Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

29 453

Woningcorporaties

Nr. 530

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 5 februari 2021
Bij deze stuur ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2020
(betreffende het boekjaar 2019) van de Autoriteit woningcorporaties (Aw)
en het onderliggende onderzoeksrapport1. In de Staat van de Corporatiesector gaat de Aw in op het volkshuisvestelijk presteren, de financiële
positie van de sector en op de bevindingen uit het toezicht op governance
en rechtmatigheid. Een adequate financiële positie en een goede
governance zijn te zien als noodzakelijke voorwaarden voor een goed
volkshuisvestelijk presteren.
Samenvatting
De Staat van de Corporatiesector gaat voor het volkshuisvestelijke
presteren van de sector in op de beschikbaarheid (waaronder de
nieuwbouw), de betaalbaarheid en de leefbaarheid. Op het gebied van de
nieuwbouw is een lichte trendbreuk zichtbaar: na jaren van daling is het
aantal woningen dat woningcorporaties bouwen in 2019 iets toegenomen
en de realisatiegraad van nieuwbouw – de mate waarin geplande
nieuwbouw daadwerkelijk is gerealiseerd – gestegen. De gestegen
realisatiegraad is vooral een gevolg geweest van lagere voornemens voor
2019 en slechts in beperkte mate van hogere nieuwbouwproductie. De
nieuwbouwproductie lag ook in 2019 nog fors onder het gewenste niveau.
Daarnaast zijn de uitgaven voor onderhoud en verbetering fors toegenomen en is de gemiddelde corporatiewoning energiezuiniger geworden.
De huurstijging voor zittende huurders was daarbij beperkt tot iets boven
de inflatie.
De financiële positie van de sector is in 2019 iets verbeterd. De
verdiensten uit verhuur zijn, na een afname in 2018, weer iets toegenomen en ook de financiële ratio’s zijn licht verbeterd. Dit is in belangrijke
mate het gevolg van de gemiddeld lagere rente die corporaties in 2019 op
1

kst-29453-530
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

1

hun leningen betaalden en niet van een structureel verbeterde verdiencapaciteit van de sector. Het totaal aan andere lasten dan de rente steeg in
2019 juist sneller dan de huuropbrengsten. De structurele financiële
problematiek in relatie tot de opgave zoals aangegeven in het traject
opgaven/middelen woningcorporaties2 is in 2019 geenszins opgelost.
De toezichtbevindingen van de Aw over governance en rechtmatigheid
waren in 2019 over het algemeen positief, net als dat in 2018 het geval
was. Daarbij geeft de Aw aan dat de grote investeringsopgave die op
corporaties afkomt veel gaat vragen van de governance van corporaties
qua bestuur, sturing, risicobeheersing en intern toezicht.
De Aw geeft een zestal «signalen» af over risico’s en potentiele knelpunten
in de sector. Drie van deze signalen hangen samen met de financiële
positie van de sector en de maatschappelijke opgaven waar corporaties
voor staan. De Aw wijst in algemene zin op de spanning tussen de
financiële mogelijkheden en de opgaven van de sector en geeft een
specifiek signaal over de risico’s die samenhangen met onrendabele
verduurzamingsinvesteringen. Daarnaast wijst de Aw op het feit dat de
middelen in de niet-DAEB tak mogelijk onderbenut blijven. Met het traject
opgaven/middelen woningcorporaties heb ik het probleem van spanning
tussen financiële mogelijkheden en gewenste opgaven uitgebreid in kaart
gebracht. Op korte termijn zal ik uw Kamer informeren over oplossingsmogelijkheden voor deze problematiek, waarover een volgend kabinet kan
besluiten.
Een vierde signaal heeft betrekking op de leefbaarheid die volgens de Aw
in wijken met in meerderheid corporatiebezit onder druk staat. Ik herken
dit beeld en heb hiervoor ook aanvullende maatregelen genomen. Zo zal
ik via het Volkshuisvestingsfonds extra investeren in de leefbaarheid in
kwetsbare gebieden, wil ik corporaties meer ruimte bieden om te
investeren in middenhuur door het tijdelijk opschorten van de markttoets
en geef ik lokaal meer ruimte om corporatiewoningen gedifferentieerd toe
te wijzen.
Een vijfde signaal van de Aw betreft de aanbeveling om prestatieafspraken inzake investeringen meer concreet af te stemmen op de
investeringsvoornemens in de dPi. Hoewel ik vormvoorschriften voor
lokale prestatieafspraken niet wenselijk acht wil ik in overleg met
betrokken partijen bezien hoe het systeem van prestatieafspraken kan
worden verbeterd, zodat gemeenten en huurdersorganisaties een
adequater en meer concreet inzicht krijgen in de gemaakte afspraken en
ook beter kunnen volgen of deze daadwerkelijk worden nageleefd.
Een zesde signaal ten slotte betreft de risicos van schaalgrootte voor de
WSW-borging. Ik herken dit signaal en zal ik uw Kamer hierover informeren in het kader van de volledige afronding van het strategisch
programma van het WSW.
In het vervolg van deze brief geef ik de belangrijkste bevindingen uit de
Staat van de Corporatiesector weer met waar relevant mijn beleidsreactie
daar op. Eerst wordt ingegaan op de volkshuisvestelijke prestaties,
vervolgens op de financiële positie van de sector, daarna op toezicht en
governance en ten slotte op de signalen van de Aw.

2

Zie brief van 3 juli 2020, Kamerstuk 29 453, nr. 520.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

2

Volkshuisvestelijk presteren
Nieuwbouw en voorraadontwikkeling
De corporatiesector staat voor een grote opgave op het gebied van
nieuwbouw. De schaarste in de sociale huursector leidt tot wachtlijsten en
de meest effectieve manier om deze op te lossen is het realiseren van
meer woningen. Uit de Staat van de Corporatiesector blijkt dat het aantal
opgeleverde nieuwbouwwoningen door corporaties in 2019 voor het eerst
sinds jaren (licht) is gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor, zoals te
zien is in onderstaande tabel:
Tabel 1 Nieuwbouwvoornemens en realisaties
Aantal x 1.000

2016

2017

2018

2019

Voornemens nieuwbouw
Realisatie nieuwbouw
(in % voornemens)

22,8

22,9

23,0

19,1

15,3 (67%)

14,4 (63%)

14,1 (61%)

14,9 (78%)

Doordat tegelijkertijd de nieuwbouwvoornemens voor 2019 lager waren
dan voor 2018 is de realisatiegraad aanzienlijk hoger dan in de drie
voorgaande jaren. Daarmee lijkt het probleem van een lage en dalende
realisatiegraad, zoals aangegeven in de Staat van de Corporatiesector van
vorig jaar, in 2019 gekeerd te zijn, maar meer door lagere voornemens
dan door hogere nieuwbouwrealisatie.
Naast de licht gestegen nieuwbouwrealisatie is er in 2019 ook een
toename geweest van de aankopen3 van woningen door corporaties van
4.200 in 2018 naar 5.800 in 2019. Daar staat tegenover dat er ook meer
woningen gesloopt zijn: 7.900 in 2019 ten opzichte van 6.900 in 2018. De
verkopen4 zijn licht gedaald, van 12.200 in 2018 naar 11.600 in 2019. De
som van deze ontwikkelingen is dat het totale aantal woongelegenheden
van corporaties met ca. 2.000 is toegenomen tot 2,380 miljoen in 2019.
Ondanks de toename van de nieuwbouwproductie is er in 2019 nog
steeds veel minder gebouwd dan gewenst is. Met de bestuurlijke
afspraken die ik dit jaar gemaakt heb met gemeenten en woningcorporaties is de ambitie om binnen twee jaar de nieuwproductie te laten
groeien naar 25.000 woningen per jaar. Corporaties konden hiervoor
korting op de verhuurderheffing aanvragen. Corporaties hebben voor
150.000 betaalbare nieuwbouwwoningen vermindering verhuurderheffing
aangevraagd. Deze wordt toegekend bij realisatie van de woning binnen
vijf jaar. De Taskforce woningbouw corporaties is inmiddels gestart met
het bewaken en aanjagen van de bouw van deze woningen. Bij RVO
(Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) en het Expertteam
Woningbouw vindt nu uitbreiding van de capaciteit plaats zodat gerichte
ondersteuning aan corporaties en gemeenten geboden kan worden.
Daarnaast zet ik samen met gemeenten en woningcorporaties in op het
bouwen van meer middenhuur-woningen door corporaties. Zij worden
daarin gefaciliteerd door het voorstel voor de tijdelijk opschorting van de
markttoets. Meer in het algemeen worden bouwplannen tevens gestimuleerd door de Woningbouwimpuls5. Dit verkleint de kans op planvertraging, ook van projecten waar woningcorporaties bij betrokken zijn.
Eerste signalen over de effecten van dit beleid zijn hoopgevend. De
CBS-cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen voor corporatie-

3

Inclusief onderlinge aan- en verkopen tussen corporaties.
Inclusief onderlinge aan- en verkopen tussen corporaties.
5
Hiervoor is in totaal € 1 miljard beschikbaar gesteld.
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

3

woningen laten voor de eerste drie kwartalen van 20206 een toename zien
ten opzichte van dezelfde kwartalen in 2018 en 2019.
Betaalbaarheid
Voor de betaalbaarheid in de corporatiesector zijn drie factoren van groot
belang: de huurprijzen, de mate waarin huishoudens een woning krijgen
toegewezen die passend is bij hun inkomen en de adequate toegang van
huishoudens tot de sociale voorraad.
In 2019 zijn de huren voor zittende huurders in de corporatiesector met
gemiddeld 1,88% gestegen, bij een inflatie (in 2018) van 1,7%. Voor
woningcorporaties geldt sinds 2020 dat de maximale huursomstijging
voor zittende huurders gelijk moet zijn aan de inflatie in het voorafgaande
jaar. Woningcorporaties mogen hier in de prestatieafspraken met
gemeente en huurdersorganisatie echter van afwijken door een hogere
maximale huursomstijging af te spreken (maximaal inflatie + 1
procentpunt).
Van alle 180.500 toegewezen sociale huurwoningen in 2019 zijn 140.500
woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen dat recht kan
geven op huurtoeslag7. Van deze 140.500 huishoudens dient minimaal
95% een passende sociale huurwoning toegewezen te krijgen. In 2019 is
aan 98,7% van deze huishoudens een passende woning toegewezen. Wel
merkt de Aw hierbij op dat in 2019 het aantal goedkope huurwoningen tot
de kwaliteitskortingsgrens (€ 424 per maand in 2019) is afgenomen met
13.100 woningen af tot ca. 311.000, waardoor de betaalbaarheid van een
sociale huurwoning in sterkere mate afhankelijk wordt van het huurtoeslagstelsel. Daar staat tegenover dat ik met de Wet eenmalige huurverlaging huurders voor wie de huur te hoog is in verhouding tot hun
inkomen in 2021 het recht geef op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Dit betekent dat naar schatting 260.000 huurders recht krijgen op
een huurverlaging van gemiddeld € 40 per maand. De betaalbaarheid
wordt hierdoor vergroot voor deze groep. Daarnaast neemt voor het deel
van deze groep dat boven de aftoppingsgrens nog huurtoeslag kan krijgen
het beroep op de huurtoeslag af.
Het afgelopen jaar heb ik meerdere keren met uw Kamer gesproken over
de DAEB-inkomensgrenzen. Uw Kamer heeft in december 2020 ingestemd
met het voorstel om de DAEB-inkomensgrens voor twee- of
meerpersoonshuishoudens tijdelijk te verhogen om hiermee huishoudens
met een laag middeninkomen betere toegang te geven tot de sociale
voorraad en om de vrije toewijzingsruimte aan te passen. De Aw geeft aan
dat het aantal toewijzingen van DAEB-woningen aan twee- en
meerpersoonshuishoudens met tenminste een laag middeninkomen in
2019 ongeveer 4% was van alle toewijzingen. Daarom betwijfelt de Aw of
de voorgenomen hogere DAEB-inkomensgrens voor twee- en
meerpersoons-huishoudens8 in 2022 zal leiden tot substantieel meer
toewijzingen aan lagere middeninkomens.
In reactie hierop merk ik op dat volgens de huidige regels de toewijzing
aan huishoudens met een lager middeninkomen plaats moet vinden uit de
10% extra toewijzingsruimte voor lage middeninkomens en de 10% vrije
6

O.b.v. voorlopige cijfers, die voor 2020 nog kunnen toenemen.
Sinds 2020 zijn de maximale inkomensgrenzen voor huurtoeslag vervallen en komen niet meer
alle huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag ook in aanmerking voor
passend toewijzen; er gelden maximale inkomensgrenzen voor passend toewijzen.
8
Wetsvoorstel 35518, door uw Kamer op 8 december 2020 aangenomen; Handelingen II 2020/21,
nr. 34, Stemmingen wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen woningwet.
7

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

4

toewijzingsruimte. Bij de nieuwe regels is dat voor twee- en
meerpersoonshuishoudens niet meer het geval. Dat geeft corporaties
duidelijkheid dat deze toewijzingen niet zullen leiden tot gebruik of zelfs
overschrijding van de extra of vrije toewijzingsruimte. Bovendien bieden
de nieuwe regels ruimte om op lokaal niveau tot maximaal 15% van de
toewijzingen buiten de directe doelgroep te doen, als de lokale partijen
het over de wenselijkheid daarvan eens zijn. Hierdoor is er meer ruimte
voor lokaal maatwerk om ook aan lagere middeninkomens een sociale
huurwoning toe te wijzen. Ik zal partijen (corporaties en gemeenten) actief
op deze mogelijkheden wijzen en ik verwacht dat ze daar waar het lokaal
nodig is ook gebruik van zullen maken.
Kwaliteit van de woningvoorraad en leefbaarheid
Woningcorporaties staan voor een grote opgave om hun geleidelijk
verouderende bezit te onderhouden, de woonkwaliteit ervan te verbeteren
en om hun bezit geleidelijk te verduurzamen. In 2019 zijn de onderhoudsuitgaven door corporaties fors gestegen: van € 1.781 per gewogen
verhuureenheid in 2018 naar € 1.916 in 2019 (= +7,6%). Dit geldt nog
sterker voor uitgaven voor woningverbetering: deze zijn gestegen van
€ 874 per gewogen verhuureenheid in 2018 naar € 1.055 in 2019 (=
+20,7%). Het verschil tussen onderhoud en verbetering is dat bij
onderhoud iets wordt vervangen of gerepareerd in de woning, zodat de
woning in een acceptabele bouwkundige conditie blijft, terwijl bij
verbetering (ook) sprake is van geriefverbetering. Voorbeelden van
verbetering zijn het vervangen van een keuken door een luxere keuken,
het aanbrengen van een dakkapel en het vervangen van enkel glas door
dubbel glas.
De gemiddelde energie-index van corporatiewoningen is gedaald van 1,65
in 2018 naar 1,57 in 2019, wat betekent dat woningen steeds energiezuiniger worden en de energielasten van huurders dus dalen. Deze trend zet
naar verwachting door in 2020, want voor dat jaar wordt een gemiddelde
energie-index van 1,51 verwacht. Daarmee komt het in het Energieakkoord afgesproken landelijke doel van gemiddeld energielabel B (=
energie-index 1,4) in 2021 steeds dichterbij.
In de vorige Staat van de Corporatiesector9 werd door de Aw, op basis
van een onderzoek van het RIGO in opdracht van Aedes, aangegeven dat
de leefbaarheid in wijken met in meerderheid corporatiebezit onder druk
staat. Een update van dit onderzoek in 2020 laat zien dat dit inzicht nog
steeds actueel is, aldus de Aw. Oplossingen werden in het RIGOonderzoek gezien in het beperken van de ruimtelijk geconcentreerde
toewijzing van één- en tweepersoonshuishoudens met een lager inkomen
en van kwetsbare groepen, in meer differentiatie in wijken, in het
verbeteren van de woningvoorraad, en in fysieke vernieuwing in
kwetsbare wijken.
Het afgelopen jaar heb ik meerdere maatregelen genomen om te
investeren in leefbaarheid en om corporaties hiertoe meer mogelijkheden
te bieden. Zo heb ik in november 2020 aangekondigd dat ik in 2021 via het
Volkshuisvestingsfonds € 450 miljoen beschikbaar zal stellen voor
investeringen in leefbaarheid en verduurzaming in kwetsbare gebieden.
Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden en 13 grens- en krimpregio’s waar de leefbaarheid onder druk
staat. Daarnaast wil ik corporaties meer ruimte geven om te investeren in
middenhuurwoningen door het tijdelijk opschorten van de markttoets. Dit
kan bijdragen aan het realiseren van meer gemengde wijken. Tot slot
draagt ook de extra vrije toewijzingsruimte in de DAEB-inkomensgrenzen
9

Aangeboden bij brief van 31 januari 2020, Kamerstuk 29 453, nr. 513.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

5

die op basis van lokale afspraken mag worden benut bij aan de mogelijkheden van corporaties om samen met gemeenten concentraties van
kwetsbare personen te voorkomen.
Financiële positie
De financiële positie van de corporatiesector is niet in balans met de
maatschappelijke opgaven waar de sector voor staat. Dit heb ik in beeld
gebracht met het onderzoek rond opgaven/middelen, en wordt evenals in
2019 ook door de Aw in de Staat van de Corporatiesector 2020 geconstateerd. Waar de Aw in 2019 echter aangaf op korte termijn geen verbetering van de verdiencapaciteit in de sector te verwachten, laat de
realisatie over 2019 toch enige verbetering van het kasstroomsaldo uit
verhuur, het eigen vermogen en de financiële ratio’s zien. De structurele
financiële problematiek van de sector is daarmee echter nog verre van
opgelost.
In de DAEB10 was er een toename van de verdiensten uit verhuur per
gewogen verhuureenheid van € 1.001 in 2018 naar € 1.102 in 2019 (=
+9%).
Naast de toename van de huurinkomsten (+ € 128) is deze stijging vooral
toe te schrijven aan de gedaalde rente-uitgaven (– € 108) en de lagere
sectorheffing voor sanerings- en projectsteun (– € 59). Daar tegenover
staat een toename van de lasten voor onderhoud (+ € 135) en vennootschapsbelasting (+ € 75). De toename van de huurinkomsten alleen was
dus onvoldoende om deze lastentoenames geheel te compenseren.
Exclusief waardeveranderingen in het vastgoed was de winst in de
sector11, bij waardering van het vastgoed tegen marktwaarde12, in 2019
ongeveer hetzelfde als in 2018, namelijk ca. € 3,3 miljard. Dat was in 2019
met 1,1% van de waarde van het vastgoed tegen marktwaarde minder dan
de inflatie in 201813 van 1,7%. Door waardeveranderingen van het
vastgoed was de boekhoudkundige winst in 2019 weliswaar € 24,3 miljard
hoger, maar deze marktwaardeverandering «zit in de stenen» en kan door
corporaties alleen worden gerealiseerd bij verkoop, niet bij doorgezette
exploitatie.
Het eigen vermogen van de sector14 is, op basis van de door corporaties
uit verhuurexploitatie te realiseren beleidswaarde, toegenomen van
€ 82,3 miljard in 2018 naar € 87,3 miljard in 2019. De in onderstaande
tabel weergegeven financiële ratio’s (op basis van beleidswaarde) zijn in
2019 eveneens verbeterd ten opzichte van 2018.
DAEB

Niet-DAEB

Ratio (norm)

2018

2019

ICR1 (>1,4)

1,8

2,0

Ratio (norm)
ICR (>1,8)

2018

2019

2,4

2,6

10

Hierin zijn tevens de kasstromen uit de niet-DAEB van corporaties met een verlicht regime
begrepen.
11
Sociale W&V-rekening, inclusief «deelnemingen» (= DAEB en niet-DAEB tezamen).
12
De marktwaarde van het corporatievastgoed is doorgaans gebaseerd op «uitponding»
(verkoop na een aantal jaren verhuur) en marktconforme parameters voor huren en lasten.
Deze marktwaarde is normaliter niet te realiseren door een corporatie, omdat er niet wordt
uitgepond en omdat de feitelijke huren lager liggen en de feitelijke lasten hoger. De marktwaarde geeft wel inzicht in de mogelijk te realiseren verkoopwaarde. De beleidswaarde gaat
daarentegen uit van doorgezette verhuurexploitatie en van de feitelijke en nagestreefde huren
en lasten. De beleidswaarde is dus door corporaties wel te realiseren bij normale verhuur. Om
die reden zijn de meeste financiële ratio’s van Aw en WSW gebaseerd op de beleidswaarde.
Gemiddeld per corporatiewoning is de marktwaarde meer dan het dubbele van de
beleidswaarde.
13
Omdat de inflatie in het voorafgaand jaar de basis is voor de maximale huursomstijging wordt
hier vergeleken met de inflatie in 2018. In 2019 bedroeg de inflatie overigens 2,6%.
14
Inclusief verbindingen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

6

DAEB

Niet-DAEB

Ratio (norm)

2018

2019

Ratio (norm)

2018

2019

LtV2 (< 85%)
Solvab.3 (>15%)

51,4%
47,2%

50,0%
48,0%

LtV (<75%)
Solvab. (>40%)

42,7%
54,4%

38,3%
60,1%

1

De ICR (interest-coverage-ratio) is een indicator voor de mate waarin de rentelasten kunnen
worden gedekt uit de operationele kasstromen.
2
De LtV (loan-to-value) is een vermogensratio die de verhouding tussen leningenvolume en
vastgoedwaarde weergeeft.
3
De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal aan.

Het volume aan lange schuld was in 2019 met € 80,6 miljard € 2,3 miljard
hoger dan in 2018. Hoewel deze toename voor een belangrijk deel een
financieel-technische oorzaak15 heeft is hiermee toch een sinds 2014
bestaande trend van afnemend schuldvolume, samenhangend met een
laag investeringsniveau, doorbroken.
In algemene zin is het goed nieuws dat de financiële ratio’s en andere
financiële indicatoren van de sector in 2019 licht zijn verbeterd. Het is
echter niet te verwachten dat deze verbetering structureel is. De verbetering in 2019 hangt in belangrijke mate samen met de lage rentes die
corporaties op dit moment op hun leningen betalen. De structurele
verdiencapaciteit van de sector is echter niet verbeterd.
Het totaal van de overige lastenposten dan de rente is in 2019 meer
gestegen dan de huurinkomsten. Door de gedaalde rentelasten wordt dat
in zekere zin verhuld. De extreem lage marktrente van dit moment is op
zich gunstig voor de sector, maar daarmee tevens een onzekere factor
voor de toekomst. Een terugkeer van het renteniveau tot historisch gezien
meer normale waarden zou met enige vertraging een verslechtering van
de financiële ratio’s van corporaties in gang zetten, te beginnen bij de ICR.
De Aw beveelt dan ook aan om de gevoeligheid van de financiële positie
van corporaties voor ontwikkelingen in de marktrente beter in beeld te
brengen.
Ik herken het signaal van de Aw over de totale opgave voor de sector in
relatie tot haar middelen. Ik heb de afgelopen jaren diverse maatregelen
genomen om de financiële positie van woningcorporaties te verbeteren
en meer investeringen te stimuleren. Zo is het tarief voor de verhuurderheffing omlaag gebracht, is er in totaal € 1,863 miljard beschikbaar
gesteld voor de regeling vermindering verhuurderheffing (RVV) bij sociale
nieuwbouw, is er een vrijstelling verhuurderheffing ingesteld voor de
bouw en exploitatie van tijdelijke woningen, is de RVV voor verduurzaming opnieuw open gesteld en zijn de termijnen voor de reeds
bestaande RVV’s voor nieuwbouw, transformatie, sloop en verduurzaming
die in 2021 of 2022 zouden aflopen met een jaar verlengd. Het gunstige
effect van deze maatregelen op de lasten van corporaties zal in de
komende jaren zichtbaar worden.
Dit betekent echter bepaald niet dat daarmee het probleem van de
disbalans tussen financiële mogelijkheden en de maatschappelijke
opgaven zoals die in het traject opgaven/middelen woningcorporaties16
naar voren is gebracht, is verdwenen. Binnenkort zal ik uw Kamer een
brief sturen met een actualisering van en oplossingsmogelijkheden voor
deze problematiek. Daarin neem ik ook de problematiek rond de rente
mee. Het is aan het volgende kabinet om hierover beslissingen te nemen.

15

Bij doorzakconstructies rond derivaten dient bij een niet-marktconforme rente eem agio te
worden bijgeschreven op de boekwaarde van de leningen.
16
Zie brief van 3 juli 2020, Kamerstuk 29 453, nr. 520.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

7

Toezicht en governance
Naast het volkshuisvestelijk presteren van de corporaties gaat de Aw in de
Staat van de Corporatiesector ook in op de uitkomsten van haar toezicht
op het gebied van governance en rechtmatigheid. De Aw concludeert op
grond van haar toezichtbevindingen dat het bij veel corporaties goed gaat.
Dat is een positief signaal. Tegelijkertijd geeft de Aw aan dat er een grote
investeringsopgave op corporaties afkomt die bestuurlijk en organisatorisch meer van de corporaties gaat vragen. Mede daarom is en blijft
aandacht voor de governance van corporaties nodig, aldus de Aw. Ik deel
deze opvatting, want onvoldoende governance kan uiteindelijk leiden tot
weglek van maatschappelijk vermogen door bijvoorbeeld fraude of
onvoldoende (organisatorische) beheersing van risico’s van investeringsprojecten.
De Aw geeft aan dat er tussen 1 juli 2019 en 1 juli 2020 34 governanceinspecties geheel zijn afgerond bij corporaties. Bij een derde van deze
corporaties werd niet geheel voldaan aan de eisen. Dit betrof met name
bestuurlijke tekortkomingen bij kleinere corporaties. Op basis van alle
governance-inspecties van de afgelopen jaren concludeert de Aw dat
governance, integriteit, gedrag en cultuur verbeteren en bij de meeste
corporaties goed op orde zijn. Bij een klein aantal blijkt sprake van
hardnekkige risico’s.
Bij 220 corporaties (met gezamenlijk driekwart van het corporatiebezit) is
tussen 1 januari 2019 en 1 juli 2020 een basisonderzoek naar de governance afgerond. Bij zes hiervan was er een interventie voor een tekortkoming nodig, waarvan twee waarschuwingen (de mildste interventie)
betroffen, drie een verbeterplan voor de governance hebben moeten
maken en één keer een bestuurlijk gesprek met de Raad van Commissarissen is gevoerd. Daarnaast zijn toezichtafpraken gemaakt bij een derde
van de 220 onderzochte corporaties, in meerderheid over de inrichting
van bestuur en intern toezicht, of over de sturing en beheersing van de
organisatie en in minderheid over het monitoren van serieuze actuele
knelpunten of risico’s. Medio 2020 stonden vijf corporaties onder
verscherpt toezicht, net zo veel als een jaar eerder.
Tussen 1 juli 2019 en 1 juli 2020 heeft de Aw bij 310 corporaties een
rechtmatigheidsonderzoek gedaan naar naleving van 20 specifieke regels
uit de Woningwet. De meeste corporaties voldeden aan alle regels. Bij 61
corporaties was dat niet geheel het geval. Zij hebben om deze reden een
waarschuwing gekregen. In dezelfde periode heeft de Aw 24 meldingen
over integriteitsschending gekregen en waren er nog 3 oudere meldingen
in onderzoek. Inmiddels zijn 23 meldingen afgerond. Bij 20 van deze
meldingen was er geen sprake van integriteitsschending.
Signalen Aw
De Aw geeft in de Staat van de Corporatiesector zes «signalen» af over
risico’s en kwetsbaarheden in de corporatiesector. Op vier van deze zes
signalen ga ik hieronder in. Op het signaal over de spanning tussen de
maatschappelijke opgaven waar de corporaties voor staan en het signaal
over de leefbaarheid die in wijken met veel corporatiebezit onder druk
staat ben ik in het voorgaande al ingegaan.
Investeringscondities voor verduurzaming ongunstig
De Aw wijst op het zeer lage rendement van investeringen die
CO2-uitstoot verlagen en stelt dat effectiviteit en efficiency van dergelijke
investeringen goed moeten worden afgewogen. Aansluiting op warmtenetten kan een relatief goedkope optie zijn voor verduurzaming, aldus de
Aw, maar kan tevens gepaard gaan met (te) hoge aansluitkosten doordat

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

8

aanbieders vaak een lokaal of regionaal monopolie hebben. De Aw vindt,
vanuit het perspectief van corporaties, dat er een betere marktordening en
prijsregulering voor warmtenetten nodig.
Ik herken het signaal dat veel verduurzamingsinvesteringen op dit
moment een beperkt rendement hebben. Het is echter geen optie dat
corporaties niet bijdragen aan het realiseren van de klimaatopgave. Het
lage rendement van CO2-reducerende investeringen is al meegenomen in
de doorrekeningen van het traject opgaven/middelen. Het is aan het
volgende kabinet om te besluiten hoe men om wil gaan met de huidige
disbalans tussen de financiële middelen van de corporaties en de
maatschappelijke opgaven waar zij voor staan, waaronder verduurzaming
van hun bezit.
De risico’s voor corporaties op mogelijk hoge aansluitkosten op warmtenetten worden bezien in samenhang met de uitvoering van maatregelen
uit het Klimaatakkoord, waaronder de Startmotor en de Warmtewet 2.0.
De energietransitie moet voor iedereen in Nederland haalbaar en
betaalbaar zijn, en dat geldt ook voor woningcorporaties en hun huurders.
Prestatieafspraken en investeringsvoornemens moeten op één lijn
De Aw geeft aan het wenselijk te vinden om de vorm waarin prestatieafspraken worden gemaakt in elk geval deels beter af te stemmen op de
investeringsvoornemens zoals opgenomen in de dPi, zodat kan worden
vastgesteld of investeringsvoornemens al dan niet aansluiten op de
gemaakte prestatieafspraken en de lokale volkshuisvestelijke opgave. Op
dit moment zijn de prestatieafspraken vormvrij.
Idealiter maakt de gemeente haar woonbeleid en verwachtingen ten
aanzien van de corporaties kenbaar, waarna de corporaties een bod doen
en aangeven hoe zij gaan bijdragen. Gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) leggen dit vervolgens vast in prestatieafspraken. Relevante
onderdelen uit de prestatieafspraken zouden hun cijfermatige weerslag
moeten krijgen in de dPi, de prognose informatie. Naar mijn mening
schieten vormvoorschriften voor lokale prestatieafspraken hun doel
voorbij. Prestatieafspraken kunnen breder zijn dan zaken die alleen
woningcorporaties betreffen, meer partijen omvatten en een element van
wederkerigheid hebben. Vormvoorschriften die volledig zijn afgestemd op
de dPi van corporaties, die bedoeld is als informatie voor Aw, WSW en
BZK, kunnen dan een bureaucratische hindernis vormen.
Wel onderschrijf ik dat het van belang is dat lokaal beleid, het bod van de
corporatie, de uiteindelijke prestatieafspraken en de dPi helder op elkaar
aansluiten, in elk geval op onderdelen waarbij omvangrijke investeringen
een rol spelen. Ik wil daarom bezien hoe het systeem van prestatieafspraken kan worden verbeterd, zodat gemeenten en ook huurdersorganisaties een adequater en meer concreet inzicht krijgen in de gemaakte
afspraken en ook beter kunnen volgen of deze daadwerkelijk worden
nageleefd. Om te beginnen wil ik in overleg met betrokken partijen
prestatieafspraken in samenhang met de dPI inhoudelijk beter gaan
monitoren. Dat wil ik met name doen binnen het kader van de Volkshuisvestelijke Prioriteiten 2021–2025, waarover ik uw Kamer op 30 november
2020 heb geïnformeerd. Daarnaast zet ik in op het beter informeren van
alle partijen door bestaande prestatieafspraken toegankelijk te maken via
de site www.woningmarktbeleid.nl. Daar staat onder andere ook een
handreiking voor het maken van goede prestatieafspraken. In overleg met
betrokken partijen wil ik bezien welke stappen nog meer nodig zijn.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

9

De prijs van schaalgrootte bij een onderlinge waarborgmaatschappij
De Aw wijst op de gevolgen van schaalgrootte van een corporatie in het
borgingsstelsel, doordat het WSW in zijn strategisch programma extra
risico-opslagen gaat berekenen voor zijn zekerheidskapitaal als een
corporatie meer dan € 1 miljard respectievelijk € 3,5 miljard aan
geborgde leningen heeft (de «grote posten»-regeling). Bovendien mag
een corporatie in dat laatste geval (net als nu ook al het geval is) geen
nieuwe geborgde leningen meer aantrekken. De Aw stelt dat ze, behalve
bij fusievoorstellen, de omvang van corporaties niet kan beperken omdat
de Woningwet er geen grenzen aan stelt.
In het kader van het strategisch programma van het WSW zijn de regels
inzake borging en zekerheidsstelling opnieuw bezien door het WSW. Als
deze herijking volledig is afgerond, naar verwachting in het voorjaar van
2021, zal ik uw Kamer hierover informeren. Verder wil ik er op wijzen dat
corporaties zich vrijwillig of onder druk van de omstandigheden kunnen
gaan splitsen, zodat het probleem van de schaalgrootte verdwijnt. Bij
Vestia wordt deze mogelijkheid op dit moment nadrukkelijk bezien.
Wettelijk gedwongen splitsing is vanwege de zeer complexe juridische
aspecten daarvan (eigendomsrecht) op dit moment niet aan de orde.
Financiële middelen in de commerciële tak
Hoewel de Aw inmiddels ziet dat meer corporaties dan voorheen
strategisch beleid uitwerken voor hun niet-DAEB tak, constateert zij nog
steeds dat financiële middelen in de niet-DAEB tak onderbenut blijven.
Met het voornemen tot opschorten van de markttoets neem ik een
belemmering weg waarvan corporaties aangegeven dat zij hierdoor
gehinderd worden in het doen van investeringen uit hun niet-DAEB
middelen. De inzet van middelen uit de niet-DAEB tak ten behoeve van de
opgave van de sector zal daarnaast expliciet aandacht krijgen bij de
uitwerking van beleidsopties in het kader het traject opgaven/middelen
woningcorporaties, waarover ik uw Kamer, zoals gezegd, voor 12 februari
2021 zal informeren.
Tot slot
De Staat van de Corporatiesector laat in 2019 in algemene zin positieve
ontwikkelingen in de sector zien: de volkshuisvestelijke prestaties zijn in
lichte mate toegenomen, de financiële positie is iets verbeterd en de
governance is bij de meeste corporaties op orde. Tegelijkertijd laat de Aw
ook zien dat de sector voor een aantal grote uitdagingen staat rond
nieuwbouw, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Mijn beleid
van de afgelopen jaren is gericht op het aanpakken van die uitdagingen,
maar het grootste probleem blijft dat de financiële middelen van de sector
op de middellange termijn niet in balans zijn met de opgaven waar zij
voor staat. Het is aan een volgend kabinet om hierover besluiten te
nemen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 530

10