Directoraat-Generaal Wonen, Wijken
en Integratie
Feiten en achtergronden van het huurbeleid
2009

27 november 2009

Projectnr. 2700.102/G

Boulevard Heuvelink 104
6828 KT Arnhem
Postbus 1174
6801 BD Arnhem
Telefoon
Telefax

(026) 3512532
(026) 4458702

E-mail
Internet

info@companen.nl
www.companen.nl

Directoraat-Generaal Wonen, Wijken
en Integratie
Feiten en achtergronden van het huurbeleid
2009
27 november 2009

Inhoud

Samenvatting parameters huurbeleid

1

1.

Inleiding
1.1. Algemeen
1.2. Onderzoeksopzet
1.3. Veranderingen in het huurprijsbeleid
1.4. Leeswijzer

3
3
3
4
4

2.

Aspecten van het huurbeleid
2.1. Huurbeleid: maximale huurstijging = inflatie over voorgaand jaar
2.2. Huurharmonisatie

5
5
15

Bijlage 1: Achtergrondinformatie huurbeleid

1

Bijlage 2: Enkele begrippen

9

Samenvatting parameters huurbeleid
In de onderstaande tabel zijn de belangrijkste parameters van het huurbeleid per 1 juli
2009 weergegeven, met de realisatie daarvan. De laatste kolom verwijst naar de pagina
waar het betreffende aspect van het huurbeleid wordt behandeld in de hoofdtekst.

1.

2.

Aspect van het
huurbeleid
Huurbeleid: inflatiecijfer
voorgaande jaar
Huurharmonisatie

Rijksbeleid
2,5%

ruimte voor huurharmonisatie

-1-

Realisatie 2009
gemiddelde huurstijging:
2,4% exclusief harmonisatie,
2,9% inclusief harmonisatie
4,1% van de huurwoningvoorraad

Pagina
5

15

-2-

1. Inleiding
1.1.

Algemeen

Elk jaar wordt door het Ministerie van VROM het onderzoek ‘Feiten en achtergronden bij
het huurbeleid’ uitgevoerd. In dit onderzoek worden de effecten van de huurprijsmaatregelen van de overheid gemeten. Hierbij staat de kwantitatieve analyse van de per 1 juli
2009 gerealiseerde huuraanpassingen centraal. Het onderzoek is gebaseerd op de
uitkomsten van de CBS-huurenquête 2009.
Evenals in de voorgaande jaren worden de uitkomsten van het onderzoek gepubliceerd
in een kernpublicatie.

1.2.

Onderzoeksopzet

Voor het opstellen van de kernpublicatie is zoals aangegeven gebruik gemaakt van de
CBS-huurenquête 2009. Dit onderzoek is gebaseerd op een panel met huurwoningen. In
2009 zijn gegevens over 12.001 huurwoningen verzameld. De CBS-huurenquête biedt
inzicht in de invloed van huurharmonisatie en van woningverbetering in de gemiddelde
huurstijging per 1 juli. Daarom is het mogelijk de zuivere huurstijging te bepalen,
geschoond van de effecten van harmonisatie en renovatie. De CBS-huurenquête 2009
vormt daarom ook een goede basis voor het bepalen van de parameters van de
huurtoeslag.
In deze rapportage worden waar relevant uitkomsten gepresenteerd inclusief of exclusief
de effecten van huurharmonisatie. Dit wordt in de bijschriften van de tabellen en figuren
expliciet aangegeven.
Alle gepresenteerde gegevens zijn gecorrigeerd voor de effecten van woningverbetering.
Van de woningen in de CBS-huurenquête is bekend of deze tot het gereguleerde of tot
het geliberaliseerde deel van de huurwoningenvoorraad behoren. Waar relevant wordt in
deze rapportage op dit punt een onderscheid gemaakt.
In een aantal gebieden in Nederland wordt momenteel het SEV-experiment ‘Huur op
Maat’ uitgevoerd. Corporaties die aan dit experiment deelnemen, geven woningen die
onder het experiment vallen een reële (marktconforme) huurprijs. Afhankelijk van het
inkomen van de huurder wordt een korting op deze huur gegeven. Huur op Maat beoogt
onder meer een grotere keuzevrijheid en een sterker verband tussen prijs en kwaliteit.
Omdat de huren van woningen die onder het Huur op Maat experiment vallen op een
andere wijze worden bepaald dan onder het reguliere huurbeleid, is nagegaan of deze
woningen in het panel van de CBS huurenquête aanwezig zijn, en of zij de
totaaluitkomsten van het onderzoek beïnvloeden. Hoewel er een klein aantal woningen
met een Huur op Maat contract in de steekproef vertegenwoordigd is, hebben zij geen
invloed op de uitkomsten.

-3-

Tenslotte moet worden opgemerkt dat de hier gepresenteerde uitkomsten bij enkele onderwerpen
op detailniveau afwijken van de uitkomsten van het CBS. Dit heeft te maken met de gehanteerde
berekeningswijzen en de uitgangspunten daarbij. Waar het CBS kijkt naar het macroniveau, is in
deze rapportage de ontwikkeling van de huurprijs voor de individuele huurder het uitgangspunt.

1.3.

Veranderingen in het huurprijsbeleid

Het huurprijsbeleid voor deze periode is een voortzetting van het beleid zoals dat ook
voor de voorgaande periode gold, zij het dat de verschillende parameters zijn aangepast
aan de actuele situatie. Ten opzichte van 2008 zijn er, behalve de aangepaste parameters, geen veranderingen in het huurprijsbeleid.

1.4.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 behandelt de evaluatie van de ontwikkelingen van het huurbeleid. Per aspect
van het huurbeleid is een overzicht opgenomen met een uiteenzetting van het aspect en
de realisatie in 2009. In bijlage 1 is een aantal tijdreekstabellen en -figuren opgenomen.
Bijlage 2 bevat enkele belangrijke begripsomschrijvingen.

-4-

2. Aspecten van het huurbeleid

2.1.

Rijksbeleid:
2,5%
Realisatie 2008: gemiddelde huurstijging:
2,4% exclusief harmonisatie, 2,9% inclusief harmonisatie

Huurbeleid: maximale
huurstijging = inflatie
over voorgaand jaar

In het beleid van het Ministerie van VROM werd in de periode 2001 - 2004 uitgegaan van een
voortschrijdend gemiddeld inflatiepercentage over de laatste vijf jaar als basis voor het huurprijsbeleid. In de periode 2005 - 2006 werd uitgegaan van het inflatiecijfer over het voorgaande jaar, vermeerderd met een vast opslagpercentage. Per 1 juli 2007 is het opslagpercentage komen te vervallen en is de maximale huurverhoging gelijk gesteld aan het
inflatiepercentage over het voorgaande jaar. Over 2008 bedroeg de inflatie 2,5%. De maximale huurstijging mag in 2009 dus ook 2,5% bedragen. Dit geldt zowel voor zelfstandige
woningen, als voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen.

Tabel 2.1:

Omvang van het bezit naar type verhuurder, 2009
Aantal woningen
Absoluut x 1.000

Relatief in %

2.278

75%

85

3%

Institutionele beleggers
Bedrijven
Natuurlijke personen
Commerciële verhuurders

181
251
257
6891)

6%
8%
8%
22%

Totaal

3.052

100%

Toegelaten instellingen
Niet-commerciële verhuurders

1) De onderverdeling naar de verschillende commerciële verhuurders is een inschatting.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Driekwart van de Nederlandse huurwoningenvoorraad is eigendom van toegelaten
instellingen. In totaal hebben zij bijna 2,3 miljoen woningen in bezit. Ruim één op de vijf
huurwoningen wordt beheerd door een commerciële verhuurder. Het betreft een kleine
700.000 huurwoningen. De grootste groep onder de commerciële verhuurders wordt
gevormd door de kleine verhuurders, die als natuurlijke personen één of enkele woningen
verhuren. Dit betreft naar schatting ruim eenderde van de commerciële huurwoningen. In
totaal is bijna 10% van de huurwoningen in Nederland eigendom van verhuurders zonder
rechtspersoon. Naast de toegelaten instellingen en de commerciële verhuurders, is een
derde type verhuurder actief. Dit zijn de niet-commerciële verhuurders, instellingen
zonder winstoogmerk, die niet tot de toegelaten instellingen behoren. Zij vormen slechts
een klein deel van de huursector in Nederland.

-5-

Gemiddelde huurstijging met 2,4% licht onder inflatie 2008
Tabel 2.2:

De gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, naar type verhuurder, 2003 - 2009

Toegelaten instellingen
Niet-commerciële verhuurders
Commerciële verhuurders
Totaal

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

3,2%
3,2%
2,7%
3,1%

2,9%
2,9%
2,9%
2,9%

1,6%
2,0%
2,5%
1,8%

2,4%
2,0%
2,7%
2,4%

1,1%
0,4%
1,1%
1,1%

1,5%
1,6%
1,7%
1,5%

2,4%
2,1%
2,3%1)
2,4%

1) Inclusief woningen in het geliberaliseerde deel van de voorraad.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

De maximale huurverhoging is sinds 2007 gelijkgesteld aan het inflatiepercentage over
het voorgaande jaar. In 2008 bedroeg de inflatie 2,5%. De maximale huurverhoging per
1 juli 2009 is dan ook op dit percentage vastgesteld. De gemiddelde huurverhoging is in
2009 uitgekomen op 2,4%, exclusief het effect van huurharmonisatie. Daarmee is de
gemiddelde huurverhoging binnen de bandbreedte gebleven die het Rijk heeft gesteld.
Doordat de inflatie in 2008 wat hoger was dan in de jaren daarvoor, is ook de huurstijging
in 2009 wat hoger geweest. De huurstijging lag in 2009 op hetzelfde niveau als in 2006.
De gemiddelde huurstijging exclusief huurharmonisatie was bij toegelaten instellingen iets
hoger dan bij de andere verhuurders, maar de verschillen zijn klein. Corporaties
verhoogden de huur gemiddeld met 2,4%, niet-commerciële verhuurders met 2,1% en
commerciële verhuurders met 2,3%.
Inclusief het harmonisatie-effect bedroeg de gemiddelde huurstijging in 2009 2,9%. In
paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de effecten van huurharmonisatie op de totale
huurstijging.

-6-

Reële huurstijging 1,4%
Figuur 2.1: Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, in nominale en reële termen (1997 - 2009)
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
-2,0%
-3,0%
1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Nominaal

2004

2005

Reeel

2006

2007

2008

2009

Inflatie

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.
1

Naar verwachting zal de inflatie in 2009 uitkomen op 1,0% . De gemiddelde huurstijging
exclusief huurharmonisatie bedroeg 2,4%. Op grond van de verwachte inflatie over 2009
kan geconcludeerd worden dat de reële huurstijging in 2009 op 1,4% zal uitkomen (zie
figuur 2.1).

1

CPB Informatief, Centraal Planbureau, september 2009.

-7-

Harmonisatie-effect 0,5%
De gemiddelde huurstijging, inclusief huurharmonisatie, naar type verhuurder, 2000 - 2009

Harmonisatie-effect
2009

Tabel 2.3:

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Toegelaten
instellingen

2,6%

2,7%

2,9%

3,4%

3,1%

1,9%

2,8%

1,4%

2,1%

2,9%

0,5%

Nietcommerciële
verhuurders

2,5%

2,5%

3,1%

3,2%

2,9%

2,1%

2,0%

0,4%

1,7%

2,6%

1)

beleggers

2,8%

3,2%

3,0%

3,3%

3,4%

2,8%

3,2%

1,7%

2,3%

3,0%

1)

Bedrijven

2,4%

2,4%

2,6%

3,0%

3,0%

2,9%

3,0%

1,6%

1,8%

3,2%

1)

personen

2,1%

2,4%

2,6%

2,7%

3,2%

2,7%

2,6%

1,7%

2,3%

3,0%

1)

Commerciële
verhuurders

2,4%

2,6%

2,7%

3,0%

3,2%

2,8%

2,9%

1,7%

2,1%

3,1%

0,8%

Totaal

2,6%

2,7%

2,9%

3,3%

3,2%

2,1%

2,8%

1,4%

2,0%

2,9%2)

0,5%

Institutionele

Natuurlijke

1)

Het aantal woningen met huurharmonisatie in de steekproef is onvoldoende groot om uitsplitsingen te
maken naar alle verschillende soorten verhuurders.
2) Het CBS komt uit op een gemiddelde huurverhoging 2,8% inclusief harmonisatie (PB09-052, 6 augustus
2009). Voor een verklaring van eventuele verschillen in deze rapportage met de uitkomsten van het CBS
wordt verwezen naar de tekst daarover in de inleiding van deze rapportage.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

In 2009 bedroeg de gemiddelde huurstijging inclusief huurharmonisatie 2,9%. Toegelaten
instellingen verhoogden hun huren gemiddeld met 2,9%. Bij niet-commerciële
verhuurders bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,6%. Commerciële verhuurders
voerden gemiddeld een huurverhoging door van 3,1%. In dit percentage zijn ook de
huren van woningen in het geliberaliseerde gebied meegenomen. Als deze woningen
buiten beschouwing worden gelaten, bedroeg de gemiddelde huurstijging inclusief
harmonisatie in de commerciële huursector 3,0%.
Binnen de commerciële huursector deed de sterkste huurstijging zich voor bij woningen
die verhuurd worden door bedrijven. In 2008 waren het binnen deze sector juist de
institutionele beleggers en de natuurlijke personen die de huur wat sterker verhoogden.
Het effect van huurharmonisaties op de gemiddelde huurstijging bedroeg in 2009
gemiddeld 0,5%. Commerciële verhuurders harmoniseerden hun huren sterker dan
toegelaten instellingen. In de commerciële huursector bedroeg het harmonisatie-effect
0,8%.

-8-

Woningverbetering heeft kleine invloed op gemiddelde huurstijging
Tabel 2.4:

Het effect van woningverbetering op de huurstijging, naar type verhuurder, 2003 - 2009
2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

0,4%

0,4%

0,3%

0,3%

0,3%

0,2%

0,1%

.

.

.

.

.

.

.

Commerciële verhuurders

0,3%

0,3%

0,2%

0,1%

0,1%

0,2%

0,2%

Totaal

0,4%

0,4%

0,3%

0,3%

0,3%

0,2%

0,1%

Toegelaten instellingen
Niet-commerciële verhuurders

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

In de berekening van de gemiddelde huurstijging worden de effecten van woningverbetering (zowel tijdens de huur als bij mutatie) buiten beschouwing gelaten.
Gemiddeld bedroeg dit zogenoemde renovatie-effect 0,1%. Als deze correctie niet wordt
toegepast, bedroeg de gemiddelde huurstijging in 2009 2,5%. In de sociale huursector is
het effect van renovatie op de gemiddelde huurprijsstijging geleidelijk afgenomen. In de
commerciële huursector is de invloed constanter.

-9-

Huurstijging regionaal
Figuur 2.2: Gemiddelde huurstijging, inclusief huurharmonisatie, per provincie, 2009

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

De huren stegen in 2009 het sterkst in de provincies Groningen (3,2%), Noord-Brabant
(3,1%) en Zeeland (3,1%). Opmerkelijk is de bovengemiddelde huurstijging in Zeeland en
Groningen, omdat deze provincies al langer een (zeer) ontspannen woningmarkt kennen.
In Flevoland, Gelderland, Overijssel en Utrecht was de huurstijging juist wat lager dan
gemiddeld. Echter, de verschillen zijn klein.

- 10 -

Differentiatie naar huurprijsklasse
Tabel 2.5:

Aandeel huurwoningen en de gemiddelde procentuele huurstijging, inclusief harmonisatie naar
huurprijsklasse, 2009

Totaal

Huurstijging in %

Geliberaliseerd

Aandeel huurwoningen

Gereguleerd

Huurprijsklasse2

Tot € 357,37

24%

2,5%

.

2,5%

€ 357,37 tot € 511,50
€ 511,50 tot € 548,18
€ 548,18 tot € 647,53
Vanaf € 647,53
Totaal

54%

2,9%

.

2,9%

7%

3,2%

.

3,2%

9%

3,6%

.

3,6%

6%

4,3%

3,2%

3,7%

100%

2,9%

3,2%

2,9%

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

De gemiddelde huurstijging inclusief huurharmonisatie bedroeg in 2009 2,9%. De huurstijging was echter niet in elke prijsklasse even groot. Bij woningen met een hoge huur,
werd de huurprijs naar verhouding sterker verhoogd dan bij woningen met een lagere
huur. Zo bedroeg de gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie voor woningen met
een huur tussen de bovenste aftoppingsgrens (€ 548,18) en de liberalisatiegrens
(€ 647,53) 3,6%. In de prijsklasse tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 357,37) was de
gemiddelde huurverhoging 2,5%. Van woningen met een huur boven de liberalisatiegrens, stegen de huren gemiddeld met 3,7% (inclusief harmonisatie).
Een aanzienlijk deel van de huurwoningen met een huur boven de € 647,53 (57%) heeft
een geliberaliseerde huur en valt daarom niet onder het huurbeleid van de Minister voor
WWI. De gemiddelde huurverhoging van woningen met een geliberaliseerde huur
bedroeg 3,2%. Bij niet-geliberaliseerde woningen met een huur boven de liberalisatiegrens bedroeg de gemiddelde huurverhoging 4,3%. Hierbij moet worden aangetekend
dat voor woningen met een huur boven de € 647,53 het harmonisatie-effect naar
verhouding groot was. Waar het harmonisatie-effect gemiddeld over alle huurklassen
0,5% bedroeg, was dit voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens
gemiddeld 1,3%. Voor voorheen gereguleerde woningen in deze prijsklasse was het
harmonisatie-effect zelfs 2,1%. Bij geliberaliseerde woningen was dit 0,7%. In paragraaf
2.2 wordt nader ingegaan op de effecten van huurharmonisatie.

Differentiatie naar prijs-kwaliteitverhouding
Van 2002 tot 2005 was er in het huurbeleid sprake van een gestuurde differentiatie van
de maximale huurverhoging. Dit betekende dat naarmate de afstand tussen de feitelijke
huur van een woning en de maximale huur op basis van het Woningwaarderingsstelsel
groter was, een hogere huurverhoging was toegestaan. De toegestane huurverhoging
2

De in de tabel gebruikte grenzen stemmen overeen met de huurprijsgrenzen van de Wet op de Huurtoeslag
per 1 juli 2009:
€ 357,37: kwaliteitskortingsgrens
€ 511,50 en € 548,18: aftoppingsgrenzen
€ 647,53: maximale huurgrens (liberalisatiegrens)

- 11 -

ging uit van het gemiddelde inflatiepercentage over de afgelopen vijf jaar voor woningen
met een feitelijke huur die lag tussen de 75% en de 100% van de maximale huur.
Naarmate de afstand tussen feitelijke en maximale huur toenam, was een opslag toegestaan. Per 1 juli 2005 is het principe van deze gestaffelde differentiatie verlaten en is
een vast opslagpercentage geïntroduceerd. Per 1 juli 2007 is het opslagpercentage
verlaten en geldt de inflatie over het voorgaande jaar als maximum voor de huurverhoging. Het staat verhuurders uiteraard vrij binnen de bandbreedte van de maximale
huurverhoging de huurverhoging te differentiëren naar prijs-kwaliteitverhouding.
Tabel 2.6:

Feitelijke huur als percentage van de maximale huur, naar type verhuurder, 2003 - 2009
2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Toegelaten instellingen

68,6%

67,6%

68,1%

69,9%

68,4%

68,5%

68,8%

Niet-commerciële verhuurders

69,1%

68,6%

69,1%

76,6%

77,5%

79,1%

80,0%

Commerciële verhuurders

82,6%

80,9%

81,7%

83,5%

82,5%

82,5%

83,3%

Totaal

70,6%

69,1%

69,8%

71,3%

70,6%

70,6%

71,2%

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

De verhouding tussen de feitelijke huur en de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel geeft een indicatie van de prijs-kwaliteitverhouding van een woning.
Woningen met een feitelijke huur die ver onder de maximale huur ligt, hebben een naar
verhouding lage prijs ten opzichte van de kwaliteit die zij bieden. Dit zijn woningen die
verhuurders meer mogelijkheden bieden de huur bij mutatie wat sterker te verhogen dan
woningen waarvan de feitelijke huur dicht bij de maximale huur ligt. Of een verhuurder
daadwerkelijk zo handelt heeft uiteraard alles te maken met het huurprijsbeleid van de
betreffende verhuurder.
De ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur die op grond van het Woningwaarderingsstelsel voor een woning gevraagd mag worden, verschilt per type verhuurder.
Toegelaten instellingen berekenden hun huurders per 1 juli 2009 een feitelijke huur die
op bijna 69% van de maximale huur ligt. Bij niet-commerciële verhuurders lag dit
percentage op 80%. Commerciële verhuurders rekenen de hoogste huur ten opzichte van
de kwaliteit van hun woningen. Bij deze groep verhuurders lag de feitelijke huur per 1 juli
2009 gemiddeld op ruim 83% van de maximale huur.
De afstand tussen de feitelijke huur en de maximale huur lag per 1 juli 2009 iets hoger
dan een jaar eerder. Bij de toegelaten instellingen was gemiddeld nauwelijks sprake van
het verkleinen van de afstand tot de maximale huur. Bij de niet-commerciële verhuurders
en bij de commerciële verhuurders was dit effect iets groter. Bij de niet-commerciële
verhuurders lag in 2008 de feitelijke huur gemiddeld op 79,1% van de maximale huur,
een verschil van 20,9%. In 2009 was dit verschil teruggelopen tot 20%. Bij de
commerciële verhuurders liep het verschil tussen de feitelijke en de maximale huur
gemiddeld terug van 17,5% in 2008 tot 16,7% in 2009.

- 12 -

Figuur 2.3: Verhouding tussen feitelijke huur en maximale huur (prijs-kwaliteitverhouding) per provincie, 2009

Bron: CBS - huurenquête, bewerking Companen.

De verhouding tussen de feitelijke huur en de maximale huur verschilt per provincie. In
het westen (met name Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland, maar ook in Utrecht)
ligt de feitelijke huur dichter bij de maximale huur dan elders in het land. In de rest van
het land betalen huurders naar verhouding minder voor hun woning. In Limburg en
Groningen is de ruimte tussen de feitelijke- en de maximale huur wat kleiner dan in de
overige Noordelijke-, Oostelijke- en Zuidelijke provincies.
In de Randstad ligt de feitelijke huur die gemiddeld wordt gevraagd dichter bij de maximale huur dan elders in het land. Nagegaan is wat de positie is van de vier grote steden
ten opzichte van de andere gemeenten in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en
Utrecht. Dan blijkt dat met name in Amsterdam (80,5%) en Den Haag (83,8%) de afstand

- 13 -

tussen de feitelijke huur en de maximale huur beduidend kleiner is dan in de rest van de
provincies waarin deze steden zijn gelegen. In Rotterdam (76,0%) en Utrecht (73,0%)
komt de afstand tussen feitelijke huur en maximale huur vrijwel overeen met het
provinciale gemiddelde.

Tabel 2.7:

Differentiatie van de huurverhoging naar prijs-kwaliteitverhouding, exclusief harmonisatie, uitgedrukt als gemiddelde huurstijging, 20091)
Niet-

Feitelijke huurprijs in % van de

Toegelaten

commerciële

Commerciële

Alle

maximale huurprijs

instellingen

verhuurder2)

verhuurders2)

verhuurders

Meer dan 100%

2,4%

.

2,8%

2,7%

75% - 100%

2,4%

2,2%

2,6%

2,4%

65% - 75%

2,4%

.

2,4%

2,4%

55% - 65%

2,4%

.

2,5%

2,4%

Tot 55%

2,2%

.

.

2,2%

Totaal

2,4%

2,1%

2,3%

2,4%

1)

Om de gemiddelde huurstijging naar prijs-kwaliteitverhouding te berekenen moet de maximale huur, en
dus de WWS-punten, bekend zijn. Bij de commerciële verhuurders ontbreekt dit gegeven geregeld. Om
deze reden hebben de gemiddelde huurstijgingen naar prijs-kwaliteitverhouding betrekking op minder
cases dan de totale gemiddelde huurstijging. De totaalregel, waarin de uitsplitsing naar prijskwaliteitverhouding niet is gemaakt, is wel gebaseerd op alle cases.
2) Deze kolom bevat in enkele cellen onvoldoende waarnemingen om betrouwbare resultaten te presenteren.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Er was in 2009 nauwelijks sprake van differentiatie in de doorgevoerde huurverhoging in
relatie tot de afstand tussen de feitelijke huur en maximale huur die voor een woning
gevraagd mag worden. Bij woningen met een feitelijke huur tot 55% van de maximale
huur was de huurverhoging naar verhouding iets lager, terwijl bij woningen met een
feitelijke huur dichter bij de maximale huur volgens het WWS een gemiddelde huurverhoging kregen van 2,4%. Bij commerciële verhuurders was iets meer differentiatie
zichtbaar in de huurverhoging dan bij de toegelaten instellingen. Daar kreeg vrijwel het
gehele bezit een gemiddelde huurverhoging van 2,4%, ongeacht de afstand van de
feitelijke huur tot de maximale huur.
Een klein deel van de Nederlandse huurwoningen heeft een feitelijke huur die hoger is
dan de maximale huur op grond van het Woningwaarderingsstelsel. De meeste van deze
woningen bevinden zich in het geliberaliseerde deel, en zijn daarom niet gebonden aan
het Woningwaarderingsstelsel en dus aan een maximale huurprijs. Als de
geliberaliseerde woningen buiten beschouwing worden gelaten, bedroeg de gemiddelde
huurverhoging van woningen met een feitelijke huur boven de maximale huur 2,6%.

- 14 -

2.2.

Rijksbeleid:

Huurharmonisatie

Realisatie 2009:

ruimte voor huurharmonisatie
4,1% van de huurwoningvoorraad

Naast de jaarlijkse huurverhoging kunnen verhuurders bij mutatie (nieuwe verhuring) de huurprijs aanpassen (harmonisatie ineens). Hiermee is het voor verhuurders mogelijk een achtergebleven huurprijs in overeenstemming te brengen met de streefhuur. Hierbij geldt uiteraard
de maximale huurprijs die voortkomt uit het Woningwaarderingsstelsel. Als het aantal WWSpunten dat toelaat kan een verhuurder ervoor kiezen de huurprijs van een woning te
verhogen tot boven de liberalisatiegrens (€ 647,53). Dit biedt de verhuurder meer mogelijkheden een eigen huurprijsbeleid te voeren.

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Gereguleerd

Geliberaliseerd

Totaal

Tabel 2.8: Effecten van huurharmonisatie, 2002 - 2009
2009

harmonisatie

2,8%

3,1%

2,9%

1,8%

2,4%

1,1%

1,5%

2,4%

2,5%

2,4%

Harmonisatie-effect

0,1%

0,2%

0,3%

0,3%

0,4%

0,3%

0,5%

0,5%

0,7%

0,5%

2,9%

3,3%

3,2%

2,1%

2,8%

1,4%

2,0%

2,9%

3,2%

2,9%

2,7%

2,3%

2,1%

2,7%

3,2%

3,1%

3,9%

4,0%

7,5%

4,1%

Huurverhoging
exclusief huur-

Huurverhoging
inclusief huurharmonisatie
Aandeel woningen
met huurharmonisatie
Gemiddeld
percentage
huuraanpassing voor
woningen waarvan
de huur geharmoniseerd is

7,4% 11,3% 12,7% 12,4% 13,5% 12,0% 15,3% 16,8% 11,5% 16,4%

Gemiddelde huur

€ 351

€ 366

€ 380

€ 392

€ 402

€ 421

€ 430

€ 443

€ 351

€ 366

€ 391

€ 411

€ 432

€ 425

€ 422

€ 454

€ 462

€ 462

€ 759

€ 481

.

.

.

.

.

.

.

n.v.t.

n.v.t. 77,8%

inclusief
huurharmonisatie
Gemiddelde huur na
huurharmonisatie
Verhouding feitelijke
en maximale huur na
harmonisatie

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

- 15 -

In 2008 was sprake van een aanzienlijke toename van het aandeel huurwoningen
waarvan de huur bij mutatie werd geharmoniseerd. In 2009 is deze ontwikkeling wat
afgevlakt, maar er is nog steeds sprake van een toename. Waar in 2008 van 3,9% van
de huurwoningen bij mutatie de huur werd geharmoniseerd, gebeurde dat in 2009 bij
4,1% van de huurwoningen. Bij huurwoningen met een geliberaliseerde huur werd
aanmerkelijk vaker de huur geharmoniseerd dan bij woningen in het gereguleerde deel
van de voorraad (7,5% respectievelijk 4,0% van de huurwoningen). In dit segment waren
de huurverhogingen naar verhouding ook iets hoger dan in het gereguleerde deel van de
voorraad, en was het harmonisatie-effect iets groter. In het gereguleerde deel van de
voorraad was de gemiddelde huurverhoging exclusief harmonisatie 2,4% en bedroeg het
harmonisatie-effect 0,5%. In het geliberaliseerde deel van de voorraad was de
gemiddelde huurstijging 2,5% en bedroeg het harmonisatie-effect 0,7%. De huurverhoging inclusief huurharmonisatie bedroeg daarmee voor woningen met een gereguleerde huur gemiddeld 2,9% en voor woningen met een geliberaliseerde huur 3,2%.
Het gemiddelde percentage huuraanpassing van woningen waarvan de huur werd geharmoniseerd, bedroeg 16,4%. Op dit punt waren er aanzienlijke verschillen tussen
woningen met een gereguleerde huur, en woningen met een geliberaliseerde huur. In het
gereguleerde deel van de voorraad stegen de huren van geharmoniseerde woningen
gemiddeld met 16,8%. In het geliberaliseerde deel van de voorraad was de huurstijging
voor deze woningen naar verhouding beperkter: 11,5%. Overigens, in absolute zin was
de gemiddelde huur na harmonisatie in het geliberaliseerde deel van de voorraad
aanmerkelijk hoger dan in het gereguleerde deel van de voorraad (€ 759 respectievelijk
€ 462).
Voor woningen waarvan de huur werd geharmoniseerd, lag de feitelijke huur na
harmonisatie gemiddeld op 77,8% van de maximale huur. Over de totale huurwoningenvoorraad lag de feitelijke huur gemiddeld op 71,2% van de maximale huur (zie
ook tabel 2.6).
Commerciële verhuurders hebben in 2009 vaker huren geharmoniseerd dan sociale
verhuurders. In de commerciële huursector werd bij 4,8% van de woningen de huur
geharmoniseerd. Toegelaten instellingen deden dit bij 4,0% van hun woningen. Het effect
van huurharmonisatie bedroeg in 2009 0,5% van de gemiddelde huurstijging. In de
commerciële huursector was dit harmonisatie-effect met 0,8% iets groter dan in de
sociale huursector, waar het effect 0,5% bedroeg (zie ook bijlage 1, tabel 9).

- 16 -

Figuur 2.4: Aandeel woningen waarvan de huur is geharmoniseerd (en tussen haakjes het aandeel woningen
dat is gemuteerd), per provincie, 2009

Bron: CBS - huurenquête, bewerking Companen.

De meeste huren werden naar verhouding geharmoniseerd in de provincies Zeeland
(6,1%), Groningen (5,7%) en Drenthe (5,3%). Zeeland en Groningen zijn ook de
provincies waar de huren naar verhouding het sterkst stegen. Verhuurders in deze
provincies met een van oudsher meer ontspannen woningmarkt, lijken een inhaalslag te
maken in het optrekken van de huren. In provincies met een doorgaans meer gespannen
woningmarkt (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht), lijkt het aandeel harmonisaties
juist lager. Echter, gerelateerd aan de mutatiegraad is het aandeel geharmoniseerde
huurwoningen het hoogst in Noord-Holland, Flevoland en vooral in Gelderland.

- 17 -

Figuur 2.5: Geliberaliseerde huurwoningen per provincie, absoluut en als percentage van de huurwoningenvoorraad, 20093

Bron: CBS - huurenquête, bewerking Companen.

Een deel van de Nederlandse huurwoningenvoorraad is geliberaliseerd en valt niet onder
de huurprijsregelgeving. Deze woningen zijn niet gebonden aan een maximale huurprijs
op basis van een puntentelling volgens het Woningwaarderingsstelsel. Het betreft zo’n
3,5% van de huurwoningenvoorraad. Het aandeel huurwoningen dat in het geliberaliseerde segment valt, is naar verhouding het grootst in de provincies Flevoland (7,3%),
3

De hier gepresenteerde aantallen woningen met een geliberaliseerde huur kunnen afwijken van de aantallen
die uit andere landelijke onderzoeken blijken. De oorzaak van deze mogelijke afwijkingen ligt in de aard en
het doel van het hier gebruikte onderzoeksbestand. De CBS-huurenquête is een panelonderzoek en heeft als
doel zo betrouwbaar mogelijk de huurontwikkeling in beeld te brengen. De omvang van het geliberaliseerde
segment is een gegeven van ondergeschikt belang. Wij kiezen ervoor dit gegeven hier toch te presenteren
om de nodige context te schetsen bij de uitkomsten in deze rapportage.

- 18 -

Utrecht (6,7%) en Noord-Holland (4,7%). In absolute zin staan de meeste woningen met
een geliberaliseerde huur in de provincie Zuid-Holland. In Zeeland is het geliberaliseerde
segment, zowel in absolute als in relatieve zin, het kleinst.

Zo’n driekwart van de gemuteerde huurwoningen in 2009
geharmoniseerd
Tabel 2.9:

Het aandeel gemuteerde huurwoningen, geharmoniseerde huurwoningen en geharmoniseerde
huurwoningen als aandeel van gemuteerde huurwoningen, naar type verhuurder, 2009
Gemuteerde

Geharmoniseerde

Geharmoniseerde

voorraad

voorraad

voorraad als % van
gemuteerde voorraad

Toegelaten instellingen

5,4%

4,0%

Niet-commerciële verhuurders

2,7%

.

74%
.

Commerciële verhuurders

5,7%

4,8%

84%

Totaal

5,4%

4,1%

76%

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

In 2009 is 5,4% van de Nederlandse huurwoningenvoorraad gemuteerd. Het betreft zo’n
165.000 woningen. Bij commerciële verhuurders (5,7%) was het verloop iets groter dan
bij toegelaten instellingen (5,4%). Bij de niet-commerciële verhuurders was het aandeel
mutaties met 2,7% klein.
Bij 0,2% van de huurwoningenvoorraad werd de woning gerenoveerd en werd tevens de
huur geharmoniseerd. Het betreft een kleine 5% van de geharmoniseerde huurwoningen.
Woningverbetering is dus maar in een zeer beperkt aandeel van de gevallen het argument om de huur aan te passen.

Aantal sociale huurwoningen dat door harmonisatie een huurprijs
krijgt boven de liberalisatiegrens zeer beperkt
Tabel 2.10: Het aandeel geharmoniseerde huurwoningen dat door harmonisatie een huur krijgt boven de
kwaliteitskortingsgrens, de aftoppingsgrenzen of de liberalisatiegrens (huurprijsgrenzen huurjaar
2008/2009), naar type verhuurder
Kwaliteitskortings-

Aftoppingsgrenzen

grens (€ 348,99)

(€ 499,51 en

Liberalisatiegrens

€ 535,33)

(€ 631,73)

15%

18%

< 1%

.

.

.

Commerciële verhuurders

14%

36%

12%

Totaal

15%

22%

4%

Toegelaten instellingen
Niet-commerciële verhuurders

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Een deel van de huurwoningenvoorraad krijgt bij harmonisatie een huur die ligt boven
één van de grenzen van de Wet op de Huurtoeslag. Omdat de harmonisatie heeft plaatsgevonden in het huurjaar 2008 / 2009, worden hier de grenzen gehanteerd die voor dat
huurjaar golden, en niet de grenzen die gelden per 1 juli 2009.

- 19 -

Bij toegelaten instellingen kreeg 15% van de geharmoniseerde huurwoningen met een
huur onder de kwaliteitskortingsgrens, bij harmonisatie een huur boven deze grens. In de
commerciële huursector ging het om 14% van de geharmoniseerde huurwoningen. Ter
indicatie: in totaal betrof het in 2009 ruim 18.500 huurwoningen.
Van de sociale huurwoningen met een huur onder één van de aftoppingsgrenzen, kreeg
18% van de woningen bij harmonisatie een huur boven deze grenzen. Onder commerciële huurwoningen gold dit voor 36% van de geharmoniseerde woningen. In absolute zin
ging het om totaal bijna 27.000 woningen.
Van de gehele geharmoniseerde huurwoningenvoorraad kreeg 4% van de woningen met
een huur onder de liberalisatiegrens, na harmonisatie een huur boven deze grens. In
absolute zin betrof dit ruim 5.000 huurwoningen. Het harmoniseren tot een huur boven de
liberalisatiegrens deed zich naar verhouding veel vaker voor in de commerciële
huursector dan onder sociale verhuurders. In de commerciële huursector kreeg zo’n 12%
van de geharmoniseerde huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens een
huur die boven deze grens lag. In de sociale huursector betrof het minder dan 1% van de
geharmoniseerde huurwoningen.

Meer harmonisatie bij huurwoningen met een hoge huur ten opzichte
van de maximale huur
Tabel 2.11: Aandeel geharmoniseerde huurwoningen naar prijs-kwaliteitverhouding en type verhuurder, 2009
(Tussen haakjes het aandeel gemuteerde woningen)
NietFeitelijke huurprijs in % van de

Toegelaten

commerciële

Commerciële

Alle

maximale huurprijs

instellingen

verhuurder1)

verhuurders

verhuurders

Meer dan 100%

3,8% (4,5%)

.

11,3% (12,8%)

9,4% (11,3%)

75% - 100%

7,4% (9,3%)

.

5,0% (5,7%)

6,5% (8,1%)

65% - 75%

4,5% (6,0%)

.

2,7% (2,,9%)

4,3% (5,6%)

55% - 65%

1,9% (3,0%)

.

2,1% (2,1%)

1,9% (3,0%)

Tot 55%

0,1% (0,7%)

.

0,0% (0,0%)

0,1% (0,6%)

Totaal

4,0% (5,4%)

.

4,8% (5,7%)

4,1% (5,4%)

1) Deze kolom bevat onvoldoende waarden om betrouwbare resultaten te presenteren.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Huren werden vaker geharmoniseerd bij woningen waarvan de afstand tussen de feitelijke huur en de maximale huur kleiner is. Het harmoniseren van huren wordt dus vaker
toegepast bij woningen die al een hoge huur hebben in verhouding tot de kwaliteit die zij
bieden. Dit geldt zowel voor woningen van toegelaten instellingen als voor woningen van
commerciële verhuurders.

- 20 -

Naar verhouding vaker harmonisatie bij duurdere huurwoningen, in
absolute zin meeste harmonisaties in het goedkopere segment
Figuur 2.6a:

Aandeel woningen met huurharmonisatie naar huursector
en huurprijs, 20091)

Figuur 2.6b:

70.000

8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%

60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000

Commerciële verhuurders

54
8,
€

Toegelaten instellingen

,5
3
64
7

va
na
f€

-€

51
1,
€

18

50

35
7,
€

37

64
7,
53

54
8,
18
-€

51
1,
50
-€

35
7,
37
to
t

€

€

64
7,
53

64
7,
53

54
8,
18
€

Toegelaten instellingen

va
na
f

51
1,
50
€

-€

-€

35
7,
37

-€

35
7,
37

51
1,
50

54
8,
18

0

€

to
t€

Aantal woningen met huurharmonisatie naar huursector
en huurprijs, 20091)

Commerciële verhuurders

1) Huren na harmonisatie.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Huurharmonisatie is naar verhouding vaker toegepast in de wat duurdere huurwoningenvoorraad dan bij goedkopere huurwoningen (zie figuur 2.6a). In de goedkoopste klasse is
ruim 2% van de huurwoningen in 2009 geharmoniseerd. In de duurste klasse vanaf
€ 647,53 is dit ruim 6%. In de prijsklasse van € 548,18 - € 647,53 werden naar verhouding de meeste huren geharmoniseerd. Het ging in deze prijsklasse om bijna 7% van
de woningen.
Ook is in figuur 2.6a duidelijk af te lezen dat toegelaten instellingen in 2009 in de
goedkopere prijsklassen vaker de huren hebben geharmoniseerd, terwijl in de duurdere
prijsklassen juist veel geharmoniseerde woningen in bezit zijn van commerciële
verhuurders. In het middensegment met een huurprijs van € 511,50 - € 548,18 is het
aandeel geharmoniseerde sociale huurwoningen groot ten opzichte van het aandeel
geharmoniseerde commerciële huurwoningen. In dit segment harmoniseerden toegelaten
instellingen naar verhouding bijna tweemaal zo vaak de huur als commerciële
verhuurders dat deden.
Bezien naar het aantal woningen in de verschillende segmenten, blijkt dat huurharmonisatie verreweg het meest (bijna 70%) heeft plaatsgevonden in de prijsklasse tot
€ 511,50, en dan met name in de klasse van € 357,37 – € 511,50 (zie figuur 2.6b).
Overigens heeft bijna 80% van de Nederlandse huurwoningenvoorraad een huur tot
€ 511,50. De meeste van deze woningen zijn corporatiewoningen. In de duurste
segmenten zijn in absolute zin veruit de meeste woningen waarvan de huur is geharmoniseerd, eigendom van commerciële verhuurders.

- 21 -

- 22 -

Bijlage 1: Achtergrondinformatie huurbeleid
Tabel 1: Enige kenmerken van het woningbezit van de verschillende categorieën verhuurders
Aantal woningen

Gemiddelde
Afstand
feitelijke
Maximale

huur -

Relatief

Huurprijs
in € per

WWS-

huurprijs

maximale

x 1.000

in %

1 juli 2009

punten

in €

huur

2.278

75%

418

135

614

68%

Niet-commerciële verhuurders

85

3%

444

123

556

80%

Institutionele beleggers

181

6%

626

166

764

82%

Bedrijven

251

8%

530

138

632

84%

Natuurlijke personen

257

8%

452

125

566

80%

Commerciële verhuurders

689

22%

526

147

671

78%

Totaal
3.052
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

100%

443

137

621

71%

Absoluut

Toegelaten instellingen

Tabel 2: Jaarlijkse aanpassing van de voor het huurbeleid belangrijkste parameters (2000 - 2009)
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

3,8%

3,8%

2,7%

3,0%

3,0%

2,7%

3,2%

1,1%

1,6%

2,5%

–

–

–

4,7%

5,0%

5,0%

Huurparameters
Maximale huurstijging

Stijging maximale huurprijsgrens voor zelfstandige woningen en
woonwagens en standplaatsen

2,2%

2,6%

0,0%

0,0%

0,0%

2,7%

1,7%

1,1%

1,6%

2,5%

2,2%

2,6%

0,0%

3,0%

3,0%

2,7%

1,7%

1,1%

1,6%

2,5%

-

-

3,1%

3,4%

3,4%

1,6%

2,5%

1,1%

1,6%

2,5%

Stijging maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte
Maximale huursomstijging
op instellingsniveau
(sociale verhuurders)
Liberalisatiegrens, maximale huurgrens huursubsidie (in euro’s)
522
542
565
585
598
605
615
622
632
648
Bron: MG 2009-1, Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2010, 2009, DirectoraatGeneraal WWI.

-1-

Figuur 1: De huidige huur ten opzichte van de maximale huurprijs, naar type verhuurder, in %, 2009

100%
90%
80%
70%

> max huurprijs
90% tot 100%
80% tot 90%
70% tot 80%
60% tot 70%
50% tot 60%
< 50%

60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Toegelaten
instellingen

NietInstitutionele
commerciële beleggers
verhuurders

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

-2-

Bedrijven

Natuurlijke
personen

Tabel 3a: De gemiddelde huurstijging inclusief huurharmonisatie 2000 - 2009, naar provincie en vier grote
steden
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Groningen

2,3%

2,5%

2,8%

3,2%

2,9%

1,6%

2,6%

1,3%

2,4%

3,2%

Friesland

2,4%

2,6%

2,9%

3,0%

3,2%

2,3%

2,8%

1,6%

1,9%

3,0%

Drenthe

2,3%

2,7%

2,5%

3,3%

2,7%

1,6%

2,4%

1,5%

2,0%

2,9%

Overijssel

2,3%

2,7%

2,9%

3,0%

2,8%

1,8%

2,7%

1,6%

2,6%

2,8%

Flevoland

3,2%

3,2%

3,0%

3,4%

3,4%

2,0%

3,1%

1,5%

1,9%

2,7%

Gelderland

2,5%

2,6%

2,9%

3,2%

3,2%

2,0%

2,7%

1,4%

2,0%

2,8%

Utrecht

2,7%

2,8%

3,0%

3,4%

3,0%

2,0%

2,9%

1,3%

2,2%

2,8%

Noord-Holland

2,7%

2,8%

2,9%

3,6%

3,4%

2,2%

3,3%

1,5%

1,9%

2,9%

Zuid-Holland

2,7%

2,7%

2,9%

3,3%

3,1%

2,2%

2,7%

1,3%

2,1%

3,0%

Zeeland

2,4%

2,5%

3,2%

2,9%

3,2%

2,2%

2,2%

1,2%

2,4%

3,1%

Noord-Brabant

2,5%

2,6%

2,9%

3,2%

3,3%

2,0%

2,7%

1,4%

2,0%

3,1%

Limburg

2,4%

2,7%

2,8%

3,2%

3,3%

1,7%

2,5%

1,4%

1,9%

2,9%

Amsterdam

2,7%

2,8%

3,1%

3,8%

3,8%

2,4%

3,6%

1,5%

1,8%

2,9%

Den Haag

2,7%

2,9%

2,9%

3,4%

3,0%

2,7%

2,8%

1,5%

2,3%

2,9%

Rotterdam

2,8%

2,7%

2,9%

3,4%

3,3%

2,2%

2,9%

1,3%

2,3%

3,3%

Utrecht

2,7%

2,7%

2,8%

3,5%

2,7%

2,3%

2,8%

1,2%

2,0%

2,6%

Totaal
2,6%
2,7%
2,9%
3,3%
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

3,2%

2,1%

2,8%

1,4%

2,0%

2,9%

Tabel 3b: De gemiddelde huurstijging exclusief huurharmonisatie 2009, naar provincie en vier grote steden
2009
Groningen

2,4%

Friesland

2,4%

Drenthe

2,4%

Overijssel

2,3%

Flevoland

2,5%

Gelderland

2,4%

Utrecht

2,3%

Noord-Holland

2,3%

Zuid-Holland

2,4%

Zeeland

2,4%

Noord-Brabant

2,3%

Limburg

2,4%

Amsterdam

2,3%

Den Haag

2,4%

Rotterdam

2,4%

Utrecht

2,3%

Totaal
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

2,4%

-3-

Tabel 4a: De gemiddelde huurstijging in de sociale huursector, inclusief huurharmonisatie 1999 - 2006, naar
provincie en vier grote steden4
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Groningen

2,5%

2,3%

2,5%

2,8%

3,1%

2,8%

1,4%

2,5%

Friesland

2,5%

2,3%

2,7%

3,0%

3,1%

3,0%

2,2%

2,7%

Drenthe

2,4%

2,4%

2,7%

2,9%

3,4%

2,7%

1,6%

2,5%

Overijssel

2,6%

2,4%

2,7%

2,9%

3,2%

2,9%

1,8%

2,7%

Flevoland

3,5%

3,2%

3,1%

3,0%

3,4%

3,3%

1,8%

3,1%

Gelderland

2,7%

2,4%

2,6%

3,0%

3,3%

3,2%

1,8%

2,7%

Utrecht

3,5%

2,8%

2,8%

3,0%

3,5%

3,1%

2,0%

2,9%

Noord-Holland

3,4%

2,7%

2,8%

3,0%

3,8%

3,5%

2,0%

3,3%

Zuid-Holland

3,3%

2,8%

2,7%

2,9%

3,3%

2,9%

1,9%

2,7%

Zeeland

2,6%

2,5%

2,6%

3,1%

3,1%

3,1%

2,0%

2,2%

Noord-Brabant

2,9%

2,4%

2,6%

2,9%

3,2%

3,2%

1,9%

2,7%

Limburg

2,9%

2,4%

2,6%

2,8%

3,4%

3,3%

1,6%

2,5%

Amsterdam

3,7%

2,8%

2,9%

3,2%

4,1%

4,0%

2,2%

3,9%

Den Haag

3,9%

2,9%

2,7%

3,0%

3,4%

3,0%

1,7%

2,8%

Rotterdam

3,8%

3,0%

2,9%

3,1%

3,5%

3,0%

2,1%

2,9%

Utrecht

3,5%

2,8%

2,9%

2,9%

3,4%

2,7%

2,0%

2,8%

Totaal
3,0%
2,6%
2,7%
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

3,0%

3,4%

3,1%

1,9%

2,8%

Tabel 4b: De gemiddelde huurstijging bij toegelaten instellingen, inclusief huurharmonisatie 2006 - 2009, naar
provincie en vier grote steden4
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Groningen

.

.

.

.

.

.

2,6%

1,2%

2,4%

2,9%

Friesland

.

.

.

.

.

.

2,7%

1,5%

2,0%

3,1%

Drenthe

.

.

.

.

.

.

2,5%

1,1%

2,0%

2,9%

Overijssel

.

.

.

.

.

.

2,7%

1,7%

2,8%

3,0%

Flevoland

.

.

.

.

.

.

3,1%

1,4%

1,8%

2,9%

Gelderland

.

.

.

.

.

.

2,7%

1,3%

2,1%

2,9%

Utrecht

.

.

.

.

.

.

2,9%

1,2%

2,2%

2,6%

Noord-Holland

.

.

.

.

.

.

3,3%

1,5%

1,8%

2,8%

Zuid-Holland

.

.

.

.

.

.

2,7%

1,3%

2,1%

3,0%

Zeeland

.

.

.

.

.

.

2,1%

1,0%

2,2%

3,1%

Noord-Brabant

.

.

.

.

.

.

2,7%

1,3%

1,9%

2,9%

Limburg

.

.

.

.

.

.

2,5%

1,4%

2,1%

2,7%

Amsterdam

.

.

.

.

.

.

3,9%

1,5%

1,6%

2,7%

Den Haag

.

.

.

.

.

.

2,8%

1,4%

3,0%

2,9%

Rotterdam

.

.

.

.

.

.

2,9%

1,5%

2,2%

3,1%

Utrecht

.

.

.

.

.

.

2,7%

0,8%

1,7%

2,5%

.

.

.

2,8%

1,4%

2,0%

2,9%

Totaal
.
.
.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

4

In 2007 is ervoor gekozen de indeling van de sociale huursector gelijk te trekken met de indeling die het CBS
hanteert. In deze tabel is een onderscheid gemaakt tussen de indeling van de sociale huursector die in dit
onderzoek tot 2007 werd gehanteerd (tabel 4a) en de indeling die vanaf 2007 wordt gehanteerd (tabel 4b).
Om een beeld te krijgen van de verschillen die deze wijziging met zich meebrengt is het jaar 2006 in beide
tabellen opgenomen. Zie ook bijlage 2.

-4-

Tabel 4c: De gemiddelde huurstijging bij commerciële verhuurders, inclusief huurharmonisatie 2000 - 2009,
naar provincie en vier grote steden
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Groningen

2,2%

-

-

3,4%

3,3%

2,6%

2,7%

1,9%

2,5%

3,9%

Friesland

2,9%

2,3%

2,6%

2,8%

3,8%

2,5%

3,2%

2,1%

1,6%

2,8%

Drenthe

2,3%

-

1,5%

3,2%

2,7%

1,8%

2,1%

3,7%

2,0%

3,0%

Overijssel

1,8%

2,9%

2,8%

2,3%

2,3%

2,2%

2,5%

1,4%

2,0%

2,2%

Flevoland

3,3%

3,5%

3,2%

3,1%

3,7%

2,6%

3,3%

1,7%

2,3%

2,6%

Gelderland

3,1%

2,6%

2,5%

2,8%

3,1%

2,5%

3,0%

2,1%

1,9%

2,3%

Utrecht

2,4%

2,8%

2,8%

3,3%

2,4%

2,3%

2,7%

1,3%

2,3%

3,6%

Noord-Holland

2,4%

2,6%

2,6%

2,8%

3,1%

2,9%

3,2%

1,6%

2,4%

2,9%

Zuid-Holland

2,3%

2,5%

2,9%

3,2%

3,6%

3,2%

2,9%

1,5%

2,0%

3,1%

Zeeland

2,2%

2,5%

3,3%

2,5%

3,3%

2,6%

2,5%

1,6%

2,8%

3,3%

Noord-Brabant

3,4%

2,8%

2,7%

3,0%

3,3%

2,8%

2,8%

1,8%

2,7%

4,0%

Limburg

1,9%

3,0%

2,8%

2,3%

3,3%

2,1%

2,4%

1,3%

.1)

2,8%

Amsterdam

2,2%

2,5%

2,6%

2,5%

3,1%

3,3%

3,0%

1,6%

2,9%

3,4%

Den Haag

2,0%

2,7%

2,7%

3,5%

3,0%

4,6%

3,0%

1,6%

1,8%

2,9%

Rotterdam

2,2%

1,9%

2,5%

3,2%

4,3%

2,6%

3,1%

.1)

2,5%

4,0%

Utrecht

2,1%

-

2,5%

3,6%

2,6%

3,2%

2,6%

1,4%

2,6%

2,8%

Totaal
2,4%
2,6%
2,7%
3,0%
3,2%
2,8%
2,9%
1)
Deze cel bevat onvoldoende waarden om betrouwbare resultaten te presenteren.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

1,7%

2,0%

3,1%

Tabel 5: Het gemiddelde huurniveau, inclusief huurharmonisatie, naar provincie (2002 - 2009)
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

€ 306
€ 317
€ 322
€ 335
€ 408
€ 360
€386
€ 339
€ 358
€ 347
€ 365
€ 357

€ 332
€ 329
€ 337
€ 351
€ 427
€ 374
€ 396
€ 357
€ 369
€ 361
€ 378
€ 370

€ 349
€ 344
€ 348
€ 364
€ 441
€ 387
€ 408
€ 373
€ 383
€ 372
€ 392
€ 390

€ 366
€ 353
€ 358
€ 375
€ 450
€ 396
€ 416
€ 384
€ 394
€ 384
€ 407
€ 402

€ 392
€ 359
€ 373
€ 383
€ 458
€ 401
€ 434
€ 395
€ 404
€ 381
€ 418
€ 415

€ 404
€ 378
€ 392
€ 399
€ 482
€ 422
€ 458
€ 413
€ 426
€ 393
€ 431
€ 428

€ 407
€ 386
€ 404
€ 416
€ 494
€ 431
€ 463
€ 421
€ 436
€ 399
€ 439
€ 436

€ 421
€ 393
€ 420
€ 429
€ 513
€ 441
€ 479
€ 434
€ 448
€ 417
€ 452
€ 448

€ 310
€ 362
€ 334
€ 386

€ 329
€ 372
€ 345
€ 390

€ 344
€ 392
€ 355
€ 397

€ 356
€ 405
€ 365
€ 405

€ 375
€ 425
€ 379
€ 434

€ 384
€ 455
€ 399
€ 458

€ 398
€ 460
€ 417
€ 471

€ 414
€ 471
€ 423
€ 488

Totaal
€ 351
€ 366
€ 380
€ 392
€ 402
€ 421
€ 430
€ 443
N.B.: De hier gepresenteerde gemiddelde huurprijzen kunnen op punten afwijken van de huurniveaus die uit
andere landelijke onderzoeken blijken. De oorzaak van deze mogelijke afwijkingen ligt in de aard en het doel
van het hier gebruikte onderzoeksbestand. De CBS-huurenquête is een panelonderzoek en heeft als doel zo
betrouwbaar mogelijk de huurontwikkeling in beeld te brengen. Het gemiddelde huurniveau is daarbij van
ondergeschikt belang. Wij kiezen ervoor de huurniveaus hier toch te presenteren om de nodige context te
schetsen bij de uitkomsten in deze rapportage.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

-5-

Tabel 6a: Huidige huur ten opzichte van de maximale huurprijsgrens en gemiddelde huurstijging, inclusief

harmonisatie, sociale verhuurders (1997 - 2006)5
Aandeel
100% of meer
90 tot 100%
80 tot 90%
70 tot 80%
60 tot 70%
55 tot 60%
Minder dan 55%
Onbekend

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

.1)

1%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

3%

3%

3%

4%

5%

5%

5%

7%

10%

10%

10%

9%

9%

11%

13%

14%

16%

17%

21%

23%

24%

23%

24%

27%

32%

34%

36%

34%

37%

37%

36%

36%

35%

35%

32%

30%

28%

24%

18%

16%

17%

20%

25%

14%

16%

15%

13%

11%

8%

8%

8%

9%

3%

8%

1%

1%

1%

4%

2%

2%

2%

0%

0%

0%

3,3%

.1)

3,3%

3,1%

2,1%

3,0%

3,2%

1,8%

2,8%

3,1%

1,7%

2,6%

2,8%

1,7%

2,0%

3,1%

1,9%

2,8%

Gemiddelde
huurstijging
Meer dan 100%
1,7%
.1)
75 tot 100%
2,8%
3,2%
65 tot 75%
3,1%
3,5%
55 tot 65%
3,0%
3,4%
Minder dan 55%
3,0%
3,2%
Totaal
3,8%
3,4%
3,0%
2,6%
2,7%
3,0%
3,4%
1)
Deze cel bevat onvoldoende waarden om betrouwbare resultaten te presenteren.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Tabel 6b: Huidige huur ten opzichte van de maximale huurprijsgrens en gemiddelde huurstijging, inclusief

harmonisatie, toegelaten instellingen (2006 - 2009)5
Aandeel
100% of meer
90 tot 100%
80 tot 90%
70 tot 80%
60 tot 70%
55 tot 60%
Minder dan 55%
Onbekend

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

.

.

.

.

.

.

.

1%

1%

1%

1%

.

.

.

.

.

.

.

3%

3%

3%

3%

.

.

.

.

.

.

.

11%

9%

9%

9%

.

.

.

.

.

.

.

27%

25%

25%

25%

.

.

.

.

.

.

.

36%

36%

36%

36%

.

.

.

.

.

.

.

14%

16%

16%

16%

.

.

.

.

.

.

.

8%

10%

10%

10%

.

.

.

.

.

.

.

0%

0%

0%

0%

.1)

3,7%

3,0%

1,7%

2,8%

3,5%

1,3%

2,0%

2,9%

1,2%

1,6%

2,6%

0,8%

1,4%

2,2%

1,4%

2,0%

2,9%

Gemiddelde
huurstijging
Meer dan 100%
.
.
.
.
.
.
. 3,4%
75 tot 100%
.
.
.
.
.
.
. 3,1%
65 tot 75%
.
.
.
.
.
.
. 2,8%
55 tot 65%
.
.
.
.
.
.
. 2,6%
Minder dan 55%
.
.
.
.
.
.
. 2,0%
Totaal
.
.
.
.
.
.
. 2,8%
1)
Deze cel bevat onvoldoende waarden om betrouwbare resultaten te presenteren.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

5

In 2007 is ervoor gekozen de indeling van de sociale huursector gelijk te trekken met de indeling die het CBS
hanteert. In deze tabel is een onderscheid gemaakt tussen de indeling van de sociale huursector die in dit
onderzoek tot 2007 werd gehanteerd (tabel 6a) en de indeling die vanaf 2007 wordt gehanteerd (tabel 6b).
Om een beeld te krijgen van de verschillen die deze wijziging met zich meebrengt is het jaar 2006 in beide
tabellen opgenomen. Zie ook bijlage 2.

-6-

Tabel 6c: Huidige huur ten opzichte van de maximale huurprijsgrens en gemiddelde huurstijging, inclusief

harmonisatie, commerciële verhuurders (1999 - 2009)
1999

Aandeel
100% of meer
90 tot 100%
80 tot 90%
70 tot 80%
60 tot 70%
55 tot 60%
Minder dan 55%
Onbekend

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

9%

6%

10%

9%

11%

10%

11%

11%

10%

11%

12%

13%

10%

10%

12%

9%

16%

20%

25%

23%

23%

24%

12%

10%

10%

10%

11%

21%

19%

20%

18%

17%

18%

14%

11%

10%

11%

11%

20%

20%

21%

21%

21%

20%

17%

11%

12%

12%

12%

22%

22%

16%

19%

19%

18%

6%

5%

4%

3%

3%

6%

6%

4%

4%

4%

4%

4%

5%

3%

2%

2%

5%

2%

3%

4%

4%

4%

25%

42%

41%

41%

41%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Gemiddelde
huurstijging2)
Meer dan 100%
- 2,6% 2,7% 2,4% 2,9%
4,1%
2,2%
2,8%
5,3%
75 tot 100%
- 2,7% 3,2% 3,3% 3,3%
3,2%
1,6%
2,3%
3,2%
65 tot 75%
- 3.4% 3,6% 3,6% 2,7%
3,1%
1,2%
1,7%
2,5%
55 tot 65%
- 2,0% 3,8% 4,4% 3,2%
3,1%
1,1%
1,6%
2,6%
Minder dan 55%
- 2,8%
.1) 4,2%
.1)
3,3%
1,0%
.1)
2,5%
Totaal
3,0% 2,6% 2,7% 2,9% 3,0% 3,2% 2,8% 2,9%3) 1,7%3)
2,0%
3,2%
1)
Deze cel bevat onvoldoende waarden om betrouwbare resultaten te presenteren.
2)
Om de gemiddelde huurstijging naar prijs-kwaliteitverhouding te berekenen moet de maximale huur, en dus
de WWS-punten, bekend zijn. Bij de commerciële verhuurders ontbreekt dit gegeven geregeld. Om deze
reden hebben de gemiddelde huurstijgingen naar prijs-kwaliteitverhouding betrekking op minder cases dan
de totale gemiddelde huurstijging.
3)
Dit percentage is, in tegenstelling tot de percentages die zijn uitgesplitst naar prijs-kwaliteitverhouding (zie
ook 2)), bepaald op alle woningen van commerciële verhuurders.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.
Tabel 7: De huidige huur versus de maximale huurprijsgrens, naar huurprijsklasse (2001- 2009)
Huidige huur vs. Maximale huurprijsgrens (in %)
Huurprijsklasse

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Tot ijkpunt inkomens-

64%

62%

59%

55%

.

.

.

.

.

Tot € 357,37

67%

68%

67%

64%

64%

67%

64%

64%

65%

€ 357,37 tot € 511,50
€ 511,50 tot € 548,18
€ 548,18 tot € 647,53
Vanaf € 647,53

67%

69%

71%

69%

70%

71%

70%

70%

70%

71%

73%

74%

74%

74%

75%

75%

74%

75%

75%

78%

79%

78%

79%

80%

79%

79%

80%

84%

87%

92%

95%

93%

93%

91%

92%

92%

Totaal

68%

70%

71%

69%

70%

71%

71%

71%

71%

grens1)

1)

Per 2005 is deze grens (€ 179,61) komen te vervallen.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

Tabel 8: Gemiddelde procentuele huurstijging, exclusief huurharmonisatie, naar huurprijsklasse, 2009
Gereguleerd

Geliberaliseerd

Totaal

Tot € 357,37

2,2%

.

2,2%

€ 357,37 tot € 511,50

2,4%

.

2,4%

€ 511,50 tot € 548,18

2,4%

.

2,4%

€ 548,18 tot € 647,53

2,3%

.

2,3%

Vanaf € 647,53

2,2%

2,5%

2,4%

Totaal

2,4%

2,5%

2,4%

Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

-7-

Tabel 9a: Huurdifferentiatie en het huurharmonisatie-effect, sociale verhuurders (1997 - 2006)6

Inclusief huurharmonisatie
Tot 1%
1 tot 2%
2 tot 3%
3 tot 4%
4 tot 5%
5 tot 6%
Meer dan 6%

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

6%

7%

8%

7%

6%

5%

5%

6%

10%

7%

4%

6%

12%

10%

6%

3%

2%

4%

66%

17%

18%

27%

37%

54%

57%

50%

22%

36%

20%

52%

35%

34%

27%

29%

30%

34%

50%

41%

1%

20%

20%

14%

9%

7%

18%

10%

1%

1%

11%

7%

4%

0%

1%

1%

0%

0%

7%

5%

3%

1%

2%

2%

2%

3%

Huurharmonisatie
Aandeel woningen
3,3%
3,1%
1,9%
Huurstijging
8,5% 10,1% 13,5%
Harmonisatie-effect
0,2%
0,2%
0,2%
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

1%

1%

1,5%

1,9%

1,5%

1,5%

1,2%

2,5%

3,2%

7,1%

5,0%

8,8%

13,7%

18,7%

12,9%

14,4%

0,1%

0,0%

0,1%

0,2%

0,2%

0,3%

0,4%

2008

2009

4%

Tabel 9b: Huurdifferentiatie en het huurharmonisatie-effect, toegelaten instellingen (2006 - 2009)6

Inclusief huurharmonisatie
Tot 1%
1 tot 2%
2 tot 3%
3 tot 4%
4 tot 5%
5 tot 6%
Meer dan 6%

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Huurharmonisatie
Aandeel woningen
.
.
.
Huurstijging
.
.
.
Harmonisatie-effect
.
.
.
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.

2006

2007

.

6%

17%

5%

.

17%

79%

89%

2%

.

.

52%

1%

2%

89%

.

.

.

21%

1%

1%

1%

.

.

.

1%

0%

0%

1%

.

.

.

.

0%

0%

0%

0%

.

.

.

.

3%

2%

3%

3%

.

.

.

.

3,3%

2,8%

4,0%

4,0%

.

.

.

.

14,5%

11,6%

15,7%

15,1%

.

.

.

.

0,4%

0,3%

0,6%

0,5%

Tabel 9c: Huurdifferentiatie en het huurharmonisatie-effect, commerciële verhuurders(1999 - 2009)

Inclusief huurharmonisatie
Tot 1%
1 tot 2%
2 tot 3%
3 tot 4%
4 tot 5%
5 tot 6%
Meer dan 6%

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

13%

25%

20%

18%

19%

14%

13%

14%

25%

16%

13%

13%

6%

4%

2%

2%

2%

7%

8%

61%

65%

3%

28%

36%

38%

49%

19%

26%

66%

12%

4%

8%

70%

16%

27%

32%

18%

39%

38%

7%

60%

5%

3%

5%

8%

14%

11%

1%

2%

2%

3%

4%

2%

3%

3%

1%

1%

1%

1%

1%

4%

4%

6%

4%

3%

3%

4%

4%

5,2%

5,6%

3,6%

3,1%

4,3%

3,6%

4,8%

8,4%

8,0%

10,8%

8,1%

13,0%

14,2%

19,4%

0,3%

0,3%

0,3%

0,2%

0,5%

0,5%

0,8%

8%
14%
8%

7%

6%

Huurharmonisatie
Aandeel woningen
3,7% 5,0% 4,2% 7,6%
Huurstijging
5,5%
4,5%
7,0%
6,3%
Harmonisatie-effect
0,1% 0,1% 0,2% 0,3%
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.
6

In 2007 is ervoor gekozen de indeling van de sociale huursector gelijk te trekken met de indeling die het CBS
hanteert. In deze tabel is een onderscheid gemaakt tussen de indeling van de sociale huursector die in dit
onderzoek tot 2007 werd gehanteerd (tabel 8a) en de indeling die vanaf 2007 wordt gehanteerd (tabel 8b).
Om een beeld te krijgen van de verschillen die deze wijziging met zich meebrengt is het jaar 2006 in beide
tabellen opgenomen. Zie ook bijlage 2.

-8-

Bijlage 2: Enkele begrippen
CBS-huurenquête
De CBS-huurenquête is een panelonderzoek waarin jaarlijks bij in principe dezelfde
woningen de ontwikkelingen in de huurprijs worden gevolgd. Ieder jaar wordt een representatief aantal nieuwbouwwoningen aan het panel toegevoegd. Door onttrekkingen uit
de huurwoningenvoorraad vallen ook woningen weg uit het panel.
Binnen de CBS-huurenquête kunnen de volgende groepen verhuurders worden onderscheiden:
Sociale verhuurders:
• Toegelaten instellingen: woningbouwverenigingen, woningstichtingen, woningcorporaties.
Niet-commerciële verhuurders:
• Niet-commerciële instellingen en overheid, dit zijn alle instellingen zonder winstoogmerk met uitzondering van toegelaten instellingen.
Commerciële verhuurders:
• Institutionele beleggers: pensioenfondsen, beleggings- en verzekeringsmaatschappijen, beursmaatschappijen maar niet vastgoedhandelsmaatschappijen.
• Bedrijven: alle instellingen met een bedrijfsmatig karakter met uitzondering van
gemeentelijke bedrijven en institutionele beleggers (naast b.v.’s en n.v.’s ook eenmanszaakjes en makelaars).
• Particuliere verhuurders: hierbij gaat het om natuurlijke (rechts)personen.
N.B.: In de edities van het onderzoek vóór 2007 werden de niet-commerciële verhuurders
tot de sociale huursector gerekend.
Harmonisatie-effect
Het harmonisatie-effect is het aandeel op de totale huurverhoging dat is toe te schrijven
aan huurverhogingen die voortkomen uit het harmoniseren van huren bij mutatie.
Renovatie-effect
Het renovatie-effect is het aandeel op de totale huurverhoging dat is toe te schrijven aan
huurverhogingen die voortkomen uit de toegenomen kwaliteit van woningen doordat
woningen zijn gerenoveerd en / of verbeterd.
(Zuivere) huurstijging
De (zuivere) huurstijging is de huurstijging van de kale huur, inclusief harmonisatie ineens
7
en definitieve huurvaststelling en exclusief huurstijging door verbetering en exclusief
mutatie-effecten (nieuwbouw en sloop).

7

Gerechtelijke huurvaststelling waarbij de huur in verband met een uitspraak van de Huurcommissie, de
kantonrechter of de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bindend is
vastgesteld.

-9-