Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2020–2021

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

3775
Vragen van het lid Pieter Heerma (CDA) aan de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties over het bericht dat onafhankelijke experts grote
vraagtekens zetten bij het Amsterdamse erfpachtstelsel (ingezonden 3 juni
2021).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 25 augustus 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar
2020–2021, nr. 3298.
Vraag 1
Kent u het rapport «Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop»?1
Antwoord 1
Ja, dit rapport is in opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is op 30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college
heeft aangegeven het te betrekken bij haar eigen onderzoek naar erfpacht.
Behandeling van het erfpachtbeleid en het rapport is nog volop gaande in de
gemeente Amsterdam.
Vraag 2
Onderschrijft u de analyse dat huiseigenaren in Amsterdam de afgelopen
twintig jaar onvoldoende consumentenbescherming hebben genoten in het
Amsterdamse erfpachtsysteem? Wat vindt u hiervan?
Antwoord 2
Ik heb gelezen dat bureau Berenschot verschillende aanbevelingen doet
waarmee onder andere de consumentenbescherming, en het erfpachtstelsel
in het algemeen, verbeterd zouden kunnen worden. Het college van B&W
heeft in haar bestuurlijke reactie aangegeven deze aanbevelingen mee te
willen nemen in haar brede onderzoek naar erfpacht.
Consumentenbescherming is een groot goed en het is belangrijk te blijven
bezien of hier ruimte is voor verbeteringen. Bij de aankoop van een erfpachtrecht rust op de makelaar en notaris een informatieplicht. Van de erfpachter
zelf mag ook verwacht worden dat hij zichzelf voldoende informeert. Bij de
consumentenbescherming van erfpachters zijn meerdere partijen betrokken

1

ah-tk-20202021-3775
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2021

Het Parool, 1 juni 2021: «Vernietigend rapport» zet fundamentele vraagtekens bij Amsterdamse
erfpacht

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

1

met ieder hun eigen verantwoordelijkheid. De gemeente Amsterdam heeft als
erfverpachter hier ook een rol. Ik zie dat de laatste jaren er al vele stappen
zijn gezet en de lokale politieke discussie over verdere verbetering volop
gaande is.
Vraag 3
Kunt u een reflectie geven op de conclusies in het rapport over de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid van Amsterdamse huiseigenaren onder het
erfpachtsysteem?
Antwoord 3
Het beginsel van rechtsgelijkheid brengt mee dat gelijke gevallen door de wet
en bij de toepassing van de wet door de overheid en de rechter gelijk worden
behandeld (verbod op willekeur). Maar als er sprake is van ongelijke gevallen,
kan het aan de orde zijn dat deze gevallen in evenredige mate ongelijk
worden behandeld. Het blijkt dat er in de praktijk veel verschillen zijn tussen
Amsterdamse huiseigenaren. Die kunnen liggen in de eigendomssituatie,
afspraken in de erfpachtakte, etc. Daardoor kan het voorkomen dat er een
verschil in behandeling is. Dat wil dus niet zeggen dat er sprake is van
rechtsongelijkheid, omdat de situaties onderling verschillen. Ik kan mij
voorstellen dat dit niettemin gevoelens van ongelijkheid teweeg kan brengen,
omdat sommige situaties op het eerste gezicht niet lijken te verschillen
(gelijke woning op een soortgelijke locatie), maar er wél verschillen zijn
(eigendomssituatie, de bijzondere of algemene bepalingen in de erfpachtakte). Berenschot constateert ook dat gevallen niet gelijk zijn.
Vraag 4
Bent u het eens dat overheidslichamen die privaatrechtelijke instrumenten
jegens consumenten inzetten bij de uitvoering van beleid de beginselen van
goed bestuur als normenkader moeten nemen, zoals ook Berenschot doet?
Zo nee, waarom niet?
Antwoord 4
De overheid is in haar handelen gebonden aan de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur. Dat geldt ook bij het privaatrechtelijk handelen van een
gemeentebestuur.
Vraag 5
Wat vindt u van de conclusie van Berenschot dat het Amsterdamse erfpachtsysteem in toenemende mate het karakter van een grondbelasting heeft
gekregen, waarin Amsterdammers in ongelijke mate worden belast?
Antwoord 5
Het Amsterdamse erfpachtstelsel is eind negentiende eeuw ontstaan. De
doelstellingen bij de invoering waren onder meer het invloed houden op het
gebruik van de grond en het ten goede laten komen aan de gemeenschap
van grondwaardestijging.
De invloed van de overheid op het gebruik van de grond is door publiekrechtelijke regelgeving in de loop van deze en vorige eeuw aanmerkelijk versterkt,
niettemin biedt erfpacht in aanvulling hierop nog steeds ruimere mogelijkheden. De doelstelling om de grondwaardestijging op termijn ten goede te laten
komen aan de gemeenschap is in eerste instantie vormgeven door het
invoeren van tijdelijk erfpacht; na een periode van 75 jaar moest de grond
weer om niet terug geleverd worden aan de gemeente. Begin twintigste eeuw
is het aangepast naar voortdurend erfpacht waarbij het tarief eerst na 75 jaar
en vervolgens eens in de 50 jaar wordt bijgesteld. Ook de doelstelling van
een grondbelasting zou kunnen zijn: het ten goede laten komen van de
grondwaardestijging aan de gehele gemeenschap.
Met de invoering van eeuwigdurende erfpacht in 2016 is de gemeente
Amsterdam afgestapt van de doelstelling dat de grondwaardestijging ten
goede moet komen aan de gemeenschap en wordt de canon niet meer
herzien aan de hand van de (autonome) waardeontwikkeling. Voor zover er in

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

2

het verleden al een gebrekkige analogie met een belasting was2, heeft
erfpacht met de invoering van het Amsterdamse eeuwigdurende erfpachtstel
helemaal niet meer het karakter van een grondbelasting. Na overstap op
eeuwigdurende erfpacht komt de waardestijging aan de erfpachter toe.
Vraag 6
Herinnert u zich uw beantwoording van de vragen van Ronnes3 waarin u
concludeert dat de consumentenbescherming van erfpachters in Amsterdam
op verschillende manieren wordt geborgd? Zo ja, heeft u destijds signalen
opgevangen dat dit borgsysteem wellicht niet naar behoren zou functioneren?
Antwoord 6
Ja, ik ken de antwoorden op vragen van het lid Ronnes over erfpacht. Ik ben
nog steeds van mening dat de consumentenbescherming van erfpachters in
Amsterdam op verschillende manieren wordt geborgd. Wel is mij bekend dat
niet iedereen tevreden is met het beleid dat gevoerd wordt. Het gesprek en
de discussie hierover wordt lokaal gevoerd.
Vraag 7
Klopt het dat er geen duidelijke partij is die toeziet op de consumentenbescherming binnen het erfpachtrecht? Deelt u het standpunt dat dit zo spoedig
mogelijk moet veranderen om plotselinge en excessieve stijgingen van de
erfpacht te voorkomen?
Antwoord 7
In de antwoorden op de Kamervragen van lid Ronnes4 is ingegaan op hoe de
consumentenbescherming in het Amsterdamse erfpachtstelsel is geborgd. Er
is een regeling voor geschillen, welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke)
ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen wenden en staat de weg naar
de burgerlijke rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt
wordt. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale
democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college
van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is
gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een
(gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur. Niettemin is
verder verbetering van de consumentenbescherming altijd mogelijk en juich
ik de inspanningen van het gemeentebestuur daartoe toe.
Vraag 8
Bent u het met de indiener eens dat Nederland op basis van het EU-verdrag
gehouden is om ook aan huiseigenaren met erfpacht een hoge mate van
consumentenbescherming te bieden? Zo nee, waarom niet?
Antwoord 8
Zoals ik bij het antwoord op vraag 2 en 7 al heb aangegeven is consumentenbescherming een groot goed. In de reactie op de Kamervragen van het lid
Ronnes wordt aangegeven dat de consumentenbescherming bij erfpacht op
verschillende manieren is geborgd. Ik zie dat het gesprek en de discussie over
verdere verbetering in Amsterdam momenteel wordt gevoerd.
Vraag 9
Bent u het eens dat overheidslichamen die erfpacht inzetten voor de invulling
van hun grondbeleid, vrijwillig het publiekrechtelijke normenkader van de
AFM voor complex financiële producten zouden moeten hanteren, zoals
Berenschot ook voorstelt? Zo nee, waarom niet?

2

Een belasting is immers een eenzijdig door de overheid opgelegde betalingsplicht zonder
directe tegenprestatie, die tegensprestatie is er in het geval van erfpacht wel doordat voor de
duur van de overeenkomst het recht op gebruik van de eigendom van de gemeente gegeven
wordt
3
Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1861
4
Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1861

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

3

Antwoord 9
Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak
van iemand anders te gebruiken. De normen uit de Wet op het financieel
toezicht (Wft) zijn toegesneden op financiële producten en verschillen per
financieel product. Erfpacht is geen financieel product en daarom zijn de
normen uit de Wet op het financieel toezicht niet geschikt om vrijwillig toe te
passen op erfpacht.
In het rapport van Berenschot lees ik dat zij aanbevelen dat de gemeenteraad
een normenkader vaststelt en het college opdragen zich aan het normenkader
te houden. Wettelijk zijn er regels waaraan erfpacht moet voldoen. Het is aan
het gemeentebestuur nadere kaders te stellen mocht het dit nodig achten. Het
gesprek hierover vindt nu lokaal volop plaats.
Vraag 10
Welke maatregelen zijn uws inziens nodig om tot een effectieve waarborg en
bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid te komen
in het Amsterdamse erfpachtsysteem? Bent u bereid om hierover in gesprek
te treden met het Amsterdamse college van B&W?
Antwoord 10
Zoals ik bij het antwoord op vraag 7 heb aangeven is de bescherming van
erfpachters op een aantal manieren geborgd. Er is een regeling voor
geschillen, welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals
bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen
van de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe
erfpachters zich kunnen wenden. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand
binnen de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid
vast, het college van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de
gemeente is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur
en een (gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur.
Mocht een erfpachter van mening zijn dat het gemeentebestuur niet handelt
conform wat is overeengekomen dan staat de weg naar de rechter open als
er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt, net zoals dat bij andere
geschillen over de koop of levering van onroerende zaken het geval is.
Het gesprek over verdere verbetering vindt nu lokaal volop plaats. Ik vind het
gepast eerst de uitkomsten van deze lokale gesprekken af te wachten.
Vraag 11
Vindt u dat uw ministerie ook een zorgplicht heeft voor de Amsterdammers
die op dit moment in onvoldoende mate worden beschermd tegen de
wispelturige werking van het Amsterdamse erfpachtstelsel? Zo ja, welke
maatregelen bent u van plan te treffen naar aanleiding van de conclusies uit
het Berenschot rapport? Zo nee, waarom niet?
Antwoord 11
Het is in de eerste plaats aan de gemeente Amsterdam om haar erfpachtbeleid vorm te geven. Het Berenschot rapport is in opdracht van de gemeenteraad opgesteld. Het is dan ook aan de gemeente Amsterdam te bepalen wat
zij doen met de conclusies en aanbevelingen uit het rapport.
Vraag 12
Bent u bereid om, in het geval de gemeente Amsterdam niet vrijwillig het
normenkader van goed bestuur en het normenkader van de AFM voor
complexe financiële producten gaat hanteren voor erfpacht, hier wettelijke
maatregelen voor te treffen, zodat erfpachters in Amsterdam en daarbuiten
wel een hoge mate van consumentenbescherming zullen genieten? Zo nee,
waarom niet? Zo ja, kunt u hiervoor de stappen en het tijdpad aangeven om
dit te realiseren?
Antwoord 12
Zoals ik bij mijn eerdere antwoorden heb aangegeven is het gemeentebestuur van Amsterdam gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur. Er zijn geen aanwijzingen dat het gemeentebestuur zich niet houdt
aan deze algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In algemene zin ben ik
van mening dat de consumentenbescherming bij erfpacht voldoende is
geborgd. Indien verbeteringen mogelijk zijn, juich ik dat toe.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

4