Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

32 545

Wet- en regelgeving financiële markten

Nr. 38

BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 18 september 2015
In mei dit jaar heeft het Financieel Stabiliteitscomité (FSC)1 een aanbeveling gedaan over de loan-to-value (LTV) limiet, oftewel de maximale
hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning. De Vaste
Kamercommissie Financiën heeft gevraagd om een kabinetsreactie op
deze aanbeveling. Deze brief gaat in op de aanbeveling van het FSC en
haar inhoudelijke analyse. Hierbij betrekt het kabinet ook de uitkomsten
van de analyse die door het Centraal Planbureau (CPB) is ingebracht in het
FSC.2 Tot slot volgt een reactie van het kabinet op de aanbeveling van het
FSC.
FSC aanbeveling over de LTV-limiet na 2018
Het FSC adviseert volgende kabinetten om de LTV-limiet voor hypotheken
na 2018 geleidelijk verder te verlagen naar 90% door voortzetting van het
huidige afbouwtempo van 1%-punt per jaar. Daarbij is een verdere
ontwikkeling van het vrije segment op de huurmarkt cruciaal. Aanvullende
maatregelen zijn nodig om de toegang tot de huurmarkt te waarborgen.
Het FSC concludeert dat de maatregelen van het kabinet met betrekking
tot de financiering van de eigen woning een belangrijk deel van de
kwetsbaarheden uitgaande van hoge schuldniveaus en hoge initiële
LTV-ratio’s wegnemen. Het FSC is van mening dat de geleidelijke
beperking van de hypotheekrenteaftrek de oorzaak van de overmatige
schuldbouw van Nederlandse gezinnen op termijn deels wegneemt.
1

De deelnemers aan de discussies in het FSC zijn vertegenwoordigers van De Nederlandsche
Bank (DNB), de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het Ministerie van Financiën. Daarnaast
neemt het Centraal Planbureau (CPB) deel aan de vergaderingen van het FSC als toehoorder en
heeft ook een vertegenwoordiger van de Minister voor Wonen en Rijksdienst deelgenomen aan
de vergaderingen over de woningmarkt. De vertegenwoordigers van het Ministerie van
Financiën, de Minister voor Wonen en Rijksdienst en het CPB nemen geen deel aan de
besluitvorming over de aanbevelingen.
2
Ten behoeve van het FSC zijn verschillende analyses uitgevoerd door DNB, AFM en CPB. Deze
analyses zijn te vinden via de websites van het FSC.

kst-32545-38
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 545, nr. 38

1

Echter, zo stelt het FSC, er is nog steeds een fiscale prikkel tot schuldfinanciering van de eigen woning, en een lagere LTV-limiet beperkt de risico’s
die hiermee samenhangen.
Het FSC is van mening dat een verlaging van de LTV-limiet verschillende
voordelen heeft. Ten eerste kan een verlaging van de LTV-limiet volgens
het FSC de bereidheid van beleggers vergroten om banken te blijven
financieren, ook in tijden van stress. Hoge LTV-ratio’s kunnen een factor
zijn waar beleggers in tijden van stress extra kritisch naar kijken. Ten
tweede is het FSC van mening dat een verlaging van de LTV-limiet de
financiële kwetsbaarheid van huishoudens kan beperken. De hoge
schuldniveaus van Nederlandse huishoudens maken hen kwetsbaar voor
huizenprijsdalingen. Wanneer huishoudens na verkoop van de woning
een hoge schuld overhouden, kunnen zij geconfronteerd worden met
grote financiële problemen. Een verlaging van de LTV-limiet verkleint de
kans op een restschuld, stelt het FSC. Ten derde is het FSC van mening
dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een meer evenwichtige
macro-economische cyclus. Het FSC concludeert dat een verlaging van de
LTV-limiet de volatiliteit van de huizenprijzen kan verminderen, wat
betekent dat de uitslagen van de huizenprijsontwikkeling minder groot
zijn. Omdat een huizenprijsdaling ook doorwerkt op de bestedingen van
huishoudens – bij een daling van de huizenprijzen sparen mensen meer –
leiden minder grote uitslagen van de huizenprijzen tot een stabielere
macro-economische cyclus. Minder heftige schommelingen van de
huizenprijs leiden dan ook tot minder heftige schommelingen in de
bestedingen, en dus de economie. Daarom wordt de kans op een boom
bust cyclus verminderd, aldus het FSC.
Naast deze voordelen signaleert het FSC ook enkele nadelige effecten van
een verlaging van de LTV-limiet. Ten eerste zal een substantieel deel van
de starters meer en langer moeten sparen voordat zij tot de koop van een
woning over kunnen gaan – zo financiert tweederde van de starters de
aankoop van een woning met een hypotheeklening welke meer bedraagt
dan 90% van de woningwaarde. Starters zullen gemiddeld 3 jaar extra
moeten sparen. Ten tweede leidt een LTV-verlaging tot een toename van
de vraag naar huurwoningen, terwijl het huidige aanbod onvoldoende is
om aan deze vraag te voldoen. Daarom wijst het FSC op de noodzaak van
additionele maatregelen om het aanbod van huurwoningen te vergroten
bij een geleidelijke verlaging van de LTV met 1%-punt per jaar.
Analyse CPB
Bij de reactie op de aanbeveling van het FSC betrekt het kabinet ook de
uitkomsten van de analyse die door het Centraal Planbureau (CPB) is
ingebracht in het FSC. Het CPB concludeert dat de nadelen van een
verdere verlaging van de LTV-limiet overheersen. De kosten zijn
waarschijnlijk aanzienlijk terwijl de baten in termen van financiële
stabiliteit vermoedelijk beperkt zullen zijn. Het CPB concludeert tevens dat
een verlaging van de LTV-limiet op een indirecte manier een matiging van
overmatige schuldfinanciering bereikt, en dat dit probleem meer direct
kan worden aangepakt door de hypotheekrenteaftrek verder te
versoberen.
Volgens het CPB zal een verlaging van de LTV-limiet slechts in beperkte
mate leiden tot een vermindering van het restschuldrisico, aangezien het
huidige beleid – een LTV van 100%, een loan-to-income (LTI) norm en
annuïtair aflossen – reeds het grootste gedeelte van het restschuldrisico
mitigeert. Ook is volgens het CPB het afremmende effect van een
LTV-limiet bij een kredietgefinancierde huizenbubbel waarschijnlijk gering,
doordat de beschikbaarheid van hypothecair krediet zal meestijgen met de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 545, nr. 38

2

huizenprijzen. Het CPB wijst er op dat een LTI-norm hierbij effectiever is,
omdat deze niet is gekoppeld aan de huizenprijsontwikkeling. Tot slot ziet
het CPB weinig bewijs voor een significant effect van een LTV-verlaging
op (de kosten van) marktfinanciering van banken.
De kosten van een verlaging van de LTV-limiet naar 90% worden door het
CPB aangemerkt als aanzienlijk. Meer dan driekwart van de starters
beschikt dan niet over voldoende kapitaal om direct een woning te kopen,
waardoor zij extra moeten sparen. Een verlaging van de LTV-limiet leidt
daarom tot een welvaartsverlies.3 Ook zal dit een significante impact
hebben op de koopwoningmarkt. Het CPB schat de grootte van de kosten
op de koopwoningmarkt vergelijkbaar in met FSC. Of het vrije segment
van de huurmarkt de grotere vraag naar huurwoningen kan accommoderen is volgens het CPB op dit moment onzeker. Het CPB geeft verder
aan dat de kosten van een LTV-verlaging niet uniform over de bevolking
verdeeld zullen worden, waarbij jongeren de meeste nadelen zullen
ondervinden. Het CPB vindt daarom dat een verdere verlaging van de
LTV-limiet niet los kan worden gezien van de pensioen-, de arbeids- en de
huurmarkt. Tot slot plaatst het CPB de kanttekening dat huishoudens
eventueel via consumptief krediet bij kunnen lenen om de aankoop van
een eigen woning te financieren, zoals in Zweden is gebeurd na het
instellen van een LTV-limiet.
Conclusie
Het kabinet heeft de afgelopen jaren belangrijke hervormingen op de
woningmarkt doorgevoerd, welke leiden tot een bestendigere financiering
van de eigen woning en een verbetering van de financiële stabiliteit. Deze
hervormingen gaan, onder andere, de risico’s van overmatige hypothecaire financiering tegen. Zo moet een hypothecaire lening binnen 30 jaar
(tenminste) annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor
hypotheekrenteaftrek. Daarnaast is de LTI-norm wettelijk verankerd en
wordt het maximale tarief waartegen nieuwe en bestaande gevallen hun
hypotheekrente kunnen aftrekken geleidelijk beperkt. Er is een LTV-limiet
ingesteld, welke stapsgewijs wordt afgebouwd van 106% naar 100% in
2018 met één procentpunt per jaar. Daarmee is er duidelijkheid over het
beleid. Dit komt de rust op de woningmarkt ten goede. De afweging
omtrent een eventuele verdere verlaging van de LTV-limiet laat het
kabinet – conform de aanbeveling van het FSC – over aan volgende
kabinetten.
Mede namens de Minister voor Wonen en de Rijksdienst,
De Minister van Financiën,
J.R.V.A. Dijsselbloem

3

Het CPB merkt deze extra spaarjaren en het te sparen vermogen aan als een welvaartsverlies,
omdat de optimale spreiding van inkomen over de levensloop wordt verstoord.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 545, nr. 38

3