Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2021–2022

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 926

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 7 juli 2022
Het afgelopen jaar brak de koopwoningmarkt het ene record na het
andere. Ook in de hypotheeksector was dit merkbaar. Zo was 2021
opnieuw een recordjaar als het gaat om het aantal hypotheekaanvragen.
Voor het eerst sinds 2018 daalde echter het aantal hypotheken voor de
aanschaf van een nieuwe woning, terwijl het aantal mensen dat hun
hypotheek oversloot nog nooit zo hoog was. Tegelijkertijd zijn de prijzen
van koopwoningen bijzonder hard gestegen in het afgelopen jaar. In deze
omstandigheden is het voor veel mensen verleidelijk de grenzen van hun
financieringsmogelijkheden op te zoeken. Dat moet niet leiden tot
overkreditering. Tegelijkertijd moet er wel maatwerk mogelijk zijn, zodat
het kopen van een woning ook voor afwijkende situaties mogelijk blijft,
mits de maatwerkhypotheek verantwoord is voor de klant.
Tijdens de bijeenkomsten van het Platform hypotheken spreek ik elk jaar
met partijen in de sector over belangrijke ontwikkelingen en mogelijke
knelpunten in de hypotheekverstrekking. Door samen met deze partijen
waar mogelijk oplossingen te bedenken voor actuele knelpunten in de
woningmarkt houden we de financiering van koopwoningen toegankelijk
en verantwoord. In deze brief deel ik, mede namens de Minister van
Financiën, de uitkomsten van het Platform hypotheken 2021 met uw
Kamer. Ik dank de betrokken partijen voor hun inzet en waardevolle
initiatieven. Ook komend jaar blijf ik graag in gesprek met de sector over
de ontwikkelingen in de hypotheeksector. In deze brief benoem ik daarom
ook de thema’s waarmee ik komend jaar aan de slag ga.
In het vorige jaar had de coronacrisis net als in 2020 veel invloed op ons
dagelijks leven. Door gedwongen sluitingen van sectoren dreigden
financiële problemen voor bepaalde groepen te ontstaan. Door het bieden
van maatwerk hebben partijen uit de hypotheeksector gezorgd dat veel
van deze consumenten hun hypotheek konden blijven betalen en daarmee
in hun woning konden blijven wonen. Er dienen zich nu weer nieuwe
uitdagingen aan als gevolg van de stijgende inflatie en oplopende

kst-32847-926
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

1

hypotheekrente. Omdat voor veel consumenten geldt dat zij de
hypotheekrente voor een lange periode hebben vastgezet, zullen hun
hypotheeklasten niet direct stijgen. Ik volg met de sector deze ontwikkelingen nauwgezet.
Terugblik thema’s Platform hypotheken 2020
Tijdens de bijeenkomst hebben we kort stilgestaan bij de recente
ontwikkelingen op de thema’s die een jaar eerder zijn besproken: starters
en digitalisering. Over de uitkomsten van vorig jaar heeft mijn voorganger
uw Kamer begin 2021 geïnformeerd1. Destijds zijn partijen opgeroepen
om starters beter te informeren over hun financieringsmogelijkheden en
om de bestaande mogelijkheden binnen hun financieringsruimte op basis
van de standaard leennorm zo verantwoord mogelijk te benutten. Een
aantal partijen heeft hier met campagnes of specifieke informatie voor
deze groep gevolg aan geven. Ook hebben een aantal kredietverstrekkers
en NHG aangekondigd2 dat ze in een pilot van twee jaar maximaal 1.000
huurders met hoge huurlasten de mogelijkheid bieden om met door hun
vastgestelde verantwoorde maatwerkfinanciering een eigen huis te kopen.
Opgemerkt dient te worden dat NHG-voorwaarden niet in de plaats
komen van wettelijke vereisten rond verantwoorde kredietverstrekking.
Een andere conclusie vanuit het Platform hypotheken van 2020 was dat
het delen van gegevens tussen kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs
goed mogelijk is binnen de wettelijke kaders. Uit een inventarisatie onder
kredietverstrekkers en adviseurs blijkt dat in het afgelopen jaar verdere
stappen gezet zijn, maar dat adviseurs soms ook nog terughoudendheid
zien bij kredietverstrekkers. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) werkt
aan nieuwe standaarden waardoor, als de consument hier toestemming
voor geeft, partijen in de sector gemakkelijker informatie kunnen
uitwisselen. Hiermee kunnen hypotheekadviseurs hun consumenten op
basis van meer actuele en minimaal benodigde gegevens adviseren en
hoeven consumenten minder documenten te verstrekken aan een
adviseur voor een hypotheekadvies.
Platform hypotheken 2021
In het Platform hypotheken 2021 lag de focus op flexibiliteit in de
hypothecaire kredietverstrekking. De financiële gevolgen van de coronacrisis en het woningtekort dwingen de sector om flexibeler te zijn in
processen en producten. Zo moesten consumenten ineens meer online
kunnen regelen voor hun hypotheek en zijn er diverse oplossingen
verschaft aan consumenten die tijdelijk hun maandlasten niet hebben
kunnen betalen. Het is daarbij niet de bedoeling dat flexibiliteit in
financieringsmogelijkheden leidt tot structureel meer leenruimte. Meer
leenruimte versterkt namelijk de stijging van de huizenprijzen. Dit zou
ertoe kunnen leiden dat juist kwetsbare groepen (zoals starters, lagere
inkomensgroepen en flexwerkers) nog meer moeten lenen of toegang tot
de koopwoningmarkt verliezen.
Kwetsbare groepen helpen we alleen door meer woningaanbod te
creëren. Op lange termijn door het bouwen van voldoende, passende
woningen. Op kortere termijn kunnen alternatieve woonvormen mogelijk
helpen. Daarom is gesproken over het bieden van meer flexibiliteit in het
financieren van verschillende alternatieve woonvormen zoals tiny houses
en flexwoningen.

1
2

Kamerstuk, 32 847, nr. 729
https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-start-met-vijf-marktpartijen-een-pilot-voor-duurhuurders/

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

2

Een ander gevolg van het beperkte woningaanbod is dat het lastig is een
nieuwe, passende woning te vinden als je in de financiële problemen
komt. Het is daarom belangrijk dat een hypotheek flexibiliteit biedt als de
financiële positie van de consument verandert. Daarom is ook gesproken
over het bieden van meer flexibiliteit in de verschillende levensfases waar
dat financieel verantwoord is.
1. Woonvormen
Door het beperkte aanbod van woningen zijn andere woonvormen in
opkomst. Voorbeelden hiervan zijn de zogenaamde kangoeroewoningen,
waarbij er twee woningen onder één dak zijn. In deze constructie woont
een oudere of zorgbehoevend persoon (semi)zelfstandig bij een familielid.
Daarnaast worden vaker flexwoningen gebouwd. Dit zijn kleine, maar
volwaardige woningen die flexibel zijn in hun standplaats. Ook worden
steeds vaker tiny houses gebouwd. Dit zijn vrijstaande woningen van
maximaal 50 vierkante meter die ook flexibel zijn in hun standplaats. Vaak
worden deze woningen gebouwd met een hoge mate van duurzaamheid
en energiezuinigheid.
Tijdens het Platform hypotheken hebben we gesproken over de financieringsmogelijkheden voor deze woningtypes. Een aantal partijen geeft aan,
onder specifieke voorwaarden, dit soort woonvormen te kunnen financieren. Een hypotheek kan alleen worden verstrekt als er sprake is van een
vaste standplaats. Als deze woningen worden gebouwd op een vaste
standplaats, is de grond in het bestemmingsplan vaak slechts voor een
kortere periode aangewezen als woonbestemming. De hypotheek moet
dan tijdens deze kortere periode worden afgelost, waardoor de financieringslasten voor de consument hoger worden. Erfpacht kan in deze
gevallen mogelijk een oplossing bieden. In dat geval wordt de consument
geen eigenaar van de grond en betaalt de consument de grondeigenaar
periodiek voor het gebruik van de grond. De consument hoeft dan voor de
grond geen hypotheek aan te vragen.
Uit een inventarisatie tijdens het Platform blijkt dat erfpacht lang niet in
alle gevallen een geschikt instrument is om de ontwikkeling van deze
flexibele woonvormen aan te moedigen. Zo loopt de consument het risico
dat het huis na afloop van de periode van erfpacht verplaatst moet
worden, zonder dat hiervoor nieuwe grond beschikbaar is. Ook is het
tussentijds verkopen van de woning moeilijker, omdat de looptijd van het
erfpachtrecht is beperkt en de potentiële koper maar een beperkte
resterende tijd gebruik kan maken van de grond. Het is belangrijk dat deze
mogelijke risico’s duidelijk worden gecommuniceerd richting de
consument. Partijen geven in het Platform aan dat de diversiteit en
complexiteit in erfpachtvoorwaarden op dit moment leidt tot terughoudendheid bij het verstrekken van financiering.
Standaardisering van het erfpachtinstrument kan de financiering bij
flexibele woonvormen, maar ook reguliere woningen, vereenvoudigen.
Daarom zijn de volgende acties afgesproken. NHG is in een laatste fase
van onderzoek om erfpachtregels eenduidiger en beter voor de
consument op te nemen in haar voorwaarden en normen. De Nederlandse
Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars gaan
onderzoeken in hoeverre zij, met hulp van NHG, een «modelakte» kunnen
ontwikkelen die gemeenten kunnen gebruiken bij de ontwikkeling van
nieuwe erfpachtvoorwaarden. Daarbij zal ik zorgen dat wordt aangesloten
bij de initiatiefnota Koerhuis3 en de moties van het lid Minhas4 en de
3
4

Kamerstuk 35 232, nr. 2
Kamerstuk 35 232, nr. 7

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

3

motie van de leden Geurts en Grinwis5. Hiertoe voer ik een onderzoek uit
naar erfpachtvoorwaarden en wanneer nodig stel ik een handreiking op
voor gemeenten voor het gebruik van erfpacht. Kredietverstrekkers
hebben aangegeven hieraan te willen bijdragen.
Partijen hebben ook gesproken over problemen die spelen bij het
overstappen of converteren van bestaande erfpachtcontracten naar
eeuwigdurende erfpacht. Dit geldt met name bij reguliere woningtypes.
Sommige kredietverstekkers vragen een nieuwe hypotheekakte bij
omzetting van het erfpachtcontract bij een overstap omdat de wetgeving
onvoldoende duidelijk is over het behoud van het hypotheekrecht. De
kosten voor de nieuwe hypotheekakte worden daarbij betaald door de
erfpachter. In een recente uitspraak van het Kifid wordt aangegeven dat
een kredietverstrekker wel mag vragen om een nieuwe hypotheekakte,
maar dat de kosten daarvan niet op de consument verhaald mogen
worden. In afwachting van de aanpassing van de werkwijze van kredietverstrekkers op basis van deze uitspraak onderneem ik hier nu verder
geen actie op. Hiermee vertrouw ik er op invulling te hebben gegeven aan
de toezegging aan het lid Koerhuis.
2. Levensfases
Tijdens het Platform is gesproken over het bieden van meer flexibiliteit
binnen de hypotheek waar dat financieel verantwoord is. Daarbij is
specifiek aandacht besteed aan mensen in de schuldhulpverlening.
Onderzoek van het Nibud6 geeft aan dat vermoedelijk 38% van de mensen
met ernstige betalingsproblemen een eigen woning hebben, terwijl uit de
cijfers vanuit de NVVK (brancheorganisatie voor financiële schuldhulpverleners) blijkt dat slechts 10% van de mensen die zich melden bij de
schuldhulpverlening een eigen woning heeft. De vraag is dus of deze
doelgroep voldoende bereikt en geholpen wordt.
Zowel de NVVK als deelnemers aan het Platform hebben aangegeven dat
consumenten, indien dit financieel verantwoord is en er voldoende
betaalcapaciteit is, hun hypotheek kunnen ophogen bij financiële
problemen om andere schulden af te lossen. Gezien de diversiteit in de
achterliggende problemen tussen consumenten achten de deelnemers
aan het Platform het standaard inzetten van de overwaarde op de woning
voor deze groep geen verantwoorde optie. Wel zijn kredietverstrekkers
bereid om, waar dit financieel verantwoord is, maatwerk te bieden waarbij
het benutten van overwaarde een van de opties is. Hiermee geef ik
invulling aan de motie van het lid Koerhuis7.
In de bijeenkomst is gesproken over hoe deze groep consumenten eerder
in beeld kan komen. Daarom heeft de NVVK een presentatie gegeven over
haar huidige werkwijze en toegelicht tegen welke belemmeringen hun
leden aanlopen. Schuldhulpverleners krijgen vaak geen goed contact met
een kredietverstrekker als iemand ondanks zijn schulden bij andere
partijen nog geen achterstanden op de hypotheek heeft. De NVVK vraagt
kredietverstrekkers om schuldhulpverleners direct door te verwijzen naar
bijzonder beheer afdelingen. Uit een inventarisatie tijdens het Platform
blijkt dat bij verschillende partijen deze klanten al direct worden doorverwezen naar specifieke afdelingen. Ik roep ook andere kredietverstrekkers
op om een herkenbaar loket te hebben voor consumenten die betalingsproblemen hebben of deze dreigen te krijgen.

5

Kamerstuk 35 232, nr. 6
https://www.nibud.nl/onderzoeksrapporten/financiele-problemen-2018/
7
Kamerstuk 32 847, nr. 794
6

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

4

Tijdens het Platform is besproken dat er veel wordt gedaan om consumenten met dreigende betalingsproblemen (eerder) in beeld te krijgen.
Een voorbeeld hiervan is de pilot vroegsignalering8 die recent is gestart. Ik
moedig alle kredietverstrekkers aan om actief mee te denken in het
contact met klanten of schuldhulpverleners die betaalproblemen
aankaarten. Ook als zij nog geen betaalproblemen hebben met betrekking
tot de hypotheek. NHG vraagt kredietverstrekkers ook om zich tijdig bij
hen te melden als zij signalen van consumenten ontvangen zodat zij
samen de mogelijkheden voor maatwerk kunnen onderzoeken. Ook is
NHG sinds kort aangesloten bij het samenwerkingsverband «Schakel!»
waarin de NVVK samen met kredietverstrekkers kennis uitwisselt over
werkwijzen. Hiermee worden zo mogelijke belemmeringen weggenomen
die in de uitvoering worden ervaren in het zoeken naar duurzame
oplossingen voor mensen met ernstige betaalproblemen.
Ook adviseurs willen een rol spelen in het helpen van klanten met
(mogelijke)betaalproblemen. Tijdens het Platform bleek dat sommige
partijen het provisieverbod, als beperkend ervaren bij het inschakelen van
adviseurs bij het oplossen van betaalproblemen. Onder het provisieverbod is een kredietverstrekker namelijk verplicht om advieskosten direct
door te berekenen aan de consument. Er hoeft echter geen provisie in
rekening te worden gebracht indien de consument betalingsachterstanden
of voorzienbare betalingsachterstanden heeft. Ik roep kredietverstrekkers
en adviseurs op om waar nodig gebruik te maken van deze uitzondering9.
De AFM heeft naar aanleiding van bovengenoemd signaal aan de
deelnemers van het Platform toegelicht wat de bestaande uitzondering
voor consumenten met (voorzienbare) betalingsachterstanden betekent.
Vooruitblik Platform hypotheken 2022
Tijdens het Platform hypotheken 2021 zijn een aantal nieuwe thema’s
aangedragen voor het Platform hypotheken 2022. In onderstaande figuur
is aangegeven welke thema’s dit jaar zullen worden besproken dan wel
verder worden uitgewerkt. Op de onderwerpen van eerdere jaren zal de
komende tijd verder worden gewerkt door de in deze brief genoemde
partijen. Later ditjaar zal daarom worden teruggekeken op de stappen die
zijn gezet op de onderwerpen van afgelopen jaar: erfpacht en schuldhulpverlening. Ook zal, als invulling van het thema woonvormen, worden
gekeken naar de beperkingen rondom financieringen bij flexwoningen.
Daarnaast zal dit jaar een werkgroep georganiseerd worden voor het
maken van een handreiking richting gemeenten voor koopoplossingen.
Dit is een uitwerking van een afspraak uit het coalitieakkoord. Tot slot zal
gesproken worden over de mogelijkheden van en beperkingen voor
doorstroming van ouderen naar een nieuwe woning.

8

https://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-van-sociale-zaken-en-werkgelegenheid/
nieuws/2021/11/09/sneller-hulp-bij-hypotheekachterstand-en-gemeentelijke-belastingschuld
9
https://www.afm.nl/nl-nl/professionals/onderwerpen/provisieverbod-uitzonderingen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

5

Figuur 1: Overzicht onderwerpen voor Platform hypotheken 2022

Tot slot
Het afgelopen jaar heeft het Platform tot waardevolle inzichten en acties
geleid. Onder andere op het aanmoedigen van het aanbieden van
hypotheken voor verschillende woonvormen en, waar verantwoord, ook
flexibiliteit in hypotheekvoorwaarden te bieden als het gaat om verschillende levensfases. Hier wordt het komend jaar met de sector en andere
betrokken partijen een vervolg aan gegeven. Ik dank de sector voor haar
inzet op deze thema’s. Ik wil ook het komende jaar weer samen verder
bouwen aan toegankelijke en verantwoorde financiering van koopwoningen.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 32 847, nr. 926

6