Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2019–2020

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

1861
Vragen van het lid Ronnes (CDA) aan de Ministers voor Milieu en Wonen en
van Financiën over erfpacht in Amsterdam (ingezonden 19 december 2019).
Antwoord van Minister van Veldhoven-van der Meer (Mileu en Wonen),
mede namens de Minister van Financiën (ontvangen 24 februari 2020) Zie ook
Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1423
Vraag 1
Kent u bericht «Tachtigjarige klimt op barricade»?1 Wat is uw reactie op dat
bericht?
Antwoord 1
Ja. De reactie daarop volgt in de antwoorden op de gestelde vragen.
Vraag 2
Deelt u de conclusie dat de gemeente Amsterdam erfpacht hanteert op een
wijze die lijkt op de woekerpolis: complex, niet transparant, onvoorspelbaar,
mensen worden niet goed geïnformeerd maar geconfronteerd met enorme,
plotselinge kostenverhogingen?
Antwoord 2
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur
het recht heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een
vergoeding (de canon). Veel voorkomende looptijden voor het erfpachtrecht
zijn 30, 50, 75, 99 jaar of eeuwigdurende erfpacht. De canon en de erfpachtvoorwaarden zijn bekend bij het aangaan of de aankoop van het erfpachtrecht. In de erfpachtvoorwaarden kan worden overeengekomen dat de canon
periodiek wordt herzien. Wanneer de canon aan het einde van de duur
waarvoor deze is vastgelegd wordt herzien, heeft de erfpachter in de
Amsterdamse erfpachtvoorwaarden voor «voortdurende erfpacht»2 de
mogelijkheid deze canon door een commissie van drie deskundigen te laten
bepalen. Erfpacht is derhalve niet vergelijkbaar met een woekerpolis.

1
2

ah-tk-20192020-1861
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2020

De Telegraaf, Publicatiedatum: 24 Oct 2019 14:00
Voortdurende erfpacht is een erfpachtrecht welke eeuwig voortduurt maar waarbij de
Algemene Bepalingen en de canon periodiek worden herzien.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

1

Vraag 3
Is het u bekend dat de woonlasten van veel Amsterdammers door de
gebruikte systematiek exploderen en de kosten na 1 januari 2020 nog verder
fors zullen oplopen?
Antwoord 3
Amsterdam heeft gedurende meer dan honderd jaar gemeentelijke grond
voor woningen uitgegeven in erfpacht. Dit betreffen over het algemeen
«voortdurende erfpachtrechten» waarbij de canon na 75 of 50 jaar, afhankelijk
van het erfpachtcontract, wordt herzien. Alleen voor woningen waarvan de
canon wordt herzien, veranderen de woonlasten.
Of er een groot verschil is tussen de oude en nieuwe canon is erg afhankelijk
van het contract, de locatie en het oude betalingsregime. Bij een afgekocht
erfpachtrecht is er altijd een groot verschil tussen de oude canon (die is
immers jaarlijks gelijk aan nul voor de periode waarvoor deze is afgekocht)
en de nieuwe canon. Bij niet afgekochte canons, waarbij de oude canon niet
werd geïndexeerd, ontstaat alleen al door de inflatie van de afgelopen
decennia een groot verschil met de nieuwe canon, nog afgezien van
waardeveranderingen van de locatie. Een positieve waardeverandering van
de locatie heeft te maken met maatschappelijke ontwikkelingen waardoor een
locatie aantrekkelijker kan zijn geworden. Wanneer de oude canon jaarlijks
werd geïndexeerd voor inflatie, dan is het verschil met de nieuwe canon vaak
aanmerkelijk kleiner.
Op het moment dat een erfpachter zijn erfpachtrecht omzet naar eeuwigdurende erfpacht wordt de jaarlijkse canon alleen nog herzien met een
inflatiecorrectie. Daarnaast kan deze eeuwigdurend afgekocht worden. Er is in
beide gevallen geen sprake meer van aanpassing van de canon aan de
waardeontwikkeling van de locatie, tenzij de erfpachter verzoekt om
aanpassing van het erfpachtcontract (bijvoorbeeld bij wijziging bestemming).
Vraag 4
In 2017 werd in Amsterdam eeuwigdurende erfpacht ingevoerd voor nieuwe
gevallen en er werd een regeling ingevoerd waarmee erfpachters kunnen
overstappen op het nieuwe stelsel. Klopt het dat daarbij ook een nieuwe
manier werd bedacht om de grondwaarde onder bestaande woningen te
bepalen (zogenaamde «residuele methode van grondwaardebepaling»)?
Antwoord 4
In 2016 heeft de gemeente Amsterdam het beleid ingevoerd om voortaan
grond uit te geven in eeuwigdurende erfpacht. Kenmerk daarvan is dat de
canon alleen nog maar voor inflatie wordt gecorrigeerd en dat deze niet meer
wordt herzien voor de waardeontwikkeling. Als de canon eeuwigdurend
wordt afgekocht hoeft er nooit meer canon te worden betaald zolang de
overeengekomen bestemming volgens het erfpachtrecht niet wordt aangepast. In 2017 heeft de gemeente Amsterdam tevens de mogelijkheid
geïntroduceerd om bestaande erfpachtrechten voor woningen om te zetten
naar eeuwigdurende erfpacht (met uitzondering van corporatiewoningen).
Zover mij bekend, hanteert de gemeente Amsterdam al sinds eind jaren
negentig van de vorige eeuw een residuele systematiek om de grondwaarde
te bepalen voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten. De manier om deze
grondwaarde residueel te bepalen heeft zich in de loop der tijd ontwikkeld
aan de hand van de meest recente inzichten en technieken.
In 2015 heeft een commissie van drie hoogleraren het advies «Schoon
Schip»3, uitgebracht, en de residuele methodiek als meest geëigend
beoordeeld om de actuele grondwaarde te bepalen (blz. 32) en voorgesteld
de WOZ-waarde te gebruiken als grondslag voor de waarde van de grond en
opstal samen. Dit laatste heeft de gemeente Amsterdam sinds 2017 ingevoerd. Overigens gebruikte de gemeente Amsterdam daarvoor al een wijze
die vergelijkbaar is met hoe de WOZ-waarde wordt bepaald.

3

https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/900484/
advies_van_de_grondwaardecommissie_eeuwigdurende_erfpacht.pdf

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

2

Vraag 5
Deelt u de conclusie dat de door de gemeente gehanteerde en een zelf
ontwikkelde «residuele» methode van grondwaardebepaling fundamenteel
onjuist is omdat de gemeente daarmee bijna alle waarde en waardestijging
naar zichzelf toe rekent, als ware het een nieuwe gronduitgifte?
Antwoord 5
Het uitgangspunt van de residuele grondwaardemethodiek is de waarde van
de onroerende zaak. Deze wordt voor een belangrijk deel bepaald door de
locatie. De gemeente Amsterdam hanteert enkele afslagen voor de bepaling
van de residuele grondwaarde op basis waarvan de canon wordt bepaald. De
canon wordt daarmee niet bepaald op basis van de volledige grondwaarde of
waardestijging.
Vraag 6
Is het u bekend dat dit systeem een sterk financieel «hefboomeffect» kent
aangezien de woningprijzen immers veel sneller stijgen dan de bouwkosten
waardoor de grondwaarde en dus wat erfpachters moeten betalen nog
sneller stijgt dan de WOZ-waarde? Wat is uw visie daarop?
Antwoord 6
Het zogeheten hefboomeffect is mij bekend. Als de vastgoedwaarde sneller
stijgt dan de kosten om het vastgoed te realiseren, dan stijgt de grondwaarde
procentueel harder dan de bouwkosten. Andersom is ook het geval; als de
vastgoedwaarde langzamer stijgt dan de kosten om het vastgoed te
realiseren, dan stijgt de grondwaarde nauwelijks of kan deze dalen. Wanneer
de vastgoedwaarde daalt en de kosten om te realiseren blijven gelijk, dan
daalt de residuele waarde van de grond.
Sinds de financieel economische crisis is de marktwaarde van woningen in
de grote steden, en van Amsterdam in het bijzonder, veel sneller gestegen
dan de kosten voor het realiseren van nieuwe woningen. Steden zijn populair
om te wonen en dit heeft zijn weerslag op de marktwaarde van woningen en
daarmee op de grondwaarde van een locatie.
Vraag 7
Klopt het dat tot enkele jaren geleden de vernieuwde erfpachtgrondwaarden
uit kwamen op ongeveer 13 procent van de WOZ: een gemiddelde grondquote van 22% en een «depreciatie» (wegens gebondenheid van partijen) van
40%, doch dat het nieuwe systeem leidt tot een enorme verhoging van de
kosten (binnen de ring, in IJburg en Buitenveldert stijgt de grondquote naar
circa 44%; in andere delen van Amsterdam naar ca. 27%)? Wat is uw visie
daarop?
Antwoord 7
Het erfpachtcontract, de voorwaarden en het moment van eventuele
periodieke herziening van de canon zijn bepalend voor het veranderen van de
hoogte van canon. De waardeontwikkeling van de locatie is heel bepalend
voor de hoogte van de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd. Ik
kan niet ingaan op welke grondquote, het deel van de vastgoedwaarde dat
aan de grondwaarde wordt toebedeeld, voor een specifieke locatie in
Amsterdam redelijk is.
Vraag 8
Klopt het dat Amsterdam voor de overstapregeling daarnaast heeft bepaald
dat tot 1 januari 2020 men rekenen mag met de WOZ-waarde uit 2014 en met
een extra «korting»? Klopt het dat dat er toe leidt dat ná 1 januari door deze
regeling veel mensen plotseling drie, acht, tien keer zoveel moeten gaan
betalen? In plaats van bijvoorbeeld eeuwigdurend afkopen voor 10.000 euro
of een jaarlijkse canon van 800 euro, schieten die omhoog naar 80.000 euro
en 6.000 euro. Klopt het dat dat vooral speelt in wijken zoals Zuidoost en
Nieuw-West?
Antwoord 8
In 2017 heeft de gemeente Amsterdam de mogelijkheid geïntroduceerd om
een «voortdurend» erfpachtrecht met de overeengekomen bestemming
wonen om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente doet daartoe

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

3

een aanbieding en baseert de canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht
op de actuele grondwaarde. Sinds het laatste kwartaal van 2017 is het
mogelijk de gemeente om een aanbieding te vragen. Bij wijze van uitzondering heeft de gemeente voor zichzelf bepaald dat zij voor aanvragen in de
jaren 2017, 2018 en 2019 haar aanbieding zou baseren op de WOZ-waarde
van 2014 of 2015. Het is mij bekend dat tegen het licht van de voorwaarden
zoals die inmiddels van toepassing zijn, de voorwaarden van vóór 2020
gunstig zijn en het verschil tussen de voorwaarden voor een aanvraag voor
overstap in 2019 en 2020 groot kan zijn. Doordat de voorwaarden drie jaar
lang niet zijn aangepast, is het verschil tussen de voorwaarden voor en na
2020 groot als gevolg van de ontwikkeling van de WOZ tussen 2014/2015 en
2018 (een overstapaanbieding in 2020 wordt gebaseerd op de WOZ-waarde
van belastingjaar 2019). Verder verwijs ik naar de antwoorden op vragen 3 en
6.
Vraag 9
Heeft u de indruk dat Amsterdammers over deze ingrijpende wijzigingen
goed geïnformeerd zijn? Zo ja, waar baseert u dat op? Klopt het dat men
geen persoonlijke brief kreeg met informatie over wat er voor hen persoonlijk
zou veranderen en dat ook de lokale rekenkamer constateerde dat mensen
niet goed zijn geïnformeerd? Klopt het dat uit een meting blijkt dat recent (in
november) bijna de helft van de erfpachters niet weet welke mogelijkheden er
zijn om over te stappen?
Antwoord 9
Navraag bij de gemeente Amsterdam leert dat erfpachters in 2019 een aantal
malen een brief hebben ontvangen waarin is gewezen op de mogelijkheid
van overstappen en dat zij via het «overstapportaal» persoonlijke informatie
konden inwinnen over de gevolgen voor hen. Inmiddels zijn er meer dan
136.000 aanvragen voor een overstapaanbieding voor woningen gedaan. Dat
is circa 85% van de erfpachtrechten met de bestemming woning die kunnen
overstappen.4
Vraag 10
Deelt u de kritiek dat de internetsite «Overstapportaal» van de gemeente
wordt geplaagd door technische problemen, er vaak uit ligt, en fouten bevat
en vast loopt? Klopt het dat mensen daardoor en door de ingewikkeldheid
van de problematiek, geen of een foutief antwoord krijgen? Is het denkbaar
dat dat tot enorme extra onzekerheid leidt en dat mensen op zijn minst meer
tijd zouden moeten krijgen om zich te kunnen verdiepen en financieel advies
te kunnen vragen?
Antwoord 10
Ik kan niet beoordelen of individuen foutieve informatie hebben gekregen van
de gemeente. Zover ik weet kunnen erfpachters op basis van de informatie in
het informatiepakket, dat beschikbaar is in het overstapportaal, (financieel)
advies inwinnen. Nadat de aanbieding voor overstappen is ontvangen krijgen
erfpachters drie maanden bedenktijd. Dat is voldoende tijd om eventueel
advies in te winnen. Bovendien zullen overstappers alleen financiering
hoeven te regelen indien ze hun lopende voortdurende en/of hun eeuwigdurende contract tegelijk met de overstap willen afkopen.
Vraag 11
Heeft de gemeente in deze een zorgplicht voor betreffende woningbezitter als
het gaat om bepalen van erfpacht? Zo ja, vervult de gemeente Amsterdam
die zorgplicht naar behoren?
Antwoord 11
Het aanbod om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht is een mogelijkheid die de gemeente Amsterdam heeft gecreëerd om tegemoet te komen
aan de onzekerheid die werd ervaren met de erfpachtvoorwaarden voor
voortdurende erfpacht. Daarmee komt de gemeente Amsterdam vrijwillig
tegemoet aan erfpachters die zich zorgen maken over de onzekerheid van de
4

https://www.amsterdam.nl/publish/pages/932877/brief_inz_erfpacht_overstapregeling.pdf

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

4

toekomstige canon. Het is een voorbeeld van hoe de gemeente Amsterdam
haar zorgplicht invult.
Vraag 12
Is het u bekend dat de gemeenteraad van Amsterdam had gevraagd om een
regeling voor mensen die de nieuwe erfpacht niet zouden kunnen betalen en
dat de gemeente daarop wilde voorstellen dat deze groep de betaling zou
kunnen uitstellen tot het moment dat ze de woning verkopen? Is het u ook
bekend dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gesteld heeft dat dit niet
mag, omdat dit een financieel product is en kan leiden tot «overcreditering»?
Als dat zo is, moet dan niet ook de conclusie getrokken worden dat dat dan
nog meer geldt zonder deze regeling?
Antwoord 12
Het is mij bekend dat de gemeente Amsterdam heeft gezocht naar een
regeling voor mensen die de verhoogde canonverplichting niet kunnen
betalen die inhield dat deze groep mensen de canonbetalingen onder
voorwaarden zouden kunnen uitstellen totdat de woning wordt verkocht. Uit
de brief van het college van burgemeester en wethouders (B&W) van
Amsterdam aan de Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van
17 mei 2019 blijkt dat de gemeente Amsterdam bij meerdere instanties
(Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn),
het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Autoriteit
Financiële Markten (AFM)) advies heeft ingewonnen.5 Uit deze brief blijkt dat
de AFM heeft aangegeven dat hoewel erfpacht en het uitstellen van
canonbetalingen strikt genomen niet onder de Wet op het financieel toezicht
(Wft) valt, er wel een risico is op overkreditering.
De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling
voor erfpachters die na herziening van de canon bij einde van de looptijd van
het voortdurende erfpachtrecht, de nieuwe canon niet kunnen betalen. Het
college van Amsterdam onderzoekt nog of erfpachters ook bij overstap naar
eeuwigdurende erfpacht in aanmerking kunnen komen voor tegemoetkoming
wanneer de nieuwe canon, gelet op de financiële positie van de erfpachter,
hoog is.
Vraag 13
Klopt het dat de AFM stelt dat banken wel rekening moeten houden met
erfpacht bij hypotheken? Houdt dat ook in dat banken naar de gemeentelijke
erfpacht-gegevens gaan kijken bij verstrekken van hypotheken? Denkt u dat
dat grote effecten heeft op de woningmarkt?
Antwoord 13
Een aanbieder van hypothecair krediet dient bij het bepalen of een consument de lasten van een hypotheek kan dragen rekening te houden met alle
financiële verplichtingen van de consument. Daaronder vallen uiteraard
tevens de verplichtingen die voortvloeien uit erfpacht. Ook kijkt de hypotheekverstrekker naar de erfpachtvoorwaarden. Het effect op de woningmarkt is
moeilijk te voorspellen, maar voor zover er effecten zijn, zijn deze niet nieuw.
Banken kijken namelijk al jaren naar de erfpachtvoorwaarden.
Vraag 14
Heeft de gemeente in deze ook niet een zorgplicht voor de betreffende
woningbezitter als het gaat om bepalen van erfpacht?
Antwoord 14
Wanneer de canon wordt herzien bij einde looptijd wordt een procedure
gevolgd zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen. De erfpachter heeft in
Amsterdam dan altijd de mogelijkheid de nieuwe canon te laten bepalen door
een commissie van drie deskundigen. Voor het bepalen van de canon bij
overstap naar eeuwigdurende erfpacht heeft de gemeente Amsterdam beleid
opgesteld welke openbaar beschikbaar is. In dit beleid is opgeschreven hoe

5

https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/7666676/1/09012f978298232e

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

5

de canon wordt bepaald. De gemeente Amsterdam geeft op haar website
veel informatie en links naar bijvoorbeeld de algemene voorwaarden en het
beleid.
Vraag 15
Deelt u de conclusie dat erfpacht feitelijk een financieel product is, maar
complexer dan een hypotheek? Deelt u dan ook de conclusie dat de oplossing
is om erfpachters een basale consumentenbescherming te bieden – zoals die
ook geldt voor financiële producten?
Antwoord 15
Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak
van iemand anders te gebruiken. Erfpacht is dan ook geen financieel product.
Erfpacht kan wel als complex worden ervaren door de voorwaarden die van
toepassing kunnen zijn en de eventuele periodieke herwaardering van de
canon. Voor de erfpachter die overstapt op eeuwigdurende erfpacht geldt
overigens dat een element van de ervaren complexiteit (de periodieke
herziening van de canon) wordt weggenomen.
De bescherming van erfpachters op gemeente grond is geborgd door een
regeling voor geschillen welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure
voor het bepalen van de canon, is er een (gemeentelijke) ombudsman
waartoe erfpachters zich kunnen wenden en staat de weg naar de burgerlijke
rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt.
Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale democratie. Het
gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college van B&W wordt
gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de
algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

6