Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

35 286

Initiatiefnota van het lid Nijboer over diverse
wijken: prettig wonen voor iedereen

Nr. 4

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 9 juni 2020
Middels deze brief reageer ik op de initiatiefnota die door het lid Nijboer
(PvdA) (Kamerstuk 35 286, nr. 2) is ingediend om te borgen dat iedereen
zeker kan zijn van een betaalbare en fijne woning in een prettige wijk en
wil ik hem bedanken voor dit initiatief. Helaas heeft deze reactie van de
zijde van het kabinet langer op zich laten wachten dan was voorzien en
toegezegd. In de initiatiefnota wordt benadrukt dat momenteel niet
iedereen prettig en betaalbaar kan wonen. De heer Nijboer benoemt dat
de verschillen tussen mensen in Nederland groter worden, tussen
huurders en kopers en tussen mensen in de regio en mensen in de
randstad. Sommige huurders betalen een fors deel van hun inkomen aan
woonlasten. Daarnaast zijn er beleggers die woningen opkopen en voor
erg hoge prijzen verhuren. Hierdoor wordt het voor mensen met een
middeninkomen nog moeilijker om betaalbare woonruimte te vinden. Ook
stelt de heer Nijboer dat wijken steeds verder uit elkaar groeien. Het
aantal buurten met een hoge concentratie sociale huurwoningen is
afgenomen, maar in de resterende corporatiebuurten nemen het aantal
problemen en de complexiteit ervan toe. Juist in deze meer kwetsbare
buurten neemt de leefbaarheid af. De heer Nijboer stelt 13 maatregelen
voor die erop gericht zijn om meer te investeren in gemengde en leefbare
wijken en om de huurwoningen betaalbaarder te maken voor middeninkomens, starters en gezinnen.
Juist deze tijd, waarin we veel thuis zijn, laat zien hoe belangrijk het is om
een prettige leefomgeving te hebben. Buren die een handje kunnen
helpen als dat nodig is of een verzorgde straat zonder zwerfafval. Het
kunnen kleine dingen zijn die ervoor zorgen dat je je thuis voelt. Naast het
thuis voelen moet een woning ook passend zijn bij je inkomen en
levenssituatie. Ik deel dan ook dat er voldoende moet geïnvesteerd moet
worden in leefbare wijken en dat de betaalbaarheid van de woningmarkt
verbeterd moet worden, waardoor verschillende wijken aantrekkelijker en

kst-35286-4
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

1

toegankelijker worden voor diverse groepen. Op sommige vlakken raakt
mijn aanpak de voorgestelde maatregelen van het lid Nijboer. Op andere
vlakken kies ik voor een andere aanpak. Hieronder ga ik in op maatregelen
die ik neem om de leefbaarheid van wijken te vergroten en te zorgen voor
meer betaalbare woningen.
Investeren in leefbare wijken
Uit verschillende onderzoeken van Rigo blijkt dat het over het algemeen
goed gaat met de leefbaarheid en veiligheid in ons land. Maar ook dat er
gebieden, wijken en buurten zijn waar het de verkeerde kant dreigt op te
gaan. Deze gebieden hebben te maken met een (uiteenlopende) combinatie en opeenstapeling van problemen met betrekking tot onderwijs,
werk/armoede/inclusie, veiligheid/ondermijning, wonen en gezondheid.
De onderzoeken bevestigen mijn zorg over de leefbaarheid in bepaalde
wijken en ondersteunen de gebiedsgerichte aanpak waarover uw Kamer
eerder is geïnformeerd1 en mijn inzet om corporaties meer ruimte voor
lokaal maatwerk te bieden. Juist in kwetsbare buurten zien we de
problemen toenemen. Er is echter niet een standaardoplossing voor alle
problemen; het vergt lokaal maatwerk. Corporaties spelen daarbij een
belangrijke rol, maar om echt iets op te lossen is de inzet van alle partijen
nodig, zoals andere verhuurders, woningeigenaren, gemeenten, politie en
zorgpartijen. De voorstellen die zijn beschreven in de initiatiefnota van de
heer Nijboer gaan met name over investeringen in of aandacht voor het
belang van gemengde buurten. Zo pleit de heer Nijboer voor de herintroductie van een Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing en wil hij
corporaties meer ruimte geven om te investeren in leefbaarheid,
renovatie, verduurzaming en woningbouw. Ik deel dat een sociale mix en
gemengde wijken moeten worden gestimuleerd en de leefbaarheid in
wijken moet worden vergroot, daarom werk ik aan de volgende
maatregelen.
Meer ruimte voor lokaal maatwerk
Met hun langjarige betrokkenheid in de wijken waar hun woningen staan,
zijn woningcorporaties belangrijk voor de leefbaarheid in de woonomgeving. Dat doen zij door het differentiëren van de woningvoorraad in hun
wijken, bijvoorbeeld door de vrije toewijzingsruimte te gebruiken,
alsmede door investeringen in sociaal beheer. Deze rol van corporaties
wordt belangrijker omdat zij steeds meer te maken krijgen met kwetsbare
groepen. Om echt iets op te lossen is de inzet van alle partijen nodig,
zoals gemeenten, politie en zorg- en welzijnspartijen. Samen met o.a. de
VNG, Aedes en de Woonbond ben ik daarom een informatietraject gestart
om bijvoorbeeld de samenwerking op lokaal niveau te stimuleren. Ook
werk ik aan een aanpassing van de Woningwet om de ruimte voor lokaal
maatwerk verder te vergroten. De belangrijke maatschappelijke bijdrage
die corporaties leveren, vraagt namelijk om heldere, goed werkende en
toekomstbestendige regelgeving. Dit is ook uit de evaluatie van de
Herziene Woningwet naar voren gekomen.
Zo ben ik voornemens waar mogelijk de Woningwet te vereenvoudigen en
meer in te richten op wettelijke principes, ook waar het leefbaarheid raakt.
Ik zal het normbedrag van € 131,37 (prijspeil 2020) per jaar per woning
voor leefbaarheidsuitgaven schrappen, zodat de slagkracht van corporaties op leefbaarheid wordt vergroot. Het voorschrift dat leefbaarheidsactiviteiten alleen mogen worden uitgevoerd indien ze zijn vastgelegd in
prestatieafspraken, zet ik om naar een bepaling dat corporaties in hun bod
voor de prestatieafspraken hun inzet op leefbaarheid opnemen. Zo blijft
1

Kamerstuk 30 995, nrs. 97 en 98.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

2

gewaarborgd dat gemeenten en huurdersorganisaties invloed kunnen
uitoefenen op de leefbaarheidsactiviteiten, maar wordt ook voorkomen
dat bij het per abuis vergeten van het in detail vastleggen van dergelijke
activiteiten in de prestatieafspraken, sprake is van een onrechtmatigheid.
Daarnaast zal ik het organiseren of (financieel) ondersteunen van
kleinschalige activiteiten gericht op ontmoeting tussen bewoners toestaan
om zo een positieve bijdrage te leveren aan de leefbaarheid. Bovenstaande beleidsvoornemens sluiten aan bij de voorstellen van de heer
Nijboer.
Inzet van marktpartijen en goed verhuurderschap
Woningcorporaties kunnen deze problematiek echter niet alleen oplossen.
Zoals de heer Nijboer in zijn initiatiefnota ook aangeeft wordt een
belangrijk deel van de wijken met een slechtere leefbaarheid gekenmerkt
door relatief eenzijdige bebouwing gecombineerd met sociaaleconomische problematiek. Wijken waar in het verleden de leefbaarheid sterk is
verbeterd hebben dit voor elkaar gekregen met een brede aanpak, waarbij
ook gekeken is naar de type woningen in de wijk. Het verkopen van
corporatiewoningen als koopwoning of als middenhuurwoning kan
kansen bieden voor de bewoners om door te stromen binnen hun eigen
wijk en kan bijdragen aan een verbreding van het aanbod voor toetreders
tot de wijk. Daarnaast zorgt het voor een gemêleerder aanbod, wat in
sommige gevallen ook positieve effecten heeft op de leefbaarheid. Door
de verkoop van deze woningen komen bovendien financiële middelen vrij
voor de corporatie om te investeren in nieuwbouw, renovatie of
verduurzaming.
Daar waar marktpartijen of particuliere verhuurders actief zijn op de
huurwoningmarkt is het ook van belang dat zij zich op een nette manier
gedragen. Er zijn malafide verhuurders actief die stelselmatig een
verscheidenheid aan regelgeving en normen overtreden. Deze malafide
verhuurders hebben impact op de huurmarkt en de algemene
leefbaarheid. Hier zijn huurders, omwonenden, gemeenten en de goede
verhuurders de dupe van. Door schaarste op de woningmarkt hebben
huurders een zwakke positie, waar deze verhuurders van profiteren. Zoals
de heer Nijboer ook bepleit moeten deze praktijken worden aangepakt.
Samen met partijen van publieke en private zijde wordt gewerkt aan de
uitvoering van de aanpak Goed Verhuurderschap. Sinds de start van de
aanpak hebben gesprekken met gemeenten plaatsgevonden om zicht te
krijgen op de vragen van gemeenten hierbij. Naast de behoefte aan een
betere kennispositie over de aard en omvang van de problematiek met
malafide verhuurders is er de constatering dat niet altijd voldoende kennis
en ervaring aanwezig is over bestaande instrumenten om ze effectief te
kunnen inzetten tegen malafide praktijken. Ik werk er dan ook aan om
gemeenten meer inzicht te geven in de bestaande mogelijkheden.
Tegelijkertijd is sprake van herhaalde verzoeken om aanvullende
wetgeving in de strijd tegen malafide verhuurders. Zo pleit de heer
Nijboer ook voor de invoering van een verhuurdersvergunning. Er zijn
steeds meer lokale initiatieven zoals in de praktijk van Groningen,
Schiedam en Amsterdam waar aan een vorm van een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders wordt gewerkt om huisjesmelkers aan te
kunnen pakken. Waar blijkt dat lokale initiatieven aanlopen tegen
juridische belemmeringen, kijk ik hoe deze kunnen worden weggenomen.
Zo ga ik het bij het instrument opkoopbescherming mogelijk maken dat
een gemeente kan verbieden dat woningen worden opgekocht voor de
verhuur, dan wel dat er eisen worden gesteld ten aanzien van goed
verhuurderschap als verhuur wel wordt toegestaan. Ik zal daarnaast kijken
welke vragen er nog resteren bij gemeenten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

3

Programma leefbaarheid en veiligheid
Zoals hierboven al genoemd gaat het over het algemeen goed met de
leefbaarheid en veiligheid in ons land. In sommige gebieden dreigt de
leefbaarheid echter achteruit te gaan. Oorzaken daarvan kunnen zeer
uiteenlopend zijn. Dit komt vaak door een opeenstapeling van problemen.
Betreffende gemeenten richten zich al langer op een integrale verbetering
van de leefbaarheid en veiligheid in deze gebieden, maar een extra
inspanning is vereist. Daarom is vanuit BZK met gemeenten en verschillende andere Ministeries (J&V, OCW, SZW en VWS) het interbestuurlijk
programma Leefbaarheid en Veiligheid gestart. Het programma verkent
nut, noodzaak en mogelijkheden van een integrale maatwerkaanpak van
deze stedelijke vernieuwingsgebieden en een meerjarige Rijksinzet. Waar
nodig en mogelijk wordt ook al een concrete invulling gegeven aan die
Rijksinzet. Het programma sluit aan bij het offensief vanuit J&V tegen de
georganiseerde ondermijnende criminaliteit.
Het programma Leefbaarheid en Veiligheid wordt uitgewerkt langs twee
samenhangende sporen. Het eerste spoor betreft een verkenning en
– waar nodig en mogelijk – benutting van integrale ontwikkelingsmogelijkheden in 16 grotere stedelijke vernieuwingsgebieden, waarbij de aanpak
van leefbaarheid en veiligheid in het Nationaal Programma
Rotterdam-Zuid een belangrijke inspiratiebron is. Voor al deze gebieden
geldt dat de leefbaarheid en veiligheid hier flink onder druk staan, volgens
de Leefbaarometer 2018. Het tweede spoor betreft een nadere verkenning
en beproeving van gebiedsgerichte handelingsperspectieven. Daarbij
wordt de aandacht nadrukkelijk niet beperkt tot de in spoor 1 centraal
gestelde stedelijke vernieuwingsgebieden. Hierbij wordt nauw samengewerkt met gemeenten, maatschappelijke partners, kennisinstellingen en
eerdergenoemde departementen. In dit spoor is specifieke aandacht voor
ervaringsgericht leren, kennisdeling en (bewoners)participatie. Met de
bovengenoemde aanpak moeten gebieden veiliger en leefbaarder
worden. Zoals de heer Nijboer ook benadrukt is een veilige en leefbare
omgeving van belang voor het hebben van een prettig thuis.
Gebiedsgericht beleid in krimpregio’s
Er zijn gebieden in Nederland waar bevolkings- en/of huishoudensdaling
zich nu of in de toekomst voor gaan doen, dan wel voor zouden kunnen
gaan doen. Dit vraagt om specifiek en gebiedsgericht beleid. Deze
gebieden hebben ook eigen kansen. Ik ben er voorstander van dat iedere
regio in Nederland nadenkt over het eigen toekomstperspectief. Indien
gevraagd wil ik hen daarin ondersteunen. Overigens gebeurt dat reeds via
regionale samenwerkingen zoals de verstedelijkingsstrategieën,
Omgevingsagenda’s en regiodeals. Zoals ook het lid Nijboer aangeeft, is
een van de gevolgen van een afnemend bevolkingsaantal dat voorzieningen onder druk komen te staan. Dan gaat het om lokale en regionale
voorzieningen zoals scholen, winkels, zorg, veiligheid en openbaar
vervoer. Overheden staan voor de taak «een nieuw evenwicht» te vinden
in de verdeling van voorzieningen en de bereikbaarheid en toegankelijkheid daarvan. Hier gaat het om moeilijke en ingrijpende keuzes. Ik vind
het belangrijk dat deze keuzes over het voortbestaan van voorzieningen
binnen een breder perspectief worden gemaakt met het oog de toekomstbestendigheid, in samenhang met andere opgaven (zoals voorkomen van
leegstand of transformatie van de woningvoorraad) en landelijke
uitdagingen (bijvoorbeeld de opwekking van duurzame energie).
In zijn initiatiefnota pleit de heer Nijboer voor een Vitaliteitsfonds om
voorzieningen in krimpregio’s op peil te houden. Het opzetten van een
Vitaliteitsfonds kan voor sommige voorzieningen betekenen dat deze – al

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

4

dan niet tijdelijk – kunnen blijven voortbestaan. Voor de lange termijn is
het maar een beperkte oplossing, omdat een moeilijke keuze over een
bestendig voorzieningenniveau vooruit wordt geschoven. Daarop gelet
lijkt mij doeltreffender dat overheden in gezamenlijkheid kijken naar de
toekomst van een gebied, ontwikkelkansen daarin te benoemen en een
handelingsperspectief op te zetten hoe we dat bereiken. Zoals gezegd
wordt daar ook in verschillende instrumenten al aan gewerkt. Ook wordt
op een aantal terreinen al specifieke maatregelen genomen, zoals de door
de Minister voor Basis en Voortgezet Onderwijs en Media ingevoerde
structurele financiële maatregel voor geïsoleerde scholen in dunbevolkte
gebieden. Het kabinet draagt verder bij aan het versterken van de brede
welvaart in de krimpregio’s door middel van het sluiten van Regio Deals
met de regio’s Noordoost Fryslân, Zuidoost Fryslân, Oost-Groningen,
Noord-Limburg, Zeeuws-Vlaanderen, Kop van Noord-Holland, Zuid- en
Oost-Drenthe, de Achterhoek, Zeeland en Parkstad Limburg, waar ook
voorzieningen onderdeel van uitmaken.
Zeker zijn van een betaalbare woning
Naast dat mensen behoefte hebben aan een prettige en leefbare buurt,
hebben zij ook behoefte aan een passende en betaalbare woning. De
vraag naar betaalbare woningen is groot, terwijl het aanbod op veel
plekken niet toereikend is. Het kabinet zet vol in op het vergroten van het
woningaanbod. Het bouwen van woningen kost echter tijd, waardoor het
op korte termijn voor sommigen lastig zal blijven om een betaalbare
woning te vinden. Daarnaast is het belangrijk dat betaalbare woningen
verspreid zijn door een stad of regio en niet zich niet in enkele wijken
concentreren. Voornamelijk in de steden zijn steeds minder woningen
toegankelijk voor middeninkomens en starters op de woningmarkt. Maar
juist ook deze groepen zijn nodig om de diversiteit van de stad te
vergroten en om invulling te kunnen geven aan banen die hard nodig zijn
om de stad te laten draaien. Ook de heer Nijboer benadrukt dit in zijn
initatiefnota. De hoge huren in steden dragen bij aan een verdergaande
tweedeling. Op 15 mei jl. heeft het kabinet een pakket aan maatregelen
gepresenteerd om de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een
middeninkomen en starters te verbeteren en excessen aan te pakken. Dit
pakket zorgt er, in aanvulling op reeds gepresenteerde maatregelen, voor
dat de woningmarkt bereikbaarder en betaalbaarder wordt. Hieronder
licht ik een aantal maatregelen toe die aansluiten bij de voorstellen van
Nijboer.
Maximeren huurprijsstijgingen vrije sector
Ik wil voorkomen dat huurders in een financieel kwetsbare positie komen
door huurprijsverhogingen. Er huren circa 540.000 huishoudens in de vrije
sector, waar momenteel geen huurprijsregulering geldt. Wanneer er geen
of een ruime verhogingsclausule in het huurcontract is opgenomen,
kunnen huurders daardoor te maken krijgen met een forse huurverhoging.
In zijn initiatiefnota stelt de heer Nijboer voor om de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector een maximeren op inflatie plus 3 procent. Als
huren de afgelopen vijf jaar met meer dan 30 procent zijn gestegen, wil de
heer Nijboer dat deze voor een aantal jaren worden bevroren. Ik wil
voorkomen dat forse huurverhogen in deze tijden leiden tot extra
financiële stress. Daarom kies ik ervoor om de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector tijd maximeren op inflatie plus 2,5 procent,
conform de maximering in de sociale sector. Dit geldt voor een periode
van drie jaar. Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van de
laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

5

ook aan om – helemaal in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar
de huurverhoging die echt nodig is.
Koopwoningen beschikbaar houden
De laatste jaren zijn er op gewilde locaties steeds meer koopwoningen
opgekocht door beleggers. Ook de heer Nijboer kaart dit aan: beleggers
die panden opkopen als winstobject en verhuren tegen torenhoge huren
zorgen ervoor dat bepaalde buurten voor veel mensen onbetaalbaar
worden. Ook pleit de heer Nijboer ervoor dat foute verhuurders en
huisjesmelkers moeten worden aangepakt. Ik wil gemeenten de
mogelijkheid geven om voor de buurten waar dat echt nodig is een
opkoopbescherming in te voeren. Hierdoor wordt ongewenste opkoop
van schaarse goedkope en middeldure koopwoningen om deze
vervolgens duur te verhuren tegen gegaan. Wanneer de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen aangekochte koopwoningen niet
zomaar meer worden verhuurd. Wenselijke vormen van koop voor de
verhuur moeten echter wel mogelijk blijven. Een gemeente zal daarom in
de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders
vergunningen blijven afgeven voor gewenste vormen van verhuur.
Daarbij kan gedacht worden aan woningen die verhuurd worden aan
familieleden, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of
bedrijfspand of zittende kopers die verhuizen naar een andere woning en
hun eerste woning willen verhuren. Ik vind het belangrijk dat deze
woningen vervolgens op een nette manier verhuurd moeten worden.
Daarom kunnen via de opkoopbescherming eisen gesteld worden aan
deze vergunning ten aanzien van goed verhuurderschap. Ik zal de
opkoopbescherming invoeren voor een periode van drie jaar en
vervolgens evalueren.
Verruiming van de vrije toewijzingsruimte
De heer Nijboer geeft aan dat er in de praktijk onvoldoende ruimte is voor
woningcorporaties om gemengde leefomgevingen te realiseren. Wanneer
(relatief) veel personen met een laag inkomen in een wijk zijn gehuisvest,
kan dat maken dat er een concentratie in die wijk ontstaat van mensen
met sociale en/of medische problemen waardoor de kwetsbaarheid van
buurten en wijken kan toenemen. Daarom stelt hij voor dat corporaties
meer ruimte krijgen om meer huishoudens in aanmerking te laten komen
voor hun woningen. Ik herken de problematiek die de heer Nijboer
schetst. Mijn standpunt is dat een goede aanpak van deze problematiek
vergt dat specifieke maatregelen kunnen worden genomen op lokaal
niveau. Door lokaal beleid en differentiatie mogelijk te maken, stimuleert
het kabinet dat de vrije toewijzingsruimte van woningcorporaties beter
wordt gebruikt. De maximale vrije ruimte kan worden verhoogd tot 15
procent als woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties
gezamenlijk beleid hiervoor vaststellen. Dit draagt bij aan het vergroten
van de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor bepaalde huishoudenstypen of om draagkracht te versterken in wijken of complexen. Als de
lokale situatie of wensen geen aanleiding geven tot het maken van beleid
hebben corporaties 7,5 procent vrije toewijzingsruimte.
Daarnaast hebben corporaties mogelijkheden om te investeren in
niet-DAEB en kunnen zij verschillende initiatieven ontplooien, zoals het
toepassen van het twee-hurenbeleid. Hierbij worden twee huurprijzen
gehanteerd: de gewone huur en een lagere huur voor mensen met recht
op huurtoeslag. Hierdoor treffen mensen uit verschillende inkomensgroepen elkaar als buren.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

6

Tot slot
Met de bovengenoemde aanpak wil ik ervoor zorgen dat wijken
leefbaarder en sterker worden, en dat er voldoende mogelijkheden zijn
om in die leefbare wijken een betaalbare woning te vinden. Want juist die
combinatie maakt dat een woning een prettig thuis is. Ik vind het goed dat
de heer Nijboer het belang van dit onderwerp benadrukt in zijn initiatiefnota. Ik kijk er dan ook naar uit om in een mogelijk komend debat of
notaoverleg nader van gedachten te wisselen over dit onderwerp.
Daarnaast zal ik rond de zomer terugkomen met de nadere uitwerking van
de maatregelen die ik op 15 mei jl. heb aangekondigd, waaronder de
maximering van de huurprijsstijgingen in de vrije sector en de opkoopbescherming. Hierbij zal ik ingaan op hoe deze zo kunnen worden vormgegeven dat de impact op het aanpakken van excessen en het vergroten van
de betaalbaarheid zo groot mogelijk is.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 286, nr. 4

7