Rapportage van het
eerste jaar Expertteam
Kantoortransformatie
voorjaar 2012 – voorjaar 2013

Voorwoord
De kantorenleegstand is afgelopen jaren sterk toegenomen, zowel in relatieve als absolute zin.
Inmiddels staat bijna 1 op de 6 kantoren leeg, in totaal een kleine acht miljoen vierkante meter.
Aan de andere kant is in veel gemeenten nog steeds vraag naar permanente of tijdelijke
woonruimte. Een deel van de leegstaande kantoren kan prima worden benut om in deze behoefte
te voorzien.
Om de transformatieaanpak te bevorderen heeft de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties – samen met de VNG – het Expertteam Kantoortransformatie opgericht.
Het Expertteam is in het voorjaar van 2012 van start gegaan om gemeenten, eigenaren en overige
betrokkenen te ondersteunen bij het transformeren van leegstaande kantoren in woonruimte.
Het Expertteam Kantoortransformatie heeft tientallen gemeenten met raad en daad bijgestaan.
Bij meerdere gemeenten heeft dit geleid tot een intensiever adviestraject. Daarnaast heeft het
Expertteam bijgedragen aan het genereren en breder verspreiden van kennis over kantoor­
transformatie door het houden presentaties op relevante congressen en bijeenkomsten en het
verzorgen van opleidingsdagen en artikelen in de vakmedia.
In dit jaarverslag kunt u zien waar en op welke manier het Expertteam Kantoortransformatie
in 2012 is ingezet. Ook in 2013 blijven wij ons inzetten om gemeenten en overige betrokkenen
van advies te dienen en laten we via bijeenkomsten en publicaties zien dat transformatie
van leegstaande kantoren naar woonruimte veel vaker dan gedacht een reëel alternatief voor
leegstand is. Zo zal de goede voorbeeldendatabase online gaan en zijn we bezig met een aantal
factsheets over voor kantoortransformatie relevante onderwerpen als RO- en bouwregelgeving,
btw, geluid en duurzaamheid.
Annemieke de Vries
Projectleider Expertteam Kantoortransformatie

Inhoudsopgave
Voorwoord door Annemieke de Vries,
projectleider Expertteam Kantoortransformatie
Managementsamenvatting

5

1 Inleiding
1.1 Politiek kader en de actualiteit
1.2 Doel en activiteiten: samenvatting

6
6
7

2 Activiteiten
2.1 Samenwerking en advies
2.2 Kennisopbouw
2.2.1 Monitoring onorthodoxe projecten
2.2.2 Goede voorbeelden
2.2.3 Onderzoek
2.3 Communicatie
2.3.1 Aanpak
2.3.2 Kanalen
2.3.3 Producten
2.3.4 Bekendheid van het expertteam

10
10
12
12
14
14
15
15
16
19
19

3 Aansluiting bij andere expertteams
3.1 Expertteam Eigenbouw
3.2 Juridische Expertpool Planschade (Krimp)

20
20
20

4

Financieel

21

5

Doorkijk

22

Bijlage 1: het expertteam
Bijlage 2: bijeenkomsten & opleidingen

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

24
26

3

4

Managementsamenvatting
Inzet

Samenwerken

Gedurende 2012 zijn circa 80 vragen binnengekomen bij het expertteam. Voornamelijk vanuit gemeenten, maar ook van provincies en
marktpartijen. Op dit moment staan 15 projecten op de shortlist met
panden die mogelijk getransformeerd gaan worden. Het expertteam
heeft bij circa 40 projecten een adviserende rol vervuld. In het kader
van goede voorbeelden worden de ontwikkelingen in deze projecten
verder gevolgd. Dit geldt tevens voor de 10 onorthodoxe projecten,
waarover in 2011 de rapportage ‘Transformatie van kantoren gaat
niet vanzelf’ werd gepubliceerd.

Het expertteam is een samenwerking van het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de Vereniging
Nederlandse Gemeenten (VNG) en Agentschap NL. We werken ook
samen met andere partijen:
• JEP (Juridische Expertpool Planschade): deze bestaande expert­pool voor gemeenten in krimp- en anticipeerregio’s die vanwege
de bevolkingsdaling (en transitie) binnen hun herstructurerings­
opgave te maken krijgen met planschade kan nu ook worden
ingezet voor vraagstukken op het gebied van herbestemmen
van kantoren. Dit is tevens in samenwerking met het ministerie
van Infrastructuur en Milieu (I&M);
• Het expertteam Eigenbouw: samenwerking bij opstellen van
producten en strategieën en zoveel mogelijk de krachten
bundelen bij communicatie.

Trends/ontwikkelingen
Eind 2012 heeft Agentschap NL onderzoek gedaan naar de bekendheid
van het expertteam Kantoortransformatie, en vooral ook naar de
leegstandsproblematiek en de mate waarin gemeenten transformatie
van kantoren naar woningen als reële optie zien bij leegstand.
Uit dit onderzoek is gebleken dat slechts eenderde deel van de
gemeenten inziet dat transformatie van kantoren naar woonruimte
een reële optie is bij leegstand. Het expertteam heeft door middel
van advies op maat en kennisontsluiting in 2012 zoveel mogelijk
aangetoond dat het wel kan en dat de meeste “ja-maars” van
gemeenten (en eigenaren), waarom transformatie van kantoren
naar wonen niet mogelijk zou zijn, kunnen worden weerlegd.
Duidelijk is dat de leegstand van kantoren nog steeds oploopt,
maar ook dat er wel vraag is naar woningen onder verschillende
doelgroepen en dat transformatie steeds vaker een optie is, getuige
ook de vele kantoorloodsen en labs, die overal in het land ontstaan.
Het expertteam zal zich blijven inzetten om te laten zien dat
transformatie van kantoren naar woningen een reële optie is.
Hierbij zullen we ook steeds meer aansluiting zoeken op andere
dossiers, zoals arbeidsmigranten, duurzaamheid en (collectief )
particulier opdrachtgeverschap. Ook zullen we in 2013 monitoren
wat het verloop is van de leegstand- en transformatiecijfers.

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

Expertteam na 2012
In 2012 lag de focus van het expertteam op het geven van advies
op maat bij specifieke projecten. In 2013 zal de focus steeds meer
verschuiven naar kennisontsluiting: aantonen dat transformatie
van kantoren naar woningen kan, door goede voorbeelden te laten
zien en handvatten te bieden aan gemeenten, en – via gemeenten
– andere belanghebbenden. Dit kan door middel van factsheets en
artikelen, bijvoorbeeld op het vlak van omgaan met wet- en regel­
geving, het nieuwe Bouwbesluit en duurzaamheid bij transformatie.

5

1 Inleiding
1.1 		 Politiek kader en de actualiteit
“De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren
in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge
structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal
en ook voor de ruimtelijke en ecologische ontwikkeling
nadelig. Dit moet met vereende krachten worden
aangepakt!”
				

Uit: Actieprogramma Leegstand kantoren

In 2010 stond ongeveer 14 procent van alle kantoorruimte in
Nederland leeg. Op de kantorentop van 25 mei datzelfde jaar,
besloten alle betrokken partijen – gemeenten, provincies, banken,
beleggers, projectontwikkelaars en de minister van I&M –
geza­menlijk het probleem aan te pakken en stelden hiervoor het
Actieprogramma Leegstand Kantoren op. Op 7 maart 2011 is dit
actieprogramma door de minister van Infrastructuur en Milieu
(I&M) aan de Tweede Kamer aangeboden (Kamerstuk 32 500 XII,
nr. 66). Het programma pakt de leegstand op drie manieren aan:
1		 Herontwikkeling, transformatie en sloop;
2		 Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt
op lange termijn te verbeteren;
3		 Betere regionale ruimtelijke planning, programmering
en afstemming.
Tijdens het AO van 22 maart 2011 waar dit actieprogramma is
besproken heeft de minister van BZK de Tweede Kamer een onderzoeksrapport toegezegd over tien (pilot) projecten, waarin de
mogelijkheden van transformatie van kantoren naar (woon-)
bestemmingen samen met eigenaren en gemeenten worden
onderzocht. Bij brief van 11 oktober 2011 is dit onderzoeksrapport,
‘Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’, aangeboden aan
de Tweede Kamer.
De conclusies van dit rapport leidden ertoe dat de minister op
verschillende vlakken de transformatieaanpak zou intensiveren,
door:
• Het instellen van een Expertteam kantoortransformatie, vergelijkbaar met het Expertteam Eigenbouw, omdat gebleken is dat de
gemeenten en eigenaren erg gebaat zijn bij praktische onder­
steuning van experts, die deels door henzelf, en deels door het
Rijk worden betaald.
• Het doorzetten van de tien bestaande pilottrajecten naar de
startfase, zodat deze als voorbeeld kunnen dienen voor andere
panden.
6

• Het selecteren van 10 tot 15 nieuwe pilots (als middel om
knelpunten boven tafel te krijgen), waarbij ook gekeken zal
worden naar overtollige rijkskantoren.
• De, door de onderzoekers in het rapport beschreven, onorthodoxe maatregelen nadrukkelijk uit te dragen onder gemeenten
en provincies. Dit gebeurt in samenwerking met de VNG, het
IPO en het Nationaal Programma Herbestemming (van de
minister van OCW en de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE)).
• Het communiceren van de omvang van de leegstand tegen
de achtergrond van de kansen per regio.
In juni 2012 zijn onder andere de afspraken uit het Actie­programma
vastgelegd in het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, dat is
ondertekend door het Rijk en vertegenwoordigers van lokale overheden en marktpartijen.
Het expertteam kantoortransformatie is in 2012 gestart en heeft
een aantal activiteiten ontplooid om bovenstaande aanpak te
ondersteunen en vorm te geven.

Brinkwal, Nieuwegein

1.2 Doel en activiteiten: samenvatting
Het doel van het expertteam is dat gemeenten (en kantoor­
eigenaren), de transformatie van kantoren naar woonruimte
als reële optie zien bij leegstand. Dit probeert het expertteam
te bereiken door kennisontsluiting en advies op maat.
Zodat kantoortransformatie uiteindelijk een normaal onderdeel
van de woningproductie wordt.

Kennisontsluiting
De rapportage ‘transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’ is
door het expertteam onder alle gemeenten (via college van B&W)
verspreid. Deze activiteit gaf deels invulling aan het beleid van de
minister om de beschikbare kennis breed uit te dragen, maar is
daarnaast gebruikt als aanknopingspunt om met deze gemeenten
het gesprek aan te gaan. Naar aanleiding van de verspreiding van
het rapport is namelijk een behoeftepeiling uitgevoerd op basis van
een aselecte steekproef binnen de top 50 leegstandsgemeenten en
onder gemeenten die in een eerder stadium ook het Expertteam
Eigenbouw hadden ingeschakeld. Het doel van de behoeftepeiling
was tweeledig: enerzijds moest het de gemeenten die het meest te
maken hebben met leegstand, bekend maken met het expertteam
kantoortransformatie. Anderzijds was het een startpunt om goede
voorbeelden en nieuwe pilots te verzamelen.
Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

Goede voorbeelden en pilots
De verzameling van goede voorbeelden, een doorlopende taak
van het expertteam, dient als basis voor een digitale voorbeelden­
database die in 2013 wordt “gepubliceerd”. Tegelijkertijd heeft er
een monitoring plaatsgevonden van de onorthodoxe projecten
(vanuit de rapportage ‘Transformatie van kantoren gaat niet
vanzelf’). Ook deze projecten zullen in de voorbeeldendatabase
worden opgenomen. Doel van deze database is gemeenten op
weg helpen bij transformaties door ze verschillende aanpakken
en (onorthodoxe) oplossingen te laten zien.

Spread the word
Het expertteam is bij diverse bijeenkomsten, evenementen en
cursussen aanwezig geweest (zie bijlage 1), om het doel van het
expertteam te ondersteunen (laten zien dat transformatie van
leegstaande kantoren in woonruimte vaker dan gedacht een
reële optie is). De doelstelling is ook de basis voor een gedegen
communicatieaanpak, die gedurende 2012 is opgesteld.
Om deze aanpak vorm te geven is een aantal ‘fabels’ rondom
kantoor­transformatie verzameld, de meest gehoorde “ja-maars”,
oftewel veronderstellingen ten aanzien van kantoortransformatie
vanuit de doelgroep. Deze fabels worden met behulp van
gerichte communicatieboodschappen weggenomen (zie ook
§ 2.3 communicatie).
7

Advies op maat
Gedurende 2012 zijn circa 80 vragen binnengekomen. Voornamelijk
vanuit gemeenten, maar ook van provincies en marktpartijen.
Op dit moment staan er 15 projecten op de shortlist van panden
die mogelijk getransformeerd gaan worden. Het Expertteam heeft
bij circa 40 projecten een adviserende rol vervuld. In het kader van
goede voorbeelden worden de ontwikkelingen in deze projecten
verder gevolgd. Dit geldt tevens voor de 10 onorthodoxe projecten.
Op de landkaart is te zien hoe deze inzet verspreid is over
Nederland.
Bij een aantal projecten werkt het expertteam samen met de
gemeente om de mogelijkheden van panden in kaart te brengen
en/of is zij inhoudelijk betrokken bij het oplossen van knelpunten.
Ter illustratie een aantal voorbeelden:
• Maastricht: in deze gemeente zijn de transformatiemogelijkheden van verschillende (gemeentelijke) panden in kaart
gebracht door het toetsen van de financiële en beleidsmatige
haalbaarheid.
• Den Haag: hier zijn twee stappen te herkennen. Vanuit gemeente
en het expertteam is eerst kennis en ondersteuning geboden
Melkfabriek,Tytsjerksteradiel

8

aan jongeren die in de Haagse binnenstad willen wonen (Youth
The Hague), door kennis te verschaffen over mogelijke transformatiepanden. Daarnaast wil de gemeente een drietal panden
concreet later uitwerken met behulp van quickscans. Ook worden
ervaringen verzameld met de bedoeling deze te gebruiken voor
landelijke communicatie.
• Winterswijk: als Rijk wil je het goede voorbeeld geven. Het
expertteam heeft dan ook steeds de samenwerking gezocht met
de RGD/RVOB, om samen de transformatiemogelijkheden van
leegstaande rijkspanden in kaart te brengen. In Winterswijk zal
het expertteam de plattegrond- en gebruiksmogelijkheden van
het voormalige Belastingkantoor onderzoeken. Daarnaast wordt
ook ingezet op het onderzoeken van de behoefte in de afnemersmarkt in dit gebied. Vanwege mogelijke verkoop van het pand,
staat dit project tijdelijk ‘on hold’.
• Amsterdam: Heathrowstraat. Het expertteam heeft op locatie
een verkenning van de mogelijkheden uitgevoerd. De eigenaar en
de gemeente waren aanwezig om het een en ander toe te lichten.
Er ontstond onder andere een inrichtingsvoorstel voor starterswoningen/pas afgestudeerden met bedrijfsruimte aan de geluidsrijke zone (wegzijde) en een voorstel voor ondersteuning van CPO
(collectief particulier opdrachtgeverschap) waarbij het kantoor

		 Ooit was de melkfabriek het hart van het dorp, en de eigenaar
wil het deze functie weer teruggeven. Er is, samen met twee
lokale partijen, een plan ontwikkeld om de gebouwen te
verbouwen tot huurappartementen voor wonen en zorg en
een huisartsenpraktijk met apotheek. Ook is er ruimte voor een
paar koopappartementen. Bij het transformeren van kantoren
naar woonruimte spelen ook btw-aspecten een rol. Veel eigenaren weten niet hoe ze hiermee om moeten gaan. Een van
onze experts heeft samen met een btw-adviseur een advies
opgesteld. Deze zal in 2013 worden vertaald naar de factsheet
“Btw- aspecten bij herbestemmen”.

door particulieren wordt omgebouwd tot woningen. Een van
de knelpunten van het pand is de ligging langs de snelweg.
Daardoor is een van de gevels te zwaar belast. In navolging van
het bezoek heeft een van de experts een advies opgesteld hoe
bij de ontwikkeling van het pand kan worden omgegaan met
de geluidseisen, door creatieve oplossingen aan te bieden.
Dit wordt uiteindelijk vertaald naar een factsheet “kansen voor
jongeren- en studentenhuisvesting op geluidbelaste locaties”.
• Tytsjerksteradiel: de Melkfabriek. Een klein industrieel complex
dat bestaat uit enkele karakteristieke gebouwen uit verschillende
bouwperiodes, is enkele jaren geleden gekocht door een ondernemer die het tijdelijk heeft gebruikt als werkplaats en kantoor.

Inzet Expertteam Kantoortransformatie

Tytsjerksteradiel Garyp

Den Helder

Assen

Lelystad

Koog a/d Zaan
Zaanstad
Haarlem

Zwolle

Amsterdam
Amstelveen
Diemen

Hengelo
Apeldoorn
Deventer
Hilversum
Amersfoort
Enschede
Stichtse Vecht
Leidschendam Alphen a/d Rijn
Utrecht
De Bilt
Den Haag
Voorburg
Nieuwegein
Ede
Rijswijk
Zoetermeer Woerden
Veenendaal
Winterswijk
Delft
Arnhem
Rheden
Capelle a/d IJssel
Doetinchem
Rotterdam
Nijmegen
Haarlemmermeer

Dordrecht
Waalwijk
Breda
Kruiningen

Oss
Den Bosch

Tilburg
Eindhoven

Zundert

Roermond

Heerlen
Maastricht

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

adviserende rol
vraag & antwoord

9

2 Activiteiten
Het voornaamste doel van het expertteam is dat gemeenten
transformatie van kantoren naar woonruimte als een reële optie
zien bij het tegengaan van leegstand bij kantoren. Het expertteam
ondersteunt op deze manier de opgave van de gemeenten en
provincies om verloedering van de leefomgeving tegen te gaan
en levert hiermee een bijdrage aan de directe woonomgeving van
de burger.
De inzet van het expertteam vindt plaats op basis van co-financiering,
50 procent van de inzet van de experts wordt door de gemeente
betaald, 50 procent wordt vergoed door het Rijk. Het Rijk, in dezen
vertegenwoordigd door het ministerie van BZK en Agentschap NL,
vormt het projectteam: Het ministerie van BZK als projectleider en
Agentschap NL als het eerste aanspreekpunt voor gemeenten (of
andere belanghebbenden) met een vraag of project op het vlak van
kantoortransformatie. Agentschap NL matcht de vraag, in overleg
met het ministerie van BZK, met een van de experts op basis van
hun expertise.

2.1 Samenwerking en advies
De deskundigen van het expertteam (voor een lijst van de experts
zie bijlage 1) staan gemeenten bij op uiteenlopende onderwerpen,
namelijk:
1		 projectorganisatie en financiering
2		 het toepassen van (bouwkundige/RO/Milieu) wet- en regelgeving
3		 fiscale mogelijkheden
4		 woon- en inrichtingsconcepten
5		 de matching van eigenaren en potentiële afnemers

Ad 1. Projectorganisatie en financiering
Een goed voorbeeld van ondersteuning bij projectorganisatie
en tegelijkertijd het bekijken van de financiële haalbaarheid,
is de samenwerking met de gemeente Maastricht. De gemeente
Maastricht heeft ondersteuning gevraagd in het afwegingsproces
voor de herontwikkeling van de onderwijsgebouwen van
Hogeschool Zuyd. Daarnaast zijn er nog een drietal (grote)
gemeentelijke objecten die al leegstaan of in de toekomst leeg
komen te staan, waarvoor de gemeente een andere passende
functie wil vinden.
Vanuit het expertteam zijn hiervoor twee succesvolle workshops
georganiseerd waarin samen met de gemeente de projectenportefeuille is geanalyseerd op transformatiemogelijkheden. De eerste
workshop bestond uit het inventariseren en bediscussiëren van
de financiële en markttechnische haalbaarheid, bouwkundige
invullingen en beleidsmatige wenselijkheid met de gemeente.
Het doel van de tweede workshop was de realiseerbaarheid
10

Coulissenscherm: een voorbeeld van een geluidwerende oplossing bij transformatie
(Laan van Spartaan, Amsterdam)

van de uitkomsten van de eerste workshop toetsen. Er is een
eind­rapportage opgeleverd met globale financiële doorrekeningen
van 6 panden voor transformatievarianten en gedetailleerde plattegronden benodigd voor specifiekere indicaties. Dit toont in alle
gevallen de haalbaarheid van de herontwikkeling met opbrengsten
boven de boekwaarde aan. Het advies aan de gemeente was om een
vast team van herstructureringsdeskundigen binnen gemeente aan
te stellen en om snel een vervolg te geven aan de verdere uitwerking
van transformatieproposities voor de drie grootste gemeentelijke
gebouwen.
Het Maastricht Lab, een initiatief van verschillende partijen die
willen meedenken over de stadsontwikkeling van Maastricht,
heeft het herontwikkelen van deze onderzochte panden ook als
experiment opgenomen. De workshops zijn gebruikt als onderdeel
van hun zoektocht naar de herbestemming van monumentale
panden. De expertise van het expertteam in de vorm van de financiële
haalbaarheidsonderzoeken en het in twee sessies bij elkaar brengen
van de beleidsmedewerkers vanuit verschillende afdelingen, wordt
als grote meerwaarde gezien in het bepalen van de vervolgstappen
binnen hun traject.

Ad 2. Het toepassen van (bouwkundige/RO/Milieu)
		 wet- en regelgeving
Het expertteam probeert zoveel mogelijk te kijken naar de
mogelijkheden binnen bestaande (of juist recent gewijzigde)
wet- en regel­geving. Omdat er vaak veel onduidelijkheid bestaat
over wat wel en niet kan, probeert het expertteam hier meer
duidelijkheid in te verschaffen, zoals op het gebied van geluidseisen. Gezien de locatiekeuze van kantoorgebieden bij de
oorspronkelijke planvorming, zijn deze kantoorgebieden namelijk
nogal eens geluidbelast door de nabijheid van ontsluitingswegen,

al dan niet met veel openbaarvervoer routes. Het expertteam ziet
dat deze (hoog) stedelijke ligging voor bepaalde klantgroepen
ook een voordeel kan zijn. De ervaring leert bijvoorbeeld dat veel
jongeren gewend zijn in een meer rumoerige omgeving te functioneren en daardoor andere prioriteiten veel zwaarder laten wegen
bij de keuze voor hun woon- en/of werkplek.
Vanuit dat gegeven is door een van de experts onderzocht in hoeverre
het mogelijk is op geluidbelaste locaties transformatie naar wonen en
werken voor jonge mensen te realiseren, op basis van een voorbeeldlocatie, te weten de Heathrowstraat in Amsterdam.

en vervolgens voorgelegd aan de experts. Deze lijst is nog niet
compleet, maar een groot deel van de vragen en antwoorden
richtten zich op de RO-aspecten. Ook hiervan wordt in 2013 een
factsheet gemaakt, die onderdeel zal uitmaken van de toolbox.

Ad 3. Fiscale mogelijkheden
Voor de fiscale mogelijkheden met betrekking tot btw-aspecten
bij transformatie is een onderzoek uitgevoerd door een van onze
experts, met behulp van de casus ‘Melkfabriek in Tytsjerksteradiel’.
Dit zal tevens worden uitgewerkt tot een factsheet voor de toolbox.

Ad 4. Woon- en inrichtingsconcepten
Transformatie kent immers een aantal voordelen in de toetsing aan
de bouw- en ruimtelijke ordeningsregelgeving. Uitgaande van een
vrije keuze van woonlocatie is het ook goed denkbaar dat andere
klantgroepen (dan de hiervoor genoemde) dezelfde afweging in
prioriteit maken als (alleenstaande) ouderen en arbeidsmigranten.
Naar aanleiding van dit onderzoek is een advies opgesteld, dat in
2013 wordt verwerkt in een factsheet. Deze factsheet vormt op zijn
beurt weer een onderdeel van een zogenaamde toolbox die in 2013
zal worden ontwikkeld: factsheets met praktische handvatten voor
gemeenten en eigenaren die willen transformeren.
Tevens is vanuit de VNG (een van de initiatiefnemers van het expertteam) ingezet op het formuleren van een FAQ (Frequently Asked
Questions) lijst. Deze lijst is samengesteld op basis van de meest
voorkomende vragen vanuit de gemeenten (opgesteld door de VNG)

In augustus 2012 is het expertteam door de RVOB (Rijksvastgoed
en Ontwikkelingsbedrijf; in dit geval de directie Noord & Oost)
gevraagd om mee te denken over de verbetering van de verkoop­
mogelijkheden van het voormalige Belastinggebouw in Winterswijk.
Het betreft een Rijkspand met fors metrage aan de oostgrens van
het land in een krimpgebied vastgoed.
De inzet van het RVOB is de verkoop van het complex en ondergrond. Vrije verkoop via een makelaar is tot heden niet mogelijk
gebleken, ook niet bij aanzienlijke verlaging van de gewenste
minimale verkoopprijs. De omvang van het aanbod sluit niet aan
bij de behoefte naar kantoorruimte in Winterswijk. De totale bruto
vloeroppervlakte (BVO) bedraagt circa 7.095 m2. Het expertteam zal
hiervoor met behulp van een plattegrondanalyse de mogelijkheden
van het complex onderzoeken. Dit wordt gedaan op basis van de
optimale benutting van de huidige kwaliteiten en voorzieningen

Junoblok, Den Haag

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

11

waardoor de aanpassingskosten beperkt kunnen blijven. In aansluiting hierop zal een behoefteonderzoek worden uitgevoerd naar
voorzieningen die van de gevonden mogelijkheden gebruik kunnen
maken. Streven is dat deze werkzaamheden begin 2013 worden
afgerond. Vanwege mogelijke verkoop van het pand staat dit
project tijdelijk ‘on hold’.

Ad 5. De matching van eigenaren en potentiële afnemers
De samenwerking met Den Haag is een mooi voorbeeld hiervan.
Sinds begin 2012 werken gemeente Den Haag en het expertteam
aan het stimuleren van de transformatie van leegstaande kantoren
naar woningen. In het voorjaar is gestart met ondersteuning van
YoungTheHague, een groep jonge Hagenaars geïnteresseerd in
wonen in de Haagse binnenstad. De jongeren is kennis aangereikt
over kansen en de aandachtspunten bij transformatie. Uit een
longlist van 27 gebouwen zijn tien kansrijke geselecteerd die YTH
tijdens een fietstocht heeft bekeken. Met een ervan, het Junoblok
op de Binckhorst, is de groep aan de slag gegaan.
Voor drie andere gebouwen op de longlist wil gemeente Den Haag
een quickscan naar de transformatiekansen laten uitvoeren en
een match met afnemers of potentiële zelfbouwers maken. Doel
is om de mogelijkheden en kansen van de gebouwen in beeld te
brengen en daarmee de eigenaren van de gebouwen tot nemen
van initiatieven te stimuleren. De gebouwen die onderzocht worden
zijn: het Rosarium, Norfolk en de Koningin Sophielaan 120.
Voor twee andere gebouwen – Rijksmonument De Nederlanden
en het Junoblok – willen Den Haag en Expertteam ervaringen uit
werkbijeenkomsten verzamelen voor landelijke communicatie.
De quickscans worden in 2013 uitgevoerd.
Daarnaast zijn er al meerdere zogenaamde afnemersbijeenkomsten
georganiseerd, onder andere in Nieuwegein, waarbij vanuit de vraag
zal worden getransformeerd. Door eerst potentiële afnemers bij
elkaar te brengen en hun wensen in beeld te brengen, heeft een
eigenaar en de gemeente uiteindelijk veel meer zekerheid over de
financiële en maatschappelijke opbrengsten van een pand.
Ook heeft er een verkenning plaatsgevonden op het gebied van
matching van panden en afnemers op digitale media. Een van
de initiatieven waarmee het expertteam in gesprek is, is WIKAZA
(www.wikaza.nl): hier kunnen gelijkgestemden een bouwgroep
vormen en ontdekken. Op een landkaart kunnen vrije kavels
of leegstaande gebouwen worden opgegeven. Particulieren die
geïnteresseerd zijn in deze kavels of panden kunnen een bouwgroep
vormen en via de site met elkaar in gesprek gaan. In 2013 wordt hier
mogelijk een vervolg aan gegeven.

2.2 Kennisopbouw
De kennis die wordt verspreid door advisering en samenwerking
met gemeenten wordt ook ondersteund en aangevuld met goede
voorbeelden, de monitoring van bestaande (onorthodoxe)
projecten en door middel van het uitvoeren van onderzoeken.
12

2.2.1 Monitoring onorthodoxe projecten:
Bij deze tien projecten is in 2011 samen met de gemeente en eigenaren onderzocht hoe de leegstaande kantoren sneller een nieuwe
(woon) bestemming kunnen krijgen. Hiervoor werd ook aan onorthodoxe oplossingen voor de knelpunten gedacht. Deze projecten
zijn in 2012 verder ontwikkeld en kennen nu de huidige status:
1		Molenwerf 1-3, Amsterdam; In het voormalige kantoorgebouw
van Reed Elsevier, de Roze Olifant genaamd, kan inmiddels een
hotelkamer worden geboekt. Het gebouw stond vele jaren leeg
en kreeg landelijke bekendheid als het gebouw dat wethouder
(in campagnetijd) Van Poelgeest met een ‘Te Kraak’-banner
sierde. Het gebouw is nog altijd in eigendom van Merin (het
voormalige Uni-lnvest), dat een langjarige huurovereenkomst
heeft gesloten met de hotelexploitant. De hotelier is ook de
eigenaar van het Blue Towerhotel dat al in 2008 is opgeleverd
in een getransformeerd kantoorgebouw. Voor de transformatie
van de Roze Olifant heeft stadsdeel West het bestemmingsplan
verruimd naar ‘Kantoren en hotel‘ en de hotelexploitant heeft
het gebouw verbouwd tot een hotel met 206 kamers, een restaurant, een trendy bar en tal van meetingfaciliteiten.
2		Stationsplein 75, Den Haag: In 2011 is de eigenaar geadviseerd
tijdelijk gebruik van het gebouw mogelijk te maken. Naast een
bescheiden huuropbrengst betekent tijdelijk gebruik van het
gebouw dat de kosten voor energie en leegstandsbeheer worden
uitgespaard. Aansluitend daarop is door de gemeente Den Haag
initiatief genomen om tot een kwalitatieve invulling van het
belastingkantoor te komen. In 2012 zijn verschillende partijen
aan tafel gebracht. Met hen is een gedragen plan ontwikkeld
met horeca, detailhandel (Albert Heijn) en huisvesting voor
studenten op de bovenliggende etages als dragers. De intentie
rond studentenhuisvesting is momenteel vertraagd als gevolg
van een fusie tussen twee corporaties.
3		Savornin Lohmanplein, Den Haag: De kantoortoren was ten
tijde van het onderzoek in 2010/2011 nog deels verhuurd.
Anticiperend op mogelijke leegstand had de eigenaar al in 2010
een plan voor transformatie ontwikkeld en bouwaanvraag eerste
fase ingediend. Voorjaar 2013 zijn geen kantoormeters meer
verhuurd. De eigenaar heeft een volledige bouwvergunning voor
verbouw naar appartementen. De huidige economie en situatie
op de woningmarkt is aanleiding om zorgvuldig te werk te gaan
en de marktkansen voor verhuur van de woningen te onderzoeken. De integratieheffing, die waarschijnlijk is indien het
kantoor wordt omgezet naar huurwoningen, trekt een zware
wissel op de financiële haalbaarheid. Ondanks berichten op
internet uit 2012 zijn er nog geen concrete plannen om het
gebouw te transformeren voor een specifieke groep namelijk
Indische Nederlanders (woonconcept Haags Indisch Thuis).
4		Beukenlaan 77, Eindhoven: Het kantoorpand op de hoek van
de Beukenlaan bood van 1990 tot 2005 onderdak aan Price
Waterhouse Coopers. Daarna stond het leeg. Transformatie op
deze locatie is niet eenvoudig, onder andere als gevolg van een
relatief hoge geluidsbelasting. Mede daarom werd in 2011 in het

Kloosterweg 1, Heerlen

traject ‘Onorthodox’ een plan voor een woonhotel ontwikkeld
dat in integraal overleg met gemeentelijke instellingen is
besproken. Begin 2012 wilde de keten Bastion Hotels het pand
daadwerkelijk transformeren tot een hotel, maar de gemeente
wilde uiteindelijk toch niet meewerken aan wijziging van het
bestemmingsplan. Inmiddels is een nieuw plan ontwikkeld door
Studio 56, een werkmaatschappij van bouwondernemer Foolen
& Reijs, dat het voormalige kantoorgebouw transformeert in
192 zelfstandige woonruimtes voor studenten. De vergunningsaanvraag voor de transformatie is in februari 2013 gedaan.
Het plan voorziet in studentenwoningen voor (internationale)
studenten van de TU/e, Fontys en Design Academy. De studenten
mogen tot maximaal een half jaar na hun studie blijven wonen.
De start van de verbouwing is gepland in september 2013,
oplevering voor begin 2014.
5		Vonderweg 11, Eindhoven: Het gebouw HCZ dateert uit 1981
en bood jarenlang onderdak aan de hoofddirectie van Philips.
In 2011 stond het gebouw al drie jaar leeg. In het onorthodoxe
traject heeft een verkennende studie laten zien dat het gebouw
goed aan te passen is naar zelfstandige wooneenheden voor
jongeren, starters en studenten. In een werkbijeenkomst in
2011 is door eigenaar Breevast en het Woonbedrijf verkend of
transformatie van het gebouw tot kantoor voor de corporatie
in combinatie met woningen haalbaar was. Tot verdere samenRapportage Expertteam Kantoortransformatie

werking is het niet gekomen, mede omdat de woningcorporatie
uiteindelijk een nieuw hoofdkantoor prefereert boven
verbouwen. Breevast is vanaf voorjaar 2013 bezig het kantoor­
gebouw te transformeren naar 370 zelfstandige wooneenheden
voor studenten (70 procent) en kleine huishoudens. De gevels
zijn gesloopt en het gebouw wordt van binnen volledig gestript.
De gemeente heeft goede medewerking verleend.
6		Kloosterweg 1, Heerlen: Op 27 april 2011 is in het kader van
onorthodox door RGD, RVOB en gemeente gezamenlijk een
workshop georganiseerd over de mogelijkheden om het CBSgebouw in Heerlen in te zetten voor innovatieve bedrijvigheid.
Het kantoor is met 43.500 m2 veruit het grootste kantoor van
de tien onorthodoxe pilots. Kort na de workshop is op basis van
enkele ideeën door een conceptontwikkelaar (Walas) contact
opgenomen met gemeente en eigenaar. Walas heeft een plan
ontwikkeld dat heeft geleid tot koop van het CBS-kantoor in
mei 2012 door enkele samenwerkende partijen (o.a. Carbon6 en
Walas). Doel is het kantoorgebouw in te zetten als proeflocatie
en broedplaats voor innovatieve bedrijven waaruit op termijn
700 nieuwe banen kunnen ontstaan. Het plan zet in op geleidelijke ontwikkeling en groei van huurders/bedrijven, onder
andere door koppeling van nieuwe activiteiten aan onderwijs,
ondernemerschap en begeleiding van werkzoekenden. Het
gebouw krijgt een mix van functies waarbij stadstuinbouw
13

een van de innovatieve clusters is. Daarnaast wordt ook ruimte
voor kantoren, creatieve en culturele functies en studenten­
huisvesting genoemd. Voorjaar 2013 is gemeente Heerlen bezig
het bestemmingsplan zodanig te wijzigen dat herontwikkeling
naar de beoogde functie mogelijk wordt. Verwacht wordt dat
het bestemmingsplan voorjaar 2013 wordt vastgesteld.
7		Italiëlaan 1-3, Zoetermeer: er liggen plannen om dit pand
te transformeren naar betaalbare huisvesting voor jongeren,
in combinatie met werkplekken voor starters of publieke voorzieningen in de plint van het gebouw. Er wordt nog gezocht
naar een afnemer.
8		Luifelstede 42-56, Nieuwegein: de gemeente heeft een proactieve
houding ten opzichte van transformatie van dit pand, inclusief het
aanleveren van quickscan. In Nieuwegein is transformatie al bijna
geen bijzonderheid meer. Zes kantoorgebouwen zijn of worden op
dit moment omgezet naar woningen. Een van de initiatiefnemers
van een ander kantoorgebouw heeft mogelijk een bod uitgebracht
op het gebouw met het doel het kantoor te verbouwen tot koopappartementen. Op moment van rapportage (april 2013) is nog
niet duidelijk of eigenaar en initiatiefnemer eruit komen.
9		Willem Ruyslaan 225, Rotterdam: wordt verbouwd tot een
zogenaamd StudentenHotel. September 2012 opende om de
hoek van dit gebouw, in voormalige kantoorgebouwen aan de
Oostzeedijk, het eerste Student Hotel in Nederland. Dat gebouw
was ideaal qua locatie maar niet optimaal indeelbaar voor de

formule van studentenhotel. Het aangrenzende kantoorpand
van 8.000 m2 kan juist meer dan optimaal worden ingedeeld
voor groepen kamers, zoals we in de transformatiestudie voor
onorthodox konden laten zien. De twee gebouwen samen zorgen
ervoor dat voor de exploitant de juiste verhouding tussen (longstay) groepsaccommodatie en shortstay hotelkamers ontstaat.
Die mix is voor The Student Hotel van groot belang. The Student
Hotel is een nieuwe formule voor studentenhuisvesting in
Nederland die zich richt op de internationale student die tien
maanden in Rotterdam komt studeren en met lotgenoten een
woonruimte en keuken wil delen. Het is een full-serviceconcept:
energie, wasserette, fiets inclusief reparatiedienst, fitness, wifi
en gebruik van alle sport/ontmoetingsruimtes zijn bij de prijs
inbegrepen. Voorjaar 2013 wordt de bouwaanvraag voorbereid.
10		 Gerbrandystraat 20, Utrecht: het pand is in eigendom van de
RVOB. De gemeente wil het graag transformeren naar studentenhuisvesting, maar er is vooralsnog geen overeenkomst bereikt.

2.2.2 Goede voorbeelden
In 2012 is gestart met het verzamelen van goede voorbeelden.
Dit wordt gedaan door het ontsluiten van de adviezen van
het expertteam, maar ook door middel van het bijhouden van
de ontwikkelingen elders in het land, via de media en via de
(contacten van) leden van het expertteam. Er is eind 2012 gestart
met het inpasbaar maken van de verzameling goede voorbeelden
bij bestaande databases. In 2013 zal de database worden aangevuld
en aansluiting worden gevonden bij het Kennishuis Gebouwde

Vonderweg, Eindhoven: plan is om dit kantoor te transformeren naar 370 zelfstandige wooneenheden voor studenten en kleine huishoudens

14

Omgeving van Agentschap NL. Daarnaast zijn er contacten
met de TU Delft (Real Estate) en het Nationaal Programma
her­bestemming www.herbestemming.nu) voor samenwerking
en kennis­uitwisseling. Momenteel wordt er nog gebruik
gemaakt van google maps, de projecten worden hierop aangeduid
en voor de inhoud is gelinkt naar een pdf-bestand (zie hiervoor:
www.agentschapnl.nl/kantoortransformatie).

Duurzaamheid en transformatie: Is transformatie van kantoren
een duurzame oplossing? Arcadis voert vanaf december 2012 een
onderzoek uit en zal hiervoor een aantal gerealiseerde transformatieprojecten op duurzaamheid toetsen. Is in deze projecten rekening
gehouden met energiebesparing, welke materialen zijn gebruikt?
De resultaten zullen zoveel mogelijk worden omgezet tot een
informatieblad, met hierin tips, kansen en valkuilen op het vlak
van duurzaam transformeren.

2.2.3 Onderzoek
Gedurende 2012 ontwikkelde het expertteam de zogenaamde
“ja-maars”, zoals “Het Bouwbesluit stelt zulke hoge eisen dat transformatie niet haalbaar is” of “Op kantoorlocaties kun je nooit
voldoen aan de geluid- en parkeereisen die gelden voor woningbouw”. Om deze “ja-maars” te ontkrachten zijn (o.a.) een aantal
onderzoeken gestart:
Geluidseisen en transformatie: Gezien de locatiekeuze van
kantoorgebieden bij de oorspronkelijke planvorming, zijn kantoorgebieden nogal eens geluidbelast door de nabijheid van ontsluitingswegen, al dan niet met veel openbaar vervoer routes. Deze
(hoog) stedelijke ligging kan ondanks de hogere geluidsbelasting
voor bepaalde klantgroepen een voordeel zijn. De ervaring leert
bijvoorbeeld dat veel jongeren gewend zijn in een meer rumoerige
omgeving te functioneren en daardoor andere prioriteiten veel
zwaarder laten wegen bij de keuze voor hun woon- en/of werkplek.
Vanuit dat gegeven is onderzocht in hoeverre het mogelijk is op
geluidbelaste locaties transformatie naar wonen en werken voor
jonge mensen te realiseren. Transformatie kent immers een aantal
voordelen in de toetsing aan de bouw- en ruimtelijke ordenings­
regelgeving. Uitgaande van een vrije keuze van woonlocatie is het
ook goed denkbaar dat andere klantgroepen dezelfde afweging in
prioriteit maken zoals (alleenstaande) ouderen en arbeidsmigranten.
Eind 2012 is door het expertteam (Jean Baptiste Benraad) een advies
uitgebracht aan de gemeente Amsterdam over mogelijke oplossingen
voor de striktere geluidseisen bij een specifiek pand. Naar aanleiding
hiervan zal in 2013 een informatieblad worden opgesteld zodat ook
andere gemeenten hier gebruik van kunnen maken.
Bouwbesluit 2012 en transformatie (uitgevoerd door Nieman
Raadgevende Ingenieurs bv): Het Bouwbesluit 2012 biedt op het
transformatievlak meer mogelijkheden dan het Bouwbesluit 2003.
Bij transformatie kan bijvoorbeeld worden uitgegaan van het niveau
van bestaande bouw (van de te realiseren functie), in plaats van
nieuwbouw. Dit biedt meer mogelijkheden op het gebied van transformatie van kantoren naar woningen. Het doel van het onderzoek
is om in de praktijk bij concrete projecten na te gaan wat de effecten
zijn van de nieuwe voorschriften van het Bouwbesluit 2012. Hierbij
wordt tevens onderzocht of marktpartijen hun verantwoordelijkheid
nemen om kwaliteit te realiseren. Sander Gelinck (een van de leden
van het expertteam) haakt aan bij dit onderzoek en documenteert
een tiental recente transformaties van kantoor naar wonen.
Dit levert goede voorbeelden op waarmee we de “ja-maars” (zie § 2.3)
(verder) ontkrachten. De betreffende rapportage zal halverwege
2013 worden opgeleverd en wordt uitgewerkt tot een handzaam
informatieblad.
Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

Btw-aspecten en transformatie: Steeds vaker wordt het initiatief
voor herbestemmen genomen door incidentele opdrachtgevers en
gebruikers van de gebouwen. Vaak hebben deze initiatiefnemers
geen professionele achtergrond in projectontwikkeling. Voor deze
nieuwe initiatiefnemers licht het expertteam in een aantal artikelen
enkele lastige onderwerpen toe. De btw-regelgeving wordt soms
vergeten. Dat is niet verstandig. Niet-bewust gemaakte keuzes
kunnen soms vervelende verrassingen opleveren. In het eerste
onderzoeksartikel laten de experts aan de hand van een casus zien
welke vragen gesteld moeten worden en welke keuzes die initiatiefnemers daarin kunnen maken. Het artikel zal door de auteur zelf
worden aangeboden aan een aantal vakbladen en wordt omgebouwd
tot een informatieblad, dat in 2013 wordt gepubliceerd.
Onderzoek Kadaster/Dataland; cijfermateriaal: In 2012 is gestart met

de opzet van het Kadaster/Dataland-onderzoek. Het Kadaster
verricht in samenwerking met Dataland in 2013 onderzoek naar
cijfermateriaal over de transformatie van kantoren naar woon­
ruimte. Verder is de bedoeling dat we meer inzicht verkrijgen in
de waardedaling van kantoren zoals in verschillende gemeenten
door onze experts al geconstateerd is. Met deze informatie wordt
beleidsinformatie gegenereerd. Ook zullen de gegevens worden
gebruikt om richting onze doelgroepen te communiceren over de
ontwikkelingen die gaande zijn op het gebied van kantoortransformatie. Tot slot worden de gegevens gebruikt om de gerealiseerde
projecten te kunnen opnemen in de goede voorbeeldendatabase.

2.3 Communicatie
2.3.1 Aanpak
Gedurende de tweede helft van 2012 is de communicatieaanpak
geformuleerd. De communicatiedoelstelling is het bijdragen aan
een ontwikkeling waarin gemeenten en eigenaren transformatie
van kantoren naar woonruimte als reële optie zien in hun over­
wegingen om het probleem van leegstand van kantoren op te lossen.
Oftewel, gemeenten en eigenaren:
• kennen relevante voorbeelden van geslaagde
kantoortransformaties;
• zijn op de hoogte van de huidige juridische, financiële, en organisatorische mogelijkheden / weten dat gepercipieerde bottlenecks
niet altijd bottlenecks hoeven te zijn (de zogenaamde “ja-maars”);
• weten hoe kantoren tot woningen kunnen worden getransformeerd, of weten hoe ze deze kennis kunnen vinden of wie ze
kunnen betrekken.

15

Voor een succesvolle en blijvende verandering, is het belangrijk dat
alle relevante factoren voor een gedragsverandering zijn geborgd.
Deze factoren kunnen worden ingedeeld in vier categorieën,
de zogenaamde 4 E’s 1: Enable (men moet het kunnen), Exemplify
(er moeten voorbeelden zijn), Engage (men moet worden betrokken)
en Encourage (men moet worden aangemoedigd of beloond).
Communicatie zelf kan niet verantwoordelijk zijn voor de
aanwezigheid van deze factoren, maar kan er wel voor zorgen
dat de verschillende factoren voldoende aandacht krijgen in de
communicatiemix:
Enable

In staat stellen: we bieden handvatten, verwijzen naar beschikbare
kennis en kunde. In sommige gevallen kan het Expertteam zelf
concrete ondersteuning bieden maar we verwijzen ook naar andere
kennisbronnen.
Exemplify

Laten zien dat het kan: we verwijzen naar concrete voorbeelden
van kantoortransformatie naar woonruimte. Dit kunnen allerlei
projecten zijn, ook voorbeelden waar het Expertteam niet zelf/­
zijdelings bij betrokken is geweest. Hierbij hoort ook het
ontkrachten van de vooroordelen ofwel “ja-maars”.
Engage

We zoeken contact met de doelgroep, gaan met hen in gesprek. Zowel
op congressen als online en door middel van een vraagbaakfunctie.
Encourage

We laten de communicatieboodschappen zoveel mogelijk vertellen
door ervaringsdeskundigen uit de doelgroep zelf, en geven deze
ervaringsdeskundigen zoveel mogelijk positieve aandacht.
Aan partijen die echt wat willen, laten we weten dat het Expertteam
op basis van 50/50-financiering kan ondersteunen, en wanneer
er specifieke ondersteunende overheidsinstrumenten ontstaan
(bijvoorbeeld kantorenfonds en andere) zal hier ook aandacht aan
worden gegeven.
Vanuit deze achtergrond kan worden gespeeld met de precieze
inhoud van de communicatieboodschap, door in te zoomen op
één specifiek vooroordeel (“ja-maar”) en die te ontkrachten.

e		 Getransformeerde kantoren zijn alleen voor studenten en
kunstenaars;
f		 Transformatie is geen duurzame oplossing;
g		 Bestemmingswijzigingen duren veel te lang (meer dan een jaar);
h		 Op kantoorlocaties kan je nooit voldoen aan de geluid- en
parkeereisen die gelden voor woningbouw;
i		 Gemeentelijke organisaties zijn niet voorbereid op transformatie;
j		 Kantoortransformaties zijn nauwelijks te financieren.
De bedoeling is om deze “ja-maars” als kapstok te gebruiken om
de haalbaarheid van onze centrale doelstelling (transformatie
van leegstaande kantoren in woonruimte is vaker dan gedacht een
reëel alternatief voor leegstand) aan te tonen.
Eind 2012 is door Agentschap NL een onderzoek uitgevoerd ten
aanzien van de bekendheid van het expertteam, en de onderwerpen
die hiermee samenhangen. Uit de nulmeting, door 18 procent van
de (Nederlandse) gemeenten ingevuld, blijkt dat ruim een kwart van
de respondenten problemen ervaart met de leegstand van kantoren.
Eenderde van de respondenten vindt transformatie naar woningen
een reële optie bij leegstand, eenderde vindt dit niet en eenderde
heeft hierover geen uitgesproken mening. Hier is dus nog grote
winst te behalen. De fabels “de vraagprijs van kantoren is vrijwel
altijd te hoog”, “verbouwkosten zijn hoger dan nieuwbouw”,
“bestemmingswijzigingen duren veel te lang” en “gemeentelijke
organisaties zijn niet voorbereid op transformatie” bleken het
meest herkenbaar; het grootste deel van de respondenten was
het hiermee eens. Dit betekent dat voor de invulling van de
communicatieaanpak de focus zal liggen op het ontkrachten van
deze fabels. Hiermee willen we bereiken dat meer dan eenderde
van de gemeenten transformatie van kantoren naar woningen als
reële optie ziet bij de oplossing van het leegstandsprobleem 2.
Eind 2012 is op basis van deze fabels een aantal communicatieboodschappen geformuleerd (een per fabel). Deze zullen de basis vormen
van een tal van artikelen en alle communicatie van en rondom het
expertteam Kantoortransformatie en zijn bepalend geweest voor
de opzet van de informatiekrant die eind 2012 is verschenen. Ook is
de tekst op de intranet- en overheidssites van (het Expertteam)
Kantoortransformatie naar aanleiding van deze communicatieboodschappen geactualiseerd.

2.3.2 Kanalen
Bijeenkomsten

De meest gehoorde fabels/vooroordelen die het expertteam
tegenkomt, zijn:
a		 De vraagprijs voor kantoren is te hoog;
b		 Verbouwkosten zijn hoger dan nieuwbouw;
c		 Het Bouwbesluit stelt zulke hoge eisen dat transformatie niet
haalbaar is;
d		 Niemand wil tussen kantoren wonen;
Gebaseerd op de Defra 4E-aanpak
2
Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat voor de krimp- (en
anticipeer-) regio’s een ander resultaat wordt beoogd, omdat in deze regio’s
vaak al een overschot aan woningen is en de doelstelling van het expertteam
daar dan ook niet haalbaar zal zijn en/of wenselijk is.
1

16

Er is voor gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande
netwerken, opleidingen, kennisbronnen, bijeenkomsten en evenementen. Een van de grootste evenementen waar het expertteam een
actieve rol heeft ingenomen was de Provada 2012. Minister Spies van
BZK heeft in haar openingsspeech van dit evenement verwezen naar
het expertteam:
“Om de transformatie van kantoren te stimuleren, heeft mijn ministerie het Expertteam Kantoortransformatie ingesteld. Dat team kan
gemeenten, eigenaren en andere betrokkenen in praktische zin
bijstaan in het transformatieproces. U kunt ze tijdens de Provada
vinden in de rijksstand in hal 10 of in de gemeentelijke stand van

Nieuwegein, Rotterdam of Den Haag. Ga met ze in gesprek en laat
u ervan overtuigen dat zowel tijdelijke als permanente ombouw van
kantoren naar woonruimte een reële, haalbare, kostendekkende
en zelfs winstgevende optie kan zijn.”
Voor de hele toespraak van de Minister: http://www.rijksoverheid.
nl/documenten-en-publicaties/toespraken/2012/06/05/toespraakminister-spies-opening-provada-op-amsterdam-rai.html
Veel gemeenten en eigenaren traden in gesprek met het expertteam, en de film “Anders kijken” is op de rijksstand en in de
gemeentelijke stands vertoond (zie ook § 2.3.3).
Buiten deelname aan en invulling van bijeenkomsten hebben de
experts ook verschillende leergangen en opleidingen verzorgd.
Voor een volledig overzicht van de bijeenkomsten en opleidingen:
zie bijlage 1.
Daarnaast hebben de voormalige minister van BZK (Spies) en de
minister voor Wonen en Rijksdienst (Blok) tijdens een tweetal
werkbezoeken (opening ACTA-gebouw + Studenthotel Amsterdam)
aandacht gevraagd voor de bijdrage die transformatie van kantoren
kan leveren aan het voorzien in de behoefte aan woonruimte voor
bepaalde doelgroepen en het terugdringen van de leegstand.
Op de site van de Rijksoverheid is de opening van het ACTA gebouw
door Minister Spies te zien: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/videos/2012/09/25/acta-gebouw-wordtbedrijvige-studentenflat.html

Daarnaast zijn de volgende communicatiemiddelen ingezet om
informatie te ‘zenden’:
Website

Op de website van de rijksoverheid zijn alle beleidsdocumenten
en belangrijke links rondom het dossier kantoren te vinden
(http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leegstand-kantoren/
transformatie-van-kantoren).
De website kantoortransformatie (www.agentschapnl.nl/kantoortransformatie) is in 2012 opgezet, als onderdeel van de Agentschap
NL website. Op de website is onder andere te vinden wat het
expertteam Kantoortransformatie voor de gemeenten en andere
geïnteresseerden kan betekenen en waar en wanneer het expertteam aanwezig is bij bijeenkomsten. Ook wordt uiteraard alle
beschikbare informatie hierop gepubliceerd en zijn er nuttige
links naar andere websites te vinden.
Nieuwsflits

Nieuwsflits per e-mail verzonden naar aanleiding van de Provada
om de belangrijkste activiteiten van het expertteam toe te lichten en
goede voorbeelden van kantoortransformatie tentoon te spreiden.
Blogs

Onze experts gebruiken ook hun eigen kanalen om transformatie
op de kaart te zetten. Zo heeft een van onze experts een expertblog
op www.ideedoen.nl, waar hij ook aandacht besteedt aan zijn
activiteiten voor het expertteam Kantoortransformatie.

Website

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

17

Informatiekrant

Folder

Film
Media

Het expertteam kwam op verschillende momenten in de
media. Er zijn verschillende artikelen gepubliceerd op websites
rondom herbestemming en transformatie (bijvoorbeeld
www.herbestemming.nu); maar ook in Vastgoedmarkt,
de Volkskrant, de Telegraaf.
Hieronder een aantal links naar online artikelen (niet alle artikelen
zijn online beschikbaar):
www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/1293-in-gesprek-met-het-expertteamkantoortransformatie
Artikel naar aanleiding van aanwezigheid expertteam op de Provada, over wat
het expertteam doet, met een aantal belangrijke lessen uit de praktijk.
www.aedes.nl/binaries/downloads/bijzondere-doelgroepen/201204aedes-magazine-4-wonen-waar-gewerkt-werd.pdf
18

Artikel in het magazine voor woningbouwcorporaties over een aantal succesvolle
transformatieprojecten waarbij een van expertteamleden, Jean Baptiste Benraad,
tips en tricks geeft over het verbouwen van kantoorpanden naar andere
bestemmingen.
www.ideedoen.nl/wp-content/uploads/2012/06/Volkskrant-7612.jpg
Artikel van de Volkskrant waar o.a. gesproken is met een lid van het expertteam
op de Provada en het gaat over de ‘nieuwe’ markt van transformeren.
Viadesk

Dit digitale platform wordt momenteel (alleen) door de leden van
het expertteam gebruikt om documenten uit te wisselen. Mogelijk
kan hier nog een verbreding op plaatsvinden, maar er is nu voor
gekozen om zoveel mogelijk op bestaande kanalen aan te sluiten,
zoals bij LinkedIn groepen op het gebied van herbestemmen en
transformatie.

2.3.3 Producten
De volgende communicatiemiddelen zijn ontwikkeld:
Informatiekrant

Het doel van deze krant is meerledig: de boodschap uitdragen van
de Minister van Wonen en Rijksdienst over kantoortransformatie,
het uitgebreid introduceren van de leden van het expertteam
kantoortransformatie en hun expertise, het uitlichten van de werkzaamheden van het expertteam kantoortransformatie en vooral:
het ontkrachten van de “ja-maars” die bestaan ten aanzien van
de transformatie van kantoren naar woonruimte.
De informatiekrant is digitaal te vinden op: www.agentschapnl.nl/
content/kantoortransformatie-informatiekrant-laatste-editie
Folder

Er is een zogenaamde strooifolder ontwikkeld en verspreid, ten
behoeve van eerste kennismaking met het expertteam, waarin
wordt toegelicht wat het expertteam doet en hoe gemeenten
(of andere belanghebbenden) hier gebruik van kunnen maken.
Film

Op de vraag ‘Bent u bekend met de werkzaamheden van het
Expertteam kantoortransformatie, dat in opdracht van het ministerie
van BZK en de VNG is ingesteld door Agentschap NL?” geeft ongeveer
de helft van de respondenten aan dat men bekend is met of eerder
heeft gehoord van het expertteam. Hierbij kennen de gemeenten
met grote leegstandsproblemen het expertteam vaker dan de
gemeenten die minder met deze problematiek te maken hebben.
De respondenten zijn op de volgende manier in aanraking gekomen
met het expertteam (in volgorde van belang):
• Via de media, vakbladen, krant, sociale media etc. (54 procent)
• Overige (van horen zeggen, via collega’s, werkzaam geweest
bij ministerie) (30 procent)
• Website Agentschap NL (9 procent)
• Via een optreden van een van de leden van het expertteam
op een congres, bijeenkomst of opleiding (7 procent)
We kunnen zien dat de media grote invloed hebben gehad op de
bekendheid van het expertteam. Het ontkrachten van de “ja-maars”
en verspreiden van goede voorbeelden via verschillende media blijft
dan ook in 2013 een van de hoofdtaken van het expertteam.

Door het projectteam laten maken voor vertoning op de Provada
en presentaties in den lande: ‘Anders kijken’ laat twee voorbeelden
zien van transformatie: het ACTA-gebouw in Amsterdam, dat tijdelijk
wordt getransformeerd naar studentenwoningen en het kantoorpand Geinzicht in Nieuwegein, waar koopappartementen worden
gerealiseerd. Een aantal direct betrokkenen (architect, project­
ontwikkelaar, eigenaar) en een van onze experts komen aan het
woord over hun redenen om over te gaan tot transformatie.

2.3.4 Bekendheid van het expertteam
In november 2012 heeft, in samenwerking met het expertteam
eigenbouw, een behoeftepeiling/nulmeting plaatsgevonden.
Met deze nulmeting is de bekendheid van het expertteam getoetst,
maar ook de mate waarin gemeenten leegstand als een probleem
ervaren, in welke gemeenten een beleidsplan, strategie of actieplan
is opgesteld om de problematiek op te lossen en of gemeenten de
transformatie van kantoren naar woningen als een reële optie zien
bij het aanpakken van leegstand. Daarnaast is getoetst of de fabels
(zie ook § 2.3.1) rondom kantoortransformatie inderdaad bestaan
en in welke mate.
Er is een online enquête en een telefonische enquête gehouden.
Omdat het belangrijkste doel van de telefonische enquête was om
concrete informatie m.b.t. planschade op te halen (hierover meer
in § 3.2) is ervoor gekozen deze steekproef te baseren op
de top 50 van gemeenten met leegstandproblematiek. Binnen die
top 50 is ook geprobeerd een redelijke verdeling te maken over de
grote en kleine gemeenten en een goede spreiding over het land.

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

19

3 Aansluiting bij andere expertteams
3.1

Expertteam Eigenbouw

Het ministerie van BZK en Agentschap NL werken sinds 2010 samen
binnen het Expertteam Eigenbouw. Omdat bleek dat dit een goed
instrument is om gemeenten te helpen die vooruitstrevende
plannen hebben, maar toch tegen knelpunten aanlopen, is voor
kantoortransformatie voor een zelfde opzet gekozen. Het voordeel
hiervan is dat gebruik kon worden gemaakt van de ervaringen met
het opzetten van een dergelijk traject, maar ook dat er veelvuldig
kon worden samengewerkt, bijvoorbeeld door samen op te trekken
bij overkoepelende activiteiten. Voorbeelden hiervan zijn het
onderzoek onder § 2.3.4, het samenstellen van contactpersonenlijsten voor de onderwerpen eigenbouw en kantoren van alle
gemeenten en het verzamelen van en elkaar attenderen op goede
voorbeelden waar de onderwerpen elkaar raken (klushuizen in oude
kantoorpanden). Ook op het vlak van communicatie vindt er veel
uitwisseling plaats, zo heeft kantoortransformatie naar voorbeeld
van het expertteam eigenbouw de informatiekrant en een film
uitgebracht.

3.2		 Juridische Expertpool Planschade (Krimp)
In het convenant ‘aanpak leegstand kantoren’ is (op verzoek van
de IPO en de VNG in artikel 11, lid 4) aangegeven dat het Rijk voor
2012 en 2013 de diensten aanbiedt van een expertpool juridische
planschade, die kan adviseren bij het onttrekken van kantoor­
bestemmingen of het schrappen van plancapaciteit.

Agentschap NL heeft ten behoeve van het advies een behoefte­
peiling uitgevoerd (c.q. het onderzoek genoemd onder § 2.3.4)
en hieruit is geconcludeerd dat een groot aantal gemeenten op dit
moment nog geen behoefte heeft aan hulp bij planschade op het
gebied van kantoren. Echter, de onzekerheid van de toekomstige
situatie en het daarop te voeren beleid zijn belangrijke factoren
waardoor men planschade op de lange termijn niet definitief
uitsluit. Ook de onbekendheid met het onderwerp kan een reden
zijn voor de (nog) beperkte behoefte. De experts van de JEP krimp
hebben echter aangegeven dat het planschade probleem in de
nabije toekomst (+/- 3 jaar) steeds meer zal gaan spelen, in het
algemeen wegens de stijgende lijn in overcapaciteit en meer
specifiek ook op het vlak van kantoorbestemmingen.
Om gemeenten tijdig bewust te maken van de (on-)mogelijkheden
omtrent het voorkomen van planschade, is eind 2012 besloten
tot de organisatie van een kennis- en leertraject “light”: er zal een
bijeenkomst (rondetafelsessie) met een aantal koplopers worden
gehouden, waar o.a. ‘het stappenplan planschade’ opgesteld
door een van de JEP experts, kan worden getoetst. Daarnaast
kunnen gemeenten met hun concrete cases/vragen terecht bij
de experts van de Juridische Expertpool Krimp. De kennis die
uit deze bijeenkomst en de cases naar voren komt wordt op een
vervolgbijeenkomst en via andere kanalen (factsheets, website
expertteams, artikel in vakblad) gecommuniceerd. Vanaf maart 2013
gaat dit traject van start.

Omdat een dergelijke expertpool al bestond vanuit het programma
Krimp van het ministerie van BZK, is door de betrokkenen vanuit
ministeries I&M, BZK en Agentschap NL onderzocht op welke
manier er een samenwerking kon plaatsvinden. Ook het expert­team Eigenbouw is hierbij betrokken. Aan Agentschap NL, verantwoordelijk voor de uitvoering van alle expertteams, is gevraagd om
een advies te geven over de inrichting van een nieuwe expertpool
juridische planschade.

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

20

4 Financieel
Agenstchap NL heeft in 2012 een bedrag van 150.000 euro
ter beschikking gekregen.
Voor dit bedrag zijn de volgende overeenkomsten aangegaan:
• Inhuur experts: € 86.465
(58% van het totale verplichtingenbudget). Uitbetaling op basis
van daadwerkelijk gemaakte uren tot een per expert vastgesteld
maximum.
• Communicatie: € 31.783
(21% van het totale verplichtingenbudget).
Communicatiemiddelen (tekstschrijver, vormgever, drukker,
beeldmateriaal), artikelen, ontwikkeling communicatiestrategie.
• Onderzoek: € 31.752
(21% van het totale verplichtingenbudget).

Van kantoor naar studentenhuisvesting: een kamer in het ACTA-gebouw in Amsterdam

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

21

5 Doorkijk
De leegstand van kantoren is nog nooit zo hoog geweest. Eind 2012
stond bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te koop of
te huur. Een jaar eerder was dat nog 14,5 procent. Dit terwijl in
dezelfde gebieden vaak grote vraag is naar woningen voor bijvoorbeeld studenten, starters, maar ook arbeidsmigranten, expats en
senioren. Reden genoeg om hier als Rijk aandacht aan te blijven
besteden, zodat transformatie van kantoren naar woningen steeds
meer als reële optie wordt gezien bij de oplossing voor leegstand
en het tegengaan van verloedering. Op die manier kunnen we
de leefomgeving van de burger, wonend in een getransformeerd
kantoor, of in de buurt hiervan alsmaar verbeteren. Een omslag
in het denken – én in processen – bij de betrokken partijen is een
kwestie van tijd en van het blijvend stimuleren van transformatie.
Dit kan door middel van goede voorbeelden en kennis, een rol die
de overheid op landelijk niveau speelt. Kortom, ook in 2013 gaat
het expertteam hard aan de slag om te laten zien dat transformatie
van kantoren naar woningen kan!

Hoe?
In 2012 lag de focus van het expertteam op het geven van advies
op maat bij specifieke projecten. In 2013 zal de focus steeds meer
verschuiven naar kennisontsluiting: aantonen dat transformatie
van kantoren naar woningen kan, door goede voorbeelden te laten
zien en handvatten te bieden aan gemeenten, en – via gemeenten
– andere belanghebbenden. Dit kan door middel van factsheets en
artikelen bijvoorbeeld op het vlak van omgaan met wet- en regel­
geving, het nieuwe Bouwbesluit en duurzaamheid bij transformatie.

Daarnaast zal het expertteam in ieder geval:
• lopende adviestrajecten (Den Haag, Winterswijk) afronden;
• minimaal 12 artikelen schrijven en aanbieden aan vakbladen/
pers met als uitgangspunt de communicatieboodschappen
zoals deze eind 2012 zijn verwoord (zie § 2.3.1);
• factsheets publiceren die samen een toolbox vormen o.a.
op het vlak van: geluidseisen, duurzaamheid, btw-aspecten
en kwaliteitsniveau en -eisen Bouwbesluit 2012;
• een informatiekrant uitgeven;
• een film produceren waarbij de bewoner centraal staat (in het
kader van vraag stimuleert het aanbod, en wat heeft de burger
eraan);
• onderzoek doen naar cijfermateriaal over de transformatie van
kantoren naar woonruimte;
• onderzoek doen naar duurzaamheid bij transformatie;
• een bijeenkomst organiseren op het gebied van huisvesting
arbeidsmigranten in relatie tot kantoortransformatie en
rijksvastgoed;
• en tot slot een bijeenkomst organiseren voor gemeenten en
marktpartijen over het tegengaan van leegstand in relatie tot
(afstoten) rijksvastgoed.

Op 4, 5 en 6 juni 2013 zal het expertteam aanwezig zijn op de
PROVADA 2013, dit jaar geheel in het teken van ‘Deel de inspiratie’.
Dit zullen we dan ook gaan doen, door als expertteam (samen met
de RVOB/RGD) aanwezig te zijn bij de Rijksstand en hier diverse
activiteiten te ontplooien, zoals de lancering van de goede voorbeelden database en het vertonen van onze films. De eerste dag van
de PROVADA staat in het teken van herontwikkelen, herbestemmen
of transformeren. Op deze dag zal het expertteam samen met RGD,
RVOB en de TU Delft een bijeenkomst verzorgen over het Rijk en de
kansen voor transformatie.
Ook op andere grote congressen, zoals het VNG congres in Zwolle,
zal het expertteam deel uitmaken van het programma. En gaan
we in 2013 ook bijeenkomst(en) organiseren voor (en door)
gemeenten. Daarbij zullen we ook aansluiting zoeken bij bestaande
programma’s, zoals bijvoorbeeld New Towns, ISV, financierings­
constructies, etc.
Voorgevel van het ACTA-gebouw;
in 2012 getransformeerd naar
studentenhuisvesting

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

22

Rapportage Expertteam Kantoortransformatie

23

Bijlage 1:
het expertteam
Dionne Baaré

Sander Gelinck

Dionne is beleidsadviseur ruimtelijke
ordening bij de gemeente Nieuwegein
en verantwoordelijk voor het proces­
management bij ruimtelijke initiatieven en
de bijbehorende planologische afwegingen.
Het bestrijden van kantorenleegstand,
transformatie van individuele kantoor­
panden en het opzetten van een gebieds­
gerichte aanpak voor een wijk met veel
kantoorleegstand en leefbaarheids­
problematiek, zijn haar voornaamste
aandachtspunten.

Sander werkt als zelfstandig adviseur in
gebouw- en gebiedsontwikkeling onder de
naam id&dn. Hij publiceerde verschillende
onderzoeken op het gebied van trans­
formatie. Tevens heeft hij ruime ervaring
met het aanjagen van projecten op het
gebied van particulier opdrachtgeverschap,
ifd-bouwen en transformatie van kantoor­
gebouwen. Vanuit deze ervaringen kan hij
gemeenten ondersteuning bieden in de
regierol, maar ook onorthodoxe ideeën
aandragen.

Wouter de Jong

Dennis Jansen

Jean Baptiste Benraad

Wouter de Jong is ambassadeur van het
Expertteam Kantoortransformatie. Als
gedeputeerde Wonen, Milieu, Duurzaam­
heid & Strategie van de provincie Utrecht,
initieerde hij daar de Taskforce Transfor­
matie. Deze is gericht op het ontwikkelen
van een visie en aanbevelingen op het
bestuurlijke niveau om daadkrachtig te
kunnen werken aan transformatieprojecten.
Belangrijke thema’s voor Wouter zijn
wonen, de aanpak van de leegstand van
kantoren via transformatie en hergebruik,
duurzaamheid en milieu.

In het verleden onder andere werkzaam als
planoloog, programmamanager, account­
manager en acquisiteur en sinds 2010 aan
de slag als senior adviseur stadseconomie
en kantorenmarkt bij de gemeente Zwolle.
Dennis geeft strategisch invulling en
structuur aan ruimtelijke projecten en werkt
aan de ontwikkeling van kantoren. Vanuit
zijn expertise op het gebied van kantoren,
geeft hij nu als deskundige van het expert­
team gemeenten en eigenaren advies over
transformatie en leegstand.

Onder de naam ‘Benraad Hernieuwt’
initiatiefnemer en partner van het Trans­
formatieTeam, een samenwerking van
zelfstandige specialisten met bewezen
ervaring en ruime kennis op het gebied van
(tijdelijke en permanente) transformatie
van kantoor- en bedrijfsruimte naar
woonfunctie, al dan niet gecombineerd
met kleinschalige werkruimte of bedrijfs­
verzamel­functie. Gespecialiseerd op het
gebied van transformatie en huisvesting
bijzondere klantgroepen (studenten- en
jongeren­huisvesting, arbeidsmigranten),
is Jean Baptiste ook lid van het H-team ter
bevordering Herbestemming.

24

Paul Kersten

Leonie Melchers

Mariëlle Hoefsloot

Sinds 2003 is Paul binnen de gemeente
Den Haag accounthouder kantorenmarkt.
Hij stond aan de wieg van diverse kantoren­
strategieën en onderzoeken. Zijn takenveld
omvat zowel accountmanagement richting
marktpartijen als kantorenbeleid- en
gebiedsontwikkeling. Sinds 2011 is zijn
focus gericht op transformatie van kantoren
en is hij aangesteld als kantorenloods.
Hierbij is het de taak om partijen door de
gemeentelijke organisatie, procedures en
regelgeving te ‘loodsen’. Daarnaast brengt
hij marktpartijen bij elkaar, draagt markten gebiedskennis over en denkt mee over
creatieve concepten.

Sinds begin 2011 is Leonie binnen de
gemeente Rotterdam betrokken bij de
aanpak van kantorenleegstand. De
gemeente jaagt initiatieven vanuit de markt
aan en speelt hierin een faciliterende rol.
Vanuit de markt wordt positief gereageerd
op deze aanpak, de eerste projecten worden
in het voorjaar opgeleverd.
In 2013 is Leonie binnen het expertteam
opgevolgd door Nancy Addo Daaku.

In 2012 senior projectleider ruimtelijke
ont­wikkeling bij de provincie Utrecht
en heeft daar de aanzet gegeven voor
pro­gramma kantorenleegstand en
-transformatie. De verkenning van de
kansen voor kantoortransformatie binnen
de provincie is sinds 2008 ingestoken op
twee sporen; het oplossen van knelpunten
binnen ruimtelijk beleid en het onder­
steunen van transformatie experimenten.
Mariëlle is in 2013 binnen het expertteam
opgevolgd door Vincent van Esch.

Nancy Addo Daaku

Vincent van Esch

Nancy is een van de aanspreekpunten voor
initiatiefnemers van transformatieprojecten
in Rotterdam. De gemeente jaagt initia­
tieven vanuit de markt aan en speelt hierin
een faciliterende rol. Inmiddels is op dit
terrein al behoorlijk wat kennis en ervaring
opgedaan. Dit heeft in Rotterdam geleid tot
wijziging van onze interne werkprocessen
en een verbeterde dienstverlening aan
marktpartijen. Die kennis deelt Nancy graag
met anderen.

Als senior projectleider bij de provincie
Utrecht is Vincent werkzaam op het brede
terrein van wonen en binnenstedelijke
ontwikkeling en richt zich daarbij o.a. op de
aanpak van leegstand. De provincie heeft de
afgelopen jaren een proactieve en onder­
steunende rol vervuld bij transfor­matie van
leegstaande kantoren. Dit heeft geleid tot
een aantal concrete transformatieprojecten.
Ook is Vincent betrokken bij het in overleg
met gemeenten en marktpartijen beperken
van nieuwbouw en plancapaciteit.

Jaarverslag 2012 Expertteam kantoortransformatie

25

Bijlage 2: bijeenkomsten & opleidingen
Bijeenkomst/
opleiding

Datum

Toelichting

Rol

Excursie
herbestemming
Gouda

18-4-2012

Bezoek van de voormalige Kadeschool; badhuis, licht
en papierfabriek, allen naar diverse bestemmingen
getransformeerd.

Het expertteam is hierbij aangesloten voor inspiratie
en netwerken.

NRP-Studiedag
Transformatie
en fiscaliteit

19-4-2012

NRP-studiedag: Transformatie en fiscaliteit. Financieel
gezien is herbestemmen een aparte opgave waarbij veel
aspecten komen kijken.

Een van de experts (Jean Baptiste Benraad) heeft
praktijkcasussen en rondleiding verzorgt.

Herbestemming
moeilijke panden

15-5-2012

Presentatie voor het ministerie van BZK/WBI, directie
Woningbouw.

Georganiseerd door projectteamlid (K. Kupka) die
tevens een presentatie gaf.

Bijeenkomst
Statencie GLD

16-5-2012

De commissie wilde graag geïnformeerd worden over
een aantal thema’s dat betrekking heeft op de woning­
markt, met een verbreding naar de kantorenmarkt en
detailhandel (vooral de leegstand). Hoe kan aan deze
markt een impuls gegeven worden? Wat is de rol die
de provincie kan hebben en welke wil ze pakken?

De ambassadeur (W. De Jong) van het expertteam
heeft een presentatie verzorgd over (het expertteam)
Kantoortransformatie.

Provada real estate
meeting point

5-6-2012

De Provada 2012 had als thema ‘de veranderende
vraag’. Demissionair minister Spies opende de Provada
en verwees hierbij ook naar het expertteam kantoor­
transformatie.

Het expertteam heeft iedere dag spreekuur gehouden
bij de rijksstand (RVOB/RGD) en afwisselend bij de
stands van de gemeente R’dam en Nieuwegein.
Ook werd er een film getoond en informatiemateriaal
verspreid via deze stands.

VNG jubileum­
congres 2012

5-6-2012

Congres staat in teken van verleden, heden en toekomst.

Hier is informatiemateriaal ten behoeve van het expert­
team verspreid.

Symposium
Aanpak leegstand:
Ruimte voor
inspiratie

27-6-2012

SBR organiseert een symposium inzake aanpakken
leegstand, met de focus op de niet-traditionele wijzen.

De ambassadeur (W. De Jong) heeft deelgenomen.

Werksessie Expert­
team Sloterdijk

14-8-2012

Sessie in een leegstaand kantoorpand aan de Heathrow­
straat (5), om de mogelijkheden voor dit pand met alle
leden van het expertteam in kaart te brengen. Hieruit is
tevens een advies voort gekomen ten behoeve van
omgaan met geluidseisen bij transformatie.

Eigen initiatief expertteam.

Opening ACTA
gebouw door
Minister

25-9-2012

Minister Liesbeth Spies (BZK) heeft in Amsterdam-West
het ACTA-gebouw heropend. De voormalige kantoor­
ruimtes worden nu gebruikt als studentenhuisvesting
en als broedplaats voor ondernemers en kunstenaars.

Een aantal leden van het expertteam zijn nauw
betrokken bij de transformatie van het ACTA gebouw.
Tevens wordt dit gebouw gebruikt als goed voorbeeld,
bijvoorbeeld in de film ‘Anders kijken’ van het expert­
team.

Opendag Lege
Kantoren

6-10-2012

De eigenaren van vijftien grote lege kantoren
organiseerden op 6 oktober samen met de gemeente
Amsterdam de eerste Open dag Lege Kantoren.
De kantoren, die normaal gesproken hermetisch zijn
afgesloten worden door de eigenaren opengesteld
en iedereen is welkom om te komen kijken, ideeën
te spuien of zelfs om een goede deal te sluiten.
De eigenaren zijn veelal zelf aanwezig in hun kantoor
om vragen van geïnteresseerden te beantwoorden.

Tijdens de dag is door enkele expertpanels
gediscussieerd. Expert (S. Gelinck) neemt deel aan het
gesprek ‘Kantoor of kluswoning’, en zal o.a. vertellen
over de ervaringen in Den Haag: ‘Het lastigste van zelf­
bouw of kluswoningen is misschien wel de eerste stap’.

26

Bijeenkomst/
opleiding

Datum

Toelichting

Rol

Een BWT met
toekomst en
techniek

11-10-2012

Dit jaar was het thema van het congres “De kwaliteit
van de bestaande voorraad”. Dit in verband met het
verschuiven van de focus van nieuwbouw naar de
bestaande voorraad, en daarmee ook een verschuiving
van de rol van het gemeentelijke Bouw- en Woning­
toezicht. De deelnemers zijn veelal vanuit een over­
heidsrol betrokken bij het Bouw & Woningtoezicht
zoals managers, beleidsregisseurs, toezichthouders,
vergunningverleners, juristen etc.

Een van de experts (S. Gelinck) heeft een presentatie
gegeven.

Seminar Vastgoed
in Beweging

11-10-2012
&
18-10-2012

Thema voor dit jaar was “herbestemmen van onroerend
goed”: hoe kunnen we een oplossing bieden voor de
vele meters die leeg staan, veelal kantoorgebouwen,
door ze een alternatieve gebruiksmogelijkheid te geven.
Welke problemen moeten daarbij worden overwonnen:
het vinden van een nieuwe gebruiker, het financieren
van de verbouwing/ aanpassing; past de nieuwe functie
binnen het bestemmingsplan etc.

Een van de experts (D. Baaré) is hierbij aangesloten om
een presentatie te geven over het expertteam en deel
te nemen aan de discussie. Hieruit zijn nieuwe contacten
voort gekomen.

Gelderland
Wooncongres,
impuls voor de
woningmarkt

25-10-2012

Op het Gelderland Wooncongres ‘Impuls voor de
Woningmarkt’ op 25 oktober 2012 staan nieuwe
initiatieven centraal. Ook is er veel ruimte voor
ontmoetingen met mogelijke samenwerkingspartners
waarmee de Gelderse woningmarkt weer in beweging
komt. Inhoudelijke opbrengsten van deze dag worden
meegenomen in de nieuwe Gelderse omgevingsvisie.

Een van de experts (Marielle Hoefsloot) is gevraagd
om het ochtendprogramma ‘transformatie-inspiratie’
te verzorgen. Een andere expert (Jean Baptiste Benraad)
heeft de sessie: ‘Transformatie van binnenstedelijk
vastgoed’ verzorgt.

Den Haag
Vastgoed 2012

1-11-2012

Jaarlijks congres over de actuele vastgoedontwikke­
lingen in Den Haag.

De ambassadeur (W. De Jong) heeft deelgenomen aan
het blok ‘Kantorenmarkt Haagse Regio’.

Opleiding
Leegstand en
transformatie­
management
(platform 31 &
Next Vastgoed)

20-11-2012

Tijdens de opleiding die is gestart in 2012 leren de
deelnemers te werken vanuit een strategie op gebieds­
niveau naar een aanpak op gebouwniveau. Aan het
eind van de opleiding weet men wat te doen met een
leegstaand pand zodat de aanpak een bijdrage levert
aan het functioneren van het grotere gebied.

Expert (D. Baaré) heeft inspiratiesessie op locatie
geleid over de transformatieopgave in de praktijk
(te Nieuwegein).

Seminar
Transformatie &
Leegstand: De
Stand van Zaken

28-11-2012

Het in juni 2012 gesloten Kantorenconvenant werd
gezien als een “doorbraak” voor de aanpak van leeg­
stand, maar het lijkt er sterk op dat de hierin opgenomen
mogelijkheden, waaronder het oprichten van kantoren­
fondsen, niet goed van de grond komen. Kortom,
genoeg redenen om weer eens de balans op te maken
tijdens het seminar Transformatie & Leegstand.

Deelname vanuit Min. BZK.

Masterclasses
‘Grip op leegstand’
(CapNeuf)

12-12-2012

In het kader van het kennisuitwisselingsprogramma
LinkedOut organiseert CapNeuf een serie van vier inter­
actieve Masterclasses voor gemeenten, eigenaren en
gebruikers waarin deze vragen beantwoord worden.
De eerste hiervan vond plaats in december.

Twee experts (D. Baaré en P. Kersten) hebben ieder een
deel van de masterclass voor hun rekening genomen.

Jaarverslag 2012 Expertteam kantoortransformatie

27

Dit is een publicatie van:
Agentschap NL
Prinses Beatrixlaan 2
Postbus 93144 | 2509 AC Den Haag
T 088 602 53 80
www.agentschapnl.nl
© Agentschap NL | juli 2013
Publicatie-nr: 2SLWO1306
Auteurs: Veronique Aggenbach & Ivo Latuperisa
Dit is een publicatie van Agentschap NL in opdracht van het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Directie Bouwen. Hoewel deze
publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL
geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten, noch voor
schade die voortvloeit uit of verband houdt met deze publicatie.
Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van
Economische Zaken. Agentschap NL voert beleid uit voor
diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie
en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor
bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie
en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving.