Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

33 124

Wijziging van de Woningwet en enige andere
wetten in verband met de implementatie van
richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement
en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de
energieprestatie van gebouwen (Wet
kenbaarheid energieprestatie gebouwen)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Doel en aanleiding van dit wetsvoorstel
Dit wetsvoorstel strekt tot implementatie van de richtlijn nr. 2010/31/EU
van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 19 mei
2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (PbEU L153/13)
(hierna: de herziene EPBD (Energy Performance of Buildings Directive)richtlijn of «de richtlijn»). Het betreft een herziening van richtlijn nr.
2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie
van 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen
(hierna: de oude EPBD-richtlijn).
Doel van de herziene EPBD-richtlijn is het verminderen van het energieverbruik in gebouwen in de Europese Unie. Van het energieverbruik in de
Europese Unie komt 40% voor rekening van gebouwen. Reductie hiervan
is belangrijk om ervoor te zorgen dat de Europese Unie minder afhankelijk
wordt van energie. Daarnaast levert de richtlijn een bijdrage aan de
vermindering van de uitstoot van broeikasgasemissies. Ook versterkt de
richtlijn de energievoorzieningszekerheid, technologische ontwikkelingen
en de werkgelegenheid in de bouw- en installatiesector. Verder is van
belang dat gebouweigenaren hun woonlasten kunnen verminderen door
energie te besparen.
Dit wetsvoorstel is gebaseerd op het uitgangspunt van strikte implementatie. Het gaat uitsluitend om de noodzakelijke wet- en regelgeving die
benodigd is voor juiste implementatie van de richtlijn zonder nationale
kop.
De implementatie van de herziene EPBD-richtlijn maakt onderdeel uit van
het Plan van Aanpak Energiebesparing in de Gebouwde Omgeving, zoals
op 25 februari 2011 verzonden aan de Tweede Kamer. De richtlijn is van
toepassing op de gehele gebouwde omgeving. Dat wil zeggen dat het
zowel gaat om nieuwbouw als bestaande bouw en dat de regelgeving van
toepassing is voor woningbouw en utiliteitsbouw.

kst-33124-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2011

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

1

2. Omzetting
De lidstaten dienen uiterlijk 9 juli 2012 de nodige wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen vast te stellen ter implementatie van de richtlijn.
Het gaat om de artikelen 2 tot en met 18 en de artikelen 20 en 27 van de
richtlijn. Uiterlijk op 9 januari 2013 worden de bepalingen van de artikelen
2, 3, 9, 11, 12, 13, 17, 18, 20 en 27 toegepast. Voor de artikelen 4, 5, 6, 7, 8,
14, 15 en 16 ligt deze datum voor door de overheid gebruikte gebouwen
op uiterlijk 9 januari 2013 en voor de overige gebouwen op uiterlijk 9 juli
2013.
Gestreefd wordt naar zo spoedig mogelijke inwerkingtreding van de
nationale wetgeving ter implementatie van de artikelen 2, 11, 12, 13 en 27,
uiterlijk per 1 januari 2013. Achtergrond hiervan is dat Nederland op
6 april 2011 in gebreke is gesteld met betrekking tot de omzetting van de
oude EPBD-richtlijn (inbreuknummer 2009/4205). Die ingebrekestelling
(IGS) betreft de verplichtingen van artikel 7, eerste lid. Het gaat hier om de
verplichting voor lidstaten om ervoor te zorgen dat bij de bouw, verkoop
of verhuur van een gebouw een energieprestatiecertificaat (hierna:
energielabel) wordt verstrekt aan de toekomstige huurder of koper van het
gebouw. De onderhavige wetswijziging voorziet in handhaving van de
aanwezigheid van het energielabel.
In paragraaf 11 van dit algemeen deel is een transponeringstabel
opgenomen, die een overzicht bevat van alle benodigde wijzigingen in
wet- en regelgeving voor de implementatie van de herziene EPBD-richtlijn.
3. Implementatie herziene EPBD-richtlijn versus oude
EPBD-richtlijn
De implementatie van de oude EPBD-richtlijn heeft hoofdzakelijk vorm
gekregen via het besluit van 24 november 2006 tot implementatie van de
richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen (Besluit energieprestatie gebouwen). De nota van toelichting bij dat besluit bevat de
transponeringstabel met betrekking tot die implementatie. Blijkens die
tabel is de oude EPBD-richtlijn geïmplementeerd via de Woningwet, het
Bouwbesluit 2003 en het Besluit en de Regeling energieprestatie
gebouwen.
De belangrijkste ten opzichte van de oude EPBD-richtlijn nieuwe onderdelen van de herziene EPBD-richtlijn zijn te vinden in de onderstaande
tabel.
Artikel 5 Berekening van de kostenoptimale
niveaus van de minimumeisen inzake energieprestatie
Artikel 7 Bestaande gebouwen
Artikel 8 Technische bouwsystemen
Artikel 9 Bijna-energieneutrale gebouwen

Artikel 10 Financiële stimulansen en marktbelemmeringen
Artikel 11, vierde lid energieprestatiecertificaten

De Europese Commissie stelt een vergelijkend methodologisch kader vast voor de berekening
van kostenoptimale niveaus van de minimumeisen inzake energieprestatie van het gebouw.
De lidstaten berekenen de kostenoptimale niveaus aan de hand van dit kader en rapporteren
uiterlijk 30 juni 2012 en daarna elke vijf jaar aan de Europese Commissie.
De lidstaten stellen eisen aan het gerenoveerde gebouw of aan de gerenoveerde onderdelen
van het gebouw bij ingrijpende renovatie
De lidstaten stellen systeemeisen vast voor technische bouwsystemen
Nieuwe gebouwen moeten vanaf 31 december 2020 bijna-energieneutraal worden gebouwd;
Overheidsgebouwen moeten vanaf 31 december 2018 bijna-energieneutraal worden
gebouwd;
De lidstaten stellen nationale plannen op ter bevordering van bijna-energieneutrale gebouwen
De lidstaten stellen een lijst op van financiële instrumenten die de werking van de richtlijn
bevorderen
Het energielabel geeft aan waar de eigenaar of huurder meer informatie kan krijgen over
energiebesparing, onder meer over de kostenefficiëntie van de geadviseerde maatregelen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

2

Artikel 13 Afficheren van energieprestatiecertificaten

Artikel 16 Verslagen over de keuring van
verwarmings- en airconditioningsystemen
Artikel 17 Onafhankelijke deskundigen

Artikel 18 Onafhankelijk controlesysteem

Artikel 27 Sancties

De lidstaten nemen maatregelen om ervoor te zorgen dat in overheidsgebouwen groter dan
500 m2 het energielabel op een zichtbare plaats wordt geafficheerd. Op 1 juli 2015 geldt dit
voor overheidsgebouwen groter dan 250 m2.
De lidstaten nemen maatregelen om ervoor te zorgen dat gebouwen die over een energielabel
beschikken, groter zijn dan 500 m2 en frequent door het publiek worden bezocht van een
zichtbaar energielabel worden voorzien
Na elke keuring van een verwarmings- of airconditioningsysteem wordt een keuringsverslag
uitgebracht. Dit keuringsverslag wordt aan de eigenaar of huurder van het gebouw overhandigd
De energieprestatiecertificering en de keuring van verwarmings- en/of airconditioningsystemen gebeurt op onafhankelijke wijze door gekwalificeerde en/of erkende deskundigen. Dit is
voor energieprestatiecertificering reeds verplicht op basis van de oude EPBD-richtlijn.
De lidstaten zien erop toe dat er onafhankelijke controlesystemen worden ingesteld voor de
energielabels en het keuren van verwarmings- en/of airconditioningsystemen. Op basis van
de oude EPBD-richtlijn is dit voor energielabels reeds verplicht.
De lidstaten stellen regels vast inzake de sancties die van toepassing zijn op inbreuken op de
krachtens deze richtlijn vastgestelde nationale bepalingen en treffen alle nodige maatregelen
opdat zij worden toegepast. De sancties moeten doeltreffend, evenredig en afschrikkend zijn.

4. Artikelen van de richtlijn die met dit wetsvoorstel in nationale
regelgeving worden omgezet
De implementatie van de herziene EPBD-richtlijn krijgt op wetsniveau
vorm door een wijziging van de Woningwet en enige andere wetten.
Daarnaast worden ook het Besluit energieprestatie gebouwen, het
Bouwbesluit 2003 (naar verwachting treedt per 1 april 2012 het Bouwbesluit 2012 in werking) en de Regeling energieprestatie gebouwen
gewijzigd. Dit wetsvoorstel bevat de genoemde wetswijzigingen.
4.1. Woningwet
In het kader van de implementatie van de herziene EPBD-richtlijn worden
de volgende wijzigingen van de Woningwet voorgesteld.
– Definities van de begrippen energieprestatie en energieprestatiecertificaat (artikel 1, eerste lid, onder q en r, van de Woningwet)
– De verplichting om een energielabel te overhandigen bij oplevering,
verhuur of verkoop van een gebouw. Het betreft een nu al bestaande
verplichting op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen.
(artikelen 11c, eerste lid, en 11d, eerste lid, van de Woningwet). Deze
verplichting is in het tweede lid van artikel 11c aangevuld met de
bepaling dat de notaris de akte van levering niet verlijdt indien er geen
geldig energielabel is overhandigd.
– Het op onafhankelijke wijze afgeven van het energielabel door een
erkende deskundige aan belanghebbenden. Het betreft een nu al
bestaande verplichting op grond van het Besluit energieprestatie
gebouwen.
(artikel 11b, eerste lid, van de Woningwet)
– De geldigheid van het energielabel van tien jaar na de datum van
afgifte. Het betreft een nu al bestaande verplichting op grond van het
Besluit energieprestatie gebouwen.
(artikel 11b, tweede lid, van de Woningwet)
– Het vereist zijn van een prestatie-indicator in het energielabel. Het
betreft een nu al bestaande verplichting op grond van het Besluit
energieprestatie gebouwen.
(artikel 11b, derde lid, van de Woningwet)
– Het door huurders niet verschuldigd zijn van 10 procent van de huur,
indien de verhuurder het energielabel bij verhuur van een gebouw niet
overhandigt, totdat hij daar wel toe overgaat. Het gaat hier om
huurders in de zogenoemde geliberaliseerde woonruimte en in de
utiliteitsbouw.
(artikel 11d, tweede lid, van de Woningwet)

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

3

–

–

De verplichting om het energielabel duidelijk te afficheren in overheidsgebouwen met een publieksfunctie en in frequent door het
publiek bezochte gebouwen; bij niet voldoen hieraan is een last onder
dwangsom mogelijk.
(artikelen 11e en 104a van de Woningwet)
De verplichting om de energielabelklasse in commerciële verkoop- en
verhuuradvertenties te vermelden.
(artikel 11f van de Woningwet)

Op basis van de herziene EPBD-richtlijn worden in het voorgestelde artikel
11a van de Woningwet de volgende categorieën gebouwen uitgezonderd
van de afgifteplicht van het energielabel.
– Gebouwen waarvoor geen energie verbruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;
– Beschermde monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of
monumenten op basis van een provinciale of gemeentelijke verordening;
– Gebouwen die worden gebruikt voor een eredienst en religieuze
activiteiten;
– Alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder
dan 50 m2;
– Gebouwen die niet langer dan twee jaar gebruikt worden;
– Gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor
agrarische doeleinden. Het gaat hier in de termen van de richtlijn om
industriepanden, werkplaatsen, niet voor bewoning bestemde
gebouwen van landbouwbedrijven met een lage energiebehoefte en
niet voor bewoning bestemde gebouwen van landbouwbedrijven die
in gebruik zijn bij een sector die onder een nationale sectorovereenkomst inzake energieprestatie valt. Voor de agrarische sector wordt
een doelstelling gehanteerd van gemiddeld 33% vermindering van
energieverbruik tussen 1995 en 2020. Dit is vastgelegd in de meerjarenafspraken Energie-efficiëntie van 13 juni 2008. Voor deze sector is
hiermee sprake van een nationale sectorovereenkomst en daarom zijn
alle gebouwen die bedrijfsmatig worden gebruikt in de landbouwsector uitgezonderd van de afgifte van een energielabel;
– Woningen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt. Het
gaat hier bijvoorbeeld om recreatiewoningen die minder dan vier
maanden per jaar worden gebruikt;
– Gebouwen die bij minnelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 17
van de Onteigeningswet worden verkregen en die met het oog op de
uitvoering van het werk waarmee die verkrijging verband houdt, zullen
worden gesloopt.
Executoriale verkopen kunnen niet worden uitgezonderd van de plicht tot
het overhandigen van een energielabel. Een executoriale verkoop is een
gedwongen verkoop. De woning wordt verkocht, omdat de woningeigenaar niet langer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Net als
bij andere verkopen leidt een executoriale verkoop tot een eigendomsoverdracht door middel van het passeren van een akte bij een notaris.
Voor deze verkopen gelden een aantal bijzondere regels, opgenomen in
de artikelen 268 e.v. van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Aan die regels
doet niet af dat bij executoriale verkopen de eigenaar in het wetsvoorstel
niet van zijn verplichting wordt ontslagen om een energieprestatiecertificaat aan de koper te verstrekken. Inzicht in de energieprestatie van de
woning blijft ook bij deze vorm van verkoop van belang.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

4

4.2 Nieuwe regeling betreffende de plicht tot het verstrekken van een
energielabel aan de koper
Als gevolg van de implementatie van de herziene EPBD-richtlijn wordt de
verplichting om als verkoper een energielabel te verstrekken bij de
eigendomsoverdracht of de oplevering van een gebouw of de eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op
het gebruik van een gebouw gewijzigd.
De notaris dient de akte van levering niet te verlijden, totdat de verkoper
een energielabel aan de koper heeft verstrekt. Dit betekent dat hij
weliswaar alle voorbereidingen voor dat verlijden treft, maar uiteindelijk
het proces tijdelijk tot stilstand kan komen als op het tijdstip van verlijden
het energielabel er niet is.
Het is de verwachting dat de verkoper hierdoor zodanig zal worden
gestimuleerd om het label aan te schaffen, dat die maatregel in de praktijk
niet toegepast zal hoeven te worden. De eerste stap in het verkoopproces
is vroegtijdige communicatie aan verkopers en kopers van gebouwen
over het energielabel. Het is immers de bedoeling dat het energielabel zo
vroeg mogelijk in het verkoopproces wordt aangeschaft zodat de
informatieve waarde van het energielabel door potentiële kopers
meegenomen kan worden in hun afweging om tot aankoop van het
gebouw over te gaan.
De invoering van deze wijziging zal naar verwachting leiden tot uitvoerige
communicatie van de kant van o.a. de makelaardij, de adviseurs, het
notariaat en de overheid. Dit om te stimuleren dat verkopers het
energielabel in een vroeg stadium van het verkoopproces aanschaffen.
Het gaat hier vooral om het informeren van gebouwverkopers dat het
energielabel één van de verplichte documenten is bij het passeren van de
akte bij de notaris. In het onderzoek dat de notaris verricht voorafgaand
aan de levering, zal ook naar de aanwezigheid van een geldig energielabel
gekeken worden. Er zijn reeds afspraken gemaakt met het notariaat en de
makelaarsbranche omtrent communicatie rondom het energielabel.
Uiteraard heeft de verkoper enige tijd nodig om het label te verkrijgen,
maar dit zal in de regel niet meer tijd in beslag nemen dan het regelen van
de financiering door de koper.
Bij het ontwikkelen van dit wetsvoorstel is deze maatregel getoetst aan
artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot Bescherming van de
Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden. Dat artikel bevat
bepalingen over de bescherming van eigendom.
Het artikel maakt een onderscheid tussen eigendomsontneming en
regulering van eigendom. Van ontneming is slechts sprake wanneer ieder
zinvol gebruik van eigendom wordt weggenomen (EHRM (Europees Hof
voor de rechten van de mens) 7 juli 1989, series A, vol. 159, par. 45).
Hiervan is bij deze sanctie geen sprake. Wel is sprake van regulering van
eigendom. Daaraan stelt het Eerste Protocol minder zware eisen dan bij
eigendomsontneming.
Artikel 1, tweede lid, Eerste Protocol bepaalt dat de bepalingen over
eigendomsontneming op geen enkele manier het recht aantasten, dat een
Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om
het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het
algemeen belang. Uit het verband tussen dat tweede lid en de overige
bepalingen van artikel 1 heeft het EHRM het vereiste afgeleid dat een
onder het tweede lid vallende inbreuk op het recht op ongestoord genot
van eigendom slechts toegestaan is, wanneer er een «fair balance» is
getroffen tussen het algemeen belang enerzijds en de bescherming van
individuele rechten anderzijds. Dit vereist het bestaan van een «reasonable relationship of proportionality between the means employed and the

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

5

aim sought to be realised», een redelijke mate van evenredigheid tussen
de gebruikte middelen en het doel dat ermee nagestreefd wordt (zie bv.
EHRM 5 januari 2000, NJ 2000, 571 (Beyeler/Italië), § 114).
Aan het vereiste van een «fair balance» is niet voldaan, indien er sprake is
van een «individual and excessive burden», een individuele en buitensporige last, voor de betrokken persoon (zie bv. het arrest inzake Sporrong
en Lönnroth/Zweden, Serie A nr. 52, p. 26, § 69, en EHRM 21 februari 1986,
Serie A nr. 98 (James e.a.), p. 34, § 50). Bij deze maatregel is mede van
belang of de maatregel in strijd is met eerder door de overheid gewekte
verwachtingen (zie bv. EHRM 19 oktober 2000 (Ambruosi/Italië), § 32).
Waar het gaat om de beoordeling van wat in het algemeen belang is en de
keus van de middelen om dit belang te dienen, komt de wetgever een
«wide margin of appreciation» toe (zie bv. EHRM 29 april 1999
(Chassagnou e.a./Frankrijk), Rep. 1999-III p. 23–224, NJ 1999, 649, § 75;
EHRM 26 september 2000 (Andrews/Verenigd Koninkrijk)). Dat het
gestelde doel ook met een lichter middel kan worden bereikt, is op zichzelf
niet voldoende om te concluderen dat de inbreuk ongerechtvaardigd is
(zie bv. EHRM 19 december 1989, Serie A nr. 169 (Mellacher
e.a./Oostenrijk), p. 28, § 53). Wel kan de aanwezigheid van alternatieven
worden meegewogen bij de proportionaliteitstoets (zie bv. EHRM
22 september 1994, Serie A nr. 296A (Hentrich/Frankrijk), § 47).
Dit toetsingskader overziende, kan geconcludeerd worden dat de in het
voorgestelde artikel 11c, tweede lid, van de Woningwet opgenomen
maatregel verenigbaar is met artikel 1 van het Eerste Protocol. Het gaat
hierbij om het algemeen belang van energiebesparing in de bouw in
verband met de toenemende schaarste aan fossiele brandstoffen en de
noodzaak om maatregelen tegen de CO2-uitstoot te treffen. Ook levert
energiebesparing een bijdrage aan het betaalbaar houden van de
woonlasten of huisvestingskosten voor gebouweigenaren.
De maatregel is op basis van artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn
voorzienbaar, mede gezien het vereiste in dat artikel dat de sanctie
effectief en afschrikkend moet zijn. Er is een redelijke mate van evenredigheid tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee nagestreefd
wordt. De aanwezigheid van een energielabel zal één van de te regelen
zaken vormen binnen het verkoopproces. In beginsel wordt de overdracht
van een gebouw niet vertraagd door de eis van aanwezigheid van een
energielabel. De notarissen zullen er naar moeten streven dat het
transport plaatsvindt op een tijdstip dat het energielabel er is, net zoals dit
geldt voor andere verplichte documenten bij verkoop van gebouwen.
Ten slotte is er geen sprake van een buitensporige en individuele last van
de verkoper, aangezien het niet moeilijk en niet duur is en er geen lange
wachttijden mee gemoeid zijn om een energielabel voor het gebouw te
verkrijgen.
4.3 Afweging van mogelijke sancties voor het niet verstrekken van een
energielabel aan de koper
Bij de besluitvorming voor wat betreft een sanctie voor het niet
verstrekken van een energielabel aan de koper bij de eigendomsoverdracht of oplevering van een gebouw dan wel de eigendomsoverdracht
van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het
gebruik van een gebouw zijn naast de gekozen maatregel verschillende
andere mogelijke bezien. Overwogen zijn de last onder dwangsom, de
bestuurlijke boete en het in mindering brengen van een bepaald bedrag
op de koopprijs.
Een last onder dwangsom is bij het ontbreken van een energielabel bij
verkoop van een woning geen doeltreffende sanctie. Bovendien zou de
sanctie niet rechtsgeldig opgelegd kunnen worden. Pas nadat de verkoop
en overdracht heeft plaatsgevonden kan vastgesteld worden of de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

6

verkoper niet aan de plicht om een energielabel te overhandigen heeft
voldaan. Op het moment dat de overdracht heeft plaatsgevonden kan de
verkoper zich zonder medewerking van de koper of nieuwe eigenaar geen
toegang (meer) tot het gebouw verschaffen ten einde de keuring ten
behoeve van de verkrijging van het label te laten doen. Kortom, in een
groot aantal gevallen kan de verkoper niet langer aan de last, het alsnog
verwerven van een energielabel van het verkochte gebouw, voldoen.
Volgens vaste jurisprudentie is het kunnen voldoen aan de opgelegde last
een vereiste om de sanctie rechtsgeldig te kunnen opleggen.
Een bestuurlijke boete kan in algemene zin doeltreffend, afschrikkend en
evenredig zijn. Echter, in het geval van een sanctie bij het ontbreken van
een energielabel bij verkoop van een gebouw ligt een bestuurlijke boete
volgens de regering niet voor de hand. Ten eerste kan het nalaten van de
verkoper pas worden vastgesteld nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Het opleggen van een boete aan die verkoper resulteert in
beginsel niet in een energielabel voor het gebouw dat deze verkoper heeft
verkocht. De hoogte van de boete zou dan ook dermate hoog moeten zijn
dat er een sterk preventieve werking vanuit gaat. Tegelijkertijd moet de
hoogte van de boete wel evenredig zijn ten opzichte van de overtreding.
Een tweede belangrijk aspect is dat het in de praktijk, gezien het grote
aantal transacties, niet mogelijk zal zijn alle verkooptransacties te
controleren. Dit komt de doeltreffendheid en afschrikkende werking niet
ten goede. Ten slotte valt het te verwachten dat de uitvoering van de
bestuurlijke boete bemoeilijkt wordt doordat verkopers in voorkomende
gevallen niet of zeer moeilijk traceerbaar zijn. Immers, nadat de
overdracht heeft plaatsgevonden zal de verkoper binnen afzienbare tijd
niet langer via het adres van het verkochte gebouw aan te spreken zijn.
Zeker in het geval van woningen zal een verkoper in de regel relatief snel
verhuizen.
Het in mindering brengen van een bepaald bedrag op de koopprijs houdt
in dat de koper een bepaald bedrag niet verschuldigd is aan de verkoper.
Dat bedrag zou bij voldoende opbrengst door de notaris bij de eindafrekening van de verkoper worden ingehouden of door de verkoper, daartoe
gesommeerd door de notaris, aan de koper worden betaald. De extra
kosten die een notaris daarvoor maakt kunnen voor rekening komen van
de verkoper. Ook aan deze vorm van sanctioneren kleven aanzienlijke
nadelen. In de praktijk vormt dit in veel gevallen een moeilijk of zelfs niet
uitvoerbare sanctie. Zo kan er sprake zijn van het ontbreken van
opbrengsten, het werken met bankgaranties of beslagleggingen door
crediteuren. Een dergelijke sanctie zal daardoor in de praktijk in veel
gevallen niet doeltreffend zijn. Bovendien verkrijgt de notaris met de
introductie van een dergelijke sanctie een rol als uitvoerder van punitief
getinte maatregelen hetgeen niet passend is bij diens rol als onafhankelijke en onpartijdige procesbewaker.
5. Positionering van dit wetsvoorstel ten opzichte van bestaande
wetgeving
De voorgestelde wetswijzigingen zijn aanvullend of ter vervanging van de
wet- en regelgeving die is ingevoerd is om de oude EPBD-richtlijn te
implementeren. Verwijzingen in die wet- en regelgeving (en in andere
bestuursrechtelijke bepalingen) naar die richtlijn gelden als verwijzingen
naar de herziene EPBD-richtlijn (zie artikel 28 van die richtlijn).
Voor de implementatie van de herziene EPBD-richtlijn is op bepaalde
punten géén aanvullende regelgeving nodig. De bestaande regelgeving
volstaat of artikelen hoeven niet te worden omgezet in wet- en regelgeving. De transponeringstabel bevat een gedetailleerd overzicht van de
manier van implementatie.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

7

Wat betreft het niveau van regelgeving is gekozen voor het bij formele wet
vastleggen van de verplichtingen tot het afgeven, ter beschikking stellen
en publiek bekendmaken van het energielabel. Dit vanwege het belang
van artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn tot het nemen van doeltreffende en afschrikkende sancties. De aanvullende handhaving die als
gevolg hiervan wordt ingevoerd krijgt ook vorm in formele wetgeving.
6. Handhaving
Uitgangspunt bij de handhaving is een effectieve werkwijze, die aansluit
bij de bestaande mechanismen in de woningmarkt en voor relatief
beperkte uitvoeringskosten zorgt.
Voor de verplichting om als verkoper een energielabel te verstrekken bij
de eigendomsoverdracht of de oplevering van een gebouw of de
eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat
recht geeft op het gebruik van een gebouw wordt geregeld dat de
notariële akte niet wordt verleden zolang er geen label is verstrekt.
De handhaving in de zogenoemde gereguleerde huursector heeft vorm
gekregen via de wet van 7 april 2011 (Stb. 191) tot wijziging van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen) en de op basis
daarvan ontwikkelde waardering van het energielabel binnen het
woningwaarderingsstelsel. Het op basis van die wetswijziging in het
Besluit huurprijzen woonruimte neergelegde systeem van toekenning van
punten voor het energielabel zorgt voor een stimulans tot het verstrekken
van het energielabel aan huurders. Er is gekozen voor een stelsel waarbij
de punten voor de waardering van de energieprestatie zodanig over de
energielabelklassen zijn verdeeld dat een goede energieprestatie
gemiddeld hoger wordt gewaardeerd dan een slechte energieprestatie.
De stimulans tot het verstrekken van een energielabel bestaat voorts uit
het waarderen van de energieprestatie aan de hand van een zogenoemde
bouwjaarklassetabel in de gevallen dat dat label niet aan de huurder is
verstrekt. In die tabel wordt met een hoger aantal punten gerekend
naarmate de woning korter geleden is gebouwd. Die tabel houdt echter
geen rekening met aan de woningen aangebrachte voorzieningen die
leiden tot een betere energieprestatie. Die voorzieningen leiden via het
energielabel meestal wel tot een hogere energielabelklasse en daarmee
tot meer punten. De verhuurder is door het aan de huurder verstrekken
van het energielabel dus beter af.
In de zogenoemde geliberaliseerde woonruimte en bij de utiliteitsbouw is
de regulering van de huurprijs via de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte niet (volledig) van toepassing en is dientengevolge gekozen
voor een andere oplossing. Voorgesteld wordt te regelen dat de huurders
van deze gebouwen 10% van de huurprijs niet verschuldigd zijn totdat het
energielabel door de verhuurder is overhandigd. De huurder moet de
verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen
van een inhouding op de huurprijs die het gevolg is van het ontbreken
van het energielabel.
Dit in de Woningwet neer te leggen wettelijke recht betekent dat de
huurder geen gang naar de rechter hoeft te maken om de verhuurder tot
het verstrekken van een energielabel te kunnen bewegen. Hiermee wordt
een maximale laagdrempeligheid voor de huurder beoogd. Uit Boek 7 van
het Burgerlijk Wetboek is geen aanwijzing te destilleren dat de introductie
van dit recht de positie van de huurder zou verzwakken waar het gaat om
een vordering door de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 272 lid 2 van dat boek, of om ontbinding van
die overeenkomst.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

8

De VROM-Inspectie (met ingang van 1 januari 2012: Inspectie Leefomgeving en Transport) krijgt de bevoegdheid om de verplichtingen van het
zichtbaar afficheren van het energielabel te handhaven. Bij het ontbreken
van een zichtbaar energielabel in overheidsgebouwen met een publieksfunctie en groter dan 500 m2 kan door de VROM-Inspectie een last onder
dwangsom worden opgelegd. Dit geldt ook voor overige voor publiek
toegankelijke gebouwen groter dan 500 m2 waar als gevolg van een
transactie het energielabel aanwezig is.
7. Ingebrekestelling
De Europese Commissie heeft Nederland op 6 april 2011 (inbreuknummer
2009/4205) in gebreke gesteld met betrekking tot de implementatie van de
oude EPBD-richtlijn. De ingebrekestelling (IGS) betreft de verplichtingen
van artikel 7, eerste lid. Het gaat hier om de verplichting voor lidstaten om
ervoor te zorgen dat bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw een
energieprestatiecertificaat wordt verstrekt aan de toekomstige huurder of
koper van het gebouw. Met het wetsvoorstel voldoet Nederland aan de
verplichtingen die in de IGS aan de orde worden gesteld.
8. Administratieve lasten
Administratieve lasten zijn de kosten voor burgers en bedrijven die
voortvloeien uit informatieverplichtingen in wet- en regelgeving. Bij dit
wetsvoorstel gaat het om de implementatie van een Europese richtlijn.
Een belangrijk streven bij de implementatie is om de administratieve
lasten als gevolg van de richtlijn zo beperkt mogelijk te houden.
Met betrekking tot de administratieve lasten is een studie uitgevoerd. Bij
de implementatie van artikelen uit de richtlijn waar sprake is van
beleidsruimte is steeds gekozen voor het minst belastende alternatief als
het gaat om administratieve lasten.
De methodiek uit het onderzoek is gebaseerd op de handleiding «Meten is
Weten II» van de Regiegroep Regeldruk uit juni 2008 en het «Standaardkostenmodel administratieve lastendruk burger», ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uit 2007. In het onderzoek is gekeken
naar de aanvullende administratieve lasten en uitvoeringskosten als
gevolg van de invoering van de herziene EPBD-richtlijn ten opzichte van
de bestaande verplichtingen uit de oude EPBD-richtlijn. Daarnaast is er
een onderscheid gemaakt tussen eenmalige en structurele administratieve
lasten.
De eenmalige administratieve lasten bedragen € 20,8 miljoen voor
bedrijven. Het gaat dan om € 10,2 miljoen aan lasten die worden
veroorzaakt doordat het bedrijfsleven zich op de hoogte moet stellen van
wijziging van de regelgeving en € 10,6 miljoen aan lasten doordat
commerciële gebouweigenaren die een gebouw bezitten groter dan 500
m2 die een publieke functie vervullen het energielabel zichtbaar moeten
ophangen. Dit geldt alleen voor gebouwen die als gevolg van een
transactie over een energielabel beschikken. De tijdsbesteding per bedrijf
voor het ophangen van het energielabel is beperkt, maar de lasten lopen
op door het aantal bedrijven en gebouweigenaren die te maken krijgen
met de regelgeving.
De structurele administratieve lasten bedragen € 3,2 miljoen per jaar voor
bedrijven en € 4,8 miljoen per jaar voor burgers. Voor burgers gaat het
om 80 000 uur per jaar. De structurele administratieve lasten bedragen
€ 3,2 miljoen per jaar voor bedrijven en € 4,8 miljoen en 80 000 uur per
jaar voor burgers.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

9

De lasten voor de burgers zijn gebaseerd op de aanname dat de kosten
van de projectontwikkelaar voor het energielabel bij oplevering van
nieuwe gebouwen wordt doorgerekend aan de gebouweigenaar. De
80 000 uur voor burgers is gebaseerd op de aanname dat er per jaar
gemiddeld 80 000 nieuwe woningen worden opgeleverd en dat woningeigenaren een uur nodig hebben om de opname van het energielabel in
hun woning bij te wonen.
9. Bedrijfseffecten
Uit de bedrijfseffectentoets blijkt dat de volgende beroepsgroepen te
maken krijgen met de regelgeving. Het gaat hier om de categorieën
bouwnijverheid, exploitatie van onroerend goed, industrie, transport en
communicatie, tussenhandel en zakelijke dienstverlening. Het gaat hierbij
om een geschat aantal van 219 400 bedrijven die te maken krijgen met
deze regelgeving. Deze bedrijfseffecten zijn van toepassing bij de
volledige implementatie van de herziene EPBD-richtlijn.
10. Advies van het Adviescollege toetsing administratieve lasten
Het Adviescollege toetsing administratieve lasten heeft op 21 april 2011
geadviseerd over het wetsvoorstel. Het betreft een reguliere ex-ante toets.
Het wetsvoorstel vormt voor Actal géén aanleiding tot specifieke
adviespunten. Wel adviseert Actal om bij de voorbereiding van Europese
beleidsvorming de Commissie Effect Toetsing voorgenomen Europees
beleid te laten toetsen.
11. Transponeringstabel
Richtlijn nr. 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (PbEU L153/13)
Transponeringstabel
Bepaling in richtlijn 2010/31/EU

Bepaling in implementatie-regeling of
in bestaande regelgeving

Artikel 1 Onderwerp

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 2 Definities

Artikelen 1, eerste lid, onder q en r, en
11a, eerste lid, van de Woningwet

Artikel 3
Vaststelling v/e methode voor berekening
energieprestatie gebouwen (volgens bijlage I)

Reeds geïmplementeerd met artikel
5.12 van het Bouwbesluit 2003 voor
nieuwbouw en in artikel 2 van de
Regeling energieprestatie gebouwen
voor de bestaande bouw

Artikel 4
Vaststelling minimumeisen voor de energieprestaties

Reeds geïmplementeerd met afdeling
5.3 van het Bouwbesluit 2003

Artikel 5
Berekening kostenoptimale niveaus v/d minimumeisen inzake energieprestatie

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 6
Nieuwe gebouwen

Reeds geïmplementeerd met afdeling
5.3 van het Bouwbesluit 2003

Omschrijving
beleidsruimte

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

Toelichting op de keuze
bij de invulling van
beleidsruimte

Bevat rapportageverplichting die
uitsluitend gericht is op
lidstaten

10

Bepaling in richtlijn 2010/31/EU

Bepaling in implementatie-regeling of
in bestaande regelgeving

Omschrijving
beleidsruimte

Toelichting op de keuze
bij de invulling van
beleidsruimte

Artikel 7
Bestaande gebouwen

Wijziging Bouwbesluit 2003 en deels
voor gebouwen groter dan 1000 m2
geïmplementeerd via afdelingen 5.1,
5.2 en 5.3 van het Bouwbesluit 2003

De lidstaten stellen
eisen aan het
gerenoveerde gebouw
of op de gerenoveerde
onderdelen van het
gebouw bij ingrijpende renovatie

Nederland heeft
gekozen om eisen te
stellen aan onderdelen
van het gebouw die
gerenoveerd worden.
Het betreft hier een
aanscherping van de
Rc-waarde in het
Bouwbesluit 2003 tot
op kostenoptimaal
niveau

Artikel 8
Technische bouwsystemen
Eerste lid
systeemeisen

Wijziging Bouwbesluit 2003

Artikel 8, tweede lid
Slimme meetsystemen

Reeds geïmplementeerd door de
novelle wijziging wetsvoorstel
verbetering marktmodel (32 374) en de
novelle wijziging wetsvoorstel
implementatie energie-efficiëntie
(32 373) als gevolg van implementatie
van richtlijn nr. 2006/32/EC over
energie-efficiency en Energiediensten

Artikel 9
Bijna-energieneutrale gebouwen

Wijziging Bouwbesluit 2003

Artikel 10
Financiële stimulansen en marktbelemmeringen

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Bevat rapportageverplichting die
uitsluitend gericht is op
lidstaten

Artikel 11
Energieprestatiecertificaten
Eerste lid

Artikel 1, eerste lid, onderdeel r, en
nieuwe afdeling 2a van de Woningwet

Implementatie heeft
reeds plaatsgevonden
in het Besluit energieprestatie gebouwen. In
verband met artikel 27
van herziene EPBDrichtlijn wordt deze
bepaling vastgelegd in
de Woningwet

Artikel 11, achtste lid

Wijziging Woningwet (artikel 11b,
tweede lid)

Artikel 11, negende lid

Behoeft uit zijn aard geen implementatie

Bevat verplichting voor
de Europese Commissie

Artikel 12
Afgifte energieprestatie- certificaten

Wijziging Woningwet (artikelen 11c,
eerste lid, en 11d, eerste lid)

Implementatie heeft
reeds plaatsgevonden
in het Besluit energieprestatie gebouwen. In
verband met artikel 27
van herziene EPBDrichtlijn wordt deze
bepaling vastgelegd in
de Woningwet

Artikel 13
Afficheren van energieprestatiecertificaten

Wijziging Woningwet (artikel 11e)

Reeds geïmplementeerd met artikel 1.1
van het Besluit
Energieprestatie
gebouwen 2006

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

Implementatie heeft
reeds plaatsgevonden
in het Besluit energieprestatie gebouwen. In
verband met artikel 27
van herziene EPBDrichtlijn wordt deze
bepaling vastgelegd in
de Woningwet

11

Bepaling in richtlijn 2010/31/EU

Bepaling in implementatie-regeling of
in bestaande regelgeving

Artikel 14
Keuring van verwarmingssystemen

Omschrijving
beleidsruimte

Toelichting op de keuze
bij de invulling van
beleidsruimte

Op grond van artikel
14, vierde lid, hebben
lidstaten de mogelijkheid maatregelen te
nemen om ervoor te
zorgen dat gebruikers
geadviseerd worden
over de vervanging
van cv-ketels. Deze
aanpak dient hetzelfde
resultaat op te leveren
als verplichte
keuringen voor
cv-ketels

Nederland maakt
gebruik van deze
mogelijkheid voor
Cv-ketels met een
nominaal vermogen
tussen de 20 Kw en
100 Kw

Artikel 15
Keuring van airconditioningsystemen

Keuringen reeds geïmplementeerd met
artikel 3a.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen

Artikel 16
Verslagen over keuring van verwarmings- en
aircosystemen

Implementatie van artikel 16 wat betreft
de keuring van aircosystemen heeft
implementatie plaatsgevonden in
artikel 3a.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen

Nederland maakt de
keuze om dit vast te
leggen in een certificeringsysteem in de
markt. Dit behoeft geen
implementatie in weten regelgeving.

Artikel 17
Onafhankelijke deskundigen

Wijziging Woningwet (artikel 11b,
eerste lid)
Voor wat betreft de keuring van
aircosystemen heeft implementatie
plaatsgevonden in artikel 3a.1 van het
Besluit Energieprestatie gebouwen

Implementatie heeft
reeds plaatsgevonden
in artikel 2 van de
Regeling energieprestatie gebouwen. In
verband met artikel 27
van herziene EPBDrichtlijn wordt deze
bepaling vastgelegd in
de Woningwet

Artikel 18
Onafhankelijk controlesysteem
(volgens bijlage II)

Implementatie van oude EPBD-richtlijn
heeft reeds plaatsgevonden in het
Besluit energieprestatie gebouwen

Artikel 19
Evaluatie

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 20
Informatie
Eerste en tweede lid

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 21 Raadpleging

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 22 Aanpassing van bijlage I aan de
technische vooruitgang

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 23 Uitoefening van de bevoegdheidsdelegatie

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 24 Intrekking van de delegatie

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 25 Bezwaren tegen gedelegeerde handelingen

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 26 Comitéprocedure

Bepaling hoeft uit zijn aard geen
implementatie

Artikel 27 Sancties

Wijziging Woningwet (artikelen 11c,
tweede lid, 11d, tweede lid, en 104a)

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

Bevat verplichting voor
de Europese Commissie

12

Bepaling in richtlijn 2010/31/EU

Bepaling in implementatie-regeling of
in bestaande regelgeving

Artikel 28 Omzetting

Artikel VII (inwerkingtredingsbepaling)
en paragraaf 2 van het algemene deel
van de memorie van toelichting

Omschrijving
beleidsruimte

Toelichting op de keuze
bij de invulling van
beleidsruimte

II. ARTIKELGEWIJS
artikel I, onderdeel A
De omschrijving van het begrip «energieprestatie» in het voorgestelde
nieuwe onderdeel q van artikel 1, eerste lid, van de Woningwet is
overgenomen uit artikel 2, onder 4, van de herziene EPBD-richtlijn. De
omschrijving van het begrip «energieprestatiecertificaat» in het voorgestelde nieuwe onderdeel r van dat artikellid sluit aan bij een aantal
elementen uit die richtlijn. In artikel 2, onder 12, van die richtlijn staat dat
in het certificaat het resultaat van de berekening van de energieprestatie
van een gebouw wordt vermeld. Dat element is opgenomen in onderdeel
r, onder 1°. De onder 2° van dat onderdeel opgenomen eis dat in het
certificaat bepaalde referentiewaarden worden vermeld, is ontleend aan
artikel 11, eerste lid, van de herziene EPBD-richtlijn. De onder 3° van dat
onderdeel opgenomen eis dat het certificaat aanbevelingen voor
kostenoptimale verbetering van de energieprestatie bevat, is ontleend aan
artikel 11, tweede lid, van die richtlijn.
In artikel 1.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen is ook de
geldigheidsduur van het energielabel een element van de definitie. Die
geldigheidsduur is echter geen element van het energielabel als zodanig.
In de herziene EPBD-richtlijn is deze ook buiten de definitie om geregeld,
in artikel 11, achtste lid. Om deze redenen is in het wetsvoorstel een
aparte bepaling over die geldigheidsduur opgenomen. Verwezen wordt
naar onderdeel B, het voorgestelde artikel 11b, derde lid, van de
Woningwet.
artikel I, onderdeel B
algemeen
In de voorgestelde nieuwe afdeling 2a van hoofdstuk II wordt mede de
materie geregeld die tot nu toe in afdeling 2 van het Besluit energieprestatie gebouwen is opgenomen. Dit onderstreept het grote belang van de
verplichtingen omtrent het beschikbaar stellen en hebben van het label.
Dat grote belang blijkt mede uit het opnemen in de Woningwet van een
aantal sancties en maatregelen op het niet nakomen van die verplichtingen, waarmee uitvoering wordt gegeven aan artikel 27 van de herziene
EPBD-richtlijn. Een en ander vormt voldoende redenen om verplichtingen
en sancties in de Woningwet neer te leggen. Het Besluit energieprestatie
gebouwen en het Bouwbesluit 2003 (later: Bouwbesluit 2012) zullen in de
technische aspecten van de implementatie van genoemde richtlijn
(blijven) voorzien.
artikel 11a van de Woningwet
Het voorgestelde eerste lid is ontleend aan artikel 2, onder 8, van de
herziene EPBD-richtlijn, waarin de «gebouwunit» wordt gedefinieerd. In
artikel 1.1, tweede lid, van het Besluit energieprestatie gebouwen is dit
element van die richtlijn op identieke wijze geïmplementeerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

13

Het voorgestelde tweede lid bevat een aantal categorieën gebouwen,
waarvoor de verplichtingen uit deze afdeling niet zullen gelden. Artikel 12,
zesde lid, van de herziene EPBD-richtlijn maakt het de lidstaten mogelijk
om dergelijke uitzonderingen te maken.
Redactioneel is aangesloten bij artikel 4, tweede lid, van die richtlijn, bij
het Bouwbesluit 2003 en bij begripsbepalingen in andere nationale
wetgeving.
Onderdeel a is opgenomen, omdat artikel 2, onderdeel 1, van de herziene
EPBD-richtlijn het begrip «gebouw» inperkt tot constructies waarvoor
energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen. Dat element
ontbreekt in de definitie van het begrip «gebouw» in de Woningwet, en is
te specifiek om daaraan toegevoegd te worden.
Met onderdeel b (monumenten) wordt vormgegeven aan de uitzondering
die in artikel 4, tweede lid, van de herziene EPBD-richtlijn is opgenomen.
Aangesloten is bij de tekst van bijlage II, artikel 5, bij het Besluit
omgevingsrecht. Daarmee vallen ook de «voorbeschermde» monumenten
(monumenten waarvoor een gemeentelijke of provinciale aanwijzingsprocedure loopt) onder dit onderdeel. In de herziene EPBD-richtlijn is deze
uitzondering ingevolge artikel 12, zesde lid, gelezen in samenhang met
artikel 4, tweede lid, onderdeel a, beperkt tot monumenten van welke hun
«karakter of aanzicht» niet op onaanvaardbare wijze zou veranderen door
de toepassing van bepaalde minimumeisen inzake energieprestatie. Deze
beperking is niet overgenomen, omdat dergelijke energetische eisen die
het karakter of het aanzicht van monumenten op onaanvaardbare wijze
zouden veranderen in de praktijk niet aan monumenten worden gesteld.
Onderdeel c is ontleend aan artikel 4, tweede lid, onderdeel b, van de
herziene EPBD-richtlijn.
Onderdeel d bevat de categorie gebouwen die in het Bouwbesluit 2003
(en later het Bouwbesluit 2012) vallen onder de zogenoemde industriefunctie. Hieronder vallen de categorieën gebouwen die in artikel 4, tweede
lid, onderdeel c, van de herziene richtlijn zijn aangeduid als industriepanden, werkplaatsen en niet voor bewoning bestemde gebouwen van
landbouwbedrijven.
De onderdelen e, f en g zijn ontleend aan artikel 4, tweede lid, onderdelen
c, d respectievelijk e, van die richtlijn. In onderdeel g is daarbij een keuze
gemaakt voor gebouwen die gedurende maximaal vier maanden per jaar
feitelijk worden bewoond, met maximaal een kwart van het «normale»
energieverbruik. Ten slotte zijn in onderdeel h de gebouwen opgenomen,
die bij minnelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 17 van de Onteigeningswet worden verkregen en die met het oog op de uitvoering van het
werk waarmee die verkrijging verband houdt, zullen worden gesloopt. In
de gevallen dat dergelijke gebouwen gesloopt worden, is het eisen van
een energielabel niet zinvol.
artikel 11b van de Woningwet
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen over het energielabel, ter
implementatie van verschillende bepalingen van de herziene
EPBD-richtlijn.
Het voorgestelde eerste lid geeft uitvoering aan de opdracht aan de
lidstaten, opgenomen in artikel 12, eerste lid, aanhef en onderdelen a en
b, van die richtlijn, dat energielabels worden afgegeven. Het gaat hier om
een verplichting die, blijkens artikel 12, tweede lid, van die richtlijn,
bestaat naast het tonen en overhandigen van het energielabel. In dit lid
wordt de afgifteplicht opgelegd aan de instanties die het label vervaardigen, omschreven als de erkende deskundigen. De verplichting om het
energielabel te overhandigen aan koper of huurder rust op de gebouweigenaar.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

14

In het voorgestelde tweede lid is de geldigheidsduur van het energielabel
geregeld. Verwezen wordt naar de toelichting op artikel I, onderdeel A,
slot.
De energieprestatieïndicator, bedoeld in het voorgestelde derde lid, is de
letter waaraan de energieprestatie kan worden afgelezen. Deze indicatoren zijn thans in de Regeling energieprestatie gebouwen uitgewerkt, en
dat zal in de toekomst zo blijven. Met een van de letters A tot en met G
wordt nu in het energielabel een indicatie van de energieprestatie
gegeven. Het is logisch om de eis dat de indicator deel van het label moet
uitmaken in de Woningwet te regelen, omdat ook de verplichting tot het
vermelden van die indicator in bepaalde advertenties een plaats in die wet
krijgt.
Zoals in het vierde lid tot uitdrukking komt, zullen andere (technische)
voorschriften over het energielabel en de deskundigen die het afgeven bij
ministeriële regeling worden geregeld. Dergelijke voorschriften zijn nu
opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen, het Bouwbesluit
2003 (later: het Bouwbesluit 2012) en de Regeling energieprestatie
gebouwen. Met het opnemen van eisen t.a.v. het energielabel en de
deskundigen die dat afgeven is er sprake van een erkenning door de
lidstaat van zowel het energielabel als de deskundigen die het label
afgeven.
artikel 11c van de Woningwet
Het eerste lid bevat de verplichting tot overhandiging van het energielabel
aan de koper van een gebouw. Bij gebouwen die voor afzonderlijk gebruik
ontworpen of aangepaste delen omvatten (zoals appartementengebouwen) moet rekening worden gehouden met de rol die een vereniging
van eigenaren kan spelen bij het verstrekken van een energielabel. Het is
mogelijk dat een vereniging van eigenaren een collectief energielabel
aanvraagt. Daarom is dit artikel mede van toepassing op appartementen
met een deelnemings- of lidmaatschapsrecht, bijvoorbeeld een coöperatieve vereniging. De mogelijkheid van een collectief energielabel wordt
nader ingevuld bij algemene maatregel van bestuur. Er wordt geen
verplichting tot een collectief label ingevoerd. Een collectief energielabel
blijft een optie. Een eigenaar van een appartement kan te allen tijde een
label voor zijn of haar appartement aanvragen, ongeacht of hij tevens kan
beschikken over een collectief label.
artikel 11d van de Woningwet
Dit artikel regelt de overhandiging van het energielabel aan de nieuwe
huurder van een gebouw. Uit het voorgestelde eerste lid blijkt dat er
sprake is van een verplichting die alleen geldt bij de aanvang van een
huurovereenkomst.
Ten aanzien van het niet nakomen van deze verplichting wordt blijkens het
voorgestelde tweede lid beoogd bepaalde huurders de mogelijkheid te
bieden om, zonder tussenkomst van anderen, actie te ondernemen om de
verhuurder tot die nakoming te bewegen.
Deze huurders zijn 10 procent van de huurprijs niet verschuldigd. Dat
betekent dat ze hetzij dat bedrag kunnen inhouden op de huurprijs, hetzij
dat bedrag als ten onrechte betaald kunnen terugvorderen. Hiervoor is
geen tussenkomst van de rechter nodig, in tegenstelling tot bij bijvoorbeeld een vermindering van de huurprijs bij een vermindering van het
huurgenot ten gevolge van een gebrek (artikel 207 lid 1 van Boek 7 van
het Burgerlijk Wetboek). De gedachte hierachter is dat het van groot
belang is dat het snel tot overhandiging van een energielabel komt. Deze

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

15

huurders moeten daarom niet genoodzaakt zijn om zich tot de rechter te
wenden om op deze wijze druk op de verhuurder te kunnen uitoefenen.
Deze mogelijkheid zal openstaan voor de huurders van zogenoemde
geliberaliseerde woonruimte, waarop de bepalingen over huurbescherming in de artikelen 246 tot en met 265 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek slechts gedeeltelijk van toepassing zijn, en de huurders van
gebouwen die niet bestemd zijn om voor bewoning te worden gebruikt,
waarop die bepalingen in het geheel niet van toepassing zijn. De huurders
van zogenoemde gereguleerde woonruimte, waarvoor de genoemde
huurbeschermingsbepalingen in volle omvang gelden, kunnen bij de
aanvang van de huurovereenkomst de door de verhuurder voorgestelde
huurprijs ter toetsing aan de huurcommissie voorleggen, waarna de
huurcommissie bij het niet beschikbaar zijn van het energielabel een
lagere maximale huurprijs als redelijk zal aanmerken dan in de situatie dat
dat label wel beschikbaar is. Dit mechanisme is sinds 1 juli 2011 in de
huurprijsregelgeving ingebouwd.
De voorgestelde mogelijkheden voor de verschillende categorieën
huurders zijn van dien aard, dat aanvullende sancties door de overheid
overbodig zijn. Door de toepassingspraktijk van de afgelopen jaren wordt
dit beeld wat betreft de huurders van zogenoemde gereguleerde
woonruimte bevestigd.
Het voorgestelde derde en vierde lid zijn opgenomen naar analogie van
soortgelijke bepalingen die in soortgelijke gevallen in Boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen.
artikel 11e van de Woningwet
In dit artikel is overeenkomstig artikel 13, eerste en tweede lid, van de
herziene EPBD-richtlijn een specifiek voorschrift opgenomen ter zake van
het energieprestatiecertificaat voor grotere overheidsgebouwen met een
publieksfunctie, en voor andere grotere gebouwen die veelvuldig door het
publiek worden bezocht, zoals winkels, hotels, banken en schouwburgen.
Het gaat daarbij om veelvuldig door het publiek bezochte gebouwen met
een gebruiksoppervlakte van ten minste 500 m2, die door een overheidsinstelling worden bezet, of die anderszins frequent door het publiek
worden bezocht. Met betrekking tot die overheidsgebouwen was in artikel
2.4 van het Besluit energieprestatie gebouwen al een vergelijkbare
regeling getroffen, met betrekking tot die andere grotere gebouwen niet.
De eigenaar van genoemde overheidsgebouwen dient permanent (dus
niet alleen bij de bouw of bij verkoop of verhuur) over een energieprestatiecertificaat te beschikken, en moet dat bovendien op een voor het
publiek duidelijk zichtbare plaats in dat gebouw aanbrengen.
Voor grotere gebouwen, niet zijnde overheidsgebouwen, die veelvuldig
door het publiek worden bezocht, geldt dit alleen indien er als gevolg van
een mutatie, dat wil zeggen verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder,
een energielabel aanwezig dient te zijn.
De zinsnede «veelvuldig door het publiek bezocht» impliceert dat het
gebouw voor het publiek toegankelijk moet zijn. Die gebouwen die niet
voor het publiek toegankelijk zijn, vallen daarmee niet onder de bepaling.
Onder een overheidsinstelling (eerste lid, onderdeel a) worden zowel
onderdelen van de centrale overheid als van medeoverheden begrepen.
Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld ministeries, provincies,
gemeenten, rechtbanken en waterschappen. Van het in gebruik zijn bij een
overheidsinstelling is sprake in tal van situaties, zoals een stadsdeelkantoor of een gemeentelijke sportaccommodatie. Een soortgelijk in
gebruik zijn door anderen dan overheidsinstellingen valt buiten de
reikwijdte van het voorschrift. Een particuliere sportaccommodatie,
waaronder ook begrepen een door een overheidsdienst aan een parti-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

16

culier verpachte sportaccommodatie, behoeft dus geen energieprestatiecertificaat aan te brengen.
Dat is anders als 500 m2 of meer van die accommodatie veelvuldig door
het publiek wordt bezocht; in dat geval valt deze, en vallen vergelijkbare
situaties, onder onderdeel b van het eerste lid van dit artikel. Het daarin
opgenomen vereiste is alleen van toepassing, als na de inwerkingtreding
van dit tot wet verheven wetsvoorstel sprake is van een mutatie, dat wil
zeggen een verkoop of een verhuur aan een nieuwe huurder.
Het bepaalde in het eerste lid, onderdeel a is niet van toepassing op
gebouwen die weliswaar door een overheidsinstelling worden gebruikt,
maar die niet of niet vaak door het publiek worden bezocht. In het
algemeen zal geen certificaat aangebracht dienen te worden in gebouwen
waarin uitsluitend zogenoemde backoffice-taken worden verricht. Voor de
toepassing van dit onderdeel is bepalend of een groot aantal mensen het
gebouw bezoekt. Er wordt hierbij van uitgegaan dat een meer dan
incidenteel bezoek hieronder valt. Ook bijvoorbeeld een ministerie waar in
de hal informatiemateriaal verkrijgbaar is, moet worden beschouwd als
een gebouw dat veelvuldig door het publiek wordt bezocht.
Het vereiste van een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats betekent
dat het certificaat zo moet worden opgehangen of neergezet, dat het in
een algemene ruimte van het gebouw zonder moeite goed zichtbaar is. Dit
kan bijvoorbeeld door het ophangen bij of naast de receptie of de uitgang.
Het ophangen van het certificaat in een spreekkamer is niet toereikend.
Bij het niet nakomen van deze verplichting kan een last onder dwangsom
worden opgelegd. Dit is neergelegd in het voorgestelde artikel 104a van
de Woningwet, opgenomen in artikel I, onderdeel F. Deze sanctie is het
meest gericht op het bereiken van het doel, het alsnog op een voor het
publiek duidelijk zichtbare plaats aanbrengen van het energieprestatiecertificaat. Door het invoeren ervan wordt bijgedragen aan een systeem van
doeltreffende, evenredige en afschrikkende sancties, tot het invoeren
waarvan artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn de lidstaten verplicht.
artikel 11f van de Woningwet
Dit artikel geeft uitvoering aan de opdracht aan de lidstaten in artikel 12,
vierde lid, van de herziene EPBD-richtlijn, om te eisen dat de energieprestatieïndicator (ofwel de «labelklasse» A, B enz.) in de advertenties in
commerciële media wordt vermeld. Ook deze eis draagt bij aan het
verschaffen van informatie over de energieprestatie van het gebouw aan
degenen die het eventueel willen kopen of huren. De verkoper of
verhuurder zal normaliter met een goede energieprestatie voor de dag
willen komen, wat hemzelf zal stimuleren om in verbeteringen te
investeren. Blijkens het voorgestelde artikel 1, eerste lid, onderdeel r,
onder 3°, van de Woningwet bevat het energieprestatiecertificaat
aanbevelingen voor kostenoptimale verbetering van de energieprestatie.
artikel I, onderdelen C, D, E en G
Voorgesteld wordt om de VROM-inspectie een rol te geven bij de
handhaving van de in de Woningwet op te nemen verplichtingen rond het
energieprestatiecertificaat. Zij kan als toezichthouder een belangrijke rol
vervullen bij de controle of de verhuurders van de gebouwen waarvoor
die verplichtingen gelden aan hun verplichtingen voldoen, en kan
steekproefsgewijze controles uitvoeren van overheidsgebouwen en
winkels, restaurants e.d. om na te gaan of het certificaat duidelijk
zichtbaar voor het publiek is opgehangen. Het belangrijkste voordeel van
toezicht en handhaving door de VROM-inspectie is dat zij landelijk
opereert en dus voorkomen wordt dat er regionale verschillen optreden.
Aan toezicht door de gemeente is het nadeel verbonden dat de gemeente

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

17

zelf de instantie is die verplicht is het energielabel zichtbaar in haar
(grotere) gebouwen aan te brengen; in die gevallen zou de gemeente dus
zichzelf controleren, wat ongewenst is.
Met de wijzigingen in de artikelen 92 (onderdeel C), 93 (onderdeel D), 96
(onderdeel E) en 105a (onderdeel G) van de Woningwet wordt deze rol in
die wet verankerd.
artikel I, onderdeel F
Verwezen wordt naar de toelichting op het voorgestelde artikel 11e, eerste
lid, onderdeel a, van de Woningwet.
artikel II
Dit artikel is opgenomen, omdat artikel 12, eerste lid, onderdeel b, van de
herziene EPBD-richtlijn onder meer bepaalt dat op 9 juli 2015 de drempel
van 500 m2 tot 250 m2 dient te worden verlaagd.
artikel III
Verwezen wordt naar de toelichting op het voorgestelde artikel 11c van de
Woningwet.
artikelen IV en V
De in deze artikelen voorgestelde wijzigingen in de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte zijn wetstechnisch van aard.
artikel VI
In het wetsvoorstel tot herziening van de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen
volkshuisvesting (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) wordt een wijziging van artikel 1, eerste lid, van de Woningwet
voorgesteld, die ertoe moet leiden dat de begripsomschrijvingen in die
wet zonder letteraanduidingen in alfabetische volgorde geplaatst worden
en blijven. Dit leidt op enig moment hetzij tot wijziging van dit tot wet
verheven wetsvoorstel, waarin nog van de huidige opzet van artikel 1,
eerste lid, van de Woningwet wordt uitgegaan (eerste lid), hetzij tot
wijziging van de Woningwet (tweede lid). Dit artikel regelt de samenloop
tussen beide wetsvoorstellen.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
J. P. H. Donner

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 124, nr. 3

18