Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 578

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 7 november 2019
In deze brief ga ik in op de stand van de woningmarkt, waarin ik terugblik
en vooruit kijk. Dat doe ik door u de Staat van de Woningmarkt aan te
bieden, met daarin cijfers over de staat waarin de woningmarkt zich nu
bevindt1. Dit betreft cijfers over het algemene beeld van de woningmarkt,
de woningbouw, de private verhuur en verduurzaming.
De bouwsector wordt op dit moment hard getroffen door de stikstofproblematiek en de maatschappelijke impact hiervan is groot. Dit geldt niet
alleen voor mensen die langer moeten wachten om een passende woning
te vinden, maar ook voor alle mensen die in de bouw werken en nu in
onzekerheid zitten. Deze brief gaat in op de effecten van de stikstofproblematiek op de woningbouwproductie.
In de bijlage bij deze brief heb ik een overzicht gevoegd met maatregelen
die ik eerder aan uw Kamer heb voorgesteld op de thema’s: woningbouw;
betaalbaar wonen in een prettige leefomgeving, verduurzaming en een
toekomstbestendige woningmarkt. Op deze thema’s geef ik tevens een
doorkijk op de aanvullingen die u nog van mij kan verwachten. Tot slot is
nog een bijlage met moties en overige toezeggingen aan uw Kamer
opgenomen die ik met deze brief en de Staat van de Woningmarkt voldoe.
Woningbouwopgave
De beoogde woningbouwproductie van 75 duizend woningen per jaar
bleek in 2018 ruim gehaald, met een productie van bijna 80 duizend
nieuwe woningen, inclusief transformaties. Ook voor 2019 wordt verwacht
dat het doel van 75 duizend toevoegingen, inclusief transformaties,
gehaald gaat worden. Toch bedraagt het woningtekort in 2019 294
duizend woningen (3,8% van de woningvoorraad).

1

kst-32847-578
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2019

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

1

Het kabinet heeft in de Miljoenennota (Kamerstuk 35 300, nrs. 1 en 2) een
woningbouwimpuls gepresenteerd waaronder 1 miljard voor
woningbouw en 1 miljard korting op de verhuurderheffing, waarmee de
woningbouw wordt gestimuleerd, om hiermee de doelstelling van
75 duizend extra woningen per jaar te kunnen realiseren.
Als gevolg van de stikstofproblematiek dreigt een flinke dip in de
nieuwbouw van woningen. Op basis van onderzoek, is de prognose dat in
2019 en 2020 de vergunningverlening terugvalt tot 47 duizend woningen.
Hiermee treedt een vertraging op in de nieuwbouwproductie en zal het
woningtekort oplopen. In deze prognose zou de vergunningverlening en
de woningbouwproductie pas in 2024 weer op 75 duizend woningen
uitkomen (incl. transformaties). Het kabinet werkt daarom aan een pakket
maatregelen waarmee de vergunningverlening snel vlot wordt getrokken.
We zetten alles op alles om de geschetste effecten geen werkelijkheid te
laten worden.
De plancapaciteit is volgens de laatste inventarisatie toegenomen met
40 duizend woningen ten opzichte van de inventarisatie in het voorjaar
van 2019. Hiermee is er voldoende plancapaciteit om de doelstelling van
75 duizend toevoegingen aan de woningvoorraad uit de Nationale
Woonagenda te halen. Een deel van deze plancapaciteit moet echter nog
hard worden gemaakt.
Uw Kamer ontvangt separaat een brief over de inzet van de 1 miljard voor
woningbouw (Kamerstuk 32 847, nr. 576). In het belastingplan (Kamerstuk
35 302) loopt naast de structurele heffingsvermindering voor goedkope
huurwoningen, de vrijstelling van de verhuurderheffing van flexwoningen
(woningen die maximaal 15 jaar blijven staan) mee die tussen 2020 tot en
met 2024 worden gerealiseerd. Op 14 november zijn de stemmingen
hierover gepland in uw Kamer.
Beleving op de woningmarkt
Het algemene beeld op de koopwoningmarkt laat zien dat de huizenprijzen in de loop van 2018 en de eerste helft van 2019 gestaag verder zijn
gestegen, terwijl het aantal transacties van koopwoningen in die periode
is afgenomen. Het aantal transacties daalde relatief meer bij doorstromers
dan bij de koopstarters. Ondanks de lage rente en verbetering van de
inkomens zetten de sterk oplopende woningprijzen – met name in de
grootstedelijke gebieden – de betaalbaarheid van de koopwoningmarkt
onder druk. In de huursector is in lijn met het gesloten sociaal huurakkoord de huurontwikkeling gematigd en in de buurt van inflatie gebleven.
In 2019 is de gemiddelde huurstijging op de totale huurmarkt uitgekomen
op 0,4 procentpunt boven inflatie. In de gereguleerde huursector zijn de
huurstijgingen voor zittende huurders in corporatiewoningen gelijk
gebleven aan de inflatie (1,7%) en ook voor het totaal van de gereguleerde
sector is sprake van een gematigde gemiddelde huurstijging voor zittende
huurders van slechts 0,3% boven inflatie.
De private huursector neemt in omvang toe door aankopen uit de
bestaande koopvoorraad. Woningzoekenden die snel een woning willen
vinden kunnen – vooral in gebieden met een gespannen woningmarkt –
over het algemeen sneller terecht bij private verhuurders dan bij
woningcorporaties. De sector kent dan ook veel jongere bewoners met
een hoge verhuisdynamiek. De private huursector bestaat zeker niet alleen
uit vrijesectorwoningen. Meer dan de helft van de private huurwoningen
– 59% – heeft een gereguleerde huurprijs. De investeringsvolumes van
beleggers nemen jaar op jaar toe en er blijft vaak beschikbaar kapitaal
voor investeringen over. Bij buitenlandse beleggers zien we een steeds
grotere rol van institutionele (pensioen)beleggers met een lange termijn

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

2

beleggingsperspectief. Uit onderzoek in zes woningmarktregio’s blijkt dat
aankopen door particuliere «buy-to-let»-verhuurders in populaire buurten
samenhangt met prijsstijgingen.
Hoe de woningmarkt er voor staat, kan niet alleen maar worden uitgedrukt in cijfers.
Cijfers zijn belangrijk maar vertellen nog niet het verhaal of de beleving
van hoe mensen wonen of op zoek zijn naar een woning. Uit kwalitatief
verdiepend publieksonderzoek naar de beleving van de toegankelijkheid
van de woningmarkt dat BZK heeft laten uitvoeren, komt naar voren dat
verschillende woningzoekenden het gevoel hebben weinig te kunnen
uitrichten maar dat er tegelijk weinig concessies worden gedaan in de
zoektocht naar een nieuwe woning. Ook blijkt nog eens het belang van
een goede informatievoorziening over de woningmarkt.
Verduurzaming gaat gestaag door
De verduurzaming gaat gestaag door en het energieverbruik van
woningen neemt al jaren trendmatig af. De energetische staat van
woningen is de afgelopen paar jaren in alle segmenten van de woningmarkt verbeterd. De meest genomen verduurzamingsmaatregelen zijn de
installatie van een HR-ketel en/of het plaatsen van HR-glas, zonnepanelen
en LED-verlichting. Corporaties hebben sinds 2017 aanzienlijk meer in
woningverbetering geïnvesteerd dan daarvoor. Van duurzame warmte is
echter nog maar weinig sprake in Nederland, aangezien in vrijwel elke
woning een centrale verwarming (CV) op aardgas staat.
AEDES heeft aangegeven dat de ontwikkelingen op het gebied van
verduurzaming in de corporatiesector laten zien dat gemiddeld label B van
hun woningvoorraad in 2021 haalbaar is. De ontwikkelingen in heel de
woningvoorraad zijn, en worden, ondersteund met stimulerende
beleidsmaatregelen/instrumenten in de huur- en koopsector, zoals de
SEEH, de STEP en de RVV Verduurzaming. In het kader van het Klimaatakkoord worden daarnaast diverse maatregelen uitgewerkt.
Op korte termijn zend ik u een brief met de wetgevingsagenda van BZK ter
uitwerking van het Klimaatakkoord. In de bijlage is een overzicht
opgenomen van brieven over de verduurzaming van de woningmarkt die
uw Kamer verder nog kan verwachten.
Staat van de Woningmarkt
Bovenstaande blijkt uit de Staat van de Woningmarkt. De volgende Staat
van de Woningmarkt zal ik uw Kamer in het voorjaar van 2020 aanbieden.
De Staat van de Volkshuisvesting, die normaliter in het voorjaar
verscheen, komt hiermee te vervallen. In plaats daarvan zal uw Kamer in
het najaar de Staat van de Corporatiesector ontvangen.
Het uiteindelijk doel is een stabiele woningmarkt waar het voor iedereen
prettig wonen is. Om dat doel te bereiken zijn er tal van maatregelen
genomen om bij te sturen waar dat nodig en mogelijk is. Maar de
woningmarkt is ook een trage markt. De maatregelen van nu zullen vaak
pas in latere jaren effect hebben. Met de twee miljard euro die het Kabinet
heeft vrijgemaakt voor de versnelling van woningbouw en diverse
ondersteunende maatregelen die al zijn genomen of nog in gang worden
gezet, verwacht ik zeker een positieve bijdrage op de woningmarkt,
waarvan de resultaten de komende jaren zichtbaar moeten zijn. In de
bijlage bij deze brief treft u een samenhangend overzicht van de maatregelen op de woningmarkt die ik aan uw Kamer heb voorgesteld en geef ik
op hoofdlijnen een doorkijk op aanvullingen op dit pakket die u nog van
mij kunt verwachten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

3

Samen met alle partijen die een rol hebben op de woningmarkt en met de
maatregelen die ik eerder aankondigde, doen we er alles aan om de
woningmarkt verder te verbeteren en om de problemen waar we nu
tegenaan lopen op te lossen.
De Minister voor Milieu en Wonen,
S. van Veldhoven-van der Meer

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

4

Bijlage maatregelen woningmarkt
Bij de technische briefing over de evaluatie Woningwet van 8 oktober is
gevraagd om een schriftelijk overzicht waarin staat toegelicht welke
aangekondigde maatregel in welk wetstraject wordt meegenomen.
Hieronder vindt u een overzicht met de maatregelen die ik eerder aan uw
Kamer heb voorgesteld op de volgende thema’s die samenhangen met de
focus van de Staat van de Woningmarkt van 2019: woningbouw,
betaalbaar wonen in een prettige leefomgeving, verduurzaming en een
toekomstbestendige woningmarkt. Op deze thema’s geef ik tevens een
doorkijk op de aanvullingen die u nog van mij kan verwachten.
1. Woningbouw, woningbehoefte en plancapaciteit
Prettig wonen betekent dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die qua grootte, prijs, locatie en
omgeving aansluiten op je woonwensen. En die mee kunnen veranderen
met die wensen. Hoe zorg je ervoor dat er altijd genoeg woningen zijn
voor elke portemonnee, elke levensfase en elke woonwens? Op dit
moment is er, met name in stedelijke regio’s, een tekort aan betaalbare
woningen en moeten er jaarlijks zeker 75 duizend nieuwe woningen
bijkomen.
Ik heb diverse maatregelen genomen om met belangrijke stakeholders de
woningbouw te versnellen en ook voor de langere termijn de beschikbare
plancapaciteit te vergroten. Deze maatregelen geven uitvoering aan het
Regeerakkoord (Kamerstuk 34 700, nr. 34), zijn op verzoek van de Kamer
ingezet, of zijn later door het kabinet in gang gezet om een extra stimulans
te geven aan de woningbouw.
Zoals afgesproken in het Regeerakkoord heb ik afspraken gemaakt met
stakeholders als medeoverheden, corporaties en marktpartijen over
versnelling van de woningbouw. Op 23 mei 2018 sloot ik de Nationale
Woonagenda 2018–2022, samen met Aedes, Bouwend Nederland, IVBN,
NEPROM, NVB-Bouw, NVM, Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis en
de Woonbond. Daarin hebben we onder andere de ambities vastgelegd
om 75 duizend woningen per jaar te bouwen. Op dit moment werken we
de afzonderlijke acties uit de agenda verder uit. Over de voortgang
rapporteer ik twee keer per jaar. Met de medeoverheden werk ik tegelijkertijd aan een actualisatie van het Interbestuurlijk programma. In het
najaar overleg ik wederom met de partijen van de Nationale Woonagenda
en de medeoverheden gezamenlijk bij het Breed beraad wonen en
bouwen.
Naast deze landelijke samenwerking heb ik het afgelopen voorjaar
woondeals gesloten, die aansluiten bij specifieke regionale opgaven. Over
elke woondeal heb ik uw Kamer daarbij afzonderlijk geïnformeerd. De
woondeals heb ik gesloten met een aantal grote stedelijke regio’s waar de
krapte op de woningmarkt en de bouwopgave het grootst zijn. De
komende tijd ondersteun ik de regio’s bij de versnelling van kortetermijnlocaties in woondeals, en werken we aan verbetering van planmonitoring.
Voor de lange termijn brengen wij nu per regio in kaart wat er voor
knelpunten en oplossingen bestaan voor gebiedsontwikkeling en
wijkvernieuwing.
Naast deze samenwerkingsverbanden met stakeholders op landelijk en
regionaal niveau zet ik in op het oplossen van knelpunten en wegnemen
van belemmeringen. Concreet faciliteer ik daartoe de inzet van het
expertteam woningbouw, dat sinds het voorjaar van 2018 beschikbaar is
om gemeenten te ondersteunen bij het versnellen van concrete woning-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

5

bouwlocaties. Op 27 juni 2019 heeft uw Kamer een motie2 aangenomen
van de leden Koerhuis en Ronnes met het verzoek «een meldpunt in te
richten waarbij niet alleen gemeenten en provincies maar ook bouwers en
projectontwikkelaars het landelijk expertteam woningbouw kunnen
vragen om te helpen». Daarom kunnen marktpartijen zich nu ook melden
bij het expertteam woningbouw wanneer zij tegen belemmeringen
aanlopen bij een woningbouwproject. Het expertteam neemt dan contact
op met de desbetreffende gemeente om samen te onderzoeken welke
oplossingen er mogelijk zijn. De tekst op de webpagina van het
expertteam woningbouw nodigt marktpartijen daar ook toe uit. Verder pas
ik wet- en regelgeving waar dat wenselijk is aan. Zo heb ik onlangs de
Crisis- en herstelwet aangepast en daarmee de mogelijkheden om
woningbouw te versnellen verbeterd en uitgebreid.
Mede op verzoek van uw Kamer heb ik tevens ingezet op intensivering
van de monitoring van de woningbouw, specifiek waar het gaat om cijfers
over plancapaciteit, behoefte en vergunningverlening. In het Algemeen
Overleg Bouwopgave op 25 april 2018 heb ik toegezegd de cijfers over de
plancapaciteit en woningbehoefte periodiek te actualiseren en daar in de
Staat van de Woningmarkt op terug te komen (Kamerstuk 32 847, nr. 403).
In hoofdstuk 2 zijn deze cijfers opgenomen. De actuele «Update inventarisatie Plancapaciteit» heb ik tevens als bijlage meegestuurd3.
Uw Kamer heeft mij verschillende verzoeken gedaan om te reageren op
de dalende afgifte van bouwvergunningen en de daaraan gerelateerde
CBS-berichtgeving, alsook om rapportages over de voortgang van de
bouwopgave tijdig aan de Kamer te zenden. De Staat van de Woningmarkt
gaat tevens in op dit verzoek4.
De komende tijd zet ik een aantal aanvullende acties in gang om een extra
stimulans te geven aan de versnelling van de woningbouw. Op
17 september heb ik aangekondigd dat het kabinet geld vrijmaakt voor
een woningbouwimpuls van een miljard euro voor de periode tot en met
2023 (Kamerstuk 32 847, nr. 555). Deze impuls gaat ervoor zorgen dat er
sneller en meer woningen gebouwd worden voor starters en middeninkomens in een goede leefomgeving. Over de aanpak van de woningbouwimpuls ontvangt u separaat een brief die gelijktijdig met deze brief
aan uw Kamer wordt verzonden. In deze zelfde brief van 17 september
kondigde ik een korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties
aan, gericht op de versnelling van de bouw van sociale huurwoningen.
Per nieuwgebouwde woning in de schaarstegebieden krijgen woningcorporaties een korting van € 25.000 op de verhuurderheffing die zij betalen.
Deze maatregel is verwerkt in het belastingplan voor 2020. De stemming
hierover in uw Kamer is op 14 november.
Tenslotte wil ik eveneens de toepassing van flexwonen stimuleren als
oplossing voor mensen die urgent of tijdelijk een woonoplossing zoeken,
zoals ik aan uw Kamer schreef in mijn brieven van 29 mei en 17
(Kamerstuk 32 847, nr. 521) september jl. In de afgelopen maanden heb ik
daarvoor al verschillende maatregelen getroffen. Zo is in bovengenoemd
belastingplan ook een vrijstelling voor de verhuurderheffing aangekondigd voor tijdelijke en flexibele woningen die tussen 1 januari 2020 en
31 december 2024 worden gerealiseerd. Ook is het sinds de inwerkingtreding van de herziene Crisis- en herstelwet (Kamerstuk 35 013) op
19 juni jl. mogelijk gemaakt om makkelijker 15 af te wijken van het
2
3
4

Kamerstuk 32 847, nr. 534.
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
Zie bijgevoegde rapporten bij de Staat van de Woningmarkt: Inventarisatie Plancapaciteit, ABF
Research, oktober 2019 en Prognoses Woningbouw 2019–2024. Raadpleegbaar via
www.tweedekamer.nl.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

6

bestemmingsplan. Vanaf 18 oktober 2019 kunnen gemeenten zich
aanmelden voor de zogeheten Versnellingskamers Flexwonen. In een
versnellingskamer wordt in samenspraak met betrokken partijen en onder
begeleiding van RVO op een gestructureerde wijze toegewerkt naar een
haalbaar en gedragen flexwonenconcept, dat bijdraagt aan het oplossen
van lokale en/of regionale vraagstukken. Ik zie ook dat veel gemeenten
met flexwonen aan de slag zijn of gaan, zoals Den Bosch, Culemborg,
Zaltbommel, Purmerend, Hoeksche Waard en Castricum. Zoals toegezegd
zal ik uw Kamer vanaf 2020 per kwartaal informeren over de voortgang en
resultaten van mijn stimuleringsaanpak en daarbij ook terugkomen op de
vormgeving van motie Van Eijs over het bij elkaar brengen van gerealiseerd aanbod en de vraag naar flexwonen.
2. Betaalbaar wonen in een prettige leefomgeving in een huur- of
koopwoning
Iedereen in Nederland moet kunnen wonen voor een eerlijke prijs. Wie
bijvoorbeeld huurt, moet kunnen rekenen op een betrouwbare
verhuurder, die helpt om comfortabel en zo zorgeloos mogelijk te wonen.
Maar of we nu kopen of huren, we wonen graag in een fijne, veilige
omgeving, met goed bereikbare winkels, speelplaatsen, en andere
voorzieningen, met zorg in de buurt en ruimte voor alle mogelijke
woonwensen. Maar hoe houd je wonen voor iedereen betaalbaar en
prettig? En hoe stel je de concrete woonbehoeften van mensen centraal?
Dat is telkens weer een afweging van belangen en dilemma’s, waarin een
taak ligt voor alle betrokken partijen, inclusief bewoners.
Koopstarters
De gemiddelde nieuwbouwprijzen stijgen, er worden weinig woningen
bijgebouwd die betaalbaar zijn voor starters of mensen met een middeninkomen. Met de woningbouwimpuls van twee miljard euro richt ik mij op
het sneller en meer bouwen van woningen voor deze groep. Het is ook
van belang dat goedkope koopwoningen behouden blijven. Gemeenten
kunnen in het bestemmingsplan opnemen dat woningen in de categorie
sociale koop worden gebouwd. Een woning kan dan voor maximaal tien
jaar behouden blijven in het koopsegment met een prijs tot maximaal
€ 200.000. Een projectontwikkelaar kan niets anders bouwen dan dit type
woning op de desbetreffende bestemming. Uit onderzoek5 van Platform31
blijkt dat veel gemeenten nog niet bekend zijn met dit instrument. Ook
komt naar voren dat de grens van € 200.000 voor een woning in sommige
woningmarkten te laag is en dat gemeenten moeite hebben met de
handhaving van de maatregel. Om het gebruik van dit instrument te
stimuleren verhoog ik in de Omgevingswet de bestemmingscategorie
sociale koop door deze te koppelen aan de NHG-kostengrens. Aanvullend
bezie ik in hoeverre een koppeling tussen de bestemmingscategorie
sociale koop en de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen
onroerende zaken de handhaafbaarheid van de bestemmingscategorie
sociale koop kan helpen en het gebruik van het instrument door
gemeenten nog aantrekkelijker kan maken. Samen met stakeholders
breng ik ook andere mogelijkheden in beeld om gemeenten te informeren
en te inspireren om starters lokaal aan een woning te helpen.
Alleen meer bouwen is niet voldoende om ervoor te zorgen dat ook
starters en mensen met een laag of middeninkomen op korte termijn een
passende koopwoning kunnen vinden. Terwijl voor een gemiddelde
starterswoning ruim € 10.000 eigen middelen nodig is voor de financiering van de kostenkoper, blijkt uit diverse onderzoeken van bijvoor5

Platform31 (2019), Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

7

beeld de Rabobank dat veel jongeren daar onvoldoende spaargeld voor
hebben. Voor een deel van de starters worden de kosten koper verlaagd
door een verdere verlaging van de NHG-premie naar 0,7% die per
1 januari 2020 ingaat. Daarnaast wordt de kostengrens verhoogd naar
€ 310.000, en voor energiebesparende voorzieningen naar € 328.600. Ook
loopt het onderzoek waarbij ik samen met de Staatssecretaris van
Financiën bezie of en hoe een differentiatie van de overdrachtsbelasting
met een vrijstelling voor starters en verhoging voor beleggers op een
doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare manier kan worden vormgegeven.
Middenhuur
Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een huisvestingsverordening opstellen – ook voor middenhuurwoningen. Daarmee
kunnen ze specifieke woonruimte aanwijzen en koppelen aan een groep
huishoudens. Deze mogelijkheid is verduidelijkt in de Wet maatregelen
middenhuur. Met deze wet wordt ook de marktoets voor niet-DAEB
activiteiten van corporaties vervangen door een marktverkenning. Het
besluit waarin dit wordt uitgewerkt ligt in voorhang bij uw Kamer.
Op 17 september jl. heb ik uw Kamer geïnformeerd over het programma
van dit kabinet om de verschillende aspecten van het woningtekort aan te
pakken (Kamerstuk 32 847, nr. 555). Aanvullend daarop kijk ik specifiek
naar de aanpak van excessen, de betaalbaarheid voor mensen met een
middeninkomen en een goede balans tussen starters en beleggers. Het
gaat daarbij om redelijk gedrag door verhuurders en beleggers. Ik
verwacht daarbij dat ze fatsoenlijk omgaan met hun huurders en hun
woning(en) en een redelijk huurprijs vragen in plaats van maximaal te
willen profiteren van de grote schaarste in steden met een gespannen
woningmarkt. Zoals ik ook heb benoemd in mijn brief van 17 september
wil ik ook de effecten van cumulatie van verschillende maatregelen goed
in beeld hebben om tot een balans te komen tussen voldoende
waarborgen voor de huurder en een voldoende aantrekkelijke sector om
als verhuurder met duurzame betrokkenheid in te kunnen investeren.
Tevens wil ik de samenhang in mijn aanpak blijven bewaken. Ik zie
namelijk verschillende trajecten samenkomen die toezien op de toegankelijkheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen voor mensen met een
middeninkomen of die starten op de woningmarkt. De aanpak van
malafide verhuurders, het tegengaan van excessieve huren in de vrije
sector en het versterken van de positie van starters dragen daar allemaal
aan bij. Uw Kamer heeft over deze onderwerpen ook meerdere moties
ingediend. Om op al deze onderwerpen de juiste voorstellen te kunnen
ontwikkelen en daarbij uw Kamer goed inzicht te kunnen geven in de
mogelijke effecten ervan vind ik het van groot belang om ze in
samenhang verder uit te werken. Hierbij betrek ik in ieder geval de motie
Van Eijs/Ronnes over excessieve huren in de vrije sector (Kamerstuk
32 847, nr. 401), de motie Asscher/Heerma over boetes voor te hoge huren
(Kamerstuk 35 300, nr. 22), de motie Nijboer over het vergunningsysteem
in Groningen (Kamerstuk 27 926, nr. 303) en de motie van Dik-Faber
(Kamerstuk 32 847, nr. 498) om te bezien hoe de juridische belemmeringen voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen
kunnen worden weggenomen. Ik zie in de verdere uitwerking het
versterken van het gemeentelijk instrumentarium centraal staan. Veel van
de genoemde problematiek vraagt in mijn ogen namelijk om lokaal
maatwerk, zodat tot oplossingen gekomen kan worden die de juiste
balans bevat tussen de belangen van huurders, koopstarters en
verhuurders die ik wil bewaken.
In mijn brief van 9 november 2018 is de aanpak goed verhuurderschap
aan uw Kamer toegezonden (Kamerstuk 32 847, nr. 439). Hierin zijn de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

8

afspraken vastgelegd over de aanpak van discriminatie op de woningmarkt, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten alsmede
over de rol van de huurder.
Op 6 november 2019 heb ik met de betrokken partijen gesproken over de
voortgang van de aanpak. Tevens is het rapport van de Radboud
Universiteit over discriminatie op de woningmarkt aan de orde geweest.
Wat betreft de voortgang en verdere aanpak van dit onderwerp verwijs ik
u naar de deze week aan uw Kamer verzonden brief. Over de voortgang
wat betreft de overige onderwerpen van goed verhuurderschap bericht ik
u nog voor het einde van dit jaar.
Sociale huursector
Ondanks de krapte op de woningmarkt zijn het afgelopen jaar de
huurstijgingen voor huurders in de gehele gereguleerde huursector
beperkt gebleven. Ik vind dit een belangrijke ontwikkeling die ik nog
verder stimuleer met mijn beleid op de betaalbaarheid in de sociale
huursector. Betaalbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde om prettig
te kunnen huren. Ik zet daarom in op het borgen van de betaalbaarheid,
een betere verdeling van en het behouden van betaalbare woningen en
het mogelijk maken van lokaal maatwerk.
De betaalbaarheid wordt verder geborgd doordat per 1 januari 2020 de
Wet op de huurtoeslag wijzigt en de maximale inkomensgrenzen in de
huurtoeslag vervallen. Hierdoor wordt de huurtoeslag meer geleidelijk en
over een langer inkomenstraject afgebouwd. Met deze wijziging verdwijnt
de situatie waarbij bij een beperkte stijging van het inkomen ineens de
volledige huurtoeslag vervalt, met veelal grote terugvorderingen tot
gevolg. Hierdoor krijgen circa 115 duizend huishoudens in een
huurwoning met een inkomen iets boven de maximale inkomensgrenzen
de mogelijkheid huurtoeslag aan te vragen.
Het wetsvoorstel dat de maximale huursomstijging voor woningcorporaties conform de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord wijzigt, is op
11 juli 2019 bij uw Kamer ingediend (Kamerstuk 35 254). Het is de
bedoeling dat deze wet op 1 januari 2020 in werking kan treden, omdat de
maximale huursomstijging per woningcorporatie over een kalenderjaar
wordt berekend. De maximale huursomstijging wordt vastgesteld op
inflatievolgend, dit draagt bij aan de betaalbaarheid voor zittende
huurders. Daarnaast krijgen woningcorporaties lokaal de ruimte om met
gemeenten en huurdersorganisaties een hogere huursomstijging af te
spreken als dit nodig is voor investeringen.
Het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen ligt op dit moment voor
advies bij de Raad van State. Dit wetsvoorstel bevat een aantal maatregelen voor een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de
bestaande voorraad die ik aankondigde in mijn brief van 17 september. Dit
voorstel regelt de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar
huishoudenstype, de mogelijkheid om een passendere huur te vragen van
huurders met hoge (midden)inkomens in sociale huurwoningen en de
mogelijkheid van tijdelijke huurkorting bijvoorbeeld voor huurders die qua
inkomen recht hebben op huurtoeslag, maar een huur hebben boven de
toepasselijke aftoppingsgrens. Dit wetsvoorstel bevat daarnaast een
maatregel om meer lokaal maatwerk mogelijk te maken met de vrije
toewijzingsruimte. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen gezamenlijk beleid hiervoor maken.
De stijgende huizenprijzen zijn van invloed op de WOZ-waarde en een
hogere WOZ-waarde leidt tot meer punten in het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor komen voornamelijk in de grote steden sociale huurwoningen vaker terecht in het vrije huursegment. Om betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad te behouden heb ik daarom
aangekondigd dat het aandeel van de WOZ in het puntenstelsel gemaximeerd wordt op 33% in mijn brief van 17 september. Dit vergt een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

9

aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wordt naar
verwachting in de eerste helft van 2020 aan uw Kamer voorgelegd.
Voor de zomer van volgend jaar wil ik het wetsvoorstel tot aanpassing van
de Woningwet n.a.v. de evaluatie bij u indienen, zodat die nog deze
kabinetsperiode in werking kan treden. Dit najaar houd ik een internetconsulatie. Dit wetsvoorstel bevat beleidsvoornemens die zijn aangekondigd
in mijn brief van 22 februari 2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 470) en het
bijbehorende verslag van de evaluatie van de herziene Woningwet, met
uitzondering van de maatregelen betreffende sanering, waar ik u dit
najaar al over verwacht te informeren. Het is de bedoeling dat de
wetswijziging in 2021 in werking kan treden. Met de wetswijziging wil ik
detailregels en uitvoeringsvoorschriften schrappen en de regelgeving
meer naar algemene principes inrichten, zodat meer lokale ruimte
ontstaat om de goede afweging te maken. In mijn brief van 17 september
zegde ik daarnaast voorstellen toe om de verkoopregels voor corporaties
te vereenvoudigen en daarin op te nemen dat woningen die worden
verkocht eerst aan de huurder moeten worden aangeboden, en om het
verschuiven van woningen tussen de DAEB- en de niet-DAEB-portefeuilles
makkelijker te maken. Dit voorstel betrek ik ook bij de wijziging van de
Woningwet n.a.v. de evaluatie van deze wet.
3. Verduurzaming en een toekomstbestendige woningmarkt
Hoe veranderen onze woonwensen in tien of twintig jaar tijd? En hoe
zorgen we dat we die verandering snel meenemen in het woonbeleid?
Ook op de langere termijn moet iedereen in Nederland gelijke kansen
kunnen hebben op prettig wonen. Dat betekent dat de woningmarkt beter
tegen een stootje moet kunnen: minder uitschieters in woningprijzen,
voor iedereen een eerlijke en betaalbare overgang naar schone energie en
in sommige regio’s goed inspelen op bevolkingskrimp. Samen moeten we
zekerheid bieden. Ik werk op dit moment aan verschillende trajecten om
het functioneren van de woningmarkt te verbeteren.
In het najaar verwacht ik uw Kamer te informeren over de nadere
uitwerking van de hoofdlijnen van de verbetervoorstellen voor sanering
van woningcorporaties, zoals genoemd bij de evaluatie van de herziene
Woningwet (Kamerstuk 32 847, nr. 470). Ook ben ik bezig de verhuurderheffing te evalueren. De evaluatie verwacht ik in het eerste kwartaal van
2020 aan uw Kamer te sturen.
Eind dit jaar informeer ik u over de cycliciteit van de woningmarkt. Ik heb
het CPB gevraagd onderzoek te doen naar de cycliciteit van de woningmarkt. Dit onderzoek wordt in december afgerond. Gelijktijdig met het
rapport van het CPB informeer ik u over de cycliciteit van de woningmarkt.
Daarmee geef ik uitvoering aan de motie van het lid Smeulders
(Kamerstuk 32 847, nr. 478).
Bij de begeleidende brief bij de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2019 informeerde ik u over de stand van zaken van de motie van
het lid Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52) en de samenloop met het
gezamenlijk onderzoek van het Rijk en Aedes uit het Klimaatakkoord naar
de financiële positie van corporaties. Gezien de benodigde tijd, verwacht
ik dat het onderzoek naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. niet eind
2019 afgerond kan worden, maar zeker wel in het komend voorjaar.
De Minister van EZK stuurde u op 17 september het Wetgevingsoverzicht
Klimaatakkoord (Kamerstuk 32 813, nr. 394) met diverse maatregelen die
van belang zijn voor de verduurzaming van de woningmarkt. Op korte
termijn ontvangt uw Kamer het Klimaatplan, dat conform de Klimaatwet
moet worden opgesteld, inclusief een wetgevingskalender met wet- en

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

10

regelgeving die voortvloeit uit het Klimaatakkoord. Eind van het jaar
ontvangt u een brief over de afspraak in het klimaatakkoord om voor de
wijkgerichte aanpak in beeld te brengen welke bevoegdheden nodig zijn
voor gemeenten en welke waarborgen nodig zijn voor de consument- en
gebouweigenaar. Ook ontvangt u in einde van de jaar een kamerbrief over
de financiering en ontzorging van eigenaar-bewoners bij de energietransitie.
Eerder kondigde ik aan de volgende besluiten te wijzigen voor de
energieprestaties: Besluit huurprijzen woonruimte, Besluit vermindering
verhuurderheffing en het besluit energieprestatievergoeding huur. Deze
Besluitwijzigingen worden naar verwachting begin 2020 aan uw Kamer
voorgelegd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

11

Bijlage overige moties en toezeggingen
Toezeggingen met betrekking tot tijdelijke verhuur
Tijdens de behandeling van Wet doorstroming huurmarkt (Kamerstuk
34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (Kamerstuk
34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn een aantal
toezeggingen gedaan en moties aangenomen in relatie tot het monitoren
van de ontwikkeling van tijdelijke huurcontracten. Deze zijn samengevat in
de brief van 8 juli 2016 over evaluatie en eventuele nul- en tussenmetingen Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373, nr. 52).
Middels een motie van het lid Albert de Vries (Kamerstuk 34 373, nr. 45) is
de regering verzocht bij de evaluatie van de Wet doorstroming 2015 te
rapporteren of de beoogde effecten, waaronder het verleiden van
particuliere verhuurders om meer huurwoningen aan te bieden en het
realiseren van een betere rechtsbescherming van huurders die tijdelijk
huren, zijn behaald, en of oneigenlijk gebruik van het contract voor
bepaalde tijd als proefperiode achterwege is gebleven. Voorts is middels
de brief van 17 mei 2019 (Aanhangsel Handelingen II 2018/19, nr. 2700)
toegezegd de Kamer te informeren over het gebruik van tijdelijke
huurovereenkomsten door verhuurders.
Naar aanleiding van een vraag van het lid Verheijen (PvdA) is aan de
Eerste Kamer toegezegd om te monitoren dat de tijdelijke huur niet de
norm zal worden in de particuliere huursector en om in de jaarlijkse
rapportages verslag te doen van de ontwikkelingen op dit terrein in zowel
de sociale als de particuliere huursector. Naar aanleiding van een vraag
van het lid Flierman (CDA) is aan de Eerste Kamer toegezegd dat zou
worden gemonitord hoe de invulling van de tijdelijke huurcontracten
uitwerkt voor internationale studenten en om maatregelen te treffen als
zich problemen voordoen. Ook is aan die Kamer, naar aanleiding van een
vraag van het lid Pijlman (D66), toegezegd de beschikbare informatie over
de effecten van de wet Schouten inzake jongerencontracten mee te
nemen in de jaarlijkse rapportages aan de Kamer.
Bij de brief van 22 december 2016 (Kamerstuk 33 436, nr. 44) is de Tweede
Kamer geïnformeerd over uitkomsten van de evaluatie van de verruiming
van de Leegstandwet. In deze brief is aangegeven dat de monitoring van
tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zal worden gecontinueerd. Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt
(Kamerstuk 34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten
(Kamerstuk 34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele
toezeggingen gedaan en moties aangenomen in relatie tot het monitoren
van de ontwikkeling van tijdelijke huurcontracten. Met de Staat van de
Woningmarkt is aan bovenstaande moties en toezeggingen invulling
gegeven. Hierbij is gebruik gemaakt het onderzoek van CBS naar de mate
waarin door verhuurders gebruik wordt gemaakt van de bestaande en met
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde vormen van
tijdelijke huur van woonruimte6.
Toezeggingen over de spanning op de woningmarkt
Ik heb in 2018 toegezegd inzake woningtekorten te onderzoeken of het
mogelijk is om op basis van de beschikbare data een spanningsindicator
naar prijsklasse te ontwikkelen en hierover de Tweede Kamer te rapporteren na afronding van het WOON 2018. Het woningtekort is tot op heden
kwantitatief bepaald, zonder onderscheid naar typen woningen. In
opdracht van BZK is onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het
6

De uitkomsten van het onderzoek, Monitor tijdelijke verhuur 2018, heeft het CBS op 27 juni
2019 op haar website gepubliceerd. https://www.cbs.nl/nlnl/maatwerk/2019/26/monitortijdelijke-verhuur-2018.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

12

onderscheiden van segmenten op de woningenmarkt binnen het
woningtekort. Hiervoor zijn verschillende benaderingen onderzocht.
Hierbij is het niet mogelijk gebleken een indicator te ontwikkelen die
helder is, eenvoudig geconstrueerd kan worden en recht doet aan de
complexiteit van de doorstromingsprocessen op de woningmarkt.
Overige toezeggingen
Mijn ambtsvoorganger heeft de Eerste Kamer, naar aanleiding van een
vraag van het lid Bikker (ChristenUnie), toegezegd om jaarlijks de
toename van het dure scheefwonen te monitoren. Eens in de drie jaar is
het mogelijk om hierover te rapporteren op basis van het
WoON-onderzoek. Het dure scheefwonen is in 2018 afgenomen ten
opzichte van 2015 met 56 duizend huishoudens tot 346 duizend
(WoON2018). Dit is een gevolg van invoering van passend toewijzen in
2016. In «Ruimte voor wonen» over het WoON2018 wordt ingegaan op
scheefwonen. Toegezegd is in de tussenliggende jaren te rapporteren op
basis van de beschikbare gegevens over het gebruik van de huurtoeslag,
waarbij de gegevens dus noodzakelijkerwijs beperkt zijn tot huurtoeslagontvangers. In een bijlage van deze Staat van de Woningmarkt is het
jaarverslag van de wet op de Huurtoeslag opgenomen. In dit jaarverslag
wordt ook gerapporteerd over het aandeel huurtoeslagontvangers met
een huur boven de aftoppingsgrens. Dit aandeel blijkt, na een stijging in
de jaren tot 2014 sindsdien weer te dalen naar 26,1% in 2015, 25,2% in
2016, 24,7% in 2017 en (op basis van voorlopige cijfers) 24,7% in 2018.
Ook dit heeft te maken met de regels voor passend toewijzen die sinds
2016 gelden. Uit de rapportage van corporaties (BTiV monitor) blijkt dat
corporaties in 2016 gemiddeld 95,7% passend hebben toegewezen en,
2017 gemiddeld 98,7% en (op basis van voorlopige cijfers) in 2018
gemiddeld 98,5%. Dit leidt ertoe dat geleidelijk het aandeel huurtoeslagontvangers met een huur boven de aftoppingsgrens daalt.
Op dit moment ben ik bezig de verhuurderheffing te evalueren. De
evaluatie verwacht ik in het eerste kwartaal van 2020 aan uw Kamer te
sturen.
27 juni 2019 heeft uw kamer een motie (Kamerstuk 32 847, nr. 534)
aangenomen van de leden Koerhuis en Ronnes met het verzoek «een
meldpunt in te richten waarbij niet alleen gemeenten en provincies maar
ook bouwers en projectontwikkelaars het landelijk expertteam
woningbouw kunnen vragen om te helpen». Marktpartijen kunnen zich
melden bij het expertteam woningbouw wanneer zij tegen belemmeringen aanlopen bij een woningbouwproject. Het expertteam neemt dan
contact op met de desbetreffende gemeente om samen te onderzoeken
welke oplossingen er mogelijk zijn. De tekst op de webpagina van het
expertteam woningbouw nodigt marktpartijen daar nu ook toe uit.
In 2018 en 2019 ben ik op verscheidende momenten het gesprek aan
gegaan met consumenten- en brancheorganisaties over het informeren
van consumenten over voorbehouden in het koopcontract, conform
toezegging. Ik heb u toegezegd met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) in gesprek te gaan over het standaard laten opnemen van de
bouwkundige keuring in de model koopovereenkomst. Zij hebben
aangegeven dat dit inmiddels standaard opgenomen is.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 578

13