Rapportage Expertteam
Woningbouw
2020
In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

>>Duurzaam, Agrarisch, Innovatief
en Internationaal ondernemen

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Inhoudsopgave
Samenwerken op nog onontgonnen terrein

5

Het geheim van de smid: 360 graden feedback-loop

7

Succesvolle Impulskamers wordenin 2021 voortgezet

9

Impulskamer helpt Nijmegen bij project in stationsgebied

10

Toelichting op de cijfers:

11

Kwalitatief programmeren dankzij het Expertteam

13

Hoe het Expertteam Woningbouw Flexwonen verder hielp

14

Versnellen van de woningopgave zonder in te leveren op kwaliteit

16

Er is geen easy fix: de noodzaak achter kennisdeling

17

Spoorzones en chachacha: het belang van in beweging blijven

18

Stikstof, er kan meer dan je denkt

20

Expertteam Woningbouw adviseert Nieuwkoop over stikstof

21

3

4

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

5

Samenwerken op nog onontgonnen terrein
Interview Marja Appelman
De woningopgave een ‘groot dossier’ noemen, is een understatement van jewelste. Een goede aanleiding om met Marja Appelman te
spreken over dat onderwerp. Op het moment van interviewen is Appelman nog directeur Woningmarkt bij het ministerie van BZK. Met
ingang van 1 maart 2021 is ze directeur Woningbouw bij datzelfde ministerie. Het expertteam van RVO noemt ze een ‘spin in het web’.
Een team dat een cruciale rol in het aanjagen van de woningbouw in Nederland speelt. Alle reden om te vragen waarom dat zo is.
Om maar met de deur in huis te vallen: kijk je tevreden terug op het afgelopen jaar? En zo ja, wat is dan de rol van
het expertteam Woningbouw bij de grote woonopgaves in Nederland? ‘Ik kijk zeker positief terug op het afgelopen jaar.’ In
de eerste plaats omdat het expertteam inmiddels betrokken is bij vrijlwel alle grote interventies van het ministerie van
BZK op het gebied van de woningbouw: ‘Vooral omdat ik in het team een grote mate van flexibiliteit en vernieuwingsdrift heb gezien.
Het expertteam zou je als de spin in het web kunnen zien.’ Ten tweede omdat het team zowel nauw contact heeft met gemeenten
en provincies, als ook met de markt en met kennisinstellingen, zo licht ze toe. Contact, dat iedere keer geworteld is in die
praktische casuïstiek. Als je het op die manier bekijkt, dan speelt het team van RVO een cruciale rol bij de realisatie van de
woningbouwopgave in Nederland.
Vanwaar je enthousiasme? En wat doet zo’n expertteam dan precies? ‘Nou, dat enthousiasme is snel verklaard’, aldus
Appelman: ‘kort gezegd, wordt het bouwen van nieuwe woningen steeds complexer. Nederland is een klein land, dus is het logisch dat er
allerhande discussies ontstaan als je in een snel tempo woningen wil realiseren.’ Over verduurzamingsaspecten bijvoorbeeld, of over
het ruimtebeslag, of stikstof inpassing. En ook over wet- en regelgeving en over business-cases. Dergelijke vraagstukken
zijn voor alle overheden en marktpartijen ingewikkelder aan het worden: ‘Simpelweg omdat maatschappelijke vraagstukken ook
steeds ingewikkelder worden.’
Het mooie van het expertteam is dat de leden juist over al die verschillende onderwerpen kennis bezitten. Over
planologie, over financiering, over wet- en regelgeving. Over juridische vraagstukken. En, belangrijker nog, die experts
leveren onafhankelijk maatwerk. Geënt op de lokale problematiek en omstandigheden..
Wat hoor je terug van de medeoverheden? ‘Dat de inbreng van het team, zeker ook in Coronatijd, hoog gewaardeerd wordt door
deelnemende gemeenten.’ En dat geldt zeker ook voor het ministerie van BZK, voegt ze toe.
Heb je een concreet voorbeeld? ‘Zeker. Je ziet dat het expertteam in 2020 al op een aantal vlakken haar expertise uitgebouwd heeft.’
Appelman legt uit dat het aanjagen van de bouw en plaatsing van flexwoningen een goed voorbeeld is. Evenals het
proactief meedenken over oplossingen voor stikstofproblematiek. ‘Daar gaan we in 2021 natuurlijk mee verder. Vanaf 2021
gaat het het team ook gemeenten ondersteunen bij hun aanvragen voor het Volkshuisvestingsfonds om zo te investeren in leefbaarheid en
verduurzaming van woningen in kwetsbare gebieden. Ook gaat het expertteam de Taskforce Nieuwbouw Corporaties ondersteunen bij het
aanjagen van sociale woningbouw. Dus ja, ik ben echt trots op het team.’ De formule werkt. ‘En dat wat goed werkt, dat moet je uitbouwen.’
Om die reden zet het ministerie het komend jaar nog meer instrumenten in om de woningbouw verder te bevorderen.
Kort licht Appelman toe dat er ook in de loop van deze kabinetsperiode al aanvullend instrumentarium is ontwikkeld om
de woningbouw aan te jagen. Bijvoorbeeld financiële instrumenten zoals de woningbouwimpuls, maar ook aanpassing
van wet- en regelgeving zoals het opschorten van de markttoets. Ook nam het kabinet meer regie op woningbouw, wat
onder meer resulteerde in de aanwijzing van 14 grootschalige woningbouwgebieden, woondeals en het vereiste om de
plancapaciteit te verhogen naar 130%. Het expertteam kan hiermee een bredere rol oppakken richting lokale overheden,
markt en kennisinstellingen door hen te wijzen op bepaalde ontwikkelingen en deze toe te lichten.
‘Maar’, zo stelt ze: ‘wat wellicht nog belangrijker is, is de praktijkkennis die het expertteam weer richting het ministerie terugkoppelt.’ ‘Dat is
jargon, maar met de informatie die wij terugkrijgen kunnen wij regelingen en beleid toetsen. Momenteel loopt er bijvoorbeeld een tussentijdse
evaluatie van de Woningbouwimpuls , vanuit het expertteam krijgen we dan ook echt inzichten vanuit de praktijk bij gemeenten. Die zijn heel
waardevol.’’ Zo werd dat mede dankzij het expertteam inzichtelijk dat de kosten voor infrastructuur niet altijd volledig kon
worden toegerekend aan individuele aanvragen voor de Woningbouwimpuls.

6

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Overigens kunnen deze investeringen wel erg groot zijn voor provincie en gemeenten: ‘dat kan dan nog steeds een bottleneck
blijken om die woningbouwopgave te realiseren. Daar moeten we gezamenlijk een oplossing voor vinden.
Stel het is december 2021. Als je dan zou terugkijken, wat heeft het expertteam dan bereikt? ‘Ik zou dan vooral blij zijn als
het expertteam ook voor de Volkshuisvestingsfonds en de Taskforce Nieuwbouw Corporaties een belangrijke rol heeft vervuld.’ Ook een nog
betere aansluiting bij de marktpartijen staat op het verlanglijstje van het ministerie. In de wetenschap dat marktpartijen
zelf – om juridische redenen- geen aanvraag mogen doen, terwijl de behoefte om ook de markt goed te betrekken groot
is: ‘dat is wel een van de zorgpunten, ja.’
RVO organiseert om die reden bijvoorbeeld Kennisbijeenkomsten, waarbij marktpartijen een inhoudelijke rol kunnen
vervullen. Op lokaal niveau zijn marktpartijen uiteraard al bij concrete projecten betrokken. Maar het breder delen van
de aldaar opgedane ervaring en kennis staat hoog op de agenda. ‘Ik heb er alle vertrouwen in dat als we eind 2021 terugkijken, we
kunnen constateren dat we ook veel contact gehad hebben met marktpartijen. En dat we daar over en weer met tevredenheid op terugkijken.’
En, tot slot, wat is nu de echte take-away? Alhoewel ook dat bijna een cliché is, stelt Appelman vast: ‘Toch dat echte
samenwerking nodig is. Hiervoor moet bij iedereen het besef indalen dat je elkaar echt nodig hebt om tot versnelling te komen.’ Waarbij, zo
vult ze aan, samenwerking alleen gestalte krijgt als je inzicht durft te geven in elkaars belangen. Dat je aan een ander
denkt. En dat het soms nodig is om iets van je eigen belang los te laten. Alleen zo ontstaat een realistische kijk op al die
lokale woningopgaven: ‘Want het is voor een deel werken op nog onontgonnen terrein.’ Dus vat ze samen, wat er dan echt nodig is:
‘durf, inzicht en vertrouwen in elkaar.’ En laat dat nu juist de rolinvulling van het expertteam zijn: om eraan bij te dragen dat
kennis wordt gedeeld, vooral te kijken naar wat er wél kan, en zorg te dragen dat ieders belang eerlijk op tafel komt.

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

7

Het geheim van de smid: 360 graden
feedback-loop
Interview Hans Beekenkamp
Vooruit- en terugkijken. Dat is wat we met Hans Beekenkamp, vanuit RVO coördinator van het Expertteam Woningbouw doen. Met
hem herleven we wat er in 2020 gebeurd is, en kijken we vooruit naar wat er in 2021 te gebeuren staat. Een verhaal over aanjagen,
stikstof en kennisdelen. En over 360 graden.
Hoe kijk je op 2020 terug? Welke sprong hebben jullie als expertteam gemaakt? ‘Als je het goed vindt, dan begin ik in 2019: daarin ligt namelijk
de kern van het Expertteam besloten.’ Beekenkamp legt uit: ‘een kern, waar we als voornaamste doel hadden om samen met gemeenten de
woningbouw in Nederland verder aan te jagen.’ In 2020 heeft het Expertteam de scope verder verbreed: in negatieve zin kregen we uiteraard
met de stikstofproblematiek van doen. Als expertteam ‘moesten we daar uiteraard wat mee om vertraging van woningbouwprojecten zoveel
mogelijk te voorkomen.’ Maar er kwam ook een aantal onderwerpen bij: zo werd flexwonen een belangrijk beleidsvraagstuk. En tot slot, kwam
ook het Woningimpuls-instrumentarium beschikbaar. Dat zorgde voor een nieuwe versnelling in de Nederlandse woningbouw.
Hoe doen jullie dat? We hebben gemerkt dat we met het Expertteam programma eigenlijk heel gemakkelijk
meebewegen met al deze (maatschappelijke) ontwikkelingen: ‘We voelen heel goed aan, wat er in de dagelijkse praktijk aan de hand
is.’ En weten daar ook op in te spelen. We –- zijn ‘adaptief’.
Leg eens uit ... Wij werken natuurlijk in de eerste plaats erg praktijkgericht. Waarbij de plaatselijke casuïstiek leidend
is. ‘we zijn – blijkbaar, zeg ik maar even voorzichtig- in staat om al die kleine signalen die we dagelijks oppikken in een groter verband te
plaatsen. Te verdiepen en te abstraheren.’ We hebben natuurlijk overal contacten: bij Aedes, bij provincies, bij corporaties, bij
allerhande gemeenten. En op alle niveaus. Dus is het misschien voor ons ook wel gemakkelijker om rode draden in al die
signalen te ontwaren.
We vervullen op die manier een brugfunctie. Dat is misschien wel onze tweede functie: die rode draden, die spreken we
natuurlijk ook door met het ministerie. Met hun beleidsmensen. Zo verbinden we de dagelijkse praktijk met beleid. En
omgekeerd. Zo brengen we ook samenhang aan. Op relatie, maar zeker ook op kennisniveau.
Heb je een goed voorbeeld? Een goed voorbeeld is wellicht de Inspiratiewijzer Stikstof, het kan wel! Begin 2021 is deze
gepubliceerd.
In botte aantallen: waar hebben we het dan over? Dan hebben we het over 150 adviesgesprekken en 21 trajecten met
allerhande gemeenten. En daarmee hebben we in 2020 weer meer gemeenten ondersteund dan in 2019. En ook de
formule van de Impulskamers is aangeslagen, merken we. Dat initiatief wordt goed gewaardeerd door gemeenten. En dat
geldt ook voor het thema flexwonen. Dat is voor veel gemeenten nog een relatief nieuw beleidsveld, waardoor er – heel
begrijpelijk - veel vragen leven.
Samenwerking organiseren: is dat dan de kern van jullie werk? Nou ja, in de kern zeker. Want we brengen
beleidskennis en wet- en regelgeving in, die van de verschillende ministeries relevant is. Zoals bijvoorbeeld op het gebied
van stikstof, maar ook op andere terreinen. Uit de praktijk brengen we praktische inzichten in, die we van gemeenten en
corporaties aangereikt krijgen. ‘Onze experts hebben natuurlijk unieke kennis. En weten bovendien waar ze aanvullende kennis kunnen
‘halen.’ Waaraan we bovendien ook het perspectief van de markt toevoegen. Want ook marktpartijen spreken we vrijwel
iedere dag. Die kennis delen, dat is onze derde ‘taak’: dat doen we met behulp van webinars, praktijkverhalen, onze site.
En met al die experts die dat iedere dag opnieuw doen.

8

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

En als we eens vooruitkijken naar 2021: hoe ziet dat eruit? Welke plannen leven er? Allereerst gaan we ons inzetten
voor nieuwe doelgroepen. Zo komt er bijvoorbeeld een uitvraag voor Versnellingskamers voor marktpartijen, omdat
we gemerkt hebben dat ook de marktpartijen met vragen worstelen. En uiteraard zullen we via de Taskforce hulp blijven
bieden om (vertraagde) projecten van gemeenten en corporaties weer vlot te trekken. Nieuw is dat we ook ondersteuning
zullen gaan aanbieden bij projecten, die zich aangemeld hebben voor het Volkshuisvestingsfonds. ‘ ‘En, zoals ik al zei: ook
onze Impulskamers gaan we verder verbreden: want dit middel willen we naast het volkshuisvestingsfonds ook inzetten voor de vakantieparken-problematiek en een groeiend beleidsvraagstuk als de winkelleegstand.’
En als ik ... nog voordat de vraag gesteld kan worden, onderbreekt Hans: ‘en misschien wel het belangrijkste aspect van
vernieuwing is, dat we gaan variëren in de ‘lengte van onze trajecten.’ Soms kan een adviesgesprek écht van korte duur zijn, om
toch maximaal effect te sorteren.
Wellicht nog een fraaie afsluitende zin? We hebben altijd oog voor de praktijk. Waarbij we kijken, naar wat er kan. En
dan merken we dat er eigenlijk altijd toch wel iets versneld kan worden. ‘Feitelijk organiseren we zo met elkaar een 360-graden
feedback. Dat leidt eigenlijk tot een verdieping van het vraagstuk.’ Dat is misschien wel de basis van onze receptuur. Omdat we
mensen én kennis bij elkaar brengen. En zo -eigenlijk altijd- een volgende stap in de goede richting kunnen zetten.

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

9

Succesvolle Impulskamers worden
in 2021 voortgezet
BZK wil met de Woningbouw Impulsregeling (WBI) de (snellere) bouw van meer betaalbare woningen ondersteunen en ondervangt
daarom bij gekwalificeerde bouwprojecten maximaal 50 procent van de publiek onrendabele top. Om gemeenten te helpen die bijdrage
te krijgen, hield het Expertteam Woningbouw ter voorbereiding op beide openstellingen van de Regeling in 2020 tachtig Impulskamers.
In elk van deze sessies beantwoordden twee experts vragen van de gemeenten over hun potentiële aanvraag. Ze hielpen niet het
formulier in te vullen, maar boden een soort ‘huiswerkbegeleiding’ om de aanvraag uiteindelijk zo helder en compleet mogelijk te
maken. Een groot succes, vertelt Jessica Sloof, adviseur Woningbouwimpuls.
Waardeerden gemeenten de Impulskamers? ‘Zeker! In de evaluatie kregen we een 8 en veel mooie complimenten van
ze. De kennis die experts konden inbrengen wordt heel erg gewaardeerd, maar ook het feit dat BZK erbij aan tafel zit om
vragen over het proces en de Regeling direct te beantwoorden. De meeste kamers hebben ook geleid tot het indienen
van een aanvraag. Een deel daarvan is gehonoreerd, maar er was flink meer belangstelling dan geld’, zegt Sloof. ‘Voor de
subsidie is een miljard beschikbaar. De eerste twee tranches zijn in 2020 uitgegeven.’
Waarom is dit initiatief zo succesvol? ‘Gemeenten geven aan dat ze er veel aan hebben. Het zijn echt sessies op
projectniveau, die diep gaan. De gemeenten geven complete openheid van zaken, en er wordt heel project specifiek
gerekend: hoe ziet de publiek onrendabele top eruit? Kan die lager? En alles is gericht op de WBI. Er wordt gekeken of de
aanvraag zinvol is, en hoe die dan zo scherp mogelijk te maken is.’
Blijkbaar voorzagen jullie in een behoefte. ‘Inderdaad. Bij veel gemeenten blijven projecten op de plank liggen
omdat er geen sluitende business case is. Dan kunnen ze zo creatief zijn als ze willen, maar mede door dure publieke
investeringen en eisen aan het woningbouwprogramma zit je automatisch snel met een onrendabele top’, stelt Sloof
vast. ‘Door daar met de ogen van de experts naar te kijken, zie je soms dingen waardoor een project, mét of zelfs zonder
een bijdrage vanuit de WBI opeens wél kansrijk wordt.’
Waar helpen de Impulskamers vooral bij? ‘Een externe toetsingscommissie beoordeelt en scoort de aanvragen,
en adviseert de minister. Door het financiële plafond en de grote belangstelling is het heel belangrijk om op alle
criteria goed te scoren. En daarbij hebben de Impulskamers waarde. Er moet veel gecompliceerde informatie worden
aangeleverd, cijfermatig en planologisch. Als de commissie daaruit niet duidelijk kan opmaken waarom bijvoorbeeld de
kosten per woning hoog zijn, dan helpt dat niet. Dus wij leren gemeenten dat ze hun verhaal op alle fronten goed moeten
onderbouwen.’
Dus dit initiatief wordt wegens succes verlengd? ‘Ja, gemeenten willen dat erg graag. Vanwege het succes en de hoge
waardering gaan we in 2021 op dezelfde manier verder. Het heeft met relatief weinig geld en inzet heel veel opgeleverd’
stelt Sloof tevreden vast. ‘Het bevalt zelfs zó goed dat we het concept van een kleine samenstelling met hulp op maat ook
gaan uitrollen naar andere onderwerpen, zoals het versnellen van woningbouw.’

DE PUBLIEK ONRENDABELE TOP: DE FEITEN OP EEN RIJ
• Bij bouwprojecten blijft onder de streep een bedrag over, bestaand uit kosten die niet uit de opbrengst van de bouw
kunnen worden gefinancierd. Denk bijvoorbeeld aan het geld dat nodig is om een nieuwe wijk te ontsluiten, het
verplaatsen van bedrijven of saneren van vervuilde grond.
• Bij actief grondbeleid is alles wat niet via grondopbrengsten kan worden bekostigd voor rekening van gemeente
(bouwer draagt bij via grondopbrengsten).
• Bij faciliterend grondbeleid draagt bouwer bij via kostenverhaal (zoveel als mogelijk is).
• Het deel van dat bedrag dat voor rekening van de gemeente komt, is de publiek onrendabele top.
• De (publiek) onrendabele top wordt hoger naar mate er meer sociale en middeldure woningbouw in een project moet
worden gerealiseerd. De opbrengsten per woning dalen dan gemiddeld, maar de kosten niet.
• Veel woningbouwprojecten blijven liggen omdat gemeenten de publiek onrendabele top niet kunnen financieren.

10

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Impulskamer helpt Nijmegen bij project in
stationsgebied
Nijmegen richt het stationsgebied opnieuw in. Op korte termijn komen daar 672 appartementen, vooral voor de middeninkomens.
Dat plan heeft zoals veel andere in Nederland een publiek onrendabele top, maar Nijmegen
kan die deels afdekken door een succesvolle aanvraag voor subsidie uit de Woningbouwimpuls (WBI). De gemeente nam voor het
aanvragen van de steun deel aan de succesvolle Impulskamers van het Expertteam.

Plan bleef helemaal overeind
Gemeenten kunnen met de Woningbouwimpuls, een regeling van het ministerie van BZK, een bijdrage krijgen om
de publiek onrendabele top in woningbouwprojecten te financieren, en zo de bouw te versnellen. Het Expertteam
houdt de Impulskamers vóór de openstelling van elke van de vier tranches van de WBI. Elke gemeente kan dan één
woningbouwproject voorleggen aan woningbouwexperts, die tot in detail meekijken en -praten.
‘We hadden een onrendabele top die we niet zelf of met de markt konden oplossen. Al sparrend kom je er in de
Impulskamer achter of een aanvraag voor de WBI kansrijk is’, zegt Paul Matthieu, gebiedsontwikkelaar bij de gemeente
Nijmegen. ‘Ons plan bleef in die bespreking helemaal overeind. Onder meer vanwege het aandeel betaalbare woningen,
het integrale karakter van ons plan en het feit dat we snel met de bouw konden beginnen.’

Rijksbijdrage van vijf miljoen euro
Uiteindelijk gaf de toetsingscommissie een positief advies over het plan van Nijmegen aan de minister. Het project werd
daarop samen met 26 projecten in andere gemeenten geselecteerd voor een bijdrage uit de eerste tranche. ‘We hebben
een rijksbijdrage van 5 miljoen euro gekregen’, vertelt Matthieu. ‘De provincie legde 1,5 miljoen bij, waardoor onze raad
ook bereid was 3,5 miljoen te investeren.’ Hierdoor kan de bouw van drie appartementengebouwen beginnen.
Te zijner tijd wil Nijmegen voor de tweede fase van de woningbouw in het stationsgebied zeker opnieuw gebruikmaken
van de Impulskamer en de Woningbouwimpuls. Er moeten daar uiteindelijk namelijk 2.000 woningen komen, die hard
nodig zijn om het snelgroeiende aantal inwoners van de stad te helpen huisvesten. Matthieu. ‘We gaan van 176.000
inwoners nu naar ongeveer 200.000 rond 2030. Daarom moeten we veel bouwen binnen de huidige stadsgrenzen.’

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

11

Toelichting op de cijfers:
Het Expertteam Woningbouw was in 2020 actief in 21 casussen bij gemeenten. In dit soort langere trajecten sluit het team een
samenwerkingsovereenkomst, en sparren de experts gedurende een jaar zes tot acht keer met de gemeenten. Er zijn ook 33 adviesgesprekken gevoerd met gemeenten. Daarin onderzoekt RVO, soms ondersteund door experts, een lokaal vraagstuk op het gebied van
woningbouw.
Op basis van zo’n gesprek stelt RVO een plan van aanpak op hoofdlijnen op. Soms helpt dat gemeenten voldoende,
en kunnen ze er zelf verder mee aan de slag. Als er meer ondersteuning nodig is, sluiten we een samenwerkingsovereenkomst om de gemeente voor langere tijd met experts te helpen bij het oplossen van knelpunten.
Verder hielpen twee experts in 2020 in 80 impulskamers gemeenten om hun aanvraag voor een bijdrage Woningbouw
Impuls zo helder en compleet mogelijk te maken. De betrokken gemeenten kregen in de Impulskamers inzichten over
het bepalen van de publiek onrendabele top van hun project, en hoe ze hun aanvraag nog beter konden onderbouwen.
Ook op het gebied van flexwonen hielp RVO gemeenten, in de vorm van tien versnellingskamers Flexwonen. In die
kamers onderzochten verschillende partijen in de gemeente (of regio) in één of eventueel twee sessies de kansen
en mogelijkheden voor flexwonen. Er is gestructureerd en stapsgewijs toegewerkt naar passende en gedragen
flexwoonconcepten.
Verder is er gewerkt aan concrete acties om de haalbaarheid van die oplossingen te vergroten of tot uitvoering te komen.
Vanwege corona zijn de versnellingskamers gedurende het jaar omgezet in online sessies, waarbij de ‘Routekaart
Flexwonen’ is vertaald is naar een digitale tool.
Het Expertteam ging verder met 17 partijen in gesprek over een specifiek knelpunt op het gebied van flexwonen. In die
gevallen was de gemeente of (markt)partij al een stap verder in de initiatieffase van een flexwoonproject, maar zat dat
vast op een concrete hobbel.
Denk bijvoorbeeld aan de ruimtelijke procedure of de business case. Deze partijen waren dan meer geholpen met
gerichtere kennisdeling dan met het doorlopen van de volledige Routekaart Flexwonen. In deze gevallen is in een sessie
van 1 à 2 uur concreet advies gegeven en zijn vragen beantwoord.
In 2020 zijn tot slot drie uitgebreide trajecten rond de stikstofproblematiek van start gegaan. Daarnaast is vaak gekozen
voor eenmalige advies- of spiegelgesprekken met de experts rond dit vraagstuk, om zo projecteigenaars en stakeholders
de weg uit het stikstofdoolhof te wijzen. In 2020 waren er 19 van dergelijke gesprekken.

In februari 2020 overhandigde het NVB de Snelle 100 aan het ministerie van Binnenlandse Zaken Deze Snelle 100
betrof een lijst met iets minder dan 70 vastgelopen woningbouwprojecten verzameld door het NVB (inmiddels:
woningbouwers NL).
In 2020 heeft het expertteam een deel van deze projecten opgepakt, voor zover deze niet in woondealregio’s lagen
of niet al in beheer waren bij het expertteam. Voor de overige projecten in woondealregio’s heeft het ministerie in
2020 zelf de projecten in behandeling genomen. Bij 29 projecten heeft RVO de aanvragers en zo nodig desbetreffende
gemeenten benaderd, met de aanvragers de voortgang gemonitord en waar nodig adviesgesprekken gevoerd of
anderszins informatie verstrekt om de doorgang van deze woningbouwprojecten te versnellen. Niet bij alle ingediende
projecten betrof het knelpunt overigens de stikstofproblematiek. Ook bijvoorbeeld een knelpunt in de samenwerking
of kennisgebrek werd wel eens als knelpunt genoemd. Ook bij die projecten heeft het Expertteam Woningbouw inzet
gepleegd om projecten te versnellen.

12

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Expertteam Woningbouw totaaloverzicht
Expertteam Woningbouw regulier (Blauw)
Flexwonen (Rood)
Stikstof (Oranje)
Snelle 100 (Geel)
Impulskamer (Groen)

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

13

Kwalitatief programmeren
dankzij het Expertteam
Overijssel maakt net als de elf andere provincies afspraken met individuele gemeenten voor het plannen van woningbouw. Maar
deze (meerjaren)afspraken houden weinig rekening met snelle, vaak plaatselijke veranderingen op de woningmarkt. Het Expertteam
Woningbouw hielp Overijssel in 2020 daarom adaptief te gaan programmeren. Zo kan beter rekening worden houden met regionale
behoeften en samenwerkingen.
Volgens de woonafspraken moeten gemeenten elk jaar een aantal woningen bouwen. Die afspraken zijn gebaseerd op
de te verwachten bevolkingsgroei. Ze geven gemeenten duidelijkheid, maar het zijn ook vaste afspraken. ‘We kunnen
daardoor onvoldoende inspelen op de ontwikkelingen in de markt’, zegt Wietse Douwes, beleidsadviseur wonen en
stedelijk gebied van de provincie. ‘Denk aan economische ontwikkelingen, of aan de regionale behoefte aan soorten
woningen.’

Jaarlijks maximum loslaten
Overijssel benaderde daarom het Expertteam Woningbouw. ‘Expert Jos Feijtel adviseerde meteen om het jaarlijkse
maximumaantal te bouwen woningen los te laten. Het advies was ook om ons veel meer te richten op kwalitatieve
plannen. Rekening houdend met de veranderingen op de woningmarkt, moet je bijvoorbeeld in kaart brengen wat voor
soort woningen een stad nodig heeft.’
De provincie besloot samen met het Expertteam Woningbouw en twee gemeenten pilots uit te voeren. Douwes: ‘In
Zwolle en in Enschede wilden we op korte termijn knelpunten wegnemen door woningbouwprojecten te versnellen.
Tegelijkertijd wilden we nog meer ervaring opdoen met hoe je woningbouw kwalitatief stuurt. De input hebben
we benut om regionale woonagenda’s op te stellen. Hierdoor komt de nadruk meer te liggen op de kwalitatieve
woningbouwprogrammering.’

Goed structureel overleg
Zwolle wilde vaart maken met bouwplannen. Enschede stond voor de uitdaging om afgestudeerden van de TU aan de stad
te binden. Hoe kan de woningprogrammering hierin voorzien? ‘In Zwolle bestaat structureel overleg tussen gemeente,
corporaties en marktpartijen. Daarin wordt inhoudelijk gesproken over de ontwikkeling van de stad’, vertelt Douwes.
‘Tijdens de pilot hebben met stakeholders dat overleg ook voor Enschede opgezet. En in beide pilots hebben we gekeken
graadmeters gekeken voor woningbouw, zoals krapte op de woningmarkt, marktinzichten en migratiecijfers.
Tijdens de pilots haakte Feijtel namens het Expertteam aan bij het overleg tussen provincie en gemeenten. Douwes:
‘Zijn frisse blik en zijn ervaring hebben ons enorm geholpen. Hij benadrukte dat we ons niet blind moesten staren op
voorspellingen, maar vooral moesten kijken wat goed is voor een stad. Hij gaf veel inspirerende voorbeelden uit andere
delen van Nederland. In plaats van dat we als provincie een voorspelling afgeven, is er nu een brede, inhoudelijke dialoog
ontstaan tussen de provincie en gemeenten.’

14

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Hoe het Expertteam Woningbouw
Flexwonen verder hielp
De doorstroming op de woningmarkt is (nog) onvoldoende. En er zijn meer Nederlanders die een goede woning zoeken, dan de
woningmarkt op dit moment herbergt. Terwijl bovendien onze tijdelijke woonbehoefte hand over hand toeneemt. Soms om even
mantelzorg te verlenen. Soms omdat er aan de andere kant een ZZP-klus op je wacht, die je niet voorbij wil laten gaan. En soms ook
omdat je persoonlijke leven een andere wending neemt, dan je wellicht dacht. Dat zijn momenten, waarin er behoefte is aan tijdelijke
woningen. Een reden om over door te praten met Annelies van der Nagel, adviseur flexwonen bij de Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland.
Waar draait het nu eigenlijk echt om, als je tijdelijke woningen wil realiseren? Er is allereerst natuurlijk een groot
tekort aan woningen. Tijdelijke woningen kunnen een prima aanvulling op de behoefte in de woningmarkt zijn. Niet in
plaats van, maar in aanvulling op permanente woningen: ‘het is zoeken naar kansen voor tijdelijke woningen. Die kansen zijn er.
Maar die moet je wel kunnen zien.’ Dat kan bijvoorbeeld door uit te wijken naar die plekken, waar anders niets zou gebeuren.
Naar locaties, die typisch tijdelijk zijn: ‘en dan is het dus ook logisch dat het wat ingewikkelder is om op zo’n plek tijdelijke woningen te
ontwikkelen.’ Maar het is niet onmogelijk, wil Van der Nagel maar aangeven.
Waarom verdient het bouwen van tijdelijke woningen extra aandacht? ‘Bijvoorbeeld omdat de business-case soms wat lastiger
rond te krijgen is.’ Van der Nagel legt uit dat een business-case lastiger kan zijn omdat de termijn waarmee je moet rekenen
soms op voorhand kort is en niet zeker is of een verlenging van de exploitatietermijn op termijn mogelijk is. Eigenlijk
heeft tijdelijke bewoning altijd met tenminste één van drie elementen van doen: ‘Of de plek is tijdelijk, of de functie (een
leegstaand kantoor), of de bewoning is tijdelijk.’
Waar lopen gemeenten het meest tegenaan? Vooral in het zoeken naar die locaties, waar je tijdelijk kan afwijken van
het bestemmingsplan. Dat is eigenlijk wel een van de meest pregnante uitdagingen. ‘Daar helpen we dan bij: we weten goed
aan welke voorwaarden een locatie moet voldoen en helpen bij het nadenken over creatieve oplossingen waardoor nieuwe locaties in beeld
komen.’ En daarna toch de haalbaarheid van zo’n tijdelijk project. En ten derde: hoe maak je nu eigenlijk slim gebruik van
het RO-instrumentarium.
Welke instrumenten heb je dan ter beschikking? We hebben er een aantal. Zoals de vrijstelling voor de
verhuurdersheffing (als de woningen in de sociale sector vallen). En de mogelijkheid om voor langere tijd van het
geldende Bestemmingsplan af te wijken. En we hebben de Versnellingskamers Flexwonen in het leven geroepen. Daarin
bundelen we allerhande vormen van kennis.
Waar denk je dat nog winst te behalen is? Een korte stilte. Daarna: ‘Ik denk dat we nog beter, of liever slimmer, met elkaar
kunnen samenwerken.’ Van der Nagel legt uit: ‘voordat dit als een dooddoener overkomt: ik denk dat er winst te behalen is door vanuit een
breder perspectief te zoeken naar mogelijkheden om de expoitatietermijn van tijdelijke woningen waar nu mee gerekend wordt te verlengen.
Bijvoorbeeld door niet alleen binnen een gemeente te kijken naar volgordelijkheid van locaties, maar binnen de regio
of provincie. Als in gemeente A over vijf jaar een nieuwbouwproject op stapel staat en in gemeente B juist in de verdere
toekomst nieuwbouw wordt voorzien, kunnen de mogelijkheden voor tijdelijke woningen elkaar opvolgen. Of misschien
kunnen corporaties projecten op elkaar afstemmen en verplaatsbare woningen van elkaar overnemen. En is het voor
beleggers interessant om te investeren in een portefeuille van tijdelijke woningen die door het gehele land een ‘treintje’
kunnen vormen. Uiteraard zitten aan al deze denkrichtingen haken en ogen, maar ze zijn wel interessant om verder te
verkennen. Overigens wordt de markt van tweedehands units ook steeds groter. Dat is natuurlijk ook heel interessant en
gunstig voor de haalbaarheid van dergelijke projecten.

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Ook als het om het bepalen van het programma van eisen gaat, in wat een gemeente of ontwikkelaar nu precies op
een plek willen realiseren, daar hebben we simpelweg veel inhoudelijke kennis tot onze beschikking. Omdat we van
verschillende plekken en situaties weten, welke oplossingen daar gewerkt hebben. Eigenlijk bieden we vanuit RVO een
drieslag: procesbegeleiding, inhoudelijke kennis en praktijkervaring. En die mix, die werkt.

Overheden, maar ook corporaties en marktpartijen kunnen het Expertteam Woningbouw benaderen met knelpunten
rondom woningbouwopgaven: specifiek ook over knelpunten rond tijdelijke woonvormen.
Lees hier meer over het Expertteam Woningbouw.

FLEXWONEN: DE FEITEN OP EEN RIJ
• We worden met elkaar steeds dynamischer als het over arbeids-, relatie-, consumptie- en vervoerspatronen gaat,
maar de woningmarkt komt daar nauwelijks aan tegemoet.
• Tijdelijke woningen zijn – om die reden- een aanvulling op het bestaande woningaanbod.
• En voorzien in een behoefte, waar een steeds grotere groep Nederlanders mee geholpen is.
• Waarbij verschillende doelgroepen verschillende verlangens hebben. En er ook in aanbod en tijdelijkheid verschil zit.
• Met inzet van experts (in de Versnellingskamers of tijdens een ondersteuningstraject) is in een korte tijd een goed
overzicht te krijgen, waarbij aanbod, doelgroep, locatie en wet- en regelgeving goed bij elkaar gebracht kan worden.

15

16

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Versnellen van de woningopgave zonder in te
leveren op kwaliteit
In dit decennium moet er een miljoen woningen in Nederland aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Geen geringe opgave. Expert
Jos Feijtel (lid Expertteam Woningbouw), Stefanie Gijsbers (gemeente Eindhoven) en Stefan Schuwer (Woonbedrijf Eindhoven) laten samen
zien, hoe je met vereende krachten de woningmarkt vlot kan trekken.
Hoe kunnen flexwoningen bijdragen aan het oplossen van de woningnood in Nederland? Stefan: ‘als er één ding
van het hart mag: ik heb een hekel aan de term ‘flexwonen.’ Dat geeft in mijn ogen een slecht beeld van wat we willen
realiseren. Ik heb het om die reden altijd over tijdelijke woningen: we bouwen gewoon kwaliteit. Kwaliteit, die op termijn
verplaatst, dan wel anders ingevuld kan worden.
Tijdelijke woningen, dus. Over wat voor kwaliteit hebben we het dan? Stefanie: ‘Als je naar de woningen kijkt, die we
in ’T Veld in Eindhoven willen realiseren, dan zie je dat we veel met hout werken, dat er veel groen in het gebied is.’ ‘Maar’,
zo vult Jos aan: Eindhoven is een bijzondere casus, hoor! Dat neem niet weg, dat we op andere plekken in Nederland ook
prachtige, tijdelijke woningen realiseren.
Wat maakt een casus bijzonder? En is er eigenlijk wel een receptuur voor het versnellen van de woningbouw?
Jos: ‘Een goeie vraag! In zekere zin is iedere situatie natuurlijk anders. Toch is er wel een aantal gemeenschappelijke
kenmerken. Wat mij opvalt: het belangrijkste is het overdragen van specifieke kennis. Het is natuurlijk een vrij nieuw
veld. Het expertteam weet veel van de ruimtelijke procedures, we hebben kennis van verschillende doelgroepen en
we weten bovendien welke financiële middelen voor handen zijn. Versnellen kost nu eenmaal veel energie. In die zin
fungeren we dus als de slimme smeerolie tussen gemeente, corporatie, markt en gebruikers.
Wat maakt het bouwen voor tijdelijkheid interessant? ‘Er geldt natuurlijk een verkorte RO-procedure, die het mogelijk
maakt om een vergunning te krijgen, zonder dat er een nieuw bestemmingsplan nodig is,’ stelt Stefan vast. ‘Dat maakt,
dat je ook echt snelheid kan maken. Een goede oplossing voor het opgang helpen van de stagnerende woningmarkt.
Hoe doe je dat dan? Jos: ‘Vaak start je zo’n gesprek met een Versnellingskamer Flexwonen. Waarin je eigenlijk de
doelgroepen scherp krijgt. Waarin je met een kaart op tafel ook locaties al op voor- en nadelen beoordeelt. Feitelijk
brengen we op die manier een aantal keuzes in kaart, én geven we een voorzet voor de mogelijke aanpak. Na zo’n
Versnellingskamer Flexwonen kunnen we – als dat nodig is – ook de gemeente en andere partijen verder begeleiden.
Stefanie: ‘in Eindhoven is het net wat anders gegaan. Daar waren de corporaties en de gemeente zelf al aan de slag. Ook
de omvang is anders: we willen ongeveer 700 woningen realiseren. En, wat het bijzonder maakt: er is een locatie, maar
verder is er niks.’ Stefan vult aan: ‘dus moeten we ook gas, water en licht aanleggen. Wegen, infrastructuur. Dat maakt
het ook in financieel opzicht een ander project, dan de meeste andere plekken voor tijdelijke bewoning. Waarbij we niet
willen inboeten op kwaliteit.’
Stefan: ‘we hebben van het begin af aan juist ingezet op die op die kwaliteit. We gaan hier geen wijk maken, waar mensen
tijdelijk wonen. Nee, we gaan een woonwijk realiseren. Er is namelijk niks tijdelijks aan wonen.’ Zo realiseren we échte kwaliteit.
Welke inzichten zijn voor andere gemeenten relevant? Jos: ‘Eigenlijk is er vooral heel veel kennis bij het team:
over woonnormen, over regelgeving, over hoe je zo’n procedure snel kan doorlopen. En een reeks van opgebouwde
ervaringen in een groot aantal andere casussen. Die bibliotheek aan kennis en ervaring, daaruit put je, als je het
expertteam inschakelt.

Buurtschap ’t Veld (Eindhoven) is in veel opzichten bijzonder. Door zijn omvang, door de grote verscheidenheid aan
woningen die er gebouwd worden. Door de breedte van de coalitie, die aan de slag is: een mix van eigenbouwers,
sociale huur, vrije sector, corporaties, markt en gemeente. En ook het Living Lab, waar er allerhande experimenten op
woongebied worden ontwikkeld. Meer weten? Zie: https://buurtschapteveld.nl

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

17

Er is geen easy fix: de noodzaak achter
kennisdeling
Het is een dooddoener: elk traject met een gemeente is maatwerk. En toch is het o zo waar: elke gemeente, elk gebied en elk
woningbouwproject is uniek. Alleen al om die reden is kennisdeling essentieel. Want er is geen easy fix of een gemakkelijk te kopiëren
oplossing. Gelukkig zijn er wel lessen te trekken. Die wel breder toepasbaar zijn. Alle reden om Arieke Keus (adviseur Expertteam
Woningbouw) te spreken. Zij weet van de hoed en de rand.
Wat doe je eigenlijk als je ‘kennis aan het delen’ bent? Of liever: hoe doe je dat? Bij kennisdelen zou je wellicht denken
dat ‘je iets leert, en dan je dat dan één op één overdraagt aan een ander.’ En uiteraard, dat gebeurt heus wel eens: dan
breng je je ervaring in. Maar in de regel is iedere situatie toch weer net wat anders. En fungeert ons expertteam eigenlijk
veel meer als een buitenboordmotor. En dus deel je naast inhoudelijke kennis, vooral ook netwerk. En weten we de weg.
Dat doen we samen met andere partijen zoals Aedes, het Kadaster, of de VNG. Samen weet je natuurlijk nog veel meer van
de inhoud.
Hoe doe je die kennis nu eigenlijk op? Naast onze inhoudelijke kennis, merk je, dat het expertteam door die vele
trajecten juist heel goed op de hoogte is van de dagelijkse praktijk. En dus ook goed snapt, waar de uitdagingen binnen
gebiedsontwikkelingen liggen. Dus een deel van onze kennis wortelt ook zeker in de praktijk. Die verzamelde kennis
brengen we op verschillende manieren onder de aandacht.
Een logische vraag: hoe doen jullie dan? We helpen vooral bij het maken van keuzes. De druk op de woningmarkt loopt
op. En dus loopt ook de druk op gemeenten, bestuurders en beleidsmedewerkers op. En daarvoor is kennis nodig. Terwijl
het ‘veld’ steeds complexer wordt. Denk maar eens mee: bij het bouwen van woningen moet je bijvoorbeeld van stikstof,
Pfas, programmering, financiering en natuur weten. Moet je nadenken welke financiële en juridische arrangementen
gelden. Willen we tijdelijke woningen met elkaar realiseren. Huur en koop. Sociale woningbouw. Moeten we nadenken,
hoe we deze nieuwe buurten en wijken goed ontsluiten. Willen we bovendien met elkaar versnellen. Dus het is niet gek,
dat niet iedereen van alles op de hoogte is.
Als je nu eens in de praktijk kijkt, wat is dan het probleem dat je het liefst zou willen oplossen? Als ik eerlijk ben, dan
zijn er twee. Allereerst: realisme in plannen aanbrengen. Met elkaar realistischer programmeren. En dat kan alleen als je
goed van elkaar weet, waar je staat. Wat je op korte termijn kan realiseren. En wat écht alleen op de langere termijn lukt.
Dat soort inzichten delen we in expertsessies met gemeenten.
En het tweede? Keuzes maken! Want eigenlijk ‘moet altijd alles.’ Maar leert de praktijk, dat dit gewoon niet werkt.
Waardoor je de kans loopt, door de bomen het bos niet meer te zien. Dus: durf te kiezen.
Hoe draagt kennisdeling dan bij aan het maken van keuzes en het aanbrengen van realisme? Uiteraard dragen we
veel van onze kennis over in de vorm van bijdragen aan congressen, aan labs of seminars. Soms organiseren we die zelf.
Maar vaak worden we uitgenodigd.
En in een aantal trajecten werken we echt langduriger samen en werkt een expert samen met het team aan een
woningbouwopgave. Dat doen we op basis van een samenwerkingsovereenkomst.

GRATIS BRAINSTORM
De experts van het RVO-expertteam werken dagelijks aan het versnellen van de woningbouwopgave. Regelmatig delen
ze hun kennis. Op conferenties of seminars. Maar gemeenten, beleidsmensen en bestuurders kunnen ook gewoon ‘een
mini-brainstorm’ aanvragen. Waarbij we in een uur of anderhalf even inhoudelijk meedenken en expertise inbrengen.
En het mooie is: dat kost niets. Na dat anderhalf uur ben je zeker wijzer.

18

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Spoorzones en chachacha: het belang van in
beweging blijven
In de afgelopen jaren is er rond de spoorzones in Nederland veel veranderd. Ooit waren het vooral ‘functionele’ plekken. Plekken
waar je van A naar B kon. Tegenwoordig blinkt een spoorzone uit door zijn veelzijdigheid. Uiteraard kan je er nog steeds van A naar B
vertrekken. Maar je kan in en rond de spoorzone ook werken, wonen of gewoon even aangenaam verblijven. Over die veranderende
plekken spreken we Antoinette van Heijningen, lid Expertteam Woningbouw. En wel over haar ervaringen de Spoorzones rond Delft,
Zwolle en Purmerend.
Vertel eens, is een station niet gewoon een station? Wat maakt een spoorzone bijzonder? Het is natuurlijk een beetje
een dooddoener: maar iedere spoorzone is – net even- anders. Wat wij doen om die verschillende kwaliteiten van een gebied
inzichtelijk te maken, is door het gebied in eerste instantie juist groter te maken. Zo maken we helder hoe die spoorzone
eigenlijk in het weefsel van de stad functioneert. En ontdekken we, hoe dat gebied nu eigenlijk precies in elkaar zit. En
logischerwijs leggen we daarna ook goed vast welke verbindingen er dan écht nodig zijn. Want hoe multifunctioneel een
spoorzone ook is, goede verbindingen tussen A en B, dat is toch de meest essentiële functie van een spoorzone.
Wat betekent dat voor de woonopgave? Willen mensen wel in een spoorzone wonen? Ja, zeker! Zo’n woonfunctie
vergt aandacht. Want je moet iets extra’s bieden: het is natuurlijk ook zo, dat dicht op een spoor wonen wat ‘kost’. Er is
altijd reuring. Er is geluid. Daar staat tegenover dat er in een spoorzone veel ‘functies’ te vinden zijn. Mixed use, noemen
we dat ook wel.
Waarin verschillen de spoorzones? In Delft Campus hebben we ons vooral op de voor- en achterkant van het
station gericht. Op het goed infrastructureel laten aansluiten op de omringende woonwijken én de gebouwen van de
universiteit. In Purmerend speelde de verplaatsing van het station nu juist de hoofdrol. Daar was de nieuwe inpassing het
belangrijkste vraagstuk. In Zwolle speelde de ontwikkeling van Noordkant, daar zat een enorme potentie, waar je qua
gebiedsontwikkeling en programma nog veel kan toevoegen.

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

19

En zo ben je eigenlijk altijd bezig om die verschillende mogelijkheden van het brede gebied goed in kaart te brengen en ze
in het project een plek te geven. Of het nu om infra, wonen, winkels, beleving of werkvoorzieningen gaat. ‘Kralen rijgen’
kunnen we het noemen.
Kralen rijgen? Leg eens uit? Nou ja, je bent eigenlijk altijd bezig met het ontwikkelen van een netwerk van partners,
die een belang in zo’n gebied zouden kunnen hebben. En dan probeer je gebruik te maken van de potentie die er al in de
omgeving zit. In Zwolle zit restaurant De Librije. Dat is van grote betekenis op culinair gebied. Als je erin kan slagen om
een spoorzone ook een klein beetje in een dergelijke lijn te laten ‘werken’, dan ontstaat een multiplier: dan willen mensen
wellicht in de spoorzone wonen, omdat er verderop in de stad culinaire kwaliteit is, terwijl andere ondernemers op hun
beurt om die reden wellicht in de spoorzone willen investeren.
Dat klinkt als een mooi plan. Wat maakt het toch ingewikkeld? Wat het in alle stationsgebieden moeilijk maakt, is dat
een goede ontsluiting van het station zelf natuurlijk altijd het belangrijkste blijft. Dat doen we overigens altijd samen met
NS en ProRail. De ‘doorbloeding’ van het gebied is en blijft belangrijk. Terwijl we tegelijkertijd proberen om die harde
scheidslijnen, die een spoorlijn toch altijd is, te verzachten.
Je hebt bij het ontwikkelen van een spoorzone altijd sensitiviteit nodig. Om al die belangen goed met elkaar te wegen.
Om marktpartijen en overheid goed met elkaar te laten praten. En, het meest belangrijkste is wellicht, je te realiseren
dat het simpelweg over langdurige trajecten gaat. Waarbij het dus zaak is om telkens weer goed met elkaar af te wegen,
of die afspraken uit het verleden nog steeds de beste oplossing voor het heden zijn. In die zin is het ontwikkelen van
een spoorzone wel te vergelijken met de chachacha. Een dans, waarbij veel variaties en stijlen mogelijk zijn. En de meest
voorkomende stijl eigenlijk een losse stijl is, waarbij juist niet in danshouding wordt gedanst.

20

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

Stikstof, er kan meer dan je denkt
Ondanks de uitspraak van de Raad van State over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) in 2019, blijkt
dat er in de praktijk meer mogelijk te zijn om woningbouwprojecten te realiseren. Het Expertteam Woningbouw ondersteunt
gemeenten en ontwikkelaars bij knelpunten in de woningbouw als gevolg van de stikstofproble­­­matiek. We spreken Enno Been, lid
Expertteam Woningbouw over dit stikstofvraagstuk. Zijn stelling: ‘er kan meer dan je denkt.’
Stikstof is en blijft een lastig dossier. Hoe krijg je dan toch nog zaken voor elkaar? Allereerst: de kennis over stikstof,
die is versnipperd. Ik noem maar wat zaken: je hebt kennis over natuur nodig, over procedures, over de omgeving, over
WABO-vergunningen. Ook moet je juridische kennis hebben. En je moet kunnen rekenen. Dit dossier gaat écht over heel
veel verschillende expertises. Terwijl bovendien de procedure nogal precies is. Je zou het kunnen vergelijken met een
stoptrein, die van A naar B gaat en onderweg op heel veel stationnetjes moet stoppen, volgens dienstregeling. En waarop
op ieder station een aantal precieze, verschillende handelingen uitgevoerd moet worden. Het is dus écht complex. Kennis
bundelen, dat is dus een eerste opgave. Die opgave heeft RVO op zich genomen. Zo is het Expertteam tot stand gekomen.
Kennis bundelen, dus. Wat is er nog meer aan de hand? Allereerst: we willen als Nederland het woningbouwprobleem
oplossen. Met elkaar de woningbouw versnellen. Mede daardoor merk je dat de Omgevingsdiensten van de provincies
veel vergunningaanvragen op hun bordje krijgen. Terwijl we tegelijkertijd nog met elkaar juridisch aan het uitzoeken
zijn, wat nu nog wel mag, en wat ook niet. Juridisch gezien is er dus nog best wel wat grijs gebied. Binnen dat grijze
gebied is het nog niet helemaal duidelijk hoe de Raad van State over een aantal zaken denkt.
Wat is daarvan het gevolg? Daardoor wijzigt het landschap iedere keer weer een beetje. Voor een vergunningverlener
is dat natuurlijk lastig. Want feitelijk wil je als Omgevingsdienst het liefst aan de hand van een ‘lijstje’ vaststellen of een
aanvraag nu wel, of nu juist niet voldoet. En dat lijstje dat er is eigenlijk niet.
En natuurlijk, dat geeft spanning. Want de woningbouw, die willen we versnellen. Maar tegelijkertijd willen
Omgevingsdiensten liever niet door de Raad van State op hun vingers getikt worden. Logisch. Maar ik denk dat het geen
schande is, om met elkaar juist jurisprudentie op te bouwen. Want het is écht complex.
Heb je een voorbeeld van die complexiteit? Een van de discussies die loopt, is over de rekenvoorbeelden, waarin we
vaststellen of iets wel of niet mee mag tellen. Ik schets een fictieve situatie: binnen een bestemmingsplan heeft vroeger
een aantal tuinbouwkassen gestaan. Voor de wet moet je uitgaan van ‘de huidige situatie’. Maar een woningbouwprogramma en bestemmingsplan opzetten, dat duurt natuurlijk lang. Als die kassen dan weg zijn, dan mag je niet meer
met die stikstof rekenen. Een ander voorbeeld: in een project in Castricum heeft de Raad van State vastgesteld dat je de
stikstof van die CV-ketel wel mag meerekenen (terwijl die ketel ook al even weg was). Dus moeten we weer met elkaar vast
gaan stellen, welke gevolgen dit voor andere projecten zou kunnen hebben. Als de Raad van State vaststelt, dat het – bij
wijze van spreken- alleen voor scholen zou gelden, nou ja, dan weten we dat. We hebben gewoon meer jurisprudentie
nodig.
Wat kan een gemeente concreet doen?
Dat kan op een aantal manieren. In de eerste plaats is het handig om goed uit te zoeken wat er in jouw specifieke
situatie nu wel en niet kan. En daar kun je hulp op organiseren. Het expertteam van RVO helpt je daarbij. Maar ook
de helpdesk van BIJ12 helpt je bij het beantwoorden van technische vragen over stikstof, vergunningverlening,
AERIUS en Natura 2000.

Begin 2021 is er een inspiratiewijzer ‘Het kan wél!’ uitgekomen met aanpak en goede voorbeelden, om ontwikkelaars en
andere belangstellenden te laten zien wat wél kan. Die gids is te downloaden

Rapportage Expertteam Woningbouw 2020

21

Expertteam Woningbouw adviseert Nieuwkoop
over stikstof
Woningstichting Nieuwkoop (WSN) wil een voormalig verzorgingstehuis slopen. Het plan is om er huurwoningen te bouwen, prachtig
gelegen aan de Nieuwkoopse Plassen. Maar juist door dit Natura 2000-gebied konden de plannen niet doorgaan. Stikstofdepositie
leek een onoverkomelijk probleem. Tot het Expertteam Woningbouw advies gaf over intern salderen.
“Op het terrein van verzorgingstehuis willen we 13 senioren- en 18 starterswoningen bouwen”, zegt projectleider Frank
Swager van WSN. “Eind 2018 namen we het sloopbesluit. Na ecologisch onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen
meldden we de sloop aan bij de gemeente. Die wees ons op de Natuurwet, omdat tijdens ons vleermuisonderzoek het
landelijke Programma Aanpak Stikstof was vernietigd. Door de sloop- en bouwactiviteiten zouden we te veel stikstof
veroorzaken voor de Nieuwkoopse Plassen.”

Impasse door stikstofdepositie
“We zaten in een impasse”, gaat Swager verder. “De stikstofdepositie mocht niet stijgen ten opzichte van de huidige
situatie. Maar hoe kun je minder uitstoten dan een leegstaand gebouw? We hebben van alles geprobeerd, zoals het
uitwerken van plannen voor stikstofneutraal slopen. Slopen met elektrische kranen, met de hand, met afgedekte
aggregaten. We kwamen er niet uit.”

Advies Expertteam Woningbouw
Swager besloot verder op zoek te gaan. “Ik kon gewoon niet geloven dat de sloop van een leeg pand niet meer mogelijk
zou zijn. Uiteindelijk kwam ik uit bij het Expertteam Woningbouw. WSN sprak samen met de gemeente en een aantal
experts, die de oplossing aanreikten in een tijd dat er nog veel onduidelijk was. Voor de stikstofberekening konden wij
uitgaan van het moment dat de Nieuwkoopse Plassen werden aangewezen als Natura 2000-gebied. Dat was 1998, toen het
verzorgingstehuis nog volop in bedrijf was.”

Intern salderen
Overheden, maar ook corporaties en marktpartijen, kunnen het Expertteam Woningbouw benaderen met knelpunten
rond woningbouwopgaven en stikstofproblematiek. “Wij besloten dit met de gemeente Nieuwkoop te doen, omdat zij
ook een belang en een rol hebben. Met het advies van het Expertteam konden we een natuurvergunning aanvragen. Het
was een kwestie van intern salderen: zorgen dat de stikstofuitstoot binnen je eigen project minder wordt of hetzelfde
blijft dan in de oude situatie.” Een ander goed advies was om de sloop- en de nieuwbouwplannen gecombineerd in
te dienen. “Zo heb je ook maar 1 vergunnings- en bezwaarprocedure, wat veel tijd kan schelen.” De sloop kan bijna
beginnen. Naar verwachting gaat de bouw in 2022 van start.
meer weten? zie ook Woningbouw en stikstofproblematiek | RVO.nl | Rijksdienst

Dit document is een uitgave van:
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland
Prinses Beatrixlaan 2 | 2595 AL Den Haag
Postbus 93144 | 2509 AC Den Haag
T +31 (0) 88 042 42 42
E woningbouw@rvo.nl
www.rvo.nl
Deze publicatie is tot stand gekomen in opdracht
van het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties.
© Rijksdienst voor Ondernemend Nederland |
maart 2021
Publicatienummer: RVO-181-2020/Br-DUZA
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)
stimuleert duurzaam, agrarisch, innovatief en
internationaal ondernemen. Met subsidies, het
vinden van zakenpartners, kennis en het voldoen
aan wet- en regelgeving. RVO werkt in opdracht van
ministeries en de Europese Unie.
RVO is een onderdeel van het ministerie van
Economische Zaken en Klimaat.