DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT
ACTUALISATIE EN EVALUATIE VAN DE LEEGWAARDERATIO
RAPPORT

AUTEURS
WOUTER VERMEULEN, WARD ROUGOOR, ASTRID LENSINK, WILLIAM LUITEN, NILS VERHEUVEL EN MICHIEL
BIJLSMA, MET MEDEWERKING VAN JAN ROUWENDAL (VU)
IN OPDRACHT VAN
MINISTERIE VAN FINANCIEN

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

i

Samenvatting
Door huurbescherming kan de waarde van een woning in verhuurde staat onder de
WOZ-waarde liggen. De leegwaarderatiotabel in de vermogensrendementsheffing
die hiervoor corrigeert, is echter niet actueel. Hierdoor betalen eigenaren van huurwoningen jaarlijks ongeveer 80 miljoen euro te weinig belasting in box 3.
In box 3 en de schenk- en erfbelasting wordt de waarde van een verhuurde woning met huurbescherming bepaald
door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Het percentage hangt af van de verhouding van
de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning, ofwel het directe rendement. Zo corrigeert de leegwaarderatio ervoor dat de waarde in het economische verkeer van een woning gedrukt wordt wanneer deze in verhuurde
staat verkeert, terwijl de WOZ-waarde uitgaat van het volle en onbezwaarde eigendom. Huurders genieten namelijk
doorgaans huurbescherming waardoor een nieuwe eigenaar de huur niet zomaar kan aanpassen of nieuwe huurders
kan aantrekken.
In opdracht van het ministerie van Financiën heeft SEO Economisch Onderzoek de leegwaarderatio geactualiseerd
en geëvalueerd. De laatste actualisatie dateert van 2013 en er heeft nog nooit een evaluatie plaatsgevonden. Het
onderzoek is daarnaast mogelijk van belang voor de voorgenomen hervorming van box 3.
De leegwaarderatiotabel is niet actueel
Tabel S.1 laat zien dat de percentages in de leegwaarderatiotabel met bijna dertig procentpunten omhoog moeten
om ze actueel te maken, met een maximum van honderd procent. Deze inschatting is gebaseerd op de verhouding
tussen verkoopprijs en WOZ-waarde van woningen die tussen 2015 en 2020 in verhuurde toestand zijn verkocht. Het
instrument is hiermee alleen nog relevant voor woningen waarbij de huurinkomsten minder dan vijf procent van de
WOZ-waarde bedragen. Het gaat om ongeveer veertig procent van de 140 duizend huurwoningen waarop de leegwaarderatio in box 3 nu naar schatting wordt toegepast.
Tabel S.1

Actualisatie van de leegwaarderatiotabel

Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde
Meer dan

Bron:

Huidige leegwaarderatio

Voorstel voor actualisatie

Niet meer dan
0%

1%

45%

73%

1%

2%

51%

79%

2%

3%

56%

84%

3%

4%

62%

90%

4%

5%

67%

95%

5%

6%

73%

100%

6%

7%

78%

100%

7%

-

85%

100%

SEO Economisch Onderzoek.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

ii

Figuur S.1 laat zien dat de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding van in verhuurde staat verkochte woningen
in de periode 2006-2020 tussen de negentig en de honderd procent varieerde en sinds 2016 rond de één ligt. De
mediane leegwaarderatio is sinds de vorige actualisatie, toen de woningmarkt zich in een dal bevond, toegenomen
met bijna tien procentpunten. Dat is aanzienlijk minder dan de ophoging die nodig is om de leegwaarderatiotabel
actueel te maken. Dit wijst erop dat de leegwaarderatiotabel bij de vorige actualisatie te laag is ingeschat.
Figuur S.1

De mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding varieert tussen de negentig en honderd procent

Verhouding koopsom/WOZ-waarde

1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0

Bron:

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek.

Eigenaren van huurwoningen betalen hierdoor te weinig belasting
Bij de huidige leegwaarderatiotabel betalen verhuurders ongeveer 80 miljoen euro te weinig belasting in box 3. De
belastingderving door dit instrument zou na actualisatie teruglopen van 100 miljoen euro naar 19 miljoen euro per
jaar. Het belastingvoordeel van ongeveer 580 euro per woning komt terecht bij verhuurders met een belastbaar
vermogen van gemiddeld ruim 300 duizend euro. Daarnaast wordt over woningen in verhuurde toestand te weinig
erf- en schenkbelasting betaald.
Dit belastingvoordeel maakt de verhuur van woningen voor particulieren aantrekkelijker. De omvang is met ruwweg
0,3 procentpunt extra rendement op de WOZ-waarde echter beperkt ten opzichte van een gemiddeld rendement
uit huurinkomsten van ongeveer vijf procent. Het lijkt daarom onwaarschijnlijk dat dit een grote rol heeft gespeeld in
de toegenomen populariteit van woningverhuur (buy to let of keep to let). Het onderzoek vindt ook geen aanwijzing
voor aanzienlijke ongewenste neveneffecten, zoals het stimuleren van schuldfinanciering van vastgoed.
Actualisatie kan de leegwaarderatio doeltreffend en doelmatig maken
Ook in de huidige marktomstandigheden zijn er woningen waarvan de waarde wordt gedrukt doordat ze verhuurd
worden. Dit effect zou er zonder huurbescherming niet zijn, omdat eigenaren dan op elk gewenst moment het volle
en onbezwaarde eigendom van de woning kunnen opeisen. Een actuele leegwaarderatio is een doeltreffend instrument om hiervoor bij de belastingheffing te corrigeren. Uit interviews blijkt het instrument goed uitvoerbaar tegen
beperkte kosten en dit onderzoek levert ook geen aanwijzingen voor aanzienlijke ongewenste neveneffecten. Hiermee lijkt een actuele leegwaarderatio ook aan het doelmatigheidscriterium te voldoen.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

iii

Doeltreffendheid en doelmatigheid van het instrument kunnen nog beter door naast huurbescherming ook een vast
huurcontract als een vereiste op te nemen. Bij een tijdelijk huurcontract krijgt de eigenaar immers op korte termijn
het volle en onbezwaarde eigendom over de woning, zodat er vrijwel geen waardedrukkend effect van de verhuurde
toestand is.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT
Actualisatie en evaluatie leegwaarderatio
Actualisatie
1

Door huurbescherming: contracthuur < markthuur

2

Lagere waarde economisch verkeer van verhuurde woningen

3

Verhuurders betalen in Box 3 niet belasting over 100% van WOZ,
maar over 45-85% van WOZ (afhankelijk van netto jaarhuur/WOZ ratio).

4

Leegwaarderatio: correctie voor lagere waarde verhuurde woning
Mediane verhouding
koopsom/WOZ fluctueert
tussen 90% en 100%
Legwaarderatio

Voorstel om leegwaarderatio te
verhogen

Koopsom/WOZ (%)

120%
100%
80%
60%
40%

100%
80%
60%
40%
20%
0%

20%

Nettohuur/WOZ (%)

0%
Huidig

Voorstel actualisatie

Evaluatie
Huidige leegwaarderatio (uit 2013) is:
•
Niet actueel
•
Niet effectief
•
Niet doelmatig

€ 80 miljoen minder belasting met
huidige leegwaarderatio dan met
actualisatie

€ 580 belastingvoordeel per
verhuurder in huidige situatie
(0,3% extra rendement op WOZ)

Na actualisatie:
•
Wel effectief
•
Wel doelmatig
Neveneffecten zijn beperkt:
•
Lagere belasting voor
verhuurders zolang actualisatie
uitblijft
•
Dit effect is te klein om toename
particuliere verhuur te verklaren
•
Geen aanwijzing voor meer
schuldfinanciering
•
Geringe impact op huur

Onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Inhoudsopgave
Samenvatting

i

1

Introductie en achtergrond

1

1.1

Introductie leegwaarderatio

1

1.2

Ontwikkelingen op de woningmarkt en beleid

1

1.3

Coalitieakkoord en uitspraak Hoge Raad inzake box 3

3

1.4

Opbouw van het rapport

4

2

3

4

Invoering en werking van de leegwaarderatio

5

2.1

Invoering van de leegwaarderatio

5

2.2

Economische onderbouwing van de leegwaarderatiotabel

8

2.3

Gebruik van de leegwaarderatio

9

Actualisatie

14

3.1

Koopsom/WOZ-waardeverhouding en direct rendement

14

3.2

Ontwikkeling van de koopsom/WOZ-waardeverhouding

18

3.3

Implicaties voor actualisatie van de leegwaarderatiotabel

23

Evaluatie

26

4.1

Introductie

26

4.2

Effectiviteit van de leegwaarderatio

26

4.3

Doelmatigheid van de leegwaarderatio

28

Bijlage A

DCF-model

33

Bijlage B

Interviewpartners

37

Bijlage C

Data en methode

38

Bijlage C.1

Bestanden

38

Bijlage C.2

Bewerkingen

39

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

1

1

Introductie en achtergrond

De leegwaarderatio is een belangrijke component van de vermogensrendementsheffing op verhuurde woningen in box 3. Na bijna tien jaar is het instrument toe aan
actualisatie. Ook is de leegwaarderatio nog nooit geëvalueerd.

1.1 Introductie leegwaarderatio
De leegwaarderatio is een van de huurprijsafhankelijke factoren op basis waarvan in box 3 de waarde van een verhuurde woning wordt berekend. Een verhuurde woning is onderdeel van het vermogen van een particuliere verhuurder en wordt als zodanig belast in box 3. De grondslag hiervoor is de waarde in het economische verkeer (WEV) van
de verhuurde woning. 1 De WEV kan echter afwijken van de WOZ-waarde van de betreffende woning wanneer de
woning verhuurd is. De huurder geniet huurbescherming waardoor de woning niet in lege staat verkocht kan worden.
Ook kan het zijn dat het huurniveau niet langer aansluit bij de (toegenomen) waarde van de woning. In beide gevallen
kan gelden dat de waarde van de woning in verhuurde staat lager is dan de waarde van het volle en onbezwaarde
eigendom. 2 De leegwaarderatio corrigeert hiervoor. Afhankelijk van het huurniveau (uitgedrukt percentage van de
WOZ-waarde) geeft de leegwaarderatiotabel een percentage tussen de 45 en 85 procent als uitkomst. In box 3 is
vervolgens belasting verschuldigd op basis van de WOZ-waarde maal dit percentage. In het geval van een woning
met een WOZ-waarde van 200 duizend euro en een leegwaarderatio van 85 procent mag dan in plaats van 200
duizend 170 duizend euro vermogen worden opgegeven. De verhuurder betaalt hierdoor minder box 3-belasting.
De leegwaarderatio is ook van toepassing op het moment dat een particulier een woning in verhuurde staat erft of
krijgt en hierover belasting moet betalen.
De leegwaarderatio is in 2010 geïntroduceerd en voor het laatst in 2013 geactualiseerd. 3 Dit doet de vraag rijzen of
de leegwaarderatio na bijna tien jaar zonder aanpassing nog wel actueel is. Hierbij geldt bovendien dat de woningmarkt er anno 2022 heel anders uitziet dan in 2010 of 2013. Ook heeft niet eerder een evaluatie plaatsgevonden naar
de eventuele effecten van de leegwaarderatio. Het is zodoende waardevol om terug te kijken en te leren. Dit geldt
des te meer in het kader van de aankomende hervormingen van box 3 waarbij het nog geen uitgemaakte zaak is
welke rol de leegwaarderatio zal houden.

1.2 Ontwikkelingen op de woningmarkt en beleid
De woningmarkt bevindt zich in 2022 in een fundamenteel andere staat dan in 2010. Ter illustratie daarvan: in Kamervragen uit 2011 werd naar aanleiding van de invoering van de leegwaarderatio de vraag gesteld wat de staats-

1
2
3

Dit geldt overigens voor al het vermogen in box 3.
In de WOZ-waardering wordt echter uitgegaan van het volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak.
Staatsblad 2013, 569. Besluit van 18 december 2013 tot wijziging van enige uitvoeringsbesluiten op het gebied van belastingen en toeslagen. Het onderliggende onderzoek lijkt nooit openbaar gemaakt en is ook als onderdeel van deze actualisatie en evaluatie niet gevonden. Ditzelfde geldt overigens voor het oorspronkelijke onderzoek uit 2009 waar de leegwaarderatiotabel in eerste aanleg op is gebaseerd.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

2

secretaris ging doen aan het feit dat sommige verhuurders met lage huurinkomsten als gevolg van het puntensysteem en de hogere box 3-heffing als gevolg van de WOZ-grondslag een negatief rendement behaalden. 4 De staatssecretaris gaf daarop aan dat de minister recent een aantal maatregelen had getroffen om de maximale huurprijs te
verhogen en noemt daarbij tevens de mogelijkheid dat die maatregelen verhuurders in staat zullen stellen de woning
tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren 5:
“Daarnaast heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een aantal maatregelen getroffen om de
maximale huurprijs te verhogen. Zo is per 1 juli 2011 een wijziging van het woningwaarderingsstelsel in werking getreden waarbij de energieprestatie van de woning wordt gewaardeerd. Die wijziging heeft tot gevolg dat woningen
met een goede energieprestatie een hogere maximale huurprijs hebben. Bovendien biedt de in het Regeerakkoord
aangekondigde maatregel van maximaal 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in
schaarstegebieden voor woningen in die gebieden een hogere maximale huurprijs. (…) Sommige huurwoningen zullen door deze maatregelen voldoende punten krijgen om na een huurderswisseling tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd te kunnen worden waardoor de huurprijs in het geheel niet wordt gelimiteerd door het woningwaarderingsstelsel.”
Dit alles staat in contrast met de actuele discussies over bijvoorbeeld de weging van de WOZ-waarde in het puntenstelsel en wetsvoorstellen die juist geënt zijn op het voorkomen van liberalisatie van huurwoningen en het beperken
van huurprijsstijgingen. De huidige schaarste op de woningmarkt maakt dat voor verhuurders het risico op leegstand
nihil is geworden. De overvraag maakt ook het doorvoeren van huurprijsstijgingen gemakkelijker. In combinatie met
het feit dat de leegwaarderatio sinds 2014 niet meer is geactualiseerd, kan het zijn dat onbedoeld een marktverstorend effect uitgaat van de leegwaarderatio. Namelijk dat het als particulier aankopen van woningen om deze vervolgens te verhuren onnodig stimuleert met een fiscaal aantrekkelijke behandeling.
Wet doorstroming huurmarkt 2015
Ook de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft invloed gehad. De wet creëert de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten voor een periode van maximaal twee jaar waarbij de huurder huurbescherming geniet en de verhuurder
weet dat diens woning na een bepaalde tijd weer vrijkomt. De verwachting was dat dit zou leiden tot extra (flexibel)
huuraanbod en een betere benutting van de woningvoorraad waarbij het huurcontract voor onbepaalde tijd evenwel
de norm zou blijven. Uit de evaluatie van de wet volgt echter dat het gebruik van tijdelijke huurcontracten een vlucht
heeft genomen. Particuliere verhuurders geven in de voor de evaluatie afgenomen enquête aan dat de helft van de
nieuwe contracten die sinds de inwerkingtreding van de wet werden afgesloten tijdelijke huurcontracten waren. 6 De
evaluatie noemt verder dat verhuurders als gevolg van huurcontracten voor bepaalde tijd flexibeler kunnen omgaan
met hun bezit. Omdat duidelijk is op welk moment een woning vrijkomt, kan een verhuurder beter sturen op doorgaan met exploiteren of verkopen. Dit impliceert vervolgens ook een lager waardedrukkend effect van een woning
in verhuurde staat. Na afloop van deze periode van twee jaar heeft de verhuurder immers weer de beschikking over
het “volle en onbezwaarde eigendom” waarover de Wet WOZ spreekt. De huidige leegwaarderatiotabel stamt van
voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en weegt de mogelijkheid van tijdelijke verhuur dus in
zijn geheel niet mee. De geactualiseerde leegwaarderatiotabel (Hoofdstuk 3) is tot stand gekomen op basis van verkooptransacties tussen 2015 en 2020. Voor een deel van deze transacties geldt waarschijnlijk dat sprake is van een
tijdelijk huurcontract conform de Wet doorstroming huurmarkt. 7

4

5
6
7

Kamervragen over een onjuiste waardebepaling van verhuurde panden in box 3 en de Successiewet waardoor mensen
extreem hoge belastingen dienen te betalen. 10 oktober 2011. 2011Z16314
Ibid
Companen (2021) Evaluatie Wet doorstroming huurmarkt 2015, 27 mei 2011.
Welk deel dit precies betreft, is overigens niet bekend omdat het contracttype niet is geregistreerd.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

3

1.3 Coalitieakkoord en uitspraak Hoge Raad inzake box 3
In het coalitieakkoord is opgenomen dat per 2025 een nieuw box 3-stelsel op basis van reëel rendement zal worden
ingevoerd. 8 Verder staat geschreven dat de leegwaarderatio vooruitlopend daarop al per 2023 zal worden afgeschaft. Dit heeft als doel om “het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer te laten aansluiten bij de praktijk”.
Dit lijkt te impliceren dat de coalitiepartners van mening zijn dat de huidige leegwaarderatiotabel niet langer actueel
is, of in elk geval afwijkt van de huidige praktijk. Uit het coalitieakkoord blijkt niet expliciet op welke wijze tussen
afschaffing van de leegwaarderatio in 2023 en invoering van een nieuw box 3-stelsel in 2025 belasting zal worden
geheven op verhuurd vastgoed. Ook is niet expliciet af te leiden of de leegwaarderatio (ook) in de Successiewet zal
worden afgeschaft.
Het coalitieakkoord is in zekere zin ingehaald door een uitspraak van de Hoge Raad op 24 december 2021. 9 De Raad
oordeelt dat de manier waarop vermogen in box 3 wordt belast in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten
van de Mens (EVRM). Het in 2017 ingevoerde stelsel gaat uit van een zogenoemde ‘vermogensmix’ voor het bepalen
van de heffing in box 3. Deze veronderstelde vermogensmix is afhankelijk van het vermogen van de belastingplichtige. Bij hogere vermogens wordt verondersteld dat relatief een groter aandeel is belegd waarmee een hoger rendement wordt behaald. Op basis hiervan wordt in drie schijven (en een belastingvrije voet) een vaste forfaitaire rendementsheffing betaald over het inkomen uit hun vermogen, ongeacht welk gedeelte van het werkelijke vermogen
van de belastingplichtige uit spaargeld en welk gedeelte uit beleggingen bestaat. Dit kan er in individuele gevallen
toe leiden dat het forfaitaire stelsel een hoger rendement verondersteld dan daadwerkelijk is gerealiseerd. De Hoge
Raad oordeelt daarom dat dit stelsel in strijd is met recht op ongestoord genot van eigendom en het verbod op
discriminatie in het EVRM.
De uitspraak raakt indirect aan de leegwaarderatio. De leegwaarderatio is weliswaar geen component in het bepalen
van de forfaitaire tarieven in box 3, maar is zelf wel een forfaitair instrument bedoeld om de waarde van woningen in
verhuurde staat te benaderen. Op het moment dat de uitspraak van de Hoge Raad leidt tot een (versnelde) hervorming van box 3 verandert mogelijk ook de rol van de leegwaarderatio daarbinnen. In de in april 2022 gepresenteerde
contournota box 3-heffing op basis van werkelijk rendement staat nogmaals vermeld dat de leegwaarderatio per 2023
zal worden afgeschaft. 10
Zowel het coalitieakkoord als de uitspraak van de Hoge Raad dateren van een latere datum dan het moment waarop
deze evaluatie en actualisatie van de leegwaarderatio van start gingen. Ondanks de mogelijke hervorming van box
3 en de eventuele afschaffing van de leegwaarderatio behoudt dit onderzoek zijn relevantie. Voor het evaluatiedeel
geldt dat het van belang is lessen te trekken uit het verleden. Het belang van de actualisatie is afhankelijk van de
uiteindelijk wijze waarop en tijdspanne waarbinnen hervormingen in box 3 kunnen worden doorgevoerd. Ook voor
de toepassing van de leegwaarderatio in de Successiewet blijft in beginsel de noodzaak bestaan om de waarde van
het na te laten vermogen vast te stellen.

8
9
10

Zie Budgettaire bijlage coalitieakkoord 2021-2025, 15 december 2021.
ECLI:NL:HR:2021:1963
Brief regering (2022). Contournota box 3-heffing op basis van werkelijk rendement, 15 april 2022.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

4

1.4 Opbouw van het rapport
Hoofdstuk 2 gaat in meer detail in op de invoering en werking van de leegwaarderatio. Dit hoofdstuk beschrijft ook
welke economische mechanismen ten grondslag liggen aan de leegwaarderatio en hoeveel belastingplichtigen momenteel gebruikmaken van de leegwaarderatio. Hoofdstuk 2 legt daarmee de basis voor de actualisatie van de leegwaarderatio in Hoofdstuk 3. Deze actualisatie is vervolgens de belangrijkste input voor de evaluatie van de doeltreffendheid en doelmatigheid van de leegwaarderatio in Hoofdstuk 4. Bijlage A bevat een eenvoudig economisch model waarmee de leegwaarderatiotabel kan worden onderbouwd. Een overzicht van interviewpartners staat in Bijlage
B. Ten slotte geeft Bijlage C een overzicht van de gebruikte data en methoden.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

2

5

Invoering en werking van de leegwaarderatio

De leegwaarderatio beoogt de waarde van een woning in verhuurde staat zo goed
mogelijk te benaderen. De leegwaarderatio is van toepassing op ongeveer 140 duizend huurwoningen. De belastingderving is per verhuurde woning gemiddeld ongeveer 700 euro per jaar.
Dit hoofdstuk schetst de achtergrond voor het invoeren van de leegwaarderatio, de beleidsdoelstellingen en de
onderliggende economische theorie. Ook brengen we het gebruik in kaart. Het hoofdstuk fungeert als basis voor de
actualisatie in Hoofdstuk 3 en (met name) de evaluatie in Hoofdstuk 4.

2.1 Invoering van de leegwaarderatio
De waarde in het economische verkeer (WEV) van woningen in box 3 wordt sinds 2010 gelijkgesteld aan WOZwaarde. 11 De Wet WOZ zelf is afkomstig uit 1994, maar de eerste jaren werd de WOZ-waarde van een pand slechts
eens in de vier jaar vastgesteld. 12 Vanaf belastingjaar 2008 werd de WOZ-waarde jaarlijks vastgesteld op de waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar (2007), zoals nu nog steeds het geval is. Het Kamerstuk waarin de Fiscale
vereenvoudigingswet 2010 aan de orde komt, schrijft daarover: 13
“Nu sinds enkele jaren de WOZ-waarde jaarlijks wordt vastgesteld, is deze waarde zodanig actueel dat de WOZwaarde kan worden gebruikt in plaats van de waarde in het economische verkeer. Bovendien is per 1 januari 2009 de
basisregistratie waarde onroerende zaken (BR WOZ) gerealiseerd. De hierin opgenomen waardegegevens zijn authentieke gegevens waarop het bestuursorgaan, dat op grond van een wettelijk voorschrift deze waardegegevens
mag gebruiken, mag vertrouwen.”
De leegwaarderatio is onderdeel van deze zelfde Fiscale vereenvoudigingswet 2010 en bouwt in die zin ook voort
op de relatief recente mogelijkheid de WOZ-waarde te hanteren als maat voor de WEV. Er is echter nog een aanleiding voor de invoering van de leegwaarderatio. Al in 1999 schreef de Raad van State namelijk in haar advies bij de
Wet inkomstenbelasting 2001 het volgende: 14
“Wet WOZ bepaalt dat de waarde wordt gesteld op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In het bijzonder
voor verhuurde onroerende zaken kan de Wet WOZ-waarde afwijken van de waarde in het economische verkeer, omdat de Wet WOZ-waarde wordt bepaald naar de waarde «vrij op te leveren». In de toelichting is geen enkele aandacht
11

12
13

14

Het concept Waarde in het economische verkeer werd ook daarvoor al gebruikt. In de toelichting bij de belastingaangifte
voor het jaar 2009 was opgenomen: “U moet uitgaan van de waarde in het economische verkeer. Normaal gesproken is
die gelijk aan de verkoopwaarde. Maar soms is het moeilijk om de verkoopwaarde van (een deel van) uw bezittingen te
bepalen, bijvoorbeeld omdat er geen 'markt' voor is. U moet dan de waarde schatten. Geef de waarde aan van uw bezittingen en schulden op 1 januari 2009 en 31 december 2009.”
Peiljaren 1995, 1999, 2003. Voor belastingjaar 2007 werd gebruikgemaakt van peildatum 1 januari 2005.
Kamerstukken 2009-2010, 32 130 nr. 3. Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Fiscale vereenvoudigingswet 2010).
Kamerstukken 1998-1999, 26 727 A. Wet inkomstenbelasting 2001 (Belastingherziening 2001). Advies Raad van State en
nader rapport.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

6

gegeven aan de maatstaf voor de Wet WOZ-waardebepaling in relatie tot de waarde in het economische verkeer. De
Raad adviseert in de toelichting de verschillen tussen beide «waarden» te analyseren en te motiveren om welke redenen inbreuken op de waarde in het economische verkeer bij de bepaling van de rendementsgrondslag genegeerd
kunnen of moeten worden.”
Kortom, de WEV kan afwijken van de WOZ-waarde in het geval dat de onroerende zaak zich in verhuurde (en dus
niet vrij op te leveren) staat bevindt. In reactie op de opmerkingen van de Raad is in 2001 besloten om voor onroerende zaken in beginsel de WEV te blijven hanteren. 15 Voor zover wij hebben kunnen nagaan, werd daarbij voor
woningen in verhuurde staat geen nadere duiding of rekenhulp geboden om de WEV te bepalen. Wel staat zowel in
de memorie van toelichting als in een later arrest van de Hoge Raad vermeld dat de WEV dient te worden bepaald
op de relevante WOZ-waardepeildatum. 16
Toen de leegwaarderatio in 2010 zijn intrede deed, werd daarbij als belangrijkste voorwaarde opgenomen dat de
huurder recht heeft op huurbescherming. 17 Dat betekent bijvoorbeeld dat leegwaarderatio niet van toepassing is op
het moment dat de woonruimte slechts voor korte duur wordt verhuurd, zoals voor vakantiewoningen geldt. 18 Dit
sluit aan bij de notie dat het waardedrukkende effect van een woning in verhuurde staat enkel optreedt op het moment dat een huurder er voor langere tijd in blijft wonen en de verhuurder (als gevolg van huurbescherming) beperkte mogelijkheden heeft om de huur aan te passen of de woning (leeg) te verkopen. De in de Wet doorstroming
huurmarkt 2015 gecreëerde mogelijkheid om een huurder met behoud van huurbescherming een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar te bieden bestond ten tijde van de invoering van de leegwaarderatio nog niet.

2.1.1 Beleidsarm instrument
De leegwaarderatio is een beleidsarm instrument. Dit beeld komt naar voren uit de memorie van toelichting uit 2009
en ook de in het kader van deze evaluatie gevoerde gesprekken met beleidsmakers bij de ministeries van Financiën
en Binnenlandse Zaken en de Belastingdienst als uitvoerder. Beleidsarm doelt hier op het feit dat de wetgever bij
invoering de leegwaarderatio niet bedoeld heeft als instrument om ontwikkelingen op de woningmarkt te sturen,
gedrag te stimuleren of ontmoedigen of anderzijds bij te dragen aan het realiseren van beleidsdoelstellingen.
Uit de memorie van toelichting komen wel enkele praktische voordelen van het gebruik van de WOZ-waarde en in
het verlengde daarvan de leegwaarderatio naar voren:
“Het voordeel van het gebruik van deze waardegegevens is dat er duidelijkheid is voor de burger en de Belastingdienst
over de te hanteren waardering en dat de Belastingdienst minder taxaties hoeft uit te voeren om de waarde vast te
stellen. Dit zal ook leiden tot een sterke vermindering van discussies bij de aanslagregeling en van het aantal bezwaaren beroepsprocedures. Bovendien kan door het gebruik van het waardegegeven de aangifte eenvoudiger worden
vooringevuld.”
Het doel van het invoeren van de leegwaarderatio was dus primair de waarde van onroerende zaken op een duidelijkere en daarmee eenduidigere manier vast te stellen voor in de box 3-aangifte. De leegwaarderatiotabel beperkt

15
16

17
18

Vanaf 2010 werd de WOZ-waarde het uitgangspunt, als onderdeel van de Fiscale vereenvoudigingswet 2010.
Kamerstukken 1998-1999, 26 727 A. Wet inkomstenbelasting 2001 (Belastingherziening 2001). Advies Raad van State en
nader rapport en ECLI:NL:HR:2015:812.
Zoals vastgelegd in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Naast recreatiewoningen geldt er ook geen huurbescherming voor woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, kamers in een verzorgingstehuis en huurcontracten waarbij sprake is van een mondelinge overeenkomst.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

7

bovendien de ruimte die er is om in bezwaar of beroep te gaan over de precieze lezing van het concept WEV. De
leegwaarderatio vult immers concreet in hoe WEV dient te worden berekend.
De leegwaarderatio is ook opgenomen in het Uitvoeringsbesluit Successiewet (artikel 10a) en wordt dus ook toegepast om de WEV te bepalen van woningen die in verhuurde staat worden nagelaten aan erfgenamen.

2.1.2 Huidige leegwaarderatiotabel
Tabel 2.1 toont de laatste versie van de leegwaarderatiotabel die per 1 januari 2014 is ingegaan. Door de verhouding
van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde te berekenen is te zien in welke categorie een verhuurde woning valt
en wat de corresponderende leegwaarderatio is. Bijvoorbeeld: bij een verhuurde woning met een WOZ-waarde van
€ 240.000 is de maandelijkse huur € 700. De jaarlijkse huur is dan € 8.400. De verhouding tussen de jaarlijkse huur
en de WOZ-waarde is 3,5 procent. Dit betekent dat de leegwaarderatio van 62 procent uit Tabel 2.1 moet worden
gehanteerd. De waarde van de verhuurde woning in box 3 is dus € 148.800 (62 procent van € 240.000). Een andere
verhuurder heeft ook een woning met een WOZ-waarde van € 240.000, maar vraagt een maandelijkse huur van
€ 1.100. De jaarlijkse huur is dan € 13.200. Dit is 5,5% van de WOZ-waarde is. Dit correspondeert met een leegwaarderatio van 73 procent. De waarde van de verhuurde woning in box 3 is dus € 175.200 (73 procent van € 240.000).
Tabel 2.1

Huidige leegwaarderatiotabel

Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde

Leegwaarderatio

Meer dan

Niet meer dan

0%

1%

45 %

1%

2%

51 %

2%

3%

56 %

3%

4%

62 %

4%

5%

67 %

5%

6%

73 %

6%

7%

78 %

7%

-

85 %

Bron:

Belastingdienst.

Naast de bovenstaande tabel onderscheidt de leegwaarderatio twee uitzonderlijke situaties. De eerste daarvan is
verhuur tegen een ongebruikelijke huurprijs. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de huurder en de verhuurder
familie van elkaar zijn en de huur niet marktconform is vastgesteld. De meest extreme vorm hiervan is dat überhaupt
geen huur wordt betaald. In het geval van een niet-marktconforme huur dient altijd de leegwaarderatio 62% te worden toegepast. 19 Waarom juist hiervoor is gekozen, is niet met zekerheid te achterhalen, maar het lijkt om een pragmatische insteek te gaan waarbij is gekozen voor het midden van de leegwaarderatiotabel.
De andere uitzonderingssituatie betreft de gedeeltelijke verhuur van de woning. In dat geval mag de leegwaarderatio
enkel worden toegepast op het verhuurde deel (als fractie van het totaalaantal vierkante meters). Het niet-verhuurde
deel dient op basis van de WOZ-waarde te worden opgegeven.

19

In plaats van de leegwaarderatio van 45% die zou gelden bij een zeer lage huur.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

8

2.2 Economische onderbouwing van de leegwaarderatiotabel
Deze paragraaf laat zien hoe de opbouw van de leegwaarderatio met een economische analyse kan worden onderbouwd. Bijlage A beschrijft een eenvoudig model voor de relatie tussen de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot
de WOZ-waarde, ofwel het directe rendement, en de leegwaarderatio in Tabel 2.1. De waarde in het economische
verkeer is in dit model een optelsom van huurinkomsten (direct rendement) en de opbrengst bij verkoop (indirect
rendement).
In overeenstemming met Tabel 2.1 neemt de leegwaarderatio toe met het directe rendement, omdat een woning
die nu en in de toekomst meer huurinkomsten genereert een hogere waarde in het economische verkeer heeft. De
gevoeligheid hangt af van de discontovoet die toekomstige kasstromen vertaalt naar hun huidige waarde. Bij een
hogere discontovoet zijn toekomstige kasstromen nu minder waard en een hoger direct rendement voegt daarom
minder toe aan de waarde van de woning. Daarnaast draagt de verwachte opbrengst bij verkoop in de toekomst bij
aan de huidige waarde van een woning in verhuurde toestand. Ook als er niet of nauwelijks sprake is van een direct
rendement, zoals in de bovenste rijen van Tabel 2.1, dan is de leegwaarderatio dus nog niet gelijk aan nul.
De rol van huurbescherming
In een ongereguleerde huurmarkt zijn er diverse mechanismen die ervoor zorgen dat de leegwaarderatio in de buurt
van de één blijft. Immers, als de waarde van een huurwoning in onverhuurde staat hoger zou liggen dan in verhuurde
staat, dan kan de verhuurder winst maken door de huurders op straat te zetten en de woning te verkopen. Als de
woningwaarde in verhuurde staat juist hoger ligt, dan kunnen investeerders winst maken door woningen op te kopen
en ze te verhuren. Aan de vraagkant van de woningmarkt maken bewoners ook een afweging tussen kopen en huren,
die maakt dat woningprijzen beperkt af kunnen wijken van de waarde van woningen in verhuurde staat. Een groot
verschil tussen huren en jaarlijkse kosten van eigenaarschap zou er immers toe leiden dat mensen van huur naar koop
overstappen, of omgekeerd. In een ongereguleerd marktevenwicht en onder de aanname dat de WOZ-waarde correspondeert met de marktwaarde in onverhuurde staat, verwachten we daarom dat de leegwaarderatio hoogstens
tijdelijk afwijkt van één.
Vanwege huurbescherming en andere vormen van regulering op de huurmarkt kan de leegwaarderatio in evenwicht
echter wel substantieel onder de één terechtkomen. De huur van woningen in de sociale sector wordt bepaald door
een puntensysteem en in zowel de sociale als de vrije sector is de jaarlijkse groei van huren aan een maximum gebonden, niet alleen in contracten maar ook vanwege overheidsbeleid. Als de huur hierdoor niet (meer) past bij de
marktomstandigheden, dan mogen woningbezitters hun huurders niet zomaar op straat zetten. De verhouding tussen de door regulering beperkte huur en de huur die in een volledig vrije markt zou ontstaan, vormt in het eenvoudige model van Bijlage A een benadering voor de leegwaarderatio. Woningen waarvan de WOZ-waarde door lokale
marktontwikkelingen sterk is toegenomen en waarvan de huur hiermee geen gelijke tred heeft gehouden, hebben
bijvoorbeeld een lage leegwaarderatio. 20 Bij woningen met een flexibel huurcontract speelt dit niet en verwachten
we dus een leegwaarderatio in de buurt van één. Na een of twee jaar kan de eigenaar de huur immers weer aanpassen aan marktomstandigheden of de woning verkopen.
Een leegwaarderatio hoger dan één?
Huurbescherming kan in evenwicht wel leiden tot een leegwaarderatio kleiner dan één, maar niet tot een leegwaarderatio hoger dan één. Verhuurders kunnen huren immers altijd neerwaarts aanpassen als marktomstandigheden

20

Hieruit volgt niet dat de leegwaarderatio bij dalende woningprijzen boven de één uitkomt, want er is geen regulering die
verhuurders belet om de huur naar beneden aan te passen als marktomstandigheden daarom vragen.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

9

hierom vragen. De leegwaarderatio kan wel hoger dan één liggen als de verwachting is dat woningwaarden gaan
stijgen. Flexibele huurcontracten versterken dit effect wellicht, omdat eigenaren die speculeren op een prijsstijging,
en dus de mogelijkheid willen hebben om snel te verkopen, hierdoor ondertussen toch kunnen profiteren van huurinkomsten. In interviews geven marktpartijen inderdaad aan dat er als gevolg van de sterke stijging in woningprijzen
ook een groep verhuurders actief is (geworden) die met name speculeert op verdere prijstoename. De leegwaarderatio kan ook boven de één uitkomen als de WOZ-waarde onder de werkelijke woningwaarde ligt. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als woningprijzen stijgen en de WOZ-waardering hierbij (tijdelijk) achterloopt.
Deze situatie correspondeert niet met een marktevenwicht waarin verwachtingen over toekomstige ontwikkelingen
in de prijs zijn verdisconteerd. Zolang de waarde van woningen in verhuurde staat boven de verkoopprijs ligt, kunnen
investeerders winst maken door woningen op te kopen en ze te verhuren. Voor huurders is het dan aantrekkelijk om
een woning te kopen. Dergelijke aanpassingen kosten wel tijd – zeker in de Nederlandse gereguleerde woningmarkt.
Aan de aanbodkant valt te denken aan beperkingen op het omzetten van koop- naar huurwoningen, zoals de opkoopbescherming die in sommige gemeenten het verhuren van nieuw aangekochte woningen verbiedt. Aan de
vraagkant spelen bijvoorbeeld kredietrestricties waardoor huurders niet zomaar een woning kunnen kopen. Hierdoor
kan het enige tijd duren voordat de woningmarkt terugkeert naar een evenwichtssituatie.

2.3 Gebruik van de leegwaarderatio
Het precieze gebruik van de leegwaarderatio is niet eenvoudig te achterhalen. Er zijn echter wel schattingen te maken. De belastingdienstdata bevatten geen eenduidige variabele die weergeeft of een individuele belastingplichtige
wel of geen leegwaarderatio heeft toegepast. Hierbij speelt dat de belastingplichtige zelf in het aangifteprogramma
ook niet direct aangeeft dat de leegwaarderatio van toepassing is. In plaats daarvan krijgt de belastingplichtige in
het aangifteprogramma een serie hulpvragen om te bepalen of de leegwaarderatio in diens situatie van toepassing
is, zie Figuur 2.1. Op basis van de ingegeven antwoorden berekent het aangifteprogramma zelf of de leegwaarderatio van toepassing is en wat de bijhorende aangiftewaarde is die vervolgens fungeert als grondslag voor belastingheffing in box 3.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 2.1

Bron:

10

Hulpvragen leegwaarderatio in belastingaangifte

Belastingaangifteprogramma 2021.

De aangiftewaarde kan wél worden ontsloten uit de belastingdienstdata. Als vervolgens blijkt dat de aangiftewaarde
(bijvoorbeeld) precies 85 procent van de WOZ-waarde is, mag worden aangenomen dat de leegwaarderatio (in dit
geval trede 85 procent) is toegepast. Middels een vergelijking van de WOZ-waarde enerzijds en de aangiftewaarde
anderzijds kan dus wel op indirecte wijze worden afgeleid dat de leegwaarderatio is gebruikt.
Deze vergelijking WOZ-waarde kan echter maar voor ongeveer veertig procent van de belastingplichtigen worden
gemaakt. Een voorwaarde is namelijk dat de belastingplichtige een WOZ-objectnummer heeft opgegeven in de belastingaangifte. 21 Dit is echter niet verplicht en 51 procent van de belastingplichtigen heeft zo’n WOZ-objectnummer
opgegeven. De analyse is daarom uitgevoerd op basis van deze 51 procent van de belastingplichtigen (in belastingjaar 2019) en vervolgens op basis de onderliggende WOZ-waarden (42 procent van de totale aangiftewaarde) geëxtrapoleerd naar 100 procent van de belastingplichtigen. 22 Dit resulteert in een zo goed mogelijk onderbouwde schatting van het gebruik van de leegwaarderatio, gegeven de beschikbare data.

2.3.1 Gebruik van de leegwaarderatio in belastingaangiften 2019
De leegwaarderatio zorgt gemiddeld voor ongeveer dertig procent lagere vermogensrendementsheffing op verhuurde woningen. In het meest recent beschikbare belastingjaar (2019) werd de leegwaarderatio naar schatting toegepast op zo’n 140 duizend woningen met een totale WOZ-waarde van ongeveer 29 miljard euro. De leegwaarderatio is enkel van toepassing op particuliere verhuurders die in box 3 vermogensrendementsheffing betalen. Het
aandeel van de 3,3 miljoen huurwoningen dat in box 3 wordt belast, is met minder dan vijf procent gering. De meeste
huurwoningen worden immers verhuurd door woningcorporaties of institutionele beleggers.

21
22

Het WOZ-objectnummer is een uniek identificatienummer van de woning.
Deze analyse is uitgevoerd door de Directie Algemene Fiscale Politiek (AFP) van het ministerie van Financiën.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

11

De meest gebruikte ‘trede’ van de leegwaarderatio is 85 procent. 23 Ongeveer dertig procent van de verhuurde woningen valt in deze categorie, zie Figuur 2.2. De leegwaarderatio van 85 procent correspondeert met relatief de
hoogste huren en (daarom) de kleinste afslag op de WOZ-waarde. Slechts 11 procent van de verhuurde woningen
valt in de categorieën 45, 51 of 56 procent. 24 De gemiddelde toegepaste leegwaarderatio is 72 procent als we wegen
naar het aantal woningen en 69,5 procent als we daarbij ook rekening houden met de WOZ-waarde.
Figuur 2.2

85 procent is meest gebruikte leegwaarderatio
2%
6%

3%
30%

15%

15%

13%
16%

85%
Bron:

78%

73%

67%

62%

56%

51%

45%

SEO Economisch Onderzoek op basis van analyse belastingaangifte data door Directie AFP van het ministerie van Financiën.

Bij deze berekening en bij de percentages in Figuur 2.2 geldt een kanttekening. De 62-procentcategorie bevat namelijk niet alleen woningen met een jaarhuur tussen de 3 en 4 procent van de WOZ-waarde, maar is daarnaast ook
van toepassing in het geval van een niet-marktconforme huur aan bijvoorbeeld een familielid – zie ook de vraag over
marktconforme huur in Figuur 2.1. Ook wanneer bij wijze van spreken überhaupt geen huur wordt gevraagd aan een
zoon of dochter is dus een leegwaarderatio van 62 procent van toepassing. 25 De geanalyseerde belastingdienstdata
bevatten geen informatie over de hoogte van de huur. Op basis van de hierboven beschreven indirecte toets (vergelijk van aangiftewaarde met WOZ-waarde) kan geen onderscheid worden gemaakt tussen woningen die vanwege
het huurniveau in de 62-procentcategorie thuishoren en woningen die vanwege niet-marktconforme verhuur aan
bijvoorbeeld familieleden in deze categorie terecht zijn gekomen. Ditzelfde geldt voor de gevallen waarbij slechts
een deel van de woning verhuurd wordt. 26
Figuur 2.3 laat zien dat verhuurde woningen met de hoogste leegwaarderatio’s (73-85 procent) gemiddeld genomen
de laagste WOZ-waarden (150 tot 200 duizend euro) hebben. Het bijbehorende (afgeleide) huurniveau ligt rond de
900 euro in de maand. De blauwe balken in deze figuur geven de gemiddelde WOZ-waarde weer (linker-as) en de

23
24

25

26

Dit correspondeert met een jaarhuur van meer dan 7 procent van de WOZ-waarde.
Deze categorieën corresponderen met een respectievelijk jaarhuur van 0 tot 1 procent, 1 tot 2 procent en 2 tot 3 procent
van de WOZ-waarde.
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/berekening-waarde-verhuurde-of-verpachtewoning
De beschikbare belastingdienstdata bevatten geen informatie over het (verhuurde) oppervlakte binnen grotere gebouwen.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

12

rode streepjes het afgeleide huurniveau (rechter-as). Het daadwerkelijke huurniveau is niet uit de data af te leiden.
Daarom is op basis van de toegepaste leegwaarderatio en de WOZ-waarde teruggerekend wat het huurniveau moet
zijn geweest. 27
Waar het bij de huurwoningen in de hoogste categorie zou kunnen gaan om relatief kleine huurappartementen in
de vrije sector in de grote steden, heeft de groep verhuurde woningen met een leegwaarderatio van 51–56 procent
een wat ander karakter. Deze woningen hebben een hogere WOZ-waarde (300 duizend euro) maar een lager huurniveau van 400-600 euro in de maand. Dit zouden bijvoorbeeld grotere sociale huurwoningen kunnen zijn. Een leegwaarderatio van 45 procent wordt maar mondjesmaat gebruikt, zie ook Figuur 2.2. Het is goed mogelijk dat het hier
(vooral) om niet-courante of uitzonderlijke situaties gaat.
Figuur 2.3

Relatief lage WOZ-waarden corresponderen met relatief hoge leegwaarderatio’s

350.000

1.200

300.000

1.000
*

250.000

**

800

200.000

600

150.000

400

100.000
50.000
-

***
85%

78%

73%

67%

Gemiddelde WOZ
Bron:

62%

56%

51%

45%

200
-

Gemiddelde huur (schatting)

SEO Economisch Onderzoek op basis van analyse belastingaangifte data door Directie AFP van het ministerie van Financiën * Leegwaarderatio van 85% geldt voor jaarhuur groter dan 7 procent van de WOZ-waarde. Bij het berekenen
van het huurniveau is uitgegaan van 7,5%. ** Leegwaarderatio van 62% geldt voor een jaarhuur tussen de 3 en 4 procent
van de WOZ-waarde, maar ook voor niet-marktconforme jaarhuur aan derden. Hier is uitgegaan van 3,5 procent, maar
dit is waarschijnlijk een overschatting. ***Het aantal woningen in deze leegwaarderatiocategorie is beperkt. Het betreft
waarschijnlijk uitzonderlijke situaties die mogelijk niet representatief zijn.

2.3.2 Derving van belastinginkomsten
De leegwaarderatio maakt dat per verhuurde woning gemiddeld ongeveer 700 euro minder belasting hoeft te worden betaald. Dit is af te leiden uit de budgettaire bijlage bij het coalitieakkoord. Daaruit volgt dat er als gevolg van
de leegwaarderatio per jaar ongeveer 100 miljoen euro minder belasting wordt geheven dan in de situatie waarin
het betreffende onroerend goed tegen de WOZ-waarde zou worden belast. 28 Uitgaande van de naar schatting 140
duizend woningen uit de vorige paragraaf gaat het dus om ruim 700 euro per woning, wederom ten opzichte van de
situatie waarin huurwoningen zouden zijn belast op basis van de WOZ-waarde.

27

28

In het geval van een gemiddelde WOZ-waarde van 200.000 euro en een leegwaarderatio van 67% is een huurniveau van
4,5 procent (het midden tussen 4 en 5 procent) verondersteld om uit te komen op een maandhuur van (200.000*0,045)/12
= 750 euro. Voor een leegwaarderatio van 85% is 7,5 procent huur verondersteld.
Budgettaire bijlage coalitieakkoord 2021-2025, 15 december 2021.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

13

Deze 700 euro is nadrukkelijk een gemiddelde. In extreme gevallen waarbij een woning met een zeer hoge WOZwaarde tegen een zeer lage huur wordt verhuurd door een zeer vermogend persoon kan het om duizenden euro’s
gaan. 29 Daartegenover zijn echter situaties denkbaar waarin de leegwaarderatio niet of nauwelijks effect heeft op de
te betalen belasting, bijvoorbeeld omdat de verhuurder relatief veel (aftrekbare) schuld kan opvoeren in box 3 waardoor het belastbare vermogen ook los van de leegwaarderatio al gering is. Op basis van de beschikbare data kunnen
we geen uitspraken doen over de onderliggende verdeling.
Box 2.1 berekent dat een gemiddelde gebruiker van de leegwaarderatio een belastbaar vermogen heeft van zo’n
335 duizend euro en hierover aan de marge een belasting van 1,05 procent betaalt. Dit komt overeen met iets meer
dan twintig procent van het gemiddelde directe rendement dat op deze woningen wordt behaald. 30
Box 2.1

Gemiddelde gebruiker van leegwaarderatio heeft vermogen van ruim 300 duizend euro

De leegwaarderatio zorgde er in belastingjaar 2019 voor dat de aangiftewaarde van verhuurd onroerend goed 9,5 miljard euro lager was dan de optelsom van de WOZ-waarden van deze huurwoningen. Dit volgt uit de budgettaire bijlage
bij het coalitieakkoord. Hieruit kan tevens worden afgeleid dat de marginale belastingdruk op vermogen van gebruikers
van de leegwaarderatio in 2019 1,05 procent bedroeg. 31
Op basis hiervan kan vervolgens ook worden gesteld dat een gemiddelde gebruiker van de leegwaarderatio een belastbaar vermogen heeft van zo’n 335 duizend euro. Dit vereist echter wel enige uitleg over de werking van box 3.
Het huidige box 3-stelsel gaat uit van een zogenoemde ‘vermogensmix’ voor het bepalen van de heffing in box 3. Deze
vermogensmix is afhankelijk van de hoogte van het vermogen van de belastingplichtige. Bij hogere vermogens wordt
verondersteld dat relatief een groter aandeel is belegd waarmee een hoger rendement wordt behaald. Op basis hiervan
wordt in drie schijven een vaste forfaitaire rendementsheffing betaald over het inkomen uit hun vermogen. In 2019 werd
30 procent inkomstenbelasting geheven over een fictief rendement van 1,931 procent (schijf 1), 4,443 procent (schijf 2)
of 5,59 procent (schijf 3). Op basis van de eerder becijferde 1,05 procent marginale belastingdruk kan dan worden teruggerekend dat de gebruikers van de leegwaarderatio een gemiddeld fictief rendement van 3,51 procent werd aangerekend. 32
Het is logisch dat dit niet precies overeenkomt met (een van) de tarieven van de drie schijven. Elke belastingplichtige
heeft immers eerst een belastingvrije voet (30.060 euro in 2019), vervolgens wordt het eerste deel van het vermogen belast in schijf 1, het tweede deel in schijf 2 en in het geval van een belastbaar vermogen van meer dan 989.737 euro (in
2019) ook nog een deel in schijf 3. Een fictief rendement van 3,51 procent rijmt met een vermogen van ongeveer 335
duizend euro. 33 Dit is daarmee een grove inschatting van het gemiddelde vermogen van gebruikers van de leegwaarderatio.
Bron:

29

30
31
32

33

SEO Economisch Onderzoek

Stel: Een woning met een WOZ-waarde van 800 duizend euro met een huur van 600 euro in de maand. Op deze woning
is een leegwaarderatio van 45 procent van toepassing. Dat betekent dat niet over 800 duizend euro maar over 360 duizend euro vermogen belasting wordt geheven. Stel verder dat de betreffende verhuurder een vermogen van meer dan
een miljoen euro in een jaar heeft. Dat betekent dat een (marginaal) forfaitair rendement verondersteld is van 5,59 procent. 5,59 procent van 540 duizend euro is ruim 30 duizend euro. Daarover wordt vervolgens (per 2021) 31 procent (ruim
9 duizend euro) belasting geheven.
Het op basis van WOZ-waarde gewogen gemiddelde directe rendement is 4,9 procent.
100 miljoen / 9,5 miljard = 1,05 procent.
De belastingvoet in box 3 was in 2019 30%. Bij een marginale belastingdruk van 1,05% is dan blijkbaar 1,05% / 30% =
3,51 procent forfaitair rendement verondersteld.
Waarvan 30.060 euro belastingvrije voet, 71.563 euro belast in schijf 1 op basis van een forfaitair rendement van 1,931
procent en de overige 235 duizend euro belast in schijf 2 op basis van een forfaitair rendement van 4,443 procent.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

3

14

Actualisatie

De verhouding tussen koopsom en WOZ-waarde ligt voor woningen die in verhuurde staat verkocht zijn gemiddeld genomen ruim twintig procent boven de
leegwaarderatio waarmee in de belastingaangifte wordt gerekend. Alleen voor woningen met een laag direct rendement en woningen die al lang door hetzelfde huishouden bewoond zijn, is er sprake van een waardedrukkend effect. De mediane
koopsom/WOZ-waardeverhouding varieerde in de periode 2006-2020 tussen de
negentig en de honderd procent.
Past de leegwaarderatiotabel nog bij de huidige marktwaarde van woningen in verhuurde staat? Dit hoofdstuk beantwoordt die vraag door de prijs waarvoor woningen in verhuurde staat verkocht zijn te vergelijken met de WOZwaarde.
Om de transactieprijs van woningen in verhuurde staat vast te stellen maken we gebruik van verschillende databronnen in de microdataomgeving van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Zo weten we of het gaat om een
huurwoning, of hier voor en na de transactie dezelfde mensen in woonden en welke huur ze betaalden. Informatie
over de huur is nodig om het directe rendement te bepalen – de verhouding tussen netto huurinkomsten en de WOZwaarde. Bij woningtransacties is de kopende partij in onze data altijd een particulier. Bijlage C bevat een uitgebreide
verantwoording van de gebruikte data en onze aanpak.
De volgende paragraaf verkent hoe de verhouding tussen koopsom en WOZ-waarde samenhangt met het directe
rendement. Paragraaf 3.2 laat zien hoe de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding zich in de afgelopen jaren
heeft ontwikkeld en gaat in op mogelijke verklaringen. In Paragraaf 3.3 doen we op basis van deze analyse een voorstel voor de actualisatie van de leegwaarderatiotabel.

3.1 Koopsom/WOZ-waardeverhouding en direct rendement
Figuur 3.1 laat zien dat de verhouding tussen de koopsom en de WOZ-waarde toeneemt met het directe rendement.
De figuur is gebaseerd op transacties tussen 2015 en 2020 en toont per directe rendementsklasse de mediaan van
de verhouding tussen de koopsom en de WOZ-waarde. Voor woningen met een direct rendement onder de vier
procent ligt deze verhouding onder de één. Bij woningen met een hoger direct rendement is de koopsom/WOZwaardeverhouding ongeveer gelijk aan één – alleen voor woningen met een direct rendement hoger dan zes procent
komt deze verhouding daar iets bovenuit. Het gewogen gemiddelde van de koopsom/WOZ-waardeverhouding is
98 procent, waarbij het aantal woningen per directe rendementsklasse in de belastingaangifte van 2019 als gewicht
is gebruikt – zie Figuur 2.2. 34 Op dit cijfer baseren we ons voorstel voor de actualisatie van de leegwaarderatiotabel
in Paragraaf 3.3.

34

Als we per directe rendementsklasse het gemiddelde van de koopsom/WOZ-waarde nemen in plaats van de mediaan,
dan komen we op een gewogen gemiddelde koopsom/WOZ-waardeverhouding van 99 procent. Het verschil is klein,
maar de berekening op basis van de mediaan is minder gevoelig voor uitbijters en heeft daarom onze voorkeur.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.1

15

De koopsom/WOZ-waardeverhouding neemt toe met het directe rendement

Verhouding koopsom/WOZ-waarde

1,2

1

0,8

0,6

0,4

0,2

0

Bron:

Minder dan 3%

3-4%

4-5%

5-6%

Meer dan 6%

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur toont de mediane verhouding tussen koopsom
en WOZ-waarde per (geaggregeerde) directe rendementsklasse, voor transacties tussen 2015 en 2020.

De koopsom van verkochte woningen in een kalenderjaar wordt in Figuur 3.1 vergeleken met de WOZ-waarde met
een peildatum van 1 januari van dat kalenderjaar. Dit komt niet overeen met de WOZ-waarde in de belastingaangifte
over dit jaar, want die is gebaseerd op de waarde op 1 januari van het jaar daarvoor. Voor een woning verkocht in
juni 2019 nemen wij bijvoorbeeld de WOZ-waarde bij de belastingaangifte op 1 januari 2020. Deze is namelijk gepeild op 1 januari 2019. Dit doen we omdat het niet de bedoeling is dat de leegwaarderatio corrigeert voor de
verandering in WOZ-waarde sinds de WOZ-waardepeildatum, maar voor het waardedrukkende effect van de verhuurde staat. Zoals in het vorige hoofdstuk besproken, moet de waarde in het economische verkeer namelijk worden
bepaald op de relevante WOZ-waardepeildatum. In ons voorstel voor de actualisatie corrigeren we daarom ook nog
voor het feit dat woningen niet op 1 januari verkocht zijn, maar gedurende het jaar – zie Paragraaf 3.3.
Figuur 3.2 laat zien dat het aantal waargenomen transacties beperkt is, vooral voor woningen met een direct rendement van minder dan drie procent. Dit is juist de categorie waarbij we het grootste waardedrukkende effect van de
verhuurde staat zouden verwachten. De reden voor het lage aantal observaties is dat we voor informatie over de huur
aangewezen zijn op een enquête. Dit vraagt om voorzichtigheid bij de interpretatie van de uitkomsten van deze
analyse. In ons voorstel voor de actualisatie kiezen we er daarom voor om de gemiddelde hoogte van de leegwaarderatio wel op basis van deze cijfers aan te passen, maar de stijging van de leegwaarderatio bij een procentpunt
hoger direct rendement niet.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.2

16

Aantal waargenomen transacties is vooral voor woningen met een laag direct rendement beperkt

60

Aantal woningen

50
40
30
20
10
0

Bron:

Minder dan 3%

3-4%

4-5%

5-6%

Meer dan 6%

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur toont transacties tussen 2015 en 2020 in onze
data per (geaggregeerde) directe rendementsklasse.

Op basis van een groter aantal observaties kunnen we wel vaststellen dat woningen in de laagste directe rendementsklassen vaak al langer door hetzelfde huishouden worden bewoond en dat de koopsom/WOZ-verhouding
voor dit soort woningen lager is. Allereerst laat Figuur 3.3 zien dat er een sterk verband is tussen het directe rendement en hoelang mensen al in een woning wonen. Deze figuur is gebaseerd op alle particuliere huurwoningen in de
huurenquête van 2020. Meer dan tachtig procent van de woningen met een direct rendement tussen de één en twee
procent wordt bewoond door huishoudens die hier al acht jaar of langer wonen. Voor woningen met een direct
rendement van drie procent of meer ligt het aandeel tussen de dertig en de veertig procent.
Uit Figuur 3.4 blijkt vervolgens dat de koopsom/WOZ-verhouding lager is voor woningen die al langer door hetzelfde
huishouden worden bewoond. De mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding is voor woningen die acht jaar of
langer door hetzelfde huishouden worden bewoond gelijk aan 92 procent. Bij deze woningen heeft de stijging van
huren kennelijk geen gelijke trend gehouden met de stijging van de woningwaarde – zie het vorige hoofdstuk en
Bijlage A. Voor woningen die korter aan hetzelfde huishouden verhuurd zijn, geldt dit niet en is de koopsom/WOZwaardeverhouding ongeveer gelijk aan één. Koppeling met de huurenquête is voor het maken van deze figuur niet
nodig waardoor het aantal observaties groter is en de koopsom/WOZ-waardeverhouding betrouwbaarder.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.3

17

Woningen met een laag direct rendement zijn vaak al lang door hetzelfde huishouden bewoond

90%
80%

Aandeel woningen

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Bron:

0 tot 1 1 tot 2 2 tot 3 3 tot 4 4 tot 5 5 tot 6 6 tot 7 7 procent
procent procent procent procent procent procent procent of meer

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur toont het aandeel van alle particuliere huurwoningen in 2020 dat acht jaar of meer door hetzelfde huishouden wordt bewoond. De laagste en hoogste categorie zijn
leeg vanwege een te laag aantal observaties.

Figuur 3.4

De koopsom/WOZ-waardeverhouding is lager voor woningen waar mensen langer in wonen

1,2

Verhouding koopsom/WOZ

1
0,8
0,6
0,4
0,2
0

Bron:

Minder dan 2 jaar

2-4 jaar

4-8 jaar

Meer dan 8 jaar

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur toont de mediane verhouding tussen koopsom
en WOZ-waarde naar hoelang de woning bewoond wordt door hetzelfde huishouden, voor transacties tussen 2015 en
2020.

Figuur 3.5 laat ten slotte zien dat particuliere huurwoningen met een laag direct rendement sterk oververtegenwoordigd zijn in de Randstad. 35 Het aandeel varieert van ruim negentig procent van particuliere huurwoningen met een

35

Onder ‘Randstad’ verstaan wij de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. De overige provincies vallen in ons
onderzoek onder het gebied ‘Niet-Randstad’

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

18

direct rendement van minder dan twee procent tot twintig procent van de particuliere huurwoningen in de hoogste
rendementsklasse. Een verklaring hiervoor kan zijn dat woningprijzen in de grote steden in de Randstad harder zijn
gestegen dan in de rest van het land. 36 Huren lopen hier daarom mogelijk verder achter bij de woningwaarde waardoor het directe rendement lager is.
Figuur 3.5

Woningen met een laag rendement bevinden zich relatief veel in de Randstad

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Bron:

0 tot 1
procent

1 tot 2
procent

2 tot 3
procent

3 tot 4
procent

4 tot 5
procent

5 tot 6
procent

6 tot 7 7 procent
procent of meer

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur geeft voor particuliere huurwoningen in 2020
per leegwaardeklasse weer welk deel van de woningen zich in de Randstad bevindt.

3.2 Ontwikkeling van de koopsom/WOZ-waardeverhouding
De mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding varieerde in de periode 2006-2020 tussen de negentig en de honderd procent, blijkt uit Figuur 3.6. Met ingang van de financiële crisis in 2008 zette deze verhouding een daling in
waarna de verhouding zich gedurende enkele jaren onder de één bevond. Het dieptepunt was een verhouding van
negentig procent in 2009 en in 2013 was de verhouding 95 procent. Sinds 2016 ligt de mediane koopsom/WOZwaardeverhouding rond de één.
Figuur 3.6 is gebaseerd op alle transacties van woningen in verhuurde toestand. Omdat we voor deze figuur geen
gegevens uit de huurenquête nodig hebben, is het aantal observaties veel groter – ruim 20 duizend in totaal. We
tonen de mediane leegwaarderatio in plaats van het gemiddelde, omdat er toch vrij veel ruis in de data zit en de
mediaan een robuuster beeld geeft. De WOZ-waarde is net als in Paragraaf 3.1 gepeild op 1 januari van het jaar
waarin de woning verkocht is.

36

Zie bijvoorbeeld: Vermeulen, W., Teulings, C., Marlet, G., & de Groot, H. L. (2016). Groei & Krimp: Waar moeten we bouwen-en waar vooral niet? Nijmegen: VOC Uitgevers.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.6

19

De mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding varieert tussen de negentig en honderd procent

Verhouding koopsom/WOZ-waarde

1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0

Bron:

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. Deze figuur geeft de mediane verhouding koopsom/WOZwaarde weer voor verkochte woningen in verhuurde staat.

De mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding ligt in deze figuur in de afgelopen jaren dus dicht bij het gewogen
gemiddelde van 98 procent op basis van de cijfers in Figuur 3.1 – zie de vorige paragraaf. Dat spreekt niet voor zich,
want huurwoningen die minder vaak worden verhandeld, zijn minder goed in deze data vertegenwoordigd. Juist bij
woningen die langer aan hetzelfde huishouden worden verhuurd en dus minder vaak verhandeld worden, verwachten we een lagere koopsom/WOZ-verhouding (Figuur 3.4). Daarom kan de analyse van cijfers over verkochte woningen tot een overschatting leiden. De berekening op basis van de cijfers in Figuur 3.1 houdt hier rekening mee door
onderscheid te maken naar directe rendementsklasse en te wegen op basis van gegevens uit de belastingaangifte.
Woningen die al langer worden verhuurd en waarbij de huur geen gelijke tred gehouden heeft met de ontwikkeling
van woningprijzen hebben hierdoor namelijk een lager direct rendement (Figuur 3.3). Uiteindelijk blijkt dit voor de
inschatting van de koopsom/WOZ-waardeverhouding dus niet zoveel uit te maken.
De woningmarkt zit sinds 2013 in de lift
Onder de aanname dat de actualisatie in 2013 gebaseerd was op cijfers uit 2012 is de mediane leegwaarderatio
sinds de vorige actualisatie toegenomen met bijna tien procentpunten. Wat verklaart deze toename? In het vervolg
van deze paragraaf bespreken we enkele ontwikkelingen die hier mogelijk aan hebben bijgedragen. Allereerst nemen we de ontwikkeling van de koopsom en de WOZ-waarde voor woningen die in verhuurde staat verkocht zijn
nader onder de loep.
Woningprijzen bevonden zich bij de vorige actualisatie op een dieptepunt en sindsdien zit de markt in de lift. Figuur
3.7 laat zien dat dit niet alleen geldt voor de woningmarkt als geheel, maar ook voor woningen in verhuurde staat.
Voor deze woningen was de stijging wel ongeveer de helft kleiner, wat het gevolg kan zijn van de beperkte mogelijkheid voor huurverhoging. Dit zorgt namelijk voor een lager direct rendement, wat vervolgens de stijging van verkoopprijzen drukt. De waardestijging van woningen in verhuurde staat kan deels zijn gevoed door verwachtingen
over de toekomst. Marktpartijen geven bijvoorbeeld aan dat als gevolg van de sterke stijging in woningprijzen ook
een groep verhuurders actief is (geworden) die met name speculeert op verdere prijstoename.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.7

20

Sinds de vorige actualisatie zijn woningprijzen gestegen

400
350

€ (x1000)

300
250
200
150
100
50
0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bestaande koopwoningen
Bron:

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Woningen in verhuurde staat

CBS-Microdata en CBS-Stateline 37. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur geeft de gemiddelde transactieprijs van woningen in verhuurde staat en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen over tijd
weer.

Figuur 3.8 laat zien dat de gemiddelde WOZ-waarde voor woningen die in verhuurde staat verkocht zijn in 2020
ongeveer gelijk is aan de waarde in 2012. De verandering in de koopsom/WOZ-waardeverhouding sinds de vorige
actualisatie werd dus gedreven door de verandering in woningprijzen en niet door de verandering in WOZ-waarde.
Verder blijkt uit Figuur 3.8 dat deze WOZ-waarde gemiddeld gelijke tred heeft gehouden met de WOZ-waarde van
particuliere huurwoningen.

37

Bron bestand: zie Bestaande koopwoningen

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.8

21

Gemiddelde WOZ-waarde van woningen in verhuurde staat verkocht in 2012 en 2020 ongeveer gelijk

300

WOZ-waarde in € (X1000)

250
200
150
100
50
0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Verhuurde woningen
Bron:

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Overige verhuurde woningen

CBS-Microdata en CBS-Statline 38. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur geeft de gemiddelde WOZwaarde weer van in verhuurde staat verhandelde woningen en de gemiddelde WOZ-waarde van overige verhuurde
woningen over tijd. Overige verhuurde woningen zijn huurwoningen die niet van corporaties zijn. Deze categorie is een
benadering voor de WOZ-waarde van particuliere huurwoningen. De categorie ‘Verhuurde woningen’ is op basis van
CBS-Microdata, de categorie ‘Overige verhuurde woningen’ is op basis van CBS-Statline.

De discontovoet is sinds 2013 gedaald
De economische analyse in Bijlage A voorspelt dat een lagere discontovoet bij gelijke woningprijzen leidt tot een
hogere leegwaarderatio, omdat toekomstige huurinkomsten dan meer waard zijn. Figuur 3.9 laat zien dat het tienjaars rendement op Nederlandse obligaties in de afgelopen jaren gestaag afnam, wat erop wijst dat de discontovoet
is gedaald. Dit zou een verklaring kunnen zijn voor de toegenomen leegwaarderatio. Tegelijk heeft deze ontwikkeling
waarschijnlijk ook bijgedragen aan de stijgende woningprijzen.
Het directe rendement is sinds 2013 beperkt toegenomen
Huren zijn sinds 2013 iets gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde. Figuur 3.10 laat zien dat ze eerst zijn gestegen
en daarna weer iets gedaald, mogelijk vanwege een stijging in WOZ-waarden. De huren in deze figuur zijn gebaseerd
op alle huurenquêtes sinds 2006. Uit de vorige paragraaf weten we dat een hoger direct rendement zich vertaalt in
een hogere leegwaarderatio. Als we rekenen met de 5,5 procentpunt toename in leegwaarderatio per procentpunt
direct rendement uit Tabel 2.1, dan staat de toename van 0,3 procentpunt tussen 2013 en 2020 voor een toename
in de leegwaarderatio van 1,7 procentpunt. Dat het directe rendement sinds 2013 is gestegen, terwijl de discontovoet is gedaald, is overigens opmerkelijk. Kennelijk is de relatie tussen het rendement dat beleggers op de huurmarkt
vragen en de discontovoet op de kapitaalmarkt zwak.

38

Bron bestanden: voor de WOZ-waarde: WOZ_2012_2014_2016, WOZ_2015_2017, WOZ_2018, WOZ_2019_2021 en
voor de koopsom: Bestaande koopwoningen

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 3.9

22

Het tienjaars rendement van Nederlandse obligaties nam tussen 2006 en 2020 af

6
5

Rente in %

4
3
2
1
0
-1
-2

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Investing.com 39. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek.

Bron:

Figuur 3.10 Het gemiddelde rendement van verhuurde woningen is toegenomen over tijd

Jaarlijks direct rendement (in %)

6
5
4
3
2
1
0

Bron:

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur is gebaseerd op alle huurwoningen in huurenquêtes sinds 2006.

Huurders zitten steeds korter in een woning voordat deze wordt verkocht
Figuur 3.11 laat zien dat huurders gemiddeld steeds korter in hun woning zitten voordat deze wordt verkocht. Het
gaat hier om dezelfde transacties van woningen in verhuurde staat als in Figuur 3.6. In 2006 had bijna zestig procent
van de verkochte woningen huurders die hier al langer dan vier jaar woonden. In 2020 was dit afgenomen tot veertig
procent. Hoe langer mensen al in een woning wonen voordat deze wordt verkocht, hoe verder de huren waarschijnlijk

39

Bron bestand: zie Nederland 10 jaar Obligatie

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

23

achterlopen bij de marktwaarde (Figuur 3.4). Deze verschuiving kan dus ook een stijging van de leegwaarderatio
verklaren.
Figuur 3.11 Huurders zitten gemiddeld steeds korter in een woning voordat deze wordt verkocht

Aandeel verkochte woningen

60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2006

2007

2008

2009

2010

Minder dan 1 jaar
Bron:

2011

2012

1 tot 2 jaar

2013

2014

2015

2 tot 4 jaar

2016

2017

2018

2019

2020

Meer dan 4 jaar

CBS-Microdata. Bewerkingen SEO Economisch Onderzoek. De figuur laat zien van hoelang mensen gemiddeld in een
huurwoning woonden voordat deze werd verkocht.

Ten slotte kan de introductie van tijdelijke huurcontracten met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 om dezelfde
reden ook aan een stijging van de leegwaarderatio hebben bijgedragen. We hebben geen cijfers over de ontwikkeling van de gemiddelde verblijfsduur in een huurwoning om dit te bevestigen.

3.3 Implicaties voor actualisatie van de leegwaarderatiotabel
Tabel 3.1 bevat een voorstel om op basis van de resultaten uit dit hoofdstuk tot een geactualiseerde leegwaarderatiotabel te komen. De eerste kolom toont opnieuw de huidige waarden uit Tabel 2.1. In de onderste rij laten we het
naar aantal woningen gewogen gemiddelde zien op basis van de belastingaangiftegegevens in Figuur 2.2. Uit het
gewogen gemiddelde blijkt dat de leegwaarderatio die eigenaren nu voor een gemiddelde woning betalen, overeenkomt met 72 procent.
In de tweede kolom verhogen we alle percentages uit de eerste kolom met 23 procent. Op basis van de cijfers in
Figuur 3.1 komt de gewogen gemiddelde koopsom/WOZ-verhouding uit op 98 procent. Daarmee lijkt het voor de
hand te liggen om de leegwaarderatiotabel op te hogen met het verschil, namelijk 26 procent. We corrigeren in
Tabel 3.1 echter voor de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde tussen 1 januari en het moment waarop de woning
verkocht is, zodat het moment waarop de waarde in het economische verkeer gemeten is en het peilmoment van de
WOZ-waarde zo dicht mogelijk op elkaar aansluiten. Voor de huurwoningen waarop Figuur 3.1 gebaseerd is, is de
WOZ-waarde met vijf procent gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Van dit percentage nemen we de helft. Zo
komen we in de tweede kolom uit op een gewogen gemiddelde leegwaarderatio van 96 procent.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Tabel 3.1

Actualisatie van de leegwaarderatiotabel

Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZwaarde
Meer dan

Huidige leegwaarderatiotabel

Niet meer dan

Ophoging naar actuele
koopsom/WOZ-waardeverhouding

Afgekapt op 100%

0%

1%

45%

68%

73%

1%

2%

51%

74%

79%

2%

3%

56%

79%

84%

3%

4%

62%

85%

90%

4%

5%

67%

90%

95%

5%

6%

73%

96%

100%

6%

7%

78%

101%

100%

85%

108%

100%

72%

96%

96%

7%
Gewogen gemiddelde
Bron:

24

SEO Economisch Onderzoek.

De derde kolom bevat ons uiteindelijke voorstel voor de actualisatie van de leegwaarderatiotabel. In deze kolom
kappen we de leegwaarderatio af op honderd procent en tegelijk hogen we alle percentages met vijf procentpunten
op. Door op honderd procent af te kappen sluiten de percentages in Tabel 3.1 beter aan op de waarden in Figuur
3.1. In deze figuur komt de koopsom/WOZ-waardeverhouding voor de hogere directe rendementsklassen immers
niet of nauwelijks boven de honderd procent uit – een aanzienlijk verschil met de 108 procent in de tweede kolom
van Tabel 3.1. In de belastingaangiftegegevens bevat deze klasse bovendien de meeste huurwoningen – zie Figuur
2.2. De percentages voor de lagere directe rendementsklassen sluiten in de derde kolom ook beter aan. Door de
percentages in de derde kolom tegelijk met vijf procentpunten op te hogen zorgen we ervoor dat de gewogen
gemiddelde leegwaarderatio niet verandert ten opzichte van de tweede kolom. Zo blijft de leegwaarderatiotabel
aansluiten bij de gewogen gemiddelde koopsom/WOZ-waardeverhouding uit Figuur 3.1.
Een economisch argument voor het afkappen van de leegwaarderatio op honderd procent is dat er bij een hogere
verhouding tussen verkoopprijs en WOZ-waarde geen sprake is van een marktevenwicht, zoals toegelicht in het vorige hoofdstuk en in Bijlage A. Weliswaar kan aanpassing van de markt naar een nieuw evenwicht tijd kosten, maar
een leegwaarderatiotabel die niet correspondeert met een marktevenwacht zal eerder aan actualisatie toe zijn. Verder geeft dit argument een economische onderbouwing voor de empirische observatie in Figuur 3.1 dat koopsom/WOZ-waardeverhoudingen ook voor hogere directe rendementsklassen nauwelijks boven de één uitkomen.
In ons voorstel voor de actualisatie is de leegwaarderatio niet meer relevant voor ongeveer zestig procent van de 140
duizend huurwoningen waarop de leegwaarderatio in box 3 nu naar schatting wordt toegepast (Figuur 2.2). Dit sluit
aan bij het beeld in Figuur 3.3 en Figuur 3.4 dat de koopsom/WOZ-waardeverhouding alleen substantieel onder de
één uitkomt voor woningen die al acht jaar of langer door hetzelfde huishouden worden bewoond – ongeveer een
derde van de particuliere huurwoningvoorraad.
De toename van de gemiddelde leegwaarderatio met 23 procent in Tabel 3.1 is aanzienlijk groter dan de verandering in de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding sinds de vorige actualisatie in Figuur 3.6. Dit wijst erop dat

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

25

de leegwaarderatiotabel bij de vorige actualisatie te laag is ingeschat. Het is voor ons niet mogelijk om dit verschil
nader te duiden, omdat het op dit moment niet bekend is hoe de vorige actualisatie precies is uitgevoerd.
Stappen uit dit onderzoek herhalen om leegwaarderatiotabel actueel te houden
Figuur 3.6 laat een bandbreedte in de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding zien van ongeveer tien procentpunten. De verhouding was op zijn laagst toen de woningmarkt door een dal ging. Dit suggereert dat actualisatie
weer relevant wordt als de woningmarkt omslaat en prijzen opnieuw gaan dalen. In de vorige paragraaf bespraken
we ook een aantal andere factoren die van invloed kunnen zijn op de leegwaarderatio.
Het is ook mogelijk om de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding te monitoren op vergelijkbare wijze als in dit
onderzoek en de leegwaarderatiotabel hierop aan te passen. Als de verhouding met een aantal procentpunten toeof afneemt, dan kan de tabel zo worden aangepast dat de gemiddelde leegwaarderatio met datzelfde aantal verandert. Daarbij kunnen dezelfde stappen worden doorlopen als in deze paragraaf. 40 De meer uitgebreide analyse op
basis van koppeling met de huurenquête kan periodiek worden uitgevoerd.

40

Hiervoor moeten de percentages in de tabel met een aantal procentpunten worden opgehoogd of verminderd, zodat de
leegwaarderatio met 5,5 procentpunten per procentpunt direct rendement oploopt tot een percentage van honderd en
de verandering in het gewogen gemiddelde gelijk is aan de verandering in de mediane koopsom/WOZ-waardeverhouding die uit de monitor komt.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

4

26

Evaluatie

De huidige leegwaarderatiotabel is niet doeltreffend of doelmatig, omdat de tabel
niet actueel is. Actualisatie kan de leegwaarderatio wel tot een doeltreffend en doelmatig instrument maken. Naar schatting zou van de belastingderving van 100 miljoen euro per jaar dan slechts 19 miljoen euro overblijven.

4.1 Introductie
Dit hoofdstuk beantwoordt de vraag in hoeverre de leegwaarderatio doeltreffend en doelmatig is als middel om de
waarde in het economische verkeer van verhuurde woningen te benaderen. Daarbij zijn twee situaties te onderscheiden: Allereerst is dat de huidige situatie waarin de leegwaarderatiotabel als gevolg van woning- en kapitaalmarkt
ontwikkelen niet langere actueel is, zoals volgt uit Hoofdstuk 3. Daarnaast is het relevant in hoeverre de leegwaarderatio ná actualisatie als doeltreffend en doelmatig kan worden beschouwd.
Paragraaf 4.2 behandelt de effectiviteitsvraag en bouwt hierbij voort op Paragraaf 2.3 over het huidige gebruik van
de leegwaarderatio in de belastingaangiften en op Hoofdstuk 3. Paragraaf 4.3 gaat in op de doelmatigheidsvraag.

4.2 Effectiviteit van de leegwaarderatio
Zoals besproken in paragraaf 2.1.1 is de leegwaarderatio een beleidsarm instrument. Het doel (effectiviteit) is de
waarde in het economische verkeer (WEV) zo goed mogelijk te benaderen. Dat is daarmee ook het beoordelingscriterium als het gaat om effectiviteit.

4.2.1 De leegwaarderatio is niet actueel
In Hoofdstuk 3 is al vastgesteld dat de leegwaarderatiotabel actualisatie behoeft. Het verschil tussen de huidige leegwaarderatiotabel en de geactualiseerde leegwaarderatiotabel is bovendien aanzienlijk. Op basis daarvan mag worden gesteld dat de leegwaarderatiotabel al enige tijd niet meer actueel en (daarmee) niet meer effectief is.
Wanneer we wegen op basis van de waarde van het vastgoed werd in belastingjaar 2019 gemiddeld genomen een
leegwaarderatio van 69,5 procent gehanteerd (zie 2.3.1). Op basis van de nieuwe geactualiseerde tabel uit Hoofdstuk
3 zou dit echter 94,3 procent zijn geweest. 41 Het grote verschil tussen beide impliceert dat de niet-actuele leegwaarderatiotabel ertoe heeft geleid dat in belastingjaar 2019 minder belasting is geheven over woningen in verhuurde
staat dan op grond van de eigenlijke WEV gerechtvaardigd zou zijn geweest.
Concreet zou in het hypothetische geval dat de geactualiseerde leegwaarderatiotabel zou zijn toegepast in belastingjaar 2019 de belastingderving van de leegwaarderatio niet 100 miljoen, maar naar schatting 19 miljoen euro zijn
geweest.

41

Voor beide getallen geldt dat het een gewogen gemiddelde betreft op basis van enerzijds het aantal woningen per leegwaarderatiocategorie en anderzijds de WOZ-waarden van die woningen.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

27

4.2.2 Effectiviteit bij een actuele leegwaarderatio
Op het moment dat de leegwaarderatio wél (weer) actueel is, dan is hiermee per definitie ook de effectiviteit hersteld.
Door toepassing van de leegwaarderatio komt de grondslag van de belasting op huurwoningen dan namelijk weer
overeen met de waarde in het economische verkeer.
Dat de waarde van een woning in verhuurde staat onder de leegwaarde kan liggen, blijkt uit de empirie in Hoofdstuk
3 en sluit aan bij de economische theorie in Hoofdstuk 2 en Bijlage A. Huurbescherming en in sommige gevallen ook
huurprijsregulering maken dat de eigenaar niet het (in juridische termen) volle en onbezwaarde eigendom van de
woning geniet. Uit Hoofdstuk 3 volgt bijvoorbeeld dat huurders die al geruime tijd dezelfde huurwoning bewonen
ten opzichte van de WOZ-waarde een lagere huur betalen dan huurders met een recenter huurcontract. Dit is een
uiting van het feit dat de huren de in de afgelopen decennia gestegen WOZ-waarden niet hebben kunnen ‘bijhouden’. In termen van de leegwaarderatio kan het dan zijn dat de woning vervolgens in een lagere leegwaarderatio
terechtkomt. Zo wordt in box 3 meegewogen dat de verhuurder de gestegen WEV (als gevolg van huurregulering)
niet volledig heeft kunnen doorberekenen in de huur.
Stakeholders, taxateurs en experts bevestigen dat de leegwaarderatio een conceptueel logisch instrument is en een
duidelijk kader biedt om tot de WEV te komen. Dit kader ontbrak in de situatie voor invoering van de leegwaarderatio
(2010 en eerder) en leidde zodoende tot onduidelijkheid bij belastingplichtigen en belastingdienst. In de praktijk
werd de waarde in het economische verkeer geschat of werden door belastingplichtigen verschillende berekeningswijzen gehanteerd. Ten opzichte van die situatie is de leegwaarderatio een aanmerkelijk effectievere manier om te
komen tot de WEV. Daarbij geven de Belastingdienst, fiscaal adviseurs en taxateurs in gesprekken aan goed met de
leegwaarderatio uit de voeten te kunnen. Ook ontvangen zij geen signalen dat dit voor belastingplichtigen anders
ligt.

4.2.3 Conclusie effectiviteit
De leegwaarderatiotabel is al enige tijd niet meer actueel en is daarmee ook niet meer effectief in het benaderen van
de WEV. In de basis is de leegwaarderatio (mits actueel) echter wel een laagdrempelig en conceptueel logisch instrument.
Tijdelijke huurcontracten uitsluiten
De effectiviteit van de leegwaarderatio kan mogelijk nog worden vergroot door het instrument enkel nog toe te
passen op verhuurde woningen waarvoor een huurcontract voor onbepaalde tijd geldt. Een tijdelijk contract heeft
een beperkt waardedrukkend effect op een woning in verhuurde staat. Na afloop van de periode van maximaal twee
jaar heeft de verhuurder immers weer de beschikking over het “volle en onbezwaarde eigendom” waarover de Wet
WOZ spreekt.
De actualisatie van de leegwaarderatiotabel maakt echter ook dat (op dit moment) het effect van het uitsluiten van
tijdelijke contracten voor de leegwaarde beperkt is. In de geactualiseerde tabel geldt enkel bij lage huren (minder
dan 3 procent) nog een substantiële afslag op de WOZ-waarde. Het is onwaarschijnlijk dat zich in deze categorie veel
woningen met een tijdelijk huurcontract bevinden.
Niet-marktconforme huur en verhuur van een deel van een woning
De evaluatie is er niet in geslaagd in kaart te brengen in hoeveel gevallen sprake is van een niet-marktconforme huur
of de gedeeltelijke verhuur van de woning. Bij niet-marktconforme huur geldt het risico dat de leegwaarderatio als
neveneffect belastingvoordeel oplevert voor vermogende ouders die een appartement kopen voor hun kind en dit

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

28

gratis ter beschikking stellen. Daarom gold in de oude tabel dat bij niet-marktconforme huur altijd een leegwaarderatio van 62 procent van toepassing was (3 – 4 procent huur/WOZ). In de geactualiseerde tabel zou deze leegwaarderatio 92 procent worden. Een alternatief is om in geval van niet-marktconforme huur de volledige WOZ-waarde als
uitgangspunt te nemen. In vrijwel alle gevallen van niet-marktconforme huur is immers sprake van een door de verhuurder doelbewust gekozen situatie. De verhuurder geeft er zelf de voorkeur aan om de woning te verhuren aan
bijvoorbeeld diens zoon of dochter. De vraag is of in die situatie een afslag op de WOZ-waarde passend is.
Verhuur van een deel van een woning zorgt voor enige complexiteit, maar de nu gekozen route lijkt passend en
werkbaar. Op basis van het aantal vierkante meters uitrekenen welk deel van de WOZ-waarde zich in verhuurde staat
bevindt en alleen op dat deel de leegwaarderatio toepassen is ook vooruitkijkende de te adviseren route.

4.3 Doelmatigheid van de leegwaarderatio
4.3.1 Introductie
Uit Hoofdstuk 3 volgt dat de huidige leegwaarderatiotabel actualisatie behoeft. Dat betekent dat de leegwaarderatio
de waarde in het economische verkeer (WEV) niet goed benadert en dus niet effectief is. Beleid dat niet effectief is,
is per definitie ook niet doelmatig. Dat geldt in dit geval dus ook voor de leegwaarderatio.
De leegwaarderatio is een beleidsarm instrument. Het doel is de waarde in het economische verkeer (WEV) zo goed
mogelijk te benaderen. De doelmatigheidsvraag is vervolgens of dit doel tegen zo laag mogelijke kosten en met zo
min mogelijk neveneffecten wordt bereikt.
Het feit dat de leegwaarderatio nu niet leidt tot een goede weergave van de WEV maakt echter dat wel ongewenste
neveneffecten optreden, deze komen aan bod in de volgende paragraaf. Paragraaf 4.3.3 gaat vervolgens in op de
vraag in hoeverre het toezicht door de belastingdienst toereikend is om eventueel ongeoorloofd gebruik van de
leegwaarderatio te detecteren. De slotparagraaf bevat de belangrijkste conclusies.

4.3.2 Neveneffecten
Aantrekkelijkheid woningverhuur
Het feit dat de leegwaarderatio al jarenlang niet actueel is, is in het voordeel van verhuurders. Zij betalen op grond
van de huidige leegwaarderatiotabel 81 miljoen euro minder belasting dan eigenlijk op basis van de geactualiseerde
leegwaarderatiotabel passend zou zijn geweest (zie 4.2.1). Het belastingvoordeel dat een individuele verhuurder als
gevolg hiervan geniet, is afhankelijk van tal van factoren, waaronder het huurniveau, het overige vermogen en de
eventuele aftrekbare schulden. De databeschikbaarheid laat niet toe dit geheel inzichtelijk te maken. Deze paragraaf
baseert zich daarom op gemiddelden.
Verdeeld over 140 duizend huurwoningen komt de hierboven genoemde 81 miljoen euro neer op iets meer dan
580 euro per woning per jaar. Afgezet tegen de gemiddelde WOZ-waarde van 209 duizend euro in belastingjaar
2019 gaat het dan om ongeveer 0,3 procentpunt extra rendement op de WOZ-waarde per jaar. 42 Dit is het extra
rendement dat verhuurders gemiddeld realiseren ten opzichte van de hypothetische situatie dat de geactualiseerde
leegwaarderatiotabel zou zijn toegepast in belastingjaar 2019.
42

580/209.000 = 0,277%

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

29

Het lijkt onwaarschijnlijk dat de niet-actuele leegwaarderatio met die 0,3 procent extra rendement een grote rol heeft
gespeeld in de toegenomen populariteit van woningverhuur (buy to let of keep to let). 43 De leegwaarderatiotabel
houdt rekening met directe rendementen uit huur tussen de 0 en de 7 procent. Ten opzichte daarvan is 0,3 procent
relatief gering. Voor een verklaring voor de toegenomen populariteit van particuliere woningverhuur ligt het meer
voor de hand te kijken naar de lage rente, de algemene krapte op de woningmarkt en de daardoor snel oplopende
prijzen (indirecte rendementen uit waardestijging). 44
Desalniettemin kan de leegwaarderatio - en dan specifiek het feit dat deze de afgelopen jaren niet actueel was - wel
worden gezien als een van de factoren die het verhuren van woningen (iets) aantrekkelijker heeft gemaakt.
Schuldfinanciering
Er zijn geen aanwijzingen dat het gebruik van de leegwaarderatio samengaat met meer schuldfinanciering. Onroerend goed heeft als voordeel dat het kan dienen als onderpand op basis waarvan financiering (schuld) kan worden
aangetrokken. Dit kan ook aantrekkelijk zijn, omdat schuld in box 3 in mindering mag worden gebracht op het (belastbare) vermogen. Dit is echter een algemene karakteristiek van box 3 die grotendeels los staat van de leegwaarderatio.
Figuur 4.1 laat wel zien dat belastingplichtigen met onroerend goed in belastingjaar 2019 een hogere box 3 aangiftewaarde opgaven, en ook meer schuld hadden dan de gemiddelde box 3-belastingbetaler. Dit is echter een logische uitkomst van het feit dat belastingplichtigen met onroerend goed over het algemeen meer vermogen hebben
en dat onroerend goed vaak met schuld gefinancierd is. Het is daarom relevanter om onroerend goed waarop de
leegwaarderatio is toegepast te vergelijken met onroerend goed waarvoor dit niet geldt. 45 Uit die vergelijking volgt
dat de gemiddelde schuld 46 afgezet tegen de gemiddelde aangiftewaarde 47 bij belastingplichtigen die de leegwaarderatio toepassen iets lager (68 procent) is dan bij belastingplichtigen met onroerend goed die de leegwaarderatio
niet (mogen) toepassen (72 procent). Met andere woorden, op grond van deze (noodgedwongen grofmazige) analyse zijn er geen aanwijzingen dat verhuurders de leegwaarderatio massaal gebruiken in combinatie met agressieve
schuldfinanciering om zo de belastingdruk in box 3 te minimaliseren.

43

44
45

46

47

Zie bijvoorbeeld Kadaster (2021). Keep-to-let: Iets meer woningen vastgehouden als belegging, juli 2021 en Raad voor
de leefomgeving en infrastructuur (2019). Kopen om te verhuren, mei 2019.
Zie bijvoorbeeld Conijn et al (2019). Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt. Juli 2019.
Dit zijn bijvoorbeeld vakantiehuizen, tweede huizen die niet worden verhuurd of een aflossingsvrij deel van de eigen
hypotheek dat daarom in box 3 wordt belast.
Dit is de totale box 3-schuld. De data laten het niet toe enkel de schuld die betrekking heeft op de verhuurde woning
waarop de leegwaarderatio is toegepast te isoleren.
Ook hiervoor geldt dat dit de totale aangiftewaarde van al het onroerend goed betreft.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

Figuur 4.1

30

Geen aanwijzing dat gebruik leegwaarderatio samengaat met hogere schuldpositie

300.000

68% van
aangiftewaarde

250.000

€4.000
€3.500
€3.000

200.000

€2.500

72% van
aangiftewaarde

150.000

€2.000
€1.500

100.000

€1.000
50.000
-

Bron:

€500
Gemiddeld box 3

Met onroerend goed (zonder
leegwaarderatio)

Met leegwaarderatio

Gemiddelde aangiftewaarde (linker-as)

Gemiddelde schuld (linker-as)

Gemiddelde box 3 belasting (rechter-as)

€0

SEO Economisch Onderzoek op basis van analyse belastingaangifte data door Directie AFP van het ministerie van Financiën

Navraag bij verhuurders, taxateurs en fiscalisten leert bovendien dat het in lang niet alle gevallen financieel aantrekkelijk is om volledig op schuldfinanciering te leunen. Het renteniveau van buy to let-hypotheken ligt hoger dan dat
van hypotheken voor de eigen woning. 48 Een verhuurder die al te zeer leunt op schuldfinanciering zal een aanzienlijk
deel van het directe rendement uit de verhuur zien opgaan aan rentelasten. Daarbij kan anders dan bij hypotheken
voor de eigen woning bij een buy to let-hypotheek geen honderd procent van de waarde van de woning worden
gefinancierd. De meeste aanbieders vereisen minimaal twintig procent inbreng van eigen geld. 49
Een verhuurder die de beschikking heeft over eigen geld zal er daarom in de regel voor kiezen dat als basis te gebruiken en enkel het eventuele restant te financieren met een kleine hypotheek. Dat gezegd hebbende geven marktpartijen ook aan dat er als gevolg van de sterke stijging in woningprijzen ook een groep verhuurders actief is (geworden) die met name speculeert op verdere prijstoename. Voor hen is het directe rendement uit huurinkomsten minder
van belang, en zij beschikken ook niet altijd over voldoende eigen middelen. Deze groep speculeert op waardestijging van de woning (indirect rendement) en kiest ervoor om bijvoorbeeld wél zeventig of tachtig procent van de
woning te financieren met schuld. Deze keuze wordt echter niet ingegeven door de werking van de leegwaarderatio,
maar eerder door het feit dat in box 3 huurinkomsten noch waardestijging van de woning (direct) worden belast. 50
Effect op huurniveau
De leegwaarderatio heeft naar verwachting hoogstens een geringe impact op het huurniveau. Het onderstaande
voorbeeld illustreert dit.

48

49
50

Op het moment van schrijven tussen de 2,5 en 3 procent, ongeveer een procentpunt hoger dan een vergelijkbare hypotheek voor een eigen woning.
Zie bijvoorbeeld: https://www.hypotheekshop.nl/hypotheek/hypotheekvormen/verhuurhypotheek/
Box 3 veronderstelt immers een forfaitair rendement op basis van de omvang van het vermogen (na aftrek van schulden)
waarin impliciet zowel waardetoename als huurinkomsten zouden moeten zijn verdisconteerd.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

31

Een verhuurder verhuurt een woning met een WOZ-waarde van 250 duizend euro voor 1042 euro per maand. Dit is
op jaarbasis gelijk aan 5% van de WOZ-waarde. Op deze huurwoning is dus nog net een leegwaarderatio van 67
procent van toepassing (huur op jaarbasis tussen 4 en 5 procent). Bij zelfs de meest geringe verhoging van de huur
- zonder dat de WOZ-waarde toeneemt - zal een leegwaarderatio van 73 procent van toepassing worden (huur op
jaarbasis tussen 5 en 6 procent). Met hoeveel moet de verhuurder zijn huur verhogen om te compenseren voor de
extra belastingdruk van een hogere leegwaarderatio?
De verhuurder geeft in de uitgangssituatie een aangiftewaarde op van 0,67 maal 250 duizend euro = 167.500. Als
het een gemiddelde verhuurder betreft, betaalt deze hierover 1,12% belasting (zie Box 2.1). Dat is 1876 euro. In de
situatie na de huurverhoging moet de verhuurder een aangiftewaarde van 0,73 maal 250 duizend = 182.500 euro
opgeven. Bij hetzelfde gemiddelde belastingtarief betaalt de verhuurder hierover 2044 euro. Het verschil met de
uitgangssituatie is 168 euro op jaarbasis of 14 euro in de maand. Om hiervoor te compenseren moet de verhuurder
de huur dus met 14 euro verhogen tot 1056 euro. Dit is een verhoging van 1,34 procent.
Dit voorbeeld is extreem, omdat de huur in de uitgangssituatie al op de grenswaarde van de leegwaarderatio werd
gesteld. De meeste huurwijzigingen zullen überhaupt geen gevolgen hebben voor de leegwaarderatio of de belastingdruk. Ter illustratie daarvan: bovengenoemde verhuurder zou zijn huur verder kunnen verhogen tot 1458 euro
per maand (een verhoging van 38%) alvorens een leegwaarderatio van 78 procent (huur op jaarbasis tussen 6 en 7)
van toepassing zou worden.

4.3.3 Toezicht en uitvoering
De Belastingdienst ondervindt geen knelpunten bij de uitvoering van (het toezicht op) de leegwaarderatio. De regeling lijkt goed te worden begrepen door belastingplichtigen en er worden vrijwel nooit procedures over gevoerd. In
een enkel geval vraagt de Belastingdienst aanvullende stukken, bijvoorbeeld een huurovereenkomst, op. Ook bij de
interne expertisecentra van de Belastingdienst komen maar weinig vragen over de leegwaarderatio.
Het relatief geringe financiële belang van de leegwaarderatio maakt waarschijnlijk ook dat er maar beperkt discussie
over ontstaat. In de gemiddelde aangifte gaat het om een belang van ongeveer 700 euro (zie ook Paragraaf 2.3.2).
Ook speelt mee dat de Belastingdienst niet beschikt over contra-informatie over bijvoorbeeld de hoogte van de huur.
De opgave van de verhuurder is daarmee in de praktijk vaak leidend, tenzij er concrete aanleiding is daaraan te
twijfelen of op het moment dat een aangifte bij wijze van steekproef (handmatig) wordt gecontroleerd. In dat laatste
geval zal de belastingplichtige door de Belastingdienst gevraagd worden de aangifte nader te onderbouwen. 51
Ondanks de beperkte eigen informatiepositie heeft de Belastingdienst niet het idee dat er bij de leegwaarderatio
een groot risico op fouten of misbruik is. Figuur 2.2 lijkt dit te bevestigen. Er zijn maar heel weinig huurwoningen
waarvoor geldt dat de meest gunstige (45-, 51- of 56 procent) leegwaarderatio is toegepast. De meest gebruikte
leegwaarderatio (85 procent) is ook de minst gunstige.

51

Er worden echter geen steekproeven uitgevoerd specifiek gericht op de leegwaarderatio. Een steekproeftrekking betekent dat de gehele aangifte handmatig tegen het licht gehouden wordt.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

32

4.3.4 Conclusie doelmatigheid
De huidige leegwaarderatiotabel is niet effectief in het benaderen van de WEV en daarmee per definitie ook niet
doelmatig. Verhuurders betaalden in belastingjaar 2019 op grond van de huidige leegwaarderatiotabel ongeveer
80 miljoen euro minder belasting dan op basis van de in dit rapport geactualiseerde tabel het geval zou zijn geweest.
Ondanks dat lijkt het onwaarschijnlijk dat de niet-actuele leegwaarderatio er op zichzelf staand voor heeft gezorgd
dat woningverhuur (buy to let of keep to let) in populariteit is toegenomen of zich op grote schaal andere onbedoelde
neveneffecten hebben voorgedaan. De leegwaarderatio geeft maar in zeer beperkte mate aanleiding om een ander
huurniveau te hanteren en ook voor de hypothese dat gebruikers van de leegwaarderatio (ook) veel schulden aangaan om belasting in box 3 te minimaliseren is geen bewijs gevonden.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

33

Bijlage A DCF-model
We ontwikkelen een economisch model om inzicht te krijgen in determinanten van de leegwaarderatio. Het gaat niet
om een kwantitatieve analyse. Daarom houden we het model zo eenvoudig als mogelijk. We modelleren de woningwaarde in verhuurde staat aan de hand van een discounted cashflow model (DCF-model). De leegwaarderatio volgt
hieruit als de verhouding tussen de waarde van de woning in verhuurde staat en WOZ-waarde. We gaan ervan uit
dat de WOZ-waarde overeenkomt met de waarde van de woning in onverhuurde staat, op dit onderscheid komen
we aan het eind van deze bijlage kort terug.
Basismodel
Een DCF-model stelt de waarde van een verhuurde woning vast op basis van verdisconteerde kasstromen. Een verhuurder heeft twee typen kasstromen: huurinkomsten en exploitatiekosten. Deze kasstromen vinden jaarlijks plaats
zolang de woning in verhuurde staat is. De waarde van de woning in verhuurde staat is te berekenen door deze
toekomstige kasstromen te verdisconteren naar de huidige tijd. De vastgoedsector past deze methode vaak toe. 52
In ons eenvoudige model abstraheren we van exploitatiekosten en kijken we alleen naar huurinkomsten. 53 Voor een
woning die van nu tot in de eeuwigheid verhuurd blijft, beschrijven we de waarde in het economische verkeer (𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊)
dan als volgt.
∞

𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 = �
𝑡𝑡=1

𝐻𝐻𝑡𝑡
(1 + 𝑑𝑑)𝑡𝑡

In deze vergelijking staat 𝐻𝐻𝑡𝑡 voor de huurinkomsten in jaar 𝑡𝑡 en 𝑑𝑑 staat voor de discontovoet. Onder de aanname dat
huurinkomsten elk jaar hetzelfde zijn, kunnen we deze vergelijking als volgt herschrijven.
𝐻𝐻
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 =
𝑑𝑑
De waarde in het economische verkeer wordt dus benaderd door de jaarlijkse huurinkomsten, gedeeld door de
discontovoet. Bij een hogere discontovoet zijn toekomstige huurinkomsten nu minder waard en is de woningwaarde
dus lager. Op de aanname dat de woning voor altijd verhuurd blijft, komen we later terug.
De leegwaarderatio 𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 volgt door de 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 te delen door de WOZ-waarde. Daarbij nemen we aan dat de WOZwaarde constant is over de tijd en dat de jaarlijkse huurinkomsten hiervan een vast percentage vormen: het directe
rendement ℎ.
ℎ
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 =
𝑑𝑑
De leegwaarderatio neemt dus lineair toe met het directe rendement, net als in de leegwaarderatiotabel van de
Belastingdienst, en is omgekeerd evenredig met de discontovoet. Bij een hogere discontovoet is de leegwaarderatio
lager.
De situatie in een ongereguleerde markt
De hoogte van het directe rendement is afhankelijk van marktomstandigheden en van regulering. We definiëren ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣

als het directe rendement dat investeerders vragen in een ongereguleerde markt. Dit hangt onder meer af van het
rendement dat ze op andere investeringen zouden behalen, van het risico dat ze lopen door in huurwoningen te

52

53

Zie bijvoorbeeld: Fakton (2021). Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Actualisatie peildatum 31 december
2021. Fakton.
Een alternatief is om de huurinkomsten in dit model te interpreteren als netto huurinkomsten, dus na verrekening van de
exploitatiekosten.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

34

investeren en van het indirecte rendement – de verwachte opbrengst bij verkoop van de huurwoning. In een ongereguleerd marktevenwicht en onder de aanname dat de WOZ-waarde correspondeert met de marktwaarde in onverhuurde staat, verwachten we dan een leegwaarderatio gelijk aan één. Immers, als de woningwaarde in onverhuurde staat hoger is dan in verhuurde staat, dan kan de verhuurder winst maken door de huurders op straat te zetten
en de woning te verkopen. Als de woningwaarde in verhuurde staat juist hoger is, dan kunnen investeerders winst
maken door woningen op te kopen en ze te verhuren. Aan de vraagkant van de woningmarkt maken bewoners ook
een afweging tussen kopen en huren, wat maakt dat woningprijzen beperkt af kunnen wijken van de waarde van
woningen in verhuurde staat. Als huren te hoog zijn, dan treden huurders toe op de koopmarkt en omgekeerd. Het
volgt dat in deze situatie ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 = 𝑑𝑑.
Huurbescherming
Vanwege huurbescherming en andere vormen van overheidsingrijpen op de huurmarkt kan de leegwaarderatio toch
substantieel onder de één terechtkomen. De huur van woningen in de sociale sector wordt bepaald door een puntensysteem en in zowel de sociale als de vrije sector is de jaarlijkse groei van huren aan een maximum gebonden,
niet alleen in contracten maar ook vanwege overheidsbeleid. Als de huur hierdoor niet (meer) past bij de marktomstandigheden, dan mogen woningbezitters hun huurders niet zomaar op straat zetten. Dit zal het directe rendement
ℎ𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 drukken ten opzichte van ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 . In een marktevenwicht kunnen we de leegwaarderatio dan schrijven als de ver-

houding tussen het directe rendement onder regulering en het rendement dat in een ongereguleerde markt zou
ontstaan. Dit komt overeen met de verhouding tussen de gereguleerde huur en de huur die een investeerder in een
ongereguleerde markt zou vragen.
𝐻𝐻𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
ℎ𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 ℎ𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟
=
=
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 =
𝑑𝑑
ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 𝐻𝐻𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣

Een van de mechanismen om op een leegwaarderatio onder de één uit te komen is dat de woningwaarde en de
corresponderende vrijemarkthuur stijgen, maar dat de huur hier geen gelijke tred mee houdt. Dit kunnen we als volgt
met het model illustreren. Stel dat de woning verhuurd wordt tegen een vrijemarkthuur op tijdstip 𝑡𝑡 = 0 en dat er dan
sprake is van een marktevenwicht, dus ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 = 𝑑𝑑. Er geldt 𝐻𝐻0 = ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 , waarbij 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 staat voor de WOZ-waarde

op tijdstip 𝑡𝑡 = 0. Neem verder aan dat de regulering zodanig is dat de huur gelijk blijft en dat de discontovoet ook
niet verandert. 54 De leegwaarderatio op tijdstip 𝑡𝑡 wordt dan gegeven door de waarde in het economische verkeer
die gebaseerd is op 𝐻𝐻0 , gedeeld door de WOZ-waarde op tijdstip 𝑡𝑡.
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑡𝑡 ℎ𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣𝑣 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0
=
=
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑡𝑡 =
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑡𝑡
𝑑𝑑 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑡𝑡 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑡𝑡
De leegwaarderatio is onder deze aannamen omgekeerd evenredig met de groei van de WOZ-waarde. Dus hoe
harder woningprijzen sinds de aanvang van het contract gestegen zijn, hoe lager de leegwaarderatio. Uit deze redenering volgt overigens niet dat de leegwaarderatio bij dalende woningprijzen boven de één uitkomt, want regulering
belet verhuurders niet om de huur naar beneden aan te passen als marktomstandigheden daarom vragen.

Eindige contractduur
In het basismodel is er sprake van een huurder die de woning van nu tot in de eeuwigheid huurt en al die tijd huurbescherming geniet. In werkelijkheid zijn er ook huurcontracten van korte duur, deze komen de laatste jaren steeds
vaker voor. Na het einde van het huurcontract kan de verhuurder beslissen of hij de woning verkoopt of opnieuw
verhuurt tegen een aangepaste huur. Als de eigenaar ervoor kiest om de woning opnieuw te verhuren, dan zal dit
minstens zoveel opleveren als de verkoop en in een marktevenwicht verwachten we dat ook het omgekeerde geldt.
Vanwege de eenvoud modelleren we hier de situatie bij verkoop.
54

In werkelijkheid berekent de overheid een maximale stijging voor woningen in de sociale en vrije sector die gebaseerd is
op de inflatie.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

35

We modelleren de waarde in het economische verkeer van een woning waarvoor het huurcontract op tijdstip 𝑡𝑡 = 0
ingaat en die op tijdstip 𝑡𝑡 = 𝑠𝑠 wordt verkocht. Daarbij doen we alsof de WOZ-waarde op tijdstip 𝑠𝑠 bekend is, hoewel
het hier in werkelijkheid om een verwachting gaat.
𝑠𝑠

𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 = �
𝑡𝑡=1

𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑠𝑠
ℎ𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0
+
𝑡𝑡
(1 + 𝑑𝑑)
(1 + 𝑑𝑑) 𝑠𝑠

Met gebruik van eigenschappen van de meetkundige reeks herschrijven we deze uitdrukking als volgt.
ℎ𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 ℎ𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0
1
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑠𝑠
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 =
−
+
𝑠𝑠
(1
(1
𝑑𝑑
𝑑𝑑
+ 𝑑𝑑)
+ 𝑑𝑑)𝑠𝑠
De eerste term in deze uitdrukking is de waarde bij verhuur tegen een huur 𝐻𝐻0 = ℎ𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 van nu tot in de eeuwigheid.
De tweede term trekt hier de contante waarde van de huurinkomsten vanaf jaar 𝑠𝑠 van af. Deze term is groter naarmate
𝑠𝑠 kleiner is. De contante waarde van toekomstige huurinkomsten is namelijk kleiner naarmate de woning minder lang
wordt verhuurd. Daar staat tegenover dat de woning na 𝑠𝑠 jaar 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑠𝑠 oplevert. Deze opbrengst is nu minder waard
naarmate 𝑠𝑠 groter is.

We berekenen de leegwaarderatio op tijdstip 𝑡𝑡 = 0 door te delen door 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 .
ℎ
1
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑠𝑠 ℎ
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 = +
�
− �
𝑠𝑠
𝑑𝑑 (1 + 𝑑𝑑) 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊0 𝑑𝑑
Als we uitgaan van een vrijemarktevenwicht en constante woningprijzen, dan is de tweede term gelijk aan nul en is
de leegwaarderatio gelijk aan de situatie waarin geen verkoop plaatsvindt en de woning altijd verhuurd blijft. Als
woningprijzen groeien, neemt de leegwaarderatio door de tweede term toe. En als het directe rendement door regulering onder de vrijemarkthuur ligt, dan neemt de leegwaarderatio door de tweede term ook toe. Het waardedrukkende effect van huurbescherming wordt door verkoop immers ongedaan gemaakt. Tenslotte is het effect van de
tweede term groter naarmate 𝑠𝑠 kleiner is. Als woningwaarden stijgen, of de huur ligt onder de vrijemarkthuur, dan is
de leegwaarderatio groter naarmate de woning eerder wordt verkocht.
In de limietsituatie waarin 𝑠𝑠 = 0, ofwel de woning wordt in hetzelfde jaar weer verkocht, is de leegwaarderatio gelijk
aan de verandering in prijs. En als prijzen binnen een jaar niet veranderen, is de leegwaarderatio gelijk aan één, in
overeenstemming met de vrijemarktsituatie. Dit illustreert dat de leegwaarderatio voor woningen met een flexibel
huurcontract, waarbij de woning na afloop verkocht mag worden, niet ver onder de één ligt. Verhuurders kunnen
immers snel weer onder de vastgelegde huur uit.
Een leegwaarderatio hoger dan één
Bovenstaande vergelijking illustreert dat de leegwaarderatio ook hoger dan één kan zijn, namelijk als de verwachting
is dat woningwaarden gaan stijgen. Flexibele huurcontracten versterken dit effect wellicht, omdat eigenaren die speculeren op een prijsstijging, en dus de mogelijkheid willen hebben om snel te verkopen, hierdoor ondertussen toch
kunnen profiteren van huurinkomsten. De leegwaarderatio kan ook boven de één uitkomen als de WOZ-waarde
onder de werkelijke woningwaarde ligt. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als woningprijzen stijgen en de WOZ-waardering hierbij (tijdelijk) achterloopt.
Deze situatie correspondeert echter niet met een marktevenwicht. In een evenwicht zijn verwachtingen over toekomstige ontwikkelingen namelijk in de prijs verdisconteerd. Zolang de waarde van woningen in verhuurde staat hierboven ligt, kunnen investeerders winst maken door woningen op te kopen en ze te verhuren. Voor huurders is het dan
aantrekkelijk om een woning te kopen.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

36

In de praktijk kan de leegwaarderatio wel enige tijd boven de één liggen, ook al correspondeert deze situatie niet
met een marktevenwicht. Amerikaans onderzoek laat zien dat de handel in woningen zelfs in een betrekkelijk ongereguleerde markt ‘klonteriger’ is dan de handel in aandelen, waardoor op de korte termijn toch sprake kan zijn van
enige voorspelbaarheid van woningprijzen. Verwachtingen worden hier dus niet onmiddellijk in de prijs verdisconteerd. 55 In de Nederlandse woningmarkt die sterker gereguleerd is, zullen evenwichtsherstellende mechanismen nog
meer tijd nodig hebben. Aan de aanbodkant valt te denken aan beperkingen op het omzetten van koop- naar huurwoningen, zoals de opkoopbescherming die in sommige gemeenten het verhuren van nieuw aangekochte woningen
verbiedt. Aan de vraagkant spelen bijvoorbeeld kredietrestricties waardoor huurders niet zomaar een woning kunnen
kopen.

55

Zie bijvoorbeeld Case, K. E., & Shiller, R. J. (1989). The Efficiency Of The Market For Single-Family Homes. The American
Economic Review, 79(1), 125.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

37

Bijlage B Interviewpartners
Als onderdeel van deze actualisatie en evaluatie is door SEO gesproken met:
● Het ministerie van Financiën
● Het ministerie van Binnenlandse Zaken
● De Belastingdienst
● Het Centraal Planbureau (CPB)
● Vastgoed Belang (branchevereniging van particuliere beleggers in Vastgoed)
● Prof. dr. Johan Conijn (Directeur Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt)
● Drs. Mark Robben (docent aan het Fiscaal Economisch Instituut (FEI) van de Erasmus Universiteit Rotterdam en
zelfstandig belastingadviseur)
● Enkele (grote) vastgoedinvesteerders en taxateurs

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

38

Bijlage C Data en methode
Bijlage C.1

Bestanden

Binnen de CBS Microdata-omgeving is gebruikgemaakt van verschillende bronbestanden om informatie te verzamelen over kenmerken van woningen in verhuurde staat. De woningkenmerken hebben betrekking op de eigenaar, de
verkoopprijs, de bewoners en het adres. Hieronder geven we een overzicht van de gebruikte bronbestanden en de
gegevens die eruit zijn gehaald:
BKW
Het Bestaande Koopwoningen-bestand (BKW) bevat records van door het Kadaster geregistreerde marktconforme
transacties van bestaande koopwoningen in Nederland waarbij de koper een particuliere partij is. We gebruiken het
BKW om woningen te identificeren die zijn verkocht. Ook verkrijgen we hiermee data over de koopsom en de gemeente en informatie over de koper. We filteren alle waarnemingen uit het bestand waarvan het RIN-objectnummer
ontbreekt, omdat we dit niet kunnen koppelen. Ook filteren we op woningen met INDHUUR = 1. Dit betekent dat we
enkel huurwoningen onderzoeken waarbij de koper niet de zittende huurder is, omdat het huis in verhuurde staat
moet blijven.
EIGENDOMWOZTAB
In het bestand Woonruimten naar eigendom en WOZ-waarde (EIGENDOMWOZTAB) staat de eigendomssituatie van
de woning vastgesteld. De EIGENDOMWOZTAB is de voorloper van de EIGENDOMTAB. Deze bevat data voor de
periode tot en met 2011. Aan de hand van dit bestand bepalen we of een huis in jaar t en jaar t+1 in bezit is van een
verhuurder. Zo wordt duidelijk of een woning het gehele jaar in verhuurde staat is geweest. We kijken naar t en t+1,
omdat het peilmoment van het bestand 1 januari is. In EIGENDOMWOZTAB kan geen keuze worden gemaakt tussen
het type eigenaar. Daarom selecteren we hier enkel huurwoningen (VBOIEGENDOM == H).
EIGENDOMTAB
Eigendom van Woningen (EIGENDOMTAB) is een bestand van de woningvoorraad op 1 januari en bevat informatie
over het type eigendom, het type eigenaar en de bewoning van een woning voor de periode 2012-2020. Aan de
hand van deze bestanden bepalen we of een huis in t en t+1 in het bezit is van een verhuurder (corporatie of particulier). Zo wordt duidelijk of een woning het gehele jaar in het bezit is geweest van een verhuurder. We kijken naar t
en t+1, omdat het peilmoment van het bestand 1 januari is. In EIGENDOMTAB filteren we op basis van type eigenaar.
We nemen alleen woningen mee die in het bezit zijn van ‘particuliere verhuurders’ en ‘corporaties’. Dit komt neer op
alle huurwoningen.
EIGENDOMWOZBAGTAB
Het bestand WOZ-waarde en eigendom van woningen en niet-woningen (EIGENDOMWOZBAGTAB) is een bestand
van de woningvoorraad op 1 januari. Uit dit bestand gebruiken wij de WOZ-waarde van elke woning op 1 januari van
het jaar nadat de woning is verkocht. Deze WOZ-waarde is gepeild op 1 januari van het jaar waarin de woning is
verkocht. Op deze manier verkleinen we het verschil tussen de datum van verkoop en de datum daarop de WOZwaarde is gepeild.

DE WAARDE VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT

39

GBARESOBJECTBUS
De GBARESOBJECTBUS bevat de adreskenmerken van personen die in de gemeentelijke bevolkingsregisters ingeschreven (hebben ge)staan. Dit bestand gebruiken we om te kijken of een huurder gedurende het gehele (transactie)jaar in de woning is blijven wonen. We filteren daarom alleen op observaties van personen die ten minste het
gehele jaar op een adres hebben gewoond (tussen JAAR-01-01 en JAAR-12-31). Voor elk jaar ontstaat zo een bestand met mensen die het gehele jaar woonachtig waren op hetzelfde adres.
Huurenquête
De huurenquête is een panel van zelfstandige huurwoningen waarvan de huren en (service)kosten worden geregistreerd van het huidige verslagjaar en het vorige verslagjaar. Uit deze enquête halen we gegevens over huurwoningen, zoals de netto huur.

Bijlage C.2

Bewerkingen

Het koppelen van alle losse bestanden tot de analysebestanden gebeurt in stappen. In ons onderzoek creëren we
twee analysebestanden. Eén voor het analyseren van de leegwaarderatio over tijd en één bestand voor het analyseren van de samenhang met het directe rendement. Hieronder volgt een uitgebreide beschrijving per stap.
Analysebestand leegwaarderatio over tijd
We stellen het analysebestand samen vanuit het BKW, omdat we op zoek zijn naar huizen die verkocht zijn. Aan het
BKW koppelen we de andere bestanden. Als tussenstap koppelen we alle EIGENDOM-bestanden van jaar t en t+1
aan elkaar. Zo blijven enkel woningen over die zowel in jaar t als in jaar t+1 in het bezit waren van verhuurders. Dit
bestand wordt hierna per jaar aan het BKW gekoppeld. Na deze koppeling blijven enkel woningen over die verkocht
zijn en gedurende dat gehele jaar in het bezit waren van verhuurders. Hierna koppelen we de GBARESOBJECTBUS
aan het bestand. Hierdoor bevat het bestand enkel observaties van woningen die zijn verkocht in jaar t, heel jaar t in
verhuurde staat verkeerden en in heel jaar t door dezelfde huurder werden bewoond. Voor elk jaar blijft vervolgens
een bestand over. Deze koppelen we aan elkaar waardoor een bestand ontstaat voor de periode 2006-2020.
Op basis van dit analysebestand maken we de variabele koopsom/WOZ-waarde. De koopsom is de prijs waarvoor
de woning in jaar t verkocht is en de WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van hetzelfde jaar. Observaties met
een verhouding koopsom/WOZ-waarde van meer dan tien zijn buiten beschouwing gelaten. Het analysebestand
bevat na alle koppelingen 21.810 observaties over de periode 2006-2020.
Analysebestand voor samenhang met direct rendement
Het analysebestand voor een analyse van de samenhang met het directe rendement is op vergelijkbare manier opgebouwd als het analysebestand voor de leegwaarderatio over tijd. Voor dit bestand wordt echter eerst voor elk jaar
apart de huurenquête aan de BKW gekoppeld. Door aan de huurenquête te koppelen krijgen we inzicht in karakteristieken van de woning, zoals de netto huur en de verhouding tussen de jaarlijkse netto huur en WOZ-waarde. Voor
2015 kunnen we slechts een beperkt aantal observaties koppelen. Bovendien worden alle observaties waarvan geen
koopsom of netto huur bekend is verwijderd. De omvang van de huurenquête neemt vanaf 2015 toe. Voor de analyse
filteren we alle woningen eruit met een verhouding koopsom/WOZ-waarde van meer dan twee.

“De wetenschap dat
het goed is.”
SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk
toegepast onderzoek in opdracht van overheid en
bedrijfsleven. Ons onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit
van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste
wetenschappelijke methoden. We hebben geen
winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten, het uitbrengen van wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek.

SEO-rapport 2022-50
ISBN 978-90-5220-190-0
Informatie & Disclaimer
SEO Economisch Onderzoek heeft op de verkregen informatie en data geen onderzoek uitgevoerd dat het karakter draagt van
een accountantscontrole of due diligence. SEO is niet verantwoordelijk voor fouten of omissies in de verkregen informatie en data.
Copyright © 2022 SEO Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit magazine te gebruiken in
artikelen, onderzoeken en collegesyllabi, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Gegevens uit dit rapport
mogen niet voor commerciële doeleinden gebruikt worden zonder voorafgaande toestemming van de auteur(s). Toestemming
kan worden verkregen via secretariaat@seo.nl.

Roeterstraat 29

+31 20 525 1630

1018 WB, Amsterdam

secretariaat@seo.nl
www.seo.nl