BASISGEDACHTE
In dit project wordt op brede wijze verkend welke
instrumenten kunnen worden ingezet om de directe en
indirecte baten van investeringen in gebiedsontwikkelingen te
benutten om de opgaven in het ruimtelijk domein te
bekostigen. Daarbij richt dit project zich op de verschillende
(groot)stedelijke opgaven in de gemeenten/regio’s waar een
woondeal is gesloten. Dit zijn de volgende vijf regio’s:
Metropoolregio Amsterdam (MRA), Metropoolregio Utrecht
(MRU), Metropoolregio Den Haag Rotterdam (MRDH)
Randstad, Stedelijk gebied Eindhoven (SGE) en Regio
Groningen.
Om aan te tonen welke instrumenten geschikt zijn bij welke
type gebiedsontwikkeling wordt dit project stapsgewijs
opgebouwd conform de volgende redeneerlijn:
1. Definiëring gebieds- en infrastructuurtypologieën
2. Analyse gebieds- en infrastructuurtypologieën
a. Wat is schaalniveau van de ontwikkeling?
b. Wat voor soort potentie (waarde) wordt gecreëerd?
c. Wie zijn de baathebbenden?
d. Welke bekostigingsinstrumentarium is kansrijk?

Dit product, opgesteld door Urhahn Stedenbouw & Strategie,
bevat verschillende elementen. Via een analyse van bestaande
plannen is gekomen tot een generieke typologie van
gebiedsontwikkelingen (onderdeel 1). Vervolgens zijn deze
typologieën geanalyseerd op hun meerwaarde en effect op
verschillende schaalniveaus (onderdeel 2a) en op de vraag wat
voor soort potentie wordt gecreëerd (onderdeel 2b). Dit is
samengebracht in een flowcard per typologie. Tenslotte is hier
informatie vanuit de ministeriële studiegroep over
baathebbenden en het instrumentarium aan gekoppeld
(onderdeel 2c en 2d).

Veel gebiedsontwikkelingen vinden plaats in bestaand stedelijk
gebied. Zowel overheden (Rijk, provincie, gemeenten) als
ontwikkelende partijen en beleggers hebben er baat bij om de
ontwikkelpotenties die de stad biedt optimaal te benutten.
Eerdere (publieke) investeringen in bereikbaarheid en in de
kwaliteit van de leefomgeving worden benut. Denk hierbij aan
het benutten van bestaande infrastructuur, stedelijke ruimten en
(maatschappelijke) voorzieningen.
De huidige rolverdeling tussen deze partijen is veelal dat
ontwikkelaars en beleggers zich richten op vastgoedontwikkeling
terwijl de overheden aan de lat staan om de randvoorwaarden
hiervoor te creëren. Bij kleinschalige binnenstedelijke
gebiedsontwikkelingen, waar de stedelijke context aanwezig is,
wordt slim gebruik gemaakt van investeringen die de afgelopen
decennia al zijn gedaan. Potenties worden benut.
Transit Oriented Development (TOD) waarbij er nog
ontwikkelcapaciteit is, is ook zo’n voorbeeld. In termen van
Bertolini: de knoopwaarde is hoger dan de plaatswaarde. Rond
OV-knooppunten wordt verdicht, het komt de
agglomeratiekracht, de stedelijke verdichting én de
vervoerswaarde van het OV ten goede. De publieke en private
belangen vallen samen, de investering was echter veelal een
publieke. Echter, bij grotere gebiedsontwikkelingen, waar nog
veel investeringen in infrastructuur, stedelijke kwaliteit en
voorzieningen nodig zijn, lopen de publieke en private belangen
vaak uiteen en staat de overheid aan de lat om de condities voor
stedelijke ontwikkeling te creëren. Hier is het wenselijk om
samen op te trekken en kosten en baten beter in balans te
brengen. Zijn er alternatieve vormen van bekostiging te
definiëren.
Bertolini, L. (1999) Spatial Development Patterns and Public
Transport: The Application of an Analytical Model in the
Netherlands in: Planning Practice & Research, Vol. 14, No. 2,
199± 210, 1999

De woondeals bevatten verschillende soorten ontwikkellocaties.
Iedere locatie is gezien de context, aanleiding en
ontwerpopgave uniek. De aan- of afwezigheid van een halte
voor internationale treinen of een (inter-)nationaal kantoor kan
een grote stempel drukken op het functioneren van een gebied
en verschillende effecten met zich meebrengen op hogere
schaalniveaus. Om deze locaties op een hoger abstractieniveau
met elkaar te kunnen vergelijken zijn ze voor deze studie
veralgemeniseerd en gecategoriseerd. Dit levert zes
gebiedstypologieën op:
1. Knooppuntontwikkeling XL
2. Stedelijke verdichting
3. Transformatie werkgebieden
4. Grootstedelijk agglomeraat
5. Uitleglocaties
6. Stedelijke hubs
Naast deze gebied typologieën zijn er ook een drietal
infrastructuurtypologieën/-netwerken geformuleerd. In veel
gevallen leveren (grootschalige) infrastructuurprojecten niet
alleen een bijdrage aan de bereikbaarheid, maar ook aan de
omgevingskwaliteit of ontwikkelpotentie van het aangrenzende
gebied. Deze netwerken zijn geordend naar schaalniveau en
bereik:
1. Het nationale netwerk (auto-trein)
2. Het regionale netwerk (auto-trein-HOV)
3. Het stedelijk netwerk (auto-bus-trein-metro-fiets)

Er is gekozen om vijf typologieën (vier
gebiedstypologieën en één infrastructuurtypologie)
verder uit te werken. Dit zijn typologieën waar
alternatieve vormen van bekostiging een
substantiële rol kunnen spelen. Deze typologieën
worden toegelicht en gedifferentieerd aan de hand
van de flowcard met de bekende thema’s:
1.
2.

Schaal van ontwikkeling
Creëren potentie op verschillende
schaalniveaus waarbij we drie type potenties
hebben gedefinieerd:
•
•

•
3.
4.

Creëert het bereikbaarheidspotenties
buiten het ontwikkelgebied?
Creëert het omgevingskwaliteit op
buiten het ontwikkelgebied die
vervolgens (in)directe monitariseerbaar
is voor de eigenaren/bedrijven?
Creëert het ontwikkelpotenties op
binnen of buiten het ontwikkelgebied?

Betrokken baathebbers, gekoppeld aan
bovenstaande driedeling van potenties
Instrumentarium alternatieve bekostiging

Knooppunt XL is een hoogstedelijk gemengd gebied van
internationale allure. Markante kantoorgebouwen, een ICE station en
een hoogwaardig vormgegeven openbare ruimte hebben een
internationale aantrekkingskracht op bedrijven, bewoners en expats.
Hiermee levert dit gebied een belangrijke bijdrage aan internationale
concurrentiepositie van Nederland. Het gebied is optimaal bereikbaar
met auto, trein en (H)OV en het vliegveld is nabij. Hier wordt
gewoond en gewerkt in hoge dichtheden en het diverse
voorzieningenniveau is van hoge kwaliteit. Hier vindt men hotels,
horeca, winkels en congrescentra.
Voorbeelden: Beurskwartier Utrecht, CID Binckhorst Den Haag,
Knooppunt XL Eindhoven

Verdichtings- of vernieuwingslocaties voegen zich als hoog- of
centrumstedelijk woon-werkmilieu in het bestaand stedelijk gebied
en profiteren optimaal van hun directe omgeving. Voorzieningen zijn
nabij en het sluit goed aan op het stedelijk infrastructuurnetwerk.
Naast ov en auto is het bereikbaarheidsprofiel met name gericht op
verbindingen voor langzaam verkeer (fietser en voetganger). In de
plinten is ruimte voor kleinschalige werkfuncties, winkels of
voorzieningen die goed integreren met het wonen. Deze locatie is
aantrekkelijk voor een breed scala aan doelgroepen.
Voorbeelden: Binnenstad Rotterdam, Centrum Almere, Binnenstad
Zoetermeer

(Voormalig) monotone werkgebied wordt getransformeerd tot een
gemengde stadsbuurt. Oude werkpanden, van kantoren tot
industriële hallen, geven de buurt een historisch of industrieel
karakter. Bestaande lichte maakindustrie en perifere
detailhandelsvestigingen worden geïntegreerd met nieuwe woonwerkconcepten, interessant voor een starters, gezinnen, maar ook
senioren. In dit gebied blijft ruimte voor startende ondernemingen en
pioniers om zich te vestigen. Nieuwe publieke voorzieningen en
werkgelegenheid dragen bij aan een levendig gebied. Deze locatie
vormt een trekpleister voor de stad.
Voorbeelden: Eemskanaalzone Groningen, Merwedekanaalzone
Utrecht, Schieoevers Delft

Grootschalige ontwikkellocatie die ruimte biedt aan
verschillende gemengde stadswijken. Het vormt een
belangrijke schakel tussen verschillende stedelijke
gebieden of kernen. Een dergelijke ontwikkeling gaat
gepaard met grootschalige ingrepen in het
infrastructuurnetwerk – een nieuwe metro-tram-of
treinverbinding en/of aanpassingen aan de
(snel)wegenstructuur. Hier kan een divers palet aan
woon-werkmilieus ontstaan in verschillende dichtheden,
interessant voor een meerdere doelgroepen. In het
gebied is een mix van dagelijkse voorzieningen,
detailhandel en kantoren en bedrijven uit het
middensegment aanwezig.
Voorbeelden: Zuidas Amsterdam, Havenstad Amsterdam, A12 zone
Utrecht, A20 zone Rotterdam

Een ingreep in het nationale verkeersnetwerk (auto of trein) dat niet
alleen bijdrage levert aan de bereikbaarheid maar ook aan de
omgevingskwaliteit en/of ontwikkelpotentie van de locatie. Denk
hierbij aan een mogelijke ondertunneling van een snelweg of
spoorlijn. Hiermee wordt een barrière opgeheven en ontstaat ruimte
voor een nieuw park of hoogwaardige openbare ruimte. Dit leidt tot
meer omgevingskwaliteit en beter verbonden gebieden.
Voorbeelden uit het verleden: Ondertunneling A2 Maastricht,
omlegging A9 Badhoevedorp