Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

29 453

Woningcorporaties

Nr. 493

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 2 oktober 2019
Jaarlijks wordt in het kader van de Woningwet de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) gepubliceerd1. De IBW geeft huurdersorganisaties en gemeenten een indruk van de financiële polsstok van hun
corporatie. Deze informatie kunnen zij gebruiken bij het maken van
prestatieafspraken. De gemeenten en huurdersorganisaties zullen op
4 oktober worden geïnformeerd over de IBW per individuele corporatie.
De cijfers zijn vanaf dan openbaar toegankelijk via www.woningmarktbeleid.nl.
De IBW 2019 bevestigt het beeld dat er in deze prognoseperiode (2019–
2023) op sectorniveau voldoende additionele investeringsruimte is,
bovenop de al voorgenomen investeringen van corporaties.2 Het kabinet
stimuleert corporaties om meer te investeren in nieuwbouw, renovatie en
verduurzaming. Zo zal om de bouw van betaalbare nieuwbouwwoningen
in schaarstegebieden en woondealregio’s te versnellen, het kabinet vanaf
1 januari 2020 een structurele heffingsaftrek op de verhuurderheffing voor
nieuwbouw introduceren. Hiermee komt er over een periode van tien jaar
€ 1 miljard aan fiscale middelen vrij, waarmee de bouw van 40.000
nieuwe corporatiewoningen kan worden versneld. Ook wordt er vanaf
2020 een bouwimpuls van € 1 miljard gegeven. Hiermee wordt een boost
gegeven aan de bouw van betaalbare woningen, inclusief bijdragen aan
de infrastructurele ontsluiting die daarvoor nodig is, het adresseren van
de stikstofuitspraak voor de woningbouw en het zorgdragen voor een
kwalitatief goede leefomgeving.
De IBW 2019 bedraagt € 28,8 miljard. Hierbij moet worden opgemerkt dat
de IBW-cijfers een indicatief karakter hebben. Dit jaar hanteren corporaties
voor het eerst het nieuwe waardebegrip, de beleidswaarde. De implemen1
2

kst-29453-493
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2019

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Kamerstuk 32 847, nr. 441.
Kamerstuk 32 847, nr. 363.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

1

tatie hiervan is nog in ontwikkeling. Tevens zijn de effecten van het
Sociaal Huurakkoord nog niet door de corporaties in hun prognoses
verwerkt. Corporaties zullen deze vanaf dit najaar in hun investeringsvoornemens verwerken. Dit kan impact hebben op de investeringsruimte. Dit
zal tot uitdrukking komen in de IBW die medio volgend jaar zal worden
gepubliceerd.
In de volgende paragrafen ga ik dieper in op de cijfers en in welk
perspectief deze geplaatst moeten worden. Ook ga ik, mede namens de
Staatssecretaris van Financiën in op de ontwikkeling van de belastingafdrachten door de corporatiesector, zoals toegezegd aan het lid Ronnes
(CDA) tijdens het plenaire debat van 26 september jongstleden over
stijgende woonlasten bij huurders (Handelingen II 2019/20, nr. 6, debat
over de stijgende woonlasten voor huurders).
Uitkomsten IBW 2019
De IBW geeft de extra ruimte weer bovenop de al voorgenomen investeringsplannen van de corporaties, die in de prognoseperiode 2019–2023
circa € 43,6 miljard bedragen. Dit bedrag betreft naast woningverbetering
de bouw van jaarlijks gemiddeld 26 duizend sociale huurwoningen. De
voorgenomen productie is daarmee al fors hoger dan de realisatie in de
afgelopen twee jaar, die circa 15 duizend woningen per jaar bedroeg.
De IBW voor nieuwbouw DAEB-woningen bedraagt € 28,8 miljard. Vorig
jaar bedroeg de IBW € 16,2 miljard. De IBW voor woningverbetering
neemt toe van € 13,9 miljard naar € 22,7 miljard en de IBW voor
huurmatiging stijgt van € 0,5 miljard naar € 0,66 miljard. Deze bestedingsrichtingen kunnen niet bij elkaar worden opgeteld. Wanneer een
corporatie de volledige beschikbare ruimte zou besteden aan bijvoorbeeld
nieuwbouw, dan is er geen extra ruimte meer beschikbaar voor verbetering of extra huurmatiging.
De voornaamste oorzaak van de toename van de IBW is de overgang in
2019 op de beleidswaarde als waarderingsgrondslag. De beleidswaarde is
voor bijna alle corporaties hoger dan de bedrijfswaarde, die tot en met
2018 werd gehanteerd3. Deze hogere waarde leidt op sectorniveau tot
betere financiële ratio’s en een grotere potentiele leencapaciteit. Hierbij
moet worden opgemerkt dat de invoering van beleidswaarde niet voor
alle corporaties en regio’s leidt tot eenzelfde toename. U16 (regio Utrecht)
en Holland Rijnland laten meer dan een verdubbeling zien. In twee van de
19 woningmarktregio’s (Friesland en Metropoolregio Eindhoven) neemt
de IBW per woning af, met circa 10%. In de bijlage is de verandering van
de IBW in alle woningmarktregio’s weergegeven4.
De investeringsruimte in de niet-DAEB-tak voor nieuwbouwwoningen
bedraagt € 8,9 miljard. Indien corporaties de additionele financiële ruimte
in de niet-DAEB-tak willen aanwenden voor de DAEB-tak, dan kan
eenmalig € 5,0 miljard worden overgeheveld van de niet-DAEB-tak naar
de DAEB-tak.
In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling van de voorgenomen
investeringen en de extra investeringsruimte in de DAEB-tak in beeld
gebracht. Omdat investeringen in nieuwbouw rendabeler zijn dan
3

4

Een verschillenanalyse tussen IBW 2018 en IBW 2019 is opgenomen in het rapport Indicatie
bestedingsruimte woningcorporaties 2019, Ortec-finance, september 2019.
De toename van de IBW is voor 159 corporaties groter dan 10%, terwijl 104 corporaties een
afname met meer dan 10% zien. Bij de overige 49 corporaties is de verandering kleiner dan
10%.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

2

investeringen in verbetering is de IBW voor nieuwbouw hoger dan voor
verbetering. In onderstaande tabel is dit aangegeven met «IBW DAEB
maximaal» (inzet voor nieuwbouw) en «IBW DAEB minimaal» (inzet voor
woningverbetering). In de tabel is ook aangegeven hoeveel de investeringsruimte in de DAEB-tak kan worden vergroot door een eenmalige
uitkering uit de niet-DAEB-tak (regel 4 in onderstaande tabel). De
afgelopen drie prognoseperiodes lag het totaal van de voorgenomen
investeringen en de theoretisch mogelijke investeringsruimte (IBW) rond
de € 60 mld. In de nieuwste prognose is dit toegenomen. Bij een inzet op
woningverbetering en een maximale overheveling van additionele
middelen uit de niet-DAEB-tak, is de theoretische investeringsruimte € 73
miljard (regel 6, tabel 1). Indien de leenruimte volledig wordt aangewend
voor nieuwbouwwoningen is het circa € 79 miljard (regel 5).
Tabel 1 geplande investeringen en IBW x € 1 mld

1
2
3
4
5
6

Geplande investeringen (dPi)
IBW DAEB minimaal
IBW DAEB maximaal
IBW niet-DAEB ingezet voor DAEB1
Geplande investeringen plus IBW maximaal (1+3+4)
Geplande investeringen plus IBW minimaal (1+2+4)

2016–2020

2017–2021

2018–2022

2019–2023

27,1
28,4
37,2
nvt
64,3
55,3

34
17
22
Nvt
64
60,2

39,7
13,9
16,2
6
61,9
58,8

43,6
22,7
28,8
6,9
79,3
73,2

1
De investering in DAEB is hoger dan de bijdrage vanuit niet-DAEB-tak als gevolg van een afwijkende leenfactor. Dit wordt toegelicht in Indicatieve
bestedingsruimte 2019, Ortec-Finance 2019.

De IBW in perspectief

De IBW heeft als doel om een indicatie te geven van de financiële polsstok
van een corporatie. De IBW is het bedrag dat maximaal extra geleend kan
worden bovenop de voorgenomen plannen van corporaties voor de
komende vier jaren, zonder dat de financiële ratio’s van de Autoriteit
woningcorporaties (toezichthouder) en het Waarborgfonds Sociale
woningbouw (borgsteller) worden overschreden.
Hierbij passen een aantal voorbehouden. Ten eerste geeft de IBW een
indruk van de potentiele extra leenruimte bij een corporatie. Of een
corporatie daadwerkelijk gebruik van die ruimte kan maken, hangt van
verschillende factoren af. Zo zal het Waarborgfonds Sociale woningbouw
als borger van de leningen de business risks van een investeringsprogrammma toetsen alvorens daadwerkelijk extra borgingsruimte wordt
verstrekt. Ten tweede geldt dat op sectorniveau een beperking is om de
volledige potentiele investeringsruimte op korte termijn te benutten,
zonder dat de risicogrenzen voor de achtervangers (Rijk en gemeenten)
zal worden overschreden. De realistische intensivering op sectorniveau is
daarom enkele miljarden euro’s lager dan de berekende IBW. Om te
voldoen aan de 99% zekerheid voor de achtervang is er een buffer nodig
in het stelsel van borging van corporatieleningen. Ten derde zullen
corporaties mogelijk een veiligheidsmarge op de financiële ratio’s willen
hanteren, zodat zij in de nabije toekomst sturingsruimte hebben bij
eventuele onverwachte financiële tegenvallers op hun lopende
investeringsprogramma’s.
Tevens geldt bij de IBW van dit jaar nog een aantal specifieke kanttekeningen in verband met het Strategisch Programma van het WSW en de
invoering van beleidswaarde. Deze punten licht ik hieronder toe.
Strategisch Programma van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het Strategisch Programma van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
is onder meer gericht op het in de toekomst blijven beheersen van de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

3

risico’s voor de achtervang, Rijk en gemeenten. Vooruitlopend hierop
heeft WSW (mede om de hoogste kredietwaardigheidsratings te kunnen
blijven handhaven) al aan zijn deelnemers laten weten vanaf volgend jaar
zijn Reglement van Deelneming zodanig te willen wijzigen dat het
mogelijk wordt om eerder obligo te gaan innen bij zijn deelnemers. Deze
maatregel en eventuele verdere maatregelen kunnen de toekomstige
bestedingsruimte van individuele corporaties en daarmee de IBW
beïnvloeden. Binnenkort zal ik Uw Kamer in een brief informeren over de
uitwerking van de hoofdlijnen van het Strategisch Programma. Begin 2020
zal duidelijk zijn of de maatregelen in het Strategisch Programma
materieel effect hebben op de potentiele investeringsruimte.
Ontwikkeling van de beleidswaarde
Sinds dit jaar dienen corporaties de beleidswaarde als waarderingsgrondslag te hanteren, in plaats van de bedrijfswaarde. In maart heb ik
Uw Kamer geïnformeerd dat ik de in de Woningwet vastgelegde publicatie
van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties pas in het najaar
zou publiceren5. Dit is gedaan omdat de corporaties in 2019 over zijn
gegaan naar de beleidswaarde als waarderingsgrondslag, maar de
beleidswaarde in de in het voorjaar beschikbare prognosegegevens van
corporaties (dPi 2018) nog onvoldoende betrouwbare informatie gaf om
de IBW te kunnen bepalen. De beleidswaarde vervangt de bedrijfswaarde.
De beleidswaarde is transparanter en robuuster dan de bedrijfswaarde en
sluit beter aan bij de reeds wettelijk verplichte waardering op marktwaarde. Het geeft een beter beeld van de financiële positie van een
corporatie. Inmiddels is de kwaliteit van de beleidswaarde verbeterd en
kan er een betere indicatie worden gegeven van de additionele investeringscapaciteit van corporaties.
De bepaling van de beleidswaarde zal het komende jaar nog verder
worden verbeterd. Eind dit jaar dienen corporaties nieuwe prognoses op
te geven. In die nieuwe prognoses zal worden gewerkt met verduidelijkte
definities voor onderhoud en beheer, en zullen corporaties de ingroei van
de huur naar de streefhuren en de hoogte van de streefhuren van de
DAEB-tak opnieuw bezien in het licht van de passendheidstoets, de
liberaliseringsgrens en het Sociaal Huurakkoord dat Woonbond en Aedes
met elkaar gesloten hebben. In de huidige beleidswaardeberekening is de
reguliere huurverhoging (na een ingroeiperiode) voor alle jaren nog
0,5%-punt boven inflatie. Het Sociaal Huurakkoord ziet in principe toe op
een inflatievolgende reguliere huurverhoging vanaf 2020. Mogelijk dat op
basis van de nieuwe prognoses dit leidt tot een verkrapping van de
additionele investeringsruimte voor nieuwbouw en verbetering.
Tot slot moet worden opgemerkt dat Aw en WSW eind dit jaar de
gezamenlijke financiële ratio’s van hun beoordelingskader definitief zullen
vaststellen. Indien dit leidt tot een aanpassing, dan kan dit effect hebben
op de additionele investeringsruimte. De IBW 2020 en de sectorale
doorrekening op lange termijn van opgaven en middelen in het kader van
de motie Ronnes, zullen op de nieuwe ratio’s worden gebaseerd.
Belastingafdrachten van woningcorporaties
In mijn brief van 9 november 20186 schreef ik dat het kabinet voor de
langere termijn stijgende belastingafdrachten van corporaties voorziet.
Het is daarom van belang de ontwikkelingen goed te monitoren. Bij het
debat over het Belastingplan 2019 is toegezegd jaarlijks te rapporteren
5
6

Kamerstuk 32 847, nr. 472
Kamerstuk 32 847, nr. 441

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

4

over hoeveel corporaties aan vennootschapsbelasting en verhuurderheffing afdragen. Recentelijk heeft ook het lid Nijboer (PvdA) hiernaar
geïnformeerd in Kamervragen (2019Z15958) en zijn er schriftelijke vragen
over gesteld bij de Miljoennota 2020. Bij dezen verschaf ik, mede namens
de Staatssecretaris van Financiën, het gevraagde inzicht aan de hand van
de op dit moment meest recente beschikbare gegevens.
Alvorens in te gaan op de belastingafdrachten, merk ik op dat bij het
bepalen van de IBW de door corporaties verwachte belastingafdrachten
als uitgangspunt zijn gehanteerd. De reden is dat die prognoses ook
worden gebruikt in de financiële beoordeling van corporaties door Aw en
WSW.
Vennootschapsbelasting
In onderstaand overzicht zijn gegevens over aanslagen en de verwachtingen van corporaties voor de vennootschapsbelasting opgenomen. Deze
cijfers zijn niet direct met elkaar vergelijkbaar. De gegevens van het Rijk
hebben betrekking op de aanslagen over één (belasting)jaar, terwijl de
verwachtingen van corporaties kasstromen zijn die het totaal betreffen
van afdrachten vanwege de voorlopige aanslag voor het lopende jaar
alsmede (terug-)betalingen als gevolg van definitieve aanslagen voor
eerdere jaren. De gegevens over de aanslagen betreffen voor de latere
jaren voornamelijk voorlopige aanlagen.
Tabel 2 Vpb-ontvangsten van woningcorporaties (mln euro)

Corporaties (dVi, dPi)
Opgelegde aanslagen Belastingdienst
– wv definitieve aanslagen
– wv voorlopige aanslagen

’12

’13

’14

’15

’16

’17

’18

’19

’20

’21

’22

’23
901

47
39
8

208
72
136

541
481
0
481

790

21
21
0

499
505
3
502

662

19
19
0

208
302
49
253

612

5
5
0

Een verklaring voor de stijgende VPB-lastendruk vanaf 2016 is dat
corporaties in de periode tot 2015 veel hebben afgewaardeerd vanwege
de dalende woningprijzen. Hierdoor werd het fiscale resultaat sterk
gedrukt, hetgeen leidde tot relatief lage Vpb-afdrachten in die periode en
tot opbouw van verliesverrekenings-mogelijkheden voor de jaren daarna.
Een gevolg van deze afwaarderingen is dat woningcorporaties vanaf 2016,
toen de woningprijzen weer sterk begonnen te stijgen, de afwaarderingen
ook fiscaal moesten terugnemen. De verliesverrekeningsmogelijkheden
werden en worden hierdoor kleiner hetgeen leidt tot toenemende
Vpb-afdrachten sinds 2016. Dit leidt tot een hogere belastingdruk in de
komende jaren. Daarnaast speelt mee dat sommige woningcorporaties
een relatief grote fiscale voorziening voor (groot) onderhoud hebben
gevormd.7 In de praktijk hebben sommige corporaties hun fiscale
voorziening deels moeten terugdraaien, met een hogere aanslag als
gevolg. Daarnaast wordt opgemerkt dat het uitstellen van de tariefsverlagingen voor de vennootschapsbelasting in 2020 (van 22,55% naar 25%) en
2021 (van 20,5% naar 21,7%) in elk geval niet in de prognosecijfers van de
sector zelf is verwerkt, zoals in bovenstaande tabel 2 opgenomen.
ATAD1
Met ingang van 1 januari 2019 is ATAD1 in werking getreden. Deze
maatregel beperkt de renteaftrek die ten laste kan worden gebracht voor
de Vpb. In welke mate de effecten hiervan in de VPB-prognoses van de
corporaties en/of in de voorlopige aanslagen is opgenomen, is onduidelijk. De indruk bestaat dat ATAD1-effecten vooralsnog slechts in
7

Mede vanwege het zgn. «Baksteenarrest» uit 1998.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

5

beperkte mate in de prognoses door corporaties zelf zijn meegenomen.
Op basis van de aangiftecijfers over 2019 is het niet mogelijk om op korte
termijn meer inzicht te geven in het feitelijke effect van ATAD1 voor
woningcorporaties, dan hetgeen waarover de Kamer vorig jaar is
geïnformeerd. In de Vpb-aangiften noch de corporatieprognoses wordt
het separate effect van ATAD1 uitgevraagd. Het verkrijgen van dieper,
feitelijk inzicht vergt nadere analyse, waarvoor aangiftes over meerdere
jaren nodig zijn. Met de sector, Aw en WSW zal het Rijk deze ontwikkelingen volgen.
Verhuurderheffing
De ontwikkeling van de verhuurderheffing is grotendeels afhankelijk van
de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Het effect van nieuwbouw, sloop en
verkoop is gezien de omvang van de bestaande woningvoorraad zeer
beperkt. In onderstaand overzicht is weergegeven welke opbrengsten het
Rijk verwacht en welke afdrachten corporaties zelf verwachten te moeten
doen. Na het doorvoeren van enkele correcties verschillen de reeksen
beperkt van elkaar. De verschillen kunnen mogelijk verklaard worden
doordat de raming uit de Miljoenennota 2020 gebaseerd is op de raming
van het CPB voor de landelijke ontwikkeling van de WOZ-waarde, terwijl
de hier opgevoerde corporatieprognoses zijn gebaseerd op door Aw en
WSW medio 2018 voorgeschreven regionale verwachtingen, gebaseerd
dan wel afgeleid van de prijsindex bestaande koopwoningen van CBS en
het Kadaster.
Ten aanzien van de ramingen van het Rijk is de aanname gedaan dat 95%
van de totale opbrengsten uit de verhuurderheffing afkomstig is van de
woningcorporatiesector en 5% van andere heffingsplichtige verhuurders.
Belangrijk verschil in de cijfers is dat corporaties wel de per 1 januari 2019
ingevoerde tariefsverlaging kunnen inrekenen, maar heffingsverminderingen (zoals voor verduurzaming en betaalbare nieuwbouw) pas mogen
inrekenen als die vermindering daadwerkelijk toegekend is. Ze zijn dus
wel te zien in de verantwoordingscijfers van 2017 en 2018, maar niet of
niet volledig in de prognoses voor 2019 en verder. Dit betreft bijvoorbeeld
de heffingsvermindering voor verduurzaming. De op Prinsjesdag
aangekondigde heffingsvermindering voor betaalbare nieuwbouw is niet
terug te vinden omdat deze bij het opstellen van de dPi eind 2018 nog niet
bekend was, terwijl deze wel verwerkt is in de ramingen van de Miljoenennota 2020.8 In onderstaande tabel is weergegeven hoe deze heffingsverminderingen conform bovengenoemde stelregel de door corporaties
verwachte afdrachten zouden verlagen.
Tabel 3 Verhuurderheffing corporaties x € 1 mln

1. Corporaties (dVi, dPi)
2. Heffingsvermindering
3. Som (1+2)
4. Raming rijksoverheid
Verschil (3–4)

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

1.518

1.679

1.497
21

1.657
22

1.707
-24
1.683
1.671
12

1.881
-148
1.733
1.701
32

1.998
-170
1.828
1.785
43

2.076
-190
1.886
1.835
51

2.083
-190
1.893
1.891
2

Bovenstaande cijfers bevestigen het vorig jaar benoemde beeld dat de
totale belastingafdrachten van corporaties zullen toenemen. Het beeld
blijft echter eveneens dat de sector de komende jaren over voldoende
middelen beschikt om extra te investeren, bovenop de ruim € 43 miljard
aan voorgenomen plannen die tot 2023 in de boeken staan. Voor de

8

Tabel 4.6.2 van de bijlage bij de Miljoenennota 2020 (Kamerstuk 35 300, nr. 2)

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

6

langere termijn breng ik naar aanleiding van de motie van het lid Ronnes9
in kaart hoe de maatschappelijke opgaven en financiële middelen van
corporaties zich tot elkaar verhouden. Hierin worden ook de verwachte
belastingafdrachten van corporaties meegenomen. Zoals ik heb toegelicht
in het debat op 26 september zal dit onderzoek worden afgerond in het
voorjaar van 2020.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

9

Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 29 453, nr. 493

7