke Opvang Verslaafden (SOV)
2007, O&B 259
Kunst, M.J.J., S. Schweizer, S. Bogaerts, L.M. van der Knaap
Onderlinge agressie en geweld, posttraumatische stress en arbeidsverzuim
in penitentiaire inrichtingen
2008, O&B 260 (260a, Aggression and violence, posttraumatic stress, and
absenteeism among employees in penitentiaries)
Voert, M.J. ter, S.L. Peters
Trendrapportage advocatuur 2006; Toegankelijkheid, continuïteit en
­kwaliteit van de dienstverlening
2008, O&B 261

WODC 272_4.indd 143

30-10-2008 10:06:54

144 Vastgoed & fout

Boom, A. ten, K.F. Kuijpers, m.m.v. M.H. Moene
Behoeften van slachtoffers van delicten; Een systematische literatuurstudie
naar behoeften zoals door slachtoffers zelf geuit
2008, O&B 262
Kogel, C.H. de, M.H. Nagtegaal
Toezichtprogramma’s voor delinquenten en forensisch psychiatrische
patiënten; Effectiviteit en veronderstelde werkzame mechanismen
2008, O&B 263
Hulst, R.C. van der, R.J.M. Neve
High-tech crime, soorten criminaliteit en hun daders; Een literatuur­
inventarisatie
2008, O&B 264
Laclé, Z.D., M.J. ter Voert
Trendrapportage Notariaat 2006; Toegankelijkheid, continuïteit en
kwaliteit van de dienstverlening
2008, O&B 265
Guiaux, M., A.H. Uiters, H. Wubs, E.M.Th. Beenakkers
Uitgenodigde vluchtelingen
2008, O&B 266
Klein Haarhuis, C.M., E. Niemijer
Wet en werkelijkheid; Bevindingen uit evaluaties van wetten
2008, O&B 267
Laan, A.M. van der, L. Vervoorn, C.A. van der Schans, S. Bogaerts
Ik zit vast; Een exploratieve studie naar emotionele verwerking van
justitiële vrijheidsbeneming door jongeren
2008, O&B 268 (268a, Being inside; Anexplorative study into emotional
reactions of juvenile offenders to custody)
Wouter B. Teeuw, Anton H. Vedder, Bart H.M. Custers, Bärbel R. DorbeckJung, Edward C.C. Faber, Sorin M. Iacob, Bert-Jaap Koops, Ronald E.
Leenes, Henk J.G. de Poot, Arie Rip, Jacques N. Vudisa
Security Applications for Converging Technologies; Impact on the
­constitutional state and the legal order
2008, O&B 269
Kogel, C.H. de
De hersenen in beeld; Neurobiologisch onderzoek en vraagstukken op het
gebied van verklaring, reductie en preventie van criminaliteit
2008, O&B 270
Eggen, A.Th.J., S.N. Kalidien (red.)
Criminaliteit en rechtshandhaving 2007; Ontwikkelingen en samenhangen
2008, O&B 271
Gestel, B. van, M.M.V.R.F. Kouwenberg, M.A. Verhoeven, M.W. Verkuylen
Vastgoed en fout; Een analyse van twaalf strafrechtelijke opsporingsonderzoeken naar illegale en criminele praktijken in de woningsector
2008, O&B 272

WODC 272_4.indd 144

30-10-2008 10:06:55