De heer Jansen (SP): Wellicht dat het gezien het
vergevorderde tijdstip toch nog gaat lukken. Ik richt mij
primair op de collega’s, maar als de minister erop wil
reageren, des te beter. Zou het niet nuttig zijn als de
overheid ook voor de laagbouwcomplexen de vorming
van verenigingen van eigenaren zou bevorderen? Ik zeg
bevorderen, omdat ik denk dat een verplicht lidmaatschap bij laagbouw meestal niet nodig is. In sommige
gevallen zou zo’n verplicht lidmaatschap wel nuttig zijn,

bijvoorbeeld bij de versnipperde verkoop van sociale
huurwoningen. De ervaring van de afgelopen twintig jaar
laat zien dat in dergelijke complexen een aanzienlijk
risico bestaat dat de verkochte woningen de rotte kiezen
van het complex worden. Ik vraag de minister van
Justitie of het mogelijk is om zo’n verplicht lidmaatschap
van een vve privaatrechtelijk, dus via het koopcontract, te
regelen bij de verkoop van sociale huurwoningen. Je zou
de vorming van vve’s ook aantrekkelijk kunnen maken
door collectief groot onderhoud fiscaal aftrekbaar te
maken, mits het is uitgevoerd via een vereniging van
eigenaren.
Een knelpunt bij bestaande verenigingen van
eigenaren is hun bescheiden omvang. 80% ervan heeft
minder dan vijf leden. In het verleden zijn zelfs complexen van 100 portiekwoningen, bestaande uit 25
portieken, opgedeeld in 25 mini-vve’tjes in plaats van
één grote. Het gevolg hiervan is enorme versnippering
en een totaal gebrek aan deskundigheid en slagkracht.
Waarom heeft de regering in dit wetsvoorstel of op
andere wijze niet een oplossing aangedragen voor deze
misère? Je zou kunnen denken aan een simpele,
goedkope procedure om bestaande kleine vve’tjes te
laten fuseren.
Daarmee kom ik op het bescheiden wetsvoorstel zelf.
Dit is erg marginaal. Gemeenten krijgen in aandachtswijken de mogelijkheid om niet-functionerende vve’s te
activeren door het beleggen van een ledenvergadering
waar zij voorstellen kunnen doen voor verbeteringen. Het
wetsvoorstel is zelfs zo marginaal dat ik met collega’s
Depla en Van Bochove mijn hersens heb gepijnigd om er
nog wat substantie aan te geven. Daarom hebben wij
een aantal amendementen ingediend.
Het amendement op stuk nr. 10 regelt dat een
vereniging van eigenaren in het huishoudelijk reglement
kan bepalen dat leden ook via elektronische communicatiemiddelen kunnen stemmen. Dat is voor andere
verenigingen ook al mogelijk en dat zou grote problemen
bij een vereniging van eigenaren om tot besluitvorming
te komen kunnen verlichten.
Het amendement op stuk nr. 12 regelt dat indien
burgemeester en wethouders een vereniging van
eigenaren in een aandachtswijk verplichten een
onderhoudsplan op te stellen, ook de financiering van
dat onderhoudsplan geregeld dient te zijn. Het heeft
immers weinig zin om een onderhoudsplan op te stellen
dat vervolgens in de la verdwijnt?
Je kunt je overigens afvragen waarom verenigingen
van eigenaren niet altijd, dus ook buiten de aandachtswijken, verplicht zijn om een onderhoudsplan op te
stellen voor de collectieve bouwdelen en om de
bijbehorende fondsvorming daarvoor te regelen. De
SP-fractie denkt dat hier veel voor te zeggen is, ook al is
er op dit moment geen Kamermeerderheid voor te
vinden.
Een nadeel van het wetsvoorstel is dat het gemeenten
iets meer mogelijkheden biedt om slecht functionerende
vve’s te activeren, maar zonder al te veel doorzettingsmacht. Dat betekent dat die gemeenten heel veel tijd
moeten investeren om iets voor elkaar te krijgen, zoals
het opstellen van een onderhoudsplan. Als ze pech
hebben, begint het hele circus een paar jaar later weer
overnieuw. Denkt de minister net als ik dat de gemeenten bij zo’n gebrekkig sanctie-instrumentarium gauw
zullen denken: hier gaan wij onze kostbare belastingcenten niet aan spenderen?

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

Aan de orde is de behandeling van:
- het wetsvoorstel Wijziging van Boek 5 van het
Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband
met het plegen van onderhoud door verenigingen
van eigenaars (31991).
De voorzitter: Dames en heren, we gaan beginnen aan
het laatste debat van vandaag. Het Presidium geeft ons
verlof om na 23.00 uur door te vergaderen, maar niet na
24.00 uur.
De heer Van Bochove (CDA): Dat zal een probleem
worden.
De voorzitter: Dat hoop ik niet. Ik hoop dat u allemaal
uw inbreng zo beknopt mogelijk kunt doen en anders
gaan we op een ander moment verder, er is niets aan te
doen.
De algemene beraadslaging wordt geopend.
©
De heer Jansen (SP): Voorzitter. Sommige mensen zien
een vereniging van eigenaren als een noodzakelijk
kwaad. My home is my castle en daar moeten anderen
met hun vingers van afblijven. Dat is wat mij betreft een
erg kortzichtige redenering. Eigenaar-bewoners hebben
er belang bij dat hun complex of de buurt waar de
woning onderdeel van uitmaakt, er goed uit blijft zien en
dat het onderhoud en beheer in de ruimste zin van het
woord, dus ook van de publieke ruimte, in orde zijn. In
de Verenigde Staten, het bolwerk van de vrije markt,
hebben ze dat prima begrepen en zijn ze daarin
misschien zelfs wat doorgeschoten. In veel gated
communities worden door de bewoners zelf veel
strengere welstandseisen gesteld dan in Nederland door
het veelbeschimpte welstandstoezicht.
Dat gaat de SP veel te ver, maar wel vraag ik mij al
een tijd af waarom de vereniging van eigenaren alleen
bij gestapelde bouw een rol zou moeten spelen. Meer
dan 95% van alle Nederlandse koopwoningen is
seriematig gebouwd, meestal in projecten van 50 tot 250
woningen. Bij dat soort complexen is een collectieve
aanpak van groot onderhoud een stuk goedkoper dan de
individuele aanpak. Bovendien scheelt het de eigenaar
een hoop gezeur. Hetzelfde geldt voor energiebesparing
in de bestaande woningvoorraad. Waarom komt dit juist
in de koopsector niet van de grond? Ik denk dat dit komt
doordat er geen organisatie is om het handig en efficiënt
aan te pakken.
Ik snap dat ik van een demissionaire minister geen
grote en meeslepende gebaren kan verwachten.
Minister Hirsch Ballin: O nee?

Verenigingen van eigenaars

78-6672

Jansen
Het amendement op stuk nr. 13 maakt de kans op een
herhaling van zetten kleiner, doordat de gemeenten de
bevoegdheid krijgen om de vve bij herhaling te
verplichten om te fuseren, dan wel zich aan te sluiten bij
een coöperatieve beheerorganisatie. In beide gevallen
houdt de ledenvergadering van de vve wel de bevoegdheid om zelf een keuze te maken voor de fusiepartner.
Het nieuwe artikel 127a van boek 5 BW geeft de
gemeente de bevoegdheid om naar voorafgaande
toestemming van de kantonrechter een vergadering van
eigenaren bij elkaar te roepen en daar voorstellen te
doen over beheer en onderhoud van de onderscheiden
gedeelten van het gebouw, een bijdrage aan het
reservefonds te regelen, het lidmaatschap van een
andere vereniging of coöperatie te regelen met het oog
op onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het
gebouw en de samenstelling van het bestuur te
veranderen. Het uitbesteden van het beheer aan een
professionele beheerder kan ook een logische optie zijn
in geval van een niet goed functionerende vve. Het
amendement op stuk nr. 14 voegt deze mogelijkheid toe
aan de opties die de gemeenten ter beschikking staan.
De ledenvergadering houdt het recht om een voorstel
van de gemeente aan te nemen dan wel te verwerpen.
Dan zijn er nog twee amendementen die zijn ingediend door de collega’s Depla en Van Bochove en die ik
medeondertekend heb. Het amendement op stuk nr. 9
zorgt ervoor dat projectontwikkelaars en uitponders geen
koppelverkoop kunnen toepassen tegenover appartementseigenaren door hen op te zadelen met verplichtingen die de vve is aangegaan op het moment dat de
ontwikkelaar daarin nog een meerderheidspositie heeft
of zelfs enige eigenaar is. Je kunt denken aan langjarige
beheer- of onderhoudscontracten. Als die een slechte
prijs-kwaliteitsverhouding hebben, zullen de meeste
aspirant-kopers dat niet in de gaten hebben op het
moment dat zij het koopcontract sluiten. De minister
voor WWI antwoordde op 8 februari op vragen van
collega Depla over dit onderwerp: ″De verkoper moet de
koper informeren over de aangegane verplichtingen. De
koper zal moeten nagaan, voordat hij de koopakte tekent,
welke overeenkomsten mogelijk al zijn aangegaan door
de vve. Op de koper rust een onderzoeksplicht om te
weten welke kosten naast de koopsom verbonden zijn
aan de koop van een appartement, waaronder de
verzekeringspremie en een eventueel reeds vastgestelde
bijdrage aan het reservefonds van de vve.″ Dit lijkt mij
wel erg veel gevraagd van mensen die vaak voor de
eerste keer in hun leven bij een notaris komen. Bovendien zijn er verplichtingen denkbaar waar op het eerste
gezicht geen direct prijskaartje aan hangt, maar die
uiteindelijk neerkomen op gedwongen winkelnering. Het
is dus belangrijk dat vve’s geen langjarige verplichtingen
kunnen aangaan, zolang de ontwikkelaar of uitponder
nog een dominante positie heeft. Het amendement van
de heer Van Bochove op stuk nr. 11 verhoogt de
zekerheid dat de vulling van het reservefonds goed is
afgestemd op de feitelijke onderhoudskosten, ook als
grote uitgaven buiten de scope van het lopende
onderhoudsplan vallen. Je kunt dan denken aan de
onderhoud van liften en andere grote uitgaven.
Met dit wetsvoorstel zadelen we de vve’s op met een
aantal, zij het bescheiden, verplichtingen. Dat moet je
alleen doen als het echt nodig is en dat is het, niet in de
laatste plaats voor de leden van de vve zelf. De SP-fractie
zou het wel sympathiek vinden als de regering ter

Tweede Kamer

Verenigingen van eigenaars

compensatie van deze regeldruk de vve’s niet lastig valt
met zinloze bureaucratie. Een voorbeeld daarvan lijkt ons
de verplichte inschrijving in het handelsregister van de
Kamer van Koophandel per 1 juli 2008. Die inschrijving
kost op dit moment € 26,14 per jaar, prijspeil 2010. Bij de
inschrijving moet je ook nog eens een formulier van
zeven pagina’s invullen. Daar krijg je vervolgens
helemaal niets voor terug. Wat denkt de minister dat je
als bestuurder van een vve met twee of drie leden denkt
van deze eis? Vindt de minister het merkwaardig dat op
dit moment slechts 31% van de vve’s aan deze wettelijke
verplichting voldoet? Vve’s die zich per heden nog niet
hebben ingeschreven, riskeren een boete van € 16.750 of
een gevangenisstraf van ten hoogste zes maanden. Ik
heb even gekeken, maar bijvoorbeeld misdrijven tegen
de openbare orde zoals artikel 138 van het Wetboek van
Strafrecht, zoals het wederrechtelijk binnendringen van
een woning of erf, worden gestraft met een lagere straf
dan het niet op tijd inschrijven van je vve’tje van twee of
drie leden bij de Kamer van Koophandel. Ik kan mij
voorstellen dat je daar een beetje wanhopig van wordt.
Het is net geen hel en verdoemenis voor mensen die een
appartementje gekocht hebben en vervolgens met allerlei
ingewikkelde toestanden worden opgescheept.
Het is niet de portefeuille van deze minister, maar het
lijkt mij toch wel passend bij dit wetsvoorstel dat ik een
oproep doe aan het kabinet om de inschrijvingsverplichting voor kleine vve’s sterk te vereenvoudigen, bijvoorbeeld door over te stappen op een eenvoudige inschrijving via internet tegen een eenmalig inschrijfgeld. Ik
denk dat deze zeer redelijke minister dat ook een erg
redelijk verzoek vindt, dus daarover hoef ik in tweede
termijn vast geen motie in te dienen.
©
De heer Depla (PvdA): Voorzitter. De Partij van de Arbeid
wil achterstallig onderhoud en verloedering in wijken
tegengaan. De gemeente moet daarom de mogelijkheid
krijgen om preventief in te grijpen bij gebrekkig
functionerende vve’s om zo achterstallig onderhoud en
verloedering te voorkomen, preventief in plaats van
achteraf met grote subsidies of achteraf repressief door
aanschrijving op basis van de Woningwet. Dit is ook in
het belang van de leden van de vereniging van eigenaren en van de bewoners in de buurt van het complex.
Het is in het belang van de leden van de vereniging van
eigenaren om de volgende reden. Je zal ergens prettig
wonen, maar de vve functioneert niet, waardoor er geen
onderhoud gepleegd wordt. Ook biedt dit wetsvoorstel
de mogelijkheid van bescherming tegen malafide
eigenaren die een appartement louter en alleen
gebruiken voor speculatie.
De Partij van de Arbeid wil de gemeenten de
bevoegdheid geven om in kwetsbare buurten de vve’s
aan te spreken en een onderhoudsplan af te dwingen.
Eind 2006 heeft de Partij van de Arbeid het ″Actieplan
Vereniging van Eigenaren: voorkomen van verloedering″
gepresenteerd. Een aantal voorstellen uit dit actieplan
van de Partij van de Arbeid wordt in het onderhavige
wetsvoorstel geregeld. Het is dan ook niet zo verbazingwekkend dat wij dit wetsvoorstel steunen.
Dit wetsvoorstel wil de achteruitgang van buurten en
wijken als gevolg van gebrekkig onderhoud door de
afwezigheid van actieve vereniging van eigenaren
voorkomen of keren. Dit wetsvoorstel regelt op een

20 april 2010
TK 78

78-6673

Depla
subtiele manier dat gemeenten in staat worden gesteld
om invloed op vve’s te kunnen uitoefenen. Ik noem het
bijeenroepen van vergaderingen, het aannemen van een
onderhoudsplan en tevens het afdwingen van uitvoering
daarvan. Daarmee kan iets worden gedaan voordat de
gemeente in de fase komt dat uiteindelijk een aanschrijvingsbeleid en bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen vanwege schending van de Woningwet noodzakelijk
worden. Kortom, voorkomen is beter dan genezen.
Het wetsvoorstel stelt gemeenten ook in staat om de
besluitvorming van de vve’s te steunen en onwillende
leden tot medewerking te verplichten. Ook regelt dit
wetsvoorstel dat de gemeente een vve kan verplichten
tot het opstellen van een onderhoudsplan en tot het van
kracht laten blijven van het plan gedurende de looptijd,
als het gaat om een gebouw dat in een gebied ligt
waarin de leefbaarheid naar het oordeel van B en W
onder druk staat.
Ondanks al deze lovende woorden over dit wetsvoorstel zijn toch een paar amendementen ingediend.
Omwille van de tijd heb ik niets toe te voegen aan de
toelichting van de heer Jansen op de amendementen. Dit
geldt zeker voor de amendementen die wij gezamenlijk
hebben ingediend.
Ik wil alleen nog iets zeggen over het amendement
van de heer Jansen dat wij niet steunen. Dat gaat over
het vaker in de fout gaan van een vereniging van
eigenaren, waarna die vereniging gedwongen wordt om
te fuseren. Samen met de heer Jansen zijn wij altijd
opgetrokken voor de menselijke maat. Het van overheidswege dwingen tot schaalvergroting lijkt mij dan niet
het beste signaal. Wij hebben dan ook het vertrouwen
dat wij door middel van dit wetsvoorstel uiteindelijk
nooit in dat traject terecht hoeven te komen.

van beide partijen zijn. Het is ook de keuze van de
ledenvergadering van de vereniging van eigenaren met
wie ze zullen fuseren. Uiteraard zal de partij met wie ze
fuseren daar ook mee moeten instemmen. Kortom, er is
geen sprake van een verplichting, slikken of stikken. De
enige verplichting is dat men zich moet aansluiten bij
een andere vereniging van eigenaren, of een beheerorganisatie.
De heer Depla (PvdA): Dit bevestigt voor mij weer het
punt waarom we het echt niet in de wet moeten regelen.
Zo’n fusie leidt alleen maar tot iets als beide partijen
denken dat het beter is. Ik ben er niet voor om dat in dit
wetsvoorstel te regelen.
Een goed functionerende vve is in het belang van de
buurt en de bewoners. Ik ben blij dat ik dit wetsvoorstel
nog heb mogen behandelen. Dan kan ik weer een
krulletje zetten achter het realiseren van een paar van de
actieplannen. Na het actieplan met betrekking tot de
aanpak van huisjesmelkers, is het actieplan met
betrekking tot de vereniging van eigenaren nu ook bijna
gerealiseerd. Ik ben blij dat we dit debat vanavond
kunnen voeren.
©

De heer Jansen (SP): Dat kan niet. Er moet toestemming

De heer Van Bochove (CDA): Voorzitter. De CDA-fractie
heeft bij de inbreng voor het verslag bij het wetsvoorstel
al aangegeven dat met dit voorstel onomwonden
duidelijk wordt dat het private belang en het publieke
belang in bepaalde situaties via wettelijke bepalingen in
één lijn moeten worden gebracht. Het kabinet heeft
overtuigend duidelijk gemaakt dat het bestaande
wettelijke instrumentarium onvoldoende is om achterstallig onderhoud te voorkomen. Gemeenten kunnen op
enig moment overgaan tot handhaving van de bouwvoorschriften via de Woningwet, maar tot het zover is,
gaat de verloedering door. Eerder overgaan tot actie is,
zo geeft het kabinet terecht aan, zowel in het belang van
de eigenaren als van de kwaliteit van de openbare
ruimte.
De vve blijft in beginsel zelf verantwoordelijk voor de
besluitvorming over onderhoud van de algemene ruimte,
maar de gemeente krijgt de gelegenheid om besluitvorming te stimuleren. Het gevolg daarvan kan zijn dat
verdere achteruitgang van het private bezit door
verwaarlozing tijdig wordt gestopt. De CDA-fractie ziet dit
als een belangrijk uitgangspunt. Uiteindelijk blijft het
wettelijke instrumentarium via de Woningwet als
ultimum remedium bestaan.
De CDA-fractie is het nadrukkelijk eens met de extra
eis dat het moet gaan om een gebouw dat is gelegen in
een gebied waarin de leefbaarheid naar het oordeel van
burgemeester en wethouders onder druk staat. De leden
van de CDA-fractie zijn van mening dat wat hieronder
precies wordt verstaan, voldoende is toegelicht in de
memorie van toelichting. De toezegging om de gemeente
hierover nog eens nadrukkelijk te informeren, heeft de
CDA-fractie met genoegen geïncasseerd.
In de nota naar aanleiding van het verslag is het
kabinet ingegaan op de vraag van de CDA-fractie om een
horizonbepaling in de wet op te nemen. De reactie van
het kabinet op dit punt heeft de CDA-fractie ervan
overtuigd nu die bepaling inderdaad niet op te nemen.
Over de amendementen is door de heer Jansen,
namens de indieners van de verschillende amendemen-

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

De heer Jansen (SP): Als ik het zo geformuleerd zou
hebben, zou ik dat amendement ook niet gesteund
hebben. Zo is het echter niet geformuleerd; het bevat
namelijk een kan-bepaling. De gemeente bepaalt dus zelf
of zoiets in een bepaalde situatie al dan niet redelijk is. U
realiseert zich natuurlijk ook wel dat dit betrekking kan
hebben op een vve van twee leden. Die wordt dan
bijvoorbeeld gedwongen om te fuseren met een andere
vve daarnaast met eenzelfde type woningen. Kortom, het
is een middel dat selectief kan worden toegepast in
situaties waarin het de ultieme remedie is tegen
herhaling van zetten. Ik neem aan dat de heer Depla met
mij van mening is dat wij gemeenten niet moeten
opzadelen met een eeuwigdurende zorg voor slecht
functionerende vve’s.
De heer Depla (PvdA): Ik snap het. Als ik de buren was
van die slecht functionerende vve zou ik ook niet
opgezadeld wensen te worden met die slecht functionerende vve. Wij hebben nu een mooi wetsvoorstel
gemaakt, waarmee wij gemeenten de bevoegdheid
geven om bij slecht functionerende vve’s te interveniëren. Om nu de volgende stap te zetten waarmee vve’s
verplicht kunnen worden om te fuseren, vind ik te ver
gaan. Het kan misschien beter zijn in het belang van de
gemeente en de buurt. Je zult toevallig lid zijn van de
vereniging van eigenaren daarnaast en je zult maar
gedwongen worden om met een slecht functionerende
vve mee te doen!

Verenigingen van eigenaars

78-6674

Van Bochove
ten, al het nodige gezegd. Ik zal deze punten niet
allemaal herhalen. Over één amendement heb ik nog een
opmerking. Dat betreft het amendement-Vietsch c.s. Dit
amendement is ingediend om nog eens te beklemtonen
dat het belang van het Bouwbesluit rechtvaardigt dat
parlementaire betrokkenheid in een eerdere fase
noodzakelijk is. Je zou kunnen vragen: waarom dit
amendement op dit moment? De gang van de geschiedenis rondom dit thema is van een zodanige aard dat de
indieners met elkaar de conclusie hebben getrokken dat
het verstandig is om het langs deze weg te regelen.
Daarom is dit amendement ingediend.
Het amendement van de heer Jansen op stuk nummer
13 heeft niet de steun van de CDA-fractie. Laat daar geen
misverstand over bestaan. Er is veel over te zeggen. De
heer Jansen en de heer Depla hebben zojuist al
gesproken over het aspect van de kan-bepaling. Los van
de argumenten die de heer Depla daarbij heeft gebruikt,
zou ik ook willen wijzen op het recht van vereniging en
de vrijheid van mensen om zich te verenigen en als
gevolg daarvan zich niet bij anderen te hoeven aansluiten. Hoewel wij in deze wet de spanning voortdurend
opzoeken, en ook met onze amendementen een zekere
vorm van spanning opzoeken, gaat dit amendement de
CDA-fractie een stap te ver. Dit wetsvoorstel is nodig
omdat er in sommige wijken vve’s zijn die niet reserveren, of hebben gereserveerd, voor noodzakelijk onderhoud. Dit brengt mij op de vve’s die wel hebben
gereserveerd. Voor hen hangt een dreiging in de lucht
omdat deze verenigingen, althans de afzonderlijke
eigenaren, hun deel in de reserves van de fiscus moeten
opgeven in box 3 voor hun belastingaangifte. De
CDA-fractie vindt dit een volstrekt verkeerd signaal.
Daarom roept de CDA-fractie het kabinet op, dit soort
plannen ver weg in een kast, of beter, in het ronde
archief, te leggen en niet meer te voorschijn te laten
komen. De CDA-fractie zal dit punt kritisch blijven volgen
en desnoods ingrijpen bij het Belastingplan 2011, maar ik
krijg graag vandaag van de minister de toezegging dat
dat niet nodig is, omdat hij met ons deelt dat het niet
verstandig is om dit op deze manier op te lossen.

Mevrouw Van der Burg (VVD): Voorzitter. De woning-

markt bestaat voor een belangrijk deel uit koopappartementen. Het zijn er zo’n half miljoen en er zijn ongeveer
100.000 verenigingen van eigenaren. Veel van die
verenigingen van eigenaren zijn maar klein. Het gaat om
gemiddeld misschien maar vijf eigenaren. Als je nu kijkt
naar de eigenaren van die koopappartementen, hebben
zo’n 100.000 van hen te maken met niet-actieve vve’s.
Dat betekent dat er geen vergaderingen worden belegd
en dat er geen reservefonds is. Er is geen onderhoudsplan. Het gevolg daarvan is dat voor gemeenschappelijke
ruimtes waar je in dat soort verenigingen mee te maken
hebt – het kan een boven- en een benedenwoning zijn,
maar ook een appartementsgebouw – geen onderhoud
plaatsvindt, dat er niet geverfd wordt, met alle consequenties van dien.
Juist in de vooroorlogse wijken komen wij deze
verenigingen die niet actief zijn veel tegen. Juist daar is
veel onderhoud nodig. Kan de minister nog eens aan de
VVD-fractie aangeven bij welk deel van die niet-actieve
vve’s sprake is van achterstallig onderhoud, waar het in
dit wetsvoorstel om gaat? Dus hoe groot is het probleem? Het is hier al eerder aangegeven door de
collega’s dat het achterstallig onderhoud vijftien tot
twintig jaar geleden met veel subsidies is aangepakt
door een aantal gemeenten. Alleen heeft het niet tot een
structureel effect geleid, want het was wel even
succesvol, maar nu blijkt dat die onderhoudspotten weer
niet gevuld zijn en dat de wijk of de gebouwen alsnog
verloederd zijn. Dat kan natuurlijk niet zo, want de
gemeenschap kan hier niet keer op keer voor opdraaien.
Daar komt het toch op neer.
Toch hebben wij een probleem, want de activering van
die niet-actieve verenigingen van eigenaren is lastig. Dat
is nu precies waar dit wetsvoorstel over gaat. Er worden
voorstellen gedaan om gemeenten de mogelijkheid te
geven om toch die niet-actieve verenigingen van
eigenaren te stimuleren.
Wat ik mooi vind van het wetsvoorstel, is dat er in elk
geval wordt gezorgd dat de gemeente weliswaar kan
stimuleren, maar dat de besluitvorming uiteindelijk bij de
verenigingen van eigenaren blijft, bij alle voorstellen. Dat
betekent ook dat je in dat opzicht kunt zorgen dat het
recht op vrije vereniging gewaarborgd blijft. Mijn vraag
bij al deze voorstellen is wel of de minister kan zeggen
hoe effectief die maatregelen in de praktijk zijn. In
hoeverre kan daarmee het ontstaan van achterstallig
onderhoud worden voorkomen? Zijn er experimenten
gedaan waaruit kan worden geconcludeerd hoe effectief
dit is? Zijn hiermee in het buitenland ervaringen
opgedaan? Wij kunnen immers wel nieuwe regels
opstellen, maar het is belangrijk dat wij van tevoren
weten of die ook zullen werken.
Het eigendomsrecht heeft de VVD hoog in het vaandel
staan. Hetzelfde geldt voor eigen verantwoordelijkheid en
voor vrijheid van vereniging. Daarin mag alleen worden
ingegrepen om zwaarwegende redenen. De indruk zou
kunnen ontstaan dat er bij dit wetsvoorstel sprake is van
bijvoorbeeld inmenging in de aangelegenheden van een
vereniging. Heel duidelijk is echter geborgd dat de
eigenaren uiteindelijk zelf bij meerderheid het besluit
nemen. Dat vindt mijn fractie heel belangrijk. In dit
wetsvoorstel kan zo een middel worden gevonden om
verloedering van wijken en buurten tegen te gaan. Als
bijvoorbeeld de ene eigenaar niets wil, moeten de
andere eigenaren van hetzelfde gebouw daarvan wel de
consequenties dragen. Het is belangrijk dat zo’n situatie

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

De heer Depla (PvdA): Een jaar of twee, drie geleden
hebben wij een amendement gemaakt waarin wij dit bij
het Belastingplan wilden realiseren. Toen deed u niet
mee. Is het voortschrijdend inzicht dat het geen goed
idee is om dit op die manier te belasten, of wat is uw
reden geweest om van mening te veranderen?
De heer Van Bochove (CDA): Nadenkend over waar je
mee bezig bent als je de vereniging verplicht om ook
reserves op te bouwen, komt ook de vraag aan de orde
waarom sommige verenigingen van eigenaren dat niet
doen. In de discussie is ons gebleken dat een aantal van
die mensen aangeven: ja, maar als wij een behoorlijke
reserve opbouwen, wordt uiteindelijk ons deel van wat
wij in dat fonds hebben gestopt in box 3, via de fiscus
belast, en dat is de reden waarom wij dat liever niet
doen. Dat brengt ons bij de stelling dat wij daarover toch
nog eens goed moeten nadenken. Vandaar deze
opmerking, waarvan ik hoop dat het kabinet zal zeggen
dat zij dat serieus zal nemen.
©

Verenigingen van eigenaars

78-6675

Van der Burg
uiteindelijk kan worden doorbroken. Ook dat is een
argument om te proberen hieraan uiteindelijk iets te
doen.
Een ander argument ten slotte dat hierbij zwaar weegt,
is het feit dat het uiteindelijk in het belang van alle
eigenaren is dat wij niet wachten tot het moment waarop
een gebouw zo ver is verloederd dat wij moeten
ingrijpen op basis van de aanwijzingsplicht in de
Woningwet. Dat heeft namelijk de consequentie dat
mensen vaak acuut iets moeten doen. Dat brengt kosten
met zich mee en kan mensen in financiële problemen
brengen. Daarop zit niemand te wachten, zeker de
mensen in kwestie niet.
Alles afwegend, komen wij tot de conclusie dat het
voorliggende voorstel in dit opzicht evenwichtig is. Wij
willen nog wel graag van de minister het volgende
horen. In het verleden is al ingegrepen op basis van de
Woningwet. Kan de effectiviteit daarvan worden afgezet
tegen de effectiviteit van de maatregel waarover wij
vandaag spreken? Is daarover iets te zeggen? Hoe
effectief is het ingrijpen op basis van de Woningwet
geweest? Hoe effectief is het onderhoud geëffectueerd?
Hoeveel mensen zijn daardoor uiteindelijk in echt
verstrekkende financiële problemen gekomen? Ik wil
graag dat de minister dat tegen elkaar afzet.
De heer Van Bochove heeft al gesproken over het
amendement-Vietsch c.s. In dit amendement wordt
geregeld dat in feite de nahangprocedure voor het
Bouwbesluit wordt omgezet in een voorhangprocedure.
Ik benadruk dat wat de VVD-fractie betreft veranderingen
in het Bouwbesluit erg belangrijk zijn. Zij kunnen de
Kamer niet zomaar passeren zonder dat daarover goed is
gediscussieerd, zonder dat de Kamer daarin inzicht heeft
gekregen en zonder dat zij daarop invloed heeft kunnen
uitoefenen. Gezien de wijze waarop met de aankomende
AMvB is omgegaan en gezien de manier waarop de
nahangprocedure is ingesteld, is het volgens mijn fractie
gerechtvaardigd om de eerste de beste gelegenheid aan
te grijpen om dit terug te draaien.

Minister Hirsch Ballin: Voorzitter. Het is goed dat wij
deze nacht kunnen spreken over een belangrijk onderwerp, namelijk het preventief kunnen optreden tegen
achterstallig onderhoud van appartementencomplexen.
Met de problematiek die hierachter zit, zijn wij op
verschillende manieren geconfronteerd. Ik herinner mij
met name een gesprek in Rotterdam uit het begin van de
huidige kabinetsperiode. Er was sprake van wijken waar
verloedering optrad. Er was ook sprake van mensen die
manipuleerden in de handel in onroerend goed en die in
die wijken hun slag sloegen. De combinatie van al deze
zaken bevorderde de verloedering. Daardoor verslechterde het maatschappelijk klimaat. Tegenover mij en mijn
toenmalige collega voor Wonen, Wijken en Integratie
werd de wens uitgesproken dat daaraan iets zou worden
gedaan. Men wilde een wettelijke voorziening om te
kunnen ingrijpen in situaties waarin verenigingen van
eigenaren, en de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid die wordt verondersteld bij zulke verenigingen, niet
bleken te functioneren. Bij zo’n vereniging is er immers
sprake van mede-eigendom van de gedeelde voorzieningen. Daarom is het goed dat dit wetsvoorstel wordt
behandeld. Ik zal het mijne eraan bijdragen om de
openbare behandeling van dit wetsvoorstel af te ronden

voordat de klok van 24.00 uur slaat en uw hamer valt,
mevrouw de voorzitter.
Wij hechten aan een kwalitatief goede woningvoorraad, zeg ik mede namens mijn inmiddels derde collega
voor WWI. Voorkomen moet worden dat door achterstallig onderhoud de directe leefomgeving van eigenaren
achteruitgaat en het straatbeeld verloedert. Kenmerk van
het wetsvoorstel is dat de gemeente in staat wordt
gesteld de besluitvorming van de vereniging van
eigenaren te stimuleren door een vergadering van
eigenaren bijeen te roepen. In die vergadering kan de
gemeente voorstellen doen over zaken die betrekking
hebben op het onderhoud van de gemeenschappelijke
delen van het appartementencomplex. Het is uiteindelijk
aan de leden van de vereniging van eigenaren zelf om
besluiten te nemen. De gemeente heeft dan een
faciliterende rol. Door voorstellen te doen, bijvoorbeeld
over het onderhoudsplan, kan de gemeente ervoor
zorgen dat de vereniging zelf een schending van de
Woningwet afwendt. Als dat preventief optreden niet het
gewenste effect heeft, dan is er nog als sluitstuk het
publiekrechtelijke optreden op basis van de Woningwet.
Ik kom bij de vragen en opmerkingen. Ik realiseer me
heel goed dat die zijn gesteld en gemaakt tegen een
achtergrond van brede instemming met het wetsvoorstel.
In het wetsvoorstel wordt geprobeerd het juiste midden
te houden tussen een bevoegdheid van de gemeente om
te interveniëren, maar aan de andere kant niet zo ver te
gaan in deze interventie dat vergaande vragen over het
respecteren van het eigendomsrecht worden opgeroepen
en wij daardoor misschien discussies laten ontstaan over
de bescherming van het eigendom en het aantasten van
het eigendom die uiteindelijk contraproductief zijn. Het is
tegen deze achtergrond dat ik de amendementen straks
zal bespreken in een geest van begrip aan de ene kant,
maar behoedzaamheid aan de andere kant. Wij hebben
er inmiddels namelijk enige ervaring mee dat waar in
amendementen de grenzen werden opgezocht van wat
paste in een breed draagvlak voor het wetsvoorstel dat
in de Eerste Kamer tot problemen leidde. Ik zou niet
graag zien dat deze regeling, die voorziet in een urgente
maatschappelijke behoefte, doordat er misschien met de
beste bedoelingen net iets te ver wordt gegaan, het lot
deelt dat inmiddels een aantal andere wetsvoorstellen
heeft getroffen of dreigt te treffen.
Ik kom eerst bij de opmerkingen van de heer Jansen.
Hij heeft gevraagd, ik parafraseer het zo goed mogelijk,
waarom er geen bepaling is opgenomen op basis
waarvan een kleine vereniging van eigenaren verplicht
kan worden zich aan te sluiten bij een grotere. De
bevoegdheid bestaat, als de twee verenigingen daarmee
instemmen. Een andere vereniging kan echter niet
worden gedwongen tot een fusie met een kleinere
vereniging van eigenaren met problemen. Je moet je
voorstellen wat dat zou kunnen betekenen voor een goed
functionerende vereniging van eigenaren. Die wordt dan
opgezadeld met problemen die men niet zelf heeft
veroorzaakt. Daarnaast geldt dat ook de leden van een
kleine vereniging van eigenaren moeten worden
beschermd. Stel dat je een appartement hebt gekocht.
Met een derde van de stemmen verlies je veel zeggenschap over de onmiddellijke omgeving als de vereniging
van eigenaren opgaat in een groter geheel. Een fusie kan
dus zeker wenselijk zijn. Er kunnen argumenten worden
gevonden die voor beide verenigingen van eigenaren
overtuigend zijn, maar een verplichte fusie zou kunnen

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

©

Verenigingen van eigenaars

78-6676

Hirsch Ballin
stuiten op de vrijheden van vereniging en de bescherming van het eigendom. Vandaar dat ik het niet aanraad
om die weg in te slaan, althans om die voor te schrijven
en afdwingbaar te maken.
De heer Jansen wijst erop dat maar een klein deel – hij
had het over 31% – van de verenigingen van eigenaren is
ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Hij vroeg
mijn oordeel over de sancties die opgelegd kunnen
worden om hiertegen op te treden. Het blijkt dat het
Kadaster van veel verenigingen gegevens bevat die
dateren van voor 1972. Dat is dus nogal wat qua
achterstand; 1972 is 38 jaar geleden. Op dit moment
vindt een hernieuwde aanschrijving plaats. Door de
Kamers van Koophandel worden de verenigingen van
eigenaren aangemaand om in orde te brengen wat men
in orde moet brengen qua inschrijving. De verenigingen
van eigenaren zijn tijdig via de media ingelicht over de
komende wijzingen. Dat is de meest eenvoudige
benadering die wij kunnen kiezen. Ik zal desalniettemin
naar aanleiding van de opmerking van de heer Jansen
graag in overleg treden met mijn collega van Economische Zaken om te bezien of verdergaande vereenvoudigingen in de werkwijze mogelijk zijn, bijvoorbeeld door
gebruik te maken van het internet.
De heer Jansen (SP): Dat is heel positief. Ik bedank de
minister alvast. Ik wil het nog iets concreter willen
maken. Mensen worden nu opgezadeld met een
formulier van zeven pagina’s, ook al gaat het om een
vve’tje van twee personen. Bovendien moet men zo’n
€ 26 per jaar betalen, zonder dat er iets concreets
tegenover staat. Dat eigenlijk uitsluitend vanwege het feit
dat wij graag willen dat de bestuursleden van de vve
up-to-date bekend zijn. Is de minister het met mij eens
dat een en ander veel goedkoper en met minder
overhead moet kunnen dan nu het geval is als wij kiezen
voor een simpele procedure om mutaties door te geven,
bijvoorbeeld via internet?
Minister Hirsch Ballin: Ja, die mogelijkheid zie ik in
principe voor mij. Ik zal dit betrekken in het contact
hierover met mijn collega van Economische Zaken en als
mogelijke concretisering meegeven.
De heer Jansen (SP): Dank daarvoor. Kan de minister
een termijn aangeven waarbinnen dit iets oplevert? Zes
maanden?
Minister Hirsch Ballin: Ja, dat is volgens mij een
alleszins redelijke termijn. Zo mogelijk gebeurt dat
eerder. Misschien hecht mijn collega eraan om dit te
doen voor het einde van deze kabinetsperiode. Al naar
gelang de duur van de kabinetsformatie kan dat korter of
langer zijn dan de termijn die de heer Jansen noemt.
Dan heeft de heer Jansen gevraagd of het nuttig is om
het verplichte lidmaatschap bij laagbouw te bevorderen.
Dat kan. Artikel 506, zesde lid, van het Burgerlijk Wetboek
biedt deze mogelijkheid. Als zo’n vereniging van
eigenaren bestaat, vloeit daar ook een verplicht
lidmaatschap voor de eigenaar uit voort.
De heer Jansen vraagt waarom een onderhoudsplan
niet ook verplicht wordt geïntroduceerd bij andere
verenigingen van eigenaren dan die in gebieden waarin
de leefbaarheid onder druk staat. De heer Jansen vraagt
dus naar de reikwijdte van dit wetsvoorstel. Op basis van
de Woningwet kan al worden opgetreden tegen

Tweede Kamer

Verenigingen van eigenaars

gebreken. Dus de publiekrechtelijke weg, die ik zo-even
als sluitstuk formuleerde voor deze regeling, bestaat. Een
onderhoudsplan ziet op de fase ervoor. Omdat niet in alle
gevallen is voorzien in die voorfase en omdat in veel
gevallen gelukkig kan worden vertrouwd op het
functioneren van de verenigingen van eigenaren in hun
privaatrechtelijke context, zie ik onvoldoende rechtvaardiging om deze grotere reikwijdte aan het wetsvoorstel te
geven. De behoefte zal als het ware vanzelf bepalend zijn
voor de reikwijdte van het wetsvoorstel.
Dan kom ik bij de opmerkingen van de heer Van
Bochove. De opmerkingen van de heer Depla komen aan
de orde bij de amendementen. Ik richt mij nu eerst tot de
heer Van Bochove. Waarom telt de onderhoudsregeling
bij een vereniging van eigenaren mee in box 3 en niet in
box 1? De verklaring hiervoor is dat box 3 betrekking
heeft op sparen en beleggen en in het huidige belastingsysteem het aandeel van de eigenaren in de onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaren meetelt bij zijn
of haar vermogen in box 3. Een aparte regeling voor
appartementsrechteigenaren zou neerkomen op
rechtsongelijkheid. Ook eigenaren van eengezinswoningen, ook rijtjeswoningen, worden belast voor box 3 als
zij reserveren voor het onderhoud. Voor box 3 geldt een
drempel voordat vermogensrendementsheffing wordt
betaald. In de goedkope oudere appartementen met een
slecht functionerende vereniging van eigenaren, waarop
de brief gericht is, zal het vermogen van de eigenaren
van het appartementsrecht over het algemeen ook niet
boven de drempel van box 3 uitkomen.
Ik kom bij de vragen en opmerkingen van mevrouw
Van der Burg. Zij vraagt welk deel van de niet-actieve
verenigingen van eigenaren een onderhoudsachterstand
heeft. Ik kan daar geen cijfers over geven. Uit ervaring
weten we – ik maakte ook melding van wat uit gemeentebesturen daarover wordt gemeld – dat deze behoefte
bestaat. Zodra er qua onderhoud iets moet gebeuren,
werkt deze wettelijke regeling. Ze voegt zich als het ware
naar de behoefte van de praktijk.
De vraag van mevrouw Van der Burg waarom er niet
met een aanschrijving op grond van de Woningwet kan
worden opgetreden voordat de gebreken zich hebben
verwezenlijkt, met andere woorden, of dat niet meer
anticiperend preventief kan worden gedaan, zou ik zo
willen beantwoorden dat de aard van het bestuursrechtelijke sanctiestelsel met zich meebrengt dat pas op het
moment van concrete normschending of klaarblijkelijke
dreiging daarvan, met bestuursdwang of dwangsom kan
worden opgetreden. Dat is eigen aan deze publiekrechtelijke regeling.
Iets over de omvang van het probleem kunnen we
trouwens wel ontlenen – dat is ook weergegeven in de
Kamerstukken – aan het onderzoek van Companen, dat
ter inzage is gelegd bij het Centraal Informatiepunt van
uw Kamer.
De voorzitter: Minister, wilt u even schorsen vanwege
uw keelklachten?
Minister Hirsch Ballin: Alleen als u de klok stilzet,
mevrouw de voorzitter, anders ga ik liever door.
De voorzitter: Ik zet de klok stil.
Minister Hirsch Ballin: Oké, dank u wel.

20 april 2010
TK 78

78-6677

Hirsch Ballin
De vergadering wordt enkele ogenblikken geschorst.
De voorzitter: Ik zie de minister weer binnenkomen,
geheel gesterkt. Ik geef het woord wederom aan de
minister.
Minister Hirsch Ballin: Dank u wel, mevrouw de
voorzitter, in het bijzonder voor uw Pottertjes.
Mevrouw Van der Burg heeft verder gevraagd of het
optreden van de gemeente geen inbreuk vormt van de
verenigingsvrijheid. Nee, zo zie ik dat niet. De vrijheid
van vereniging is vastgelegd in artikel 8 van de
Grondwet en artikel 11 van het EVRM. Die vrijheid houdt
in dat burgers in vrijheid een vereniging kunnen
oprichten, lid kunnen worden en hun lidmaatschap
kunnen opzeggen. De bevoegdheden in het Burgerlijk
Wetboek maken dat mogelijk, maar tasten dat niet aan.
Zoals op elke rechtspersoon kunnen ook op een
vereniging verplichtingen rusten. Dat geldt voor iedere
persoon en rechtspersoon. De gemeente kan de
vergadering op basis van de machtiging pas bijeenroepen als er een dreigende schending van de Woningwet
is. De rechter toetst of er sprake is van zo’n dreiging, dus
deze vrijheid van de rechtspersoon vereniging van
eigenaren wordt ook beschermd. De gemeente zal
vervolgens de vereniging van eigenaren bijeenroepen op
basis van het door de vereniging van eigenaren
opgestelde reglement. De besluitvorming over het
beheer van het appartementencomplex blijft aan de
eigenaars zelf. Eigenaars zijn niet verplicht de vergadering bij te wonen.
Mevrouw Van der Burg (VVD): Ik heb in mijn afwegingen juist aangegeven dat het erop leek dat je daarin zou
treden, maar dat het mooie van dit wetsvoorstel is dat
dit niet zo is omdat de eigenaren zelf kunnen beslissen,
ook al stimuleert de gemeente het bij elkaar komen en
voorstellen voor onderhoud doen. Kan de minister dat
bevestigen?
Minister Hirsch Ballin: Ja, ik vind het eigenlijk een heel
mooie beschrijving. Wij zijn het nog meer met elkaar
eens dan ik durfde te hopen. De vereniging houdt in dit
wetsvoorstel de eigen vrijheid van handelen en
beoordelen als uitgangspunt, maar daar zijn grenzen aan
gesteld daar waar het algemeen belang en dat van de
eigenaren die niet het heft in handen hebben, bescherming behoeft.
Mevrouw Van der Burg heeft gevraagd of er experimenten zijn waaruit blijkt dat deze voorstellen werken.
Echte experimenten zijn er niet. Dat zou ook moeilijk
kunnen, want daarvoor zou je een wettelijke basis
moeten hebben. Er zijn natuurlijk wel pogingen gedaan
door gemeenten om door persuasie een vereniging van
eigenaren tot actie te brengen, maar juist omdat dat te
weinig functioneerde, kwam de behoefte op dit wettelijke
instrument te hebben. Ik maakte al duidelijk dat dit zich
met name voordoet in de grootste steden.
Dan kom ik op de amendementen, die ik zal bespreken
in de volgorde waarin ze genummerd zijn. Het amendement van de leden Vietsch, Van der Burg, Boelhouwer en
Jansen voorziet erin een voorhangprocedure te
introduceren voor de wijziging van het Bouwbesluit. Ik
denk dat dat te zwaar is en niet goed past in onze
algemene benadering om voorhangprocedures alleen
wettelijk te regelen als er een directe aanleiding toe is. Ik

Tweede Kamer

Verenigingen van eigenaars

denk tegelijkertijd dat in de doelstelling achter het
amendement wordt voorzien met de uitvoering van de
motie-Vietsch c.s. (28325, nr. 122) – eveneens dezelfde
eerste ondertekenaar – van 8 april. Daarin wordt het
kabinet gevraagd om de komende wijziging van het
Bouwbesluit voor te leggen aan de Kamer voorafgaand
aan de aanbieding aan de Raad van State voor advies.
Mijn collega voor WWI heeft de Kamer een brief
toegezegd over de beoogde wijziging van het Bouwbesluit. Ik begrijp dat die brief begin mei gereed is. Ik wil
voorstellen dat de noodzaak van het amendement wordt
bezien nadat de brief van mijn collega is ontvangen.
Eigenlijk moet ik het iets anders zeggen: na ontvangst
van de brief wordt beoordeeld. Anders zou ik namelijk de
Kamer nu vragen dit wetsvoorstel niet af te handelen en
dat is absoluut niet mijn bedoeling, noch van mijn
collega. Zou die brief op enigerlei wijze een teleurstelling
inhouden – wat ik me niet kan voorstellen – dan kan de
Kamer overwegen via een ander wetsvoorstel op enig
moment te regelen wat zij nodig vindt. Ik denk dus dat
hierin wordt voorzien met de brief die mijn collega in
voorbereiding heeft. Ik zie de medewerkers die hem
daarin zullen ondersteunen, al enthousiaste blijken van
voorbereiding geven zodat ik aan mag nemen dat die
brief er dan ook echt is. Dan denk ik dat aan dit
amendement geen behoefte meer zal bestaan.
De heer Jansen (SP): De minister was er niet bij, maar
zijn collega voor WWI stond niet bepaald te trappelen
van enthousiasme toen die motie werd ingediend. Door
het aantal namen eronder bleek al dat er een ruime
Kamermeerderheid voor was. Daarom hebben wij
vervolgens gezegd dat het bij amendement geregeld
moet worden. Misschien dat hij zich iets meer kan
verplaatsen in de positie van de Kamer als ik hem zeg
dat het Bouwbesluit, dat pak ’m beet 1500 pagina’s telt
en een heel grote impact heeft op alles wat gebouwd
wordt in Nederland, wat betreft het belang min of meer
gelijk staat aan reguliere wetgeving. Is het dan zo
onredelijk dat de Kamer in zo’n situatie zegt: laten we
dan toch maar een voorhang toepassen?
Minister Hirsch Ballin: Het belang van de bouwregelgeving wordt natuurlijk door de minister voor WWI ten
volle onderkend. Dat ligt ook in de reden; het is tenslotte
zijn werkterrein. Tegelijkertijd heeft hij zoals gezegd de
uitvoering van deze motie ter hand genomen en wordt er
ook echt aan die brief gewerkt. Dat is ook wat ik, met een
blik naar degenen die aan die brief werken, aan de
Kamer wilde bevestigen.
De heer Jansen (SP): Voorzitter. Ik weet niet precies
wanneer dit wetsvoorstel in stemming komt. Is dat niet
in de eerste week na het komende reces?
De voorzitter: Als u het vandaag afrondt, zou het
aanstaande donderdag kunnen.
De heer Jansen (SP): Ik zou mij op zich kunnen
voorstellen dat we met de stemming wachten tot de
eerste week na het komende reces. Als die brief daarvoor
binnen is, dan zouden wij die ook mee kunnen nemen in
onze overweging.
Minister Hirsch Ballin: Ik kan nog een nadere mededeling doen. Ik begrijp dat de wens van de heer Jansen om

20 april 2010
TK 78

78-6678

Hirsch Ballin
tot uitstel van de stemming over te gaan, voortkomt uit
bezorgdheid dat de minister voor WWI niet enthousiast
zou insteken op de motie van onder meer mevrouw
Vietsch. Hij heeft vandaag een brief aan de Kamer
gestuurd, maar die wordt waarschijnlijk nog verwerkt.
Deze brief luidt: ″Geachte voorzitter. Op 13 april
jongstleden heeft uw Kamer bovengenoemde motie – dit
is de motie waarover wij net spraken – aanvaard, waarin
gevraagd wordt om toezending van de AMvB met
wijziging van het Bouwbesluit naar uw Kamer vóór
toezending aan de Raad van State. Ik ben voornemens
om begin juni 2010 deze AMvB aan te bieden aan de
Raad van State. Deze AMvB is te beschouwen als een
aanzienlijke dereguleringsactie van de bouwregelgeving
en zal de toegankelijkheid van de bouwregelgeving
verder verbeteren. Om die reden wordt door veel
marktpartijen op een spoedig mogelijke inwerkingtreding
aangedrongen. Om verlies van tijd zo veel mogelijk te
voorkomen, zal ik begin mei 2010 u de materiële inhoud
van de AMvB doen toekomen. Ik heb de hoop en het
vertrouwen dat uw Kamer de mogelijkheid ziet om deze
brief indien nodig te bespreken voordat het verkiezingsreces op 21 mei 2010 ingaat.″ Mijn collega is dus aan de
ene kant bezorgd voor uitstel ten aanzien van het
Bouwbesluit. Aan de andere kant stelt hij zich graag
open voor de bespreking aan de hand van de brief die hij
in begin mei aan de Kamer zal doen toekomen. Ik denk
dat er geen reden is om nu, wetend dat deze brief heden
door mijn collega is gestuurd, de stemming over dit
wetsvoorstel aan te houden. Er wordt op deze wetgeving
gewacht door de gemeenten. Er is een urgent maatschappelijk probleem mee verbonden. De Kamer kent het
oordeel en de opvatting van onze kant over het
amendement. Ik denk dat de beoordeling daarvan niet
anders wordt als de brief van begin mei er is. De inhoud
van de brief van heden heeft de Kamer hedenavond van
mij mogen vernemen.
De heer Van Bochove (CDA): De beoordeling van het
amendement kennen we nog niet, want de minister heeft
niet gezegd dat het kabinet het niet aanvaardbaar acht.
Hij zal dat dan zo direct nog moeten uitspreken. De
minister verwijst feitelijk naar een incident. Je zou bij
wijze van spreken over het komende Bouwbesluit, of de
aanpassing daarvan, kunnen zeggen dat er een toezegging op ligt, een toezegging die de Kamer overigens met
veel moeite heeft moeten afdwingen. Het amendement
strekt echter natuurlijk ook op de toekomst en op alle
andere situaties. Waar het kabinet soms zaken van
Natura 2000 niet op een andere manier geregeld krijgt
dan met het Bouwbesluit, zoals Cobouw schreef, staat
het oneigenlijke gebruik van het Bouwbesluit wel degelijk
ter discussie en willen we dat ook in de toekomst
geregeld hebben, dus niet alleen voor deze incidentele
situatie.
Minister Hirsch Ballin: De heer Van Bochove heeft
terecht geconstateerd dat ik geen ″onaanvaardbaar″ over
dit amendement heb uitgesproken namens mijn collega.
Ik heb wel namens hem de argumenten aangegeven
waarom hij meent dat het niet nodig is om bij deze
gelegenheid dit amendement in dit wetsvoorstel aan te
brengen.

probleem gaat. Het incident, de manier waarop wij nog
enig overleg erover konden hebben, heeft ons inderdaad
geïrriteerd. Ik denk dat het Bouwbesluit dermate
belangrijk is dat de voorhangprocedure in de reden ligt.
Minister Hirsch Ballin: Dank voor deze toelichting. Ik
kan u uiteraard melden hoe mijn collega ertegenover
staat als eerstverantwoordelijke voor het Bouwbesluit. Hij
ontraadt om dit element in de procedure aan te brengen.
Maar de heer Van Bochove constateerde terecht dat, als
het amendement zou worden aangenomen, dat niet
belast is met een onaanvaardbaar, met het intrekken van
het wetsvoorstel of iets dergelijks. Ik heb u de argumenten gegeven waarom mijn collega dit ontraadt.
Ik ga verder met het amendement op stuk nr. 9 van de
heer Depla en anderen. Het amendement regelt dat de
vereniging van eigenaren geen meerjarige overeenkomsten afsluit als slechts een derde van de appartementen
is verkocht. Als een bestuur van zo’n vereniging toch een
meerjarig contract afsluit, zal het bestuur aansprakelijk
zijn indien de vereniging van eigenaren daardoor schade
heeft geleden. Ik vraag mij af of het een praktijkprobleem
is. De projectontwikkelaar zelf heeft ook geen belang bij
een wurgcontract zolang de appartementen niet zijn
verkocht: hij moet dan zelf de kosten dragen als
eigenaar. Het sluiten van onderhoudscontracten van
slechts een jaar is meestal duurder dan het sluiten van
meerjarige contracten en is nadelig voor nieuwe
eigenaren. Het amendement raakt niet alleen de
projectontwikkelaar van nieuwe projecten. Ook een
vereniging van eigenaren met drie leden van wie twee
hun appartement te koop hebben staan, mag geen
meerjarige overeenkomsten aangaan. Ik meen dat deze
reikwijdte van het amendement daardoor te breed is, als
je denkt aan die kleine verenigingen en de minderheid.
Dit zo zijnde ontraad ik het amendement.
De heer Depla (PvdA): Ik meen dat dit met name gaat
over nieuwbouwprojecten. Het zijn meestal niet hele
kleintjes van een of twee; het zijn meestal grotere
complexen. Het is wel degelijk gebaseerd op signalen uit
de praktijk die mij regelmatig informeren dat zij
vastzitten aan een veel te dure beheerder. Dat is de
reden voor dit amendement. Kortom, het gaat over
nieuwbouw, om projecten waarvan nog niet alles
verkocht is, om ervoor te zorgen dat de projectontwikkelaar niet met een bevriende beheerder een afspraak
maakt ten laste van de portemonnee van de toekomstige
bezitters.
Minister Hirsch Ballin: Er zijn ook nieuwbouwprojecten
met een zeer kleine vereniging van eigenaren. Denk aan
kleine etagegebouwen. Het is misschien niet zo frequent
als de grotere verenigingen van eigenaren. Vandaar deze
aantekening bij het amendement.
De heer Jansen (SP): Heeft de minister dan een
suggestie voor een alternatieve oplossing? Ik neem aan
dat hij ook een probleem ziet, als een ontwikkelaar
bijvoorbeeld een dochtermaatschappij heeft die beheer
doet en die contractueel voor een langere periode dat
onderhoud toeschuift dat achteraf veel duurder is dan bij
de concurrentie. Het lijkt mij dat de minister dat ook
geen gewenste constructie vindt.

Mevrouw Van der Burg (VVD): Ik ben met mijn collega
Van Bochove van mening dat dit om een structureel

Minister Hirsch Ballin: Nee. De beperking kan niet in de

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

Verenigingen van eigenaars

78-6679

Hirsch Ballin
ouderdom worden gelegd, want het is ook denkbaar dat
een situatie van nog niet verkocht zijn van de appartementen zich voordoet bij de splitsing van een bestaand
gebouw. De verkoopsituatie kan zich dan ook bij oudere
gebouwen voordoen. Als er behoefte zou bestaan om het
amendement zo in te perken dat het niet geldt voor de
kleinere vereniging van eigenaren, zal ik u graag voor
middernacht een tekstsuggestie daarvoor doen toekomen
met hulp van degenen die daar ongetwijfeld onmiddellijk
naar kijken.
Ik kom bij het amendement op stuk nr. 10 tot wijziging
van artikel 135. Het amendement regelt dat de vereniging
van eigenaren gebruik kan maken van elektronische
middelen voor het bijeenroepen van de ledenvergadering
en het geven van volmacht. Dat is alleen nodig als het
gaat om schriftelijke communicatie. Maar de schriftelijkheidseis geldt niet voor verenigingen van eigenaren; die
is in ieder geval niet in het Burgerlijk Wetboek voorgeschreven. Er hoeft dan ook geen uitzondering op te
worden gemaakt in het Burgerlijk Wetboek. Het
amendement suggereert eigenlijk het bestaan van een
verplichting die er niet is. De situatie die het amendement wil bewerkstelligen, is er al. Omdat het amendement geen toegevoegde waarde heeft, ontraad ik het.
Het amendement op stuk nr. 11 van de heren Van
Bochove, Jansen en Depla strekt ertoe dat het verplichte
onderdeel van het onderhoudsplan wordt toegevoegd
aan de schatting van de benodigde jaarlijkse reservering
van groot onderhoud voor tijdvakken na de periode
waarop het onderhoudsplan betrekking heeft. Het
amendement ziet alleen op de situatie dat er een
dreigende schending van de Woningwet is in de zin van
artikel 12d. De toegevoegde waarde van het amendement is beperkt. De in het wetsvoorstel voorgeschreven
termijn van vijf jaar voor de looptijd van het onderhoudsplan is een minimumtermijn. Het onderhoudsplan mag
een langere periode bestrijken. Verder is het in de
huidige praktijk al gebruikelijk dat voor de voorzieningen
met een langere levensduur, zoals in het amendement
genoemd, tijdens de looptijd van onderhoudsplannen
reserveringen plaatsvinden, ook al zijn die voorzieningen
tijdens de looptijd nog niet aan vervanging toe. In het
licht van deze pro’s en contra’s laat ik het oordeel over
het amendement graag aan de Kamer over.
In het amendement op stuk nr. 12 van de heren
Jansen, Van Bochove en Depla komt de mening die ik
deel tot uitdrukking dat een reservefonds voldoende
moet zijn gevuld. Het bestuur heeft al de plicht om te
innen, waarbij ik verwijs naar artikel 5:126, derde lid BW.
Tegelijkertijd, als de leden geen geld hebben, zal het
bestuur niet slagen in incassopogingen en zal ook een
bestuursrechtelijke financiële sanctie geen effect hebben.
Dat geldt zowel voor de last onder bestuursdwang met
verhaal van kosten, als voor de last onder dwangsom.
Daarom zet het amendement niet veel zoden aan de dijk.
Dit zo zijnde, ontraad ik de Kamer het wetsvoorstel
daarmee te bezwaren.

De heer Jansen (SP): Die stortingsplicht volgt automatisch uit het bestaan van een onderhoudsplan. Begrijp ik
dat goed?
Minister Hirsch Ballin: Ja. Het bestuur heeft volgens
artikel 5:126, derde lid BW de plicht om opgelegde
bijdragen te innen.
De heer Jansen (SP): Akkoord. Het vaststellen van een
onderhoudsplan betekent automatisch dat dat een
verplichting is voor alle leden. Ik zie dat dat het geval is.
Dank u wel.
Minister Hirsch Ballin: Ik kom toe aan het amendement
van de heer Jansen op stuk nr. 13. Het doel daarvan is te
voorkomen dat een vereniging van eigenaren binnen vijf
jaar opnieuw door de gemeente begeleid moet worden,
en wil een aansluiting regelen bij een andere vereniging
van eigenaren. Dan komen we op het punt van de
afgedwongen fusie. Ik denk dat er een beter hanteerbaar
alternatief is. De vereniging van eigenaren kan een
professionele beheerder in de arm nemen. Als het
amendement wordt aangepast in die zin dat er een
verplichting geldt om een professionele beheerder in de
arm te nemen – dat is de suggestie voor een gewijzigd
amendement, waaraan wij graag vanuit het ministerie
technische bijstand zullen verlenen – dan zou ik het
oordeel daarover graag aan de Kamer overlaten. Ook
daarin zullen we graag nog vanavond voorzien in een
suggestie, althans tijdig voor de stemming morgen.
De voorzitter: Dat wordt echt morgen, hoor. Ik ga uw
mensen beschermen!
Minister Hirsch Ballin: U hebt de klok even stil gezet!
In het amendement op stuk nr. 14 wordt voorgesteld
om een regeling te treffen voor het uitbesteden van het
beheer aan een professionele beheerder. Dat maakt het
mogelijk dat de gemeente het uitbesteden van het
beheer aan een professionele beheerder op de agenda
van de ledenvergadering zet. Dat amendement is er
eveneens een waarover ik het oordeel graag overlaat aan
de Kamer.
De voorzitter: Ik dank de minister ook namens de leden
voor deze zeer beknopte wijze van beantwoording.
©
De heer Jansen (SP): Voorzitter. Ik constateer dat
minister en Kamer bij een laat debat als dit zeer bondig
van stof zijn. Misschien een ideetje voor de toekomst.
De voorzitter: Ik ga het altijd zo doen!

Minister Hirsch Ballin: Dat is een goede samenvatting.

De heer Jansen (SP): Dank voor de beantwoording.
Positief dat de minister de suggestie overneemt om te
bekijken of de procedure voor aanmelding eenvoudiger
en goedkoper kan. Wij wachten de voorstellen daarvoor
af. Ik denk dat het goed is dat de suggestie van de heer
Van Bochove, die naar ik begrijp in het verleden bij
amendement ook al eens door de heer Depla is gedaan,
nog eens goed wordt bekeken om de stortingen in het
onderhoudsfonds over te brengen van box 1 naar box 3.
Ik onderschrijf wel wat de minister zegt, namelijk dat dit
kan leiden tot discriminatie van eigenaren in laagbouw-

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

De heer Depla (PvdA): Begrijp ik de minister goed dat hij
zegt: in de huidige wet bestaat al een stortingsplicht, als
er een plan ligt? De volgende stap om dat te kunnen
afdwingen, voegt eigenlijk niets toe, behalve voor
mensen die het niet kunnen betalen. Dit amendement
helpt daarbij niet. Is dat de kern van uw betoog?

Verenigingen van eigenaars

78-6680

Jansen
woningen. Maar wanneer dezelfde regeling geldt voor
vrijwillige vve’s in de laagbouw, kan ik mij voorstellen
dat er geen sprake meer is van discriminatie en dat wij
tegelijkertijd een prikkel hebben ingebouwd om
vrijwillige vve’s in de laagbouw aantrekkelijk te maken.
Wellicht is dat een richting die nader onderzocht kan
worden. Daar pleit ik in ieder geval wel voor.
Dan kom ik op de amendementen, waarbij ik mij
beperk tot mijn eigen amendementen. Ik begrijp dat de
minister over het amendement over het elektronisch
stemmen zegt dat dit op dit moment zonder beperking al
mogelijk is. Verenigingen van eigenaren kunnen zonder
meer regelen dat er elektronisch gestemd kan worden. In
dat geval trek ik het amendement in, want dat is dan
overbodig. Ik ga ervan uit dat de mede-indieners dat ook
vinden.
De voorzitter: De heer Jansen wenst het amendement
op stuk nr. 10 in te trekken.
Ik stel vast dat daarmee wordt ingestemd.
De heer Jansen (SP): Over het amendement op stuk nr.
12 zegt de minister dat die stortingen al volgen uit de
huidige wet, maar dit amendement heeft twee elementen. Het tweede element is dat de vereniging van
eigenaren een afschrift van het onderhoudsplan en van
de overeengekomen bijdragen aan het reservefonds aan
burgemeester en wethouders zendt. Kortom, er zit wel
een vorm van terugkoppeling in. Het lijkt mij wel nuttig
om dat te doen wanneer er sprake is van aandachtswijken en problematisch functionerende verenigingen van
eigenaren. Ik vraag mij af of dat element uit dit amendement niet wel degelijk nog nuttig en noodzakelijk is.
De minister zal nog komen met een suggestie voor
wijziging van het amendement op stuk nr. 13. Daar maak
ik graag gebruik van.
De heer Van Bochove (CDA): Ik heb een vraag aan de
minister via de heer Jansen, als dat mag. De heer Jansen
zegt dat er twee elementen in zijn amendement op stuk
nr. 12 zitten. De minister heeft gezegd dat het ene
element automatisch is geregeld, maar de heer Jansen
noemt de doorzending van het plan van onderhoud naar
de gemeente om deze te informeren over wat er gebeurt.
Ik zou graag het oordeel van de minister willen weten als
dit amendement wordt aangepast door het eerste
element eruit te halen en het tweede element wel in
stand te houden. Hoe kijkt de minister dan naar dit
amendement?
De heer Jansen (SP): Dat lijkt mij een goede vraag.
©

gegeven en dat lijkt mij in het goed verkeer tussen
Kamer en regering het belangrijkste.
De heer Van Bochove (CDA): Ik begrijp niet helemaal
wat de minister nu concreet zegt. Hij zegt dat hij heeft
toegelicht dat het niet nodig is, maar dat hij het nu niet
ontraadt, terwijl hij het daarnet wel heeft ontraden. Ik
had mijn vraag wat toegespitst door deze in tweeën te
knippen en te zeggen dat hij van het ene deel heeft
gezegd dat het is geregeld, maar dat je het tweede deel
overeind kunt houden, in het licht van de bedoeling van
dit wetsvoorstel, dat het onderhoudsplan wel naar de
gemeente moet worden gestuurd.
Minister Hirsch Ballin: Ik beluister misschien te veel
hoop in de vraag van de heer Van Bochove. Het eerste
punt is dat er een bevoegdheid is van het bestuur van de
vereniging om te innen, dus het is niet nodig om te
bepalen dat er gezorgd moet worden voor de bijdrage in
het reservefonds, zoals in het vierde lid van het
amendement is opgenomen. Deze toespitsing is niet
nodig, want wanneer de vereniging besluit dat dit fonds
wordt gevormd, is er een volledige bevoegdheid voor
het bestuur om daarvoor een bijdrage te vragen. Daarom
zei ik net dat het eigenlijk geen toegevoegde waarde
heeft om dit op te nemen.
Het tweede punt is het geven van een rol aan
burgemeester en wethouders. Daarbij is mijn vraag of
dat zoden aan de dijk zet. Daar heb ik twijfels bij. Dat
was de reden waarom ik zei dat je daarmee nog wel
eens de plank zou kunnen misslaan in de praktijk van het
leven, gegeven de onmogelijkheid om daar met
bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen nog iets aan te
doen. In een wereld die geen nuances kent tussen mooi
vinden en ontraden, zeg ik nu iets dat niet goed past,
maar het zou mijn voorkeur hebben om dit wetsvoorstel,
waarvan ik gelet op het maatschappelijk belang ervan
hoop dat er zo spoedig mogelijk mee kan worden
gewerkt door de gemeenten, niet te bezwaren met dit
onderdeel. Dat is mijn opvatting over dit amendement.
De heer Jansen (SP): Voorzitter. Ik ben door de
argumentatie van de minister overtuigd geraakt dat het
in het amendement geformuleerde lid 4 geschrapt kan
worden, omdat daar al in voorzien is. De bedoeling van
lid 5 is dat de gemeente, als een onderhoudsplan aan
haar toegezonden wordt, het reguliere sanctie-instrument
aanschrijving als sanctie ter beschikking heeft. Men
ontvangt het onderhoudsplan en kan zeggen: het voldoet
of het voldoet niet. Dan is de stok achter de deur het
aanschrijfbeleid dat er al is, althans dat er in principe is.
Iets zal natuurlijk de burgemeester en wethouders
moeten aanzetten om die actie te ondernemen. Daar is
dit onderdeel van het amendement voor bedoeld.

Minister Hirsch Ballin: Mevrouw de voorzitter. Ik zal hier
graag op reageren. Er zitten inderdaad twee elementen
in. Het ene is de inningsplicht, waarop ik ben ingegaan.
Het andere is de financiële sanctie. Ik heb van die
financiële sanctie net gezegd dat ik voorzie dat deze in
een aantal gevallen geen doel zal treffen, omdat
financiële sancties bij wanbetalers geen indruk maken.
Mocht de heer Jansen zeggen: baat het niet, dan schaadt
het ook niet, dan blijft alleen over dat het dit wetsvoorstel bezwaart met een extra bevoegdheid. Dat lijkt me
een bezwaar, maar ik wil niet zo ver gaan dat ik om die
reden het amendement ontraad. Ik heb mijn argumenten

Minister Hirsch Ballin: Dat begrijp ik, maar ik zou niet
aanraden om het vierde lid te schrappen, want dan komt
het vijfde lid in de lucht te hangen. Als ik even met de
heer Jansen meedenk, meen ik dat hij er het beste aan
doet om dit amendement ofwel in te trekken ofwel te
handhaven zoals het er nu ligt. Uw Kamer weet wat mijn
opvatting daarover is.
Dan kom ik ten slotte op de vraag van de heer Jansen
hoe het amendement op stuk nr. 13 gewijzigd zou
moeten worden zodat ik geen reden meer heb om de
aanneming van dat amendement te ontraden. Ik heb de

Tweede Kamer

20 april 2010
TK 78

Verenigingen van eigenaars

78-6681

Hirsch Ballin
Kamer toegezegd dat ik daarvoor in de loop van deze
avond een tekstsuggestie zou geven. Die wijziging zou
als volgt kunnen komen te luiden. We hebben het dus nu
over het toe te voegen vierde lid van artikel 12d in het
amendement op stuk nr. 13, derde regel van onder van
de tekst van het amendement. De woorden ″lidmaatschap″ tot en met ″artikel″ in de laatste regel vervangen
door: ″uitbesteden van het beheer aan een professionele
beheerder″. Dan komt het vierde lid dus te luiden:
″Indien de machtiging tot het bijeenroepen van een
vergadering van eigenaren zoals bedoeld in artikel 127a,
eerste lid, aanhef van boek 5 van het BW, wordt
afgegeven binnen vijf jaar nadat een eerdere machtiging
was afgegeven, kan het bevoegd gezag de betrokken vve
verplichten tot het uitbesteden van het beheer aan een
professionele beheerder.″ Als het amendement aldus zou
kunnen worden gewijzigd, wat uiteraard ter beoordeling
van de heer Jansen is, dan heb ik geen reden meer om
de aanneming van het amendement te ontraden.
De heer Jansen (SP): Voorzitter. Dat lijkt mij een goede
suggestie, want daarmee blijft volgens mij de intentie
van het amendement overeind. Daar kan ik mee leven. Ik
zal het amendement zo aanpassen.
De voorzitter: U gaat dus een gewijzigd amendement
indienen. Dat kan nog ruim een dag.
Minister Hirsch Ballin: Voorzitter. Ik ben hiermee
gekomen aan het eind van mijn antwoord in tweede
termijn.
De algemene beraadslaging wordt gesloten.
De voorzitter: Ik stel vast dat we, als het allemaal lukt,
donderdag kunnen gaan stemmen.
Sluiting 23.52 uur

Tweede Kamer

Verenigingen van eigenaars

20 april 2010
TK 78

78-6682