Belastingplicht Woningcorporaties
Vaststellingsovereenkomst 2

23 januari 2009

INHOUDSOPGAVE
I

Partijen

II
II.1
II.1.1
II.1.2
II.1.3
II.2
II.3

Beschrijving van de situatie en omschrijving van de onzekerheid
Algemeen
Parlementaire behandeling
Vennootschapsbelasting
Omzetbelasting
Omschrijving van de onzekerheid
Toezicht

III

Inhoud van VSO2

HOOFDSTUK 1

BEGRIPPEN
BEGRIPPE N

Artikel 1.1

Betekenis begrippen

Artikel 1.2

Betekenis begrippen tussenvormen

Artikel 1.3

Betekenis overige begrippen

HOOFDSTUK 2

OPENINGSBALANS

Paragraaf 2.1

Algemeen

Artikel 2.1.1

Fiscale openingsbalans

Paragraaf 2.2

Vastgoed in exploitatie

Artikel 2.2.1

Sociale huurwoningen

Artikel 2.2.2

Markthuurwoningen

Artikel 2.2.3

Woningen bestemd voor verkoop

Artikel 2.2.4

Maatschappelijk vastgoed

Artikel 2.2.5

Bedrijfsmatig vastgoed en vastgoed ten dienste van de eigen exploitatie

Artikel 2.2.6

Parkeervoorzieningen

Artikel 2.2.7

Erfpacht

Artikel 2.2.8

Verkoop met verlies en afwaardering van huurwoningen

Paragraaf 2.3

Tussenvormwoningen

Artikel 2.3.1

Verhuurde kooptussenvormwoningen

Artikel 2.3.2

Verkochte kooptussenvormwoningen

Artikel 2.3.3

Verkochte en nog niet teruggekochte kooptussenvormwoningen tot 1 januari
2008

Artikel 2.3.4

Kooptussenvormwoningen uit de duurzame exploitatieregeling (VSO1)

Paragraaf 2.4

Vastgoed in ontwikkeling (Projectontwikkeling)

Artikel 2.4.1

Grondposities

Artikel 2.4.2

Ontwikkelrechten

Artikel 2.4.3

Sociale woningbouw in ontwikkeling

2

Paragraaf 2.5

Financiële activa

Artikel 2.5.1

Leningen u/g (uitgeleende gelden/beleggingen)

Artikel 2.5.2

Derivaten

Artikel 2.5.3

Effecten

Artikel 2.5.4

Liquide middelen

Artikel 2.5.5

Rekening courant

Paragraaf 2.6

Overige activa

Artikel 2.6.1

Deelnemingen ex artikel 13 Wet Vpb

Artikel 2.6.2

Voorraad materialen

Artikel 2.6.3

Auto’s, inventaris en overige roerende zaken

Paragraaf 2.7

Voorzieningen

Artikel 2.7.1

Voorziening groot onderhoud

Paragraaf 2.8

Langlopende schulden

Artikel 2.8.1

Leningen o/g (opgenomen gelden)

Artikel 2.8.2

Derivaten

HOOFDSTUK 3

PROJECT - EN HERONTWIKKELING

Paragraaf 3.1

Uitgangspunten

Artikel 3.1.1

Definitie van gelieerde partijen

Artikel 3.1.2

Definitie van een project- en herontwikkeling

Artikel 3.1.3

Definitie van een gemengd project

Artikel 3.1.4

Definitie van krimp

Paragraaf 3.2

Fiscale behandeling
behandeling van project- en herontwikkeling van gemengde
projecten

Artikel 3.2.1

Resultaat projectontwikkeling

Artikel 3.2.2

Resultaat opstalrealisatie

Artikel 3.2.3

Resultaat grondexploitatie (woningen voor verkoop of marktverhuur, dan wel
bedrijfsmatig vastgoed)

Artikel 3.2.4

Residuele grondwaarde

Artikel 3.2.5

Toerekening kostprijs van grond

Artikel 3.2.6

Genormeerde grondkosten voor sociale woningbouw

Artikel 3.2.7

Herontwikkeling

Paragraaf 3.3

Krimp

Artikel 3.3.1

Waardering bij krimp

HOOFDSTUK 4

TUSSENVORMEN
TUSSENV ORMEN

Paragraaf 4.1

Fiscale winstneming in verband met kooptussenvormen

Artikel 4.1.1

Resultaat bij verkoop kooptussenvormen

Artikel 4.1.2

Resultaat bij terugkoop kooptussenvormen

Artikel 4.1.3

Activering en waardering bij terugkoop kooptussenvormen

3

HOOFDSTUK 5

OMZETBELASTING
OMZETBELASTIN G

Artikel 5.1

Fiscale eenheid omzetbelasting

Artikel 5.2

Paragraaf 2 van mededeling 26 (Integratieheffing)

Artikel 5.3

Paragraaf 4 van mededeling 26 (Beheer en/of onderhoud van woningen)

HOOFDSTUK 6

OVERIGE BEPALINGEN

Artikel 6.1

Heffingsrente/invorderingsrente

Artikel 6.2

Looptijd van VSO2

Artikel 6.3

Afstand van rechtsmiddelen

Artikel 6.4

Nadere voorwaarden en afspraken

Artikel 6.5

Bestaande afspraken

Artikel 6.6

Adviescommissie

4

Vaststellingsovereenkomst
I
-

Partijen
………………………………………………………………………………………………………… gevestigd
te ……………………………………, toegelaten krachtens artikel 70 van de Woningwet, hierbij
op grond van artikel …… van de statuten, rechtsgeldig vertegenwoordigd door
…………………………………………………………………, hierna te noemen de “corporatie”. Bij
de Belastingdienst geregistreerd onder fiscaal nummer …………………………………..

-

De voor de corporatie aangewezen inspecteur van de Belastingdienst, hierna te noemen de
“inspecteur”, …………………………………………………………….……, de voorzitter van het
managementteam van de Belastingdienst ……………………………………………, kantoor
……………………………………………….

Hierna tezamen te noemen “partijen”.
Met ingang van 1 januari 2008 is artikel 5, lid 1, onderdeel d, (tekst 2007) Wet op de
vennootschapsbelasting 1969 vervallen. Per 1 januari 2008 geldt voor toegelaten instellingen
een integrale belastingplicht op grond van artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet op de
vennootschapsbelasting (hierna Wet Vpb).
Partijen verklaren hierbij een vaststellingsovereenkomst te sluiten als bedoeld in artikel 7:900
van het Burgerlijk Wetboek, ter beëindiging van onzekerheid over:
•

de fiscale vraagstukken die optreden wegens het vervallen van artikel 5, lid 1, onderdeel
d, (tekst 2007) (partiële vrijstelling) Wet Vpb per 1 januari 2008 en de daarmee
samenhangende invoering van artikel 2, lid 1, onderdeel d, (integrale belastingplicht) Wet
Vpb per 1 januari 2008;

•

de wijze waarop de overgang van de eerdere, als VSO1 bekend staande
vaststellingsovereenkomst tussen de inspecteur en toegelaten instellingen naar VSO2 en
de uitvoering van de procedurele aspecten van de VSO1 dient plaats te vinden. Als gevolg
van bovenstaande wetswijziging is VSO1 van rechtswege vervallen;

•

het antwoord op de vragen onder welke voorwaarden de vorming van een fiscale eenheid
ingevolge artikel 7, lid 4, Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna Wet OB) mogelijk is en of
het besluit van 30 november 1994, nr. VB94/3619 (mededeling 26) door de fiscale
eenheid omzetbelasting kan worden toegepast.

Bij deze vaststellingsovereenkomst (hierna te noemen VSO2) binden partijen, ter beëindiging
of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich
jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd ook te gelden voor zover zij van de
tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken.

Derdenbeding
De corporatie verplicht zich dat haar bestaande- en (mede door haar) nieuw op te richten
dochtervennootschappen het hierna opgenomen derdenbeding aanvaarden.
Derdenbeding (artikel 6:253 Burgerlijk Wetboek)
1. VSO2 schept overeenkomstige rechten en verplichtingen voor bestaande en nieuw op te
richten dochtervennootschappen van de corporatie, indien zij dit beding aanvaarden.

5

2. Aanvaarding door de dochtervennootschappen geschiedt door een verklaring die tot de
corporatie is gericht. Deze verklaring behoort tot de administratie van de corporatie.
De te gebruiken modelverklaring is opgenomen in bijlage 1.
3. Indien de dochtervennootschap:
a.

die ten tijde van het tekenen van VSO2 nog niet is opgericht dit beding niet heeft
aanvaard;

b. dit beding heeft aanvaard maar zich niet houdt aan de verplichtingen van VSO2;
c.

dit beding heeft aanvaard maar de verklaring zich niet in de administratie van de
corporatie bevindt,

is voor de corporatie artikel 6.3, lid 3, van toepassing.

II

omschrijving
Beschrijving van de situatie en omschrijvin
g van de onzekerheid

II.1

Algemeen

II.1.1 Parlementaire behandeling
Uit de parlementaire behandeling rond de integrale belastingplicht van corporaties volgt voor
de Belastingdienst de opdracht om met de toegelaten instellingen in overleg te treden om tot
een vaststellingsovereenkomst te komen (VSO2) waarin invulling wordt gegeven aan de uit de
integrale belastingplicht voortvloeiende fiscale vraagstukken.
Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Belastingplan 2008 zijn ter zake van de
integrale belastingplicht van toegelaten instellingen mede aangenomen de moties Tang: TK
2007-2008, 31.205 en 31.206, nrs. 47 en 46 en de motie Essers: EK 2007-2008 31.205 en
31.206, I. De onzekerheid tussen partijen over de vraag op welke wijze invulling dient te
worden gegeven aan deze moties is door VSO2 beëindigd dan wel voorkomen.

II.1.2

Vennootschapsbelasting

Met ingang van 1 januari 2008 is artikel 5, lid 1, onderdeel d, (tekst 2007) Wet Vpb, waarbij
de partiële vrijstelling voor toegelaten instellingen was geregeld, vervallen. Per 1 januari 2008
geldt voor toegelaten instellingen een integrale belastingplicht op grond van artikel 2, lid 1,
onderdeel d, Wet Vpb. Per 1 januari 2008 is de als VSO1 bekend staande
vaststellingsovereenkomst van rechtswege vervallen, hetgeen beide partijen aanvaarden.
Artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet Vpb luidt als volgt:

Als binnenlandse belastingplichtigen zijn aan de belasting onderworpen de in Nederland
gevestigde:
(...) d. verenigingen en stichtingen die op de voet van de Woningwet bij koninklijk besluit zijn
toegelaten als instellingen die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn.
De invoering van de integrale belastingplicht voor de toegelaten instellingen roept veel vragen
op. Over deze problematiek zal intensief overleg nodig zijn tussen de individuele toegelaten
instelling en de inspecteur van de Belastingdienst. Indien geen overeenstemming wordt
bereikt, zal in veel gevallen uiteindelijk de Hoge Raad duidelijkheid moeten geven. Voor veel
zaken betekent deze rechtsgang dat het een langdurig proces wordt voordat duidelijkheid en
dus zekerheid te verwachten is. Partijen achten dit onwenselijk. Om deze redenen willen de
toegelaten instellingen en de Belastingdienst in onderling overleg op evenwichtige wijze

6

invulling geven aan de vraagstukken die toepassing van artikel 2, lid 1, onderdeel d, van de
Wet Vpb, binnen doel en strekking van deze bepaling, met zich meebrengen.

II.1.3

Omzetbelasting

Artikel 7, lid 4, Wet OB luidt als volgt:

Natuurlijke personen en lichamen in de zin van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, die
op grond van het bepaalde in dit artikel ondernemer zijn en die in Nederland wonen of zijn
gevestigd dan wel aldaar een vaste inrichting hebben en die in financieel, organisatorisch en
economisch opzicht zodanig zijn verweven, dat zij een eenheid vormen, worden, al dan niet
op verzoek van één of meer van deze natuurlijke personen of lichamen, bij voor bezwaar
vatbare beschikking van de inspecteur als één ondernemer aangemerkt en wel met ingang van
de eerste dag van de maand, volgende op die waarin de inspecteur die beschikking heeft
afgegeven. Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gesteld ter zake van de
vorming, wijziging en beëindiging van de fiscale eenheid.
Partijen willen duidelijkheid verschaffen over het antwoord op de vragen of en in welke
feitelijke gevallen de toegelaten instelling en haar dochtervennootschap(pen) een fiscale
eenheid kunnen aangaan en of het besluit van 30 november 1994, nr. VB94/3619 (mededeling
26) door de fiscale eenheid kan worden toegepast. Met name over het antwoord op de vraag
wanneer voldaan is aan het criterium van de economische verwevenheid dient duidelijkheid te
worden verschaft.

II.2

Omschrijving van de onzekerheid

De onderwerpen waarover partijen in onzekerheid verkeren en duidelijkheid over willen
verkrijgen zijn de volgende:

a. Openingsbalans:
De waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 van de
corporatie.

b. Project- en herontwikkeling:
Op welke wijze dienen projecten op de openingsbalans te worden gewaardeerd en op
welke wijze dient het resultaat te worden bepaald bij projecten voor en door gelieerde
partijen en in eigen beheer.

c. Tussenvormen:
De fiscale behandeling van tussenvormen vanaf 1 januari 2008, alsmede de manier waarop
op evenwichtige wijze uitvoering aan en afwikkeling van de procedurele aspecten van de
VSO1 worden gegeven.

d. Fiscale eenheid omzetbelasting:
Op welke manier kan op een evenwichtige wijze een overgang van de VSO1 naar VSO2
worden vorm gegeven. In welke gevallen kan een corporatie met haar
dochtervennootschappen deel uitmaken van een fiscale eenheid omzetbelasting en kan het
besluit van 30 november 1994, nr. VB94/3619 (mededeling 26) door de fiscale eenheid
worden toegepast.

II.3

Toezicht

Partijen streven ernaar om in de toekomst binnen de gestelde randvoorwaarden afspraken te
maken over horizontaal toezicht.

7

III

Inhoud van VSO2

Partijen zijn het volgende overeengekomen:

Hoofdstuk 1

Begrippen

Dit hoofdstuk geeft aan hoe partijen de in VSO2 gehanteerde begrippen uitleggen. Partijen
komen overeen dat uitsluitend in dat kader de hierna genoemde begrippen in fiscale zin
worden gedefinieerd. Dit impliceert dat onderstaande begrippen voor andere wettelijke
(fiscale) bepalingen of buiten VSO2 een andere betekenis kunnen hebben.
Artikel 1.1

Betekenis begrippen

De hierna genoemde begrippen worden voor de toepassing van VSO2 als volgt gedefinieerd:

a. Bedrijfsmatig vastgoed
Gebouw of gedeelte van een gebouw, niet zijnde een woning, maatschappelijk vastgoed of
een parkeervoorziening.

b. Dochtervennootschap
Onder dochtervennootschap wordt verstaan:
−

dochtermaatschappij zoals bepaald in artikel 2:24a BW of deelneming zoals 2:24c BW,
waarvan de corporatie, middellijk of onmiddellijk, alleen of samen met andere
corporaties, die allen VSO2 zijn aangegaan, meer dan 50% van de (certificaten van de)
aandelen houdt dan wel meer dan 50% zeggenschap heeft;

−

verenigingen en stichtingen waarvoor een consolidatieplicht (conform boek 2 BW titel
9) geldt.

c. Eigendom
Onder eigendom wordt tenminste verstaan de economische eigendom en kan daarnaast de
juridische eigendom, het recht van opstal, het recht van erfpacht of het appartementsrecht
omvatten.

d. Grondpositie
De eigendom van de grond of de mogelijkheid om de eigendom van de grond te verwerven
op grond van een bestaande obligatoire overeenkomst.

e. Huurprijs
De prijs die bij huur en verhuur verschuldigd is voor het enkele gebruik van een woning,
zijnde de huurprijs zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel d, van de Wet op de huurtoeslag.

f.

Markthuurwoning
Een woning waarvan, bij aanvang van het boekjaar, een huurprijs per maand geldt die uit
gaat boven het bedrag genoemd in artikel 13, lid 1, onderdeel a, van de Wet op de
huurtoeslag.

g. Maatschappelijk vastgoed
Gebouw of gedeelte van een gebouw dat een bijdrage levert aan de leefbaarheid van de
lokale gemeenschap.
Een gebouw dat wordt verhuurd aan of beheerd voor een eenmanszaak, vennootschap
onder firma, maatschap, commanditaire vennootschap, BV of NV kwalificeert niet als
maatschappelijk vastgoed. Voor voorbeelden wordt verwezen naar bijlage 2.

h. Ontwikkelrechten
Rechten die de mogelijkheid bieden om vastgoed te (her)ontwikkelen. Hieronder worden
ook zogenoemde bouwclaims begrepen.

8

i.

Parkeervoorziening
Iedere daartoe ingerichte individuele mogelijkheid om een voertuig te stallen, niet zijnde
een aanhorigheid. Voor een nadere toelichting van dit begrip wordt verwezen naar bijlage
2.

j.

Sociale huurwoning
Een woning waarvan, bij aanvang van het boekjaar, een huurprijs per maand geldt die niet
uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel 13, lid 1, onderdeel a, van de Wet op de
huurtoeslag.

k. Sociale woningbouw
Onder sociale woningbouw wordt verstaan project- en herontwikkeling van sociale
huurwoningen en maatschappelijk vastgoed.

l.

Toegelaten instelling
Lichaam toegelaten om op de voet artikel 70 van de Woningwet (Stb. 1991, 439) werkzaam
te zijn in het belang van de volkshuisvesting.

m. Waarde economische verkeer
De prijs die bij aanbieding van de zaak ter verkoop op de meest geschikte wijze, na de
beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed (exclusief kosten
koper).

n. Woning
Al dan niet zelfstandige woonruimte en standplaats met daartoe behorende
aanhorigheden. Voor voorbeelden wordt verwezen naar bijlage 2.
Artikel 1.2

Betekenis begrippen tussenvormen

In aanvulling op artikel 1.1 worden in het kader van VSO2 en uitsluitend voor de toepassing
van VSO2 de hierna genoemde begrippen, als volgt gedefinieerd:
a.

Duurzame exploitatieregeling
Regeling in VSO1 voor de behandeling van tussenvormwoningen die niet onder de
franchiseregeling uit VSO1 zijn gebracht.

b. Erfpachttussenvormen
Tussenvormen waarbij de bewoner minimaal de economische eigendom van de woning en
een recht van erfpacht op de grond heeft. Hierbij is de canon al dan niet afgekocht.

c. Kooptussenvormwoning
Een met een sociale huurwoning gelijk te stellen woning waarbij de woning al dan niet met
korting wordt verkocht. Hierbij wordt afgesproken dat winsten of verliezen na verkoop aan
de corporatie of na doorverkoop worden gedeeld. Kooptussenvormwoningen met een
terugkoopplicht door de corporatie worden aangemerkt als bedrijfsmiddelen waarvoor
toepassing van de herinvesteringsreserve mogelijk is. Kooptussenvormwoningen met een
terugkooprecht zijn geen bedrijfsmiddelen, waardoor de vorming van een
herinvesteringsreserve niet mogelijk is.

d. Mengtussenvormen
Tussenvormen waarbij de woning gedeeltelijk wordt verkocht en gedeeltelijk wordt
verhuurd.

e. Tussenvormwoning
Een met een sociale huurwoning gelijk te stellen woning welke beleidsmatig door de
corporatie als zodanig is aangewezen en behoort tot één van de volgende categorieën:
erfpachttussenvormen, huurtussenvormen, kooptussenvormen of mengtussenvormen. Een
financieringsvariant wordt niet als tussenvorm aangemerkt.

9

f.

Winstrecht
Het recht op deling in de waardeontwikkeling vanaf het moment van verkoop tot het
moment van terugkoop van de woning door de corporatie of doorverkoop aan een ander
dan de corporatie.

Artikel 1.3

Betekenis overige begrippen

Voor fiscale begrippen die in VSO2 niet worden gedefinieerd, geldt de uitleg conform fiscale
wet- en regelgeving.

10

Hoofdstuk 2

Openingsbalans

Dit onderdeel geeft duidelijkheid over de waarderingsregels van de activa en passiva op de
fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 voor de corporatie. Het betreft hierbij de activa en
passiva van de corporatie die geen fiscale waardering hebben per 31 december 2007.
Paragraaf 2.1 Algemeen
Artikel 2.1.1

Fiscale openingsbalans

1. De activa en passiva die tot en met 31 december 2007 behoorden tot de vrijgestelde
activiteiten van de corporatie worden per 1 januari 2008 op de fiscale balans opgenomen
tegen de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008.
2. In de hierna volgende artikelen wordt beschreven op welke wijze de waarde in het
economische verkeer zal worden bepaald.
Paragraaf 2.2 Vastgoed in exploitatie
Artikel 2.2.1

Sociale huurwoningen

1. De waarde in het economische verkeer van sociale huurwoningen is 70% van de WOZwaarde per de waardepeildatum 1 januari 2008.
2. Indien de in het eerste lid genoemde WOZ-waarde per 1 juni 2009 nog niet bij beschikking
is vastgesteld, wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde WOZ-waarde per de
waardepeildatum 1 januari 2007, waarbij deze WOZ-waarde wordt geïndexeerd met 4%.
Artikel 2.2.2

Markthuurwoningen

1. De waarde in het economische verkeer van onder VSO1 vrijgestelde markthuurwoningen is
80% van de WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008.
2. Indien de in het eerste lid genoemde WOZ-waarde per 1 juni 2009 nog niet bij beschikking
is vastgesteld, wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde WOZ-waarde per de
waardepeildatum 1 januari 2007, waarbij deze WOZ-waarde wordt geïndexeerd met 4%.
Artikel 2.2.3

Woningen bestemd voor verkoop

1. De waarde in het economische verkeer van woningen die bestemd zijn voor verkoop is
gelijk aan de prijs waartegen de corporatie de woningen heeft verkocht.
2. Een woning is bestemd voor de verkoop indien deze woning op 1 januari 2008 leeg staat
in verband met het voornemen tot verkoop, dan wel de huurovereenkomst van de woning
uiterlijk op 1 januari 2008 is opgezegd.
3. Indien in 2008 geen verkoop plaatsvindt geldt, in afwijking van lid 1, een waarde in het
economische verkeer gelijk aan de waarde in het economische verkeer voor huurwoningen
conform het gestelde in de artikelen 2.2.1 en 2.2.2.
Artikel 2.2.4

Maatschappelijk vastgoed

1. De waarde in het economische verkeer van het maatschappelijk vastgoed is 100% van de
WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008.
2. Indien uit het taxatieverslag van de taxateur van de gemeente blijkt dat de WOZ-waarde
onjuist is berekend, mag de corporatie met in achtneming van de geldende
waarderingsregels op grond van de Wet WOZ, in afwijking hiervan de WOZ-waarde per de

11

waardepeildatum 1 januari 2008 laten berekenen door een onafhankelijke en
gecertificeerde taxateur.
3. Indien de in het eerste lid vermelde WOZ-waarde per 1 juni 2009 nog niet bij beschikking
is vastgesteld, wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde WOZ-waarde per de
waardepeildatum 1 januari 2007, waarbij deze WOZ-waarde wordt geïndexeerd met 4%.
Artikel 2.2.5

Bedrijfsmatig vastgoed en vastgoed ten dienste van de eigen exploitatie

De waarde in het economische verkeer van bedrijfsmatig vastgoed en het vastgoed ten dienste
van de eigen exploitatie is de marktwaarde in verhuurde staat welke moet blijken uit een
individueel taxatierapport van een onafhankelijke en gecertificeerd taxateur per de
waardepeildatum 1 januari 2008.
Artikel 2.2.6

Parkeervoorzieningen

1. De waarde in het economische verkeer van parkeervoorzieningen is de waarde in
verhuurde staat welke moet blijken uit een individueel taxatierapport van een
onafhankelijke en gecertificeerde taxateur, dan wel – ter keuze van de corporatie – 100%
van de WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008.
2. Indien de in het eerste lid vermelde WOZ-waarde per 1 juni 2009 nog niet bij beschikking
is vastgesteld, wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde WOZ-waarde per de
waardepeildatum 1 januari 2007, waarbij deze WOZ-waarde wordt geïndexeerd met 4%.
Artikel 2.2.7

Erfpacht

1. Indien sprake is van een woning, maatschappelijk vastgoed of parkeervoorzieningen op in
erfpacht uitgegeven grond, worden de WOZ-waarden gecorrigeerd met een
waardedrukkende factor.
2. Nadat de WOZ-waarde is gecorrigeerd voor de waardedrukkende factor van het vierde of
vijfde lid, wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de van toepassing zijnde
percentages in deze paragraaf.
3. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing indien het recht van erfpacht
oorspronkelijk voor tenminste 50 jaar is afgekocht.
4. Erfpachtrechten die oorspronkelijk zijn afgekocht voor minder dan 50 jaar worden
vastgesteld op de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008. Deze waarde
wordt geactiveerd en lineair afgeschreven ten laste van het resultaat gedurende de
resterende looptijd. De in het eerste lid bedoelde factor is dan gelijk aan de waarde in het
economische verkeer van het restant van de afgekochte canon op de fiscale
openingsbalans van artikel 2.1.1.
5. Indien sprake is van een periodieke betaling van de canon is de in het eerste lid bedoelde
factor gelijk aan 17 keer de zakelijk bepaalde periodieke naar een vol jaar herleide canon.
Artikel 2.2.8

Verkoop met verlies en afwaardering van huurwoningen

1. Indien sprake is van een huurwoning waarvan binnen 5 jaar nadat deze op de
openingsbalans is opgenomen, tenminste (een gedeelte van) de economische eigendom
wordt overgedragen, is verliesneming niet mogelijk indien dit vastgoed verkocht wordt
tegen een lagere waarde dan de boekwaarde, zijnde de waarde op de openingsbalans
vermeerderd met de geactiveerde investeringen.
2. De openingsbalanswaarde wordt gecorrigeerd met het in het voorgaande lid bedoelde
verschil, verminderd met de geactiveerde investeringen.

12

3. Afwaardering van huurwoningen is alleen mogelijk indien de WOZ-waarde van het
betreffende jaar lager is dan de WOZ-waarde als genoemd in de artikelen 2.2.1
respectievelijk 2.2.2. De omvang van deze afwaardering is gelijk aan de relatieve daling
van deze WOZ-waarde.
4. De in het derde lid genoemde afwaardering dient bij stijging van de WOZ-waarde op
eenzelfde wijze teruggenomen te worden.
5. De adviescommissie als bedoeld in artikel 6.6 van VSO2 kan bij geconstateerde
onbillijkheden van overwegende aard, welke zich bij de toepassing van het eerste en het
tweede lid voordoen, een advies uitbrengen.
Paragraaf 2.3 Tussenvormwoningen
Artikel 2.3.1

Verhuurde kooptussenvormwoningen

De waarde in het economische verkeer van kooptussenvormwoningen die op 1 januari 2008
worden verhuurd, is gelijk aan de waarde in het economische verkeer voor sociale
huurwoningen.
Artikel 2.3.2

Verkochte kooptussenvormwoningen

Indien de kooptussenvormwoning op 1 januari 2008 leeg staat in verband met het voornemen
tot verkoop, dan wel de huurovereenkomst van de woning uiterlijk op 1 januari 2008 is
opgezegd en de woning in 2008 wordt verkocht, wordt in afwijking van het gestelde in artikel
2.3.1, de waarde in het economische verkeer van kooptussenvormwoningen gelijk aan de prijs
waartegen de corporatie de woningen heeft verkocht, voor aftrek van korting.
Artikel 2.3.3

Verkochte en nog niet teruggekochte kooptussenvormwoningen tot 1 januari

2008
1. Indien de verkoop van een kooptussenvormwoning voor 1 januari 2008 als vrijgestelde
prestatie heeft plaatsgevonden, wordt de waarde in het economische verkeer van het
terugkooprecht dan wel terugkoopplicht gesteld op de verleende korting bij de laatste
vervreemding vermeerderd met het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling in
de periode tussen de vervreemding en 1 januari 2008 (winstrecht).
2. Voor de berekening van de waardeontwikkeling tot 1 januari 2008 zoals omschreven in
het eerste lid (winstrecht), zal worden uitgegaan van 100% van de WOZ-waarde per de
waardepeildatum 1 januari 2008.
Artikel 2.3.4

Kooptussenvormwoningen uit de duurzame exploitatieregeling (VSO1)

De waarde in het economische verkeer van verhuurde kooptussenvormwoningen die na 1
januari 2006 zijn teruggekocht waarop tot 1 januari 2008 de duurzame exploitatieregeling
van toepassing is, wordt gesteld op de waarde in het economische verkeer ten tijde van de
laatste terugkoop door de corporatie.
Paragraaf 2.4 Vastgoed in ontwikkeling (Projectontwikkeling)
Artikel 2.4.1

Grondposities

1. De waarde in het economische verkeer van grondposities is de kostprijs.
2. In afwijking van het gestelde in het eerste lid kan, als de waarde in het economische
verkeer, gelden de waarde die blijkt uit een individueel taxatierapport van een

13

onafhankelijke en gecertificeerde taxateur.
3. In afwijking van het gestelde in het eerste en het tweede lid kan in de volgende gevallen
met terugwerkende kracht naar de datum 1 januari 2008 de waarde, die op grond van het
eerste dan wel het tweede lid is bepaald, worden herrekend indien:
a.

er uiterlijk op 31 december 2010 sprake is van een formeel vastgestelde andere
bestemming, op basis van de structuurvisie gemeente/provincie (conform Wet
ruimtelijke ordening), voor deze grondpositie; of

b. er uiterlijk op 31 december 2010 sprake is van ontwikkeling van een project op deze
grondpositie.
Artikel 2.4.2

Ontwikkelrechten

1. Activering van ontwikkelrechten mag plaatsvinden indien en voor zover de waarde in het
economische verkeer van deze rechten op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld.
Voor de voorwaarden die in dat verband gelden, wordt aangesloten bij de Richtlijnen voor
de Jaarverslaggeving RJ 290 “Financiële instrumenten”.
2. Indien activering conform lid 1 eerst per 31 december 2008 in de jaarrekening, zoals
bedoeld in titel 9 boek 2 Burgerlijk Wetboek, plaatsvindt kan op basis van deze waarde per
31 december 2008, een herrekening naar 1 januari 2008 plaatsvinden.
Artikel 2.4.3

Sociale woningbouw in ontwikkeling

1. Opstallen die zich op 1 januari 2008 in de realisatiefase bevinden worden gewaardeerd op
tenminste de voortbrengingskosten van de opstalrealisatie.
2. Het aandeel in het project dat wordt ontwikkeld voor entiteiten buiten de fiscale eenheid
vennootschapsbelasting wordt vermeerderd met de toerekenbare winst van de
opstalrealisatie.
3. Voor de vaststelling van de toerekenbare winst van de opstalrealisatie (te hanteren
percentages per fase), wordt verwezen naar bijlage 3.
Paragraaf 2.5 Financiële activa
Artikel 2.5.1

Leningen u/g (uitgeleende gelden/beleggingen)

1. De waarde in het economische verkeer van leningen u/g is marktwaarde.
2. De in het eerste lid genoemde marktwaarde wordt berekend door het contant maken van
de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 31 december van dat
jaar.
3. Kasstromen uit renteontvangsten die zijn ontstaan na 1 januari 2008 maar die betrekking
hebben op de periode daarvoor, of kasstromen uit renteontvangsten die zijn ontstaan voor
1 januari 2008 maar die betrekking hebben op de periode daarna, worden opgenomen
conform de jaarrekening, zoals bedoeld in titel 9, boek 2 Burgerlijk Wetboek.
4. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt een toekomstige renteherzieningsdatum als
fictieve aflossingsdatum beschouwd indien er op 1 januari 2008 nog geen afspraken zijn
gemaakt over de hoogte van de rente na renteherziening.
Artikel 2.5.2

Derivaten

1. Derivaten die geen onderdeel uitmaken van de leningen u/g als bedoeld in artikel 2.5.1
worden apart gewaardeerd op de openingsbalans.
2. De waarde in het economische verkeer van derivaten is de marktwaarde conform de

14

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving RJ 290 “Financiële instrumenten”.
Artikel 2.5.3

Effecten

1. De waarde in het verkeer van effecten is de slotkoers van deze effecten per 31 december
2007.
2. Indien de in het eerste lid bedoelde slotkoers niet bekend is worden de aandelen
gewaardeerd conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving RJ 290 “Financiële
instrumenten”.
Artikel 2.5.4

Liquide middelen

1. De waarde in het economische verkeer van liquide middelen in euro’s is de marktwaarde.
2. De waarde in het economische verkeer van liquide middelen in de vorm van vreemde
valuta is de omrekenkoers van deze valuta per 31 december 2007.
Artikel 2.5.5

Rekening courant

De waarde in het economische verkeer van rekening courant is de marktwaarde.
Paragraaf 2.6 Overige activa
Artikel 2.6.1

Deelnemingen ex artikel 13 Wet Vpb

1. Deelnemingen, ex artikel 13 Wet Vpb, die voor 1 januari 2008 zijn aangekocht en of
opgericht worden op de openingsbalans opgenomen voor de zichtbare intrinsieke waarde.
2. Het opgeofferde bedrag, ex artikel 13d Wet Vpb, wordt vastgesteld op de zichtbaar
intrinsieke waarde van de deelneming per 1 januari 2008.
3. De intrinsieke waarde van een deelneming wordt bepaald door de activa en de passiva van
de deelneming te waarderen conform de waarderingsgrondslagen van hoofdstuk 2 van
VSO2.
Artikel 2.6.2

Voorraad materialen

De waarde in het economische verkeer van voorraad materialen is de waarde zoals deze in de
jaarrekening, zoals bedoeld in titel 9, boek 2 Burgerlijk Wetboek, per 31 december 2007 is
opgenomen.
Artikel 2.6.3

Auto’s, inventaris en overige roerende zaken

De waarde in het economische verkeer van auto’s, inventaris en overig roerende zaken is de
waarde zoals deze in de jaarrekening, zoals bedoeld in titel 9, boek 2 Burgerlijk Wetboek, per
31 december 2007 is opgenomen.
Paragraaf 2.7 Voorzieningen
Artikel 2.7.1

Voorziening groot onderhoud

1. De corporatie zal geen voorziening groot onderhoud op de openingsbalans opnemen.
2. De corporatie heeft wel de mogelijkheid om na 1 januari 2008 een nieuwe fiscale
voorziening groot onderhoud op te bouwen. Hierbij kunnen geen dotaties, welke
betrekking hebben op 2007 of eerder, plaatsvinden.

15

Paragraaf 2.8 Langlopende schulden
Artikel 2.8.1

Leningen o/g (opgenomen gelden)

1. De waarde in het economische verkeer van leningen o/g is de marktwaarde.
2. De in het eerste lid genoemde marktwaarde wordt berekend door het contant maken van
de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 31 december van dat
jaar.
3. Kasstromen uit rentebetalingen die zijn ontstaan na 1 januari 2008 maar die betrekking
hebben op de periode daarvoor, of kasstromen uit rentebetalingen die zijn ontstaan voor
1 januari 2008 maar die betrekking hebben op de periode daarna, worden opgenomen
conform de jaarrekening, zoals bedoeld in titel 9, boek 2 Burgerlijk Wetboek.
4. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt een toekomstige renteherzieningsdatum als
fictieve aflossingsdatum beschouwd indien er op 1 januari 2008 nog geen afspraken zijn
gemaakt over de hoogte van de rente na renteherziening.
5. Bij de bepaling van de marktwaarde als bedoeld in het vierde lid kan rekening worden
gehouden met een toekomstige conversie van de lening. Er wordt echter alleen met een
dergelijke conversie rekening gehouden, wanneer op 1 januari 2008 geen enkele
onduidelijkheid bestaat over de hoogte van de rente na conversie.
Artikel 2.8.2

Derivaten

1. Derivaten die geen onderdeel uitmaken van de leningen o/g als bedoeld in artikel 2.8.1
worden apart gewaardeerd op de openingsbalans.
2. De waarde in het economische verkeer van derivaten is de marktwaarde zoals bedoeld in
de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving RJ 290 “Financiële instrumenten”.

16

Hoofdstuk 3

Project- en herontwikkeling

Dit onderdeel geeft duidelijkheid over de fiscale behandeling (waardering en
jaarwinstbepaling) vanaf 1 januari 2008 bij projectontwikkeling in eigen beheer alsmede voor
projectontwikkeling voor of door gelieerde partijen. Daarvoor wordt aangesloten bij de
systematiek zoals vastgelegd in VSO1 voor projectontwikkeling.
Paragraaf 3.1 Uitgangspunten
Artikel 3.1.1

Definitie van gelieerde partijen

1. De bepalingen van dit hoofdstuk gelden alleen voor projectontwikkeling in eigen beheer
alsmede voor projectontwikkeling voor en door gelieerde partijen.
2. Er is sprake van projectontwikkeling in eigen beheer als de corporatie of een
dochtervennootschap een project realiseert binnen de fiscale eenheid
vennootschapsbelasting.
3. Onder een gelieerde partij wordt in VSO2 verstaan:
a.

een corporatie waarmee wordt samengewerkt die de VSO2 is aangegaan;

b. een dochtervennootschap van een onder a genoemde corporatie;
c. dochtervennootschappen welke niet onder het bepaalde in het tweede lid vallen.
Artikel 3.1.2

Definitie van project- en herontwikkeling

Voor de uitleg van VSO2 is sprake van project- en herontwikkeling, indien een idee om
vastgoed te ontwikkelen, herontwikkelen of bouwen, wordt geconcretiseerd. Daarvan kan
sprake zijn vanaf het initiëren en/of (her)ontwikkelen en/of realiseren van vastgoed tot het
moment van eerste oplevering van het vastgoed.
Artikel 3.1.3

Definitie van een gemengd project

1. Voor de uitleg van VSO2 is er sprake van een gemengd project indien en voor zover een
project voor project- of herontwikkeling of bouwen aan de volgende kenmerken voldoet:
a.

het project vormt in juridisch en geografisch opzicht en in de tijd bezien een nauw
samenhangend geheel en wordt organisatorisch als zodanig in de toegelaten
instelling(en) en/of haar dochtervennootschappen behandeld;

b. binnen het project wordt voor tenminste 20% markthuurwoningen of woningen
bestemd voor de verkoop, dan wel bedrijfsmatig vastgoed gerealiseerd. Dat betekent
dat maximaal voor 80% sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed wordt
gerealiseerd.
2. Om te bepalen of er voldaan is aan de voorwaarde vermeld in lid 1, onderdeel b, geldt in
eerste instantie het aantal onroerende zaken als maatstaf. Indien er sprake is van
bedrijfsmatig vastgoed en meer dan 80% van het gerealiseerde vastgoed sociale
huurwoningen en maatschappelijk vastgoed betreft, geldt in afwijking van de vorige volzin
de verhouding m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) als maatstaf.
3. Indien niet eenduidig kan worden vastgesteld of aan de voorwaarde onder lid 1 is voldaan,
dient de corporatie in overleg te treden met de Adviescommissie.
Artikel 3.1.4

Definitie van krimp

Er is sprake van krimp indien er vastgoed wordt gesloopt waar geen nieuwbouw voor in de
plaats komt en de grond tevens definitief een onbebouwde bestemming heeft gekregen, zoals

17

plantsoen of landbouwgrond.
Paragraaf 3.2 Fiscale behandeling van project- en herontwikkeling van gemengde projecten

Bij verkoop en levering van vastgoed moet het resultaat in de aangifte worden verantwoord. In
de VSO1 en in VSO2 wordt bij gemengde projecten het resultaat op de grondexploitatie
residueel berekend. Om de residuele grondwaarde te kunnen berekenen wordt voor de
opstalrealisatie tussen gelieerde partijen een vast winstpercentage gehanteerd. De bepalingen
van paragraaf 3.2 gelden derhalve alleen voor gemengde projecten.
Artikel 3.2.1

Resultaat projectontwikkeling

Het resultaat van projectontwikkeling bestaat uit:
a.

resultaat opstalrealisatie en

b. resultaat grondexploitatie
Artikel 3.2.2

Resultaat opstalrealisatie

1. Resultaat van de opstalrealisatie is opbrengsten minus voortbrengingskosten.
2. Als de opstalrealisatie voor of door een gelieerde partij plaatsvindt, geldt als resultaat van
de opstalrealisatie een genormeerd resultaat van 2% van de voortbrengingskosten; bij
realisatie voor of door een derde, niet gelieerde partij, geldt het overeengekomen
percentage.
3. Tot de in het eerste lid genoemde voortbrengingskosten worden gerekend bouwkosten,
bijkomende kosten, toerekenbare algemene kosten en toerekenbare financieringskosten
Artikel 3.2.3

Resultaat grondexploitatie (woningen voor verkoop of marktverhuur, dan wel

bedrijfsmatig vastgoed)
Resultaat van de grondexploitatie is het resultaat dat niet toe te rekenen is aan de
opstalrealisatie en is bij gemengde projecten gelijk aan de residuele grondwaarde (artikel
3.2.4) van het vastgoed of van rechten waaraan dit vastgoed is onderworpen, onder aftrek van
de kostprijs van de grond (artikel 3.2.5).
Artikel 3.2.4

Residuele grondwaarde

De in artikel 3.2.3 genoemde residuele grondwaarde is gelijk aan de verkoopopbrengst van
het vastgoed of van rechten waaraan dit vastgoed is onderworpen, verminderd met
voortbrengingskosten van de opstallen en verminderd met het resultaat van de
opstalrealisatie (artikel 3.2.2).
Artikel 3.2.5
1.

Toerekening kostprijs van de grond

De kostprijs van de grond van een gemengd project is tenminste gelijk aan de fiscale
boekwaarde van de grond, waaronder de kosten voor bouwrijp en woonrijp maken, de
toerekenbare algemene kosten, de toerekenbare financieringskosten en de toerekenbare
ontwikkelrechten.

2.

De kostprijs van de grond van de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed
in een gemengde project is tenminste gelijk aan de genormeerde grondkosten voor
sociale woningbouw (artikel 3.2.6).

3.

Voor de vaststelling van de kostprijs van de grond toerekenbaar aan tussenvormen in een
gemengde project, wordt aangesloten bij het gemeentelijk grondbeleid (sociale

18

huurwoning of markthuurwoning). Indien het hiervoor genoemde gemeentelijk
grondprijsbeleid niet bestaat voor sociale woningbouw wordt aangesloten bij de
aanwending van de woningen bij de corporatie.
4.

De in artikel 3.2.3 genoemde kostprijs van de grond is de in het eerste lid genoemde
kostprijs verminderd met:
a. de in het tweede lid genoemde genormeerde grondkosten voor sociale woningbouw en
b. de op grond van het derde lid aan de sociale woningbouw toe te rekenen grond voor
tussenvormen.

Artikel 3.2.6

Genormeerde grondkosten voor sociale woningbouw

1. Onder de in artikel 3.2.5, tweede lid genoemde genormeerde grondkosten voor sociale
woningbouw wordt verstaan, het bedrag gelijk aan het aantal m2 BVO toerekenbaar aan
sociale woningbouw vermenigvuldigd met:
a.

de prijzen voor sociale woningbouw per m2 BVO uitgaande van grond in bouwrijpe
toestand, welke een gemeente, binnen wiens gemeentegrenzen de grond is gelegen,
hanteert in haar gemeentelijk grondprijsbeleid op het moment dat vervreemding van
de woning of het gebouw plaatsvindt;

b. indien het hiervoor genoemde gemeentelijk grondprijsbeleid niet bestaat voor sociale
woningbouw zal voor het toerekenen van de grondkosten voor sociale woningbouw
een grondquote worden gehanteerd van 15% van de voortbrengingskosten, zoals
bepaald in artikel 3.2.2 derde lid.
2. Onder de in artikel 3.2.5, tweede lid genoemde genormeerde grondkosten voor sociale
woningbouw wordt mede verstaan de –op grond van het gemeentelijk grondprijsbeleidtoe te rekenen grondkosten voor ‘maatschappelijke vastgoed zonder opstalrealisatie’.
Indien het gemeentelijke grondsprijsbeleid niet bestaat voor deze maatschappelijke
investeringen dan dient hiervoor de bij zo’n bestemming behorende grondprijs te worden
gehanteerd.
Artikel 3.2.7

Herontwikkeling

1. Er is sprake van herontwikkeling indien binnen één gemengd project bestaande bebouwing
geheel of gedeeltelijk wordt gesloopt en er vervolgens weer nieuwe dan wel vernieuwde
woningen voor verkoop of marktverhuur, dan wel bedrijfsmatig vastgoed wordt
gerealiseerd.
2. Artikel 3.2.1 tot en met 3.2.6 zijn van overeenkomstige toepassing op het onderhavige
artikel.
3. De kostprijs van de grond van het gehele herontwikkelingsproject is gelijk aan de fiscale
boekwaarde van het in het bezit zijnde vastgoed of rechten waaraan dit vastgoed is
onderworpen, vermeerderd met de sloopkosten van opstallen, kosten voor bouwrijp en
woonrijp maken, de toerekenbare algemene kosten en de toerekenbare
financieringskosten en de toerekenbare ontwikkelrechten.
4. De kostprijs van de grond van de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed
is gelijk aan de genormeerde grondkosten voor sociale woningbouw (artikel 3.2.6).
5. De in artikel 3.2.3 genoemde kostprijs van de grond is de in het derde lid genoemde
kostprijs verminderd met de in het vierde lid genoemde genormeerde grondkosten voor
sociale woningbouw.

19

Paragraaf 3.3 Krimp
Artikel 3.3.1. Waardering bij krimp
Bij krimp geldt voor de waardering van de definitief onbebouwde grond dat er na de
definitieve wijziging in ‘onbebouwde bestemming’ -waardoor de grond geen
bouwbestemming meer heeft-, kan worden afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde.

20

Hoofdstuk 4

Tussenvormen

Binnen de categorie kooptussenvormen kan onderscheid worden gemaakt in
kooptussenvormen waarvoor de corporatie een terugkoopplicht of een terugkooprecht heeft.
In beginsel worden deze varianten voor de jaarwinstbepaling gelijk behandeld.
Kooptussenvormen met een terugkoopplicht voor de corporatie waarvan de eigendom van de
woning bij de corporatie berust, worden in het kader van de jaarwinstbepaling als
bedrijfsmiddel aangemerkt. Binnen de geldende voorwaarden van de regeling voor de
herinvesteringsreserve kan de boekwinst aan de herinvesteringreserve worden toegevoegd.
Kooptussenvormwoningen met een terugkooprecht kwalificeren niet als bedrijfsmiddel. De
vorming van een herinvesteringsreserve is daardoor niet mogelijk.
Regelingen die als financieringsvormen kwalificeren worden - zowel in VSO1 als in VSO2 volgens de regels van goed koopmansgebruik in de belastingheffing betrokken.
Paragraaf 4.1 Fiscale winstneming in verband met kooptussenvormen
Artikel 4.1.1

Resultaat bij verkoop kooptussenvormen

1. Het resultaat bij verkoop van kooptussenvormen is de betaalde prijs plus het winstrecht
minus de fiscale boekwaarde.
2. Het winstrecht wordt op moment van verkoop gesteld op nihil.
3. De korting wordt op het moment van verkoop niet als fiscaal gerealiseerde opbrengst
beschouwd.
4. Indien bij verkoop van een kooptussenvorm de fiscale boekwaarde hoger was dan de
betaalde prijs, is sprake van een negatief rekenkundig saldo. Dit negatieve rekenkundige
saldo kan bestaan uit een gerealiseerd verlies en/of een ongerealiseerd verlies.
5. Indien en voor zover de fiscale boekwaarde de waarde in het economische verkeer bij
verkoop niet overstijgt maar de fiscale boekwaarde hoger is dan de betaalde prijs, is ter
grootte van dit verschil sprake van een ongerealiseerd verlies dat niet ten laste van het
fiscale resultaat mag worden gebracht. Dit ongerealiseerde verlies valt vrij bij terugkoop
van de woning en verhoogt dan de te activeren balanswaardering van de woning.
6. Indien en voor zover de fiscale boekwaarde de waarde in het economische verkeer bij
verkoop overstijgt, is sprake van een gerealiseerd verlies.
Artikel 4.1.2

Resultaat bij terugkoop kooptussenvormen

Bij terugkoop van de kooptussenvormwoning door de corporatie of bij doorverkoop van deze
woning aan een derde omdat de corporatie niet koopt, wordt het winstrecht, zoals dat is
aangegroeid vanaf 1 januari 2008, als gerealiseerd beschouwd.
Artikel 4.1.3

Activering en waardering bij terugkoop kooptussenvormen

Bij terugkoop wordt de kooptussenvorm geactiveerd voor de betaalde prijs bij terugkoop
vermeerderd met het aandeel van de corporatie in de aangegroeide waarde van het winstrecht
vanaf 1 januari 2008 en vermeerderd met het ongerealiseerde verlies bij de eerdere verkoop
door de corporatie.

21

Hoofdstuk 5
Artikel 5.1

Omzetbelasting

Fiscale eenheid omzetbelasting

1. Voor de totstandkoming van een fiscale eenheid zoals bedoeld in artikel 7, lid 4 Wet OB
tussen de corporatie en één of meer dochtervennootschappen is onder meer vereist, dat
sprake is van een duurzame economische verwevenheid tussen deze partijen. Dit doet zich
in ieder geval voor als voldaan is aan de voorwaarden in het tweede en derde lid van dit
artikel.
2. De corporatie houdt zich met name bezig met de verhuur van sociale huurwoningen,
terwijl de dochtervennootschap(pen) zich vooral bezig houd(t)(en) met de verhuur van
andere woningen en bedrijfsmatig vastgoed of met projectontwikkeling.
3. De verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van woningen die voorafgaand aan de
verkoop minimaal 5 jaren verhuurd zijn geweest als sociale huurwoning bedraagt per
boekjaar ten minste 50% van de totale gezamenlijke omzet, exclusief omzetbelasting, van
de corporatie en de dochtervennootschap(pen) bedoeld in lid 1. Hierbij blijft de omzet
tussen de corporatie en deze dochtervennootschap(pen) alsmede de fictieve prestaties,
zoals de integratielevering, buiten beschouwing.
4. De corporatie en de dochtervennootschap(pen) die met een beroep op dit artikel een
fiscale eenheid willen vormen of uitbreiden moeten daartoe vóór 1 mei 2009 een verzoek
om een beschikking fiscale eenheid bij de competente inspecteur indienen. In dit verzoek
wordt verwezen naar VSO2. De fiscale eenheid die wordt gevormd of uitgebreid met
inachtneming van de invulling van de economische verwevenheid zoals die in de VSO2 is
uitgewerkt kan op verzoek terugwerkende kracht hebben tot 1 januari 2008, mits partijen
hebben gehandeld als ware sprake van een fiscale eenheid.
5. Als met inachtneming van de economische verwevenheid zoals die in VSO2 is uitgewerkt,
pas na 1 januari 2009 aan de voorwaarden voor (uitbreiding van) een fiscale eenheid wordt
voldaan, moet de corporatie en de in de fiscale eenheid op te nemen
dochtervennootschap(pen) die met een beroep op dit artikel een fiscale eenheid willen
vormen of uitbreiden een verzoek om een beschikking fiscale eenheid indienen binnen
drie maanden nadat wordt voldaan aan de voorwaarden. In dit verzoek wordt verwezen
naar VSO2. Als partijen vanaf het moment dat aan de voorwaarden werd voldaan hebben
gehandeld als ware sprake van een fiscale eenheid kan de fiscale eenheid op verzoek
terugwerkende kracht hebben tot drie maanden voor het tijdstip van de indiening van het
verzoek.
6. Er hoeft geen verzoek te worden gedaan als voor dezelfde samenstelling al een
beschikking fiscale eenheid is afgegeven in het kader van art. 1.1 van het Addendum van
14 maart 2007 bij de vaststellingsovereenkomst van 15 januari 2007 “Belastingplicht
Woningcorporaties” (VSO1). Dit geldt echter enkel als – met inachtneming van de
voorwaarden die staan vermeld in het addendum – tot 1 januari 2008 werd voldaan aan de
voorwaarden om als fiscale eenheid te worden aangemerkt.
7. De corporatie en de dochtervennootschap(pen) komen met de indiening van het verzoek
tevens overeen:
a. dat ze op de hoogte zijn van de hoofdelijke aansprakelijkheid die volgt uit de
toepassing van artikel 43 van de Invorderingswet 1990 ten aanzien van de fiscale
eenheid en
b. dat ze met die hoofdelijke aansprakelijkheid instemmen.

22

Artikel 5.2

Paragraaf 2 van mededeling 26 (Integratieheffing)

De fiscale eenheid als bedoeld in artikel 5.1 kan een beroep doen op het gestelde in paragraaf
2 van het Besluit van 30 november 1994, nr. VB94/3619 (mededeling 26) – met inachtneming
van de daar gestelde voorwaarden - voor zover het betreft door of in opdracht van de
toegelaten instelling gebouwde sociale huurwoningen.
Artikel 5.3

Paragraaf 4 van mededeling 26 (Beheer en/of onderhoud van woningen)

De fiscale eenheid als bedoeld in artikel 5.1 kan een beroep doen op het gestelde in paragraaf
4 van het Besluit van 30 november 1994, nr. VB94/3619 (mededeling 26) – met inachtneming
van de daar gestelde voorwaarden – wat betreft de aan en door de fiscale eenheid verrichte
prestaties op het terrein van het beheer en/of onderhoud van de sociale huurwoningen.

23

Hoofdstuk 6
Artikel 6.1

Overige bepalingen

Heffingsrente/invorderingsrente

Heffingsrente en invorderingsrente worden (indien van toepassing) berekend conform de
wettelijke bepalingen.
Artikel 6.2

Looptijd van VSO2

1. VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt VSO2
stilzwijgend verlengd voor telkens een periode van één jaar. Partijen kunnen VSO2, telkens
vóór 1 december, voor het eerst vóór 1 december 2012, opzeggen.
2. De artikelen 5.2 en 5.3, van hoofdstuk 5 Omzetbelasting, vervallen in elk geval
onmiddellijk en zonder nadere opzegging als het besluit van 30 november 1994, nr.
VB94/3619 vervalt. Als het besluit wordt aangepast geldt de aangepaste regeling conform
de inwerkingtreding zoals die volgt uit de aanpassing. Als in het kader van het vervallen of
de aanpassing van het besluit een overgangsregeling wordt getroffen kan gebruik worden
gemaakt van die overgangsregeling. Deze uitgangspunten gelden ook als artikel 3, lid 3,
onderdeel b, van de Wet OB (de integratielevering) (mede) wordt aangepast.
3. VSO2, dan wel onderdelen daarvan vervallen in elk geval met ingang van het tijdstip
waarop:
- een wetswijziging in werking treedt;
- een wijziging van de op de wet gebaseerde voorschriften plaatsvindt;
welke van belang zijn voor de fiscaalrechtelijke positie van de corporatie.
4. VSO2 eindigt niet gedurende de in het eerste lid genoemde looptijd, door (gewijzigde)
fiscale beleidsregels en/of (gewijzigde) rechtspraak. Voor dat geval prevaleert de inhoud
van VSO2 boven de fiscale beleidsregels en/of rechtspraak.
5. De corporatie ziet expliciet af van een beroep op voor haar gunstigere formele
beleidsregels en/of gunstigere rechtspraak voor zover betrekking hebbende op hetgeen in
VSO2 is geregeld, die na ondertekening van VSO2 bekend zouden mogen worden.
6. De inspecteur ziet expliciet af van een beroep op voor de corporatie ongunstigere formele
beleidsregels en/of ongunstigere rechtspraak voor zover betrekking hebbende op hetgeen
in VSO2 is geregeld, die na ondertekening van VSO2 bekend zouden mogen worden.
7.

Gewijzigde beleidsregels en ontwikkelingen binnen de rechtspraak kunnen telkens voor 1
december, voor het eerst per 1 december 2012, leiden tot aanpassing in VSO2.

Artikel 6.3

Afstand van rechtsmiddelen

1. De corporatie verklaart geen enkel rechtsmiddel (meer) te zullen aanwenden met
betrekking tot (navorderings)aanslagen vennootschapsbelasting voor zover hierin
belastbare elementen zijn begrepen waarop VSO2 van toepassing is. Dit laat onverlet dat
de corporatie over de gebruikelijke rechtsmiddelen kan beschikken in geval van geschil
over de uitleg van VSO2.
2. De corporatie verklaart geen enkel rechtsmiddel (meer) te zullen aanwenden met
betrekking tot de heffing van omzetbelasting voor zover de gevolgde handelwijze berust
op hetgeen voor de omzetbelasting is bepaald in VSO2. Dit laat onverlet dat de corporatie
over de gebruikelijke rechtsmiddelen kan beschikken in geval van geschil over de uitleg
van VSO2.
3. Ingeval de corporatie VSO2 niet nakomt dan wel aan de voorwaarden hiervan niet voldoet,
heeft de inspecteur de bevoegdheid ter zake van de in VSO2 geregelde onderwerpen een

24

afwijkend standpunt in te nemen en daartoe zonodig (navorderings)aanslagen op te
leggen, voor welke situatie de corporatie thans reeds afstand doet van het recht zich te
beroepen op het ontbreken van een nieuw feit.
Artikel 6.4

Nadere voorwaarden en afspraken

1. De corporatie erkent en bevestigt door middel van ondertekening dat de door de
inspecteur in VSO2 ingenomen standpunten enkel en alleen gelden binnen het specifieke
kader van VSO2. Bij het tot stand komen van de afzonderlijke vaststellingen in VSO2 is
mede het gehele pakket afgewogen door partijen en deze vaststellingen kunnen dus niet
buiten het verband van VSO2 gelden.
2. VSO2 geldt uitsluitend voor partijen en bevat geen begunstigend beleid. Anderen dan
partijen kunnen aan VSO2 geen rechten ontlenen.
3. Tegenover andere instanties dan de inspecteur kunnen belanghebbenden zich niet
beroepen op de inhoud van VSO2.
4. Door ondertekening van VSO2 verklaren de ondertekenaars ieder voor zich bevoegd te zijn
de partij namens wie zij tekenen te vertegenwoordigen.
5. Beide partijen zijn pas gebonden aan de inhoud van VSO2, nadat deze door beide partijen
is ondertekend.
6. Bij VSO2 zijn de volgende bijlagen gevoegd:
-

Bijlage 1. Modelverklaring derdenbeding

-

Bijlage 2. Begrippen

-

Bijlage 3. Openingsbalans, opstalrealisatie

Deze bijlagen zijn door partijen geparafeerd en maken onverkort deel uit van VSO2. De
tekst van VSO2 prevaleert boven de tekst van de bijlagen.
7. VSO2 is voorzien van een toelichting. Deze toelichting geeft een nadere uitleg over de
bedoeling van de bepalingen van VSO2 en de bijlagen. Bij strijdigheid prevaleert de tekst
van VSO2 en de bijlagen.
Artikel 6.5

Bestaande afspraken

Met ingang van 1 januari 2008 is de integrale belastingplicht voor toegelaten instellingen
ingevoerd. Alle gemaakte afspraken vanaf 1 januari 2006 tussen de corporatie en de
inspecteur voor zover deze betrekking hebben op vennootschapsbelasting, worden, voor
zover niet reeds vervallen door de wetswijziging, per 1 januari 2008 opgezegd. De bepalingen
van deze VSO2 treden hiervoor in de plaats.
Artikel 6.6

Adviescommissie

Aedes en de Belastingdienst stellen een adviescommissie in. Daarnaast staat voor beide
partijen de normale rechtsgang open. De commissie adviseert bij geschillen die in het kader
van VSO2 rijzen, bijvoorbeeld ten aanzien van de interpretatie of reikwijdte. Aedes en de
Belastingdienst dragen de leden van de adviescommissie voor.
De competente inspecteur en de corporatie kunnen gezamenlijk dan wel individueel een
adviesaanvraag doen bij de commissie. De commissie bepaalt of zij deze in behandeling
neemt. Partijen kunnen het advies inbrengen bij de verdere rechtsgang. Het advies wordt
geanonimiseerd gepubliceerd.

25

De corporatie verklaart dat haar een redelijke termijn is geboden voor beraad over VSO2.
Zij heeft tot en met 30 april 2009 de tijd om VSO2 te ondertekenen en per post te
retourneren.

Ondertekening
Dit stuk is in tweevoud opgemaakt
De corporatie

De inspecteur

Plaats Datum

Plaats Datum

26

BIJLAGE 1: Modelverklaring derdenbeding

MODEL VERKLARING ALS BEDOELD IN ARTIKEL 6:253, LID 3, Burgerlijk Wetboek.

Datum, postmerk
Hiermee verklaart ……………………………………………………….<naam vennootschap>,
gevestigd te …………………….., hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door
…………………………………………………….
de rechten en verplichtingen te aanvaarden die voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomst
2 d.d. 23 januari 2009, die ………………………………………… <naam corporatie> op <datum>
met de inspecteur van de Belastingdienst gesloten heeft ter beëindiging van onzekerheid als
gevolg van de invoering van de integrale belastingplicht op grond van artikel 2, lid 1,
onderdeel d, Wet op de vennootschapsbelasting 1969 per 1 januari 2008.

<handtekening en naam van de bestuurder>

27

BIJLAGE 2:

Begrippen

Maatschappelijk vastgoed (artikel 1.1, onderdeel g)
Onder maatschappelijk vastgoed (VSO1: een gebouw met een maatschappelijke functie), zoals
genoemd in artikel 1.1, onderdeel g, wordt onder andere verstaan het beheer/verhuur van:
a.

atelier;

b. buurtsporthal;
c.

centrum voor sociale en culturele evenementen (buurthuis, dorpshuis, cultuurgebouw);

d. gebouw ten behoeve van dagbesteding en zorginfrastructuur voor gehandicapten;
e.

dorps- c.q. wijkbibliotheek;

f.

gebouw ten behoeve van ambulante en niet ambulante geestelijke gezondheidszorg;

g. gebouw ten behoeve van info-centra;
h. gebouw ten behoeve van kinderopvang;
i.

gebouw ten behoeve van opvang asielzoekers;

j.

gebouw ten behoeve van ouderenzorg/verzorgingstehuis;

k. HOED (huisartsen onder een dak);
l.

jongerencentrum;

m. kindertehuis/jeugdinternaat;
n. medisch centrum, waarin bijvoorbeeld ondergebracht een huisarts en/of apotheek en/of
polikliniek en/of fysiotherapeut en/of tandarts en/of verloskundige;
o. muziekschool;
p. opvanghuis voor dak/thuislozen/verslaafden;
q. opvanghuis voor vrouwen;
r.

school/brede school;

s.

wijkgebouw;

t.

zorgcentrum;

u. zorg- en werkhotel;
voor zover de huurder geen eenmanszaak, vennootschap onder firma, maatschap,
commanditaire vennootschap, BV- of NV is.

Parkeervoorzieningen (artikel 1.1, onderdeel i)
Onder parkeervoorziening, zoals genoemd in artikel 1.1, onderdeel i, wordt onder andere
verstaan:
a.

parkeerplekken (met beugel) op straat of in een parkeergarage;

b. garage met mogelijkheid voor autostalling.

Woningen (artikel 1.1, onderdeel n)
Onder woningen, zoals genoemd in artikel 1.1, onderdeel n, wordt onder andere verstaan:
a.

eengezinswoningen;

b. appartementen, portiek/etagewoningen;
c.

HAT-eenheden;

d. aanleunwoningen;
e.

containerwoningen;

f.

studentenkamers;

g. woonwagens;

28

h. woonboten.

Woningen: aanhorigheden (artikel 1.1, onderdeel n)
Onder aanhorigheden, zoals genoemd in artikel 1.1, onderdeel n, wordt onder andere
verstaan:
a.

parkeervoorzieningen;

b. bergingen;
welke onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.

29

BIJLAGE 3:

Openingsbalans, opstalrealisatie

Percentage of completion (gefaseerde 2% winstneming op opstalrealisatie):
Opgemerkt wordt dat voor resultaatneming van projectontwikkeling een onderscheid is
gemaakt tussen resultaat grondexploitatie en opstalrealisatie. Bij opstalrealisatie, zowel
nieuwbouw als herontwikkeling, worden hierbij voor de winstneming de volgende fasen
onderkend:
a.

Start bouw opstal

b. Gedurende bouwrealisatie opstal
c.

Einde opstalrealisatie, oplevering en start onderhoudstermijn

d. Einde garantie onderhoudstermijn

Ad a)

Start bouw opstal

Deze fase vangt aan bij gunnen opdracht aan aannemer.
Fiscale winstneming bedraagt bij start bouw 10% van totale opstalrealisatie-resultaat.

Ad b) Gedurende bouw opstalrealisatie
Fase tussen start bouw opstal en einde bouw opstal.
Fiscale winstneming bedraagt gedurende de bouw 75% van totale opstalrealisatie-resultaat.
Dit resultaat dient lineair aan de (ingeschatte) looptijd van deze fase te worden toegerekend.

Ad c)

Einde opstalrealisatie

De fase wordt getypeerd door oplevering opstal en start onderhoudstermijn.
Fiscale winstneming bedraagt bij einde opstalrealisatie 5% van totale opstalrealisatieresultaat.

Ad d) Einde garantie onderhoudstermijn
Deze fase wordt getypeerd door einde van onderhoudstermijn op opstal.
Fiscale winstneming bedraagt bij einde garantie onderhoudstermijn 10% van totale
opstalrealisatie resultaat.

Recapitulatie
Per te onderscheiden deelfase wordt gedurende de realisatie van het opstal fiscaal gefaseerd
het opstalresultaat verantwoord:
a.

Start bouw opstal:

10%

b. Gedurende bouwrealisatie opstal:

75%

c.

5%

Einde opstalrealisatie, oplevering en start onderhoudstermijn:

d. Einde garantie onderhoudstermijn:

10%
100%

30