Sectorbeeld 2017

Sectorbeeld 2017

Datum

31 januari 2018

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

●

Colofon

Uitgegeven door

Inspectie Leefomgeving en Transport
ILT/Autoriteit woningcorporaties
Graadt van Roggenweg 500 Utrecht
Postbus 16191, 2500 BD Den Haag

www.ilent.nl/onderwerpen/autoriteitwoningcorporaties/

Pagina 5 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Inhoud

Colofon

5

Samenvatting

10

1

Balans, winst- en verliesrekening en kasstroomprognose
1.1 Balans
1.1.1 Hoger eigen vermogen
1.1.2 Hogere marktwaarde van het vastgoed in exploitatie
1.1.3 Hogere voorzieningen en lagere schulden
1.1.4 Achteruitgang LTV en verbetering dekkingsratio
1.2 Winst- en verliesrekening
1.2.1 Hoog resultaat na belastingen sterk bepaald door
waardeveranderingen vastgoedportefeuille
1.2.2 Hogere huuropbrengsten en hogere exploitatielasten
1.2.3 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille sterk
beïnvloed door ontwikkelingen op woningmarkt
1.2.4 Een hoger negatied saldo financiële baten en lasten
1.2.5 Belastingen
1.3 Kasstroomprognoses
1.3.1 Rentedekkingsgraad blijft hoog
1.3.2 Lager rentepercentage verwacht
1.3.3 Gematigder verwachtingen voor de nettoexploitatiekasstroom en de huren

16
16
16
18
19
19
21

De corporatiesector in woningmarktregio’s
2.1 Nieuwe verhuringen
2.2 Financiële ruimte en opgave
2.2.1 In sommige regio’s weinig ruimte voor nieuwe
leningen aan corporaties
2.2.2 Opgave bij verduurzaming en instandhouding van bezit
2.2.3 Verhuurderheffing
2.2.4 Conclusie

28
28
30

Eerste impressie van de scheiding DAEB/niet-DAEB
3.1 Toelichting op de scheiding DAEB/niet-DAEB
3.1.1 Scheiding DAEB/niet-DAEB op hoofdlijnen
3.1.2 Toegenomen zeggenschap van gemeenten en huurders
3.1.3 Overheveling van bezit
3.2 De indiening van de scheidingsvoorstellen
3.3 De overhevelingen van bezit in beeld
3.3.1 Aantal overhevelingen en gekozen regimes
3.3.2 Overhevelingen per woningmarktregio
3.3.3 Aantal verhuureenheden in DAEB en niet-DAEB-tak
3.3.4 Samenstelling (gewogen aantal) niet-woongelegenheden
3.4 De financiële positie van de DAEB en de niet-DAEB-tak
op sectorniveau
3.4.1 Ontwikkelingen in de balans
3.4.2 Ontwikkeling van de schuldpositie
3.5 De scheiding DAEB/niet-DAEB en de woningmarkt

36
36
36
36
37
37
38
39
39
40
41

2

3

22
22
23
23
24
24
24
25
26

30
31
34
35

41
41
44
44

4

Meerjarenverkenning
4.1 Basisscenario
4.1.1 Uitgangspunten inflatie en rente
4.1.2 Uitkomsten
4.2 Gevoeligheidsscenario’s
4.2.1 Uitkomsten scenario’s
4.3 Consequentie DAEB-scheiding
4.3.1 Uitkomsten DAEB-scheiding
4.4 Investeringscapaciteit DAEB
4.4.1 Inzet van middelen vanuit niet-DAEB aan DAEB

46
46
47
48
50
51
53
53
55
56

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

●

Samenvatting

Dit sectorbeeld belicht de financiële positie van de Nederlandse woningcorporatiesector
eind 2016. De belangrijkste conclusie is dat de corporatiesector als geheel de ambitie
om in de periode 2017-2021 120.000 woningen te bouwen in het sociale segment
(DAEB), financieel waar kan maken. Gecombineerd met aankopen, verkopen en
sloopvoornemens leidt dit per saldo tot een uitbreiding van de sociale voorraad met
ongeveer 30.000 woningen eind 2021. Tevens kan de sector ongeveer € 12,7 miljard
investeren in woningverbeteringen (waaronder duurzaamheid). Als deze ambitie wordt
uitgevoerd, resteert er aan het eind van de periode nog voldoende financiële ruimte
voor vergelijkbare investeringen in de periode tot en met 2026. In het commerciële
segment (niet-DAEB) blijven de investeringen achter en daalt de voorraad tot en met
2021 met ruim 7.000 woongelegenheden.
Naast deze investeringen beïnvloedt ook de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB het
aantal woongelegenheden in beide segmenten. Door overheveling vanuit DAEB
verdubbelt de niet-DAEB-voorraad bijna tot 139.600 woongelegenheden. Bij mutatie
komen deze woningen beschikbaar voor midden en hogere inkomens. De totale DAEBvoorraad bedraagt na scheiding bijna 2,25 miljoen woongelegenheden.
HOOFDLIJNEN

1. De sector staat er eind 2016 financieel goed voor. Ten opzichte van het vorige
sectorbeeld zijn de vijfjarige investeringsvoornemens fors verhoogd. De realisatie
van deze plannen is financieel gezien haalbaar voor de sector. Ook een herhaling van
ditzelfde programma in de daaropvolgende vijf jaar is financieel uitvoerbaar.
Afhankelijk van het beleid van de corporaties ten aanzien van niet-DAEB en van de
economische omstandigheden is het mogelijk om tot 30% meer nieuwbouw en
woningverbetering uit te voeren en huren beter betaalbaar te houden door
huurstijgingen vanaf 2022 te matigen. In de commerciële niet-DAEB-tak leiden de
huidige hoge verkoopvoornemens en de beperkte investeringsambities tot meer
financiële ruimte. Corporaties dienen explicieter keuzes te maken over de gewenste
financiële ruimte (buffers) in de eigen niet-DAEB-tak, in relatie tot de ruimte in de
DAEB-tak. Een overschot aan middelen in de niet-DAEB-tak kan desgewenst als
‘dividend’1 worden uitgekeerd aan de DAEB-tak.
2. Door de scheiding tussen het sociale DAEB-vastgoed en commerciële niet-DAEBvastgoed is het aantal niet-DAEB-woongelegenheden in de sector verdubbeld tot
circa 139.600. Doel van de scheiding is dat de staatssteun alleen ten goede komt aan
het sociale DAEB-vastgoed. De extra niet-DAEB woongelegenheden zijn bestemd
voor huishoudens met een midden of hoger inkomen. Na het vertrek van de huidige
huurder, worden ze verhuurd tegen marktconforme voorwaarden2. Na de scheiding
zijn er bijna 2,25 miljoen sociale huurwoongelegenheden.
3. In 2016 zijn ruim 200.000 sociale huurwoongelegenheden verhuurd aan een nieuwe
huurder. Het overgrote deel van deze huishoudens (97%) heeft een jaarinkomen van
Formeel is er bij administratieve scheiding geen sprake van dividend, omdat de twee
administratief gescheiden takken bedrijfsonderdelen zijn binnen dezelfde juridische entiteit. Voor
administratieve scheidingen kan ‘dividend’ hier begrepen worden worden als de overheveling van
middelen a fonds perdu vanuit de niet-DAEB tak naar de DAEB-tak.
2
Zie https://www.ilent.nl/onderwerpen/goedkeuringen-autoriteitwoningcorporaties/documenten/brieven/2017/5/30/brief-toelichting-beoordelingscheidingsvoorstellen.
1

Pagina 10 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

maximaal € 39.874 maar meestal minder. Dit ligt ruim boven de 90% die
minimaalvereist is op grond van regelgeving. De corporatiesector bevestigt hiermee
haar betekenis in het bieden van huisvesting aan de doelgroep.
4. In Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en Metropoolregio Amsterdam en
Limburg heeft de corporatiesector een relatief ongunstige financiële positie en
tegelijk een relatief hoge opgave rond instandhouding en verduurzaming van de
bestaande huurwoongelegenheden. Dat beperkt de investeringsruimte.
Uitwerking hoofdlijnen
Behoud goede financiële positie en meer voorgenomen investeringen
Net als in 2015 heeft de sector in 2016 een goede financiële positie. De sector wil deze
goede positie bovendien benutten voor volkshuisvestelijke doelen. Het voorgenomen
vijfjarige investeringsprogramma omvat circa 23% meer nieuw te bouwen
huurwoongelegenheden en hogere investeringen in verbetering (tabel 1) dan het (even
lange) programma van een jaar geleden. De sector wil vooral veel investeren in het
vastgoed voor de sociale verhuur. De sociale DAEB-portefeuille groeit tot en met 2021
met bijna 30.000 woongelegenheden, terwijl de commerciële niet-DAEB-portefeuille
krimpt met 7.200 woongelegenheden. De omvang van de sociale en commerciële
portefeuille wordt daarnaast beïnvloed door de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB
per 1 januari 2018. Er gaan ruim 68.000 woongelegenheden vanuit DAEB naar
niet-DAEB.
Tabel 1: Investeringprogramma 2017-2021

Nieuwbouw

DAEB
Niet-DAEB

Verandering huurwoningvoorraad
Aankoop
Af: verkoop Af: sloop

Saldo

Overige investeringen
Verbetering Nieuwbouw
huurwoningen
voor
verkoop

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(x € 1 miljard)

(aantal)

120.000

14.250

-55.500

-49.000

29.750

12,4

n.v.t.

2.750

2.750

-12.500

-200

-7.200

0,3

8.835

Totaal

122.750

17.000

-68.000

-49.200

22.550

12,7

8.835

Gem. per jaar

24.550

3.400

-13.600

-9.840

4.510

2,5

1.767

Investeringen financieel haalbaar
Het voorgenomen investeringsprogramma is financieel goed uitvoerbaar voor de
sector. Binnen de economische uitgangspunten is ook een herhaling van ditzelfde
programma in de daaropvolgende vijf jaar financieel haalbaar. De gemiddelde loan to
value (hierna: LTV) en rentedekkingsgraad verbeteren beide voor de sector (figuur 1).
Deze uitkomsten betreffen de gezamenlijke Toegelaten Instellingen in Nederland, voor
individuele corporaties en woningmarktregio’s kan het beeld anders zijn.

Pagina 11 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

80

3

70

2,8

60

2,6

50

2,4

40

2,2

30

2

20

1,8

10

1,6

Rentedekkingsgraad

Loan to value (%)

Figuur 1 Ontwikkeling LTV en rentedekkingsgraad bij uitvoering tienjarig investeringsprogramma,
2017 t/m 2026

1,4

2017

2018

2019

2020

LTV (%)

2021

2022

2023

Bovengrens LTV

2024

2025

2026

ICR

Het risico van een verslechtering in de economische uitgangspunten is potentieel te
dragen door de sector. Bij een snellere stijging van de bouw- en onderhoudskosten in
de eerste jaren en een tot inflatie beperkte huurverhoging vanaf 2022, komt de LTV
voor de sector als geheel in 2026 uit op circa 71%. Dat is onder de bovengrens van
75% voor individuele corporaties.
Zonder zo’n economische verslechtering, is er in de sector ruimte om volkshuisvestelijk
meer te doen. Bij een scenario met 30% meer investeringen in nieuwbouw en
verbetering vanaf 2019 en daarnaast huurmatiging vanaf 2022 stijgt de LTV voor de
sector tot 73% in 2026. Ten opzichte van het prudente scenario in het recent
verschenen WSW-rapport ‘Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan?’ is het hier
geschetste scenario een ‘maximaal kans’-scenario. Het benut de financiële ruimte in de
sector tot en met 2026 maximaal binnen de gehanteerde uitgangspunten. Voor
corporaties is het belangrijk risico’s te monitoren en tijdig bij te sturen indien de
omstandigheden tegenvallen.
Voor de sectorbrede DAEB- en niet-DAEB-tak is het investeringsprogramma eveneens
haalbaar. Dit betreft het investeringsprogramma dat de corporaties opgaven voor de
periode 2017- 2021 (tabel 1) plus de herhaling daarvan tussen 2022 en 2026 binnen
de economische uitgangspunten zonder verslechtering. Binnen de DAEB-tak blijft de
LTV redelijk stabiel (figuur 2). Bij de niet-DAEB-tak verbetert de financiële positie
geleidelijk. Dit laatste komt overigens doordat de niet-DAEB-tak veel meer
huurwoongelegenheden verkoopt dan bouwt of koopt volgens de voornemens (tabel
1). Het eigen vermogen en de liquide middelen groeien hierdoor in de niet-DAEB-tak
ondanks het gegeven dat de niet-DAEB-tak ook aflost op de interne leningen die vanuit
de DAEB-tak zijn verstrekt.

Pagina 12 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 2 Ontwikkeling van de LTV tegen bedrijfswaarde, DAEB, niet-DAEB en sector gemiddeld

80
70
60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

Basis

2019

2020

DAEB

2021

2022

niet-DAEB

2023

2024

2025

2026

Bovengrens

Figuur 2 laat tevens zien dat de DAEB-tak al begint met een iets hogere LTV dan de
sector gemiddeld. Dit betekent dat de financiële ruimte voor DAEB-activiteiten iets is
afgenomen door de scheiding. Uitgangspunt bij de scheiding is namelijk dat beide
takken na scheiding zelfstandig levensvatbaar moeten zijn binnen de condities die voor
elk van beiden gelden. De niet-DAEB tak dient binnen marktconforme condities te
opereren en heeft bij de scheiding relatief wat minder schuld meegekregen. Voor de
DAEB-tak blijven de sectorale condities gelden met de daarbij geoorloofde staatssteun.
Corporaties aan het stuur
In de sectorbrede DAEB- en niet-DAEB-tak is er eventueel ruimte om meer te
investeren en huren beter betaalbaar te houden door ze minder te verhogen. Wel laat
de scenario-analyse zien dat de DAEB-tak in de tweede helft van de tienjaarsperiode
onder druk komt, indien toekomstige huurstijgingen worden gematigd tot inflatie en er
bovendien 30% extra wordt geïnvesteerd in nieuwbouw en verbetering. Voor de nietDAEB-tak zijn 30% hogere investeringen geen probleem. Anders dan bij DAEB, is het
(des-)investerings-programma voor niet-DAEB namelijk vooral sterk gericht op
verkoop van huurwoongelegenheden en minder op nieuwbouw en verbetering (tabel
1). Dit vergroot de financiële ruimte in niet-DAEB.
Het is belangrijk dat corporaties expliciet beleid gaan formuleren inzake de ambities
voor de eigen niet-DAEB-tak en de daartoe aan te houden financiële buffers in de nietDAEB-tak. In de sectorbrede niet-DAEB-tak leidt het huidige investeringsprogramma
tot onbenutte financiële ruimte wat onwenselijk is gezien de volkshuisvestelijke
opgave. Een deel van de corporaties zal dit ook in de eigen niet-DAEB-tak ervaren.
Wellicht voorzien zij op termijn meer investeringsplannen in de niet-DAEB-tak
waardoor de financiële ruimte alsnog benut gaat worden. Zo niet, dan kan er ook voor
worden gekozen om middelen vanuit de niet-DAEB-tak over te brengen naar de DAEBtak. Zo’n ‘dividenduitkering’ optimaliseert de financiële ruimte in de DAEB-tak.
In het verlengde hiervan kunnen corporaties de ruimte voor DAEB-activiteiten mogelijk
nog verder versterken met extra middelen uit de niet-DAEB-tak. Naast het genoemde
‘dividend’ kan desgewenst ook de opbrengst van extra niet-DAEB-verkopen als
‘dividend’ worden uitbetaald aan de DAEB-tak. De meerjarenverkenning laat zien dat
beide verlichting bieden voor de druk die binnen de DAEB-tak kan ontstaan indien
huurmatiging samengaat met 30% hogere investeringen in nieuwbouw en verbetering.

Pagina 13 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De omvang van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB
Het aantal niet-DAEB-woongelegenheden in de sector verdubbelt door de scheiding tot
circa 139.600. De extra niet-DAEB-woongelegenheden zijn bestemd voor huishoudens
met een midden of hoger inkomen. Na het vertrek van de huidige huurder, zullen de
woongelegenheden opnieuw worden verhuurd onder marktconforme condities. Het is
niet verplicht voor elke niet-DAEB-woning een maximale markthuur te vragen. Zolang
de niet-DAEB-tak van de Toegelaten Instelling op totaal niveau maar een
marktconform rendement haalt. Uitgangspunt bij scheiding is dat het niet de bedoeling
is om de doelgroep structureel te huisvesten in niet-DAEB.
Het aantal woongelegenheden in de DAEB tak daalt door de overheveling van bezit
naar niet-DAEB tot bijna 2,25 miljoen. Bij de beoordeling van scheidingsplannen heeft
de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) rekening gehouden met de zienswijzen die
gemeenten en huurdersorganisaties aanleverden. In hun zienswijzen wogen de
gemeenten af of de scheiding van het corporatiebezit past binnen de eigen woonvisie
en de gemaakte prestatie-afspraken met corporaties. In veel gevallen wordt de afname
van het aantal DAEB-woongelegenheden opgevangen met compenserende nieuwbouw.
Huurdersorganisaties leverden minder vaak een zienswijze. Hun zienswijzen waren
inhoudelijk zeer divers.
Ongeveer tweederde van alle woongelegenheden die worden overgeheveld naar nietDAEB staat in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Binnen deze provincies
kennen de woningmarktregio’s Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam (bijna 22.000)
en Metropoolregio Amsterdam (ruim 16.000) de meeste overhevelingen.
In totaal 334 corporaties vroegen in 2017 om goedkeuring in het kader van de
scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Ruim eenderde deel mocht het verlicht regime
toepassen, vanwege een lage omzet en gering aandeel niet-DAEB. De overigen kozen
bijna allemaal voor een administratieve scheiding. Het niet-DAEB-vastgoed blijft hierbij
in de Toegelaten Instelling, maar wel met een eigen administratie. Een klein aantal
corporaties opteerde voor een juridische of hybride scheiding. Bij de juridische
scheiding wordt niet-DAEB-vastgoed ondergebracht in een aparte woonvennootschap
buiten de Toegelaten Instelling. Bij de hybride splitsing wordt een deel van het nietDAEB-vastgoed administratief gescheiden en een ander deel ondergebracht in een
verbinding van de Toegelaten Instelling.
Nieuwe verhuringen
Het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen behoort tot de kerntaken van
de corporatiesector. De DAEB-woongelegenheden zijn bestemd voor deze huishoudens.
Van de ruim 200.000 DAEB-woongelegenheden die de corporaties in 2016 toewezen
aan nieuwe huurders, is gemiddeld in Nederland ruim 97% verhuurd aan huishoudens
met een jaarinkomen tot maximaal € 39.874 per jaar. Volgens de regels die gelden
voor toewijzing is minimaal 90% vereist.
Verreweg de meeste huishoudens met wie de corporaties een nieuw huurcontract
sloten voor een DAEB-woongelegenheid, hebben overigens een veel lager inkomen tot
aan de inkomensgrens uit de huurtoeslagwet (81%). Deze inkomensgrens bedraagt
voor eenpersoonshuishoudens maximaal € 22.100 per jaar en voor oudere
meerpersoonshuishouden maximaal € 30.050 (prijspeil 2016). De huurprijs die aan de
huurtoeslagdoelgroep wordt gevraagd is meestal niet hoger dan de aftoppingsgrens uit
de huurtoeslagwet. Nog eens bijna 15% heeft een wat hoger jaarinkomen maar niet
meer dan de grens van € 35.739 die in verband met staatsteun is gesteld. Circa 2%
heeft een nog iets hoger inkomen en valt in de tijdelijke doelgroep van huishoudens

Pagina 14 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

met een jaarinkomen tussen € 35.739 en € 39.874 per jaar. Deze tijdelijke doelgroep
is door de wetgever ingesteld voor de periode 2016 tot en met 2020 .
Tussen woningmarktregio’s zijn er verschillen in de mate waarin de verschillende
doelgroepen met een laag inkomen worden bediend bij de nieuwe verhuringen. In elke
regio is evenwel minstens 95% van alle opnieuw toegewezen DAEB-woongelegenheden
verhuurd aan huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 39.874.
Woningmarktregio’s en financiële positie van de corporatiesector
De 19 woningmarktregio’s die eind augustus 2016 zijn vastgesteld hebben te maken
met verschillen in zowel de financiële positie van de regionale corporatiesector als de
opgave voor het bestaande bezit. Een minder goede financiële positie beperkt de
ruimte voor investeringen.
In de regio’s Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, Metropoolregio Amsterdam en
Limburg gaan relatief hoge opgaven op het vlak van verduurzaming en instandhouding
van de vastgoedportefeuille samen met een relatief ongunstige financiële positie voor
scheiding. In de twee Randstedelijke regio’s worden bij de scheiding relatief veel
DAEB-woongelegenheden overgeheveld naar de niet-DAEB-tak. De financiële positie
van de DAEB-tak is minder gunstig dan die van de Toegelaten Instellingen voor
scheiding. De Metropoolregio Amsterdam heeft nog het financiële nadeel dat de hoge
(en sterk stijgende) WOZ-waardes leiden tot een hoge verhuurderheffing die er
gemiddeld per DAEB-woning moet worden betaald. Dat werkt negatief door op de
financiële positie van de DAEB-tak van de Toegelaten Instellingen in de regio. De WOZgrondslag van de verhuurderheffing doet afbreuk aan het stelsel. Voor het evenwicht in
het stelsel is het niet bevorderlijk dat de heffing tussen regio’s verschillen creëert in
exploitatie-uitgaven voor DAEB-woningen, terwijl de regio’s tezelfdertijd nauwelijks
kunnen differentiëren in de huurinkomsten uit deze woningen.

Pagina 15 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

1

Balans, winst- en verliesrekening en kasstroomprognose

Net als in 2015 staat de sector er in 2016 financieel gezien goed voor. Onder invloed
van de woningwet zijn de jaarstukken van corporaties eenduidiger geworden. Alle
corporaties waarderen het vastgoed voortaan tegen marktwaarde in verhuurde staat
en stellen de winst- en verliesrekening op volgens het functionele model. Het maakt de
sector transparanter en bevordert de professionalisering. Voor het financiële toezicht
zal in de toekomst de beleidswaarde van het bezit worden afgeleid van de
marktwaarde.
De financiële informatie in dit hoofdstuk betreft de gezamenlijke Toegelaten
Instellingen zonder de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. In verslagjaar 2016 was
deze scheiding namelijk nog niet doorgevoerd. Hierop aansluitend is de informatie over
prognoses eveneens weergegeven zonder scheiding tussen DAEB en niet-DAEB.
1.1

Balans
Met ingang van verslagjaar 2016 gebruiken alle corporaties de marktwaarde in
verhuurde staat voor de waardering van hun verhuurvastgoed. Voor veel corporaties
was dit een omvangrijke stelselwijziging die bij het opstellen van de jaarrekening over
2016 extra werk veroorzaakte. Vanwege historische vergelijkbaarheid dienden ze de
nieuwe waarderingsgrondslag niet alleen te verwerken in de balans over 2016, maar
ook in de balans over 2015. De stelselwijziging heeft ook voordelen. De wijziging
verhoogt de eenduidigheid van de financiële informatie van corporaties en draagt bij
aan verdere professionalisering in de sector. Corporaties worden hierdoor onderling
beter vergelijkbaar en de balans voor de sector kan voortaan gebaseerd worden op een
directe optelling van de enkelvoudige balansen van de corporaties.
Deze paragraaf presenteert de balansgegevens van de gezamenlijke Toegelaten
Instellingen voor 2016 en 2015. Vanwege de stelselwijziging zijn de balansgegevens
voor beide jaren ontleend aan de jaarrekening die de corporaties opstelden over 2016.
De getoonde balans over 2015 kan hierdoor verschillen van eerdere publicaties, zoals
het vorige sectorbeeld. De gegevens omvatten nagenoeg alle Toegelaten Instellingen.
Er ontbreken er vier3. Hun verantwoordingsinformatie was nog niet beschikbaar ten
tijde van het opstellen van de informatie voor dit overzicht begin december 2017. Zij
hebben samen circa 6.900 verhuureenheden.
Bij de bespreking van de balans voor de sector wordt achtereenvolgens ingegaan op
ontwikkelingen van het eigen vermogen en de solvabiliteit, de waarde van de
vastgoedportefeuille, voorzieningen, schulden, de LTV en de dekkingsratio.

1.1.1

Hoger eigen vermogen
Het eigen vermogen steeg in 2016 met € 18,3 miljard tot € 173 miljard totaal
(tabel 2). De toename is het gevolg van vooral de waardestijging van de materiële
vaste activa (€ 16,6 miljard) en de afname van de schulden (€ 2,5 miljard). De waarde
van de materiële vaste activa steeg onder invloed van de waarde-ontwikkeling op de
woningmarkt en de mutaties in de vastgoedportefeuille (nieuwbouw, aankoop,
verkoop, sloop en verbetering). De lagere schuldpositie wijst erop dat de sector ook in
2016 meer leningen aflosten dan nieuw aantrokken. Sinds 2014 lost de sector per
saldo af op de leningen.
Dit zijn L0762 Stichting Beter Wonen Vechtdal, L1194 Stichting de Goede Woning
(Nijkerkerveen), L1596 Wonen Wijdemeren en L2063 Humanitas.
3

Pagina 16 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Tabel 2 Balans, samenvatting (bedragen x € 1 miljard)
2016

2015

Materiële vaste activa

259,5

242,9

Financiële vaste activa

5,3

5,4

Vlottende activa

5,2

5,8

270,0

254,0

Eigen vermogen

173,0

154,7

Voorzieningen

2,3

2,1

Langlopende schulden

87,5

89,3

Kortlopende schulden

7,2

7,9

270,0

254,0

Activa

TOTAAL ACTIVA
Passiva

TOTAAL PASSIVA

Het eigen vermogen van de corporaties is niet geheel beschikbaar voor het opvangen
van risico’s of extra investeringsactiviteiten. Vanwege hun publieke taakstelling zullen
corporaties de marktwaarde van het vastgoed niet volledig kunnen realiseren. Als daar
rekening mee wordt gehouden, is het eigen vermogen lager dan uit de balans blijkt.
Op dit moment geeft de volkshuisvestelijke bestemming deels inzicht in het effect van
de publieke taakstelling (tabel 3). In de toekomst zal dit inzicht verder verbeteren
doordat naast de marktwaarde ook de beleidswaarde van het vastgoed wordt bepaald.
Deze beleidswaarde houdt nog beter rekening met de effecten van de publieke
taakstelling (zie box 1).
Tabel 3 Eigen vermogen en volkshuisvestelijke bestemming (bedragen x € 1 miljard)
2016

2015

Eigen vermogen

173,0

154,7

Volkshuisvestelijke bestemming op het vermogen

74,5

63,0

Eigen vermogen minus volkshuisvestelijke bestemming

98,4

91,7

De eerder geconstateerde groei van het eigen vermogen in 2016 is voor ongeveer
tweederde deel terecht gekomen in de volkshuisvestelijke bestemming van het eigen
vermogen en voor ongeveer eenderde in de rest van het eigen vermogen. De
solvabiliteit op basis van het eigen vermogen minus de volkshuisvestelijke bestemming
verbeterde tot 50,4% (tabel 4).
Tabel 4 Solvabiliteit
2016

2015

Solvabiliteit (o.b.v. totaal eigen vermogen)

64,1%

60,9%

Solvabiliteit (o.b.v. eigen vermogen minus volkshuisvestelijke bestemming)

50,4%

48,0%

Box 1 Volkshuisvestelijke bestemming en beleidswaarde
Vanwege hun publieke taakstelling kunnen corporaties de marktwaarde in verhuurde
staat niet volledig realiseren. De volkshuisvestelijke bestemming maakt dat deels
inzichtelijk. In het risicoraamwerk dat WSW en AW in het kader van het verticaal
toezicht ontwikkelen, is het vraagstuk van de publieke taakstelling inmiddels verder
verdiept. Voorschrijdend inzicht leidt tot de constatering dat de volkshuisvestelijke

Pagina 17 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

bestemming het vraagstuk nog niet afdoende tackelt en dat een bredere aanpak nodig
is ook omdat de vanouds gebruikte bedrijfswaarde zal worden verlaten. Naast de
marktwaarde in verhuurde staat is het begrip beleidswaarde geïntroduceerd. Deze
beleidswaarde is nu nog niet bekend. In de toekomst wordt de beleidswaarde afgeleid
van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat verhoogt de consistentie tussen de in de
sector gebruikte waardebegrippen.
Hieronder wordt ingegaan op de het verschil tussen de beleidswaarde en de
volkshuisvestelijke bestemming. Daarnaast wordt in box 2 de overgang op
beleidswaarde gerelateerd aan het voorheen gebruikte begrip bedrijfswaarde, dat
evenwel verlaten wordt.
De beleidswaarde van het bezit wordt bepaald door de marktwaarde van het bezit in
vier stappen te verlagen vanwege zaken die verband houden met publieke taakstelling.
Deze vier stappen betreffen de waarde-effecten van de verschillen tussen beleidshuren
en markthuren, tussen de beheerkosten van corporaties en de marktconforme normen
voor deze kosten, tussen de onderhoudskosten van de corporaties en de
marktconforme normen voor deze kosten en ten slotte de waarde-effecten van het
doorexploiteren van bezit in plaats van uitponden.
De volkshuisvestelijke bestemming is gelijk aan het waarde-effect van het verschil
tussen beleids- en markthuren plus het waarde-effect van het doorexploiteren van
bezit. Hierin is dus geen rekening gehouden met het verschil tussen feitelijke en
marktconforme kosten voor onderhoud en beheer. Bij de beleidswaarde zal dat wel
gebeuren. Het eigen vermogen op basis van beleidswaarde zal daarom lager

zijn dan het eigen vermogen op basis van marktwaarde minus
volkshuisvestelijke bestemming
1.1.2

Hogere marktwaarde van het vastgoed in exploitatie
De waardestijging van de materiële vaste activa betreft vooral de onroerende zaken in
exploitatie, dus de verhuurportefeuille (tabel 5). Deze waarde steeg met € 16,7 miljard
totaal, waarvan € 15,3 miljard het sociale DAEB-vastgoed betreft en € 1,4 miljard het
commerciële niet-DAEB-vastgoed. De omvang van de vastgoedportefeuille, gemeten in
gewogen aantal verhuureenheden was vrijwel stabiel voor DAEB en niet-DAEB. De
waardestijging komt nog verder aan de orde in paragraaf 1.2.3 over de winst- en
verliesrekening.
Tabel 5 Materiële vaste activa (x € 1 miljard)
2016

2015

Materiële vaste activa

259,5

242,9

w.v. onroerende zaken in exploitatie

250,2

233,5

0,0

0,0

Onroerende zaken in exploitatie DAEB

231,9

216,6

Onroerende zaken in exploitatie niet-DAEB

18,3

16,9

Onroerende zaken in ontwikkeling

1,6

1,7

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

1,3

1,3

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

6,4

6,3

DETAILOVERZICHT MATERIËLE VASTE ACTIVA
Immateriële vaste activa

Pagina 18 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

1.1.3

Hogere voorzieningen en lagere schulden
De hogere waarde van de voorzieningen (tabel 6) houdt verband met de toename van
de voorziening latente belastingverplichtingen en de voorziening onrendabele
investeringen en herstructurering. Alle andere voorzieningen daalden licht. De toename
van de voorziening latente belastingverplichtingen (+€ 0,2 miljard tot € 0,8 miljard in
2016) hangt samen met groeiende (tijdelijke) verschillen tussen de stijgende
marktwaarde en de fiscale waardering van het vastgoed. De hogere voorziening
onrendabele investeringen en herstructurering (+ € 0,1 miljard tot € 1,2 miljard in
2016) hangt samen met de toegenomen investeringsvoornemens van corporaties.
Het totaal van langlopende schulden daalde doordat de leningen van overheden en
kredietinstellingen afnamen. De langlopende schulden worden in de balans in principe
nominaal gewaardeerd. Alleen de zogenaamde agio leningen en embedded leningen
worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Zij zijn opgenomen onder de overige
schulden. De groei van deze overige schulden is het effect van de lagere rentestand
eind 2016 op de marktwaarde van agio leningen en embedded leningen. Binnen de
langlopende schulden bleven de verplichtingen voor onroerende zaken die verkocht zijn
onder voorwaarden (VOV) stabiel.
De daling van de kortlopende schulden betreft verschillende typen kortlopende
schulden (schulden aan kredietinstellingen, groepsmaatschappijen, maatschappijen
waarin wordt deelgenomen, schulden vanwege belastingen en premies sociale
verzekering, pensioenen, overlopende passiva en zogenoemde overige schulden).
Tabel 6 Voorzieningen en schulden
2016

2015

2,3

2,1

Langlopende schulden

87,5

89,3

leningen overheid en kredietinstellingen

78,9

80,9

verplichtingen voor onroerende zaken VOV

6,3

6,3

Overige schulden

2,3

2,1

Kortlopende schulden

7,2

7,9

Voorzieningen

1.1.4

Achteruitgang LTV en verbetering dekkingsratio
De LTV van de corporatiesector is licht gestegen van 62,8% eind 2015 naar 63,3%. Dit
financiële kengetal laat zien of de leningen in een gezonde verhouding staan tot de
bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille. Bij individuele corporaties geldt hierbij dat
de LTV maximaal 75% mag zijn. Een hogere LTV geldt als ongezond. Op sectorniveau
is er geen maximumnorm voor de LTV. Met 63,3% valt de LTV voor de sector evenwel
ruim onder de norm voor individuele corporaties en is er op sectorniveau sprake van
een gezonde verhouding.
De bedrijfswaarde geeft de waarde van het bezit aan, indien de toekomstige
kasstromen die het bezit nog zal genereren worden verdisconteerd tegen de
discontovoet van 5% die voor de sector is voorgeschreven.
Box 2 Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde
Bij de berekening van de LTV worden de leningen nu nog afgezet tegen de
bedrijfswaarde. Dit gaat veranderen. De bedrijfswaarde wordt vervangen door
beleidswaarde. Deze overgang op de beleidswaarde verhoogt de consistentie tussen de
in de sector gebruikte vastgoedwaarden. En verbetert daarmee ook meteen de
consistentie tussen de financiële kengetallen LTV en solvabiliteit.

Pagina 19 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Deze verbeteringen ontstaan doordat er tussen de beleidswaarde en de marktwaarde
in verhuurde staat een helder uitlegbaar verband is. De beleidswaarde wordt immers
berekend door de marktwaarde in verhuurde staat stapsgewijs te verlagen (zie box 1).
Zo’n helder verband is er niet met de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt immers
berekend via een geheel eigen systematiek. Een helder verband met de markwaarde in
verhuurde staat is relevant omdat de jaarrekening deze waarderingsgrondslag
hanteert.
De LTV verslechterde doordat de bedrijfswaarde van het bezit sterker daalde dan de
schulden die meetellen in de LTV. De bedrijfswaarde daalde met € 4,7 miljard naar €
131 miljard eind 2016, de schulden met € 2,4 miljard tot € 82,7 miljard eind 2016.
Het schuldbedrag waar de LTV op wordt gebaseerd wijkt af van tabel 6. De schulden
waarmee de LTV wordt berekend, zijn namelijk slechts een deel van de daar vermelde
schulden4. Van de langlopende schulden uit tabel 6 tellen allereerst de leningen
overheid en kredietinstellingen mee5. Daarnaast telt een deel van de kortlopende
schulden mee (in 2016 € 3,8 miljard en in 2015 € 4,2 miljard). Deze kortlopende
schulden tellen mee omdat ze samenhangen met de langlopende schulden in de LTV6.
De daling van de bedrijfswaarde heeft meerdere oorzaken (figuur 3). De meest
opvallende zijn de waardedalingen door lagere huuropbrengsten (-€ 1,9 miljard),
hogere uitgaven aan de verhuurderheffing (+2 miljard) en saneringsheffing
(+€ 0,2 miljard), en hogere uitgaven aan onderhoud (+€ 0,9 miljard). Alleen doordat
er € 0,9 miljard hogere verkoopinkomsten zijn ingerekend, is de bedrijfswaarde niet
nog verder gedaald. De lagere waarde van de huuropbrengsten is het gevolg van
gematigder huurstijgingen die corporaties verwachten ten opzichte van een jaar
geleden. De hogere waarde van de uitgaven aan de verhuurderheffing is gevolg van
stijgende WOZ-waardes.
Figuur 3 Ontwikkeling bedrijfswaarde in 2016

€ 1 miljard

140
135
130
125
120
115

110

De schulden die meetellen voor de berekening van de LTV omvatten acht subposten te weten de
langlopende schulden aan kredietinstellingen, overheid, groepsmaatschappijen en maatschappijen
waarin wordt deelgenomen plus de kortlopende schulden aan deze zelfde partijen.
5
In tabel 6 omvatten de deze langlopende schulden aan overheid en kredietinstellingen ook de (in
omvang beperkte) langlopende schulden aan groepsmaatschappijen en maatschappijen, welke
eveneens meetellen voor de berekening van de LTV.
6
Zie voetnoot 4.
4

Pagina 20 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De daling van de bedrijfswaarde lijkt wellicht vreemd omdat eerder is geconstateerd
dat de marktwaarde in verhuurde staat stijgt. Tegelijk illustreert dit dat beide
waardebegrippen essentieel anders zijn. De tegengestelde ontwikkeling ontstaat deels
doordat veranderingen in de leegwaarde van het bezit de marktwaarde in verhuurde
staat wel beïnvloeden en de bedrijfswaarde niet. Ook speelt mee dat de discontovoet
voor de bedrijfswaarde constant bleef tussen 2015 en 2016 terwijl de discontovoet
voor de marktwaarde in verhuurde staat daalde. De discontovoet voor de
bedrijfswaarde bleef constant, omdat deze is afgestemd op de lange termijn
evenwichtsrente voor financiering. De discontovoet voor marktwaarde in verhuurde
staat daalde omdat deze samenhangt met ontwikkelingen rond rendement en risicoverwachtingen op de huurwoningmarkt.
De dekkingsratio van de schulden daalde van 36,4% eind 2015 naar 33,1% eind 2016.
Deze verbetering weerspiegelt vooral de sterk toegenomen marktwaarde van het bezit
en daarnaast de afname van de schulden. De dekkingsratio meet de verhouding tussen
de nominale schulden en de marktwaarde van het bezit. Bij beoordeling van individuele
corporaties geldt dat de dekkingsratio maximaal 70% mag zijn.
De dekkingsratio is vooral relevant in geval van financiële nood. Normaal gesproken
kunnen corporaties bij het uitvoeren van hun publieke taakstelling de marktwaarde van
het bezit immers niet realiseren (zie box 1). De marktwaarde kan wel realiseerbaar zijn
indien de publieke taakstelling wordt losgelaten en er (delen van) het bezit verkocht
worden. De dekkingsratio is dan ook vooral van belang als de financiële continuïteit in
het geding is.
1.2

Winst- en verliesrekening
Met ingang van 2016 hanteren alle corporaties in hun jaarrekening het zogeheten
functionele model voor de winst- en verliesrekening. Vanwege de vergelijking met het
voorgaande verslagjaar pasten ze hierbij ook de winst- en verliesrekening over 2015
aan naar het functionele model.
De overgang op het functionele model van de winst- en verliesrekening levert beter
inzicht in de opbrengsten van afzonderlijke activiteiten zoals de exploitatie van bezit of
verkoop van vastgoed7. De gegevens die de corporaties aanleverden wijzen er op dat
de kwaliteit van de informatie over de functionele winst- en verliesrekening sterk is
verbeterd. De functionele informatie die corporaties in voorgaande jaren leverden, was
meestal extracomptabel opgesteld en daardoor minder nauwkeurig dan de nieuwe
informatie die direct ontleend is aan de jaarrekening.
De gegevens over de sectorale winst- en verliesrekening in 2016 en 2015 sluiten aan
bij de balansgegevens in voorgaande paragraaf. Ze zijn dus gebaseerd op de data uit
de laatste jaarrekening van de Toegelaten Instellingen. Er kan verschil zijn met
informatie die eerder is gepresenteerd over de winst- en verliesrekening van 2015. Net
als bij de informatie over de balans ontbreken hier vier corporaties (zie paragraaf 1.1).
In deze paragraaf over de winst- en verliesrekening wordt achtereenvolgens ingegaan
op het resultaat na belastingen, het nettoresultaat op de exploitatie van de
Hiermee heeft de sector het vanouds gebruikelijke categoriale model achter zich gelaten. In het
categoriale model is de aard van de baten en lasten leidend bij het opstellen van de winst- en
verliesrekening (bijvoorbeeld personeel of erfpacht). Het categoriale model geeft daardoor echter
geen inzicht in het resultaat van verschillende activiteiten die de corporaties uitvoeren. Het
functionele model geeft dit inzicht wel, doordat de baten en lasten hierin worden onderscheiden
naar zeven activiteiten (exploitatie, verkoop van vastgoed in ontwikkeling (nieuwbouw), verkoop
van bestaand vastgoed uit de vastgoedportefeuille, overige activiteiten, overige
organisatiekosten, leefbaarheid en financiële baten en lasten).
7

Pagina 21 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

vastgoedportefeuille, de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille, het saldo
financiële baten en lasten en op de belastingen.
1.2.1

Hoog resultaat na belastingen sterk bepaald door waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Over 2016 behaalden de gezamenlijke corporaties € 18,2 miljard resultaat na
belastingen (tabel 7). Dit hoge resultaat is voor een groot deel bepaald door € 14,3
miljard aan waardestijging van de vastgoedportefeuille in 2016. Daarnaast waren met
name de exploitatie van het vastgoed met € 7,5 miljard en het negatieve saldo van
financiële baten en lasten à € 3,5 miljard bepalend voor het resultaat.
Voor de meeste activiteiten in de winst- en verliesrekening stabiliseerde het behaalde
nettoresultaat of saldo. Uitzonderingen hierop zijn de toename van het negatieve saldo
financiële baten en lasten en de fors hogere belastingen.
Tabel 7 Winst- en verliesrekening voor de sector, samenvatting (bedragen x € 1 miljoen)
2016

2015

7.503

7.548

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

33

13

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

388

432

14.338

3.856

45

104

Overige organisatiekosten

-143

-152

Leefbaarheid

-229

-235

Saldo financiële baten en lasten

-3.526

-3.226

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN

18.407

8.340

Belastingen

-331

29

Resultaat deelnemingen

113

122

18.190

8.491

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Nettoresultaat overige activiteiten

RESULTAAT NA BELASTINGEN

1.2.2

Hogere huuropbrengsten en hogere exploitatielasten
Het nettoresultaat over de exploitatie van de vastgoedportefeuille liep in 2016 licht
terug (tabel 8). De huuropbrengsten groeiden weliswaar met € 260 miljoen tot € 15,2
miljard totaal, maar de lasten voor onderhoudsactiviteiten, en verhuur en
beheeractiviteiten stegen eveneens. Per saldo bleef er € 45 miljoen minder over.
De lastenstijging op onderhoud werd ook in het kader van de Aedesbenchmark al
gesignaleerd. De lastenstijging voor verhuur en beheer hangt sterk samen met de
verhuurderheffing. Uit de kasstroominfomatie is bekend dat de corporaties in 2016 in
totaal afgerond € 1,37 miljard betaalden aan verhuurderheffing. Dat is bijna € 120
miljoen meer dan in 2015.

Pagina 22 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Tabel 8 Exploitatie vastgoedportefeuille (bedragen x € 1 miljoen)
2016

2015

15.235

14.975

Opbrengsten servicecontracten

746

758

Lasten servicecontracten

-772

-789

-1

-1

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

-2.758

-2.688

Lasten onderhoudsactiviteiten

-3.838

-3.597

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

-1.109

-1.109

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

7.503

7.548

Huuropbrengsten

Overheidsbijdragen

1.2.3

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille sterk beïnvloed door ontwikkelingen op
woningmarkt
De waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille bedroegen € 14,3 miljard in 2016
(tabel 9). Dit bedrag is het saldo van zogenoemde niet-gerealiseerde
waardeveranderingen en overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De nietgerealiseerde waardeveranderingen zijn het gevolg van ontwikkelingen in bijvoorbeeld
contracthuren, markthuren, leegwaarden en rendementseisen die beleggers stellen. De
overige waardeveranderingen hangen samen met het (deels) onrendabele karakter van
de investeringen en desinvesteringen (exclusief verkoop8). De groei van deze overige
waardeveranderingen lijkt verklaard te worden door de hogere investeringsvoornemens van corporaties.
Tabel 9 Waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille (bedragen x € 1 miljoen)
2016

2015

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.138

4.465

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(verkocht onder voorwaarden/bestemd voor verkoop)

90

74

-891

-682

14.338

3.856

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Eerder bleek de balanswaarde van het vastgoed in exploitatie gestegen met € 16,7
miljard (paragraaf 1.1.2). De niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille à € 15,1 miljard (tabel 9) verklaren het grootste deel van deze
stijging. De overige € 1,6 miljard is het waarde-effect van vastgoedmutaties.
De vastgoedmutaties in 2016 betreffen de nieuwbouw van 15.200
huurwoongelegenheden, aankoop van 4.400 huurwoongelegenheden, circa 600
huurwoongelegenheden die ontstonden via overige mutaties (zoals woningsplitsing),
verkoop van bijna 17.000 huurwoongelegenheden en sloop van ruim 7.450
woongelegenheden. Verder hoort ook de kwaliteitsverbetering van het bezit hierbij.
Daarin werd in 2016 circa € 1,4 miljard geïnvesteerd in verbetering.
1.2.4

Een hoger negatief saldo financiële baten en lasten
De toename van het negatieve saldo van de financiële baten en lasten in 2016 is
grotendeels bepaald door negatieve waardemutaties op (embedded) derivaten.
Corporaties verwerkten deze vaak onder de waardeveranderingen van financiële vaste
Verkoop van (delen van) de vastgoedportefeuille is een aparte activiteit in de winst- en
verliesrekening.
8

Pagina 23 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

activa en effecten en soms onder de rentelasten en soortgelijke kosten. De negatieve
waardemutaties houden verband met de daling van de rente die ultimo 2016 bijna 45
basispunten lager was dan ultimo 20159.
Tabel 10 Financiële baten en lasten (bedragen x € 1 miljoen)
2016

2015

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-212

11

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van
effecten

11

19

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

79

92

Rentelasten en soortgelijke kosten

-3.404

-3.348

Saldo financiële baten en lasten

-3.526

-3.226

1.2.5

Belastingen
In 2016 noteren de gezamenlijke corporaties ruim € 330 miljoen aan belastingen in de
winst- en verliesrekening. In 2015 noteerden ze tezamen nog een ontvangst van € 21
miljoen. De forse stijging van de belastingverplichtingen hangt deels samen met
waardestijgingen van het vastgoed. De belastinglast in de winst- en verliesrekening
omvat zowel de over het verslagjaar te betalen acute belasting als mutaties in latente
belastingverplichtingen of belastingvorderingen.

1.3

Kasstroomprognoses
Aanvullend op de balans en de winst- en verliesrekening geeft deze paragraaf een
beeld van de financiële positie van de sector op basis van operationele
kasstroominformatie voor de Toegelaten Instellingen. Dit zijn de inkomsten en
uitgaven die verband houden met de verhuur van het vastgoed en de reguliere
bedrijfsvoering. Hierbij wordt ook vooruitgekeken naar de jaren tot en met 2021. De
vooruitblik is gebaseerd op de prognose informatie die de corporaties10 aanleverden.

1.3.1

Rentedekkingsgraad blijft hoog
De rentedekkingsgraad geeft aan in welke mate een corporatie zijn rente-uitgaven kan
betalen. Voor individuele corporaties geldt dat de rentedekkingsgraad minimaal 1,4
moet zijn zodat een corporatie na betalen van de renteuitgaven nog ruimte heeft voor
het opvangen van tegenvallers op risico’s. Bij een hogere rentedekkingsgraad is die
ruimte groter. Op sectorniveau is er geen minimumnorm voor de rentedekkingsgraad.
Wel geldt ook hier ‘hoe hoger de rentedekkingsgraad hoe gemakkelijker tegenvallers
kunnen worden opgevangen’.
Voor de sector stijgt de rentedekkingsgraad in 2016 naar 2,1311 (figuur 4). Voor de
jaren daarna wijzen de prognoses op een kleine dip in 2017 gevolgd door herstel en
verdere verbetering. De dip in 2017 ontstaat doordat de verwachte uitgaven in dit jaar
sneller stijgen dan de verwachte inkomsten. Vooral bij onderhoud, verhuurderheffing
en de sectorspecifieke heffing prognosticeren de gezamenlijke corporaties sterk
stijgende uitgaven. Het verwachte herstel met verbetering na 2017 heeft een
tweevoudige oorzaak. De verwachte renteuitgaven dalen en de opbrengsten uit de
Rente op tienjarige staatsleningen bedroeg per 31 december 2015 0,789% versus 0,343% rente
per 31 december 2016 (bron DNB).
10
L2063 Humanitas ontbreekt. Dit houdt verband met de financiële situatie en voorgenomen
fusie.
11
De hier gepresenteerde rentedekkingsgraden voor de sector kunnen afwijken van eerdere
publicaties. In het kader van de afstemming met het WSW over verticaal toezicht, gebruiken Aw
en WSW voortaan dezelfde definitie. Ter voorkoming van een trendbreuk zijn de gegevens uit het
verleden herberekend.
9

Pagina 24 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

exploitatie stijgen. De verwachte renteuitgaven bestaan uit de verwachte
renteverplichtingen voor nieuw af te sluiten leningen, te herfinancieren leningen,
leningen met renteconversie en voort te zetten leningen.
Figuur 4 Rentedekkingsgraad, 2015-2021

2,4
2,3
2,2
2,1
2,0
1,9
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
2015

2016

realisatie

1.3.2

2017

2018

2019

prognose

2020

2021

vorige prognose

Lager rentepercentage verwacht
De verwachte daling van de renteuitgaven gaat samen met een verwachte groei van
de leningenportefeuille. Het gemiddeld verwachte rentepercentage12 daalt dan ook
(figuur 5).
Figuur 5 Rentepercentage 2016-2021

4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
2016

2017

2018

2019

2020

2021

In hun prognoses dienen corporaties de verwachte renteverplichtingen voor
herfinancieringen, renteconversies en nieuwe leningen te laten aansluiten bij
voorgeschreven renteparameters. Tabel 20 in hoofdstuk 4 toont de renteparameters
die voor de prognoses tot en met 2021 golden. Deze renteparameters gaan voor de
korte termijn uit van de renteverwachtingen van het CPB voor tienjarige staatsleningen
en voor de langere termijn van het lange termijn evenwicht voor de rente op
staatsleningen. De parameters worden jaarlijks bijgesteld13.

Het gemiddeld rentepercentage is berekend door de renteuitgaven uit de kasstromen te delen
door de som van een aantal kort- en langlopende schulden in het voorgaande jaar, te weten de
schulden aan kredietinstellingen, overheid, groepsmaatschappijen en maatschappijen waarin
wordt deelgenomen.
13
Zie verder: Aw (september 2016) Update economische parameters beoordelingskader.
12

Pagina 25 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

1.3.3

Gematigder verwachtingen voor de netto-exploitatiekasstroom en de huren
De netto-exploitatiekasstroom laat zien hoeveel de corporaties op grond van de
exploitatie van het vastgoed overhouden voor het aangaan van nieuwe investeringen
of aflossing van leningen. Het is het bedrag dat overblijft van de huurinkomsten nadat
alle uitgaven in verband met de exploitatie zijn betaald, en ook alle uitgaven en
ontvangsten zijn verrekend die verband houden met rente, vennootschapsbelasting en
andere overheidsregelingen.
In 2016 is het de netto-exploitatiekasstroom licht gedaald naar € 1.574 per
verhuureenheid en de corporaties voorzien een verdere daling tot € 1.422 in 2017. Na
2017 wordt geleidelijk herstel verwacht (figuur 6).
De daling van de netto-exploitatiekasstroom tussen 2015 en 2016 is het resultaat van
meerdere, elkaar deels compenserende, ontwikkelingen. Ontwikkelingen die de daling
bevorderden zijn de hogere uitgaven die gemiddeld per verhuureenheid waren voor
onderhoud (€ 112 meer), verhuurderheffing (+€ 48) en vennootschapsbelasting
(+€ 33). En daarnaast de lagere renteontvangsten per verhuureenheid (-€ 39). Hun
gezamenlijke effect op de netto-exploitatiekasstroom werd weer deels gecompenseerd
door de stijging van huurinkomsten per verhuureenheid (+€ 72) en de lagere uitgaven
aan rente (-€ 64) en netto-bedrijfslasten (-€20).
Figuur 6 Netto-exploitatiekasstroom (x € 1) per verhuureenheid, 2012-2021

€ per vhe
2.000
1.500
1.000
500
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
realisatie
prognose
vorige prognose

In vergelijking met de vorige prognose zijn de verwachtingen voor de nettoexploitatiekasstroom gematigd. Dit heeft meerdere redenen. De meest invloedrijke is
dat corporaties de komende jaren minder hoge huurstijgingen verwachten te realiseren
dan waar ze in hun vorige prognose van uit gingen (figuur 7). Ook verwachten ze
hogere uitgaven aan onderhoud en aan de verhuurderheffing en lagere uitgaven aan
rente, nettobedrijfslasten en vennootschapsbelasting.

Pagina 26 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 7: Jaarhuur (x € 1) per verhuureenheid, 2012-2021

€ per vhe
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
realisatie

prognose

vorige prognose

Pagina 27 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

2

De corporatiesector in woningmarktregio’s

Binnen dit hoofdstuk wordt voor de 19 woningmarktregio’s die in 2016 zijn ingesteld,
getoond hoe de sector in elke regio haar nieuw verhuurde DAEB-woongelegenheden
toewijst aan verschillende inkomensgroepen. Vervolgens wordt ingegaan op het
gegeven dat enkele regio’s een relatief hoge LTV hebben, hetgeen wijst op een relatief
ongunstige financiële positie, en ook een relatief hoge opgave rond instandhouding en
verduurzaming van de bestaande huurwoongelegenheden. De relatief ongunstige
financiële positie beperkt de ruimte voor investeringen. Overigens maakte het WSW14
recent een gedetailleerde en prudente scenarioverkenning van de mogelijkheden die de
sector heeft om in 2021 via extra investeringen gemiddeld energielabel B te

realiseren in de woningmarktregio’s.
2.1

Nieuwe verhuringen
Het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen behoort tot de kerntaken van
de corporatiesector. Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten hebben corporaties
direct invloed op de inkomensgroepen aan wie zij woongelegenheden verhuren. In
2016 zijn in totaal bijna 215.000 woongelegenheden verhuurd aan nieuwe huurders.
Bij circa 202.500 van deze woongelegenheden bedroeg de aanvangshuur afgerond
maximaal € 711 per maand (liberalisatiegrens, prijspeil 2016) en meestal minder. Deze
woongelegenheden behoren tot het sociale DAEB-vastgoed dat bestemd is voor
mensen met een laag inkomen. De overige 12.500 toegewezen woongelegenheden
hebben een hogere aanvangshuur en horen bij het commerciële niet-DAEB-vastgoed
dat bestemd is voor mensen met een midden of hoger inkomen.
Figuur 8 laat zien aan welke inkomensgroepen de DAEB-woongelegenheden zijn
toegewezen in 2016 binnen de diverse regio’s en Nederland als geheel. Nederland is
gemarkeerd met een afwijkende kleur.

14

WSW (2018) Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan?

Pagina 28 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 8 Nieuwe verhuringen van DAEB-woongelegenheden naar inkomensgroep en regio, 2016

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

inkomen > € 39.874 per jaar
inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 per jaar
inkomen tussen inkomensgrens huurtoeslag en € 35.739 per jaar
huurtoeslagdoelgroep, huur tussen aftopping- en liberaliseringsgrens
huurtoeslagdoelgroep, huur tot aftoppingsgrens

Nederland
Binnen Nederland zijn circa vier van de vijf toegewezen DAEB-woongelegenheden
verhuurd aan huishoudens uit de huurtoeslagdoelgroep. Deze huishoudens hebben een
inkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens15 uit de Wet op de huurtoeslag. Zij
kunnen recht hebben op huurtoeslag16. De aanvangshuur van de DAEBwoongelegenheden die aan deze doelgroep werden toegewezen, lag meestal (96%)
niet hoger dan de aftoppingsgrens uit de wet op de huurtoeslag (afgerond € 587 per
maand voor huishoudens van maximaal twee personen en € 629 per maand voor
grotere huishoudens, prijspeil 2016). Vorig jaar was dit nog slechts 73%. De groei
houdt verband met het passend toewijzen dat sinds 1 januari 2016 geldt voor de
toewijzing van DAEB-woningen aan huishoudens uit de huurtoeslagdoelgroep. Ten
minste 95% van deze huishoudens dient een woning te krijgen met een huur tot
maximaal de aftoppingsgrens17.
Er zijn nog twee belangrijke doelgroepen voor DAEB-woongelegenheden. Dit zijn
allereerst de huishoudens met een inkomen tussen de inkomensgrens uit de
huurtoeslag en maximaal € 35.739 op jaarbasis (prijspeil 2016). Op grond van de
woningwet zijn DAEB-woongelegenheden vooral bestemd voor deze huishoudens en de
De inkomensgrens uit de huurtoeslag bedraagt € 22.100 voor eenpersoonshuishoudens,
€ 30.000 voor grotere huishoudens waarvan de leden jonger zijn dan 65 jaar en € 30.050 voor
grotere huishoudens met ten minste een persoon van 65 jaar of ouder.
16
Of ze daadwerkelijk recht hebben op huurtoeslag hangt ook af van de huurhoogte en het
vermogen van het huishouden.
17
Omdat de toewijzingen in de figuur zowel woningen als onzelfstandige wooneenheden betreffen,
kan hiermee niet worden vastgesteld of er is voldaan aan deze 95%-norm.
15

Pagina 29 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

huishoudens uit de huurtoeslagdoelgroep. Over heel Nederland bezien werd circa 15%
van de DAEB woongelegenheden toegewezen aan de huishoudens met een
jaarinkomen tussen de inkomensgrens uit de huurtoeslag en € 35.739. De tweede
belangrijke groep is tijdelijk ingesteld en omvat de huishoudens met een inkomen
tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016). Op grond van wetgeving mag vanaf 1
januari 2016 tot en met eind 2020 maximaal 10% van alle DAEB-woongelegenheden
bij nieuwe verhuring aan deze inkomensgroep worden toegewezen. Aan deze tijdelijk
verruimde groep werd slechts 2,1% toegewezen.
Per saldo is in 2016 ruim 97% van alle DAEB-woongelegenheden in Nederland
toegewezen aan huishoudens die op grond van hun behoren tot de permanente of
tijdelijke doelgroepen voor wie deze woningen bestemd zijn. Dat is ruim boven de 90%
die minimaal vereist is op grond van de vigerende wet- en regelgeving.
Woningmarktregio’s
Ook binnen de afzonderlijke woningmarktregio’s is ruim voldaan aan de voorwaarde
dat DAEB-woongelegenheden bestemd zijn voor huishoudens met een laag inkomen.
In elke regio is ten minste 95% van alle DAEB-woongelegenheden toegewezen aan de
drie doelgroepen samen. Wel zijn er verschillen in de mate waarin elk van de drie
groepen woongelegenheden kregen toegewezen.
Deze regionale variatie valt het meest op bij de huurtoeslagdoelgroep en de doelgroep
daarboven met een inkomen tot € 35.739 (figuur 8). Deze verschillen kunnen verband
houden met uiteenlopende oorzaken, zoals variatie in de regionale
bevolkingssamenstelling en de te verhuren woongelegenheden, de betaalbaarheid van
koopwoningen in de regio18 (wel/niet een alternatief voor huren) en het huur- en
toewijzingsbeleid van corporaties. In geen enkele regio is aan de tijdelijke doelgroep
van huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 meer dan 5% van de
DAEB-woongelegenheden toegewezen.
2.2

Financiële ruimte en opgave

2.2.1

In sommige regio’s weinig ruimte voor nieuwe leningen aan corporaties
Figuur 9 toont voor iedere regio de gemiddelde LTV19 over het corporatiebezit in de
regio. De LTV wordt hier gebruikt als indicator voor de ruimte die er gemiddeld is in de
regio om nieuwe leningen aan te trekken voor investeringen. In de praktijk zijn
daarnaast ook andere kengetallen relevant. Hier is gekozen voor de LTV omdat dit
kengetal voor individuele corporaties het meest beperkend blijkt bij het aantrekken
van extra financiering20. De LTV mag voor een individuele corporatie maximaal 75%
zijn. Naarmate de LTV lager is, is er meer ruimte voor het aantrekken van nieuwe
leningen. De LTV is de verhouding tussen de leningen en de bedrijfswaarde 21 van de
vastgoedportefeuille. De leningen zijn het effect van de historische ontwikkelingen. De
bedrijfswaarde geeft de waarde aan van de toekomstige kasstromen die de
verhuurportefeuille genereert.

Zie M. van Middelkoop & F. Schilder, 2017, Middeninkomens op de koopwoningmarkt, ruimte op
een krap speelveld. Den Haag PBL.
19
Voor de berekening van de gemiddelde LTV per regio zijn de leningen en bedrijfswaarde van
het bezit van elke corporatie naar rato van het aantal gewogen verhuureenheden verdeeld over
de regio’s. De regionale LTV is vervolgens voor iedere regio berekend met het totaal van de
leningen, respectievelijk bedrijfswaarde in deze regio.
20
Voor individuele corporaties bleek de LTV het meest beperkend bij de mogelijkheden extra
financiering aan te trekken. Zie Conijn e.a (2017) Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties
2017. ORTEC Finance.
21
De bedrijfswaarde wordt nu nog gebruikt voor de LTV en zal in de toekomst worden vervangen
door het nieuwe begrip beleidswaarde.
18

Pagina 30 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De gemiddelde LTV is het hoogst in de regio’s Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
en West-Brabant/Hart van Brabant. De hoge score in deze twee regio’s ontstaat deels
doordat een groot deel van de vastgoedportefeuille in deze regio’s eigendom is van
corporaties die (nagenoeg) geen financiering kunnen aantrekken voor investeringen
omdat hun LTV te hoog is. Met name Vestia heeft veel invloed op de gemiddelde LTV in
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, terwijl WSG veel invloed heeft op WestBrabant/Hart van Brabant. Toch zijn het niet alleen deze twee corporaties die de LTV
voor beide regio’s opstuwen tot bovengemiddeld. Dat blijkt als beide corporaties buiten
de analyse worden gehouden. De LTV van regio Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam daalt weliswaar naar krap 68%, maar de regio blijft koploper. Voor
West-Brabant/Hart van Brabant daalt de LTV zonder WSG naar circa 65% en dat is
vrijwel even hoog als de LTV voor Metropoolregio Amsterdam.
In totaal zijn er vijf regio’s waar de gemiddelde LTV hoger is dan in Nederland
gemiddeld. Naast de twee eerdergenoemde regio’s zijn dit Metropoolregio Amsterdam,
Woongaard en Limburg. Vooral Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en
Metropoolregio Amsterdam zijn hierbij grote regio’s: 35% van alle woongelegenheden
van corporaties staat in deze twee regio’s.
Figuur 9 LTV per regio, 2016

Loan to value 80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2.2.2.

Opgave bij verduurzaming en instandhouding van bezit
De corporatiesector investeert al langere tijd in de verduurzaming van haar bezit. Dit
leidt tot minder energieverbruik en CO2-uitstoot en kan de woonlasten voor huurders
verlagen. Volgens Aedes22 kan de sector in 2021 uitkomen op een gemiddelde energieindex van 1,4. Dat is conform de Aedes Woonagenda en een jaar later dan

22

Aedes (2017) Grote stap gezet, wereld te winnen. Rapportage Aedes Bechmark 2017.

Pagina 31 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

aanvankelijk beoogd volgens de (bijgestelde) doelstelling voor het in 2013 gesloten
Energieakkoord onder nader voorschrift. De aanduiding ‘nader voorschrift’ geeft aan
dat gebruik wordt gemaakt van de sinds 1 januari 2015 vernieuwde rekenmethode
voor energie-indexen.
Figuur 10 toont per regio de gemiddelde energie-index nader voorschrift voor de
corporatiewoningen op regionaal niveau in 201623. De regiovolgorde is hierbij gelijk
aan die in figuur 9 over LTV. Daardoor is duidelijk dat voor drie van de vijf regio’s met
een bovengemiddeld hoge LTV (links in de grafiek) de verduurzamingsopgave groter is
dan in de meeste andere regio’s in Nederland. Dit zijn Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam, Metropoolregio Amsterdam en Limburg. Alleen de regio
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goerree-Overflakkee heeft volgens de gemiddelde
energie-index in 2016 een nog hogere verduurzamingsopgave.
Figuur 10 Gemiddelde energie-index nader voorschrift per regio, 2016

energie
index

1,9
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4

De gemiddelde energie-indexen zijn geschat op basis van de informatie die corporaties opgaven
over de energielabels van de woningen naar gemeente eind 2016. Voor alle woningen binnen een
labelklasse is aangenomen dat hun energie-index nader voorschrift gelijk is aan de mediane
energie-index nader voorschrift in de labelklasse. (Lage percentages) woningen waarvoor geen
label bekend is, zijn buiten de schatting gelaten. Binnen een regio is de gemiddelde energie-index
vervolgens gebaseerd op alle corporatiewoningen in de regio waarvoor het energie label bekend
is. Voor Nederland als geheel is het berekende gemiddelde van 1,69 iets lager dan het gemiddelde
van 1,73 dat Aedes berekende per 1 juli 2017. Dit ligt aan het verschil in methode en
peilmoment. Aedes bepaalt de energie-index middels technische gegevens op adresniveau.
23

Pagina 32 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 11 toont de gemiddelde (normatieve) instandhoudingskosten per
woongelegenheid voor de diverse regio’s. Deze gemiddelden zijn berekend24 met de
normbedragen die Aedes gebruikt in zijn Benchmark. Doordat instandhoudingskosten
zowel onderhoud als verbetering omvatten, worden ze medebepaald door de kosten
van verduurzaming. De exacte invloed van de instandhoudingskosten op de
verbetering van de energie-index is overigens niet bekend. De regiovolgorde is
opnieuw hetzelfde als in figuur 9 over de LTV.
Voor drie van de vijf regio’s met een bovengemiddeld hoge LTV (links in figuur 11)
vergt de instandhouding van het bezit meer dan in de meeste andere regio’s in
Nederland. Net als bij de verduurzamingsopgave betreft dit Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam, Metropoolregio Amsterdam en Limburg. Van de regio’s met een
gemiddeld lagere LTV hebben er drie vergelijkbaar hoge instandhoudingskosten. Naast
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goerree Overflakkee zijn dat Zeeland en Fryslân.
De regionale verschillen in de instandhoudingskosten worden veroorzaakt door
verschillen in de samenstelling van het bezit. De normbedragen die Aedes geeft voor
de instandhouding van oudere woningen zijn gemiddeld hoger dan die van jongere
woningen. Evenzo zijn de bedragen voor het in stand houden van meergezinswoningen
hoger dan voor eengezinswoningen.
Figuur 11 Instandhoudingskosten per woongelegenheid per regio, 2016

Euro

2.400
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200

De regiogemiddelden zijn berekend door normbedragen voor de diverse typen
woongelegenheden naar bouwperiode te combineren met de informatie die corporaties
aanleverden over de aantallen woongelegenheden naar type en bouwperiode die zij in elke
gemeente bezitten.
24

Pagina 33 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

2.2.3

Verhuurderheffing
Figuur 12 laat zien welk deel van de jaarhuur van de DAEB-woningen in de regio’s in
2016 is besteed aan de verhuurderheffing over deze woningen25.
Van de vijf regio’s met een hoge LTV is in Metropoolregio Amsterdam en daarna
Woongaard relatief het meest betaald aan de verhuurderheffing. In de Metropoolregio
Amsterdam vergde de heffing 12,6% van de jaarhuur over DAEB-woningen, en in
Woongaard 11,5%. Ook in vergelijking met de andere regio’s in Nederland scoort
Metropoolregio Amsterdam het hoogst. Wel zijn er nog diverse andere regio’s waar de
heffing 11% á 12% van de jaarhuur bedraagt. Relatief het laagst was de
verhuurderheffing in de regio’s Limburg (7,8%) en Groningen/Drenthe (8,1%). De
verschillen tussen de regio’s met de laagste en de hoogste relatieve kosten, zijn groter
dan eerder gesignaleerd in de Evaluatie Verhuurderheffing26.
Figuur 12 Verhuurderheffing als percentage van de jaarhuur van DAEB-woningen in
regio’s

%

13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0

De verschillen tussen regio’s waar de verhuurderheffing relatief hoog of laag is ten
opzichte van de huren van de DAEB-woningen ontstaan vooral doordat de
verhuurderheffing wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van de DAEB-woningen. Er is
geen verband met de huurinkomsten die de woningen genereren. Onder invloed van
wet- en regelgeving is er tussen regio’s bovendien vrij weinig variatie in de gemiddelde
huur per DAEB-woning27. De hoogte van de heffing wordt verder wel nog beïnvloed
door de mogelijkheden voor heffingsvermindering vanwege investeringen. De in 2016

De hoogte van de verhuurderheffing in een regio is berekend door voor iedere corporatie de
verhuurderheffingkasstroom naar rato van de WOZ-waarde van de DAEB-woningen te verdelen
over de regio’s. De jaarhuur van de DAEB-woningen in een regio is berekend door voor iedere
DAEB-woning uit te gaan van de huurprijs in december 2016.
26
BZK (2016) Evaluatie verhuurderheffing.
27
Zie Aw (2016) Sectorbeeld 2016.
25

Pagina 34 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

toegepaste heffingsvermindering is in de informatie in deze paragraaf verwerkt, voor
zover deze ook was verwerkt in de kasstroominformatie die de corporaties aanleverden
over de verhuurderheffing.
De heffing creëert voor corporaties in regio’s met hoge WOZ-waarden een lastennadeel
in de exploitatie. Bij verkoop van bezit is er daarnaast een voordeel van een hogere
opbrengst per verkochte woning. Deze verkoopopbrengsten zijn belangrijk voor de
investeringsopgaven in deze regio’s. Wat de exploitatie betreft kunnen de
interregionale verschillen rond de heffing als percentage van de jaarhuur in 2017
verder zijn toegenomen. Net als in 2016 zijn de gemiddelde WOZ-waarden in en om
Amsterdam immers sterker gestegen dan elders en dat werkt door op Metropoolregio
Amsterdam28. Interregionale verschillen in groei van de WOZ-waarde zullen de
uitgaven van corporaties aan verhuurderheffing ook in de toekomst blijven
beïnvloeden.
De WOZ-grondslag van de verhuurderheffing doet afbreuk aan het stelsel. Voor het
evenwicht in het stelsel is het niet bevorderlijk dat de heffing tussen regio’s verschillen
creëert in exploitatie-uitgaven voor DAEB-woningen, terwijl de gemiddelde
huurinkomsten uit deze woningen weinig differentiëren tussen de regio’s.
2.2.4

Conclusie
De financiële ruimte voor het aangaan van nieuwe investeringen door corporaties
verschilt tussen woningmarktregio’s. In drie regio’s met relatief minder financiële
ruimte ligt er tegelijkertijd een relatief hoge opgave voor verduurzaming en
instandhouding van het bezit. Dit zijn Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam,
Metropoolregio Amsterdam en Limburg. Metropoolregio Amsterdam is tevens de regio
met de gemiddeld hoogste verhuurderheffing per DAEB-woning. De hoge
verhuurderheffing genereert een relatief lastennadeel voor de corporatiesector in deze
regio en dat vermindert de financiële positie. De WOZ-grondslag van de
verhuurderheffing doet hierbij afbreuk aan het stelsel.

Zie https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2017/45/woningwaarde-amsterdam-naar-hoogste-niveauooit; https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/32/woz-waarde-stijgt-na-jarenlange-daling
28

Pagina 35 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

3

Eerste impressie van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB

Onder invloed van de Woningwet vroegen 334 corporaties de Aw in 2017 om
goedkeuring voor hun voorstel tot scheiding van het DAEB-/niet-DAEB-vastgoed. Bijna
alle voorstellen zijn inmiddels beoordeeld. De zienswijzen van gemeenten en
huurdersorganisaties zijn hierbij betrokken. De scheiding heeft gevolgen voor de
woningmarkt en voor de bedrijfsvoering bij corporaties.
3.1

Toelichting op de scheiding DAEB/niet-DAEB

3.1.1

Scheiding DAEB/niet-DAEB op hoofdlijnen
Als gevolg van de Woningwet dienen de woningcorporaties hun bedrijfsvoering en de
verantwoording daarover te scheiden naar diensten van algemeen economisch belang
(DAEB) en naar diensten die dat niet zijn (niet-DAEB). Doel is te voorkomen dat
staatssteun wordt aangewend voor de niet-DAEB-tak.
Met de scheiding ontstaan binnen de Toegelaten Instelling of tezamen met
verbindingen twee afzonderlijke bedrijfstakken: een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak.
De kern van de dienstverlening door de woningcorporaties omvat, op grond van de
Woningwet, die in het DAEB-segment: het aanbieden van woonruimte aan degenen die
daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarnaast zijn onder voorwaarden niet-DAEB
activiteiten toegestaan. Zo dienen de investeringen van Toegelaten Instellingen in
niet-DAEB ondersteunend te zijn aan de DAEB-tak en moet er veelal vooraf
goedkeuring voor worden gevraagd. Bij nagenoeg alle woningcorporaties is de
scheiding DAEB/niet-DAEB per 1 januari 2018 van kracht.
Behoudens corporaties die in aanmerking kwamen voor toepassing van het
zogenaamde verlichte regime, diende de splitsing DAEB/niet-DAEB naar de stand per
1 januari 2017 door de corporaties te zijn uitgewerkt in een scheidingsvoorstel. Met het
scheidingsvoorstel maakt de corporatie haar ambities voor zowel het DAEB- als het
niet-DAEB-segment van de woningmarkt inzichtelijk. Men geeft daarnaast aan hoe de
openingsbalans van de niet-DAEB-tak eruit komt te zien en verschaft inzicht in de
toekomstige governance structuur, de financiering en de levensvatbaarheid van de
twee takken die na de splitsing ontstaan. Met de scheiding wordt namelijk beoogd dat
twee afzonderlijke levensvatbare bedrijfstakken ontstaan. Het is vrijwel niet
toegestaan om na de scheiding nog middelen vanuit de DAEB-tak te bestemmen voor
de niet-DAEB-tak.
Nagenoeg alle scheidingsvoorstellen zijn in 2017 beoordeeld door de Aw. In enkele
gevallen bleek dit, voornamelijk door bijzondere omstandigheden, niet mogelijk.

3.1.2

Toegenomen zeggenschap van gemeenten en huurders
Met de Woningwet is de zeggenschap van gemeenten en huurders belangrijk
toegenomen. Onderdeel van de opstelling en de goedkeuring van het
scheidingsvoorstel was dat de corporaties bij gemeenten en huurdersorganisaties
zienswijzen dienden op te vragen, teneinde te bewerkstelligen dat het
scheidingsvoorstel in afstemming met deze stakeholders tot stand komt. Veel
gemeenten hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een zienswijze uit te
brengen. Door huurders werden veel minder zienswijzen uitgebracht.

Pagina 36 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

3.1.3

Overheveling van bezit
In het kader van de scheidingsvoorstellen is het woningcorporaties toegestaan om een
deel van het DAEB-bezit, namelijk potentieel te liberaliseren woongelegenheden, over
te hevelen naar de niet-DAEB-tak. Motieven hiervoor kunnen gelegen zijn in een
financiële noodzaak, maar ook kan het zijn dat een corporatie een ambitie heeft om de
groep huurders met een middeninkomen of een hoger inkomen van huisvesting te
voorzien. Overigens blijven de overgehevelde woningen in eerste instantie ter
beschikking van de zittende huurders. Na hun vertrek worden de woningen onder
marktconforme condities verhuurd. Zolang de niet-DAEB-tak van de Toegelaten
Instelling op totaal niveau een marktconform rendement haalt, is het niet verplicht
voor elke niet-DAEB-woning een maximale markthuur te vragen. Uitgangspunt bij
scheiding is dat het niet de bedoeling is om de doelgroep structureel te huisvesten in
niet-DAEB29.
Met name deze overheveling was bij de afstemming van de scheidingsvoorstellen met
gemeenten en huurders een belangrijk aandachtspunt. Gemeenten dienden af te
wegen of zij konden instemmen met de voorgenomen ontwikkeling van het
corporatiebezit. Dit in het kader van hun woonvisie en de met corporaties gemaakte
prestatieafspraken. En gelet op het uitgangspunt bij scheiding dat het niet de
bedoeling is om de primaire doelgroep structureel te bedienen vanuit de
niet-DAEB-tak. De overheveling van DAEB-bezit naar de niet-DAEB-tak, betekent op
termijn een vermindering van de sociale voorraad. In een aantal gevallen maakten
corporaties met gemeenten afspraken om door middel van nieuwbouw een dergelijke
afname van de sociale voorraad op afzienbare termijn te compenseren. Al met al levert
de overheveling van bezit naar de niet-DAEB-tak een verruiming op van de voorraad
huurwoningen die beschikbaar is voor de midden en hogere inkomens.

3.2

De indiening van de scheidingsvoorstellen
In totaal leverden 334 corporaties een scheidingsvoorstel in of opteerden voor
toepassing van het verlichte regime (tabel 11). Door voorgenomen fusies hebben niet
alle corporaties een scheidingsvoorstel ingediend. Corporaties werd uitstel verleend
voor de indiening van een scheidingsvoorstel op grond van specifieke omstandigheden,
dan wel omdat men niet tijdig over door de accountant gecontroleerde jaarcijfers kon
beschikken. Begin december 2017 was het proces van de beoordeling van de
scheidingsvoorstellen nagenoeg afgerond en resteerde nog slechts de afwikkeling van
enkele bijzondere gevallen.
Ongeveer een derde van de corporaties vroeg goedkeuring voor toepassing van het
verlicht regime aan. Gezien de criteria voor toepassing van het verlichte regime,
betreft dit uitsluitend corporaties met een beperkte omvang die weinig of helemaal
geen niet-DAEB-vastgoed exploiteren. Bij toepassing van het verlichte regime zijn de
administratieve verplichtingen minder uitgebreid. Corporaties kunnen bij toepassing
van het verlichte regime volstaan met de opstelling van gescheiden winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor beide takken. Zij kunnen afzien van het
opstellen van gescheiden balansen. Deze zijn wel vereist in geval een corporatie haar
activiteiten verplicht moet scheiden en als gevolg hiervan een keuze maakt voor
administratief dan wel hybride scheiden, dan wel juridisch splitsen (voor toelichting:
zie hierna).
De overige corporaties moesten wel een scheidingsvoorstel indienen. Zij hadden hierbij
de keuze om de scheiding administratief vorm te geven, dan wel een juridische
Zie de brief van de Aw aan Aedes d.d. 30 mei 2017 op https://www.ilent.nl/onderwerpen/
goedkeuringen-autoriteit-woningcorporaties/documenten/brieven/2017/5/30/brief-toelichtingbeoordeling-scheidingsvoorstellen
29

Pagina 37 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

splitsing of een hybride scheiding te implementeren. Bij een administratieve scheiding
blijft al het corporatiebezit binnen de Toegelaten Instelling. Investeringen in niet-DAEB
zijn hierbij alleen toegestaan, indien de Toegelaten Instelling voldoet aan de
voorwaarden die de Woningwet hiervoor stelt (zoals de markttoets). Bij de juridische
scheiding en hybride splitsing wordt corporatiebezit buiten de Toegelaten Instelling
gebracht in een woonvennootschap. Dit stelt extra eisen aan de governancestructuur
en vergt bovendien dat het aan WSW verleende recht van onderpand over het nietDAEB-vastgoed door WSW wordt vrijgegeven. De hybride scheiding is een combinatie
van juridische splitsing en administratieve scheiding. Bij de hybride scheiding wordt het
niet-DAEB-bezit deels ondergebracht in een verbinding. Het andere deel blijft op basis
van een administratieve scheiding binnen de Toegelaten Instelling. De voorwaarden die
de Woningwet aan de Toegelaten Instellingen stelt bij investeringen in niet-DAEB,
gelden verder niet voor woonvennootschappen en verbindingen.
Tabel 11 Ingediende scheidingsvoorstellen naar regime
Aantal
WIJZE VAN INDIENING
Verlicht regime

116

Administratieve scheiding

206

Hybride scheiding

8

Juridische splitsing

3

Regime nog onbekend

1

TOTAAL

334

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het overgrote deel van de corporaties bij het opstellen
van hun scheidingsvoorstellen heeft gekozen voor het regime van administratieve
scheiding. Het aantal corporaties dat dus daadwerkelijk verhuureenheden buiten de
Toegelaten Instelling zal exploiteren is dus beperkt. Overigens hoeven de
prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten geen betrekking te hebben op
woonvennootschappen en verbindingen. In de door de gemeenten uitgebrachte
zienswijzen zijn geen weinig kritische kanttekeningen gemaakt tegen voorgenomen
juridische splitsingen en hybride scheidingen van corporaties.
Het aantal in te dienen scheidingsvoorstellen liep gedurende het beoordelingsproces
iets terug als gevolg van voorgenomen fusies tussen corporaties. Hierdoor hoefden
uiteindelijk minder corporaties zelfstandig een scheidingsvoorstel in te dienen.
3.3

De overhevelingen van bezit in beeld
Een belangrijk aspect van de scheiding DAEB/niet-DAEB is de zogenaamde
overheveling van bezit. Het was corporaties voorafgaand aan de scheiding toegestaan
om potentieel te liberaliseren bezit over te hevelen van de DAEB-tak naar de nietDAEB-tak.
Nadat de scheiding effectief is geworden, zijn overdrachten van bezit tussen beide
takken alleen nog toegestaan in de vorm van transacties. Deze moeten tegen de
marktwaarde van de betreffende eenheden plaatsvinden, gaan dus gepaard met
overdracht van middelen tussen de beide takken. Bij administratieve scheidingen was
geen maximum gesteld aan het aantal woongelegenheden dat mocht worden
overgeheveld. Bij juridische splitsing mocht (behoudens uitzonderingen) maximaal
10% van het liberaliseerbare bezit vanuit de DAEB-tak naar de niet-DAEB-tak worden
overgeheveld.

Pagina 38 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

3.3.1

Aantal overhevelingen en gekozen regimes
Het aantal overgehevelde woongelegenheden bedraagt 68.191, ofwel 2,9% van alle
woongelegenheden bij Toegelaten Instellingen. Het aantal woongelegenheden dat
hiervan wordt overgebracht naar woonvennootschappen of verbindingen is met 4.702
relatief gering. In totaal 14 corporaties hevelden ieder meer dan 1.000
woongelegenheden over. Met een totaal van 37.960 overhevelingen hadden deze
corporaties een aandeel van 55,9% in het totaal aantal overgehevelde
woongelegenheden. Indien gekeken wordt naar individuele corporaties dan was het
aantal overhevelingen bij Vestia met 11.322 woongelegenheden het hoogste. Dit hangt
samen met het met deze corporatie overeengekomen saneringsplan30.
Tabel 12 Aantal overgehevelde woongelegenheden en gekozen regime
Aantal
Administratieve scheiding

63.489

Juridische splitsing/hybride scheiding

4.702

TOTAAL

3.3.2

68.191

Overhevelingen per woningmarktregio
Door de overhevelingen verdubbelt het totaal aantal niet-DAEB-woongelegenheden in
de sector tot bijna 139.600. Dat is 5,9% van alle woongelegenheden bij de Toegelaten
Instellingen voor scheiding.
Figuur 13 laat zien hoe het percentage niet-DAEB-woongelegenheden zich ontwikkelt in
de 19 Nederlandse woningmarktregio’s. Met name in de Randstedelijke
woningmarktregio’s zijn er relatief veel woongelegenheden overgeheveld naar de nietDAEB-tak. Koploper is de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam (5,1) gevolgd
door Metropoolregio Amsterdam (4%) waar het percentage niet-DAEBwoongelegenheden voor de scheiding overigens al hoger lag. Na scheiding behoort in
Metropoolregio Amsterdam bijna 9,1% van alle woongelegenheden bij corporaties
(inclusief nieuw gevormde woonvennootschappen of verbindingen) tot niet-DAEB en in
regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam 8,9%.

30

Het saneringsbesluit voor Vestia is in 2012 genomen.

Pagina 39 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 13 Percentage niet-DAEB-woongelegenheden na scheiding

3.3.3.

Aantal verhuureenheden in DAEB en niet-DAEB-tak
Uit bovenstaande overzichten blijkt hoeveel woongelegenheden bij de scheiding via
overheveling zijn toegevoegd aan de niet-DAEB-tak. Het gaat hierbij om
woongelegenheden die op het moment van overheveling deels nog verhuurd waren
aan de primaire doelgroep. Voor de niet-woongelegenheden bepaalde de wet- en
regelgeving in welke tak deze eenheden moesten worden ondergebracht.
Tabel 13 geeft een indicatie van het aantal woongelegenheden en nietwoongelegenheden in de DAEB en de niet-DAEB-tak.

Pagina 40 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Tabel 13 Aantal (gewogen) verhuureenheden in DAEB en niet-DAEB-tak
Aantal
DAEB
Woongelegenheden

2.245.789

Niet-woongelegenheden

21.028

Niet-DAEB
Woongelegenheden

139.556

Niet-woongelegenheden

66.002

Uit tabel 13 blijkt dat het aantal niet-woongelegenheden binnen niet-DAEB ongeveer
drie keer zo hoog is als het aantal in de DAEB-tak. Het gaat hierbij onder meer om
parkeergelegenheden, bedrijfsonroerend goed (hierna: BOG), maatschappelijk
onroerend goed (hierna: MOG).
3.3.4.

Samenstelling (gewogen aantal) niet-woongelegenheden
Tabel 14 geeft inzicht in de samenstelling van de niet-woongelegenheden verdeeld
over de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak.
Tabel 14 Samenstelling (gewogen aantal) niet-woongelegenheden in DAEB en niet-DAEB-tak
Aantal
DAEB
Parkeergelegenheden

2.719

BOG-eenheden

1.615

MOG-eenheden

16.710

TOTAAL

21.044

Niet-DAEB
Parkeergelegenheden

33.4349

BOG-eenheden

28.611

MOG-eenheden

3.992

TOTAAL

66.038

De verdeling van de aantallen niet-woongelegenheden over de DAEB-tak en de nietDAEB-tak vloeit voort uit wet- en regelgeving. Zo bezien is het logisch dat het MOG
vooral wordt aangetroffen in DAEB en BOG vooral niet-DAEB. Opvallend is daarnaast
dat door corporaties veel parkeergelegenheden worden verhuurd op basis van
afzonderlijke contracten, waardoor deze parkeergelegenheden kwalificeren als nietDAEB. Parkeergelegenheden binnen de DAEB-tak worden verhuurd via hetzelfde
contract als de (DAEB-)huurwoningen.
3.4

De financiële positie van de DAEB en de niet-DAEB-tak op sectorniveau

3.4.1

Ontwikkelingen in de balans
Als vertrekpunt voor de financiële beschouwing fungeert de sectorbalans per
31 december 2016. De sectorbalans heeft betrekking op de DAEB en de niet-DAEB-tak
gezamenlijk. Een analyse van deze balans en de ontwikkelingen in het boekjaar 2016
is opgenomen in hoofdstuk 1 van dit sectorbeeld.

Pagina 41 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Hieronder volgt een analyse van de sectorbalans met de openingsbalans van de
sectorbrede DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak. Aangezien de scheiding effectief
werd per 1 januari 2017 zijn de openingsbalansen voor beide takken per die datum.
In de openingsbalansen van de twee takken zijn de financiële relaties tussen beiden
verwerkt. Concreet betekent dit dat het eigen vermogen van de niet-DAEB-tak en de
interne lening die deze tak heeft bij de DAEB-tak, op de DAEB-balans meetelt aan
zowel de activazijde als de passivazijde. Aan de activazijde van de DAEB-balans zijn
beide posten deel van de financiële vaste activa. Aan de passivazijde zijn ze deel van
het eigen vermogen, respectievelijk de schulden van de DAEB-tak. Op de balans van
de niet-DAEB-tak staan beide posten alleen aan de passivazijde.
Tabel 15 Sectorbalans, samenvatting (bedragen x € 1 miljard)
31-12-2016
Activa
Materiële vaste activa

259,5

Financiële vaste activa

5,3

Vlottende activa

5,2

TOTAAL ACTIVA

270,0

Passiva
Eigen vermogen

173,0

Voorzieningen

2,3

Langlopende schulden

87,5

Kortlopende schulden

7,2

TOTAAL PASSIVA

270,0

Tabel 16 Balans DAEB-tak, samenvatting (bedragen x € 1 miljard)
1/1/2017
Activa
Materiële vaste activa

232,4

Financiële vaste activa

30,6

Vlottende activa

3,8

TOTAAL ACTIVA

266,8

Passiva
Eigen vermogen

173,0

Voorzieningen

2,1

Langlopende schulden

84,9

Kortlopende schulden

6,8

TOTAAL PASSIVA

266,8

Bij vergelijking van de sectorbalans per 31 december 2016 met de balans van de
DAEB-tak per 1 januari 2017 valt op dat het solvabiliteitspercentage van de DAEB-tak
(64,8%) iets hoger is dan de solvabiliteit op sectorniveau (64,1%). Dit is het effect van
de beperkte balansverkorting die door de scheiding optreedt. Net als de sector voor
scheiding heeft de DAEB-tak immers € 173 miljard eigen vermogen. Het totaal van

Pagina 42 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

activa respectievelijk passiva is met € 266,8 miljard evenwel € 3,2 miljard lager dan
het totaal op de sectorbalans
De solvabiliteit van de niet-DAEB-tak is lager, want 50,9% in de openingsbalans. Dit is
de resultante van het in wet- en regelgeving vervatte voornemen om de
vermogenspositie binnen niet-DAEB niet bovenmatig te laten zijn. Omdat de nietDAEB-tak de marktwaarde van het vastgoed kan realiseren, kan de solvabiliteit in deze
tak ook lager zijn zonder dat dit de levensvatbaarheid van deze tak raakt. Corporaties
dienden op grond van deze eis een solvabiliteit binnen niet-DAEB te realiseren die in
eerste aanleg, op de openingsbalans per 1 januari 2017, tussen de 40% en maximaal
60% moest liggen. Omdat voor de niet-DAEB-tak marktconforme rendementen worden
verwacht, zal de solvabiliteit daar de komende jaren naar verwachting groeien. Wel
kunnen eventuele ‘dividenduitkeringen’ aan de DAEB-tak de solvabiliteit van niet-DAEB
weer matigen. Voor individuele corporaties blijft het zaak om de levensvatbaarheid van
beide takken ook in de toekomst te garanderen.
De post financiële vaste activa in de balans van de DAEB-tak is hoger dan in de de
sectorbalans. Achtergrond van deze toename is het eigen vermogen van de niet-DAEBtak à € 16,2 miljard en de omvang van de interne leningen à € 12,4 miljard die beide
onder de post financiële vaste activa worden gerubriceerd. De interne lening is de
lening die de niet-DAEB-tak vanwege de scheiding heeft bij de DAEB-tak. In wet- en
regelgeving zijn gedetailleerde eisen gesteld aan de aflossingstermijn van deze interne
leningen. In geval van administratieve scheiding moet het aflossingsschema op zijn
minst dat van de geborgde leningen volgen. Corporaties zijn dus gehouden om de
interne lening ten minste volgens hetzelfde tempo af te lossen als hun geborgde
leningen. Voor de juridische splitsingen is een termijn van 15 jaar gesteld waarbinnen
aflossing moet plaatsvinden. Er zijn ook eisen gesteld aan de omvang van de
tussentijdse aflossingen om deze zoveel mogelijk volgens een gelijkmatig en
voorspelbaar patroon te laten plaatsvinden. De niet-DAEB-tak betaalt daarnaast rente
over de interne lening. De binnen corporaties afgesproken interestpercentages variëren
tussen de 1,83% en 7%. Ongeveer een derde van de corporaties hanteerde hierbij het
door de Aw op basis van de wettelijke regelgeving vastgestelde minimum
percentage van 1,83%. Bij de beoordeling van de scheidingsvoorstellen DAEB/nietDAEB is nagegaan of de corporaties de financiering van hun niet-DAEB-tak in
overeenstemming met wet- en regelgeving hebben ingericht.
Tabel 17 Balans niet-DAEB-tak, samenvatting (bedragen x € 1 miljard)
1/1/2017
Activa
Materiële vaste activa

27,1

Financiële vaste activa

3,3

Vlottende activa

1,4

TOTAAL ACTIVA

31,8

Passiva
Eigen vermogen

16,2

Voorzieningen

0,2

Langlopende schulden

15,0

Kortlopende schulden

0,4

TOTAAL PASSIVA

31,8

Pagina 43 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De post vlottende activa van de niet-DAEB-tak omvat een contingent liquide middelen.
Deze middelen bevorderen de levensvatbaarheid van de niet-DAEB-tak en zijn in
overeenstemming met de scheidingsvoorwaarden.
3.4.2

Ontwikkeling van de schuldpositie
Een binnen de sector veel gebruikte maatstaf om de ontwikkeling van de schuldpositie
te duiden, is de LTV ratio. Hierbij worden de schulden van de corporatie uitgedrukt in
een percentage van de bedrijfswaarde.
Tabel 18 maakt de ontwikkelingen in de LTV als gevolg van de scheiding DAEB/nietDAEB voor de sector inzichtelijk. Weergegeven is zowel de LTV voor het totaal van alle
Toegelaten Instellingen (voor scheiding) als de LTV voor de DAEB en niet-DAEB-tak
afzonderlijk.
Tabel 18 Ontwikkeling LTV in de periode 2016
2016
TI, TOTAAL

63,3%

TI, DAEB

64,4%

TI, niet-DAEB

56,6%

De tabel maakt duidelijk dat de DAEB-tak bij aanvang een iets slechtere LTV heeft dan
de Toegelaten Instellingen voor scheiding hadden. De niet-DAEB-tak start juist met
een wat gunstiger LTV. Deze verdeling houdt verband met het uitgangspunt bij de
scheiding dat beide takken zelfstandig levensvatbaar moeten zijn binnen de condities
die voor elk van beiden gelden. Voor de DAEB-tak zijn dat de reguliere sectorale
condities inclusief staatsteun via onder meer geborgde leningen. Voor de niet-DAEBtak gelden marktconforme condities en dat vergt wat meer financiële buffer. De nietDAEB-tak heeft daarom relatief minder schuld dan vastgoed. Deze schuld heeft
grotendeels de vorm van interne leningen.
In hoofdstuk 4 over de meerjarenverkenning wordt verder ingegaan op de ontwikkeling
van de financiële positie in de DAEB- en niet-DAEB-tak na scheiding.
3.5

De scheiding DAEB/niet-DAEB en de woningmarkt
Impact van het proces
De scheiding DAEB/niet-DAEB was één van de eerste trajecten waarin de door de
Woningwet toegenomen invloed van gemeenten en huurders op de activiteiten van de
woningcorporaties merkbaar werd. Bij de beoordeling van de scheidingsvoorstellen
heeft de de Aw rekening gehouden met de zienswijzen van zowel gemeenten als
huurdersorganisaties. Het viel op dat gemeenten veel vaker dan huurders een
zienswijze hebben aangeleverd. Door de pluriformiteit in de zienswijzen van
huurdersorganisaties is er geen algemeen beeld te geven van hun zienswijzen.
Uit de gemeentelijke zienswijzen bleek dat corporaties en gemeenten in veel gevallen
een prima afstemming hadden gehad over het scheidingsvoorstel en het eens hadden
kunnen worden over de uitgangspunten en de uiteindelijke uitwerking. In andere
gevallen bleken de visie van de gemeente en corporatie ten aanzien van de lokale
woningmarkt dan wel de rol van de corporatie uit elkaar te liggen en werden door
gemeenten negatieve zienswijzen afgegeven bij scheidingsvoorstellen van corporaties.
Veelal kon in deze gevallen door aanvullend overleg, alsnog gekomen worden tot een
uitwerking die de instemming kon hebben van de corporatie, de betrokken
gemeente(n) en de Aw. In twee gevallen werd een aanvankelijk ingediend
scheidingsvoorstel door betrokken corporaties ingetrokken, aangezien een patstelling

Pagina 44 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

dreigde te ontstaan. Er zijn uiteindelijk door de Aw geen scheidingsvoorstellen
afgekeurd.
Impact van overheveling op de DAEB-tak
In totaal werd 2,9% van het aantal woongelegenheden overgeheveld naar de nietDAEB-tak. Deze woongelegenheden zullen bij mutatie worden verhuurd tegen
marktconforme voorwaarden. In verhouding tot het totaal aantal woongelegenheden
van Toegelaten Instellingen in Nederland is de omvang van de overheveling dus
relatief beperkt.
Op gemeenteniveau kunnen de gevolgen echter anders uitpakken, mede afhankelijk
van de totale omvang van de sociale voorraad en de marktvraag. In een aantal
gemeenten neemt door de overheveling een reeds bestaand tekort aan DAEBwoningen op middellange termijn toe. Hier staat wel tegenover dat nogal wat
corporaties door gemeenten zijn gehouden aan plannen voor vervangende nieuwbouw,
dan wel de garantie hebben moeten afgeven dat de overgehevelde woningen in geval
van voortdurende tekorten aan DAEB-woongelegenheden moeten worden terug
geleverd aan de DAEB-tak en/of verkopen vanuit niet-DAEB zullen worden
getemporiseerd. Het is mogelijk dat met de vervangende nieuwbouwplannen
uiteindelijk een voorraad woongelegenheden ontstaat die beter aansluit op de
behoeften van de primaire doelgroep.
Op voorhand mag de conclusie zijn dat de directe gevolgen van de doorgevoerde
scheiding DAEB/niet-DAEB op de woningmarkt in Nederland nog niet al te groot zijn.

Pagina 45 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

4

Meerjarenverkenning

In de meerjarenverkenning worden de financiële haalbaarheid en mogelijke risico’s van
de voornemens van de corporaties onderzocht op het niveau van de sector als geheel.
De investeringsvoornemens zijn ten opzichte van voorgaand sectorbeeld sterk
toegenomen. Desondanks is het investeringsprogramma nog steeds financieel goed
uitvoerbaar. Aanvullend zijn met een aantal gevoeligheidsscenario’s de mogelijke
risico’s van lagere huurinkomsten, hogere onderhoudskosten en intensivering van
investeringen voor kwaliteit en verduurzaming inzichtelijk gemaakt. De financiële
buffer heeft ruimte waarmee deze risico’s kunnen worden opgevangen, mits ze niet
alle tegelijk voorkomen.
Vervolgens is het effect van de DAEB-scheiding in beeld gebracht. Het
investeringsprogramma is eveneens haalbaar voor de sectorbrede DAEB- en
niet-DAEB-tak die na de scheiding kunnen worden onderkend. Wel blijkt uit de analyse
dat de financiële positie van de sectorbrede DAEB-tak wat minder goed uitkomt dan de
(ongedeelde) sector en dat de sectorbrede niet-DAEB-tak versterkt. Het is belangrijk
dat corporaties expliciet in hun beleid bepalen welke middelen worden ingezet voor
midden en hogere inkomens in niet-DAEB en of en hoeveel middelen vanuit niet-DAEB
via ‘dividend’ kunnen worden uitgekeerd voor investeringsvoornemens in de DAEB-tak.
4.1

Basisscenario
De meerjarenverkenning maakt over een periode van tien jaar inzichtelijk welke
financiële effecten op sectorniveau ontstaan indien voorgenomen investeringen en
verkopen worden uitgevoerd door de gezamenlijke Toegelaten Instellingen. De
voornemens die de corporaties zelf aanleverden in de meerjarenbegroting (dPi2016)
zijn het uitgangspunt voor deze verkenning. Naast de investeringsvoornemens uit deze
meerjarenbegroting, zijn ook de kasstroom- en balansprognoses belangrijke
onderdelen voor de meerjarenverkenning. De meerjarenverkenning kijkt niet naar de
effecten voor afzonderlijke corporaties.
Onderstaande tabel toont de voornemens tot investeringen en verkoop in 2017-2021,
verdeeld naar DAEB en niet-DAEB, die de corporaties opgaven in hun
meerjarenbegroting. Omdat dit een vijfjarig programma is en de meerjarenverkenning
een tienjaarsperiode hanteert, wordt er voor deze verkenning aangenomen dat het
programma twee keer achter elkaar zal worden uitgevoerd. Bij de vorig jaar
uitgevoerde meerjaren verkenning is dezelfde aanname gehanteerd voor het
toenmalige investeringsprogramma van de corporaties.
Tabel 19 Investering- en verkoopvoornemens 2017-2021

Nieuwbouw

Verandering huurwoningvoorraad
Aankoop
Af: verkoop Af: sloop

Saldo

Overige investeringen
Verbetering Nieuwbouw
huurwoningen
voor
verkoop

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(x € 1 miljard)

120.000

14.250

-55.500

-49.000

29.750

12,4

n.v.t.

2.750

2.750

-12.500

-200

-7.200

0,3

8.835

Totaal

122.750

17.000

-68.000

-49.200

22.550

12,7

8.835

Gem. per jaar

24.550

3.400

-13.600

-9.840

4.510

2,5

1.767

DAEB
Niet-DAEB

Pagina 46 van 60

(aantal)

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

In vergelijking met vorig jaar zijn de voornemens voor investeringen sterk
toegenomen. De investeringen in nieuwbouw en verbeteringen in bestaande voorraad
zijn beide met zo’n 23% toegenomen. In vijf jaar tijd worden er 122.750 eenheden
nieuwbouw in de prognose opgeleverd ten opzichte van 100.000 vorig jaar. De
verbeteringen in de bestaande voorraad stijgen van een investeringsvolume van € 10,2
miljard naar € 12,7 miljard. De voornemens voor het aantal verkopen (68.000) en
sloop (49.200) laten eenzelfde beeld als voorgaand jaar zien.
Per saldo leiden de voornemens voor de periode 2017-2021 tot een toename van het
aantal woningen met 22.550. In de voorgaande prognose was nog een daling van
7.500 woningen voorgenomen. De nu voorgenomen groei is vooral in de DAEB-tak aan
de orde: het aantal DAEB-woningen groeit per saldo met 29.750. In de niet-DAEB-tak
daalt het aantal woningen met 7.200. Het aantal verkopen is in niet-DAEB namelijk
hoger dan de toevoeging door nieuwbouw en aankoop.
4.1.1

Uitgangspunten inflatie en rente
In de meerjarenbegrotingen van corporaties zijn de verwachtingen voor onder meer
rente en inflatie bepalende uitgangspunten. Aw en WSW publiceren daarom jaarlijks
rond augustus/september de actuele verwachtingen voor deze en andere
uitgangspunten zodat corporaties daar rekening mee kunnen houden. De voornemens
die de corporaties aanleverden in dPi2016 sloten aan op de vorig jaar gepubliceerde
uitgangspunten. Inmiddels is in september 2017 met de publicatie ‘Update
economische parameters dPi201731 de laatste update bekend gemaakt van de
uitgangspunten.
In de meerjarenverkenning worden de uitgangspunten bijgesteld naar de meest
actuele. Dat zijn de uitgangspunten die in september 2017 zijn gepubliceerd. In
onderstaande tabellen zijn de wijzigingen van de uitgangspunten weergegeven.
Tabel 20 Uitgangspunten in dPi2016
Inflatie

Loon

Lange rente

Leegwaarde

Onderhoud &
bouw

2017

0,60

1,60

0,85

4,50

1,60

2018

1,07

1,90

1,68

3,67

1,90

2019

1,53

2,20

2,51

2,83

2,20

2020

2,00

2,50

3,34

2,00

2,50

2021

2,00

2,50

4,17

2,00

2,50

2022 e.v.

2,00

2,50

5,00

2,00

2,50

Tabel 21 Uitgangspunten na update 2017
Inflatie

Loon

Lange rente

Leegwaarde

Onderhoud &
bouw

2017

1,40

1,60

0,85

6,00

1,60

2018

1,40

2,20

1,55

6,00

2,20

2019

1,50

2,30

2,35

4,50

2,30

2020

1,60

2,30

3,05

3,50

2,30

2021

1,60

2,30

3,15

2,50

2,30

2022

1,80

2,30

3,15

2,50

2,30

2023 e.v.

2,00

2,50

3,25*

2,50

2,50

* Rente loopt na 2023 nog verder op tot 3,55% in 2026.
Aw publicatie op ILT-website. https://www.ilent.nl/sectoren/autoriteit-woningcorporaties/
documenten/publicaties/2017/09/06/update-economische-parameters-dpi-2017
31

Pagina 47 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Ten opzichte van de uitgangspunten voor de dPi2016 zijn met de update 2017 vooral
de verwachtingen voor de rente naar beneden bijgesteld. De (10-jaars)
renteverwachting blijft langer op een laag niveau. In de actualisatie van 2017 is voor
de renteverwachting een methodiekwijziging doorgevoerd. Waar in voorgaande jaren
de rente op de korte termijn al binnen vijf jaar naar het evenwichtsniveau toe groeide,
is er in de actualisatie voor gekozen om de rente over een langere termijn naar het
evenwichtsniveau toe te laten groeien. Dit sluit aan bij de algemene verwachtingen van
de rente, van onder andere het CPB ten tijde van de actualisatie. De lagere rente heeft
een positief effect op het tarief voor nieuw aan te trekken leningen en herfinanciering.
Daarnaast valt op dat de leegwaardestijging in de update 2017 hoger is dan in de
uitgangspunten van 2016. Dit leidt tot een hogere opbrengst van te verkopen
woningen, maar ook tot verhoging van de verhuurderheffing die moet worden betaald
over DAEB-woningen. De gevoeligheid van deze heffing voor leegwaardestijgingen is
gevolg van het gegeven dat de heffingshoogte in essentie wordt berekend als
percentage van de leegwaarde van DAEB-woningen. Daarnaast bestaan een aantal
vrijstellingen.
4.1.2

Uitkomsten
Op basis van de hiervoor beschreven investeringsvoornemens en uitgangspunten is de
financiële positie over de periode 2017-2026 van het totaal van alle woningcorporaties
in beeld gebracht. Relevante kengetallen zijn hierbij de rentedekkingsgraad (ICR), LTV
op basis van bedrijfswaarde en dekkingsratio (op basis van marktwaarde in verhuurde
staat). Het effect van de actualisatie van de uitgangspunten op de kengetallen wordt
getoond in de figuren 14, 15 en 16. De figuren tonen allereerst de ontwikkeling van de
kengetallen indien wordt uitgegaan van de ‘Opgave corporaties’ in dPi2016 inclusief de
toenmalige uitgangspunten. Het scenario ‘Basis’ toont de ontwikkeling van de
kengetallen op basis van de geactualiseerde uitgangspunten. In het vervolg van de
meerjarenverkenning wordt doorgewerkt met de geactualiseerde uitgangspunten uit dit
basisscenario.
De financiële positie voor het totaal van alle corporaties blijkt ruim voldoende om alle
investeringsvoornemens te kunnen uitvoeren (figuur 14, 15, 16). Inclusief de stijging
van 23% in de investeringsvoornemens ten opzichte van de voorgaande
meerjarenverkenning, voldoen zowel de opgave van de corporatie als het basisscenario
met geactualiseerde uitgangspunten in ruime mate aan de gestelde normen voor de
rentedekkingsgraad (ICR), LTV en dekkingsratio.

Pagina 48 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 14 ICR
3

2,8
2,6
2,4
2,2
2
1,8
1,6
1,4
2017

2018

2019

2020

2021

2022

Opgave corporaties

2023

2024

2025

2026

Basis

De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan in welke mate aan de renteverplichtingen kan
worden voldaan vanuit de exploitatie. Voor de ICR geldt een ondergrens van 1,4. Het
effect van de geactualiseerde uitgangspunten is in de beginperiode nog zeer beperkt,
maar in de periode 2021-2026 is te zien dat de lagere rente zorgt voor een sterk
gunstiger verloop van de ICR.
Figuur 15 LTV (bedrijfswaarde) %
80
70

60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

2019

2020

2021

Opgave corporaties

2022

2023

Basis

2024

2025

2026

Bovengrens

In de LTV is het effect van lagere rente veel minder sterk. De LTV geeft de verhouding
weer tussen de nominale leningportefeuille en de bedrijfswaarde van het vastgoed. De
huidige lage rente heeft op dit kengetal minder effect, omdat de LTV meer is gericht op
de verdiencapaciteit op de lange termijn en daarbij gebruik wordt gemaakt van de
lange termijn evenwichtsrente. Desondanks komen beide scenario’s ruim onder de
bovengrens van 75% uit.

Pagina 49 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 16 Dekkingsratio (marktwaarde) %
80
70
60
50

40
30
20
10

2016

2017

2018

2019

2020

Opgave corporaties

2021

2022

2023

Basis

2024

2025

2026

Bovengrens

De dekkingsratio, die de verhouding van de nominale leningportefeuille ten opzichte
van de marktwaarde in verhuurde staat weergeeft, voldoet ook ruim aan de gestelde
norm van 70%.
4.2

Gevoeligheidsscenario’s
De bovenstaande verkenning met geactualiseerde uitgangspunten is samengesteld op
basis van de meest aannemelijke verwachtingen op dit moment. In de verwachtingen
zijn echter ook een aantal mogelijke risico’s te onderkennen die nader zijn
geanalyseerd middels een aantal gevoeligheidsscenario’s. De financiële uitkomsten op
basis van de geactualiseerde uitgangspunten vormen het vertrekpunt voor deze nadere
analyse.
Er zijn drie gevoeligheidsscenario’s samengesteld voor nadere analyse:
1. inflatievolgend huurbeleid vanaf 2022;
2. stijging van onderhouds- en bouwkosten;
3. extra investeringen voor verbeteren kwaliteit en duurzaamheid.
De betaalbaarheid voor huurders kan op de middellange termijn verder onder druk
komen te staan. In de basis zijn de voorgenomen huurverhogingen van de corporaties
voor de volledige tien jaar in de prognose meegenomen. Om de gevoeligheid van de
betaalbaarheid in kaart te brengen is een scenario gemaakt waarin de huur vanaf 2022
inflatievolgend is opgenomen.
Door de toenemende investeringen kan op termijn het aanbod van productiecapaciteit
onder druk komen te staan. De prijzen voor onderhoud en bouwkosten voor
nieuwbouwproductie zullen in dat geval harder stijgen dan in de verwachting is
voorzien. Het scenario dat de gevoeligheid voor dit effect verkent, veronderstelt dat de
prijzen voor onderhoud in de periode tot en met 2021 gemiddeld zo’n 1,3% jaar hoger
uitkomen en dat de bouwkostenstijging voor nieuwbouw ongeveer 3% hoger is dan de
geactualiseerde uitgangspunten weergeven. Deze prijsstijgingen zijn aanvullend op het
scenario van inflatievolgend huurbeleid vanaf 2022 opgenomen.
Zoals eerder is benoemd, zijn de investeringsvoornemens met 23% toegenomen ten
opzichte van vorig jaar. Toch is er daarnaast ook een brede discussie over het verder
verbeteren van de kwaliteit en verduurzamen van de woningvoorraad. Naast mogelijke
toekomstige regelgeving voor het versnellen van de verbetering van de voorraad kan
er ook een noodzaak ontstaan doordat de kwaliteit van de woningvoorraad functioneel
gaat achterlopen wat op termijn een risico is voor de verdiencapaciteit en financiële

Pagina 50 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

continuïteit. Om deze mogelijke toename in het verbeteren van de voorraad te
analyseren is een scenario samengesteld waarin de nieuwbouwproductie en
verbeteringen in bestaand bezit met 30% zijn verhoogd. De extra investeringen zijn
vanaf 2019 ingevoegd aanvullend op het scenario met inflatievolgend huurbeleid vanaf
2022. De eventuele extra stijging in onderhoud- en bouwkosten is niet opgenomen in
dit scenario. Overigens is de verbetering van kwaliteit en duurzaamheid in dit scenario
niet toegespitst op het behalen van een specifiek niveau inzake bijvoorbeeld
energielabel of energie-index.
4.2.1

Uitkomsten scenario’s
Figuur 17 en 18 brengen de financiële effecten van bovenstaande scenario’s in beeld
ten opzichte van het basisscenario met geactualiseerde uitgangspunten. De effecten
zijn weergegeven middels de kengetallen ICR en LTV (o.b.v. bedrijfswaarde). De
dekkingsratio is niet meegenomen, omdat de kengetallen ICR en LTV het eerste tegen
de restricties aanlopen en de dekkingsratio daarnaast vooral van belang is bij financiële
discontinuïteit. De uitkomsten betreffen ook hier het sectorniveau van de gezamenlijke
Toegelaten Instellingen. Voor individuele corporaties kan het beeld anders zijn.
Figuur 17 ICR gevoeligheidsscenario’s
3
2,8
2,6
2,4
2,2
2
1,8
1,6
1,4
2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Basis

Huur inflatievolgend vanaf 2022

Hogere bouwkostenstijging

Kwaliteit en duurzaamheid

Pagina 51 van 60

2026

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 18 LTV gevoeligheidsscenario's
80
70
60
50
40
30
20
10
-

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Basis

Huur inflatievolgend vanaf 2022

Hogere bouwkostenstijging

Kwaliteit en duurzaamheid

2026

Bovengrens

Bovengrens

Voor alle gevoeligheidsscenario’s blijven de ICR en LTV binnen de gestelde grenzen.
Wel is de financiële ruimte vanuit de ICR bezien groter dan vanuit de LTV. Met de ICR
wordt onder andere inzichtelijk gemaakt in welke mate voor de prognoseperiode in
directe zin de verwachte renteverplichtingen kunnen worden voldaan per jaar. Doordat
de lage rente voor nieuwe leningen en herfinancieringen volgens de geactualiseerde
uitgangspunten (tabel 21) slechts langzaam naar het lange termijn evenwichtsniveau
groeit, geeft de ICR een zeer gunstig beeld. De LTV houdt rekening met een langere
horizon waarin onder meer ook de verdiencapaciteit voor de langere termijn inzichtelijk
wordt gemaakt. De rente die in de tienjaarsperiode onder het verwachte lange termijn
(en historisch) evenwicht ligt, heeft in dit kengetal minder effect.
De effecten van een gematigder huurstijging, in reactie op druk vanwege de
betaalbaarheid van de huren, zijn goed op te vangen. De LTV van het
gevoeligheidsscenario voor inflatievolgend huurbeleid komt uit op 62% in 2026. Dat is
nog ruim onder de bovengrens van 75%.
Een groter effect ontstaat indien de gematigder huurstijging samengaat met extra
stijging van onderhoud- en bouwkosten of extra inzet voor kwaliteit en verduurzaming.
Beide scenario’s blijven nog net onder de bovengrens voor de LTV (bouwkostenstijging
71% en extra kwaliteit en verduurzaming op 73%). In de basis is het op sectorniveau
dus mogelijk om nog een stap te maken in het extra verduurzamen en verbeteren van
de voorraad. De corporaties zullen de risico’s echter wel goed inzichtelijk moeten
maken en zo nodig tijdig bijsturen.
Het gevoeligheidsscenario voor extra kwaliteit en duurzaamheid is een ‘maximaal kans
scenario’. Het benut de financiële ruimte in de sector tot en met 2026 maximaal binnen
de gehanteerde uitgangspunten voor economische ontwikkeling. Bij verslechtering van
economische omstandigheden is tijdig bijsturen belangrijk. In vergelijking hiermee is
het scenario dat WSW doorrekende in zijn publicatie ‘Hoeveel duurzaamheid kan de
borg aan?’ een prudent scenario.
Het effect op de restant levensduur als een indicator voor kwaliteit is in figuur 19
weergegeven. Het scenario kwaliteit en duurzaamheid leidt tot een veel beperkter
daling van de gemiddelde restant levensduur dan het basisscenario.

Pagina 52 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 19 Restant levensduur gevoeligheidsscenario kwaliteit en duurzaamheid
25

24

23

22

21

20
2017

2018
Basis

4.3

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Kwaliteit en duurzaamheid

Consequentie DAEB-scheiding
De tot nog toe uitgevoerde verkenning van de financiële positie volgens het
basisscenario en de gevoeligheidsscenario’s betreffen het totaal van de Toegelaten
Instellingen. Hierbij is nog voorbijgegaan aan de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB.
Toch moet ook daar naar worden gekeken. Door de scheiding zal immers naast de
financiële continuïteit op totaalniveau, ook de financiële continuïteit van de
afzonderlijke DAEB-tak en niet-DAEB-tak moeten kunnen worden gewaarborgd. De
financiële startpositie van beide takken is in hoofdstuk 3 besproken op basis van de
openingsbalans per 1 januari 2017.
Ook voor de meerjarenverkenning heeft de scheiding gevolgen. De afzonderlijke DAEBtak en niet-DAEB-tak moeten beide voldoen aan de normen van de kengetallen ICR,
LTV (o.b.v. bedrijfswaarde), solvabiliteit en dekkingsratio. Dat kan alleen als de totale
investeringsvoornemens voor DAEB-activiteiten passen binnen de financiële positie van
de afzonderlijke DAEB-tak en wanneer bij niet-DAEB hetzelfde geldt.

4.3.1

Uitkomsten DAEB-scheiding
Onderstaande figuren maken de financiële effecten inzichtelijk van de DAEB-scheiding
middels de kengetallen ICR, LTV (o.b.v. bedrijfswaarde) en dekkingsratio. De effecten
van het eerder besproken basisscenario zijn gespecificeerd naar de afzonderlijke
takken. Ter vergelijking bevatten de figuren ook de eerdere uitkomsten van dit
scenario voor alle Toegelaten Instellingen samen.

Pagina 53 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 20 ICR DAEB-scheiding
5,8
5,4
5
4,6
4,2
3,8
3,4
3
2,6
2,2
1,8
1,4
2017

2018

2019

2020

2021

Basis

2022

DAEB

2023

2024

2025

2026

2025

2026

2025

2026

Niet-DAEB

Figuur 21 LTV DAEB-scheiding
80
70
60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

2019

Basis

2020

DAEB

2021

2022

2023

niet-DAEB

2024

Bovengrens

Figuur 22 Dekkingsratio DAEB-scheiding
80
70
60
50

40
30
20
10

2016

2017

2018

Basis

2019

2020

DAEB

2021

2022

2023

niet-DAEB

Pagina 54 van 60

2024

Bovengrens

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De uitkomsten laten zien dat zowel de afzonderlijke DAEB-tak als de afzonderlijke nietDAEB-tak aan de normstelling van alle kengetallen voldoen. Voor beide takken passen
de investeringsvoornemens dus binnen hun financiële mogelijkheden. Wel blijkt uit de
ontwikkeling van de ICR en LTV dat de DAEB-tak een minder goede financiële positie
heeft dan het totaal van de Toegelaten Instellingen. De niet-DAEB-tak daarentegen
komt relatief wat beter uit.
De relatief minder goede positie van de DAEB-tak wordt veroorzaakt doordat het bezit
met de hoogste exploitatiewaarde (hoge huren) is verplaatst naar de niet-DAEB-tak.
Wel heeft de DAEB-tak na de scheiding ook een uitstaande lening aan de niet-DAEBtak tegen een marktconforme rente. Dit voordeel van de uitstaande lening weegt
echter niet op tegen de inkomsten vanuit het vastgoed die de DAEB-tak kwijt raakt.
Het voordeel wordt bovendien steeds kleiner doordat de niet-DAEB-tak aflost op de
interne lening.
In de figuur van de dekkingsratio is waarneembaar dat corporaties bij de start van de
scheiding gemiddeld voor 50% van de totale waarde van het vastgoed van niet-DAEB
een interne lening hebben uitstaan. De interne lening moet (wettelijk) worden afgelost
in ten minste het tempo van de huidige aflossingsverplichtingen van de geborgde
schuld.
Conform het beoordelingskader voor de scheiding wordt in de financiële kengetallen
voor de DAEB-tak rekening gehouden met de interne lening. Voor de ICR worden de
renteuitgaven door de DAEB-tak gesaldeerd met de rentebetalingen door de nietDAEB-tak voor de interne lening. En bij de LTV wordt de interne lening in mindering
gebracht op het totaal van de schulden. Door aflossingen op de interne lening worden
ook deze effecten op de ICR en LTV kleiner. In de LTV is dan ook goed te zien wat het
effect van de scheiding is. In de startstand is de LTV van de afzonderlijk DAEB-tak
ongeveer 1,5% hoger dan voor de totale Toegelaten Instellingen. In 2026 is het
verschil bij uitvoering van het basisscenario ongeveer 5%.

4.4

Investeringscapaciteit DAEB
Enerzijds lijkt de investeringscapaciteit voor het uitvoeren van DAEB-activiteiten
afgenomen, doordat in eerste instantie de investeringen vanuit de financiële positie
van de DAEB-tak moeten worden opgevangen. Anderzijds heeft de niet-DAEB-tak wel
vermogen beschikbaar en kan dat mogelijk worden ingezet in de DAEB-tak. Over de
inzet van deze middelen uit niet-DAEB zal de corporatie een expliciete keuze moeten
maken. Doordat deze meerjarenverkenning aansluit op de voornemens uit de dPi2016,
kan er hier niet op voorhand van worden uitgegaan dat de middelen van niet-DAEB
door de corporaties worden ingezet voor DAEB-activiteiten. Mogelijk willen ze dit
echter wel en waren deze effecten op moment van de dPi2016 voor het
scheidingsmoment door corporaties ook nog lastig in te schatten.
De niet-DAEB-tak start met een goede financiële positie die in de tienjaarsperiode
vervolgens nog sterk verbetert. De verbetering wijst op een bepaalde financiële
overmaat. In de basis geldt dat de financiële positie van de niet-DAEB hogere buffers
kent dan de DAEB-tak. Dit is onder meer omdat de niet-DAEB-tak geen gebruik kan
maken van geborgde financiering, maar commerciële financiering dient aan te trekken.
De startpositie met een ICR32 van 2,4 en een dekkingsratio van 50% past daar ook bij.

De ondergrens voor de ICR van niet-DAEB is overigens 1,8 en ligt dus boven de ondergrens van
1,4 die voor DAEB geldt.
32

Pagina 55 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

De groeiende financiële overmaat in de niet-DAEB-tak ontstaat onder meer doordat er
veel verkopen in niet-DAEB zijn ingerekend en er daarnaast relatief weinig voornemens
zijn voor nieuwbouw of verbeteringen in de bestaande voorraad. De liquide middelen
en het vermogen in de niet-DAEB tak lopen hierbij op en er wordt afgelost op de
interne lening aan de DAEB-tak. Weinig corporaties namen in hun prognose een
uitkering op waarbij middelen vanuit de niet-DAEB-tak worden overgeheveld naar de
DAEB-tak.
4.4.1

Inzet van middelen vanuit niet-DAEB aan DAEB
Corporaties hebben de expliciete keuze om een eventueel overschot aan middelen
vanuit de niet-DAEB-tak in te zetten in de DAEB-tak. In de toekomstige voornemens
van corporaties zal een invulling moeten worden gegeven aan de keuze of de middelen
worden ingezet voor middeninkomens in niet-DAEB of dat de middelen aan de DAEBtak worden uitgekeerd. Voor het uitkeren aan de DAEB-tak worden hier twee
mogelijkheden bezien om dit te realiseren:
1. ‘Dividend’33 uitkeren vanuit niet-DAEB aan DAEB. In deze situatie krijgt de DAEBtak direct liquide middelen om in te zetten voor investeringen.
2. Niet-DAEB zet het vermogen dat vastligt in het vastgoed om in liquide middelen
door de niet-DAEB-portefeuille te laten krimpen (verkoop) en keert de opbrengst
vervolgens uit als ‘dividend’ aan DAEB.
Beide mogelijkheden worden in dit hoofdstuk inzichtelijk gemaakt. Het
gevoeligheidsscenario van extra kwaliteit en duurzaamheid wordt hierbij als basis
gehanteerd. Binnen deze situatie zal de keuze voor inzet van middelen vanuit nietDAEB naar DAEB meer actueel zijn, want het scenario vraagt een hoge inzet van
middelen.
In onderstaande figuren zijn allereerst de uitkomsten van de ICR en LTV naar DAEB en
niet-DAEB weergegeven, samen met de uitkomsten van het scenario voor het totaal
van alle Toegelaten Instellingen.

33

Formeel is er bij administratieve scheiding geen sprake van dividend, omdat de twee
administratief gescheiden takken bedrijfsonderdelen zijn binnen dezelfde juridische entiteit. Voor
administratieve scheidingen kan ‘dividend’ hier begrepen worden worden als de overheveling van
middelen a fonds perdu vanuit de niet-DAEB tak naar de DAEB-tak.

Pagina 56 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 23 ICR kwaliteit en duurzaamheid scheiding
5,8
5,4
5
4,6
4,2
3,8
3,4
3
2,6
2,2
1,8
1,4
2017

2018

2019

2020

2021

2022

Kwaliteit en duurzaamheid

2023

DAEB

2024

2025

2026

2025

2026

Niet-DAEB

Figuur 24 LTV kwaliteit en duurzaamheid scheiding
80
70
60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

2019

Kwaliteit en duurzaamheid

2020

2021

DAEB

2022

2023

niet-DAEB

2024

Bovengrens

De uitkomsten laten zien dat door de scheiding in eerste instantie de
investeringscapaciteit van DAEB in directe zin is afgenomen. Waar voor het totaal van
Toegelaten Instellingen de 30% extra investeringsvoornemens nog pasten binnen de
financiële positie, is na scheiding te zien dat de afzonderlijke DAEB-tak niet de
mogelijkheden heeft om deze volledig uit te voeren op basis van het huidige
ingerekende dividendbeleid.
Zoals is benoemd, moeten corporaties in toekomstige voornemens nog explicieter
aangeven welke noodzakelijke buffers er in niet-DAEB moeten worden aangehouden en
welke middelen uiteindelijk vanuit niet-DAEB worden ingezet voor DAEB-activiteiten. Er
is een mogelijkheid om ‘dividend’ uit te keren en extra vermogen in te zetten door
onder meer de niet-DAEB-voorraad te verkleinen door middel van verkoop. Om dit te
verkennen zijn twee extra gevoeligheidsscenario’s samengesteld:
1. Uitkeren van € 2,5 miljard aan ‘dividend’ vanuit de DAEB-tak aan de nietDAEB-tak gespreid over tien jaar.

Pagina 57 van 60

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

2. Verkoop van 25.000 extra woningen gespreid over 2019-2024 vanuit de nietDAEB-tak en uitkeren van in totaal € 6,5 miljard aan ‘dividend’ vanuit de nietDAEB-tak aan de DAEB-tak gespreid over tien jaar.
De financiële effecten op de ICR en LTV naar de afzonderlijke takken zijn hieronder
weergegeven. De scenario’s zijn toegepast op het scenario met extra inzet voor
kwaliteit en duurzaamheid. In de figuur is ook het effect op het totaal van de
Toegelaten Instellingen, aangeduid als sector, weergegeven.
Figuur 25 ICR bij € 2,5 miljard ‘dividend’ aan DAEB
5,4
5
4,6
4,2
3,8
3,4
3
2,6
2,2
1,8
1,4
2017

2018

2019

2020
Sector

2021

2022

DAEB

2023

2024

2025

2026

Niet-DAEB

Figuur 26 ICR bij extra verkoop niet-DAEB en € 6,5 miljard ‘dividend’ aan DAEB
5,4
5
4,6
4,2
3,8
3,4
3
2,6
2,2
1,8
1,4
2017

2018

2019

2020
Sector

2021

2022

DAEB

2023
Niet-DAEB

Pagina 58 van 60

2024

2025

2026

Sectorbeeld 2017 | 31 januari 2018

Figuur 27 LTV bij € 2,5 miljard ‘dividend’
80
70
60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

2019

Sector

2020

DAEB

2021

2022

2023

niet-DAEB

2024

2025

2026

2025

2026

Bovengrens

Figuur 28 LTV extra verkoop niet-DAEB en 6,5 miljard ‘dividend’ aan DAEB
80
70
60
50
40
30
20
10
2016

2017

2018

Sector

2019

2020

DAEB

2021

2022

2023

niet-DAEB

2024

Bovengrens

De uitkomsten laten zien dat een ‘dividend’ uitkering een mogelijke oplossing is om
indien noodzakelijk extra investeringscapaciteit in de DAEB-tak te creëren. Omdat de
niet-DAEB-tak relatief klein is ten opzichte van de DAEB-tak zijn de verbeteringen in
kleine stappen zichtbaar. Maar wel genoeg om bijvoorbeeld de extra inzet voor
kwaliteit en verduurzaming binnen de DAEB-tak mogelijk te maken. Ook de niet-DAEBtak blijft met de huidige voornemens nog ruim binnen de financiële bandbreedtes.
Het is daarom belangrijk dat corporaties in de aankomende voornemens expliciet
beleid gaan formuleren met betrekking tot de ambities in niet-DAEB (middeninkomens)
en de aan te houden financiële buffers in niet-DAEB. De samenhang met de
voornemens en mogelijkheden in de DAEB-tak is immers een cruciale factor. Zeker als
de druk op de prestaties in de DAEB-tak in de toekomst mogelijk zal toenemen, kan
een bewuste keuze voor mogelijke krimp in de niet-DAEB-tak aan de orde zijn. Dit was
voor de scheiding ook al een vraagstuk, maar door verslaggeving naar DAEB en nietDAEB nu transparanter aan de orde.

Pagina 59 van 60

Dit is een uitgave van de
Inspectie Leefomgeving en Transport
Postbus 16191 | 2500 BD Den Haag
088 489 00 00
https://www.ilent.nl/onderwerpen/
autoriteitwoningcorporaties/
Januari 2018