Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2018–2019

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

3156
Vragen van het lid Beckerman (SP) aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties over het bericht dat huizen met gebreken, zoals
schimmel, vooral huurhuizen zijn en niet elke huurder ermee naar de
huurcommissie kan (ingezonden 22 mei 2019).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 25 juni 2019)
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat bijna één op de zes mensen woont in
een huis met een of meer grote gebreken, zoals verrotte raamkozijnen,
lekkende daken of vochtige muren?1
Antwoord 1
Ik heb kennisgenomen van het onderzoek van het CBS, dat o.a. laat zien dat
86,5% van huishoudens tevreden is met de woning en 15,8% te maken heeft
met een of meer gebreken aan de woning.
Elke situatie die het woongenot aantast is vervelend. Ook de resultaten van
het Woononderzoek Nederland 2018 (WoON) wijzen er op dat de overlast die
wordt ervaren van vocht en schimmel omvangrijker is dan gedacht. De
problematiek heeft mijn aandacht. Kortheidshalve verwijs ik naar mijn
analyse en oplossingen in die brief «Aanpak schimmelproblematiek» van
31 mei jl. (kenmerk 2019–0000233405).
Vraag 2
Hoeveel van de 2,5 miljoen mensen, die in een huis met gebreken wonen,
hebben te maken met schimmel- en vochtproblemen? Kan het aantal van 2,5
miljoen uitgesplitst worden in huur- en koopwoningen en welk type gebrek
deze mensen aan hun woning hebben? Zo nee, waarom niet?2
Antwoord 2
In de Staat van de volkshuisvesting 2019, die ik op 28 mei jl. aan uw Kamer
heb gezonden, is een overzicht en verdiepende analyse opgenomen van de
gegevens uit het WoON 2018 over vocht en schimmel. Volgens het WoON
1

CBS, Monitor Brede Welvaart https://www.cbs.nl/nl-nl/publicatie/2019/20/monitor-bredewelvaart-sdg-s-2019
2
https://nos.nl/artikel/2285272-2-5-miljoen-mensen-wonen-in-een-huis-met-gebreken-en-erwordt-vaker-geklaagd.htm

ah-tk-20182019-3156
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2019

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

1

2018 geeft 18,9% van alle huishoudens aan last te hebben van vocht en/of
schimmel: 7,1%-punt daarvan betreft de particuliere huursector, 7,8%-punt de
sociale huursector en 4%-punt de koopsector. Ik beschik niet over de exacte
informatie van het aantal personen dat woont in een woning met schimmelen vochtproblemen.
Vraag 3
Wat is de stand van zaken van een integrale, landelijke aanpak te bewerkstelligen om schimmel- en vochtproblemen te voorkomen en verhelpen, waar de
Tweede Kamer al in november 2018 heeft verzocht? Wanneer heeft u een
actieplan klaar?3
Antwoord 3
Zie hiervoor mijn brief Aanpak schimmel problematiek van 31 mei jl., waarin
ik uw Kamer heb geïnformeerd over hetgeen ik voor ogen heb om de
integrale, landelijke aanpak te bewerkstelligen om vocht en schimmelproblemen te voorkomen en verhelpen.
Vraag 4
Kunt u ervoor zorgen om binnen één jaar te starten met het schimmelvrij
maken van huizen? Zo nee, waarom niet en wat gaat u dan doen?
Antwoord 4
Met de bovengenoemde brief heb ik aangegeven hoe ik lokale partijen,
samen met landelijke organisaties zoals Aedes, Vastgoed Belang met
betrekking tot de particuliere verhuurders, de VNG/GGD en de Nederlandse
Woonbond namens de huurdersorganisaties, ertoe wil aanzetten om een
hogere urgentie toe te kennen aan de aanpak van schimmel- en vochtproblematiek. De aanpak dient lokaal vorm te krijgen, bijvoorbeeld over het beter
voorlichten van bewoners over het belang van ventilatie en wat zij zelf
kunnen doen om vochthinder te voorkomen, door het eenvoudiger voor
bewoners te maken om overlast te melden en prestatieafspraken te maken
over het binnen een bepaalde tijd verhelpen van de klachten door verhuurders.
Vraag 5
Deelt u de mening dat wanneer niet binnen één jaar gestart wordt met het
schimmelvrij maken van huurwoningen, een verlaging van de huurprijs of
een bevriezing daarvan op zijn plaats is? Zo nee, welke consequenties
worden er dan verbonden aan het in stand houden van ziekmakende
woningen?
Antwoord 5
Nee, de huurder zal eerst een melding moeten maken, waarna vastgesteld
moet worden wat de oorzaak is van het vocht- of schimmelprobleem. Dit kan
worden veroorzaakt door bouwtechnische oorzaken, bewonersgedrag of een
combinatie hiervan.
Een eigenaar van een woning is primair zelf verantwoordelijk dat de woning
voldoet aan de bouwvoorschriften. Onderzoek doen naar bouwtechnische
oorzaken ligt daarom in eerste instantie bij de eigenaar. Indien de huurder
geen gehoor vindt bij de eigenaar dan kan hij:
– een beroep doen op de afdeling Bouw- en Woningtoezicht, van de
gemeente; én
– in geval er sprake is van gezondheidsklachten kan ook de gemeentelijke
GGD worden ingeschakeld.
Een huurder is verantwoordelijk voor het voorkomen van schade aan de
gehuurde woning en voor het klein en dagelijks onderhoud (waaronder
onderhoudswerkzaamheden die bijdragen aan een goed binnenklimaat); zie
het Besluit kleine herstellingen. De huurder kan dat doen door onder meer
goed en voldoende te ventileren, door het tijdig vervangen van filters van de
(mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters, het gangbaar

3

Motie Beckerman c.s. over een aanpak voor schimmel- en vochtproblemen, Kamerstuk
35 000 VII, nr. 75

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

2

houden van verwarmingstoestellen en andere preventiemaatregelen evenals
het zelf aanpakken van beginnende schimmelhinder.
Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden.
In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid om
regelmatig onderhoud te verrichten en om hiervoor noodzakelijk met enige
regelmaat inspecties uit te voeren in de woning bij de verhuurder. Ook dient
de verhuurder door de huurder gemelde onderhoudsgebreken binnen
redelijke tijd te verhelpen.
Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt is de vraag wie constateert wat de oorzaak is van vocht- en/ of schimmelproblemen met name
afhankelijk van het door de huurder gekozen vervolg.
– Indien dit vervolg bestaat uit een procedure bij de Huurcommissie, zal dit
doorgaans leiden tot een onderzoek van de woonruimte door een
medewerker van de Huurcommissie. Deze kan echter pas worden
ingeschakeld na een schriftelijke kennisgeving van het gebrek door de
huurder aan de verhuurder en nadat een wachttijd van zes weken na een
verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. De Huurcommissie zal
vervolgens oordelen of de vocht- en/of schimmelproblemen worden
veroorzaakt door een onderhoudsgebrek waarvan het verhelpen tot de
onderhoudsverplichting van de verhuurder behoort. Indien de Huurcommissie dat van oordeel is en het onderhoudsgebrek als ernstig verklaart,
zal zij de huurprijs afhankelijk van de oorzaak en de ernst van het vochten schimmelprobleem tijdelijk verlagen. De lagere huurprijs geldt (mits de
huurder zijn verzoek tijdig – binnen zes maanden na zijn schriftelijke
kennisgeving van de onderhoudsgebreken aan de verhuurder – bij de
Huurcommissie heeft ingediend) vanaf de eerste dag van de maand nadat
de huurder de onderhoudsgebreken schriftelijke heeft gemeld aan de
verhuurder totdat de geconstateerde onderhoudsgebreken zijn verholpen.
– In het geval van een procedure bij de kantonrechter, waarvoor overigens
voorgenoemde wachttijd van zes weken na schriftelijke melding van het
onderhoudsgebrek niet geldt, zal de kantonrechter bepalen hoe hij een
oordeel kan geven over de oorzaak van de vocht- en/ of schimmelproblemen. De kantonrechter kan daarvoor een bewijsopdracht geven aan één
der partijen, de huurder of de verhuurder.
– In het geval dat de huurder een melding van de vocht- en schimmelproblematiek doet bij de gemeente en de gemeente naar aanleiding daarvan
op grond van de Woningwet wil optreden, zal de gemeente dat optreden
moeten kunnen motiveren. Het ligt dan in de rede dat de gemeente dat
zal doen na een goede analyse van de vocht- en schimmelproblemen.
Vraag 6
Hoeveel van de 10.027 binnengekomen verzoeken in 2018 bij de Huurcommissie gingen over (achterstallig) onderhoud en hoeveel over schimmel- en
vochtproblemen?4
Antwoord 6
In 2018 zijn er bij de Huurcommissie 2.984 verzoeken binnengekomen over
huurverlaging in verband met gebreken. Er zijn 2.131 gebrekenzaken
afgehandeld. Volgens de inschattingen van de Huurcommissie is bij circa een
kwart van de uitspraken over gebreken een uitspraak gedaan over huurverlaging of huurbevriezing die samenhangt met vocht en/of schimmel.
Vraag 7
Hoeveel uitspraken van de Huurcommissie in 2018 in verband met onderhoudsgebreken leidden tot een huurverlaging? In hoeveel gevallen betrof het
een tijdelijke huurverlaging en hoe vaak een structurele?
Antwoord 7
Bij huurverlaging in verband met gebreken werd in 2018 in 51%, van de 2.131
afgehandelde gebrekenzaken de huurder in het gelijk gesteld. Hierbij werd de
huur verlaagd of «bevroren». In 49% van de gevallen werd de verhuurder in

4

Jaarverslag Huurcommissie 2018, https://www.huurcommissie.nl/data/user_upload/
HCJV18_def.losse_pagina_s.pdf

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

3

het gelijk gesteld. De door de Huurcommissie verlaagde of «bevroren»
huurprijs geldt totdat de gebreken zijn verholpen.
Vraag 8
Wat zijn de redenen dat de achterstand van geschillen bij de Huurcommissie
is verdubbeld, van bijna 2.493 in 217 naar 5.676 in 2018? Hoeveel van de
5.676 openstaande geschillen zijn nog uit 2017 of ouder?
Antwoord 8
Zoals toegelicht in mijn brief aan de Tweede Kamer 3 april 2019 (27 926 nr.
311) heeft de Huurcommissie niet geheel kunnen anticiperen op de trendbreuk die in 2018 is opgetreden. Dit heeft geleid tot langere behandeltermijnen van geschillen en een grotere voorraad.
De Huurcommissie geeft aan dat per 27 mei 2019 er nog 30 zaken uit 2017
worden behandeld, welke zich in de onderzoekfase of zittingfase bevinden. Bij
de planningen van de onderzoeken en zittingen is aandacht voor de oudste
zaken. Daarnaast zijn er nog enkele zaken uit 2017 waarbij eerst een
beslissing door de kantonrechter of de gemeente moet worden genomen
voordat een mogelijk vervolgtraject kan plaatsvinden bij de Huurcommissie.
Dit zijn zaken waarbij meerdere procedures lopen bij verschillende instanties.
Denk aan een bezwaarprocedure bij de gemeente over de WOZ-waarde die
gevolgen heeft voor de maximale huur of een procedure bij de rechter over
servicekosten over jaar x die gevolgen heeft voor de Huurcommissiezaak over
de afrekening over jaar y.
Vraag 9
Hoe kunt u stellen dat de achterstand van de behandeling van geschillen
niets te maken heeft met een eerdere bezuiniging die is opgelegd door de
overheid, aangezien het aantal fte de afgelopen drie jaar gelijk is gebleven,
maar de instroom van verzoeken is gestegen?5
Antwoord 9
Met het de wet verdere modernisering van de Huurcommissie en introductie
van een verhuurderbijdrage wordt niet op de Huurcommissie bezuinigd.6
Door de bijdrage van verhuurders te vergroten, wordt de Huurcommissie
minder afhankelijk van de prioritering van middelen op de begroting van het
Rijk.
Zoals in de brief van 8 april jl.7 aangegeven vertoonde de instroom van
geschillen de laatste jaren een dalende trend. Gelet hierop had de Huurcommissie zich voorbereid op de verwachte instroom van geschillen. In 2018 was
dat ca. 6.500 geschillen.
Vraag 10
Waarom weet u niet wat de specifieke oorzaken zijn van de hogere instroom
van geschillen in 2018?8
Antwoord 10
De instroom van geschillen is afhankelijk van verschillende factoren, die ik in
de brief van 3 april (27 926, nr. 311) heb toegelicht, en tegelijkertijd gaat het
om een kleine groep. Zo is het lastig is om te verklaren waarom in enig jaar
een heel klein deel van het gereguleerde huursegment (0,1%) besluit om naar
de Huurcommissie te stappen. Om de eventueel veranderende beweegredenen van huurders of verhuurders om een zaak aan te spannen beter in beeld
te krijgen, gaat de Huurcommissie in het klanttevredenheidsonderzoek hier
expliciet naar te vragen.

5

Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2183
Zie pagina 2 van kamerstuk 34 652, nr. 27.
Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2181
8
Kamerbrief «Huurcommissie kan klachtenregen van ontevreden huurders niet aan» 3 april
2019, https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/04/03/kamerbrief-over-hetbericht-huurcommissie-kan-klachtenregen-van-ontevreden-huurders-niet-aan
6
7

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

4

Vraag 11
Hoeveel adviezen aan huurders in de vrije sector zijn er gegeven inzake
gebreken door de Huurcommissie in 2016, 2017 en 2018? In hoeveel van deze
gevallen heeft een advies geleid tot een verbetering van de woning, dan wel
een wijziging van het huurcontract, aangezien een advies van de Huurcommissie niet bindend is voor de vrije sector?9
Antwoord 11
De Huurcommissie heeft over de jaren 2016 tot en met 2018, alleen in 2018
één advies gegeven over gebreken. De Huurcommissie registreert niet of het
advies heeft geleid tot een verbetering van de woning of een wijziging van de
huurovereenkomst.
Vraag 12
Deelt u de mening dat alle huurders, zowel in de sociale als de vrije sector,
gelijke rechten moeten hebben? Zo ja, bent u bereid ervoor te zorgen dat alle
huurders terecht kunnen bij de Huurcommissie voor uitspraken? Zo nee, hoe
gaat u de ondergeschikte positie van huurders in de vrije sector verbeteren?
Antwoord 12
Er wordt ten aanzien van de huurbescherming geen onderscheid gemaakt
tussen geliberaliseerde – en gereguleerde huurovereenkomsten.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming is er wel een onderscheid. Daar
waar bij de gereguleerde huurovereenkomsten alle procedures op basis van
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de Huurcommissie mogelijk
zijn, is dit bij de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet het geval. Met
procedures over de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden na aanvang van
de huurovereenkomst) is het mogelijk dat de Huurcommissie oordeelt dat de
huurprijs alsnog in het gereguleerde segment valt. Ten aanzien van alle
overige procedures bij de Huurcommissie geldt dat indien beide partijen
hiermee instemmen, een geschil aan de Huurcommissie kan worden
voorgelegd. De Huurcommissie brengt alsdan een advies uit. Ik sluit mij aan
bij de aanbevelingen van de voorzitter van de samenwerkingstafel middenhuur en moedig verhuurders aan om in de huurcontracten op te nemen dat
de Huurcommissie advies kan geven bij huurprijs- en servicekostengeschillen.
Hierdoor hoeven huurders niet langer toestemming te vragen aan de
verhuurder als zij naar de Huurcommissie willen stappen met een geschil.
Mede in het kader van Goed Verhuurderschap wordt met betrokken partijen
gesproken hoe de toegang van de geliberaliseerde huurovereenkomsten tot
de Huurcommissie kan worden bevorderd. Verhuurders in het geliberaliseerde segment, klein en groot, hebben hiermee de mogelijkheid om zich, in
de zin van goed verhuurderschap, positief te onderscheiden. Uiteraard blijft
het van belang om als huurder en verhuurder bij een geschil eerst samen tot
een oplossing te komen. De Huurcommissie heeft de kennis in huis om,
mocht men er onderling niet uitkomen, hier een advies over te geven.
Vraag 13
Wilt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?
Antwoord 13
Zie mijn antwoorden op de vragen 1 tot en met 12.

9

https://www.huurcommissie.nl/over-de-huurcommissie/voor-huurwoningen-in-de-vrije-sector/

Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel

5