Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2021–2022

27 926

Huurbeleid

Nr. 363

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 15 februari 2022
Normaliter maakt het kabinet in december de maximale huurverhoging in
de gereguleerde sector per 1 juli bekend. Het besluit over de toegestane
huurverhoging heeft gegeven de omstandigheden meer tijd gevergd. Het
besluit moet zorgvuldig tot stand komen. Zowel in het licht van de huidige
economische situatie als in het licht van de grote opgaven waar de sociale
huursector als geheel de komende jaren voor staat. In deze brief licht ik
mijn besluit toe. Ook stuur ik met deze brief de reflectie van de eerste
tranche van het Volkshuisvestingsfonds mee en neem ik u mee in de
resultaten van de regeling aandachtsgroepen van 2021.
Huurverhoging gereguleerde sector
De maximale huurverhoging op woningniveau voor zelfstandige
woningen in het gereguleerde segment, kamers, woonwagens en
standplaatsen vanaf 1 juli 2022 wordt beperkt tot inflatie (2,3%), in plaats
van inflatie + 1% (3,3%).
Met dit besluit worden huurders beschermd tegen al te hoge huurprijsstijgingen, en tegelijkertijd krijgen verhuurders de mogelijkheid om de kosten
die ook voor hen stijgen door onder meer de ontwikkeling van de inflatie,
alsmede noodzakelijke investeringen in nieuwbouw en verduurzaming, te
kunnen dekken. Zo kunnen zij hun volkshuisvestelijke taken goed blijven
uitvoeren.
De stijgende inflatie van dit moment werkt maar in beperkte mate door in
de huurverhogingsruimte vanaf 1 juli 2022 maar zou vooral tot uiting
kunnen komen in de huurverhoging in 2023. De berekening van de inflatie
voor de huurverhogingsruimte wordt namelijk – net als de maximale
jaarlijkse huurstijging in de vrije sector en de maximale huursomstijging
voor woningcorporaties – gebaseerd op de inflatie van de periode
december 2020 tot en met november 2021, in verhouding tot die van het

kst-27926-363
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 27 926, nr. 363

1

jaar daarvoor1. De hogere inflatie van dit moment zal dus meewegen in de
berekening van de huurverhogingsruimte voor 2023.
Voor zelfstandige woningen wordt daarnaast een inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging toegestaan, alsmede een hogere huurverhoging
voor zeer lage huren. Zie hieronder.
Ik wil benadrukken dat mijn besluit alleen voor het komende jaar is. Dit
besluit komt nu omdat verhuurders de tijd moeten krijgen om hun
voorgenomen huurverhogingen met hun huurdersorganisaties te
bespreken, hen gelegenheid te geven advies uit te brengen en vervolgens
de huurverhogingsvoorstellen tijdig (vóór 1 mei 2022) bij alle huurders in
te dienen met ingang per 1 juli 2022.
Vanaf 2023 wil ik de huurverhogingsruimte en het effect hiervan op de
betaalbaarheid en op het realiseren van de andere volkshuisvestelijke
opgaven in de sociale huursector integraal meenemen in de programma’s
die ik op dit moment aan uitwerken ben. Ik zal daarbij vanzelfsprekend ook
de inflatieontwikkeling betrekken. Hieronder ga ik in meer detail in op
deze punten.
Programma betaalbaar wonen
Het hoofddoel van dit programma is om het aantal mensen met te hoge
woonlasten ten opzichte van hun inkomen te verminderen. Daar hoort bij
dat mensen kunnen wonen in een kwalitatief goede woning die past bij
hun woonbehoefte en levensfase. De maatregelen die ik neem om de
betaalbaarheid te verbeteren verschillen daarbij per doelgroep en zijn
afhankelijk van hun inkomen en de vraag of het huis waarin zij zitten past
bij de levensfase. Voor lage inkomens kijken we naar het huurbeleid en
huurtoeslag om de betaalbaarheid te verbeteren. Voor middeninkomens
gaat het vooral om het beschikbaar maken van meer betaalbare huurwoningen en het verbeteren van de toegang tot een betaalbare koopwoning.
Afspraken met de sector
De huurverhogingsruimte is van invloed op de investeringsruimte van
corporaties. Daarom is deze relevant voor de komende prestatieafspraken
over de afschaffing verhuurderheffing. Het kabinet schaft de verhuurderheffing af omdat de corporatiesector voor een grote opgave staat om
meer te bouwen, sneller te verduurzamen en een grote rol te spelen in het
leefbaar maken en houden van wijken. Geen of een beperkte ruimte voor
huurverhoging draagt bij aan de betaalbaarheid van huurders, maar
beperkt de ruimte voor investeringen in deze zaken. Ook is een generieke
huurbevriezing weinig doelmatig, omdat ook huurders die de financiële
ruimte voor huurverhoging wel hebben hierin ook meelopen en dit ten
koste gaat van het investeringsvermogen van verhuurders.
Ik vind het belangrijk dat er goede afspraken met AEDES, de Woonbond
en andere betrokken partijen komen over de zaken waar zij de komende
jaren in gaan investeren. Betaalbaarheid is dan absoluut ook een thema
waaraan ik aandacht wil besteden, maar dan wel in het totaalbeeld van de
investeringen die corporaties gaan doen. Ik zou het onverstandig vinden
nu al een hap uit het investeringsvermogen van de corporaties te nemen
via de huurverhogingsruimte 2022, voordat we het grotere plaatje in beeld
hebben. Ik streef ernaar om voor de zomer tot deze afspraken te komen,
inclusief de wijze waarop gezorgd wordt dat partijen ook aan de afspraken
gehouden kunnen worden.

1

Volgens de volgende berekening: (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden
december 2020 tot en met november 2021) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de
maanden december 2019 tot en met november 2020).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 27 926, nr. 363

2

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
In 2021 is de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH) voor
zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) niet
toegepast. Dit is gedaan vanwege de strengere coronamaatregelen die het
bezichtigen van een woning en daarmee de keuze om door te stromen
vanwege de hogere huur – beperkten. Deze maatregelen zijn nu echter
niet meer aan de orde. De IAH is daarnaast in lijn met het coalitieakkoord
(Kamaerstuk 35 788, nr. 77) waarin is aangegeven dat de huur voor
mensen met een hoger inkomen stapsgewijs wordt verhoogd tot de
marktconforme huur. De inkomensgrenzen die gelden voor de IAH zijn
getoetst op Nibudnormen. Op basis van deze argumenten vind ik een IAH
per 1 juli 2022 gerechtvaardigd en sta ik deze toe. Het biedt ruimte voor
differentiatie en maatwerk, voor die mensen die dat kunnen dragen. Ook
biedt het corporaties de financiële ruimte om mensen die moeite hebben
de huur op te brengen juist geen 2,3% huurverhoging te geven.
De inkomensafhankelijke hogere huurverhoging2 voor huishoudens met
een inkomen in de categorie hoger middeninkomen is maximaal € 50 en
voor huishoudens met een inkomen in de categorie hoog inkomen
maximaal € 100. Voor alle maximaal toegestane huurverhogingen geldt
dat die toegestaan zijn zolang daarmee niet de maximale huurprijsgrens
van de woonruimte wordt overschreden. Die maximale huurprijsgrens
wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (hoe meer punten des
te hoger de maximale huurprijsgrens).
Maatwerk betekent ook dat we moeten kijken naar mensen die een zeer
lage huurprijs hebben. Voor zelfstandige woningen met huren onder de
€ 300 per maand geldt een maximum huurverhoging van € 25, ongeacht
het inkomen van de huurder. We zien dat een zeer lage huurprijs in veel
gevallen niet overeenkomt met de kwaliteit van de woning. Mede naar
aanleiding van afspraken in het laatste Sociaal Huurakkoord tussen Aedes
en de Woonbond is daarom deze maatregel mogelijk gemaakt. Huurders
met een laag inkomen worden veelal gecompenseerd door de
huurtoeslag.
Concluderend
In het programma betaalbaar wonen ga ik langs verschillende actielijnen
aan de slag met het verbeteren van de betaalbaarheid voor huurders en
kopers. Daarin kies ik voor maatregelen die effectief zijn, de mensen
bereiken die ondersteuning het hardst nodig hebben en tegelijkertijd ook
corporaties en andere verhuurders investeringsruimte blijft geven om te
verduurzamen en te bouwen. Voor de beste balans tussen deze verschillende belangen past het besluit om de huurverhoging in het gereguleerde
segment te beperken tot de inflatie, te weten 2,3%. Daarnaast is voor
zelfstandige woningen een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
toegestaan, alsmede een hogere huurverhoging voor huren onder € 300.
Ik zal deze gedifferentieerde maximaal toegestane huurverhoging voor het
gereguleerde segment nog formeel per ministeriële regeling vaststellen.

2

Voor de huurverhoging per 1 juli 2022 ligt de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging op € 47.948 voor eenpersoonshuishoudens en € 55.486 voor
meerpersoonshuishoudens.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 47.948 maar niet hoger dan
€ 56.527 is een huurverhoging van maximaal € 50 op de maandhuur toegestaan; bij
huishoudens van twee of meer personen is dat bij een inkomen hoger dan € 55.486 maar niet
hoger dan € 75.369.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen dat hoger is dan 56.527 en voor huishoudens
van twee of meer personen met een inkomen dat hoger is dan 75.369 is een huurverhoging van
maximaal € 100 op de maandhuur toegestaan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 27 926, nr. 363

3

Volkshuisvestingsfonds reflectie eerste tranche
In 2021 heeft het kabinet het Volkshuisvestingsfonds ingesteld. Met de
eerste tranche hebben gemeenten ruim 412 mln. EUR kunnen investeren
in leefbaarheid en verduurzaming van de woningvoorraad in de meest
kwetsbare gebieden, met nadruk op de moeilijk bereikbare particuliere
voorraad.
Na de toekenning van het fonds is een reflectie gestart naar de regeling,
uitgevoerd door de Stec-groep. Het draait daarbij om de vraag of en hoe
de regeling van het VHF beter kan aansluiten bij de problematiek van de
woningvoorraad in kwetsbare gebieden en de uitvoeringspraktijk van
gemeenten in deze gebieden. Het rapport «Reflectie op de regeling van
het Volkshuisvestingsfonds» is het resultaat. U treft het rapport in de
bijlage van deze brief3.
De reflectie is op hoofdlijnen positief over de regeling. Belang wordt
gehecht aan het adresseren van een urgente opgave die lange tijd
onderbelicht is gebleven. In het rapport staat ook een aantal aanbevelingen, bijvoorbeeld als het gaat om het selecteren van prioritaire
gebieden, het beter aan laten sluiten van de regeling op lokale (leefbaarheids)problematiek, het verduidelijken van de rol van corporaties en het
belang van het ondersteunen van gemeenten met kennis en expertise in
het adresseren van deze opgave (flankerend beleid). Het komende jaar ga
ik aan de slag met de verdere uitwerking deze aanbevelingen. Ik zie het
rapport daarbij als belangrijke bouwsteen voor het Nationaal Programma
Leefbaarheid en Veiligheid en voor de volgende tranche van het Volkshuisvestingsfonds, dat in 2023 van start gaat.
Regeling huisvesting aandachtsgroepen
Voor veel mensen uit aandachtsgroepen is het moeilijk om een goed huis
te vinden en een bestaan op te bouwen. De huisvesting van statushouders, woonwagenbewoners, dak- en thuisloze mensen, studenten en
andere spoedzoekers vraagt om een gerichte aanpak. In 2020 en 2021
stelde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een
bedrag van € 50 miljoen (2020) en € 35 miljoen (2021) beschikbaar voor
het vergroten van het woningaanbod voor deze groepen. In de brief
«integrale visie op de woningmarkt» van 15 december 2021 (Kamerstuk
32 847, nr. 853) is de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (Stcrt. 2021,
nr. 41337) toegelicht en een stand van zaken van de binnengekomen
aanvragen om een specifieke uitkering op grond van deze regeling
gegeven.
Inmiddels zijn alle aanvragen definitief beoordeeld en zijn de uitkeringen
toegekend en uitgekeerd. Het plafond van 31 miljoen euro is eind 2021
opgehoogd om alle aanvragen die voldeden aan de regeling te honoreren.
Er is in totaal 35.079.507 euro uitgekeerd aan 83 gemeenten voor 124
projecten. Het gaat om 652 woonruimtes en 1751 verblijfruimtes voor
arbeidsmigranten, 617 woonruimtes voor dak- en thuisloze mensen, 963
woonruimtes voor statushouders, 2012 woonruimtes voor studenten, 378
woonruimtes voor woonwagenbewoners, 1713 woonruimtes voor
spoedzoekers. Dit jaar zal de regeling huisvesting aandachtsgroepen uit
2021 geëvalueerd worden en zal een nieuwe tranche in derde of vierde
kwartaal van 2022 geopend worden.
Een gelijkluidende brief heb ik naar de Eerste Kamer der Staten-Generaal
gezonden.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge
3

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 27 926, nr. 363

4