CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties
verslagjaar 2007
Naarden, 17 november 2008

2008

Inhoud

		 Samenvatting
		 Algemene inleiding

4
9

		 Deel 1
		 Volkshuisvestelijke prestaties woningcorporaties verslagjaar 2007

2

1		 Inleiding 		

12

2		 Mutaties in de voorraad

14

		 2.1

Een krimpende sector

14

		 2.2

Mutaties in de woningvoorraad door corporaties, 2003 - 2007

16

		 2.3

De realisatie van voornemens

22

3		 Kwaliteitsaspecten van de woongelegenheden

26

		 3.1

Inleiding

26

		 3.2

Type woongelegenheid

26

		 3.3

Verjonging in de voorraad

29

		 3.4

Gemiddeld aantal WWS-punten van huurwoningen

31

		 3.5

WOZ-waarde van woningen

34

4		 Verhuur en verkoop door corporaties

37

		 4.1

De verhuurbaarheid van het corporatiebezit

37

		 4.2

Huurprijsbeleid

39

		 4.3

Woningtoewijzingen

44

		 4.4

Inspanningen van corporaties in het koopsegment

46

		 4.5

Wonen en zorg en bijzondere doelgroepen

50

5 		 Leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed en niet-woongelegenheden

54

		 5.1

Inleiding

54

		 5.2

Leefbaarheid

54

		 5.3

Investeringen in maatschappelijk vastgoed

58

		 5.4

Niet-woongelegenheden

60

Centraal Fonds Volkshuisvesting

		 Deel 2
		 Financiële positie woningcorporaties verslagjaar 2007
1		 Inleiding

64

2		 Winst- en verliesrekening

67

		 2.1

Inleiding

67

		 2.2

Winst- en verliesrekening verslagjaar 2007

67

		 2.3

Ontwikkeling netto bedrijfslasten

70

		 2.4

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom

74

3		 Financiële gegevens over (des)investeringen in woongelegenheden

81

		 3.1

Inleiding

81

		 3.2

Bouw, aankoop en verbetering voor eigen verhuur

81

		 3.3

Verkoop bestaand bezit

84

		 3.4

Verkoop nieuwbouw

88

4		 Vermogenspositie corporaties

91

		 4.1

Inleiding

91

		 4.2

Balans verslagjaar 2007

91

		 4.3

Materiële vaste activa: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

95

		 4.4

Ontwikkeling overige actief balansposten

100

		 4.5

Ontwikkeling passief balansposten

100

		 4.6

Het volkshuisvestelijk vermogen

101

		 4.7

De omvang van het risico

104

		 4.8

Volkshuisvestelijk vermogen versus risico

106

5		 Verbindingen

108

		 5.1

Inleiding

108

		 5.2

Het aantal verbindingen en de spreiding hiervan tussen corporaties

109

		 5.3

Financieel belang en invloed van betekenis van corporaties in verbindingen

110

		 5.4

De activiteiten in de verbindingen

113

		 5.5

De omvang van het doorgezakte bezit

116

		 5.6

Materieel belang verbindingen

117

		 5.7

De winstgevendheid van verbindingen

121

		
		 Begrippenlijst

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

125

3

Samenvatting

In 2007 heeft de corporatiesector 25.200 nieuwe woongelegenheden voor verhuur gerealiseerd en 8.500 nieuwe koopwoningen. Dit is een toename ten opzichte van 2006, al is de
stijging van de nieuwbouw ten opzichte van eerdere jaren afgevlakt. Opmerkelijk is dat de
verkoop van huurwoningen aan bewoners voor het tweede jaar op rij is gedaald en in 2007 is
uitgekomen op 14.300 woongelegenheden. Deze daling is opmerkelijk gezien de grote aandacht die in de sector wordt gegeven aan de verkoop van huurwoningen, waaronder de verkoop via de vele ontwikkelde tussenvormen. Bij 27% van de in 2007 verkochte huurwoningen
werden de kortingsmogelijkheden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) benut. Van
de mogelijkheid voor corporaties om startersleningen te verstrekken is in 2007 nog slechts beperkt gebruik gemaakt. Er zijn in 2007 15.900 woongelegenheden gesloopt. Als resultante van
deze mutaties is de corporatievoorraad, inclusief het bezit in verbindingen, met 2,4 miljoen
woongelegenheden globaal gelijk gebleven. In relatief opzicht is er sprake van een krimpende
sector. Het aandeel van de sociale huursector in de totale woningvoorraad is gedaald van
34,4% in 2003 tot 32,3% in 2007.
Het verschil tussen de door corporaties opgegeven prognoses en de feitelijke realisaties is
uitgewerkt in drie meerjarige Realisatie-indices. De hoogte van de indices varieert van 0,50
bij de sloop van woongelegenheden, 0,54 bij de nieuwbouw van huur- en koopwoningen, tot
0,61 bij de verkoop van huurwoningen. De hoogte van deze indices impliceert dat gemiddeld
genomen iets meer dan de helft van de voornemens wordt gerealiseerd. Van corporaties mag
verlangd worden dat ze, rekening houdend met het lokale planproces, betere prognoses gaan
opstellen. Dit is van belang voor een beter inzicht in de daadwerkelijk te verwachten prestaties. Ook het inzicht in het financiële meerjarenperspectief is gebaat bij realistische prognoses.
De netto bedrijfslasten zijn in 2007 met 7,3% gestegen en komen nu uit op € 1.251,- per
verhuureenheid. Vanaf 2002 zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid gestegen met
29,8%. De cumulatieve inflatie over die periode bedroeg slechts 7,8%. Het inzicht in de oorzaken van de stijging van de lasten van corporaties ontbreekt bij de huidige verantwoordingsmethodiek. In 2008 heeft het Fonds een instrument laten ontwikkelen waarmee het verloop
van de bedrijfslasten beter kan worden beoordeeld. Het Fonds zal zich het komende jaar inzetten voor de invoering van dit instrument.

4

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het volkshuisvestelijk vermogen van de sector is in 2007 met € 0,2 miljard toegenomen tot
€ 32,1 miljard. Dit is 31,6% van het balanstotaal. De omvang van het risico bedraagt gemiddeld 10,8% van het balanstotaal. Uit de confrontatie tussen vermogen en risico kan worden
geconcludeerd dat er sprake is van een robuuste vermogenspositie. In samenhang met de
nieuwe financiële beoordelingsmethodiek zijn in 2007 op enkele balansposten correcties
uitgevoerd. De omvang van deze correcties bedraagt € 1,2 miljard. Wanneer hiermee rekening
wordt gehouden, is er in feite sprake van een daling van het volkshuisvestelijk vermogen van
de sector met € 1,0 miljard.
In 2007 hebben 22 corporaties in totaal 23.700 woongelegenheden overgeheveld naar
verbindingen waarbij niet bekend is of er sprake is van juridische of alleen economische overdracht van eigendom. Het gaat hierbij overwegend om woongelegenheden met een huur lager
dan de huurtoeslaggrens. In de verbindingen vindt naast vastgoedexploitatie en projectontwikkeling, een grote diversiteit aan andere activiteiten plaats. Het netto financiële belang dat
corporaties in de verbindingen hebben is toegenomen tot € 4,2 miljard. Hierbij is nog buiten
beschouwing gebleven dat de aan de verbindingen overgedragen woongelegenheden globaal
voor de helft van de marktprijs zijn overgedragen. In 2007 is het resultaat op alle deelnemingen met - € 29 miljoen wederom negatief. De vorming van veel verbindingen is een uitvloeisel
van de partiële vennootschapsbelasting die tot 2008 van kracht was. Met de invoering van de
integrale vennootschapsbelasting in 2008 is deze fiscale overweging komen te vervallen.
Tegen de achtergrond van de publicitaire aandacht voor leefbaarheid in de afgelopen jaren
lijken de gezamenlijke uitgaven aan activiteiten ten behoeve van de leefbaarheid beperkt. In
2007 gaat het voor de sector in totaal om € 181 miljoen. Hiervan werd een ruime helft besteed
aan sociale activiteiten (53%) en de rest aan fysieke activiteiten (47%). Er is daarbij sprake van
een relatieve concentratie van leefbaarheidsuitgaven binnen de 40 wijken en de gemeenten
die te maken hebben met het Grote Stedenbeleid.
Ook het maatschappelijk vastgoed dat eind 2007 in het bezit van corporaties was, is in
verhouding tot het woningbezit nog marginaal. Ongeveer een derde van de corporaties bezit
maatschappelijk vastgoed. Het gaat om ruim 2.200 objecten met een totale WOZ-waarde van
ruim € 0,5 miljard bij een totale WOZ-waarde van alle woongelegenheden van € 384 miljard.
In 2007 investeerden 52 corporaties voor een gezamenlijk bedrag van bijna € 143 miljoen in
maatschappelijk vastgoed. Het grootste deel van dit bedrag werd geïnvesteerd in vastgoed
voor de zorg en gezondheidszorg (46%) en in vastgoed voor onderwijs en opvoeding (23%). Het
resterende bedrag ging naar buurt- en wijkvoorzieningen, cultureel vastgoed en overig maatschappelijk vastgoed.
In de afgelopen vijf jaar veranderde de samenstelling van het bezit. Het aandeel hoogbouw
en overige woongelegenheden nam toe, terwijl het aandeel eengezinswoningen en meergezinswoningen zonder lift in de afgelopen jaren daalde. Het aandeel meergezins met lift bleef
nagenoeg gelijk. De nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop van woonruimte leidde ook tot
een verjonging van de corporatievoorraad.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

5

Inmiddels dateert 17,4% van de voorraad van na 1990. De kwaliteitsverbetering komt verder tot uitdrukking in een lichte toename van het gemiddelde aantal WWS-punten.
Bij de verhuurbaarheid van de corporatievoorraad valt op dat de groei van de mutatiegraad
in de afgelopen jaren niet verder doorzet en het niveau van mutaties in 2007 weer daalt. Deze
trend is echter niet waar te nemen in niet-verstedelijkt Nederland. Daar is de mutatiegraad
gestaag doorgegroeid tot inmiddels het niveau van het landelijke gemiddelde. Qua geografische spreiding is een relatief hoge mutatiegraad te vinden in de meer perifere woningmarkten. Terwijl de mutaties landelijk licht daalden, is aan de andere kant de leegstand van langer
dan drie maanden in 2007 licht opgelopen. Deze leegstand heeft echter meer te maken met
het op gang komen van de grote vernieuwings- en herstructureringsprojecten dan met verhuurbaarheidsproblemen.
Qua huurprijzen is het opmerkelijk dat het aandeel duurdere woningen in de afgelopen vijf
jaar slechts beperkt is toegenomen naar 6% van de totale woningvoorraad. Per saldo valt nog
steeds 94% van de woningvoorraad van woningcorporatie binnen het beleidsmatig gewenste
bereik van lagere inkomens. Door het inflatievolgend huurbeleid was de huurstijging beperkt,
maar ook de huurharmonisatiemogelijkheden werden slechts beperkt benut. Daarbij valt op
dat er geen enkel verband lijkt te bestaan tussen de situatie op de regionale huurwoningmarkt
en de mate waarin gebruik wordt gemaakt van de huurharmonisatie.
Uit de toewijzingen over 2007 blijkt dat bijna 91% van de toewijzingen volgens de inkomenscriteria als passend beschouwd mag worden. Het percentage passende toewijzingen ligt
al vanaf 2003 gemiddeld op dit niveau.
In de afgelopen vijf jaar groeide bij corporaties de omvang van de woonruimte die beschikbaar is voor bijzondere doelgroepen. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een stijging over
de laatste vijf jaar van zowel de eenheden in verzorgingstehuizen (ruim 10%) als de overige
woongelegenheden (ruim 27%). Daarbij steeg ook de woonruimte die de corporatie geschikt
acht voor oudere huishoudens, gehandicapten en overige bijzondere doelgroepen fors. Ook
het aandeel woningen, dat voor minder valide huurders toegankelijk is, is in de afgelopen vijf
jaar substantieel toegenomen.
De sterke stijging van de netto bedrijfslasten gaat ten koste van de netto exploitatiekasstroom die belangrijk is om de rente en aflossingen over de aangetrokken leningen te betalen
en investeringen te doen. In de jaren 2004 tot en met 2006 bedroeg de netto exploitatiekasstroom vóór rente in de sector € 5,1 miljard. In 2007 is dit gedaald naar € 4,9 miljard. Dit komt
overeen met € 2.036,- per verhuureenheid in 2007 ten opzichte van € 2.071,- per verhuureenheid in 2006. De huren zijn weliswaar met € 159,- per verhuureenheid toegenomen, maar de
stijging van de netto bedrijfslasten met € 86,- en die van de onderhoudslasten met € 110,hebben de extra huurinkomsten echter volledig teniet gedaan en hebben zelfs geleid tot een
daling van de netto exploitatiekasstroom. Van iedere euro huur gaat nu 56% naar bedrijfslasten en onderhoud.

6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De afgelopen jaren compenseerden de dalende rentelasten de stijgende bedrijfslasten. Als
gevolg van het grote volume van voorgenomen investeringen valt te verwachten dat de rentelasten in de nabije toekomst zullen toenemen. Daarnaast verhoogt ook de invoering van integrale vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2008 de lasten voor woningcorporaties. Hiermee
is de noodzaak om de bedrijfslasten te beteugelen verder toegenomen.
Naast de netto exploitatiekasstroom uit de exploitatie van woongelegenheden is de verkoop van bestaande woongelegenheden de belangrijkste bron van kasmiddelen voor corporaties. De gemiddelde bruto verkoopprijs van de woningen die zijn verkocht aan eigenaar-bewoners bedraagt € 146.000,-. De totale netto kasstroom uit de verkoop aan eigenaar-bewoners
bedraagt in 2007 bijna € 2 miljard. Ook de verkoop van nieuwgebouwde koopwoningen levert
een, zij het veel bescheidener, bijdrage aan de kasmiddelen van corporaties. Het totale netto
verkoopresultaat bedroeg in 2007 bijna € 120 miljoen.
De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2007 door de corporaties zijn
opgeleverd, bedragen € 178.000,- per woongelegenheid. Corporaties hebben in 2007 gemiddeld genomen een netto verkoopresultaat van € 18.000,- per koopwoning gerealiseerd. Het
netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten fluctueert door de jaren
heen sterk. Daarnaast is er ook een grote spreiding in de hoogte van de verkoopresultaten per
corporatie. De bouw van koopwoningen blijkt een risicovolle activiteit die soms ook tot forse
verliezen leidt. Van de 129 corporaties die in 2007 koopwoningen hebben opgeleverd is door
21 corporaties (16%) een negatief resultaat behaald.
De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2007 door de verbindingen
van corporaties zijn opgeleverd bedragen € 183.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee
iets hoger dan de gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die door de toegelaten
instellingen zijn opgeleverd. Een groot deel van de nieuwbouw die door de verbindingen is
ontwikkeld, is bestemd voor de toegelaten instellingen. In 2007 hebben de toegelaten instellingen 2.155 woongelegenheden aangekocht van de eigen verbindingen. Het netto verkoopresultaat dat door de verbindingen op deze transacties is behaald, bedraagt slechts € 2.000,- per
woongelegenheid.
De gemiddelde stichtingskosten voor huurwoningen bedroeg in 2007 € 147.000,- per
woongelegenheid. Nader uitgesplitst naar grondkosten, bouwkosten en overige kosten, zijn de
bedragen respectievelijk € 19.000,-, € 121.000,- en € 7.000,-. Eenheden in verzorgingstehuizen
en overige woongelegenheden werden in 2007 voor respectievelijk € 164.000,- en € 80.000,per woongelegenheid gerealiseerd. Bij huurwoningen is het onrendabele deel van de investeringen, op basis van de eigen opgave van de corporatie, in 2007 het grootst met 28% van het
geïnvesteerde bedrag. Bij de overige woongelegenheden bedroeg de onrendabele top in 2007
14%. De onrendabele top bij de gerealiseerde eenheden in verzorgingstehuizen bedroeg in
2007 slechts 4%. Bij de exploitatie in de woon-zorgsfeer is sprake van relatief hoge huren en
relatief lage onderhoudslasten, waardoor de onrendabele top relatief laag is.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

7

Ultimo 2007 was er bij 61% van het totale aantal corporaties sprake van relaties met één
of meer verbindingen. Het aantal verbindingen per corporatie neemt toe met de omvang van
corporaties. De corporaties vanaf 10.000 woongelegenheden hebben allemaal relaties met minimaal één verbinding. Het totale aantal relaties met verbindingen bedraagt 1.802. Het totale
aantal verbindingen binnen de sector bedraagt 1.546. Dit aantal is lager aangezien corporaties
ook een relatie met dezelfde verbinding kunnen hebben.
Bij veel verbindingen is sprake van een 100% kapitaaldeelname door de toegelaten instelling. De totale omvang van de bezittingen van de verbindingen bedraagt circa € 4,5 miljard.
Hiervan is meer dan 90% gefinancierd vanuit de toegelaten instellingen. Circa 30% van de
totale financiering bestaat uit kapitaaldeelname door de toegelaten instellingen. Circa 50%
is gefinancierd door vanuit de toegelaten instellingen verstrekte leningen. De resterende 20%
van de financiering van de verbindingen bestaat uit rekening-courantverhoudingen met de
toegelaten instellingen.

8

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Algemene inleiding

In het kader van zijn toezichttaak en op basis van het Bbsh ontvangt het Centraal Fonds
Volkshuisvesting jaarlijks van alle toegelaten instellingen prognose- en verantwoordingsgegevens. Deze gegevens worden op twee momenten in het jaar opgevraagd: de Prospectieve
informatie (dPi) op 1 februari en de Verantwoordingsinformatie (dVi) op 1 juli. De Prospectieve
informatie biedt inzicht in de voorgenomen activiteiten en wordt gebruikt bij het vormen van
een oordeel over de financiële continuïteit van individuele corporaties. De Verantwoordingsinformatie geeft een beeld van de gerealiseerde activiteiten en wordt gebruikt bij het vormen
van het solvabiliteitsoordeel, dat is gebaseerd op de vermogenspositie op balansdatum van
individuele corporaties. Bij het eerste oordeel gaat het om de voorgenomen activiteiten in
verhouding tot de financiële mogelijkheden, bij het tweede oordeel wordt vastgesteld of de
woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen.
De informatie die het Fonds uit hoofde van zijn toezichttaak van alle individuele corporaties ontvangt maakt het ook mogelijk om een beeld te schetsen van de volkshuisvestelijke
prestaties en de financiële positie van de sector als geheel. In het Sectorbeeld voornemens 1
dat is gebaseerd op de Prospectieve informatie over de periode 2008 – 2012, een beeld geschetst van de voorgenomen activiteiten op sectorniveau in relatie tot de financiële mogelijkheden van corporaties. Het voorliggende Sectorbeeld realisaties is gebaseerd op de ontvangen
Verantwoordingsinformatie over verslagjaar 2007. In het eerste deel van dit sectorbeeld worden de gerealiseerde volkshuisvestelijke prestaties in kaart gebracht. Tot nu toe werden deze
gezamenlijke prestaties door de VROM-Inspectie van het ministerie apart in beeld gebracht in
een jaarlijkse rapportage Toezichtverslag sociale huursector. Met ingang van de rapportage
over verslagjaar 2007 heeft het ministerie aan het Fonds verzocht om deze rapportage over
volkshuisvestelijke prestaties te integreren in het door het Centraal Fonds jaarlijks op te stellen Sectorbeeld realisaties. In het tweede deel van dit sectorbeeld wordt de financiële positie
van de sector ultimo 2007 weergegeven.

1

Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, begrotingsjaar 2008, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

9

In de gegevensopvraging hebben in het aflopen jaar enkele veranderingen plaatsgevonden
die leiden tot een scherper beeld over de gerealiseerde inspanningen van de sector. Door het
opvragen van de toewijzingen van woonruimte door corporaties op gemeentelijk in plaats van
instellingsniveau, zijn nu voor het eerst geografische analyses over de inspanningen van de
corporaties ten aanzien van het huisvesten van de doegroep mogelijk.
Door het verantwoorden van de toewijzing aan bijzondere doelgroepen worden ook de
inspanningen van corporaties in het huisvesten van deze meer kwetsbare groepen in beeld
gebracht. Door de nieuwe gegevensopvraging worden nu ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed van corporaties in kaart gebracht. Ook is er beter zicht op de inspanningen van
de corporaties ten aanzien van de leefbaarheidsuitgaven, zodat deze inspanningen in bijvoorbeeld de 40 wijken zichtbaar gemaakt kunnen worden. De ervaring met de nieuwe gegevensopvraging op dit punt leert echter dat het begrip leefbaarheid nog steeds moeilijk eenduidig
te definiëren is.
De gegevensopvraging met betrekking tot de (des)investeringen van corporaties is eveneens aangepast. Bij de investeringen staan vooral de stichtingskosten en de hoogte van de
onrendabele top centraal. Bij de desinvesteringen wordt vooral ingegaan op de bruto verkoopprijzen, de inkomende kasstromen en de gerealiseerde verkoopresultaten. Hierdoor kan een
beter beeld gegeven worden van de financiële gegevens die samenhangen met (des)investeringen. Een deel van de gepresenteerde gegevens is in 2007 voor het eerst opgevraagd aan de
corporaties, zodat het in die gevallen niet mogelijk is om historische cijfervergelijkingen weer
te geven.
Deze rapportage heeft betrekking op de verantwoording van alle 455 corporaties in het
verslagjaar 2007 in Nederland werkzame corporaties. Daarbij gaat het niet alleen om de activiteiten van de corporatie zelf maar ook om de activiteiten die in verbindingen al dan niet met
andere partijen zijn ondergebracht. Voor het beeld van de sector als geheel is inzicht in de
buiten de toegelaten instelling gerealiseerde productie en het in verbindingen ondergebracht
bezit noodzakelijk. Daarom zijn over verslagjaar 2007 over elke verbinding gegevens opgevraagd. Deze gegevens hebben onder meer betrekking op de productie van de verbinding alsmede op de wijze waarop verbindingen zijn gefinancierd en de mate van winstgevendheid van
verbindingen. Ook het bezit dat corporaties in 2007 naar verbindingen hebben overgeheveld
(‘doorzakken’) is met deze gegevens in kaart gebracht. Bij de analyses met betrekking tot de
verbindingen is tevens gebruik gemaakt van de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening van de corporaties.

10

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Deel 1

Volkshuisvestelijke prestaties
woningcorporaties
verslagjaar 2007

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

11

1
Inleiding

In deel I van het Sectorbeeld realisaties staan de volkshuisvestelijke prestaties van de woningcorporaties centraal.
Hoofdstuk 2 gaat in op de aanbodzijde van het corporatiebezit. De ontwikkelingen in het
woningbezit van corporaties worden hier geplaatst tegen de achtergrond van de totale woningvoorraad in Nederland. Daarbij wordt onder meer ingegaan op het marktaandeel van de
sector en de voortschrijdende concentratie binnen de sector. Ook de veranderingen in de samenstelling van het bezit van corporaties als gevolg van nieuwbouw, sloop en verkoop komen
hier aan bod. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de presentatie van de Realisatie-indices,
waarmee de verschillen tussen de prognose van aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop van
de corporaties en de feitelijke realisatie worden weergegeven.
In hoofdstuk 3 komen de kwaliteitsaspecten van de woonruimte bij corporaties aan bod. Er
wordt in het bijzonder ingegaan op de samenstelling van de voorraad naar type woongelegenheid, de mate waarin de voorraad verjongd wordt, de punten die de huurwoningen van corporaties behalen in het woningwaarderingsstelsel en op de WOZ-waarde van de huurwoningen.
Voor zover mogelijk wordt hierbij voor elk onderwerp steeds gekeken naar de ontwikkeling die
de totale Nederlandse corporatievoorraad doormaakte in de afgelopen vijf jaar, naar verschillen tussen de corporatievoorraad in verschillende groepen van gemeenten en provincies en
naar verschillen tussen verschillende groepen corporaties.
Hoofdstuk 4 gaat in op de kerntaak van de corporaties, het verhuren van het woningbezit.
De verhuurbaarheid van het bezit wordt hier tot uitdrukking gebracht in de mutatiegraad
en leegstand. Van corporaties wordt bij het verhuren verwacht dat zij er voor zorgen dat er
voldoende woongelegenheden met een goede kwaliteit tegen een redelijke prijs beschikbaar
zijn voor met name de lagere inkomensgroepen. Woningcorporaties kunnen daarin voorzien
door voldoende betaalbare huurvoorraad in stand te houden, door het huurprijsbeleid hierop
te enten en door bij mutaties in de huurvoorraad de vrijkomende goedkope en betaalbare
huurwoningen bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens uit lagere inkomensgroepen. Ook
zijn indirect maatregelen via de koopsector mogelijk, die gericht zijn op het bevorderen van
doorstroming vanuit de huursector zodat de druk op de betaalbare huurvoorraad vermindert.

12

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Aan het einde van dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de resultaten die de corporaties
gerealiseerd hebben in het kader van het beleid gericht op de huisvesting van ouderen en
bijzondere doelgroepen.
Hoofdstuk 5 brengt in beeld hoeveel corporaties in 2007 uitgaven aan leefbaarheid, investeerden in maatschappelijk vastgoed en wat de waarde is van hun niet-woongelegenheden
ofwel hun vastgoed zonder woonfunctie. Voor deze onderwerpen wordt ook gekeken naar de
ruimtelijke spreiding over Nederland en naar verschillen tussen groepen corporaties. Anders
dan bij onderwerpen uit eerdere hoofdstukken wordt er geen beeld geschetst van de ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaren. De reden hiervoor is dat de informatie over de leefbaarheidsuitgaven en investeringen in maatschappelijk vastgoed van corporaties pas sinds 2008
wordt opgevraagd.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

13

2
Mutaties in de voorraad

2.1

Een krimpende sector
Als gevolg van de lichte afname van 52.600 corporatiewoningen in de laatste vijf jaar en de

gelijktijdige groei van de totale Nederlandse woningvoorraad van 6.764.100 woningen primo
2003 naar 7.030.000 woningen ultimo 2007, nam de kwantitatieve betekenis van de corporatiesector binnen de Nederlandse woningmarkt af. Ook de ontwikkeling in het verslagjaar 2007
droeg bij aan deze gestage daling van het marktaandeel. Landelijk daalde het marktaandeel in
2007 ten opzichte van 2006 met 0,4 %-punt. Over de periode van vijf jaar daalde het marktaandeel van de corporatiesector van 34,4% in 2003 naar 32,3% in 2007.

14

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Marktaandeel huurwoningen corporaties in %*, 2003 en 2007

Tabel 2.1

Nederland

2003

2007

Mutatie

34,4

32,3

-6,0

Noord

2003

2007

Mutatie

54,4

49,8

-8,5

Amsterdam

Groningen

35,3

32,5

-7,9

Rotterdam

56,0

50,2

-10,3

Friesland

31,8

29,7

-6,6

Den Haag

36,0

34,4

-4,3

Drenthe

29,0

26,7

-7,8

Utrecht

39,9

37,1

-7,1

Grote vier

49,0

44,9

-8,5

Oost
Overijssel

32,6

30,5

-6,5

G27

39,9

37,1

-7,0

Gelderland

31,6

30,0

-5,0

30/31 ISV-gemeenten*

43,7

40,3

-7,7

Verstedelijkt Nederland

42,2

39,2

-7,2

Niet verstedelijkt Nederland

27,2

26,0

-4,3

West
Utrecht

32,4

30,9

-4,8

Flevoland

30,8

28,6

-7,4

Noord-Holland

39,2

36,8

-6,4

Regionaal Orgaan Amsterdam

41,8

38,4

-8,2

Zuid-Holland

39,0

36,5

-6,5

Stadsregio Rotterdam

48,0

43,6

-9,1

Haaglanden

36,2

34,3

-5,0

Bestuur Regio Utrecht

32,6

31,2

-4,4

Zuid
Zeeland

25,4

24,6

-3,2

Twente

33,4

31,8

-4,8

Noord-Brabant

31,2

29,7

-4,8

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

36,3

34,3

-5,6

Limburg

30,2

28,4

-6,0

Stadsregio Eindhoven

31,7

29,9

-5,7

* huurwoningen corporaties als % Nederlandse woningvoorraad volgens CBS-woningstatistiek primo 2003 - ultimo 2007

Deze afname was niet overal even sterk. In de provincies Utrecht, Gelderland, Zeeland en
Noord-Brabant is deze afname per saldo relatief beperkt gebleven. De afname was het grootst
in de provincies Groningen, Drenthe en Flevoland. Ook binnen de vier grote steden en de
stedelijke BON-regio’s zijn grote verschillen waarneembaar. De marktpositie van de corporaties in de gemeente Den Haag en de regio BRU veranderde in de laatste vijf jaar het minst. De
afname in de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Utrecht was daarentegen fors. In de twee
grootste steden beschikt de corporatiesector in 2007 echter nog steeds over een marktaandeel
dat ongeveer op de helft van de totale lokale woningmarkt uitkomt.
Terwijl het marktaandeel in de woningvoorraad gestaag afneemt, wordt ook het proces
van voortschrijdende concentratie binnen de sector in de laatste vijf jaar goed zichtbaar. Als
gevolg van fusies daalde het aantal corporaties in vijf jaar tijd van 552 naar 455 in 2007. Het
gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg over die periode daarmee van
4.400 naar 5.200. Ook in het verslagjaar 2007 heeft de concentratie binnen de sector zich
voortgezet. In 2006 telde de sector nog 474 corporaties met een gemiddelde omvang van
5.100 woningen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

15

De omvang van de gemiddelde corporatiegrootte loopt sterk uiteen in de stedelijke gemeenten en overige gemeenten. Waar de niet-verstedelijkte gemeenten in 2007 te maken
hebben met corporaties met een gemiddelde omvang van 3.200 woongelegenheden (primo
2003: 2.700), is de corporatieomvang in de verstedelijkte gemeenten inmiddels gemiddeld
9.200 woongelegenheden (primo 2003: 7.700).

2.2

Mutaties in de woningvoorraad door corporaties, 2003-2007
De woningvoorraad van corporaties daalt jaarlijks in geringe mate. Ultimo 2007 is het

aantal woongelegenheden van corporaties uitgekomen op iets meer dan 2,4 miljoen. De afname wordt vooral veroorzaakt door verkopen aan bewoners of beleggers en sloop van woongelegenheden, respectievelijk 80.900 en 76.500 in de laatste vijf jaar. Aan de andere kant zijn
ruim 33.200 woongelegenheden van buiten de sector aangekocht en zijn 104.300 nieuwe te
verhuren woongelegenheden gerealiseerd. Over de afgelopen vijf jaar werden daarnaast ook
35.000 koopwoningen door corporaties gerealiseerd 2.
Tabel 2.2

Mutatie aantal woongelegenheden, 2003-2007
2003

2004

2005

2006

2007

Totalen

Mutaties 2003-2007

2003-2007

in % woongelegenheden primo 2003

Aantal woongelegenheden per 1 januari
Nieuwbouw

2.432.400

2.420.200

2.411.900

2.408.600

2.407.500

13.800

18.800

21.800

24.700

25.200

104.300

4,3

Aankoop (alleen van buiten de sector)

6.200

4.000

12.300

7.900

2.900

33.200

1,4

Verkoop

15.800

15.800

17.100

17.100

15.000

80.900

3,3

Verkoop aan eigenaar-bewoners

14.800

15.100

16.400

15.800

14.300

76.500

3,1

Verkoop aan beleggers en overigen

1.000

700

700

1.300

700

4.400

0,2

Sloop

14.200

13.500

14.000

16.600

15.900

74.200

3,1

-7.500

-0,3

Overige mutaties
Aantal woongelegenheden per 31 december
Productie koopwoningen

2

16

-1.100

-400

-3.600

-1.600

-800

2.420.200

2.411.900

2.407.000

2.403.700

2.403.900

5.100

6.300

7.200

7.900

8.500

35.000

Ten opzichte van begin 2008 door de corporaties in het kader van de dPi aan het Fonds opgegeven verwachting van gegevens over 2007,
zijn de realisatieaantallen opgegeven in de zomer van 2008 over datzelfde jaar 2007 toch nog lager uitgevallen.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur
De nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur over de laatste vijf jaar resulteert gemiddeld in een toevoeging van bijna 0,9% per jaar aan het corporatiebezit. Dat gebeurde door
de jaren heen in een sterk stijgende lijn. Ten opzichte van 2003 is het aantal gerealiseerde
woongelegenheden voor de verhuur met 82% gestegen, maar de groei van 2007 ten opzichte
van 2006 vlakt nu wel sterk af. De grootste groei in de nieuwbouw van huur werd in de periode 2003 - 2006 gerealiseerd.
Nieuwbouw door corporaties, 2003-2007

Grafiek 2.1

30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2003

2004
nieuwbouw huur

2005

2006

2007

nieuwbouw koop

Wanneer de nieuwbouw van woongelegenheden wordt uitgesplitst naar de verschillende
grootteklassen van corporaties valt een redelijk evenwichtige verdeling van deze productie
over 2007 op. Verhoudingsgewijs komt de toename in het afgelopen jaar iets meer op het
conto van de corporaties in de grootteklasse van 500 tot 10.000 eenheden. De grootste corporaties realiseerden in absolute zin weliswaar ook veel woongelegenheden voor verhuur, maar
in verhouding tot hun omvang van 31% van de corporatievoorraad was deze productie met
26% van de totale nieuwbouw relatief laag.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

17

Nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur naar grootteklasse

Tabel 2.3

Aantal

Aantal woon-

In % totaal

Nieuwbouw

corporaties

gelegenheden

2007

huurwoningen

2007

In % totaal

2003-2007

Grootteklasse
0<500

63

15.500

1

400

0

500<5.000

256

575.600

24

29.200

28

5.000<10.000

81

574.200

24

26.100

25

10.000<20.000

35

494.700

21

21.600

21

>20.000

20

743.900

31

27.100

26

Totaal

455

2.403.900

100

104.300

100

De nieuwbouw van koopwoningen
Het aantal door corporaties gerealiseerde koopwoningen is over de laatste vijf jaar met
67% gestegen van 5.100 in 2003 naar een niveau van 8.500 koopwoningen in 2007. Ook hier
lijkt de groei van het laatste jaar ten opzichte van 2006 wat af te vlakken, maar deze afvlakking is veel minder sterk dan bij de nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur geconstateerd wordt. Zowel relatief als absoluut is de gerealiseerde nieuwbouw van koopwoningen
meer toegenomen dan die van woongelegenheden voor verhuur.
Tabel 2.4

Nieuwbouw van koopwoningen naar grootteklasse
Aantal

Aantal woon-

In % totaal

Nieuwbouw

In %

corporaties

gelegenheden

2007

koopwoningen

totaal

2007

2003-2007

Grootteklasse
<500

63

15.500

1

50

0

500<5.000

256

575.600

24

5.200

16

5.000<10.000

81

574.200

24

5.400

17

10.000<20.000

35

494.700

21

6.400

20

>20.000

20

743.900

31

15.100

47

Totaal

455

2.403.900

100

32.200

100

Het zijn met name de grootste corporaties die in de afgelopen vijf jaar relatief veel koopwoningen realiseren. Verondersteld mag worden dat dit ook in belangrijke mate samenhangt
met het feit dat deze grootste corporaties vaak geconcentreerd in de grote steden werkzaam
zijn. De aanwezigheid van relatief veel aandachtswijken in deze grote steden en het in het
kader van herstructurering van deze wijken voorgestane beleid van differentiatie van de eenzijdige woningvoorraad, verklaart daarbij dan het hoge aandeel van gerealiseerde nieuwbouw
van koopwoningen door deze corporaties.

18

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Regionale spreiding van de nieuwbouwproductie
Nieuwbouwproductie (huur en koop) naar regionale woningmarkt

Tabel 2.5

Woongelegen-

Nieuwbouw

heden

2003-2007

primo 2003

als % woongelegenheden
primo 2003

1

Flevoland

42.400

9

2

Amstelland/Meerlanden

40.200

9

3

Helmond e.o.

25.400

8

4

Midden-Brabant

54.700

8

5

Eindhoven e.o.

71.800

7

6

IJsselvallei

63.200

7

7

Noord- en Midden-Drenthe

19.400

7

8

Hengelo/Enschede

60.100

7

9

West-Veluwe/Noordwest-Veluwe

45.000

7

10

Achterhoek

42.000

7

NEDERLAND

2.431.000

6

36

Het Gooi

33.900

4

37

Noord-Friesland/Waddeneilanden

37.900

4

38

Den Bosch e.o.

40.200

4

39

Betuwe

28.100

4

40

Rijnmond

270.200

4

41

Drechtsteden/HoekseWaard/GoereeOverflakkee

56.700

4

42

Oost-Veluwe

34.500

4

43

Oostelijk Zuid-Limburg

42.400

3

44

Heuvelland Zuid-Limburg

32.900

3

45

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

60.300

2

Door middel van nieuwbouw van huur- en koopwoningen voegden de corporaties de
afgelopen vijf jaar bijna 139.300 nieuwe woningen toe aan de Nederlandse woningvoorraad.
Gerelateerd aan de omvang van het corporatiebezit werden de grootste nieuwbouwinspanningen geleverd in de regio’s Flevoland, Amstelland/Meerlanden, Helmond e.o. en MiddenBrabant. In deze regio’s werd in vijf jaar tijd een nieuwbouwvolume van 8% of meer van de
corporatievoorraad toegevoegd aan de regionale woningmarkt. Aan de andere kant waren de
nieuwbouw-inspanningen relatief laag in de regio’s Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard, Heuvelland Zuid-Limburg en Oostelijk Zuid-Limburg. Deze twee laatste regio’s worden
gekenmerkt door een krimp van de bevolking in de komende jaren.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

19

Verkoop van huurwoningen
In de afgelopen vijf jaar werden er bijna 81.000 woongelegenheden voor verhuur verkocht
aan eigenaar-bewoners of beleggers, waardoor deze woningen buiten de sector raakten.
Ondanks allerlei initiatieven van corporaties die de verkopen aan huurders willen stimuleren,
werden in 2007 in totaal slechts 14.300 woningen aan bewoners verkocht, dat zijn ruim 1.500
minder huurwoningen dan in 2006.
Verkoop van huurwoningen naar grootteklasse, 2003-2007

Tabel 2.6

Aantal

Aantal woon-

In %

Verkoop

In %

corporaties

gelegenheden

totaal

huurwoningen

totaal

2007

2007

2003-2007

Grootteklasse
<500

63

15.500

1

200

0

500<5.000

256

575.600

24

13.300

16

5.000<10.000

81

574.200

24

17.100

21

10.000<20.000

35

494.700

21

20.000

25

>20.000

20

743.900

31

30.200

37

Totaal

455

2.403.900

100

80.900

100

Van de bijna 81.000 in de afgelopen vijf jaar verkochte woongelegenheden, hebben de 20
grootste corporaties met ruim 30.000 verkopen ook naar verhouding tot hun aandeel in de
voorraad het grootste deel geleverd. Deze grotere corporaties zijn over het algemeen meer
werkzaam in de grotere steden waar een herstructureringsopgave in de wijken wordt gerealiseerd.

20

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Verkoop van huurwoningen naar referentiegroep, 2003-2007

Tabel 2.7

Aantal woon-

Verkochte huur-

gelegenheden

woningen

Referentiegroep
Studentenhuisvesting

42.900

200

Ouderenhuisvesting

82.900

2.200

Grote herstructureringscorporatie

575.100

24.100

Middelgrote en kleinere herstructureringscorporatie

455.700

16.200

Gemiddeld profiel

439.500

11.400

Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen

200.400

5.300

Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille

136.700

5.800

Corporatie met relatief jong bezit

41.100

800

Corporatie met marktgevoelig bezit

309.400

13.900

Corporatie met stabiele portefeuille

115.100

900

5.000

300

2.403.900

80.900

Overige (niet goed in te delen)
Nederland

Het relatief grote belang van verkopen voor deze herstructureringscorporaties blijkt ook
uit in tabel 2.7 weergegeven verdeling van de verkopen naar referentiegroepen. Bijna de helft
van de afgelopen vijf jaar verkochte huurwoningen komt op het conto van corporaties met een
herstructureringsindicatie. De verkoop van huurwoningen kan in herstructureringsprocessen
vaak zowel een volkshuisvestelijk als financieel doel dienen. Het eigen woningbezit draagt bij
aan de stabiliteit van wijken, terwijl de inkomsten uit de verkopen ook ingezet kunnen worden
ter bekostiging van de vaak forse onrendabele investeringen in deze wijken.

Afname van de corporatievoorraad door sloop
Van de ruim 74.000 woongelegenheden die in de afgelopen vijf jaar door sloop aan het
corporatiebezit onttrokken zijn, komt ook een relatief groot deel op het conto van de grootste
corporaties. Ook hier speelt de herstructureringsopgave in de wijken die vaak gepaard gaat
met sloop van huurwoningen. Van het totaal aantal gesloopte huurwoningen werd in de afgelopen vijf jaar ruim de helft (39.400) door de herstructureringscorporaties gesloopt.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

21

Sloop van woongelegenheden naar grootteklasse, 2003-2007

Tabel 2.8

Aantal

Aantal woon-

In %

Sloop

In %

corporaties

gelegenheden

totaal

2003-2007

totaal

2007

2007

15.500

1

300

0

Grootteklasse
<500

63

500<5.000

256

575.600

24

12.800

17

5.000<10.000

81

574.200

24

15.400

21

10.000<20.000

35

494.700

21

18.000

24

>20.000

20

743.900

31

27.600

37

Totaal

455

2.403.900

100

74.100

100

Bij het aantal gesloopte woongelegenheden in 2007 gaat het met 15.900 om een substantiële afname ten opzichte van de realisatie over 2006: bijna 800 minder. Zoals verwacht mocht
worden zijn het vooral goedkope huurwoningen die in het afgelopen jaar via sloop uit de
corporatievoorraad onttrokken zijn.
Tabel 2.9

Sloop naar prijsklasse Nederland totaal, 2007
Huurwoningen:

Goedkoop

Betaalbaar

12.600

2.3

2.400

Eenheden in

Overige woon-

Totaal Nederland

gelegenheden

verslagjaar

400

15.900

Duur tot

Duur boven

verzorgings-

huurtoelag-

huurtoeslag-

huizen

grens

grens

100

10

400

De realisatie van voornemens
In de afgelopen jaren heeft het Centraal Fonds vaak aandacht gevraagd voor de grote ver-

schillen tussen de prognose van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop van de corporaties
en de feitelijke realisaties. Dit grote verschil belemmert een goed zicht op de te verwachten
prestaties, zoals die bijvoorbeeld aan de orde komen in het overleg met lokale stakeholders.
Met te hoge prognoses worden vaak verwachtingen gewekt die achteraf slechts voor een deel
te realiseren bleken, terwijl ook te lage prognoses een handicap kunnen vormen bij het maken
van adequate afspraken. Daarnaast geven onjuiste prognoses ook een vertekend beeld over
de te verwachten financiële ontwikkeling van de corporatie. Het instrument dat het Fonds ontwikkeld heeft om deze problematiek beter voor het voetlicht te krijgen, is de Realisatie-index.
Met de Realisatie-index wordt het verschil tussen de door corporaties opgegeven prognoses
en de feitelijke realisaties weergegeven. De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in mate
waarin de corporatie realiseert wat zij zich heeft voorgenomen c.q. afgesproken heeft met
stakeholders.

22

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Er worden drie aparte indices gepresenteerd:
♦ De Realisatie-index voor nieuwbouw . Hierbij zijn huur en koop samengenomen, want
deze zijn in de planpraktijk van corporaties nogal eens uitwisselbaar.
♦ De Realisatie-index voor sloop . Hierbij speelt de veronderstelling dat met name
in herstructureringswijken de sloop van woningen ook het startpunt vormt in het
herstructureringsplan en dat stagnatie daarin vaak ook (onvermijdelijk) leidt tot
stagnatie van nieuwbouw in die wijken. Het apart presenteren van nieuwbouw en sloop
bevordert dan het inzicht.
♦ De Realisatie-index voor verkoop . Hier heeft men te maken met andere types
afhankelijkheden die consequenties kunnen hebben voor het realiseren van
voornemens, dan bij nieuwbouw en sloop.
Elke van deze drie indices wordt opgebouwd op basis van realisaties van de prognoses uit
drie verslagjaren:
♦ Het realisatiepercentage van 2005-2007 van de prognoses over die jaren.
♦ Het realisatiepercentage van 2006-2007 van de prognoses over die jaren.
♦ Het realisatiepercentage van 2007 van de prognose over dat jaar.
Van elk van deze drie verslagjaren wordt het gemiddelde berekend, waarbij elk jaar even
zwaar meeweegt. Daarbij wordt per verslagjaar zowel een over- als onderschrijding negatief
gewaardeerd. Ook een overschrijding duidt er immers op dat de corporatie minder goed heeft
geprognosticeerd. Dus een overschrijding van 20% van de realisatie leidt tot een Realisatieindex van 0,8, terwijl een onderschrijding van 20% niet gerealiseerde productie eveneens tot
een Realisatie-index van 0,8 leidt. Een uitkomst van de Realisatie-index van 1,0 geeft aan dat
de realisaties van de corporatie precies gelijk zijn aan haar voornemens. Naarmate het cijfer
lager is dan 1,0, is het verschil tussen realisaties en voornemens groter. In de analyses zijn
alleen de corporaties meegerekend die op één van de drie indices daadwerkelijk aantallen
geprognosticeerd en/of gerealiseerd hadden. Corporaties die niets prognosticeerden, noch
realiseerden zijn dus buiten beschouwing gelaten.
Uit de Realisatie-indices blijkt dat op sectorniveau de verschillen tussen de drie indices
klein zijn. De gerealiseerde gesloopte woningen wijken nog het meest af van wat men indertijd geprognosticeerd had. Het landelijk gemiddelde laat bij sloop een index van 0,50 zien. De
prognoses van de kleinste corporaties en de corporaties met een omvang van 5.000 tot 10.000
woongelegenheden blijken de minst goede voorspeller van wat er achteraf aan sloop gerealiseerd is. De grotere corporaties met meer dan 10.000 woongelegenheden slopen het meest in
lijn met de prognoses.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

23

Realisatie-indices voor nieuwbouw, sloop en verkoop naar grootteklasse, 2005-2007

Tabel 2.10

Aantal

Realisatie-

Aantal

Realisatie-

Aantal

Realisatie-

corporaties

index

corporaties

index

corporaties

index

nieuwbouw

sloop

verkoop

Grootteklasse
<500

27

0,56

13

0,45

25

0,51

500<5.000

252

0,53

191

0,50

218

0,57

5.000<10.000

82

0,54

73

0,46

79

0,64

10.000<20.000

34

0,53

34

0,57

34

0,74

>20.000

20

0,60

20

0,57

20

0,76

Totaal

415

0,54

331

0,50

376

0,61

De nieuwbouw van huur- en koopwoningen wordt iets beter geprognosticeerd dan de
sloop van huurwoningen. Uit het landelijk gemiddelde van 0,54 blijkt dat met de realisatie van
de nieuwbouwaantallen, de prognoses van corporaties over het algemeen iets minder werd
onder- en overschreden. Hier blijkt dat de grootste corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden met 0,60 het beste presteren.
De index voor verkoop van huurwoningen geeft aan dat de corporaties de minste moeite
hebben met het realistisch voorspellen van verkopen. Qua grootteklasse ontstaat echter een
gedifferentieerd beeld. Naarmate de corporatie groter wordt, worden de verwachtingen in de
verkoopprognoses ook beter waargemaakt. Met name de grootste corporaties scoren op dit
onderdeel met een gemiddelde van 0,76 niet slecht.
Tabel 2.11

Realisatie-indices naar referentiegroepen, 2005-2007

Studentenhuisvesting

24

Realisatie-

Realisatie-

Realisatie-

index

index

index

nieuwbouw

sloop

verkoop

0,78

1.00

0,43

Ouderenhuisvesting

0,77

0,24

0,38

Grote herstructureringscorporatie

0,63

0,61

0,75

Middelgrote en kleinere herstructureringscorporatie

0,45

0,48

0,69

Gemiddeld profiel

0,57

0,46

0,59

Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen

0,60

0,51

0,58

Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille

0,47

0,59

0,62

Corporatie met relatief jong bezit

0,63

0,65

0,67

Corporatie met marktgevoelig bezit

0,54

0,57

0,69

Corporatie met stabiele portefeuille

0,32

0,27

0,50

Overige (niet goed in te delen)

0,14

-

0,37

Nederland

0,54

0,50

0,61

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ingedeeld naar referentiegroepen zijn de beide categorale organisaties van studenten- en
ouderenhuisvesting over het algemeen de beste voorspellers van nieuwbouw. De middelgrote
en kleinere herstructureringscorporaties scoren daarentegen met 0,45 erg laag in de Realisatie-index nieuwbouw. Ook de Realisatie-index voor sloop ligt met 0,48 in deze referentiegroep
relatief laag. Deze corporaties die te maken hebben met een relatief grote sloop- en nieuwbouwopgave, ervaren kennelijk veel problemen met het inschatten van de reële planmogelijkheden. Toch is dat niet kenmerkend voor herstructureringscorporaties op zich, want de grotere
herstructureringscorporaties doen het met een score van 0,63 voor nieuwbouw respectievelijk
0,61 voor sloop opvallend beter dan hun middelgrote en kleinere collega-corporaties.
Met het inschatten van hun verkoopmogelijkheden hebben de middelgrote en kleinere
herstructureringscorporaties zoals blijkt uit een Realisatie-index van 0,69 veel minder problemen. In de groep grote herstructureringscorporaties is de hoogste score voor verkopen van
0,75 waar te nemen. Een hoge score op de Realisatie-index verkoop geldt ook voor corporaties
met marktgevoelig bezit. Corporatie met krimpende en stabiele portefeuilles hebben vooral
moeite met het goed voorspellen van de nieuwbouw. Corporaties met een stabiele portefeuille
onderscheiden zich door een lage Realisatie-index van zowel nieuwbouw, sloop en verkoop.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

25

3
Kwaliteitsaspecten van de
woongelegenheid

3.1

Inleiding
De kwaliteitsaspecten die worden besproken zijn niet uitputtend, maar elk voor zich wel

relevant. Wat betreft het type woongelegenheid staat de eengezinswoning binnen Nederland
traditioneel hoog op woonwensenlijstjes, al zijn er ook huishoudens die juist appartementen
prefereren. De mate van verjonging in de voorraad, ofwel het aandeel woongelegenheden uit
recente bouwperioden, geeft een indicatie voor het geboden wooncomfort. Oudere woningen
dateren uit een tijd waarin de doorsnee woning kleiner was, er nog vaak nauwelijks aandacht
was voor het energieverbruik in de woning en er in het algemeen andere eisen werden gesteld aan wooncomfort dan tegenwoordig. Hoewel het wooncomfort via woningverbetering
kan worden verhoogd, vergen dergelijke ingrepen extra investeringen en is niet alles wat
onder hedendaags wooncomfort wordt gerekend daarmee te realiseren. Het woningwaarderingsstelsel vervolgens is een maat waarmee het Rijk diverse, vooral fysieke, kenmerken van
huurwoningen en hun omgeving beoordeelt teneinde het maximaal toegestane huurniveau
vast te stellen. In vergelijking tot de twee voorgaande gegevens geeft het aantal WWS-punten
dus een meer samengesteld beeld van de kwaliteit van woonruimte. Deze WWS-punten geven
daarmee echter nog geen beeld van de kwaliteit die de woongelegenheden in de ogen van consumenten hebben. De WOZ-waarde van de woningen wordt hier gehanteerd als een indicatie
voor de kwaliteit die consumenten toekennen aan woningen.

3.2

Type woongelegenheid
Door de tijd heen verandert de omvang en samenstelling van het bezit van woongelegen-

heden bij corporaties. Het totaal aantal woongelegenheden daalde tussen begin 2003 en eind
2007 met 28.500 naar 2,4 miljoen, maar voor diverse typen woongelegenheden in het corporatiebezit waren de veranderingen groter. Zo daalde het aantal eengezinswoningen met 46.400
en het aantal meergezinswoningen met circa 44.300 waarvan 41.000 zonder lift. Hiertegenover stond groei van het aantal hoogbouwwoningen met 20.300 en overige woongelegenheden met 41.500 zoals eenheden in verzorgingshuizen, studentenflats en andere woonruimten 3.
3

26

Bij optelling van de afzonderlijke aantallen lijkt het aantal woongelegenheden tussen 2003 en 2007 gedaald met 28.900. Het juiste
aantal is evenwel 28.500. Het verschil wordt veroorzaakt doordat in 2007 voor enkele honderden woongelegenheden het type niet is
opgegeven.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De veranderingen zijn het gecombineerde resultaat van verkoop en sloop van woongelegenheden enerzijds en aankoop en nieuwbouw anderzijds. In samenhang met de genoemde
veranderingen daalden binnen het corporatiebezit de aandelen eengezinswoningen en meergezinswoningen zonder lift terwijl de aandelen van de meergezinswoningen met lift, hoogbouwwoningen en overige woongelegenheden stegen.
Grafiek 3.1

Samenstelling van de corporatievoorraad naar type woongelegenheid in %, 2003 en 2007
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
% eengezinswoningen

%
meergezinswoningen
met lift

%
meergezinswoningen
zonder lift

% hoogbouwwoningen

% overige
woongelegenheden

primo 2003

45,2

12,6

29,5

9,0

3,7

ultimo 2007

43,8

12,7

28,1

9,9

5,5

Geografisch
De samenstelling van de voorraad corporatiewoongelegenheden verschilt sterk tussen gebieden. Het meest extreem is dit voor de G4: de eengezinswoningen zijn hier sterk ondervertegenwoordigd (12,8%) terwijl de meergezinswoningen zonder lift er sterk oververtegenwoordigd zijn (57,9%). Mede in samenhang hiermee geldt een soortgelijk maar minder extreem
beeld voor de 31 gemeenten uit het Grote Stedenbeleid (G31), en voor verstedelijkt Nederland,
ofwel de 69 gemeenten die het CBS classificeert als (zeer) sterk stedelijk en waartoe ook de G4
en nog 21 andere gemeenten uit het Grote Stedenbeleid horen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

27

Samenstelling van de corporatievoorraad naar type woongelegenheid naar groepen

Grafiek 3.2

gemeenten in %, 2007

100
80
overige woongelegenheid

60

hoogbouwwoning
meergezinswoning zonder lift

40

meergezinswoning met lift
eengezinswoning

20
0
G4

G27

overige verstedelijkt
niet
Nederland
gemeenten
verstedelijkt

De samenstelling van de voorraad corporatiewoongelegenheden verschilt ook tussen provincies. In Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht bezitten de corporaties relatief weinig eengezinswoningen en relatief veel meergezinswoningen zonder lift. Meergezinswoningen met
lift komen voorts relatief weinig voor in de Friese corporatievoorraad en hoogbouwwoningen
komen relatief veel voor in het Zuid-Hollandse (16,1%) en in het Limburgse (12,4%) corporatiebezit. In Flevoland bezitten de corporaties juist opvallend weinig hoogbouw (1,8%). Overige
woongelegenheden ten slotte zijn relatief sterk aanwezig in het Groningse corporatiebezit
(10,8%) terwijl ze in Zeeland juist relatief weinig voorkomen (2,5%).

Referentiegroepen
Voor enkele referentiegroepen wijkt de samenstelling van het bezit sterk af van de Nederlandse corporatievoorraad. Dit betreft de grote en middelgrote plus kleine herstructureringscorporaties, de studentenhuisvesters, de ouderenhuisvesters en de corporaties met een
gemiddeld profiel en accent op eengezinswoningen. Voor beide groepen herstructureringscorporaties is er hierbij verband met stedelijkheid. Zij bezitten relatief weinig eengezinswoningen (23,0% bij de grote en 33,9% bij de middelgrote en kleine herstructureringscorporaties)
en relatief veel meergezinswoningen zonder lift (51,2% respectievelijk 35,9%). Voor elk van
beide groepen herstructureringscorporaties staat 93% van het bezit van woongelegenheden in
de (zeer) sterk stedelijke gemeenten van Nederland, waar relatief weinig eengezinswoningen
zijn en relatief veel meergezinswoningen zonder lift.
Voor de grote herstructureringscorporaties is er vervolgens ook nog weer een extra effect,
want ruim driekwart van hun woongelegenheden (77,7%) bevindt zich in de G4, waar het aandeel eengezinswoningen nog weer lager is dan in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten en het
aandeel meergezinswoningen zonder lift nog weer hoger.

28

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties daarentegen hebben een kleine
minderheid van hun woongelegenheden in de G4 (12,6%).
Voor de drie andere referentiegroepen ten slotte geldt dat de specifieke samenstelling van
de corporatievoorraad direct samenhangt met de karakteristieken van deze referentiegroepen.
Studentenhuisvesters en ouderenhuisvesters kenmerken zich door bezit van woongelegenheden dat goed bij hun marktsegment past, te weten overige woongelegenheden (72,2% respectievelijk 37,0%) en voor de ouderenhuisvesters verder ook hoogbouwwoningen (23,9%) en
meergezinswoningen met lift (29,5%). Het bezit van de corporaties met een gemiddeld profiel
met accent op eengezinswoningen bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen (83,1%).

3.3

Verjonging van de voorraad
Zoals uit grafiek 3.3 blijkt, groeiden in de afgelopen vijf jaar binnen de corporatievoorraad

de percentages woongelegenheden uit de bouwperioden 1990-1999 (+ 0,3%-punt) en 2000
en later (+ 4,6%-punt), terwijl de aandelen woongelegenheden uit alle eerdere bouwperioden
daalden. Deze verjonging is deels het gevolg van nieuwbouw, maar daarnaast ook van aankoop, sloop en verkoop van woongelegenheden. Hoewel het totaal aantal woongelegenheden
van de corporaties met slechts 28.500 kromp, waren de veranderingen in de aantallen woongelegenheden uit verschillende bouwperioden vaak veel omvangrijker. Het aantal woongelegenheden uit 2000 en later groeide met 109.700. Daarnaast groeide ook het aantal woongelegenheden uit de periode 1990 - 1999 licht (+ 5.300). Uit alle eerdere bouwperioden daalde
het aantal woongelegenheden fors. Door sloop en/of verkoop verdwenen 27.900 vooroorlogse
woongelegenheden uit de voorraad, 37.900 woongelegenheden uit 1945-1959, 33.400 uit
1960-1969, 21.000 uit 1970-1979 en 23.700 uit 1980-1989 4.

4

Doordat ultimo 2007 voor circa 400 woongelegenheden de bouwperiode ontbreekt, is de som van de toe- en afnames over de bouwperiodes (28.900) iets hoger dan de daling in het aantal woongelegenheden in de sector (28.500).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

29

Samenstelling van de corporatievoorraad woongelegenheden naar bouwperiode in %,

Grafiek 3.3

2003 en 2007
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0

tot 1945

1945 - 1959

1960 - 1969

1970 - 1979

1980 -1989

1990 -1999

2000 en later

primo 2003

9,9

16,4

19,5

19,6

22,2

10,7

1,8

ultimo 2007

8,8

15,0

18,3

19,0

21,5

11,1

6,4

In het afgelopen jaar is het tempo van de verjonging van de corporatievoorraad overigens
opgevoerd. Tussen ultimo 2006 en ultimo 2007 steeg het totale percentage woongelegenheden uit de twee perioden 1990 - 1999 en 2000 en later van 16,3% naar 17,4%. Over de afgelopen vijf jaar bedroeg de gemiddelde jaarlijkse toename daarentegen slechts 1,0%-punt. Vooral
in het begin van deze vijfjaarsperiode was er in Nederland een dip in de woningproductie die
ook die van huurwoningen betrof.

Geografisch
Grafiek 3.4 laat zien dat binnen Nederland de verjonging van de corporatievoorraad
verschilt en ook de opbouw van de voorraad corporatiewoongelegenheden naar bouwperiode in meer brede zin. Dit heeft mede te maken met het ruimtelijk ordeningsbeleid inzake
verstedelijking en met economische bloeiperiodes die steden en/of gebieden in het verleden
doormaakten. Zo telt het corporatiebezit in de G4 relatief veel woongelegenheden uit 1990 en
later (19,8%) maar zijn daarnaast ook de vooroorlogse woongelegenheden hier oververtegenwoordigd. De corporatievoorraad in de G27 daarentegen is juist relatief minder verjongd dan
de hele Nederlandse corporatievoorraad: slechts 15,5% van de corporatievoorraad dateert van
1990 en later. Voor de G31 als totaal en voor verstedelijkt Nederland ten slotte is de mate van
verjonging in de corporatievoorraad nagenoeg vergelijkbaar met die van de hele Nederlandse
corporatievoorraad.

30

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 3.4

Samenstelling van de corporatievoorraad aan woongelegenheden naar groepen
gemeenten en bouwperiode in %, 2007
100

80

60

tot 1945
1945-1969

40

1970-1989
1990 en later

20

0
G4

3.4

G27

G31

overige verstedelijkt
niet
Nederland
gemeenten
verstedelijkt

Gemiddeld aantal WWS-punten van huurwoningen
Het aantal WWS-punten dat een huurwoning scoort is een indicatie voor vooral fysieke

kwaliteiten van de huurwoning en haar omgeving. Het aantal WWS-punten wordt berekend
via het woningwaarderingstelsel dat punten toekent op grond van kenmerken zoals de oppervlakte, het soort woning, beschikbare lengte van het aanrechtblad in de keuken, de beschikbare sanitaire voorzieningen alsmede voorzieningen in de omgeving. Ernstige geluidsoverlast
leidt tot minpunten. Het totaal behaalde aantal WWS-punten bepaalt vervolgens welke huurprijs maximaal is toegestaan voor de huurwoning.
In 2007 behaalde de gemiddelde huurwoning van de sector 129,1 WWS-punten. Dit wijst
op een lichte kwaliteitverbetering van het woningbezit bij de corporaties ten opzichte van
2006 toen de gemiddelde huurwoongelegenheid nog 127,5 punten behaalde. Helemaal vergelijkbaar zijn de twee puntentotalen niet. In 2007 is exclusief gevraagd naar de WWS-punten
voor de huurwoningen, terwijl in 2006 nog gevraagd werd naar de punten van alle huurwoongelegenheden. Doordat huurwoningen 94,5% van de totale corporatievoorraad uitmaken, zal
het effect van de gewijzigde vraagstelling evenwel beperkt zijn. Zoals grafiek 3.5 laat zien is
de trend naar kwaliteitsverbetering al langer gaande en komt hij ook voor in de G4, G27 en de
overige gemeenten die niet onder het Grote Stedenbeleid vallen 5.

5

De WWS-punten voor gebieden binnen Nederland betreffen schattingen, gebaseerd op de verdeling van de woongelegenheden van elke
corporatie over afzonderlijke gemeenten en het gemiddelde aantal WWS-punten van de huurwoningen van de corporatie.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

31

De grote sprong die de grafiek tussen 2003 en 2004 laat zien, is hierbij overigens niet alleen kwaliteitsverbetering, maar is mede veroorzaakt door een wijziging in het puntenstelsel,
namelijk het afbouwen van de verouderingsaftrek. Tussen 2004 en 2007 is het stelsel evenwel
niet veranderd.

Geografisch
Binnen Nederland verschilt de kwaliteit van de huurwoningen in de sector. In de G4 is de
kwaliteit met 117,2 punten minder dan in de G27 (128,5 punten, daar is de kwaliteit gemiddeld genomen weer minder dan in de rest van Nederland (133,8 punten). Ongeveer een derde
(4,8 punt) van het verschil in WWS-punten tussen de G4 en de overige gemeenten wordt
verklaard door verschil in het oppervlak van de woningen. De rest van het verschil hangt dus
met andere kwaliteitsaspecten samen. Grafiek 3.5 laat zien dat het kwaliteitsverschil tussen
gebieden door de tijd heen hardnekkig is. Het wordt veroorzaakt doordat kwaliteitsverbetering in de huurwoningvoorraad een traag proces is, doordat het afhankelijk is van nieuwbouw,
verbetering, sloop, aankoop en verkoop van woningen. Jaarlijks kan altijd maar een klein deel
van de totale huurwoningvoorraad bij deze processen betrokken zijn. Toch is in de G4 tussen
2004 en 2007 sprake van een net wat sterkere toename van het gemiddeld aantal WWS-punten van de huurwoningen dan elders.
Grafiek 3.5

Ontwikkeling van het aantal WWS-punten per huurwoongelegenheid 2003-2006
respectievelijk huurwoning, 2007*

135
130
125
120
115
110
105
100
Nederland

G4

G27

overige
gemeenten

2003

123,2

111,2

123,3

127,8

2004

126,9

114,5

127,9

131,7

2005

127,6

116,0

127,8

132,1

2006

127,5

116,2

126,9

132,1

2007

129,1

117,2

128,5

133,8

* In 2007 is specifiek gevraagd naar het aantal punten voor woningen, terwijl in 2003 t/m 2006 werd gevraagd naar het aantal punten voor
alle woongelegenheden. Hierdoor is er tussen 2006 en 2007 een trendbreuk. Het effect van deze trendbreuk is waarschijnlijk zeer beperkt.
Woningen vormen 94,5% van alle woongelegenheden van corporaties.

32

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ook tussen provincies bestaan er kwaliteitsverschillen in de huurwoningen. Gemiddeld het
laagst scoren Noord-Holland (121,4) en Zuid-Holland (124,1). Deze lage scores komen deels
door de corporatievoorraad in de drie grote steden binnen hun grenzen, maar daarnaast behalen binnen deze provincies ook veel woningmarktregio’s buiten de grote steden gemiddeld
per corporatiewoning minder WWS-punten dan de gemiddelde Nederlandse corporatiewoning.
Verder behaalt ook de corporatievoorraad in Groningen (127,3), Friesland (128,6) en Utrecht
(129,0) gemiddeld per woning (iets) minder WWS-punten dan de corporatievoorraad in heel
Nederland (129,1). Voor elk van deze provincies wordt dit relatief lage gemiddelde veroorzaakt
doordat de corporatiewoningen in één woningmarktregio lager scoren dan die in heel Nederland. Voor de provincie Groningen is dat de woningmarktregio Stad Groningen (118,4 punt),
voor Friesland de woningmarktregio Noord-Friesland/Waddeneilanden (126,5) en voor OostUtrecht, West-Utrecht (127,9) waartoe ook de stad Utrecht behoort.
In alle andere provincies bedraagt het gemiddelde aantal WWS-punten per woning minimaal 133. De hoogste scores gelden daarbij voor de corporatievoorraad in Drenthe (137,0) en
Noord-Brabant (138,0). Ook alle woningmarktregio’s in deze twee provincies behalen gemiddeld per huurwoning minstens 133 WWS-punten. In de overige provincies liggen trouwens ook
maar drie woningmarktregio’s waar gemiddeld per huurwoning minder dan 133 WWS-punten
worden behaald. Dit zijn Nijmegen e.o. (125,2 punt), Heuvelland Zuid-Limburg (127,9) en
Hengelo-Enschede (132,7).

Referentiegroepen
Ook tussen de referentiegroepen verschilt de gemiddelde kwaliteit van huurwoningen, zoals gemeten via de WWS-punten. De gemiddeld hoogste score wordt behaald door de corporaties met relatief jong bezit (141,4) en die met een gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen (141,1). Gemiddeld lage scores worden behaald door studentenhuisvesters (88,5),
ouderenhuisvesters (119,7), grote herstructureringscorporaties (119,2) en middelgrote en
kleine herstructureringscorporaties (123,5). Voor elk van deze groepen is dit beeld begrijpelijk.
Het gemiddeld hoge aantal WWS-punten van de corporaties met relatief jong bezit zal
mede komen doordat hun ‘relatief jonge bezit’ beter voldoet aan hedendaagse eisen ten
aanzien van wooncomfort dan de doorsnee corporatiewoning. Voor de corporaties met accent
op eengezinswoningen zal het voorts mede komen omdat in de WWS-puntentelling ook wordt
gekeken naar het soort woning en een eengezinswoning meer punten scoort dan een appartement. Voor beide referentiegroepen is daarnaast ook het relatief ruime oppervlak van de
woningen van belang, want het aantal WWS-punten voor oppervlak ligt voor beide iets boven
het landelijke gemiddelde voor corporatiewoningen.
Voor de beide groepen herstructureringscorporaties zal het gemiddeld lage aantal WWSpunten mede komen doordat ze veel meergezinswoningen bezitten die weinig punten krijgen
en doordat ze relatief veel oudere woningen hebben die waarschijnlijk minder voldoen aan
eisen rond hedendaags wooncomfort die deel uitmaken van het WWS-puntensysteem.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

33

Daarnaast zal ook het gemiddeld wat kleinere oppervlak van de woningen enigszins meespelen, maar dit is geen heel zwaarwegende factor. Het gemiddeld aantal WWS-punten voor
oppervlak van hun woningen ligt nog geen 2,5 punt lager dan voor de gemiddelde corporatiewoning in Nederland. Voor de ouderenhuisvesters en de studentenhuisvesters daarentegen is
het geringe oppervlak wel een factor van belang. Gemiddeld per woning noteren de ouderenhuisvesters slechts 55,3 WWS-punten voor het oppervlak van de woningen en de studentenhuisvesters 41,2, terwijl de gemiddelde Nederlandse corporatiewoning 64,5 punten haalt voor
oppervlak. Daarnaast zal voor beide ook meespelen dat veel van de woningen appartementen
zijn, die minder WWS-punten scoren dan eengezinswoningen.
Grafiek 3.6

Gemiddeld totaal aantal WWS-punten en gemiddeld aantal WWS-punten voor oppervlak
naar referentiegroep, 2007

corporatie met relatief jong bezit
gemidd. profiel met accent eengezinswoningen
gemiddeld profiel
gemidd. profiel met krimpende portefeuille
corporatie met stabiele portefeuille
corporatie met marktgevoelig bezit
middelgrote en kleine herstructureringscorp.
ouderenhuisvesting
grote herstructureringscorp.
overig - niet goed in te delen
studentenhuisvesting
Nederland
0

20

40

60

WWS-punten totaal

3.5

80

100

120

140

WWS-punten voor oppervlak

WOZ-waarde van woningen
Ook de WOZ-waarde levert informatie over de kwaliteit van de woning. Het betreft de kwa-

liteit of waardering die op de markt voor koopwoningen wordt toegekend aan de woning. Dat
het hier gaat om huurwoningen maakt niet uit. De WOZ-waarde wordt immers voor alle woningen vastgesteld vanuit het uitgangspunt dat daarmee voor elke woning de waarde wordt
aangegeven die deze woning in het vrije economische verkeer op de waardepeildatum zou
hebben. Voor zover de WOZ-waarde de verkoopprijs goed inschat, geeft deze ook een indicatie
van de kwaliteit die op de koopwoningmarkt wordt toegekend aan de woning. Deze kwaliteit
zal daarbij deels kunnen afhangen van kenmerken van de woning waarmee het woningwaarderingsstelsel rekening houdt.

34

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Daarnaast zijn ook vele andere aspecten van belang zoals de nabijheid van de woning
ten opzichte van werkgelegenheid en snelwegen, groen en water en de sociale status van de
buurt. Onderdeel van de kwaliteit, die in de hoogte van de WOZ-waarde tot uitdrukking wordt
gebracht, is de ligging van de woning in een meer of minder gespannen woningmarkt. Zoals
bekend gaan gespannen woningmarkten samen met hogere koopwoningprijzen dan minder
of niet gespannen woningmarkten. Dergelijke prijsverschillen tussen meer en minder gespannen woningmarkten zijn te duiden als schaarstepremie: de extra prijs die consumenten over
hebben voor een woning die beschikbaar komt in een gebied waar het vrijkomende aanbod
aan woningen veel kleiner is dan de vraag. Zo’n schaarstepremie kan hoog oplopen en heeft
daardoor veel invloed op de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in een gespannen
woningmarktregio.
De gemiddelde Nederlandse corporatiewoning had op de waardepeildatum 1 januari 2007
een WOZ-waarde van € 150.000,-. Dit is bijna tweederde (64,2%) van de gemiddelde WOZwaarde van alle woningen in Nederland (€ 234.000,-), hetgeen impliceert dat de gemiddelde
corporatiewoning minder kwaliteit biedt dan de andere woningen. Op zichzelf logisch want de
meeste woningen van corporaties bieden wel een basiskwaliteit, maar zijn niet luxueus.

Geografisch
Grafiek 3.7 toont de verschillen in de gemiddelde WOZ-waarde van corporatiewoningen
tussen provincies. Die verschillen blijken veel minder bij een vergelijking tussen gemeenten
uit het Grote Stedenbeleid en de rest van Nederland, danwel de verstedelijkte en niet-verstedelijkte gemeenten. Dit laatste zal mede komen doordat bij deze vergelijking gemeenten
uit sterk uiteenlopende woningmarktregio’s, met veel of weinig spanning samen worden
genomen. Wat betreft de provincies blijkt de gemiddeld hoogste WOZ-waarde voor corporatiewoningen voor te komen in Utrecht en blijkt deze waarde daarnaast ook in Noord-Brabant,
Noord-Holland en Gelderland fors hoger dan in heel Nederland. Hetzelfde geldt trouwens voor
de gemiddelde WOZ-waarde per woning uit de totale woningvoorraad, hetgeen er nog weer op
wijst dat ligging belangrijk is voor de marktwaardering van woningen. Verder blijkt de gemiddeld laagste WOZ-waarde per corporatiewoning voor te komen in Groningen, Zeeland, Friesland en Drenthe.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

35

Gemiddelde WOZ-waarde van de corporatiewoningen en van de totale woningvoorraad

Grafiek 3.7

naar provincie x € 1.000,-, 2007

Utrecht
Noord-Brabant
Noord-Holland
Gelderland
Zuid-Holland
Flevoland
Overijssel
Limburg
Drenthe
Friesland
Zeeland
Groningen
Nederland
0

50

100

150

gemiddelde WOZ-waarde corporatiewoning

200

250

gemiddelde WOZ-waarde alle woningen

Deze informatie over de gemiddelde WOZ-waarde per corporatiewoning in de diverse provincies geeft een geheel ander beeld van de kwaliteit van de corporatiewoningen per provincie
dan het beeld dat hierover in het voorgaande naar voren kwam op basis van de waardering
van de corporatiewoningen volgens het aantal WWS-punten. Volgens de WWS-punten immers bieden de corporatiewoningen in Noord-Holland gemiddeld genomen de minste kwaliteit
(121,4 WWS-punten) terwijl deze woningen volgens de WOZ-waardering tot de meest gewaardeerde horen. In iets mindere mate geldt ditzelfde voor de provincie Utrecht. Volgens het
woningwaarderingsstelsel zijn de Utrechtse corporatiewoningen met gemiddeld 129,0 WWSpunten per woning kwalitatief immers vrijwel vergelijkbaar met die in heel Nederland (129,1).
De gemiddelde WOZ-waarde ligt daarentegen ruim boven die van de gemiddelde Nederlandse
corporatiewoning. Precies het omgekeerde geldt voor Drenthe. Met gemiddeld 137,0 WWSpunten per corporatiewoning is Drenthe de één-na-hoogst scorende provincie op basis van
WWS-waardering. Alleen Noord-Brabant komt met gemiddeld 138,0 WWS-punten per corporatiewoning nog hoger uit. Volgens de WOZ-waarde echter behoort Drenthe tot de provincies
waar de corporatiewoningen het minst gewaardeerd worden, terwijl de corporatiewoningen
in Noord-Brabant tot de meest gewaardeerde horen. Bij de waardering van woningen op de
markt, wat immers het uitgangspunt is voor de vaststelling van WOZ-waarde, zijn dus ook
andere kwaliteitsaspecten relevant dan de kwaliteitsaspecten die worden beoordeeld in het
woningwaarderingsstelsel. De ligging van de woning in een regio met meer of minder spanning op de woningmarkt heeft daarbij veel invloed. De hoge WOZ-waarden in Noord-Holland
en Utrecht zullen mede verband houden met schaarste.

36

Centraal Fonds Volkshuisvesting

300

4
Verhuur en verkoop door corporaties

4.1

De verhuurbaarheid van het corporatiebezit
De mutatiegraad biedt inzicht in de doorstroming binnen het bezit. Hoge mutaties kunnen

daarbij een afnemende gewildheid van het bezit bij de consument indiceren. Aan de andere
kant kan een relatief hoge mutatiegraad ook positief gewaardeerd worden, want mutaties
bevorderen de doorstroming waarmee een bijdrage geleverd wordt aan het creëren van woonkansen voor de woonconsumenten op de woningmarkt. Andersom kan een lage mutatiegraad
een teken zijn van grote tevredenheid van de consument. De geringe verhuisgeneigdheid kan
in dat geval ook bijdragen aan stabiliteit in de buurt of wijk. In grafiek 4.1 zijn de mutatiecijfers van corporaties die zich specifiek toeleggen op studentenhuisvesting buiten beschouwing gelaten, want deze studentenhuisvesters zorgen met de binnen hun specifieke doelgroep
gebruikelijk, zeer hoge mutaties voor een vertekening van de geografische analyses.
Grafiek 4.1

Ontwikkeling mutatiegraad in %, 2003-2007

11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0

2003

2004

2005

2006

2007

Nederland

8,2

8,5

9,0

9,0

8,8

G4

7,4

8,0

8,6

8,5

8,2

G27

9,3

9,6

10,2

10,3

9,5

Verstedelijkt Nederland

8,2

8,7

9,3

9,2

8,8

Niet-verstedelijkt
Nederland

8,2

8,4

8,6

8,8

8,8

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

37

Aan de ontwikkeling van de mutatiegraad in de laatste vijf jaar is te zien dat na een dieptepunt in het aantal mutaties in 2003 de markt voor corporatiewoningen gedurende enkele jaren weer is toegenomen. Uit het laatste jaar lijkt echter dat de groei van de mutatiegraad zich
niet verder doorzet en het niveau van mutaties weer daalt 6. Deze trend is echter niet waar te
nemen in niet-verstedelijkt Nederland. Daar is de mutatiegraad in de afgelopen jaren gestaag
doorgegroeid tot het niveau van het landelijke gemiddelde. De mutatiegraad van verstedelijkt
Nederland ligt na een forse daling in het afgelopen jaar weer op hetzelfde niveau als nietverstedelijkt Nederland. In de G27 gemeenten is er sprake van relatief het meeste aanbod van
vrijgekomen corporatiewoningen, maar hier daalt de mutatiegraad wel het snelst. Binnen de
vier grote steden heeft de woningzoekende vanuit de doorstroming binnen het corporatiebezit
nog steeds de minste kans op een vrijkomende corporatiewoning. Qua geografische spreiding
is een relatief hoge mutatiegraad van meer dan 10% te vinden in de provincies Groningen,
Friesland en Zeeland en de regio’s Noord- en Midden-Drenthe, Hengelo/Enschede, Nijmegen
en Flevoland.
Terwijl de mutaties licht daalden, is de leegstand van langer dan drie maanden in 2007
licht opgelopen naar 1,2% van de corporatievoorraad. Deze groei komt vooral voor rekening
van de niet-stedelijke gemeenten en de kleinere GSB-gemeenten. Binnen de G4 daalde de leegstand in het afgelopen jaar, maar met 1,9% is binnen de vier grote steden de leegstand nog
wel het hoogst.
Grafiek 4.2

Ontwikkeling leegstand in %, 2003-2007
2,5
2
1,5
1
0,5
0

6

38

2003

2004

2005

2006

2007

Nederland

0,8

0,9

1,1

1,1

1,2

G4

1,9

2

2,1

2

1,9

G27

0,7

0,9

1,1

1,2

1,3

Verstedelijkt Nederland

1,1

1,3

1,5

1,5

1,4

Niet-verstedelijkt
Nederland

0,5

0,6

0,7

0,7

0,9

Daarbij wordt opgemerkt dat de gepresenteerde jaren niet geheel vergelijkbaar zijn. De mutatiegegevens over 2003-2006 hebben
volgens de definities in de gegevensopvraging over die jaren betrekking op alle woongelegenheden, maar niet uitgesloten moet worden
dat het grootste deel van de corporaties in de praktijk toch hier alleen de mutatiegegevens van huurwoningen hebben opgegeven. De gegevens over 2007 hebben volgens aanwijzingen uit de gegevensopvraging over dat jaar alleen betrekking op huurwoningen (2.247.000),
maar hier moet andersom niet uitgesloten worden dat sommige corporaties ook de mutatiegraad van verzorgingseenheden (50.000) en
overige woongelegenheden (80.000) hebben meegerekend.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

In het Sectorbeeld van vorig jaar is verondersteld dat de toename van de leegstand die in
de afgelopen jaren zichtbaar werd, hoogstwaarschijnlijk meer te maken had met het op gang
komen van de grote vernieuwings- en herstructureringsprojecten dan met verhuurbaarheidsproblemen. Uit de meer toegespitste gegevensopvraging over 2007 op dit punt ontstaat het
beeld dat de leegstand inderdaad grotendeels zijn oorzaak vindt in projecten en niet in verhuurbaarheidsproblemen van de corporatiewoningen. Met name binnen de vier grote steden,
waar ook de meeste herstructureringsprojecten in wijken plaatsvinden, wordt de hoge leegstand van 1,9% voor meer dan tweederde deel veroorzaakt door projectleegstand.
Tabel 4.1

Leegstandspercentage naar oorzaken, 2007
Leegstand

Leegstand

Leegstand

veroorzaakt

veroorzaakt

totaal

door markt

door projecten

Nederland

0,4

0,8

1,2

G4

0,6

1,3

1,9

G27

0,5

0,8

1,3

Verstedelijkt Nederland

0,5

0,9

1,4

Niet-verstedelijkt Nederland

0,3

0,6

0,9

De leegstand veroorzaakt door marktomstandigheden ligt landelijk op een laag niveau.
Onderscheiden naar regio’s zijn er echter grote verschillen zichtbaar. Aan de ene kant geven
de corporaties in Het Gooi, de beide regio’s Kennemerland, de Betuwe, Noord-Limburg en
Amstelland/Meerlanden over 2007 geen enkele leegstand veroorzaakt door marktomstandigheden op. Vooral in de meer perifere woningmarkten is er aan de andere kant in 2007 sprake
van leegstand van enige betekenis binnen de corporatiesector als gevolg van de marktomstandigheden. De corporaties in Zuid-Zeeland kennen gemiddeld een leegstand als gevolg van
marktomstandigheden van 1,7%, in Oostelijk Zuid-Limburg gaat het om 1,2% en de Westelijke
Mijnstreek staat met 0,9% op een derde plaats. Deze perifere woningmarkten worden ook
gekenmerkt door een krimp van de bevolking over de afgelopen jaren. Tegelijk werd er in twee
van deze regio’s, Zuid-Zeeland en de Westelijke Mijnstreek, door de corporaties toch nog op
gemiddeld niveau doorgebouwd in de afgelopen jaren.

4.2

Huurprijsbeleid
Prijsklassen in de voorraad
De corporatie dient op zodanige wijze woningen te bouwen of te verwerven dat daarmee

aan woningzoekenden uit lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk een woning in de betaalbare prijsklasse, die wordt begrensd door de aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag
(Wht), kan worden verhuurd. In dat verband biedt een analyse van de ontwikkeling van de
prijsklassen binnen de sector een belangrijk inzicht.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

39

Waar aan de ene kant de omvang van de goedkope voorraad 7 in de laatste jaren verder
afnam van ruim een derde van de corporatievoorraad tot minder dan 29%, nam het aandeel
betaalbare huurwoningen binnen de sector toe van 61% naar 66%.
Tabel 4.2

Huurwoningen naar prijsklasse, 2003-2007
Goedkoop

Betaalbaar

Aantal

%

Aantal

Duur
%

Aantal

Totaal
%

2003

780.600

34

1.406.600

61

125.400

5

2.312.600

2007

644.400

28

1.478.100

65

145.700

6

2.268.200

Ondanks het beleid dat de afgelopen jaren steeds meer mogelijkheden bood voor ontwikkeling van het duurdere huursegment door corporaties, zoals huurharmonisatie, meer mogelijkheden voor differentiatie in huurprijzen en overheden die bouwen in duurdere segmenten
stimuleren, is het opmerkelijk dat het aandeel duurdere woningen in de afgelopen vijf jaar
slechts beperkt is toegenomen van 5% naar 6%. Per saldo valt nog steeds 94% van de huurwoningvoorraad van de woningcorporaties binnen het beleidsmatig gewenste bereik van lagere
inkomens.
Regionaal zijn daarin echter wel enige opvallende verschillen waarneembaar. De beide
Utrechtse regio’s, Het Gooi en ’s-Gravenhage kennen ieder ruim meer dan 10% duurdere
corporatiewoningen, terwijl de regio Amstelland/Meerlanden bijna 20% haalt. Vrijwel overal
steeg het aandeel duurdere huurwoningen in de laatste vijf jaar. Er is één regio waar het
aandeel dure huurwoningen fors daalde. In Flevoland ging het aandeel van 13% in 2003 naar
8% in 2007. Aan de andere kant zijn er vier regio’s waar de stijging met minimaal 3%-punt
bovengemiddeld was (Almelo, Het Gooi, Amstelland/Meerlanden en Noordoost Brabant). De
consequenties van de toename van het duurdere segment moeten voor deze vier regio’s echter verschillend ingeschat worden. In een regio als Almelo die overschotten in de goedkope en
betaalbare huurklassen heeft, zal deze toename waarschijnlijk minder consequenties hebben
voor de huisvestingsmogelijkheden van de doelgroep van lagere inkomens, dan in een regio
als Amstelland/Meerlanden waar de druk op de betaalbare huurvoorraad nog hoog is.

Huurprijsontwikkeling
Als gevolg van grotendeels historisch gegroeide huurprijzen en de regionale verschillen in
waardering van de kwaliteit van de woongelegenheden, lopen de gemiddelde huurprijzen van
de woongelegenheden geografisch uiteen. Bij een landelijk gemiddelde van € 392,- per maand
in 2007 liggen de gemiddelde huurprijzen het laagst in de G27 en het hoogst in niet-verstedelijkt gebied.

7

40

Vanaf 1 juli 2007 gelden op basis van de Wet op de huurtoeslag de volgende grenzen:
Goedkoop: maandhuur tot € 343,49
Betaalbaar: maandhuur vanaf € 343,49 tot € 526,89
Duur: maandhuur vanaf € 526,89

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Gemiddelde maandhuur per woongelegenheid x € 1,-, 2007*

Tabel 4.3

Nederland

392

G4

388

G27

386

Verstedelijkt Nederland

390

Niet-verstedelijkt Nederland

395

* Met correctie voor 9 corporaties

Vanuit de regionaal woningmarkten bezien lopen de verschillen verder uiteen. De stad
Groningen blijkt met een gemiddelde maandhuur van € 342,70 het goedkoopste aanbod te
leveren. Deze uitschieter wordt op enige afstand gevolgd door de meer perifere woningmarkten van Drenthe, Friesland, Limburg en Zeeland. In de regio Noord-Kennemerlanden ligt het
huurniveau het hoogste met gemiddeld € 425,50. Flevoland komt op de tweede plaats aan
de bovenkant met een gemiddelde van € 418,90, gevolgd door de regio’s Oost-Utrecht en de
Zaanstreek/Waterland.
Tabel 4.4

Gemiddelde maandhuur in tien goedkoopste en tien duurste regio’s per woongelegenheid,
x € 1,-, 2007*
1

Stad Groningen

343

2

Noord- en Midden-Drenthe

365

3

Noord-Friesland/Waddeneilanden

367

4

Zuid-Zeeland

369

5

Heuvelland Zuid-Limburg

375

6

Oost-Friesland/Zuidwest-Friesland

376

7

Ijsselvallei

377

8

Nijmegen e.o.

377

9

West-Veluwe/Noordwest-Veluwe

379

10

Bollenstreek/Leiden

381

NEDERLAND

392

36

Den Bosch e.o.

405

37

Het Gooi

406

38

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

406

39

Drechtsteden/HoekseWaard/GoereeOverflakkee

407

40

Oost-Veluwe

407

41

Kop Noord-Holland/West-Friesland

408

42

Zaanstreek/Waterland

410

43

Oost-Utrecht

410

44

Flevoland

419

45

Noord-Kennemerland

426

* Met correctie voor 9 corporaties

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

41

Via het huurprijsbeleid kunnen corporaties inmiddels slechts beperkt sturen in de prijsvorming van de bestaande huurwoningen. Het inflatiegebonden huurbeleid van het Rijk biedt
voor de corporaties in een periode van lage inflatie van de afgelopen jaren daartoe maar weinig mogelijkheden. In 2007 is de jaarlijkse huurverhoging gesteld op 1,1%, terwijl voor 2008
uitgegaan wordt van 1,6%. Op basis van de opgaven van de corporaties mag verwacht worden
dat de corporaties deze bescheiden ruimte overal ook volledig zullen benutten.
Vanuit het beleid in het verleden is er grote differentiatie ontstaan in de gerealiseerde
huurprijzen tussen verschillende regio’s, wat ook tot uitdrukking komt in verschillen in benutting van de maximaal toegestane huur. Gemiddeld wordt voor de huurwoningen van de corporaties 70,6% aan de huurder in rekening gebracht, van wat de corporatie op grond van het
woningwaarderingsstelsel maximaal had mogen vragen. Als uitersten wordt aan de ene kant
door de corporaties in de regio Noord-en Midden-Drenthe in 2007 gemiddeld slechts 61,5%
van de maximaal toegestane huur berekend, terwijl aan de andere kant de huurder van de
Amsterdamse corporaties gemiddeld 77,1% van die norm betaalt.
Tabel 4.5

Huurprijsbeleid en situatie huurwoningmarkt in tien goedkoopste en tien duurste regio’s,
2007

42

% Van maximaal

Voorgenomen

Aanbod in % vraag van huur-

toegestane huurprijs

harmonisatie in %

woningen < aftoppingsgrens

1

Noord- en Midden-Drenthe

61,5

0,4

78

2

Helmond e.o.

62,2

0,2

69

3

Betuwe

62,5

0,1

48

4

Almelo

63,0

0,1

235

5

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

64,2

0,3

92

6

Zuid-Zeeland

65,4

0,5

130

7

Noordoost-Brabant

65,6

0,0

75

8

Oost-Friesland/ZuidwestFriesland

65,6

0,1

109

9

IJsselvallei

65,8

0,5

102

10

Eindhoven e.o.

66,1

0,3

57

NEDERLAND

70,6

0,3

94

36

Flevoland

72,3

0,5

115

37

West-Utrecht

72,3

0,3

77

38

Noord-Kennemerlanden

72,4

0,0

75

39

Zuid-Kennemerland

72,5

0,3

104

40

Bollenstreek/Leiden

72,7

0,3

90

41

Het Gooi

73,3

0,6

143

42

Rijnmond

74,4

0,4

89

43

Amstelland/Meerlanden

75,2

0,4

75

44

s-Gravenhage

75,7

0,2

86

45

Amsterdam

77,1

0,6

130

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Daarnaast heeft de corporatie alleen nog bij mutaties van reeds verhuurde woningen
mogelijkheden om de huur (desgewenst) meer in de richting van het maximaal toegestane
huurniveau te brengen. Uit tabel 4.5 blijkt dat de corporaties over het algemeen in hun beleid
zeer verschillend omgaan met het harmonisatiebeleid. Er zijn regio’s waar de corporaties de
harmonisatiemogelijkheden volstrekt niet benutten, terwijl in weer andere regio’s door de
corporaties gemiddeld toch gerekend wordt met substantiële huurstijging als gevolg van het
huurharmonisatiebeleid.
Men zou wellicht verwachten dat bij het al dan niet benutten van de huurharmonisatie er
een relatie bestaat met de marktpositie van de huurwoningen. Het lijkt immers eenvoudiger
huren van vrijgekomen woningen te verhogen in een huurmarkt met veel vraagdruk, dan in
een huurmarkt die gekenmerkt wordt door (dreigende) aanbodoverschotten. In tabel 4.5 is
die marktsituatie vanuit het WoON 2006 in kaart gebracht door het aanbod van huurwoningen onder de aftoppinggrens (het betaalbare segment) te confronteren met de vraag naar die
woningen binnen de regio 8.
Dat levert vooral een indicatief beeld van de marktsituatie op, omdat vaak lang niet alle
verhuisgeneigde huishoudens daadwerkelijk hun verhuisplannen kunnen realiseren. Bij een
percentage boven de 100 is er dan indicatief sprake van een woningmarkt met mogelijke
overschotten, terwijl regio’s met een percentage van minder dan 100 op mogelijke tekorten in
dat segment duiden. Op basis van deze vraag-/aanbodverhoudingen lijkt er echter geen enkel
verband te bestaan tussen de in WoON berekende situatie op de huurwoningmarkt en de mate
waarin de huurharmonisatie benut wordt. In de tabel komen zowel regio’s voor met een tekort
waar niet of nauwelijks geharmoniseerd wordt, alsook regio’s met een overschot waarbij wel
relatief veel huurharmonisatie ingerekend wordt. Ook het huidige huurprijsniveau uitgedrukt
in een percentage van de maximaal toegestane huur lijkt hierin geen rol te spelen. Daar waar
de regio qua huurprijs nog ver afstaat van de maximale toegestane huurprijs en er dus ruimte
lijkt vanuit de relatief gunstige prijs-/kwaliteitverhouding, wordt soms zeer bescheiden of niet
geharmoniseerd, terwijl in regio’s waar corporaties de maximaal toegestane huurprijs veel
dichter naderen er soms nog relatief veel geharmoniseerd gaat worden.

8

Het WoON is een landelijke enquête om woonwensen en woonomstandigheden in kaart te brengen. Het gebruik van vraag-/aanbodverhoudingen uit het WoON 2006 als bron voor de regionale woningmarktsituatie in dit hoofdstuk heeft enkele beperkingen die van belang
zijn bij de interpretatie. Bij het WoON worden de huishoudens in kaart gebracht die in de regio actief op zoek zijn naar een (andere)
woning en die binnen twee jaar willen verhuizen. Deze huishoudens laten vaak ook een woning achter. De in beeld gebrachte vraag van
de consument is echter lang niet altijd daadwerkelijk te realiseren, ook niet in een marktsituatie waarin voldoende gevraagde woningen
beschikbaar zijn. Het op basis van de opgave van de consument verwachte aanbod uit verwachte doorstroming komt om diezelfde reden
in de praktijk dan ook niet altijd beschikbaar.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

43

4.3

Woningtoewijzingen
De kerntaak van de corporaties, het huisvesten van de doelgroep, komt misschien nog wel het beste

tot uitdrukking in de wijze waarop de corporatie omgaat met woningtoewijzingen. Een corporatie kan
niet echt voorkomen dat een omvangrijk deel van de voorraad als gevolg van de inkomensontwikkeling
onder huurders uiteindelijk bewoond wordt door huishoudens die niet meer tot de doelgroep van lagere
inkomens behoren.
Aan de andere kant heeft de corporatie bij mutaties in de huurvoorraad van vrijkomende goedkope
en betaalbare huurwoningen echter wel weer mogelijkheden om invulling te geven aan het bij voorrang
toewijzen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens uit lagere inkomensgroepen. Daarbij dient de
corporatie de actuele vraag- en aanbodverhoudingen ter plaatse te betrekken bij het verhuren van haar
woningen. Ook spelen de bepalingen in de lokaalspecifieke gemeentelijke huisvestingsverordeningen
een rol bij het toewijzen door corporaties.
Aan de hand van de toewijzingsgegevens kan ook nagegaan worden in hoeverre corporaties bij
nieuwe toewijzingen in 2007 in staat bleken passend toe te wijzen volgens de inkomenscriteria uit het
Bbsh en de Wht. Daarbij wordt ook van corporaties verwacht dat zij bij het verhuren van haar woningen er naar streven, dat door huurders in een zo gering mogelijke mate een beroep wordt gedaan op
huurtoeslag. Corporaties zijn hierin mede afhankelijk van de lokaalspecifieke invulling van de passendheidscriteria in lokale huisvestingsverordeningen. Als niet passend worden hier enerzijds de toewijzingen beschouwd van goedkope huurwoningen aan huishoudens met een inkomen van boven dat van de
doelgroep. Deze te goedkope toewijzingen leiden tot goedkope scheefheid. Aan de andere kant gaat
het om huishoudens met lagere inkomens die de duurdere huurwoningen krijgen toegewezen. Deze
huishoudens krijgen gegeven de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, relatief minder huurtoeslag
waardoor deze huishoudens ook een relatief groot deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn. De te dure
toewijzingen leiden tot dure scheefheid.

44

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Relatie huur en inkomen bij woningtoewijzingen, 2006 en 2007

Tabel 4.6

Financiële passendheid

Huisvestingssituatie doelgroep

toewijzingen 2007

WoON 2006

Passend

Te goedkoop

Te duur

Doelgroep

Niet-doelgroep

in dure huur

in goedkope huur

1

Noord-Friesland/Waddeneilanden

79,8

4,1

16,1

43

40

2

Helmond e.o.

81,0

7,8

11,2

36

57

3

Hengelo/Enschede

84,4

7,1

8,5

24

38

4

Amsterdam

84,5

3,8

11,7

28

48

5

Oost-Veluwe

84,9

4,5

10,6

44

60

6

Betuwe

86,2

8,4

5,4

33

56

7

Achterhoek

87,1

5,1

7,8

57

53

8

Almelo

87,5

8,3

4,2

64

40

9

Midden-Kennemerland

88,1

5,6

6,3

23

55

10

Noord-Kennemerlanden

88,2

5,8

6,0

23

55

NEDERLAND

90,7

4,0

5,4

28

49

36

Breda e.o.

93,4

3,0

3,6

9

52

37

Zaanstreek/Waterland

93,7

2,6

3,7

12

51

38

Stad Groningen

93,9

3,5

2,6

16

35

39

Midden-Brabant

93,9

2,4

3,7

34

41

40

Heuvelland Zuid-Limburg

94,1

3,1

2,7

33

50

41

Ommelanden

94,3

3,1

2,6

38

43

42

Amstelland/Meerlanden

94,3

1,1

4,5

21

60

43

Nijmegen e.o.

94,7

3,4

1,9

33

45

44

West-Veluwe/Noordwest-Veluwe

94,7

2,3

3,0

35

59

45

West-Utrecht

96,2

1,5

2,3

20

48

Uit de toewijzingen over 2007 blijkt dat bijna 91% van de toewijzingen volgens de inkomenscriteria als passend beschouwd mag worden. Het percentage passend uit 2007 komt
goed overeen met het landelijk gemiddelde over de voorgaande jaren 2003-2006 toen ook
gemiddeld 91% passend werd toegewezen. Van de overige toewijzingen is in 2007 4,0% als te
goedkoop te beschouwen en 5,4% van de toewijzingen was te duur. Het patroon van te dure
c.q. te goedkope toewijzingen was in de eerdere jaren echter anders; 3,7% van de toewijzingen
in de afgelopen jaren is als te duur te beschouwen en 5,3% was volgens de huur-inkomenscriteria te goedkoop.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

45

Uit de toewijzingsgegevens blijkt ook dat 27,2% van de toewijzingen betrekking had op
huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Ook deze toewijzingen zijn grotendeels passend, omdat het hier voor een groot deel gaat om woningen die niet tot het goedkope segment behoren.
De verschillen tussen de regio’s zijn ook hier echter groot en vragen vaak een regiospecifieke beschouwing om de consequenties in beeld te brengen. Zo wordt in Noord-Friesland nog
geen 80% passende toewijzingen gehaald. Er is hier vooral sprake van relatief veel te dure
toewijzingen in 2007 (16,1% versus 5,4% landelijk). In deze regio is met een percentage van
43% van de doelgroep dat in dure huurwoningen woont al sprake van een relatief hoge dure
scheefheid (43% tegen 28% landelijk). Tegelijk is er binnen deze regio ook sprake van een
beperkte goedkope scheefheid (40% versus 49% landelijk), terwijl er in 2007 ook geen extreem
aantal te goedkope toewijzingen in 2007 geteld worden. Het lijkt er hier dus niet op dat de
kansen op passende toewijzingen van huishoudens met lagere inkomens belangrijk negatief
beïnvloed worden door de toewijzingen aan huishoudens uit de hogere inkomens.
Die kans is veel meer aanwezig in regio’s als Helmond en Hengelo/Enschede waar in 2007
een hoog aandeel te dure toewijzingen hand in hand gaat met een hoog aandeel te goedkope
toewijzingen. Hier kan het uitgangspunt van passende toewijzingen aan de doelgroep wellicht
ook in de verdrukking zijn gekomen omdat er relatief veel goedkope huurwoningen aan huishoudens buiten de doelgroep werden toegewezen. Weer een volstrekt andere situatie komt
voor in de regio Almelo waar een relatief hoog aandeel te goedkope toewijzingen gepaard
gaat met een bescheiden aandeel te dure toewijzingen. Er is vanuit het lage percentage te
dure toewijzingen niet zoveel reden om aan te nemen dat door de goedkope toewijzingen de
doelgroep in de verdrukking komt. Het hoge aandeel te goedkope toewijzingen in deze regio
zal wellicht samenhangen met het zeer ruime aanbod van huurwoningen onder de aftoppingsgrens 9.

4.2

Inspanningen van corporaties in het koopsegment
Ook door de verkoop van huurwoningen kunnen corporaties een bijdrage leveren aan de

huisvesting van de doelgroep. Dat kan enerzijds door huurwoningen rechtstreeks te verkopen
aan huishoudens uit de doelgroep tegen een voor hen betaalbare prijs. Meer indirect kan dat
ook door de huurwoningen te verkopen aan huishoudens die niet (meer) tot de doelgroep behoren en de daarmee beschikbaar komende financiële middelen via nieuwbouw weer elders in
te zetten voor de huisvesting van de doelgroep.

9

46

Het aanbod in procenten van de vraag naar die huurwoningen is blijkens het WoON 2006 in deze regio maar liefst 235%, en daarmee
verreweg het hoogste van alle regio’s.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Verkoop aan bewoners naar prijsklassen Nederland totaal, 2003-2007

Tabel 4.7

Huurwoningen

Betaal-

goedkoop

baar

Duur

Eenheden in

Overige

Totaal

verzorgings-

woon-

Nederland

huizen

gelegenheden

Zittende huurders

6.000

22.800

3.400

100

200

32.600

Overige natuurlijke personen

10.100

28.000

5.600

0

200

43.900

Naast een zeer beperkt aantal andere woongelegenheden werden in de afgelopen vijf jaar
76.500 huurwoningen van corporaties verkocht, waarvan 32.600 aan zittende huurders en
43.900 aan nieuwe huishoudens. Ruim 21% van deze huurwoningen behoorde tot de goedkopere huurprijsklasse, 66% kwam uit het betaalbare segment en 12% uit het duurste huursegment.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

47

Aandeel verkochte huurwoningen en vraag/aanbod verhoudingen betaalbare huur,

Tabel 4.8

2003-2007
Aandeel verkochte

Aanbod in % vraag

huurwoningen

huurwoningen

als % voorraad

< aftoppingsgrens
uit WoOn 2006

1

Achterhoek

5,9

64

2

Noord-Limburg

5,3

89

3

Amsterdam

4,9

130

4

IJsselvallei

4,8

102

5

Oost-Friesland/ZuidwestFriesland

4,5

109

6

Oostelijk Zuid-Limburg

4,5

124

7

Midden-Limburg

4,4

52

8

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

4,4

92

9

Flevoland

4,3

115

10

Rijnmond

4,3

89

NEDERLAND

3,2

94

36

Midden-Kennemerland

2,1

75

37

Oost-Veluwe

2,0

108

38

West-Utrecht

2,0

77

39

Regio Roosendaal

1,8

91

40

Noord- en Midden-Zeeland

1,8

95

41

Bollenstreek/Leiden

1,7

90

42

Noordoost-Brabant

1,3

75

43

Amstelland/Meerlanden

1,1

75

44

Zuid-Kennemerland

1,1

104

45

Den Bosch e.o.

0,9

71

Ten opzichte van de corporatievoorraad blijken in procenten van de voorraad de meeste
huurwoningen verkocht te zijn in de regio’s Achterhoek (5,9%), Noord-Limburg (5,3%) en in
Amsterdam (4,9%). Opvallend daarbij is dat de eerste twee regio’s blijkens de vraag-/aanbodverhoudingen van huurwoningen beneden de aftoppingsgrens uit het WoON 2006 nog
relatief veel vraag bij weinig te verwachten aanbod in de betaalbare prijsklasse kennen. Ook
in Midden-Limburg laat WoON 2006 veel meer vraag dan aanbod in de betaalbare huurklasse
zien, desondanks blijken ook hier relatief veel huurwoningen (4,4%) te zijn verkocht.

48

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Aan de andere kant zijn er nauwelijks woningen (rond de 1,0%) verkocht in de regio’s Den
Bosch, Zuid-Kennemerland en Amstelland/Meerlanden. Bij de top tien van de regio’s met relatief lage verkopen bevinden zich geen regio’s die te maken hebben met grote overschotten op
basis van de vraag-/aanbodverhoudingen van huurwoningen beneden de aftoppingsgrens.
In 2007 werden bijna 14.200 huurwoningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van bijna
€ 147.000,- verkocht. De corporaties hebben op grond van het Bbsh binnen bepaalde beperkingen daarbij de mogelijkheid om deze huurwoningen te verkopen voor een prijs onder de
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning. Deze kortingsmogelijkheden zijn in 2007 bij 27% van de verkochte huurwoningen benut.
Verkoop met korting, 2007

Tabel 4.9

Nederland totaal
Verkochte huurwoningen zonder korting

10.300

Verkochte huurwoningen met 1-10% korting

1.800

Verkochte huurwoningen met 11-20% korting

200

Verkochte huurwoningen met 21-30% korting

1.500

Verkochte huurwoningen met meer dan 30% korting
Totaal verkochte huurwoningen

400
14.200

Waar voorheen startersleningen aan kopers alleen door gemeenten en Rijk verstrekt mochten worden, bestaat sinds 26 juli 2007 voor corporaties ook de mogelijkheid om startersleningen te verstrekken. Door middel van het verstrekken van deze leningen kunnen corporaties
ook een bijdrage leveren aan de problemen die starters op de koopmarkt ondervinden. Deze
mogelijkheid is in 2007 nog slechts beperkt benut. Er werden door de gezamenlijke corporaties
in 2007 in totaal 60 startersleningen verstrekt, waarmee in totaal een bedrag van bijna € 1,5
miljoen gemoeid was.
Een andere vorm van ondersteuning van de aankoop van woningen door huishoudens is
de verkoop van woningen waarbij de corporatie naast de korting een terugkoopverplichting
aangaat met winstdeling, zodat de koper met minder grote risico’s te maken heeft. Tot en met
2007 werden op deze wijze ruim 18.200 huurwoningen verkocht. De nominale omvang van de
terugkoopverplichting ultimo verslagjaar bedroeg ruim € 2,1 miljard. Enkele corporaties verkochten ook woongelegenheden in de vorm van een future constructie. Tot en met 2007 ging
het om 115 woongelegenheden waarmee een bedrag van ruim € 4,6 miljoen is gemoeid.
Ook de in 2007 door de corporaties gerealiseerde 9.500 koopwoningen kunnen van betekenis zijn voor de huisvesting van de doelgroep van lagere inkomens. In 2007 realiseerden de
corporaties ruim 6.200 redelijk betaalbare koopwoningen (bijna 66%) onder de € 200.000,-. Dit
is bijna 66% van alle gerealiseerde koopwoningen. Het blijft echter de vraag hoeveel van deze
koopwoningen ook daadwerkelijk bereikbaar zijn voor de doelgroep van lagere inkomens.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

49

Met name tegen de achtergrond van de eind 2007 oplopende hypotheekrente is dat lang
niet voor elk huishouden in de doelgroep weggelegd. Anderzijds mag verwacht worden dat
corporaties door vooral te bouwen in dit ‘betaalbare’ koopprijssegment, ook hebben bijgedragen aan verbetering van de doorstroming, wat meer indirect ook ten goede komt aan de
woonkansen van de doelgroep van lagere inkomens.
Tabel 4.10

Nieuwbouw koopwoningen in de tien meest productieve regio’s, 2007
< € 200.000,-

> € 200.000,-

Totaal

Amsterdam

1.710

290

2.000

‘s-Gravenhage

400

410

800

Rijnmond

490

300

790

IJsselvallei

230

150

380

Hengelo/Enschede

230

80

300

Eindhoven e.o.

150

150

300

West-Utrecht

180

100

280

Stad Groningen

220

50

270

Midden-Brabant

140

120

260

Oost-Friesland/ZuidwestFriesland

190

50

230

6.200

3.300

9.500

NEDERLAND

Vooral in Amsterdam werden door de corporaties met ruim 1.700 koopwoningen onder de
prijsgrens van € 200.000,- veel ‘betaalbare’ koopwoningen aan de voorraad toegevoegd. De
regio Rijnmond en ’s-Gravenhage volgen in absolute zin als tweede en derde regio op grote
afstand met bijna 500, respectievelijk iets meer dan 400 koopwoningen in dit segment.

4.5

Wonen en zorg en bijzondere doelgroepen
Ontwikkelingen in het corporatiebezit
Corporaties dienen bij te dragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen

en gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. In deze paragraaf wordt
nagegaan hoe de sector daar in de afgelopen jaren invulling aan heeft gegeven. De gegevens
over de afgelopen vijf jaar laten overal een groei zien van de inspanningen van corporaties om
woonruimte beschikbaar te hebben voor bijzondere doelgroepen.

50

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ontwikkeling van woongelegenheden, 2003-2007

Tabel 4.11

Huurwoningen

Eenheden in

Overige woon-

verzorgings-

gelegenheden

tehuizen
2003

2.312.600

45.400

62.500

2004

2.298.000

47.400

66.400

2005

2.288.300

49.200

70.500

2006

2.279.900

49.400

74.400

2007

2.246.600

50.000

79.500

Waar de afgelopen vijf jaren een lichte daling van bijna 3% van het aantal huurwoningen
in het corporatiebezit zichtbaar werd, is aan de andere kant een stijging van zowel de eenheden in verzorgingstehuizen (ruim 10%) als de overige woongelegenheden (ruim 27%) te constateren. In absolute aantallen gaat het om een afname aan huurwoningen met bijna 65.000
en omvat de groei slechts een beperkt aantal verzorgingseenheden (groeide in vijf jaar met
bijna 4.600) en overige woongelegenheden (groeide met bijna 17.000).
Tabel 4.12

Ontwikkeling realisatie woonruimte voor bijzondere doelgroepen, 2003-2007

Ouderen en gehandicaptenwoningen
Als % voorraad woongelegenheden
Woningen voor overige bijzondere doelgroepen
Als % voorraad woongelegenheden

2003

2004

2005

2006

2007

301.200

315.100

318.600

327.900

353.600

12,4

13,1

13,2

13,6

14,7

12.800

12.700

12.600

12.900

17.200

0,5

0,5

0,5

0,5

0,7

53.400

61.900

55.700

52.700

56.800

Als % voorraad woongelegenheden

2,2

2,6

2,3

2,2

2,4

Aandeel huishoudens dat gebruik maakt van arrangementen in %

3,2

3,5

4,5

4,3

4,7

Eenheden voor bijzondere doelgroepen

Het aantal woningen dat de corporatie geschikt acht voor oudere huishoudens en gehandicapten is in de afgelopen vijf jaar met ruim 50.000 gestegen. Inmiddels bestaat bijna 15%
van de corporatievoorraad uit woningen die de corporatie bij vrijkomen met voorrang toewijst
aan een 55-plushuishouden of aan een gehandicapte. Ook het aantal woningen voor overige
bijzondere doelgroepen (zoals ex-dak- en -thuislozen, (ex)psychiatrische patiënten, (ex)verslaafden, ex-gedetineerden) steeg in de afgelopen vijf jaar met ruim 4.400. Het aantal eenheden voor deze bijzondere doelgroepen in bijzondere woongebouwen steeg met 3.400 en omvat
inmiddels 2,4% van de corporatievoorraad.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

51

Het aandeel huishoudens dat gebruik maakt van contractueel vastgelegde arrangementen waarbij de corporatie een intermediaire rol vervult tussen aanbieders van de diensten en
de bewoners groeide in procenten van het aantal woongelegenheden, van 3,2% in 2003 naar
4,7% ultimo 2007. Ook de fysieke toegankelijkheid van het woningbezit is de afgelopen jaren
aanmerkelijk verbeterd.

Tabel 4.13

Ontwikkeling toegankelijkheid van het woningbezit, 2003-2007

Aantal

2003

2004

2005

2006

2007

580.100

592.100

605.000

615.900

649.700

24,0

24,5

25,1

25,6

27,0

Als % vooraad

Het aantal toegankelijke woningen (tot en met 2006) c.q. nultreden woningen (vanaf
2007) 10 is in vijf jaar met bijna 70.000 gestegen. Er zijn inmiddels bijna 650.000 voor minder
valide huurders vaak geschikte woningen, hetgeen overeenkomt met 27% van de totale corporatievoorraad. Deze groei is in het laatste jaar opmerkelijk omdat de gehanteerde definitie
voor toegankelijkheid in 2007 verder aangescherpt is 11.

Toewijzingen van woonruimte aan bijzondere doelgroepen in 2007
Het aantal toewijzingen aan ouderen is ontleend aan dezelfde toewijzingstabellen die gebruikt zijn in paragraaf 4.3. Ten behoeve van deze paragraaf zijn de toewijzingen aan hoofdbewoners jonger dan 65 jaar en 65 jaar en ouder van elkaar onderscheiden en staat de laatste
leeftijdscategorie centraal.
Tabel 4.14

Toewijzingen aan ouderen naar inkomen, 2007

Aantal

Toewijzingen

Aan ouderen uit

Aan ouderen uit

totaal

doelgroep

niet-doelgroep

196.000

19.700

8.700

100

10,1

4,4

In %

10

11

52

Toegankelijke woning (tot en met verslagjaar 2006): een woning die zonder traplopen van buiten bereikbaar is en waarin vertrekken als
woonkamer, keuken, douche/bad, toilet en minstens één slaapkamer gelijkvloers liggen. Het aantal is inclusief de toegankelijke woningen voor bijzondere doelgroepen, maar exclusief de woningen in bijzondere woonvormen.
Nultredenwoning (vanaf verslagjaar 2007): een woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk als
de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer, en één slaapkamer) op één verdiepingslaag liggen. Een woning is
extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.
In de in 2006 gehanteerde definitie van toegankelijkheid kunnen ook nog woningen gerekend worden waarvan de belangrijkste vertrekken intern toch alleen via traplopen bereikbaar waren (sommige portiek etagewoningen). Dit type woningen is in de definitie van 2007
uitgesloten.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

In totaal heeft 14,5% van de toewijzingen over 2007 betrekking op huishoudens met een
hoofdbewoner van 65 jaar of ouder. In het voorgaande is naar voren gekomen dat van de totale toewijzingen 27,2% niet tot de doelgroep behoorde. Van de 28.400 toewijzingen onder de
oudere huishoudens behoorde 30,5% niet tot de doelgroep van lagere inkomens.
Tabel 4.15

Financiële passendheid toewijzingen aan ouderen, 2007
Passend

Te goedkoop

Te duur

Aantal

24.300

700

2.800

In %

87,5

2,5

10,0

Bezien vanuit de financiële criteria voor passendheid, waarbij voor oudere huishoudens
lagere inkomensgrenzen gelden 12, wordt onder oudere huishoudens wat minder te goedkoop
(onder oudere huishoudens 2,5% versus 4,0% voor totale toewijzingen) en beduidend meer te
duur toegewezen (onder oudere huishoudens 10% versus 5,4% voor totale toewijzingen). Dit
relatief grote aandeel te dure toewijzingen wordt hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door de
combinatie van relatief veel lagere inkomens onder ouderen en de ten opzichte van reguliere
huurwoningen vaak duurdere ouderenhuisvesting.
Bijna 2% (3.800) van de totale toewijzingen over 2007 had betrekking op bijzondere doelgroepen zoals ex-dak- en -thuislozen, (ex)psychiatrische patiënten, (ex)verslaafden, ex-gedetineerden. Het zijn met name de corporaties uit de referentiegroep ‘ouderenhuisvesting’ die
zich het meest op deze bijzondere doelgroepen toeleggen. Binnen deze groep corporaties viel
6,5% van de toewijzingen in 2007 aan deze bijzondere doelgroepen toe. Alle andere referentiegroepen scoren wat betreft de toewijzing aan deze bijzondere doelgroepen rond het landelijk
gemiddelde.

12

Inkomensgrenzen voor de doelgroep van 1 januari tot en met 31 december 2007
Eenpersoonsouderenhuishouden ≥ 65 jaar: tot € 18.250,- (art.14 onderdeel c van de Wht)
Meerpersoonsouderenhuishouden ≥ 65 jaar: tot € 24.275,- (art.14 onderdeel d van de Wht)

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

53

5
Leefbaarheid, maatschappelijk
vastgoed en niet-woongelegenheden

5.1

Inleiding
Bij lezing van dit hoofdstuk is het relevant te weten dat de hier gepresenteerde financiële

informatie niet is ontleend aan de winst- en verliesrekening of de balans welke als onderdeel
van de jaarrekening beide onderwerp zijn van accountantscontrole. Het hier gemaakte onderscheid tussen leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed sluit aan op hetgeen het Bbsh sinds
1997 aangeeft voor het prestatieveld leefbaarheid. Het Bbsh geeft een brede omschrijving
voor leefbaarheid. Op hoofdlijnen samengevat komt deze er op neer dat corporaties ten behoeve van de leefbaarheid activiteiten mogen ondernemen die:
♦ De woonomgeving buiten de directe nabijheid van de woongelegenheden ten goede
komen.
♦ Het woongenot ten goede komen.
♦ En/of te maken hebben met bouwen, verwerven, beheren en exploiteren van andere
gebouwen dan woongelegenheden, alsmede met sloop en verkoop van deze gebouwen.
Binnen dit hoofdstuk worden uitgaven voor de twee eerste groepen van activiteiten besproken onder de noemer leefbaarheid, terwijl de investeringen in de bouw of aankoop van
andere gebouwen dan woongelegenheden worden besproken bij maatschappelijk vastgoed.
Voor beide onderwerpen geldt voorts dat dit hoofdstuk enkel weergeeft wat de toegelaten instellingen zelf doen. Voor verbindingen is er namelijk geen informatie over eventuele uitgaven
ten behoeve van leefbaarheid of investeringen in maatschappelijk vastgoed.

Leefbaarheid

5.2

In 2007 gaven 372 van de 455 corporaties geld uit aan activiteiten ten behoeve van de
leefbaarheid. Hun gezamenlijke uitgaven hieraan bedroegen € 181 miljoen 13. Dat is gemiddeld € 76,- per woongelegenheid van de corporaties. Een ruime helft hiervan werd besteed aan
sociale activiteiten (53%) en de rest aan fysieke activiteiten (47%). Voor zowel de sociale als de
fysieke activiteiten geldt dat ongeveer driekwart van deze uitgaven wijkgebonden is en de rest
individueel.

13

54

Ter vergelijking: volgens Aedes bedrijfstakinformatie besteedden corporaties in 2006 in totaal € 275 miljoen aan leefbaarheid, maar dat
is inclusief € 104 miljoen aan investeringen in maatschappelijk vastgoed.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bij sociale en fysieke, wijkgebonden en individuele activiteiten gaat het om de volgende
zaken:
♦ Sociale, wijkgebonden activiteiten betreffen uitgaven/investeringen ter ondersteuning
van onder meer bewonersinitiatieven, sponsoring buurtactiviteiten, leefregels,
gebiedsgericht personeel (zoals huismeester, wijkbeheerder, leefbaarheidscoördinator),
leefbaarheidsonderzoeken, wijkschouw.
♦ Sociale, individuele activiteiten betreffen uitgaven/investeringen voor bijvoorbeeld
welkomsbijeenkomsten voor nieuwe bewoners, bestrijding van woonoverlast,
buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede
kansbeleid.
♦ Fysieke wijkgebonden activiteiten betreffen uitgaven/investeringen voor onder meer
buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals HOED, buurtposten, wijksteunpunten),
onderhoud groenvoorzieningen, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte,
cameratoezicht, schoonmaakacties, graffiti verwijdering.
♦ Fysieke, individuele activiteiten betreffen uitgaven/investeringen voor activiteiten zoals
inbraakbeveiliging, brandpreventie, achterpadverlichting, afsluiting portieken.

Geografisch
Binnen Nederland gaven de corporaties vooral in de vier grote steden (G4) en in de 40 wijken relatief veel uit aan leefbaarheid, namelijk gemiddeld € 114,- per woongelegenheid. Een
verband met stedelijke problematiek is hier aannemelijk. Zoals grafiek 5.1 laat zien hangen de
hoge uitgaven vooral samen een relatief stevige inzet op sociale activiteiten. Zowel aan wijkgebonden als aan individuele sociale activiteiten is in de G4 en de 40 wijken gemiddeld per
woongelegenheid fors meer besteed dan in heel Nederland. Daarnaast is hier ook wat meer
besteed aan wijkgebonden fysieke activiteiten. De uitgaven aan individuele fysieke activiteiten waren vrijwel gelijk aan die in heel Nederland.
In de 27 andere gemeenten van het grote stedenbeleid (G27) is gemiddeld per woongelegenheid € 83,- besteed aan leefbaarheid, € 7,- meer dan voor heel Nederland en bijna € 30,minder dan in de G4 en de 40 wijken. In mindere mate dan bij de G4 en de 40 wijken lag er
voorts ook in de G27 een accent op sociale activiteiten. Dit valt op als de gemiddelde leefbaarheidsuitgaven in de G27 worden vergeleken met die van de overige gemeenten.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

55

Leefbaarheidsuitgaven naar type uitgave, 2007

Tabel 5.1

Gemiddeld per woongelegenheid (x € 1,-)
Sociale activiteiten

Totaal

Fysieke activiteiten

Wijkgebonden

Individueel

Wijkgebonden

Individueel

49

26

30

9

G4

Totaal
(x € 1.000,-)

114

56.800

G27

33

12

24

14

83

47.700

Overige gemeenten

21

5

24

9

59

76.600

Nederland

30

11

25

10

76

181.100

40 wijken

53

23

30

8

114

26.200

Ook tussen woningmarktgebieden zijn er grote verschillen in de uitgaven van corporaties
aan leefbaarheid. Anders dan voorgaande tabel wellicht doet vermoeden waren de uitgaven
per corporatiewoongelegenheid gemiddeld het hoogst in de Westelijke Mijnstreek (Sittard
e.o.), Flevoland en de IJsselvallei (Deventer e.o.). Pas daarna volgen drie van de vier grootstedelijke regio’s.
In de meeste van de tien regio’s met de gemiddeld hoogste leefbaarheidsuitgaven worden
in vergelijking met heel Nederland hoge bedragen besteed aan sociale wijkgebonden activiteiten en dan in het bijzonder aan de sociale wijkgebonden activiteiten. In enkele van deze
regio’s is daarnaast ook aan fysieke activiteiten meer uitgegeven dan gemiddeld in heel Nederland gebeurd. In Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe en in Oostelijk Limburg is de sterke inzet
op fysieke wijkgebonden activiteiten geheel bepalend voor de hoogte van de uitgaven aan
leefbaarheid.

56

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 5.1
Uitgaven aan leefbaarheid in de tien woningmarktregio’s met de hoogste uitgaven per
woongelegenheid x € 1,-, 2007

Nederland
Westelijke Mijnstreek
Flevoland
IJsselvallei
's-Gravenhage
Rijnmond
Amsterdam
Noord-Limburg
Midden-Brabant
Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe
Oostelijk Zuid-Limburg
0

20

40

60

sociale wijkgebonden activiteiten
fysieke wijkgebonden activiteiten

80

100

120

140

160

sociale individuele activiteiten
fysieke individuele activiteiten

Referentiegroepen
Zoals grafiek 5.2 laat zien, bestaan er ook tussen de referentiegroepen grote verschillen in
de bedragen die gemiddeld per woongelegenheid werden uitgegeven aan leefbaarheid. Voor
de twee groepen herstructureringscorporaties lijken deze verschillen samen te hangen met
de ligging en aard van het bezit en de opgave waar ze voor staan. Beide geven relatief veel uit
aan leefbaarheid: grote herstructureringscorporaties gemiddeld € 118,- per woongelegenheid
en middelgrote en kleine herstructureringscorporaties € 80,-. Bij beide groepen ligt er voorts
een sterk accent op sociale activiteiten, zij het dat dit accent bij de grote herstructureringscorporaties nog wat meer opvalt dan bij de middelgrote en kleine. Dit patroon van relatief hoge
uitgaven en een accent op sociale activiteiten correspondeert met de ligging van de woongelegenheden van beide groepen. Eerder is al eens aangegeven dat de grote herstructureringscorporaties circa driekwart van alle woongelegenheden in de G4 bezitten. Dit bezit vormt daarbij
ongeveer tweederde van hun totale bezit. De middelgrote en kleine herstructureringscorporaties zijn daarnaast sterk aanwezig in de 27 andere gemeenten uit het Grotestedenbeleid: 58%
van hun woongelegenheden bevindt zich in de G27 en omgekeerd bezitten zij hiermee 45%
van alle woongelegenheden van corporaties in deze gemeenten.
Naast de herstructureringscorporaties geven ook corporaties met marktgevoelig bezit relatief veel uit aan leefbaarheid: gemiddeld € 87,- per woongelegenheid. Zij zijn daarbij relatief
sterk gericht op fysieke activiteiten in de wijk. De reden hiervan is niet helemaal duidelijk.
Mogelijk streven ze hiermee naar een betere marktpositie en hogere waarde van hun bezit.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

57

Grafiek 5.2

Uitgaven aan leefbaarheid naar type uitgave en referentiegroep per woongelegenheid
x € 1,-, 2007

Nederland
grote herstructureringscorporatie
corporatie met marktgevoelig bezit
middelgrote en kleine herstructureringscorp.
corporatie met relatief jong bezit
studentenhuisvesting
gemiddeld profiel met krimpende portefeuille
corporatie met stabiele portefeuille
gemidd. profiel met accent eengezinswoningen
gemiddeld profiel
ouderenhuisvesting
overig - niet goed in te delen
0

20

sociale wijkgebonden activiteiten
fysieke individuele activiteiten

40

60

80

100

120

sociale individuele activiteiten
fysieke wijkgebonden activiteiten

De ouderenhuisvesters en de overige corporaties die niet goed zijn in te delen bij de andere
groepen geven gemiddeld het minst uit aan leefbaarheid. Voor de ouderenhuisvesters zal dit
mede komen doordat éénderde van hun woongelegenheden bestaat uit eenheden in verzorgingshuizen, waar bewoners naar verwachting een beschermde en veilige leefomgeving
vinden.

5.3

Investeringen in maatschappelijk vastgoed
Deze paragraaf bespreekt hoeveel de corporaties in 2007 investeerden in maatschappelijk

vastgoed en waar deze investeringen plaatsvonden. Voorafgaand daaraan wordt kort ingegaan op de waarde van het huidige bezit aan maatschappelijk vastgoed bij corporaties.
Eind 2007 bezaten minstens 144 van de 455 corporaties maatschappelijk vastgoed. Door
onvolledige opgave is de totale omvang van hun bezit aan maatschappelijk vastgoed niet
precies bekend maar wel is duidelijk dat het om tenminste 2.200 objecten gaat met een gezamenlijke WOZ-waarde van minstens € 517,7 miljoen. Dit lijkt mogelijk weinig, maar daar staat
tegenover dat het bezit van maatschappelijk vastgoed pas sinds 1997 is toegestaan in het
Bbsh met de toevoeging van het prestatieveld ‘leefbaarheid’. Voorts zal de gezamenlijke WOZwaarde in werkelijkheid ook nog wel hoger liggen dan die € 517,7 miljoen want dit bedrag
betreft ongeveer driekwart van alle maatschappelijk vastgoed objecten 14.

14

58

Voor 474 objecten is geen WOZ-waarde opgegeven. Omgekeerd is voor € 35,2 miljoen aan WOZ-waarde onbekend hoeveel objecten het
betreft.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

140

Het hier genoemde bedrag is ook niet vergelijkbaar met de marktwaarde in verhuurde
staat die Aedex/IPD opgeeft voor het maatschappelijk vastgoed. Deze door Aedex/IPD opgegeven marktwaarde van € 2,6 miljard is namelijk inclusief de marktwaarde van de eenheden in
verzorgingshuizen. Binnen deze paragraaf echter worden eenheden in verzorgingshuizen niet
tot het maatschappelijk vastgoed gerekend.
In 2007 investeerden 52 corporaties voor een gezamenlijk bedrag van bijna € 143 miljoen
in maatschappelijk vastgoed 15. Het grootste deel van dit bedrag werd geïnvesteerd in vastgoed
voor de zorg en gezondheidszorg (47%) en in vastgoed voor onderwijs en opvoeding (23%).
Het resterende bedrag ging naar buurt- en wijkvoorzieningen, cultureel vastgoed en overig,
maatschappelijk vastgoed. De investeringen in vastgoed voor de sport- en recreatiesector
waren minimaal.
Tabel 5.2

Investeringen in maatschappelijk vastgoed* naar type vastgoed, 2007
Vastgoed voor:

Totaal

Zorg en

Wijk- en

Onderwijs en

gezondheid

buurtcentra

opvoeding

67,1

17,2

33,4

9,8

0,4

15,0

142,8

47

12

23

7

0

10

100

x € 1 miljoen
in %

Cultuur

Sport en

Overig

recreatie

* Exclusief eventuele investeringen door verbindingen, want voor hen ontbreekt deze informatie.

Geografisch
Van de bijna € 143 miljoen die de corporaties in 2007 investeerden in maatschappelijk
vastgoed, is slechts 1,5% geïnvesteerd in de 40 wijken en 10% in de vier grote steden. In
verhouding tot het aandeel woongelegenheden van corporaties in de 40 wijken (10%) en de
G4 (21%) is dit weinig, maar het betreft hier enkel de investeringen die gedurende een jaar
zijn gedaan. Zodra er wat breder wordt gekeken naar de WOZ-waarde van het totale bezit aan
maatschappelijk vastgoed komt een geheel ander beeld naar voren. In de G4 is namelijk 38,9%
gelokaliseerd van de totale WOZ-waarde van € 518 miljoen aan maatschappelijk vastgoed bij
corporaties.
In de 27 andere gemeenten van het Grotestedenbeleid (G27) kwam 30% van alle investeringen in maatschappelijk vastgoed terecht. Dit is relatief veel in verhouding tot het aandeel
woongelegenheden in de G27 van 24%. Mogelijk betreft dit een inhaalslag, want in de G27
bevindt zicht tot nog toe pas 14,4% van de WOZ-waarde van al het maatschappelijk vastgoed
dat corporaties bezitten.

15

Aedes meldt in de Bedrijfstakinformatie over 2006 een investeringsbedrag van € 104 miljoen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

59

De grote verschillen in de geografische spreiding van de investeringen in maatschappelijk
vastgoed in 2007 en die van het bezit aan maatschappelijk vastgoed geven aan dat een nadere
analyse van de investeringen uit een jaar niet heel zinvol is. Deze investeringen vertonen een
te weinig interpreteerbaar patroon. Dit komt waarschijnlijk doordat er vele factoren zijn die
beïnvloeden in welke mate corporaties in enig jaar investeren in maatschappelijk vastgoed.
Zonder pretentie van volledigheid kan worden gedacht aan:
♦ Het al dan niet voorkomen van een behoefte aan investeringen in maatschappelijk
vastgoed binnen het werkgebied van een corporatie.
♦ De mate waarin er ter plaatse ook andere organisaties zijn dan corporaties die willen
investeren in maatschappelijk vastgoed.
♦ Verwachtingen inzake de rentabiliteit van concreet beoogde investeringen in
maatschappelijk vastgoed.
♦ De beleidsmatige keuze van een corporatie om wel of niet actief te zijn op het veld van
investeringen in maatschappelijk vastgoed.
♦ De financiële mogelijkheden van een corporatie tot (mogelijk deels onrendabel)
investeren in maatschappelijk vastgoed.
♦ Het gegeven dat maatschappelijk vastgoed vele jaren meegaat waardoor er van jaar tot
jaar sterke fluctuaties kunnen zijn in de investeringen van afzonderlijke corporaties in
maatschappelijk vastgoed.

5.4

Niet-woongelegenheden
De vastgoedportefeuille van de sector bevat naast vele woongelegenheden ook vele niet-

woongelegenheden. Tot de niet-woongelegenheden behoren garages, bedrijfsruimten/winkels
en overig bezit. De omvang en waarde van het bezit van niet-woongelegenheden binnen de
sector staat in deze paragraaf centraal.
Eind 2007 waren er 401 corporaties die zelf of via hun verbindingen één of meer nietwoongelegenheden bezaten. In totaal betreft dit 170.200 niet-woongelegenheden. Garages
vormen verreweg het grootste deel hier, daarnaast bezitten corporaties ook bedrijfsruimten/
winkels en overige panden. Het aantal panden maatschappelijk vastgoed is slechts 1,3% van
het totale aantal niet-woongelegenheden.
De totale WOZ-waarde van alle niet-woongelegenheden bedraagt per 1 januari 2007 € 5,7
miljard. Dat is 1,6% van de totale WOZ-waarde van alle woongelegenheden. Het aandeel van
de bedrijfsruimten/winkels, maatschappelijk vastgoed en overige panden in de totale WOZwaarde van € 5,7 miljard zal naar verwachting relatief hoog zijn. De WOZ-waarde van de verschillende typen niet-woongelegenheden is evenwel niet bekend. Alleen voor het maatschappelijk vastgoed is er een indicatie voor de WOZ-waarde namelijk € 518 miljoen, hetgeen 9,0%
is van de totale WOZ-waarde van de niet-woongelegenheden.

60

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De omvang van het bezit van niet-woongelegenheden in de corporatiesector, 2007

Tabel 5.3

Aantal panden:
Garages

WOZ-waarde*

Bedrijfs-

Maatschappelijk

ruimten/

vastgoed

Overig

Totaal

(x € 1 miljoen)

5.746

winkels
Aantallen resp. bedrag

121.500

21.900

2.200

24.600

170.200

71,4

12,9

1,3

14,5

100,0

in %

* Peildatum WOZ-waarde is 1 januari 2007

Geografisch
Zoals grafiek 5.3 laat zien is in de G4, en in mindere mate in de G27, een relatief veel groter
deel gelokaliseerd van de WOZ-waarde van de niet-woongelegenheden van corporaties dan
van de WOZ-waarde van hun woongelegenheden. Mede in samenhang hiermee is het bezit van
niet-woongelegenheden ook in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten oververtegenwoordigd.
De relatieve oververtegenwoordiging van het bezit van niet-woongelegenheden in de G4
hangt sterk samen met het corporatiebezit in Amsterdam. In Amsterdam is namelijk 20,1%
van de totale WOZ-waarde aan niet-woongelegenheden gelokaliseerd tegenover 9,3% van de
waarde van alle woongelegenheden van corporaties. Binnen Amsterdam blijkt de oververtegenwoordiging weer sterk bepaald door vijf corporaties die samen 21,5% bezitten van alle
bedrijfsruimten/winkels bij corporaties in Nederland.
Grafiek 5.3

Verdeling woongelegenheden en niet-woongelegenheden van corporaties over groepen
van gemeenten, 2007

G4
G27
Overige gemeenten
Niet verstedelijkt
Verstedelijkt
0

10

20

30

40

50

60

70

80

% in totale WOZ-waarde niet-woongelegenheden
% in totale WOZ-waarde woongelegenheden

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

61

62

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Deel 2

Financiële positie woningcorporaties
verslagjaar 2007

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

63

1
Inleiding

In dit deel van het Sectorbeeld realisaties staat de financiële positie van de sector centraal.
Hierbij wordt de vermogenspositie van de sector ultimo 2007 gepresenteerd en worden de
baten en lasten uit de winst- en verliesrekening besproken. Daarnaast worden de financiële
gegevens met betrekking tot de (des)investeringen in woongelegenheden weergegeven. Verder zal worden ingegaan op de verbindingen die corporaties hebben en de financiële relaties
tussen de toegelaten instellingen en de verbindingen.
Het vermogen en resultaat van corporaties worden beïnvloed door de toegepaste waarderingsgrondslagen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving laten een waardering van het
vastgoed op historische kosten en een waardering tegen de bedrijfswaarde toe. De afgelopen
jaren is de toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag van de materiële vaste
activa in exploitatie van corporaties toegenomen. Ook in verslagjaar 2007 is er een toename
ten opzichte van verslagjaar 2006. In grafiek 1.1 is over de periode 2003-2007 de ontwikkeling van het percentage corporaties weergegeven dat in de jaarrekening waardering tegen
bedrijfswaarde toepast, evenals het percentage van het totale aantal verhuureenheden dat
tegen de bedrijfswaarde wordt gewaardeerd.
Grafiek 1.1

Toepassing van de bedrijfswaarde in de jaarrekening, 2003-2007

40
35
30
25

Percentage van het
aantal corporaties

20

Percentage van het
aantal
verhuureenheden

15
10
5
0
2003

64

2004

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2005

2006

2007

In 2007 pasten 107 corporaties met een totaal bezit van 837.400 verhuureenheden de bedrijfswaarde toe. Dit is gelijk aan krap een kwart (24%) van het aantal corporaties en ruim een
derde (34%) van het totale aantal verhuureenheden. De overige corporaties waardeerden het
bezit nog op historische kosten. In 2006 paste 19% van het aantal corporaties met een bezit
van 29% van het totale aantal verhuureenheden de bedrijfswaarde toe als waarderingsgrondslag in de jaarrekening.
Evenals in voorgaande jaren wordt, ter wille van de onderlinge vergelijkbaarheid, bij de
corporaties die de historische kosten als waarderingsgrondslag toepassen, de balans en de
winst- en verliesrekening aangepast in verband met waardering tegen de bedrijfswaarde.
Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde en de rentabiliteitswaarde die deze
corporaties in de Verantwoordingsinformatie hebben opgegeven.
Nieuw ten opzichte van voorgaande jaren is dat bij de waardering op basis van de bedrijfswaarde de geüniformeerde bedrijfswaarde wordt gebruikt die met ingang van verslagjaar
2007 onderdeel uitmaakt van de nieuwe beoordelingsmethodiek 16 van het Fonds. De geüniformeerde bedrijfswaarde wordt door het Fonds aangeduid met de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 17. Bij de nieuwe beoordelingsmethodiek worden ook de balansposten materiële
vaste activa in ontwikkeling, deelnemingen, voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, overige voorzieningen en langlopende schulden nader gewaardeerd.
In hoofdstuk 2 wordt de sectorale winst- en verliesrekening over verslagjaar 2007 gepresenteerd. In een afzonderlijke paragraaf wordt de ontwikkeling van de samenstellende
componenten van de netto bedrijfslasten over de periode 2003-2007 besproken. Verder wordt
de ontwikkeling van de netto kasstroom uit de exploitatie van woongelegenheden over de
periode 2003-2007 geanalyseerd. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan de ontwikkeling
van de rentelasten en de overige financiële baten en lasten. Naast de sectorale gemiddelden
worden met betrekking tot een aantal gegevens ook de gemiddelden per referentiegroep en
per grootteklasse weergegeven.
Hoofdstuk 3 gaat in op de financiële gegevens met betrekking tot (des)investeringen in
woongelegenheden. Bij de investeringen gaat het om de productie van nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur, verbeteringen en renovaties van woongelegenheden en de aankoop
van bestaande woongelegenheden. Bij de desinvesteringen gaat het om de verkoop van het
bestaande bezit en de verkoop van nieuw opgeleverde koopwoongelegenheden. Bij de investeringen staan vooral de stichtingskosten en de hoogte van de onrendabele top centraal. Bij de
desinvesteringen wordt vooral ingegaan op de bruto verkoopprijzen, de inkomende kasstromen en de gerealiseerde verkoopresultaten.

16
17

Zie brochure ‘Nieuwe beoordelingsmethodiek’, CFV 2008
Zie brochure ‘De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

65

In hoofdstuk 4 staat de sectorale vermogenspositie centraal. Hierbij wordt de sectorale balans gepresenteerd en wordt in een afzonderlijke paragraaf ingegaan op de ontwikkeling van
de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Daarnaast wordt onder meer de ontwikkeling van de
rentabiliteitswaarde van de leningen besproken. Verder wordt het volkshuisvestelijk vermogen
weergegeven en wordt ingegaan op de solvabiliteitspositie van de corporaties.
Hoofdstuk 5 gaat in op het aantal verbindingen in de sector en de financiële relaties tussen
de toegelaten instellingen en de verbindingen. Hierbij wordt de aard en omvang van de activiteiten binnen de verbindingen bezien. In afzonderlijke paragrafen wordt ingegaan op de wijze
waarop verbindingen zijn gefinancierd en de mate van winstgevendheid van verbindingen. Bij
de analyses in dit hoofdstuk is gebruik gemaakt van de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening van de corporaties.

66

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2
Winst- en verliesrekening

2.1

Inleiding
De gepresenteerde financiële gegevens in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de enkelvoudige

winst- en verliesrekening over verslagjaar 2007 van alle 455 toegelaten instellingen. Er zijn
aanpassingen doorgevoerd in verband met de nieuwe beoordelingsmethodiek van het Fonds
met ingang van verslagjaar 2007. In de voorgaande Sectorbeelden werden de financiële gegevens veelal uitgedrukt per woongelegenheid. Met ingang van het Sectorbeeld over verslagjaar
2007 zullen de financiële gegevens niet per woongelegenheid, maar per gewogen verhuureenheid worden gepresenteerd. Aangezien de opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening een relatie hebben met alle verhuureenheden en niet alleen met de woongelegenheden is
deze wijze van presenteren zuiverder 18.
In 2007 is er door corporaties een groot aantal woongelegenheden verkocht aan de eigen
verbindingen (het zogenaamde ‘doorzakken’). Gezien deze grote mutatie in de voorraad wordt
de vergelijking tussen 2007 en voorgaande jaren, bij waarden die uitgedrukt worden per verhuureenheid, in beperkte mate verstoord. De bedragen per verhuureenheid zijn berekend op
basis van het aantal verhuureenheden ultimo 2007. Dit is dus exclusief het bezit dat in 2007 is
verkocht aan de eigen verbindingen. Wanneer de verkoop aan de eigen verbindingen niet zou
hebben plaatsgevonden, zouden alle waarden die in dit hoofdstuk voor 2007 per verhuureenheid zijn weergegeven circa 1% lager uitgekomen zijn.

2.2

Winst- en verliesrekening verslagjaar 2007
De indeling van de gepresenteerde winst- en verliesrekening wijkt af van de indeling con-

form Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Bij de gepresenteerde indeling
wordt onderscheid gemaakt tussen het bedrijfsresultaat als resultante van de opbrengsten
en kosten die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed en het resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening, waarbij ook rekening is gehouden met de financiële baten en lasten, de
belastingen en het resultaat uit deelnemingen. Daaronder zijn de financiële gevolgen van de
(des)investeringen en de buitengewone baten en lasten weergegeven.

18

De financiële gegevens over voorgaande jaren zijn omgerekend naar bedragen per verhuureenheid. Daar waar in dit hoofdstuk het
begrip verhuureenheid wordt gehanteerd wordt steeds het gewogen aantal verhuureenheden bedoeld. Hierbij krijgen de niet-woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimten en winkels en het maatschappelijk vastgoed een wegingsfactor mee waarna ze bij de woongelegenheden worden opgeteld. Op deze manier ontstaat er een bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

67

Tabel 2.1

Winst- en verliesrekening (in totalen en per verhuureenheid), 2007
Totaal

Per verhuur-

(x € 1 miljoen)

eenheid (x € 1,-)

11.329

4.663

Vergoedingen

642

264

Overheidsbijdragen

44

18

Huren

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

126

52

Overige bedrijfsopbrengsten

382

157

Som der bedrijfsopbrengsten

12.523

5.155

Mutatie actuele waarde

- 3.224

- 1.327

218

90

Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie
Erfpacht
Lonen & Salarissen
Sociale lasten en pensioenen
Lasten onderhoud
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

- 11
- 517

- 335

- 138

- 3.161

- 1.301

- 39

- 16

Overige bedrijfslasten

- 2.818

- 1.160

Som der bedrijfslasten

- 10.643

- 4.381

1.880

774

421

173

Rentelasten en soortgelijke kosten

- 3.189

- 1.313

Overige financiële baten en lasten

5

2

- 2.763

- 1.137

5

2

- 29

- 12

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

- 906

- 373

Resultaten verkoop onroerende zaken

1.586

653

144

59

Bedrijfsresultaat
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Som financiële baten en lasten
Belastingen
Resultaat deelnemingen

Wijziging in onderhanden werk
Buitengewone baten
Onrendabele investeringen
Buitengewone lasten
Belastingen buitengewoon resultaat
Som andere baten en lasten
Jaarresultaat

68

- 27
- 1.257

Centraal Fonds Volkshuisvesting

11

4

- 686

- 283

-6

-3

-0

-0

1.048

431

142

58

De geaggregeerde winst- en verliesrekening over verslagjaar 2007 is in tabel 2.1 weergegeven. Hierbij zijn zowel de totale bedragen als de bedragen uitgedrukt per verhuureenheid
opgenomen. In de bijlage bij dit hoofdstuk is tevens de ontwikkeling van de winst- en verliesrekening over de periode 2003-2007 weergegeven. In verband met de eerder genoemde
aanpassingen in het kader van de nieuwe beoordelingsmethodiek van het Fonds met ingang
van verslagjaar 2007 is vergelijking met de winst- en verliesrekeningen over eerdere jaren niet
voor alle posten goed mogelijk. Om de ‘systeemwijziging’ ten gevolge van de nieuwe beoordelingsmethodiek te benadrukken is bij de weergave in de bijlage de ‘breuk’ tussen de jaren 2006
en 2007 geaccentueerd.
Voor de sector bedraagt het jaarresultaat in 2007 € 142 miljoen, hetgeen overeenkomt met
€ 58,- per verhuureenheid. Dit jaarresultaat wordt in 2007 sterk beïnvloed door de mutatie
actuele waarde materiële vaste activa die, evenals in 2006, negatief is. De negatieve mutatie
actuele waarde materiële vaste activa bedraagt in 2007 € 1.327,- per verhuureenheid en is een
uitdrukking van een daling van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bestaande
vastgoed.
In de mutatie van de actuele waarde van de rentabiliteitswaardecorrectie komt het voordeel naar voren dat corporaties hebben gerealiseerd door nieuwe aangetrokken leningen,
herfinancieringen en renteconversies van bestaande leningen tegen een lagere rente dan de
disconteringsvoet van 6%. Het gemiddelde percentage rentelasten op de leningenportefeuille
bedraagt in 2007 4,6%. In 2006 was dit nog 4,9%. De mutatie van de actuele waarde van de
rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt in 2007 € 90,- per verhuureenheid.
De gemiddelde jaarlijkse huur bedraagt in 2007 € 4.663,- per verhuureenheid en is hiermee
met 3,5% gestegen ten opzichte van 2006. Deze stijging is de resultante van de huurverhoging, inclusief huuraanpassing na mutatie, bij de bestaande woongelegenheden enerzijds en
van het huurverhogende effect van nieuwbouw, woningverbetering en sloop minus het huurverlagende effect van verkoop van woongelegenheden anderzijds.
Bij alle componenten van de netto bedrijfslasten doet zich een stijging voor, maar deze is
het sterkst bij de overige bedrijfslasten. De overige bedrijfslasten zijn in 2007 met 9,5% gestegen ten opzichte van 2006 en komen nu uit op € 1.133,- per verhuureenheid 19.
De totale netto bedrijfslasten (variabele lasten minus de onderhoudslasten en gecorrigeerd
voor vergoedingen, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie van het eigen
bedrijf) zijn in 2007 met 7,3% gestegen ten opzichte van 2006 en komen nu uit op € 1.251,per verhuureenheid.

19

Het genoemde bedrag van € 1.133,- per verhuureenheid wijkt af van het bedrag in tabel 2.1 (€ 1.160,- per verhuureenheid). De oorzaak
hiervoor is een neerwaartse bijstelling van de overige bedrijfslasten voor een bedrag van € 67,4 miljoen. Deze correctie vloeit voort uit
een nadere beoordeling van de boekhoudkundige verwerking van de netto bedrijfslasten.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

69

In 2007 zijn de rentelasten per verhuureenheid voor het eerst in vijf jaar gestegen. De
rentelasten bedroegen in 2007 € 1.313,- per verhuureenheid. In 2006 was dit € 1.305,- per verhuureenheid. Gezien het feit dat het gemiddelde percentage rentelasten op de leningenportefeuille juist is gedaald ten opzichte van 2006, wordt de stijging veroorzaakt door een toename
van de omvang van de leningenportefeuille van corporaties. De rentebaten en soortgelijke
opbrengsten zijn in 2007 licht gestegen ten opzichte van 2006.
Het resultaat uit de verkoop van onroerende zaken is in 2007 licht gedaald ten opzichte
van 2006 en bedraagt nu € 653,- per verhuureenheid. Deze daling hangt samen met het gedaalde aantal verkopen aan eigenaar-bewoners. De omvang van de onrendabele investeringen
bedraagt in 2007 € 686 miljoen ofwel € 283,- per verhuureenheid. Vooral met betrekking tot
deze post is de vergelijking met 2006 echter niet goed mogelijk in verband met de eerder genoemde aanpassingen als gevolg van de nieuwe beoordelingsmethodiek. Het Fonds corrigeert
in verslagjaar 2007 de door de corporatie verwerkte onrendabele investeringen voor zover
deze niet zijn gebaseerd op juridische verplichtingen. Zonder deze aanpassing zou de post onrendabele investering 2,2 miljard bedragen, hetgeen vergelijkbaar is met 2006 (2,1 miljard).
Het resultaat deelnemingen is in 2007 verder verslechterd ten opzichte van 2006 en
bedraagt nu € 12,- negatief per verhuureenheid. In 2006 was dit nog € 8,- negatief per verhuureenheid. Het negatieve resultaat bij deelnemingen is opmerkelijk. Verwacht zou mogen
worden dat deelnemingen, waarin veelal nevenactiviteiten worden uitgevoerd, een positief
rendement opleveren.

2.3

Ontwikkeling netto bedrijfslasten
De bedrijfslasten vormen een belangrijk onderdeel van de winst- en verliesrekening. Bij

de presentatie van de bedrijfslasten worden de variabele lasten, de bruto bedrijfslasten en
de netto bedrijfslasten onderscheiden. De variabele lasten bestaan uit de totale personeelslasten, de overige bedrijfslasten en de onderhoudslasten. De bruto bedrijfslasten zijn dan de
variabele lasten minus de onderhoudslasten. Na een correctie op de bruto bedrijfslasten voor
vergoedingen, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie van het eigen bedrijf
resulteren de netto bedrijfslasten. In tabel 2.2 is het verloop van de variabele lasten, de bruto
bedrijfslasten en de netto bedrijfslasten over de periode 2003-2007 weergegeven, uitgedrukt
per verhuureenheid 20.

20

70

Vanaf verslagjaar 2005 geven corporaties afzonderlijk op welke personeelslasten aan onderhoud toegerekend moeten worden. Het gaat
hierbij om de eigen technische dienst of onderhoudsafdeling. In 2007 gaat het om € 65,- per verhuureenheid. Deze lasten worden bij de
onderhoudslasten opgeteld. De omvang van deze post in voorafgaande jaren is geschat op basis van de in 2005 verkregen informatie.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De variabele lasten, de bruto bedrijfslasten en de netto bedrijfslasten zijn in 2007 ten
opzichte van 2006 gestegen met respectievelijk 8,4%, 8,1 % en 7,3%. Dit is een veel sterkere
stijging dan de, ook al forse boveninflatoire, stijgingen in 2006. Verder is de stijging ook hoger
dan door corporaties was geprognosticeerd. Uit het Sectorbeeld voornemens 21 blijkt wel dat
corporaties in 2007 een stijging van de netto bedrijfslasten voorzien ten opzichte van 2006,
maar de werkelijk gerealiseerde stijging is hoger dan door corporaties was verwacht.
Tabel 2.2

Nettobedrijfslasten x € 1,- per verhuureenheid, 2003-2007
2003

2004

2005

2006

2007

% stijging
2007 t.o.v.
2006

Personeelslasten

569

559

569

616

655

6,4

Overige bedrijfslasten

867

934

996

1.035

1.133

9,5

1.067

1.057

1.147

1.200

1.301

8,4

Onderhoudslasten (excl. door eigen personeel)
Variabele lasten

2.503

2.550

2.713

2.851

3.090

8,4

Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel)

-1.105

-1.094

-1.188

-1.256

-1.366

8,8

Bruto bedrijfslasten

1.399

1.457

1.525

1.595

1.724

8,1

Af: Vergoedingen

-239

-242

-245

-259

-264

2,2

Af: Overige bedrijfsopbrengsten

-145

-146

-123

-128

-157

22,5

0

-30

-38

-43

-52

20,6

1.014

1.038

1.118

1.165

1.251

7,3

Af: Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Netto bedrijfslasten

Uit de tabel blijkt dat de personeelslasten in 2007 zijn gestegen met 6,4%. De oorzaak
hiervoor kan deels worden verklaard uit de nieuwe CAO Woondiensten die per 1 januari 2007
is ingegaan. Voor de werkgevers levert deze CAO volgens berekeningen van Aedes in 2007 een
kostenstijging van circa 3,5% op.
Een andere oorzaak voor de stijging van de personeelslasten is de uitbreiding van het personeelsbestand. Het aantal formatieplaatsen in de sector is in 2007 gestegen tot 25.967 fte.
Dit is een stijging van 3,6% ten opzichte van 2006. Indien de oorzaak van de toename van het
aantal formatieplaatsen is dat bepaalde activiteiten die voorheen werden uitbesteed weer in
huis worden gehaald, hoeft de stijging van het aantal formatieplaatsen per saldo overigens
niet te leiden tot een verhoging van de netto bedrijfslasten.

21

Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, begrotingsjaar 2008, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

71

Tabel 2.3

Aantal verhuureenheden per fte, 2005-2007
2005

2006

2007

2.456.994

2.454.370

2.429.334

Aantal fte’s

23.300

25.076

25.967

Aantal verhuureenheden per fte

105,5

97,9

93,6

Aantal verhuureenheden

In tabel 2.3 is de ontwikkeling van het aantal verhuureenheden per fte over de periode
2005-2007 weergegeven. Het aantal verhuureenheden is in de afgelopen jaren afgenomen,
terwijl het aantal fte’s juist is gestegen. Dit duidt op een verminderde efficiëntie. Een deel van
deze ontwikkeling zou ook kunnen samenhangen met de inzet van het personeel voor leefbaarheid en andere activiteiten.
Uit tabel 2.2 blijkt dat de overige bedrijfslasten in 2007 sterk zijn gestegen. In 2006 bedroegen de overige bedrijfslasten € 1.035,-. In 2007 zijn de overige bedrijfslasten met 9,5%
toegenomen tot € 1.133,- per verhuureenheid 22. Dit is de sterkste stijging van deze post in de
afgelopen vijf jaar.
De onderhoudslasten zijn eveneens gestegen ten opzichte van 2006. In 2006 bedroegen
de onderhoudslasten (inclusief eigen personeel) € 1.256,- per verhuureenheid. In 2007 zijn de
onderhoudslasten met 8,8% gestegen tot € 1.366,- per verhuureenheid. Ook dit is een forse
stijging aangezien de inflatie voor bouwkosten (CBS nieuwbouwwoningen outputindex) in
2007 4,0% bedroeg.

22

72

De post overige bedrijfslasten uit de geaggregeerde winst- en verliesrekening over 2007 is neerwaarts bijgesteld voor een bedrag van
67,4 miljoen. Deze correctie vloeit voort uit een nadere beoordeling van de boekhoudkundige verwerking van de netto bedrijfslasten.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Grafiek 2.1

Cumulatieve stijgingspercentage variabele lasten, bruto bedrijfslasten en netto bedrijfslasten en inflatie, 2003-2007

35
30
25
Variabele lasten

20

Bruto bedrijfslasten
15

Netto bedrijfslasten
Inflatie

10
5
0
2003

2004

2005

2006

2007

In grafiek 2.1 zijn over de periode 2003-2007 de cumulatieve stijgingspercentages van
de variabele lasten, de bruto- en netto bedrijfslasten en de inflatie opgenomen. Vanaf 2002
zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid gestegen met 29,8%. De cumulatieve inflatie
over die periode bedroeg slechts 7,8%. Er is in de afgelopen jaren derhalve sprake van een
sterk boveninflatoire stijging van de netto bedrijfslasten. Verder zijn de netto bedrijfslasten
in 2007 ook sterker gestegen dan in 2006. Zoals bovenstaand al is aangegeven kan een deel
van de kostenstijging veroorzaakt zijn door de toenemende activiteiten van corporaties. Ook
inefficiënties kunnen een verklaring vormen. Het inzicht in de oorzaken van de stijging van
de lasten van corporaties ontbreekt bij de huidige verantwoordingsmethodiek. Zoals eerder
door het Fonds is geconstateerd 23 is voor een goed inzicht in de stijging van de lasten meer
informatie nodig over de relatie tussen kosten en activiteiten. Begin 2008 is er door het Fonds
een onderzoek gestart dat is gericht op de ontwikkeling van een instrument waarmee het
intern toezichthoudend orgaan de kostenontwikkeling beter kan beoordelen. De resultaten
van dit onderzoek zijn medio 2008 beschikbaar gekomen. In het ontwikkelde model worden
de bedrijfslasten uit de categoriale indeling van de winst- en verliesrekening via verdeelsleutels toegerekend naar een functionele, op activiteiten gerichte, indeling. In combinatie met
informatie over het activiteitenniveau kan hiermee inzicht worden verkregen in de oorzaken
van stijgende bedrijfslasten. In overleg met de partijen die bij het onderzoek betrokken zijn
geweest, zal bezien worden welke acties in gang kunnen worden gezet om de toepassing van
het ontwikkelde instrument in de sector te stimuleren.

23

‘Vervolgonderzoek bedrijfslasten woningcorporaties’, CFV 2006

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

73

In de voorgaande tekst zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid voor de sector als
geheel besproken. De gemiddelde netto bedrijfslasten bedragen in 2007 € 1.251,- per verhuureenheid. Dit gemiddelde verschilt per type referentiegroep. Corporaties met een stabiele
portefeuille hebben gemiddeld genomen de laagste netto bedrijfslasten per verhuureenheid
(83% van het sectorale gemiddelde). Ook studentenhuisvesters (84% van het sectorale gemiddelde), corporaties met een gemiddeld profiel met het accent op eengezinswoningen (90% van
het sectorale gemiddelde) en corporaties met relatief jong bezit (91% van het sectorale gemiddelde) scoren goed qua niveau van de netto bedrijfslasten. De gemiddelde netto bedrijfslasten
zijn bij ouderenhuisvesters, grote herstructureringscorporaties en gemiddelde corporaties
met een krimpende portefeuille 10% of hoger dan het sectorale gemiddelde van € 1.251,- per
verhuureenheid.
De netto bedrijfslasten verschillen ook afhankelijk van het aantal verhuureenheden van
de corporaties. Corporaties in de grootteklasse 0 tot 500 verhuureenheden hebben gemiddeld
genomen de laagste netto bedrijfslasten. Met een bedrag van € 993,- per verhuureenheid zitten zij ver onder het sectorale gemiddelde van € 1.251,- per verhuureenheid. De corporaties in
de grootteklassen 500 tot 5.000 en 5.000 tot 10.000 verhuureenheden zitten met respectievelijk € 1.179,- en € 1.154,- per verhuureenheid ook onder het gemiddelde niveau van de netto
bedrijfslasten. Bij de grotere corporaties zijn de gemiddelde netto bedrijfslasten het hoogst.
Dit is opmerkelijk aangezien er kennelijk dus geen sprake is van positieve effecten van schaalgrootte op de netto bedrijfslasten. Een mogelijke oorzaak zou kunnen zijn dat er bij de grotere
corporaties, die veelal actief zijn in de grote steden, sprake is van hogere netto bedrijfslasten
als gevolg van een hoger activiteitenniveau op het gebied van herstructurering en leefbaarheid. De corporaties in de grootteklasse 10.000 tot 20.000 verhuureenheden hebben met €
1.404,- per verhuureenheid de hoogste gemiddelde netto bedrijfslasten. Bij corporaties met
meer dan 20.000 verhuureenheden ligt dit iets lager met € 1.373,- per verhuureenheid.

2.4

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom
De financiering van de corporatiesector en de daarvan afgeleide investeringsmogelijk-

heden, hangen sterk samen met de mate waarin corporaties in staat zijn om kasstromen te
genereren. De belangrijkste bronnen van kasmiddelen van corporaties zijn de netto kasstroom
uit de exploitatie van woongelegenheden en de kasstroom uit de verkoop van bestaande
woongelegenheden. In deze paragraaf staat de netto exploitatiekasstroom centraal. De netto
exploitatiekasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de jaarlijks beschikbare middelen om de rente en aflossingen over de aangetrokken leningen te betalen en (onrendabele)
investeringen te doen. In grafiek 2.2 is de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per
verhuureenheid over de periode 2003-2007 weergegeven. In deze grafiek is tevens de ontwikkeling van de huur per verhuureenheid en de gezamenlijke omvang van de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht per verhuureenheid weergegeven. Het saldo van de
inkomsten uit huur (de blauwe lijn) minus de uitgaven voor netto bedrijfslasten, onderhoudslasten en erfpacht (de groen lijn) vormt de netto exploitatiekasstroom (de rode lijn).

74

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Netto exploitatiekasstroom, huur en (gezamenlijk) de netto bedrijfslasten,

Grafiek 2.2

de onderhoudslasten en de erfpacht x € 1,- per verhuureenheid, 2003-2007

5.000
4.500
4.000
Huur

3.500
3.000

Netto bedrijfslasten,
onderhoudslasten en
erfpacht

2.500
2.000
1.500

Netto
exploitatiekasstroom

1.000
500
0
2003

2004

2005

2006

2007

In de jaren 2004 - 2006 lag de netto exploitatiekasstroom op een vergelijkbaar niveau.
In 2007 is echter sprake van een daling van 1,7% ten opzichte van 2006. In 2007 bedroeg de
netto exploitatiekasstroom € 2.036,- per verhuureenheid, in 2006 was dit nog € 2.071,-. De
huren zijn met € 159,- per verhuureenheid toegenomen. De eerder weergegeven stijging van
de netto bedrijfslasten met € 86,- en die van de onderhoudslasten met € 110,- hebben de
extra huurkasstroom echter volledig teniet gedaan en zelfs geleid tot een daling van de netto
exploitatiekasstroom.
Een nadere specificatie van de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid is weergegeven in tabel 2.4. Hierin is tevens de ontwikkeling van de netto
exploitatiekasstroom als percentage van de huuromzet weergegeven. Dit kengetal is in de
afgelopen vijf jaar verslechterd en komt in 2007 uit op 44%. Van iedere euro huur gaat nu 56%
naar bedrijfslasten en onderhoud. In 2006 ging van iedere euro huur 54% naar bedrijfslasten
en onderhoud.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

75

Tabel 2.4

Ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom x € 1,- per verhuureenheid, 2003-2007
2003

2004

2005

2006

2007

Huur

4.086

4.235

4.376

4.504

4.663

Af: Netto bedrijfslasten

-1.012

-1.038

-1.118

-1.165

-1.251

Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel)

-1.105

-1.094

-1.188

-1.256

-1.366

Af: Erfpacht
Netto exploitatiekasstroom

-13

-12

-12

-12

-11

1.955

2.089

2.058

2.071

2.036

48

49

47

46

44

Netto exploitatiekasstroom in % van de huuromzet

De totale netto exploitatiekasstroom vóór rente bedraagt in 2007 € 4,9 miljard. In de jaren
2004 tot en met 2006 was dit nog € 5,1 miljard.
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto exploitatiekasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden,
hoe hoger de rentedekkingsgraad, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. In grafiek 2.3 is de ontwikkeling van dit kengetal over de periode 2003-2007 weergegeven.
Grafiek 2.3

Rentedekkingsgraad, 2003-2007

1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
2003

2004

2005

2006

2007

De rentedekkingsgraad is in 2007 verslechterd ten opzichte van 2006. Dit is een direct gevolg van de gedaalde netto exploitatiekasstroom en de gestegen rentelasten per verhuureenheid. In tabel 2.5 is de ontwikkeling van de rentelasten in relatie tot de netto exploitatiekasstroom weergegeven.

76

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Dit jaar zijn de rentelasten per verhuureenheid voor het eerst in de beschouwde periode
gestegen. De rentelasten bedroegen in 2007 € 1.313,- per verhuureenheid tegenover € 1.305,in 2006. Gezien het feit dat het gemiddelde percentage rentelasten op de leningenportefeuille
juist is gedaald ten opzichte van 2006, wordt de stijging veroorzaakt door een toename van de
omvang van de leningenportefeuille van corporaties. De omvang van de langlopende schulden
van corporaties is in 2007 met 5% toegenomen ten opzichte van 2006. Ultimo 2006 bedroeg
de omvang van de langlopende schulden € 62,3 miljard, ultimo 2007 was dit € 65,5 miljard. Bij
ruim 29% van het aantal corporaties was er ultimo 2007 sprake van rente-instrumenten die
renterisicoposities van ultimo verslagjaar aanwezige leningen afdekken.
Netto exploitatiekasstroom, rentelasten x € 1,- per verhuureenheid en rentedekkings-

Tabel 2.5

graad, 2007
2003

2004

2005

2006

2007

Netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid

1.955

2.089

2.058

2.071

2.036

Rentelasten en soortgelijke kosten per verhuureenheid

-1.510

-1.386

-1.310

-1.305

-1.313

1,29

1,51

1,57

1,59

1,55

Rentedekkingsgraad

De afgelopen jaren compenseerden de dalende rentelasten de stijgende bedrijfslasten.
Onder invloed van het grote volume van de voorgenomen investeringen valt te verwachten
dat de rentelasten in de nabije toekomst zullen toenemen. Verder verhoogt ook de invoering
van integrale vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2008 de lasten voor woningcorporaties.
Hiermee is de noodzaak om de bedrijfslasten te beteugelen verder toegenomen.
De gestegen rentelasten worden in 2007 overigens gecompenseerd door de eveneens gestegen rentebaten en overige financiële baten en lasten. Deze bedroegen in 2007 € 175,- per
verhuureenheid ten opzichte van € 151,- per verhuureenheid in 2006. De netto exploitatiekasstroom na rentelasten en soortgelijke kosten en gecorrigeerd voor rentebaten en overige
financiële baten en lasten bedraagt in 2007 € 899,- per verhuureenheid. In 2006 was dit nog
€ 918,- per verhuureenheid.
De totale netto exploitatiekasstroom na rentelasten en soortgelijke kosten en gecorrigeerd
voor rentebaten en overige financiële baten en lasten bedraagt in 2007 € 2,2 miljard. In 2006
was dit € 2,3 miljard.
Zoals in tabel 2.4 is aangegeven bedraagt de gemiddelde netto exploitatiekasstroom in
2007 € 2.036,- per verhuureenheid. Dit gemiddelde verschilt per type corporatie. In grafiek 2.4
is de netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid in 2007 voor de afzonderlijke referentiegroepen weergegeven.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

77

Grafiek 2.4

Netto exploitatiekasstroom x € 1,- per verhuureenheid per referentiegroep, 2007
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500

er
la

tin

ed

es

nh

N

ui

sv

rp
o

nd

g

s

eu
co

St

ud

en

te

e
rig

et

O

ve

e
nd
pe
im

kr

ra
tie

ille

s

rt
ef

po

rp
o
co
gs

rin
re
tu

uc
tr

m
ld
de

id
m

ro

pr

te

Ge

kl
en

ra
tie

in
on

sw
in
ez

ng
rs
he
ne
ei

et
m
el

oﬁ

ge
n

s
ra
tie

it

ee
op

nt
ce
ac

e
ot
Gr

M

id

de

lg

ld
de
id
m
Ge

co
gs

rin
re

tu
uc
tr
rs

he

ie
at
or
rp

Co

rp
o

be
z
ig
el

vo
ge
kt
ar

m
et
m
s

s
ie
at
or
rp
Co

ille
eu

el

rt
ef

po
le
ie

ab
st
et

m

m
s
ie
at
or
rp
Co

pr
oﬁ
ld

de
m
Ge

et

O

re

ud

la

er

tie

id

f

en

hu

jo

is

ng

ve

be
z

st
in

it

g

0

Ouderenhuisvesters hebben gemiddeld genomen de hoogste netto exploitatiekasstroom
per verhuureenheid (161% van het sectorale gemiddelde). Ook corporaties met relatief jong
bezit (145% van het sectorale gemiddelde), corporaties met een gemiddeld profiel (109%
van het sectorale gemiddelde) en corporaties met een stabiele portefeuille (108% van het
sectorale gemiddelde) scoren goed qua niveau van de netto exploitatiekasstroom. De gemiddelde netto exploitatiekasstroom is bij studentenhuisvesters veruit het slechtst (53% van het
sectorale gemiddelde). Ook de middelgrote en kleine herstructureringscorporaties (87% van
het sectorale gemiddelde), de gemiddelde corporaties met een krimpende portefeuille (86%
van het sectorale gemiddelde) en de overige corporaties - niet goed in te delen (75% van het
sectorale gemiddelde) hebben te kampen met een relatief lage netto exploitatiekasstroom per
verhuureenheid.
De netto exploitatiekasstroom verschilt ook afhankelijk van de omvang (aantal verhuureenheden) van corporaties. In grafiek 2.5 is, voor vijf afzonderlijke grootteklassen, de netto
exploitatiekasstroom per verhuureenheid in 2007 weergegeven.

78

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Netto exploitatiekasstroom x € 1,- per verhuureenheid per grootteklasse, 2007

Grafiek 2.5

3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
<500

500<5.000

5.000<10.000 10.000<20.000

>20.000

Nederland

Corporaties in de grootteklasse 0 tot 500 verhuureenheden hebben gemiddeld genomen de
hoogste netto exploitatiekasstroom. Met een bedrag van € 2.453,- per verhuureenheid zitten
zij ver boven het sectorale gemiddelde van € 2.036,- per verhuureenheid. De corporaties in de
grootteklassen 500 tot 5.000 en 5.000 tot 10.000 verhuureenheden zitten met respectievelijk
€ 2.115,- en € 2.098,- per verhuureenheid ook boven het sectorale gemiddelde qua niveau van
de netto exploitatiekasstroom. Bij de grotere corporaties is de gemiddelde netto exploitatiekasstroom het laagst. De corporaties in de grootteklasse 10.000 tot 20.000 verhuureenheden
hebben met € 1.872,- per verhuureenheid de laagste gemiddelde netto exploitatiekasstroom.
Bij corporaties met meer dan 20.000 verhuureenheden ligt dit iets hoger met € 1.942,- per
verhuureenheid.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

79

Winst- en verliesrekening x € 1 miljoen, 2003-2007
Huren

2003

2004

2005

2006

2007*

10.080

10.421

10.751

11.054

11.329

Vergoedingen

590

595

603

634

642

Overheidsbijdragen

152

104

51

46

44

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

-

74

94

106

126

Overige bedrijfsopbrengsten

361

360

304

315

382

Som der bedrijfsopbrengsten

11.183

11.554

11.804

12.155

12.523

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

1.637

442

1.874

- 2.652

- 3.224

Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie

1.320

240

706

1.125

218

Erfpacht
Lonen & Salarissen
Sociale lasten en pensioenen
Lasten onderhoud
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

- 32

- 30

- 28

- 28

- 27

- 1.058

- 1.084

- 1.103

- 1.197

- 1.257

- 345

- 293

- 297

- 315

- 335

- 2.633

- 2.600

- 2.818

- 2.945

- 3.161

-

-3

- 10

-3

- 39

Overige bedrijfslasten

- 2.139

- 2.299

- 2.448

- 2.538

- 2.818

Som der bedrijfslasten

- 3.250

- 5.627

- 4.124

- 8.554

- 10.643

Bedrijfsresultaat

7.933

5.927

7.679

3.601

1.880

282

264

267

313

421

Rentelasten en soortgelijke kosten

- 3.724

- 3.411

- 3.220

- 3.202

- 3.189

Overige financiële baten en lasten

140

75

68

56

5

- 3.302

- 3.072

- 2.885

- 2.833

- 2.763

-

1

-1

-6

5

- 16

6

-

- 20

- 29

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

4.615

2.860

4.793

743

- 906

Resultaten verkoop onroerende zaken

1.376

1.444

1.633

1.655

1.586

15

18

29

112

144

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Som financiële baten en lasten
Belastingen
Resultaat deelnemingen

Wijziging in onderhanden werk

83

120

6

10

11

Onrendabele investeringen

Buitengewone baten

- 946

- 1.615

- 1.640

- 2.106

- 686

Buitengewone lasten

- 73

- 14

- 22

- 54

-6

-

-

-

-

-0

455

- 47

6

- 383

1.048

5.070

2.813

4.799

360

142

Belastingen buitengewoon resultaat
Som andere baten en lasten
Jaarresultaat
*

In verband met de aanpassingen in het kader van de nieuwe beoordelingsmethodiek met ingang van verslagjaar 2007 (zie hoofdstuk 1) is
vergelijking met de winst- en verliesrekeningen over eerdere jaren niet voor alle posten goed mogelijk.

80

Centraal Fonds Volkshuisvesting

3
Financiële gegevens over (des)investeringen in woongelegenheden

3.1

Inleiding
De gegevens die in dit hoofdstuk worden gepresenteerd hebben wel een relatie met de
winst- en verliesrekening (onder meer de posten resultaten verkoop onroerende zaken en
onrendabele investeringen), maar zijn hier niet aan ontleend. De gepresenteerde financiële
gegevens in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de specificatie van de productie alsmede de aanen verkoopgegevens zoals de corporaties deze aan het Fonds hebben opgegeven. Daar waar
in dit hoofdstuk ook de financiële gegevens met betrekking tot de (des)investeringen van de
verbindingen van corporaties zijn weergegeven, zal dit expliciet worden vermeld. Een deel van
de gepresenteerde gegevens is in 2007 voor het eerst opgevraagd, zodat het niet in alle gevallen mogelijk is om historische cijfervergelijkingen weer te geven.

3.2

Bouw, aankoop en verbetering voor eigen verhuur
In deze paragraaf wordt ingegaan op de investeringen in nieuwe woongelegenheden voor
eigen verhuur, verbeteringen en renovaties van woongelegenheden en de aankoop van bestaande woongelegenheden. De onrendabels die hier worden gepresenteerd geven een globale
indicatie van de mate waarin nieuwbouw, verbetering en aankoop al dan niet rendabel is.
Doordat ze zijn berekend als het verschil tussen het investeringsbedrag en de bedrijfswaarde
zoals opgegeven door de corporaties, zijn het grove benaderingen. De wijze waarop corporaties de bedrijfswaarde berekenen, varieert en dat beïnvloedt de hoogte van het onrendabele
deel van de investering. De bedrijfswaarden van de verschillende corporaties zijn hierdoor niet
goed vergelijkbaar en dat werkt door op de hiermee berekende onrendabels. De gepresenteerde informatie geeft echter wel een globaal beeld van de mate waarin nieuwbouw, verbetering
en aankoop al dan niet rendabel zijn.
In 2007 zijn er in totaal 22.900 nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur gerealiseerd.
Het aandeel huurwoningen, eenheden in verzorgingstehuizen en overige woongelegenheden
hierin betreft respectievelijk 83% (19.000 woongelegenheden), 7% (1.600 woongelegenheden) en 10% (2.300 woongelegenheden). De gemiddelde stichtingskosten voor huurwoningen
bedroegen in 2007 € 147.000,- per woongelegenheid. Eenheden in verzorgingstehuizen en
overige woongelegenheden werden in 2007 voor respectievelijk € 164.000,- en € 80.000,- per
woongelegenheid gerealiseerd.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

81

In grafiek 3.1 zijn de stichtingskosten van de woongelegenheden voor eigen verhuur gespecificeerd naar de componenten grondkosten, bouwkosten en overige kosten.
Grafiek 3.1

Ontleding bruto stichtingskosten woongelegenheden voor eigen verhuur, 2007
Huurwoningen

grondkosten

bouwkosten

5%

Eenheden in verzorgingstehuizen
overig

13%

grondkosten

13%

bouwkosten

overig

9%

78%

82%

Overige woongelegenheden
grondkosten

bouwkosten

3%
20%

77%

Het aandeel bouwkosten is bij huurwoningen het grootst met 82%. Bij de eenheden in
verzorgingstehuizen (78%) en de overige woongelegenheden (77%) ligt het aandeel bouwkosten op een vergelijkbaar niveau. Het aandeel grondkosten is bij de overige woongelegenheden
het grootst met 20%. Bij de huurwoningen en de eenheden in verzorgingstehuizen zijn de
grondkosten als percentage van de totale stichtingskosten veel lager met respectievelijk 13%
en 9%. De aandelen overige kosten zijn bij de huurwoningen en de overige woongelegenheden
met respectievelijk 5% en 3% relatief laag. Bij de eenheden in verzorgingstehuizen maken de
overige kosten 13% uit van de totale stichtingskosten.
Grafiek 3.2

(On)rendabel deel woongelegenheden voor eigen verhuur, 2007

100
90
80
70
60
onrendabel deel
van de investering
rendabel deel van
de investering

50
40
30
20
10
0
Huurwoningen

82

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Overige
Eenheden in
woongelegenheden verzorgingstehuizen

overig

In grafiek 3.2 is zichtbaar gemaakt welk deel van de stichtingskosten in nieuwe huurwoningen, eenheden in verzorgingstehuizen en overige woongelegenheden onrendabel is. Bij
huurwoningen is het onrendabele deel van de investeringen in 2007 het grootst met 28%. Bij
de overige woongelegenheden bedroeg de onrendabele top in 2007 14% van het geïnvesteerde
bedrag. Opvallend is dat de onrendabele top bij de gerealiseerde eenheden in verzorgingstehuizen in 2007 slechts 4% bedroeg 24. De investeringen met betrekking tot de eenheden in de
verzorgingstehuizen waren in 2007 derhalve nagenoeg rendabel. Dit sluit overigens ook aan
bij grafiek 2.4 in hoofdstuk 2 waaruit blijkt dat de netto exploitatiekasstroom per verhuureenheid bij de referentiegroep ouderenhuisvesters het hoogst is. Bij de exploitatie in de woonzorgsfeer is sprake van relatief hoge huren en relatief lage onderhoudslasten.
In 2007 zijn 8.200 woongelegenheden voor eigen verhuur aangekocht. Hiervan zijn 2.200
woongelegenheden aangekocht van de eigen verbindingen, 6.000 woongelegenheden zijn afkomstig van derden. De gemiddelde aankoopprijs van de woongelegenheden die van de eigen
verbindingen zijn betrokken bedraagt € 153.000,-. De aankoopprijs van de woongelegenheden
die zijn aangekocht bij derden bedraagt € 100.000,- per woongelegenheid. De oorzaak van
dit verschil is mogelijk dat een groot deel van de woongelegenheden die van de eigen verbindingen zijn betrokken, nieuw ontwikkelde woongelegenheden (hogere aankoopprijzen dan
bestaande woningen) betreffen.
Grafiek 3.3

(On)rendabel deel aankoop voor eigen verhuur, 2007

100
90
80
70
60
onrendabel deel van de
investering

50
40

rendabel deel van de
investering

30
20
10
0
Aankoop van eigen
verbindingen

24

Aankoop van derden

Op de onderliggende data is een correctie toegepast. Aangezien twee corporaties geen plausibele bedrijfswaarde voor de eenheden in de
verzorgingstehuizen hebben opgegeven (deze was onwaarschijnlijk hoog) is bij deze corporaties de bedrijfswaarde gelijkgesteld aan de
stichtingskosten.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

83

In grafiek 3.3 is zichtbaar gemaakt welk deel van de aankoopprijs onrendabel is. Bij de
aankoop van eigen verbindingen is het onrendabele deel van de aankoopprijs het grootst met
31%. Bij de aankoop van derden bedroeg de onrendabele top in 2007 15% van het geïnvesteerde bedrag.
In 2007 zijn er door corporaties 93.700 verbeteringen en renovaties van woongelegenheden uitgevoerd. Hierbij bedroeg de gemiddelde investering per ingreep € 12.000,-. Het
onrendabele deel van de investeringen in verbeteringen en renovaties die in 2007 zijn uitgevoerd bedraagt 42% en ligt hiermee aanzienlijk hoger dan bij de investeringen in nieuwe en
bestaande woongelegenheden voor eigen verhuur. Bij het hoge percentage onrendabel speelt
mogelijk mee dat de effecten van de woningverbetering op bijvoorbeeld de levensduur niet
zijn verwerkt in de bedrijfswaarde.
De productie van nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur door de verbindingen van
corporaties is zeer bescheiden in verhouding tot de aantallen die de toegelaten instellingen
hebben gerealiseerd. In 2007 zijn er door de verbindingen van corporaties in totaal slechts
ruim 100 nieuwe woongelegenheden voor eigen verhuur gerealiseerd.

3.3

Verkoop bestaand bezit
De verkoop van bestaande woongelegenheden is, naast de netto exploitatiekasstroom uit

de exploitatie van woongelegenheden, de belangrijkste bron van kasmiddelen van corporaties.
Ook de opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw koopwoningen leveren een, zij het veel
bescheidener, bijdrage aan de kasmiddelen van corporaties. In deze paragraaf wordt ingegaan
op de financiële gegevens met betrekking tot de verkoop van het bestaande bezit.
In 2007 is het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners met 9,5% gedaald ten opzichte van
2006. Het totale aantal verkopen aan eigenaar-bewoners bedroeg in 2007 14.300 woongelegenheden en ligt daarmee zelfs onder het niveau van 2003. Na een aanvankelijke stijging in
de jaren 2004 en 2005 is in 2006 een daling van het aantal verkochte woongelegenheden aan
eigenaar-bewoners ingezet. De daling in 2007 is nog sterker dan de daling in 2006.
Deze daling is opvallend gezien het grote aantal initiatieven dat door corporaties wordt ontplooid om verkoop aan eigenaar-bewoners te stimuleren. In tabel 3.1 is een overzicht opgenomen van de aantallen verkochte woongelegenheden in de periode 2003-2007. In deze tabel is
tevens informatie opgenomen over de bruto verkoopprijzen en de verkoopkosten per woongelegenheid en de netto kasstroom als het saldo hiervan.

84

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 3.1

Opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit x € 1.000,-, 2003-2007

Aantal verkochte woongelegenheden aan eigenaar-bewoners

2003

2004

2005

2006

2007

14.800

15.100

16.400

15.800

14.300

Aantal verkochte woongelegenheden aan andere verhuurders

1.900

2.400

4.900

3.500

28.000

Totaal aantal verkochte woongelegenheden

16.700

17.500

21.300

19.300

42.300

Verkochte woongelegenheden in % van de totale woongelegenheden

0,72

0,74

0,88

0,80

1,78

Bruto verkoopprijs per woongelegenheid

119

120

117

129

97

Verkoopkosten per woongelegenheid
Netto kasstroom per verkochte woongelegenheid

6

5

5

5

3

112

115

112

123

95

Het aantal verkochte woongelegenheden aan eigen verbindingen en andere verhuurders
is zeer sterk gestegen in 2007. Deze stijging komt echter nagenoeg volledig voor rekening
van het aantal verkopen aan eigen verbindingen (het zogenaamde ‘doorzakken’). In 2007 zijn
er 23.700 woongelegenheden (1,2% van het totale aantal woongelegenheden) verkocht aan
eigen verbindingen. Het doorzakken van bezit naar eigen verbindingen heeft plaatsgevonden
bij 22 corporaties, waarbij het aantal doorgezakte woongelegenheden tussen deze corporaties
uiteenloopt van 11 tot 5.542 woongelegenheden. Zes corporaties hebben 1.000 of meer woongelegenheden verkocht aan eigen verbindingen. Deze zes corporaties zijn goed voor 85% van
het totale aantal doorgezakte woongelegenheden. Het is niet bekend of het hierbij alleen om
overdracht van het economische eigendom of ook het juridische eigendom betreft.
De overdracht van onroerend goed aan een verbinding wordt gezien als de overdracht aan
een derde. Hierop is het bepaalde in artikel 11d van het Bbsh van toepassing. Dat wil zeggen
dat een voorgenomen overdracht moet worden gemeld bij de minister voor Wonen, Wijken
en Integratie en dat de minister goedkeuring moet verlenen voor de overdracht. Verder heeft
de minister alle corporaties per brief 25 laten weten dat overdracht van woningen aan verbindingen in het gereguleerde gebied 26 uit fiscale of beheertechnische motieven in principe niet
wordt toegestaan.
Uit tabel 3.1 blijkt dat de bruto verkoopprijs en de netto kasstroom per woongelegenheid sterk is gedaald ten opzichte van 2006. Dit beeld wordt echter vertekend door het grote
aantal verkopen aan eigen verbindingen in 2007. Het meetellen van deze verkopen geeft een
vertekend beeld aangezien dit feitelijk ‘intercompany transacties’ zijn en de verbindingen
veelal zijn gefinancierd vanuit de toegelaten instelling. Externe financiering van verbindingen
vindt in beperkte mate plaats. De ingaande kasstromen uit hoofde van de verkopen aan eigen
verbindingen staan (deels) tegenover de uitgaande kasstromen in verband met de financiering van de verbindingen. In tabel 3.2 zijn de aantallen verkochte woongelegenheden in 2007
gespecificeerd.
25
26

Brief met kenmerk DBO 2007128415 en brief met kenmerk DBO 2008045929
Ten aanzien van de grens van gereguleerd en niet-gereguleerd bezit geldt de huurtoeslaggrens van € 621,78 per maand

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

85

Hierbij zijn de financiële gegevens met betrekking tot de verkopen van het bestaande bezit
gesplitst in de verkopen aan eigenaar-bewoners en de verkopen aan andere verhuurders,
waaronder de verkopen aan eigen verbindingen.
Tabel 3.2

Opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit x € 1.000,-, 2007
Verkoop aan

Verkoop aan andere

eigenaar-bewoners

verhuurders

Zittende huurders

4.900

nvt

Overige natuurlijke personen

9.400

nvt

Eigen verbindingen

nvt

23.700

Toegelaten instellingen

nvt

3.600

Beleggers

nvt

500

Overigen

nvt

200

14.300

28.000

Verkochte woongelegenheden in % van de totale woongelegenheden

0,60

1,18

Bruto verkoopprijs per woongelegenheid

146

72

7

0

Totaal aantal verkochte woongelegenheden

Verkoopkosten per woongelegenheid

Hoewel bij de verkopen aan andere verhuurders een enigszins lagere verkoopprijs mag
worden verwacht als gevolg van complexgewijze verkopen in bewoonde staat, is het verschil
met de bruto verkoopprijs bij verkoop aan eigenaar-bewoners erg groot.
Wanneer de bruto verkoopprijs lager is dan 90% van de vrije onderhandse verkoopwaarde,
is op grond van artikel 11c van het Bbsh ontheffing van de minister vereist voor de overdracht.
De woongelegenheden die zijn verkocht aan andere verhuurders zijn gemiddeld genomen
echter voor minder dan de helft van de prijs die aan eigenaar-bewoners is gevraagd verkocht.
Hierdoor bestaat het risico op weglek van maatschappelijk gebonden vermogen.
Van het totale aantal woongelegenheden dat is verkocht aan eigen verbindingen (23.700)
behoort 37,9% (9.000 woongelegenheden) tot het goedkope segment en 45,4% (10.700
woongelegenheden) tot het betaalbare segment. Van het totale aantal woongelegenheden
dat is verkocht aan eigenaar-bewoners (14.300) behoort 20,9% (3.000 woongelegenheden)
tot het goedkope segment en 64,4% (9.200 woongelegenheden) tot het betaalbare segment.
Het totale aandeel goedkoop en betaalbaar bij de verkopen aan eigen verbindingen en bij de
verkopen aan eigenaar-bewoners bedraagt hiermee respectievelijk een vergelijkbare 83,3% en
85,2%. Het grote verschil tussen de bruto verkoopprijs bij de verkoop aan eigenaar-bewoners
en de bruto verkoopprijs bij verkoop aan andere verhuurders kan derhalve ook niet verklaard
worden doordat aan eigen verbindingen relatief gezien meer woongelegenheden zijn verkocht
die tot het goedkope segment behoren.

86

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ook in relatie tot de eigen verwachtingen van corporaties is de lage bruto verkoopprijs bij
verkoop aan andere verhuurders, inclusief de eigen verbindingen, opmerkelijk. Uit de prognoses van corporaties blijkt dat verwacht werd dat de bruto verkoopprijs bij verkoop aan andere
verhuurders in 2007 zou uitkomen op € 110.000,- per woongelegenheid 27. Dit wijkt sterk af
van de werkelijke bruto verkoopprijs van € 72.000,- per woongelegenheid. Deze gemiddelde
bruto verkoopprijs loopt overigens sterk uiteen per corporatie. De gemiddelde bruto verkoopprijs bij verkoop aan andere verhuurders, inclusief eigen verbindingen, varieert in een range
van € 4.000,- tot € 268.000,-. De methoden die gehanteerd zijn voor de bepaling van de bruto
verkoopprijs bij verkoop aan andere verhuurders verschillen kennelijk sterk.
De onderlinge verkoop van woongelegenheden tussen corporaties is in 2007 (3.600 woongelegenheden) sterk gestegen ten opzichte van 2006 (2.200 woongelegenheden). Dit wordt
nagenoeg volledig veroorzaakt door het gestegen aantal transacties met het Wooninvesteringsfonds (WIF). Het WIF heeft ook de status van toegelaten instelling. In 2006 heeft het
WIF 340 woongelegenheden van corporaties aangekocht. In 2007 is dit gestegen naar 1.494
woongelegenheden. Het WIF heeft in 2007 van negen corporaties bezit aangekocht, maar het
merendeel (975 woongelegenheden) van het totale aantal aangekochte woongelegenheden is
aangekocht van één corporatie.
Wanneer het verstorende effect van de verkoop van het bestaande bezit aan eigen verbindingen in 2007 buiten beschouwing wordt gelaten blijkt dat de bruto verkoopprijs en netto
kasstroom per woongelegenheid gelijk is gebleven ten opzichte van 2006.
Grafiek 3.4

Bruto verkoopprijs en netto kasstroom per woongelegenheid x € 1.000,-, 2003-2007

135
130
125
120

Bruto verkoopprijs per
woongelegenheid

115

Netto kasstroom per
verkochte woongelegenheid

110
105
100
2003

27

2004

2005

2006

2007

Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, begrotingsjaar 2008, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

87

In grafiek 3.4 is de ontwikkeling van de bruto verkoopprijs en de netto kasstroom (bruto
verkoopprijs minus verkoopkosten) in de periode 2003-2007 zichtbaar gemaakt 28.
De bruto verkoopprijs per woongelegenheid bedraagt in 2007, evenals in 2006, € 129.000,per woongelegenheid. Na verkoopkosten resulteert in 2007, net zoals in 2006, een netto
kasstroom van € 123.000,- per woongelegenheid. In totaal voor de gehele sector met een correctie voor de verkopen aan eigen verbindingen, bedragen de bruto verkoopprijs en de totale
netto kasstroom in 2007 respectievelijk € 2,4 miljard en € 2,3 miljard 29. Dit niveau is vergelijkbaar met het niveau in 2005 en 2006. In die jaren bedroegen de totale bruto verkoopprijs en
de totale netto kasstroom respectievelijk € 2,5 miljard en € 2,4 miljard 30.
De totale netto kasstroom uit de verkoop aan eigenaar-bewoners bedraagt in 2007 sectorbreed bijna € 2 miljard. Dit komt overeen met 86,4% van de totale netto kasstroom uit de
verkoop van het bestaande bezit. De verkoop aan eigenaar-bewoners levert hiermee, ondanks
het gedaalde aantal transacties ten opzichte van 2006, ook in 2007 een belangrijke bijdrage
aan de financiering van de investeringen van de corporaties.

Verkoop nieuwbouw

3.4

Het totale aantal koopwoningen dat door de corporaties en de verbindingen van corporaties in 2007 is opgeleverd bedraagt 8.500. Hierbij zijn de aantallen van de verbindingen gecorrigeerd voor het percentage kapitaalsdeelname door derden. Het totale aantal opgeleverde
koopwoningen is hiermee gestegen ten opzichte van 2006 (7.900 koopwoningen). Verder heeft
er een verschuiving plaatsgevonden in de verhouding van het aantal koopwoningen dat door
de corporaties is ontwikkeld (dit is gedaald) en het aantal koopwoningen dat door de verbindingen van corporaties is ontwikkeld (dit is gestegen).
In tabel 3.3 is over de periode 2003 - 2007 een overzicht opgenomen van de bruto stichtingskosten en de netto verkoopresultaten per woongelegenheid. De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2007 door de corporaties zijn opgeleverd bedragen € 178.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee licht gedaald ten opzichte van 2006
(€ 180.000,- per woongelegenheid).
Tabel 3.3

Opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw x € 1,-, 2003-2007
2003

2004

2005

2006

2007

Bruto stichtingskosten per woongelegenheid

159.000

166.000

180.000

180.000

178.000

Netto verkoopresultaat per koopwoning

23.000

13.000

19.000

16.000

18.000

28

29
30

88

De bruto verkoopprijs en de netto kasstroom per woongelegenheid voor 2007 zijn hierbij gecorrigeerd voor de 23.700 verkopen aan
eigen verbindingen tegen een prijs van € 72.000,- per woongelegenheid (zie tabel 3.2). In het hanteren van een prijs van € 72.000,- per
woongelegenheid bij deze correctie schuilt een kleine onzuiverheid, aangezien dit niet alleen het gemiddelde is van de verkopen aan
eigen verbindingen, maar ook van de verkopen aan toegelaten instellingen, beleggers en overigen. Gezien de geringe omvang van laatstgenoemde categorieën in verhouding tot het aantal verkopen aan eigen verbindingen zal dit effect echter zeer gering zijn.
Bij deze correctie speelt de dezelfde (beperkte) onzuiverheid zoals onder voetnoot 6 is verwoord.
Dit betreft de totale bruto verkoopprijs en de totale netto kasstroom voor 2005 en 2006. Hierop heeft geen correctie plaatsgevonden
voor verkopen aan eigen verbindingen. Gezien de zeer beperkte omvang van de verkopen aan eigen verbindingen in 2005 en 2006
verstoort dit de vergelijking met de, voor verkopen aan eigen verbindingen, gecorrigeerde bruto verkoopprijs en netto kasstroom in 2007
echter beperkt.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Corporaties hebben in 2007 gemiddeld genomen een netto verkoopresultaat van € 18.000,per koopwoning gerealiseerd. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2006, maar ligt nog
onder het niveau dat in 2005 is gerealiseerd. De gegevens in tabel 3.3 zijn voor 2007 nog te
splitsen in woongelegenheden die zijn verkocht aan derden bestemd voor verhuur en de overige koopwoongelegenheden. Bij de woongelegenheden die zijn verkocht aan derden bestemd
voor verhuur zijn de bruto stichtingskosten en het netto verkoopresultaat per koopwoning
respectievelijk € 172.000,- en € 4.000,-. Bij de overige koopwoongelegenheden is dit respectievelijk € 178.000,- en € 19.000,-. Daarnaast is er ook een grote spreiding in de hoogte van de
verkoopresultaten per corporatie. De bouw van koopwoningen blijkt een risicovolle activiteit
die soms ook tot forse verliezen leidt. Van de 129 corporaties die in 2007 koopwoningen hebben opgeleverd is door 21 corporaties (16%) een negatief resultaat behaald.
Netto verkoopresultaat nieuwbouw koop x € 1 miljoen totaal, 2003-2007

Grafiek 3.5

140
120
100
80
60
40
20
2003

2004

2005

2006

2007

In grafiek 3.5 is de ontwikkeling van het totale netto verkoopresultaat (in absolute bedragen sectorbreed) uit de verkoop van nieuwbouw weergegeven. Het totale netto verkoopresultaat bedroeg in 2007 bijna € 120 miljoen en is hiermee, ondanks het gedaalde aantal
opgeleverde koopwoningen door corporaties (exclusief door verbindingen opgeleverde koopwoningen), hoger uitgekomen dan in 2006. De oorzaak hiervoor is het licht gestegen netto
verkoopresultaat per koopwoning ten opzichte van 2006. De verkoop van nieuwbouwkoop
levert hiermee een bescheiden bijdrage aan de financiering van de investeringen van de corporaties.
De gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die in 2007 door de verbindingen
van corporaties zijn opgeleverd bedragen € 183.000,- per woongelegenheid en zijn hiermee
iets hoger dan de gemiddelde stichtingskosten van de koopwoningen die door de toegelaten
instellingen zijn opgeleverd (€ 178.000,- per woongelegenheid).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

89

In tabel 3.4 is informatie opgenomen over de bruto stichtingskosten en de netto verkoopresultaten van de koopwoningen die in 2007 door de verbindingen van corporaties zijn opgeleverd.
Tabel 3.4

Opbrengsten uit de verkoop van nieuwbouw verbindingen x € 1,-, 2007
Bestemd

Voor derden

verkoop

bestemd voor

Totaal

verhuur
Bruto stichtingskosten per woongelegenheid

194.000

164.000

183.000

Netto verkoopresultaat per koopwoning

17.000

2.000

11.000

8,7

1,3

6,2

Netto verkoopresultaat in % van de bruto stichtingskosten

De verbindingen van corporaties hebben in 2007 gemiddeld genomen een netto marge van
6,2% gerealiseerd op de verkoop van koopwoningen. Het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten is hiermee lager dan de netto marge die door toegelaten
instellingen is gerealiseerd op de verkoop van koopwoningen (10,2%).
Hierbij speelt mogelijk een rol dat de nieuwbouw koopwoningen bij de toegelaten instellingen op (bestaande) eigen grond zijn gerealiseerd, waardoor de totale stichtingskosten lager
zijn dan bij de verbindingen die grond veelal tegen een hogere marktwaarde zullen moeten
aantrekken.
Verder is het opvallend dat het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten bij de woongelegenheden die zijn verkocht aan derden bestemd voor verhuur veel
lager is dan de netto marge bij de overige koopwoongelegenheden. Het netto verkoopresultaat als percentage van de bruto stichtingskosten bedraagt bij de woongelegenheden die zijn
verkocht aan derden bestemd voor verhuur 1,3%, terwijl dit bij de overige koopwoongelegenheden 8,7% bedraagt. De oorzaak van het lage netto verkoopresultaat bij de woongelegenheden die zijn verkocht aan derden bestemd voor verhuur is waarschijnlijk gelegen in het feit
dat het grootste deel van deze categorie door de verbindingen is verkocht aan de toegelaten
instellingen. Bij de verkoop aan toegelaten instellingen wordt door de verbindingen kennelijk
een laag netto verkoopresultaat geaccepteerd.

90

Centraal Fonds Volkshuisvesting

4
Vermogenspositie corporaties

4.1

Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de vermogenspositie van de Nederlandse woningcorporaties nader

uiteengezet. Dit betekent dat in de eerste plaats de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen wordt bepaald. Dit vermogen wordt afgezet tegen het berekende risico. De confrontatie
tussen vermogen en risico bepaalt de feitelijke financiële positie van de Nederlandse corporaties. Bij de bepaling van het vermogen van de woningcorporaties is een sectorale balans
het vertrekpunt. Deze sectorale balans wordt in paragraaf 4.2 uiteengezet. Een belangrijk
onderdeel van de balans is de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie op basis
van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De elementen van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de ontwikkeling daarvan komen in paragraaf 4.3 aan de orde. Vervolgens
zullen in paragraaf 4.4 respectievelijk paragraaf 4.5 enkele overige belangrijke balansposten
worden toegelicht. In paragraaf 4.6 wordt het volkshuisvestelijk vermogen als resultaat van
alle voorafgaande waarderingsvraagstukken uiteengezet. Uiteraard zal ook worden ingegaan
op de ontwikkeling van het vermogen. Vervolgens wordt in paragraaf 4.7 de omvang van het
risico voor het verslagjaar 2007 behandeld. Ten slotte wordt in paragraaf 4.8 ingegaan op de
confrontatie van het volkshuisvestelijk vermogen met het berekende risico.

4.2

Balans verslagjaar 2007
De balans geeft de vermogenspositie van een woningcorporatie weer. Het eigen vermogen

is het verschil tussen de waarde van de bezittingen (de activa) en de waarde van de schulden.
De hoogte van het vermogen wordt sterk bepaald door de toegepaste waarderingsgrondslagen. Met ingang van het Sectorbeeld 2007 wordt een balans gepresenteerd die aansluit bij de
nieuwe beoordelingsmethodiek van het Fonds. Bij het vaststellen van de balans gelden twee
belangrijke uitgangspunten:
♦ De balanswaardering van het vastgoed is gebaseerd op de doorexploitatiewaarde.
♦ Vermogenseffecten als gevolg van niet-juridische verplichtingen worden niet in de
balanswaardering meegenomen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

91

De doorexploitatiewaarde van het vastgoed komt tot uitdrukking in de door het Fonds berekende volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het Fonds uniformeert de opgegeven bedrijfswaarde tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze uniformering is noodzakelijk om,
rekening houdend met de beleidskeuzes van corporaties, te komen tot plausibele en vergelijkbare vastgoedwaarderingen in gelijke omstandigheden. Aanpassing van de balanswaardering
door het Fonds als gevolg van verwerking van niet-juridische verplichtingen is in een aantal
specifieke situaties van toepassing.
In de voorgaande Sectorbeelden werd een balans opgesteld op basis van opgaven van de
corporaties. Deze balansen zijn moeilijk te vergelijken met de balans over het verslagjaar 2007
op basis van de nieuwe methodiek. Om toch een beeld te kunnen schetsen van de balans en de
vermogensontwikkeling is ook voor het verslagjaar 2006 de geüniformeerde balans op basis
van de nieuwe beoordelingsmethodiek opgesteld. In tabel 4.1 is de balans voor 2006 en 2007
weergegeven.

92

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 4.1

Balans corporaties totaal, 2006 en 2007
in € 1 miljoen

in € per verhuureenheid

2006

2007

2006

2007

88.919

90.332

36.229

37.184

in exploitatie

82.307

82.549

33.535

33.980

in ontwikkeling

5.295

6.360

2.157

2.618

Activa
Totaal materiële vaste activa

ten dienste van exploitatie

1.317

1.422

537

585

Totaal financiële vaste activa

3.467

4.261

1.413

1.754

te vorderen BWS-subsidies

509

441

207

182

deelnemingen

856

1.412

349

581

effecten
overige financiële vaste activa
Vlottende activa

605

866

246

356

1.496

1.543

610

635

5.284

6.934

2.153

2.854

voorraden

217

268

88

110

onderhanden projecten

959

1.167

391

480

effecten
liquide middelen
vorderingen en overige vlottende activa

155

293

63

121

2.079

2.320

847

955

1.873

2.886

763

1.188

97.669

101.527

39.794

41.792

Totaal eigen vermogen

31.911

32.108

13.002

13.217

Totaal voorzieningen

1.233

1.141

502

470

7

2

3

1

Totaal activa
Passiva

voorziening pensioenen
voorziening latente belastingverplichting
voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

0

1

0

0

1.182

1.001

482

412

overige voorzieningen

44

137

18

56

Langlopende schulden

57.359

60.200

23.370

24.780

leningen overheid en kredietinstellingen

56.474

59.191

23.009

24.365

waarborgsommen en overige schulden

885

1.009

361

415

Kortlopende schulden
Totaal passiva

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

7.167

8.078

2.920

3.325

97.669

101.527

39.794

41.792

93

De waarde voor de totale materiële vaste activa in 2007 bedraagt € 37.184,- per verhuureenheid. Binnen de materiële vaste activa is de post materiële vaste activa in exploitatie de
belangrijkste. Bij de materiële vaste activa in exploitatie is een geringe stijging van € 445,- per
verhuureenheid opgetreden. Deze stijging betreft de totale stijging, inclusief effecten van
voorraadmutaties en autonome waardeontwikkeling. Bij de post materieel vaste activa in
ontwikkeling is een duidelijke stijging zichtbaar. Deze post geeft echter een niet volledig beeld
over de totale corporatie. In 2007 vindt een deel van de productie van woningen plaats in de
diverse verbindingen van corporaties. In de enkelvoudige balans van de corporatie zijn deze
ontwikkelingen niet zichtbaar. Daarnaast wordt de toename van deze balanspost veroorzaakt
door methodische aanpassingen. In paragraaf 4.4 wordt hierop nader ingegaan.
De waarde van de balanspost deelnemingen is fors toegenomen. Deze ontwikkeling is
te verklaren uit het feit dat woningen zijn ‘doorgezakt’ naar verbindingen. Deze toename is
overigens ook zichtbaar in de stijging van de balanspost vorderingen en overige vlottende
activa. Vorderingen op groepsmaatschappijen (deelnemingen) worden op deze balanspost
verantwoord. Aan de passiefzijde van de balans is de ontwikkeling van de balanspost langlopende schulden sterk bepalend voor de vermogenspositie. In 2007 is een duidelijke toename
van de omvang van de langlopende schulden zichtbaar. De gemiddelde langlopende schuld per
verhuureenheid neemt in 2007 met € 1.410,- toe. De voorziening onrendabele investeringen
nieuwbouw neemt in 2007 af met € 181 miljoen. Deze daling wordt veroorzaakt door een aantal methodische aanpassingen. Zonder deze methodische aanpassingen zou een stijging van
€ 228 miljoen optreden. Ook de ontwikkeling in overige voorzieningen wordt deels veroorzaakt door methodische aanpassingen. In paragraaf 4.5 zal op de ontwikkeling van de beide
voorzieningen worden ingegaan.

94

Centraal Fonds Volkshuisvesting

4.3

Materiële vaste activa: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
Het Fonds uniformeert de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van materieel

vast actief in exploitatie tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze uniformering is
noodzakelijk om te komen tot een plausibele bedrijfswaarde, waarbij corporaties, rekening
houdend met beleidskeuzen, op vergelijkbare wijze worden gewaardeerd. Deze uniformering
geschiedt in zeven stappen:
♦ Gelijkschakelen moment van disconteren : het Fonds gaat ervan uit dat de kasstromen
in de bedrijfswaarde gemiddeld genomen midden in het jaar ontvangen respectievelijk
betaald worden.
♦ Elimineren van effecten toekomstige verkoop : op basis van de waarderingsgrondslag
doorexploitatiewaarde worden eventuele toekomstige opbrengsten van verkopen uit de
bedrijfswaarde gelicht.
♦ Toetsing parameters : de door de corporatie opgegeven parameters worden vanuit
plausibiliteit getoetst aan bepaalde grenswaarden. Een aantal parameters wordt
uniform vastgesteld.
♦ Sectorspecifieke heffing (projectsteun 40 wijken) : bij de berekening van de
bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de heffing voor 2008.
♦ Toetsing opgegeven levensduur : de door de corporatie opgegeven levensduur wordt
getoetst aan een bandbreedte, behorend bij de door het Fonds berekende levensduur op
basis van bezitskenmerken.
♦ Toetsing restwaarde : het Fonds hanteert een uniforme restwaarde.
♦ Toetsing lastenniveaus : de in de opgegeven bedrijfswaarde gehanteerde lasten
kasstromen (onderhoud plus overige exploitatielasten) worden getoetst aan een ruime
bandbreedte.
Voor een uitgebreide uitleg van de uniformering is de Fondspublicatie ‘De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’ beschikbaar 31. In tabel 4.2 is weergegeven hoe vanuit de opgegeven
bedrijfswaarde in de zeven stappen van de uniformering de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is bepaald.

31

Zie brochure ‘De Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’, CFV 2008

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

95

Tabel 4.2

Effecten uniformering bedrijfswaarde, 2006 en 2007
2006

2007

in € 1 miljoen

Per Vhe in € 1,-

in € 1 miljoen

Per Vhe in € 1,-

Opgegeven bedrijfswaarde

97.798

39.847

99.599

40.992

Correctie discontering

1.708

696

1.100

453

Correctie elemineren verkoopportefeuille

-4.523

-1.843

-4.928

-2.029

Correctie parameters

-5.563

-2.266

-4.733

-1.948

Correctie sectorspecifieke heffing

345

141

69

28

Correctie levensduur

-146

-60

-159

-66

Correctie restwaarde

-6.763

-2.755

-7.345

-3.023

Correctie lastennivau

-550

-224

-1.052

-433

Totaal effect uniformering

-15.491

-6.312

-17.049

-7.018

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

82.307

33.535

82.549

33.980

De door het Fonds gehanteerde uniformering leidt tot een vrij forse neerwaartse bijstelling
van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Opvallend daarbij is dat met name de
correctie door het elimineren van de verkoopportefeuille, de correctie parameters en correctie
restwaarde hiervoor bepalend zijn.
De forse omvang van de correctie elimineren verkoopportefeuille wordt bepaald door een
relatief groot aantal corporaties dat toekomstige verkoopopbrengsten in de bedrijfswaarde
inrekent. Ruim 38% van de woningcorporaties houdt rekening met toekomstige verkoopopbrengsten. In aantal verhuureenheden gemeten is het aandeel van deze woningcorporaties
ruim 62%. Hieruit valt af te leiden dat gemiddeld genomen de grotere corporaties verkoopopbrengsten meenemen bij de bepaling van de bedrijfswaarde.
Bij de correctie parameters valt op dat een relatief klein aantal corporaties verantwoordelijk is voor een groot deel van deze correctie. Corporaties die een lagere discontovoet dan 6%
hanteren worden geconfronteerd met een relatief hoge correctie. Dit geldt ook voor corporaties die hoge huurverhogingsparameters hanteren.
Ten aanzien van de correctie restwaarde geldt dat bij individuele corporaties er sprake is
van zowel negatieve als positieve correcties.
De uniformering van de bedrijfswaarde leidt in voorkomende gevallen tot aanpassingen
van de onderliggende kasstromen. De contante waarde van deze geüniformeerde in- en uitgaande kasstromen bepalen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit. In tabel
4.3 zijn de onderliggende kasstromen en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde voor de
jaren 2006 en 2007 weergegeven.

96

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Contante waarde van kasstromen in de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde,

Tabel 4.3

2006 en 2007
2006

2007

in € 1 miljoen

Per Vhe in € 1,-

in € 1 miljoen

Per Vhe in € 1,-

166.581

67.871

169.858

69.920

195

79

340

140

Kasstroom
CW huur minus huurderving
CW bijdragen
CW bijdragen overige inkomsten

1.165

475

1.831

754

CW restwaarde

5.253

2.140

4.985

2.052

CW ingaande kasstromen

173.194

70.566

177.015

72.865

CW onderhoudsuitgaven

46.802

19.069

47.357

19.494

CW overige exploitatieuitgaven

41.644

16.967

42.890

17.655

CW verbeteringsuitgaven

1.835

748

2.325

957

605

247

1.822

750

0

0

72

30

CW uitgaande kasstromen

90.887

37.031

94.466

38.885

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

82.307

33.535

82.549

33.980

CW overige uitgaven
CW heffing projectsteun 40 wijken

De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2007 iets toegenomen ten opzichte van
2006. De relatief geringe toename is ook zichtbaar in de verhouding tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de contante waarde van de netto huurkasstromen. In 2006 bedroeg
deze verhouding 49,4%. In 2007 resteert hiervan 48,6%. De totale stijging van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde in 2007 bedraagt € 242 miljoen. Deze stijging is in tabel 4.4 uitgesplitst.
Tabel 4.4

Mutatie volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 2007 naar verschillende effecten
x € 1 miljoen, 2007
CW ingaande

CW uitgaande

CW netto

kasstroom

kasstroom

kasstroom

4.232

766

3.466

Verloop volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
Effect voorraadmutatie
Effect bestaande voorraad

-410

2.814

-3.224

Effect autonome ontwikkeling

-1.465

-924

-541

Effect parameter- en niveauwijzigingen

1.055

3.738

-2.683

Totaal mutatie 2007 - 2006

3.822

3.580

242

De waardeverandering van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde in 2007 wordt in de
eerste plaats veroorzaakt door mutaties in de voorraad. Het totale waarde-effect als gevolg
van nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop bedroeg in 2007 € 3.466 miljoen. De waardemutatie van de bestaande voorraad (woongelegenheden die zowel primo als ultimo 2007 in bezit
van de corporatie zijn) bedraagt minus € 3.224 miljoen. Dit komt overeen met de mutatie
actuele waarde, zoals die in de winst- en verliesrekening in hoofdstuk 3 is verantwoord.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

97

De waardemutatie van de bestaande voorraad is nader onder te verdelen. In de eerste
plaats is er het effect van de autonome ontwikkeling. Doordat de bedrijfswaarde een jaar
opschuift vindt een waardedaling plaats ter hoogte van de vrijgevallen kasstromen. Daarnaast
worden de toekomstige kasstromen juist meer waard doordat zij een jaar dichterbij komen.
De combinatie van deze twee effecten is de autonome ontwikkeling in de volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde. In de tweede plaats is er een effect als gevolg van parameterwijzigingen en
niveauwijzigingen van de onderliggende kasstromen. De uniformering van de bedrijfswaarde
tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde heeft ook betrekking op de parameters. De geüniformeerde parameters van de jaren 2007 en 2006 stemmen vrijwel overeen. De huurstijgingspercentages, de onderhouds- en overige exploitatielastenstijging kennen slechts marginale
verschillen, waardoor het effect op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ook marginaal is.
Ook de vrijwel gelijk gebleven gemiddelde restant levensduur leidt niet tot waardeverandering.
De daling van de gemiddelde restant levensduur van de bestaande voorraad wordt goed
gemaakt door de stijging als gevolg van de netto toevoeging aan de woningvoorraad. Dit betekent dat de waardemutatie na correctie voor voorraadmutaties en autonome ontwikkelingen
vrijwel geheel is toe te rekenen aan niveauwijzigingen. Hiermee wordt bedoeld de absolute
stijging van de (startwaarden van de) onderliggende kasstromen. De uitgaande kasstromen
voor de bestaande voorraad stijgen sneller dan de ingaande kasstromen. Er vindt per saldo een
afname van de netto kasstroom plaats die leidt tot een verlaging van de volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde voor het bestaande bezit en daarmee het vermogen van de corporaties.
Naast de ontwikkeling van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het interessant om
de verschillen in de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde tussen corporaties ultimo 2007 te
bezien. Om verschillen als gevolg van omvang te neutraliseren zal de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per verhuureenheid bij deze analyse het uitgangspunt zijn. In tabel 4.5 zijn de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarden naar grootteklasse weergegeven.
Tabel 4.5

Gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per verhuureenheid naar corporatiegrootte x € 1,-, 2007

98

Grootteklasse

Waarde

<500

35.927

500<5.000

35.144

5.000<10.000

34.387

10.000<20.000

32.430

>20.000

33.717

Nederland totaal

33.980

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De lagere gemiddelde waarde bij de grotere corporaties wordt veroorzaakt door het wat
oudere bezit. Bij dit bezit leidt de gemiddeld lagere restant levensduur en lagere huurniveau
tot een lagere gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Naast verschillen naar
grootteklasse is ook bezien of de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde verschilt naar type
corporatie. Hiertoe is de referentiegroep indeling van het Fonds gebruikt. In grafiek 4.1 is de
gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per verhuureenheid naar referentiegroep
weergegeven.
Grafiek 4.1

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per referentiegroep per verhuureenheid x € 1,-,
2007

120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000

rin

g.
..
nh
ui
sv
N
es
ed
tin
er
g
la
nd
to
ta
al

ille

re

ud

en
te

tu
uc
tr

St

he
rs

e

pe

M

id

de

lg
ro

te

en

kl
ei
n

im

eu

...

rt
ef

on
nd
e

ge
zi

ee
n

kr

m
et

de

ld

el
a
m
id
Ge

po

ns

w

ef
rt

po

bi
e

cc
en
t

st
a
oﬁ
pr

d
el
id

Ge
m

eu

...
ig
el
le

kt
ar

m

et
m

ie
s
at
or

rp
Co

ille

s
tie

ge
vo

po
or

tie
f

m
et

s
ie
at

or
rp

re
la

tu

re

rin

gs
c

de
m
id

Ge

uc
tr
he
rs
e
ot
Gr
Co

ra

oﬁ
pr

ld

ng
jo
f

tie
la

re
et
m

ie
s
at
or
rp
Co

el

t
zi
be

st
sv
e

ui
nh

er
e

O

O

ve

ud

rig

e

co

rp

or

at

in

ie

g

s

0

Het beeld dat uit de grafiek naar voren komt is verklaarbaar. Het Wooninvesteringsfonds
(WIF) is ingedeeld bij de overige corporaties 32. Bij de studentenhuisvesters is door het grote
aantal onzelfstandige woningen een lage gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
zichtbaar. Het huurniveau van onzelfstandige woningen is gemiddeld genomen lager dan dat
van zelfstandige woningen.
32

Bij het WIF is het woningbezit gewaardeerd op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit sluit aan bij het specifieke karakter van
het WIF. Het relatief grote aandeel van het WIF in de referentiegroep ‘overige corporaties’ leidt tot het hoge gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde in deze referentiegroep.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

De gemiddelde hoge waarde bij ouderenhuisvesters hangt samen met de specifieke marktsituatie en exploitatie in de woon-zorgsfeer. Hierbij is sprake van relatief hoge huren die soms
samen kunnen gaan met relatief lage onderhoudslasten. Dit laatste hangt af van de afspraken
over onderhoud die met de huurder (vaak een zorginstelling) zijn gemaakt. Ook de gemiddelde
hoge waarde van corporaties met jong bezit is goed verklaarbaar. Jong woningbezit heeft een
lange restant levensduur en een relatief hoog huurniveau.

4.4

Ontwikkeling overige actief balansposten
Ook bij andere balansposten is sprake van een waarderingsvraagstuk als gevolg van de

door het Fonds gehanteerde methodiek. Bij de balanspost materieel vaste activa in ontwikkeling heeft het Fonds een correctie aangebracht op de door de corporatie opgegeven waarde.
Het Fonds corrigeert de door de corporatie verwerkte onrendabele investeringen, voor zover
deze niet zijn gebaseerd op juridische verplichtingen. Als hiervan sprake is maakt het Fonds
de daarbij behorende afboeking in feite ongedaan. In de balans over 2006 is deze correctie, als
gevolg van de toen nog niet beschikbare data, niet verwerkt. In de balans voor het verslagjaar
2007 is ten opzichte van 2006 een stijging van de post materieel vaste activa in ontwikkeling
zichtbaar van € 1.065 miljoen. Een groot deel van deze stijging (€ 910 miljoen) is echter het
gevolg van de hiervoor genoemde correctie. Op basis van de ongecorrigeerde opgave van corporaties is een stijging in deze balanspost zichtbaar van € 155 miljoen.
Deze geringe stijging op basis van de opgave van corporaties is het gevolg van het onderbrengen van nieuwbouwactiviteiten in verbindingen. Deze beperkte toename geeft daarmee
een onvolledig beeld van de ontwikkeling in de waarde van materieel vaste activa in ontwikkeling voor de corporatiesector als geheel (inclusief verbindingen).
De balanspost deelnemingen is in 2007 fors gegroeid ten opzichte van 2006. De waarde
van deelnemingen bedroeg in 2006 € 856 miljoen. In 2007 is dit toegenomen tot € 1.412 miljoen. Deze toename is vooral het gevolg van woningbezit dat ‘doorgezakt’ is in verbindingen.
Omdat waardering van het ‘doorgezakt’ bezit door het Fonds is aangepast, is de eigen opgave
van de corporaties van € 1.673 miljoen verlaagd met € 261 miljoen. De toename van de post
vorderingen en overige vlottende activa heeft dezelfde achtergrond. Een zeer groot deel van
de stijging is toe te schrijven aan vorderingen op groepsmaatschappijen (verbindingen).

4.5

Ontwikkeling passief balansposten
Evenals het woningbezit worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen actuele

waarde. De rentabiliteitswaarde van de leningen geeft deze actuele waarde weer. Het verschil
tussen de nominale waarde en de rentabiliteitswaarde van leningen is de rentabiliteitswaardecorrectie. Als de rentabiliteitswaarde lager is dan de nominale waarde, levert het verschil
een additionele bijdrage aan het volkshuisvestelijk vermogen. Bij nieuwe leningen of herfinanciering ontstaat een dergelijk verschil indien de rentevoet van de aan te trekken lening dan
wel her te financieren lening, lager is dan de discontovoet.

100

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Ontwikkeling rentabiliteits- en nominale waarde leningen x € 1 miljoen, 2006-2007

Tabel 4.6

2006

2007

Nominale waarde leningen

62.242

65.301

Rentabiliteitswaardecorrectie

- 4.883

- 5.101

Rentabiliteitswaarde leningen

57.359

60.200

In tabel 4.6 is ontwikkeling van de waarde van de leningportefeuille voor 2006 en 2007
weergegeven. De nominale schuld is in 2007 met bijna € 3,1 miljard toegenomen. De rentabiliteitswaarde steeg in 2007 met ruim € 2,8 miljard. Per saldo is sprake van een toename van de
rentabiliteitswaardecorrectie van € 218 miljoen. De afgelopen jaren was de gestaag dalende
rente een belangrijke verklaring voor de jaarlijkse stijging van de rentabiliteitswaardecorrectie. Ook voor 2007 lijkt dit een plausibele verklaring. De gemiddelde rentelasten per verhuureenheid zijn in 2007 weliswaar iets toegenomen ten opzichte van 2006 maar het gemiddelde
rentepercentage is nog iets gedaald. Zowel de groei van de nominale leningportefeuille als het
iets lagere gemiddelde rentepercentage dragen bij aan de stijging van de rentabiliteitswaardecorrectie.
In de balans is verder een daling zichtbaar van de voorziening onrendabele investering
nieuwbouw van € 182 miljoen. Hierbij speelt dezelfde kwestie als bij de ontwikkeling van de
actief post materieel vaste activa in ontwikkeling. Deze daling wordt veroorzaakt door een
grotere correctie op deze post door het Fonds in 2007 ten opzichte van 2006. Het effect op
de balansmutatie van de gewijzigde correctie door het Fonds is € 410 miljoen. Zonder deze
methodische aanpassing zou in 2007 de voorziening onrendabele investering nieuwbouw met
€ 228 miljoen stijgen. Bij de overige voorzieningen is in 2007 een toename zichtbaar van € 93
miljoen. Ook bij deze post speelt een correctie van het Fonds in 2007 ten opzichte van 2006
een grote rol. Vanuit de oorspronkelijke opgave van de corporaties is een stijging van deze
post van € 57 miljoen zichtbaar. Het effect van de correctie door het Fonds op de balanspost
overige voorzieningen is gelijk aan € 82 miljoen.

4.6

Het volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen is het centrale vermogensbegrip dat het Fonds met ingang

van verslagjaar 2007 hanteert bij de financiële beoordeling van woningcorporaties. In de
verslagjaren daarvoor werd de vermogenspositie van corporaties door het Fonds gebaseerd op
het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Deze twee vermogensbegrippen zijn niet direct met
elkaar te vergelijken. Eén van de principiële verschillen ligt in de benadering van het risico.
In het gecorrigeerd weerstandsvermogen zit een aftrek voor risico besloten. In de nieuwe beoordelingsmethodiek van het Fonds is juist een principiële scheiding aangebracht tussen het
volkshuisvestelijk vermogen enerzijds en de omvang van het risico anderzijds.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

101

In tabel 4.7 is daarom zowel het gecorrigeerd weerstandsvermogen zonder aftrek van risico
voor de periode 2003-2006 als het volkshuisvestelijk vermogen voor de jaren 2006 en 2007
weergegeven:
Vermogenspositie x € 1 miljoen, 2003-2007

Tabel 4.7

2003

2004

2005

Volkshuisvestelijk vermogen
Volkshuisvestelijk vermogen in % balanstotaal
Gecorrigeerd weerstandsvermogen incl risico-aftrek
Gecorrigeerd weerstandsvermogen incl risico-aftrek in % balanstotaal

2006

2007

31.911

32.108

32,7

31,6

33.222

31.502

33.749

32.816

34,2

32,6

33,7

32,6

Het volkshuisvestelijk vermogen betreft het vermogen zoals dat in de definitieve financiële
beoordeling is bepaald. Het totale volkshuisvestelijk vermogen is in 2007 licht toegenomen
ten opzichte van 2006. Deze toename wordt met name veroorzaakt door de al eerder genoemde correcties op balansposten door het Fonds in 2007. Dit effect vindt bij drie balansposten
plaats. In tabel 4.8 is het effect van deze mutaties op het volkhuisvestelijk vermogen 2007
weergegeven:
Tabel 4.8

Effect correcties van het Fonds op het volkshuisvestelijke vermogen x € 1 miljoen, 2007
Effect op vermogen
Balanspost
Materiële vaste activa in ontwikkeling

910

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

410

Overige voorzieningen
Totaal effect

- 82
1.238

Het totale vermogenseffect van de correcties op de balansposten in 2007 bedraagt € 1,2
miljard. Inclusief het effect van de correcties bedraagt de totale stijging van het volkshuisvestelijk vermogen in 2007 € 0,2 miljard. Dit betekent dat de netto vermogensstijging exclusief
technische correcties in vermogensbepaling € 1,0 miljard negatief is. Deze vermogensdaling
na correctie voor technische verschillen is in lijn met de vermogensontwikkeling volgens de
oude methodiek voor het verslagjaar 2006 ten opzichte van 2005. De eerder gesignaleerde
druk op de netto exploitatiekasstroom en de daling van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bestaande bezit dragen voor een groot deel bij aan deze feitelijke verslechtering van de vermogenspositie.

102

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tussen corporaties is er een grote spreiding in de hoogte van het volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal. In figuur 4.2 is deze spreiding weergegeven. Het
gemiddelde volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal bedraagt 31,6%.
Twee corporaties (0,5% van het aantal corporaties) hebben een negatief volkshuisvestelijk
vermogen. Bij 13 corporaties bedraagt het volkshuisvestelijk vermogen meer dan 75% van het
balanstotaal.
Grafiek 4.2

Spreiding van het volkshuisvestelijk vermogen van het balanstotaal in %, 2007

<0

<10

16
14
12
10
8
6
4
2
0
<5

<15

<20

<25

<30

<35

<40

<45

<50

<55

<60

<65

<70

<75

>75

In tabel 4.9 zijn voor de verschillende corporatiegroottes de gemiddelde vermogenspositie en de aandelen naar verschillende vermogensklassen weergegeven. De spreiding van het
volkshuisvestelijk vermogen verschilt sterk per grootteklasse. Van de corporaties met minder
dan 500 verhuureenheden heeft ruim 50% een volkhuisvestelijk vermogen van minimaal 45%
van het balanstotaal. Deze corporaties hebben een relatief sterke vermogenspositie, maar die
is sterk gerelateerd aan de omvang. In absolute zin zijn de volkshuisvestelijke vermogens niet
erg groot.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

103

Tabel 4.9

Gemiddeld volkshuisvestelijk vermogen en spreiding volkshuisvestelijk vermogen naar
grootteklasse in % van het balanstotaal, 2007
Gemiddeld

Vermogen in % van gecorrigeerd balanstotaal

vermogen

0-15

15-30

30-45

45-60

>60

Totaal

4,8

22,2

25,4

22,2

25,4

100,0

in % balanstotaal
Grootteklasse
<500

41,0

500<5.000

35,3

2,7

30,0

44,1

19,1

4,3

100,0

5.000<10.000

34,1

4,9

33,3

38,2

21,0

2,4

100,0

10.000<20.000

31,3

2,9

48,6

37,1

8,6

2,9

100,0

>20.000

26,8

10,0

55,0

30,0

5,0

0,0

100,0

Het volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal neemt gemiddeld
genomen af naarmate de omvang van de corporatie in verhuureenheden toeneemt. Daarnaast
is de spreiding in de relatieve vermogenspositie bij kleinere corporaties groter dan bij de grote
corporaties.

4.7

De omvang van het risico
Bij de financiële beoordeling van corporaties door het Fonds wordt het volkshuisvestelijk

vermogen afgezet tegen het totale risico. De risicobepaling in de financiële beoordeling van
het Fonds is gebaseerd op de negatieve vermogenseffecten als gevolg van een slecht weerscenario.
Het Fonds berekent het verschil in de te realiseren volkshuisvestelijke exploitatiewaarde op
basis van een verwacht scenario en een slecht weerscenario. Het risico wordt als een absolute
waarde berekend en kan daarmee ook uitgedrukt worden als percentage van het balanstotaal.
De totale risicopositie is opgebouwd uit drie risicobronnen.
♦ Het marktrisico
♦ Het macro-economisch risico
♦ Het operationeel risico
Het marktrisico is het risico dat de huurinkomsten en verkoopinkomsten tegen vallen als
gevolg van negatieve marktontwikkelingen. Het macro-economisch risico betreft het risico
dat de exploitatie en rentelasten tegenvallen bij een slecht weerscenario. Het operationeel
risico betreft de waardering van het risico wegens tegenvallers/missers bij de beheersing van
bedrijfsprocessen. Bij de bedrijfsprocessen wordt onder andere gekeken naar deelnemingen,
treasury en verkoopactiviteiten.
Het totale risico is niet gelijk aan een rechte optelling van de drie risicobronnen. De kans
dat alle drie onafhankelijke risico’s tegelijk optreden is buitengewoon klein. Daarom is het
totale berekende risico kleiner dan de som van de drie risico’s.

104

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Binnen het totale risico blijkt het macro-economisch risico sterk bepalend. Macro-economische risico’s zoals tegenvallers als gevolg van een stijging van de onderhouds- en overige
exploitatiekosten, kunnen grote gevolgen hebben voor de waarde van het te exploiteren bezit.
In tabel 4.10 zijn de gemiddelde risico’s als percentage van het balanstotaal weergegeven:
Tabel 4.10

Risico’s in % van het balanstotaal, 2007
% Balanstotaal
Risicobron
Marktrisico

3,7

Macro-economisch risico

9,4

Operationeel risico

2,6

Totaal risico

10,8

De totale risicopositie tussen corporaties verschilt sterk. Het marktrisico hangt onder andere sterk af van het woningmarktgebied waarin de corporatie actief is. Het macro-economisch
risico hangt onder andere af van het niveau van de onderhouds- en overige exploitatielasten
ten opzichte van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Een relatief hoog lastenniveau veroorzaakt een relatief hoog macro-economisch risico.
De spreiding van het totale risico als percentage van het balanstotaal is echter minder
groot dan de spreiding in het volkshuisvestelijk vermogen. In grafiek 4.3 is voor 2007 de spreiding in het totale risico weergegeven:
Grafiek 4.3

Spreiding totaal risico in % van het gecorrigeerd balanstotaal, 2007

50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
>5

5-7,5

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

7,5-10

10-12,5

12,5-15

>15

105

De spreiding in het totale risico is betrekkelijk gering. Ruim 76% van de corporaties heeft
een totaal risico tussen de 7,5% en 12,5% van het gecorrigeerd balanstotaal. Bij de corporaties
met een totaal risico van 15% of hoger is in de meeste gevallen sprake van een relatief hoog
macro-economisch risico. Van de 30 corporaties in deze laatste groep is bij 25 corporaties het
macro-economisch risico minimaal 14,7% van het balanstotaal. Bij deze corporaties zijn de
onderhouds- en exploitatielasten als percentage van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
relatief hoog.
De overige drie corporaties hebben te maken met een hoog operationeel risico. Deze drie
corporaties zijn bijzonder actief in deelnemingen, maar behalen beperkte tot zelfs negatieve
rendementen op de waarde van deze deelnemingen. De omvang van dit risico-element wordt
bepaald door enerzijds de waarde van de deelneming en anderzijds het rendement op deze
deelneming.

4.8

Volkhuisvestelijk vermogen versus risico
Bij de financiële beoordeling door het Fonds vindt een vergelijking plaats tussen het volks-

huisvestelijk vermogen en het totale risico. Indien het volkshuisvestelijk vermogen groter is
dan het totale risico, is de solvabiliteit in principe voldoende. De corporatie heeft voldoende
vermogen om op langere termijn haar woningen blijvend te kunnen verhuren. Via een marktwaardetoets wordt bepaald of er nog een extra buffer noodzakelijk is bovenop het berekende
risico. De marktwaarde toets heeft betrekking op de verhouding van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het woningbezit.
Als deze verhouding lager is dan 150%, wordt een extra buffer van 10% van het balanstotaal
bovenop het berekende risico noodzakelijk geacht. In dat geval is de financiële positie voldoende als het volkshuisvestelijk vermogen minimaal 10% hoger ligt dan het berekende risico.
Gemiddeld genomen is het volkhuisvestelijk vermogen als percentage van het gecorrigeerd
balanstotaal in 2007 uitgekomen op 31,6. Het totale risico in 2007 bedraagt gemiddeld 10,8%.
De financiële positie van de gezamenlijke woningcorporaties is robuust te noemen. De verhouding tussen het vermogen en risico op individueel corporatieniveau is bepalend voor het individuele solvabiliteitsoordeel. In tabel 4.11 is het aantal corporaties op basis van het verschil
tussen vermogen en risico weergegeven.

106

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Verschil vermogen minus risico, 2007

Tabel 4.11

Aantal

%

corporaties
Vermogen minus risico
in % balanstotaal
>10

400

87,9

0 en 10

50

11,0

<10

5

1,1

De in tabel 4.11 opgenomen gegevens zijn gebaseerd op de resultaten van de definitieve
beoordeling van de solvabiliteit. Op basis van de definitieve beoordeling blijkt bij vijf corporaties de financiële positie onvoldoende. Bij 50 corporaties is, als gevolg van een buffer tussen
vermogen en risico minder dan 10% van het gecorrigeerd balanstotaal, toepassing van de
marktwaardetoets noodzakelijk. Bij deze 50 corporaties is in geen enkele situatie sprake van
een negatieve marktwaardetoets. Ook bij deze 50 corporaties is de financiële positie voldoende.
Bij de vijf corporaties met een onvoldoende financiële positie is in alle gevallen sprake van
een relatief slechte vermogenspositie. Ook het gemiddelde totale risico als percentage van
het gecorrigeerd balanstotaal is bij deze vijf corporaties hoger dan bij de overige corporaties.
De afwijking van de vermogenspositie van deze corporaties ten opzichte van de gemiddelde
vermogenspositie is veel groter dan de afwijking in de risicopositie. De relatief zwakke vermogenspositie is daarmee de bepalende factor voor de slechte financiële positie, en niet zozeer
het hogere gemiddelde risiconiveau.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

107

5
Verbindingen

5.1

Inleiding
De activiteiten die corporaties ondernemen, kennen verschillende aanduidingen die soms

ook onderscheidend zijn naar de aard van de activiteit: kernactiviteiten; toegestane en niet
toegestane (neven)activiteiten; belastingplichtige en niet belastingplichtige activiteiten; borgbare en niet borgbare activiteiten; markt - en publieke activiteiten; sociale en commerciële
activiteiten.
De uitvoering van deze activiteiten kan plaatsvinden in de toegelaten instelling of een
daaraan gelieerde verbinding. Onder een verbinding wordt verstaan:
♦ Een dochtermaatschappij, waaronder ook begrepen mogelijke kleindochters, als bedoeld
in art. 24a van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
♦ Een deelneming als bedoeld in art. 24c van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
♦ Financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of
vennootschap; stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere
rechtspersoon of vennootschap of het oprichten of doen oprichten van een andere
rechtspersoon of vennootschap, op zodanige wijze dat daardoor een duurzame band
met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.
De vanaf 1 januari 2006 geldende partiële vennootschapsplicht heeft een sterke impuls
gegeven aan het in verbindingen onderbrengen van (belastingplichtige) activiteiten. De door
de sector met het ministerie van Financiën afgesloten vaststellingsovereenkomst (VSO) biedt
twee wegen voor het afzonderen van belastingplichtige activiteiten. De juridische onderscheiding (de uitvoering van belastingplichtige activiteiten door verbindingen en de niet belastingplichtige activiteiten door de toegelaten instelling) heeft bij veel corporaties de voorkeur
boven een administratieve scheiding binnen de toegelaten instelling.
Het Fonds heeft mede om deze reden de Verantwoordingsinformatie met ingang van het
verslagjaar 2007 ingrijpend gewijzigd. Eén van de achterliggende doelen is meer inzicht te
krijgen in de relaties tussen corporaties en verbindingen. Het is voor de uitoefening van het
toezicht noodzakelijk de financiële invloed van verbindingen op de toegelaten instelling goed
in beeld te krijgen. Bij de herformulering van de Verantwoordingsinformatie is ook gebruik gemaakt van de bevindingen en conclusies uit het onderzoek ’Rapportage verbindingen woningcorporaties 2001’ van 17 juni 2003 van het Fonds.

108

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De Verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2007 geeft voor het eerst zowel inzicht
in de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening als in de geconsolideerde balans en
winst- en verliesrekening. Daarnaast is per verbinding informatie verstrekt over de activiteiten
in een verbinding alsook over enkele financiële kengetallen. De verantwoording over de gerealiseerde productie in verbindingen alsook de verantwoording over de vastgoedportefeuille in
exploitatie in verbindingen is hierdoor op een toegankelijke manier beschikbaar gekomen. In
onderstaande paragrafen wordt verslag gedaan van de analyse van deze informatie.
Paragraaf 2 brengt het aantal verbindingen van corporaties in kaart. De spreiding van het
aantal verbindingen komt hierbij ook aan bod evenals het aantal verbindingen. Verschillende
corporaties kunnen met dezelfde juridische entiteit een verbinding hebben. De volgende paragraaf besteedt aandacht aan het financieel belang en aan de al dan niet aanwezige invloed
van betekenis van de corporatie in de verbinding. Paragraaf 4 richt zich op de activiteiten van
de verbindingen. In 2007 is er veel bezit van corporaties ‘doorgezakt’ naar exploitatieverbindingen. Paragraaf 5 schetst een beeld van de omvang van deze operatie. Het materieel belang
van de verbindingen en een inschatting van de wijze waarop de activiteiten en bezittingen in
verbindingen zijn gefinancierd komt in paragraaf 6 aan bod. In paragraaf 7 wordt vanuit verschillende invalshoeken meer inzicht geven in de rentabiliteit van de verbindingen.

5.2

Het aantal verbindingen en de spreiding hiervan tussen corporaties
De verbinding wordt bezien vanuit het perspectief van de corporatie. Heeft een individuele

corporatie een één op één relatie met een verbinding? Of hebben bijvoorbeeld verschillende
corporaties een relatie met één en dezelfde verbinding. Eerst wordt het aantal verbindingen
vanuit het perspectief van de individuele corporatie in kaart gebracht. Daarna komt aan de
orde het aantal verbindingen als juridische entiteit zelf. De verdeling van het aantal verbindingen naar grootteklasse geeft het volgende beeld.
Spreiding van het aantal verbindingen naar grootteklasse corporaties, 2007
Tabel 5.1
<500

500<5.000

5.000<10.000

10.000<20.000

>20.000

Totaal

Aantal corporaties

63

256

82

34

20

455

Aantal corporaties zonder verbindingen

59

108

9

0

0

176

Aantal corporaties met verbindingen

4

148

73

34

20

279

Totaal aantal verbindingen

5

524

452

310

511

1.802

Aantal verbindingen per corporatie in groep

0,1

2

5,5

9,1

25,6

4

Aantal verbindingen per corporatie met verbinding

1,3

3,5

6,2

9,1

25,6

6,5

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

109

Bij de eerste twee grootteklassen is er nog een groot aantal corporaties zonder een verbinding. Het aantal verbindingen per corporatie in de betreffende groep is beperkt. Ook de
corporaties verbindingen, hebben er slechts een beperkt aantal. De corporaties in de volgende
grootteklasse hebben bijna allemaal een verbinding. Het aantal verbindingen per corporatie
neemt ook drastisch toe. De corporaties vanaf 10.000 woongelegenheden hebben allemaal minimaal één verbinding. Het aantal per corporatie neemt duidelijk toe per grootteklasse. In het
totaal zijn er 1.802 verbindingen verantwoord. Het gemiddelde aantal verbindingen over alle
corporatie bedraagt 4. Bij corporaties die verbindingen hebben, bedraagt het gemiddelde 6,5.
Spreiding van het aantal verbindingen per corporatie, 2007
Tabel 5.2
Aantal corporaties
Aantal corporaties met 0 verbindingen

176

Aantal corporaties met 1 tot 5 verbindingen

180

Aantal corporaties met 6 tot 10 verbindingen

54

Aantal corporaties met 11 tot 15 verbindingen

20

Aantal corporaties met 16 tot 20 verbindingen

13

Aantal corporaties met 21 tot 30 verbindingen

6

Aantal corporaties met 31 tot 40 verbindingen

2

Aantal corporaties met 41 tot 50 verbindingen

1

Aantal corporaties met 51 tot 60 verbindingen

1

Aantal corporaties met 61 tot 70 verbindingen

2

Totaal

455

De spreiding van het aantal verbindingen per corporatie is erg groot, zoals tabel 5.2 laat
zien. Van 176 corporaties die geen verbindingen hebben, tot twee corporaties die meer dan 60
verbindingen hebben. De twee corporaties met meer dan 60 verbindingen bevinden zich in de
groep corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden.
Door vergelijking van de door corporaties afzonderlijk opgegeven verbindingen, kan in
kaart worden gebracht hoeveel corporaties een verbinding hebben met dezelfde juridische
entiteit. Bij 370 verbindingen blijkt er geen één op één relatie te zijn. In totaal zijn er bij deze
370 verbindingen 114 juridische entiteiten betrokken.

110

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Tabel 5.3

Aantal corporaties verbonden met dezelfde juridische entiteit, 2007
Aantal corporaties
2

3

4

5

6

10

25

Totaal

Aantal juridische entiteiten

64

22

6

3

17

1

1

114

Aantal verbindingen

128

66

24

15

102

10

25

370

Op basis van deze cijfers kan worden geconcludeerd dat van de 1.802 opgegeven verbindingen er 370 betrekking hebben op samenwerking binnen de sector. Als de dubbeltellingen
die het gevolg zijn van samenwerking van verschillende corporaties in dezelfde verbinding
geëlimineerd worden, blijven er (1.802 minus 256) 1.546 verbindingen over.

5.3

Financieel belang en invloed van betekenis van corporaties in verbindingen
Het aandeel in de risicodragende kapitaalinbreng wordt allereerst weergegeven.

Tabel 5.4

Aandeel in kapitaalinbreng door corporaties, 2007
Kapitaaldeelname
in %

in € 1 mln

798

100

1.281,0

21

99 t/m 90

13,7

13

90 t/m 80

0,2

26

80 t/m 70

0,2

26

70 t/m 60

0,6

259

60 t/m 50

60,8

49

50 t/m 40

7,4

140

40 t/m 30

61,3

111

30 t/m 20

25,3

Aantal
verbindingen

156

20 t/m 10

34,1

103

10 t/m 0,1

20,6

100

0

1.802

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

0,0
1.505,0

111

In 798 verbindingen leveren corporaties 100% van de kapitaalinbreng. De omvang van de
kapitaaldeelname die hiermee gemoeid is bedraagt 85% van de totaal opgegeven kapitaalinbreng. De indruk bestaat dat de hiermee gemoeide € 1,3 miljard groter is dan de kapitaalinbreng die vanuit de toegelaten instelling is verstrekt. De inbreng vanuit holdingconstructies
naar onderliggende ‘ kleindochters’ is soms ook verantwoord als kapitaalinbreng door de
toegelaten instelling. Dit tast het beeld niet aan dat de omvang van de kapitaalinbreng toch
sterk is geconcentreerd bij de verbindingen waar corporaties eventueel via een holding een
100% belang hebben. Bij een aandeel van 50% respectievelijk 33,3% is ook een redelijk aantal verbindingen aanwezig. Dit duidt op samenwerkingsverbanden met een enkele collega of
marktpartij.
Bij 100 verbindingen is sprake van geen kapitaaldeelname. Veelal gaat het hier om stichtingen waar corporaties bestuurlijk een relatie mee hebben. Afhankelijk van de mate van bestuurlijke invloed kunnen deze stichtingen worden geconsolideerd. Financiële betrokkenheid
verloopt dan vaak via leningen of garanties. Naast stichtingen komen ook veel CV-constructies
voor waar geen sprake is van kapitaalinbreng. Corporaties kunnen hierin wel winstgerechtigd
zijn. Besloten vennootschappen kunnen in dit verband ook aan de orde zijn als het gaat om
zogenaamde kleindochters. De corporatie heeft hierin geen directe inbreng maar indirect via
een holdingconstructie. Ten slotte worden in deze groep ook verenigingen van eigenaren verantwoord waar corporaties in participeren.
Het volgende overzicht groepeert de verbindingen op basis van de antwoorden op de
vragen met betrekking tot de aanwezigheid van een groepsmaatschappij en het al dan niet
consolideren.
Aantal verbindingen als groepsmaatschappij en geconsolideerd x € 1 miljoen, 2007

Tabel 5.5

Totaal geconsolideerd

Totaal niet geconsolideerd
Totaal generaal

Aantal

Groeps-

Geconsoli-

Kapitaal-

verbindingen

maatschappij

deerd

inbreng

787

ja

ja

1.296

60

neen

ja

847

6
1.302

114

ja

neen

16

841

neen

neen

186

955

203

1.802

1.505

Duidelijk is dat de financiële betrokkenheid bij geconsolideerde verbindingen aanzienlijk
groter is dan bij de niet geconsolideerde verbindingen. Dit sluit aan bij de vorige tabel. Hier
werd geconstateerd dat de grootste omvang van de kapitaalinbreng plaatsvindt in verbindingen met een 100% belang.

112

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Twee categorieën verdienen in dit verband nog een toelichting. Volgens de corporatie
kwalificeren 60 verbindingen zich niet als groepsmaatschappij maar worden wel geconsolideerd. Het betreft hier vooral CV- en VOF-constructies die geen groepsmaatschappij zijn, maar
waarvan de cijfers wel worden geconsolideerd. Hier staan 114 verbindingen tegenover die zich
volgens de corporatie wel kwalificeren als groepsmaatschappij terwijl de cijfers niet worden
geconsolideerd. Het betreft verbindingen (stichting, V.O.F., CV, BV) waarbij het belang door
de corporatie onvoldoende werd geacht om te consolideren en waarbij het belang materieel
gezien te verwaarlozen viel in relatie tot de omvang van de toegelaten instelling. Van de 370
verbindingen die slechts betrekking hebben op 114 afzonderlijke juridische entiteiten, werden
er slechts 40 geconsolideerd. De met de 370 verbindingen gemoeide kapitaalinbreng bedraagt
€ 115 miljoen.
Tabel 5.6

Het juridisch karakter van de relatie met de verbinding, 2007
Aantal
Juridisch karakter relatie met de verbinding
Dochtermaatschappij

659

Deelneming

478

Joint-venture

46

VOF

110

Stichting

139

Overig

370

Totaal

1.802

Het juridisch karakter van de verbinding is door de corporaties ook aangeduid en weergegeven in tabel 5.6.
Samenwerking tussen corporaties doet zich het meeste voor in de vorm van deelnemingen
en bij de categorie ‘Overig’. Onder de categorie ‘Overig’ komen vooral verenigingen en CVconstructies voor. Overigens kan voor corporaties het juridisch karakter van de verbinding met
één en dezelfde juridische entiteit verschillen. Het is afhankelijk van de specifieke relatie van
de corporatie met deze entiteit.

5.4

De activiteiten in de verbindingen
De verantwoordingsinformatie over verbindingen biedt ook inzicht in de aard van de activi-

teiten van de verbindingen. De corporaties konden aangeven of de verbinding zich bezighoudt
met vastgoedexploitatie, projectontwikkeling, dienstverlening of overige activiteiten. Een
verbinding kan ook een combinatie van activiteiten ontplooien.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

113

De activiteiten in de verbindingen, 2007

Tabel 5.7

Aantal

Aantal afzonderlijke
juridische entiteiten *

Activiteit in verbinding
Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en dienstverlening

12

12

Vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en geen dienstverlening

71

55

Vastgoedexploitatie, geen projectontwikkeling en geen dienstverlening

124

108

Vastgoedexploitatie, geen projectontwikkeling en dienstverlening

27

21

Projectontwikkeling, geen vastgoedexploitatie en dienstverlening

22

22

Projectontwikkeling, geen vastgoedexploitatie en geen dienstverlening

559

479

Dienstverlening, geen projectontwikkeling en geen vastgoedexploitatie

365

289

Overig

622

560

Totaal

1.802

1.546

* Het aantal entiteiten is een benadering. Bij entiteiten waar meerdere corporaties een relatie mee hebben is niet altijd dezelfde activiteit
opgegeven.

De rangorde van verbindingen die zich volgens de opgave bezighouden met een enkele
activiteit ziet er als volgt uit: overig 560, projectontwikkeling 479, dienstverlening 289, vastgoedexploitatie 108. Slechts bij 110 verbindingen geven corporaties aan dat de verbinding
zich bezig houdt met meerdere activiteiten. De activiteiten die worden genoemd bij ‘overige’
verbindingen zijn redelijk divers.
Het onderstaande overzicht illustreert dat.
♦ Holding structuren voor vastgoedexploitatie, projectontwikkeling en dienstverlening
♦ Fiscale beleggingsinstelling (FBI)
♦ Grondexploitatie
♦ Onderhoudsbedrijf
♦ Buurtbeheerbedrijf
♦ Management BV
♦ Kabelmaatschappij
♦ VVE-beheer
♦ Wijkontwikkelingsbedrijf
♦ Steenfabriek
De holdingconstructie fungeert bij verschillende corporaties als paraplu waaronder de
verschillende werkmaatschappijen zijn ‘opgehangen’. Ook bij de categorie dienstverlening
komt een redelijk grote mate van diversiteit voor. Daarnaast valt op dat er soms dezelfde
activiteiten worden genoemd als bij de specificatie van de categorie ‘overig’. Veel genoemd bij
deze categorie zijn: VVE-beheer, onderhoudsbedrijf, huismeestercluster, energieactiviteiten,
administratie/ict, bemiddeling, makelaardij en bouwadvies, bijzondere projecten en holdingen FBI-structuren. De corporaties hebben dit jaar voor het eerst over dit onderwerp informatie
verstrekt. Het Fonds zal voor het volgende jaar extra aandacht schenken aan de vergroting van
de eenduidigheid van de te verantwoorden informatie.

114

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bij verbindingen die zich uitsluitend bezighouden met vastgoedexploitatie gaat het vaak
om bezit dat buiten de toegelaten instelling is verworven of ontwikkeld en wordt geëxploiteerd (bedrijfsruimten, winkels, parkeergarages en kantoorpanden voor toegelaten instellingen). Daarnaast gaat het om verbindingen voor ‘doorgezakt - of nog door te zakken bezit’. Dit
kan in de vorm van een fiscale beleggingsinstelling zijn gegoten.
Het belang van de verbindingen is in onderstaand overzicht weergegeven. Hierbij is per activiteit aangegeven wat daarin respectievelijk de kapitaalinbreng, de leningen toegelaten instelling, de rekening courant toegelaten instelling en de garanties zijn. Omdat er een groepering per activiteit (in een verbinding kunnen immers meerdere activiteiten plaatsvinden) heeft
plaatsgevonden, ontstaat enige overlap in de telling. In de onderste regel van de tabel is op
totaalniveau dit effect gecorrigeerd. Voor de vier bronnen van financiering van een verbinding
gaat het op totaalniveau om een correctie van € 700 miljoen. Daarnaast speelt dat een aantal
corporaties de financiering van de activiteiten vanuit de holding heeft aangemerkt als financiering door de toegelaten instelling. Ook dit leidt tot dubbeltelling in met name de totaaltelling. Ondanks deze beperkingen van de cijfers laat het overzicht wel zien wat direct of indirect
de financiering in afzonderlijke verbindingen is door corporaties op basis van kapitaalinbreng,
leningen, rekening courant en garanties.
Verdeling financiering door corporaties naar activiteit verbinding x € 1 miljoen, 2007

Tabel 5.8

Kapitaal-

Lening

inbreng

Rekening

Garantie

Totaal

courant

Vastgoedexploitatie

444

1.415

218

42

2.119

Projectontwikkeling

507

676

444

240

1.868

Dienstverlening

158

203

115

1

477

Overige activiteiten

600

516

221

11

1.348

Totaal

1.709

2.810

998

294

5.813

Totaal na correctie

1.505

2.516

859

253

5.132

De vastgoedexploitatie, waaronder met name doorgezakt bezit, en de projectontwikkeling hebben duidelijk het grootste volume. Een belangrijk deel van het volume in de overige
activiteiten en deels in dienstverlening hangt samen met holdingstructuren. Deze structuren
dragen zelf weer bij aan de financiering van de andere verbindingen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

115

5.5

De omvang van het doorgezakte bezit
De invoer van de partiële vennootschapsbelasting met ingang van 1 januari 2006 en de

totstandkoming van de VSO hebben een sterke impuls gegeven aan het buiten de toegelaten
instelling plaatsen van activiteiten. De partiële Vpb heeft ook betrekking op commercieel
bezit. Het gaat hierbij enerzijds om niet-woongelegenheden (bedrijfsruimten, winkels, garages
en dergelijke) en anderzijds om woongelegenheden boven de huurtoeslaggrens (aangeduid als
commerciële woongelegenheden). Daarnaast is er sprake van een indirect effect bij woongelegenheden die voor sloop zijn aangemerkt. De overdracht van dit bezit conform de grondslagen
van de VSO (inbreng tegen 70% WOZ-waarde), kan als er na sloop sprake is van koopprojecten
fiscaal mogelijk interessant zijn via compensabele verliezen.
Veel corporaties hebben zich georiënteerd op de juridische scheiding tussen belastingplichtige en niet-belastingplichtige activiteiten. Een aantal heeft de juridische structuur hiervoor in
2007 al gecreëerd. Van deze groep heeft een deel de economische overdracht van het ‘commerciële’ bezit in 2007 ook geëffectueerd. De overwegingen bij het zogenaamde ‘doorzakken’
zijn overigens niet voor alle corporaties strikt fiscaal. De opvattingen van individuele corporaties over kernactiviteiten (publieke taak) en andere activiteiten hebben soms de aard en de
omvang van de doorgezakte portefeuille beïnvloed. Het ministerie onderzoekt de rechtmatigheid van de overdracht van alle doorgezakte woongelegenheden naar de verbindingen. In dit
hoofdstuk wordt aan dit aspect verder geen aandacht geschonken.
Het aantal corporaties dat meer dan 250 woongelegenheden heeft overgedragen aan
verbindingen bedraagt 12. Onderstaand overzicht geeft een beeld van de omvang van het
doorzakken dat in 2007 heeft plaatsgevonden. Meer dan 90% van deze woongelegenheden
heeft een huur lager dan de huurtoeslaggrens. Het is niet bekend of de overdracht alleen het
economische eigendom of ook het juridische eigendom betreft.
Tabel 5.9

Het aantal doorgezakte woongelegenheden, 2007
Aantal

Totaal aantal doorgezakte

corporaties

woongelegenheden

> 5.000

1

5.542

> 2.500 en < 5.000

3

11.703

> 1.000 en < 2.500

2

2.737

> 500 en < 1.000

2

1.512

> 250 en < 500

4

1.240

< 250

10

925

Totaal

22

23.659

Aantal doorgezakte
woongelegenheden

116

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het doorgezakte bezit is gelijk aan ruim 1% van het totale corporatiebezit. Voor de 12 corporaties met meer dan 250 doorgezakte woongelegenheden betreft het in enkele gevallen een
aanzienlijk groter aandeel (30 à 40%) van de eigen woningportefeuille.
Exclusief de doorgezakte woningen bevinden zich nog circa 3.500 woongelegenheden in
exploitatieverbindingen. Dit bescheiden aantal is verbonden aan verbindingen waar corporaties al een langere periode een relatie mee hebben en waarbij het bezit over het algemeen niet
via de toegelaten instelling is verkregen. In exploitatieverbindingen bevinden zich daarnaast
circa 6.800 niet-woongelegenheden. Naar schatting hangt tweederde van dit laatste aantal
samen met de ‘doorzak’-operatie.

5.6

Materieel belang verbindingen
In de enkelvoudige balans over het verslagjaar 2007 is het belang van verbindingen verdub-

beld ten opzichte van de opgave in het vorige verslagjaar. De balanspost deelnemingen omvat
nu € 1.412 miljoen. De opgave over het vorige verslagjaar is door de corporaties aangepast
naar € 856 miljoen. De ontvangen Verantwoordingsinformatie maakt het mogelijk de financiële omvang van de bezittingen en schulden in verbindingen in kaart te brengen. Onderstaande
cijfers zijn afgeleid uit de opgegeven geconsolideerde en de enkelvoudige balans. Het verschil
tussen de geconsolideerde cijfers en de enkelvoudige cijfers geeft voor de meeste balansposten het bedrag dat betrekking heeft op verbindingen. Voor enkele balansposten kan deze
benadering niet worden gebruikt. De balansposten deelnemingen, overige financiële vaste
activa, vorderingen groepsmaatschappijen en kortlopende schulden groepsmaatschappijen
moeten anders benaderd worden. Bij consolidatie wordt de post uit de enkelvoudige balans
ontvlochten en verantwoord onder de andere balansposten. De post die na consolidatie blijft
staan onder deelnemingen en overige financiële vaste activa geeft de omvang weer voor de
verbindingen die niet zijn geconsolideerd. Deze bedragen geven een indicatie van de omvang
van deze verbindingen en worden om die reden meegenomen bij de bepaling van het materiële belang van de verbindingen. Voor de cijfers over 2006 is volstaan met het alleen weergeven
van de uitkomst van deze exercitie.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

117

Tabel 5.10

Bezittingen en schulden van verbindingen x € 1 miljoen, 2007
Geconsolideerde

Enkelvoudige

Toereken-

Verbindingen

balans 2007

balans 2007

baar aan

2006*

verbindingen
2007
Bezittingen
Mva in exploitatie

85.965

84.546

1.419

387

Mva in ontwikkeling

6.108

5.462

646

302

Mva ten dienste van

1.457

1.422

35

32

Deelnemingen

505

1.673

505

462

Overige financiële vaste activa

925

1.598

925

934

Voorraden

414

268

146

94

Onderhanden projecten

1.849

1.167

682

423

Overige vlottende activa

4.550

4.346

204

302

4.562

2.936

Totaal
Schulden
Saldo voorzieningen en kortlopende schulden

10.870

10.786

84

196

Langlopende schulden

65.702

65.454

248

-5

332

191

Totaal
* opgave conform jaarrekening 2007

Als gevolg van het laten doorzakken van bezit van de toegelaten instelling naar de zogenaamde exploitatieverbindingen, is de omvang van de vastgoedportefeuille in verbindingen
spectaculair toegenomen. Op basis van de opgave van de corporaties is er sprake van een groei
van meer dan € 1 miljard. De van de corporaties overgenomen cijfers zijn een uitvloeisel van
een waardering tegen historische kostprijs of bedrijfswaarde. Indien deze portefeuille tegen
marktwaarde zou zijn gewaardeerd, zou dit tot een aanzienlijk hoger bedrag hebben geleid.
De portefeuille materiële vaste activa in ontwikkeling is eveneens sterk gegroeid. Het is
onduidelijk of corporaties echt van plan zijn om deze woningen binnen de verbinding te gaan
exploiteren of dat ze alsnog worden overgedragen aan de toegelaten instelling.
De post deelnemingen na consolidatie is nog steeds zeer aanzienlijk (van enkelvoudig € 1,4
miljard naar geconsolideerd € 0,5 miljard). Dit betreft de verbindingen die niet worden geconsolideerd omdat de corporatie geen invloed van betekenis kan uitoefenen op het zakelijke en
financiële beleid van de verbinding of verbindingen die vanwege het beperkte financiële belang niet worden geconsolideerd. Het materiële belang kan groter zijn omdat de omvang van
de post deelneming het saldo weergeeft van de bezittingen en de schulden in de verbinding.
De post overige financiële vaste activa daalt ook aanzienlijk als gevolg van de consolidatie
(van enkelvoudig € 1,5 miljard naar geconsolideerd 0,9 miljard). Leningen die de corporatie
verstrekt aan de verbinding, vallen bij een consolidatie weg. De resterende post zal in beginsel
samen hangen met de niet-geconsolideerde verbindingen.

118

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Aangezien een groot deel van de verbindingen is gefinancierd door de toegelaten instelling
geeft de optelling van deze post samen met de post deelneming in de geconsolideerde balans
een redelijke benadering van het materieel belang van de niet geconsolideerde verbindingen.
De post voorraden duidt op koopwoningen die al opgeleverd zijn maar nog niet verkocht.
De post onderhanden werk geeft het saldo weer van de kosten van in uitvoering zijnde werken
en de al in rekening gebrachte facturen aan de kopers. De omvang en de groei van de posten
voorraden en onderhanden werk geeft aan dat corporaties een steeds groter volume koopwoningen via verbindingen in de markt zetten. De totale omvang van de voorraden en onderhanden werk in de groep (dus inclusief wat binnen de toegelaten instelling plaatsvindt) bedraagt
respectievelijk € 414 miljoen ( € 311 miljoen in 2006) en € 1.849 miljoen (€ 1.383 miljoen in
2006). Dit zijn posten met een substantieel marktrisico, zeker nu de markt minder wordt.
De beperkte omvang van de schulden van verbindingen aan externe geldverschaffers, niet
zijnde de corporatie zelf (langlopend slechts € 248 miljoen) maakt duidelijk dat de activiteiten
in de verbindingen bijna volledig zijn gefinancierd door de toegelaten instellingen. Als de omvang van de schulden wordt afgetrokken van de bezittingen kan worden gesteld dat circa € 4,2
miljard van de bezittingen in de verbindingen wordt gefinancierd door de toegelaten instellingen. De toegelaten instellingen kunnen deze financiële middelen op hun beurt verkregen
hebben via niet-geborgde langlopende leningen, kortlopende financieringsarrangementen en
eigen middelen.
In tabel 5.11 is weergegeven hoe, op basis van de opgave van de corporaties, de verbindingen door de corporaties zijn gefinancierd.
Tabel 5.11

Financiering door TI’s van verbindingen x € 1 miljoen, 2007
Omvang bedrag
Wijze van financiëren
Kapitaalinbreng

1.505

Leningen TI

2.516

Rekening courant

859

Totaal

4.880

Garanties

255

Opvallend is dat volgens de opgave voor een bedrag van € 1,5 miljard aan vermogen van de
toegelaten instelling is ingebracht in verbindingen. De beschikkingsmacht over een deel van
het maatschappelijk gebonden vermogen is hiermee buiten de toegelaten instelling terecht
gekomen.
Door het ontbreken van de borgingsstructuur in de verbindingen zal de financieringsfunctie van het eigen vermogen veel belangrijker zijn dan bij de toegelaten instelling. Voor zover
het publieke (kern)activiteiten betreft, zal de corporatie voor dezelfde activiteit in de verbinding veel meer eigen vermogen moeten inzetten dan in de toegelaten instelling. Dit betekent
dat het onderbrengen van publieke activiteiten in de verbinding de omvang van de mogelijke
activiteiten verkleint.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

119

Voor commerciële activiteiten leidt het al dan niet onderbrengen van deze activiteiten in
een verbinding in beginsel niet tot een andere positie. Immers ook in de toegelaten instelling
zijn dergelijke activiteiten niet borgbaar. Commerciële activiteiten (en deze doen zich toch
vooral voor in verbindingen) zijn door de daarbij horende andere financieringstructuur wel
van invloed op de mogelijke omvang van de publieke activiteiten.
Het totaal van € 4,9 miljard verschilt circa € 0,7 miljard met de waarde van de bezittingen
na aftrek van de externe schulden. Het komt voor dat corporaties in hun extracomptabele
verantwoording van de financiering van verbindingen het onderscheid tussen financiering
vanuit de toegelaten instelling of de holding niet goed hebben aangehouden. Dit heeft dubbeltellingen tot gevolg. De wijze waarop met name het ‘doorzakken’ van bezit is verwerkt, kan
ook tot verschillen leiden. De verantwoording in de jaarrekening van de toegelaten instelling
kan afwijken van de verwerkingswijze van de cijfers in de verbinding. Het is mogelijk dat bij de
(economische) overdracht uitgegaan is van een commerciële waardering en dat deze benadering tevens is gehanteerd in de waardering van de verbinding. Op basis van deze cijfers kan
dus niet de conclusie worden getrokken dat het verschil van een € 0,7 miljard wordt veroorzaakt door tot nog toe gemaakte verliezen. Voor zover bij de overdracht van vastgoed aan de
verbindingen niet is uitgegaan van een commerciële waardering is er in feite sprake van een
nog grotere overdracht van de beschikkingsmacht van het maatschappelijk gebonden vermogen dan hiervoor is aangegeven.
Het uitgangspunt bij de vorming van verbindingen is dat het toezicht niet mag worden
belemmerd. De eerste ervaringen leren dat de financiële beoordeling van corporaties met veel
verbindingen aanzienlijk complexer is. Zowel vermogenstechnisch als vanuit het oogpunt van
risicobeoordeling.
De financieringswijze van de activiteiten in verbindingen kan ook worden bezien vanuit
het oogpunt van de al dan niet aanwezige marktconformiteit van de kapitaalverschaffing en
de afscherming van de toegelaten instelling voor de risico’s van de verbinding voor zover deze
betrekking hebben op ‘marktactiviteiten’. De vrijwel 100% financiering van de verbindingen
door de toegelaten instelling versterkt het belang om de marktconformiteit vast te kunnen
stellen. De discussie over het zogenaamde ‘level playing field’ (‘gelijk speelveld’) voor commerciële activiteiten is hiermee sterk verbonden.
Het vrijwel ontbreken van externe risicodragende kapitaalverschaffers en verschaffers van
vreemd vermogen biedt een minder goede waarborg voor de beoordeling vooraf van de commerciële activiteiten op marktkansen en rentabiliteit door het bestuur van de verbinding.
De vrijwel volledige financiering van verbindingen door de toegelaten instelling heeft tot
gevolg dat er van een goede afscherming van risico, vooral van belang voor de commerciële
activiteiten, geen sprake is. Verliezen of in het ernstigste geval een failliete verbinding slaan,
in de omstandigheid van 100% financiering door de toegelaten instelling, volledig terug op
de toegelaten instelling. Allereerst doordat de waarde van de kapitaalinbreng terugloopt.
Vervolgens doordat bij slecht renderende verbindingen de betaling van rente- en aflossing op
verstrekte leningen en rekening courant in het gedrang kan komen. Voor zover er sprake is van
externe geldverschaffers kan de corporatie ook aangesproken worden als de corporatie garanties heeft verstrekt. Ten slotte is er nog een risico dat als de verbinding materieel kan worden
gezien als een bestuurlijke eenheid met de toegelaten instelling.

120

Centraal Fonds Volkshuisvesting

De toegelaten instelling kan om die reden ook worden aangesproken door crediteuren van
de verbinding.

5.7

De winstgevendheid van verbindingen
De opstelling van de bezittingen, schulden en financieringswijze van verbindingen geeft

om de eerder genoemde redenen nog geen goed inzicht in de vraag hoe de verbindingen renderen. Via twee invalshoeken zal worden onderzocht of op deze vraag een antwoord kan worden gegeven. De omvang van het verschuldigde bedrag aan belasting in de enkelvoudige en de
geconsolideerde winst- en verliesrekening wordt allereerst gebruikt als een indicatie voor de
resultaten van de commerciële activiteiten in verbindingen. Het resultaat op deelnemingen in
de enkelvoudige en de geconsolideerde winst- en verliesrekening wordt vervolgens geanalyseerd als mogelijke indicator voor rentabiliteit.
Tabel 5.12

Verschuldigde belasting x € 1.000,-, 2006 en 2007
2006

2007

4.487

-5.495

-46

-31.208

-4.533

-25.713

Belastingen enkelvoudig
Belastingen geconsolideerd
Belastingen toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen

De verschuldigde belasting over de belastingplichtige activiteiten voor de Vpb is voor de
corporaties in 2007 negatief. Dit wil zeggen dat de corporaties compensabele verliezen hebben opgebouwd. Opvallend hierbij is dat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening de
verschuldigde belasting € 25,7 miljoen negatiever is. De geconsolideerde verbindingen veroorzaken deze toename. Hoe de niet-geconsolideerde verbindingen fiscaal scoren is niet uit de
cijfers af te lezen. In ieder geval wordt uit deze cijfers duidelijk dat, uitgaande van het fiscale
winstbegrip, de corporaties zowel in 2007 als in 2006 in de geconsolideerde verbindingen een
aanzienlijk verlies hebben geleden. Uitgaande van de Vpb-tarieven zal het verlies bijna vier
maal hoger zijn (tarief: 25,5%) dan de berekende fiscale claim.
Tabel 5.13

De spreiding van de verschuldigde belasting x € 1.000,-, 2006 en 2007
Aantal corporaties

Belasting 2007

Belasting 2006

geconsolideerd

enkelvoudig

geconsolideerd

enkelvoudig

Belasting betalen in 2007

126

27.339

21.394

2.961

2.077

Geen belasting betalen in 2007

240

0

0

1

0

Verrekenbare belasting in 2007

89

-58.547

-26.889

-3.008

2.410

Totaal

455

-31.208

-5.495

-46

4.487

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

121

De spreiding van de verschuldigde belasting is in tabel 5.13 weergegeven. De cijfers laten
zien dat er een groep is van 89 corporaties die in 2007 aanzienlijke verliezen heeft geleden.
Het verlies over de belastingplichtige activiteiten is hierbij geconsolideerd veel groter dan
niet-geconsolideerd. Dit betekent dat de geconsolideerde activiteiten ertoe hebben bijgedragen dat het verlies aanzienlijk hoger is uitgekomen (de toename van de belastingclaim
van bijna € 32 miljoen komt overeen met een compensabel verlies van circa € 120 miljoen).
De groep van 89 corporaties heeft over 2006 geconsolideerd ook verlies geleden. Deze cijfers
bieden nog geen inzicht in de rentabiliteit van de niet-geconsolideerde activiteiten. Tegenover
deze groep staat een groep van 126 corporaties die geconsolideerd meer winst heeft gemaakt
dan enkelvoudig. De toename is beperkt en duidt op een fiscale winst in de geconsolideerde
verbindingen van deze corporaties van circa € 25 miljoen. In 2006 bedraagt de winst in de geconsolideerde verbindingen van deze groep slechts circa € 3 miljoen (€ 0,9 miljoen te betalen
Vpb gedeeld door het in dat jaar geldende belastingtarief). Verder geven 240 corporaties zowel enkelvoudig als geconsolideerd over 2007 en 2006 aan geen belasting te moeten betalen
c.q. te verrekenen te hebben. Het is denkbaar dat de belastingplichtige activiteiten per saldo
geen winst of verlies opleveren. Het is echter waarschijnlijk dat een aanzienlijk deel van deze
groep geen belastingplichtige activiteiten onderneemt.
Belasting en resultaat deelnemingen naar grootteklasse x € 1.000,-, 2006 en 2007

Tabel 5.14

Aantal
corporaties

Belasting

Belasting

Resultaat deelnemingen

geconsoldieerd

enkelvoudig

enkelvoudig

2007

2006

2007

2006

2007

2006

Corporatiegrootte
<500

63

192

0

192

0

0

0

500<5.000

256

-1.255

-79

-812

891

905

-9.300

5.000<10.000

82

-7.780

258

-7.970

88

-70.795

-1.826

10.000<20.000

34

-26.916

1.452

-3.116

985

34.248

9.552

>20.000

20

4.551

-1.677

6.211

2.523

6.809

-20.621

Totaal

455

-31.208

-46

-5.495

4.487

-28.883

-22.195

In tabel 5.14 zijn de corporaties onderscheiden naar grootteklasse. Het verlies over belastingplichtige activiteiten is in de groep 10.000 tot 19.999 woongelegenheden in 2007 het
grootste. Het overgrote deel wordt veroorzaakt door de activiteiten in de geconsolideerde
verbindingen (bijna € 100 miljoen verlies). Opvallend is dat het resultaat op deelnemingen in
de enkelvoudige winst- en verliesrekening niet correleert met deze vaststelling. In theorie is
het denkbaar dat het resultaat op deelnemingen enkelvoudig vooral wordt veroorzaakt door
de niet-geconsolideerde verbindingen en/of de niet-belastingplichtige activiteiten. Uit verdere
analyses zal blijken dat vooral de niet-geconsolideerde verbindingen een positief resultaat op
deelnemingen laten zien.

122

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Een andere oorzaak voor deze ogenschijnlijke discrepantie is dat de grondslagen voor
resultaatbepaling in de winst- en verliesrekening afwijken van de fiscale grondslagen. In het
bijzonder de verwerkingswijze van doorgezakt bezit leidt soms tot grote resultaten (zowel
positief als negatief) bij deelnemingen, terwijl op groepsniveau de transactie in beginsel niet
tot resultaat kan leiden. Bij de kleinste grootteklasse is er sprake van een beperkte winst op
belastingplichtige activiteiten. Hier is echter niet of nauwelijks sprake van verbindingen die
financieel van belang zijn. Bij de andere grootteklassen is het opvallend dat de geconsolideerde activiteiten in verbindingen niet of nauwelijks bijdragen aan de winst. Ten opzichte
van de cijfers in de enkelvoudige winst- en verliesrekening voor 2007 neemt de omvang van de
te betalen belasting af c.q. wordt de omvang van de verrekenbare Vpb groter of neemt slechts
zeer gering af. Het beeld is voor het verslagjaar 2006 niet wezenlijk anders.
Het is overigens mogelijk dat de Vpb cijfers beïnvloed zijn door fiscaal gecreëerde verliezen. De inschatting van het Fonds is dat bij de partiële Vpb de grondslagen voor winstbepaling voor belastingplichtige activiteiten fiscaal of commercieel niet wezenlijk verschillen. Het
moment waarop winsten of verliezen kunnen worden genomen kan echter wel verschillen. Na
de introductie van de integrale Vpb zal het vraagstuk van uiteenlopende grondslagen voor de
winstbepaling meer gaan spelen.
Tegen het licht van de omvang van de activiteiten in geconsolideerde verbindingen en het
daarmee gemoeide beslag op middelen levert het voorgaande vooralsnog geen indicatie op
dat belastingplichtige activiteiten een redelijk rendement genereren. Een deel van de activiteiten in de verbindingen zal betrekking kunnen hebben op niet-belastingplichtige activiteiten.
Deze activiteiten beïnvloeden in beginsel echter niet de winstbepaling bij de belastingplichtige activiteiten.
Tabel 5.15

Resultaat deelnemingen x € 1.000,-, 2006 en 2007
2007

2006

Resultaat deelnemingen enkelvoudig

-28.833

-22.195

Resultaat deelnemingen geconsolideerd

14.991

15.675

Resultaat deelnemingen toerekenbaar aan geconsolideerde verbindingen

-43.824

-37.870

In tabel 5.15 worden de resultaten op sectorniveau weergegeven voor het resultaat op
deelnemingen. Het resultaat op alle deelnemingen bedraagt in 2007 - € 28,8 miljoen en in
2006 - € 22,2 miljoen. Het resultaat op deelnemingen nadat de geconsolideerde verbindingen
niet langer in dit cijfer zijn opgenomen verbetert aanzienlijk. Het resultaat is in 2007 en 2006
positief (€ 14,9 miljoen versus 15,6 miljoen). Dus over de verbindingen waar corporaties geen
invloed van betekenis hebben (of de verbindingen die materieel van beperkt belang zijn zodat
consolidatie niet behoeft plaats te vinden) wordt in de winst- en verliesrekening een positief
resultaat verantwoord.
Uit deze cijfers kan tevens worden afgeleid wat het resultaat is bij de verbindingen die
worden geconsolideerd. Deze blijken op basis van deze cijfers sterk verliesgevend. Het negatieve resultaat in 2007 is nog hoger dan in 2006 (€ 43,8 miljoen versus € 37,8 miljoen).

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

123

Een nadere analyse leert dat de resultaten op deelnemingen sterk worden beïnvloed door
de wijze waarop de verbindingen worden verantwoord in de balans. Het resultaat over de nietgeconsolideerde verbindingen geeft een indicatie dat op het daarmee gemoeide geïnvesteerde
vermogen (als deelneming gewaardeerd op € 505 miljoen) gemiddeld enig rendement wordt
gemaakt. De resultaatbepaling voor deze deelnemingen lijkt minder gevoelig voor verwerkingswijzen dan bij geconsolideerde verbindingen, in het bijzonder doorgezakt bezit.
Tabel 5.16

Resultaat op niet geconsolideerde deelnemingen x € 1.000,-, 2007
Aantal

Resultaat op deelnemingen

corporaties

die niet zijn geconsolideerd
in de balans 2007

Positief resultaat

65

26,7

Geen resultaat

337

0,0

Negatief resultaat

53

-11,7

Totaal

455

15,0

Het hoogste en laagste resultaat bij afzonderlijke corporaties indiceert ook dat de resultaten op de niet-geconsolideerde verbindingen een redelijk beeld geven van het bedrijfseconomisch resultaat. De corporatie met het hoogste resultaat en het laagste resultaat kwamen
respectievelijk uit op € 3,5 miljoen en - € 2,2 miljoen. Slechts 53 corporaties verantwoorden
een negatief resultaat op de niet-geconsolideerde verbindingen. Op corporatieniveau is dit
een saldo van het resultaat van de niet-geconsolideerde verbindingen samen. In de enkelvoudige winst- en verliesrekening rapporteren 98 corporaties een negatief resultaat op verbindingen. Ook de omvang van het bedrag is aanzienlijk hoger- € 151,4 miljoen. Dit cijfer lijkt sterk
beïnvloed door de verwerkingswijze van doorgezakt bezit.

124

Centraal Fonds Volkshuisvesting

B
Begrippenlijst

A-corporatie
De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat
ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

Actuele waarde
Dit houdt in waardering tegen reële waarde. In de corporatiesector is conform RJ 645 de
bedrijfswaarde de invulling van de reële waarde bij de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verhuur.

Arrangement
De contractueel vastgelegde levering van één of meer, al dan niet gecombineerde, woon-,
zorg- of welzijnsdiensten aan bewoners van corporatiewoningen door andere organisaties dan
de corporaties zelf, waarbij de corporatie een intermediaire rol speelt tussen aanbieders van
genoemde diensten en bewoners.

B1-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
middellange termijn (de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip
‘Continuïteitsoordeel’.

B2-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op
korte termijn (de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

C-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de beleidsvoornemens van de
corporatie leiden tot een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële mogelijkheden. Zie ook het
begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

125

Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector.

BCFV
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante
waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en
verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Zie ook het begrip ‘Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’.

Bovengrenswaarde volkshuisvestelijk vermogen
De waarde van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het balanstotaal die bij
de bepaling van het continuïteitsoordeel wordt aangehouden als grens waarboven sprake kan
zijn van een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Dit
oordeel (onvoldoende inzet) is ook afhankelijk van de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk
vermogen in de prognoseperiode ten opzichte van het niveau in het verslagjaar.

Bruto bedrijfslasten
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele lasten
minus de onderhoudslasten.

Buitengewone baten en lasten
Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen
die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie.

Continuïteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld hoe in de vijfjaarsprognoseperiode de voorgenomen
activiteiten zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie. Het
continuïteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen
aan het einde van de prognoseperiode en het vermogen dat aan het einde van deze periode
beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen. Het financiële oordeel over de
voorgenomen activiteiten is in feite een oordeel over de passendheid van de voornemens in
relatie tot de financiële mogelijkheden. Behalve dat een woningcorporatie ten opzichte van de
beschikbare middelen voornemens kan hebben die een te groot beslag op deze middelen, kan
het ook zo zijn dat de woningcorporatie voornemens heeft die te weinig beslag leggen op de
beschikbare middelen.

126

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CorpoData
Vanaf 2008 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het WSW, het ministerie van
VROM en het Centraal Fonds gezamenlijk opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door het
samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingverband draagt zorg voor de ontvangst
van alle gegevens en juiste verspreiding hiervan aan de belanghebbenden. Deze gegevens worden op twee momenten in het jaar opgevraagd: de dPi op 1 februari en de dVi op 1 juli.

Disconteringsvoet
Percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt.

dPi
De Prospectieve informatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over de eerstvolgende vijfjaars prognoseperiode.

dVi
De Verantwoordingsinformatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over het afgelopen verslagjaar.

Eigen vermogen
Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) activa en de afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) schulden,
voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen
overwegend uit overige reserves.

Financiële vaste activa
Onder financiële vaste activa worden financiële belangen opgenomen die bestemd zijn om
de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie duurzaam te dienen. Bij woningcorporaties betreft het overwegend deelnemingen, vorderingen uit hoofde van overheidssubsidies,
verstrekte langlopende leningen in het kader van collegiale financiering en leningen aan deelnemingen en beleggingen die duurzaam bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid
van de corporatie te dienen.

G4
De vier grootste steden die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing
(ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Amsterdam, Rotterdam,
Den Haag en Utrecht.

G27
De grote steden, exclusief de G4, die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke
vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Alkmaar,
Almelo, Amersfoort, Arnhem, Breda, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Heerlen, Helmond, Hengelo, ’s-Hertogenbosch, Leeuwarden, Leiden, Lelystad,
Maastricht, Nijmegen, Schiedam, Sittard-Geleen, Tilburg, Venlo, Zaanstad en Zwolle.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

127

Gehandicaptenwoning
Een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een gehandicapte.

Huurharmonisatie ineens
Het bij bewonerswisseling optrekken van de huurprijs. Bij gereguleerde huurwoningen is
de bovengrens gelijk aan het maximaal toegestane huurniveau volgens het woningwaarderingsstelsel.

Jaarresultaat
Het jaarresultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In
principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende
boekjaar.

Kasstroomtoets
Bij corporaties die op basis van de vermogenspositie als solvabel worden beoordeeld, maar
waarbij de exploitatiekasstroom na rente desondanks structureel negatief blijkt te zijn vindt
een kasstroomtoets plaats. Hierbij wordt bekeken of de kasstromen die de corporatie heeft
opgegeven, consistent zijn met de kasstromen die ten grondslag liggen aan de bedrijfswaarde.
Indien dit niet het geval is, kan dit aanleiding zijn om de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
aan te passen. De kasstroomtoets dient vooral om tekortkomingen van de door de corporatie
opgegeven bedrijfswaarde aan het licht te brengen.

Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico geeft het mogelijk financiële effect op het volkshuisvestelijk
vermogen van negatieve ontwikkelingen in de rente en de (bouwkosten) inflatie, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktrisico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
marktontwikkelingen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktwaardetoets
Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag
minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt bezien of de marktwaarde van het bezit
meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De marktwaardetoets
wordt uitgevoerd om te bezien of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van
delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren.

Materiële vaste activa
Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de woningexploitatie, de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam
worden ontwikkeld en aangehouden.

128

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Mutatiegraad
Het aantal verhuringen van bestaande woongelegenheden uitgedrukt in een percentage
van het totaal aantal woongelegenheden, exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde en
aangekochte woongelegenheden.

Netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen
vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde
productie voor het eigen bedrijf.

Netto exploitatiekasstroom
De netto exploitatiekasstroom wordt berekend door de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huuropbrengsten.

Niet-verstedelijkt Nederland
Gemeenten met een omgevingsadressendichtheid tot 1.500 adressen per km² (CBS 2007).

Nultredenwoning
Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk
als de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer, en één slaapkamer) op
één verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken
van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.

Onvoldoende solvabiliteit
Wanneer op balansdatum het risico groter of gelijk is aan het vermogen, beoordeelt het
Centraal Fonds de corporatie als onvoldoende solvabel. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Operationeel risico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve
ontwikkelingen door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen, rekening
houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Ouderenwoning
Een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een 55-plus huishouden.

Realisatie-index
Met de Realisatie-index worden de verschillen tussen de door corporaties opgegeven prognoses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop en de feitelijke realisaties weergegeven.
De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich
heeft voorgenomen.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

129

Referentiegroep
De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld, waarbij vergelijkbare corporaties zijn
samengenomen. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele beoordeling en bij diverse analyses over
de ontwikkelingen van de sector als geheel.

Rentabiliteitswaarde
De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening. Deze is gelijk aan de contante
waarde van rente- en aflossingsverplichtingen.

Rentabiliteitswaardecorrectie
Het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde is de
rentabiliteitswaardecorrectie.

Rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto exploitatiekasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald.

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten
(huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen,
mutatie actuele waarde, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het
saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Fonds rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen
en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening.

Risicobedrag
Het totale financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen vanuit de verschillende risicobronnen. Het is de samenvoeging van de bedragen voor macro-economisch risico, marktrisico en operationeel risico.

Risicobronnen
Risicobronnen geven aan waardoor risico kan worden veroorzaakt. Het Fonds onderkent in
zijn methodiek drie bronnen van risico: macro-economisch, markt en operationeel.

Risicogebieden
Een risicogebied is de plaats waarop een risico uitwerkt. Balansposten en activiteiten in de
prognoseperiode worden in dit verband als risicogebied aangeduid. De verwachte kasstromen
die samenhangen met de balansposten en activiteiten, staan hierbij centraal. Optredende
risico’s kunnen tot verandering van deze verwachte kasstromen leiden.

130

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Solvabiliteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld of de corporatie op basis van voortzetting van het beheer haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten
na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op
twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op
balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen.

Solvabiliteit
Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. Het Fonds hanteert in zijn methodiek als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen.

Variabele lasten
De variabele lasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de
onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten.

Verbindingen
Onder een verbinding wordt verstaan een dochtermaatschappij (art. 2: 24a BW) en een
deelneming (art. 2:24c BW). Daarnaast is sprake van een verbinding indien een corporatie
anderszins financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of
vennootschap aangaat, stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere
rechtspersoon verwerft of een andere rechtspersoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op een zodanige wijze dat hierdoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.

Verhuureenheden
Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimten en winkels en het maatschappelijk vastgoed. Bij de optelling van beide
categorieën krijgen de niet-woongelegenheden een wegingsfactor. Op deze manier ontstaat er
een bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.

Verstedelijkt Nederland
Gemeenten met een omgevingsadressendichtheid van 1.500 adressen of meer per km² (CBS
2007).

Voldoende solvabiliteit
Als de corporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen wordt zij voldoende
solvabel genoemd. Dit is het geval het volkshuisvestelijk vermogen groter is dan het berekende bedrag aan risico. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’.

Sectorbeeld realisaties woningcorporaties

131

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit is de bedrijfswaarde onder de veronderstelling van voortgezette verhuur gedurende de levensduur van het bezit. Hiermee wordt
de relatie met het toezichtsdoel en de veronderstelling van beleidscontinuïteit benadrukt. Het
Fonds bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde via een uniformering van de door de
corporatie opgegeven bedrijfswaarde.

Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere)
waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud
en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt
tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een
waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van
de woningcorporatie ten grondslag ligt.

Voorzieningen
Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toekomstige verplichtingen, verliezen en risico’s waarvan de omvang en/of het tijdstip op balansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs in te schatten. Bij woningcorporaties betreft dit
met name de voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en voorzieningen
voor verplichtingen in het kader van herstructurering van complexen. Daarnaast komen soms
bijzondere voorzieningen voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisaties of
milieurisico’s.

Woningen voor overige bijzondere doelgroepen
Vormen van (semi) zelfstandig wonen voor zoals ex-dak- en -thuislozen, (ex-)psychiatrische
patiënten, (ex-) verslaafden, ex-gedetineerden.

Woongelegenheden
Een tot bewoning bestemde ruimte die vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien blijvend
bestemd is voor bewoning door een particulier huishouden.

Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
Samenstelling, eindredactie en uitvoering Centraal Fonds Volkshuisvesting
Druk Graficiënt Printmedia, Laren
Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m 2, papier omslag Biotop 250 grs/m 2
132

Centraal Fonds Volkshuisvesting