Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 763

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 5 juli 2021
De woningmarkt komt steeds verder onder spanning te staan: de prijzen
van koopwoningen blijven stijgen, de wachtlijsten voor een sociale
huurwoning zijn lang en er is een groot tekort aan betaalbare woningen.
Met name starters en kwetsbare groepen vinden steeds moeilijker een
plek om hun leven (weer) op te bouwen. Het tekort aan woningen,
gecombineerd met een groei van het aantal huishoudens maakt de
situatie nijpend en vergt gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen;
niet alleen op het vlak van woningbouw, maar ook op het gebied van
betaalbaarheid en leefbaarheid. De afgelopen kabinetsperiode heb ik
volop ingezet op het intensiveren van de samenwerking en het vlot
trekken van de woningbouwproductie. Er zijn belangrijke stappen gezet,
maar de komende tien jaar moet er nog veel werk verzet worden om er
voor te zorgen dat iedereen in Nederland goed en betaalbaar kan wonen.
Om vinger aan de pols te houden bij alle ontwikkelingen op de woningmarkt wordt doorlopend onderzoek gedaan; door mijn eigen ministerie,
het Centraal Bureau voor de Statistiek en door externe onderzoeksbureaus. Jaarlijks vatten we de belangrijkste bevindingen samen in de Staat
van de Woningmarkt, die sinds 2014 gepubliceerd wordt. Naast een
overzicht van de beknopte en meest relevante cijfers is de publicatie ook
een naslagwerk, dat inzicht biedt in de structurele ontwikkelingen. Met
deze brief stuur ik u de Staat van de Woningmarkt 20211 en licht ik de
belangrijkste uitkomsten toe. Verder ga ik in op de opgaves rondom
woningbouw, betaalbaarheid en leefbaarheid, en de aanknopingspunten
voor mogelijk beleid. Tot slot geef ik met de bijlage van deze brief
invulling aan de motie van het lid Dik-Faber2 over het stimuleren van de
bouw van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, aan de motie van het

1
2

kst-32847-763
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Kamerstuk 29 453, nr. 509.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

1

lid Beckerman3 omtrent de financiële posities van huurders en aan de
toezegging aan het Eerste Kamerlid Crone4 aangaande de verschillende
variabelen die spelen in de huurmarkt5.
Woningmarkt oververhit
Bij de start van de coronacrisis was er veel onzekerheid over het effect
ervan op de woningmarkt. De vrees was dat – net als bij de vorige crisis
die in 2008 begon – de woningmarkt in zou storten vanwege een
economische terugval, waardoor mensen minder konden besteden aan
wonen. Hierdoor zouden mensen in de problemen kunnen komen met
hun huur of hypotheek, met als gevolg gedwongen verkopen of uitzettingen en huizen die onder water komen te staan. Het is grotendeels
anders gelopen dan we hadden gevreesd. Door het doorbouwconvenant
zijn in 2020 meer woningen gebouwd dan als gevolg van de stikstof- en
coronaproblematiek werd verwacht door experts. Verder toont de Staat
van de Woningmarkt 2021 weliswaar een groot negatief effect van corona
op de economie – de krimp van het BBP in 2020 (–3,7 procent) was even
groot als de grootste krimp in de kredietcrisis in 2011 – maar de impact op
de woningmarkt is minder negatief dan verwacht en de huizenprijzen zijn
juist sterk gestegen. Dit geeft een dubbel gevoel. Enerzijds behoedt dit
zittende bewoners voor schulden en huisuitzettingen, anderzijds is de
spanning op de woningmarkt onverminderd hoog en hebben met name
bewoners van kwetsbare gebieden onevenredig veel last van de coronacrisis. De leefbaarheid staat daar meer onder druk en vanwege de vaak
kleinere en kwalitatief slechtere woningen kregen bewoners meer te
verduren in de lockdowns.
DNB stelt dat de woningmarkt vooralsnog in een staat van oververhitting
blijft. Betaalbare woningen zijn moeilijk te verkrijgen en het tekort aan
woningen neemt de aankomende jaren eerst toe voordat het daarna
stapsgewijs afneemt. Ook op andere onderdelen laat de Staat van de
Woningmarkt 2021 verontrustende ontwikkelingen zien, waaronder de
hoge woningbouwopgave (ook op de langere termijn) en bredere
vraagstukken rondom betaalbaarheid, leefbaarheid en aandachtsgroepen.
Prettig wonen
Gelijktijdig mogen we niet vergeten dat het merendeel van de mensen in
het land prettig woont. Uit de Staat van de Woningmarkt 2021 blijkt dat
woningeigenaren en huurders over het algemeen (zeer) tevreden zijn over
hun woning, de woonomgeving/streek en de nabijheid van voorzieningen,
zoals winkels en scholen. Gemiddeld genomen, gaat het ook goed met de
leefbaarheid en veiligheid.
De afgelopen jaren is ontzettend veel werk verzet om gunstige ontwikkelingen op de woningmarkt te faciliteren.6 Meest in het oog springende is
de ingezette versnelling op de woningbouw, maar er is ook veel gedaan
om een betere balans te krijgen op de woningmarkt en zo de betaalbaarheid en leefbaarheid te verbeteren. Zo is het afgelopen decennium
het aantal middenhuurwoningen gegroeid en neemt vanaf 2015 het aantal
huurwoningen onder de aftoppingsgrens weer toe.

3

Kamerstuk 35 518, nr. 17 Motie van het lid Beckerman over een Nibud-onderzoek naar de
financiële positie van huurders in de sociale en vrije sector.
4
Kamerstuk 35 578, Toezegging aan Eerste Kamerlid Crone, Variabelen huursector.
5
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
6
Daarover heb ik u met meerdere brieven in de afgelopen kabinetsperiode al geïnformeerd. Om
die reden zal ik in deze brief slechts enkele daarvan aanhalen, wanneer relevant.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

2

Ook daalden in 2020 de reële huurprijzen voor zittende bewoners, evenals
het aantal huisuitzettingen.
Aanknopingspunten voor beleid
Zoals hierboven beschreven geeft de Staat van de Woningmarkt 2021 een
aantal aanknopingspunten voor mogelijk beleid. Woningbouw,
doorstroming, betaalbaarheid en leefbaarheid zijn hierbij nauw met elkaar
verweven.
Woningbouw: sterke urgentie
De Staat van de Woningmarkt 2021 laat zien dat het statistisch woningtekort is opgelopen in de afgelopen jaren. Dat komt doordat de bouwproductie de huishoudensgroei niet heeft kunnen bijbenen. De bouwsector is
hard geraakt in de kredietcrisis, waardoor veel productiecapaciteit
verloren is gegaan. Deze terugval zorgde ervoor, in combinatie met de
beperkte middelen en capaciteit bij gemeenten, dat het niet lukte om met
voldoende aanbod aan te sluiten bij de groeiende vraag naar woningen.
De lagere bevolkingsgroei in 2020 als gevolg van de coronapandemie en
de bouw van jaarlijks ruim 75.000 woningen in de afgelopen kabinetsperiode heeft de scherp stijgende lijn van het woningtekort getemperd, maar
het actuele tekort voor dit jaar is met 279.000 woningen nog steeds hoog
(3,5 procent van de woningvoorraad). Het CBS verwacht daarnaast dat de
bevolkingsgroei weer in rap tempo toeneemt, waardoor het woningtekort
tot 2024 verder zal stijgen om pas daarna gestaag af te nemen. De
komende jaren dient daarom een slag te worden gemaakt, zodat de druk
op de woningmarkt niet nog groter wordt. Een duidelijkere regierol vanuit
het Rijk en de in de basis beschikbare plancapaciteit van 130 procent in
regio’s met een grote woningbouwopgave kunnen hieraan bijdragen.7 Er
zijn de komende tien jaar 900.000 nieuwe woningen nodig. De afgelopen
jaren is weliswaar een goede basis gelegd voor de aanpak van de
woningbouwopgave, maar het tekort is in de meeste provincies en
gemeenten zo groot dat het Rijk hieraan dient bij te dragen. Maar we
kunnen dit niet alleen: we hebben heel Nederland nodig om de tekorten in
te lopen.
Over bestaande en nieuwe, gewenste inspanningen voor woningbouw
heb ik u op 9 juni al uitgebreid geïnformeerd.8 Voor de volledigheid wil ik
de drie belangrijke pijlers voor woningbouw hieronder nog kort uitlichten.
Er zijn veel projecten in Nederland waar de publieke kosten de
opbrengsten overtreffen.9 Om de noodzakelijke betaalbare woningen
sneller te kunnen bouwen, zijn er daarom flinke investeringen nodig, zoals
met (een vervolg van) de Woningbouwimpuls en de inzet op grootschalige woningbouwgebieden, en de daarvoor benodigde infrastructurele ontsluiting. Met de aanpak van die veertien gebieden kunnen de
aankomende tien jaar circa 200.000 woningen worden gerealiseerd
(oplopend tot 440.000 op de langere termijn). Deze gebieden zijn
essentieel voor de benodigde schaal en continuïteit in de totale woningbouwopgave, hetgeen voor marktpartijen nodig is om te investeren. Ook
door het creëren van de juiste voorwaarden voor woningbouw – zoals
versterken capaciteit bij medeoverheden, regie op de woningbouw,
grondbeleid, versnelling juridische procedures en vergroten bouwcapaciteit – kan het sneller bouwen van woningen worden bevorderd.

7

Woningbouwkaart toont bouwlocaties tot 2030 | Nieuwsbericht | Woningmarktbeleid
Kamerstuk 32 847, nr. 754.
9
Rebel (2021), Verkenning onrendabele toppen woningbouw, en Rebel (2021) Businesscases
aanpak 14 grootschalige gebieden.
8

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

3

Natuurlijk is het aan het nieuwe kabinet en uw Kamer in welke mate wordt
geïnvesteerd en hoe de inzet van het Rijk, medeoverheden, corporaties en
marktpartijen eruit moet komen te zien. De maatregelen van het afgelopen
kabinet hebben de bouw gestimuleerd, maar waren tijdelijk van aard. De
keuzes die worden gemaakt ten aanzien van woningbouw in relatie tot
betaalbaarheid, leefbaarheid en infrastructuur bepalen mede de omvang
van de bouwproductie in de toekomst. De netto plancapaciteit is in ieder
geval op orde en dekt nationaal 136 procent van de netto bouwopgave.
Daardoor verschuift de aandacht van woningbouwplannen naar de
uitvoering. Maar ook het monitoren van de realisaties is van belang,
omdat dit tijdig de mogelijkheid biedt tot het bijsturen, indien locaties niet
– of niet snel genoeg – tot ontwikkeling komen. De extra inzet op
woningbouw zet meerdere positieve effecten in gang. Vervangende
nieuwbouw – bijvoorbeeld in het kader van sloop, renovatie en/of
verduurzaming van woningen – verbetert ook de leefbaarheid en
vermindert het energieverbruik in de gebouwde omgeving, doordat er
kwalitatief betere woningen in wijken komen. Woningbouw past daarom
goed in de opschaling van de energietransitie, dat ook in een volgend
kabinet de aandacht behoeft.10 Eén dezer dagen informeer ik u met een
separate brief over de betaalbaarheid van de energietransitie.
Woningen bouwen kost echter tijd en vermindert de druk pas op langere
termijn. In de tussentijd is meer nodig om mensen toegang te geven tot
een betaalbare en prettige woning in een fijne leefomgeving. Hierover
gaan de resterende onderdelen in deze brief.
Doorstroming: de juiste mensen in de juiste woningen
Naast woningbouw zorgt een verbeterde doorstroming ook er voor dat
betaalbare woningen beschikbaar komen voor diverse groepen, zoals
huishoudens met lage of middeninkomens en verschillende aandachtsgroepen. De woningvoorraad sluit immers niet altijd goed aan bij de
woonbehoefte qua prijs, omvang, voorzieningen of locatie en er zijn
mogelijkheden om woonruimtes beter te benutten. Het ontbreken van een
voldoende groot betaalbaar middenhuursegment verkleint de mogelijkheden voor die doorstroming, evenals het gebrek aan goedkope koopwoningen in vooral schaarstegebieden. Verbeterde doorstroming uit de
sociale huursector vermindert ook de opgave voor woningcorporaties,
omdat er minder sociale woningen nodig zijn of omdat ze (als mensen
niet doorstromen) meer huurinkomsten krijgen via inkomensafhankelijke
huurverhogingen. Doorstroming bij ouderen is beperkt door een lage
verhuisgeneigdheid, onder meer vanwege gehechtheid aan hun
omgeving – waaronder hun sociale contacten – en vanwege een gebrek
aan geschikte woningen in de buurt en dichtbij voorzieningen.
Nieuwbouw gericht op huisvesting van aandachtsgroepen, waaronder
ouderen, kan de situatie verbeteren. Daarnaast is er inzet mogelijk op de
doorstroming van ouderen naar kleinere woningen die geschikt zijn voor
het bieden van (lichte) zorg. Op 31 mei heb ik u al uitgebreid geïnformeerd
over de huisvesting van aandachtsgroepen.11
Betaalbaarheid: vooral voor specifieke groepen een probleem
De nieuwste cijfers over de huur- en koopquoten uit het Woononderzoek
2021 komen volgend jaar beschikbaar. Hierdoor zijn op dit moment geen
uitspraken mogelijk over de ontwikkelingen hierin na 2018. De nu
beschikbare cijfers laten zien dat deze quoten in 2018 licht zijn verbeterd.
Dit komt door lagere woonlasten in de koopsector, een grotere bijdrage
10
11

Kamerstuk 32 813, nr. 609.
Kamerstuk 32 847, nr. 752.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

4

van de huurtoeslag en stijgende inkomens. Duidelijk is ook dat de
afgelopen jaren de huren beperkt zijn gestegen, met in 2020 – zoals al
werd aangestipt – een reële huurdaling voor zittende huurders. Hoewel de
huidige inkomensontwikkelingen als gevolg van corona met onzekerheden omgeven zijn, zijn ook de inkomens na 2018 gemiddeld verbeterd,
ook nog in 2020 ondanks corona.12 In 2022 zal duidelijk worden hoe de
betaalbaarheid van woonlasten bij huurders en kopers zich heeft
ontwikkeld met de nieuwste cijfers over de genoemde quoten.
Gemiddeldes zeggen echter niet alles. De verschillen tussen mensen en
huishoudens zijn groot: door de krapte op de woningmarkt staat de
situatie voor bepaalde groepen onder druk. Starters, spoedzoekers,
kwetsbare groepen en huishoudens met lage en middeninkomens vinden
moeilijk een betaalbare woning. Dit betreft zowel de huur- als de
koopsector. De sterke stijging van huizenprijzen (mede als gevolg van de
lage rente) in combinatie met kredietrestricties maken de koopmarkt
minder toegankelijk voor deze groepen. Ook de toegenomen activiteit van
koopdoorstromers en particuliere beleggers werkt beperkend. In de
koopsector ligt voor het komende kabinet de vraag voor hoe om te gaan
met de fiscale behandeling van de eigen woning in relatie tot de sterke
stijging van huizenprijzen.
In de huurmarkt is het aanbod aan middenhuurwoningen weliswaar
toegenomen, maar de hoge vraagdruk in bepaalde regio’s maakt dat deze
woningen bij nieuwe verhuring in het dure huursegment kunnen worden
aangeboden. Daarmee vallen ze buiten het financiële bereik van mensen
met (lage) middeninkomens. Bij de laagste inkomensgroepen – zo blijkt
onder meer uit recente Nibud-onderzoeken – is (logischerwijs) het
inkomen vaak de belangrijkste beperkende factor voor de betaalbaarheid
van de woonlasten. Gerichte maatregelen voor betaalbare woonlasten
verlopen vaak via de huurtoeslag en/of via huurprijsbeleid. Eventueel is
hieraan ook een financiële compensatie voor verhuurders verbonden.
Maar ook het bredere inkomensbeleid kan een belangrijke rol spelen in
het betaalbaar houden van woonlasten.
Ook zien we dat de lage rente – langzaam maar zeker – de afgelopen jaren
de kloof tussen eigenaar-bewoners en huurders heeft vergroot. Woningeigenaren zijn in bezit van huizen die steeds hogere prijzen hebben. Hierbij
is de betaalbaarheid van de woonlasten voor hen geen probleem
(gegeven de lage rente), terwijl huurders alleen voor hoge leenbedragen
de koopmarkt kunnen instappen. Dit werkt ook door op de kloof in
vermogen tussen woningeigenaren en huurders, waarbij voor eerstgenoemde groep vermogensrisico’s een rol spelen.
Leefbaarheid: landelijk verbeterd, lokaal verslechterd
De Staat van de Woningmarkt 2021 laat zien dat het tot aan de coronacrisis goed ging met de leefbaarheid in Nederland. Desalniettemin waren
er in 2018 ook al wijken waar de leefbaarheid steeds verder achteruit is
gegaan en waar een concentratie van problemen is. Het is moeilijk om
hiervoor een eenduidige oorzaak te noemen. Feit is dat in die wijken
relatief steeds meer mensen met een laag inkomen wonen. Sommige
woningbouwcorporaties hebben te maken met een toenemend aandeel
bewoners die afhankelijk zijn van een (bijstands)uitkering, mensen met
een psychiatrische aandoening of een licht verstandelijke beperking.
Daarnaast is er in deze gebieden sprake van een gemiddeld minder goede
kwaliteit van woningen en leefomgeving, en staat vaak ook de veiligheid

12

Vragen en antwoorden coronacrisis (cbs.nl), stand juni 2021.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

5

onder druk. Zoals ik al eerder schetste, is de leefbaarheid van bepaalde
gebieden verder onder druk komen te staan tijdens de coronacrisis.
In 2020 heeft het kabinet voorbereidingen getroffen voor een integrale en
interbestuurlijke aanpak, gericht op kwetsbare gebieden; dit in het kader
van het Nationaal herstel- en perspectiefprogramma «leefbaarheid en
veiligheid».13 In zestien stedelijke vernieuwingsgebieden wordt een
gebiedsgerichte aanpak verkend en beproefd, die voortbouwt op de
aanpak in Rotterdam-Zuid. Het is aan het volgend kabinet om de daarvoor
benodigde middelen beschikbaar te stellen. In de tussentijd heeft het (nu
demissionaire) kabinet diverse incidentele versterkingsgelden beschikbaar
gesteld in het kader van de COVID-19 aanpak, waaronder 450 miljoen euro
in het Volkshuisvestingsfonds.14 Dit geld kan worden ingezet voor de
verbetering en verduurzaming van woningen in de meest kwetsbare
gebieden en in grens- en krimpregio’s. De investeringen fungeren daarbij
als vliegwiel voor de bredere verbetering van de leefbaarheid en
veiligheid. Zo dragen ook woningcorporaties bij aan het verbeteren van
de leefbaarheid. Het voorstel voor aanpassing van de Woningwet dat bij
de Eerste Kamer ligt geeft woningcorporaties meer ruimte om die rol te
vervullen, mits de balans van opgaven en middelen dat toestaat. Op deze
manieren werkt het Rijk samen met corporaties en gemeenten om
leefbaarheidsproblemen in wijken aan te pakken.
Rol woningcorporaties
Woningbouw, doorstroming, betaalbaarheid en leefbaarheid hangen
onderling nauw samen. Naast betrokken overheden spelen woningcorporaties hierbij een erg belangrijke rol. Zij moeten zorgen voor betaalbare en
passende huisvesting voor huishoudens met een lager inkomen en
hebben een rol in de huisvesting van kwetsbare groepen. Ze investeren in
woningbouw, verduurzaming en leefbaarheid. Op termijn zijn de
maatschappelijke opgaven voor corporaties echter niet in balans met hun
financiële middelen. Begin dit jaar heb ik uw Kamer ingelicht over de
verschillende oplossingsrichtingen voor dit probleem. Een volgend
kabinet zal daarom de taken en middelen die ze bij woningcorporaties
voorzien met elkaar in balans moeten brengen. Onderzochte opties zijn
een verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing, het verbeteren van
de sturing op (prestaties van) corporaties en maatregelen zoals subsidies
of projectsteun voor corporaties van specifieke gebieden, bijvoorbeeld
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, Utrecht, Food Valley en
Arnhem/Nijmegen. Hierbij zal aandacht voor Vestia nodig blijven. De
oplossingsrichtingen op deze onderdelen dienen rekening te houden met
beperkingen als gevolg van staatsteunregels.
Tot slot
De afgelopen jaren heb ik me volop ingezet om de problemen op de
woningmarkt aan te gaan. De samenwerking met betrokken partijen is
geïntensiveerd, de verschillende opgaves zijn in kaart gebracht en er zijn
belangrijke investeringen gedaan in de bouw van (betaalbare) woningen.
Ook is er hard gewerkt om de randvoorwaarden voor woningbouw te
verbeteren en het woningmarktstelsel beter te laten functioneren. We zijn
er echter nog niet, het aanpakken van het tekort en de opgaven rondom
betaalbaarheid en leefbaarheid vergen nog langdurige inzet van alle
partijen. De ontwikkelingen zoals ook beschreven in de Staat van de
Woningmarkt 2021 benadrukken de urgentie hiervan. Ook de aankomende

13
14

Kamerstuk 30 995, nr. 98
Kamerstuk 32 847, nr. 728

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

6

kabinetsperiode is daarom passend beleid nodig. Ik hoop met bovenstaande aanknopingspunten het nieuwe kabinet en uw Kamer te helpen
bij het maken van de nodige afwegingen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 763

7