Financieringslastnormen 2016
Advies voor de financieringslastnormen 2016
Marcel Warnaar
Jasja Bos

Financieringslastnormen 2016
Advies voor de financieringslastnormen 2016
Nibud, oktober 2015

Voorwoord
Dit document betreft het advies voor de financieringslastnormen voor hypothecaire
financiering voor 2016.
Dit document is opgesteld om de Rijksoverheid te adviseren over de
financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2016. De
financieringslastnormen zijn een belangrijk onderdeel van de Tijdelijke Regeling
Hypothecair Krediet.
Bij het tot stand komen van het advies zijn diverse partijen geconsulteerd die bij de
hypotheekmarkt betrokken zijn. Het gaat daarbij om:
-

de Rijksoverheid: de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en Financiën;
hypotheekverstrekkers: de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond
van Verzekeraars;
toezichthouders: de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank ;
de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen;
de Vereniging Eigen Huis.

Utrecht, oktober 2015

Inhoud
VOORWOORD ........................................................................................ 5
1
1.1
1.2
1.3

INLEIDING ................................................................................ 10
Aanleiding .................................................................................. 10
Proces ....................................................................................... 10
Leeswijzer ................................................................................. 11

2
HET SPEELVELD VAN VERANTWOORDE
HYPOTHEEKVERSTREKKING ............................................................. 12
2.1
De stakeholders en hun rollen.................................................... 12
2.2
De rol van het Nibud .................................................................. 13
3
3.1

DE METHODIEK VAN DE HYPOTHEEKNORMEN .................... 15
Criteria....................................................................................... 15

3.1.1
3.1.2

Manier waarop betaalbaarheid wordt vastgesteld ........................................... 15
Hanteerbaarheid ............................................................................................ 18

3.1.3

Robuustheid ................................................................................................... 18

3.2

Van netto woonlasten naar maximale hypotheek ........................ 19

3.2.1

Bijkomende woonlasten ................................................................................. 19

3.2.2
3.2.3

Hypotheekvorm en brutering .......................................................................... 19
Minimale toetsrente ........................................................................................ 20

3.3

Specifieke uitgangspunten ......................................................... 22

3.3.1

Belangrijkste uitgangspunten ......................................................................... 22

3.3.2

Verschillen ten opzichte van vorig jaar ........................................................... 24

4
4.1

FINANCIERINGSLASTPERCENTAGES 2016 ........................... 26
Niet AOW-gerechtigden ............................................................. 26

4.1.1

Resultaat niet AOW-gerechtigden 2016 ......................................................... 26

4.1.2

Verschillen niet AOW-gerechtigden 2015-2016 .............................................. 27

4.2

AOW-gerechtigden .................................................................... 32

4.2.1

Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden ........................................................ 32

4.2.2
4.2.3

Specifieke uitgangspunten voor AOW -gerechtigden ....................................... 32
Resultaat AOW-gerechtigden 2016 ................................................................ 32

4.2.4

Verschillen AOW-gerechtigden 2015-2016 ..................................................... 33

4.3

Niet-aftrekbare gedeelten .......................................................... 35

4.3.1
4.3.2

Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten ............................................... 35
Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten ................................... 35

4.3.3

Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten ............................. 36

4.3.4
4.3.5

Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2016....................................................... 36
Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2015-2016 ........................................... 37

4.4

Tweeverdieners ......................................................................... 39

4.4.1

Voorstel aanpassing vuistregel tweeverdieners .............................................. 39

4.4.2

Waarom aparte behandeling van het inkomen van de partner ........................ 39

4.4.3
4.4.4

Verschil in inkomen tussen eenverdieners en tweeverdieners ........................ 40
Effecten aanpassing vuistregel tweeverdieners 2016 ..................................... 42

4.4.5

Toekomstige aanpassing vuistregel tweeverdieners ...................................... 44

4.5

Extra vrijlating bij energiezuinige maatregelen ........................... 47

4.5.1
4.5.2

Afwijkende regeling voor energiezuinige maatregelen .................................... 47
Energielabel A++ en energiebesparende maatregelen ................................... 47

4.5.3
4.5.4

Nul-op-de-meterwoningen .............................................................................. 48
Advies ............................................................................................................ 50

4.6

Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ......................................... 51

4.6.1
4.6.2

Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ...................... 51
Advies voor 2016 ........................................................................................... 51

4.6.3

Achtergrond bij het advies .............................................................................. 52

4.7

Overige aspecten ....................................................................... 52

4.7.1
4.7.2

Middelen van inkomsten ................................................................................ 52
Energiebesparende maatregelen ................................................................... 53

4.7.3

Minimale toetsrente ........................................................................................ 53

5

BESCHERMENDE WERKING VAN DE NORMEN VOOR

VERSCHILLENDE GROEPEN HUISHOUDENS .................................... 54
5.1
Methode .................................................................................... 54
5.2
Uitkomsten ................................................................................ 56
5.2.1

Buffers voor verschillende huishoudtypen ...................................................... 56

5.2.2

Buffers bij andere rentestanden ..................................................................... 60

5.2.3
5.2.4

Buffers na rentestijging .................................................................................. 60
Buffers na kabinetsplannen voor 2016 ........................................................... 61

5.3
5.4

Aantallen huishoudens ............................................................... 64
Risicogroepen ............................................................................ 66

BIJLAGE A: OVERZICHT UITGANGSPUNTEN .................................... 68
BIJLAGE B: UITWERKING VOORBEELDBEREKENING ..................... 71
B1 Niet-AOW gerechtigde ...................................................................... 71
B2: AOW-gerechtigden .......................................................................... 74
B3 Uitwerking voor paar met twee kinderen ........................................... 76
BIJLAGE C: TWEEVERDIENERS ......................................................... 77

BIJLAGE D: BUFFERS PER MAAND BIJ RENTE IS 2,75% ................. 81
BIJLAGE E: MINIMALE EN VOORBEELDBEDRAGEN ........................ 83
E1
Minimale bedragen .................................................................... 85
E2
Voorbeeldbedragen ................................................................... 86

1 Inleiding
1.1

Aanleiding

Vanaf 2000 heeft het Nibud in opdracht van de Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen de financieringslastpercentages berekend die horen bij de normen voor een
hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze
financieringslastnormen zijn sinds 2007 onderdeel g eworden van de Gedragscode
Hypothecaire Financiering, die opgesteld is door het Contactorgaan Hypothecair
Financiers. Daardoor werden ze sinds die tijd ook gebruikt voor niet-NHG-hypotheken.
Verder heeft de Autoriteit Financiële Markten de financieringslas tnormen als richtlijn
gebruikt bij haar toezichthoudende functie.
Sinds 1 januari 2013 is er een Ministeriële Regeling van kracht (Tijdelijke regeling
hypothecair krediet) die de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair
krediet en regels voor het vaststellen van de maximale hoogte van het hypothecair
krediet in verhouding tot de waarde van de woning beschrijft.
Deze inkomenscriteria worden elk jaar aangepast aan de veranderde inkomens - en
uitgavensituatie van huishoudens, en mogelijke andere ontwikkelingen. Dit document
geeft het advies voor deze aanpassingen voor 2016.

1.2

Proces

Dit advies is opgesteld door het Nibud. Ten behoeve van het advies heeft het Nibud in
april 2015 een consultatiedocument opgesteld waarin de verwachte
financieringslastnormen voor 2016 zijn gepresenteerd, inclusief een aantal varianten en
keuzes ter verbetering.
Geconsulteerd zijn:
-

de Rijksoverheid: de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en Financiën;
hypotheekverstrekkers: de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond
van Verzekeraars;
toezichthouders: de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank;
de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen;
de Vereniging Eigen Huis.

Op basis van de consultatie is in juni 2015 een advies uitgebracht. Met dat advies heeft
de Rijksoverheid een wijziging op de Tijdelijke Regeling voorbereid.
Op Prinsjesdag is de Rijksbegroting voor 2016 bekend gemaakt. Als dit zou leiden tot
een duidelijk andere koopkrachtsituatie voor 2016, dan zou dat aanleiding kunnen zijn
om het eerdere advies aan te passen. Dit document bevat het advies waarbij de
Rijksbegroting voor 2016 is meegenomen. De Prinsjesdagstukken hebben niet geleid
tot aanpassingen in de financieringslasttabellen.

1.3

Leeswijzer

Dit document is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk twee wordt het speelveld van
hypotheekverstrekking beschreven. In hoofdstuk drie worden de hoofdlijnen van de
methodiek beschreven. Vervolgens bevat hoofdstuk vier de adviezen voor 2016. Dit
hoofdstuk bevat tevens de verschillen ten opzichte van 2015. In hoofdstuk vijf staan de
effecten van de financieringslastnormen voor verschillende groepen huishoudens
beschreven. Dit gebeurt aan de hand van buffers die deze groepen huishoudens
hebben bij maximale financiering.
In de bijlagen zijn nadere detailleringen en een uitgebreidere toelichting op de
uitgevoerde berekeningen opgenomen. De daadwerkelijke tabellen zijn in aparte
documenten aangeleverd.

Financieringslastnormen 2016 / 11

2 Het speelveld van verantwoorde
hypotheekverstrekking
2.1

De stakeholders en hun rollen

De hypotheekmarkt is geen gewone markt waar hypotheekverstrekkers en
(toekomstige) huiseigenaren een product uitwisselen. Er zijn drie belangrijke
verschillen.
Ten eerste is er een verschil in informatie, kennis en ervaring tussen beide partijen. De
beter geïnformeerde hypotheekverstrekkers kunnen hier financieel voordeel uithalen ten
nadele van de (toekomstige) huiseigenaar. Huiseigenaren laten zich meestal bijstaan
door een adviseur. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt als
gedragstoezichthouder toezicht op dit proces.
Ten tweede kent hypotheekverstrekking grote risico’s. Dit zijn allereerst risico’s voor de
huiseigenaar. Wanneer hij de maandlasten niet meer kan opbrengen, kan hij zijn
woning en andere bezittingen verliezen, of zelfs met een restschuld achterblijven.
Vanwege de hoogte van de lening en de grote gevolgen van woningverlie s gaat het om
significante risico’s. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) levert via de
Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor bepaalde situaties een vangnet. Sinds haar
oprichting hanteert de Stichting WEW een normenkader dat aangeeft aan wie NHG
wordt verleend.
Wanbetaling is ook een risico voor de geldverstrekker. Wanneer eigenaren massaal hun
maandlasten niet meer kunnen opbrengen en het onderpand onvoldoende opbrengt,
kan dit de geldverstrekker in financiële problemen brengen. Prudentieel toezicht is
daarom van belang. In Nederland is dat de verantwoordelijkheid van De Nederlandsche
Bank (DNB).
Wanneer veel geldverstrekkers problemen krijgen, kan dit gevolgen hebben voor de
financiële stabiliteit en daarmee voor de reële economie. De Rijksoverheid heeft
daarom belang bij een verantwoorde hypotheekverstrekking. De Rijksoverheid is tevens
de achtervang voor de Stichting WEW en heeft in die rol ook belang bij verantwoorde
hypotheekverstrekking onder NHG. Deze taken liggen op het terrein van het Ministerie
van Financiën.
Een derde verschil tussen de hypotheekmarkt en een gewone markt is dat
hypotheekverstrekking ook kansen biedt. Zonder hypotheekverstrekking zou slechts
een fractie van de Nederlanders een eigen woning kunnen bezitten. Het verlenen van
krediet zorgt er voor dat huishoudens de mogelijkheid hebben passend te wonen en dat
mensen kunnen verhuizen, wanneer de omstandigheden daarvoor geschikt zi jn.
Verhuizingen en verbeteringen van woningen brengen economische activiteit met zich
12 / Financieringslastnormen 2016

mee. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is
verantwoordelijk voor het wonen in Nederland.
Schematisch zijn de rollen van de diverse stakeholders in onderstaande figuur
weergegeven.

Lees voor bank: hypotheekverstrekker

Bij verantwoorde hypotheekverstrekking zijn dus veel partijen betrokken. Zij hebben
allen hun eigen belangen, maar ze willen allen dat hypotheekverstrekking veilig en
verantwoord gebeurt.

2.2

De rol van het Nibud

Het Nibud heeft sinds 2000 tabellen met financieringslastpercentages opgesteld voor de
NHG. Voor die tijd maakte de Stichting WEW zelf deze tabellen, gebaseerd op cijfers
van het Nibud. Voor de oprichting van de NHG, toen hypotheekgaranties nog
gemeentelijk verschilden, bestonden er richtlijnen van de Bemiddelende Organen. De
precieze achtergrond van deze richtlijnen is ons onbekend.
In de loop van de tijd zijn de tabellen met financieringslastpercentages een steeds
belangrijker rol gaan spelen in de totale hypotheekmarkt. Waar ze voorheen alleen
gebruikt werden voor hypotheken die onder de NHG vielen, spelen ze nu een rol bij
vrijwel alle verstrekte hypotheken en in een steeds dwingender vorm.

Financieringslastnormen 2016 / 13

Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair
krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het
Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling.
In de Tijdelijke Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een
belangrijke rol. De inhoud van de tabellen en het gebruik ervan worden in de Tijdelijke
Regeling toegelicht.
De rol van het Nibud is daarmee ook veranderd. Sinds 2013 adviseert het Nibud het
Ministerie van BZK en het Ministerie van Financiën over de tabellen met
financieringslastnormen, met consultatie van de diverse stakeholders. Vanuit een
onafhankelijke positie kan het de belangen voor alle partijen verkennen. Uitgangspunt
voor het Nibud blijft de betaalbaarheid voor de (toekomstige) huiseigenaar.

14 / Financieringslastnormen 2016

3 De methodiek van de hypotheeknormen
3.1

Criteria

Bij het bepalen van de huidige methodiek is rekening gehouden met drie criteria:
Betaalbaarheid
Uitgangspunt van de methodiek is dat de hypotheekverstrekking veilig en verantwoord
is. In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of
een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele
huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon.
Hanteerbaarheid
Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de
daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en
het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die
ontstaat na aankoop van een woning.
Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij
discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien
worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en w illekeur leiden.
Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde
uitgavenpatronen, is dan ook wenselijk.
Robuustheid
Abrupte veranderingen in de leencapaciteit kunnen leiden tot schokken op de
woningmarkt. Het is daarom belangrijk om veranderingen geleidelijk door te voeren.
Robuustheid is daarmee een derde criterium bij het opstellen van de
financieringslastnormen.
De globale uitwerking van de drie criteria staat in de volgende paragrafen.
3.1.1 Manier waarop betaalbaarheid wordt vastgesteld
De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto
inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, en met de
overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook
betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden verder overige
uitgaven genoemd.
Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid tussen minimale
bedragen en voorbeeldbedragen.
Minimale bedragen/Basispakket
De minimale bedragen zijn de bedragen die minimaal beschikbaar moeten blijven. De
minimale bedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling maar onafhankelijk
Financieringslastnormen 2016 / 15

van het inkomen. De minimale bedragen zijn de kosten van het basispakket, aangevuld
met een buffer. Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor
vrijwel elk huishouden moeilijk vermijdbaar zijn. Het Nibud heeft dit basispakket
samengesteld. Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten
bevat die voor een huishouden moeilijk vermijdbaar zijn en past dat zo nodig aan.
Vanaf 2015 is aan dit basispakket een buffer toegevoegd om tot de minimale uitgaven
te komen. Met de buffer kunnen enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven opgevangen
worden.
Met persoonlijk onvermijdbare uitgaven bedoelen we uitgaven die niet voor iedereen
noodzakelijk zijn, maar wel voor het individuele huishouden. Voorbeelden ervan zijn:






een gezin met kinderen
extra kosten van chronische ziekte of handicap
een zeer energie-onzuinige of onderhoudsgevoelige woning
bovengemiddelde pensioenverplichtingen
ondersteuning (ex-)familieleden

Deze buffer is zodanig dat een paar (eenverdiener) met twee kinderen (1 onder en 1
boven de 12 jaar) het voor hen geldende basispakket voor de overige uitgaven kan
betalen.
Met een aantal specifieke persoonlijke uitgaven houden hypotheekverstrekkers expliciet
rekening bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit zijn onder andere:
- uitstaand consumptief krediet
- alimentatieverplichtingen
- erfpachtcanonbetalingen
Deze zaken zijn dus niet in de financieringslastpercentages verwerkt, maar worden bij
de individuele advisering betrokken.
Voorbeeldbedragen
De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een
vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze
bedragen zijn dus afhankelijk van zowel de huishoudsamenstelling als van het inkomen.
De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS.
Normbedragen
Het uitgangspunt voor de tabellen met financieringslastpercentages is dat bij een
maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de minimale bedragen beschikbaar
moeten zijn voor de overige uitgaven. Bij de hogere inkomens moeten de overige
uitgaven precies tussen de minimale bedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. Dit
niveau zullen we verder aanduiden met de term normuitgaven. In figuur 1 wordt dit
uitgangspunt schematisch weergegeven.

16 / Financieringslastnormen 2016

Er is dus geen pakket aan normuitgaven, waar precies wordt omschreven aan welke
uitgavenposten hoeveel dient te worden uitgegeven. Het is aan het individuele
huishouden zelf om te bepalen op welke posten bezuinigd wordt ten opzichte van de
voorbeeldbedragen, om te komen tot het bedrag van de normuitgaven.
In bijlage E staat een nadere beschrijving van de hoogte van de uitgavenposten.

Woonduur
Kenmerk van de netto maandlasten van de hypotheek is dat deze nominaal niet of
nauwelijks stijgen. Alleen de annuïtaire aflossing in combinatie met aftrek van
hypotheekrente zorgt voor een lichte stijging (zie paragraaf 3.2.2).
Wanneer er echter gedurende looptijd sprake is van loonsverhogingen, nemen de reële
maandlasten van de hypotheek in de tijd af. Of anders gezegd, het percentage van het
inkomen dat aan de maandlasten van de hypotheek wordt besteed, daalt naarmate men
langer in de woning woont. Uiteindelijk komt men dan ook weer op het uitgavenpatroon
dat hoort bij het gemiddelde, hoewel men bij aanvang van de hypotheek dus duidelijk
minder aan de overige uitgaven kan besteden, en meer aan de hypotheeklasten.

Figuur 1: Uitgangspunt bij de berekening van de hypotheeknormen

Financieringslastnormen 2016 / 17

3.1.2 Hanteerbaarheid
Voor het bepalen van hypotheeknormen wordt niet uitgegaan van het individuele
uitgavenpatroon, maar van gemiddelde uitgavenpatronen. Het resultaat wordt
gepresenteerd in een tabel met financieringslastpercentages. De
financieringslastpercentages drukken de maximale bruto hypotheeklasten uit in een
1

percentage ten opzichte van het toetsinkomen. Het toetsinkomen wordt afgeleid uit het
bruto inkomen.
Voor deze opzet is gekozen, omdat:
-

het bruto inkomen makkelijk geverifieerd kan worden aan de hand van de
loonstrook of administraties;
de hoogte van de hypotheek berekend kan worden uit de bruto maandlasten.

De tabel geldt in principe voor alle omstandigheden. Uitgangspunt is een huishouden
van twee volwassenen, waarvan één partner inkomsten heeft.
Slechts in beperkte mate wordt er rekening gehouden met individuele omstandigheden.
Dit betreft huishoudens met een duidelijk afwijkend bruto-netto traject, dat wil zeggen
dat een zelfde bruto inkomen leidt tot een duidelijk verschillend netto inkomen:
-

AOW-gerechtigden
hypotheken waarvan de rente niet (volledig) aftrekbaar is
tweeverdieners

Daarnaast zijn uitzonderingen mogelijk voor:
-

het treffen van energiezuinige maatregelen;
alleenstaanden met een relatief laag inkomen.

3.1.3 Robuustheid
Elk jaar worden de minimale bedragen en de voorbeeldbedragen aangepast. Om
relatief grote wijzigingen in de tabellen met financieringslastpercentages van jaar tot
jaar te voorkomen, wordt gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de minimale
bedragen en de voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde betreft het voorgaande jaar en de
drie daaraan voorafgaande jaren. Voor de hypotheeknormen voor 2016 zijn dus de
jaren 2012 tot en met 2015 gebruikt.
Bij het middelen van de overige uitgaven wordt gecontroleerd of de minimale bedragen
van het voorafgaande jaar gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslast percentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en
geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. Zo nodig worden de
financieringslastpercentages aangepast om hieraan te voldoen.
Omdat het hierbij gaat om een kwetsbare groep, worden bij deze inkomens de
financieringslastpercentages naar beneden afgerond (op 0,5%) i n plaats van afgerond
naar het dichtstbijzijnde halve percentage. Dit is voor 2016 voor het eerst gebeurd.
1

Zie de Tijdelijke Regeling, artikel 2.
18 / Financieringslastnormen 2016

3.2 Van netto woonlasten naar maximale
hypotheek
3.2.1 Bijkomende woonlasten
Op de manier zoals beschreven in de vorige paragraaf wordt de netto ruimte voor
woonlasten bepaald. Deze ruimte kan worden opgevuld met de lasten van de hypotheek
en bijkomende woonlasten.
De bijkomende woonlasten zijn:
-

de kosten voor onderhoud;
de onroerendezaakbelasting;
de premie voor de opstalverzekering;
de eigenaarslasten van het waterschap.

De hoogte van de bijkomende woonlasten is afhankelijk van de waarde van de woning.
De netto ruimte voor hypotheeklasten is gelijk aan de netto woonlasten minus de
bijkomende woonlasten.
3.2.2 Hypotheekvorm en brutering
De uiteindelijke tabel geeft de bruto lasten van een hypotheek weer. Daarom wordt de
eerder berekende netto rentecomponent gebruteerd. Dit gebeurt via de lasten van een
30-jarige annuïteitenhypotheek in het eerste jaar. Als financieringslast van een
hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair krediet, het berekende
bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair
krediet met een annuïtair aflossingsschema gedurende 30 jaar. Dit is de hypotheekvorm
met de laagste initiële maandlasten, waarbij fiscale aftrek mogelijk is.
Vroeger lagere netto maandlasten in de praktijk
Tot 2013 was het mogelijk om een (deels) aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. In de
praktijk hadden veel huiseigenaren dan ook lagere netto maandlasten dan de lasten die
volgens deze methodiek worden bepaald.
De keuze van de hypotheekvorm voor het berekenen van de financieringslast is sinds
het ontstaan van deze methodiek niet gewijzigd. De methodiek is oorspronkelijk
bedoeld geweest voor de NHG, die een annuïtair aflopende borgstelling heeft.
Ook in de periode dat spaar- en aflossingsvrije hypotheken in zwang waren, is het
uitgangspunt altijd de annuïteitenhypotheek geweest. Daarmee hebben huizenkopers
altijd de mogelijkheid gehad om volledig af te lossen en is er geen differentiatie
ontstaan in leencapaciteit bij verschillende soorten hypotheken.
Stijgende hypotheeklasten tijdens de looptijd
De fiscale aftrek is sinds 2013 alleen nog toegestaan bij minimaal annuïtair aflopende
hypotheken. Daarom worden sinds die tijd bijna uitsluitend nog lineaire en annuïtaire

Financieringslastnormen 2016 / 19

hypotheken verstrekt. De maandlasten van nieuwe hypotheken zijn in de praktijk
daarom vaak hoger dan van de spaar- en aflossingsvrije hypotheken die voorheen veel
verstrekt zijn.
Een annuïteitenhypotheek heeft een jaarlijks stijgende netto last. In de eerste helft van
de doorlooptijd van de hypotheek is deze stijging relatief beperkt. In onderstaande
figuur is voor een aantal scenario’s weergegeven hoe groot die stijging is. Pas vanaf het
e

17 jaar is er een scenario waarbij de inflatiedoelstelling van 2% wordt overschreden.
De jaarlijkse stijging is hoger, naarmate het belastingtarief hoger is, en naarmate het
rentepercentage hoger is.

Figuur 2: Jaarlijkse stijging netto hypotheeklasten bij annuïtaire aflossing

Gelet op de ontwikkeling van de netto lasten tijdens de looptijd vinden we dat de
betaalbaarheid voldoende gewaarborgd is. Zeker als rekening wordt gehouden met een
gemiddelde cao-loonstijging.
3.2.3 Minimale toetsrente
Bij een rentestijging nemen de netto maandlasten toe. Daardoor kan de betaalbaarheid
van de hypotheek onder druk komen te staan. Om dit risico te verminderen moet voor
hypotheken met een korte rentevaste periode getoetst worden met een zogenaamde
minimale toetsrente. Door deze vorm van toetsing is de maximale hypotheek lager dan
wanneer bij de daadwerkelijke (lagere) rente zou worden getoetst. Er ontstaat zo een
buffer om toekomstige renteverhogingen te kunnen opvangen.

20 / Financieringslastnormen 2016

In de Tijdelijke Regeling is vastgelegd dat er een minimale toetsrente geldt voor
hypotheken met een rentevast periode korter dan 10 jaar. De AFM stelt elk kwartaal het
rentepercentage vast. De minimale toetsrente is 5% in het vierde kwartaal van 2015.

Financieringslastnormen 2016 / 21

3.3

Specifieke uitgangspunten

3.3.1 Belangrijkste uitgangspunten
In deze paragraaf staan de belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de
financieringslastpercentages voor 2016. Een opsomming van alle uitgangspunten wordt
gegeven in bijlage A. In bijlage B zijn voorbeelden uitgewerkt van de berekening van de
financieringslastpercentages.
-

De financieringslastpercentages worden afgerond op 0,5%.

Rente
-

Sinds 2015 is er bij het opstellen van de kolomrentes voor gekozen om de tabel op
te stellen in twaalf kolommen met verschillende rentestanden. Voor die tijd waren er
vijf kolommen. Dit ondervangt het “schuiven” met kolomrentes om de tabel elk jaar
aan te laten sluiten bij de werkelijke rentestanden van dat moment;

-

De financieringslastpercentages zijn berekend bij een rentepercentage dat precies
het middelste percentage is uit de betreffende kolom. Dus bij 3,75% in de kolom
3,501-4,000%. Voor de uiteinden van de tabel is gerekend met een rentestand die
0,25% lager, resp. hoger ligt dan de grenswaarde. Dus bij 2,25% in de linker kolom

-

en 7,75% in de rechterkolom;
De financieringslastpercentages zijn bij oplopende rente niet-dalend; niet-dalend wil
zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hogere rentestand niet lager

-

mag zijn dan bij een lagere rentestand.
Het kan voorkomen dat de maximale hypotheek stijgt bij een hogere rentestand
vanwege de oplopende financieringspercentages bij hogere rentestanden. Zeker op
de grens van de kolommen komt dat voor. Wanneer dit nog gebeurt bij de middelste
rentepercentages in een kolom, zijn de financieringslastpercentages handmatig
gecorrigeerd. Dus als een rentestand van 3,25% bij een bepaald inkomen een
hogere hypotheek oplevert dan een rentestand van 2,75%, dan zijn de
financieringslastpercentages gecorrigeerd.

Waarom stijgen financieringslastpercentages bij een hogere rente?
Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere
rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent
immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist. Het financieringslastpercenta ge
geeft de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto inkomen. Bij gelijke netto
maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan rente hoger en het bedrag
voor aflossing lager dan bij een lagere rentestand. Omdat de rente aftrekbaar is, is bij
een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente mogelijk dan bij een lagere
rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het algemeen groter dan het verlies
aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het bruto bedrag dat aan
hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het percentage ten opzichte van
het inkomen.

22 / Financieringslastnormen 2016

Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan
aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen
bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.
Inkomen
-

De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen van 19.500 euro. Dit komt
ongeveer overeen met het bruto minimumloon van januari 2016. De tabel wordt
vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een inkomen van 25.000 euro
en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een inkomen van 110.000 euro.
Inkomens waarbij de financieringslastpercentages gelijk blijven, worden niet in de
tabel opgenomen; Voor inkomens boven de 110.000 euro zijn geen betrouwbare
gegevens beschikbaar om tot passende financieringslastpercentages te komen.

-

De financieringslastpercentages zijn bij oplopend inkomen niet -dalend; niet-dalend
wil zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hoger inkomen niet lager mag
zijn dan bij een lager inkomen.

Huishoudsituatie
-

De berekeningen zijn gebaseerd op een tweepersoonshuishouden zonder kinderen
in een alleenverdienerssituatie.

-

De fiscale gegevens van 2015 zijn gebruikt; een aantal maatregelen wordt
stapsgewijs gedurende een periode van een groot aantal jaren ingevoerd,
bijvoorbeeld de beperking van de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan
de minstverdienende partner en de beperking van het tarief van de
hypotheekrenteaftrek. In die gevallen is de situatie voor 2016 gebruikt.

-

Er is een buffer ingebouwd om rekening te houden met persoonlijk onvermijdbare
uitgaven. Deze is zo vormgegeven dat een huishouden met twee kinderen ook bij
een maximale hypotheek geen maandelijks tekort heeft ten op zichte van de
basisbegroting.

Kenmerken van de woning
-

De waarde van de woning wordt vastgesteld op 100/10 2 van de maximale

-

hypotheek, conform het te verwachten maximum aan loan-to-value voor 2016;
De onderhoudskosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. In de
berekeningen wordt een percentage van 1,069% gehanteerd voor de jaarlijkse
onderhoudskosten; Dit percentage is afkomstig uit Woon2012. Het is onveranderd

-

ten opzichte van 2014.
De jaarlijkse overige eigenaarslasten met betrekking tot een eig en woning bedragen
0,299% van de waarde van de woning. Dit bestaat uit de onroerendezaakbelasting
voor eigenaren, de waterschapslasten en de opstalverzekering. Het percentage is
afkomstig van COELO en is 0,011 procentpunt hoger dan vorig jaar.

-

Voor het energieverbruik wordt uitgegaan van een woning met energielabel C. Voor
de basisbedragen is dit een flatwoning. Voor de voorbeeldbedragen wordt het
woningtype vastgesteld op basis van de verdeling van woningtypen naar de waarde
van de woning. Deze verdeling is afkomstig uit Woon2012.
Financieringslastnormen 2016 / 23

Aandachtspunt
Er zijn situaties denkbaar dat het bruto jaarinkomen van een huishouden onder de
19.500 euro ligt. Dit geldt bijvoorbeeld voor parttime werkende alleenstaanden,
zelfstandig ondernemers of huishoudens met eigen verm ogen. Gezien de grote
spreiding van het inkomen en de omstandigheden in deze groepen is het moeilijk daar
een percentage voor te vinden. Daarom start de tabel bij een bruto inkomen van 0 euro,
met dezelfde financieringslastpercentages als bij 19.500 euro. Hoewel bij deze
inkomens de hypotheek relatief klein zal zijn, moet in deze gevallen bedacht worden dat
in sommige gevallen de overige uitgaven niet uit het lopende inkomen kunnen worden
gedaan.
3.3.2 Verschillen ten opzichte van vorig jaar
-

Voor de bruto-netto berekeningen zijn de fiscale uitgangspunten van 2015 gebruikt
in plaats van die van 2014;

-

Van de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5%-punt in de
hoogste schijf is de volgende stap meegenomen.

-

De tarief van het eigenwoningforfait ligt in 2015 hoger dan in 2014.
Vanaf 2009 wordt de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de
minstverdienende (niet-werkende) partner afgebouwd. Deze afbouw zal in 15 jaar
plaats vinden en geldt voor minstverdienende partners geboren na 1-1-1972 die
geen kinderen onder de 6 jaar hebben. Bij het opstellen van de tabellen met
financieringslastpercentages hebben we gekozen voor het volgen van deze afbouw,
omdat dit referentiehuishouden het beste past bij starters. Dez e afbouw bedraagt in

-

2016 53 1/3% per jaar.
De zorgtoeslag komt in 2015 lager uit dan in 2014. Dit komt door een verhoging van
het bedrag dat men geacht wordt zelf te kunnen betalen aan de nominale premie.

-

Het percentage voor de pensioenpremie voor werknemers ligt 1,52 procentpunt
hoger dan vorig jaar. Bij de revisie van de Nationale Rekeningen is het CBS
overgegaan op een andere ramingssystematiek voor het schatten van het
pensioenpremiepercentage voor werknemers. Dit heeft tot een flink hogere
pensioenpremie voor deze berekening geleid, ondanks dat beleidsmaatregelen er
voor gezorgd hebben dat de pensioenpremie voor werknemers juist zou dalen. We
nemen deze revisie gespreid over twee jaar mee. Dat wil zeggen dat we de
pensioenpremie in de berekeningen met 0,76 procentpunt verhogen ten opzich te
het vorige jaar. Ook bij andere systeemwijzigingen in het verleden is soms gekozen

-

voor getrapte invoer om schokken te vermijden.
Voor de minimale- en voorbeeldbedragen zijn de gemiddelden van 2012 tot en met
2015 gebruikt in plaats van de gemiddelden van 2011 tot en met 2014. De inflatie
voor 2015 wordt laag ingeschat. Omdat voor de financieringslastnormen gerekend
wordt met een middeling van de uitgaven over de afgelopen vier jaar, is de

-

inflatiecomponent toch nu van betekenis;
De extra buffer om het basispakket voor huishoudens met twee kinderen te
waarborgen bedraagt voor 2015 42 euro. Deze buffer is lager dan in 2014 (55 euro),
24 / Financieringslastnormen 2016

omdat huishoudens met kinderen in 2015 een grotere koopkrachtvooruitgang
meemaken dan huishoudens zonder kinderen. Deze extra buffer is ingesteld tot
31.000 euro in plaats van tot 30.000 euro. Op deze manier blijft het basispakket
voor het gezin met twee kinderen voor alle inkomensniveaus gewaarborgd . Tot een
inkomen van 31.000 euro worden voor 2016 de financieringslastpercentages naar
beneden afgerond in plaats van volgens de normale afrondingsregels, zoals dat tot
2015 gebeurde.

Financieringslastnormen 2016 / 25

4 Financieringslastpercentages 2016
In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten. Achtereenvolgens komen aan bod:
-

Niet AOW-gerechtigden
AOW-gerechtigden
Niet-aftrekbare gedeelten
Tweeverdieners
Energiebesparende maatregelen
Alleenstaanden met een laag inkomen.

De daadwerkelijke tabellen zijn opgenomen in aparte documenten. Het Nibud adviseert
deze tabellen te gebruiken voor de Tijdelijke Regeling 2016.

4.1

Niet AOW-gerechtigden

4.1.1 Resultaat niet AOW-gerechtigden 2016
In figuur 3 staan de financieringslastpercentages voor 2016 voor niet AOWgerechtigden grafisch weergegeven.
De lijnen in de figuur lopen in eerste instantie steil op. Dit wordt veroorzaakt doordat
huishoudens met een laag inkomen weinig belasting betalen. Hypotheekrente wordt dan
slechts tegen het laagste tarief afgetrokken. Verder speelt mee dat vanwege de in
paragraaf 3.1.3 genoemde correcties de benodigde uitgaven bij de allerlaagste
inkomens (tot 30.000 euro) op het minimale niveau van 2015 blijven. Daardoor wordt
gaat elke euro extra inkomen voor de woonlasten ingezet.

26 / Financieringslastnormen 2016

Figuur 3: Financieringslastpercentages 2016 voor niet AOW-gerechtigden bij verschillende
rentestanden

4.1.2 Verschillen niet AOW-gerechtigden 2015-2016
In figuur 4 zijn de verschillen in financieringslastpercentages bij een rentestand tussen
de 4,001% en 4,500% weergegeven tussen 2015 en 2016.

Figuur 4: Verschillen in financieringslastpercentages tussen 2015 en 2016

Financieringslastnormen 2016 / 27

Bij de meeste inkomens ligt het financieringslastpercentage voor 2016 onder dat van
2015. Dit komt in het algemeen door de gebruikelijke kostenstijgingen van de overige
uitgaven (inflatie) en door de beperking van de uitbetaling van de algemene
heffingskorting aan de minstverdienende partner, die voor het standaardhuishouden
geldt.
Daarnaast is de pensioenpremie voor 2016 hoger ingeschat dan voor 2015 door een
andere manier van meten door het CBS, zoals toegelicht in paragraaf 3.3.2.
Hierbij moet wel bedacht worden dat bij deze vergelijking het bruto inkomen als
constant wordt gezien, terwijl dat in de praktijk stijgt (verwachte gemiddelde
loonstijging).
In figuur 5 staan de verschillen tussen 2015 en 2016 in maximale hypotheek naar
inkomen, waarbij rekening is gehouden met een loonstijging van 1,4 procent (raming
CPB voor 2016).

Figuur 5: Verschillen maximale hypotheek 2015-2016 naar inkomen

Voor inkomens tot 45.000 euro blijft de maximale hypotheek gelijk of daalt hij licht.
Daarboven stijgt de maximale hypotheek tot inkomens van ca. 90.000 euro. Daarboven
daalt de maximale hypotheek licht.
Naarmate het inkomen hoger is, is ook de loonstijging in euro’s hoger. Dat zorgt er voor
dat ook de stijging van de maximale hypotheek in euro’s hoger is. Te zien is dat bij

28 / Financieringslastnormen 2016

hogere inkomens de maximale hypotheek in 2016 stijgt, ondanks lagere
financieringspercentages in de tabel.
De verschillen zijn niet constant. Er zijn uitschieters zichtbaar.
-

Bij het inkomen van 24.500 euro is een stijging te zien. Dit inkomen is dit jaar voor
het eerst als apart inkomen opgenomen in de tabel. Hiervoor werd op dit inkomen
getoetst met het financieringslastpercentage horend bij 24.000 euro. En dat was iets

-

lager.
Bij de inkomens tussen 25.000 en 31.000 euro is de daling scherper. Deze

-

huishoudens hebben te maken met de teruggang in zorgtoeslag.
Vanaf een inkomen van 72.000 euro is de stijging wat groter. Hier is de loonstijging
zo hoog dat de financieringspercentages uit een hogere rij in de tabel ge bruikt

-

kunnen worden. (1,4% van 72.000 is meer dan 1.000 euro).
Bij de inkomens vanaf 85.000 euro is er geen noemenswaardige stijging. Zij hebben
te maken met de extra afbouw van de arbeidskorting. Ook de beperking van het
maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente speelt hier een rol.

In figuur 6 staan de verschillen tussen 2015 en 2016 in maximale hypotheek naar
rentestand, ook inclusief de inkomensstijging van 1,4%. Te zien is dat bij alle
rentestanden het gemiddelde verschil positief is. Bij een hogere rentestand is de
gemiddelde verandering van de maximale hypotheek tussen 2015 en 2016 het grootst.
Naarmate de rente toeneemt, neemt ook de stijging toe. De stijging van de maximale
hypotheek is groter bij hogere inkomens (zie figuur 5). Figuur 6 weerspiegelt dan ook
gedeeltelijk de ontwikkeling bij hogere inkomens. Deze hogere inkomens kunnen bij een
hogere rentestand meer hypotheek krijgen vanwege de hogere aftrek die de hogere
rente met zich meebrengt.

Financieringslastnormen 2016 / 29

Figuur 6: Verschillen maximale hypotheek 2015-2016 naar rentestand

Voorbeelden verschil inclusief loonstijging
In tabel 1 staan voor een aantal inkomens de maximale hypotheken weergegeven in
2015 en 2016. Hierbij is rekening gehouden met een verwachte gemiddelde loonstijging
voor 2016 van 1,4 procent.
Tabel 1: Maximale hypotheek 2015 en 2016 (rente = 2,75%)
Bruto jaarinkomen
2015*

35.000

50.000

70.000

2015

157.178

229.644

357.223

2016

155.757

227.684

362.225

Verschil

- 1.421

-1.960

+5.002

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1,4% in 2016.

In tabel 2 staat de maximale hypotheek weergegeven in 2015 en 2016 bij een rente van
5 procent. Dit is de toetsrente die gehanteerd moet worden bij een rentevastperiode
korter dan 10 jaar.

30 / Financieringslastnormen 2016

Tabel 2: Maximale hypotheek 2015 en 2016 (rente = 5%)
Bruto jaarinkomen
2015*

35.000

50.000

70.000

2015

143.980

209.567

325.993

2016

143.241

208.566

325.047

-739

-590

-946

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1, 4% in 2016.

Financieringslastnormen 2016 / 31

4.2

AOW-gerechtigden

4.2.1 Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden
AOW-gerechtigde huishoudens hebben een afwijkend bruto-nettotraject. De tarieven in
de eerste twee belastingschijven zijn lager en AOW-gerechtigden hebben lagere
heffingskortingen. Daarnaast hoeven AOW -gerechtigden geen pensioenpremie meer te
betalen. Wel betalen zij zelf de inkomensafhankelijke bijdrage van de
zorgverzekeringswet (IAB, bijdrage Zvw). Om deze redenen wordt sinds 2003 een
aparte tabel voor AOW-gerechtigden berekend.
4.2.2 Specifieke uitgangspunten voor AOW-gerechtigden
De tabel met financieringslastpercentages voor AOW-gerechtigden heeft de volgende
specifieke uitgangspunten:
-

Er is uitgegaan van een echtpaar, waarvan beide partners AOW-gerechtigd zijn. Er
wordt van uitgegaan dat partners in ieder geval volledige AOW krijgen. Eventueel

-

aanvullend pensioen wordt slechts door één partner ontvangen.
De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen van 20.000 euro. Dit ligt
net iets boven de verwachte bruto AOW -uitkering van januari 2016. De tabel wordt
vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een inkomen van 25.000 euro
en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een inkomen van 110.000 euro.
De basisbedragen en de voorbeeldbedragen voor de overige uitgaven zijn gelijk
gehouden aan die voor huishoudens jonger dan de AOW-gerechtigde leeftijd.

-

Er is geen rekening gehouden met de mogelijke belastingaftrek van specifieke
zorgkosten of gemeentelijke ondersteuning. Er is namelijk ook niet uitgegaan van
mogelijk hogere (niet-vergoede) ziektekosten voor deze groep in vergelijking met
niet AOW-gerechtigden. Daarvoor zouden specifieke aannames nodig zijn over de

-

extra ziektekosten van deze groep.
Er is voor AOW-gerechtigden uitgegaan van de houdbaarheidsbijdrage, dat wil
zeggen een lagere indexering van de bovengrens van de tweede belastingschijf
voor belastingplichtigen die zijn geboren na 1945.
4.2.3 Resultaat AOW-gerechtigden 2016

De financieringslastpercentages voor 2016 zijn hieronder grafisch weergegeven.

32 / Financieringslastnormen 2016

Figuur 7: Financieringslastpercentages voor 2016 voor AOW-gerechtigden bij verschillende
rentestanden

4.2.4 Verschillen AOW-gerechtigden 2015-2016
In figuur 8 staan de verschillen tussen 2015 en 2016 naar inkomen. Bij AOWgerechtigden is er een ander beeld dan bij de niet AOW-gerechtigden. In een aantal
gevallen is er sprake van een kleine verruiming. AOW -gerechtigden hebben niet te
maken met een hogere pensioenpremie, en ook niet met de afbouw van de
arbeidskorting. Daarnaast is de inkomensafhankelijke ziektekostenpremie gedaald.
AOW-gerechtigden moeten deze zelf betalen.
De inkomens tussen de 30.000 en 40.000 euro hebben wel te maken met een daling in
leencapaciteit. Belangrijkste oorzaak is de daling van de zorgtoeslag.
Voor niet-AOW gerechtigden kunnen we uitgaan van een gemiddelde loonstijg ing. De
verwachting is dat het aanvullend pensioen voor AOW -gerechtigden niet of nauwelijks
geïndexeerd zal worden. Ook dit betekent dat de leencapaciteit lager uitvalt.

Financieringslastnormen 2016 / 33

Figuur 8: Verschillen maximale hypotheek 2015-2016 AOW-gerechtigden naar inkomen

34 / Financieringslastnormen 2016

4.3

Niet-aftrekbare gedeelten

4.3.1 Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten
De reguliere tabel gaat uit van hypotheeklasten waarvan de volledige rente aftrekbaar
is. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij dat niet het geval is. Dit geldt
bijvoorbeeld voor buitenlands belastingplichtigen, voor huishoudens die te maken
hebben met de bijleenregeling of voor mensen die een niet-lineaire of niet-annuitaire
hypotheek afsluiten, terwijl ze niet onder de overgangsregeling vallen.
Tot en met 2014 werd gebruik gemaakt van een vuistregel om het box-3
financieringslastpercentage te benaderen. Vanaf 2015 zijn aparte box -3-tabellen met
financieringslastpercentages opgenomen in de Tijdelijke Regeling.
4.3.2 Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten
Voor hypotheekgedeelten waarvan de rente niet aftrekbaar is, worden daarom andere
financieringslastpercentages gehanteerd. Wanneer de rente van de gehele hypotheek
niet aftrekbaar is, kunnen deze zogenaamde box 3-financieringslastpercentages
gehanteerd worden.
Wanneer slechts een deel van de rente niet aftrekbaar is, moeten de lasten van dit niet
aftrekbare gedeelte gebruteerd worden. Deze brutering kan gedaan worden met de
volgende factor:
Financieringslastpercentage reguliere tabel / financieringslastpercentage box 3 tabel
Deze factor kan ook gebruikt worden voor de brutering van de (niet -aftrekbare) lasten
van consumptief krediet.
Voorbeeld:
Inkomen 50.000 euro; eigen-woningreserve 100.000 euro.
Rente 4,25%. Financieringslastnorm 25,0% De annuïteit bij 4,25% is 0,004919.
Bruto jaarlast is 25,0% * 50.000 = 12.500.
Jaarlast die hoort bij een eigen woning reserve van 100.000 = 5.902 (12 * 100.000 *
0,004919).
Deze last moet gebruteerd worden, omdat het rentegedeelte niet aftrekbaar is.
De bruteringsfactor is te achterhalen via de financieringslastnorm in de box-3-tabel
(19,5%).
25,0 / 19,5 = 1,282.
De gebruteerde jaarlast van de EWR is dan 1,282 * 5.902 is 7.566.

Financieringslastnormen 2016 / 35

Er is dan nog 12.500 – 7.566 = 4.934 over voor een hypotheek waarvan de rente
aftrekbaar is.
Dit komt neer op een hypotheek van (4.934 / 12) / 0,004919 = 83.587 euro.
De totale hypotheek bedraagt dan 83.587 (in box 1) + 100.000 (in box 3) is 183.587.

4.3.3 Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten
Sinds 2005 is de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit hoger dan de aftrek aan
hypotheekrente. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek, dan
wordt een extra aftrek gecreëerd zodat de totale aftrek gelijk wordt aan de resterende
bijtelling. Daarom wordt de tabel zonder fiscaal voordeel berekend zonder rekening te
houden met het eigenwoningforfait.
4.3.4 Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2016
In figuur 9 staan de financieringslastpercentages voor niet-aftrekbare gedeelten grafisch
weergegeven. De afwezigheid van de fiscale component zorgt voor een gelijkmatiger
beeld dan bij de tabel met aftrek.

Figuur 9: Financieringslastpercentages box-3

36 / Financieringslastnormen 2016

4.3.5 Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2015-2016
In figuur 10 staan de verschillen in maximale hypotheek tussen de box-3 tabel voor
2016 ten opzichte van 2015.

Figuur 10: Verschillen maximale hypotheek 2015-2016 voor niet-aftrekbare gedeelten naar
inkomen

Ook hier is het patroon te herkennen dat er bij inkomens tussen de 30.000 en 4 0.000
euro een wat grotere achteruitgang is dan bij de lagere inkomens. De beperking van de
zorgtoeslag is daarvan de belangrijkste oorzaak.
Bij de hogere inkomens is sprake van een hogere maximale hypotheek in 2016 dan in
2015. Bij de allerhoogste inkomens is de daling van de arbeidskorting er de oorzaak
van dat de stijging niet zo groot is.
In figuur 11 staan de verschillen in maximale leencapaciteit van zowel de box -1-tabellen
als de box-3-tabellen. In de box-1 tabellen zijn de stijgingen kleiner. Dit komt door het
hefboomeffect van de aftrek van hypotheekrente.
Deze belastingaftrek zorgt ook voor een lager verzamelinkomen, en daarmee hoger e
toeslagen. De effecten in het gebied van inkomens tussen 30.000 en 40.000 euro zijn
daarmee minder eenduidig.

Financieringslastnormen 2016 / 37

Figuur 11: Verschillen maximale hypotheek 2015-2016 box-1 en box-3.

38 / Financieringslastnormen 2016

4.4

Tweeverdieners

4.4.1 Voorstel aanpassing vuistregel tweeverdieners
In eerste instantie heeft het Nibud in 2012 geadviseerd om het
financieringslastpercentage te hanteren dat hoort bij het gezamenlijke inkomen. Na
overleg met diverse betrokken partijen is besloten om deze uitbreiding te beperken door
het financieringslastpercentage te hanteren dat hoort bij het hoogste inkomen
vermeerderd met 1/3 van het laagste inkomen. Ook dit percentage mag weer toegepast
worden op het gezamenlijke inkomen.
Sinds 2012 is het verschil tussen eenverdieners en tweeverdieners verder opgelopen
(zie paragraaf 4.4.3) . De uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de
minstverdienende partner is verder versoberd. In 2016 zal deze voor 53,33% beperkt
zijn. Het Nibud stelt daarom voor om de vuistregel voor tweeverdieners per 2016 te
verruimen:
Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste inkomen
vermeerderd met 1/2 van het laagste inkomen op het gezamenlijke inkomen van
beide partners.
Voorbeeld: Partner 1 verdient 35.000 euro en partner 2 verdient 20,000 euro. Er geldt
het financieringslastpercentage dat hoort bij 35.000 + ½ * 20.000 = 45.000 euro. Bij
een rente van 2,75% is dat. 21,5%. Samen verdienen ze 55.000 euro. De maximale
bruto jaarlast is dan 21,5% x 55.000 euro is 11.825 euro.
Soms wordt gedacht dat het tweede inkomen maar voor de helft wordt meegeteld bij
het bepalen van het toetsinkomen (21,5% x 45.000). Dat is dus niet zo.
Het Nibud stelt tevens voor om de verhoging van het financieringslastpercentage met 3
procentpunt voor tweeverdieners met een toetsinkomen tussen 19.500 en 30.000 euro
te laten vervallen. Zie hiervoor paragraaf 4.6.
In de volgende paragrafen geven we de achtergrond van dit advies weer.
4.4.2 Waarom aparte behandeling van het inkomen van de partner
De tabellen met financieringslastpercentages zijn gebaseerd op een eenverdienersituatie. Tot de jaren ’80 was dit de meest voorkomende situatie in huishoudens. Over
het algemeen stopten vrouwen met werken als zij kinderen kregen, of zelfs al als zij
trouwden. Een hypotheek baseren op dat tweede inkomen was dan ook niet aan de
orde.
Vanaf de jaren ’80 bleven vrouwen steeds vaker werken als ze trouwden of kinderen
kregen. Dit gebeurde meestal parttime. In de jaren ’90 besloten hypotheekverstrekkers
het tweede inkomen dan ook mee te nemen. Dit deed men echter niet volledig.

Financieringslastnormen 2016 / 39

Aan de ene kant bleef er zodoende nog financiële ruimte voor vrouwen om minder te
gaan werken bij gezinsuitbreiding. Bovendien konden de kos ten van de
gezinsuitbreiding zelf worden opgevangen.
Aan de andere kant bleef er een impliciete buffer in stand. Tweeverdieners die beiden
fulltime werken gebruiken hun volledige verdiencapaciteit. Zij kunnen niet extra inkomen
genereren door méér te gaan werken. Wanneer bij een eenverdiener het inkomen
terugvalt, zou de andere partner kunnen gaan werken en daarmee het
huishoudinkomen op peil kunnen houden. Dit effect moet echter niet overschat worden:
de afstand tot de arbeidsmarkt is voor een niet-werkende partner ongetwijfeld groot.
Bij invoering is er niet voor gekozen om te werken met aparte tweeverdienerstabellen.
Vanuit het oogpunt van hanteerbaarheid is er gewerkt met een vuistregel die werkte
vanuit de bestaande tabel. Tot 2012 werd het financieringslastpercentage gebruikt bij
het hoogste inkomen. Dat financieringslastpercentage werd toegepast op het totale
inkomen

4.4.3 Verschil in inkomen tussen eenverdieners en tweeverdieners
In 2012 heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de consequenties van deze vui stregel.
Aangezien de financieringslastpercentages niet lineair oplopen bij een stijgend inkomen
(zie figuur 2), leidt gebruik van deze vuistregel tot diverse uitkomsten bij verschillende
combinaties van inkomens. Wanneer het hoogste inkomen valt in het st erk stijgende
gebied (onder de 25.000 euro) en het tweede inkomen maar iets lager ligt, leidt dit tot
een duidelijk lagere leencapaciteit bij tweeverdieners. Aan de andere kant, wanneer het
hoogste inkomen in het begin van het vlakke gebied (31.000 euro) v alt en het totale
inkomen net aan het eind van het vlakke gebied (56.000 euro), dan is er helemaal geen
onderscheid.
Vervolgens is onderzocht wat bij verschillende combinaties van inkomens tussen
partners het totaal besteedbaar inkomen is. Tweeverdieners hebben een hoger
besteedbaar inkomen naarmate beide inkomens gelijkmatiger verdeeld zijn. Dat komt
doordat er bij tweeverdieners een extra arbeidskorting binnenkomt en er gemiddeld een
lager belastingtarief geldt.
Voor huishoudens waarvan beide partners werken, en die kinderen hebben, zijn er
meer fiscale voordelen, zoals de combinatiekorting.
De oorspronkelijke vuistregel zorgt ervoor dat tweeverdieners met gelijkmatig verdeelde
minder kunnen lenen dan huishoudens waarbij de inkomens ongelijkmatig verdeeld zijn.
Het totaal besteedbaar inkomen geeft echter aan, dat tweeverdieners met gelijkmatig
verdeelde inkomens juist meer zouden kunnen lenen dan huishoudens waarbij de
inkomens ongelijkmatig verdeeld zijn.

40 / Financieringslastnormen 2016

Toenemende verschillen besteedbaar inkomen een- en tweeverdieners
Het verschil tussen een eenverdiener en tweeverdieners wordt elk jaar groter. Dat komt
door de afbouw van de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de
minstverdienende partner.
De verschillen van de afgelopen jaren zijn te zien in onderstaande figuren. Hierin
vergelijken we de besteedbare inkomens van tweeverdieners en eenverdieners met
hetzelfde bruto inkomen in de afgelopen jaren.
Vergeleken zijn de volgende inkomens::
-

30.000 + 0 met 20.000 + 10.000
40.000 + 0 met 20.000 + 20.000
50.000 + 0 met 30.000 + 20.000
75.000 + 0 met 50.000 + 25.000

Hierbij is gekeken naar alle beleidswijzigingen die de besteedbare inkomens
beïnvloeden, niet alleen naar de beperking van de uitbetaling van de algemene
heffingskorting aan de minstverdienende partner.
In figuur 12 zijn de verschillen in besteedbaar inkomen tussen deze huishoudens
grafisch weergegeven.
Te zien is dat het verschil de afgelopen jaren is toegenomen. Voor inkomens van
30.000 euro is het verschil opgelopen van 130 euro per maand in 2009 tot 200 euro in
2015. Bij hogere inkomens is het verschil, en de toename in het verschil , groter. Bij een
bruto inkomen van 75.000 euro is de toename bijna 200 euro in de maand.

Financieringslastnormen 2016 / 41

Figuur 12: Verschil in besteedbaar inkomen tussen tweeverdieners en eenverdieners met
hetzelfde totaal bruto inkomen (euro per maand)

4.4.4 Effecten aanpassing vuistregel tweeverdieners 2016
In tabel 3 staan voor verschillende combinaties van inkomens de effecten op de
maximale hypotheek door het overgaan van de factor van 1/3 naar 1/2 en het vervallen
van de 3 procentpunt extra bij toetsinkomens onder de 30.000 euro.
Door het vervallen van de 3 procentpunt extra bij de laagste inkomens, zien we daar
een verkrapping ontstaan bij de laagste inkomens. Deze 3 procentp unt extra wordt
overigens niet door alle hypotheekverstrekkers gehanteerd. In dat geval zal er sprake
van een verruiming zijn. De verkrapping is het grootst bij zeer kleine tweede baantjes.
Dit is de meest kwetsbare groep qua betaalbaarheid, dus een extra buffertje voor deze
groep is niet onwenselijk.
Bij inkomens tussen 30.000 euro en 50.000 euro is het effect gering en soms zelfs
afwezig. De financieringslastpercentages in de tabel blijven voor die inkomens vrijwel
constant. Daardoor leidt de verschuiving van het anders meetellen van het tweede
inkomen bij het bepalen van het financieringslastpercentage niet tot een hoger te
gebruiken financieringslastpercentage.
De verruiming is het grootst wanneer het toetsinkomen valt in het tweede oplopende
gedeelte, dat ruwweg loopt van 50.000 tot 75.000 euro. Bij nog hogere inkomens
(rechtsonder in tabel 3) is de verruiming kleiner. Daar stijgen de
financieringslastpercentages niet sterk bij oplopende inkomens . Zie figuur 3.
42 / Financieringslastnormen 2016

Tabel 3: Partiële verschil maximale hypotheek 2016 door verschuiving vuistregel naar een half
van een derde (x1000 euro; r = 4,75%)
inkomens

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

20

0

-6*

-5*

-3*

3*

25

0

-9*

5*

3*

4

0

30

0

3

0

0

0

0

0

35

0

0

0

0

0

0

0

0

40

0

0

0

0

0

0

0

5

12

45

0

0

0

0

6

6

11

19

20

22

50

0

0

5

12

12

13

14

21

21

22

24

55

0

5

6

5

6

13

14

14

15

16

9

60

0

0

6

6

6

6

15

8

0

0

9

65

0

0

0

6

7

0

0

0

8

9

10

70

0

0

0

0

0

0

8

8

0

0

10

75

0

0

0

0

7

0

0

0

9

10

10

* huishoudens met 3 procentpunt extra in 2015.

In tabel 4 staan de verschillen in netto maandlasten door de verschuiving van een derde
naar de helft. Deze zijn vrijwel overal lager dan de stijging van het netto inkomen van
de huishoudens, zoals die uit figuur 12 blijkt. De verandering in de vuistregel is naar
onze mening dan ook verantwoord.
De resulterende buffers worden in hoofdstuk 5 besproken.

Tabel 4: Partiële verschil netto maandlasten 2016 door aanpassing van de vuistregel naar een
half van een derde (euro’s per maand)
0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

20

0

-15

-34

-21

11

25

0

-31

-18

11

16

0

30

0

10

0

0

0

0

0

35

0

0

0

0

0

0

0

0

40

0

0

0

0

0

0

0

18

45

45

0

0

0

0

0

22

40

70

75

82

50

0

0

0

19

45

45

49

52

76

82

89

55

0

18

22

18

22

49

52

53

55

59

33

60

0

0

22

23

22

22

55

30

0

0

33

65

0

0

0

22

27

0

0

0

30

34

37

70

0

0

0

0

0

0

30

30

0

0

38

75

0

0

0

0

27

0

0

0

34

37

37

Financieringslastnormen 2016 / 43

50

Voorbeeld inclusief loonstijging
In tabel 5 staan drie voorbeelden van de totale effecten op de maximale hypotheek van
2015 naar 2016 voor tweeverdieners, inclusief loonstijging. Bij het huishouden met
inkomens van 25.000 & 12.500 euro staat in 2015 de maximale hypotheek zowel met
als zonder de extra drie procentpunt.
Tabel 5a: Voorbeeld maximale hypotheek 2015-2016 voor drie tweeverdieners (r = 2,75%)
Bruto jaarinkomen
2015*

25.000 & 12.500

35.000 & 17.500

50.000 & 25.000

2015

172.233/160.751

241.126

359.775

2016

163.001

233.635

372.574

-9.232/2.250

-7.491

12.799

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1,4% in 2016.

Tabel 5b: Voorbeeld maximale hypotheek 2015-2016 voor drie tweeverdieners (r = 5%)
Bruto jaarinkomen
2015*

25.000 & 12.500

35.000 & 17.500

50.000 & 25.000

2015

157.175/148.443

220.045

320.172

2016

153.473

214.862

330.557

-3.702/5.030

-5.183

10.385

Verschil

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1, 4% in 2016.

4.4.5 Toekomstige aanpassing vuistregel tweeverdieners
Het Nibud stelt ook voor om in de komende jaren de vuistregel aan te passen analoog
aan de mate van afbouw van de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de
minstverdienende partner. Dit leidt tot de volgende verandering van de factor in de
komende jaren.
Tabel 6: Voorstel aanpassing vuistregel tweeverdieners t/m 2023
Jaartal

Factor van het tweede inkomen voor bepaling
financieringslastpercentage

2016

0,5 (eigenlijk 0,53)

2017

0,6

2018

0,7 (eigenlijk 0,67)

2019

0,7 (eigenlijk 0,73)

2020

0,8

2021

0,9 (eigenlijk 0,87)

2022

0,9 (eigenlijk 0,93)

2023

1

44 / Financieringslastnormen 2016

Dit zorgt voor een geleidelijke (voorspelbare) aanpassing voor de komende jaren.
In tabellen 7 en 8 staan voor dezelfde huishoudens de uiteindelijke effecten, wanneer in
2023 het toetsinkomen bestaat uit het totaal van beide inkomens. Deze effecten zijn
gebaseerd op de fiscale uitgangspunten van nu. Ook bij de uiteindelijke effecten is te
zien dat de grootste stijging plaats zal vinden bij de huishoudens waarvan het
toetsinkomen van 50.000 naar 75.000 euro zal gaan.

Tabel 7: Uiteindelijke effecten op maximale hypotheek na aanpassingen vuistregel (van eenderde naar totaal) (x 1000 euro)
0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

20

0

8

17

19

12

25

0

3

3

3

4

0

30

0

3

0

0

0

0

10

35

0

0

0

0

0

10

21

34

40

0

0

0

0

10

21

34

47

51

45

0

0

0

10

21

34

47

51

54

51

50

0

0

10

21

34

42

39

41

43

45

40

55

0

10

16

22

30

32

34

29

30

32

25

60

0

5

17

24

19

20

22

23

16

16

18

65

0

6

12

13

14

7

15

16

16

18

19

70

0

6

0

7

7

15

16

16

9

9

16

75

0

0

7

7

15

8

8

9

9

16

16

Tabel 8: Uiteindelijke effecten op de netto maandlasten in euro’s per maand na aanpassingen
vuistregel (van een-derde naar totaal)
0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

20

0

28

60

67

43

25

0

11

11

11

16

0

30

0

10

0

0

0

0

40

35

0

0

0

0

0

37

79

126

40

0

0

0

0

37

79

127

175

190

45

0

0

0

37

79

127

175

190

202

190

50

0

0

37

79

127

157

145

154

160

169

149

55

0

37

60

82

111

119

126

108

112

120

93

60

0

8

64

90

71

74

82

86

59

59

67

65

0

22

45

49

52

27

56

59

59

67

71

70

0

22

0

27

27

55

60

59

31

33

59

75

0

0

27

27

56

30

30

34

31

60

60

Financieringslastnormen 2016 / 45

50

De hoogste stijging van de netto maandlasten is te zien bij huishoudens waarbij beide
partners tussen de 40.000 en 50.000 euro verdienen. Daar zijn netto stijgingen tussen
de 150 en 200 euro per maand te zien.
In hoofdstuk 5 staan de buffers beschreven uitgaande van de voorgestelde normen voor
2016. In tabel 10 is te zien dat voor deze categorieën de buffers groot genoeg zijn om
een dergelijke lastenstijging aan te kunnen. Ook voor gezinnen met twee kinderen is er
nog ruimte ten opzichte van het normbedrag.
In bijlage C staan de precieze maximale hypotheken voor deze varianten.

46 / Financieringslastnormen 2016

4.5

Extra vrijlating bij energiezuinige maatregelen

4.5.1 Afwijkende regeling voor energiezuinige maatregelen
Het is mogelijk een extra vrijlating in het maximale hypotheekbedrag te verkrijgen
wanneer energiezuinige maatregelen worden genomen. Bij een lager energieverbruik
dan gemiddeld is de energierekening lager en is er daarmee meer ruimte in het budget
voor woonlasten. De energierekening wordt bepaald door zowel kenmerken van de
woning als kenmerken van de bewoners. Voor de vaststelling van de extra ruimte in het
budget is alleen gekeken naar de energiebesparing als gevolg van kenmerken van de
woning zelf en niet naar mogelijke gedragseffecten van de bewoners. Gedragseffecten
van de bewoners wat betreft energiegebruik zijn van dezelfde orde als gedragseffecten
op andere uitgavenposten, zoals vakanties of roken. Ook voor deze gedragseffecten
wordt geen onderscheid gemaakt in de financieringslastpercentages.
In de ministeriële regeling zijn drie extra vrijlatingen vastgelegd:
1. Voor woningen met een energielabel A++;
2. Voor een lijst van energiebesparende maatregelen;
3. Voor zogenaamde nul-op-de-meterwoningen.

4.5.2 Energielabel A++ en energiebesparende maatregelen
Uitwerking
Bij de berekening wordt alleen gekeken naar de gasrekening, niet naar de
elektriciteitsrekening. Eerder onderzoek heeft aangetoond dat het gasverbruik vooral
samenhangt met de aard van de woning en het elektriciteitsverbruik vooral samenhang t
met kenmerken van de bewoners, en daarmee een belangrijke gedragscompenent
bevat.
De maximale hypotheek wordt berekend met de veranderde gaskosten. Dit wordt
gedaan voor alle inkomens in stappen van 1.000 euro en voor de twaalf verschillende
rentestanden. Het gemiddelde van deze berekeningen wordt als maatstaf gehanteerd.
Pas vanaf een bepaald inkomen wordt het voordeel genoten. Tot dat inkomen is er bij
een maximale hypotheek slechts ruimte voor de minimale bedragen. Voor 2016
bedraagt dit minimale inkomen 33.000 euro.
Het bedrag voor extra vrijlating voor energielabel A++ is gebaseerd op het verschil
tussen de maximale hypotheek bij energielabel C (waarop de reguliere tabel is geënt)
en de maximale hypotheek bij energielabel A++. Bij A++-woningen wordt besparing op
de gasrekening soms gerealiseerd door gebruik te maken van elektrische apparaten,
zoals warmtepompen. Daarom wordt bij A++-woningen de (soms hogere)
elektriciteitsrekening wél in de berekening betrokken.

Financieringslastnormen 2016 / 47

Het bedrag van de extra vrijlating voor de lijst met maatregelen is gebaseerd op het
gemiddelde verschil in maximale hypotheek tussen een woning met energielabel A of B
en een woning met energielabel CDEF of G.
Resultaat
De extra vrijlating voor energielabel A++ zou met deze berekening uitkomen op 9.455
euro. Het bedrag wordt pas ten volle genoten vanaf een inkomen van 33.000 euro.
De extra vrijlating voor de lijst met maatregelen komt uit op 9.767 euro. Het bedrag
wordt pas ten volle genoten vanaf een inkomen van 32.000 euro.
Verschillen 2015-2016
De bedragen liggen iets hoger dan in 2015. Dit komt omdat het vierjaarsgemiddelde
2012-2015 van het gastarief iets hoger ligt dan dat uit de periode 2011-2014.
Aandachtspunt
Bedacht moet worden dat gebruik van een CDEFG-tabel een ander uitgangspunt is dan
wat wordt gebruikt voor het opstellen van de reguliere tabel (die immers uitgaat van
label C). Het maximum van de reguliere tabel plus het hierboven berekende maximale
bedrag zou kunnen leiden tot een hogere hypotheek. Voor de extra vrijlating wordt
echter niet getoetst door middel van energielabels, maar via een lijst van maatregelen.
Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte maatregelen staan (in verhouding tot de
investering leveren ze een duidelijke energiebesparing op) én er een scherpe
depotverplichting is (de hypotheek kan slechts verhoog d worden ter hoogte van het
bedrag van de investering) is dat een afdoende toets om het maximale bedrag dat
berekend is op basis van energielabels, over te nemen.
Het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de
reguliere tabel (label C) bedraagt gemiddeld 2.898 euro.
4.5.3 Nul-op-de-meterwoningen
Praktische uitwerking
Voor zogenaamde nul-op-de-meter woningen zou ook een hypotheekbedrag vrijgesteld
kunnen worden. Dit bedrag wordt dan gebaseerd op de gemiddelde extra hypotheek,
waarvan de netto maandlasten overeen komen met de extra besparing als gevolg van
een nul-op-de-meterwoning. De extra besparing kan berekend worden door de
variabele kosten van gas en elektriciteit in de voorbeeldbedragen op 0 te brengen.
Hier wordt dus wel rekening gehouden met een lager verbruik aan elektriciteit. Bij nul op-de-meterwoningen wordt immers ook elektriciteit opgewekt, en eventueel geleverd
aan het energiebedrijf.
Bij deze berekening zijn de minimale bedragen gebaseerd op het energieverbruik va n
een flat met energielabel C. Daardoor blijft er ruimte om tegenvallers in het
energieverbruik op te vangen. Ditzelfde uitgangspunt wordt ook gehanteerd voor de vrij
te laten bedragen voor A++-woningen en de lijst van energiebesparende maatregelen.

48 / Financieringslastnormen 2016

Nul-op-de-meterwoning met garantie
Voor nul-op-de-meterwoningen zou als uitzondering ook het minimale bedrag
aangepast kunnen worden, indien de bewoner daadwerkelijk geen kosten aan energie
meer heeft. De ruimte om tegenvallende energiebesparing op te vangen is dan niet
nodig. Via een garantiesysteem zou dit afgedwongen kunnen worden.
In het tot nu toe gehanteerde garantiesysteem wordt een energierekening van 0 euro
gegarandeerd bij een gemiddeld verbruik. Bij een – om welke reden dan ook –
bovengemiddeld verbruik blijft er wel een positieve rekening voor de bewoner. Een
minimaal bedrag van 0 euro aanhouden voor alle huishoudens, is bij een dergelijk
garantiesysteem dan ook niet reëel.
Uitwerking
Daarom hebben we voor de minimale bedragen een bedrag voor elekt riciteit
opgenomen. Dit hebben we gelijk gesteld aan het verschil tussen het gemiddelde totale
elektriciteitsverbruik voor een drie-persoonshuishouden (4120 kWh) en de voorgestelde
bundel voor huishoudelijk verbruik voor een gezin in een rijtjeswoning (270 0 kWh). Dit
is tevens in dezelfde orde van grootte van het verschil tussen het gemiddelde totale
elektriciteitsverbruik van een twee-persoonshuishouden (3360 kWh) en de voorgestelde
bundel voor een gezin in een appartement (1780 kWh).
Zie de onderstaande tabel voor informatie over deze verbruiken. De voorgestelde
bundels bevatten alleen het verbruik van huishoudelijke apparatuur. Het totale
stroomverbruik bevat ook gebouw gebonden elektriciteitsverbruik, zoals verlichting,
ventilatie en mogelijk warmteopwekking. Daarom is het totale verbruik natuurlijk hoger
dan alleen het verbruik van huishoudelijke apparatuur.
Tabel 9: Elektriciteitsverbruik
Voorgestelde bundels verbruik huishoudelijke apparatuur 2
Gezin in een appartement

1.780 kWh

Gezin in een rijwoning

2.700 kWh

Gezin in een vrijstaande woning
Gemiddeld totale stroomverbruik van huishoudens

3.150 kWh
3

Eenpersoonshuishouden

2.010 kWh

Tweepersoonshuishouden

3.360 kWh

Driepersoonshuishouden

4.120 kWh

Vierpersoonshuishouden

4.580 kWh

Vijfpersoonshuishouden

5.450 kWh

Zespersoonshuishouden

5.790 kWh

Dit verschil van 1420 kWh leidt tot een bedrag van 27 euro per maand voor de minimale
bedragen. Voor gasverbruik wordt zowel voor het minimale bedrag als voor het

2
3

Concept Handreiking Energie- en comfortcontracten
Home 2012, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 2014
Financieringslastnormen 2016 / 49

voorbeeldbedrag 0 euro gerekend. Dit omdat we er van uitgaan dat een nul-op-demeter woning geen gasaansluiting meer heeft.
Resultaat
Wanneer we op basis hiervan de extra maximale hypotheek uitrekenen vanaf een
inkomen van 33.000 euro, komen we vanaf een inkomen van 30.000 euro op een
bedrag van 28.013 euro.
Verschillen 2015-2016
Het vrij te laten bedrag voor nul-op-de-meterwoningen ligt 2.000 euro hoger dan voor
2015. De gestegen (over 4 jaar gemiddelde) tarieven voor gas en elektriciteit zijn hier
de belangrijkste oorzaak van.
4.5.4 Advies
We adviseren om de extra bedragen voor energiebesparende maatregelen en die voor
A++-woningen te houden op 9.000 euro vanaf een inkomen van 33.000 euro.
Voor nul-op-de-meter woningen met een garantie adviseren we het extra bedrag te
verhogen naar 27.000 euro vanaf een inkomen van 33.000 euro.
Uit de consultatieronde bleek dat een aantal partijen moeite had met de uitzondering
voor energiebesparende maatregelen en deze niet actief adviseren. Aan de ene kant wil
men uitzonderingen eenvoudig houden. Het is daarom van belang de uitzondering
simpel te houden.
Daarom adviseren we om de inkomensgrenzen gelijk te houden, hoewel de
berekeningen een verschil opleveren. Daarbij gaan we uit van de voorzichtige kant en
leggen de inkomensgrens bij de hoogste van de twee, te weten 33.000 euro.
Ook adviseren we om het extra bedrag voor energiebesparende maatregelen en die
voor A++-woningen aan elkaar gelijk te houden. We ronden de extra bedragen daarom
naar beneden af tot 9.000 euro.
Daarnaast zijn verstrekkers terughoudend vanwege het risico dat deze extra
hypotheekbedragen met zich meebrengt. Vooral het grote bedrag voor nul-op-de-meter
woningen roept daarbij vraagtekens op.
De berekeningen laten zien dat er nu meer ruimte geboden kan worden voor nul -op-demeterwoningen. De verwachting is echter dat de uitkomst van de berekening volgend
jaar zal dalen, als de daling van de energieprijs van de afgelopen twee jaar door zal
werken in de berekeningen. Dus hoewel de berekeningen laten zien dat een bedrag van
28.000 euro mogelijk is, adviseren wij om voor 2016 een bedrag van 27.000 euro te
hanteren, om te voorkomen dat het voor 2017 neerwaarts moet worden bijgesteld.

50 / Financieringslastnormen 2016

4.6

Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen

4.6.1 Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen
Voor de financieringslastnormen voor 2015 is een extra buffer ingevoerd voor
huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro. Reden hiervoor was dat
huishoudens met een dergelijk inkomen ruimte dienen te hebben om persoonlijk
onvermijdbare uitgaven te kunnen opvangen. Met persoonlijk onvermijdbare uitgaven
bedoelen we uitgaven die niet voor iedereen noodzakelijk zijn, maar wel voor het
individuele huishouden. Voorbeelden ervan zijn:
-

een gezin met kinderen
extra kosten van chronische ziekte of handicap
een zeer energie onzuinige of onderhoudsgevoelige woning
bovengemiddelde pensioenverplichtingen
ondersteuning (ex-)familieleden

De buffer is zo vormgegeven dat de basisbedragen voor een huishouden in een
eenverdienersituatie met twee kinderen (1 boven de 12 en 1 onder de 12) betaalbaar
zijn. Dit leidde over de hele breedte tot een verkrapping van de normen, ook voor
huishoudens waarvoor al aparte buffers bestonden.
Om die reden heeft het Nibud geadviseerd om verruiming toe te staan voor
aantoonbaar niet-kwetsbare huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro.
Deze verruiming is voor 2015 als volgt in de Tijdelijke Regeling ingevuld:
Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor meerdere consumenten en het hoogste
toetsinkomen vermeerderd met 33,33 procent van het lagere toetsinkomen, hoger is
dan € 19.500 en lager is dan € 30.000 of indien het bedoeld is voor een consument die
alleenstaand is en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 19.500 en lager is dan €
30.000, kan de aanbieder van hypothecair krediet bij het financieringslastpercentage
ten hoogste drie procentpunten optellen, met dien verstande dat het aldus berekende
financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat
behoort bij een toetsinkomen van € 30.000.
4.6.2 Advies voor 2016
Voor 2016 stellen we voor de regeling voor alleenstaanden op deze manier te
handhaven, waarbij we het maximale toetsinkomen verhogen tot 31.000 euro.
Voor tweeverdieners adviseren we om deze regeling te laten vervallen bij gebruik van
het financieringslastpercentage horend bij het hoogste inkomen plus de helft van het
tweede inkomen.
De regel zou dan dienen te luiden:
Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand
is en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan 19.500 en lager is dan 31.000
euro, kan de aanbieder van een hypothecair krediet bij het
Financieringslastnormen 2016 / 51

financieringslastpercentage ten hoogste 3 procentpunten optellen, met dien
verstande dat het aldus berekende financieringslastpercentage niet hoger mag
zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van
31.000 euro.

4.6.3 Achtergrond bij het advies
Tijdens de consultatieronde bleek dat het gebruik van deze uitzonderingen niet
algemeen is. Sommige verstrekkers gebruiken hem standaard, andere gebruiken hem
sowieso niet.
Aan de ene kant vindt men elke uitzondering ingewikkeld, aan de andere kant ziet men
een risico, omdat het gaat om huishoudens met een laag inkomen.
De verruiming voor tweeverdieners kan ook worden ingevuld door te werken met een
hoger financieringslastpercentage (zie paragraaf 4.4.4). Deze uitzondering voor
tweeverdieners kan dan vervallen.
De invoering van deze uitzondering voor alleenstaanden riep de vraag op of niet alle
alleenstaanden anders behandeld zouden moeten worden. Bijvoorbeeld do or ook voor
hogere inkomens 3 procentpunt op te tellen bij het financieringslastpercentage.
De hoogte van de ophoging van 3 procentpunt is gebaseerd op het gemiddelde verschil
in financieringslastpercentage als gevolg van de invoering van een buffer in 2015 voor
inkomens tot 30.000 euro. Het lijkt ons wenselijk om de uitzondering ook hierop te
blijven enten, dus tot een bepaald inkomen.

4.7

Overige aspecten

Tijdens de consultatieronde zijn enige zaken aan bod gekomen die niet direct te maken
hebben met de kwantitatieve aspecten van de Tijdelijke Regeling. Deze bespreken we
hier.
4.7.1 Middelen van inkomsten
In het consultatiedocument is een variant besproken waarbij niet alleen de uitgaven
over vier jaar worden gemiddeld, maar ook de inkomsten. We stellen vo or om invoering
hiervan niet in 2016 in te laten gaan. Dit heeft te maken met de mogelijkheid van een
grote belastingherziening, zoals die eerder in 2015 op handen leek. Wanneer die
herziening leidt tot diverse koopkrachteffecten voor verschillende groepen, is ee n
beslissing om wel of niet te middelen aan de orde.

52 / Financieringslastnormen 2016

4.7.2 Energiebesparende maatregelen
De mogelijkheid tot de extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen leidt in de
praktijk tot onduidelijkheid bij de uitvoering. Met name de lijst van energiebespare nde
maatregelen, inclusief controle daarop, zorgt er voor dat hypotheekverstrekkers
terughoudend zijn bij het toekennen hiervan.
De lijst is destijds opgesteld, omdat het energielabel toen nog in ontwikkeling was. Nu
dit energielabel een definitievere vorm heeft gekregen, valt te overwegen om
toekenning van de extra hypotheek hieraan te koppelen.
4.7.3 Minimale toetsrente
De minimale toetsrente moet nu gehanteerd worden bij hypotheken met een rentevaste
periode tot 10 jaar. Deze bedraagt nu 5%. Omdat de marktrente voor hypotheken met
een rentevaste periode van 10 jaar nu een stuk lager ligt dan 5%, zullen veel mensen
kiezen voor een langere rentevaste periode en daardoor een hoger bedrag lenen. Zoals
uit paragraaf 5.2.2 blijkt, is een renteverhoging van 2,75% tot 5,25% na 10 jaar op te
vangen. Bij hogere rentestijgingen zullen de maandlasten ook reëel gaan stijgen.
Een verlenging van de rentevastperiode voor de minimale toetsrente geeft meer
zekerheid, maar lijkt niet acuut noodzakelijk gezien het voorbeeld in paragraaf 5.2.2..

Financieringslastnormen 2016 / 53

5 Beschermende werking van de normen voor
verschillende groepen huishoudens
Bij het berekenen van de maximale hypotheeklasten wordt voor de overige uitgaven van
oudsher uitgegaan van de kosten van een huishouden van twee volwassenen zo nder
kinderen. Voor de inkomsten wordt ervan uitgegaan dat één volwassene inkomen uit
arbeid ontvangt en de andere volwassene geen arbeidsinkomen ontvangt.
De vraag is nu hoe een op deze manier vastgestelde maximale hypotheek past in het
budget van huishoudens met een andere samenstelling. Daartoe hebben we voor een
aantal voorbeeldhuishoudens hun netto inkomenspositie berekend, evenals de voor die
huishoudens geldende basisbedragen, voorbeeldbedragen en de daaruit voortvloeiende
normbedragen.
Het gaat hierbij om de volgende voorbeeldhuishoudens:
-

alleenstaande
alleenstaande ouder met 2 kinderen
alleenstaande ouder met 3 kinderen
paar zonder kinderen, eenverdiener
paar met 2 kinderen, eenverdiener
paar met 3 kinderen, eenverdiener
paar zonder kinderen, tweeverdieners
paar met 2 kinderen, tweeverdieners
paar met 3 kinderen, tweeverdieners

Het eerste kind is tussen de 6 en 12 jaar oud, het tweede kind tussen 12 en 18, en het
derde kind is ook tussen de 12 en 18 jaar oud. Er is dus geen rekening gehouden met
de kosten van kinderopvang. Oudere kinderen zijn duurder dan jongere kinderen,
bijvoorbeeld omdat ze meer aan kosten aan voeding en kleding met zich meebrengen.
Deze extra kosten zijn over het algemeen hoger dan de netto kosten van kinderopvang
(na aftrek van de kinderopvangtoeslag). Voor huishoudens met jongere kinderen zijn de
buffers dus iets hoger.
Het gaat hier dus met nadruk om voorbeelden. Ook binnen de zo gedefinieerde groepen
kunnen nog grote, logische verschillen in uitgavenpatronen voorkomen.

5.1

Methode

Voor het basisbedrag is voor alle huishoudens gerekend met de methode zoals we die
gebruiken voor het opstellen van de financieringslastnormen.
De berekeningen zijn gedaan met de fiscale regels van 2015, de voorgestelde
financieringslastpercentages voor 2016, inclusief de middeling van de pensioenpremie
en invoering van een factor van een half voor tweeverdieners, en de basis - en

54 / Financieringslastnormen 2016

voorbeeldbedragen van 2015. Deze laatste zijn dus niet over vier jaren gemiddeld,
zoals bij het opstellen van de tabel met financieringslastpercentages wel gebeurt.
Daarmee geven ze een beeld van de huidige situatie, waarbij de normen gebaseerd zijn
op de meest actuele situatie.
Voor de diverse huishoudtypen gelden verschillende fiscale regelingen en toeslagen.
Daardoor is het besteedbaar inkomen voor de diverse huishoudtypen verschillend bij
een gelijk bruto inkomen. Naast het netto inkomen uit arbeid zijn een aantal ander e
inkomstenbronnen meegerekend, zoals toeslagen.
De hoogte van een aantal van de toeslagen hangt af van het verzamelinkomen. Hoe
lager het verzamelinkomen, hoe hoger de toeslagen. Door hypotheekrenteaftrek daalt
het verzamelinkomen en stijgen dus deze toeslagen.
Vanuit het bruto inkomen wordt het netto inkomen uit arbeid berekend, alsmede de
toeslagen en de heffingskortingen die niet via de loonstrook uitbetaald worden. Hierbij
is nog geen rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait.
Op basis van de financieringslasttabellen wordt de maximale hypotheek berekend en de
daarbij behorende waarde van de woning, de bruto hypotheeklasten, opgesplitst in
rente en aflossing. Met de waarde van de woning en de te betalen rente, kan het
belastingvoordeel berekend worden. Ook het extra bedrag aan toeslagen kan hiermee
berekend worden. Daarmee kunnen de netto hypotheeklasten berekend worden.
Wanneer de netto hypotheeklasten en de bijkomende eigenaarslasten (onderhoud,
opstalverzekering, lokale heffingen) van het besteedbaar inkomen zonder eigen woning
worden afgehaald, resteert een bedrag dat beschikbaar is voor de overige uitgaven.
Door deze te confronteren met de hierboven gedefinieerde ondergrenzen is te zien hoe
hoog de buffer is.
De buffers worden berekend ten opzichte van drie uitgavenniveaus:
1. het basispakket aan uitgaven. Dit is wat een huishouden minimaal aan overige
uitgaven heeft.
2. het voorbeeldbedrag. Dit is wat een vergelijkbaar huishouden aan de overige
uitgaven besteedt.
3. het normbedrag. Dit is het gemiddelde van het basisbedrag en het
voorbeeldbedrag.

Financieringslastnormen 2016 / 55

5.2

Uitkomsten

5.2.1 Buffers voor verschillende huishoudtypen
Tabel 10 bevat de buffers per huishoudtype per maand voor de huishoudens met één
inkomen. Tabel 11 bevat de buffers voor de tweeverdieners.
Tabel 10: Buffers in euro’s per maand, alleenverdieners (r=4,75%)
Inkomen

t.o.v.
basis

t.o.v.
voorbeeld

t.o.v. norm

paar zonder kinderen

20000

45

45

45

Paar zonder kinderen

25000

53

53

53

paar zonder kinderen

30000

59

59

59

paar zonder kinderen

31000

43

-12

16

paar zonder kinderen

32000

58

-30

14

paar zonder kinderen

35000

101

-90

6

paar zonder kinderen

40000

174

-222

-44

paar zonder kinderen

50000

369

-388

-9

paar zonder kinderen

75000

631

-556

38

alleenstaande zonder kinderen

20000

488

288

388

alleenstaande zonder kinderen

25000

421

117

269

alleenstaande zonder kinderen

30000

401

-69

166

alleenstaande zonder kinderen

31000

424

-81

172

alleenstaande zonder kinderen

32000

439

-101

169

alleenstaande zonder kinderen

35000

495

-141

177

alleenstaande zonder kinderen

40000

611

-155

228

alleenstaande zonder kinderen

50000

821

-101

360

alleenstaande zonder kinderen

75000

1083

-131

476

alleenstaande ouder 2 kinderen

20000

584

267

426

Alleenstaande ouder 2 kinderen

25000

606

161

383

alleenstaande ouder 2 kinderen

30000

617

16

316

alleenstaande ouder 2 kinderen

31000

638

8

323

alleenstaande ouder 2 kinderen

32000

651

-9

321

alleenstaande ouder 2 kinderen

35000

702

-45

328

alleenstaande ouder 2 kinderen

40000

809

-77

366

alleenstaande ouder 2 kinderen

50000

982

-61

461

alleenstaande ouder 2 kinderen

75000

1148

-180

484

56 / Financieringslastnormen 2016

alleenstaande ouder 3 kinderen

20000

463

191

327

alleenstaande ouder 3 kinderen

25000

485

146

315

alleenstaande ouder 3 kinderen

30000

495

-8

243

alleenstaande ouder 3 kinderen

31000

517

-24

247

alleenstaande ouder 3 kinderen

32000

530

-50

240

alleenstaande ouder 3 kinderen

35000

581

-113

234

alleenstaande ouder 3 kinderen

40000

688

-181

263

alleenstaande ouder 3 kinderen

50000

860

-195

333

alleenstaande ouder 3 kinderen

75000

1027

-322

353

paar 2 kinderen

20000

-3

-124

-63

paar 2 kinderen

25000

-3

-124

-63

paar 2 kinderen

30000

-13

-142

-77

paar 2 kinderen

31000

-34

-164

-99

paar 2 kinderen

32000

-24

-157

-90

paar 2 kinderen

35000

7

-133

-63

paar 2 kinderen

40000

58

-186

-64

paar 2 kinderen

50000

211

-399

-94

paar 2 kinderen

75000

412

-762

-175

paar 3 kinderen

20000

-172

-172

-172

paar 3 kinderen

25000

-173

-173

-173

paar 3 kinderen

30000

-183

-235

-209

paar 3 kinderen

31000

-203

-282

-242

paar 3 kinderen

32000

-193

-300

-246

paar 3 kinderen

35000

-162

-337

-249

paar 3 kinderen

40000

-111

-357

-234

paar 3 kinderen

50000

42

-408

-183

paar 3 kinderen

75000

209

-985

-388

Financieringslastnormen 2016 / 57

Tabel 11: Buffers in euro’s per maand, tweeverdieners (r = 4,75%)
inkomen

t.o.v.
basis

t.o.v.
voorbeeld

t.o.v. norm

paar zonder kinderen

20000 + 10000

316

101

208

paar zonder kinderen

30000 + 10000

379

-206

86

paar zonder kinderen

50000 + 25000

1291

-117

587

paar zonder kinderen

50000 + 40000

1507

32

770

paar 2 kinderen

20000 + 10000

263

117

190

paar 2 kinderen

30000 + 10000

309

-184

62

paar 2 kinderen

50000 + 25000

1195

-237

479

paar 2 kinderen

50000 + 40000

1454

-221

617

paar 3 kinderen

20000 + 10000

88

-114

-13

paar 3 kinderen

30000 + 10000

140

-202

-31

paar 3 kinderen

50000 + 25000

1005

-461

272

paar 3 kinderen

50000 + 40000

1250

-459

396

Het paar zonder kinderen, eenverdiener, is de situatie waarop de reguliere tabellen met
financieringslastpercentages geënt zijn. Omdat dit de standaardsituatie is, zou de buffer
ten opzichte van de “norm” bij de meeste inkomens op nul uit moeten komen. De buffer
is niet precies nul omdat:
-

-

de afrondingen en eisen van niet-dalendheid die zijn toegepast op de tabel met
financieringslastpercentages, niet in deze berekeningen zijn betrokken;
de maximale hypotheken zijn uitgerekend met de tabel voor 2016. Deze tabel is
berekend de gemiddelde uitgaven van 2012 tot en met 2015. De buffers zijn
echter berekend op de uitgavenstructuur van alleen 2015; De uitgaven zijn
daarom hoger dan waarmee de tabel is berekend.
bij inkomens tot 31.000 euro is een extra buffer ingebouwd.

Te zien is dat de buffer voor dit huishouden ten opzichte van de normbedragen
inderdaad rond de nul schommelt bij de verschillende inkomens. De buffer ten opzichte
van de basisbedragen neemt natuurlijk sterk toe naarmate het inkomen stijgt.
Voor de kleinere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (alleenstaanden en
alleenstaande ouders) zijn de buffers duidelijk groter. Ook de alleenstaande ouder met
drie kinderen heeft nog een buffer ten opzichte van de normbedra gen.
Voor de grotere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (paren met kinderen)
zijn de buffers kleiner. Voor paren met twee kinderen en inkomens tot 35.000 euro, zijn
de normbedragen niet haalbaar en ligt de buffer ten opzichte van de basisbedragen net
58 / Financieringslastnormen 2016

onder 0. Omdat bij deze inkomens en gezinssamenstelling er weinig ruimte in het
budget is, liggen basis- en voorbeeldbedragen dicht bij elkaar. De basisbedragen voor
dit voorbeeldhuishouden zijn bij een minimuminkomen wel haalbaar. Dit is namelijk een
onderdeel van de methode. De afwijking ten opzichte van de normbedragen is relatief
gering.
Omdat het kindgebonden budget in 2015 al vanaf het minimumloon wordt afgebouwd,
stijgt het besteedbaar inkomen voor een paar, eenverdiener, met kinderen minder har d
dan voor een paar, eenverdiener, zonder kinderen naarmate het bruto inkomen hoger
is. Daardoor blijft de ruimte ten opzichte van de basisbedragen rond nul schommelen,
ook bij inkomens tot 35.000 euro.
Voor het voorbeeld van een paar met drie kinderen is dit niet het geval. Tot een
inkomen van 40.000 euro zijn de basisbedragen voor dit huishouden niet haalbaar. Het
gaat hier echter om een zeer kleine groep (zie paragraaf 5.3)
Voor de voorbeelden met tweeverdieners liggen de buffers duidelijk hoger dan voor de
voorbeelden met eenverdieners. Voor het voorbeeld van een paar met drie kinderen zijn
de basisbedragen, en ook de normbedragen haalbaar bij een maximale hypotheek.
Voordelen van het werken met één tabel
Bij het bekijken van de buffers voor de verschillende voorbeeldhuishoudens kan het
idee ontstaan om de normen voor verschillende huishoudtypen te differentiëren.
Alleenstaanden en paren zonder kinderen zouden dan meer kunnen lenen dan paren
met kinderen. Toch kleven daar nadelen aan:
- Een hypotheek wordt voor 30 jaar afgesloten en in die tijd kan het huishoudtype
wijzigen.
- Bij een praktische uitwerking is dan de vraag hoe ver gedifferentieerd dient te worden
(aantallen kinderen, leeftijden kinderen, etc.).
- Het kan leiden tot strategisch gedrag van consumenten en geldverstrekkers. Het
verzwijgen van samenwoonwens, zwangerschap of kinderwens leidt dan tot een hogere
hypotheek.
- Het leidt tot vreemde situaties dat een paar zonder kinderen wel eerst een bepaalde
hypotheek zou kunnen krijgen en vervolgens kinderen, maar dat dat andersom (eerst
kinderen en vervolgens een hypotheek) niet zou kunnen.

Financieringslastnormen 2016 / 59

5.2.2 Buffers bij andere rentestanden
Bovenstaande buffers zijn uitgerekend bij een rentestand van 4,75%. In bijlage D staan
de buffers bij een rentestand van 2,75%.
Bij andere rentestanden veranderen de hoogtes van de buffers nauwelijks. Dat komt,
omdat de methode uitgaat van gelijke netto maandlasten, ook bij verschillende
rentestanden. Voor het standaardhuishouden (paar zonder kinderen, eenverdiener) is er
dan ook geen verschil.
Bij een lagere rentestand is er een lagere aftrek en daardoor minde r recht op toeslagen.
Omdat het kindgebonden budget in 2015 al vanaf het minimumloon wordt afgebouwd in
plaats van vanaf ca. 26.000 euro, neemt de ruimte voor gezinnen met kinderen minder
sterk toe dan voor het standaardhuishouden. Hoewel dit effect niet meer bedraagt dan
enkele euro’s per maand, zorgt het ervoor dat het paar met twee kinderen van 14 en 16
jaar bij één inkomen van 30.000 euro (eenverdiener) en een rentepercentage van
2,75% de basisbedragen net niet kan betalen.
Het is mogelijk om de financieringslastpercentages handmatig naar beneden bij te
stellen, zodanig dat voor dit specifieke voorbeeldhuishouden de basisbedragen
betaalbaar zijn. Hierbij moet het volgende in gedachten worden gehouden:
-

-

-

Het gaat hier om een specifiek huishouden. Voor een huishouden met jongere
kinderen zijn de bedragen bijvoorbeeld weer wel betaalbaar, ook als rekening
gehouden wordt met kinderopvang.
Deze aanpassingen gelden voor alle huishoudens met dit inkomen, waarvoor ze
onnodig verkrappend zijn;
De op Prinsjesdag gepresenteerde plannen laten voor 2016 een
koopkrachtstijging zien voor dit specifieke huishouden. Daardoor worden deze
tekorten tenietgedaan.
Het gaat om een erg lage rente. In veel gevallen zal bij een kortere looptijd van
10 jaar getoetst worden met een hogere toetsrente.

5.2.3 Buffers na rentestijging
Op het ogenblik is de hypotheekrente historisch laag. Daardoor kunnen relatief hoge
hypotheekbedragen worden afgesloten. De minimale toetsrente zorgt er voor dat de
deze hoge hypotheken alleen afgesloten kunnen worden, wanneer de rente minimaal 10
jaar vast staat. Maar wat gebeurt er nu, als de rente na die 10 jaar flink gestegen is?
Dit hebben we als volgt gesimuleerd:
-

Sluit nu een maximale hypotheek af met een 10 jaar vaste rentestand van
2,75%.
Laat na 10 jaar de rente gestegen zijn tot 5,25%.

Hierbij gaan we uit van een belastingaftrek van 42%. Binnen 10 jaar is de huidige aftrek
nog maximaal 45,5%, dus dat is tot dan toe geen belemmering. Voor elk inkomen dat

60 / Financieringslastnormen 2016

daaraan voldoet, zijn de effecten gelijk. We illustreren dit met een voorbeeld van een
huishouden met een inkomen van 50.000 euro.
Tabel 12: Verloop hypotheek bij rentestijging na 10 jaar
Situatie

hypotheek

annuiteit

rente

aflossing

netto lasten

Jaar 1

224.540

924

514

409

708

Jaar 10 oude situatie:

175.124

924

387

537

762

Jaar 10 nieuwe situatie

175.124

1153

739

414

843

In de eerste 10 jaar is de annuïteit per maand gelijk. Wel verandert de verhouding
tussen rente en aflossing in die 10 jaar. Er wordt steeds minder rente betaald en steeds
meer aflossing. Door de aftrek van de hypotheekrente, stijgen de netto
hypotheeklasten. Dit gebeurt met gemiddeld 0,7% per jaar. Een loonstijging van gelijke
hoogte zou de betaalbaarheid daarmee in stand houden.
Na 10 jaar is bijna 50.000 euro afgelost en moet een nieuwe rentevast periode worden
afgesproken. Als op dat moment de rente 5,25% is, betekent dat een fors hogere
annuïteit, ongeveer 230 euro per maand meer.
De gestegen rentestand zorgt tevens voor een andere verdeling tussen rente en
aflossing. De betaling aan rente stijgt en de betaling aan aflossing daalt. De renteaftrek
zorgt er voor dat de netto lasten veel minder sterk stijgen: deze gaan maar 80 euro per
maand omhoog.
De verhoging in netto lasten tussen jaar 1 en jaar 10 bedraagt dan in totaal 135 euro
per maand. Dit is een gemiddelde stijging van 1,7% per jaar. Wanneer het netto
inkomen nominaal per jaar met een zelfde percentage stijgt, zou dat geen
betalingsproblemen opleveren.
Dit is geen onrealistische gemiddelde loonstijging. Daarmee zien we geen reden om nu
de minimale toetsrente te veranderen.

5.2.4 Buffers na kabinetsplannen voor 2016
De financieringslastpercentages zijn berekend aan de hand van de f iscale situatie van
2015 en de uitgavencijfers van 2012 tot en met 2015. Er wordt niet gerekend met de
actuele situatie van 2016, omdat de financieringslasttabellen geruime tijd voor 1 januari
2016 bekend gemaakt dienen te worden zodat geldverstrekkers en intermediairs deze
tijd hebben om deze in hun systemen op te nemen.
Op het moment dat de financieringslasttabellen voor 2016 gepubliceerd worden, zijn de
kabinetsplannen nog niet door het parlement goedgekeurd. De uitwerking van deze
plannen heeft dan ook in principe geen invloed op de financieringslasttabellen. Alleen
wanneer de plannen leiden tot voorzienbare moeilijkheden bij huishoudens, kan
bekeken worden of financieringslastpercentages niet naar beneden dienen te worden
bijgesteld.
Financieringslastnormen 2016 / 61

We hebben de effecten van de kabinetsplannen voor 2016, zoals die op Prinsjesdag
bekend zijn gemaakt, doorberekend op de buffers voor kwetsbare huishoudens. We
hebben dit alleen gedaan voor de buffers ten opzichte van de (met de geraamde
prijsstijging verhoogde) basisbedragen. Dit vormt de beste graadmeter voor het
mogelijk neerwaarts bijstellen van de financieringslastpercentages.
We hebben dit als volgt gedaan:
- de gegevens uit het Belastingplan 2016, en de ramingen voor Toeslagen zijn gebruikt.
- de raming voor de pensioenpremie 2016 is gebruikt.
- de raming voor de inflatie en die voor de ziektekostenpremie is gebruikt om de
minimale bedragen op te hogen.
Bedacht moet worden dat de ontwikkeling van de buffers ten opzichte van de situatie
van 2015 (tabellen 10 en 11) geen gelijke tred houdt met de gepubliceerde
koopkrachtcijfers. In de gepubliceerde koopkrachtcijfers is namelijk een loonsverhoging
van 1,4% meegenomen, terwijl deze in tabel 13 en 14 niet is meegenomen.

Tabel 13: Buffers in euro’s per maand voor kwetsbare groepen, alleenverdieners (r=4,75%), met
Kabinetsplannen 2016
Inkomen

t.o.v.
basis

paar zonder kinderen

20000

86

paar zonder kinderen

25000

102

paar zonder kinderen

30000

106

paar zonder kinderen

31000

89

paar zonder kinderen

32000

104

paar zonder kinderen

35000

145

paar 2 kinderen

20000

38

paar 2 kinderen

25000

48

paar 2 kinderen

30000

36

paar 2 kinderen

31000

15

paar 2 kinderen

32000

25

paar 2 kinderen

35000

54

paar 2 kinderen

40000

89

paar 3 kinderen

20000

-125

paar 3 kinderen

25000

-115

62 / Financieringslastnormen 2016

paar 3 kinderen

30000

-128

paar 3 kinderen

31000

-148

paar 3 kinderen

32000

-139

paar 3 kinderen

35000

-109

paar 3 kinderen

40000

-75

paar 3 kinderen

50000

28

paar 3 kinderen

75000

175

De buffers in 2016 zijn groter dan de buffers in 2015. We zien daarom dan ook geen
reden om de eerder voorgestelde financieringslastpercentages voor 2016 aan te
passen.

Financieringslastnormen 2016 / 63

5.3

Aantallen huishoudens

De hypotheeknormen zijn bedoeld om de grootste groep huishoudens te beschermen
tegen overkreditering. Er zijn altijd groepen huishoudens die voor wat betreft
betaalbaarheid boven of onder de norm vallen. Om een afweging te kunnen maken over
de passendheid van de norm voor de grootste groepen huishoudens is het zinvol om
meer te weten over de omvang van verschillende groepen huishoudens.
Inkomensverdeling
In tabel 13 staat de verdeling van het aantal huishoudens in Nederland weergegeven
naar huishoudsamenstelling en inkomensklasse.

Tabel 15: aantal huishoudens in Nederland naar huishoudsamenstelling en inkomensklasse

58

paar
zonder
kinderen
< 65
46

paar
zonder
kinderen
>= 65
18

312

143

77

107

93

96

47

64

Bruto inkomen

alleen
staand
< 65

alleen
staand,
>= 65

eenouder
gezin

Tot 20.000 euro

661

363

20 000 tot 30 000 euro

321

30 000 tot 40 000 euro

265

40 000 tot 50 000 euro

227

paar met
kinderen

totaal

37

1183

263

71

1187

231

107

899

131

135

151

755

50 000 euro en meer

357

54

157

899

247

1620

3334

totaal

1830

883

514

1248

894

1984

7353

Tot 20.000 euro

56%

31%

5%

4%

2%

3%

100%

20 000 tot 30 000 euro

27%

26%

12%

6%

22%

6%

100%

30 000 tot 40 000 euro

29%

12%

10%

11%

26%

12%

100%

40 000 tot 50 000 euro

30%

6%

8%

17%

18%

20%

100%

50 000 euro en meer

11%

2%

5%

27%

7%

49%

100%

totaal

25%

12%

7%

17%

12%

27%

100%

Bron: CBS, gegevens 2013
Bij de laagste inkomens (tot 30.000 euro) gaat het vooral om alleenstaanden. Bij de
middeninkomens (30.000 tot 50.000 euro) zijn de grootste groepen alleenstaanden en
paren van 65 jaar of ouder. Bij de hoogste inkomens (vanaf 50.000 euro) zijn de
grootste groepen paren met en zonder kinderen tot 65 jaar.
Tweeverdieners
Het aantal traditionele kostwinnersgezinnen daalt al jaren. 18 procent van de jongste
generatie 35-jarige vrouwen maakte deel uit van zo’n eenverdienershuishouden 4.
Traditionele kostwinnersgezinnen komen relatief vaak voor bij lagere inkomens (tabel
14). Tegelijkertijd gaat het bij de lagere inkomens om een beperkt aantal huishoudens.

4

Bron: Arbeidsparticipatie personen en partner; geboortegeneratie vanaf 1925 -1929(CBS,29-01-2015)
64 / Financieringslastnormen 2016

Tabel 16: Aantal en verdeling een- en tweeverdieners (paren) naar inkomensklasse (x 1.000)
paar eenverdiener

paar tweeverdiener

Tot 20.000 euro

33

69

20 000 tot 30 000 euro

53

358

30 000 tot 40 000 euro

59

375

40 000 tot 50 000 euro

48

369

50 000 euro en meer

145

2620

Totaal

338

3788

paar eenverdiener

paar tweeverdiener

Tot 20.000 euro

32%

68%

20 000 tot 30 000 euro

13%

87%

30 000 tot 40 000 euro

14%

86%

40 000 tot 50 000 euro

12%

88%

50 000 euro en meer

5%

95%

Totaal

8%

92%

Bron: CBS Statline Inkomensklassen; particuliere huishoudensnaar diverse kenmerken (08 december
2014)
Bewerking Nibud. Het aantal eenverdieners kan onderschat zijn doordat paren waarvan slechts één
partner werkt en waarvan één of meerdere inwonende kinderen inkomen hebben tellen als
tweeverdiener. Hierdoor kan het aantal tweeverdieners te hoog zijn ingeschat. Om dit te beperken is
het aantal eenverdieners berekend zonder de eenoudergezinnen met meerderjarige kinderen. Voor de
lagere inkomens zal dit verschijnsel beperkt zijn, omdat het overwegend gaat om paren zonder
kinderen.

Als gekeken wordt naar de buffers, dan zijn paren (eenverdieners) met 2 kinderen me t
een inkomen tot 35.000 euro een risicogroep. Evenals paren (eenverdieners) met 3
kinderen of meer met een inkomen tot 45.000 euro. Uit CBS-gegevens valt niet
eenvoudig op te maken om hoeveel huishoudens het gaat. Er kan wel gekeken worden
naar het aantal personen in het huishouden. Tabel 15 toont het aantal huishoudens in
Nederland naar aantal personen en inkomensklasse. Af te lezen valt dat het aandeel
huishoudens met 4 personen of meer met een inkomen tot 30.000 euro 1,2 procent
bedraagt. Voor huishoudens met 5 personen of meer met een inkomen tot 40.000 euro
gaat het om 0,8 procent van het totaal aantal huishoudens. Voor een deel gaat het om
alleenstaande ouders en voor een deel om tweeverdieners. In de laagste
inkomensklassen gaat het relatief vaak om jongere mensen in een huurwoning. Daarbij
gaat het waarschijnlijk relatief vaak om studenten.

Financieringslastnormen 2016 / 65

Tabel 17: aantal huishoudens in Nederland naar aantal personen en inkomensklasse (x 1.000)
1

2

3

4

>=5

Tot 20.000 euro

1023

105

35

19

9

20 000 tot 30 000 euro

633

429

78

38

19

30 000 tot 40 000 euro

372

385

76

49

27

40 000 tot 50 000 euro

274

311

83

69

29

50 000 euro en meer

411

1259

645

787

318

totaal

2713

2490

917

961

402

Tot 20.000 euro

13,7%

1,4%

0,5%

0,3%

0,1%

20 000 tot 30 000 euro

8,5%

5,7%

1,0%

0,5%

0,3%

30 000 tot 40 000 euro

5,0%

5,1%

1,0%

0,7%

0,4%

40 000 tot 50 000 euro

3,7%

4,2%

1,1%

0,9%

0,4%

50 000 euro en meer

5,5%

16,8%

8,6%

10,5%

4,2%

totaal

36,3%

33,3%

12,3%

12,8%

5,4%

5.4

Risicogroepen

Er zijn dus risicogroepen. De norm dekt niet alle gevallen af. Alleen al niet vanwege de
reden dat er wordt uitgegaan van een gestandaardiseerd uitgavenpatroon van één
specifiek huishouden.
Als alleen wordt gekeken naar de inkomensverdeling in Nederland in relatie tot de
passendheid van de norm (buffers), dan zijn de risicogroepen dus zeer beperkt.
Er wordt in de normen geen rekening gehouden met hoge persoonlijk onvermijdbare
uitgaven. Dit kan tot te hoge hypotheken leiden, zoals de voorbeelden van grote
gezinnen met een laag inkomen laten zien.
Ook gedragsaspecten spelen geen rol in de normen. We gaan er impliciet van uit dat
mensen financieel zelfredzaam zijn, dat wil zeggen goed met geld omgaan.
Het is de vraag of de normen met al deze aspecten rekening moeten houden wanneer
dat leidt tot een wellicht onnodige verkrapping voor de grootste groep huishoudens in
Nederland.
Het is wellicht beter dat hypotheekadviseurs en –verstrekkers (en huishoudens zelf)
gespitst zijn op deze risico’s en in alle gevallen individueel blijven afwegen of een
maximale hypotheek ook passend is. Hiervoor zouden richtlijnen /tools ontwikkeld

66 / Financieringslastnormen 2016

kunnen worden die meer inzicht bieden in de risico’s bij een maximale financiering voor
individuele huishoudens.
Ontwikkelingen in de toekomst
Hoewel voor de meeste huishoudens de norm passend is bij de huidige stand van
zaken, hoeft dat niet het geval te zijn wanneer de omstandigheden wijzigen gedurende
de looptijd van de hypotheek.
Belangrijkste oorzaak van financiële problemen is een inkomensterugval. In de methode
zijn weliswaar buffers ingebouwd, maar deze zijn niet voldoende om een structurele
inkomensterugval op te vangen. De toename van flexibele arbeid is hierbij een
belangrijk aandachtspunt.
Verder kan de huishoudsamenstelling gedurende de looptijd veranderen en dat kan
leiden tot extra kosten. Ook andere persoonlijk onvermijdbare uitgaven kunnen zich in
de loop van de tijd voordoen, bijvoorbeeld extra ziektekosten.
In sommige gevallen zijn daarvoor verzekeringen mogelijk, of waar dat mogelijk is, de
Nationale Hypotheek Garantie.
Ook voor deze scenario’s zouden bovengenoemde richtlijnen/tools ontwikkeld kunnen
worden.

Financieringslastnormen 2016 / 67

Bijlage A: Overzicht uitgangspunten
In deze bijlage staan de gehanteerde uitgangspunten voor berekening van de
financieringslastnormen voor 2016. Dit is voor het grootste deel de feitelijke situatie van
2015.
Fiscale input

2015

Pensioenfranchise

13.877

Pensioenpercentage

5,38

WW-franchise
WW-percentage
maximum loon WW
ZVW-percentage

0,00%

maximumloon ZVW

51976

belastingschijf 1

19822

belastingschijf 2

33589

belastingschijf 3

57585

tarief 1 (65min)

36,50%

tarief 2 (65min)

42,00%

tarief 3 (65min)

42%

tarief 4 (65min)

52%

tarief 1 (65plus)

18,60%

tarief 2 (65plus)

24,10%

tarief 3 (65plus)

42%

tarief 4 (65plus)

52%

maximale aftrekpercentage 2016

50,5%

algemene heffingskorting (65min)

2203

algemene heffingskorting (65plus)

1123

eerste grens alg heffingskorting

19822

tweede grens alg heffingskorting

57098

afbouwpercentage alg heffingskorting

2,32%

minimale algemene heffingskorting

1342

afbouwperc AHK AOW
minimale AHK AOW
afbouw overdraagbare heffingskorting

1,029%
685
53,33%

ouderenkorting

1042

inkomensgrens ouderenkorting

35770

68 / Financieringslastnormen 2016

ouderenkorting boven grens

152

arbeidskorting grens 1

9011

arbeidskorting grens 2

19464

arbeidskorting grens 3

49769

arbeidskorting grens 4

100669

arbeidskorting opbouwpercentage laag

1,810%

arbeidskorting opbouwpercentage hoog

19,679%

arbeidskorting afbouwpercentage

4,00%

arbeidskorting maximaal

2220

arbeidskorting minimaal na afbouw

184

standaardpremie zorgtoeslag

1408

minimumgrens zorgtoeslag

19463

percentage normzorgkosten min mp

5,265%

percentage normzorgkosten boven min mp

13,4%

Overige eigenaarslasten

1,368%

Onderhoud

1,069%

OZB

0,1184%

waterschapslasten

0,0329%

opstalverzekering

0,148%

Bijkomende kosten aankoop

bruto bedrag AOW voor 2 personen
ZVW-percentage pensioen
belasting partner alleen AOW

2%

19571,04
4,85%
0

Huidig minimumbedrag met buffer

1443

Huidig minimumbedrag zonder buffer

1399

Financieringslastnormen 2016 / 69

Eigenwoningforfait

grens

percentage

bijtelling

eigenwoningforfait grens 1

0

0

0

eigenwoningforfait grens 2

12500

0,003

0

eigenwoningforfait grens 3

25000

0,0045

0

eigenwoningforfait grens 4

50000

0,006

0

eigenwoningforfait grens 5

75000

0,0075

0

eigenwoningforfait grens 6

>1.050.000

0,0205

7875

70 / Financieringslastnormen 2016

Bijlage B: Uitwerking voorbeeldberekening
Hieronder staan de berekeningen van een aantal voorbeeldinkomens uitgewerkt. Het
rentepercentage 4,25% is meegenomen in deze berekeningen. In de blokken 1 en 3
wordt de netto ruimte bij een bepaald bruto inkomen uitgerekend. Via een iteratief
proces wordt berekend bij welke hypotheek de netto ruimte voor woonlasten volledig
gevuld is. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het belastingvoordeel en de
zorgtoeslag.

B1 Niet-AOW gerechtigde
Tabel B1: Voorbeeldberekening niet AOW -gerechtigde

Berekening belasting
bruto jaarinkomen in €
af: pensioenpremie
werknemer
basis sociale
lasten/belastbaar loon
1. belasting zonder eigen
huis
belastbaar loon (= belastbaar
inkomen)
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting
2. belasting met eigen huis
belastbaar loon
af: hypotheekrente (*)
bij: eigenwoningforfait (*)
belastbaar inkomen
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting
(*) uit iteratief proces

20000

(A)

30000

50000

329

-

867

1943

19671

=

29133

48057

29133

48057

19671
7180
0
0
0
5451
1729

+
+
+
+
=

7235
3910
0
0
5235
5910

7235
5782
6072
0
4796
14297

19671
1755
182

=
+

29133
5216
902

48057
9017
1560

18098
6606
0
0
0
5451
1155

=
+
+
+
+
=

24819
7235
2099
0
0
5335
3999

40600
7235
5782
2945
0
4969
10993

Financieringslastnormen 2016 / 71

3. Berekening netto
jaarinkomen in €
totaal bruto
af: pensioenpremie
werknemer
basis sociale lasten

20000

(A)

30000

50000

329

-

867

1943

19671

=

29133

48057

1729

-

5910

14297

1763

+

496

0

19705

=(B)

23718

33759

17316

-

17316

21694

max. netto ruimte voor
woonlasten

2389

=

6402

12065

4. Berekening
financieringslast
bruto hypotheeklasten
Waarvan rente
Waarvan aflossing
overige eigenaarslasten
hoogte hypotheek
bruto hypotheeklast in % van
inkomen

2437
1755
683
554
41288

(1)
(2)
(3)
(4)

7245
5216
2029
1646
122732

12524
9017
3508
2846
212157

12,2%*

=(1)/(A)

24,2%*

25,1%*

(C)

3999
1074
26208

10993
0
37064

belasting zonder eigen huis
zorgtoeslag zonder eigen
huis
netto inkomen zonder eigen
huis
vereiste overige uitgaven

belasting met eigen huis
zorgtoeslag met eigen huis
netto inkomen met eigen huis

1155
1791
20307

netto ruimte voor woonlasten

=(2)+(3)+(4)(C-B)

= 8892 – = 15.370 –
2490
3305
= 2389
= 6402
= 12.065
* Dit zijn de percentages zonder afronding en correcties voor “niet -dalendheid”.
** Door afronding kunnen sommige optellingen niet kloppend lijken.
= 2991- 602

1. Belasting zonder eigen huis
Het belastingvoordeel wordt berekend door zowel het netto inkomen met eigen huis als
het netto inkomen zonder eigen huis te berekenen. Het belastingvoordeel is het ver schil
tussen de twee netto inkomens.

72 / Financieringslastnormen 2016

2. Belasting met eigen huis
De aftrekbare hypotheekrente bedraagt in dit geval 4,25% van de theoretische
hypotheek.
Het eigenwoningforfait wordt berekend over de WOZ-waarde van de woning. Deze
wordt berekend als 100/102 van de theoretische hypotheek. Hiermee wordt dus
rekening gehouden met een hypotheek die 2% hoger is dan de waarde van de woning.
De heffingskorting is in het geval van een alleenverdienerssituatie: een keer de
algemene heffingskorting, een keer de afgetopte overdraagbare algemene
heffingskorting en een keer de arbeidskorting.

3. Berekening netto inkomen
Het uitgangspunt voor veilig en verantwoord lenen is dat voor de overige uitgaven nog
voldoende inkomen beschikbaar is. De vereiste overige uitgaven is het bedrag dat bij
dat inkomen benodigd is voor uitgaven naast woonlasten.
De maximale netto ruimte voor woonlasten is het netto inkomen zonder eigen huis
minus de vereiste overige uitgaven.
4. Berekening financieringslast
Via een iteratie wordt berekend wat bij een bepaald inkomen de maximale hypotheek is.
Het uitgangspunt is een 30-jarige annuïteitenhypotheek. De annuïteit is gelijk aan de
bruto ruimte en deze bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. De rente is gelijk
aan 4,25% van de hypotheek. De rest van de bruto ruimte is aflossing.
De overige eigenaarslasten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. Deze waarde
is gelijk aan 100/102 van de hypotheek. Onder deze lasten vallen de kosten van
onderhoud, de opstalverzekering en de OZB en waterschapsheffingen voor eigenaren.
Deze overige eigenaarslasten maken geen deel uit van het financieringslastpercentage,
maar wel van de netto ruimte voor woonlasten.
Het financieringslastpercentage is de bruto hypotheeklast op jaarbasis als per centage
van het bruto jaarinkomen.

Financieringslastnormen 2016 / 73

B2: AOW-gerechtigden
Tabel B2: Voorbeeldberekening AOW-gerechtigde

Bruto jaarinkomen in €
AOW partner 2
belastbaar loon partner 1

20000
9786
10214

1. belasting zonder eigen huis
belastbaar inkomen box 1
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting

=

30000
9786
20214

50000
9786
40214

10214
1900
0
0
0
2165
0

+
+
+
+
=

20214
3687
95
0
0
2161
1621

40214
3687
3318
2783
0
1065
8722

2. belasting met eigen huis
belastbaar loon partner 1
af: hypotheekrente
bij: eigenwoningforfait
belastbaar inkomen
belasting eerste schijf
belasting tweede schijf
belasting derde schijf
belasting vierde schijf
heffingskorting
totaal belasting

10214
2056
213
8372
1557
0
0
0
2097
0

+
=
+
+
+
+
=

20214
5886
1018
15347
2854
0
0
0
2165
689

40214
11755
2034
30493
3687
2572
0
0
2055
4203

3. berekening netto inkomen in €
Bruto jaarinkomen
af: premies ZVW beide partners
af belasting AOW partner 2

20000
970
0

(A)
-

30000
1455
0

50000
2425
0

totaal inkomen
belasting zonder eigen huis
zorgtoeslag zonder eigen huis
netto inkomen zonder eigen huis
vereiste overige uitgaven
max. netto ruimte voor woonlasten

19030
0
1719
20749
17316
3433

=
+
=(B)
=

28545
1621
379
27304
18853
8449

47575
8722
0
38853
23333
15520

4. Berekening financieringslast
bruto hypotheeklasten
waarvan rente

2856
2056

(1)
(2)

8176
5886

16328
11755

74 / Financieringslastnormen 2016

waarvan aflossing
overige eigenaarslasten
hoogte hypotheek
bruto hypotheeklast in % van
inkomen
belasting met eigen huis
zorgtoeslag met eigen huis
netto inkomen met eigen huis

800
649
48384

(3)
(4)

2290
1858
138496

4573
3710
276594

14,3%*

=(1)/(A)

27,3%*

32,7*%

0
1791
20821

689
4203
1032
0
= (C)
28887
43372
=(2)+(3)
= 10034- = 20039 –
=3505-72 =
netto ruimte voor woonlasten
+(4)-(C1583 =
4519 =
3433
B)
8451
15520
* Dit zijn de percentages zonder afronding, en correcties voor “niet-dalendheid”.

Financieringslastnormen 2016 / 75

B3 Uitwerking voor paar met twee kinderen
In onderstaande tabel staat de situatie weergegeven voor een eenverdienend paar met
twee kinderen, 1 onder de 12 jaar en 1 boven de 12 jaar. De extra buffer van dit jaar
zorgt er voor dat bij een maximale hypotheek er voor deze huishoudens een klein
overschot is. Door de afrondingen van financieringslastpercentages op 0,5% en eisen
van niet-dalendheid zal dit niet voor elke rentestand op de euro nauwkeurig behaald
kunnen worden.

Tabel B3: Uitwerking paar met twee kinderen

Bruto inkomens

20000+
0

25000+
0

30000+
0

Netto inkomen

16899

19744

22357

Toeslagen/subsidies

7018

6072

5127

23917

25816

27483

39938

81872

119813

39154

80266

117463

hypotheeklasten

2501

5125

7502

wv

Rente

1897

3888

5691

wv

aflossing

604

1236

1811

belasting

voordeel

584

1768

2599

Toeslagen en
subsidie

voordeel

28

352

509

besteedbaar

inkomen

maximale

hypotheek

waarde woning

bruto

bij r=4,75%

Netto

hypotheeklasten

1889

3005

4394

Overige

Eigenaarslasten

535

1098

1606

OVER

21493

21713

21483

Basis

21468

21468

21468

Buffer t.o.v. basis

Per jaar

25

245

15

Buffer t.o.v. basis

Per maand

2

20

1

76 / Financieringslastnormen 2016

Bijlage C: Tweeverdieners
In onderstaande tabellen staan kenmerken van tweeverdieners v oor een aantal
combinaties van inkomensverdelingen tussen partners. Zo is in tabel C1 af te lezen dat
het financieringslastpercentage 20,5% bedraagt voor een paar waarvan de ene partner
20.000 euro verdient en de tweede partner 15.000 verdient. Er wordt da n getoetst bij
een inkomen van 20.000 + 1/2 * 15.000 = 27.500 euro. Telkens is de situatie van een
paar dat gezamenlijk 70.000 euro bruto verdient vetgedrukt weergegeven.
In tabel C1 staan de financieringslastpercentages die gebruikt worden bij de vuistr egel
dat het percentage gebruikt wordt bij het inkomen dat gelijk is aan het hoogste inkomen
plus de helft van het tweede inkomen.
Tabel C1: Financieringslastpercentages (r=4,75%) met vuistregel een half
Inkomen
(x 1000)

0

5

10

15

20

20

12,5%

17,0%

20,5%

23,0%

25,0%

25

20,5%

22,5%

25,0%

26,5%

26,5%

26,5%

30

25,0%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

35

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

40

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

45

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

28,0%

28,5%

29,0%

50

26,5%

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

28,0%

28,5%

29,0%

29,5%

30,0%

30,5%

55

26,5%

27,0%

27,5%

28,0%

28,5%

29,0%

29,5%

30,0%

30,5%

30.5%

30,5%

60

27,5%

28,0%

28,5%

29,0%

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

65

28,5%

29,0%

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,0%

70

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,0%

31,0%

31,5%

75

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

31,5%

25

30

35

40

45

De resulterende maximale hypotheken staan in tabel C2.

Financieringslastnormen 2016 / 77

50

Tabel C2: Maximale hypotheek (x 1.000) met vuistregel een half (r = 4.75%)
Inkomen
(x 1000)

0

20

40

25

82

30

120

35

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

68

98

126

160

108

140

169

191

212

148

169

191

212

233

254

148

169

191

212

233

254

275

296

40

169

191

212

233

254

275

296

323

351

45

191

212

233

254

275

302

329

358

387

417

50

212

233

254

280

308

335

364

394

424

455

487

55

233

259

286

313

341

371

401

431

463

487

512

60

264

291

319

347

377

407

439

463

487

512

545

65

296

324

353

383

414

439

463

487

520

545

570

70

330

359

390

414

439

463

495

520

545

570

604

75

365

390

414

439

470

495

520

545

579

604

629

Naarmate inkomens gelijkmatiger verdeeld zijn tussen partners, daalt in veel gevallen
de maximale hypotheek.
In onderstaande tabel staan de financieringslastpercentages met vuistregel van eenderde in plaats van de helft.

Tabel C3: Financieringslastpercentages (r=4,75%) met vuistregel een-derde,
Inkomen
(x 1000)

0

5

10

15

20

25

20

12,5%

18,5%

21,5%

23,5%

24,5%

25

20,5%

24,5%

26,0%

26,0%

26,0%

26,5%

30

25,0%

26,0%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

35

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

40

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

45

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

50

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

28,0%

28,0%

28,5%

29,0%

55

26,5%

26,5%

27,0%

27,5%

28,0%

28,0%

28,5%

29,0%

29,5%

29.5%

30,0%

60

27,5%

28,0%

28,0%

28,5%

29,0%

29,5%

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

65

28,5%

29,0%

29,5%

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

70

29,5%

30,0%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,0%

75

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,0%

31,0%

31,0%

31,0%

Schuin gedrukt is inclusief 3 procentpunt extra
De resulterende maximale hypotheken staan in tabel C 4.

78 / Financieringslastnormen 2016

30

35

40

45

50

Tabel C4: Maximale hypotheek (x 1.000) met vuistregel een-derde, en 3 procentpunt extra voor
toetsinkomen onder de 30.000 euro (r = 4,75%)
Inkomen
(x 1000)

0

5

10

15

20

20

40

74

103

129

157

25

82

117

145

166

187

212

30

120

145

169

191

212

233

254

35

148

169

191

212

233

254

275

296

40

169

191

212

233

254

275

296

318

339

45

191

212

233

254

275

296

318

339

367

395

50

212

233

254

275

296

323

351

380

403

433

463

55

233

254

280

308

335

358

387

417

448

471

503

60

264

291

313

341

371

401

424

455

487

512

536

65

296

324

353

377

407

439

463

487

512

536

560

70

330

359

390

414

439

463

487

512

545

570

594

75

365

390

414

439

463

495

520

545

570

594

619

25

30

35

40

45

50

In onderstaande tabellen staan de financieringslastpercentages met het totaal inkomen
als basis.
Tabel C5: Financieringslastpercentages (r=4,75%) met totaal inkomen
Inkomen
(x 1000)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

20

12,5%

20,5%

25,0%

26,5%

26,5%

25

20,5%

25,0%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

30

25,0%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,5%

35

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,5%

28,5%

29,5%

40

26,5%

26,5%

26,5%

26,5%

27,5%

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

45

26,5%

26,5%

26,5%

27,5%

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

50

26,5%

26,5%

27,5%

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

55

26,5%

27,5%

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31.5%

31,5%

60

27,5%

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

65

28,5%

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

70

29,5%

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

75

30,5%

30,5%

31,0%

31,0%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

31,5%

De resulterende maximale hypotheken staan in tabel C 6.

Financieringslastnormen 2016 / 79

50

Tabel C6: Maximale hypotheek (x 1.000) met totaal inkomen (r = 4,75%)
Inkomen
(x 1000)

0

5

10

15

20

20

40

82

120

148

169

25

82

120

148

169

191

212

30

120

148

169

191

212

233

264

35

148

169

191

212

233

264

296

330

40

169

191

212

233

264

296

330

365

390

45

191

212

233

264

296

330

365

390

421

446

50

212

233

264

296

330

365

390

421

446

478

503

55

233

264

296

330

365

390

421

446

478

503

528

25

30

35

40

45

50

60

264

296

330

365

390

421

446

478

503

528

554

65

296

330

365

390

421

446

478

503

528

554

579

70

330

365

390

421

446

478

503

528

554

579

610

75

365

390

421

446

478

503

528

554

579

610

635

80 / Financieringslastnormen 2016

Bijlage D: Buffers per maand bij rente is 2,75%
Tabel D1: Buffers in euro’s per maand voor kwetsbare groepen, alleenverdieners (r=2,75%)
Inkomen

t.o.v.
basis

t.o.v.
voorbeeld

t.o.v. norm

paar zonder kinderen

20000

52

52

52

paar zonder kinderen

25000

57

57

57

paar zonder kinderen

30000

46

46

46

paar zonder kinderen

31000

68

12

40

paar zonder kinderen

32000

83

-5

39

paar zonder kinderen

35000

160

-31

65

paar zonder kinderen

40000

363

-33

165

paar 2 kinderen

20000

4

-117

-56

paar 2 kinderen

25000

-8

-129

-68

paar 2 kinderen

30000

-40

-169

-104

paar 2 kinderen

31000

-43

-174

-108

paar 2 kinderen

32000

-46

-179

-113

paar 2 kinderen

35000

-18

-158

-88

paar 2 kinderen

40000

49

-195

-73

paar 3 kinderen

20000

-165

-165

-165

paar 3 kinderen

25000

-177

-91

-134

paar 3 kinderen

30000

-210

-262

-236

paar 3 kinderen

31000

-212

-291

-252

paar 3 kinderen

32000

-215

-322

-269

paar 3 kinderen

35000

-188

-363

-275

paar 3 kinderen

40000

-120

-366

-243

paar 3 kinderen

50000

46

-403

-179

Financieringslastnormen 2016 / 81

Tabel D2: Buffers in euro’s per maand voor kwetsbare groepen, alleenverdieners (r=2,75%) met
kabinetsplannen 2016
Inkomen

t.o.v.
basis

paar zonder kinderen

20000

93

paar zonder kinderen

25000

105

paar zonder kinderen

30000

92

paar zonder kinderen

31000

96

paar zonder kinderen

32000

93

paar zonder kinderen

35000

134

paar zonder kinderen

40000

193

paar 2 kinderen

20000

46

paar 2 kinderen

25000

43

paar 2 kinderen

30000

8

paar 2 kinderen

31000

4

paar 2 kinderen

32000

1

paar 2 kinderen

35000

27

paar 2 kinderen

40000

62

paar 3 kinderen

20000

-118

paar 3 kinderen

25000

-121

paar 3 kinderen

30000

-155

paar 3 kinderen

31000

-159

paar 3 kinderen

32000

-163

paar 3 kinderen

35000

-136

paar 3 kinderen

40000

-101

paar 3 kinderen

50000

29

paar 3 kinderen

75000

224

82 / Financieringslastnormen 2016

Bijlage E: Minimale en voorbeeldbedragen
De financieringslastnormen zijn normen voor veilig en verantwoord lenen. Bij een
maximale lening volgens deze normen is er nog voldoende inkomen over voor het doen
van overige uitgaven van levensonderhoud. Voor het vaststellen van de omvang van de
overige uitgaven maakt het Nibud een onderscheid in minimale bedragen en
voorbeeldbedragen. De minimale bedragen zijn de uitgaven die minimaal beschikbaar
dienen te blijven. Deze minimale bedragen zijn afhankelijk van de
huishoudsamenstelling, maar onafhankelijk van het inkomen. De voo rbeeldbedragen
zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen
gemiddeld heeft aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel
afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen.
De bedragen van de overige uitgaven voor levensonderhoud (o.a. voor dagelijkse
boodschappen, energie, kleding en schoenen, verzekeringen, e.d.) verkrijgt het Nibud
uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het Budgetonderzoek van
het CBS. Ook verkrijgt het Nibud referentiecijfers van instanties als het
Voedingscentrum en Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Uitgangspunt voor de
berekeningen is een tweepersoonshuishouden zonder kinderen in een
alleenverdienerssituatie. Zowel de kosten van kinderen als tegemoetkomingen voor
kinderen blijven buiten beschouwing. Met extreme situaties houdt het Nibud geen
rekening.
Om relatief grote wijzigingen in de financieringslastpercentages te voorkomen, wordt er
gerekend met gemiddelden van de minimale bedragen en voorbeeldbedragen op basis
van een periode van vier jaar.

Financieringslastnormen 2016 / 83

Figuur E1: Minimale en voorbeeldbedragen, 2016

Hieronder wordt nader ingegaan op de samenstelling van de minimale bedragen en de
voorbeeldbedragen.

84 / Financieringslastnormen 2016

E1 Minimale bedragen
De minimale bedragen zijn onder te verdelen in een basispakket, dat goederen en
diensten bevat die voor elk huishouden noodzakelijk zijn en een bufferbedrag dat dient
om enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven te kunnen opvangen.
Het basispakket is als volgt samengesteld.


Energie en water: dit is 90% van de kosten van gemiddeld gebruik naar
huishoudtype in een flatwoning.



Lokale lasten: gemeentelijke en waterschapsheffingen.



Telefoon, televisie en internet: De kosten van het bellen bestaat uit de kosten van
een maandelijks abonnement voor een mobiele telefoon en voor elk huishouden
een TV- en internetaansluiting via de kabel.



Zorgverzekering: basisverzekering met een gemiddelde aanvullende verzekering en
een goedkope tandartsverzekering.



Overige verzekeringen:
o Aansprakelijkheidsverzekering: De premie is afhankelijk van de grootte van
o

het huishouden. De premie voor de verzekering is zonder eigen risico.
Inboedelverzekering: De waarde van de inboedel is vastgesteld op basis
van de inboedelmeter. Er is rekening gehouden met regionale verschillen en

o

het glas is mee verzekerd. De premie voor de verzekering is zonder eigen
risico.
Uitvaartverzekering: voor huishoudens onder de 65 jaar is een
uitvaartverzekering opgenomen. In de gemiddelde premie is rekening
gehouden met geslacht.



School- en studiekosten: Alleen studiekosten voor kinderen worden gespecificeerd.
Dit is bij dit huishoudtype niet aan de orde,



Kinderopvang. Dit is bij dit huishoudtype niet aan de orde.



Contributies en abonnementen: Alleen de kosten van een bankrekening zijn
meegenomen.



Vervoer: Voor ieder lid van het huishouden de kosten van een fiets en bedrag voor
openbaar vervoer ter hoogte van het voormalige tarief van één strippenkaart.



Kleding: Het bedrag aan kleding wordt gebaseerd op de gemiddelde aankopen v an
diverse kledingstukken vermenigvuldigd met de eerste-kwartielprijzen van het
Centraal Bureau voor de Statistiek.



Inventaris en onderhoud: Deze bedragen zijn gebaseerd op het Nibud-basispakket
voor inventaris en onderhoud. Dit betreft o.a. de stoffering, keukeninventaris en
huishoudelijk apparatuur.



Niet-vergoede ziektekosten: In het basispakket zitten kosten die elk huishouden
heeft. Dit betreft de huisapotheek: pleisters, aspirines e.d. Daarnaast wordt er
vanuit gegaan dat het volledige bedrag voor het verplichte eigen risico opzij wordt
gezet.
Financieringslastnormen 2016 / 85



Vrijetijdsduitgaven: Hiervoor is geen bedrag opgenomen.



Voeding: De voedingspakketten zijn samengesteld door het Voedingscentrum en
gaan uit van een gemiddeld dagelijks gezond voedingspatroon.



Reiniging: Een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon op basis van
Nibud-onderzoek.



Persoonlijke verzorging: Bedrag per persoon op basis van Nibud-onderzoek.



Diversen: Hieronder vallen bijvoorbeeld, identiteitskaart, cadeaus, speelgoed. Het
gaat om een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon voor diverse
uitgaven.

Het bufferbedrag voor de persoonlijk onvermijdbare uitgaven is ingevuld als een bedrag
waardoor huishoudens met twee kinderen (1 onder de 12, 1 boven de 12) het voor hen
geldende basispakket kan betalen. Dit bedrag is voor 2016 42 euro per maand.

E2 Voorbeeldbedragen
Naast de minimale uitgaven stelt het Nibud ook voorbeeldbedragen vast voor de
uitgaven van verschillende huishoudtypen. In tegenstelling tot de minimale bedragen,
zijn de voorbeeldbedragen wel afhankelijk van het inkomen. De
inkomensafhankelijkheid wordt voornamelijk afgeleid uit de Budgetonderzoeken van het
CBS.
Omdat de inkomensafhankelijkheid per uitgavenpost kan verschillen, en ook per
inkomensrange, is er geen lineair verband tussen het inkomen en het totaal van de
voorbeeldbedragen. Op verschillende inkomensintervallen kan het verband met de
uitgaven een verschillende hellingshoek hebben.
Er is dus geen pakket voor hogere inkomens, maar er wordt per uitgavengroep gekeken
hoe het bedrag zich ontwikkelt bij een hoger inkomen. Bij hogere inkomens is er een
ruime mate van keuzevrijheid en is het “voorschrijven” van pakkette n op detailniveau
weinig zinvol.

86 / Financieringslastnormen 2016