Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

34 373

Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en enkele andere wetten in verband met het
stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere
bevordering van de doorstroming op de
huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
Algemeen deel
1. Inleiding
Het kabinet heeft sinds zijn aantreden een aantal maatregelen genomen
om de woningmarkt te hervormen. De hervormingsagenda had zowel
betrekking op de koopmarkt als de (sociale) huurmarkt. Voorbeelden
hiervan zijn de gewijzigde fiscale behandeling van de hypotheekrenteaftrek en de heroriëntatie van de toegelaten instellingen op hun kerntaken.
Door deze maatregelen ontstaat er een meer gelijk speelveld tussen huren
en kopen, tussen sociale huur en commerciële huur. Cruciaal voor een
goed werkende woningmarkt is de doorstroming op de woningmarkt.
Voor huishoudens van wie het inkomen stijgt, de werkplek wijzigt of de
gezinssamenstelling verandert, moet het mogelijk zijn om een passende
woning te verkrijgen. De sociale huursector moet plaats bieden aan
degenen die hierop zijn aangewezen maar moet mensen die willen en
kunnen doorstromen, niet «vasthouden». Het kabinet wil met dit
wetsvoorstel, waarin de door het kabinet voorgestane huursombenadering, een driejaarlijkse inkomenstoets en een verruiming van de
mogelijkheden tot tijdelijke verhuur worden geregeld, de flexibiliteit op de
huurmarkt bevorderen en de prijs-/kwaliteitsverhouding verbeteren, en
daarmee een belangrijke impuls geven aan een betere doorstroming op
de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefheid.
1.1 Huursombenadering
Voor wat betreft de jaarlijkse huurstijgingen heeft het kabinet in eerste
instantie gekozen om de ruimte voor de huurverhogingen te relateren aan
het inkomen van de huurder. De overweging hierbij was dat daarmee de
hoogste huurverhogingen terecht komen bij de hoogste inkomens; de
lagere inkomens werden daarbij ontzien. Een andere overweging was dat
de hogere inkomensgroepen eerder in de gelegenheid zijn om door te
stromen naar een koopwoning of duurdere huurwoning, en de hogere
huurstijging een stimulans kan zijn om daar ook voor te kiezen.

kst-34373-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

1

In het Woonakkoord van februari 20131 dat door de leden van de fracties
van de VVD, PvdA, D66, CU en SGP is gesloten, is afgesproken dat het
systeem van de inkomensafhankelijke huurverhogingen zou worden
vervangen door een huursombenadering: «Het kabinet komt voor het
einde van 2014 met een wetsvoorstel om het systeem van jaarlijkse
inkomensafhankelijke huurverhogingen te vervangen door een systeem
met een jaarlijkse huursom, in overleg met de sector indachtig het
gestelde in Wonen 4.0. Daarbij geldt de randvoorwaarde dat de verhuurderheffing volgens afspraak kan worden gerealiseerd. Het is de intentie
om dit voorstel in 2015 te implementeren.». Dit wetsvoorstel dient ter
uitvoering van deze afspraak in het Woonakkoord. De afspraak dat de
verhuurderheffing volgens afspraak kan worden gerealiseerd is zo
geïnterpreteerd, dat de verdiencapaciteit van verhuurders gehandhaafd
moet blijven.
Kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een
sociale verhuurder aan een maximum wordt gebonden, maar dat het
daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele woning de huurverhoging te differentiëren. Op deze manier wordt, ook bij bestaande
huurovereenkomsten, een betere relatie gelegd tussen de huurverhoging
en de marktwaarde/kwaliteit van de woning. Zo zouden de huren meer
dan gemiddeld verhoogd kunnen worden als de huurprijs relatief laag is
in verhouding tot de geboden kwaliteit en minder dan gemiddeld als de
huurprijs relatief hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit.
Dit kan tot meer marktconforme prijzen in de huursector leiden, hetgeen
voor huurders, die daardoor meer de prijs gaan betalen die de woning
waard is, een prikkel kan zijn om de afweging tussen sociale huur, vrije
huur en koop opnieuw te maken. Met het uitsluitend vervangen van de
inkomensafhankelijke huurverhoging door een huurverhoging op basis
van een huursombenadering zou er echter niet langer sprake zijn van een
maatregel die er voor zorgt dat specifiek de huurders met hogere
inkomens een prikkel ondervinden tot doorstroming. Om deze reden vindt
het kabinet een aanvullend instrumentarium wenselijk, in de vorm van
een periodieke driejaarlijkse inkomenstoets. Hierbij zal voor alle huurders
met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor de sociale huursector
een hogere huurverhoging is zijn toegestaan. Daarmee kan ook in de
toekomst het scheefwonen effectief worden bestreden.
In de jaren dat sprake was van inflatievolgend huurbeleid maar ook
daarna, heeft de harmonisatie (huurverhoging bij nieuwe verhuringen) op
een hoger niveau gelegen dan in de jaren daaraan voorafgaand. Dat is op
zich begrijpelijk, omdat het inflatievolgende huurbeleid voor verhuurders
de mogelijkheden om bij zittende huurders de huurprijzen aan te passen
sterk beperkte en er alleen extra financiële ruimte gevonden kon worden
door te harmoniseren. Vrijkomende woningen binnen het gereguleerde
segment zijn daardoor gemiddeld duurder geworden en ook zijn er meer
woningen verhuurd in het geliberaliseerde segment.
Voor zover dit huishoudens met een hoger inkomen betreft, is dit een
gewenste ontwikkeling omdat zij daardoor een prijs betalen die meer in
overeenstemming is met de kwaliteit en markpositie van de woning.
Voor huishoudens met een lager inkomen wordt doorstromen naar een
nieuwe woning duurder en er worden veel huishoudens gehuisvest in het
gebied tussen de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag en de liberalisatiegrens, waardoor de netto huurquote, het deel van het inkomen dat aan
huur wordt besteed, flink kan oplopen. Een goedkopere huisvesting
verdient voor deze huishoudens de voorkeur. De passendheidstoets voor
de toewijzing van huurwoningen van toegelaten instellingen aan huurders
1

Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 42.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

2

met inkomens onder de huurtoeslaggrens moet er aan bijdragen dat zij
die woning kunnen verkrijgen.
Daartoe dienen ook voldoende betaalbare woningen beschikbaar te zijn.
Het is daarom niet de bedoeling dat toegelaten instellingen hun gehele
potentieel te liberaliseren bezit (woningen met voldoende woningwaarderingspunten om verhuurd te mogen worden met een huurprijs boven de
liberalisatiegrens, ca. 40% van het woningenbezit van toegelaten
instellingen) geliberaliseerd gaan verhuren. Dan ontstaat wel een groter
middensegment, waar ook behoefte aan is, maar verkleint het aanbod
gereguleerd verhuurde woningen van toegelaten instellingen dusdanig
dat er waarschijnlijk onvoldoende voorraad overblijft voor de doelgroep
(inkomens tot aan de toewijzingsinkomensgrens).
Daarom mogen toegelaten instellingen hun potentieel te liberaliseren
woningen wel gedeeltelijk daadwerkelijk geliberaliseerd gaan verhuren bij
huurdersmutatie, maar met mate. Met het meenemen van de liberalisatie
van woningen bij harmonisatie in de maximale huursomstijging wordt de
liberalisatieruimte van toegelaten instellingen begrensd. Hierover kunnen
op grond van de Woningwet overigens ook prestatieafspraken gemaakt
worden tussen huurdersorganisaties, toegelaten instellingen en
gemeenten.
Het is de bedoeling dat het aanbod van middensegment-huur meer van
beleggers en particuliere verhuurders komt. Mede daarom is in de
Woningwet die per 1 juli 2015 geldt, bepaald dat toegelaten instellingen
zich richten op hun kerntaak: huisvesten van huishoudens die niet in hun
eigen huisvesting kunnen voorzien. Daarmee ontstaat meer ruimte voor
beleggers en particuliere verhuurders voor nieuwbouw in het middensegment.
Om meer aanbod in het middensegment te stimuleren zijn of worden
daarnaast andere maatregelen genomen:
− De WOZ-waarde is sinds 1-10-2015 in het woningwaarderingsstelsel
opgenomen; de gewildheid van de woning bepaalt dus mede de
maximale huurprijsgrens van de woning.
− De liberalisatiegrens wordt drie jaar (2016–2018) lang bevroren op het
huidige niveau (€ 710,68 p.m.), zodat beleggers en particuliere
verhuurders vooraf zekerheid hebben over de huurprijs waarbij
liberalisatie is toegestaan; dat bevordert nieuwbouw door beleggers
en particuliere verhuurders.
− En naar aanleiding van de moties Van der Linde/Monasch/De Vries
worden de mogelijkheden bezien voor verruiming van het woningwaarderingsstelsel voor kleine (nieuwbouw)woningen.
Wanneer de huurstijgingen bij bestaande huurovereenkomsten minder
groot zijn dan die bij nieuwe huurovereenkomsten, is dit ook negatief voor
nieuwe toetreders op de huurmarkt. Zittende huurders die hun
huurwoning al lang bewonen betalen daardoor lagere huren dan nieuwe
huurders. Hierdoor zijn grote verschillen in huurprijzen ontstaan die er
mede toe leiden dat huurders blijven zitten in hun huurwoning, zelfs als
hun inkomen te hoog is.
Door de huurstijging bij toegelaten instellingen ook bij harmonisatie te
limiteren wordt de hoogte van de huurprijs voor bestaande en nieuwe
huurovereenkomsten gematigd en meer in evenwicht gebracht.
1.2 Tijdelijk huren
In Nederland vinden jaarlijks ongeveer 220.000 mutaties in de sociale
huursector plaats. De woningtoewijzing kan lokaal worden geregeld, op
grond van de Huisvestingswet. Vrijkomende woningen worden doorgaans
via een aanbodsysteem onder de aandacht van woningzoekenden

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

3

gebracht, die hun belangstelling kenbaar kunnen maken. De volgorde van
de belangstellenden wordt in het algemeen bepaald door de opgebouwde
wachttijd: voor starters meestal inschrijfduur, voor doorstromers meestal
woonduur. Wachtlijsten zoals in het verleden bestaan niet meer. De
huurder gebruikt in een aanbodmodel zijn wachttijd om een woning te
zoeken. In de meeste regionale woningmarkten in Nederland dient men
wel een wachttijd van enkele jaren opgebouwd te hebben. In de meer
gespannen woningmarkten kan de wachttijd flink oplopen.
Sommige gemeenten hebben maatregelen getroffen om de kansen van
huishoudens met weinig wachttijd te verbeteren. Een deel van de
vrijkomende woningen wordt dan op andere wijze verdeeld, bijvoorbeeld
door een loting. Meestal is het aantal reacties op een dergelijke
aanbieding zo groot, dat van echte kansverbetering geen sprake is.
De maatschappij wordt steeds dynamischer (meer zzp’ers, meer
flexwerkers, arbeidsmigranten, ingewikkeldere sociale en culturele
verbanden); de woningmarkt zal hier dus ook op moeten inspelen. De
flexibilisering van de arbeidsmarkt vraagt om een flexibelere woningmarkt, met name in de huursector. De huidige systematiek van huurbescherming biedt dit nu onvoldoende. Wie een half jaar in een andere stad
gaat werken en niet wil forenzen, moet daar dan ook een half jaar kunnen
wonen. Wie uit het buitenland komt om hier te werken of te studeren,
moet hier ook een woonruimte zien te vinden voor die periode. In de
sociale huursector kan het in sommige regio’s, zoals gezegd, jaren duren
voordat men aan de beurt is voor een woning. De oorzaak hiervan is dat
veel zittende huurders op zoek zijn naar een andere woning, veel wachttijd
hebben opgebouwd en dus vaak voorgaan op nieuwkomers. Tegelijkertijd
wordt een groot deel van het vrijkomende aanbod toegewezen aan
«urgent» woningzoekenden, zoals woningzoekenden met een sociale of
medische urgentieverklaring en asielzoekers met een verblijfsvergunning
(statushouders), waardoor de ruimte voor nieuwkomers nog verder wordt
beperkt. De huidige maatschappij vraagt erom dat er binnen de huurmarkt
meer mogelijkheden komen voor flexibel aanbod, zodat mensen die snel
een woning nodig hebben, daar ook een reële kans op hebben. Dit heeft
ook voordelen voor de stedelijke economieën, die vaak moeite hebben
goede huisvesting te bieden voor jonge academici, die hun studentenwoning moeten verlaten en veelal gedwongen zijn naar elders te
verhuizen.
Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland de standaard. Een
stringent systeem van wetgeving regelt de relatie tussen huurder en
verhuurder. De wetgeving voor de huur van woonruimte verschilt in veel
opzichten van het overige huurrecht. Zo is er meer regeldichtheid, onder
meer ten aanzien van de huurprijs en onderhuur, meer dwingend recht
ten aanzien van de plichten van de verhuurder en meer invloed van
publiek recht als Huisvestingswet en Woningwet. De verhuurder kan de
huur slechts opzeggen op grond van in de wet vastgelegde redenen.
Slechts in een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden
verhuurd. Het Burgerlijk Wetboek (BW) kent thans enkele categorieën van
verhuur waarop de huurbescherming voor woonruimte niet of in mindere
mate van toepassing is. Het gaat dan om:
a. Huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard
slechts van korte duur is (artikel 7: 232, tweede lid, van het BW). In dit
geval geldt noch de huurbescherming noch de huurprijsbescherming
voor woonruimte. Het gaat hier om situaties waarin overduidelijk is dat
een beroep op huurbescherming niet redelijk zou zijn. Voorbeelden
hiervan zijn het gebruik van een vakantiewoning voor het houden van
vakantie of het gebruik van een wisselwoning tijdens een renovatie
van de eigen woning.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

4

b. Verhuur van voor afbraak bestemde gemeentewoningen (artikel 7: 232,
vierde lid, van het BW). Hiervoor geldt geen huurbescherming.
Daarnaast kent het BW voor de verhuurder een limitatief aantal opzeggingsgronden, waarvan een aantal dient voor een situatie waarin sprake is
van een tijdelijk gebruik:
a. Opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder
(tussenhuur/diplomatenclausule) (artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel b,
juncto tweede lid, van het BW); de verhuurder geeft van te voren aan
dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet komen voor
hemzelf of de vorige huurder;
b. Dringend eigen gebruik (artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c, van het
BW); de verhuurder zegt de huur op omdat hij de woning zo dringend
nodig heeft voor eigen gebruik dat niet kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst wordt verlengd. Deze opzeggingsgrond is voor een
aantal categorieën verder uitgewerkt:
− Dringend eigen gebruik van een gehandicapten- of ouderenwoning
(artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c, juncto derde lid, van het BW);
op deze manier kan een woning die specifiek bestemd is voor een
gehandicapte of een oudere opnieuw beschikbaar gesteld worden
voor een gehandicapte of een oudere;
− Dringend eigen gebruik van een studentenwoning (campuscontract) (artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c, juncto vierde lid, van
het BW); hiermee kan een woning die bestemd is voor een student
opnieuw beschikbaar gesteld worden voor een student.
In aanvulling op deze mogelijkheden uit het BW biedt de Leegstandwet de
mogelijkheid om, ter voorkoming van onnodige leegstand, tijdelijk, dat wil
zeggen zonder huurbescherming, te verhuren.
Op basis van artikel 15 van de Leegstandwet is tijdelijke verhuur mogelijk
voor de volgende categorieën van woonruimte:
− woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere
bestemming, sloop, renovatie of verkoop);
− woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;
− woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of
bestaande bouw).
Een zo efficiënt mogelijk gebruik van de bestaande voorraad is van groot
belang. Wanneer een woning die voor een specifiek huishouden geschikt
is (gemaakt) na enige tijd niet meer past bij het huishouden en daarom
beter door een ander huishouden bewoond zou kunnen worden, zou het
mogelijk moeten zijn dat deze woning ter beschikking van dit andere
huishouden komt. Een voorbeeld hiervan is een woning die geschikt is
voor mensen met een beperking. Indien degene op grond waarvan het
huishouden deze woning heeft verkregen niet langer in de woning woont,
zou deze woning verhuurd moeten worden aan een ander huishouden,
waar iemand met een beperking deel van uitmaakt. Dit is op grond van
het huidige BW reeds mogelijk (artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c,
juncto derde lid, van het BW). Een ander voorbeeld, waarin nog niet is
voorzien, is de zeer schaarse grote woning die specifiek geschikt is voor
een groot gezin en als zodanig ook van te voren als bijzondere woning is
aangemerkt door de toegelaten instelling: als het grote gezin (8 personen
of meer) door het vertrek van de kinderen niet langer met het hele gezin
de woning bewoont, is het in gespannen woningmarkten van groot
belang dat een ander gezin van deze omvang deze woning kan betrekken.
De aard van de rechtsbescherming van de huurder van woonruimte in
Nederland maakt het behoudens met gebruikmaking van de in de wet
opgesomde opzeggingsgronden onmogelijk de huur van bijvoorbeeld het
overgebleven echtpaar na vertrek van de kinderen op te zeggen. Het effect

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

5

hiervan is dat de woningvoorraad in Nederland deels ineffectief wordt
gebruikt.
2. Aanpak
2.1 Huursombenadering
Er is na het sluiten van het Woonakkoord over de uitwerking van de
huursombenadering intensief overlegd met de sectorpartijen Nederlandse
Woonbond, Aedes, Vastgoed Belang en IVBN. De wens en de hoop
bestond dat een uitwerking van de huursombenadering mogelijk was die
de steun van die partijen zou hebben. Helaas bleken de belangentegenstellingen op dat moment te groot en kon geen overeenstemming worden
bereikt. Op 3 juni 2015 hebben Aedes en Woonbond evenwel een akkoord
gepresenteerd over het huurbeleid voor de komende jaren.
In het akkoord is er voor gekozen om de huursomstijging bij toegelaten
instellingen, inclusief harmonisatie bij vrijkomende woningen, te
beperken tot inflatie+1%.
De maximering van de huursomstijging bij toegelaten instellingen is geen
nieuw instrument. Op basis van voorheen het Besluit beheer socialehuursector en nu de Woningwet geldt een maximering van de huursomstijging bij toegelaten instellingen. Ten tijde van het inflatievolgende
huurbeleid betrof dit een maximering op het niveau van inflatie, thans ligt
de maximale huursomstijging op het niveau van de huurstijging voor de
laagste inkomenscategorieën (inflatie+1,5%) en de inkomensafhankelijke
huurstijgingen worden niet meegerekend. Op dit moment heeft deze
maximale huursomstijging materieel dan ook geen betekenis.
In voorliggend wetsvoorstel wordt de begrenzing van de huursomstijging
uit het akkoord van Aedes en Woonbond overgenomen. Door het
percentage op inflatie+1% te stellen en de volledige huurverhoging bij
harmonisatie mee te tellen wordt de huurstijging bij toegelaten instellingen niet alleen ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging maar ook
ten aanzien van de huurstijging bij vrijkomende woningen (harmonisatie)
beperkt. Dit vormt tevens een rem op het liberaliseren van huurwoningen
van toegelaten instellingen.
Dit is ook in lijn met de brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst
van 11 april 2014 over de implementatie van de hervormingsagenda
woningmarkt2 waarbij is aangegeven dat de huursombenadering voor
toegelaten instellingen zal gelden en dat deze ook de huurharmonisatie
-dat wil zeggen de eventuele huursprong die optreedt bij het opnieuw
verhuren van een woning- zal omvatten.
Door de maximering van de huursomstijging zich ook te laten uitstrekken
tot de nieuwe verhuringen, wordt over de volle breedte een meer
gematigde huurontwikkeling verkregen. Door deze begrenzing komen de
toegelaten instellingen bij nieuwe verhuringen voor de afweging te staan
tussen het gematigd optrekken van de huurprijs van een aantal woningen,
of het fors optrekken van de huurprijs bij enkele woningen.
De verhuurder kan er daarnaast voor kiezen meer gebruik te maken van
de ruimte voor jaarlijkse huurverhoging en minder van de ruimte voor
harmonisatie, of andersom, zolang de totale gemiddelde huurstijging
maximaal inflatie+1% bedraagt. Hoe die afweging uitvalt kan per
toegelaten instelling verschillen. Dit kan variëren naar gelang de
marktomstandigheden, het aantal woningen waarbij de huur al geharmoniseerd is, etcetera. Al met al levert de begrenzing van de huursomstijging
2

Kamerstukken II 2013/14, 32 847, nr. 119.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

6

inclusief harmonisatie een bijdrage aan het behoud van een betaalbare
woningvoorraad, en zal het verschil in huurprijsniveau tussen bestaande
en nieuwe huurovereenkomsten waarschijnlijk minder worden, terwijl het
verhuurders voldoende ruimte laat om zelf een afweging te maken welke
woningen ze in een bepaald prijssegment willen verhuren.
Het meetellen van de volledige huurstijging bij harmonisatie zal ook
gevolgen hebben voor het aantal woningen van toegelaten instellingen
dat met een geliberaliseerde huurovereenkomst wordt verhuurd. Er blijft
binnen de toegestane huursom minder ruimte over om bij nieuwe
verhuringen een meer marktconforme huur te vragen. Een verhuring met
een geliberaliseerde huurovereenkomst, dat wil zeggen met een
aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710 (2015) gaat
vanwege de begrenzing ten koste van harmonisatie van andere opnieuw
te verhuren woningen.
In de huidige situatie geldt dezelfde maximale huurverhoging per woning
voor huurders van toegelaten instellingen als voor huurders van
particuliere verhuurders. Deze lijn wordt doorgezet. Dat betekent dat
wettelijk één maximaal huurverhogingspercentage wordt vastgesteld, dat
geldt voor zowel huurders bij toegelaten instellingen als bij huurders van
particuliere verhuurders.
Het akkoord van Aedes en Woonbond gaat uit van een gestaffelde
maximale huurverhoging. Om de staffel uit het sociaal huurakkoord te
realiseren kan op lokaal niveau door huurdersorganisaties, gemeenten en
toegelaten instellingen in prestatieafspraken of door huurdersorganisaties
en verhuurders onderling in het kader van het overleg huurdersverhuurder worden vastgelegd dat bij de jaarlijkse huurverhoging een
staffel wordt toegepast waarbij rekening gehouden zal worden met de
afstand van de feitelijke huur tot de maximale huur, en welke staffelgrens
daarbij geldt.
Voor particuliere verhuurders zal ook in de toekomst geen maximering
van de huursomstijging gelden. Hiervoor zijn verschillende redenen.
Particuliere verhuurders hebben geen sociale taak. Een beperking van de
huursomstijging zou daarnaast grote administratieve lasten met zich
meebrengen: immers, de gemiddelde huurstijging van het gehele bezit
van elke individuele particuliere verhuurder moet dan in beeld gebracht
en gecontroleerd worden. Hiervoor ontbreekt op dit moment een
toezichthoudende organisatie. Voor particuliere verhuurders is een
dergelijke huursomstijging dus praktisch niet hanteerbaar, en bovendien
zijn zij geen partij bij het gesloten akkoord. Een maximering van de
huursomstijging op het door Aedes en Woonbond overeengekomen
niveau zou bovendien tot een daling van de verdiencapaciteit van
particuliere verhuurders leiden die niet in lijn is met hetgeen in het
Woonakkoord is afgesproken.
2.2 Tijdelijk huren
In de beleidsbrief van de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties van 17 januari 2012 betreffende «Huur op Maat, de
nota van D66 «Weg met de wachtlijst», Tijdelijke verhuur (de motie Van
Bochove/Ortega-Martijn) en Leegstandwet» () aan de Tweede Kamer3 is
een aantal maatregelen aangekondigd op het gebied van tijdelijk huren.
Onderdeel daarvan was een wijziging van de Leegstandwet, waarmee de
termijnen voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet werden
uitgebreid en de voorwaarden versoepeld. De betreffende wijziging is op
1 juli 2013 in werking getreden bij de Wet van 19 juni 2013 tot wijziging
3

Kamerstukken II 2011/12, 27 926, nr. 178.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

7

van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden
voor tijdelijke verhuur bij leegstand van gebouwen en woningen4.
Daarnaast is in die brief toegezegd om, in antwoord op de (aangehouden)
motie van de leden Van Bochove (CDA) en Ortega-Martijn (CU)5, in
overleg te treden met het Landelijk overleg huurders verhuurders (LOHV)
en met experts in het veld om eventuele nog niet geadresseerde
behoeften aan vormen van tijdelijke verhuur in kaart te brengen en te
bezien hoe hier aan tegemoet gekomen kon worden.
Ter invulling van deze toezegging heeft in het najaar van 2013 een
gespreksronde met diverse partijen in het veld plaatsgevonden, onder
andere met Aedes, de Woonbond, Vastgoed Belang, gemeente
Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties,
toegelaten instelling Stadgenoot, toegelaten instelling Rochdale, diverse
huurrechtjuristen, Platform 31, het Expertisecentrum arbeidsmigranten,
de Maaskoepel, toegelaten instellingen Woonbron en Woonstad uit
Rotterdam, de Federatie Opvang, NVM, VGM en Kences. Doel van deze
gespreksronde was een zo breed mogelijke inventarisatie van behoeften
aan vormen van tijdelijke verhuur en van wensen ten aanzien van de
bestaande vormen van tijdelijk huren (Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek,
Leegstandwet). Alle gesprekspartners, met uitzondering van de
Woonbond, gaven aan behoefte te hebben aan een verruiming van de
mogelijkheden voor tijdelijke (ver)huur.
De resultaten van de gespreksronde zijn opgenomen in de brief van de
Minister voor Wonen en Rijksdienst van 11 april 20146 aan de Tweede
Kamer. Deze brief is met de Tweede Kamer besproken in het algemeen
overleg van 14 mei 20147. Dit wetsvoorstel dient tevens ter uitwerking van
deze brief en de daarop met de Tweede Kamer gevoerde discussie.
In de brief van 11 april 2014 is de uitbreiding van de specifieke categorieën van «dringend eigen gebruik» met een aantal nieuwe categorieën,
waaronder jongeren en starters, aangekondigd. Wat betreft de doelgroep
jongeren en starters heeft de Tweede Kamerfractie van de ChristenUnie
het initiatief genomen een eigen wetsvoorstel in te dienen8. In het
voorliggende wetsvoorstel is voor dit onderwerp aangesloten bij dit
initiatiefwetsvoorstel van het lid Schouten tot wijziging van Boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet.
Voorzien is in een bepaling, waarin de samenloop tussen het initiatiefwetsvoorstel van de Christen Unie en dit wetsvoorstel wordt geregeld
(artikel VIII). Bij invoering van het wetsvoorstel van de ChristenUnie
vervalt dit onderdeel in het voorliggende wetsvoorstel.
Tot slot is in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom, dat op
27 november 2015 tussen de Ministers van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties, Veiligheid en Justitie, Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Financiën en de Vereniging Nederlandse Gemeenten is gesloten,
aangegeven dat het Rijk zich specifiek voor onzelfstandige woonruimte
inzet om middels wetswijziging mogelijk te maken dat huurcontracten
voor een periode van vijf jaar kunnen worden afgesloten. Na de periode
van vijf jaar waarvoor de subsidieregeling voor de huisvestingsvoorziening voor vergunninghouders geldt, willen toegelaten instellingen de
mogelijkheid hebben om de huisvestingsvoorziening aan te passen naar
4

Stb. 2013, 264.
Kamerstukken II 2011/12, 33 000 VII, nr. 72.
Kamerstukken II 2013/14, 27 926, nr. 218.
7
Kamerstukken II 2013/14, 27 926, nr. 227.
8
Kamerstukken II, 2014/15, 34 156, nr. 2.
5
6

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

8

reguliere sociale huurwoningen, mits dit past binnen de prestatieafspraken tussen gemeenten en toegelaten instellingen.
Zoals hiervoor aangegeven voorziet het huidige stelsel van mogelijkheden
voor tijdelijke verhuur niet in alle situaties waarin tijdelijke verhuur
wenselijk is. Daarnaast gaven diverse partijen aan de huidige regeling in
titel 7.4 van het BW versnipperd en ingewikkeld te vinden. Verhuurders
vinden tijdelijke verhuur nu vaak te riskant, omdat ze vrezen dat er vaste
huurcontracten ontstaan. Een inzichtelijker stelsel van mogelijkheden voor
tijdelijke verhuur komt daarom zowel huurders als ook verhuurders ten
goede.
Het is dan ook aangewezen om de huidige wetgeving te wijzigen. Dit om
te bevorderen dat:
− Aan de belangen van potentiële huurders op de woningmarkt beter
tegemoet wordt gekomen;
− De (huur)woningvoorraad in Nederland efficiënter wordt gebruikt;
− Het stelsel van tijdelijke verhuur overzichtelijker wordt.
Het is overigens uitdrukkelijk geenszins de bedoeling om het uitgangspunt
van het contract voor onbepaalde duur te verlaten en af te stappen van
het systeem waarbij tijdelijke verhuur de uitzondering op de hoofdregel is.
Het instrument van tijdelijke huur moet zo worden ingezet dat aan de
essentie van de huur(prijs)bescherming niet wordt afgedaan. Echter, voor
het bevorderen van de doorstroming kan tijdelijke verhuur een goed
aanvullend instrument zijn, zonder dat de huurders op onaanvaardbare
wijze worden geschaad in hun belangen.
Voorts is van groot belang dat met dit wetsvoorstel niet wordt ingegrepen
in bestaande huurcontracten. Voor nog lopende contracten blijft de
bestaande huurregelgeving gelden; verwezen wordt naar artikel V dat een
overgangsbepaling invoegt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk
Wetboek. In alle gevallen waarbij van de verbeterde of nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur gebruik wordt gemaakt, zullen huurder en
verhuurder vooraf, bij het sluiten van het huurcontract, op de hoogte zijn
van de inhoud van de rechtsbescherming bij dit contract.
2.3 Driejaarlijkse inkomenstoets
Aedes en Woonbond hebben beide gewezen op de problematiek van
zowel het goedkoop als het duur scheefwonen. Beide vormen belangrijke
aandachtspunten in het kabinetsbeleid. Ten aanzien van het goedkope
scheefwonen worden huurders met een hoger inkomen in het huidige
beleid via inkomensafhankelijke huurverhogingen geprikkeld om door te
stromen dan wel om een hogere bijdrage te leveren aan hun huurwoningen. Als het gaat om het dure scheefwonen worden huurders met een
te hoge huur in relatie tot hun inkomen onder meer door het beleid van
passend toewijzen beter beschermd tegen te hoge huurlasten.
Aedes en Woonbond hebben in hun akkoord aangegeven nu nog niet met
een oplossing voor deze problematiek te kunnen komen, zij zullen daar
gezamenlijk onderzoek naar doen. Het kabinet acht het van belang dat de
doorstroming en de betaalbaarheid in dit kader gewaarborgd blijft.
In dit wetsvoorstel is daarom de mogelijkheid opgenomen van een
driejaarlijkse inkomenstoets waarbij de huurprijs van een woning, indien
het huishoudinkomen boven de toewijzingsgrens voor een sociale
huurwoning blijkt te liggen, 3 jaar lang verhoogd mag worden met een
hogere maximale huurverhoging, die zal worden vastgesteld op
inflatie+4%. In de brief van 3 juli 2015 was nog sprake van een vijfjaarlijkse

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

9

inkomenstoets. Op grond van de aangenomen motie Van Vliet/Ronnes9 is
deze termijn echter verkort naar drie jaar.
Het percentage van inflatie+4% ligt zodanig hoger dan het «reguliere»
maximale huurverhogingspercentage dat daarmee een prikkel tot
doorstroming kan worden gegeven wanneer geconstateerd wordt dat er
sprake is van goedkope scheefheid. Gebleken is dat de Belastingdienst
pas in 2017 de betreffende inkomensverklaringen kan verstrekken. Deze
toets kan dan ook in 2017 voor de eerste maal plaatsvinden. Om ook
tussentijds de bestrijding van scheefheid te kunnen handhaven zal de
huidige inkomensafhankelijke huurverhoging tot die tijd doorlopen.
Bij de driejaarlijkse inkomenstoets wordt, analoog aan de inkomensafhankelijke huurverhoging, een aantal groepen ontzien, waaronder nu ook
ouderen. Wanneer een lid van het huishouden de pensioengerechtigde
leeftijd, als bedoeld in de Algemene ouderdomswet, heeft bereikt geldt
het hogere maximale huurverhogingspercentage niet. In dat geval is het
lagere maximale huurverhogingspercentage van toepassing, te weten
inflatie+2,5%. Het Kabinet is van mening dat het voor deze groep minder
opportuun is hen middels een driejaarlijkse inkomenstoets te prikkelen tot
doorstroming. Immers, gemiddeld genomen zal bij pensionering sprake
zijn van een inkomensachteruitgang, terwijl het voor ouderen ook lastiger
is om daadwerkelijk door te stromen naar een andere woning, onder meer
omdat het verkrijgen van een woninghypotheek voor de volledige
hypotheeksom voor hen, gezien hun leeftijd, over het algemeen moeilijker
is.
Afhankelijk van de uitkomst van het onderzoek van Aedes en Woonbond
kan deze maatregel nader bezien worden.
3. Elementen wetsvoorstel
3.1 Huursombenadering
Gebaseerd op het akkoord Aedes-Woonbond heeft het kabinet gekozen
voor de volgende invulling van de huursombenadering:
− Voor toegelaten instellingen geldt een maximering van de totale
huursomstijging van gereguleerde verhuurde woningen van inflatie+1%. De maximering is inclusief huurharmonisatie en ook inclusief
de stijging van de huurprijs van woningen die in het jaar waarover de
huursomstijging wordt berekend naar het geliberaliseerde segment
overgaan.
− Op het niveau van de individuele woning geldt per 2017 een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging van inflatie+2,5%. Voor het
huurrondejaar 2016/2017 geldt nog het basishuurverhogingspercentage van inflatie+1,5%.
− Voor de particuliere huursector geldt geen beperking van de huursomstijging. Wel geldt daar uiteraard de maximering van de jaarlijkse
huurprijsstijging.
3.2 Maximale huursomstijging toegelaten instellingen
De maximale huursomstijging voor toegelaten instellingen, inclusief
harmonisatie, zal op inflatie+1% worden vastgesteld.
De begrenzing van de huursomstijging heeft betrekking op woningen met
een gereguleerd contract, de woningen die een toegelaten instelling
verhuurt met een geliberaliseerde huurovereenkomst vallen niet onder de
beperking van de huursomstijging. Geliberaliseerd verhuurde woningen
zijn ook niet bedoeld voor het huisvesten van de aandachtsgroep van
toegelaten instellingen.
9

Kamerstukken II 2015/16, 34 300 XVIII, nr. 43.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

10

De huurprijsstijging die optreedt wanneer gereguleerd verhuurde
woningen bij het vrijkomen in het geliberaliseerde segment verhuurd
gaan worden, valt wel onder de beperking van de huursomstijging. Het
meetellen voor de begrensde huursomstijging geldt alleen in het jaar dat
de betreffende woning overgaat van het gereguleerde naar het geliberaliseerde segment. In het jaar daarop is deze woning geliberaliseerd en dus
niet vallend onder de beperking van de huursomstijging. Dat de
huurstijging als gevolg van huurharmonisatie onderdeel gaat uitmaken
van de berekening van de huursomstijging leidt er toe dat alle huurstijgingen gedurende het jaar in de huursomstijging mee moeten tellen en
niet alleen de jaarlijkse huurverhoging bij bestaande contracten. Daarom
dient de de huursomstijging niet langer berekend te worden van 30 juni
tot 1 juli van enig jaar, maar over een heel jaar, te weten van 30 juni van
enig jaar tot 30 juni van het jaar daarop. Het huurniveau op 30 juni van
enig jaar wordt dan vergeleken met het huurniveau van dezelfde
woningen een jaar later.
Behalve door het meenemen van de huurharmonisatie wordt de huursomstijging verder niet beperkt ten opzichte van de maximale huursomstijging die al bestaat, hetgeen betekent dat huurstijgingen van woningen
waarbij woningverbetering plaatsvindt, die in het betreffende jaar voor
het eerst (nieuwbouw, aankoop) of voor het laatst (sloop, verkoop) door
de betreffende toegelaten instelling worden verhuurd en bij onzelfstandige woningen, net als nu het geval is, niet hieronder vallen.
Als extra maatregel is daaraan nog toegevoegd dat de extra huurstijgingen die als gevolg van de driejaarlijkse inkomenstoets zijn gerealiseerd, dat wil zeggen de huurverhogingen bij huishoudens met een
inkomen boven de toewijzingsgrens, niet meetellen bij de berekening van
de huursomstijging indien in prestatieafspraken tussen gemeente,
toegelaten instellingen en huurders is afgesproken dat deze inkomsten
gebruikt zullen worden voor investeringen.
Dit geldt tot maximaal het bedrag van die in prestatieafspraken
opgenomen investeringen. Ditzelfde geldt in het jaar 2016/2017 voor de
inkomensafhankelijke huurverhogingen.
3.3 Maximale huurverhoging
Het maximale huurverhogingspercentage geldt voor alle verhuurders. Het
bepaalt hoeveel de huur bij elke individuele gereguleerde huurverhoging
maximaal mag worden verhoogd.
Het akkoord van Aedes en Woonbond gaat uit van een gestaffelde
maximale huurverhoging waarbij, wanneer de huurprijs hoger is dan 80%
van de maximale huur een maximaal huurverhogingspercentage geldt
van inflatie, en wanneer de huurprijs lager is dan 80% van de maximale
huur een maximaal huurverhogingpercentage geldt van inflatie+2,5%.
Bovendien is in het akkoord voorgesteld dat over deze staffelgrens van
80% van de maximale huur op lokaal niveau andere afspraken gemaakt
kunnen worden.
Om dit mogelijk te maken zal voor zowel toegelaten instellingen als ook
particuliere verhuurders een maximaal huurverhogingspercentage van
inflatie+2,5% gelden. Daaronder kunnen dan door toegelaten instellingen
afspraken gemaakt worden met huurders en eventueel gemeenten over
een te hanteren staffel.
In het huurrondejaar 2016/2017 geldt echter een basishuurverhogingspercentage van inflatie+1,5%.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

11

3.4 Tijdelijk huren
De in paragraaf 2.2 beschreven inventarisatieronde heeft een breed scala
aan wensen ten aanzien van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten opgeleverd. Al deze mogelijkheden zijn zorgvuldig bekeken en
afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen stellen welke uitbreiding van de
mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Daarbij is ook
bezien of een vereenvoudiging of stroomlijning van de bestaande
regelgeving betreffende tijdelijk huren in het BW en de Leegstandwet
mogelijk is. Bij de inventarisatie is gebleken dat ook daaraan behoefte
bestaat. Bij dit vereenvoudigen en stroomlijnen wordt wel de huidige
systematiek van titel 7.4 van het BW zoveel mogelijk intact gelaten.
Met tijdelijke huurovereenkomsten krijgen verhuurders de mogelijkheid
hun bezit flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten, bijvoorbeeld
wanneer zij bepaalde doelgroepen willen bedienen.
Diverse groepen van huurders hebben geen behoefte aan een huurovereenkomst voor lange duur dan wel onbepaalde tijd. Voor huurders kan
een toename van de mogelijkheden voor tijdelijk huren een vergroting
van het aanbod aan huurwoningen opleveren, omdat woningen voor
bepaalde doelgroepen sneller beschikbaar zijn of komen, of doordat
verhuurders woningen voor de verhuur aanbieden die, omdat de
verhuurder in zijn situatie geen huurovereenkomst voor onbepaalde duur
kan sluiten, anders leeg zouden staan.
Daarnaast leveren tijdelijke huurcontracten voor huurders, hoewel de
huurbescherming beperkter is, meer zekerheid op dan bijvoorbeeld
anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten) of huurovereenkomsten «naar zijn aard van korte duur».
Dit wetsvoorstel breidt daarom de mogelijkheden voor tijdelijke huur uit
door middel van de volgende maatregelen:
a. een uitbreiding van de specifieke categorieën van «dringend eigen
gebruik» (artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c, juncto derde en vierde
lid, van het BW). Naast de thans bestaande mogelijkheden wordt
voorgesteld de verhuurder de mogelijkheid te bieden op de grond
«dringend eigen gebruik» de huur op te zeggen bij jongeren (het
voorgestelde artikel 7: 274c van het BW), bij promovendi (het
voorgestelde artikel 7: 274e van het BW) en bij grote gezinnen (het
voorgestelde artikel 7: 274f van het BW);
b. uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen;
c. aanpassing en verruiming van de zogenoemde «diplomatenclausule»
(het voorgestelde artikel 7: 274, tweede lid, van het BW);
d. introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd, met een maximumduur van 1 jaar
(het voorgestelde artikel 7: 271, eerste lid, van het BW), en
e. de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen (het
voorgestelde artikel 7: 271, eerste lid, van het BW).
Naast deze maatregelen wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt om
een aantal bepalingen te herschikken. Hiervoor wordt verwezen naar het
artikelsgewijze deel van deze memorie van toelichting.
Ad a. Uitbreiding van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» voor
specifieke doelgroepen
Wanneer een woning gebouwd of beschikbaar gesteld wordt voor een
bepaalde doelgroep en daarmee specifiek bestemd is voor die doelgroep,
dan is het uit het oogpunt van efficiënt gebruik van woonruimte wenselijk
om die woning voor de betreffende doelgroep beschikbaar te kunnen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

12

houden. Daartoe kan het mogelijk gemaakt worden om de huur op te
zeggen wanneer de huurder of het huishouden dat er woont niet langer
tot die doelgroep behoort.
– Thans bestaande doelgroepen
Een dergelijke mogelijkheid bestaat in het BW al voor woningen die
bestemd zijn voor ouderen of gehandicapten en ook voor woningen die
bestemd zijn voor studenten (de zogenoemde «campuscontracten») (het
thans nog geldende artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel c, juncto derde en
vierde lid, van het BW). Uit de evaluatie van de campuscontracten die in
januari 2011 aan de Tweede Kamer is gezonden10, blijkt dat verhuurders
veel gebruik maken van het campuscontract: gemiddeld bij 80% van de
studentenwoningen, een percentage dat nog toeneemt omdat het
campuscontract alleen bij nieuwe verhuringen toegepast kan worden. Uit
de evaluatie blijkt verder dat verhuurders, studenten en gemeenten
overwegend positief zijn over de werking van het campuscontract.
Verhuurders menen dat het campuscontract het optimale instrument is
om te bewerkstelligen dat de studentenwoning ook daadwerkelijk aan
studenten wordt verhuurd. In het voorgestelde artikel 7: 274d, vijfde lid,
van het BW is de uitwisselbaarheid met jongeren en promovendi
geregeld.
– Jongeren (het voorgestelde artikel 7: 274c van het BW)
In de voornoemde brief van 17 januari 2012 is reeds ingegaan op het
(experiment met een) jongerencontract van de Amsterdamse corporaties.
Het experiment met het jongerencontract, waarbij de huur voor jongeren
voor de leeftijd van 23 jaar ingaat en bij de leeftijd van 26 jaar wordt
opgezegd, loopt al enige jaren. De toenmalige Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties kondigde aan dit experiment met belangstelling te volgen en bij een positief resultaat de regelgeving op dit punt te
willen aanpassen.
Tijdens de inventarisatie is ook met partijen gesproken over het voorstel
van corporatie Stadgenoot voor een 5-jarencontract. Dit voorstel behelst
het mogelijk te maken om starters onder de 30 jaar voor een aantal in
overleg met de gemeente aan te wijzen woningen een tijdelijk huurcontract aan te bieden voor 5 jaar. Na afloop van die 5 jaar kan de huurder als
het inkomen is gestegen een nieuwe woning vinden op de vrije markt.
In dit wetsvoorstel wordt, in aansluiting op het experiment in Amsterdam
en het voorstel van Stadgenoot, geregeld dat de huur voor woningen die
zijn bestemd als jongerenwoning, kan worden opgezegd ten behoeve van
een nieuwe jongere op het moment dat de jongere deze woning 5 jaar
heeft bewoond. Een jongere is een persoon met een leeftijd van minimaal
18 en maximaal 27 jaar. Tot die leeftijd kan een jongerencontract worden
afgesloten.
Er is voorzien in de mogelijkheid om deze periode van 5 jaar met twee jaar
te verlengen, zodat verhuurders eventueel tegemoet kunnen komen aan
schrijnende situaties die zouden ontstaan als de huur na 5 jaar wordt
opgezegd. Van deze nieuwe mogelijkheid voor tijdelijke huur kan ook
gebruik worden gemaakt bij de jongerenwoningen waar het eerdergenoemde experiment in Amsterdam betrekking op heeft.
Het is voor een jongere voorzienbaar wanneer zijn huurovereenkomst zal
eindigen, en hij kan dan ook tijdig omzien naar vervolghuisvesting,
eventueel passend bij een nieuwe levensfase. Om daarbij te helpen is
tevens geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling tijdens de periode van tijdelijke huur doorloopt.

10

Kamerstukken II 2010/11, 32 500 VII, nr. 77.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

13

In het doorlopen van de inschrijfduur tijdens de duur van het jongerencontract is uitsluitend voor jongeren voorzien. Immers, voor bestaande
groepen waarvoor de opzeggrond dringend eigen gebruik al van
toepassing is, zoals studenten. is nooit gebleken dat de tijdens de looptijd
van de huurovereenkomst opgebouwde inschrijfduur niet voldoende zou
zijn om vervolghuisvesting te vinden. Bovendien zijn groepen als
studenten en promovendi kansrijker, hebben zij daardoor over het
algemeen meer mogelijkheden voor het kiezen van vervolghuisvesting,
zullen zij minder snel aangewezen zijn op sociale huur en zijn zij daarbij
bovendien naar verwachting minder lokaal gebonden.
In het voorgestelde artikel 7: 274c, vijfde lid, van het BW is de uitwisselbaarheid met studenten en promovendi geregeld.
– Promovendi (het voorgestelde artikel 7: 274e van het BW)
In voormelde brief van 17 januari 2012 aan de Tweede Kamer inzake het
huurbeleid, heeft de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties daarnaast een toezegging gedaan (p. 4) om het
bestaande campuscontract uit te breiden zodat ook «degenen die op
grond van een promotieplaats aan de instelling voor hoger onderwijs zijn
verbonden gebruik kunnen maken van studentenhuisvesting, en deze na
afloop van hun promotie moeten verlaten».
Naast studenten willen de studentenhuisvesters ook promovendi die voor
meerdere jaren aan een universiteit verbonden zijn, huisvesten. Indien
deze groep niet langer aan de universiteit verbonden is, willen studentenhuisvesters de huur kunnen opzeggen. Ook in dit geval zal de verhuurder
de woning namelijk weer ter beschikking willen stellen aan nieuwe
studenten of promovendi. Om die reden wordt naast de bestaande
«campuscontracten» de nieuwe categorie promovendi toegevoegd. Voor
promovendi gelden vergelijkbare regels als voor studenten. De
woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi. In de huurovereenkomst moet duidelijk zijn dat de woonruimte na beëindiging van de huur
opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Omdat studentenhuisvesters jongeren, studenten en promovendi in dezelfde huisvesting
willen huisvesten, is geregeld dat jongeren, studenten en promovendi in
deze regeling uitwisselbaar zijn, dus dat de woning ook opnieuw aan een
jongere of een student mag worden verhuurd. De bestaande regeling van
de campuscontracten is spiegelbeeldig aangepast.
Promovendi kunnen door middel van een door de onderwijsinstelling te
verstrekken verklaring dat zij zich voorbereiden op een promotie aantonen
dat ze nog steeds promovendus zijn. Wanneer de promovendus niet
langer op die manier kan aantonen dat hij zich voorbereidt op een
promotie, kan de verhuurder de huur opzeggen.
– Grote gezinnen (het voorgestelde artikel 7: 274f van het BW)
In het kader van de inventarisatie kwam ook de categorie woningen voor
grote gezinnen aan de orde. In veel steden is slechts een beperkt aantal
(sociale) huurwoningen beschikbaar voor grote gezinnen. Toegelaten
instellingen willen daar dan ook zuinig mee omgaan, en voorkomen dat
deze woningen niet langer door grote gezinnen worden bewoond. De
schaarse grote woningen die specifiek worden toegewezen aan grote
gezinnen zouden vrij moeten kunnen komen voor een ander groot gezin
wanneer het gezin kleiner wordt (de kinderen het huis uit gaan). Een groot
gezin is in dit geval gedefinieerd als een gezin van 8 of meer personen. De
verhuurder kan echter pas gebruik maken van de betreffende opzeggingsgrond indien de omvang van het huishouden is teruggevallen naar
minder dan vijf personen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

14

Bij al deze doelgroepen verdient voorts nog aandacht in hoeverre
daarvoor het vereiste geldt dat de huurder andere passende woonruimte
kan verkrijgen en in hoeverre de mogelijkheid bestaat aan de huurder een
vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Wat het
eerste punt betreft, hier geldt naar huidig recht van oudsher dat in geval
van gehandicapten- en ouderenwoningen het vereiste geldt dat moet
blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Voor
de studentenhuisvesting geldt dit vereiste echter niet. Hier is doorslaggevend geacht dat het voor de huurder duidelijk voorzienbaar is wanneer
hij niet langer tot de doelgroep zal behoren en de huurovereenkomst dus
kan worden opgezegd. In het wetsvoorstel heeft dezelfde gedachte ertoe
geleid deze eis evenmin te laten gelden voor de doelgroepen van
promovendi, grote gezinnen en krachtens de Huisvestingswet 2014
aangewezen personen. Verwezen wordt naar het voorgestelde
artikel 7:274, eerste lid, onder c, van het BW.
Wat betreft de toekenning aan de huurder van verhuis- en inrichtingskosten kan het volgende worden opgemerkt. Hier geldt voor alle vormen
van dringend eigen gebruik, dus ook voor alle voormelde doelgroepen,
dat de rechter bevoegd, maar niet verplicht is een dergelijke vergoeding
toe te kennen; men zie artikel 7:275, eerste lid, van het BW. Een
verplichting bestaat slechts in geval van dringend eigen gebruik in
verband met renovatie; zie artikel 7:275, derde lid, van het BW in
verbinding met het voorgestelde artikel 7:274, derde lid, van het BW. In de
gevallen dat duidelijk voorzienbaar is dat de huurder niet langer tot de
doelgroep zal behoren en dat opzegging zal volgen, zal dat ook hier een
indicatie zijn dat voor een dergelijke vergoeding geen reden is. Ook
artikel 7:276 van het BW is voor alle vormen van dringend eigen gebruik,
inclusief de voormelde doelgroepen, van toepassing. In al deze gevallen is
dus de verhuurder die zich aan het in artikel 7:276 van het BW bedoelde
bedrog schuldig maakt, jegens de huurder tot schadevergoeding
gehouden.
Ad b. Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop staande
huurwoningen (artikel III van het wetsvoorstel)
De Leegstandwet geeft de eigenaren van een aantal categorieën
leegstaande woonruimte de mogelijkheid om deze tijdelijk te verhuren in
afwachting van verkoop, sloop of renovatie. De gedachte hierachter is dat
leegstaande woonruimte op deze wijze zo veel mogelijk benut kan worden
voor de volkshuisvesting. Het gaat om de volgende categorieën:
woonruimte in een gebouw, woonruimte in te koop staande koopwoningen en woonruimte in huurwoningen die in afwachting zijn van sloop
of renovatie.
De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening is
voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van
tijdelijke verhuur. Dankzij de vergunning weet de eigenaar op voorhand
zeker dat hij de huur kan opzeggen wanneer de woning bijvoorbeeld
verkocht wordt of de renovatie gaat beginnen. Wanneer de vergunning
eindigt, eindigt de huurovereenkomst automatisch.
Voor te koop staande huurwoningen bestaat thans niet de mogelijkheid
voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Aangenomen werd altijd
dat wanneer verkoop van een te koop staande huurwoning uitblijft, deze
woning weer regulier in plaats van tijdelijk verhuurd kan worden.
Inmiddels blijkt dat soms (hoge) kosten gemaakt moeten worden om een
huurwoning «verkoopklaar» te maken, bijvoorbeeld door het kadastraal
splitsen van panden. Het ligt dan niet voor de hand om de woning,
wanneer deze niet meteen verkocht wordt, weer regulier te gaan
verhuren.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

15

Met de voorgestelde wijziging van de Leegstandwet wordt met de
categorie te koop staande huurwoningen een nieuwe categorie tijdelijk te
verhuren woningen toegevoegd.
Voor deze categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening (maximaal twee jaar, verlenging met maximaal een jaar tot
maximaal vijf jaar), en de huurprijsbescherming zoals die ook voor de
categorieën woonruimte in een gebouw en woonruimte in een voor sloop
of renovatie bestemde huurwoningen geldt. Dat wil zeggen dat in al deze
gevallen in de vergunning een maximale huurprijs wordt opgenomen,
gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Voor de huurwoningen in
afwachting van verkoop wordt daarnaast een kortere minimum
verhuurduur geregeld: drie maanden in plaats van zes maanden en een
kortere opzeggingstermijn: twee maanden in plaats van drie maanden.
De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval
voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op
deze manier tijdelijk kunnen verhuren. De gemeente toetst bij vergunningverlening voor de Leegstandwet immers of de woonruimte niet op een
andere manier dan door tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet
beschikbaar kan worden gesteld voor de volkshuisvesting.
Ad c. Aanpassing van de «diplomatenclausule» (het voorgestelde artikel 7:
274, eerste lid, onderdeel b, juncto tweede lid, van het BW)
Op grond van het huidige artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel b, juncto
tweede lid, van het BW kan een woning bij afwezigheid van de eigenaar/
huurder tussentijds verhuurd worden totdat de eigenaar of eerdere
huurder weer terugkeert naar de woning. Thans is dit echter slechts voor
één tussenhuurder mogelijk. Wanneer deze tussenhuurder vertrekt, is het
op grond van de huidige omschrijving van de regeling van de tussenhuur
niet mogelijk een nieuwe tussenhuurder te laten huren tot het moment
van terugkeer van de eigenaar/eerdere huurder. Artikel 7: 274, tweede lid,
van het BW spreekt immers van het opzeggen van de huur ten behoeve
van «de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is»
(onderdeel b) en over «de vorige huurder» (onderdeel c). Het voorgestelde
tweede lid bepaalt daarom in de aanhef dat de verhuurder met de huurder
en een telkens opvolgende huurder kan overeenkomen dat na afloop van
de bij dat beding overeengekomen termijn de woonruimte moet worden
ontruimd. De woonruimte moet worden ontruimd hetzij omdat de
verhuurder zelf de woonruimte wil betrekken, hetzij omdat hij een vorige
huurder in de gelegenheid wil stellen de woning opnieuw te betrekken. In
de voorgestelde redactie zijn verschillende tussenhuren mogelijk. Aan
artikel 7:274, tweede lid, van het BW is voorts een zin toegevoegd die
verduidelijkt dat ook een met een huurder aanvankelijk overeengekomen
termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden kan
worden verlengd.
Het kan zich voordoen dat in gevolge de artikelen 7:266 tot en met 270 van
het BW een medehuurder of een opvolgende huurder optreedt. Voor de
toepassing van artikel 7:274, tweede lid, van het BW kunnen deze met de
daar bedoelde huurders worden gelijk gesteld.
Ad d. De huurovereenkomst voor korte tijd
De hiervoor toegelichte gevallen van tijdelijke huur betreffen steeds
bepaalde specifieke doelgroepen (uitbreiding dringend eigen gebruik) of
specifieke, min of meer nauwkeurig omlijnde situaties (Leegstandwet,
diplomatenclausule). Bij de voormelde inventarisatie is evenwel naar
voren gekomen dat er daarnaast behoefte is aan huurovereenkomsten
voor korte tijd voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

16

Gewezen is daarbij op de volgende voorbeelden. Arbeidsmigranten
(waarvoor woonruimte nu nog vaak gekoppeld is aan de arbeidsovereenkomst), werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en
agenten en kenniswerkers hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke
huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Ook is hier aandacht
gevraagd voor mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in
begeleide woonvormen, mensen uit de opvang, die snel tijdelijk onderdak
moeten hebben in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een
dergelijke behoefte is naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te
scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers
van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering
van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij huurders
behoefte hebben aan woonruimte voor een korte periode, maar waarvoor
op dit moment geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten
bestaat.
Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren,
maar niet vast willen zitten aan een huur voor onbepaalde tijd, en daar op
dit moment geen mogelijkheid voor bestaat, komt een deel van dit
potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. In andere van dit soort
gevallen, waarin thans geen tijdelijke huur mogelijk is, zullen verhuurders
trachten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7: 232, tweede
lid, van het BW, betreffende een huur «welke een gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Uit de voormelde
inventarisatie is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkomt. Daaraan zijn
evenwel grote bezwaren verbonden.
In de eerste plaats leent de figuur van artikel 7: 232, tweede lid, van het
BW zich niet voor toepassing op gevallen als hiervoor weergegeven. Deze
bepaling, die destijds door de wetgever bedoeld is voor die «gevallen
waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van
een beroep op huur(prijs)bescherming», werd toen gezien als een
«uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis», die volgens de
wetgever «in onze opstelling zeer restrictief moet worden opgevat»11.
Zoals in de toen gevolgde gedachtegang past, gold (en geldt nog steeds)
voor de hier bedoelde uitzonderingsgevallen geen enkele huurbescherming, noch ter zake van de beëindiging van de huur, noch ter zake
van de huurprijs. De verhuurder is derhalve geheel vrij de huur op te
zeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Voor
de gevallen die hiervoor werden opgesomd, is dat bepaald onwenselijk.
Hier bestaat juist een duidelijke behoefte aan huurprijsbescherming,
terwijl ook een zekere bescherming bijvoorbeeld tegen bedingen die
tussentijdse opzegging door de verhuurder mogelijk maken, op zijn plaats
is.
In de tweede plaats is de begrenzing van het toepassingsgebied van
artikel 7: 232, tweede lid, van het BW intussen minder duidelijk geworden.
Voor een verhuurder is het in veel gevallen onzeker of zijn verhuur
inderdaad onder de omschrijving «naar zijn aard van korte duur» valt. De
rechter beoordeelt dit aan de hand van factoren als de aard van de
woonruimte, de aard van het gebruik, de partijbedoeling en de feitelijke
duur van het gebruik. De uitkomst van het oordeel van de rechter is
daardoor vaak moeilijk te voorspellen. De jurisprudentie op dit punt geeft
een sterk wisselend beeld. Ook een dergelijke onzekerheid heeft tot
gevolg dat artikel 7: 232, tweede lid, van het BW geen geschikte oplossing
biedt voor de hiervoor vermelde gevallen, waarin aan een korte tijdelijke
huur behoefte is. Ook moet worden vermeden dat artikel 7: 232, tweede

11

Verwezen wordt naar Handelingen I 1978/79, p. 5026, bij artikel 1623a (oud), zoals dat destijds
werd ingevoerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

17

lid, van het BW verder buiten zijn eigenlijke grenzen wordt opgerekt om
daaronder ook één of meer van deze gevallen te kunnen brengen.
In voormelde brief van 17 januari 2012 is toegezegd nader te overleggen
over de mogelijkheid om de maatstaf «gebruik van woonruimte dat naar
zijn aard van korte duur is», nader te omschrijven zodat verhuurders
vooraf meer zekerheid hebben over de aard van de huurovereenkomst.
Het is echter een betere oplossing om het niet te zoeken in een moeilijk te
verwezenlijken verduidelijking van de voormelde maatstaf, die naar zijn
aard een zekere vaagheid zal blijven vertonen, maar in een duidelijk
omgrensde huurovereenkomst voor een bepaalde, korte tijd, die overal
kan worden gebruikt waar daaraan behoefte is. Alleen een dergelijke
figuur geeft de zekerheid waaraan verhuurders met het oog op de
investeringen in en de exploitatie van huurwoningen behoefte hebben.
Met dit wetsvoorstel wordt daarom een korte huurovereenkomst voor
bepaalde tijd voor woonruimte ingevoerd, naar voorbeeld van de verhuur
van bedrijfsruimte (artikel 7: 301, eerste lid, van het BW). Deze huurovereenkomst voorziet in een maatschappelijke behoefte voor het sluiten van
tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode van maximaal één jaar. In de huurovereenkomst wordt opgenomen
hoe lang de huur zal duren. Dit nieuwe type huurovereenkomst is
opgenomen in het voorgestelde artikel 7: 271, eerste lid, van het BW. Voor
een huurovereenkomst voor bepaalde tijd langer dan een jaar geldt net
als voorheen dat deze niet automatisch aan het eind van die termijn
eindigt, deze loopt door en moet worden opgezegd op grond van één van
de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De bepaalde duur is daar
een minimumtermijn. Voor de nieuwe huurovereenkomst van één jaar of
korter gaat 7: 228, eerste lid, van het BW echter onverkort gelden, zodat
deze huur van rechtswege eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is
aangegaan, is verstreken.
Bij deze korte huur past het immers slecht de verhuurder aan opzeggingsformaliteiten te binden. Deze huurovereenkomst biedt dus zowel huurder
als verhuurder zekerheid over de duur van de overeenkomst en over het
eindigen daarvan, en biedt de huurder het voordeel dat, anders dan bij het
hierboven genoemde «gebruik naar zijn aard van korte duur», de gewone
huurprijsbescherming geldt.
Verwacht mag worden dat de invoering van deze nieuwe figuur tot gevolg
zal hebben dat de categorie van de huur «die een gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» minder zal worden
gebruikt en door de rechter ook minder makkelijk zal worden aanvaard.
Op die manier wordt in de hand gewerkt dat deze maatstaf in de toekomst
wordt uitgelegd naar de beperkte betekenis die de wetgever oorspronkelijk voor ogen stond.
Dit brengt mee dat de ruimere functie die de huur «naar zijn aard van
korte duur» in de huidige praktijk heeft gekregen, wordt overgenomen
door de nieuwe figuur van tijdelijke huur voor één jaar of korter.
Het is van belang dat de huurder goed beseft dat het gaat om een tijdelijk
contract en dat hij geen recht op voortzetting van de huur na het
verstrijken van de overeengekomen tijd heeft. Wel kan hij erop
vertrouwen dat in de periode van één jaar of korter de gewone huurprijsbescherming van kracht is.
In het algemeen overleg van 14 mei 201412 heeft de Kamer een aantal
zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit.
Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een
opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde
derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder
12

Kamerstukken II 2013/14, 27 926, nr. 227.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

18

niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden
aangeboden. De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor
onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder de huurder na het verstrijken van
de jaartermijn eenvoudigweg laat zitten, vloeit hetzelfde voort uit
artikel 7:230 van het BW. Blijkens artikel 7:271, tweede lid, van het BW is in
beide gevallen volledige huurbescherming van toepassing. Het is voor
een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder een reeks van
deze tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden.
Het is ook niet te verwachten dat verhuurders er voor zullen kiezen hun
woningen voortaan alleen nog voor korte tijd aan steeds verschillende
huurders te verhuren. Zeker nu de maximumperiode voor deze huurovereenkomst op grond van de internetconsultatie is beperkt van 2 tot 1 jaar.
Verwacht mag worden dat bepaalde verhuurders zich zullen specialiseren
in dit soort korte huren al of niet in verband met de behoeften van een
bepaalde doelgroep. Voor vele professionele verhuurders en zeker voor
toegelaten instellingen zal het weinig aantrekkelijk zijn om telkens voor
ten hoogste één jaar te verhuren en dan vervolgens jaarlijks maatregelen
te moeten nemen om de beëindiging van de huur te effectueren om te
voorkomen dat een huur voor onbepaalde tijd ontstaat. Met veel
wisselende huurders zijn ook veel transactie- bemiddelings- en mutatiekosten gepaard. De meeste verhuurders streven juist naar een enigszins
bestendige huurrelatie met hun huurders.
De huurder mag er, zoals gezegd, niet op rekenen langs deze weg een
huurovereenkomst voor onbepaalde duur te kunnen verkrijgen.
Desalniettemin bestond de vrees dat sommige particuliere verhuurders
deze vorm van tijdelijke huur zullen gebruiken als een soort proeftijd,
waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde duur laten
voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, en
waarbij zij de huurovereenkomst van huurders die hen niet bevallen,
bijvoorbeeld omdat zij zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot
de huurcommissie hebben gewend en de huurprijs op grond daarvan is
verlaagd, niet verlengen.
Om te voorkomen dat huurders als gevolg hiervan beducht zullen zijn de
aanvangshuurprijs door de huurcommissie te laten toetsen omdat zij
vrezen een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst te verspelen is
voor de hier genoemde huurovereenkomsten voor bepaalde, korte tijd
met een maximum van 1 jaar de termijn van artikel 7:249 (toetsing
aanvangshuur) verlengd van 6 naar 18 maanden. Voor overige huurovereenkomsten blijft de termijn van 6 maanden gelden. Met die 18 maanden
kan de huurder ook na afloop van de huurovereenkomst voor korte tijd de
huurprijs nog laten toetsen. Op die manier wordt misbruik van deze
nieuwe vorm van tijdelijke huur als een standaard-proeftijd voorkomen.
De verhuurder kan daarmee dan namelijk niet vermijden dat de huurder
zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de Huurcommissie
wendt.
De huurder doet er daarbij uiteraard goed aan zich, ondanks de langere
termijn, wel zo snel mogelijk tot de Huurcommissie te wenden.
Gezien het bovenstaande is het wel zaak de toepassing van deze nieuwe
figuur na de invoering te blijven volgen en in het kader van de in artikel IX
van het wetsvoorstel bedoelde evaluatie te bezien of zij wellicht
aanpassing behoeft.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

19

Ad e. de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen
In het kader van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom is
gebleken dat behoefte bestaat aan het kunnen sluiten van tijdelijke
huurovereenkomsten voor onzelfstandige woningen voor een periode van
maximaal 5 jaar. Op die manier kunnen onder meer personen met een
(tijdelijke) verblijfsvergunning gehuisvest worden, waarbij de verhuurder
na ommekomst van de overeengekomen huurtermijn opnieuw kan bezien
of hij de huur wil voortzetten, dan wel de betreffende woonruimte op
andere wijze wil verhuren.
Daarom is in dit wetsvoorstel de mogelijkheid opgenomen om voor
onzelfstandige woningen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van
maximaal 5 jaar overeen te komen, die na ommekomst van de
afgesproken termijn van rechtswege eindigt. Evenals bij de huurovereenkomst voor korte tijd geldt bij deze overeenkomst dat bij verlenging van
de huurovereenkomst, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
ontstaat. Daarnaast geldt ook de verlengde termijn voor de toets van de
aanvangshuurprijs van 18 maanden.
Overzicht tijdelijke verhuur:
Het BW gaat in principe uit van een huurcontract voor onbepaalde duur.
Na invoering van dit wetsvoorstel bestaat het stelsel van tijdelijke
verhuurmogelijkheden voor woonruimte uit de volgende vormen van
tijdelijke verhuur:
− Artikel 7: 271, eerste lid, van het BW: de huurovereenkomst voor
(bepaalde) korte tijd, met een maximumtermijn van één jaar, en de
tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen, met een
maximumtermijn van vijf jaar
− Artikel 7: 274, eerste lid, onderdeel b, juncto tweede lid, van het BW:
het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder
(tussenhuur/diplomatenclausule); de verhuurder geeft van te voren
aan dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet komen
voor hemzelf of een vorige huurder;
− Artikelen 7: 274a-f van het BW: de doelgroepcontracten; enkele
specifieke vormen van «dringend eigen gebruik» ten behoeve van de
doorstroming uit en het beschikbaar houden van doelgroepwoningen
door en voor de betreffende doelgroep;
− Artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet: ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand tijdelijke verhuur voor de volgende
categorieën van woonruimte: woonruimte in een gebouw, woonruimte
in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw),
woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie,
woonruimte in een te koop staande huurwoning.
3.5 Driejaarlijkse inkomenstoets
Als gevolg van de driejaarlijkse inkomenstoets geldt voor huurders met
een gereguleerde huurovereenkomst, waarbij het inkomen boven de
toewijzingsgrens als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting (op dit moment de grens van
artikel 1, eerste lid, onderdeel b, te weten € 38.950 in 2015) blijkt te zijn
gestegen, een hoger maximaal huurverhogingspercentage, dat op 4%
boven inflatie zal worden vastgesteld.
De verhuurder kan dan bij bestaande huurovereenkomsten een huishoudinkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Deze huishoudverklaring bevat een indicatie van het inkomen van het jaar t-2 van de op het
moment van afgifte van de inkomensverklaring in de Basisregistratie

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

20

personen aanwezige leden van het huishouden op het betreffende adres,
waarbij van inwonenden beneden de 23 jaar (peildatum: 1 januari van het
huurverhogingsjaar) alleen het inkomen wordt meegenomen dat boven
«minimumloonniveau» uitkomt. Indien (minimaal) één van de leden van
het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, dan meldt
de huishoudverklaring slechts dat gegeven en geen verdere informatie
over het inkomen. De Belastingdienst geeft op de verklaring aan of een of
meer van de leden van het huishouden op 1 januari van het betreffende
kalenderjaar de pensioengerechtigde leeftijd heeft of hebben bereikt.
Wanneer dit op dat moment niet het geval is, maar op de voorgestelde
ingangsdatum van de huurovereenkomst wel, dan kan de huurder dit in
een eventueel bezwaar tegen de huurverhoging aan de verhuurder
aangeven.
Indien uit de huishoudverklaring blijkt dat het huishoudinkomen van de
huurder boven de genoemde inkomensgrens ligt en geen enkel lid van dat
huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, geldt voor het
betreffende huishouden in het betreffende jaar en de daarop volgende
vier jaren een maximale huurverhoging van inflatie+4%.
De huishoudverklaring heeft een geldingsduur van drie jaar. De
verhuurder mag nadat hij in een bepaald kalenderjaar een huishoudverklaring heeft opgevraagd ook pas drie jaar later een nieuwe huishoudverklaring opvragen. Bij een na het moment van inwerkingtreding van de
driejaarlijkse inkomenstoets ontstane nieuwe huurovereenkomst kan de
verhuurder in het eerste jaar van die huurovereenkomst een huishoudverklaring opvragen en vervolgens voor het eerst drie jaar na het opvragen
van die eerste huishoudverklaring een volgende huishoudverklaring
opvragen. De verhuurder is er zelf voor verantwoordelijk dat hij niet te
vaak een huishoudenverklaring opvraagt.
Nadat de verhuurder een huishoudverklaring heeft aangevraagd en deze
(voor het eerst) bij het voorstel tot huurprijsverhoging heeft gevoegd,
dient hij ten aanzien van de twee volgende jaren steeds een kopie van die
«eerste» verklaring bij te voegen. Het bijvoegen van de verklaring is
slechts vereist indien hij een huurprijsverhoging voorstelt van meer dan
inflatie plus 2,5%.
De Belastingdienst stelt de huurder in kennis van het opvragen van een
huishoudverklaring door de verhuurder. Indien de huurder op die manier
merkt dat de verhuurder binnen drie jaar na aanvraag van een huishoudverklaring opnieuw zo’n verklaring heeft opgevraagd terwijl geen sprake
is van een nieuwe huurovereenkomst, dan kan hij daarvan melding doen
bij de Belastingdienst.
Bovendien kan de huurder, indien de verhuurder op grond van die te
vroeg aangevraagde nieuwe verklaring een hogere huurverhoging
voorstelt, daartegen bezwaar maken bij de verhuurder en zal de huurcommissie in geval van een geschil uitspreken dat de huurverhoging in dat
geval wordt teruggebracht tot maximaal inflatie+2,5%, ongeacht de
hoogte van het inkomen zoals dat blijkt uit de eerdere, nog geldende
huishoudverklaring. Het heeft dus voor een verhuurder geen zin om
voortijdig een nieuwe huishoudverklaring op te vragen, omdat, ook al
blijkt het inkomen gestegen, hij daarmee geen hogere huurverhoging kan
verkrijgen.
In het geval van een inkomensdaling wordt een terugvalregeling
gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
− Zo kan de huurder bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging op grond van het feit dat de bij het huurverhogingsvoorstel
gevoegde huishoudverklaring niet het juiste huishoudinkomen
aangeeft, bijvoorbeeld omdat de samenstelling van het huishouden
tussen het moment van het aanvragen van de verklaring en de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

21

beoogde ingangsdatum van de huurverhoging is gewijzigd. Dit kan
alleen in het jaar van het aanvragen van die huishoudverklaring door
de verhuurder. Immers, op dat moment geldt dat de verhuurder naar
aanleiding van het bezwaar van de huurder bij de Belastingdienst een
tweede (vervolg-) verklaring zal moeten opvragen, en hij is daartoe
alleen geautoriseerd in het jaar van aanvraag van de huishoudverklaring. Als een vervolgverklaring is aangevraagd dient deze in plaats van
de eerste huishoudverklaring in de daarop volgende jaren bij het
huurverhogingsvoorstel te worden gevoegd.
− Daarnaast kan de huurder bezwaar maken tegen de voorgestelde
huurverhoging op de grond dat het huishoudinkomen (in de jaren) na
het verstrekt zijn van de huishoudverklaring is gedaald. Bij een
dergelijk bezwaar dient de huurder een uittreksel uit de Basisregistratie
personen met daarop de leden van het huishouden en een inkomensverklaring (voorheen IB60 formulier) van het jaar t-1 voor elk lid van
het huishouden bij te voegen.
− In dat geval kan de huurder ook een huurverlaging voorstellen tot het
niveau waarop de huur zou hebben gelegen als in de voorgaande twee
kalenderjaren de maximale huurverhoging behorende bij het nieuwe
inkomen zou hebben gegolden. Wanneer het huishoudinkomen van de
huurder is gedaald tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, dan kan
de huur tevens worden teruggebracht tot onder de
huurtoeslaghuurprijsgrens/liberalisatiegrens.
− Tot slot kan een huurder bezwaar maken tegen de hogere huurverhoging wanneer een lid van zijn huishouden onderdeel uitmaakt van een
aangewezen groep, zoals geregeld in artikel 7: 252a, zesde lid van het
BW.
− En, en dit is ten opzichte van de inkomensafhankelijke huurverhoging
nieuw, wanneer een lid van het huishouden op de voorgestelde
ingangsdatum van de huurverhoging de op dat moment geldende
pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.
In alle gevallen is voor de samenstelling van het huishouden de situatie
zoals die is op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging
bepalend.
4. Financiële gevolgen voor huurders en verhuurders
4.1 Verdiencapaciteit verhuurders
Ten aanzien van de verdiencapaciteit van de corporatiesector geldt dat de
maatregelen uit dit wetsvoorstel in vergelijking met het huidige
(inkomensafhankelijke) huurbeleid leiden tot een beperkt negatief effect
op de verdiencapaciteit van toegelaten instellingen. De beperking van de
maximale jaarlijkse ruimte voor huurverhoging bedraagt ongeveer € 95
mln. in 2016 (de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging blijft in dit
jaar bestaan) en vanaf 2017 ca. € 160 mln13.
Indien voor 2017 de extra huurverhogingsruimte als gevolg van de
driejaarlijkse inkomenstoets niet mee wordt gerekend in de huursomstijging, omdat deze geheel wordt aangewend voor in de prestatieafspraken opgenomen investeringen, dan levert dit voor toegelaten
instellingen een extra verdiencapaciteit op van € 75 mln. Hierdoor is het
verlies aan verdiencapaciteit van toegelaten instellingen in 2017 per saldo
minder groot.
Voor de particuliere verhuurders geldt voor 2016 geen wijziging aangezien
de huidige inkomensafhankelijke huurverhogingen blijven bestaan. Vanaf
2017 levert de maximale huurverhoging van inflatie plus 2,5% een extra
13

Uitgegaan is van een aflopende harmonisatie, conform de brief uit februari 2013 over de
effecten van de verhuurderheffing (0,6% in 2016 en 0,4% vanaf 2017).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

22

verdiencapaciteit van € 9 mln. per jaar. De huurverhogingsruimte als
gevolg van de driejaarlijkse inkomenstoets levert een additionele
verdiencapaciteit op van € 8 mln. Hier moet wel bij worden opgemerkt dat
het gaat om theoretische verdiencapaciteit waarbij de maximale
huurstijging volledig wordt gerealiseerd. Hierbij is er dus van uit gegaan
dat verhuurders de maximale huurstijging volledig toepassen en is
bijvoorbeeld geen rekening gehouden met marktomstandigheden die de
ruimte om de maximale huurstijging toe te passen kunnen beperken. Uit
gegevens over 2014 blijkt dat door commerciële verhuurders slechts 59%
van de mogelijke ruimte in de huurverhogingen is benut (gemiddeld
leidend tot een gemiddelde huurstijging van 1% boven inflatie).
4.2 Betaalbaarheid huurders
In 2016 blijft de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging naast de
huursombenadering bestaan. Voor inkomens boven de € 34.229 (bedrag
2015) heeft de huursombenadering geen inkomenseffect, omdat in 2016
nog sprake is van de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging. De
combinatie van de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging met de
huursombenadering heeft in 2016 gemiddeld een positief effect op het
besteedbaar inkomen van huurders met een inkomen onder de € 34.229
die een woning huren bij een toegelaten instelling. Voor deze huurders
kan het effect oplopen tot 0,3%. Voor huurders binnen deze groep die
huurtoeslag ontvangen zal dit effect gematigder zijn doordat de hogere
huurstijgingen binnen het huidige huurbeleid grotendeels worden
gecompenseerd door de huurtoeslag. Voor deze groep gaat het om een
positief effect van gemiddeld 0,1%14. Hierbij dient aangetekend te worden
dat individuele huurders waarbij de huur verder afligt van de maximale
huur te maken kunnen krijgen met een hogere huurstijging dan in de
huidige situatie. Dit is een beoogd effect, volgend uit de huursombenadering.
Vanaf 2017 zal naast de huursombenadering de nieuwe driejaarlijkse
inkomenstoets gelden, en vervalt de huidige inkomensafhankelijke
huurverhoging. Dit heeft ten opzichte van de voor 2016 berekende
effecten geen gevolgen voor huishoudens met een inkomen onder de
laagste inkomensgrens (€ 34.229). Voor huishoudens met een inkomen
tussen € 34.229 en de toewijzingsgrens voor de sociale huursector
(€ 38.950 in 2015) is sprake van een gemiddeld positief effect op het
besteedbaar inkomen voor huurders van een woning van een toegelaten
instelling. Voor deze groep vervalt de inkomensafhankelijke huurverhoging en gaat de huursombenadering gelden en kan het effect dan
oplopen tot 0,3%.
Inkomens boven de genoemde toewijzingsgrens en jonger dan 65 jaar
kunnen als gevolg van de driejaarlijkse inkomenstoets vanaf 2017 in
vergelijking met het huidige huurbeleid te maken krijgen met hogere
huurstijgingen. Ook dit is een beoogd effect, gericht op bevordering van
de doorstroming. Voor de inkomensgroep tot € 43.786 (bedrag 2015) kan
dit effect (uitgaande bij maximale benutting van deze maatregel door
toegelaten instellingen) oplopen tot -0,4%. Voor inkomens boven de
€ 43.786-heeft de driejaarlijkse inkomenstoets geen inkomenseffect,
omdat ook in de huidige situatie voor deze groep al een hogere
14

Deze doorrekening betreft het effect voor zittende huurders, uitgaande van een maximaal
gebruik van de ruimte voor huurverhogingen voor 2016. In de brief van 3 juli jl. over het
akkoord Aedes-Woonbond werd nog uitgegaan van een effect voor huurders met huurtoeslag
van +0,2%. In de achterliggende doorrekening was daarbij abusievelijk niet gerekend met de
aanpassing van de huurgrenzen in de huurtoeslag als gevolg van het gemiddeld lager
uitkomende huurniveau.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

23

huurstijging is toegestaan. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens en
ouder dan 65 jaar geldt – als gevolg van het feit dat voor hen geen
inkomenstoets geldt – een positief effect op het besteedbaar inkomen:
0,3% voor de groep tot € 43.786, oplopend tot 0,6% voor de groep met
een inkomen hierboven.
Voor huurders van een woning van een particuliere verhuurder zijn de
inkomenseffecten anders, aangezien voor deze groep verhuurders geen
begrenzing van de huursom geldt. Afhankelijk van de benutting van de
huurruimte door particuliere verhuurders, zijn de inkomenseffecten licht
negatief.
Overigens zullen bij de evaluatie van de wet ook de arbeidsmarkteffecten
worden bekeken.
5. Uitvoering
5.1 Gevolgen voor verhuurders en huurders
Als gevolg van het vervangen van de inkomensafhankelijke huurverhoging door een systeem met een huursomstijging zal het voor
verhuurders niet langer nodig zijn jaarlijks inkomensverklaringen op te
vragen bij de Belastingdienst.
Als gevolg van de invoering van de driejaarlijkse inkomenstoets kunnen
zij deze voor een bepaalde huurovereenkomst eenmaal in de drie jaar
opvragen. De opgevraagde verklaring is namelijk drie jaar geldig.
Als gevolg van het feit dat de inkomensverklaring in de daarop volgende
twee jaar veroudert, zullen verhuurders mogelijk vaker bezwaren van
huurders tegen een voorgestelde huurverhoging moeten beoordelen aan
de hand van door de huurder aangeleverde bescheiden, hetgeen mogelijk
meer werk oplevert dan een beoordeling aan de hand van een door de
Belastingdienst aangeleverde inkomensverklaring.
Spiegelbeeldig geldt voor huurders dat deze in het geval hun huishoudinkomen na het verstrekken van de inkomensverklaring is gedaald, vaker
bezwaar zullen moeten maken tegen een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging.
5.2 Gevolgen voor de huurcommissie
De huurcommissie heeft een uitvoeringstoets uitgevoerd van het
voorliggende wetsvoorstel. De huurcommissie geeft aan dat de regelgeving complex is en goede voorlichting vereist. De huurcommissie
verzoekt BZK hiervoor budget ter beschikking te stellen. BZK erkent het
belang van goede voorlichting en zal hieraan werken en daarover in
overleg treden met de huurcommissie. De huurcommissie geeft ook aan
dat de huishoudverklaring naast de informatie over het inkomen nu ook
privacygevoelige informatie over de leeftijd van de leden van het
huishouden gaat bevatten. Om die reden is in het wetsvoorstel
opgenomen dat wanneer de Belastingdienst aangeeft dat een van de
leden van het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt,
de verklaring geen inkomensgegevens zal bevatten. Hiermee wordt het
aantal verstrekte gegevens zo minimaal mogelijk gehouden.
De huurcommissie ziet voorts dat de vijfjaarlijkse (inmiddels: driejaarlijkse) inkomenstoets bij een inkomensdaling leidt tot een verschuiving
van de bewijslast tot vier (inmiddels: twee jaren na het opvragen van de
huishoudverklaring van de verhuurder naar de huurder. Van een dergelijke
verschuiving is echter geen sprake. Ook bij de driejaarlijkse inkomenstoets
geldt namelijk een terugvalregeling zoals bij de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging. Zo kan een huurder hierdoor jaarlijks bezwaar maken

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

24

op de grond dat zijn huishoudinkomen is gedaald na het verstrekken van
de huishoudverklaring.
De huurcommissie stelt verder voor om ook de niet in wetgeving
vastgelegde lokale afspraken over een gestaffelde huurverhoging te
kunnen toetsen, aangezien de huurder over het algemeen geen onderscheid maakt tussen landelijke regelgeving en lokale afspraken. Daarbij
geeft de huurcommissie de wens aan daarvoor te kunnen beschikken over
de bronbestanden van het woningbezit van corporaties. De huurder zal
volgens de huurcommissie verwachten dat de huurcommissie ook de
lokale afspraken bij haar beoordeling van het huurverhogingsvoorstel
betrekt. De huurcommissie meent dat wanneer zij niet bevoegd is,
onduidelijkheid ontstaat bij huurders en verhuurders waar zij voor
geschillen over een individueel huurverhogingsvoorstel terecht kunnen.
De huurcommissie is echter gebonden aan de toets van landelijke
regelgeving, op basis van de reeds bestaande bevoegdheden bij de
huurcommissie. Het overtreden van lokale afspraken tussen huurders en
verhuurders dient tussen huurders en verhuurders onderling, al dan niet
via hun respectieve organisaties, te worden opgelost. De huurder kan dus
niet bij de huurcommissie terecht waar het gaat om die aspecten van het
individuele huurverhogingsvoorstel die gebaseerd zijn op de lokale
afspraken. Ook dit zal in de voorlichting duidelijk worden toegelicht.
De huurcommissie verwacht mogelijk extra geschillen als gevolg van de
introductie van nieuwe regelgeving, maar heeft deze verwachting niet
gekwantificeerd.
Wat betreft de voorgestelde termijn voor de aanvangshuurprijstoets bij
huurcontracten voor korte tijd geeft de huurcommissie aan dat hierbij
mogelijk problemen kunnen ontstaan met betrekking tot de toegang tot de
woning voor het opmaken van de puntentelling indien huurders de
aanvangshuurprijs laten toetsen na beëindiging van de huurovereenkomst. Ook vindt de huurcommissie de periode van onzekerheid voor de
verhuurder aan de lange kant. De huurder zal echter veelal geneigd zo
snel mogelijk een procedure bij de huurcommissie te starten omdat de
geldende en daardoor te betalen huurprijs daardoor al lopende de
huurovereenkomst kan worden verlaagd. Dit zal het aantal gevallen
beperken waarin het voor de huurcommissie na ommekomst van de
huurovereenkomst lastiger wordt om een puntentelling op te kunnen
maken. De langere periode van «onzekerheid» voor de verhuurder is niet
bezwaarlijk wanneer hij zich bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs
aan de geldende huurprijsregelgeving heeft gehouden.
5.3 Gevolgen voor de Belastingdienst
De Belastingdienst heeft een uitvoeringstoets ten aanzien van de
driejaarlijkse inkomenstoets uitgevoerd15. Het eindoordeel van de
Belastingdienst is dat deze pas per 2017 uitvoerbaar is en dat daartoe een
beheersbaar systeem gebouwd dient te worden dat vanaf 2017 in de
plaats komt van het huidige systeem. In 2016 kan wel de gegevensverstrekking voor de bestaande inkomensafhankelijke huurverhoging
worden uitgevoerd. De uitvoeringstoets van de Belastingdienst is
bijgevoegd.
Ten aanzien van het onderdeel tijdelijk huren heeft de Belastingdienst/
Toeslagen eveneens een uitvoeringstoets uitgevoerd. De Belastingdienst
verwacht als gevolg van de verruiming van de mogelijkheden voor
tijdelijke verhuur meer aanvragen en mutaties huurtoeslag, waarbij
adressen en huurprijzen vaker per huurder veranderen.

15

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

25

Daarnaast heeft deze uitvoeringstoets geleid tot een wijziging van de Wet
op de huurtoeslag. Hiervoor wordt verwezen naar de artikelsgewijze
toelichting bij het voorgestelde artikel V.
5.4 Privacy Impact Assessment
Ten aanzien van het onderhavige wetsvoorstel is een Privacy Impact
Assessment (PIA) uitgevoerd. Met behulp hiervan is de noodzaak van
gegevensverwerking bekeken, en zijn op gestructureerde wijze de
implicaties van de maatregel/het systeem op gegevensbescherming in
kaart gebracht. Hierbij is in het bijzonder aandacht besteed aan de
beginselen van gegevensminimalisering en doelbinding, het vereiste van
een goede beveiliging en de rechten van de betrokkenen. Daarbij zij
vooraleerst opgemerkt dat qua systematiek van gegevensverstrekking
door de Belastingdienst wordt voortgeborduurd op een reeds bestaande
systematiek. Ten opzichte van de systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is sprake van een verdergaande beperking van de
inbreuk op de privacy. Zo worden (huishoud)verklaringen niet elk jaar bij
de Belastingdienst opgevraagd, maar slechts een keer gedurende een
tijdvak van drie jaar. Voorts wordt voor huishoudens met een lid of
meerdere leden die de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a,
eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet, heeft of hebben bereikt,
slechts dat gegeven verstrekt, en geen gegevens omtrent het huishoudinkomen.
Bij de belangenafweging tussen enerzijds het verstrekken van privacygevoelige informatie en anderzijds het mogelijk maken van de huurverhoging, bedoeld in artikel 7: 252a, eerste lid, van het BW, dient er een
toereikende rechtvaardiging te zijn voor het afgeven van de huishoudverklaring, bedoeld in artikel 7: 252a, derde lid, van het BW, door de
Belastingdienst. De wettelijke regeling dient in overeenstemming te zijn
met de normen ingevolge artikel 8 van het Europees Verdrag voor de
Rechten van de Mens (EVRM) en in het algemeen te voldoen aan de
normen voor een zorgvuldige en behoorlijk gegevensverkeer zoals
neergelegd in internationale verdragen en nationale wetgeving (artikel 10
van de Grondwet). In dat kader is het van belang exact te bepalen welke
de belangen zijn die worden gediend met de inrichting van deze
gegevensverstrekking. Zo dient de wettelijke regeling in het licht van
artikel 8, tweede lid, van het EVRM te voldoen aan een aantal
voorwaarden, te weten:
• het voorschrift moet voldoende nauwkeurig zijn omschreven;
• het voorschrift moet adequate en effectieve waarborgen bevatten
tegen ongeoorloofde inbreuken, en
• de privacy-inbreuk moet worden gerechtvaardigd door een «pressing
social need» en moet in overeenstemming zijn met de beginselen van
proportionaliteit en subsidiariteit.
Voor het verwerken van persoonsgegevens gelden voorts nog enkele
specifieke normen:
• het beginsel van de «doelbinding» komt erop neer dat gegevens over
individuele personen alleen voor een bepaald doel gebruikt mogen
worden. Dat doel bepaalt welke gegevens mogen worden gebruikt en
aan wie ze mogen worden verstrekt.
• een ander fundamenteel beginsel is het transparantiebeginsel. Dat
houdt in dat er openheid dient te zijn over gegevensverwerkingen en
de doeleinden daarvan. Voor de te treffen wettelijke voorziening geldt
met name dat de gegevensuitwisseling zo specifiek mogelijk dient te
worden aangeduid.
Hierna wordt op deze beginselen ingegaan.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

26

Het voorschrift moet voldoende nauwkeurig zijn omschreven:
In het wetsvoorstel is opgenomen welke instanties van doen hebben met
de gegevensuitwisseling en wat hun taak ten aanzien van de gegevens is,
zodat volstrekt duidelijk is ten aanzien van wie en door wie de betreffende
gegevensuitwisseling zal plaatsvinden. Hiermee wordt tevens voldaan aan
het vereiste van de «doelbinding». Er worden geen gegevens verwerkt of
verstrekt die niet strikt noodzakelijk zijn voor het doel, namelijk het
vergelijken van het huishoudinkomen met het in artikel 10, tweede lid, van
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bedoelde bedrag. Zo
komt de verhuurder niet te beschikken over gegevens over de afzonderlijke personen die bijdragen aan dit huishoudinkomen en evenmin over
gegevens ten aanzien van de hoogte van hun individuele inkomen. De
Belastingdienst, aan de andere kant, krijgt geen gegevens over personen
op een adres, zoals door de verhuurder geregistreerd, maar krijgt slechts
een aanduiding van de plaats van de woonruimte op basis waarvan hij in
de eigen registratie gegevens kan opzoeken.
In het voorstel is verder geregeld dat de verhuurder de huishoudverklaring die deze ontvangt slechts mag gebruiken voor het voorstel tot de
huurprijsverhoging (doelbinding).
Dit beginsel is reeds neergelegd in artikel 19a, eerste lid, van de Uhw.
Voor de goede orde zij hier nog vermeld dat voormeld voorstel tot
huurverhoging niet mag worden gedaan indien een lid of meerdere leden
van het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a,
eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet heeft of hebben bereikt.
Indien zulks het geval is, vermeldt de huishoudverklaring enkel dat dat het
geval is. Vervolgens zullen in die huishoudverklaring geen inkomensgegevens worden vermeld.
Het voorschrift moet adequate en effectieve waarborgen bevatten tegen
ongeoorloofde inbreuken:
In artikel 19b van de Uhw zijn reeds bepalingen over administratieplicht
en geheimhoudingsplicht opgenomen.
Daarin is bepaald dat de gegevens maar voor een beperkte tijd worden
bewaard (artikel 19a, tweede lid, van de Uhw). Voorts is bepaald dat de
verhuurder (artikel 19a, derde lid, van de Uhw) ten behoeve van een
getrouwe weergave van de uitvoering en een effectief uitvoeringsproces
een zodanige administratie voert dat de juiste, volledige en tijdige
vastlegging is gewaarborgd van de gegevens over het huishoudinkomen.
Ook is een geheimhoudingsbepaling opgenomen. De huurders en alle
medebewoners die menen dat op ongeoorloofde wijze inbreuk wordt
gemaakt op hun privacy vinden hierin een waarborg tegen deze inbreuk.
Voorts wordt hiermee de gang van zaken transparant gemaakt (artikel 19a,
vierde lid, van de Uhw).
De privacy-inbreuk moet worden gerechtvaardigd door een «pressing
social need» en moet in overeenstemming zijn met de beginselen van
proportionaliteit en subsidiariteit:
De vraag hierbij is of het belang van de maatregel, het voorstel van
huurprijsverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen, een eventuele
inbreuk op de privacy rechtvaardigt. De fiscale geheimhoudingsplicht
brengt met zich mee dat het niet gebruikelijk is dat de Belastingdienst
gegevens verstrekt aan niet-bestuursorganen. Betreffende maatregel is
gericht op het bevorderen van doorstroming van huurders met een hoger
inkomen. Het is logischerwijs niet mogelijk de doorstroming van deze
groep te bevorderen zonder informatie over het huishoudinkomen van de
huurder. Dat zal ook het geval zijn bij inkomensafhankelijke huren en
andere systemen die via de verhuurder lopen. Alleen wanneer het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

27

scheefwonen via de fiscaliteit (huurtoeslag, huurbelasting) wordt
bestreden is geen verstrekking van inkomensgegevens van huurder naar
verhuurder nodig, maar dit kent weer diverse andere nadelen en
gegevensstromen. Gezien het publieke belang van het bevorderen van
doorstroming in de woningmarkt en het beperken van de administratieve
lasten voor verhuurders en huurders wordt de verstrekking van een
huishoudverklaring gerechtvaardigd geacht.
Het aanleveren door de Belastingdienst van de huishoudverklaring aan de
verhuurder levert de huurder ook voordelen op. Zo behoeft hij zelf geen
gegevens aan te leveren. Hij kan dus het huurverhogingsvoorstel van de
verhuurder afwachten, waarbij hij kennis kan nemen van de door de
Belastingdienst aan de verhuurder verstrekte verklaring.
Indien voor het eerst gedurende een tijdvak van drie kalenderjaren een
voorstel als bedoeld in het voorgestelde artikel 7: 252, eerste lid, van het
BW wordt gedaan, wordt bij het voorstel een huishoudverklaring
gevoegd. Indien een voorstel als bedoeld in voormeld artikel wordt
gedaan gedurende een daaropvolgend kalenderjaar in dat tijdvak, wordt
bij dat voorstel een afschrift van de huishoudverklaring of van de
vervolgverklaring, bedoeld in artikel 7: 253, eerste lid, van het BW,
gevoegd. Hierdoor worden huurders beschermd tegen onredelijke
huurverhogingsvoorstellen van hun verhuurder.
Daarbij is van belang dat de huishoudverklaring en de vervolgverklaring
geen gegevens bevatten over de hoogte van het huishoudinkomen anders
dan of dit al dan niet meer bedraagt dan het in artikel 10, tweede lid, van
de Uhw genoemde bedrag en evenmin welke personen gezamenlijk dit
bedrag genereren. In de vormgeving hiervan is het verstrekken van
financiële persoonlijke informatie zoveel mogelijk beperkt. Doordat de
verklaring van de Belastingdienst uitsluitend aangeeft of het huishoudinkomen al dan niet meer bedraagt dan dat bedrag, wordt de privacy van
huurders waar het gaat om hun inkomen zo min mogelijk aangetast.
Daarmee is de verstrekking van inkomensgegevens proportioneel. En
zoals eerder vermeld, worden geen inkomensgegevens verstrekt, indien
een of meerdere leden van het huishouden de pensioengerechtigde
leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet
heeft of hebben bereikt. De Belastingdienst zal na de verstrekking van de
verklaring geen nadere informatie verstrekken en zal zich ook niet (laten)
mengen in een bezwaar-, verzoekschrift- of beroepsprocedure. De
verklaring is niet vatbaar voor bezwaar of beroep. De verklaring brengt
geen rechtsgevolg teweeg.
In het algemeen wordt hier gesteld dat alvorens tot deze maatregelen is
gekomen uitvoerig onderzoek heeft plaatsgevonden naar de mogelijkheden. Zo is ook gekeken naar de mogelijkheid om de huurder de
inkomensgegevens bij de Belastingdienst te laten opvragen. Echter, dat
betekent dat niet wetende of de verhuurder een voorstel tot huurverhoging wil doen, de huurder in alle gevallen inkomensgegevens zou
moeten opvragen. Mede vanwege de hiermee gepaard gaande extra
werkzaamheden die de huurder (in alle gevallen) moet verrichten, is hier
niet voor gekozen. Op de wijze zoals voorgesteld, wordt veel gerichter
gewerkt. Er worden pas inkomensgegevens door de verhuurder
opgevraagd indien hij voornemens is om een voorstel tot huurverhoging
als bedoeld in artikel 7:252a, eerste lid, van het BW te doen. Op deze wijze
is uiteindelijk gekozen voor een werkwijze die zo min mogelijk ingrijpt in
de privacybescherming.
Het beginsel van de «doelbinding»:
Ten aanzien van de privacy-aspecten dient de uiterste zorgvuldigheid in
acht te worden genomen. In dit kader is al in de wet vermeld welke
personen en instanties van doen hebben met deze gegevensuitwisseling,
zodat volstrekt duidelijk is ten aanzien van wie en door wie de betreffende

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

28

gegevensuitwisseling zal plaatsvinden. In de wet is dit vormgegeven door
te vermelden dat de gegevens «uitsluitend» worden gebruikt ter
uitvoering van het voorstel tot huurprijsverhoging (artikel 19b, eerste lid,
van de Uhw).
Het transparantiebeginsel:
Er dient openheid te zijn over de gegevensverwerkingen en de doeleinden
hiervan. Voor de te treffen wettelijke voorziening geldt met name dat de
gegevensuitwisseling zo specifiek mogelijk dient te worden aangeduid.
Hiervoor is reeds vermeld dat in de wet reeds is geregeld dat de
verhuurders ten behoeve van een getrouwe weergave van de uitvoering
en een effectief uitvoeringsproces een zodanige administratie voeren dat
de juiste, volledige en tijdige vastlegging is gewaarborgd.
Bij het bepalen van de inhoud van de huishoudverklaring door de
Belastingdienst worden de inkomensgegevens van alle bewoners
betrokken. De verklaring bevat geen persoonlijke informatie, dus geen
persoonsgegeven, zoals het burgerservicenummer of de naam van de
huurder of medebewoners. De verklaring is niet herleidbaar naar het
individuele inkomen van een natuurlijke persoon omdat de verklaring
slechts behelst: naar verwachting bedraagt het (gezamenlijk) fiscaal
jaarinkomen al dan niet meer dan het in artikel 10, tweede lid, van de Uhw
genoemde bedrag, dan wel er zijn geen inkomensgegevens in de
basisregistratie inkomen van de huurder en de medebewoners
beschikbaar.
De Belastingdienst geeft dus een indicatie. De huishoudverklaring is
slechts een momentopname en kan gedateerd zijn. De huurder kan in
bezwaar bij de verhuurder en door middel van een verzoekschrift bij de
huurcommissie desgewenst tegenbewijs leveren met behulp van
gegevens met betrekking tot zijn inkomen. Hierbij kan het ook gaan om
het inkomen van medebewoners.
Tot slot wordt naar aanleiding van de PIA in aanvulling op het voormelde
nog het volgende gemeld.
− Het betreft de verwerking van globale inkomensgegevens en adresgegevens.
− Daarbij worden ook gegevens met betrekking tot het al dan niet
bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd verstrekt.
− Hiervoor is al vermeld dat de inkomensgegevens cruciaal zijn voor het
bereiken van het doel, te weten een doorstroming op de woningmarkt.
Andere methodieken zijn bekeken maar als meer ingrijpend gezien en
daarom afgewezen.
− De Belastingdienst haalt de gegevens uit de basisregistratie inkomen
en basisregistratie personen in combinatie met het WOZ-bestand.
Allen de Belastingdienst is verantwoordelijk voor deze gegevensverzameling.
− De toegang tot de bestanden is voorbehouden aan de medewerkers
van de Belastingdienst die de database beheren en de medewerkers
van de helpdesk.
− De stappen van de gegevensverwerking zijn in kaart gebracht.
− In artikel 19b van de Uhw zijn bepalingen opgenomen over beveiliging
en bewaartermijn.
− Nadat de verhuurder een huishoudverklaring heeft ontvangen, wordt
de huurder daarvan op de hoogte gesteld.
6. Regeldruk/administratieve lasten
Regeldruk valt uiteen in administratieve lasten en inhoudelijke nalevingskosten. Administratieve lasten zijn de tijd die besteed wordt en de kosten
die gemaakt worden omdat voldaan moet worden aan informatieverplich-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

29

tingen aan de overheid. Inhoudelijke nalevingskosten zijn de directe
kosten die een bedrijf moet maken om wettelijke verplichtingen na te
leven.
6.1 Administratieve lasten
De Huurcommissie verwacht als gevolg van dit wetsvoorstel geen
substantiële wijziging van het aantal huurgeschillen bij de huurcommissie. Als gevolg hiervan is dus geen wijziging in de administratieve
lasten te verwachten.
Naast uitbreiding van de categorieën van opzeggingsgronden voor
«dringend eigen gebruik» wordt voorgesteld om binnen de Leegstandwet
een categorie voor tijdelijke verhuur toe te voegen (woonruimte in een
voor verkoop bestemde huurwoning, het voorgestelde artikel 15, eerste
lid, onderdeel d, van de Leegstandwet). Om die reden ligt het voor de
hand dat het aantal aanvragen voor een vergunning zal toenemen. Dit
wordt geschat op jaarlijks tussen de 5.000 en 10.000 extra vergunningaanvragen. Toegelaten instellingen verkopen namelijk jaarlijks ongeveer
15.000 woningen, gedeeltelijk aan zittende huurders. Het voor de verkoop
bestemde aantal huurwoningen zal hoger dan dat aantal liggen. Daar
staat tegenover dat voor te koop staande huurwoningen mogelijk ook
gebundelde aanvragen worden ingediend voor een geheel complex
woningen. Een vergunningaanvraag betreft een administratieve last.
Aangenomen wordt dat jaarlijks gemiddeld 7.500 vergunningen worden
aangevraagd. De aanvraag zal over het algemeen gedaan worden door
een juridisch medewerker waarvan het uurloon is begroot op € 60.
Aangenomen wordt dat een juridisch medewerker 2 uur nodig zal hebben
voor het doen van een aanvraag. Daarmee komt de PxQ berekening op
€ 120x 7.500 = € 0,9 mln. aan administratieve lasten voor verhuurders.
6.2 Nalevingskosten voor verhuurders
Met het voorstel vervalt de inkomensafhankelijke huurverhoging en wordt
deze vervangen door een huursombenadering.
Als gezegd verstrekt de Belastingdienst sinds de invoering van de
inkomensafhankelijke huurverhoging op verzoek verklaringen omtrent het
huishoudinkomen van de huurder en de overige bewoners. Voor het
opvragen van de inkomensverklaringen en het bijvoegen van die
verklaringen bij het huurverhogingsvoorstel was in totaal een maximumbedrag van € 3,73 mln. aan nalevingskosten voor verhuurders geraamd.
Deze nalevingskosten komen te vervallen door het vervallen van de
inkomensafhankelijke huurverhoging.
Met invoering van de driejaarlijkse inkomenstoets zal opnieuw noodzaak
ontstaan tot het opvragen van inkomensverklaringen door verhuurders,
maar de frequentie hiervan zal verminderen tot eens in de 3 jaar
(behoudens nieuwe huurovereenkomsten). Dit zal leiden tot een toename
van nalevingskosten voor verhuurders van € 1,2 mln.
Per saldo levert dit wetsvoorstel voor de onderdelen huursombenadering
en driejaarlijkse inkomenstoets een afname op van de nalevingskosten
voor verhuurders van € 2,53 mln.
6.3 Overige gevolgen
Als gevolg van de driejaarlijkse inkomenstoets zullen huurders in de
tussenliggende jaren, wegens het ouder worden van de inkomensverklaring, vaker bezwaar willen maken tegen de voorgestelde huurverhoging, dan wel een verzoek tot huurverlaging willen indienen. Dit zal ook
leiden tot extra werkzaamheden voor verhuurders, die deze bezwaren
dienen te beoordelen en te verwerken in het huurverhogingsvoorstel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

30

Het voorstel stelt voor drie nieuwe categorieën van opzeggingsgronden
voor «dringend eigen gebruik» te introduceren, namelijk de categorie
jongeren, de categorie promovendi en de categorie grote gezinnen. Voor
de categorieën gehandicapten, ouderen en studenten zijn de artikelen
slechts vernummerd maar zijn er geen wijzigingen voorzien.
Voor de huurder is er geen verschil tussen het aangaan van een tijdelijk
huurcontract en het aangaan van een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Echter indien in het huurcontract van de mogelijkheid van de nieuwe
opzeggingsgronden gebruik wordt gemaakt, zal de huurder op verzoek
van de verhuurder (ten hoogste jaarlijks) stukken moeten verstrekken
waaruit blijkt dat hij nog tot de doelgroep behoort. De verwachting is
echter dat een verhuurder een dergelijk verzoek niet elk jaar zal doen.
Wanneer de verhuurder een dergelijk verzoek doet zal hij de bewijsstukken dienen te beoordelen.
Over de grootte van de categorie promovendi (het voorgestelde
artikel 7:274e van het BW) is het volgende te zeggen. Er promoveren
jaarlijks tussen de 3.500 en 4.000 personen. Gemiddeld doet een promovendus vier jaar over de promotie. Dus de groep promovendi in
Nederland bestaat uit ongeveer 15.000 personen. Een groot deel hiervan
heeft al huisvesting en zal niet van de promovendi-contracten gebruik
hoeven te maken. Op termijn zal wellicht een kwart (dus circa 3.750
promovendi) met een dergelijk huurcontract gehuisvest zijn. Het gaat dus
naar verwachting om tussen de 500 en 1.000 promovendi per jaar die een
dergelijk contract aangaan. Voor deze personen geldt dat zij desgevraagd
moeten aantonen nog tot de doelgroep te behoren: stel dat dit eens per
twee jaar gevraagd wordt. Derhalve zullen circa 1.875 promovendi moeten
aantonen dat zij nog tot de doelgroep behoren.
Over de grootte van de categorie grote gezinnen (het voorgestelde
artikel 7:274f van het BW) valt het volgende te zeggen. De hoeveelheid
grote gezinnen neemt af, met name gezinnen met zes en meer kinderen.
De grote gezinnen wonen voor een heel groot deel buiten de stedelijke
regio’s. In 2012 hadden ongeveer 5.012 gezinnen zes of meer kinderen.
Naar schatting woont een kwart van die gezinnen in stedelijke gebieden,
waarvan dan weer de helft in huurwoningen (ongeveer 625 gezinnen). Op
termijn zal dit aantal wellicht in woningen komen die speciaal bedoeld zijn
voor grote gezinnen. Voor deze gezinnen geldt dat zij met enige regelmaat
moeten aantonen nog bij de doelgroep te behoren: stel dat dit eens per
vijf jaar gevraagd wordt. Dat betekent dat ongeveer 125 gezinnen jaarlijks
moeten aantonen dat zij nog tot de doelgroep behoren.
Daarnaast kan naar aanleiding van het wetsvoorstel de verhuurfrequentie
toenemen, immers het wetsvoorstel heeft als doel de beweging op de
woningmarkt te bevorderen. De gevolgen die dat voor de regeldruk heeft
zijn op dit moment niet in te schatten.
7. Financiële effecten voor de rijksbegroting
7.1 Huurtoeslag
De in dit wetsvoorstel opgenomen maatregelen hebben effect op de
hoogte van de huurprijs. Derhalve zijn er gevolgen voor de huurtoeslag.
De jaarlijkse huurverhoging inclusief harmonisatie wordt voor woningcorporaties beperkt tot inflatie plus 1 procentpunt. Voor de corporatiesector
levert dit conform de raming een jaareffect van € 38 mln. op de
huurtoeslag op met betrekking tot de huurverhogingen in het jaar van
inwerkingtreding van dit wetsvoorstel vervolgens € 27 mln. op jaarbasis
in de jaren daarna. Het akkoord leidt wel tot hogere uitgaven voor

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

31

huurtoeslag bij de particuliere verhuurders vanwege de maximale
huurverhoging van inflatie plus 2,5% per 2017. Dit leidt tot een verhoging
van de uitgaven van de huurtoeslag met zo’n € 7 mln. op jaarbasis vanaf
2017. Beide effecten gecombineerd levert het akkoord een besparing op
van € 38 mln. met betrekking tot de huurstijgingen 2016 en € 20 mln.
voor de jaren hierna. De totale besparing op de huurtoeslag loopt jaarlijks
met deze bedragen op.
Voor 2016 betekent dit een besparing van € 19 mln., in 2017 € 48 mln., in
2018 € 68 mln. etc.
7.2 Belastingdienst
Met het uitvoeren van de driejaarlijkse inkomenstoets door de Belastingdienst is volgens de uitvoeringstoets een bedrag gemoeid van € 3 mln.
aan opstartkosten (bouw systeem) en € 0,5 mln. aan jaarlijkse kosten.
Omdat de jaarlijkse kosten nu € 0,4 mln. bedragen zijn de extra kosten
€ 0,1 mln. Het onderdeel «tijdelijke verhuur» leidt naar verwachting tot
extra beschikkingen. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 0,1 mln. aan
incidentele kosten (communicatie) en € 0,3 mln. aan structurele kosten.
De kosten zullen worden gedekt binnen de begroting van W&R. Bij
Voorjaarsnota 2016 volgt de exacte wijze van invulling.
8. Consultatie
Het wetsvoorstel is voorgelegd aan Aedes16, de Woonbond, de VNG en
het College bescherming persoonsgegevens17. Hun opmerkingen en de
reactie hierop zijn hierna per onderwerp opgenomen.
8.1 Huursombenadering, driejaarlijkse inkomenstoets
De Woonbond geeft aan het jammer te vinden dat in afwachting van het
onderzoek van Woonbond en Aedes naar scheefheid al een keus is
gemaakt voor de vijfjaarlijkse (inmiddels: driejaarlijkse) inkomenstoets.
Ook vindt de Woonbond dat particuliere verhuurders erg worden
bevoordeeld en hun huurders benadeeld. De Woonbond ziet hierin
ongelijke behandeling.
Ook Aedes vindt de vijfjaarlijkse (inmiddels: driejaarlijkse) toets voorbarig,
de termijn te lang, de uitzondering voor gepensioneerden onvoldoende
gemotiveerd en de focus te eenzijdig op inkomen. Aedes ziet eveneens
ongelijkheid tussen verhuurders ontstaan, vanwege het ontbreken van
een maximale huursomstijging bij particuliere verhuurders. Aedes geeft
aan dat bij liberalisatie alleen de huurstijging tot de liberalisatiegrens zou
moeten meetellen bij de huursomstijging.
De regering is van mening dat bij het vaststellen van het landelijk
geldende maximale huurverhogingspercentage geen onderscheid naar
verhuurder dient te worden gemaakt. De termijn van de inkomenstoets is
verkort naar drie jaar.
Op grond van de bestuursafspraken 2011–2015 is de regering verplicht de
VNG in de gelegenheid te stellen een bestuurlijke reactie te geven op
voorstellen voor regelgeving met relevantie voor decentrale overheden. In
dit kader is het voorliggende wetsvoorstel aan de VNG ter consultatie
voorgelegd.
De VNG geeft aan de systematiek van de huursombenadering te onderschrijven. Gemeenten zouden volgens de VNG echter ook in de gehanteerde percentages regionale variatie willen zien. Daarnaast vindt de VNG
het wenselijk de huurverhoging voor particuliere verhuurders op een

16
17

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

32

vergelijkbare manier als in de corporatiesector te begrenzen, of voor de
particuliere sector de huurstijging op een lager percentage te zetten.
Zoals hierboven aangegeven wordt voor het maximale huurverhogingspercentage geen onderscheid gemaakt tussen huurders van toegelaten
instellingen en particuliere verhuurders. De mate van beperking van de
huursomstijging bij toegelaten instellingen vloeit voort uit het akkoord
tussen Aedes en Woonbond en de maximale huursomstijging is een
bestaand instrument, dat ook nu alleen geldt voor toegelaten instellingen
(voorheen geregeld in het Besluit beheer sociale-huursector, nu in de
Woningwet).
De VNG mist een sanctie indien blijkt dat de huursomstijging niet goed is
berekend of wanneer achteraf blijkt dat de corporatie boven het maximale
percentage uitkomt.
De Autoriteit Woningcorporaties ziet er op toe dat de maximale huursomstijging niet wordt overschreden en kan het gebruikelijke sanctieinstrumentarium inzetten.
De VNG meent verder dat indien het inkomen van een huishouden na een
inkomensafhankelijke huurverhoging weer achteruit gaat, het de huurder
niet gemakkelijk wordt gemaakt om een huurverlaging te bewerkstelligen.
Voor het voorstellen van een huurverlaging bij inkomensdaling na een
eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging geldt de gebruikelijke
procedure voor een voorstel tot huurverlaging via verhuurder en
eventueel de huurcommissie.
Tot slot vraagt de VNG zich af of het inflatiecijfer de beste basis vormt
voor het vaststellen van de huurverhoging en hoe deze zich verhoudt tot
de inkomensontwikkeling van de doelgroep.
Het inflatiecijfer vormt al sinds zeer lange tijd de basis voor het maximale
huurverhogingspercentage, en dus niet de inkomensontwikkeling van de
doelgroep.
Tot slot heeft het College Bescherming Persoonsgegevens geadviseerd op
het punt van de vijfjaarlijkse (inmiddels: driejaarlijkse) inkomenstoets. Het
College is van mening dat bij de Privacy Impact Assessment onvoldoende
is ingegaan op de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit. Het
College wijst er op dat het effect van de inkomensafhankelijk huurverhoging nog niet is onderzocht en dat Aedes en Woonbond nog onderzoek
doen naar mogelijke alternatieven voor de aanpak van het scheefwonen.
Hierop is paragraaf 5.4 van de toelichting aangepast.
Vervolgens meldt het College dat de verhuurder slechts eenmaal per 5
jaar gegevens mag opvragen, maar dat hem op geen enkele wijze vooraf
wordt belet deze meermaals op te vragen terwijl geen sprake is van een
nieuwe huurovereenkomst.
Het is de verhuurder niet toegestaan vaker dan eenmaal in de drie jaar
een huishoudverklaring voor dezelfde woning op te vragen, behalve
wanneer er een nieuwe huurovereenkomst is afgesloten. Datzelfde geldt
voor woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst. Ook
daarvoor mag geen huishoudverklaring worden opgevraagd. De
Belastingdienst kan niet zien of een nieuwe huurovereenkomst is
afgesloten of dat de huurovereenkomst geliberaliseerd is. Bij registratie
voor de portal vraagt de Belastingdienst de verhuurder daarom te
verklaren dat hij geen onrechtmatige opvragingen doet als hierboven
bedoeld. De huurder krijgt van de Belastingdienst bericht wanneer een
huishoudverklaring voor zijn huishouden wordt opgevraagd. Doet de
verhuurder dit onrechtmatig, dan kan de huurder deze daar (gerechtelijk)
op aanspreken. Bij het te vaak opvragen zal op grond van de wet nooit het
hoge maximale huurverhogingspercentage gelden. De huurder kan ook
het CBP en de Belastingdienst van het onrechtmatige opvragen door zijn
verhuurder in kennis stellen. De Belastingdienst kan optreden door de
verhuurder van de portal voor gegevensverstrekking uit te sluiten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

33

Het College meldt ook dat niet geheel duidelijk is waarom met een
vijfjaarlijkse (inmiddels: driejaarlijkse) inkomenstoets sprake zou zijn van
een minder vergaande inbreuk op de privacy ten opzichte van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Immers, er worden minder vaak
inkomensverklaringen door de Belastingdienst verstrekt, maar huurders
zullen wegens tussentijdse inkomensdaling vaker bezwaar moeten maken
tegen de voorgestelde huurverhoging, waarbij zij meer gegevens over de
leden van hun huishouden dienen te overleggen dan de enkele code die
de Belastingdienst verstrekt. Het College verzoekt dit nader toe te lichten.
Inmiddels is besloten tot een driejaarlijkse inkomenstoets. Dat maakt dat
inkomensgegevens minder snel verouderd zullen zijn. Daarnaast is van
belang dat huurders bij een bezwaar weliswaar (veel) meer gegevens
moeten overleggen, maar dat het aantal te verwachten bezwaren, hoe wel
groter naar mate de verklaring ouder is, nog steeds gering is ten opzichte
van het totaal aantal verstrekte huishoudverklaringen.
Tot slot vraagt het College te onderbouwen waarom er slechts bij een
huurprijsverhoging van meer dan inflatie+2,5% een inkomensverklaring
door de verhuurder dient te worden overgelegd.
De Belastingdienst verstrekt alleen een verklaring die bij het huurverhogingsvoorstel kan worden gevoegd wanneer het inkomens dusdanig is
dat een hogere huurverhoging kan worden gevraagd. In de andere
gevallen geeft de Belastingdienst alleen met een code aan of het
huishoudinkomen onbekend is, lager dan de inkomensgrens of dat het
huishouden een persoon met de pensioengerechtigde leeftijd omvat.
8.2 Tijdelijk huren
Van 9 oktober 2014 tot 7 november 2014 heeft een openbare internetconsultatie plaatsgevonden over dit wetsvoorstel. In totaal zijn hierop 43
reacties ontvangen. In acht gevallen is bezwaar gemaakt tegen openbaarmaking van de reactie op het wetsvoorstel. De reacties waren voornamelijk afkomstig van verhuurders en huurders, maar ook gemeenten,
studentenorganisaties en de advocatuur hebben gereageerd.
Veel kritiek is geleverd op het voorstel om een tijdelijk huurcontract voor
de duur van (in eerste instantie) 2 jaar mogelijk te maken. Dit heeft er
onder meer toe geleid in het voorgestelde artikel 7: 271, eerste lid, van het
BW de termijn van twee jaar te vervangen door een termijn van maximaal
1 jaar, terwijl ook de toelichting hierop is herschreven. Verwezen wordt
naar het algemeen deel van deze memorie van toelichting onder
paragraaf 4, onderdeel d. De huurovereenkomst voor korte tijd. Ook is de
mogelijkheid voor de huurder om de huur bij de huurovereenkomst voor
korte tijd tussentijds op te zeggen geschrapt. Dit zou bij verhuurders die
aansluitend aan verschillende huurders voor korte tijd verhuren tot
inkomstenderving kunnen leiden. Voor het overige waren er vragen en
opmerkingen die tot verduidelijking van de tekst en de toelichting hebben
geleid. Gedacht moet daarbij worden aan de diplomatenclausule (het
voorgestelde artikel 7:274, tweede lid, van het BW) en de grote gezinnen
(het voorgestelde artikel 7:274f van het BW). Ook hierbij wordt verwezen
naar de toelichting in het algemeen deel van deze memorie van
toelichting onder ad c. Aanpassing van de diplomatenclausule en ad a.
Uitbreiding van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» voor
specifieke doelgroepen.
Tot slot zijn naar aanleiding van de reacties nog enkele verschrijvingen
hersteld.
De Woonbond geeft in zijn reactie aan zich zorgen te maken over de
toenemende flexibilisering in de huursector.
De VNG geeft aan de uitbreiding voor mogelijkheden voor tijdelijke
huurcontracten voor de meeste de voorgestelde groepen te steunen,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

34

behalve voor grote gezinnen. De verplichte verhuizing van grote gezinnen
heeft volgens de VNG ongewenste gevolgen voor de sociale inbedding in
de buurt. De doorstroming van gezinnen werkt volgens de VNG beter met
lokaal maatwerk door goede alternatieven en eventueel voorrang aan te
bieden.
De voorgestelde opzeggingsgrond voor grote gezinnen is bedoeld om
woningen die specifiek aan dergelijk gezinnen beschikbaar worden
gesteld weer beschikbaar te krijgen voor een nieuw groot gezin wanneer
het gezin kleiner is geworden/de kinderen het huis uit zijn. Er is dus geen
sprake van dat grote gezinnen moeten verhuizen, het gaat juist om de
situatie dat de kinderen het huis uit zijn. Verhuurders wordt overigens niet
verplicht om in alle mogelijke gevallen de huur op te zeggen. Ook staat
niets er aan in de weg om bij het opzeggen van de huur goede alternatieven en voorrang aan te bieden, eventueel voor een woning in dezelfde
buurt. Bij een geschil zal de rechter de opzegging dan eerder honoreren.
De VNG is daarnaast tegen de huurovereenkomst voor korte tijd, omdat
deze zich te veel voor misbruik zou lenen: deze contractvorm zou gebruikt
kunnen worden als proeftijd, zonder garantie op een vast contract bij goed
huurgedrag.
Daarnaast is volgens de VNG in de memorie van toelichting niet helder
verwoord welke groepen woningzoekenden benoemd kunnen worden als
specifieke groep in de huisvestingsverordening en welke groepen
aangewezen zijn op de huurovereenkomst voor korte tijd.
De huurovereenkomst voor korte tijd is bedoeld om een huurovereenkomst voor korte/tijdelijke duur te zijn. Om vervolgens het gebruik als
proeftijd tegen te gaan, zo dit al met alle administratieve rompslomp van
dien aan verhuurderskant zou gebeuren, is in het voorgestelde artikel 7:
249, tweede lid, van het BW bepaald dat huurder bij zo’n huurovereenkomst de mogelijkheid heeft tot uiterlijk achttien maanden na het tijdstip
waarop een voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst ingaat, de
huurprijs te laten toetsen. Ook daarmee zal het gebruik als proeftijd voor
verhuurders minder aantrekkelijk zijn.
De huurovereenkomst voor korte tijd is niet uitsluitend bestemd voor
specifieke doelgroepen. Deze dient met name om het gebruik van de huur
«die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» terug
te brengen naar de oorspronkelijk bedoelde omvang en betekenis. Met de
huurovereenkomst voor korte tijd heeft een verhuurder vooraf zekerheid
omtrent het eindigen van de huur, en de huurder – in tegenstelling tot de
situatie waarbij een huurovereenkomst het gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is – huurprijsbescherming.
Het ligt dan ook niet in de rede om het gebruik van de huurovereenkomst
voor korte tijd in te perken door dit aan specifieke doelgroepen te
verbinden.
Tot slot missen gemeenten een ondergrens aan tijdelijke huur. Daarmee
voorkom je een grijs gebied tussen de verblijfsbestemming en woonbestemming.
Een ondergrens aan tijdelijke huur ligt niet in de rede omdat de duur van
de huurovereenkomst bij voorbaat niets zegt over de aard van de
bewoning.
9. Voorlichting en communicatie
9.1 Huursombenadering en driejaarlijkse inkomenstoets
Ten aanzien van de huursombenadering en de driejaarlijkse inkomenstoets zal aandacht besteed worden aan voorlichting rond het tijdstip
waarop in de meeste gevallen de jaarlijkse huurverhoging plaatsvindt,
namelijk 1 juli en de maanden daar voorafgaand. Immers, de verhuurder

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

35

verzendt het voorstel tot huurverhoging uiterlijk twee maanden voor de
voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging aan de huurder, en
deze kan daartegen vervolgens bezwaar maken, indien daar reden toe is.
Hierbij zal worden samengewerkt met de huurcommissie. De voorlichting
aan verhuurders over het gebruik van de portal bij de Belastingdienst voor
het opvragen van huishoudverklaringen vindt zoals gebruikelijk rond de
jaarwisseling plaats.
9.2 Tijdelijk huren
Bij de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel zal uitgebreid aandacht
besteed worden aan voorlichting over de mogelijkheden van tijdelijke
verhuur van woonruimte en de voorwaarden die daarbij gelden zowel
voor huurders als verhuurders. Immers, onduidelijkheid over de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur is steeds als onderdeel van de problematiek
rond tijdelijk verhuren benoemd.
Daarnaast zal door het Rijk worden aangedrongen op het door de sector
ontwikkelen van modelcontracten die goed passen op de bestaande en
nieuwe vormen van tijdelijke verhuur, zodat niet door onduidelijkheid van
of strijdige bepalingen binnen contracten geschillen ontstaan tussen
huurders en verhuurders.
Artikelsgewijs
Artikel I, onderdeel A
Voorgesteld wordt om artikel 7: 232, vierde lid, van het BW te laten
vervallen. Van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van gemeentewoningen die in afwachting zijn van sloop wordt geen of nauwelijks gebruik
gemaakt, eenvoudigweg omdat er zo goed als geen gemeentewoningen
meer zijn. Bovendien kan in deze gevallen even goed gebruik gemaakt
worden van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
Artikel I, onderdeel B
In het voorgestelde artikel 7: 249, tweede lid, van het BW wordt geregeld
dat huurders met een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in
artikel 271, eerste lid, tweede volzin zich binnen 18 maanden na het
aangaan van de eerste huurovereenkomst voor een toets van de
aanvangshuurprijs tot de huurcommissie kunnen wenden. Zie voor een
toelichting op de voorgestelde wijzigingen van dit artikel het algemeen
deel van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3.4, onder ad d.
De huurovereenkomst voor korte tijd.
Artikelen I, onderdelen C, D en E, IV en VI, onderdeel C
Met de voorgestelde wijzigingen in de artikelen 7: 252a, 7: 252b en 7: 253
van het BW en de artikelen 1, 10, 13, 14 en 19b van de Uhw wordt de
materie rondom de zogenoemde driejaarlijkse inkomenstoets geregeld.
Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het algemeen deel
van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3.5.
In het voorgestelde artikel 7: 252a, eerste lid, van het BW is bepaald dat
een verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging kan doen op de grond
dat het huishoudinkomen hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 10,
tweede lid, van de Uhw. In dat geval is het mogelijk om een hoger dan
gebruikelijk huurverhogingspercentage voor te stellen. Dit is niet mogelijk
indien een of meerdere leden van het betreffende huishouden de
pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de
Algemene Ouderdomswet (hierna: AOW) heeft of hebben bereikt. Het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

36

betreft daarbij het huishoudinkomen over het zogenoemde inkomenstoetsjaar, zijnde het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin ten aanzien van een huurovereenkomst een huishoudverklaring is verstrekt. De huishoudverklaring wordt door de inspecteur,
bedoeld in het voorgestelde artikel 7: 252a, tweede lid, onderdeel e, van
het BW, op verzoek van de verhuurder aan deze verstrekt (het voorgestelde artikel I, onderdeel C, onder 1, 2b en 4). In het voorgestelde
artikel 7: 252a, tweede lid, onderdeel f, is de definitie van peiljaar
dientengevolge aangepast (het voorgestelde artikel I, onderdeel C,
onderdeel 2c). De wijzigingen in het voorgestelde artikel I, onderdeel C,
onder 2a, lopen hierbij mee.
In het voorgestelde artikel 7: 252a, derde lid, van het BW is bepaald dat
indien een voorstel tot huurprijsverhoging voor het eerst (gedurende een
tijdvak van drie kalenderjaren) wordt gedaan, een huishoudverklaring bij
dat voorstel wordt gevoegd. Elk volgend jaar gedurende dat tijdvak wordt
een afschrift van die huishoudverklaring (of indien van toepassing, een
vervolgverklaring als bedoeld in artikel 7: 253, eerste lid, van het BW)
gevoegd (het voorgestelde artikel I, onderdeel C, onder 3).
Het voorgestelde artikel 7: 252a, vierde lid, van het BW geeft vervolgens
aan dat de inspecteur desgevraagd aan de verhuurder een huishoudverklaring verstrekt. Daarbij is het thans nog geldende artikel 7: 252, derde
lid, van het BW redactioneel verduidelijkt. Voorts bepaalt het voorgestelde
artikel 7: 252a, vierde lid, van het BW wat in die huishoudverklaring is
vermeld. Ten eerste vermeldt die verklaring (evenals nu het geval is) of
het huishoudinkomen zich boven een bepaalde grens bevindt, indien dat
het geval is, het aantal personen waarop dat huishoudinkomen is
gebaseerd en indien geen inkomensgegevens in de basisregistratie
inkomen beschikbaar is, dat dat het geval is. De betreffende volzinnen
komen – afgezien van een andere grens – overeen met het thans nog
geldende artikel 7: 252a, vierde lid, eerste, tweede en derde volzin, van het
BW. Voorts is in dat artikellid bepaald dat de verklaring tevens vermeldt of
er een of meerdere leden van dat huishouden de pensioengerechtigde
leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de AOW heeft of hebben
bereikt. Indien zulks het geval is, bevat die verklaring, nu dat soort
huishoudens worden uitgesloten van deze extra huurverhoging, geen
gegevens over het huishoudinkomen Voorts is bepaald dat de verhuurder
alleen in het eerste jaar van een tijdvak van drie jaren een huishoudverklaring mag opvragen. Tot slot is in het voorgestelde artikel 7: 252a, vierde
lid, zevende en achtste volzin, bepaald dat bij regeling nadere regels
kunnen worden gesteld en wat die regels betreffen. Die volzinnen komen,
na een redactionele aanpassing, overeen met het thans geldende
artikel 7:252a, vierde lid, vierde volzin, van het BW (het voorgestelde
artikel I, onderdeel C, onder 4).
Het voorgestelde artikel 7: 252a, vijfde lid, onderdeel a, van het BW komt
overeen met het thans nog geldende artikel 7: 252a, vijfde lid, van het BW.
Het voorgestelde artikel 7: 252a, vijfde lid, onderdeel b, van het BW
bepaalt dat indien de verhuurder gedurende een tijdvak van drie
kalenderjaren de inspecteur twee of meerdere keren om een huishoudverklaring verzoekt, de «hogere» huurverhoging geen doorgang vindt.
Vervolgens wordt het huurverhogingspercentage als sanctie hierop
vastgesteld op het percentage dat van toepassing is ten aanzien van een
voorstel tot huurprijsverhoging behorende bij het huishoudinkomen dat
over het inkomenstoetsjaar gelijk is aan of lager is dan het in artikel 10,
tweede lid, van de Uhw bedoelde bedrag.
In het voorgestelde artikel 7: 252a, zesde lid, van het BW zijn dienovereenkomstige wijzigingen doorgevoerd. Het betreft hier vanzelfsprekend een
facultatieve opsomming, aangezien elk van de in de onderdelen a, b en c

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

37

van dat artikellid genoemde gevallen zal leiden tot een niet tot stand
gekomen overeenkomst tot wijziging van de huurprijs (het voorgestelde
artikel I, onderdeel C, onder 5).
In het voorgestelde artikel 7: 252b, eerste lid, van het BW zijn de dienovereenkomstige wijzigingen ten aanzien van een voorstel tot huurprijsverlaging doorgevoerd (het voorgestelde artikel I, onderdeel D).
In het voorgestelde artikel 7: 253, eerste en tweede lid, van het BW is de
bezwaarprocedure tegen het huurverhogingsvoorstel aangepast aan de
voorgestelde nieuwe situatie. Indien een huurder bezwaar maakt tegen
een voorstel tot huurprijsverhoging als bedoeld in artikel 7: 252a, eerste
lid, van het BW en het huishoudinkomen voorwerp van geschil is, dient de
verhuurder bij de inspecteur een vervolgverklaring aan te vragen (thans
nog genoemd: tweede verklaring). Ook in die vervolgverklaring worden
gegevens opgenomen betreffende het huishoudinkomen of de pensioengerechtigde leeftijd. Deze nieuwe term is gekozen om deze verklaring qua
terminologie strikter te scheiden van de huishoudverklaring en de
verklaring van de huurder (bezwaarschrift). De voorgestelde wijzigingen in
artikel 7: 253, eerste lid, vierde en vijfde volzin, en tweede lid, tweede
volzin, van het BW lopen hierbij mee (het voorgestelde artikel I,
onderdeel E).
In het voorgestelde artikel IV zijn de hiermee verband houdende wijzigingen in de artikelen 10, tweede lid, 13, vijfde lid, 14, tweede lid, en 19b,
van de Uhw doorgevoerd.
Het zogenoemde basishuurverhogingspercentage is niet meer aan de
orde (het voorgestelde artikel IV, onderdeel A, onder 1). De voorgestelde
wijzigingen in de artikelen IV, onderdeel A, onder 2, en VI, onderdeel C,
lopen hierbij mee. Voorts is in het voorgestelde artikel 1, tweede lid, van
de Uhw nog een redactionele wijziging doorgevoerd (het voorgestelde
artikel IV, onderdeel A, onder 3).
In het voorgestelde artikel 10, tweede lid, van de Uhw is bepaald dat het
maximale huurverhogingspercentage wordt vastgesteld mede aan de
hand van het gegeven of het huishoudinkomen hoger is dan het krachtens
artikel 48, eerste lid, van de Woningwet bepaalde bedrag,of een of
meerdere leden van het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft
of hebben bereikt en of die woonruimte een zelfstandige woning vormt
(het voorgestelde artikel IV, onderdeel B).
De voorgestelde wijzigingen in de artikelen 13, vijfde lid, vierde volzin, en
14, tweede lid, onderdeel a, van de Uhw vloeien voort uit de voorgestelde
systematiek (het voorgestelde artikel IV, onderdelen C en D).
In het voorgestelde artikel 19b, eerste lid, van de Uhw is een redactionele
wijziging doorgevoerd (het voorgestelde artikel IV, onderdeel E, onder 1).
In het voorgestelde artikel 19b, eerste, derde en vierde lid, van de Uhw is
een wetstechnische wijziging doorgevoerd (het voorgestelde artikel IV,
onderdeel E, onder 2). De voorgestelde wijziging in artikel 19b, vijfde lid,
van de Uhw is redactioneel van aard (het voorgestelde artikel IV,
onderdeel E, onder 3).
Artikelen I, onderdelen F, G, onder 1, 3, 4 en 5, en H tot en met J, VII en VIII
Voor een uitgebreide toelichting op alle voorgestelde maatregelen van
tijdelijke verhuur voor de doelgroepen wordt verwezen naar paragraaf 3.4
van het algemeen deel van deze memorie van toelichting.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

38

Met het oog op een goed overzicht van alle mogelijkheden om op grond
van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» op te zeggen wordt
voorgesteld artikel 7: 274, derde en vierde lid, van het BW te verdisconteren in een nieuwe opsomming van die mogelijkheden. Dit leidt ertoe dat
er onder meer een reeks van nieuwe artikelen ontstaat.
Alle voorgestelde mogelijkheden zijn opgenomen in onderstaande tabel:
Opzeggingsgrond «dringend
eigen gebruik» bij:

Huidig artikel BW

Voorgesteld artikel BW

Renovatie

Artikel 7: 274, derde lid,
onderdeel a

Artikel 7: 274, derde lid

Gehandicapten

Artikel 7: 274, derde lid,
onderdeel b

Artikel 7: 274a

Ouderen

Artikel 7: 274, derde lid,
onderdeel c

Artikel 7: 274b

Jongeren

n.v.t.

Artikel 7: 274c

Studenten

Artikel 7: 274, vierde lid

Artikel 7: 274d

Promovendi

n.v.t.

Artikel 7: 274e

Grote gezinnen

n.v.t.

Artikel 7: 274f

Het betreft hier de voorgestelde wijzigingen in artikel I, onderdelen G,
onder 3, en H. De voorgestelde wijzigingen in artikel I, onderdelen G,
onder 1, 4 en 5, I en J, lopen hierbij mee.
Artikel I, onderdeel F, behelst de voorgestelde wijziging van artikel 7: 271,
eerste lid, van het BW (huurovereenkomsten voor bepaalde – korte – tijd),
zowel ten aanzien van woonruimte die als zelfstandige woning is
verhuurd (maximaal één jaar) als ook ten aanzien van woonruimte die als
niet zelfstandige woning is verhuurd (maximaal vijf jaar).
Het voorgestelde vijfde lid van de artikelen 7: 274c tot en met 7: 274f van
het BW behelst telkens de bepaling dat in de huurovereenkomst moet zijn
bepaald dat de woonruimte na het vertrek van de zittende huurder aan
een huurder van dezelfde (of vergelijkbare) doelgroep zal worden
verhuurd.
In het voorgestelde artikel VII is ter zake overgangsrecht opgenomen.
Indien het bij geleidende brief van 20 februari 2015 ingediende voorstel
van wet van het lid Schouten tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de
opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting
van jongeren) (Kamerstukken II 2014/2015, 34 156, nr. 2) tot wet is of wordt
verheven en die wet eerder in werking is getreden of treedt dan deze wet,
dienen de hiervoor genoemde artikelen (waar nodig) te worden
aangepast. Het voorgestelde artikel VIII strekt hiertoe.
Artikel I, onderdeel G, onder 2
In het voorgestelde artikel 7: 274, tweede lid, van het BW is de
zogenoemde «diplomatenclausule» opgenomen. Zie voor een toelichting
op de voorgestelde wijzigingen van dit artikel het algemeen deel van deze
memorie van toelichting onder paragraaf 3.4, ad c. Aanpassing van de
«diplomatenclausule».

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

39

Artikel II
Met het voorgestelde artikel II van het wetsvoorstel wordt voorgesteld in
de Huisvestingswet 2014 een nieuw artikel 11a in te voegen dat bepaalt
dat de inschrijving van een jongere die een tijdelijke huurovereenkomst
heeft afgesloten als bedoeld in dit artikel niet vervalt.
Veelal wordt de toewijzing van woonruimte mede bepaald aan de hand
van de inschrijvingsduur van betrokkene. Het wordt onwenselijk geacht
dat de opgebouwde inschrijvingsduur verloren gaat door de verhuizing
naar de woonruimte die door het jongerencontract wordt verkregen. De
inschrijving blijft in tact en de inschrijvingsduur wordt verder opgebouwd.
Hierdoor wordt de positie van de jongere na afloop van het jongerencontract (5 of 7 jaar) om een andere sociale huurwoning te krijgen verbeterd.
Artikel III
Met de voorgestelde wijziging van de Leegstandwet wordt de categorie te
koop staande huurwoningen een nieuwe categorie tijdelijk te verhuren
woningen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het
algemeen deel van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3,
onder ad b. Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop
staande huurwoningen.
In de Leegstandwet wordt een aantal artikelleden herschreven die
betrekking hebben op de termijnen voor tijdelijke huur. Hiermee wordt
geen inhoudelijke wijziging beoogd. In eerste instantie wordt de hoofdregel beschreven: een vergunning voor maximaal 2 jaar met verlenging
van maximaal 1 jaar tot respectievelijk maximaal 10, 7 en 5 jaar.
Vervolgens worden de uitzonderingen genoemd: vergunningverlening
ineens voor 5 jaar bij te koop staande koopwoningen en vergunningverlening ineens voor de duur van de ontheffing van het bestemmingsplan
(met een maximum van 10 jaar) bij gebouwen waarbij een dergelijke
ontheffing speelt.
Artikel V
Ten aanzien van het recht op huurtoeslag wordt een huurder op grond van
artikel 1, onderdeel c, van de Wet op de huurtoeslag gedefinieerd als een
persoon die zijn hoofdverblijf heeft in een door hem gehuurde woning,
daaronder begrepen een woonwagen, tenzij de overeenkomst van huur
en verhuur een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard van korte
duur is.
Hiermee is beoogd om gebruik van huurtoeslag voor de huur van onder
meer vakantiewoningen tegen te gaan.
Met het voorgestelde artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, van het BW
wordt het mogelijk dat woonruimten, zoals vakantiewoningen, die tot
dusver voornamelijk worden verhuurd door middel van overeenkomsten
van huur en verhuur die een gebruik naar zijn aard van korte duur
betreffen, daarnaast of in plaats daarvan worden verhuurd door middel
van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal
één jaar.
Voor de rechtmatige uitvoering van de huurtoeslag is het bijzonder lastig
om vast te stellen of het in een concreet geval gaat om een huurovereenkomst van huur en verhuur een gebruik van de woning betreffende dat
naar zijn aard slechts van korte duur is, dan wel een huurovereenkomst
voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal één jaar. Dit zou voor het
correct vaststellen van het recht op huurtoeslag van woningen gelegen in
een vakantiewoningenpark betekenen dat elke huurovereenkomst
afzonderlijk door de Belastingdienst moet worden opgevraagd en naar
zijn aard worden beoordeeld. Hiermee is een aanzienlijke uitvoeringslast
gemoeid.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

40

Daarnaast betekent een mogelijke samenloop van dit soort verhuursituaties een aanzienlijk risico ten aanzien van misbruik en oneigenlijk
gebruik. Partijen zouden, bijvoorbeeld bij verhuur voor recreatiedoeleinden, bewust kunnen kiezen voor een huurovereenkomst voor de duur
van maximaal één jaar (wel huurtoeslag), terwijl die huurovereenkomst in
wezen een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard van korte duur
is (geen huurtoeslag). Om deze problematiek tegen te gaan is ervoor
gekozen om naast de huurovereenkomsten die een gebruik van de
woning betreffen dat naar zijn aard van korte duur is, tevens woningen uit
te sluiten die onderdeel uitmaken van een hotel-, pension-, kamp- of
vakantiebestedingsbedrijf, ongeacht de duur van de huurovereenkomst.
Daarbij is tevens overwogen dat dit type woningen vaak destijds niet
volgens de voor nieuw te bouwen woningen geldende eisen uit het
Bouwbesluit zijn gebouwd en ook niet bestemd zijn voor permanente
bewoning. Dergelijke bouwwerken, bedoeld voor recreatief verblijf of
tijdelijk onderdak aan personen, zijn over het algemeen gebouwd in
overeenstemming met de op onderdelen (bijvoorbeeld voor gezondheid
en energiezuinigheid) lichtere eisen die aan een bouwwerk met een
logiesfunctie worden gesteld. Ook is in de regel sprake van een ter plaatse
geldend bestemmingsplan dat uitgaat van recreatiedoeleinden in plaats
van woondoeleinden. In een dergelijke situatie, waarin permanente
bewoning niet beoogd of gewenst is, zou van de verstrekking van
huurtoeslag voor dit soort bouwwerken een verkeerd signaal uitgaan.
Artikel VI, onderdelen A, B en D
De Woningwet biedt in artikel 21f de mogelijkheid bij algemene maatregel
van bestuur regels te stellen voor de «wijze waarop de borgingsvoorziening in compensatie voorziet en de governance van de borgingsvoorziening, alsmede omtrent het toezicht door Onze Minister op de naleving
van die voorschriften». Bij brief van 1 juni 2015 is de Tweede Kamer
geïnformeerd over de beleidsmatige voornemens om invulling te geven
aan dit artikel (Kamerstukken II 2014/15, 29 453, nr. 389). Bij de voorbereiding van deze algemene maatregel van bestuur is gebleken dat het
wenselijk is om op onderdelen zaken van meer uitvoeringstechnische aard
in een ministeriële regeling te kunnen regelen, bijvoorbeeld de (getalsmatige) uitwerking van bepaalde financiële normen. Deze technische
wetswijziging creëert de mogelijkheid daartoe (het voorgestelde artikel VI,
onderdeel A).
In het voorgestelde artikel VI, onderdeel B, is een wijziging van artikel 46
van de Woningwet voorgesteld, waarin een met de in artikel II voorgestelde wijziging van de Huisvestingswet 2014 vergelijkbare voorziening
wordt getroffen, om te voorkomen dat jongeren met een jongerencontract
door het aangaan van dat contract in een nadeligere positie komen te
verkeren als woningzoekende.
Tot slot is in het voorgestelde artikel VI, onderdeel D, een wijziging van
artikel 54 van de Woningwet opgenomen Voorgesteld wordt om het thans
nog geldende artikel 54, onderdeel d, van de Woningwet te laten
vervallen. Voor de berekening van de huursom is alleen bepalend of de
huurprijs op de eerste 30 juni datum gereguleerd is.
Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het algemeen deel
van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3.2.
Artikel IX
In het voorgestelde artikel IX is een evaluatiebepaling opgenomen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

41

Artikel X
In het voorgestelde artikel X is bepaald dat de artikelen van deze wet in
werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de
verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden
vastgesteld.
De voorgestelde mogelijkheid om bepaalde artikelen of onderdelen
daarvan op een verschillend tijdstip in werking te laten treden houdt
verband met het later dan de bepalingen over de tijdelijke huur en de
zogenoemde huursombenadering in werking treden van de voorgestelde
artikelen over de driejaarlijkse inkomenstoets, die voorzien zijn voor
1 januari 2017. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen
naar het algemeen deel van deze memorie van toelichting onder
paragraaf 2.3.
Voor het overige wordt gestreefd naar een inwerkingtreding per 1 juli
2016.
Artikel XI
In het voorgestelde artikel XI is de citeertitel opgenomen.
De Minister van Veiligheid en Justitie,
G.A. van der Steur
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 373, nr. 3

42