Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2012–2013

33 330

Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(huurverhoging op grond van een tweede
categorie huishoudinkomens)

Nr. 10

NADER VERSLAG
Vastgesteld 28 januari 2013
De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst, belast met het
voorbereidend onderzoek van dit wetsvoorstel, is van mening dat de
beantwoording in de Nota naar aanleiding van het Verslag nog vragen
openlaat en heeft daarom de eer als volgt nader verslag uit te brengen.
Onder het voorbehoud dat de hierin gestelde vragen en gemaakte
opmerkingen tijdig en genoegzaam zullen zijn beantwoord, acht de
commissie de openbare behandeling van het wetsvoorstel voldoende
voorbereid.
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
4.
5.

Inleiding
Doorstroming
Uitvoering
Inkomen
Europese inkomensgrens
Bezwaar en beroep
Persoonlijke levenssfeer en bescherming persoonsgegevens
Administratieve lasten en financiële effecten voor de
begroting
Overig

1
3
4
4
8
8
9
10
11

1. Inleiding
De leden van de VVD-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen
van de nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot het
Wetsvoorstel Huurverhoging op grond van een tweede categorie
huishoudinkomens. Zij hebben nog een tweetal vragen aan de regering
betreffende de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en de
werkwijze van de huurcommissie.

kst-33330-10
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

1

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennis genomen van
de wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet
huur-prijzen woonruimte (huurverhoging op grond van een tweede
categorie huishoudinkomens). Zij onderschrijven het uitgangspunt van
deze wet dat de huren inkomensafhankelijk mogen stijgen boven het
inflatiepercentage. Zij hechten eraan te melden dat de stijgingspercentages zoals beschreven in deze wet maximale percentages zijn en dat de
maatregelen worden genomen in het kader van de noodzakelijke integrale
hervorming van de gehele woningmarkt. De leden onderschrijven het
streven van de regering dat het parlement de wetgeving op uiterlijk
1 maart zal hebben aanvaard. Deze leden hebben echter wel principiële
bezwaren tegen het feit dat bij inkomensdaling tot onder een van de
inkomensgrenzen, de huur niet mee daalt tot het niveau dat past bij die
inkomenscategorie. Op dit punt komen zij in dit nader verslag nog terug.
De leden van de PVV-fractie hebben kennisgenomen van de onderliggende wijziging in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Zij blijven van mening dat de voorgenomen maatregelen onwenselijk en onacceptabel zijn, daar gebleken is
dat deze ertoe zullen leiden dat zeer veel huurders enorme financiële
problemen krijgen. Zij wijzen de regering erop dat uit de doorrekening van
het verkiezingsprogramma van de PVV blijkt dat het zeer wel mogelijk is
om in te zetten op verlaging van huren in plaats van op verhoging van
huren en roepen de regering derhalve op om dat te doen en onderhavige
wijziging achterwege te laten.
De leden van de SP-fractie hebben met teleurstelling kennis genomen van
de beantwoording van de regering in de nota naar aanleiding van het
verslag en van de daarbij meegezonden memorie van wijziging. In plaats
van het onzalige plan tot huurverhoging te schrappen, worden de huren
extra verhoogd. Dat dit zelfs gebeurt voor de laagste inkomens toont een
hardvochtigheid die voor deze leden onacceptabel is. Zij hebben hierdoor
nieuwe vragen en verzoeken de eerder niet-beantwoorde vragen alsnog te
voorzien van een antwoord.
De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling de nota n.a.v. het
verslag gelezen en willen de regering bedanken voor de nadere
toelichting. Zij hebben na lezing van deze nota nog enkele vragen, zeker
gelet op de samenhang met de afspraken uit het regeerakkoord tussen
VVD en PvdA en de noodzaak om zekerheid te bieden aan huurders en
verhuurders over de huurontwikkelingen in de komende jaren.
De leden van de D66-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen
van het voorliggende wetsvoorstel Huurverhoging op grond van een
tweede categorie huishoudinkomens en hebben daarover nog enkele
vragen en opmerkingen.
De leden van de ChristenUnie-fractie hebben kennisgenomen van de nota
van wijziging waarmee de maximale percentages voor huurverhoging op
grond van inkomen voor de 3 inkomenscategorieën worden verhoogd
naar 1,5%, 2,5% respectievelijk 6,5%.
De regering wil het totale pakket van huurverhoging op grond van
inkomen vóór 1 maart 2013 geregeld hebben, zodat de Wet inkomensafhankelijke huurverhoging tijdig vóór de uiterste huuraanzeggingsdatum
van 30 april (vóór 1 mei) in het Staatsblad kan worden gepubliceerd. Dat
is nodig voor de uitvoering van het inkomensafhankelijke deel van de
huurverhoging, omdat er voldoende tijd moet zijn voor de verstrekking
van inkomensverklaringen door de Belastingdienst aan verhuurders en de
administratieve verwerking daarvan in de huuradministratie en productie
en verzending van de huuraanzeggingen door verhuurders. Er zijn dus

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

2

slechts zes weken beschikbaar voor de volledige parlementaire behandeling van deze wetsvoorstellen. Gezien het verstrek-kende en fundamentele karakter van de voorstellen vinden genoemde leden de tijd voor
de behandeling erg kort voor een zorgvuldige en afgewogen beoordeling.
De aan het woord zijnde leden vragen in hoeverre deze wet strategisch
gedrag van huurders in de hand werkt, aangezien de peildata voor de
hoogte van het huishoudinkomen en de samenstelling van het
huishouden niet gelijk zijn?
2. Doorstroming
Verschillende malen lezen de leden van de SP-fractie in de nota naar
aanleiding van het verslag dat woningcorporaties door verkoop en
huurver-hoging nieuwe huurwoningen kunnen bouwen, waardoor de
doorstroom op gang blijft. Kan de regering dit cijfermatig onderbouwen
en daarbij ook de verhuurderheffing van € 2 mrd. betrekken, zoals die
door de NOS op 30 december 2012 werd gemeld? Met deze heffing
worden de extra inkomsten immers voor een groot deel afgeroomd.
Sterker nog, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voorspelde dat
mogelijk 10% van de woningcorporaties failliet gaat. Kan de regering een
reactie geven op het bericht dat corporaties voor € 3 mrd. aan bouwprojecten schrappen in de komende jaren? Kan de regering aangeven in
welke regio’s zij verwacht dat er veel dankzij dit wetsvoorstel nieuwbouw
zal plaatsvinden?
De regering stelt dat huurders ook bij een jaarlijkse huurverhoging van 1%
bovenop de inflatie op zoek gaan naar een andere woning, bijvoorbeeld
naar een koopwoning. Deelt de regering de mening dat dit niet opgaat
voor de groep laagste inkomens, omdat zij maar moeilijk een hypotheek
krijgen en doorstroom naar de vrije markt geen verlaging van huurlasten
brengt? Kan de regering aangeven wat de kans is dat senioren of
chronisch zieken een hypotheek krijgen? Deelt zij de mening dat voor
bepaalde groepen mensen doorstroom niet aan de orde kan zijn, omdat zij
een geliberaliseerde huurwoning niet kunnen betalen en van de bank
geen hypotheek krijgen?
Indien de regering van mening is dat lage inkomens gecompenseerd
worden via de huurtoeslag, hoeveel huurders met huurtoeslag hebben
een huur boven de kwaliteitskortingsgrens, hoeveel boven de aftoppingsgrens? Hoe wordt georganiseerd dat deze huurders ondanks deze grenzen
volledig worden gecompenseerd? Wat zijn de koopkrachteffecten voor de
huurders net boven de huurtoeslaggrens, bijvoorbeeld de alleenstaande
AOW-er met een belastbaar inkomen van € 21.000? Deze groep wordt ook
al zwaar getroffen door andere maatregelen uit het regeerakkoord.
In hun eerste inbreng vroegen de leden van de SP in hoeverre de regering
de hypotheekrenteaftrek ziet als verstoring van de markt. Zij ontvangen
graag alsnog een antwoord.
De regering schrijft dat toenemende huurlasten uiteindelijk «in ieder geval
leiden tot een situatie die beter aansluit bij zijn [de huurder]
woonwensen.» Kan dit nader worden onderbouwd?
Er wordt gesteld dat er geen direct causaal verband is tussen het aantal
inkomensafhankelijke huurverhogingen en het aantal verhuizingen van
huishoudens die hiermee te maken hebben, maar dat op termijn de
verwachting is dat huurders door de jarenlange huurstijging toch op zoek
gaan naar alternatieve huisvesting. Welke wetenschappelijke bronnen
liggen ten grondslag aan deze verwachting? Deze mogelijke verhuizingen
zullen enkel geschieden wanneer goedkopere huisvesting voor handen is.
In hoeverre is dat een reële aanname nu alle corporatiewoningen duurder
worden? En is ook empirisch onderzoek gedaan naar een dergelijke
situatie? De leden van de SP-fractie ontvangen graag een reactie van de
regering op deze punten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

3

De leden van de D66-fractie zijn van mening dat het van belang is om de
doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Zij ondersteunen de
gedachte dat scheefwonen moet worden aangepakt zodat de stap van de
gereguleerde sector naar de vrije sector of koopwoning kleiner zal zijn en
huurwoningen in de gereguleerde sector weer beschikbaar komen te
staan voor diegenen voor wie ze bedoeld zijn.
De leden van de ChristenUnie-fractie vinden het opmerkelijk dat de
regering geen eenduidige definitie kent van scheefwonen, maar ondertussen wel een voorstel doet voor huurverhoging op grond van inkomen
waarvan de ratio juist is gelegen in het uitgangspunt dat er nu huurders
zijn die scheefwonen. Betekent dit dat de regering bereid is dit
wetsvoorstel aan te passen indien blijkt dat op grond van dit wetsvoorstel
te veel huurders zijn aangeduid als scheefwoner?
3. Uitvoering
3.1 Inkomen
De leden van de PvdA-fractie hebben, zoals reeds gemeld, wel principiële
bezwaren tegen het feit dat bij inkomensdaling tot onder een van de
inkomensgrenzen, de huur niet mee daalt tot het niveau dat past bij die
inkomenscategorie. Graag zien zij van de regering een aanpassing van de
wetgeving op dat punt zodat de betaalbaarheid van huurwoningen
gewaarborgd wordt als huurders geconfronteerd worden met inkomensdalingen tot onder de inkomensgrenzen in deze wet. Het argument dat het
hogere huurniveau ondanks inkomensdaling wel rechtvaardig is omdat de
woning in kwestie meer waard zou zijn geworden, delen deze leden niet.
Voor wat betreft de overige huurgrenzen verwachten zij dat de begrenzingen zoals in het regeerakkoord vermeld, zullen worden overgenomen
in de aangekondigde beleidsbrief rondom de verhuurdersheffing en
huurgrondslag en tijdig in regelgeving zullen worden verwerkt. Hierop
ontvangen zij graag een reactie van de regering.
De leden van de SP-fractie constateren dat huurverhoging en huishoudinkomen slechts eenzijdig worden gekoppeld. Kan nader worden
onderbouwd waarom alleen inkomensstijging en niet inkomensdaling
gekoppeld wordt aan de huurprijs?
Tijdens het debat over het regeerakkoord zei minister-president Rutte het
volgende: «De regel zal zijn dat wij bij inkomens beneden € 43.000 kijken
naar een huur ter hoogte van 4,5% van de WOZ-waarde, met een
maximum van € 648 per maand. Bij inkomens boven € 43.000 kunnen de
huren deze grens overstijgen. Ze kunnen echter nooit boven 4,5% van de
WOZ-waarde uitkomen. Als iemand met een inkomen boven € 43.000
verhuist, valt het huis terug aan de sociale woningvoorraad.»
Op welke wijze wordt de door de premier voorgestelde huurbescherming
voor huishoudens met een inkomen van boven de € 43.000 vormgegeven? De leden van de SP-fractie zijn opgelucht dat de huurprijs niet
geliberaliseerd kan worden zolang er een lopende huurovereenkomst is.
Wat gebeurt met de woning zodra de bewoners verhuizen en het
huurcontract wordt beëindigd? Kan de regering uitsluiten dat een woning
wordt geliberaliseerd zodra het vrijkomt en de huurprijs inmiddels is
gestegen tot boven de liberalisatiegrens?
Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen
tot boven de liberaliseringsgrens, heeft een huurder bij daling van
inkomen geen recht op huurtoeslag. Deze huurder loopt het risico dat hij
hierdoor in financiële problemen komt. Is dit een bedoeld neveneffect van
de wetswijziging? Indien dit niet het geval is, kan worden aangegeven hoe
deze groep huurders wordt geholpen? Er zou immers de vreemde situatie
kunnen ontstaan dat iemand wegens te hoge huur geen huurtoeslag

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

4

krijgt, terwijl de buurman met een identieke woning en gelijk inkomen een
lagere huur heeft en wel huurtoeslag krijgt. Deelt de regering de mening
dat een dergelijke situatie onwenselijk is?
Een huurverlaging wordt niet georganiseerd, omdat een nieuwe hogere
huur «immers nog in overeenstemming met de kwaliteit van de woning»
is. Kan de regering deze zinsnede nader onderbouwen, aangezien de
huurverhoging niet wordt gekoppeld aan de kwaliteit van de woning,
maar aan het inkomen van huurders? Kan de regering een concreet advies
geven aan de volgende groepen huurders die na enkele huurverhogingen
een daling in het huishoudinkomen krijgen en dus blijven zitten met een
hoge huur die niet past bij hun inkomen?
– Een ZZP’er die minder opdrachten krijgt;
– een of meerdere mensen stoppen met werken en AOW krijgen in
plaats van loon;
– Een huishouden waar door ziekte of werkeloosheid het inkomen daalt;
– Een huishouden waar een kind met een baan, na jaren wachtlijst
eindelijk een eigen huis krijgt.
De leden van de CDA-fractie zien een samenloop tussen de voorliggende
huurverhoging op grond van het huishoudinkomen en de maximale
huurprijs via het woningwaarderingsstelsel of via de norm van 4,5% WOZ
plus de afspraak in het regeerakkoord over de maximale huurprijs voor
inkomens boven € 43.000. Zij vragen de regering om aan te geven met
welke maximale huurprijs de verhuurders rekening moeten gaan houden
bij verhoging van de huur in 2013 en verder? Aangezien een doelstelling
is dat het scheefwonen (verschil tussen markthuur en gereguleerde huur
voor huishoudens met een redelijk tot goed inkomen) wordt tegengegaan
zijn deze leden benieuwd of de regering van de verhuurders verwacht dat
ze gebruik maken van de extra huurverhoging indien de huurprijs reeds
rond de maximaal redelijke markthuurprijs is? Zijn hiervoor prognoses
bekend? Kan zij tevens een overzicht geven van de gemiddelde huurverhogingen van de afgelopen vijf jaar in de verschillende woningmarktregio’s, zowel voor huurwoningen in het gereguleerde segment als in het
geliberaliseerde (markt-) segment? Is het verder de bedoeling van de
regering om de mogelijkheid tot huurverhoging op grond van inkomen in
te trekken als de verschillende huurregimes (gereguleerd en geliberaliseerd) dichter naar elkaar toe zijn gegroeid? Kan de regering aangeven of
ze hiervoor een doelstelling hebben vastgesteld en wanneer dit moment
volgens de prognoses is bereikt?
Vindt de regering het noodzakelijk dan wel wenselijk dat verhuurders door
middel van de huurverhoging op grond van inkomen de huurprijs
verhogen tot boven de markt gerelateerde huurprijzen, gelet op de
noodzaak om de verhuurdersheffing te kunnen betalen middels extra
huurinkomsten?
De leden van de CDA-fractie willen graag voorliggend wetsvoorstel
kunnen beoordelen in de context van de afspraken uit het regeerakkoord.
Daartoe wil ze de volgende vragen stellen. Kan de regering uiteenzetten
op welke wijze de volgende zinsnede uit het regeerakkoord «Verhuurders
mogen hierbij werken met een huursombenadering» verder wordt
uitgewerkt? Kan de regering uiteenzetten op welke wijze de volgende
zinsnede wordt uitgewerkt in het kader van dit wetsvoorstel: «Voor
huurders met een inkomen boven € 43.000 wordt de maximale huurprijs
op basis van het woning waarde-ringssysteem tijdelijk buiten werking
gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs
weer.»
De leden van de CDA-fractie zijn bezorgd over de gevolgen van een flinke
huurverhoging voor mensen met een laag middeninkomen (ca. € 34.000)
en vragen de regering of ze deze bezorgdheid kunnen wegnemen. Is de
regering daarom bereid om een betaalbaarheidscheck uit te laten voeren,
zoals door Woonbond en FNV is voorgesteld?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

5

De leden van de CDA-fractie merken op dat de grens van € 33.000 is
bijgewerkt tot € 33.614. Ze vragen waarom niet ook de grens van € 43.000
is aangepast, aangezien ook deze inkomensgrens dateert uit oude
doorre-keningen en rapporten uit 2010?
Deze leden verzoeken meer informatie over de armoedeval voor
huishoud-inkomens op en rond de grens van € 33.000. In hoeverre heeft
deze maatregel invloed op arbeidsparticipatie en gebruik van huurtoeslag,
gelet op de anticipatie van mensen om minder te werken om deze
huurverhoging te voorkomen? Voorziet de minister een toename van
formele uitschrijvingen uit de gemeentelijke basisadministratie, omdat
samenwonen of inwonende gezinsgenoten boven de 23 jaar niet langer
loont gelet op de consequentie van (forse) huurverhogingen? Brengt deze
verwachting niet extra handhavingskosten mee bij gemeenten en
woningcorporaties om deze vorm van «woonfraude» te voorkomen?
In de nota naar aanleiding van het verslag valt te lezen dat «als het
inkomen na de inkomensafhankelijke huurverhoging weer daalt, blijft een
inmiddels tot stand gekomen verhoogde huurprijs altijd gehandhaafd».
Eerder heeft de PvdA-fractie in de Tweede Kamer geopperd dat de
huurprijs ook weer kan dalen. De leden van de CDA-fractie willen graag
van de regering een appreciatie over dit PvdA-voorstel horen. Kan de
regering ingaan op het voorstel van de PvdA-fractie dat de huurprijs zou
moeten dalen als het huishoudinkomen door pensionering of door verlies
van inkomen daalt? Ziet de regering hiertoe mogelijkheden nu zij ook
voorstelt om de maximale huurprijs te koppelen aan de norm van 4,5%
WOZ-waarde, waardoor in sommige regio’s de huurprijs ook dient te
worden verlaagd? Kan de regering in dit verband tevens reageren op de
consequentie dat corporaties door deze onzekerheid rondom huurprijzen
niet meer kunnen investeren?
Kan de regering nogmaals de mogelijkheden uiteenzetten wanneer men
wel in aanmerking kan komen voor huurtoeslag als men de gestegen
huurprijs de liberalisatiegrens (= huurtoeslaggrens) passeert? Is het
uitgesloten dat mensen huurtoeslag kunnen ontvangen indien de
huurprijs de liberalisatiegrens heeft overschreden? Is de regering van
mening dat er voldoende aanbod van (sociale) huurwoningen is, zodat
mensen een passende woonruimte kunnen vinden, nadat hun inkomen
fors is gedaald en daardoor een beroep op de huurtoeslag noodzakelijk is
geworden?
De leden van de D66-fractie constateren dat de regering met haar nota
van wijziging zich niet richt op het tegengaan van scheefwonen, maar de
huren in alle inkomenssegmenten met 1.5% extra boven de inflatoire
stijging wil verhogen. Kan de regering aangeven waarom zij deze
maatregel wil doorvoeren? Zit hier ook een visie voor de woningmarkt
achter? Waarom is er gekozen voor een basishuurverhogingspercentage
van 1.5%? Wat zullen de gevolgen zijn voor de koopkracht van huurders?
Zal er sprake zijn van compensatie voor lage inkomensgroepen door
middel van de huurtoeslag? Welke effecten zal de basishuurverhoging
hebben op de rijksuitgaven aan de huurtoeslag?
De leden van de ChristenUnie/fractie vragen een doorrekening van de
gevolgen voor de huurtoeslag van het pakket van wetsvoorstellen met
betrekking tot huurverhoging op grond van inkomen. Welke effecten van
dit wetsvoorstel worden wel gecompenseerd in de huurtoeslag voor de
huurder en welke niet? Worden de huurstijgingen voor groepen met een
laag inkomen volledig gecompenseerd door de huurtoeslag? Is de
uitbereiding van de huurtoeslag, zoals voorgesteld in het regeerakkoord,
toereikend om de effecten van de voorgestelde huurmaatregelen zonder
koopkrachteffecten voor huurtoeslagontvangers uit te voeren? Genoemde
leden vragen om een overzichtstabel waarin de verschillende effecten zijn

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

6

verwerkt zowel voor de huurders per inkomenscategorie als voor het
huurtoeslagbudget.
Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen niet volledig worden gecompenseerd omdat hun huur door de huurstijgingen boven de kwaliteitskortingsgrens heen zal stijgen? Zijn de koopkrachteffecten hiervan doorgerekend?
Door het wetsvoorstel zullen meer huren toegroeien naar het niveau van
de maximale huurprijs. Genoemde leden vragen in hoeverre (potentiele)
huurders momenteel (verplicht) worden geïnformeerd over deze
maximale huurprijs en of de regering van mening is dat deze informatievoorziening moet worden verbeterd.
Genoemde leden constateren dat er enige spraakverwarring is over de
vraag of er bij inkomens boven de € 43.000 nu wel of geen sprake kan zijn
van ongelimiteerde huurstijging. Zij willen hierover volstrekte helderheid
nu er in een weblog van één van de coalitiegenoten te lezen is «Er is dus
geen sprake van een ongelimiteerde huurstijging als je inkomen boven de
€ 43.000 uitkomt. Bovendien, ga je minder verdienen dan € 43.000 dan
zakt de huur weer.» Kloppen deze twee uitspraken zo vragen deze leden,
aangezien het regeerakkoord anders lijkt te suggereren.
Genoemde leden vragen mede in dit verband om een nadere reactie op
de onderstaande casussen:
In de nota naar aanleiding van het verslag hebben genoemde leden het
voorbeeld aangehaald van twee identieke huizen die als gevolg van een
verschillende huurhistorie een ongelijk huurniveau hebben. Een alleenstaande met een inkomen van € 41.000 en een huur van € 450,– kan met
het wetsvoorstel een extra huurverhoging van 2,5% boven inflatie krijgen,
terwijl een gezin met twee kinderen met een gezamenlijk inkomen van
€ 44.000 en een huur van € 640,–, te maken kan krijgen met een huurverhoging van 6,5% boven inflatie. Genoemde leden vroegen of dit eerlijk
wordt geacht en zo ja wat hiervoor de argumenten zijn. Zij constateren dat
in het antwoord alleen wordt verwezen naar de maximale huurprijsgrens
en naar het feit dat de inkomens van kinderen niet volledig meetellen.
Genoemde leden constateren echter dat gezinnen ook zonder inkomen
van kinderen boven de inkomensgrens van € 43.000 uit kunnen komen.
Bovendien geldt in deze gevallen de maximale huurgrens juist niet
aangezien in het regeerakkoord staat dat de maximale huurprijs op basis
van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld voor
deze doelgroep. Zij vragen daarom een nadere onderbouwing.
In de nota naar aanleiding van het verslag wordt gesteld dat de huurprijs
niet wordt verlaagd als het inkomen daalt tot onder de inkomensgrens
voor een inkomensafhankelijke huurverhoging omdat de huurprijs dan
immers nog in overeenstemming zou zijn met de kwaliteit van de woning.
Klopt het, zo vragen deze leden, dat wanneer een huurder met een
inkomen boven de € 43.000, wanneer deze terugvalt in inkomen, nog
steeds te maken kan hebben met een huur boven de maximale huurprijs
gezien de genoemde passage in het regeerakkoord? Vindt de regering het
rechtvaardig dat zo’n huurder in dat geval moet verhuizen naar een
andere sociale huurwoning om weer een huurniveau te krijgen dat klopt
met de kwaliteit van de woning, terwijl deze huurder al in een sociale
huurwoning zat?
Deze leden constateren dat door huurverhoging op grond van inkomen de
huur van een woning kan stijgen boven de liberalisatiegrens en daarmee
boven de huurtoeslaggrens. Zij vragen voorts of het klopt dat dan de
situatie kan ontstaan dat een huurder die, na een paar jaar van (maximaal)
6,5% huurstijging boven inflatie, fors terugvalt in zijn inkomen geen
huurtoeslag krijgt omdat de woning inmiddels boven de huurtoeslaggrens
is gekomen terwijl deze huurder op grond van zijn inkomen wel recht zou
hebben gehad op huurtoeslag. Deze leden vragen of de regering deze
situatie wenselijk en rechtvaardig vindt. Hoeveel huurtoeslagontvangers
zullen hun recht op huurtoeslag kwijtraken doordat hun huur door de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

7

huurverhoging zal stijgen boven de liberalisatiegrens? Wat is het effect
hiervan op hun koopkracht?
3.2 Europese inkomensgrens
De leden van de VVD-fractie vragen nogmaals hoe kan worden
voorkomen dat de groep huurders waarvan de inkomensgegevens niet
beschikbaar zijn, onder de huurverhoging uitkomt, zowel wat betreft deze
verhoging als de 5% huurverhoging boven inflatie. Hierbij verwijzen deze
leden ook naar de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (TK 33129) waarbij is toegezegd dat er
aanvullend onderzoek hiernaar zal worden gedaan. Gaarne ontvangen de
leden van de VVD-fractie een reactie van de regering.
3.3 Bezwaar en beroep
De leden van de D66-fractie constateren dat huurders niet op de hoogte
worden gesteld wanneer huurders bij de belastingdienst naar hun
inkomensgegevens vragen. Hoe kunnen huurders zich wapenen tegen
privacy schendingen van verhuurders indien zij niet weten wat er met hun
inkomensgegevens gebeurd? Op welke manier zal er worden opgetreden
tegen huurders die onrechtmatig inkomensgegevens opvragen, bewaren
of doorgeven? Indien huurders bezwaar aandienen tegen een huurverhoging moeten zij zelf met het tegenbewijs komen. Hierbij moeten zij
vergaand inzicht verstrekken over hun inkomenssituatie. Hoe vaak zal het
voorkomen dat de gegevens bij de belastingdienst niet correct zijn
waardoor huurders aan verhuurders hun uitgebreide inkomensgegevens
moeten voorleggen?
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen of wordt gecontroleerd of
verhuurders inkomensindicaties opvragen van huurders die niet in een
gereguleerde huurwoning wonen. Wordt er opgetreden tegen
verhuurders die onrechtmatig de verstrekte inkomensindicaties hebben
gebruikt voor andere doelen dan het doen van een voorstel tot boveninflatoire huurverhoging, zoals door het naar buiten brengen van informatie
over de algemene situatie over scheefwonen? Zo ja, op welke manier?
In 2012 zijn door de Belastingdienst 1,8 miljoen inkomensindicaties
afge-geven. Voor 2013 worden er maximaal 1,6 miljoen aanvragen voor
inkomensindicaties verwacht. Waarop is deze verwachting gebaseerd, zo
vragen deze leden?
In het lenteakkoord staat: «Bezwaar en beroep rondom de hoogte van het
inkomen loopt via de reguliere kanalen bij de Belastingdienst. Door de
ervaring van de Belastingdienst met dergelijke privacygevoelige gegevens
is deze hiermee maximaal gewaarborgd. Het CBP houdt conform de Wet
bescherming persoonsgegevens toezicht op het proces. Dit betreft dan de
aanlevering van de inkomenscategorie per huishouden door de Belastingdienst en de verwerking daarvan door de verhuurders.» Er is echter in het
voorliggende wetsvoorstel echter geen sprake van een bezwaar- of
beroepsmogelijkheid bij de Belastingdienst. Genoemde leden vragen
daarom hoe deze bepalingen uit het lenteakkoord zijn of worden
uitgevoerd. Ook vragen deze leden hoe het CBP toezicht houdt nu het CBP
zelf aangeeft bezwaren te hebben tegen het wetsvoorstel.
Genoemde leden constateren dat de groep huurders die wordt geconfronteerd met een inkomensafhankelijke huurverhoging aanzienlijk is
uitgebreid met de inkomens tussen € 33.614 en € 43.000. Hiermee
worden ook de bezwaren – die met name de Eerste Kamer uitte- groter.
Deze bezwaren raken met name de bezwaarprocedure. Genoemde leden
constateren dat in de nota van wijziging geen voorstellen op dit punt

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

8

worden gedaan. Genoemde leden vragen daarom een reactie op de onder
meer door Aedes geuite kritiek op de vormgeving van de bezwaarprocedure.
3.4 Persoonlijke levenssfeer en bescherming persoonsgegevens
In de voorgaande beantwoording van de vragen van de leden van de
VVD-fractie naar aanleiding van het wetsvoorstel is door de regering
aangegeven dat «wat betreft de systematiek, de rechtsbescherming en de
bescherming van de privacy er geen enkel verschil bestaat tussen beide
wetsvoorstellen.» Kan de regering aangeven hoe zich dit verhoudt tot de
tekst zoals overeengekomen in het Lente-akkoord:
«Bezwaar en beroep rondom de hoogte van het inkomen loopt via de
reguliere kanalen bij de Belastingdienst. Door de ervaring van de
Belastingdienst met dergelijke privacygevoelige gegevens is deze hiermee
maximaal gewaarborgd. Het CBP houdt conform de wet bescherming
persoonsgegevens toezicht op het proces. Dit betreft dan de aanlevering
van de inkomenscategorie per huishouden door de Belastingdienst en de
verwerking daarvan door de verhuurders.»
Deze leden ontvangen hier graag een reactie van de regering.
De leden van de SP stelden in het Verslag vragen welke alternatieven zijn
overwogen voor het zogenaamde «girogluren», waardoor op basis van
het vastgestelde huishoudinkomen huren worden verhoogd. Kan per
alternatief worden aangegeven waarom dit alternatief niet voldoet?
Helaas zijn deze vragen afgedaan met het antwoord dat hiertoe is
besloten in het Kunduz-akkoord. Kan hieruit worden geconcludeerd dat er
geen alternatieven zijn overwogen? In het Kunduz-akkoord staat de
huurverhoging van 1,5% voor de laagste inkomensgroepen niet genoemd.
Waarom staat deze dan toch in het wetsvoorstel? De regering schrijft:
«Het kabinet wil in deze tijden van economische crisis de lagere inkomens
ontzien.» Waarom krijgt deze groep dan toch een huurverhoging voor de
kiezen, zonder dat hier een beter huis of doorstroommogelijkheden
tegenover staan?
De Woonbond stelt, zo merken de leden van de SP-fractie op, dat zonder
cijfermatige onderbouwing van een verbeterde doorstroming als gevolg
van het invoeren van inkomensafhankelijke huren, de daarmee gepaard
gaande privacyschending in strijd is met zowel Europees als Nederlands
recht. In hoeverre deelt de regering deze conclusie en op basis van welke
jurisprudentie?
Kan de regering aangeven in welke mate zij de adviezen van het College
Bescherming Persoonsgegevens apprecieert? De leden van de SP-fractie
betwijfelen of de regering de bezwaren van het CBP serieus neemt,
aangezien zij het wetsvoorstel niet hebben aangepast, ondanks zware
kritiek van het CBP. Kan de regering daar nader op in gaan?
De leden van de SP-fractie hebben met afkeuring kennis genomen van het
nieuws dat in opdracht van de regering, vooruitlopend op parlementaire
instemming, al van 1,8 miljoen huishoudens inkomensverklaringen
verstrekt zijn aan verhuurders. Welke wettelijke basis bestaat er voor de
belastingdienst om deze gegevens door te geven? Ook zijn gegevens
doorgegeven van huurders met een geliberaliseerd contract, terwijl zij
buiten de doelgroep vallen. Kan worden aangegeven hoe vaak gegevens
zijn doorgegeven van huurders die buiten de doelgroep vallen? Kan
worden aangegeven wat hiervoor de wettelijke basis was? Ziet de
regering het doorgeven van zeer privacygevoelige informatie van de
laatste groep als een inbreuk op de privacy van deze mensen? Welke
gevolgen heeft deze actie gehad voor huurders, verhuurders, belastingdienst, ministerie en het nu te behandelen wetsvoorstel?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

9

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen aandacht voor privacyaspecten. Met enkele persberichten, een circulaire van het ministerie en
een vermelding op de website rijksoverheid.nl zou blijkens de nota naar
aanleiding van het verslag voldaan worden aan de informatieplicht die de
Wbp voorschrijft. Genoemde leden vragen of dit klopt aangezien er geen
sprake is van individuele informatieverstrekking vooraf, waar de Wbp wel
om vraagt. Klopt het dat alleen het «duur en omslachtig» zijn onvoldoende grond is om de Wbp te passeren?
4. Administratieve lasten en financiële effecten voor de
begroting
De leden van de CDA-fractie zien gelet op de doelstelling van dit kabinet
om de lastendruk te verminderen graag een vergelijking van de administratieve lasten tussen het systeem van huurverhoging op grond van
huishoudinkomen versus het systeem van huurverhoging door middel
van huursombenadering. Is het niet beter, zo vragen deze leden, om juist
nu de rijksoverheid de eigen personeelsomvang wil inkrimpen en de
verhuurders hun bedrijfslasten willen verminderen, te kiezen voor het
meest eenvoudige stelsel? Waarom is de regering van mening dat het
voorliggende systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging het
meest eenvoudigste is?
Vindt de regering het niet beter om in 2013 een eenvoudiger systeem van
huurverhogingen toe te passen, gelet op de extra administratieve lasten
en het belang om zekerheid te scheppen over de huurinkomsten?
In het verslag hebben de leden van de ChristenUnie-fractie gevraagd naar
een nadere analyse van de financiële gevolgen voor corporaties van het
voorstel, met daarbij een vergelijking tussen het voorliggend wetsvoorstel
en het alternatief van de huursombenadering zoals voorgesteld in onder
meer wonen 4.0. Krijgen corporaties met het voorliggende voorstel wel
voldoende ruimte voor een financieel gezond toekomstperspectief, mede
in het licht van de andere kabinetsvoorstellen die corporaties raken? In de
nota naar aanleiding van het verslag antwoord de regering dat uit
doorberekeningen van het CFV (TK 29 453, nrs. 185 en 206) als van het
onderzoeksbureau ABF (TK 29 453, nr. 244) blijkt dat deze huurmaatregelen verhuurders voldoende mogelijkheden bieden om de financiële
effecten van de verhuurderheffing te compenseren en de corporaties
derhalve niet hoeven in te boeten aan investeringskracht. Corporaties
kunnen verder hun financiële positie en dus hun investeringskracht
verbeteren door bijvoorbeeld meer woningverkopen en een efficiëntere
werkwijze. Genoemde leden constateren dat de genoemde onderzoeken
zich echter richten op een aanzienlijk lagere verhuurderheffing dan nu
door de regering wordt beoogd. Zij vragen daarom opnieuw om een
nadere analyse van de verhouding tussen de voorstellen voor huurverhoging op grond van inkomen zoals deze thans luiden en de verhuurderheffing en wat dit betekent voor de toekomst van de corporaties zowel
wat betreft investeringsruimte als solvabiliteit. Ook zijn deze leden
teleurgesteld dat kennelijk de effecten van het alternatief, te weten een
huursombenadering, niet zijn doorgerekend. Zij vragen dit alsnog te doen
zodat de Kamer tot een gefundeerde conclusie kan komen.
De leden van de ChristenUnie-fractie constateren dat in het regeerakkoord
wordt gesproken over de huursombenadering maar zien hier in dit
wetsvoorstel niets van terug. Zij vragen daarom wat de regering verstaat
onder de huursombenadering, waarom de regering niet heeft gekozen
voor de huursombenadering zoals voorgesteld in onder meer wonen 4.0
en wanneer de Tweede Kamer ten aanzien van de huursombenadering
nadere voorstellen kan verwachten. Deelt de regering de mening dat een
inkomensafhankelijke huurverhoging slecht tot niet te combineren is met
een huursombenadering? Kan de huursombenadering zoals genoemd in

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

10

het regeerakkoord er toe leiden dat huren meer dan 6,5% boven inflatie
stijgen? Zo ja, tot hoe hoog maximaal en waar is dat in dit of een ander
wetsvoorstel geregeld?
Ook vragen deze leden waarom er niet voor gekozen is om de maximale
huurstijging voor iedereen gelijk te houden en de extra huurstijging voor
de lagere inkomens te compenseren door aanpassing van de huurtoeslag.
Het grote voordeel van dit model is volgens deze leden dat inkomenspolitiek bij de belastingdienst blijft, dat er geen privacy problemen zijn, dat
het aantal procedures bij de huurcommissie beperkt kan blijven, en dat er
ook geen problemen zijn wanneer het inkomen van een huurder weer
daalt.
5. Overig
De leden van de SP-fractie lezen dat de regering stelt: «Het is echter niet
uitgesloten dat de door dit wetsvoorstel geboden ruimte in hoge mate zal
worden ingezet ter dekking van de [verhuurder]heffing.» Kan worden
aangegeven hoeveel corporaties failliet gaan wanneer zij de huren niet
verhogen, maar wel de verhuurderheffing betalen? Is dit aantal faillissementen een serieuze optie voor de regering?
In de nota naar aanleiding van het verslag wordt de rekensom gemaakt
dat een gezin met een inkomen van € 33.000 en een koopwoning de staat
jaarlijks € 1900 kost, terwijl de overheid slechts € 600 misloopt wanneer
dat gezin in een corporatiewoning zou wonen. Wat zijn de financiële
consequenties van dit gegeven voor het wetsvoorstel? Het wetsvoorstel
wil immers huurders zoveel mogelijk stimuleren om particulier te huren of
te kopen. Wat zijn hiervan de kosten en hoe wordt dit gefinancierd?
Hoeveel huizen worden jaarlijks verkocht door de corporatie en wat zijn
hiervan de jaarlijkse kosten voor de overheid door te verstrekken
hypotheek-renteaftrek? De leden van de SP-fractie concluderen dat het
«oplossen» van het «scheefwonen-probleem» de staatskas per saldo méér
gaat kosten. Daarom vragen zij de regering welk probleem eigenlijk wordt
opgelost met deze wet.
De leden van de SP-fractie maken zich zorgen over de betaalbaarheid van
de huren van sociale huurhuizen. Honderdduizenden mensen met een
sociale huurwoning betalen zo veel huur, dat zij moeten beknibbelen op
andere uitgaven zoals kleding, huishoudelijke artikelen en abonnementen,
meldt de Volkskrant op 15 januari 2013. Waarom denkt de regering dat
huurders de huurverhoging kunnen betalen? Kan dit worden aangegeven
voor de komende 10 jaar voor de drie in het wetsvoorstel gemaakte
groepen? Welk onderzoek is gedaan naar de betaalbaarheid van de
huurverhoging voor huurders, in voorbereiding van het wetsvoorstel? Kan
de uitkomst van dit onderzoek naar de Kamer worden gestuurd?
De leden van de SP hebben begrepen dat de uitkomsten van het grootschalige onderzoek WOON 2012 al onder embargo bekend zijn. Kunnen
deze uitkomsten, gezien de relevantie voor het wetsvoorstel, al naar de
Kamer worden gestuurd, zodat ook deze informatie kan worden meegewogen bij het debat over het wetsvoorstel? Zo neen, waarom niet?
Kan de regering tot slot antwoord geven op de door de Woonbond
gestelde vragen? Te weten:
• Is de regering bereid om de voorgestelde huurverhogingen voorafgaand aan de besluitvorming te onderwerpen aan een betaalbaarheidscheck, met gebruikmaking van de cijfers uit WoOn 2012 en uitgevoerd
volgens de methodiek zoals het OTB die heeft ontwikkeld voor het
onderzoek «Is huren te duur?» (Real Estate Research Quarterly, oktober
2012)?
• Is de regering bereid om bij het uitvoeren van een betaalbaarheidscheck ook rekening te houden met de effecten van de toenemende
energiekosten?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

11

•
•

•

•

•

•

•
•

•

•
•
•
•
•

•

•

Worden de huurstijgingen voor groepen met een laag inkomen
volledig gecompenseerd door de huurtoeslag?
Is de uitbereiding van de huurtoeslag, zoals voorgesteld in het
regeerakkoord, toereikend om de effecten van de voorgestelde
huurmaatregelen zonder koopkracht-effecten voor huurtoeslagontvangers uit te voeren?
Kan de regering de effecten van de voorgestelde huurverhogingen op
de koopkracht van huurders uitwerken in koopkrachtplaatjes van
diverse voorbeeldsituaties, zowel onder als net boven de huurtoeslaggrens?
Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen niet volledig worden gecompenseerd omdat hun huur door de huurstijgingen boven de kwaliteitskortingsgrens heen zal stijgen? Wat is het effect hiervan op hun
koopkracht?
Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen hun recht op huurtoeslag
kwijtraken doordat hun huur door de huurverhoging zal stijgen boven
de liberalisatiegrens? Wat is het effect hiervan op hun koopkracht?
In hoeverre werkt deze wet strategisch gedrag van huurders in de
hand, aangezien de peildata voor de hoogte van het huishoudinkomen
en de samenstelling van het huishouden niet gelijk zijn? In hoeverre
houdt de regering rekening met discussies over de juistheid van de
gegevens als de huurder al voor 1 mei te horen krijgt op basis van
welke inkomens zijn huishoudinkomen van 1 juli zal worden berekend?
Wordt er gecontroleerd of verhuurders inkomensindicaties opvragen
van huurders die niet in een gereguleerde huurwoning wonen?
Wordt er opgetreden tegen verhuurders die onrechtmatig de verstrekte
inkomensindicaties hebben gebruikt voor andere doelen dan het doen
van een voorstel tot boveninflaitoire huurverhoging, zoals door het
naar buiten brengen van informatie over de algemene situatie over
scheefwonen? Zo ja, op welke manier?
In 2012 zijn door de Belastingdienst 1,8 miljoen inkomensindicaties
afgegeven. De regering verwacht voor 2013 dat er maximaal 1,6
miljoen aanvragen voor inkomensindicaties zullen komen. Waarop
baseert de regering deze verwachting?
Wat zijn de redenen dat de regering het advies van het CBP, om de wet
zo niet in te voeren, naast zich neerlegt?
Hoe worden huurders op zorgvuldige wijze vooraf geïnformeerd over
het verstrekken van hun inkomensindicatie?
Hoe kan de procedure voor bezwaar en beroep maximaal gewaarborgd worden?
Hoe kan het toezicht van het CBP vorm worden gegeven?
Is de regering voornemens huishoudens met een inkomen boven
€ 43.000,– tegen woekerhuren te beschermen met een vorm van
maximumhuurprijs of is de regering voornemens deze categorie
huurders tijdelijk uit te sluiten van deze vorm van huurprijsbescherming?
Wanneer kan de Kamer de wijziging van de maximumhuurprijs,
waarbij € 648,– per maand als maximum zal gelden voor huishoudens
met een inkomen tot € 43.000, zoals aangekondigd door de regering,
tegemoet zien?
Waarom is het voornemen van de regering, dat sociale huurwoningen
die worden verlaten door huurders met een inkomen boven € 43.000,–
terugvallen aan de sociale woningvoorraad, niet in het voorliggende
wetvoorstel opgenomen? Wanneer zal dit alsnog gebeuren?

De leden van de ChristenUnie-fractie wijzen erop dat het grootschalige
onderzoek WoOn 2012 in de afrondende fase is. Klopt het dat de
uitkomsten hiervan op het ministerie al bekend zijn maar dat deze pas op
11 april worden gepubliceerd? Is de regering bereid om voor besluitvorming over inkomensafhankelijke huurverhoging de uitkomsten van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

12

WoOn 2012 aan de Kamer te sturen, zodat het debat en besluitvorming
kan plaatsvinden op basis van de meest recente gegevens?
Is de regering bereid om de voorgestelde huurverhogingen voorafgaand
aan de besluitvorming te onderwerpen aan een betaalbaarheidscheck,
met gebruikmaking van de cijfers uit WoOn 2012 en uitgevoerd volgens
de methodiek zoals het OTB die heeft ontwikkeld voor het onderzoek «Is
huren te duur?» (Real Estate Research Quarterly, oktober 2012)? Is de
regering bereid om bij het uitvoeren van een betaalbaarheidscheck ook
rekening te houden met de effecten van de toenemende energiekosten?
De voorzitter van de commissie,
De Rouwe
Adjunct griffier van de commissie,
Hendrickx

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 33 330, nr. 10

13