Evaluatie wet EPV

Evaluatie wet EPV

Dit rapport is geschreven door:
Martijn Blom, Robert Vergeer en Ellen Schep
Met medewerking van: Richard Oomen, Pieter Klep (Innax)
Delft, CE Delft, maart 2019
Publicatienummer: 19.7S09.013
Huisvesting / Woningen / Huur / Energievoorziening / Energiebesparing / Maatregelen / Investeringen /
Financiering / Kosten / Regelgeving / Evaluatie
VT: Vergoeding
Opdrachtgever: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Alle openbare publicaties van CE Delft zijn verkrijgbaar via www.ce.nl
Meer informatie over de studie is te verkrijgen bij de projectleider Martijn Blom (CE Delft).
© copyright, CE Delft, Delft

CE Delft
Committed to the Environment
CE Delft draagt met onafhankelijk onderzoek en advies bij aan een duurzame samenleving. Wij zijn toonaangevend op het gebied van energie, transport en grondstoffen. Met onze kennis van techniek, beleid en
economie helpen we overheden, NGO’s en bedrijven structurele veranderingen te realiseren. Al 40 jaar werken
betrokken en kundige medewerkers bij CE Delft om dit waar te maken.

1

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Inhoud
Samenvatting

4

1

Inleiding
1.1 Inleiding
1.2 Doel van de evaluatie
1.3 Afbakening
1.4 Leeswijzer

7
7
7
8
9

2

Aanpak
2.1 Inleiding
2.2 Overzicht
2.3 Methode kwantitatieve analyse
2.4 Methode verdiepingsfase
2.5 Gegevensbasis analysefase
2.6 Gegevensbasis verdiepingsfase

11
11
11
12
12
13
13

3

EPV in het kort
3.1 Inleiding
3.2 Beschrijving regelgeving EPV
3.3 Beleidstheorie EPV
3.4 Doelen EPV
3.5 Toepassing in de praktijk

15
15
15
17
18
19

4

Doeltreffendheid
4.1 Inleiding
4.2 Doel 1: Realisatie en opschaling
4.3 Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
4.4 Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
4.5 Doel 4: Beschermen van de huurder
4.6 Doel 5: Stimuleren van zeer zuinige nieuwbouw
4.7 Neveneffecten
4.8 Primaire energiefactor in de regeling

24
24
24
31
33
34
40
42
43

5

Doelmatigheid

45

6

Begrijpelijkheid en tevredenheid
6.1 Bevindingen op basis van deskstudie
6.2 Bevindingen op basis van casestudies
6.3 Meldingen Woonbond en Huurcommissie
6.4 Conclusie

47
47
48
50
50

2

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

7

Conclusies en aanbevelingen
7.1 Conclusies

51
51

8

Bibliografie

58

A

Casestudies
A.1 Overzicht
A.2 Casestudie A
A.3 Casestudie B
A.4 Casestudie C
A.5 Casestudie D
A.6 Casestudie E

59
59
59
62
66
71
73

B

Casestudie portiekwoning 50 m2: Uitsplitsing kostenverschil renovatie NOM/Ready
en NOM

76

C

Validatie van de parameters van de rekentool

77

D

Businesscase NOM/EPV t.o.v. label B-renovatie volgens een corporatie

79

E

Uitgangspunten model doorrekening financiële effecten voor de huurder

80

F

Detailberekening nationale kosten

82

3

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Samenvatting
Aanleiding
Vanaf 1 september 2016 is er de regeling energieprestatievergoeding huur (EPV). Daarmee
is er regelgeving voor verhuurders en huurders voor het realiseren van zeer energiezuinige
woningen, zoals Nul-Op-de-Meter-woningen (NOM). Het ministerie van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijkrelaties (BZK) heeft behoefte aan een evaluatie om te zien of de regeling
effectief en doelmatig bijdraagt aan de doelen.
De EPV is een maandelijkse vergoeding die de huurder en verhuurder overeenkomen als de
energieprestatie voldoet aan de voorwaarden voor een NOM-woning (samengevat:
warmtevraag <50 kWh/m2 en voldoende hernieuwbare opwek om in de volledige
energievraag te voorzien). De EPV wordt als apart onderdeel in rekening gebracht naast de
huurprijs en de servicekosten en geldt zowel bij nieuwbouw als renovatie. Daar staat
tegenover dat de huurder een lagere energierekening heeft 1. Per saldo levert dit voor de
huurder ongeveer gelijkblijvende woonlasten op ten opzichte van voor de renovatie of een
woning van vergelijkbaar comfort. De regelgeving biedt de nodige waarborgen om de
huurder te beschermen.

Doel en aanpak
De belangrijkste vraag van de evaluatie is of en in hoeverre de regeling EPV op een
effectieve en efficiënte wijze aan haar doelstellingen heeft bijgedragen. De EPV heeft als
doel bij te dragen aan:
1. Realisatie van zeer energiezuinige bestaande woningen.
2. Duidelijkheid over redelijkheid van vergoeding.
3. Zekerheid voor de verhuurder.
4. Bescherming van de huurder.
5. Stimuleren van zeer zuinige nieuwbouw.
Deze evaluatie is gebaseerd op literatuurstudie, databestanden van RVO en Stroomversnelling en vijf casestudies waarin ervaringen met de EPV door corporaties, huurders en
aannemers zijn opgenomen.

Overzicht toepassing EPV
Met behulp van gegevens van RVO en de Stroomversnelling is een inschatting gemaakt van
het aantal woningen dat gebruik maakt van de EPV. Vanaf mei 2017 tot en met november
2018 zijn minimaal 1.250 woningen opgeleverd met een EPV. Twee derde hiervan zijn
nieuwbouwwoningen; een derde renovatiewoningen. Veruit de meeste EPV-woningen zijn
met een all electric-concept gerealiseerd, waarbij de warmtevraag in bijna 70% van de
toepassingen in de laagste staffel valt (30 kWh/m 2). Hiernaast zaten er eind november 2018
nog 650 woningen in procedure om afgemeld te worden.
De meest recente schatting van de Stroomversnelling komt tot 6.050 gerealiseerde NOMwoningen in de periode tot 2013-2018. Dit zijn 3.200 renovatiewoningen en 2.850
________________________________
1

4

De energiegebruikskosten zijn in principe nul of heel laag voor de huurder.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

nieuwbouwwoningen. Vanaf september 2016 tot en met 2018, de periode waarin de EPV
geldig is, gaat het om circa 5.200 woningen.

Effectiviteit EPV
Dankzij de EPV hebben diverse woningcorporaties inmiddels minimaal 1.250 NOM-woningen
kunnen realiseren. Uit de vijf casestudies komt het beeld naar voren dat de EPV in
belangrijke mate heeft bijgedragen aan de realisatie van NOM-woningen. Dit geldt met
name voor renovatiewoningen. De wetgever heeft bij de introductie van de EPV geen
kwantitatieve streefwaarden verbonden aan het aantal te realiseren NOM-woningen.
De 1.250 woningen blijven echter in algemene zin achter bij de aantallen NOM-woningen
die destijds werden verwacht. Voor de nieuwbouw wordt door corporaties vaker gebruik
gemaakt van alternatieven voor het vergoeden van kosten, zoals de servicekosten. In de
nieuwbouw zijn de investeringskosten meestal lager dan bij renovatie, en is vanwege het
lagere energiegebruik het benodigde aantal zonnepanelen kleiner.
Naast realisatie en opschaling van zeer energiezuinige woningen, beoogt de EPV duidelijkheid te bieden over de redelijkheid van de vergoeding, zekerheid voor de verhuurder, en de
huurder voldoende te beschermen tegen toenemende woonlasten. Gebleken is dat de
regeling voldoende waarborgen biedt om de huurder te beschermen, zoals de plicht van de
verhuurder om de huurder te informeren over de financiële gevolgen van de EPV, en het
instemmingsrecht van de huurder bij de totstandkoming van de overeenkomst om EPV in
rekening te brengen. Geconcludeerd kan worden dat het niveau van duidelijkheid en
zekerheid voor de verhuurder en huurder als adequaat wordt gezien in het licht van het
huidige beleid. Effecten van toekomstig beleid op woonlasten worden hieronder uitgewerkt.

Woonlasten van huurders in EPV-woningen
Op basis van de casestudies constateren we dat corporaties meestal niet de maximale
vergoeding vragen. EPV wordt in de praktijk wel op verschillende wijzen toegepast.
Het gevolg is dat huurders een verschillend niveau van bescherming genieten tegen
gestegen woonlasten. Dit niveau hangt af van het beleid van de corporatie. Het gaat dan
bijvoorbeeld om de hoogte van de EPV die in rekening wordt gebracht (maximaal of
woonlastenneutraal voor zittende huurder) en of de corporatie het risico op een hogere
energierekening al dan niet volledig overneemt.
Uit de financiële analyse blijkt dat de modelmatig berekende woonlasten van huurders die
EPV betalen over het algemeen lager zijn dan de woonlasten van huurders van woningen
met een vergelijkbaar comfort. Wel liggen de geraamde woonlasten in het algemeen hoger
dan in de situatie voor de NOM-renovatie. De voorgenomen wijzigingen van de
energiebelasting in het Belastingplan 2019 hebben geen noemenswaardig effect op hiervoor
genoemde verschuivingen in woonlasten. Het omzetten van de salderingsregeling voor
zonnepanelen in een mogelijke terugleververgoeding betekent daarentegen dat de
woonlasten van huurders na renovatie tot NOM-woning substantieel zullen stijgen.
Zonder aanpassingen in de staffels (wetgever) of aanpassing van de vergoeding (verhuurder)
kunnen deze toenemen tot boven het niveau van de woonlasten van woningen van
vergelijkbaar comfort (en dus ook boven de woonlasten van niet-gerenoveerde woningen).

5

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Doelmatigheid
Vanuit kosteneffectiviteitsoverwegingen is met name de laatste stap van NOM-maatregelen
duur. Dat betreft voor de investeringskosten de warmtebron (bij all electric doorgaans de
warmtepomp) en de afgiftesystemen. De kosteneffectiviteit van de NOM-renovatie is
bepaald ten opzichte van die van een NOM-ready2 renovatie die corporaties ook zonder EPV
(met vergoeding via huurverhoging en servicekosten) kunnen realiseren. De NOM-renovatie
leidt tot verdere CO2-reductie ten opzichte van een NOM-readywoning. De EPV zorgt er voor
dat CO2-besparingsmaatregelen worden gerealiseerd met een kosteneffectiviteit van € 150
per ton CO2. Op basis van de zichtbare prijsstijgingen in de markt en de afname van
geschiktheid van woningen voor verNOMming, verwachten we dat de kosteneffectiviteit van
de EPV in de toekomst verslechtert naar € 316/ton CO 2. Dit is gebaseerd op de toename in
investeringskosten die nu zichtbaar zijn in de casestudies. Indien hypothetische 30%
kostenreducties in de investeringsfase worden gerealiseerd, kan de kosteneffectiviteit
verbeteren naar € 237 per ton CO2.

Conclusie en aanbevelingen
De EPV kan gezien worden als een essentieel instrument om meerkosten van NOM door te
kunnen rekenen zonder aanvullende lasten voor huurders. De praktijk van gerealiseerde
EPV-woningen loopt echter in algemene zin achter bij de verwachtingen ten aanzien van
ontwikkeling van NOM-woningen. De reden voor deze achterblijvende ontwikkeling is deels
de sterk gestegen kosten door krapte op de bouwmarkt en voor een ander deel knelpunten
die in de regelgeving geconstateerd zijn. De corporaties zien de EPV als een ingewikkelde
regeling die in de praktijk substantiële personele ondersteuning vraagt.
De complexiteit komt voort uit bescherming van de huurder. Informatie- en monitoringverplichtingen voor de verhuurder dragen bij aan de zekerheden van de huurder.
Afhankelijk van of de salderingsregeling wordt omgezet in een mogelijke
terugleververgoeding, is er aanleiding zijn om het beschermingsniveau in de toekomst te
verhogen als de woonlasten niet mogen stijgen.
Bewonerstevredenheid wordt in zeer sterke mate bepaald door de kwaliteit van de
opgeleverde woning en de woonlasten. De meeste huurders zijn tevreden over het resultaat
in de vorm van het toegenomen woonkwaliteit. Huurders zijn bezorgd of woonlasten
uiteindelijk (in de toekomst) gelijk zullen blijven of zullen stijgen.
De aanbevelingen zijn gericht op het wegnemen van knelpunten in de regelgeving en
uitvoering en het verhogen van de doelmatigheid. Belangrijkste aanbevelingen zijn om het
toepassen van meer typen hernieuwbare energie (gebiedsmaatregelen) mogelijk te maken,
en een staffel toe te voegen aan de EPV waarin ook NOM-ready-woningen vallen.

________________________________
2

6

NOM-ready woning is doorgaans zonder warmtepomp en afgiftesystemen.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

1 Inleiding
1.1

Inleiding
Vanaf 1 september 2016 is er regelgeving voor de energieprestatievergoeding (EPV).
Daarmee is er regelgeving voor verhuurders en huurders voor het realiseren van zeer
energiezuinige woningen, zoals Nul-Op-de-Meter-woningen (NOM). Met de regelgeving
wordt beoogd meer duidelijkheid aan verhuurders te geven over de mogelijkheid van
investeringen in sociale huurwoningen om deze NOM maken. Voor de huurder moet de EPV
duidelijkheid scheppen over welke vergoeding in redelijkheid kan worden overeengekomen.
De regelgeving biedt de nodige waarborgen om de huurder te beschermen. Het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) heeft aangegeven behoefte te hebben
aan een evaluatie om te zien of de regeling effectief en doelmatig bijdraagt aan de doelen.

1.2

Doel van de evaluatie
De belangrijkste vraag van de evaluatie is of en in hoeverre de regeling EPV op een
effectieve en efficiënte wijze aan haar doelstellingen heeft bijgedragen. Het evaluatieonderzoek dient daartoe verbetermogelijkheden te identificeren om doeltreffendheid en
doelmatigheid van de EPV-wet te verbeteren.
De evaluatievragen zijn op te delen in vier categorieën:
1. Doeltreffendheid (inclusief beperkingen van de regelgeving).
2. Doelmatigheid.
3. Begrijpelijkheid voor en bewonerstevredenheid van de huurder.
4. Neveneffecten.
Wij hebben hier een iets andere indeling gehanteerd omdat wij denken dat de te
beantwoorden vragen zo gerichter en meer in samenhang kunnen worden beantwoord.

7

Hoofdvraag

Toelichting

Vragen uit offerteverzoek

Doeltreffendheid

De mate waarin de gestelde doelen door middel van
de EPV-regelgeving worden gehaald. Hierbij dient
gecorrigeerd te worden voor autonome
ontwikkelingen. Ook knelpunten en beperkingen voor
bepaalde woningtypen kunnen de doeltreffendheid
verminderen. Tevens betreft dit de vragen die
betrekking hebben op de inzetbaarheid van de wet
om zeer hoge energieambities te realiseren.
Tenslotte valt hier onder de impact van de maximale
vergoeding op de reductie van de netto warmtevraag
en woonlasten.

Vragen onder Doel 1 t/m 5.
Vragen onder beperkingen van
de regelgeving.
Vragen onder relevante
tussentijdse ontwikkelingen
Vragen onder impact
maximale vergoeding.

Doelmatigheid

Een doel bereikend met zo weinig mogelijk
menskracht en middelen. Doelmatigheid
(‘efficiency’), efficiëntie of kosteneffectiviteit geeft
dus de verhouding aan tussen het bereiken van een
resultaat en de daarvoor gebruikte hoeveelheid
menskracht en middelen.

Vragen onder doelmatigheid.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

1.3

Hoofdvraag

Toelichting

Vragen uit offerteverzoek

Begrijpelijkheid en
bewonerstevredenheid

De mate waarin de EPV-regelgeving (bepaling
vergoeding, warmtevraag, meting hernieuwbare
opwek) begrepen worden door huurders. De waardering kan gemeten worden t.o.v. quickscan.
Bepalend in de waardering zijn met name financiële
consequenties, maar ook de tevredenheid over de
woning en proces.

Vragen onder is regelgeving te
begrijpen voor de huurder?
Vragen onder bewonerstevredenheid.

Neveneffecten

Dit betreft de vraag of er neveneffecten zijn van de
wet, en of deze positief of negatief van aard zijn.

Vragen onder neveneffecten.

Afbakening
De regelgeving heeft geleid tot de mogelijkheid van een EPV voor de volgende NOMwoningen:
— de all electric-woning;
— de zeer energiezuinige woning met warmtelevering door opwek op de woning of op het
woongebouw waarin de woning is gelegen;
— de zeer energiezuinige woning met verwarming door gas;
— de zeer energiezuinige woning aangesloten op een extern warmtenet en waarbij de
warmte niet volledig duurzaam is of de warmte niet volledig op de woning wordt
opgewekt.
De regelgeving bestaat uit:
— een aantal wettelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte;
— bepalingen in een AmVB;
— ministeriële regeling:
• voor de bepalingsmethode voor de warmtevraag vereist voor toepassing van een
EPV;
• voor zeer energiezuinige woningen met een gasaansluiting;
• voor zeer energiezuinige woonruimten die aangesloten zijn op een warmtenet en
waarbij de warmte niet volledig duurzaam is of de warmte niet volledig op de
woning wordt opgewekt.
Vanwege de recente invoerdatum van de regelgeving voor de EPV voor warmtenet
(per 1 april 2018) is deze uitbreidingen niet in deze evaluatie meegenomen.

8

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

1.4

Leeswijzer
De leeswijzer is als volgt:

Vraagstelling

Toelichting

Waar te vinden

Doeltreffendheid

De mate waarin de gestelde doelen door middel van
de EPV-regelgeving worden gehaald.

Hoofdstuk 3

Doelmatigheid

Een doel bereikend met zo weinig mogelijk
menskracht en middelen. Doelmatigheid
(‘efficiency’), efficiëntie of kosteneffectiviteit geeft
dus de verhouding aan tussen het bereiken van een
resultaat en de daarvoor gebruikte hoeveelheid
menskracht en middelen.

Hoofdstuk 4

Begrijpelijkheid en bewonerstevredenheid

De mate waarin de EPV-regelgeving begrepen worden
door huurders. De waardering kan gemeten worden
t.o.v. quickscan. Bepalend in de waardering zijn met
name financiële consequenties, maar ook de
tevredenheid over de woning en proces.

Hoofdstuk 5

Neveneffecten

Dit betreft de vraag of er neveneffecten zijn van de
wet, en of deze positief of negatief van aard zijn.

Paragraaf 3.1

Primaire-energiefactor

In de Regeling energieprestatievergoeding huur wordt
een primaire energiefactor van 2,14 gebruikt om te
berekenen hoeveel duurzame energie moet worden
opgewekt ter compensatie van het gebruik van
fossiele energie. Vraag is in hoeverre deze factor in
de toekomst moet worden aangepast.

Paragraaf 4.8

Conclusies en aanbevelingen

Hierin geven we antwoorden op de centrale vragen
van de evaluatie.

Hoofdstuk 6

Doeltreffendheid beschrijft de mate waarin de vijf doelen worden gerealiseerd. Hierna
geven wij welke vijf doelen onderscheiden worden en hoe deze in het rapport met icoontjes
snel terug gevonden kunnen worden.

Doelen EPV
Doel 1:
Realisatie en opschaling van energiezuinige
woningen

Doel 2:
Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding

9

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Icoontje

Doelen EPV
Doel 3:
Zekerheid voor de verhuurder

Doel 4:
Beschermen huurder

Doel 5: Stimuleren zeer zuinige nieuwbouw

10

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Icoontje

2 Aanpak
2.1

Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de aanpak van het evaluatieonderzoek, de methodologie en
de gebruikte databronnen.

2.2

Overzicht
Dit hoofdstuk beschrijft de aanpak van het in het vorige hoofdstuk beschreven evaluatieraamwerk. Figuur 1 presenteert het overzicht van de aanpak. Hierna beschrijven we elk van
de stappen afzonderlijk.
Figuur 1 – Overzicht van de aanpak

11

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

2.3

Methode kwantitatieve analyse
De methode voor de kwantitatieve analyse van de effectiviteit bestaat uit twee pijlers:
— vergelijking met en zonder EPV;
— analyse van businesscase.

Vergelijking met en zonder EPV
Eén van de doelen van de evaluatie is zicht te krijgen op het additionele effect van de EPV,
en de stimulerende en belemmerende factoren voor het realiseren van de vijf doelen
waaronder de realisatie/opschaling van NOM-woningen.
Effectiviteit is de mate waarin de inzet van een beleidsinstrument heeft geleid tot het
behalen van het doel van het beleidsinstrument. Het gaat dan om de mate waarin de EPV
leidt tot extra NOM-woningen, duidelijkheid en zekerheid verschaft, de huurder beschermt
en stimuleert tot energiezuinige nieuwbouw.
Daarbij kan er niet zomaar op voorhand van uit worden gegaan dat verhuurders zonder de
wet niet tot realisatie van NOM-woningen zou zijn overgegaan. Er kunnen verschillende
alternatieven worden onderscheiden:
— Vooruitlopend op het van kracht worden van deze regeling zijn huurders en corporaties
vaak al overeengekomen om de EPV-systematiek te hanteren, in plaats van de
‘traditionele’ huurverhoging bij renovaties.
— Verhuurders die kosten doorberekenen in de vorm van servicekosten. Dit kan bijvoorbeeld gelden voor nieuwbouw.
— Verhuurders die kosten doorbereken via een vrijwillige bijdrage. Bijvoorbeeld in
onderling overleg met de huurder een hogere huur afspreken.
De onderzoeksgroep met EPV kan daartoe in de eerste plaats vergeleken worden met de
onderzoeksgroep zonder EPV. Er kan sprake zijn van NOM-projecten waarbij een
vergelijkbare energieprestatie is gerealiseerd als het geval is bij EPV-woningen, maar dan
zonder gebruik te maken van de EPV. Indien er ook grootschalige wijze gebruik is gemaakt
van deze alternatieven met vergelijkbare prestaties dan geeft dit belangrijke indicaties in
de additionele effecten van de wet (die in dat geval beperkt zijn).

Analyse businesscase
Met behulp van businesscaseanalyses modelleren we de kern van de werking van de wet.
De vergoeding die verhuurders mogen vragen van huurders is onder andere bedoeld om de
businesscase van de realisatie van (zeer) energiezuinige woningen vanuit het oogpunt van
de verhuurder mogelijk te maken. In de analyse gaan we na of dat het geval is, en welke
ruimte de EPV corporaties biedt om te investeren in NOM-woningen.

2.4

Methode verdiepingsfase
Het hoofddoel van de casestudies is zicht krijgen op de mate waarin de EPV belemmeringen
wegneemt om de realisatie van zeer energiezuinige woningen mogelijk te maken,
begrijpelijk is in de toepassing, en leidt tot tevredenheid in de praktijk bij bewoners.

12

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Daarmee krijgen we, aanvullend op de inzichten uit de kwantitatieve analyse (en deskstudie), een indicatie van de mate waarin de EPV in de gestelde doelen voorziet, en
daarmee indicaties voor eventuele verbetering van doelmatigheid.

2.5

Gegevensbasis analysefase
In de kwantitatieve analyse geven we inzicht in het aantal woningen en projecten
(renovatie en nieuwbouw) waarvoor EPV is aangevraagd. Hiervoor gebruiken we twee
bestanden:
— Een bestand van RVO met daarin een overzicht van gecertificeerde woningen op basis
van gegevens van zeven van de acht bedrijven die certificaten uitgeven. Om aan de
beoordelingsrichtlijn te voldoen, dient een afmelding plaats te vinden bij RVO3.
— Een bestand van de Stroomversnelling met daarin bij hen bekende NOM-woningen.
De kwaliteit en volledigheid van deze bestanden kan op voorhand niet gecheckt worden,
aangezien er geen centrale registratie in Nederland plaatsvindt van NOM- of EPV-woningen.

2.6

Gegevensbasis verdiepingsfase
In totaal zijn vijf casestudies uitgevoerd om belemmeringen en kansen in kaart te brengen
bij de uitvoering van de EPV om de realisatie van zeer energiezuinige woningen mogelijk te
maken. De vijf casestudies zijn:
— Woonwaard;
— Waterweg Wonen;
— Reggewoon;
— Wold & Waard;
— GroenWest.
Tabel 1 – Overzicht casestudies
Casestudie A

Casestudie B

Casestudie C

Casestudie D

Casestudie E

Aantal NOM-woningen

39

43

312

6

12

Waarvan nieuwbouw

0

43

40

0

0

Waarvan renovatie

39

0

272

6

12

De uitkomsten van de casestudies zijn geanonimiseerd zowel in de verslagen, opgenomen in
Bijlage A, als in de hoofdrapportage, zodat deze niet herleidbaar zijn tot individuele
organisaties. In Figuur 2 geven we een overzicht van de stakeholders die binnen de casestudies worden geïnterviewd.

________________________________
3

Hiervoor wordt de BRL 9500-05 en de hulpmiddelen uit ISSO-publicatie 82.5 ingezet. Uiteindelijk bepaalt de
BRL 9500-05 de kwaliteitsborging van het proces van de netto warmtevraag van zeer energiezuinige woningen.
Ook bepaalt deze BRL dat de warmtevraagrapportages alleen door adviseurs mogen worden afgegeven die
volgens de BRL 9500-05 zijn gecertificeerd.

13

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Figuur 2 – Overzicht van relevante stakeholders

Verhuurders
(w.o.
corporaties)

EPV
Huurders

14

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Installateurs/
aannemers

3 EPV in het kort
3.1

Inleiding
In Paragraaf 3.2 beschrijven de regelgeving van de EPV. Vervolgens gaan we in Paragraaf
3.3 op de beoogde werking van de EPV (beleidstheorie) en de wijze waarop de EPV kan
bijdragen aan de gestelde beleidsdoelen waaronder een verdere verduurzaming van de
sociale woningvoorraad. In Paragraaf 3.4 vatten we de doelen van de wet samen.
Tenslotte presenteren we in Paragraaf 3.5 een overzicht over de toepassing van de EPV.

3.2

Beschrijving regelgeving EPV
Op 1 september 2016 is de wet EPV in werking getreden. De EPV maakt het verhuurders
(woningcorporaties) en huurders mogelijk een energieprestatievergoeding overeen te
komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning. Dit geldt alleen als er
sprake is van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan
de woonruimte. Het gaat daarbij om zeer energiezuinige woningen, zoals woningen die tot
‘Nul-op-de-Meter’ (NOM) worden verbeterd of nieuw worden gebouwd. NOM-woningen
bezorgen de bewoner netto geen variabele energiekosten meer. Officieel is de EPVregelgeving ook geldig bij vrijesectorwoningen, echter in praktijk heeft regelgeving daar
weinig nut omdat de huurprijs niet begrensd is en er dus ook mogelijkheid is om in
onderling overleg met de huurder de huur te verhogen.
De EPV gaat alleen door als beide partijen daarmee instemmen en wordt
niet eenzijdig opgelegd door de verhuurder. De algemene huurregelgeving verbindt al voorwaarden aan renovaties. Bij een individuele
renovatie gaat deze niet door als de huurder niet instemt met het
betalen van de EPV. Als de verhuurder een woningcomplex van
tenminste tien woningen wil renoveren, dan heeft hij daarvoor
instemming nodig van 70% van de huurders.
Op 1 februari 2017 is de regelgeving aangepast om de verhuurder de mogelijkheid te bieden
tot 1 januari 2022 een energieprestatievergoeding overeen te komen met een huurder voor
een woning die is aangesloten op het gasnet (gas-EPV). Per 1 april 2018 is aanvullende
regelgeving inwerking getreden om de verhuurder de mogelijkheid te bieden een energieprestatievergoeding overeen te komen voor een woning die is aangesloten op een
warmtenet (warmte-EPV).
Met de EPV mogen de verhuurders een vergoeding met de huurders overeenkomen naast de
huurprijs. Hiermee kunnen ze dus rekening houden bij de investering die nodig is om de
woning tot NOM te renoveren. De huurder betaalt dan slechts een lage energierekening
(vastrecht voor elektra, warmte, en/of gas, minus een eventueel overschot aan energiegebruik ten opzichte van eigen opwek), en daarnaast alleen de huur plus deze energieprestatievergoeding.

15

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Voorwaarden EPV
Voor een EPV moet de woning aan een aantal voorwaarden voldoen:
— De 1e voorwaarde voor een energieprestatievergoeding is een zeer goede isolatie van de
woning. De warmtevraag na renovatie moet minder zijn dan 50 kWh per vierkante meter
per jaar.
— De 2e voorwaarde voor een energieprestatievergoeding is dat de woning zoveel
hernieuwbare energie opwekt (met bijv. zonnepanelen) om de energiebehoefte te
dekken. De minimumeisen hiervoor zijn:
• Genoeg energie om de woning te verwarmen (in elk geval evenveel als de
vastgestelde warmtevraag van de woning).
• Alle energie die nodig is voor de vaste installaties in het gebouw. Bijvoorbeeld de
ventilatie.
• 26 kWh per vierkante meter aan elektriciteit voor het gebruik van elektrische
apparaten.
• 15 kWh per vierkante meter aan warm water voor gebruik in de keuken en
badkamer4.
Het is aan de verhuurder om de energieprestatie van de woning inzichtelijk te maken aan
de huurder. Daartoe is in de artikelen 4 en 5 van het besluit aan de verhuurder een
informatieplicht jegens de huurder opgenomen. De verhuurder moet onder andere de
huurder informeren over de warmtevraag van de woning, en de op te wekken hoeveelheid
duurzame energie. De verhuurder informeert de huurder tevens over de gemiddelde
klimaatomstandigheden en het gemiddelde energiegebruik waarop de energieprestatievergoeding is gebaseerd, en de gevolgen voor het energiegebruik, indien hiervan wordt
afgeweken. Dit betekent dat de woning van individuele meters voorzien moeten zijn.
Omdat een huurder van te voren inzicht kan krijgen, heeft deze ook de mogelijkheid
instemming af te laten hangen van bijvoorbeeld acceptabele woonlasten.

Eisen aan het bepalen van de warmtevraag
Voor het bepalen van de warmtevraag ten behoeve van het vaststellen van de energieprestatievergoeding dient gebruik te worden gemaakt van een beoordelingsrichtlijn
(BRL 9500-05). Uiteindelijk bepaalt deze richtlijn de kwaliteitsborging van het proces van
de netto warmtevraag van zeer energiezuinige woningen. Ook bepaalt deze BRL dat de
warmtevraagrapportages alleen door adviesbureaus mogen worden afgegeven die volgens de
richtlijn zijn gecertificeerd. Met een certificaat wordt de woning formeel afgemeld bij de
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Hoogte van de EPV
De woningcorporatie en de huurder komen zelf de hoogte van de EPV overeen5. In de wet
zijn hiervoor maxima opgenomen6. Verder is de EPV wettelijk onafhankelijk van dalende of
stijgende energieprijzen. Dat levert voor de huurder over een langere termijn zekerheid
over zijn woonlasten en voor de verhuurder zekerheid over het rendement op de
investeringen. Tabel 2 geeft een overzicht van de maximale EPV die kan worden gevraagd.
________________________________
4

De eisen bij EPV gas wijken iets af.
Dit kan worden vastgelegd in een aanhangsel aan de bestaande huurovereenkomst.
6
De maxima worden jaarlijks geïndexeerd volgens het consumentenindexcijfer. Als de corporatie de overeen5

gekomen EPV ook jaarlijks wil indexeren, moet zij dat in de overeenkomst met de huurder afspreken.

16

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Hoe sterker de mate van isolatie (en hoe lager de warmtevraag), hoe hoger de vergoeding
die de corporatie als tegenprestatie mag vragen.
Tabel 2 – Overzicht van de hoogte van de EPV (maandelijkse bedragen per m2)
Maximaal te berekenen EPV per m2

Netto warmtevraag
All electric

Warmtelevering op de woning

Collectief warmtenet1)

Gas

≤ 15 kWh/m .jaar

1,42

0,71

0,71

1,17

≤ 30 kWh/m2.jaar

1,42

0,61

0,61

1,07

≤ 40 kWh/m2.jaar

1,22

0,30

0,30

0,86

1,02

0,05

0,05

0,61

2

2

≤ 50 kWh/m .jaar

Bedragen worden jaarlijks geïndexeerd:
1)
De woningen waarbij sprake is van EPV met een extern warmtenet zijn niet meegenomen in deze evaluatie.

3.3

Beleidstheorie EPV
Doel van de wet is het wegnemen van belemmeringen in de wet- en regelgeving om de
realisatie van Nul-Op-de-Meter-woningen mogelijk te maken. Enerzijds wordt beoogd
hiermee de verhuurder meer zekerheid te gegeven over hetgeen hij bij een huurder in
redelijkheid in rekening mag brengen. Anderzijds is het doel om de huurder te beschermen
tegen een te hoge vergoeding die hij voor de geleverde energie aan zijn verhuurder moet
betalen.
Achterliggend idee is dus om de NOM-woningen (zo veel mogelijk) voor de doelgroep van
sociale huurders te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid en
beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Voor 2016 waren de wettelijke mogelijkheden
onvoldoende toegerust om gebouwconcepten te realiseren met zeer energiezuinige
woningen als de NOM-woning. Bij deze woningen garandeert de verhuurder een minimale
energieopwekking bij een maximale netto warmtevraag van de woning. De EPV-regelgeving
voorziet in dit probleem. Als gevolg hiervan zullen energie-investeringen die (maatschappelijk) rendabel zijn, moeilijk of zelfs niet van de grond komen. Met de EPV hebben huurders
en verhuurders de mogelijkheid investering en opbrengsten in zijn totaliteit af te wegen om
zo deze problematiek weg te nemen. Daarmee krijgt de markt (bouwers en verhuurders)
duidelijkheid voor een kwalitatieve oplossing tegen de laagste kosten over de gehele
levensduur (Total Cost of Ownership).

17

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Illustratie werking van EPV
De EPV is een maandelijkse vergoeding die de huurder en verhuurder overeenkomen als de energieprestatie
voldoet aan de voorwaarden voor een NOM-woning. De EPV (groen) wordt als apart onderdeel in rekening
gebracht naast de huurprijs en de servicekosten. Daar staat tegenover dat de huurder een lagere energierekening heeft (gele balk). Per saldo levert dit voor de huurder ongeveer gelijkblijvende woonlasten op ten
opzichte van de renovatie. Overigens kan de huurprijs zelf omhoog gaan als gevolg van de woningverbeterende
maatregelen die niet betrekking hebben op energieprestatie7. De EPV mag in rekening worden gebracht als de
een woning zeer lage warmtevraag (<50 kWh/m2) kent en voldoende uitgerust is met hernieuwbare energie om
in de eigen vraag te voorzien.

Tabel 3 – De EPV voor en na renovatie, bij een lage gemiddelde of hoge energierekening

Bron: Stroomversnelling, bewerking CE Delft.

3.4

Doelen EPV
Voor het bepalen van de doeltreffendheid en doelmatigheid in deze evaluatie worden de
volgende vijf doelen onderscheiden:
1. Het wegnemen van belemmeringen in de wet- en regelgeving om de realisatie van
bijvoorbeeld Nul-Op-de-Meter-woningen mogelijk te maken. Met dit wetsvoorstel wordt
daaraan uitvoering gegeven.
2. Duidelijkheid te creëren tussen huurder en verhuurder over de redelijkheid van de in
rekening te brengen vergoeding.
3. Enerzijds wordt hiermee de verhuurder meer zekerheid gegeven over hetgeen hij bij
een huurder in redelijkheid in rekening mag brengen.
4. Anderzijds wordt de huurder beschermd tegen een te hoge vergoeding die hij voor de
geleverde energie aan zijn verhuurder moet betalen.

________________________________
7

Dit geldt eveneens voor woningverbetering als gevolg van de energiemaatregelen, maar wel met een maximum
aantal punten, te weten 32/28 (eengezinswoningen/meergezinswoningen).

18

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

5. Daarnaast wordt door middel van de EPV gestimuleerd om vooruit te lopen op Europees
en Nederlands beleid om de energieprestatie van nieuwbouwwoningen per 2020 op het
niveau van bijna-energieneutrale nieuwbouw te brengen.
Een belangrijk bijdrage van de EPV zal moeten worden geleverd aan de realisatie en
opschaling van NOM-woningen. Dit is door de wetgever niet voorzien van een tijdpad en
kwantitatief einddoel. Door de Stroomversnelling is aangegeven dat tot 2020 111.000 huurwoningen kunnen worden gerenoveerd als corporaties de energiekosten bij de huurder
kunnen verrekenen8. Zodra dat is gerealiseerd levert dat een jaarlijkse energiebesparing op
van 4,5 PJ ten opzichte van de autonome besparing.

3.5

Toepassing in de praktijk
In deze paragraaf geven we inzicht in het aantal woningen waarvoor EPV is aangevraagd.
Hiervoor maken we gebruik van gegevens van RVO en de Stroomversnelling.

3.5.1 RVO: meer dan 1.250 gecertificeerde woningen
RVO heeft geen monitor van alle woningen die voor de EPV in aanmerking komen. Wel is
een overzicht bij RVO beschikbaar van certificaten die verleend zijn in het kader van de
eerdergenoemde beoordelingsrichtlijn (BRL 9500-05). Met een certificaat kan een woning
formeel worden afgemeld bij RVO en kan EPV in rekening worden gebracht. Uit dit
overzicht blijkt dat er sinds de invoering van de EPV 1254-certificaten zijn afgegeven en er
nog 596 in behandeling zijn9. Dit betekent dat er 1.254 woningen zijn gecertificeerd en
afgemeld. Bovenstaande inschatting van afgemelde woningen is vrij accuraat als schatting
voor de minimaal aantal woningen met een EPV, aangezien er geen andere reden geweest is
om een afmelding te doen terwijl de procedure voor extra administratieve lasten zorgt.

3.5.2 Relatie NOM-woningen en EPV-woningen
Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat er in november 2018 1.254 woningen waren afgemeld
bij RVO en dat voor deze woningen waarschijnlijk EPV in rekening wordt gebracht.
De Stroomversnelling inventariseert periodiek bij bouwers en corporaties hoeveel NOMwoningen er zijn gerealiseerd en gepland. Deze inventarisatie is niet compleet, omdat de
Stroomversnelling mogelijk niet alle projecten op het vizier heeft. Ook kunnen bouwer en
corporatie over hetzelfde project verschillende informatie aangeven en worden de
technische specificaties niet gecontroleerd. De meest recente schatting van de Stroomversnelling komt tot 6.050 gerealiseerde NOM-woningen in de periode tot 2013-2018.
Dit zijn 3.200 renovatiewoningen en 2.850 nieuwbouwwoningen. Vanaf september 2016 tot
en met 2018, de periode waarin de EPV geldig is, gaat het om circa 5.200 woningen.
Het aantal bij RVO afgemelde woningen ligt dus fors lager. Waarschijnlijk zijn er meer
woningen waarbij EPV in rekening wordt gebracht; de 1.254 woningen zijn dus een ondergrens. Als reden voor het lage aantal woningen wordt genoemd dat de beoordelingsrichtlijn
pas in maart 2017 beschikbaar was. Om een certificaat te bemachtigen moet bewijs worden
verzameld, ook tijdens de bouw. Dit maakt het lastig om al gerealiseerde woningen te
certificeren. Het kan zijn dat een aantal verhuurders wel EPV in rekening brengt, maar deze
________________________________
8

De streefcijfers waren in 2013 onderdeel van een deal die tot stand is gekomen in het kader van Innovatie-

programma Energiesprong, gefinancierd door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er zijn drie fasen onderscheiden: prototyping (1.000 woningen, 2013-2014), industrialisatie (10.000 woningen,
2015-2016) en opschaling (100.000 woningen, 2017-2020).
9
Stand 1 november 2018; verschillende peilmomenten.

19

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

woningen niet formeel heeft afgemeld bij RVO. Hoe groot deze groep is, is niet bekend.
Ook kan een deel van de woningen al wel zijn gerealiseerd, maar nog niet zijn afgemeld.
Met name bij nieuwbouwwoningen wordt er soms voor gekozen om geen EPV in rekening te
brengen, maar om een deel van de kosten via te servicekosten vergoed te krijgen. Op deze
manier hoeven corporaties geen EPV-certificering en monitoring te organiseren.
Wel moeten zij jaarlijks een overzicht geven van de servicekosten en deze afrekenen.
Hoe groot deze groep in zijn totaliteit is, is ook niet bekend. Wel is hier een beeld van
binnen de vijf casestudies.

Projecten in pijplijn
Uit gegevens van de Stroomversnelling blijkt dat er voor 2019 nog ruim 4.600 NOM-woningen
gepland staan. Het is nog onzeker of deze woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd in
2019. Voor deze woningen wordt in de toekomst mogelijk een EPV overeengekomen.
Figuur 3 laat zien dat er dus 1.254 woningen zijn afgemeld. Bij deze woningen wordt
zeer waarschijnlijk EPV in rekening gebracht. Bijna 600 verzoeken zijn in behandeling.
Voor ruim 4.000 NOM-woningen geldt dat ze wel zijn gerealiseerd, maar het is niet bekend
of er EPV in rekening wordt gebracht. In 2019 staan nog ruim 4.600 NOM-woningen gepland.
Voor deze woningen wordt mogelijk EPV overeengekomen.
Figuur 3 – Afgemelde woningen en NOM-woningen
6.000
5.000
4.000
3.000

2.000
1.000
2013- aug 2016
Afgemelde NOM-woningen

Sept 2016 - 2018
In behandeling

2019

(Nog) niet-afgemelde NOM-woningen

Bron: CE Delft, o.b.v. Stroomversnelling en RVO.

3.5.3 Kenmerken afgemelde woningen
In deze paragraaf gaan we verder in op een aantal kenmerken van de afgemelde woningen.
Van 538 van de 1.254 afgemelde woningen is de netto warmtevraag bekend. Niet alle
certificeringsbureaus hebben de warmtevraag aan RVO doorgegeven. De netto warmtevraag
is bepalend voor de hoogte van de EPV. Er zijn drie staffels. Deze zijn weergegeven in
Figuur 4.

20

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Figuur 4 – Verdeling EPV over staffels

7%

24%

69%

< 30 kWh_th / m2

< 40 kWh_th / m2

< 50 kWh_th / m2

Het grootste deel van de woningen valt in de meest zuinige categorie en komt daarom in
aanmerking voor de hoogste EPV-vergoeding. De gemiddelde warmtevraag is 26 kWhth/m2.
De hoogste vraag is 47,9 kWhth/m2 en de laagste 8,1 kWhth/m2. Bij de meest zuinige staffel
(372 woningen) is de gemiddelde warmtevraag 22 kWhth/m2, bij de middelste staffel
(128 woningen) is dit 34 kWhth/m2 en bij de minst zuinige staffel (38 woningen) is dit
43 kWhth/m2.

Type EPV: veelal all electric

De 1.250 afgemelde woningen zijn vermoedelijk allemaal all electric-woningen. Er is geen
duidelijk kwantitatief beeld van het aantal woningen waarbij gebruik is gemaakt van de
warmte-EPV en gas-EPV, maar vermoedelijk is dit aantal zeer gering. Bij certificaathouders
zijn geen woningen bekend die gebruik hebben gemaakt van de gas-EPV. Ook bedrijven die
renovatieconcepten voor huurwoningen ontwikkelen alsmede benaderde corporaties, geven
aan dat er thans nog geen gebruik is gemaakt van de gas-EPV.

21

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Nieuwbouw en renovatie: voornamelijk nieuwbouw
Door een koppeling te maken met de BAG kan het bouwjaar van de woningen worden
achterhaald. Van 92 woningen was dit niet bekend, mogelijk zijn ze dusdanig recent
opgeleverd dat ze nog niet in de BAG zijn opgenomen. Van de bekende woningen betrof 69%
nieuwbouwwoningen en 31% renovatiewoningen. Figuur 5 laat de gecertificeerde woningen
naar bouwjaar zien. Van de renovatiewoningen komt het grootste deel (46%) uit de jaren
’60. Ook komen er relatief veel woningen uit de bouwperiode 1945-1959 en de jaren ’70.
Van de nieuwbouwwoningen komt het grootste deel uit 2017 (77%) en 2018 (15%).
Nieuwbouwprojecten zijn gemiddeld wat groter dan renovatieprojecten. Bij nieuwbouwwoningen gaat het om gemiddeld 24 woningen, bij renovatieprojecten zijn het er gemiddeld
15. Het lijkt dat nieuwbouw vaker projectmatig wordt aangepakt en dat het bij renovatie
nog vaak om pilotprojecten gaat of om enkele losse woningen.
Figuur 5 – Gecertificeerde woningen naar bouwjaar
900
800

700
600
500
400
300
200
100
0
Renovatie
1945-1959

1960-1969

1970-1979

Nieuwbouw
1980-1989

2013-2015

2016

2017

2018

Nieuwbouwwoningen kennen lagere warmtevraag
Meer dan 80% van de nieuwbouwwoningen komt in aanmerking voor de hoogste staffel met
een vergoeding van € 1,42 per m2 (dus laagste warmtevraag). Alleen bij renovatiewoningen
komt de laagste staffel, € 1,02 per m2, voor. Dit kan betekenen dat het voor nieuwbouwwoningen gemakkelijker is om de hoogste staffel te bereiken, omdat de meerkosten lager
zijn dan bij renovatie. Zowel nieuwbouw- als renovatiewoningen kennen een gemiddeld
woonoppervlak van 98 m2. Een gemiddelde corporatiewoning is 83 m2, dus over het
algemeen renoveren corporaties de wat grotere huurwoningen (WoON2015).

22

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Figuur 6 – Verdeling EPV-woningen naar staffels (30, 40, 50 kWh/m2.jaar), nieuwbouw en renovatie
100%
90%
80%
70%
60%
50%

40%
30%
20%
10%
0%
Renovatie

Nieuwbouw
1,02

1,22

1,42

Tenslotte
Met behulp van gegevens van RVO (database met afgemelde woningen) en de Stroomversnelling (database met NOM-projecten) is een inschatting te maken van het aantal
woningen dat gebruik maakt van de EPV. Van de afgemelde woningen is het zeer
waarschijnlijk dat zij gebruik maken van de EPV. Vanaf mei 2017 tot en met november 2018
gaat dit om 1.254 woningen. Twee derde hiervan zijn nieuwbouwwoningen; een derde
renovatiewoningen.

23

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

4 Doeltreffendheid
4.1

Inleiding
In dit hoofdstuk analyseren we de doeltreffendheid van de EPV, ofwel de mate waarin de
gestelde doelen van EPV worden gehaald. Voor de vijf doelen gaan we apart in op de mate
waarin de regeling heeft bijgedragen aan het betreffende doel. Tenslotte gaan we in
Paragraaf 4.7 in op de positieve en negatieve neveneffecten van de regeling.

4.2

Doel 1: Realisatie en opschaling
Uit een schatting van de Stroomversnelling blijkt dat er vanaf
september 2016 zo’n 5.200 NOM-woningen zijn opgeleverd. Een groot
deel hiervan is dus nog niet afgemeld bij RVO. Mogelijk wordt bij een
deel hiervan wel EPV in rekening gebracht. Hoe groot dit deel is, is
niet bekend. Bij hoeveel woningen uiteindelijk gebruik gemaakt wordt
van de EPV, is met de beschikbare data dus niet precies te achterhalen.
Op grond van deze kwantitatieve gegevens is het lastig tot een schatting te komen van de
effectiviteit van de EPV. Vanaf maart 2017 (invoeringsdatum van de beoordelingsrichtlijn
voor warmtevraag) is een centraal overzicht beschikbaar voor de toepassing van de EPV.
Naast de kwantitatieve gegevens zal er dus een beeld moeten worden gevormd op basis van
financiële aantrekkelijkheid van NOM-bouw voor de corporatie (gegeven voldoende
bescherming van de huurder). Daarnaast maken we gebruik van kwalitatieve gegevens uit
de casestudies om effecten op realisatie en opschaling (Doel 1) te bepalen.
Hieronder gaan we in op de financiële analyses (Paragraaf 4.2.1) en de uitkomsten uit de
casestudies (Paragraaf 4.2.2). De effecten op realisatie van nieuwbouwwoningen worden
separaat besproken in Paragraaf 4.6 (onder Doel 5).

4.2.1 Financiële analyse
Een financiële analyse geeft nader inzicht in de effectiviteit van de EPV. De mogelijkheid
een voldoende gunstig rendement te realiseren geeft voor corporaties een incentive te gaan
verNOMmen. Dit rendement moet worden afgezet te opzichte van het alternatief voor NOMrenovatie (bijv. een B-label of een label A++-renovatie).
De financiële analyse baseren we op de IRR (internal rate of return)10, een veel gehanteerde
maatstaf om investeringsbeslissingen op te baseren. Een investering met een hoge
(verwachte) IRR is te prefereren ten opzichte van die met een lage IRR.
Uit een financiële analyse van de Nederlandse Investeringsinstelling (NLII, 2016) blijkt dat
de IRR van een NOM-renovatie (met EPV) over het algemeen een gunstiger IRR heeft dan
een renovatie naar een B-label. Daarnaast verbetert de kwaliteit van de woningvoorraad en
krijgt de woningbouwvereniging bij een NOM-renovatie meer waarde dan bij een investering
________________________________
10

De IRR is het rendement van de investering, ofwel de rentevoet waarbij de netto contante waarde van alle
opbrengsten gelijk is aan de investering.

24

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

in een label B-renovatie. De (financiële) waarde betreft de extra levensduur waarover de
corporatie huurinkomsten ontvangt.

Businesscase met actualisering van de belangrijkste parameters
Hieronder laten we zien hoe de businesscase van de NOM-woning met toepassing van de
EPV eruit ziet wanneer we de belangrijkste parameters actualiseren op basis van
praktijkwaarden uit de casestudies. We voeren de berekeningen uit met behulp van
‘SlimExploiteren’-rekentool11. Dit model wordt onder andere gebruikt door woningbouwcorporaties om de investeringscapaciteit voor NOM-projecten te bepalen.
Uit de studie van NLII en onze studie blijkt dat vijf parameters bepalend zijn voor
verschillen in IRR tussen de scenario’s:
1. De investeringsomvang.
2. De huurverhoging.
3. De EPV.
4. De resterende levensduur.
5. De extra kosten voor onderhoud en beheer als gevolg van de energieprestatiegarantie. 12
De businesscase is niet geactualiseerd voor huurprijsbeperkingen die voortvloeien uit
instrumenten als passend toewijzen en de huursombenadering. In de interviews voor de
casestudies is overigens niet naar voren gebracht dat deze instrumenten de businesscases
nadelig beïnvloeden.
Tabel 4 vat de resultaten samen van de berekening met geactualiseerde parameters.
De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van praktijkwaarden uit de casestudies. In de
financiële analyse zijn twee verschillende vormen van verduurzaming betrokken:
— Naar NOM-ready: Schilrenovatie met zonnepanelen, beperkte aanpassing verwarmingssysteem. Geen volledige omschakeling naar warmtepomp, vloerverwarming of
laagtemperatuur radiatoren, en slechts een beperkt aantal extra zon-PV-panelen.
— Naar NOM met EPV.
Tabel 4 – Vergelijking businesscase EPV en alternatieve investeringen in energiezuinige woningen
Gerealiseerde renovaties
Type woning
Type renovatie
IRR

Eengezins, 100 m2

Geplande renovaties

Portiek, 50 m2

Eengezins, 100 m2

NOM-ready

NOM met EPV

NOM-ready

NOM/EPV

NOM-ready

NOM met EPV

3,0%

3,2%

3,5%

2,5%

2,3%

2,0%

Het eerste dat opvalt is dat de corporaties uit de casestudies niet de afweging maken
tussen een renovatie naar label B of een NOM-renovatie, maar tussen een renovatie naar
een NOM-ready woning en een NOM-woning. Zo’n afweging past bij een strategie naar het
CO2-neutraal maken van de eigen woningvoorraad (Aedes-doelstelling) en een gemiddelde
van label B in 2021.
________________________________
11

Met dank aan Sean Vos die de tool beschikbaar heeft gemaakt. Zie Slim Exploiteren REKENTOOL. We hebben

deze tool aangepast zodat de IRR van een NOM/EPV-project vergeleken kan worden met die van een label Brenovatie of een renovatie tot NOM-ready.
12
NLII noemt ook de restwaarde/eindwaarde. De gevoeligheid van de uitkomsten is echter klein wanneer deze
binnen realistische bandbreedtes blijft.

25

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Als we kijken naar de gerealiseerde NOM/EPV-woningen, dan zien we dat de NOM-renovatie
van de grotere eengezinswoning een gunstiger businesscase heeft dan het alternatief, maar
de renovatie van de kleinere portiekwoning niet. De laatste heeft een minder goede
businesscase omdat het dakoppervlak kleiner is (minder zon-PV mogelijkheden) en de EPV
lager is die op het niveau van de woning in rekening gebracht kan worden, terwijl een
aantal kosten niet of nauwelijks afnemen bij kleinere woningen (zoals kosten voor
engineering, monitoring en installatiekosten).
Als we kijken naar de geplande woningen, dan constateren we dat de corporatie ervoor
kiest om niet tot NOM te renoveren, maar de woning NOM-ready te maken. Dit is een
keuze die we bij meerdere corporaties zijn tegengekomen. Onder andere de verwachte
toekomstige ontwikkelingen in de investeringen maken een NOM-renovatie onaantrekkelijk.
Hierna geven we nadere details13.

Businesscase van recent gerealiseerde projecten
We kunnen voor twee gerealiseerde projecten van corporaties laten zien hoe de businesscase eruit ziet. Het eerste project betreft eengezinswoningen van 100 m 2. Het tweede
project betreft portiekwoningen van 50 m2.
Eengezinswoningen – 100 m2
Hieronder laten we zien hoe de businesscase eruit ziet voor het eerste gerealiseerde
project. Deze corporatie maakt de afweging tussen renoveren tot NOM-ready14 of NOM (zie
voor een vergelijk tussen label B en NOM met EPV Bijlage D). Het uitgangspunt van deze
afweging is dat de woningbouwvereniging de doelstelling om in 2040 alle woningen
energieneutraal te maken, omarmt. Renovatie tot NOM-ready wordt door de woningbouwvereniging beschouwd als een no regret-maatregel: een verdere renovatie naar NOM
betekent slechts nog aanpassingen in de installaties (warmtepomp, vloerverwarming en de
aanbreng van een beperkt aantal extra zon-PV-panelen), terwijl de schilrenovatie reeds is
uitgevoerd en ook zonnepanelen zijn aangebracht.
Hierbij hanteert de corporatie het uitgangspunt dat de investeringskosten voor het
realiseren van een NOM-woning circa 10.000 euro hoger liggen dan de uitgangspunten zoals
voorzien in de NLII-notitie. Dat is te wijten aan twee factoren:
1. De krapte op de markt in leveranciers van de technieken.
2. Het achterblijven van de aantallen NOM-woningen bij de verwachting waarop de
oorspronkelijke prijs gebaseerd was.
De corporatie rekent een langere levensduur voor zowel de NOM-ready woning als de NOMwoning, omdat deze beide een grotere toekomstbestendigheid hebben. Daarnaast rekent de
corporatie op meerkosten voor het beheer en onderhoud.
Als we deze uitgangspunten hanteren, dan is de businesscase van de NOM-woning met een
EPV vergelijkbaar met die van de NOM-ready woning. De resultaten worden weergegeven in
Tabel 5.

________________________________
13
14

26

In Bijlage C rapporteren we een reproductie van het resultaat uit de studie van NLII.
Schilrenovatie met zonnepanelen en beperkte aanpassing van het verwarmingssysteem.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Tabel 5 – Businesscase NOM-ready en EPV, eengezinswoning 100 m2
NOM-ready

NOM/EPV

Grootte woning (m )

100

100

Investering (€ 1.000)

70

80

Resterende levensduur (jaren)

40

40

Huurverhoging/EPV per maand

65

120

3,0%

3,2%

2

Extra kosten onderhoud en beheer per maand

16

IRR

Portiekwoningen – 50 m2
Een van de corporaties heeft een blok kleinere portiekwoningen (50 m2) gerenoveerd tot
NOM met een EPV. Om de renovatie te financieren brengt deze corporatie wel de volledige
EPV in rekening met een huurverhoging conform WWS. Alternatieve, vergelijkbare woningen
zijn gerenoveerd naar NOM-ready (schilisolatie en beperkt aantal zon-PV-panelen).
De corporatie gaat er vanuit dat de levensduurverlening van beide type renovaties
vergelijkbaar is.
De verschillen in investeringskosten worden veroorzaakt doordat de kosten van de NOMwoning hoger uitpakken, vanwege verschillen in de volgende posten (zie Bijlage B voor een
uitsplitsing):
— duurder dak;
— betere glasisolatie en afdichtingen;
— warmtevoorzieningen;
— extra PV-panelen;
— warmteterugwinning.
In Tabel 6 geven we weer hoe de businesscase van deze corporatie eruit ziet.
Tabel 6 – Businesscase NOIM-ready en EPV, portiekwoning 50 m2
NOM-ready

NOM/EPV

Grootte woning (m2)

50

50

Investering (€ 1.000)

44

81

Resterende levensduur (jaren)

40

40

Huurverhoging/EPV per maand

12

75

3,5%

2,5%

IRR

We zien dat voor deze kleinere woningen de IRR van de NOM-ready renovatie gunstiger is
dan van de NOM-renovatie met EPV.
De kleinere NOM-woning heeft een minder goede businesscase omdat het dakoppervlak
kleiner is (minder zon-PV mogelijkheden) en de EPV lager is die op het niveau van de
woning in rekening gebracht kan worden. De EPV neemt namelijk lineair toe met de
woonoppervlakte, terwijl kosten voor isolatie (bijv. gevel, ramen) grof gezegd toenemen
met de wortel van de woonoppervlakte.

27

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Businesscase van geplande projecten
Hierna werken we uit hoe de businesscase van een eengezinswoning (100 m2) eruit ziet als
uitgangspunten over de investering in de toekomst veranderen.
De corporatie gaat er vanuit dat de kosten voor een NOM-renovatie in de toekomst zullen
stijgen. Dit wordt veroorzaakt door twee factoren:
1. Toekomstige prijsstijging vanwege zelf aangebrachte voorzieningen en andere
bijzonderheden waardoor de woning afwijkt van de standaard van het NOM-concept.
Het gaat dan bijvoorbeeld om de aanwezigheid van een dakraam, een dakkapel, een
uitbouw, houten vloeren of de aanwezigheid van zonneschermen.
2. Verdere krapte op de markt voor leveranciers van de technieken.
Deze elementen veroorzaken beide een extra kostenpost in de investeringsfase tussen de
€ 10.000 en 15.000 voor de NOM-woning en de helft hiervan voor de NOM-ready woning.
De totale extra investeringskosten komen daarmee op € 25.000 (NOM-woning); € 12.500
(NOM-ready woning).
Tabel 7 – Businesscase NOM-ready en EPV, eengezinswoning, 100 m2, toekomstige blokken
NOM-ready

NOM/EPV

Grootte woning (m2)

100

100

Investering (€ 1.000)

82,5

105

Resterende levensduur (jaren)

40

40

Huurverhoging/EPV per maand

65

122

2,3%

2,0%

Extra kosten onderhoud en beheer per maand
IRR

16

Als we deze uitgangspunten hanteren, dan zien we dat het rendement van de NOM-ready
renovatie iets beter is dan dat van de NOM/EPV-woning. De betreffende corporatie kiest er
dan ook voor om in de nabije toekomst te plannen projecten te renoveren tot NOM-ready,
met als doel om hiermee praktijkervaringen op te doen.

Conclusies uit financiële analyse
We concluderen dat de businesscase in de praktijk onzekerder is dan vooraf werd ingeschat.
De businesscase verslechtert met name wanneer renovaties worden uitgevoerd bij:
— kleinere woningen (de ruimte die de EPV biedt is dan te beperkt vanwege kleiner
dakoppervlak voor PV-panelen en relatief grotere kosten in vergelijking met EPV op
woningniveau);
— wanneer de kosten van een NOM/EPV-renovatie hoger uitvallen, door tegenvallers in de
praktijk, of doordat bij opschaling ook woningen zullen worden gerenoveerd die minder
goed voldoen aan het standaard NOM-concept of door een verdere krapte op de markt
van leveranciers van NOM-technieken.

4.2.2 Effecten en knelpunten toepassing EPV
Uit de vijf casestudies komt het beeld naar voren dat de EPV in belangrijke mate heeft
bijgedragen aan de realisatie van NOM-woningen. Dit geldt met name voor renovatiewoningen. De EPV is voor vier van de vijf projecten essentieel voor het behalen van de
gestelde rendementseisen van de verschillende corporaties in de bestaande bouw.

28

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Zonder de EPV zou het exploitatiemodel niet uitkomen, vanwege de beperkte mogelijkheden om meerkosten door te belasten. Bij aanvang van één project was de intentie de
woningen te renoveren tot NOM-niveau, en EPV in rekening te brengen. Uiteindelijk is hier
besloten gebruik te maken van de mogelijkheid tot het verwerken van zonnepanelen in de
servicekosten. Hierbij heeft de betreffende corporatie de investeringscapaciteit om dit te
kunnen doen.
Bij de verschillende projecten zien we een mix van overwegingen om woningen NOM te
maken met (al dan niet) toepassing van de EPV. Financiële overwegingen zijn hierin
belangrijk, maar de strategie van de corporatie is hierin meestal leidend. Met name de
corporaties die zich richten op CO2-neutraal en voldoende investeringsruimte hebben kiezen
doelbewust voor NOM, en nemen daarbij genoegen met een minder financieel rendement.
Ook een expliciete ‘NOM-strategie’ van de corporatie (‘de komende 8 jaar 20% van het bezit
NOM te maken’) is daarbij zondermeer behulpzaam.
Dan gaat het om corporaties die een routekaart hebben opgesteld die ambitieuzer is dan de
routekaart van Aedes. Corporaties met een minder beleidsambitie (gemiddeld label A in
2030) laten financiële overwegingen sterker tot uitdrukking komen in hun investeringsbeslissingen. We zien met name bij deze groep dat de EPV essentieel is tot een sluitende
businesscase te komen en tot NOM-renovaties te bewegen. Tenslotte voert een corporatie
de strategie op het verNOMmen in twee stappen: eerst naar label A (NOM-proof), en daarna
van A naar NOM. De belangrijkste reden is de hoge investeringskosten van NOM.
Daarbij geldt voor een aantal corporaties ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid
als motivatie om de voorraad versneld NOM te maken. Die maatschappelijke verantwoordelijkheid betreft niet alleen het verduurzamen van de woningvoorraad, maar ook het in de
toekomst kunnen blijven investeren in de volkshuisvestelijke opgaven (betaalbaarheid en
beschikbaarheid).
De complexstrategie is doorslaggevend bij de beslissing om al dan niet te renoveren naar
NOM. Op de eerste plaats moet de woningen nog in bezit blijven van de corporaties, dan is
renoveren naar NOM interessant. Daarnaast zien we dat energiezuinigheid een belangrijke
maatstaf is voor wooncomfort. Het is vooral belangrijk dat mensen in een goeie woning
wonen.

Knelpunten
Uit de analyse van de casestudies wordt het beeld bevestigd dat de EPV in de praktijk
achterblijft bij de oorspronkelijke verwachtingen die men had ten aanzien van NOM 15.
Daar is een aantal redenen voor aan te geven:
— In het algemeen worden, zeker door de corporaties die de EPV voor het eerst toepassen,
de vereisten voor een EPV als ingewikkeld gezien. De EPV is niet eenvoudig uitlegbaar
aan de doorsnee huurder.
— De administratieve lasten om te voldoen aan de informatie- en monitoringsplicht van
de verhuurder worden door verhuurders als aanzienlijk gezien. Voor een corporatie is
dit zelfs mede aanleiding geweest om af te stappen van de eenmaal afgesproken EPV.
Besloten is om (een deel van de) renovatiekosten in rekening te brengen via de
________________________________
15

De Stroomversnelling verwachtte in totaal rond de 10.000 NOM-woningen te hebben gerealiseerd eind 2018. Dat
zijn er rond de 6.000.

29

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

servicekosten, een regeling die volgens deze corporatie een aantal voordelen heeft 16.
Daarnaast is intensief contact nodig tussen verhuurder en huurder nodig over het wonen
in een energiezuinige woning en specifieke regels van de EPV. De ervaring van de
corporaties uit de casestudies is dat veel voorlichting moet worden gegeven vooraf,
tijdens en na de renovatie. Dit vraagt het van de corporaties een intensieve begeleiding
om het gehele proces met ketenpartners in goede banen te leiden en de huurder goed
voor te lichten. Overigens is dit voorlichtingsproces sowieso grotendeels onderdeel van
het traject van verNOMmen van woningen.
— Een deel van deze bewijslast komt tot uitdrukking in de kosten voor de monitoring,
afgifte van langlopende garanties en bewaking van de energieprestaties van de
gerenoveerde woning(blok). Elk jaar moet namelijk bewezen worden dat aan bepaalde
voorwaarden van de EPV is voldaan. Dat is geen dagelijks werk voor de corporaties.
De verschillende marktconcepten die hiervoor worden aangeboden, variëren sterk qua
inhoud van het pakket (soms alleen monitoring, soms ook met onderhoud) en qua
omvang van de kosten. De kosten variëren binnen de casestudies in elk geval van € 15
tot € 30 per maand. Dit vormt een substantieel deel van de in rekening te brengen EPV.
De bureaus die hiertoe bevoegd zijn, maken de beoordelingsprocedure soms nodeloos
ingewikkeld. De kosten voor monitoring zijn derhalve hoog en gaan ten koste van de
ruimte voor energie-investeringen. Ook hier zijn al enkele monitoringsbedrijven die
scherper kunnen aanbieden (€ 15 à 20 per maand) en zo een concurrentievoordeel
behalen. Duidelijk is dat ook deze markt tijd nodig heeft om zich concurrerend te
kunnen organiseren.
— De EPV introduceert bij woningcorporaties een nieuwe activiteit. Naast de zorg voor de
woning is de corporatie nu ook betrokken bij de zorg voor de energieprestatie van de
woning. Organisatorisch vraagt het van corporaties een andere manier van werken.
Zeker als het gaat om grotere aantallen woningen met veel diverse contracten met
verschillende aannemers en veel administratieve rompslomp, want het wordt
ingewikkeld om bij grote aantallen NOM-woningen/projecten bij te houden aan welke
partij welke onderhoudsmeldingen moeten worden doorgeschakeld. Dit leidt bij een van
de corporaties tot een uitbreiding personele capaciteit.
— Sommige woningcorporaties zijn zich niet bewust dat certificering en de afmelding
verplicht zijn voor het in rekening brengen van de EPV. Dat kan mogelijk ook een van de
verklaringen zijn voor het grote aantal NOM-woningen zonder afmelding.
Alhoewel een deel van de bovengenoemde belemmeringen te maken heeft met het
omschakelen naar een nieuwe manier van werken, het opschalen en uit ontwikkelen van
nieuwe marktconcepten, is de constatering dat de EPV-regeling als ingewikkeld wordt
gezien door corporaties.

________________________________
16

Daarbij heeft ook meegespeeld dat de huurder er financieel op vooruitgaat zou gaan als de corporatie servicekosten in rekening brengt voor de zon-PV-panelen. Op basis daarvan heeft de corporatie besloten het EPV
contract met de huurder en de aannemer te ontbinden. De huurders zijn ook akkoord, omdat voor hen het risico
van het ontbreken van de NOM-garanties wordt afgedekt doordat de servicekosten lager liggen dan de EPV. De
bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het melden van problemen met bijvoorbeeld de zonnepanelen.

30

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

4.2.3 Conclusie
Doeltreffendheid van de EPV kan niet goed worden vastgesteld omdat het zicht ontbreekt
op de omvang van de EPV-woningen ten opzichte van de controlegroep (NOM-woningen
zonder EPV). Geconstateerd is dat de groep EPV-woningen nog relatief beperkt is.
De conclusie is dat de EPV essentieel is geweest om tot een exploitatiemodel te komen voor
de verhuurder en tot acceptabele woonlasten voor de huurder in de bestaande huurwoning.
Voor corporaties met een expliciet NOM-beleid en voldoende investeringscapaciteit geldt
dat deze corporaties ook zonder EPV een manier (bijv. servicekosten) vinden om kosten van
NOM door te berekenen. Echter om ook de grotere groep corporaties te verleiden tot NOMrenovaties zal een goede propositie ten opzichte van renovatie tot label B of A(++) moeten
worden geformuleerd. De EPV helpt duidelijk dit rendement te verbeteren.
De beleidstheorie die bij aanvang van de EPV is geformuleerd (zie Paragraaf 3.3) lijkt dan
ook voor de meeste corporaties met ervaring van EPV op te gaan. We concluderen dat de
businesscase desalniettemin in de praktijk onzekerder is dan vooraf werd ingeschat.
De businesscase verslechtert met name wanneer renovaties worden uitgevoerd bij:
— kleinere woningen (de ruimte die de EPV biedt is dan beperkt);
— wanneer de kosten van een NOM/EPV-renovatie hoger uitvallen, door tegenvallers in de
praktijk, of doordat bij opschaling ook woningen zullen worden gerenoveerd die minder
goed voldoen aan het standaard NOM-concept.

4.3

Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
Dit doel zal in twee delen worden besproken: ten eerste of voor
de verhuurder voldoende duidelijk is in hoeverre de in rekening
te brengen vergoeding redelijk is naar de huurder? En ten
tweede, of voor de huurder voldoende duidelijk is in hoeverre de
in rekening gebrachte vergoeding redelijk is in het licht van de
noodzakelijke investeringskosten voor de verhuurder om het,
voor de EPV-vereiste, prestatieniveau van de woning te
realiseren?
De duidelijkheid over hoe redelijk de vergoeding voor huurders en verhuurders is, verschilt
namelijk omdat de insteek van de twee partijen verschilt: de hoogte van de vergoeding
voor verhuurders moet hun investeringskosten dekken, terwijl huurders over het algemeen
niet meer willen betalen dan vóór het verNOMmen.
De maximale hoogte van de vergoeding wordt uiteraard bepaald door de wet. Huurder en
verhuurder komen vrijwillig een vergoeding overeen; deze wordt niet eenzijdig opgelegd
door de verhuurder. Bij een individuele renovatie gaat deze bijvoorbeeld niet door als de
huurder niet instemt met het betalen van de EPV.

4.3.1 Is voor de verhuurder voldoende duidelijk in hoeverre de in rekening te
brengen vergoeding redelijk is naar de huurder?
De cases geven aan dat corporaties vooral niet de maximale vergoeding vragen. Dit komt
door het feit dat bij bijv. NOM-renovaties huurders met corporaties afspreken dat de
woonlasten na de renovatie niet zullen stijgen (behalve na mutatie). Dit laat zien dat
verhuurders voldoende duidelijk hebben in hoeverre de vergoeding redelijk is. Bij een NOMrenovatieproject wilde een corporatie eerst het maximum vragen. Na zittende huurders hun

31

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

bezwaar hadden geuit, omdat hun woonlasten zouden stijgen, werd de vergoeding
zodoende verlaagd. Bij een mutatie is de insteek wel het maximum te vragen.
Een van de corporaties met een minder ambitieus NOM-beleid ziet hun NOM-renovatieproject echter als een proef om te zien of de EPV rendeert. Zij hebben voor dit project een
lagere vergoeding gevraagd dan het maximum, maar indien de kosten achteraf te rooskleurig zijn ingeschat zal wel het maximum gevraagd worden. Het vragen naar een hogere
vergoeding is ook voor sommige corporaties niet per se een probleem aangezien een van
hun maatschappelijke taken het wooncomfort is van de huurders: dit stijgt namelijk na het
verNOMmen, en wordt ook gezien als een van de factoren die de hoogte van de vergoeding
bepaald.

4.3.2 Duidelijkheid voor huurder in hoeverre vergoeding redelijk is voor de
noodzakelijke investeringskosten?
De duidelijkheid van de regeling werd vooral gewaarborgd tijdens informatieavonden waar
huurders werd uitgelegd wat de investeringskosten zijn die gepaard gaan met het
verNOMmen. Het werd hierdoor duidelijk voor bewoners van nieuwbouw en renovatie
woningen waarom de EPV-vergoeding nodig is en wat de hoogte zal zijn van de vergoeding.
Anderzijds hebben huurders de EPV-vergoeding als redelijk ervaren aangezien hun woonlasten vaak niet zijn gestegen, en wanneer dit wel het geval was hebben ze aangegeven dat
men er iets voor terug krijgt: wooncomfort. Het eerste is vooral belangrijk voor NOMrenovaties, waar huurders te maken krijgen met een nieuwe woning met een veranderde
warmtevraag en eigen opwek mogelijkheden. Een corporatie wilde na de renovatie de
maximale vergoeding vragen, maar toen huurders aangaven dat hun woonlasten hierdoor
zouden stijgen hebben zij de toezegging van de corporatie gekregen dat hun woonlasten
niet zouden toenemen en is de EPV vergoeding verlaagd. Wat betreft het wooncomfort
hebben sommige huurders aangegeven dan een eventuele beperkte verhoging van de
woonlasten als redelijk wordt gezien tegenover het gestegen het comfort van de woning.
Sommige huurders vinden de hoeveelheid eigen opgewekte energie zelfs genereus in relatie
tot hetgeen zij betalen via de EPV. Dit dekt makkelijk hun eigen energievraag, waardoor
het draagvlak voor het hele proces wordt vergroot. Bij andere corporaties was de
oorspronkelijke afspraak dat de energielasten nul zouden worden, en als de energierekening
in de praktijk hoger uitvalt, dan wordt dit vergoed door de corporatie.

4.3.3 Conclusie
Corporaties vragen vaak geen maximum vergoeding, en spreken met huurders af dat de
woonlasten niet zullen stijgen na het verNOMmen (behalve na mutatie). Verhuurders
hebben voldoende duidelijk in hoeverre de vergoeding redelijk is voor de huurder.
De corporaties die met NOM-woningen bezig zijn, zijn echter de meer ambitieuze
corporaties. Minder ambitieuze corporaties (in termen van NOM-ambities) schatten dat er
een kans is dat hun vergoeding verhoogd zal moeten worden indien de kosten voor het
verNOMmen achteraf toch hoger blijken te zijn. Dit zal dan gelden voor de nieuwe huurder.
Er is vaak ruimte voor deze verhoging aangezien huurders in de cases hebben aangegeven
dat hun wooncomfort ook is verhoogd door het verNOMmen.
Vanuit de huurder is de gevraagde vergoeding duidelijk aangezien de huurders tijdens
informatieavonden zijn ingelicht waarvoor de vergoeding nodig was. Het wordt ook als
redelijk ervaren, en in sommige gevallen zelfs genereus in relatie tot de eigen opwek.

32

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Nadere afspraken met de corporatie garanderen dat als de energierekening in de praktijk
hoger uitvalt, dit wordt vergoed via de energierekening.

4.4

Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
De hoofdvraag die voor Doel 3 van toepassing is, is of de verhuurder
meer en voldoende zekerheid heeft over wat in rekening kan gebracht
worden bij de huurder. Deze vraag zal in twee delen worden
beantwoord: ten eerste hoe de regeling direct de zekerheid beïnvloed
van de verhuurder, en ten tweede welke factoren buiten de regeling
invloed hebben op de zekerheid van de verhuurder om te verNOMmen.
Het tweede deel is niet per se relevant voor het evalueren van deze
specifieke regeling an sich, maar het is wel belangrijk om scherp te
hebben aangezien het merendeel van Nederlandse woningcorporaties
nog niet met de EPV werken en hun bezwaren en onzekerheden uiteraard cruciaal zijn voor
het verder verNOMmen van de gehele huurwoningenvoorraad.

4.4.1 Zekerheid binnen de regeling
Over het algemeen biedt de regeling zekerheid omdat het corporaties de mogelijkheid geeft
om buiten de huur om een vergoeding te vragen. Hiermee kan de corporatie investeren
zonder dat het de liberalisatiegrens overschrijdt. Het merendeel van de corporaties heeft
ook aangegeven dat de EPV-staffels duidelijk zijn. Hiermee geeft de EPV-vergoeding voor
corporaties eveneens zekerheid bij het investeren. Afspraken tussen huurders en
corporaties zijn ook in de casussen goed verlopen, alhoewel één corporatie die de maximale
vergoeding van zittende huurders wilde vragen dit moest aanpassen na huurders hadden
aangegeven dat hun woonlasten zouden stijgen.
Een minder ambitieuze corporatie gebruikt het NOM-project met EPV-vergoeding echter als
experiment om te zien of de investeringskosten wel genoeg door de EPV-vergoeding gedekt
zullen worden. Anderzijds biedt de keuze van corporaties om niet het maximum te vragen
een mogelijkheid om op een later stadium wel een hogere vergoeding te vragen (met
instemming van huurders) indien het investeren in NOM-woningen duurder blijkt dan eerst
gedacht.
Een andere corporatie heeft echter besloten om over te schakelen van de EPV naar de
servicekosten om de kosten van zonnepanelen te verrekenen. Het monitoren en de
verantwoording die gepaard gaan met de EPV waren de hoofdredenen voor dit besluit.
Verder spelen andere kwesties een rol bij het monitoren, zoals het risico op het mogelijke
schenden van de privacy van de huurder en de administratieve kosten. Het blijkt ook een
ingewikkelde regeling te zijn die niet eenvoudig uit te leggen is aan de doorsnee huurder.

4.4.2 Zekerheid buiten de regeling
Buiten de regeling spelen andere factoren ook een rol bij de mate van zekerheid voor de
verhuurder. De terughoudendheid van andere corporaties om niet te verNOMmen heeft voor
een deel te maken met onzekerheid over toekomstige overheidsbeleid. Volgens geïnterviewde aannemers zijn woningcorporaties huiverig om de EPV te gebruiken als dit mogelijk
in de toekomst versoberd gaat worden. Hier zijn niet specifiek indicaties voor, maar
aangezien de salderingsregeling wordt vervangen door een minder genereuze regeling
(terugleververgoeding) zien sommige corporaties wel een risico in het afhankelijk zijn van
de EPV. In de context van hoger dan verwachte NOM-kosten speelt deze onzekerheid een
grote rol voor corporaties om niet gebruik te maken van de EPV.

33

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

4.4.3 Conclusie
De casestudies hebben aangetoond dat de regeling genoeg zekerheid biedt voor de
woningcorporaties die er gebruik van maken. De staffels zijn helder en er is tot dusver
genoeg financiële ruimte om de regeling te gebruiken voor investeringen in NOM-woningen.
Er zijn ook onzekerheden die genoemd werden tijdens de interviews en die direct voortvloeien uit de regeling zoals het monitoren, administratieve lasten en de ingewikkeldheid
van de regeling. Overigens zijn er geen suggesties ter verbetering gedaan door de ondervraagde corporaties
Belemmeringen voor woningcorporaties die buiten de regeling worden beïnvloed, zoals
onzekerheid over toekomstige beleid ten aanzien van saldering en de hoge kosten van het
verNOMen, spelen vooral een belangrijke rol voor corporaties die nog niet bezig zijn met
het verNOMmen. Dit laatste is zeker van invloed op het verduurzamingstempo van de gehele
huurwoningenvoorraad.

4.5

Doel 4: Beschermen van de huurder
De EPV is een door huurder en verhuurder overeengekomen vergoeding
voor NOM-renovaties. De regeling van de EPV voorziet er in, dat een
huurder van te voren inzicht kan krijgen en daarmee de nodige
waarborgen inzake zijn woonlasten indien hij instemt met een EPV.
Het is binnen deze waarborgen aan verhuurder en huurder om de
hoogte van de EPV overeen te komen. De vraag die in deze paragraaf
centraal staat, is of de huurder afdoende beschermd is tegen een te
hoge vergoeding.

4.5.1 Uitkomsten casestudies
Op basis van de casestudies zien we dat de bescherming van de huurder, bovenop de
bescherming die de EPV-regelgeving biedt, wisselt van corporatie tot corporatie. Zo zijn er
corporaties die het beleid voeren dat de vergoeding die wordt gevraagd aan huurders (EPV +
eventueel huurverhoging) niet hoger mag zijn dan de energierekening die voorafgaand aan
de NOM-renovatie werd betaald. Ook zijn er corporaties die overeenkomen met de huurder
dat het risico op — ondanks een NOM-woning — toch een (variabele) energierekening groter
dan € 0 wordt gedragen door de corporatie, ongeacht de oorzaak (bewonersgedrag,
huishoudkenmerken, klimaat). In deze gevallen zijn huurders maximaal beschermd.
Daar staat tegenover dat er corporaties zijn de maximale EPV en de maximaal toegestane
huurverhoging in rekening brengen, ongeacht de energierekening die huurders in de jaren
voor de NOM-renovatie betaalden17.
Een ander punt is dat er bij corporaties serieuze zorgen zijn over de bescherming van de
huurder bij toekomstige wijzingen in de energiebelasting of de salderingsregeling.
Deze wijzigingen kunnen de energierekening van huurders in de toekomst veranderen.
De mate waarin corporaties en huurders/huurdersverenigingen hierover in nauw overleg
staan, verschilt.

________________________________
17

34

Huurders mogen de renovatie met EPV weigeren, tenzij 70% instemt.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

4.5.2 Uitkomsten financiële analyse beleidswijzingen saldering en EB
Uit de casestudies blijkt dat er zorgen zijn bij corporaties over de gevolgen van de
beleidswijzigingen ten aanzien van onder andere salderen. In deze paragraaf kijken we
of de zorgen reëel zijn. We doen dat met een doorrekening van toekomstige beleidswijzigingen.
De financiële gevolgen voor de woonlasten van huurder zijn in sterke mate afhankelijk van
het toekomstig beleid rondom saldering en de Energiebelasting. Dit raakt niet alleen de
huurders met gerenoveerde woningen, maar ook de huurders waarbij renovatie uitblijft.
Hieronder gaan we in op financiële gevolgen van een renovatie met EPV in de huidige en
toekomstige situatie. We kijken daarbij naar de gevolgen voor de woonlasten (energielasten
+ huur + EPV).
We doen dat op basis van tarieven 2018 (energie en EPV) en scenario’s voor beleidswijzigingen. We rekenen de volgende scenario’s door:
— verhoging energiebelasting (conform het belastingplan 2019)18;
— omzetten van de salderingsregeling in een terugleververgoeding (teruglopend van
10 €ct/kWh in het startjaar naar 2 €ct/kWh in 203019, inschatting CE Delft)20;
— combinatie van beide veranderingen.
We maken twee vergelijkingen van de woonlasten:
— na renovatie in vergelijking met voor renovatie;
— na renovatie in vergelijking met een woning met een zelfde comfort (label A-woning).
We beschouwen de financiële gevolgen voor een huurder waarvan de woning direct of kort
na de beleidswijziging gerenoveerd wordt. De beleidswijziging heeft dus effect de woonlasten voor renovatie/woning met zelfde comfort als na renovatie. We rapporteren het
verschil tussen de woonlasten.
Om de vragen te beantwoorden voeren we berekeningen uit met een woonlastenmodel van
DGRM (DGMR, 2015) dat ons ter beschikking is gesteld. We zijn DGMR daarvoor zeer
erkentelijk. In Bijlage E vindt u meer details over dit model.

Vergelijking woonlasten situatie na renovatie met voor renovatie
In Tabel 8 geven we het effect weer van het toepassen van de EPV op de woonlasten in
geval zich bovengenoemde beleidsscenario’s voordoen. Daarin is het uitganspunt dat er
geen aanpassing komt in de EPV staffels (of hoogte van de vergoeding) en dat de huurder
vooraf instemt met een dergelijk voorstel. We onderscheiden de situatie waarin huurders
wel of geen huurtoeslag hebben.

________________________________
18

De EB op gas wordt verhoogd met 3 €ct/m3 (excl. BTW); De EB op elektriciteit wordt verlaagd met 0,72 €ct/kWh

19

(excl. BTW); De teruggaaf EB wordt verlaagd met € 51/huishouden (excl. BTW).
Voor 2030 is een gasprijs (+ 15 €ct/m3 excl. BTW) en elektriciteitsprijs ( +1,1 €ct/kWh excl. BTW) aangenomen

20

conform NEV 2017.
De salderingsregeling wordt omgezet in een terugleververgoeding van 10 €ct per kWh elektriciteit die wordt
geleverd aan het net. We gaan er daarbij vanuit dat 70% van de op jaarbasis via PV opgewekte elektriciteit
wordt geleverd aan het net (Bron: berekeningen CE Delft op basis van CEGRID).

35

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Tabel 8 – Woonlasten voor en na renovatie; scenario’s op basis van beleidswijzigingen t.o.v. tarieven 2018
Indicator

Huurtoeslag?

Scenario
Basis

+ EB 2019

+ terugleververgoeding

+ EB 2019 en
terugleververgoeding

In startjaar

In startjaar

In 2030

Verhoging woonlasten (gemiddeld)

Nee

7%

7%

11%

11%

10%

Ja

0%

0%

5%

4%

3%

Aandeel huursituaties met stijging
woonlasten

Nee

77%

77%

94%

94%

86%

Ja

45%

45%

75%

69%

67%

Bron: Berekeningen CE Delft op basis model DGMR (2015), zie Bijlage E. In dit model wordt gemiddeld 71% in
rekening gebracht van de maximale EPV volgens de hoogste staffel.

We zien dat huurders waarbij een EPV-vergoeding in rekening wordt gebracht op basis van
de EPV-tarieven 2018 (scenario ‘Basis’) een gemiddelde verhoging van de woonlasten
krijgen van 0% (wel huurtoeslag) tot 7% (geen huurtoeslag). Het aandeel huursituaties met
een verhoging van de woonlasten is 45% (wel huurtoeslag) tot 77% (geen huurtoeslag).
De verklaring voor een lagere stijging van de woonlasten in situaties met huurtoeslag is dat
de huurstijging die in rekening wordt gebracht naast de EPV wordt deels vergoed wordt via
de huurtoeslag.
De schuif in de energiebelasting (+ EB 2019) heeft nagenoeg geen invloed op de stijging van
de woonlasten. De reden is dat de energierekening nauwelijks verandert door de schijf in
de EB. De verlaging van de woonlasten vanwege het wegvallen van de energierekening bij
de NOM-renovatie verandert dus ook nauwelijks.
Indien de salderingsregeling wordt vervangen door een terugleververgoeding volgens
bovengenoemd uitgangspunt, neemt het aandeel huursituaties waarbij de woonlasten
stijgen toe naar 75% (wel huurtoeslag) tot 94% (wel huurtoeslag) met een gemiddelde
stijging van 5% (wel huurtoeslag) tot 11% (geen huurtoeslag). Daarbij wordt uitgegaan van
de huidige, maximale EPV-tarieven.
Voor de combinatie van de schuif EB uit het belastingplan met de omzetting van de
salderingsregeling in een terugleververgoeding (+ EB 2019 en terugleververgoeding),
bekijken we de effecten in twee peiljaren: het startjaar van de omzetting en 2030. In het
startjaar zien we dat de woonlastenstijging gemiddeld 4% (met huurtoeslag) tot 11% (zonder
huurtoeslag) bedraagt. Het aandeel met stijgende huurlasten ligt op 69% (met huurtoeslag)
tot 94% (zonder huurtoeslag). De woonlastenstijging van de combinatie van de schuif EB en
tergleververgoeding ligt boven die van alleen de schuif EB, maar onder die van alleen de
terugleververgoeding. De verklaring voor dat laatste is dat in de situatie met terugleververgoeding er ook bij de NOM-woning stroom moet worden ingekocht. Die stroom is goedkoper door de schuif in de EB. Dat dempt de woonlastenstijging van de combinatie van de
schuif in de EB en terugleververgoeding in vergelijking met alleen een terugleververgoeding.
In 2030 is de woonlastenstijging iets lager dan in het startjaar. Dat wordt veroorzaakt door
tegenwerkende effecten uit de verhoging van de gasprijs (neerwaarts effect op woonlastenstijging), de verlaging van de terugleververgoeding (opwaarts effect op woonlastenstijging)
en een stijgende elektriciteitsprijs (opwaarts effect op woonlastenstijging).

36

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Vergelijking woonlasten situatie na renovatie met woning van zelfde
comfort
In Tabel 9 geven we weer wat het effect is van de EPV op de woonlasten. We vergelijken nu
een woning na renovatie waar EPV in rekening wordt gebracht met een woning die vergaand
geïsoleerd is (naar label A = zelfde comfort-niveau), maar niet NOM.
Tabel 9 – Woonlasten na renovatie vergeleken met een woning van zelfde comfort; scenario’s op basis van
beleidswijzigingen t.o.v. tarieven 2018
Indicator

Huurtoeslag
?

Scenario
Basis

+ EB 2019

+ terugleververgoeding

+ EB 2019 en
terugleververgoeding

In startjaar

In startjaar

In 2030

Verhoging woonlasten (gemiddeld)

Nee

-3%

-3%

1%

1%

2%

Ja

-3%

-3%

1%

1%

2%

Aandeel huursituaties met
stijging woonlasten

Nee

9%

14%

66%

59%

83%

9%

14%

66%

61%

88%

Ja

Bron: Berekeningen CE Delft op basismodel DGMR (2015), zie Bijlage E.

We zien dat de woonlastenstijging verandert wanneer de tot NOM gerenoveerde woning
wordt vergeleken met een woning van het zelfde comfort (Tabel 9), dan wanneer die wordt
vergeleken met een niet gerenoveerde woning (Tabel 8). In het basisjaar is sprake van een
daling van de woonlasten in plaats van een stijging. De verklaring hiervoor is dat de woonlasten van de woning met een zelfde comfort als een NOM-woning hoger liggen dan die van
een niet gerenoveerde woning: de huurverhoging die vanwege de betere isolatie in rekening
kan worden gebracht overstijgt de lagere energierekening.
Het patroon van het effect van beleidswijzigingen op de stijging van de woonlasten is in
grote lijnen niet verschillend bij een vergelijking met een woning van het zelfde comfort
ten opzichte van de vergelijking met een niet-gerenoveerde woning21.

Bij welke vergoeding is de EPV woonlastenneutraal?
Tabel 10 geeft aan met welk percentage de wettelijk maximale EPV dient te worden
aangepast, zodat de EPV een woonlastenstijging van gemiddeld 0% tot gevolg heeft. De EPV
is dan woonlastenneutraal. Dat betekent dat de vermindering van de energierekening
precies gelijk is aan de EPV en een eventuele stijging van de huur.
Tabel 10 – EPV hoogte die zorgt voor neutraal effect op woonlasten bij toekomstige beleidswijzigingen
scenario

% van EPV-vergoeding t.o.v. tarief 2018
Vergelijking met voor
renovatie

Vergelijking met woning
zelfde comfort

Huidige situatie

68%

127%

Belastingplan 2019

71%

127%

Belastingplan 2019 en terugleververgoeding (2020; 10 €ct/kWh)

37%

93%

Belastingplan 2019 en terugleververgoeding (2030; 2 €ct/kWh)

40%

80%

Bron: Berekening CE Delft op basismodel DGMR (2015).

________________________________
21

Het enige noemenswaardige verschil ontstaat als we kijken naar de situatie met schuif EB en terugleververgoeding in 2030 en die vergelijken met het startjaar.

37

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

We zien dat de wettelijk maximale EPV zou moeten dalen voor het realiseren van een
neutraal effect op woonlasten in vergelijking met de situatie voor renovatie. In vergelijking
met een woning van hetzelfde comfort kan de EPV stijgen in de huidige situatie en als de
maatregelen uit het belastingplan 2019 worden ingevoerd. Als de teruglevergoeding wordt
ingevoerd, zou de EPV moeten dalen.
We illustreren de EPV-vergoeding waarbij die woonlastenneutraal is aan de hand van een
voorbeeldberekeningen op basis van een hoekmiddenwoning uit de jaren 50. Zie Tekstbox 1.
Tekstbox 1 - Illustratie berekening EPV-vergoeding neutraal effect op woonlasten
In dit kader illustreren we de berekening van het % van het EPV-tarief 2018 dat in rekening gebracht kan worden bij
woonlastenneutraliteit. We doen dat voor een middenwoning uit de jaren ‘50, waarin een huur op de aftoppingsgrens
wordt berekend aan nieuwe huurder. We hanteren onderstaande uitgangspunten. We laten de berekening zien voor zien
voor twee beleidsscenario’s: tarieven volgens het belastingplan 2019 (Tabel 11) en volgens het belastingplan 2019 en een
terugleververgoeding (Tabel 12).
Uitgangspunten:
Oppervlakte woning: 66 m2
EPV op jaarbasis (1,42/m2): € 1.125
Woonsituatie: Nieuwe huurder met huur op aftoppingsgrens
Huurlasten op jaarbasis: € 5.942 voor renovatie; € 7.407 na renovatie
Huurtoeslag per jaar: € 263 voor renovatie; € 1.125 na renovatie

Tabel 11 – berekeningen op basis van tarieven belastingplan 2019
Indicator

EPV-vergoeding tarieven 2018

% van EPV-vergoeding voor
woonlastenneutraliteit
Vergelijking
met voor
renovatie

Woonsituatie
EPV per jaar

Voor
renovatie

Vergelijking met
woning zelfde
comfort

65%

109%

Renovatie
naar A+

NOM/EPV

NOM/EPV

NOM/EPV

€-

€-

€ 1.125

€ 731

€ 1.229

Energierekening per
jaar

€ 1.784

€ 1.301

€ 72

€ 72

€ 72

Waarvan afname
kWh elektriciteit

€ 597

€ 687

€ 125

€ 125

€ 125

Totale woonlasten
incl. huurtoeslag

€ 6.995

€ 7.493

€ 7.389

€ 6.995

€ 7.493

T.o.v. voor
renovatie

T.o.v. woning
zelfde comfort

T.o.v. voor
renovatie

T.o.v. woning
zelfde comfort

5%

-1%

0%

0%

Stijging woonlasten
in procenten,
gemiddeld met en
zonder huurtoeslag

We zien dat de daling/stijging van de EPV die nodig is om woonlastenneutraliteit te waarborgen fors lijkt: bijvoorbeeld
een stijging van de woonlasten van 5% betekent dat de EPV moet dalen naar 65% van het oorspronkelijke niveau om
woonlastenneutraliteit te waarborgen. Dat wordt veroorzaakt doordat de EPV slechts 15% uitmaakt van de totale
woonlasten. Om de totale woonlasten 5% te laten dalen, moet de EPV dalen met zo’n 33% (15% * 33% = 5%).

38

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Hieronder laten we zien wat het effect is van de omzetting van de saldering in een terugleververgoeding. Dit leidt ertoe
dat de woonlasten van de NOM/EPV-woning toenemen met € 310 per jaar, door een stijging van de elektriciteitsrekening
van € 125 naar € 435. Dat heeft tot gevolg dat de EPV verder moet dalen om woonlastenneutraliteit te waarborgen.

Tabel 12 – Berekeningen op basis van tarieven belastingplan 2019 en terugleververgoeding
Indicator

EPV-vergoeding tarieven 2018

% van EPV-vergoeding voor
woonlastenneutraliteit
Vergelijking
met voor
renovatie

Woonsituatie
EPV per jaar

Voor
renovatie

Vergelijking met
woning zelfde
comfort

37%

82%

Renovatie
naar A+

NOM/EPV

NOM/EPV

NOM/EPV

€-

€-

€ 1.125

€ 421

€ 919

Energierekening per
jaar

€ 1.784

€ 1.301

€ 382

€ 382

€ 382

Waarvan afname
kWh elektriciteit

€ 597

€ 687

€ 678

€ 678

€ 678

waarvan terugleververgoeding

€ -243

€ -243

€ -243

Saldo afname en
teruglevering

€ 435

€ 435

€ 435

€ 7.698

€ 6.995

€ 7.493

T.o.v. voor
renovatie

T.o.v. woning
zelfde comfort

T.o.v. voor
renovatie

T.o.v. woning
zelfde comfort

9%

3%

0%

0%

Totale woonlasten
incl. huurtoeslag

€ 6.995

€ 7.493

Stijging woonlasten
in procenten,
gemiddeld met en
zonder huurtoeslag

Conclusie
Uit de praktijk van de casestudies constateren we dat de EPV op verschillende wijze wordt
toegepast. Het gevolg is dat huurders met de EPV-regelgeving een verschillend niveau van
bescherming tegen gestegen woonlasten genieten. Hier speelt de bescherming een rol die
huurders als hebben op grond van de algemene huurregelgeving verbonden aan renovaties.
De toepassing van de EPV hangt af van het beleid van de corporatie. Het gaat dan
bijvoorbeeld om de hoogte van de EPV die in rekening wordt gebracht (maximaal +
huurverhoging, of gebaseerd op woonlastenneutraliteit) en of de corporatie het risico op
een hogere energierekening al dan niet overneemt. Uit de financiële analyse blijkt dat de
theoretisch berekende woonlasten van huurders die EPV betalen over het algemeen lager
zijn dan de woonlasten van huurders van woningen met een vergelijkbaar comfort.
Wel liggen de geraamde woonlasten in het algemeen hoger dan in de situatie voor de NOMrenovatie.
De voorgenomen wijzigingen van de energiebelasting in het Belastingplan 2019 hebben geen
noemenswaardig effect op hiervoor genoemde verschuivingen in woonlasten.
Het omzetten van de salderingsregeling in een terugleververgoeding betekent daarentegen
dat de woonlasten van huurders na renovatie tot NOM-woning substantieel zullen stijgen.
Zonder aanpassingen in de staffels kunnen deze toenemen tot boven het niveau van de

39

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

woonlasten van woningen van vergelijkbaar comfort (en dus ook boven de woonlasten van
niet-gerenoveerde woningen).
We merken hierbij op dat voor alle eigenaren van zon-PV-panelen geldt dat de woonlasten
zullen stijgen als de salderingsregeling wordt omgezet in een terugleververgoeding.
Voor NOM-woningen geldt dit echter in het bijzonder, want daar is het aantal PV-panelen
over het algemeen hoog.
We concluderen dat de regelgeving voor de eerstvolgende jaren voldoende bescherming
biedt tegen een te hoge vergoeding. Afhankelijk van of de salderingsregeling wordt omgezet
in een terugleververgoeding, kan er aanleiding zijn om het beschermingsniveau in de
toekomst te verhogen als de woonlasten niet mogen stijgen. De wet biedt de nodige
waarborgen om de huurder te beschermen, zoals de plicht van de verhuurder om de
huurder te informeren over de financiële gevolgen van de EPV, en het instemmingsrecht van
de huurder bij het totstandkoming van de overeenkomst om EPV in rekening te brengen.
De woonlasten stijgen beperkt of dalen zelfs. Op de langere termijn zijn er zorgen bij
huurders over hoe de situatie verandert bij beleidswijzingen, zoals de omzetting van de
salderingsregeling in een terugleververgoeding. Als deze beleidsmaatregel zonder
flankerend wordt ingevoerd, dan stijgen de woonlasten van huurders bij wie een EPVvergoeding in rekening wordt gebracht.

4.6

Doel 5: Stimuleren van zeer zuinige nieuwbouw
Voor de nieuwbouw zien we dat de EPV minder van belang is om
kosten van verduurzaming door te kunnen berekenen. De kosten
voor NOM-maatregelen liggen aanzienlijk onder het niveau van de
renovatie van een bestaande woning. Met name het aanbrengen
van isolatiemaatregelen is fors goedkoper. Voor de nieuwbouw
wordt de regeling dan ook minder gebruikt. De betrokken
corporaties uit de casestudies die NOM-woningen bouwen, passen
daarbij alle nauwelijks een EPV toe. Corporaties vinden het
gemakkelijker om de kosten voor energiezuinige nieuwbouw met
zonnepanelen via de servicekosten te verrekenen. De corporatie
moet bij servicekosten wel jaarlijks een eindafrekening verzorgen. Door voor servicekosten
te kiezen, bespaart de corporatie zich wel de tijdsintensieve monitoring en informatieplicht
die aan de EPV verbonden zijn. Overigens is dit een praktijk die ook bij de bestaande bouw
voorkomt (zie Tekstbox 2).
Tekstbox 2 – EPV of servicekosten
We zien verschillende corporaties die een afweging maken tussen een vergoeding in rekening brengen via de
EPV, of via een verhoging van de servicekosten voor het leveren van energie via zon-PV. De corporaties maken
hierbij gebruik maken van de recent geïntroduceerde mogelijkheid tot het verwerken de investering in
zonnepanelen in de servicekosten22.
De volgende tabel geeft het afwegingskader weer dat corporaties hierbij hanteren (op basis van casestudie D).
Tabel 13 – Afwegingskader uitruil vergoeding via EPV voor servicekosten

________________________________
22

Huurcommissie: zonnepanelen in de servicekosten en Beleidsboek nutsvoorzieningen en service kosten :
selectie voor zonnepanelen

40

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Servicekosten of EPV?
Voor serv icekosten

Voor EPV

• Meer financieel voordeel voor huurder

• Meer financieel voordeel verhuurder

• Voordeel voor huurder beter in verhouding

• Meer inzicht en daarmee bewustwording voor

wanneer woonlasten van zeer duurdame renovatie

huurder

worden vergeleken met reguliere renovatie

• Prestatiegarantie met de aannemer

(NoM-project vs. renovatieproject)
• Geen jaarlijks overleg nodig met huurders over
energieprestatie en garanties
• Geen beheerovereenkomst met aannemer nodig
waardoor meer keuzevrijheid

• Lagere aanneemsom door schrappen
opbrengstgarantie

• Ontwerpvrijheid doordat geen energieprestatie-eis
geldt
• Vergoeding in lijn met servicekostenvergoeding bij
overige zonnestroominstallaties
• Besparing op kosten voor contractvorming, bij

geschillen op gebied van EPV

Samengevat maakt de corporatie een afweging tussen een groter financiële voordeel voor de corporatie
enerzijds, en een combinatie van een kleiner financieel voordeel voor de huurder met meer administratieve
lasten en andere beperkingen anderzijds). De financiële argumenten (meer voordeel huurder of verhuurder)
hebben we in onderstaande tabel gekwantificeerd.
Tabel 14 – Verschil netto opbrengsten (€/jaar) EPV of servicekosten, per woning
Post

EPV

Servicekosten

Opbrengst verhuurder

€ 1.368

€ 636

Kosten verhuurder (OOP)

€ 235

-

€ 1.133

€ 636

€ 1.500

€ 1.500

Verschil

Voordeel verhuurder

Baten verhuurder

- € 497

Voordeel huurder
Huidige energierekening
Energierekening na NOM

-

-

Vergoeding aan verhuurder

€ 1.368

€ 636

Baten huurder

€ 132

€ 864

€ 732

Bron: praktijksituatie van een corporatie die gekozen heeft voor servicekosten.
Als we de informatie uit de twee tabellen combineren, dan zien we dat voor veel corporaties de baten van de
EPV (zo’n € 500 per woning op jaarbasis ) nauwelijks opwegen tegen de administratieve lasten.

In de markt is daarnaast een zekere twijfel over de houdbaarheid van de EPV bij
nieuwbouw. Er zijn immers nieuwe regels voor de energieprestatie van woningen in
ontwikkeling, zoals BENG. Die twijfel maakt sommige corporaties afwachtend.

Stimulering nieuwbouw
Voor nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2020
moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). De eisen aan de
energieprestatie van NOM-woningen kunnen gezien worden als vooruitlopend op de BENGnorm23. De vraag is of de EPV heeft gestimuleerd nieuwbouw energiezuiniger te maken.
Dat is zeker het geval: de EPV wordt in de nieuwbouw toegepast om deze NOM te maken,
________________________________
23

41

Vanaf 2014 zijn al de eerste woningen gerealiseerd anticiperend op de EPV-wetgeving.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

ook al worden er ook alternatieve instrumenten toegepast (servicekosten). Corporaties
kiezen bewust ervoor om ervaring op te doen met NOM door middel van de EPV.
Deze ervaring is dan ook zeer nuttig bij het voldoen aan de BENG-norm voor nieuwbouw
vanaf 2020.

4.7

Neveneffecten
In deze paragraaf beschrijven we enkele neveneffecten van NOM/EPV. Neveneffecten van
de EPV zijn onbedoelde effecten die samenhangen met verNOMming van woningen via de
EPV. Het gaat dus om effecten buiten de vijf gestelde doelen in de wet. We onderscheiden
positieve en negatieve neveneffecten.

Positieve neveneffecten
Positieve neveneffecten die zijn genoemd in de interviews met corporaties, huurders en
aanbieders van renovatieconcepten, zijn:
— comfortverbetering voor huurders;
— groter energiebewustzijn bij huurders;
— positieve werkgelegenheidseffecten;
— trots bij huurders en verhuurders.

Comfortverbetering voor huurders
De voornaamste neveneffecten treden op bij huurders. Het gaat dan om de comfortvergroting die samenhangt met een renovatie naar NOM/EPV. Veel huurders ervaren dus
positieve neveneffecten bij verNOMming via EPV.
Huurders noemen hier bijvoorbeeld:
— Verbeterde isolatie zorgt voor minder tocht en daarmee een verbeterd wooncomfort.
— Betere klimaatbeheersing in de zomer waardoor de woning minder opwarmt (vloerkoeling). Voorwaarde is wel dat bewoners weten dat ze niet de ramen open moeten
zetten.
— Het komt voor dat ook een nieuwe badkamer, keuken, toilet in de woning gezet
worden.

Groter energiebewustzijn bij huurders
Bewoners gaan meer nadenken over hun energiegebruik. Dit is niet alleen een gevolg van de
fysieke ingrepen en de monitoring, maar ook van de voorlichting die veelal wordt gegeven
door de corporatie.

Positieve werkgelegenheidseffecten
Er ontstaat extra vraag naar arbeid in de bouw- en installatiesector en op het gebied van
voorlichting van huurders.

Trots bij huurders en verhuurders
De ervaring van de woningcorporatie is dat wanneer men de gehele organisatie in vroegtijdig stadium meeneemt in het door de EPV mogelijke hoge ambitieniveau en huurders
gelijk aan het begin van een renovatieplan betrekt, gaat hier een enorm positieve impuls
van uit. Huurders en medewerkers zijn trots op de duurzame beweging die in gang worden
gezet. Het draagvlak wordt zo verhoogd.

42

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Negatieve neveneffecten
Genoemde negatieve neveneffecten zijn:
— mogelijke ongelijkheid early movers en huurders waar later verNOMd wordt;
— kinderziektes met nieuwe technieken;
— monitoring in het kader van de EPV kan de privacy schenden als er geen goede
afspraken over zijn gemaakt.

Mogelijke ongelijkheid early movers en huurders waar later verNOMd wordt
In de toekomst kunnen verschillen ontstaan in de vergoeding (EPV of andere vorm) die
verhuurders bij huurders in rekening brengen voor verNOMming. Als de investeringskosten
voor NOM in de toekomst gaan dalen, dan kan voor huurders van toekomstige EPV-projecten
een lagere EPV gerekend worden. Dan betalen de early movers dus het leergeld voor
degenen die later instappen.

Kinderziektes met nieuwe technieken
Sommige huurders hebben moeite met de nieuwe technieken. Expliciet genoemd worden:
— koken op inductie;
— de informatievoorziening over het energiegebruik.

Privacy van de huurder
Het monitoren van het energieverbruik betekent dat energieleverancier en corporatie
kunnen meekijken met het energieverbruik van de huurder. Het energiegebruik hangt onder
andere sterk samen met de samenstelling van het huishouden en de werksituatie van de
leden van het huishouden. Dat zijn zaken die behoren tot het privé domein van de huurder.
Daarom zijn goede afspraken hierover op zijn plaats. Dit argument weegt zwaarder als de
situatie ontstaat dat er reden is een onderzoek te starten naar het energiegebruik
(bijvoorbeeld als de woning meer energie blijkt te gebruiken dan verwacht). Er zijn EPVprojecten waarbij huurders een privacyverklaring hebben ondertekend.

4.8

Primaire energiefactor in de regeling
In de Regeling energieprestatievergoeding huur wordt een primaire energiefactor van
2,14 gebruikt om te berekenen hoeveel duurzame energie moet worden opgewekt ter
compensatie van het gebruik van fossiele energie. Uitgangspunt hierbij is dat de duurzame
energie doorgaans in de vorm van elektriciteit wordt opgewekt. Het vermeden fossiele
energieverbruik van deze opwek is groter dan de hoeveelheid duurzaam opgewekte energie
zelf. Dit komt de gehele mix van elektriciteitsproductiemiddelen in Nederland een
rendement heeft op primair fossiel van grofweg 50%.
Het CBS berekent jaarlijks het rendement van de elektriciteitsproductie in Nederland.
Uit ‘Rendementen en CO2-emissie elektriciteitsproductie 2016’ (CBS, 2018) blijkt dat het
opwekrendement op bovenwaarde volgens de integrale methode gestegen is van 40,5% in
2000 naar 48,0% in 2016. Dit komt overeen met een primaire energiefactor van 2,08 in
2016. Tabel 15 blijkt echter ook dat ondanks een verbetering van het rendement op de
langere termijn het rendement in twee opvolgende jaren ook licht kan dalen. Dit kan
bijvoorbeeld door fluctuaties in de brandstofmix voor elektriciteit. Bijstelling van de
primaire energiefactor van 2,14 naar 2,08 raden wij om die reden af.

43

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Tabel 15 – Ontwikkeling opwekrendement op bovenwaarde, periode 2000-2023
Jaar

Rendement op primair fossiel (%)

Primaire energiefactor

2000

40,5 (CBS)

2,47

2012

46,9 (CBS)

2,13

2013

47,2 (CBS)

2,12

2014

45,7 (CBS)

2,19

2015

46,4 (CBS)

2,15

2016

48,0 (CBS)

2,08

2020

68,8 (ECN)

1,45

2023

81,7 (ECN)

1,22

De verwachting is echter dat de primaire energiefactor van elektriciteit nog verder zal
dalen in de toekomst. ECN heeft op basis van de NEV 2017 berekent dat de primaire
energiefactor in 2020 1,45 zal zijn op bovenwaarde (ECN (part of TNO), 2018). Dit is een
forse daling in een korte periode. Wij raden daarom aan om de primaire energiefactor in
2020 wel aan te passen.

44

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

5 Doelmatigheid
Doelmatigheid gaat over de kosten die worden gemaakt om een bepaald doel te bereiken.
We analyseren in hoeverre het doel met zo weinig mogelijk menskracht en middelen
gerealiseerd is.
Doelmatigheid kan worden uitgedrukt in een indicator voor kosteneffectiviteit: de
verhouding tussen de het bereikte resultaat en de daarvoor gebruikte hoeveelheid menskracht en middelen. Eén van de doelen van de wet is het realiseren van NOM-woningen, met
als achterliggend doel de reductie van de CO2-uitstoot. Onze indicator voor doelmatigheid
sluit hierbij aan: we meten doelmatigheid als de kosten/ton CO 2-reductie die met behulp
van de EPV is gerealiseerd.
We bekijken dat vanuit het perspectief van de maatschappelijke of nationale kosten.
Dat wil zeggen: hoe groot zijn de totale maatschappelijke kosten in verhouding tot de
gerealiseerde CO2-reductie wanneer een woning wordt gerenoveerd naar NOM met
toepassing van de EPV.

Doelmatigheid vanuit nationaal perspectief
De kosten vanuit nationaal perspectief (nationale kosten) zijn een optelsom van de kosten
voor de overheid en partijen uit de private sector zoals huishoudens (huurders), verhuurders
en energieproductie- en netwerkbedrijven. De kosten voor de overheid ontstaan door
Energiebelastingderving bij het verbruik van zelf opgewekte stroom en het verminderd
verbruik van aardgas. Belastingderving is echter in het voordeel van de huurder en heeft dus
per saldo geen effect op de nationale kosten. De kosten voor energieproductie- en netwerkbedrijven bestaan uit netverzwaring en extra vermogen dat moet worden opgesteld om de
afname en de opwek van stroom in balans te houden.
In Tabel 16 geven we de nationale kosteneffectiviteit van een NOM-renovatie met EPV.
We splitsen de NOM-renovatie van een bestaande woning uit naar de renovatie naar NOMready en de renovatie van NOM-ready naar NOM (de zogenaamde ‘last mile’). De NOM-ready
woning is een vergaand geïsoleerde woning (Label A of meer) met PV-panelen die 70% van
de elektriciteitsbehoefte dekken. De ‘last mile’ omvat investeringen in de warmtevoorziening (bijv. een warmtepomp), afgiftesystemen en extra PV-panelen. De achtergrond
van de berekening staat in Bijlage F.
We zien dat de huidige kosten van renovatie naar en NOM liggen rond de 150 €/ton CO2
(periode 2015-2018). In de toekomst voorzien we een toename van de nationale kosten,
vanwege hogere investeringskosten in verband met complexere projecten en toenemende
krapte op de bouwmarkt (zie Paragraaf 4.2.1). We laten ook zien hoe de kosteneffectiviteit
verandert bij een reductie in de investeringskosten ten opzichte van wat we in de toekomst
verwachten.
Wanneer we de renovatie naar NOM opbreken in die naar NOM-ready en de ‘last mile’, dan
zien we dat de renovatie naar NOM-ready een aanmerkelijk gunstigere kosteneffectiviteit
heeft dan die van NOM-ready naar NOM.

45

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Tabel 16 – Nationale kosteneffectiviteit renovatie bestaande woning naar NOM-ready en NOM-ready naar NOM
met EPV
Type renovatie
Periode 2015-2018 (gerealiseerd)

Periode 2018-2023

Scenario reductie
investeringskosten
periode 2018-2030

Investering
(k€)

Kosteneffectiviteit
(€/ton CO2)

Investering
(k€)

Kosteneffectiviteit
(€/ton CO2)

Investering
(k€)

Kosteneffectiviteit
(€/ton CO2)

Bestaand naar NOM

80

€ 150

105

€ 316

74

€ 79

Bestaand naar
NOM-ready

70

€ 58

83

€ 195

66

€ 14

NOM-ready naar
NOM

20

€ 303

33

€ 517

15

€ 188

Toelichting:
−
Berekening CE Delft op basis van DGMR (2015) en de ‘SlimExploiteren’-rekentool (beide geüpdatet door
CE Delft); uitgangspunten op basis van informatie uit de casestudie voor een eengezinswoning van 100 m2, van
gerealiseerde en geplande projecten.
−
Bestaand is een mix van huurwoningen met label C, D, E en F.
−
In de NOM-ready woning is vergaande isolatie toegepast en zijn zonnepanelen aangebracht die 70% van de
elektriciteitsbehoefte dekken.
−
Renovatie van NOM-ready naar NOM betekent een beperkte investering voor de installaties (warmtepomp,
vloerverwarming) en de aanbreng van een beperkt aantal extra zon-PV-panelen.
−
Scenario kostenreductie: 20% reductie investeringen voor NOM-ready woningen, 30% reductie investeringen
NOM-woning (dit reflecteert naast een reductie in de kosten van de (schil)isolatie een sterke reductie van de
kosten voor de installaties (warmtepomp, vloerverwarming) in de NOM-woning.
−
We zien dat een scenario met een reductie van de investeringskosten een groot gunstige effect kan hebben op
de kosteneffectiviteit. Met andere woorden: de kosteneffectiviteit is erg gevoelig is voor de hoogte van de
investering. De reden is dat de investering grotendeels of meer dan wordt terugverdiend door de besparing op
energiegebruik. Hierdoor heeft een reductie op de investering van 20% tot 30% een groter dan evenredig op de
onrendabele top van de die investering. De onrendabele top komt terug in de nationale kosteneffectiviteit.
−
Zie voor meer details Bijlage F.

In Tabel 17 vergelijken we de kosteneffectiviteit van renovatie tot een NOM-ready woning
en NOM-woning (vanaf bestaand en vanaf NOM-ready woning) met die van andere gebouwgebonden opties voor CO2-reductie in woningen. We zien dat de optie voor renovatie tot
NOM-ready in vergelijking met de andere opties een gunstige kosteneffectiviteit heeft.
Tabel 17 – Nationale kosteneffectiviteit renovatie NOM-ready, NOM en andere opties CO2-reductie woningen
Woninggebonden optie

Kosteneffectiviteit (€/ton CO2)

Zon-PV

110

Renovatie naar NOM-ready

195

Warmtelevering Nieuwbouw
Isolatie

230
300 (-100 tot 750)

Renovatie naar NOM (deze studie)

316

Renovatie naar NOM (PBL)

400

Renovatie van NOM-ready naar NOM
Warmteterugwinning

517
810 (570 tot 1.100)

Toelichting:
−
Cursief gedrukte rijen op basis van deze studie. Waarde op basis periode 2018-2023.
−
Andere rijen op basis van PBL (2018). Waarde in 2030.

46

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

6 Begrijpelijkheid en tevredenheid
6.1

Bevindingen op basis van deskstudie
In eerdere studies is onderzoek gedaan naar de tevredenheid van bewoners van
NOM-woningen, voor deze evaluatie zijn onderstaande bronnen gebruikt.
— Rigo: “resultaten uit monitoring over: Tevreden bewoners”, mei 2015.
— Atrive: “eindrapportage quickscan huurderstevredenheid EPV”, april 2018.
In deze twee studies wordt over het algemeen vooral aandacht besteed aan de tevredenheid over het (ver)bouwproces, de communicatie, het comfort in de woning, etc. De EPV
komt slechts beperkt ter sprake. Ook wordt met name ingegaan op de ervaringen en
tevredenheid vanuit het perspectief van de huurders en niet vanuit de woningcorporaties.
Voor zover sprake is van een EPV ontstaat het beeld dat huurders over het algemeen
tevreden zijn, maar de EPV wel ingewikkeld vinden. De EPV is een nieuw instrument en
eventuele klachten kunnen nog ontstaan nadat (meerdere) jaarafrekeningen verstrekt
worden. In de studie van Atrive wordt aangegeven dat op dit moment geen klachten bekend
zijn, maar dat die in de toekomst nog gemeld kunnen worden.
Tekstbox 3 – Samenvatting studies Rigo en Atrive
Rigo
Ten tijde dat Rigo het onderzoek uitvoerde was de EPV nog niet van kracht. In deze
rapportage komt de vergoeding die huurders moet betalen na de renovatie niet/zeer
beperkt aan bod. In deze evaluatie is deze bron buiten beschouwing gelaten.
Atrive
Als bronmateriaal voor de quickscan door Atrive zijn gegevens uit een bureaustudie
(evaluaties en interviews met betrokkenen) en gesprekrondes met sleutelpersonen bij de
NOM-renovaties/nieuwbouwprojecten uitgevoerd. Over tevredenheid van het EPV-contract zijn weinig directe
uitspraken bekend. De evaluatiestudies geven een tevredenheid aan voor het NOM-concept en de eventuele
EPV. Het onderscheid tussen ervaringen met de officiële EPV en voorlopers van de EPV is niet te maken deze
quickscan.
Tevredenheid woning
De huurders zijn meestal zeer tevreden over de woning na de renovatie. De woning ziet er van buiten beter uit.
Meestal wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en worden ook de installaties buiten de woning geplaatst, de
ruimte in de woning neemt hierdoor niet af. Ook neemt de geluidsoverlast van buiten af. Aan het
verwarmingssysteem moeten sommige bewoners wel wennen (temperatuurregeling en minder stralingswarmte).
In de zomer is soms sprake van oververhitting en er is sprake geweest van kinderziektes bij het inregelen van
installaties. Nieuwe huurders lijken over het algemeen meer tevreden te zijn. Mogelijk komt dit doordat ze het
renovatieproces niet hebben meegemaakt en ook geen vergelijking (gewenning) hebben met de situatie voor de
renovatie. Dit geldt uiteraard ook voor nieuwbouw.
De ervaringen van de huurders met het renovatieproces wijken niet veel af met een traditionele renovatie.
Huurders ervaren vergelijkbare problemen met betrekking tot informatie, planning en nakomen van afspraken.
Over de informatieverstrekking na de oplevering geven de huurders vaak aan dat meer communicatie over de
nieuwe installatie gewenst is. In nieuwe projecten wordt hier aandacht aan besteed om tot een verbetering te
komen.

47

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

In de quickscan wordt onder andere beschreven dat sommige corporaties aangeven eerst te investeren in NOMrenovatie en pas later de EPV toe te passen (bij mutatie of vervolgprojecten). Waarom ze dit doen, wordt niet
vermeld. De EPV wordt dus niet bij alle NOM-woningen toegepast. De ervaringen zijn bovendien nog beperkt:
‘vers van de pers’ en de officiële jaarafrekening EPV is nog niet beschikbaar. De resultaten moeten daarom met
voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.
Van de corporaties die EPV toepassen zijn drie corporaties oververtegenwoordigd in het onderzoek. Zij baseren
de hoogte van de EPV mede op de oorspronkelijke energiegebruiken (woonlastenwaarborg). Er zijn weinig
expliciete uitspraken over de werking van de EPV. Uit één enquête blijkt dat van de 40 huurders, 24 huurders
de EPV begrijpen. 16 huurders zijn positief over de EPV en 4 zijn negatief.
De jaarafrekening van het energiegebruik is meestal nul of lager. In de gevallen dat de EPV gerelateerd is aan
het energiegebruik in de oude situatie, zijn de kosten voor de huurder gelijk of lager. Wel geven veel huurders
aan de EPV ingewikkeld en onduidelijk te vinden. Onder andere de voorschotrekening (die later eventueel
wordt verrekend) en het vastrecht dat door het energiebedrijf wordt geïnd, leidt vaak tot een misverstand.
Diverse corporaties installeren meer PV dan dat nu noodzakelijk is. Daarmee wordt al rekening gehouden met
een afname van de elektriciteitsproductie door veroudering van de PV-panelen.
De toekomstige wijziging van de salderingsregeling werkt in het nadeel van de huurders.
Verschillende corporaties hebben aangegeven dit te willen compenseren door de hoogte van
de EPV aan te passen. Bij een verdere opschaling van het aantal NOM-woningen is onzeker of
corporaties dit blijven doen.
Bij de huurcommissie zijn nog geen klachten bekend over de EPV. Het is niet uit te sluiten
dat alsnog klachten komen. Het is nu nog te vroeg om te beoordelen of de EPV tot klachten leidt.
Volgens de Woonbond wordt de netto warmtevraag (één van de grondslagen voor de EPV) niet altijd door
gecertificeerde bedrijven berekend. Woningcorporaties nemen het risico dat huurders hierover bezwaar maken.
De EPV zou in die gevallen succesvol aangevochten kunnen worden bij de huurcommissie, tenzij alsnog een
netto warmtevraag door een gecertificeerd bedrijf wordt berekend. Ook de monitoring wordt niet altijd correct
uitgevoerd.

6.2

Bevindingen op basis van casestudies
In deze evaluatie is bij de interviews voor de casestudies aanvullende informatie gevraagd
om de begrijpbaarheid en de tevredenheid van de huurders te onderzoeken. Bij vier casestudies heeft dit aanvullende informatie opgeleverd. Deze informatie zal ook (deels)
verwerkt zijn in het onderzoek van Atrive24.

Casestudie A
De corporatie heeft na de oplevering bij drie projecten evaluaties uitgevoerd.
Twee projecten zijn uitgevoerd voorafgaand aan de inwerkingtreding van de EPV. Bij deze
projecten is sprake van een energiecontract. In de documenten is niet af te leiden in
hoeverre dit energiecontract overeen komt met de EPV. Deze twee projecten zijn in deze
evaluatie buiten beschouwing gelaten.
________________________________
24

Vermoedelijk maken de drie evaluaties van Woonwaard onderdeel uit van het bronmateriaal voor de quickscan
van Atrive.

48

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Het derde project is uitgevoerd na de inwerkingtreding van de EPV, de EPV wordt ook
expliciet benoemd in die evaluatie. Van de 76 huurders in het project geeft 36% aan
tevreden tot zeer tevreden te zijn over het EPV-concept, 36% staat hier neutraal tegenover
en 28% is ontevreden tot zeer ontevreden. De tevreden huurders geven enerzijds aan het
een goed systeem te vinden, maar zijn ook onzeker over toekomstige stijgingen van de EPV
en de huur. De ontevreden huurders geven aan dat ze verwachten uiteindelijk hogere
woonlasten te hebben, nog steeds aan de energiebedrijven moeten betalen en bij storingen
aan de PV-panelen opbrengsten te missen.
De gemiddelde waardering van de woningen voor de renovatie is ‘matig’ en na de renovatie
‘voldoende’. Voordelen die onder andere benoemd worden zijn een hoger comfort in de
woning, lagere stookkosten, verbeterde uitstraling van de woning aan de binnenkant
(keuken/badkamer/toilet) en buitenkant, minder geluidsoverlast van buiten. Nadelen die
bewoners ervaren zijn hogere drempels, beslagen ramen, geen stralingswarmte, elektrisch
koken, minder lichtinval, meer geluidsoverlast van de buren en van de kast buiten. Tien van
de respondenten zijn ontevreden. De oorzaak hiervoor is onder andere een onvoldoende
functionerende ventilatie, slechtere telefoon-/internetverbinding (als gevolg van isolatie),
niet behaaglijk huis, meer geluidsoverlast van buren, zwaarder draaiende ramen, hogere
huur.

Casestudie B
Het huurdersplatform geeft in het interview aan dat onder de huurders vooraf onzekerheid
was over de verwarming in de woning (kan de thermostaat hoog genoeg gezet worden?).
Daarnaast waren huurders onzeker over de uiteindelijke totale lasten en de hoogte van de
EPV-bundel. Hierover zijn echter afspraken gemaakt tussen de woningcorporatie en de
huurder. De huurders zijn vooraf geïnformeerd over de extra investeringen die nodig zijn,
onder andere via de aannemer. Dit heeft bijgedragen aan het begrip om een extra
vergoeding (EPV) te vragen. Verdere onderzoeken over de bewonerstevredenheid worden
pas na 2020 uitgevoerd.
Bij vijf woningen is drie maanden na de oplevering een evaluatie gehouden onder de
huurders (individuele gesprekken). Hieruit komt naar voren dat huurders tevreden zijn over
de informatie over het gebruik van de woning vooraf en bij de oplevering. De hoeveelheid
informatie was echter wel groot en lastig te onthouden. Een herhaling zou wenselijk zijn.
Het thermisch comfort in de woningen wordt als goed ervaren en is een echte vooruitgang.
Het installatiegeluid van het ventilatiesysteem was wennen. Alle huurders geven aan dat de
werking van de EPV duidelijk is. Monitoringgegevens over een langere periode zijn nog niet
beschikbaar.

Casestudie C
Eind 2018 zijn door deze corporatie 39 woningen gerenoveerd naar NOM. Door de aannemer
is een enquête uitgevoerd om de klanttevredenheid te toetsen. Door 22 bewoners is deze
enquête ingevuld. Zowel de dienstverlening van de aannemer als de kwaliteitsverbetering
van de woning zijn goed gewaardeerd door de respondenten. Ervaring met de EPV maakte
geen onderdeel uit van de enquête.
Uit een gesprek met één van de bewoners is naar voren gekomen dat de bewoner goed
geïnformeerd is over het renovatieproces en de EPV. Het is de bewoner uitgelegd waarom
een EPV wordt gevraagd. De bewoners zijn echter niet geïnformeerd over een maximale
EPV conform de wet. Omdat de woonlasten na de renovatie lager zijn dan voorheen, wordt

49

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

dit nu niet als een groot probleem ervaren. Op het moment dat de vergoeding eventueel
verhoogd moet worden, is een betere uitleg wel gewenst. De bewoner is zeer tevreden over
het eindresultaat. Tijdens het bouwproces zijn problemen geweest over de planning
(onverwachtse werkzaamheden) en is een hoge drempel ervaren om vragen te stellen.
Deze problemen zijn deels opgelost tijdens de renovatie.

Casestudie E
De projecten van deze corporatie worden vanuit TU Delft onderzocht met betrekking tot de
communicatie en de uiteindelijke gezondheid en het comfort in de woning. Vanaf het
voortraject tot na de opleveringen zijn huurders begeleid. Er is geen informatie
aangeleverd over de werking van de EPV.
Uit de monitoringgegevens uit het onderzoek van de TU-Delft blijkt dat bij warm weer het
binnen nog vrij warm is, de temperatuur is wel gelijkmatiger. De bewoners ervaren dit toch
als prettig. Het CO2-gehalte in de woning is laag tot goed, soms zijn er echter uitschieters.
De bewoners geven aan graag controle te hebben over de ventilatie, de bediening wordt als
ingewikkeld ervaren. De informatie en bediening van de techniek moet begrijpelijk zijn
voor de bewoners.

6.3

Meldingen Woonbond en Huurcommissie
Uit navraag bij de Woonbond en bij de Huurcommissie is gebleken dat bij deze twee
instanties geen concrete problemen bekend zijn met een directe relatie tot de EPV. Bij het
meldpunt EPV van de Woonbond zijn enkele goed herleidbare meldingen binnengekomen.
Deze hebben te maken met de woonlastenneutraliteit, maar zijn te incidenteel om als
algemeen beeld te gebruiken. In deze gevallen is ook een passende oplossing gevonden
tussen huurder en verhuurder onderling. Uit de overige meldingen bij dit meldpunt blijkt
vooral de EPV lastig te begrijpen materie is. De Huurcommissie heeft geen uitspraken
gedaan inzake de EPV.

6.4

Conclusie
De EPV is een nieuw instrument en wordt niet in alle gevallen van NOM-realisatie toegepast.
In de gevallen dat een EPV wordt toegepast staan de bewoners hier meestal tevreden over.
Dit betreft zowel het proces van toepassing van de EPV, als ook het uiteindelijke resultaat
van de thermisch verbeterde woning.
Uit de casestudies is een project bekend waarin tegenover de eerder aangehaalde voordelen, ook enkele nadelen worden genoemd. De meeste bewoners zijn na de renovatie
tevreden over het thermisch comfort in de woning. Het gebruik van de installaties vergt wel
uitleg en gewenning. Soms is de hoeveelheid informatie groot en zou deze meer herhaald
kunnen worden.
De regeling wordt wel als ingewikkeld ervaren. Het bieden van een woonlastenwaarborg
vermindert de onzekerheid bij huurders over een stijging van de woonlasten. Bewoners
blijven wel ongerust over de toekomstige ontwikkeling van de woonlasten. Tot op heden
zijn er bij het meldpunt van Woonbond incidentele meldingen geweest gericht op
woonlasten en de hoeveelheid te verwerken informatie, waarvoor uiteindelijk passende
oplossingen zijn gevonden. De Huurcommissie heeft geen uitspraken gedaan inzake de EPV.

50

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

7 Conclusies en aanbevelingen
7.1

Conclusies
Sinds 2016 is de regelgeving voor de Energieprestatievergoeding (EPV) van kracht. De EPV is
een regeling voor zeer energiezuinige woningen, zoals Nul-op-de-Meter (NOM)-woningen in
de sociale huur. Huurders van een NOM-woning hebben geen of een zeer lage energierekening. Daartegenover betalen zij een vergoeding aan de woningcorporatie voor de extra
energiemaatregelen die zijn getroffen.
De voornaamste te beantwoorden vraag binnen deze evaluatie is of en in hoeverre de wet
EPV op een effectieve en efficiënte wijze aan haar doelstellingen heeft bijgedragen.
Het evaluatieonderzoek dient daartoe verbetermogelijkheden te identificeren om
doeltreffendheid en doelmatigheid van de EPV-wet te verbeteren.
De conclusies uit de evaluatie zijn gebaseerd op een kwantitatieve analyse van de
toepassing van de EPV die is aangevuld met vijf casestudies.

Doeltreffendheid
Ten aanzien van de doeltreffendheid trekken we de volgende conclusies:
— Dankzij de EPV hebben diverse woningcorporaties inmiddels minimaal 1.250 NOMwoningen kunnen realiseren. Uit de 5 casestudies komt het beeld naar voren dat de EPV
in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de realisatie van NOM-woningen. Dit geldt
met name voor renovatiewoningen. De wetgever heeft bij de introductie van de EPV
geen kwantitatieve streefwaarden verbonden aan het aantal te realiseren NOMwoningen. De 1.250 woningen blijven echter in algemene zin achter bij de aantallen
NOM-woningen die destijds in de markt werden verwacht. Zo ging de Stroomversnelling,
voorafgaand aan invoering van de EPV, uit van opschaling van 1.000 in 2014 naar
uiteindelijk 100.000 woningen in 2020.
— Doeltreffendheid van de EPV kan nog niet precies worden vastgesteld omdat het zicht
ontbreekt op de omvang van de EPV-woningen ten opzichte van de controlegroep (NOMwoningen zonder EPV). Geconstateerd is dat de groep EPV-woningen nog relatief
beperkt is. De EPV is essentieel om tot een goed exploitatiemodel te komen voor de
verhuurder en tot acceptabele woonlasten voor de huurder in de bestaande huurwoning.
Voor corporaties met een expliciet NOM-beleid en voldoende investeringscapaciteit
geldt dat deze corporaties ook zonder EPV een manier (bijv. servicekosten) vinden om
kosten van NOM door te berekenen met als neveneffect gunstige gevolgen voor de
woonlasten van hun huurders. Echter om ook de grotere groep corporaties te verleiden
tot NOM-renovaties zal een betere propositie ten opzichte van renovatie tot label A
moeten worden geformuleerd.
— Voor de nieuwbouw wordt door corporaties vaker gebruik gemaakt van alternatieven
voor het vergoeden van kosten, zoals de servicekosten. In de nieuwbouw zijn de
investeringskosten vaak lager dan bij renovatie, en is vanwege het lagere energiegebruik het benodigde aantal PV-panelen kleiner. We zien hier dat de betreffende
corporaties vinden dat de administratieve lasten niet opwegen tegen de baten van
toepassing van de EPV. Daarom wordt er in diverse gevallen gekozen voor een andere
manier van doorberekenen van NOM-kosten.

51

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

— Eén van de redenen dat de ontwikkeling van zeer energiezuinige woningen met EPV
achterblijft is een tegenvallende businesscase voor corporaties van een NOM-woning ten
opzichte van een regulier alternatief (in de praktijk vaak A-label). De businesscase
verslechtert met name wanneer renovaties worden uitgevoerd bij kleinere woningen,
door financiële tegenvallers in de praktijk, en/of afwijking van de standaardwoning.
— De evaluatie heeft enkele knelpunten in de uitvoering van de EPV-regeling aan het licht
gebracht die een soepele uitvoering ervan in de weg staan. Bij de aanbevelingen geven
we aan welke partijen aan zet zijn om deze knelpunten op te lossen:
• De corporaties zien de EPV als een ingewikkelde regeling die in de praktijk
substantiële personele ondersteuning vraagt. Met name de administratieve
verplichtingen en monitoring verbonden aan de eis van hernieuwbare opwek (gelijk
aan gebruik) betekent een extra financiële last. Dit gaat ten koste van de ruimte die
overblijft om in energiemaatregelen in de woning te investeren. Daarnaast voorzien
corporaties ook een andere manier van werken bij het uitbesteden van onderhoud.
• Met name bij de start van de EPV was de bekendheid bij corporaties met het
afmelden van woningen bij RVO beperkt. Sommige woningcorporaties waren zich
niet bewust dat certificering en de afmelding verplicht zijn voor het in rekening
brengen van de EPV.
• Alhoewel een deel van de bovengenoemde belemmeringen te maken heeft met het
omschakelen naar een nieuwe manier van werken, het opschalen en uit ontwikkelen
van nieuwe marktconcepten, verwachten wij dat de EPV-regeling voor corporaties
ingewikkeld blijft. Door schaalvergroting en samenwerking kan de prijs van
monitoring zeker dalen.
— Naast realisatie en opschaling van zeer energiezuinige woningen, beoogt de EPV
duidelijkheid te bieden over de redelijkheid van de vergoeding, zekerheid voor de
verhuurder, en de huurder voldoende te beschermen tegen toenemende woonlasten.
Gebleken is dat de wettelijke regelingen inzake de EPV voldoende waarborgen biedt om
de huurder te beschermen, in combinatie met de algemene huurregelgeving inzake
renovaties. Het gaat hier om regelingen zoals de plicht van de verhuurder om de
huurder te informeren over de financiële gevolgen van de EPV, en het instemmingsrecht
van de huurder bij het totstandkoming van de overeenkomst om EPV in rekening te
brengen. Geconcludeerd kan worden dat het niveau van duidelijkheid en zekerheid voor
de verhuurder en huurder als adequaat wordt gezien. Ook de praktijkcasussen laten zien
dat woonlasten voor de huurder niet zijn toegenomen na NOM-renovatie. Bij de
praktijkcasussen wordt meestal niet de maximale vergoeding in rekening gebracht.
De corporaties die met NOM-woningen bezig zijn, zijn echter de meer ambitieuze
corporaties. Minder ambitieuze corporaties schatten dat er een kans is dat hun
vergoeding verhoogd zal moeten worden indien de kosten voor het verNOMen achteraf
toch hoger blijken te zijn. Dat duidt erop dat gemotiveerde corporaties hun huurders
toch wat eerder uit de wind houden.

Effecten toekomstige beleidswijzigingen op het functioneren van de EPV
De gevolgen voor de woonlasten van een huurder met een EPV-woning zijn in sterke
mate afhankelijk van het toekomstig beleid rondom saldering en de Energiebelasting.
De verhoging conform het Belastingplan 2019 van de gasbelasting in combinatie met
verlaging elektriciteitsbelasting levert nagenoeg geen verandering in de financiële gevolgen
voor huurders op. De gevolgen voor de woonlasten van huurders bij het vervangen van
salderen door een aflopende terugleververgoeding (10 €ct/kWh naar 2 €ct/kWh) zijn
negatief. De woonlasten voor huurders met huurtoeslag stijgen met gemiddeld 5% terwijl

52

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

die voor huurders zonder huurtoeslag stijgen met 11%. Bij elkaar opgeteld ontstaat een
verdere verslechtering van lasten voor de huurder van een NOM-woning. Overigens ten
opzichte van een woning van een vergelijkbaar comfort dalen deze lasten van een
NOM-gerenoveerde woning. Echter: zeker op korte termijn heeft een corporatie met
een zittende huurder te maken, die zijn woonlasten niet achteruit wil zien gaan.
Meerdere corporaties hebben aangegeven dit te willen compenseren door de hoogte van de
EPV aan te passen. Bij een verdere opschaling van het aantal NOM-woningen is onzeker of
corporaties dit blijven doen. Bij omzetting van de salderingsregeling in een terugleververgoeding, lijkt het wenselijk het beschermingsniveau in de toekomst derhalve te
verhogen. Dit laatste is echter niet zonder gevolgen voor de businesscase voor de
corporatie.

Doelmatigheid en kostenoverwegingen
Hieruit kunnen de volgende conclusies ten aanzien van doeltreffendheid getrokken worden:
De EPV heeft het mogelijk gemaakt dat NOM-woningen in de huursector zijn gerealiseerd.
De kosteneffectiviteit van de NOM-renovatie is bepaald ten opzichte van die van een
NOM-ready renovatie die corporaties ook zonder EPV (met vergoeding via huurverhoging en
servicekosten) kunnen realiseren. De NOM-renovatie leidt tot verdere CO2-reductie ten
opzichte van een NOM-ready woning. De EPV zorgt er voor dat CO2-besparingsmaatregelen
worden gerealiseerd met een kosteneffectiviteit van € 150 per ton CO2. Op basis van de
zichtbare prijsstijgingen in de markt en de afname van geschiktheid van woningen voor verNOMming, verwachten we dat de kosteneffectiviteit van de EPV in de toekomst verslechtert
naar € 316/ton CO2. Dit is gebaseerd op de toename in investeringskosten die nu zichtbaar
zijn in de casestudies. Indien hypothetische 30% kostenreducties worden gerealiseerd in de
investeringsfase kan gunstiger worden naar € 237/ton CO2.
Vanuit kosteneffectiviteitsoverwegingen is met name de laatste stap duur. Dat betreft voor
een deel de investeringskosten de warmtebron (bij all electric doorgaans de warmtepomp)
en de afgiftesystemen.
Daar komt op dit moment bij dat kosten voor NOM-concepten eerder duurder zijn geworden
dan goedkoper, met name vanwege de conjuncturele krapte op de renovatie- en installatiemarkt. Een andere bron van kostenstijging zijn afwijkingen van de standaard ‘referentiewoning’ voor NOM. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aanwezigheid van een dakraam, een
dakkapel, een uitbouw, houten vloeren of de aanwezigheid van zonneschermen.
Deze elementen veroorzaken beide een extra kostenpost in de investeringsfase tussen de
€ 10.000 en 15.000 (NOM-woning) en de helft hiervan voor de NOM-ready woning. De totale
investeringskosten komen daarmee op € 25.000 (NOM-woning) bovenop de oorspronkelijk
begrote kosten van een NOM-concept voor een gemiddelde huurwoning van rond de
€ 80.000. Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat NOM-renovaties met EPV voor grote delen
van de sociale huurwoningen niet binnen de rendementsvereisten liggen van corporaties.
Uiteraard geldt hierbij de restrictie dat woonlasten voor huurders niet mogen toenemen.
Eén van de mogelijkheden om kosteneffectief reductiepotentieel aan te boren, is een
gefaseerde aanpak. Dat is mogelijk wanneer gebouwen eerst NOM-ready worden gemaakt en
waarbij in een tweede fase de duurzame installaties worden aangebracht (warmtepomp,
vloerverwarming, extra zonnepanelen of een collectieve warmteaansluiting op een
duurzaam net). Het gaat dan in de eerste stap om isolatiemaatregelen en het afgiftesysteem van de inpandige installatie, om deze geschikt te maken voor verwarming met

53

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

lagere temperaturen (<70 graden) en het aanbrengen van PV-panelen die een groot deel
maar niet de volledige energiebehoefte dekken. Op deze manier kan een deel van de
duurdere investeringen in of aan de woning worden uitgesteld tot het moment dat kosten
wel aanvaardbaar zijn of een geschikt mutatiemoment voor aanpassing van de energieinfrastructuur zich aandient. Met toepassing van hernieuwbare energie van buitenaf
ontstaan bovendien meerdere opties om huurwoningen NOM te maken, waarbij tevens meer
flexibiliteit ontstaat voor bijvoorbeeld een optimale timing om met een gehele wijk over te
gaan op een (duurzaam) warmtenet.

Begrijpelijkheid en bewonerstevredenheid
— Bewonerstevredenheid wordt in zeer sterke mate bepaald door de kwaliteit van de
opgeleverde woning en de woonlasten.
— Uit de bureaustudie en de casestudies komt naar voren dat de meeste huurders
tevreden zijn over het resultaat in de vorm van het woongenot. Ten aanzien van de EPV
kan gesteld worden dat men daar doorgaans neutraal tegenover staat. De regeling wordt
door huurders wel vaak als ingewikkeld ervaren.
— Huurders zijn bezorgd of woonlasten uiteindelijk (in de toekomst) gelijk zullen blijven
of zullen stijgen.
— Bij het meldpunt EPV zijn er incidentele meldingen geweest gericht over woonlasten en
de hoeveelheid informatie, waarvoor inmiddels een passende oplossing is gevonden. De
Huurcommissie heeft geen uitspraken gedaan inzake de EPV.

Aanbevelingen
De conclusies leiden tot een serie aanbevelingen om zowel de kaders als de praktische
uitvoering door betrokken doelgroepen van de EPV te versterken.

Aanbeveling 1: Overweeg een ‘EPV-light’ in te voeren om de kosteneffectiviteit te verbeteren
De NOM-eis (eigen opwek moet voorzien in de energiebehoefte) leidt tot het afdwingen van
dure maatregelen, met name in de installaties (‘last mile’). Door een staffel toe te voegen
waarin NOM-ready woningen (verdergaand geïsoleerd en geschikt voor lage temperatuurverwarming) worden opgenomen, ontstaan er meer kosteneffectieve opties om sociale
huurwoningen te verduurzamen. Er is hier een overlap met de EPV-gas, maar door het grote
aantal compenserende zonnepanelen is het zeer lastig om te voldoen aan opwekeis.
Hierdoor kunnen de kosten van maatregelen worden beperkt en het bereik waarin de EPV
lastenneutraal voor huurder en rendabel voor verhuurder kan worden toegepast, vergroot.
Met name door sterk stijgende investeringskosten van NOM dreigt dit bereik af te nemen.

Aanbeveling 2: Overweeg meer flexibiliteit bij toepassing eigen opwek
Een beperkt/minder geschikt dakoppervlak 25 van woningen leidt nu of tot hogere
investeringen in EPV of minder toepassing ervan. Alleen door het gebouwgebonden
energiegebruik zo ver mogelijk te reduceren (meer dan wat financieel optimaal is) kan
gereduceerd worden in het aantal panelen. Projecten worden hierdoor duurder of vallen
________________________________
25

Bijvoorbeeld wanneer er onvoldoende dakoppervlak, te veel schaduwwerking en/of een ongunstige
zonoriëntatie aanwezig is.

54

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

zelfs af vanwege de businesscase. Dit geldt vooral bij hoogbouw waar de hoeveelheid
geschikt dakoppervlak voor zon-PV beperkt is.
Een overweging zou kunnen zijn de eis van eigen opwek onder voorwaarden los te laten.
Door de certificaathouder moet voldoende aantoonbaar worden gemaakt dat de mogelijkheden voor eigen opwek voor de vraag niet aanwezig zijn op de woning.
Een alternatief is meer hernieuwbare energiemaatregelen onder de definitie te brengen.
Bij de in de evaluatie betrokken woningen worden gebiedsmaatregelen niet meegenomen 26.
Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de EPC- en de BENG-norm. Gebiedsmaatregelen
conform de EMG-norm (NVN 7125) kunnen worden toegepast om het tekort aan
opwekkingenmogelijkheid voor huishoudelijk verbruik van een individuele woning te
compenseren. Wanneer gebiedsmaatregelen gewaardeerd worden, is een corporatie niet
meer afhankelijk van de mogelijkheden die op de woning aanwezig zijn. Als voorwaarde zou
gesteld kunnen worden dat het beschikbare oppervlak wel zo veel mogelijk benut wordt.

Aanbeveling 3: Zorg ervoor dat de afmeldingsprocedure voor alle partijen
helder is
Sommige woningcorporaties zijn zich niet bewust dat certificering en de afmelding verplicht
zijn voor het in rekening brengen van de EPV. De procedure voor afmelding van woningen
bij RVO werkt nog niet optimaal.
Deze aanbeveling is gericht op corporaties en monitoringsbedrijven. De corporaties kunnen
bij opdrachtverlening aan de bouwpartij aangeven dat de beoordeling voor de EPV zal
plaatsvinden. Ook kan de corporatie direct al aangeven welk bureau de certificering gaat
doen. Zorg dat dit bureau aanhaakt bij het bouwproces. Dat kan dubbel werk voorkomen.
Aedes en/of de Stroomversnelling kan het doel van de certificering en de afmelding onder
de aandacht brengen van de grote groep woningcorporaties die met de EPV aan de slag
zullen moeten.

Aanbeveling 4: Zorg voor meer stroomlijning van de monitoringsvereisten
Monitoring van energiegegevens en de rapportage daarover is bij woningcorporaties en
andere verhuurders geen dagelijks werk. Het wiel wordt meer dan eens uitgevonden.
De kosten voor monitoring zijn thans hoog en gaan ten koste van de ruimte voor energieinvesteringen.
Deze aanbevelingen is gericht op bijvoorbeeld de Stroomversnelling. Door marktwerking,
schaalvergroting en samenwerking kan de prijs dalen. Dat kan door het ontwikkelen van een
best practice gericht op een slimme invulling van de monitoring die voldoet aan de vereiste
van de regeling. Hierbij kan bijvoorbeeld een vast format voor monitoring en rapportage
ontwikkeld worden, inclusief aanbevelingen hoe om te gaan met specifieke afwijkingen van
standaardsituaties. Verder kan Aedes wellicht de mogelijkheden van inkoopsamenwerking
(collectieve korting) onderzoeken.

________________________________
26

55

Dit geldt wel voor de EPV-collectieve warmte.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Aanbeveling 5: Zorg voor een centrale registratie van EPV-woningen
Op dit moment ontbreekt een centraal register van afgemelde EPV-woningen. Binnen de
evaluatie heeft dat er mede toe geleid dat er geen goed zicht is op zeer energiezuinige
woningen die met een EPV tot stand zijn gekomen.
De aanbeveling is gericht op RVO. Het is wenselijk dat de ontwikkeling van het aantal EPVwoningen met een afmelding door RVO wordt bijgehouden en ook openbaar toegankelijk is
(inclusief type EPV).

Aanbeveling 6: Zorg voor flankerend beleid
Vanuit de sector leven zorgen over de financiële haalbaarheid van NOM-woningen bij het
afschaffen van de salderingsregeling. De salderingsregeling wordt dan mogelijk vervangen
door een terugleversubsidie. De financiële haalbaarheid van NOM-woningen, zeker voor
corporaties die op het punt staan aan de slag te gaan, staat al onder druk vanwege de
toenemende kosten van NOM-concepten.
De zorgen worden bevestigd in de financiële doorrekening. Versobering van de salderingsregeling pakt voor NOM-woningen extra ongunstig uit vanwege het ongelijke aanbodvraagprofiel van NOM-woningen ten opzichte van woningen met een beperkter aandeel
eigen opwek (de meeste particulieren met een koopwoning). Woningbouwcorporaties
accepteren in het algemeen langere terugverdientijden, echter in geval van een aanzienlijk
financieel nadeel voor de huurder zullen weinig corporaties genegen zijn NOM-renovaties te
initiëren voor hun huurders. Compensatie via lagere energieprestatievergoedingen loopt aan
tegen de grenzen aan van een te laag rendement voor de corporatie. Flankerend beleid
moet er dan op gericht zijn om de financiële aantrekkelijkheid van dergelijke maatregelen
te vergroten (subsidies, verhoging gasbelasting, kostprijsreductie via innovatiebeleid).

Aanbeveling 7: Handhaaf primaire-energiefactor tot 2020
In de regeling EPV wordt een primaire energiefactor van 2,14 gebruikt om te berekenen
hoeveel duurzame energie moet worden opgewekt ter compensatie van het gebruik van
fossiele energie. Uitgangspunt hierbij is dat de duurzame energie doorgaans in de vorm van
elektriciteit wordt opgewekt. Het vermeden fossiele energieverbruik van deze opwek is
groter dan de hoeveelheid duurzaam opgewekte elektriciteit zelf. Het opwekrendement van
in Nederland geproduceerde stroom is in de periode sinds vaststelling verder toegenomen,
leidend tot een dalende primaire factor. De verwachting uit de NEV is dat de primaireenergiefactor van elektriciteit nog verder zal dalen in de toekomst. Wij bevelen aan de
waarde 2,14 tot 2020 te handhaven. Wij raden wel aan om de primaire energiefactor in
2020 aan te scherpen.

Aanbeveling 8: Verbeter de communicatie
Deze aanbeveling is gericht op corporaties. Voor de tevredenheid is communicatie met
huurders belangrijk. Naast uitleg over het gebruik van de woning, is ook informatie over het
aanpassen van voorschotnota’s voor de energieleverancier en de vastrechtkosten van
belang.

56

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Aanbeveling 9: Onderzoek of de administratieve lasten vermindert
kunnen worden
De administratieve lasten zijn hoog vanwege de drievoudige controle op de EPV-vereisten:
— registratie tijdens de bouw;
— warmtemetingen bij oplevering;
— monitoring tijdens het gebruik.
Deze meervoudige controle is bedoeld om de verantwoordelijkheid bij de juiste partij neer
te leggen. Het is echter niet op voorhand duidelijk dat alle informatie daarvoor noodzakelijk is. De beoordelingsprocedure bijvoorbeeld bij het afmelden van woningen is soms
nodeloos ingewikkeld. Er wordt om een aanzienlijke hoeveelheid bewijsmateriaal gevraagd.
Naar verloop van tijd kan meer zicht ontstaan over welke onderdelen strikt gezien
noodzakelijk en welke overbodig zijn.

57

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

8 Bibliografie
CBS, 2018. Rendementen en CO2-emissie elektriciteitsproductie 2016. [Online]
Available at: https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/04/rendementen-en-co2-emissieelektriciteitsproductie-2016
[Geopend 2018].
DGMR, 2015. Effect Energie Prestatie Vergoeding op woonlasten. sl:sn
ECN (part of TNO), 2018. Primaire fossiele energiefactor elektriciteit op bovenwaarde
(HHV) voor toepassing in de energieprestatienorm NTA8800. [Online]
Available at: http://publications.tno.nl/publication/34626498/vipZuT/TNO-2018P10441.pdf
[Geopend 2018].
ECN, et al., 2017. Nationale Energieverkenning 2017 (NEV), Petten: ECN.
Huurcommissie, 2017. Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten : selectie voor
zonnepanelen relevante pagina's, Den Haag: Huurcommissie.
NLII, 2016. Toets op business case van Nul-op-de-meter woningen, Amsterdam: Nederlandse
Investeringsinstelling.
PBL, 2018. Kosten Energie- en Klimaattransitie in 2030 : Update 2018, Den Haag:
Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

58

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

A Casestudies
A.1

Overzicht
Tabel 18 – Overzicht van geïnterviewde stakeholder

A.2

Cases

Geïnterviewde stakeholders

Wold & Waard

Jan Leistra, manager Vastgoed bij Wold & Waard; Joukje Scholte, lid
Huurdersplatform Westerkwartier; Jordan Lingsma, Adjunct Directeur PlegtVos Noord

GroenWest

Corné Venema, Analist Vastgoedsturing woningcorporatie GroenWest; Hans
Kerkhof, Productontwikkelaar Renovatie Concepten BAM

Reggewoon

Harrie de Vries, vastgoedmanager bij Reggewoon; Annette Endeman, vz.
Huurdersplatform Hellendoorn

WaterwegWonen

Wilfred Gerritse, tealeider Techniek bij WaterwegWonen; Nathalie van
Nieuwkoop, projectleider Nieuwbouw en renovatie bij WaterwegWonen;
Onno de Wal, Bik bouw BV

Woonwaard

Michiel Wolf, conceptmanager bij Woonwaard; Truda Timmer, bewoonster
Heerhugwaard fase 1 (eerste 6 pilotwoningen); Jitske van Helden-Jongstra,
projectmanager Dura Vermeer

Casestudie A
Korte omschrijving project
De corporatie heeft in mei 2018 39 woningen laten renoveren naar NOM (all electric) met
gebruik van de EPV. Dit zijn ook de enige NOM-woningen die de corporatie tegenwoordig
bezit (geen nieuwbouw NOM).

Effecten Doel 1: Realisatie en opschaling van energiezuinige woningen
In welke mate heeft EPV bijgedragen?
De EPV heeft gezorgd voor de NOM-renovaties, anders kwam de businesscase niet uit.
De algemene bedrijfsstrategie van de corporatie is echter gefocust op het opwaarderen van
bijvoorbeeld woningen met label E naar label A, en pas later in de toekomst van A naar
NOM. Het verNOMmen is namelijk relatief duur, dus gebruikt de corporatie het project als
experiment om te zien of er in de toekomst verder met de EPV verNOMt gaat worden.
Het verNOMmen, en het bijbehorende gebruik van de EPV-regeling, zijn daarom nu niet een
integraal onderdeel van de bedrijfsstrategie van de corporatie.
Voor de nieuwbouw wordt de regeling niet gebruikt door de corporatie aangezien het veel
makkelijker is om de kosten voor energiezuinige nieuwbouw met zonnepanelen via de
servicekosten te verrekenen. Behalve de hogere kosten bij het verNOMmen is een andere
belemmering dat de EPV-regeling een risico is voor de verhuurder: het is veel meer
arbeidsintensief doordat er gemonitord moet worden en het maar de vraag is of de
vergoeding de investeringskosten kunnen dekken.

59

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Belang financiële overwegingen corporaties
De EPV vergoeding is belangrijk voor het behalen van de nodige rendementseisen van de
corporatie. Er is gekozen om de hoogte van de vergoeding voor gerenoveerde NOMwoningen gelijk te stellen aan 70% van het maximum (€ 100 vergoeding) zodat het betaalbaar blijft voor de huurder, oftewel € 70 per maand. Indien de kosten van het project
achteraf hoger uitpakken dan verwacht kan gesleuteld worden aan de vergoeding om dit
naar 100% te brengen (€ 100) indien nodig.
Het doel van de corporatie is gemiddeld label A te realiseren in 2030 van hun woningbezit
(12.000), vooral door goed te isoleren en zonnepanelen aan te leggen, waarvan nu 39
NOM-renovaties via de EPV zijn afgerond. Het is vooral belangrijk dat mensen in een goeie
woning wonen. De energiezuinigheid van de woning is een belangrijke maatstaf voor de
wooncomfort. De wooncomfort wordt daarom niet alleen bij NOM-woningen verhoogd, maar
ook bij andere woningen die meer energiezuinig zijn gemaakt.

Belemmeringen
De EPV-eisen zijn streng: men kan niet zomaar isoleren zonder eigen opwek. Een meer
generieke regeling zou veel beter passen bij de bedrijfsstrategie van de corporatie
aangezien meer woningen energiezuinig worden (maar niet per se NOM). De regeling
stimuleert alleen verNOMmen, niet andere type isolatie.
Volgens de aannemer van het project is de grootste belemmering vanuit de aannemer zijde
de beperkte vraag van corporaties naar NOM-woningen. Sommige corporaties vinden het
gebruik van de EPV te ingewikkeld. Aan de ene kant zien ze op tegen een administratieve
systeem die ze niet kennen, bijvoorbeeld doordat ze in sommige gevallen niet weten hoe de
EPV-vergoeding te factureren bij huurders. Anderzijds zijn ze bang dat de wetgeving in de
toekomst gaat veranderen en dat de bijbehorende cashflow stopt. Ook zijn er woningcorporaties die schrikken door de hoge investeringskosten voor het verNOMmen, terwijl de
EPV-vergoeding een dusdanig hoge cash flow biedt dat deze vrees tot een zekere zin
ongegrond is volgens de aannemer. Over het algemeen betekent de lage vraag naar
NOM-woningen dat het moeilijk is voor aannemers om schaalvoordelen te behalen omdat
fabrieken maar een beperkt deel van hun capaciteit toewijden aan bijvoorbeeld gevels of
daken voor NOM-woningen, wat een kostendaling tegengaat in vergelijking met het volledig
benutten van deze capaciteit.
Een andere belemmering is het uitgepond bezit. De aannemer slaat een blok over wanneer
sprake is van uitgepond bezit, anders wordt het straatbeeld verstoord door woningen wiens
uiterlijk sterk verschillen, en er energetisch veel verliezen zijn.

Effecten vergoedingenstaffels op realisatie zeer zuinige woningen
<Niet besproken>

Mogelijke opschalingseffecten
De regeling stimuleert kostprijsreducties en innovaties. De prijs van opwek installaties zal
zeker dalen, hier is veel ruimte voor. Innovatie was ook de reden waarom de corporatie de
woningen had verNOMt. Anderzijds zoals hierboven beschreven is de beperkte vraag naar
NOM-woningen een belemmering voor verdere opschaling aangezien aannemers moeilijker
een kostendaling kunnen realiseren.

60

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

De EPV sluit goed aan bij de systematiek van BENG, en is daarom een goede voorbereiding
voor de nieuwe wetgeving en ook opschaling.
Een onverwacht effect is het afschaffen van de salderingsregel voor corporaties zoals de
corporatie die via de servicekosten kosten voor eigen opwek dekken in de nieuwbouw: bij
het afschaffen van de salderingsregel zal eigen opwek minder aantrekkelijk worden, en kan
er minder gevraagd worden voor zonnepanelen via servicekosten. Dit zou de EPV-regeling
meer aantrekkelijk maken voor NOM-nieuwbouw.

Effecten Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
Tijdens een informatieavond werd de hoogte van de EPV verduidelijkt aan huurders.
Er werd alleen destijds geen uitleg gegeven over het maximum dat gevraagd kan worden
volgens de wet. Dit was wel een aandachtspunt, maar aangezien de vergoeding voor de
meeste bewoners lager zou zijn dan hun voorgaande energielasten, was het navragen naar
de maximale vergoeding ook niet erg belangrijk voor bewoners omdat zij toch al akkoord
gingen met de renovatie: ze gingen er over het algemeen niet achteruit qua woonlasten.
Volgens de ervaring van de corporatie denken huurders vaak: klopt de hoogte van de
vergoeding wel, betalen ze niet te veel. De woningcorporatie gebruikt aannames van
energielasten in het verleden waarop de vergoeding is gebaseerd.

Effecten Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
Het NOM-project wordt als experiment gebruikt door de corporatie om te bepalen of zij de
EPV-vergoeding in de toekomst verder gaan gebruiken. Dit is maar de vraag aangezien de
vergoeding niet op het maximum staat, deels omdat dit gebaseerd is op de voorgaande
energielasten van de huurder, maar ook deels omdat de corporatie mogelijk niet hun kosten
kunnen dekken vanwege ombouwen als de woning toch niet goed genoeg is geïsoleerd.

Effecten Doel 4: Beschermen huurder
Volgens de woningcorporatie hebben huurders een garantie dat de vergoeding niet meer zal
zijn dan hun energielasten in het verleden. Als ze meer gaan betalen dan voorheen krijgen
ze geld terug van de woningcorporatie.
De geïnterviewde huurder had echter weinig uitleg gekregen over hoe hij beschermt zou
worden tegenover een mogelijke verhoging van de vergoeding. Ook had de corporatie niet
duidelijk gemaakt wat de maximale vergoeding precies zou zijn en hoe het wordt
opgebouwd. Aangezien de maximale vergoeding niet wordt gevraagd, maar dit mogelijk in
de toekomst wel zal plaats vinden indien de vergoeding te laag is voor de investeringskosten
van de corporatie, bestaat er een reële kans dat huurders mogelijk een hogere vergoeding
zouden betalen in de toekomst. Anderzijds ging de huurder er op vooruit qua woonlasten,
en was de huurder erg tevreden met de verbeterde wooncomfort na renovatie, dus is er tot
een zekere zin ruimte voor een verhoging van de vergoeding.

Effecten Doel 5: Stimuleren zeer zuinige nieuwbouw
De EPV stimuleert het realiseren van NOM-woningen, maar de corporatie vindt dat andere
zeer zuinige woningen zonder eigen opwek ook een onderdeel van de regeling zou moeten
zijn (zie neveneffecten).

61

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Sommige type woningen worden niet gestimuleerd om verNOMt te worden. Hoekwoningen
kunnen verNOMt worden, maar hiervoor geld een lagere vergoeding, waardoor het niet
rendeert om deze type woningen te verNOMmen met de EPV.

Neveneffecten
Een positief effect is dat het zorgt voor innovatie en leereffecten. Anderzijds zou de
corporatie zonder de regeling waarschijnlijk meer huizen energiezuinig hebben gemaakt: de
kosten voor het verNOMmen (renovatie) is € 100.000, terwijl het verhogen van label E naar
A maar € 50.000 kost en er meer woningen opgewaardeerd kunnen worden met dezelfde
investering. De laatste stap van A naar A++ kost veel geld in levert niet veel meer
wooncomfort.

Begrijpelijkheid en bewonerstevredenheid
De geïnterviewde huurder had weinig uitleg gekregen over de maximale hoogte van de
vergoeding, wat de begrijpelijkheid niet ten goede deed.
Wat betreft de bewonerstevredenheid waren bewoners erg tevreden met hun woning,
vooral doordat zij zelf hebben ervaren hoe hun wooncomfort is verbeterd sinds de
renovatie: de luchtventilatie is sterk verbeterd, men heeft het idee dat men in een
nieuwbouw woning woont, en uiteraard is de isolatie van de woning verbeterd waardoor er
minder gestookt wordt.

A.3

Casestudie B
Korte omschrijving project
De corporatie heeft tot dusver 43 all electric NOM-nieuwbouwwoningen (2 slaapkamerwoningen, 1-2 persoonshuishoudens) opgeleverd en maakt gebruik van de EPV, zowel bij
nieuwbouw als voorgenomen NOM-renovaties. De ambitie is om in de komende 8 jaar 20%
van hun bezit NOM te maken: 700 renovatie- en 300 nieuwbouwwoningen van de 5.000
woningen. De corporatie heeft ook een bewonerstevredenheid onderzoek uitgevoerd waar
de ervaringen van vijf NOM-huurders werd bevraagd. Dit onderzoek is ook voor deze
casestudie gebruikt.

Effecten Doel 1: Realisatie en opschaling van energiezuinige woningen
In welke mate heeft EPV bijgedragen?
De EPV verbetert de businesscase voor de verhuurder doordat het geen onderdeel is van de
kale huur. Het genereert meer investeringsruimte dan bij een huurverhoging mogelijk zou
zijn i.v.m. de grenzen voor Passend Toewijzen: bijv. een eenpersoonshuurder mag
maximaal € 597 aan kale huur kwijt zijn als hij/zij minder dan € 22.400 jaarlijks verdiend.
De EPV-vergoeding valt hier buiten en geeft hierdoor meer ruimte om de investeringskosten
te dekken. Zonder de EPV-regeling zou De corporatie niet voor NOM hebben gekozen.
De EPV heeft ook de ambitieniveau sterk vergroot: de corporatie realiseert vanaf 2017 geen
nieuwe woningen (nieuwbouw en renovatie) die een warmte hebben groter dan 30kWh-t
p/m2.

62

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Belang financiële overwegingen corporaties
De financiële overwegingen spelen een belangrijke rand voorwaardelijke rol aangezien de
maatschappelijke verantwoordelijkheid niet alleen het verduurzamen van de woningvoorraad betreft, maar ook het in de toekomst kunnen blijven investeren in de volkshuisvestelijke opgaven (betaalbaarheid en beschikbaarheid). Zoals hierboven beschreven heeft
de corporatie wel een waarborg gegeven aan huurders van NOM-renovaties dat zij niet meer
zullen betalen dan hun gemiddelde energielasten van voorgaande jaren.

Belemmeringen
Het is een ingewikkelde regeling die niet eenvoudig uitlegbaar is aan de doorsnee huurder.
De monitoring is voor verhuurders wel een struikelblok: als dit goed moet worden gedaan
moet er in het begin meer gemonitord worden dan strikt volgens de EPV-wet nodig is.
Corporaties kunnen wel volstaan met het minimum volgens de wet, echter wanneer bij de
jaarrapportage blijkt dat niet wordt voldaan aan het vereiste volgens de wet is het lastig de
oorzaak daarvan te achterhalen. Door meer aan monitoring te doen is het achterhalen van
de oorzaak wel mogelijk, ook omdat vaak blijkt dat de toegepaste technieken (warmtepomp en zonnepanelen) niet altijd goed werken, en men wil daar niet pas bij de
jaarrapportage achter komen. De corporatie wil daarnaast niet in een discussie terecht
komen met de huurder over de oorzaak (bewonersgedrag of installaties), maar deze door
middel van data aan tonen. Voor een gehele corporatie is hier sprake van een structurele en
groeiende behoefte aan ondersteuning: de corporatie verwacht dat dit uiteindelijk ½ tot
1 fte zijn.
De regeling zet in op eigen opwek voor de woning voor onder andere de warmtebehoefte,
waardoor het in de praktijk lastig is om aan de vereisten te voldoen. Een all electric NOMwoning heeft veel zonnepanelen nodig om te voldoen aan de eigen opwek standaarden voor
een NOM-woning. Aangezien de oriëntatie en hellingshoek van daken zelden ideaal zijn bij
de bestaande bouw, en bij nieuwbouw veel bomen onderdeel zijn van het straatbeeld, leidt
dit tot een onnodig hoog aantal zonnepanelen die op de daken geplaatst moet worden.
Dit heeft een nadelige kostenkant, maar is ook in termen van duurzaamheid een gemiste
kans. Ook hogere appartementengebouwen hebben onvoldoende dakvlak om een gebouw
NOM te maken en is de opwekking van de zonnepanelen nog niet voldoende. Het gebruik
mogen maken van de postcoderoos regeling zou dit kunnen verbeteren. Bovendien ontstaat
daarmee de mogelijkheid lokale initiatieven als energie coöperaties een bredere basis en
dus bestaansrecht te bieden.
De kosten worden ook negatief beïnvloed doordat er teveel partijen los van elkaar zijn
die met verNOMmen bezig zijn; daardoor is echte doorontwikkeling lastiger.
Ieder gerenommeerde partij heeft zijn eigen ontwikkelingstraject en dus ook bijbehorende
kosten. Dit is ook één van de redenen waarom de prijs van een NOM-woning een stuk hoger
is (€ 120.000) dan eerst door Stroomversnelling is voorspelt (€ 60.000). Er is dan ook sprake
van versnippering met als gevolg dat het terugverdienen over kleinere aantallen gaat dan
wanneer er zou worden samengewerkt op dit vlak. De huidige marktorganisatie laat een
snelle opschaling nog niet toe.
Een andere project specifieke belemmering was de samenwerking met de netbeheerder.
Het renovatieproject van de corporatie is vertraagt vanwege de netbeheerder: de renovatie
werd vroegtijdig aangekondigd maar de netbeheerder wist kennelijk niet precies hoeveel
panelen zouden worden aangelegd, dus moest het net eerst verzwaard worden. Dit heeft
een vertraging van ca. een half jaar veroorzaakt.

63

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

De aannemer van het project vindt dat de markt voor het verNOMmen zich nog in een pril
stadium bevindt. Zij zijn voorzichtig om met nieuwe partijen (innovatieve startups) samen
te werken. Negatieve ervaringen (faillissement) hebben ervoor gezorgd dat de volledige
verantwoordelijkheid bij hun kwam te liggen en zij met ombouwacties te maken kregen
voor het monitoren, zoals software en deels nieuwe hardware aangezien elke partij een
eigen software en hardware voorkeur heeft. Er zijn ook meer aanbieders nodig van NOMtechnieken dat voor een gezonde concurrentie zal zorgen en een goede kostprijs.

Effecten vergoedingenstaffels op realisatie zeer zuinige woningen
Binnen de huidige vergoedingsstructuur past de corporatie alleen de hoogste toe voor
nieuwbouw en renovaties (behalve zittende huurders) omdat vanuit de Trias energetica
gedachte de warmtevraag binnen de mogelijkheden zo klein mogelijk moet zijn. De staffels
stimuleren de corporatie dus niet om te versnellen.
Als de EPV ook mag worden gevraagd als de woning niet NOM is, maar NOM–ready (schil is op
NOM-niveau) of energieneutraal (schil is op NOM-niveau en er is opwek van energie voor
gebouwgebonden energie) dan gaat daar voor De corporatie een versnelling vanuit.
De investeringen worden dan namelijk lager, waardoor er meer woningen kunnen worden
aangepakt.

Mogelijke opschalingseffecten
Vanaf volgend jaar gaat de corporatie beginnen met NOM-renovaties, en is er een doel om
in de komende 8 jaar 20% van hun bezit NOM te maken: 700 renovatie- en 300 nieuwbouwwoningen van de 5.000 woningen in totaal. In februari 2019 zullen er 50 woningen worden
gerenoveerd naar NOM.
Een belangrijke struikelblok is dat de kosten voor het verNOMmen € 60.000 hoger zijn dan
eerst verwacht. Dit is een combinatie van krapte op de bouw en installatiemarkt, een
beperkt aantal aanbieders en onvoldoende innovatie bij traditionele bouwpartijen.
Daarnaast speelt dat de aanbieders nog onvoldoende volume in opdracht krijgen om
efficiencyslagen te maken. Deze kosten zullen verder moeten dalen om meer NOMwoningen te realiseren.
Een andere factor die de opschaling kan vertragen is het afschaffen van de salderingsregeling en de onzekerheid van wat daarvoor in de plaats komt. Om de woonlasten in dit
geval niet onnodig te laten stijgen zou de corporatie genoegen moeten nemen met een
lagere vergoeding of moet er meer zonnestroom worden opgewekt voor dezelfde
vergoeding. Verhuurders garanderen aan de huurder dat, bij niet meer gebruik dan de
afgegeven energiebundel, de huurder per saldo geen vergoeding meer is verschuldigd aan
de energieleverancier. Wanneer de salderingsregeling wordt afgeschaft of versoberd kan de
corporatie deze garantie niet nakomen en moet de verhuurder aanvullende maatregelen
treffen (investeren in opslagmogelijkheid of extra panelen plaatsen) of compenseren voor
de kosten die betaald moeten worden aan de energieleverancier.

Effecten Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
De eerder genoemde energiebundel is volgens de huurder zeer royaal en dekt hierdoor de
EPV vergoeding. Ook vond de huurder dat de woningcorporatie de communicatie over de
regeling transparant en helder heeft gecommuniceerd. Er werd geluisterd naar de bezwaren
van zittende huurders over de hoogte van de vergoeding, en dit werd zodoende aangepast.
Ook werden bewoners gerustgesteld dat zij de woning zo warm konden maken als ze

64

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

wilden; dit was namelijk één van de voornaamste bezwaren van zittende bewoners tegen
het verNOMmen van hun woning.
De huurders werd ook uitgelegd waarvoor de EPV-vergoeding nodig was tijdens informatieavonden die gehouden werden met aannemers. De investeringskosten die gepaard gaan met
het verNOMmen werden duidelijk gecommuniceerd, waardoor bewoners van nieuwbouw en
renovatie woningen dus duidelijk werd waarom de EPV-vergoeding nodig is en wat de
hoogte zal zijn van de vergoeding.

Effecten Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
Zoals eerder vermeld geeft de EPV vergoeding een investeringsimpuls voor woningcorporaties aangezien er geen huurverhoging hoeft plaats te vinden. De staffels in de
wetgeving zijn ook helder.

Effecten Doel 4: Beschermen huurder
De corporatie vraagt een lagere vergoeding dan het maximum bedrag dat zou mogen
volgens de staffels van de EPV-wetgeving: voor nieuwbouw wordt een vergoeding van
€1,29/m2 gevraagd, terwijl voor NOM-renovaties de vergoeding in eerste instantie gelijk is
aan de gemiddelde energielasten van de zittende huurder (woonlastenwaarborg voor
zittende huurder). Deze woonlastenwaarborg heeft de huurdersvereniging afgesproken met
de corporatie naar aanleiding van bezwaren van zittende huurders dat hun woonlasten
zouden stijgen: eerst wou de corporatie de €1,29/m 2 vergoeding óók hanteren voor zittende
huurders, maar aangezien sommige huurders dan meer kwijt zouden zijn aan de vergoeding
dan voor de renovatie werd er besloten om de vergoeding gelijk te stellen aan de
gemiddelde voorgaande energielasten. Bij mutatie van gerenoveerde NOM-woningen wordt
echter de maximaal afgesproken vergoeding gevraagd van €1,29/m 2.
Het monitoren kan wel de privacy van de huurder schenden: er zijn corporaties bij de
corporatie bekend die NOM-woningen hebben gerealiseerd maar geen EPV vragen vanwege
het privacyvraagstuk rond de monitoring, Aangezien er vooral in het begin meer gemonitord
moet worden dan strikt volgens de EPV wet nodig is. Dit heeft echter nog geen problemen
veroorzaakt voor de corporatie.

Effecten Doel 5: Stimuleren zeer zuinige nieuwbouw
Alhoewel de EPV de bouw van NOM-woningen heeft gestimuleerd, komen woningen die
hoogwaardig geïsoleerd kunnen worden, maar zonder eigen opwek, niet in aanmerking voor
de EPV. De schil van de woning kan geïsoleerd worden op NOM-niveau zonder zonnepanelen
en een warmtepomp, maar dan zullen de huurkosten omhoog moeten. De kosten voor het
verNOMmen komen vaak uit op € 120.000, waarvan € 30.000 voor de installatie (onder
andere zonnepanelen en de warmtepomp). De € 30.000 is in verhouding te kostbaar. Als de
EPV verbreedt zou worden naar woningen die qua isolatie niveau op NOM zouden zitten,
maar geen eigen opwek hebben, hebben woningcorporaties een prikkel om hun woningvoorraad meer te isoleren zonder dat de huurkosten verhoogt moeten worden. Er zou een
mogelijkheid moeten zijn voor een (verlaagde) EPV wanneer wel wordt voldaan aan de
normen voor warmtevraag, maar niet aan de duurzame opwek.

65

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Neveneffecten
Volgens de aannemer zijn de neveneffecten vooral positief:
— gemeenten bieden lagere grondprijzen aan indien er een hogere energiepresentatie
wordt geleverd;
— bewoners gaan meer nadenken over energieverbruik;
— meer werkgelegenheid op het gebied van huurdersvoorlichting;
— hogere aanneemsom per woning voor de bouwer en installateur (dus absoluut gezien
meer omzet en rendement).
De ervaring van de woningcorporatie is dat wanneer men de gehele organisatie in vroegtijdig stadium meeneemt in het door de EPV mogelijke hoge ambitieniveau en huurders
gelijk aan het begin van een renovatieplan betrekt, hier gaat een enorm positieve impuls
van uit. Huurders en medewerkers zijn trots op de duurzame beweging die in gang worden
gezet. Het draagvlak wordt zo verhoogd.

Begrijpbaarheid en bewonerstevredenheid
De regeling blijkt lastig uit te leggen aan de doorsnee huurder, zeker in geval van nieuwbouw en mutatie na NOM-renovatie. Anderzijds kwam uit het bewonerstevredenheid
onderzoek dat het duidelijk was voor bewoners hoe de energiebundel zich verhoud met de
vergoeding die wordt betaalt. Het comfort wordt als een echte vooruitgang ervaren ten
opzichte van de vorige woning met cv-ketel en radiatoren. Ook de informatievoorziening is
in goede aarde gevallen. Elk jaar wordt er een ‘bewust wonen’ week georganiseerd waar
alle bewoners naar toe kunnen om te leren over hoe ze meer energie kunnen besparen.

A.4

Casestudie C
Korte omschrijving project
Renovatie van 55 eengezinswoningen naar NOM/EPV, type all electric.

Effecten Doel 1: Realisatie en opschaling van energiezuinige woningen
In welke mate heeft EPV bijgedragen?
De EPV verbetert de BC van NOM/EPV-woningen, vanwege de extra kasstroom die wordt
gegenereerd.
— Daarbij geldt dat de corporatie niet de maximale EPV in rekening brengt, maar daar
1 staffel onder gaat (niet €1,4 maar € 1,2 per m2);
— In het geval het energieverbruik van de huurder voor woningverbetering al erg laag was,
wordt de EPV gelijk gesteld aan de energielasten voor woningverbetering. Na mutatie
van de woning wordt de EPV wel op de standaard EPV van € 1,20/m2 gezet.
— Een NOM-renovatie kost zo’n € 80.000 tot 85.000 inclusief BTW per woning voor een
woning die voldoet aan het standaardconcept van NOM. Als de woning daarvan afwijkt
(en dat is vaak het geval, bijv. bij houten vloer, dakkapel, uitbouw), dan is de
investering al gauw € 10.000 tot 20.000 hoger (informatie van de corporatie) oplopend
tot € 30.000 (informatie van de bouwer) en komt het omslagpunt dichtbij dat het
interessanter wordt de woning te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. In de huidige
overspannen markt kost het basis NOM-concept (zonder project specifieke kosten) al
circa € 90.000 tot € 95.000.

66

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

•

Veel woningen die in eerste instantie geschikt leken om naar NOM te brengen, zijn
door bijkomende project specifieke kosten afgevallen. Op basis van de huidige
marktprijzen van NOM-concepten is het financieel niet haalbaar.

— Verdere Opschaling wordt ook bemoeilijkt doordat:
• de prijs van het realiseren van een NOM-woning is de afgelopen jaren gestegen
vanwege de stijgende bouwkosten als gevolg van een overspannen bouwmarkt (met
10.000 tot 15.000 euro);
• het aantal aanbieders van goed uitgedachte NOM-renovatieconcepten met een goed
monitoringsysteem en een goed uitgedacht klantproces is beperkt.

Belang financiële overwegingen corporaties
De complexstrategie is doorslaggevend bij de beslissing om al dan niet te renoveren naar
NOM. Indien de woning na 2050 nog in bezit is, dan is renoveren naar NOM interessant;
indien de woning voor 2050 gesloopt wordt niet.

Belemmeringen
De administratieve lasten en extra inspanning bij de EPV zijn aanzienlijk. Deze vormen een
belemmering voor corporaties om EPV in rekening te brengen. Voorbeelden zijn:
— Een deel van de kosten (omgerekend zo’n € 15-20 per woning per maand) van een
project met EPV gaan zitten in administratieve verplichtingen die samenhangen met de
EPV, zoals de energieprestatiegarantie (waardoor de bouwer ook het langjarig onderhoud wil doen voor de schil en installaties = contract voor 40 jaar), het monitoren en
het technische beheer van de installaties en de schil van de woning.
— Bij opschaling betekent dat veel diverse contracten met verschillende aannemers en
veel administratieve rompslomp, want het wordt ingewikkeld om bij grote aantallen
NOM-woningen/projecten bij te houden aan welke partij welke onderhoudsmeldingen
moeten worden doorgeschakeld.
— Een ander punt dat de uitrol van NOM/EPV in de weg staat, is het versnipperd uitgepond
bezit. Daardoor zijn de aanloopkosten hoog (kopers moeten ook overtuigd worden om
mee te doen) en wordt het potentieel aan te ‘verNOMmen’ woonstraten/blokken
beperkt. De eerste batch is nog wel te vinden, maar 2e of 3e batch wordt een stuk
ingewikkelder:
• bijvoorbeeld in het project met de corporatie viel 50% van het potentieel aan
woningen af doordat er geen aaneengesloten straten/blokken met bezit van de
corporatie waren;
• momenteel loopt een pilot om woningeigenaren ook te interesseren, op basis van
gunstige financieringsvoorwaarden en met afspraken met energieleverancier over
een EPV-achtige constructie.
— Een laatste belemmering is de eis dat de zonnepanelen op de NOM-woning moeten
staan. Dat is vooral bij hoogbouw ene probleem, daar zou het ook mogelijk moeten zijn
om de zonnepanelen op een neer te leggen op een pand dat in de nabijheid staat.

Effecten vergoedingenstaffels op realisatie zeer zuinige woningen
<Niet besproken>

67

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Mogelijke opschalingseffecten
— Leercurves, is de markt er klaar voor.
— Projecten in pijplijn.
— De corporaties die momenteel NOM/EPV-projecten ontwikkelen, zijn voorlopers.
De meeste corporaties worstelen nog met de uitvoering. Hierbij zijn vooral bijkomende
kosten (zie boven) een struikelpunt.
— Voor opschaling is een prijsdaling noodzakelijk, zodat het concept ook bij meer vraag in
de markt en afwijking van de standaardwoning nog financieel aantrekkelijk blijft.
• De prijsdaling kan optreden als:
◦ Er meer aanbieders komen en nieuwe/betere concepten, maar bouwers
investeren niet snel in innovaties en zeker niet als de markt overspannen is zoals
op dit moment. Er zal een prikkel van buitenaf moeten komen om deze
innovaties op gang te brengen is (zijn terughoudend bij innoveren voor eigen
risico).
 Om dat te realiseren, zouden gemeenten duidelijkheid moeten geven
(wijkplannen).
 En moet een oplossing komen voor versnipperde woningen (gebouw
gebonden lening om bij verkocht bezit ook eigenaar mee te krijgen).
• De samenwerking tussen corporaties en bouwers verbeterd wordt. Dat is nodig om
geschikte projecten te vinden en die te matchen met oplossing van de kant van de
techniek.
— Grootste uitdaging van opschaling is hoe het te organiseren. Er zijn onvoldoende
aanbieders van duurzaamheidsconcepten en als die er wel zijn, zijn er op dit moment
onvoldoende ‘handjes’ om het vervolgens in praktijk uit te voeren.
— De opschaling gaat waarschijnlijk langzamer dan voorzien (bijvoorbeeld in de Routekaart van Aedes27). Een indicatie daarvan is ook dat binnen aannemers/bouwers de
expertise op het gebied van NOM/EPV nog beperkt is qua schaal en nog weinig
structureel is ingebed in de organisatie. Ook is het aantal leveranciers van NOMtechnieken (warmtepompen, schilonderdelen, inregelen) nog beperkt. Dat remt een
prijsdaling.

Effecten Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
In dit geval is gesproken met één huurder, die niet representatief hoeft te zijn voor de
gehele groep huurders van het project de corporatie. Het was de huurder duidelijk wat de
hoogte van de EPV zou worden, en hoe haar woonlasten eruit zouden zien. Zij ervaart die
vergoeding als meer dan redelijk.
Daarbij moet worden opgemerkt dat het hier een pilot betreft, die op een voor de huurder
gunstige wijze is uitgevoerd.
— De huurder heeft nu geen energierekening maar betaalt in plaats daarvan servicekosten
(EPV) van € 120/mnd. Dat is ongeveer gelijk aan de energierekening die zij had voor de
isolatie.
________________________________
27

https://www.aedes.nl/artikelen/bouwen-en-energie/energie-en-duurzaamheid/vernieuwingsagenda/aan-deslag-met-de-routekaart-co2-neutraal-2050.html

68

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

— De huurder ervaart dit als meer dan redelijk, want ze betaalt hetzelfde voor een mooier
en beter geïsoleerd huis.
— Zie verder bij duidelijkheid: het risico op naast de EPV toch een bedrag voor energie is
afdekt doordat de corporatie het verschil bijpast.
— Bewoners zijn overal bij betrokken:
• informatieavonden;
• wat ze konden verwachten qua bouwwerkzaamheden, wat er van hen wordt
verwacht qua voorbereiding;
• als er dingen verkeerd gingen, dan was de uitvoerder zeer goed bereikbaar en kwam
in actie.
— Financieel ook duidelijk:
• De energielasten zouden 0 worden, en er is een afspraak dat als de energierekening
in de praktijk hoger uitvalt, dit dan werd vergoed door de corporatie via de
energierekening.
◦ Het is onduidelijk wat er financieel gebeurt als er geld over wordt gehouden op
de energierekening (krijgt de bewoner dat of de corporatie). De huurder zou het
redelijk vinden als de corporatie dat krijgt, bijv. om in andere jaren een hogere
energierekening te kunnen vergoeden.
◦ De afgelopen jaren heeft de huurder steeds geld gekregen van de corporatie (zie
onder het kopje beschermen huurder; de woning was dus niet echt NOM).
• Het feit dat de EPV niet huurverhoging is, betekent dat je niet kunt uitkomen boven
de grens van de huurtoeslag.

Effecten Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
Zekerheid voor de verhuurder is in deze geïnterpreteerd als duidelijkheid over het in
rekening te brengen bedrag. Daarnaast speelt ook de zekerheid over de financiële
haalbaarheid en de kosten van het gehele concept. Hieronder gaan we op beide in:
— De verhuurder heeft voldoende zekerheid over welke EPV hij in rekening kon en nu kan
brengen. Wel kunnen investeringskosten voor NOM hoger uitvallen dan alleen het basis
NOM-concept op de tekentafel, want woningen blijken al snel wat af te wijken van de
standaard. Hierdoor zijn er bijkomende kosten zoals, een dakkapel die ook geïsoleerd
moet worden en waar geen rekening mee is gehouden.
— Als er een dakkapel, aanbouw en of houten vloeren in de woning zitten, dan nemen de
kosten bovenop het basisconcept snel toe zodat het uiteindelijk onbetaalbaar wordt
voor de corporatie. Het concept is niet flexibel genoeg. Op deze manier vallen veel
woningen af als ‘NOM’ geschikt.

Effecten Doel 4: Beschermen huurder
De huurders zijn beschermd, maar dat komt doordat in deze pilot een afspraak is gemaakt
dat de verhuurder de energierekening betaalt.
— Huurders worden aangemoedigd om hun energieverbruik te verminderen, door:
• energiecoaches;
• informatie bij oplevering van de woning;
• signalering als ze 10% buiten energiebundel gaan;
— Ultimo is het de verantwoordelijkheid van de huurder.
— Dit beleid werkt bij grootste deel van de huurders goed. Uit evaluaties een jaar na
oplevering blijkt dat circa 30% van de huurders hun gedrag hebben aangepast en
bewuster bezig zijn met duurzaamheid.

69

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

— Voor huurders was duidelijk dat de energielasten 0 zouden worden. Ook is een afspraak
dat als de energierekening in de praktijk hoger uitvalt dan vergoed de corporatie de
energierekening.
• De afgelopen jaren heeft de huurder steeds geld gekregen van de corporatie (de
woning was dus niet echt NOM).
— Een probleem dat moet worden opgelost is verschillen in EPV voor early movers ten
opzichte van toekomstige EPV-projecten. Als de investeringskosten voor NOM in de
toekomst gaan dalen, dan kan voor huurders van toekomstige EPV-projecten een lagere
EPV gerekend worden. Dan betalen de early movers dus het leergeld; de vraag is of dat
als eerlijk wordt ervaren.

Effecten Doel 5: Stimuleren zeer zuinige nieuwbouw
— Bij nieuwbouw ligt de EPV op zo’n € 65-80 per maand (gebaseerd op het energieverbruik
van een nieuwbouwwoning met een traditioneel installatiepakket met een gasketel).
Dan komt de BC in de buurt van NOM met een kleine huurverhoging (welke rekening
houdend met huursubsidiegrenzen) en het rekenen van servicekosten à € 35 per maand
voor gebruik van zonnepanelen. De kosten voor monitoring en aanvullende kosten
technisch beheer van een aannemer voor lange periodes ben je dan kwijt De huurder
huurt ene duurzame woning en betaalt daar servicekosten voor. De corporatie maakt bij
projecten het vergelijk tussen NOM en EPV of servicekosten in combinatie met een
kleine huurverhoging. Indien haalbaar gaat de voorkeur uit naar dat laatste vanwege
administratieve rompslomp.
— De EPV is qua energieprestaties-eisen minder streng dan de BENG. De EPV eist een
warmtebehoefte die niet groter is dan 50 kWh/m2/jaar, en de grens voor de hoogste
EPV ligt op een warmtebehoefte van 30 kWh/m2/jaar. De BENG stelt eisen aan het
energiegebruik voor verwarmen en koelen, met een maximum van 25 kWh/m 2/jaar28.
Daarmee is de BENG strenger dan de EPV.

Neveneffecten
— Er is ook een nieuwe badkamer, keuken, toilet in de woning gezet.

Begrijpelijkheid en bewonerstevredenheid
— De financiële gevolgen van de regeling waren duidelijk:
• De energielasten zouden 0 worden, en er is een afspraak dat als de energierekening
in de praktijk hoger uitvalt dan vergoed de corporatie de energierekening.
◦ Het is onduidelijke wat er financieel gebeurt als er geld over wordt gehouden op
de energierekening (krijgt de bewoner dat of de corporatie). De huurder zou het
redelijk vinden als de corporatie dat krijgt, bijv. om in andere jaren een hogere
energierekening te kunnen vergoeden.
◦ De afgelopen jaren heeft de huurder steeds geld gekregen van de corporatie (de
woning was dus niet echt NOM).
• Het feit dat de EPV niet huurverhoging is, betekent dat je niet kunt uitkomen boven
de grens van de huurtoeslag.
— Veel mensen zijn enthousiast over de gerenoveerde woning. De woning is mooier en
goed geïsoleerd.
________________________________
28

70

http://infographics.rvo.nl/beng/

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

•
•

•
•

A.5

Daarbij moet wel worden opgemerkt dat het hier om een pilot ging, er kon veel bij
dit eerste blok.
Bij latere blokken is de renovatie minder mooi uitgevoerd. Bijvoorbeeld de strips
met bakstenen waren in het pilotproject netjes en op maat geplakt. Later is dat
goedkoper uitgevoerd, op basis van tevoren op maat gemaakte panelen. Die kwamen
los in de hete zomer. Het ziet er minder netjes uit.
Er is ook een nieuwe badkamer, keuken, toilet in de woning gezet.
De woning was hard aan onderhoud toe “in de winter pieste ik hagelstenen”.

Casestudie D
De casestudie gaat over een project dat in oktober en november 2016 is opgeleverd.
Het gaat om 2 x 3 NOM-woningen als onderdeel van een project tot het verduurzamen van
164 grondgebonden levensloopbestendige seniorenwoningen.

Effecten Doel 1: Realisatie en opschaling van energiezuinige woningen
In welke mate heeft EPV bijgedragen?
De bijdrage van de EPV was beperkt. Bij aanvang van het project was de intentie de
woningen te renoveren tot NOM-niveau, en EPV in rekening te brengen. Na de oplevering is
de EPV in rekening gebracht. September 2018 is besloten te stoppen met de EPV, maar
gebruik te maken van de recent geïntroduceerde mogelijkheid tot het verwerken van
zonnepanelen in de servicekosten29.
Hiermee wordt de dekking van de gemaakte kosten lager. De corporatie investeert bewust
in de verNOMming van de huurwoningen, als onderdeel van de corporatiestrategie om in
2040 energieneutraal te worden. De corporatie heeft de investeringscapaciteit om dit te
kunnen doen.

Belang financiële overwegingen corporaties
Financiële overwegingen zijn belangrijk, maar de strategie van de corporatie is leidend.
De corporatiestrategie is erop gericht om in 2040 CO2-neutraal te zijn. Als onderdeel
daarvan heeft de corporatie samen met andere corporaties de regio een eigen routekaart
opgesteld die ambitieuzer is dan de routekaart van Aedes.
Veel woningen worden aangepast tot energieneutraal of NOM, andere woningen tot label B.
Dat geldt voor woningen waaraan een resterende levensduur van 20 jaar wordt toegekend.
Daarvan wordt over 20 jaar bekeken in hoeverre verder wordt geïsoleerd of sloop/nieuwbouw. De label B-renovaties hebben plaatsgevonden met een subsidie uit het FEH.
De routekaart (hoewel die slechts ambities vastlegt) en subsidies zoals bijvoorbeeld het FEH
en STEP zijn belangrijker dan de EPV voor het verduurzamen van het corporatiebestand.
Dat neemt niet weg dat de EPV een goed principe is en waardevol kan zijn voor andere
corporaties.
Financieel ziet het plaatje er als volgt uit:
De corporatie rekent voor de EPV € 1,20/m2 zijn, wat zou neerkomen op € 114/maand.
Dit had € 1,40/m2 mogen zijn.
De servicekosten voor de zonnepanelen in plaats van de EPV is € 53 per maand.
________________________________
29

Huurcommissie: zonnepanelen in de servicekosten
Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten Huurcommissie

71

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

EPV zou dus grofweg € 60 per maand (= € 720/jaar) meer opleveren voor de corporatie.
Onderstaand een schematisch overzicht:
Per woning per jaar (€ vandaag)
Opbrengst corporatie

EPV

SSK

1.368,00

636,00

Kosten corporatie (OOP)

235,00

-

1.133,00

636,00

Huidige energierekening

1.500,00

1.500,00

Energierekening na NOM

-

-

Vergoeding aan de corporatie

1.368,00

636,00

Voordeel huurder

132,00

864,00

Baten corporatie

Verschil

497,00

Voordeel huurder per jaar (€ vandaag)

-732,00

Belemmeringen
De randvoorwaarden, zoals de monitoring en verantwoording, om EPV te mogen toepassen
brengen hoge kosten en inspanningen met zich mee. Omdat de voordelen bij EPV in
vergelijking tot servicekosten voor de corporatie beperkt zijn is besloten om de investering
in de PV-panelen via de servicekosten te verhogen. Daarbij speelt ook mee dat de huurder
er financieel op vooruitgaat als de corporatie servicekosten in rekening brengt voor de
zon-PV-panelen. Op basis daarvan heeft de corporatie besloten het EPV-contract met de
huurder en de aannemer te ontbinden. Daarbij wordt bewust gekozen om niet de Energieprestatiegarantie meer te verlangen van de aannemer. De huurders zijn ook akkoord, omdat
voor hen het risico van het ontbreken van de NOM-garanties wordt afgedekt doordat de
servicekosten lager liggen dan de EPV. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het
melden van problemen met bijvoorbeeld de zonnepanelen.
De corporatie geeft het onderstaande overzicht van argumenten om de EPV uit te ruilen
voor vergoeding via de servicekosten:

Voor uitruilen EPV

Tegen uitruilen EPV

1

Meer financieel voordeel voor de huurder

Minder inzicht en daarmee
bewustwording voor de huurder

2

Voordeel voor huurder beter in verhouding wanneer de woonlasten van
een zeer duurzame renovatie worden vergelijken met reguliere renovatie
(NOM vs. renovatie)

Geen prestatiegarantie met de
aannemer

3

Geen jaarlijks overleg nodig met huurders over de energieprestatie en
garanties

4

Geen beheerovereenkomst met de aannemer nodig waardoor meer
keuzevrijheid

5

Lagere aanneemsom door schrappen opbrengstgarantie

6

Ontwerpvrijheid doordat de EPV energieprestatie geen harde eis is.

7

Vergoedingsstructuur in lijn met servicekostenvergoeding bij overige
zonnestroominstallaties

8

Besparing op kosten voor contractvorming, bij geschillen en ontwikkelen
van kennis op het gebied van EPV

Effecten vergoedingenstaffels op realisatie zeer zuinige woningen
<Niet van toepassing>

72

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Effecten Doel 2: Duidelijkheid over redelijkheid vergoeding
Er is veel en goede voorlichting gegeven vooraf en tijdens het proces van de renovatie.
Voor de meeste huurders was duidelijk welke EPV zij zouden gaan betalen, wat er met hun
energierekening zou gaan gebeuren. De EPV (en ook de huidige verhoging van de servicekosten) wordt gezien als een redelijke vergoeding voor de investering van de corporatie.
Een eventuele beperkte verhoging van de woonlasten voor huurders wordt gezien als
redelijk voor de toename in het comfort van de woning.
Dat geldt in mindere mate voor alleenstaanden. Die hadden een lagere energierekening en
besparen daardoor minder. De EPV kan dan relatief hoog zijn.

Effecten Doel 3: Zekerheid voor de verhuurder
De huurder neemt genoegen met minder zekerheid dan geboden bij de EPV
(Energieprestatiegarantie), en brengt vergoeding in rekening via servicekosten.

Effecten Doel 4: Beschermen huurder
De ervaringen met de regeling worden jaarlijks geëvalueerd. Dat is ook het moment om te
bezien welke impact nieuw beleid voor bijvoorbeeld de salderingsregeling of de energiebelasting heeft op de woonlasten en hoe daarmee kan worden omgegaan. De huurdersorganisatie is daarover in gesprek met de corporatie.
Het is de vraag in hoeverre de huurder voldoende is beschermd. Als het uitgangspunt de
huidige prijs (inclusief belastingen en salderingsregeling) voor energie is wel. Maar als daar
beleidswijzigingen in komen, dan is het onzeker of de huurder daar afdoende tegen is
beschermd. Omdat het hier gaat om een groep die sociaal-economisch kwetsbaar is, kan het
snel gebeuren dat huurders in de problemen komen. Daar zou een vangnet voor moeten
worden opgetuigd door de overheid.
Corporaties kunnen dat ook doen, maar het zijn geen liefdadigheidsinstellingen.
Uiteindelijk moeten ze hun eigen broek ophouden, dus de financiële middelen voor een
vangnet zijn bij corporaties beperkt.

Effecten Doel 5: Stimuleren zeer zuinige nieuwbouw
24 grondgebondenwoningen nieuwbouw zijn NOM. Er wordt geen EPV aangevraagd, maar via
servicekosten worden PV-panelen in rekening gebracht. Om bovenstaande redenen.

Neveneffecten
Neveneffecten zijn over het algemeen positief:
— verbeterde isolatie zorgt voor minder tocht;
— de woning wordt niet te warm;
— geen klachten over de temperatuurregeling;
— wel aanloopproblemen met koken met inductie in plaats van gas.

Begrijpbaarheid en bewonerstevredenheid
De regeling is goed te begrijpen, bewoners zijn over het algemeen tevreden. Zie ook de
neveneffecten.

A.6

Casestudie E
Korte omschrijving project

73

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

12 portiekwoningen 3-laags second skin en Nul-Op-de-Meter.

Effecten Doel 1: Realisatie en opschaling van energiezuinige woningen
In welke mate heeft EPV bijgedragen?
De EPV verbetert de BC van NOM/EPV-woningen, vanwege de extra kasstroom die wordt
gegenereerd. Die verbetering is echter te klein om de businesscase te sluiten.
— De NCW van € 70 EPV/maand is over 50 jaar zo’n € 21.500 (discontovoet van 5%).
— De extra onderhoudskosten bedragen € 27,58 per maand (excl. BTW) per woning, dat wil
zeggen € 4.400 NCW.
— Netto opbrengst van EPV is dan € 17.100. Dus alternatieve renovatie mag € 17.100
goedkoper zijn.
• Label B realiseer je vaak al voor € 15.000 (dubbelglas, moderne cv-ketel, spouwisolatie; NOM zit op minimaal € 80.000.
• De corporatie heeft parallel aan het NOM-project 183 portiekwoningen gerenoveerd
naar A++. Dat ging voor een bedrag van € 44.000; de 12 NOM-renovaties kostten
€ 85.000.
Financiële overwegingen zijn voor de corporatie zeer belangrijk, omdat de financiële
mogelijkheden beperkt zijn.

Belemmeringen
Naast het beperkte financiële voordeel, is het controle protocol de grootste belemmering:
— De controles vinden zowel in de bouwfase (foto’s van het bouwproces) als de
exploitatiefase (metingen energiegebruik) plaats. Dat lijkt dubbel op en met name de
foto’s in de bouwfase zijn een grote last voor een uitvoerder.
— De ISSO 82.5-norm (basis rekentool voor energieprestatie) gaat teveel uit van
gemiddelden en is niet altijd volledig helder:
• Warmtevraag moet per type woning worden berekend. In de situatie van portiekwoningen verschilt dat nogal: een tussen appartement op een tussenverdieping
heeft veel minder warmteverlies dan een hoekappartement op de begane grond.
De EPV-vergoeding voor het hoekappartement komt dan lager uit, terwijl op het
gebouwniveau aan de vereisten voor een hogere vergoeding werd voldaan.
• De norm is onduidelijk over of er bij alle woningen foto’s moeten worden gemaakt
tijdens het bouwproces. Foto’s worden soms als optioneel genoemd (het overleggen
van factoren, tekeningen, bouwverslagen is dan voldoende bewijsmateriaal voor de
controle van de EPC-berekening), maar op andere plaatsen in het document staat
dat voor aansluiting van isolatiemateriaal foto’s moeten worden gemaakt. In de
bijlage van het document staat dan weer dat het dossier slechts van één woning per
type hoeft te worden aangemaakt. Onduidelijk is of foto’s verplicht zijn en of een
volledig dossier van iedere woning/één woning per type hoeft te worden
aangemaakt.
— Met name voor kleinere woningen of woningen met beperkt dakoppervlak (portiekwoningen) geeft de EPV onvoldoende financiële ruimte.

Effecten vergoedingenstaffels op realisatie zeer zuinige woningen
De staffels in de vergoedingsstructuur hebben geen invloed op het ambitieniveau qua
energieprestatie. De techniek/bouwkosten zijn hierbij leidend.

74

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Mogelijke opschalingseffecten
Er zijn weinig aanbieders (techniekleveranciers/installateurs) die een instaat zijn om een
energieprestatie af te geven.
Dat aantal neemt wel toe, maar de invloed van de EPV hierop is klein omdat de EPV
onvoldoende financiële belemmeringen wegneemt.

Neveneffecten
— Bewoners zijn tevreden over het comfort: woning is behaaglijk zowel in de korte
winterperiode als de lange zomerperiode:
• bewoners moesten er aan wennen da ze de woning op de juiste tijdstippen moesten
koelen.
— Er is onduidelijkheid bij bewoners over de werking van het systeem, met name over de
bediening van de convectoren.
— De convectoren schakelen automatisch mee met het omschakelen van de warmtepomp
van warmte naar koeling:
• De bediening laat het echter ook toe dat de lampjes van kleur kunnen wisselen door
op bepaalde toetsen te drukken. De verklaring hiervoor is dat de aansturing nu
weliswaar gekoppeld is aan de warmtepomp maar dat de convectoren ook in andere
opstellingen gebruikt worden.
• We hebben gemerkt dat bij met name de mensen die het minder goed begrijpen de
verwachting is dat ze zelf van verwarming naar koeling kunnen schakelen.
• Dat het systeem bepaald of er gekoeld gaat worden of verwarmd en hoe dit
functioneert is voor ons al lastig te begrijpen laat staan voor een bewoner die
compleet niet technisch is.

75

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

B Casestudie portiekwoning 50 m2:
Uitsplitsing kostenverschil
renovatie NOM/Ready en NOM

76

Post

Bedrag

Duurder dak

€ 2.000

Gevel triple glas i.p.v. dubbel, iets dikkere isolatie en betere afdichtingen

€ 3.000

Extra PV

€ 3.000

Warmtepomp, boiler, gas afsluiten

€ 9.119

WTW plus bouwkundig

€ 7.750

Bijkomende kosten 23%

€ 5.720

BTW

€ 6.424

Totaal

€37.013

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

C Validatie van de parameters van
de rekentool
In Tabel 19 laten we zien dat we op basis van de uitgangspunten van NLII de resultaten van
de NLII-studie kunnen reproduceren. Dit is een aanwijzing dat ons model en de parameters
valide zijn.
Uit de resultaten blijkt dat een NOM/EPV-renovatie een betere IRR heeft dan een label Brenovatie. Zie voor meer informatie over de studie hieronder.
Tabel 19 – Businesscase label B-renovatie en NOM/EPV volgens uitgangspunten NLII (2016, p. 7)
Label B

NOM/EPV

Grootte woning (m2)

100

100

Investering (€ 1.000)

40

70

Resterende levensduur (jaren)

25

40

Huurverhoging/EPV per maand

30

150

2,2%

4,8%

IRR

Businesscase met oorspronkelijke uitgangspunten
Uitgangspunten
Bij de analyse van NLII zijn de volgende aannames gehanteerd:
Tabel 20 – Uitgangspunten financiële analyse EPV-woningen
NOM-renovatie

Label B-renovatie

Investering (€ 1.000)

70

40

Resterende levensduur (jaren)

40

25

EPV/huurverhoging (€/mnd)

150

30

De analyse is gebaseerd op gegevens over vier projecten, waarbij de opties label Brenovatie, NOM-renovatie en sloop en nieuwbouw zijn vergeleken. Twee van de projecten
zijn illustratieve projecten en twee projecten zijn bestaande projecten van woningbouwvereniging Portaal.

Resultaten en conclusies
— Vier parameters zijn bepalend voor verschillen in IRR tussen de scenario’s:
• de investeringsomvang;
• de huurverhoging;
• de EPV;
• de resterende levensduur30.
________________________________
30

NLII noemt ook de restwaarde/eindwaarde. De gevoeligheid van de uitkomsten is echter klein wanneer deze
binnen realistische bandbreedtes blijft.

77

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

— Voor drie van de vier projecten liggen de IRR’s van een NOM-renovatie hoger dan van
een label B-renovatie:
• De IRR’s van NOM-renovaties komen weliswaar lager uit dan de 5% rendementseis
zoals die wordt voorgeschreven door de Wet Sociale Woningbouw. Echter, door een
woningbouwcorporatie is aangegeven dat dit vaak ook geldt voor label B-renovaties
en desalniettemin woningbouwcorporaties deze type renovaties in de praktijk wel
uitvoeren (dit blijkt ook het NLII-onderzoek).
— Voor een verdere daling van het investeringsbedrag hebben de bouwers aangegeven dat
meer woningen (minimaal een factor 5 van het huidige aantal) met ambitieniveau NOM
gerenoveerd moeten worden.

78

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

D Businesscase NOM/EPV t.o.v.
label B-renovatie volgens een
corporatie
Hierbij hanteert de corporatie het uitgangspunt dat de investeringskosten voor het
realiseren van een NOM-woning circa € 10.000 hoger liggen dan de uitgangspunten zoals
voorzien in de NLII-notitie. Dat is te wijten aan twee factoren:
— de krapte op de markt in leveranciers van de technieken;
— het achterblijven van de aantallen NOM-woningen bij de verwachting waarop de
oorspronkelijke prijs gebaseerd was.
Het realiseren van de label B-woning kent eveneens hogere investeringskosten, vanwege de
krapte op de markt.
De corporatie kent een langere levensduur toe aan de NOM-woning; de label B-woning moet
nog een keer grondig gerenoveerd worden voor 2050.
We zien dat in vergelijking met een label B-renovatie, de NOM/EPV-renovatie een beter
projectrendement heeft.
Tabel 21 – Businesscase label B-renovatie en NOM/EPV volgens gegevens corporatie 1, 1e blok gerealiseerd
met NOM/EPV
Label B

NOM/EPV

Grootte woning (m2)

100

100

Investering (€ 1.000)

45

80

Resterende levensduur (jaren)

25

40

Huurverhoging/EPV per maand

30

120

1,5%

3,5%

IRR

79

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

E Uitgangspunten model doorrekening financiële effecten voor
de huurder
We beantwoorden de vragen uit Paragraaf 4.5 op basis van een studie die eerder is
uitgevoerd door DGMR (2015). We hebben het achterliggende rekenmodel van DGMR ter
beschikking gekregen31 en hebben daarmee analyses uitgevoerd.
Hieronder vatten we nog enkele andere uitgangspunten uit de DGMR-studie samen.
Het effect op woonlasten bestaat uit:
— stijging huur;
— introductie EPV;
— daling energiekosten;
— waar van toepassing: verhoging huurtoeslag.
Het DGMR-model heeft de eigenschap dat de corporatie altijd het maximaal toegestane
tarief van de EPV-staffel in rekening brengt. In de praktijk zien we dat corporaties ook wel
minder dan het toegestane tarief in rekening brengen. Dat zou betekenen dat berekeningen
op basis van het DGMR-model een overschatting geven van het effecten van de EPV op de
woonlasten voor de huurder ten opzichte van de praktijk.
Echter: het DGMR-model kent ook een eigenschap waardoor de woonlasten in het model
worden onderschat ten opzichte van de praktijk. Het aantal woningen dat vergaand wordt
geïsoleerd (< 30 kwh/m2) is in het DGMR-model lager dan in de praktijk, waardoor in het
DGMR model een lager maximaal tarief in rekening gebracht kan worden dan in de praktijk.
De beide eigenschappen van het model werken tegengesteld op de hoogte van de woonlasten, waardoor een eventuele overschatting of onderschatting van het effect op de
woonlasten klein is.
De volgende type woningen zijn geanalyseerd:
Eensgezinswoningen:
— tussenwoning jaren 50 (87 m2 Ag (Ag = gebruiksoppervlak));
— tussenwoning jaren 70 (106 m2 Ag);
— hoekwoning jaren 50 (88 m2 Ag);
— hoekwoning jaren 70 (106 m2 Ag).
Meergezinswoningen:
— appartement tussenmiddenwoning jaren 50 (66 m 2);
— appartement tussendakwoning jaren 50 (66 m2);
— appartement hoekmiddenwoning jaren 50 (66 m 2);
— appartement tussenmiddenwoning jaren 70 (82 m 2);
— appartement tussendakwoning jaren 70 (82 m2);
— appartement hoekmiddenwoning jaren 70 (82 m 2).

________________________________
31

80

Hiervoor zijn we DGMR zeer erkentelijk.

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Per woning zijn de volgende berekeningen uitgevoerd:
Situatie voor renovatie:
— basis: huidige meest voorkomende situatie: beperkt geïsoleerd, HR-ketel, natuurlijke
ventilatie.
Woning met individueel verwarmingssysteem:
— Hoogwaardig gerenoveerde woning – geen EPV: zeer hoogwaardig isolatie, gebalanceerd
ventilatiesysteem, douche WTW, HR-ketel.
— EPV-woning: Kenmerken hoogwaardig gerenoveerde woning + warmtepomp i.p.v. HRketel en PV zodat de woning Nul-Op-de-meter is en in aanmerking komt voor EPV.
Woning met collectief verwarmingssysteem:
— Hoogwaardig gerenoveerde woning – geen EPV: zeer hoogwaardig isolatie, gebalanceerd
ventilatiesysteem, douche WTW, duurzame warmtelevering.
— EPV-woning: kenmerken hoogwaardig gerenoveerde woning + PV zodat de woning NulOp-de-Meter is en in aanmerking komt voor EPV.
Energietarieven en EPV zijn op basis van het jaar 2015.
Huurprijzen zijn op basis van WoOn2012 en aanpassing op basis van huurpunten gerelateerd
aan de Energieprestatie van de woning.
Er zijn vier scenario’s doorgerekend voor de huurverhoging, zowel voor een situatie met als
zonder huurtoeslag:
— Nieuwe huurder:
• streefhuurpercentage blijft gelijk;
• huur op aftoppingsgrens;
• huur op liberalisatiegrens.
— Zittende huurder:
• Huur op basis huurcommissie.
Zie voor meer details DGMR (2015).

81

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

F Detailberekening nationale
kosten
De berekening is als volgt opgezet.
De nationale kosten bestaan uit:
— jaarlijkse kosten verhuurder op basis van een annuïteit van investeringskosten;
— extra onderhoudslasten verhuurder;
— toename woonlasten huurder (0 bij NOM);
— profielkosten opgewekte stroom zon-PV;
— derving inkomsten EB door overheid.
CO2-reductie ontstaat door:
— vermeden grijze stroom door eigen opwek;
— vermeden gas door kleinere warmtebehoefte en andere warmtebron.
Tabel 22 – Nationale kosten van renovatie bestaande huurwoning naar NOM-ready
Kosten per woning (jaarlijks)

Periode 2015-2018
(gerealiseerd)

Periode 2018-2023

Scenario 30%
kostenreductie

Investering verhuurder

€ -43

€ 270

€ -143

Extra onderhoudslasten
verhuurder

€-

€-

€-

-€ 171 + PM

-€ 171 + PM

-€ 171 + PM

€ 17

€ 17

€ 17

€ 330 – PM

€ 330 – PM

€ 330 – PM

Nationale kosten (€/jaar)

€ 133

€ 446

€ 33

CO2-besparing (ton/jaar)

2,28

2,28

2,28

Nationale kosteneffectiviteit
(€/ton)

€ 58

€ 195

€ 14

Toename woonlasten huurder
Profielkosten
Derving inkomsten EB

Toelichting: De PM-post staat voor het financieel effect van wijzigingen in de EB of salderingsregeling/terugleververgoeding. Uitgangspunt van de berekening is EB van 2019 met een salderingsregeling. Huidige situatie op basis
van een mix tussen label C, D, E en F-woningen. NOM-ready is een woning van A/A+ met zonnepanelen die 70% van
de elektriciteitsbehoefte dekken. Berekening CE Delft op basis van DGMR (2015), de ‘SlimExploiteren’-rekentool
(beide geüpdatet door CE Delft), ECN (2018) en PBL (2017); uitgangspunten op basis van informatie uit de casestudie voor een eengezinswoning van 100 m2, van gerealiseerde en geplande projecten.

82

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019

Tabel 23 – Nationale kosten van renovatie vanuit NOM-ready naar NOM
Kosten per woning (jaarlijks)

Periode 2015-2018
(gerealiseerd)

Periode 2018-2023

Scenario 30%
kostenreductie

Investering verhuurder

€ 35

€ 327

€ -122

Extra onderhoudslasten
verhuurder

€ 110

€ 110

€ 110

€ 0 + PM

€ 0 + PM

€ 0 + PM

€ 24

€ 24

€ 24

€ 245 - PM

€ 245 – PM

€ 245 – PM

Nationale kosten (€/jaar)

€ 414

€ 706

€ 257

CO2-besparing (ton/jaar)

1,36

1,36

1,36

Nationale kosteneffectiviteit
(€/ton)

€ 303

€ 517

€ 188

Toename woonlasten huurder
Profielkosten
Derving inkomsten EB

Toelichting: De PM-post staat voor het financieel effect van wijzigingen in de EB of salderingsregeling/terugleververgoeding. Uitgangspunt van de berekening is EB van 2019 met een salderingsregeling. NOM-ready is een woning
van A/A+ met zonnepanelen die 70% van de elektriciteitsbehoefte dekken. Berekening CE Delft op basis van DGMR
(2015), de ‘SlimExploiteren’-rekentool (beide geüpdatet door CE Delft), ECN (2018) en PBL (2017); uitgangspunten
op basis van informatie uit de casestudie voor een eengezinswoning van 100 m2, van gerealiseerde en geplande
projecten.

83

7.S09 - Evaluatie wet EPV – Maart 2019