Woondealregio's motie Ronnes

Versie

1.0

Datum
Status

3 juli 2020
Definitief

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Inhoud
Inhoud ................................................................................. 2
Inleiding .............................................................................. 4
1

Metropoolregio Amsterdam ............................................ 5
1.1 Opgaven ..................................................................... 5
1.1.1 Regionale opgave conform landelijk onderzoek ........... 6
1.1.2 Eigen opgave van de regio ..................................... 13
1.1.3 Duiding van de verschillen in opgaven ..................... 14
1.1.4 Duiding van de opgaven door de regio ..................... 15
1.2 Haalbaarheid.............................................................. 18
1.2.1 Doorrekening regionale opgave ............................... 18
1.2.2 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............... 22

2

Regio Rotterdam ........................................................... 24
2.1 Opgaven ................................................................... 24
2.1.1 Regionale opgave conform landelijk onderzoek ......... 25
2.1.2 Eigen regionale opgave .......................................... 32
2.1.3 Duiding van de verschillen in opgaven ..................... 33
2.1.4 Duiding van de opgave door de regio ....................... 33
2.2 Haalbaarheid.............................................................. 35
2.2.1 Doorrekening regionale opgave ............................... 36
2.2.2 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............... 40

3

Regio Haaglanden ......................................................... 42
3.1 Opgaven ................................................................... 42
3.1.1 Regionale opgave conform landelijk onderzoek ......... 43
3.1.2 Eigen regionale opgave .......................................... 50
3.1.3 Duiding van de verschillen in opgaven ..................... 52
3.1.4 Duiding van de opgave door de regio ....................... 53
3.2 Haalbaarheid.............................................................. 57
3.2.1 Doorrekening regionale opgave ............................... 57
3.2.2 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............... 61

4

Regio Utrecht16 ............................................................ 64
4.1 Opgaven ................................................................... 64
4.1.1 Regionale opgave conform landelijk onderzoek ......... 64
4.1.2 Eigen opgave van de regio ..................................... 71
4.1.3 Duiding van de verschillen in opgaven ..................... 73
4.1.4 Duiding van de opgaven door de regio ..................... 74
4.2 Haalbaarheid.............................................................. 75
4.2.1 Doorrekening regionale opgave ............................... 76
4.2.2 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............... 80

5

Stedelijk Gebied Eindhoven .......................................... 82
5.1 Opgaven ................................................................... 82
5.1.1 Regionale opgave conform landelijk onderzoek ......... 83
5.1.2 Eigen regionale opgave .......................................... 90
Pagina 2 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

5.1.3
5.1.4

Duiding van de verschillen in opgaven ..................... 91
Duiding van de opgave door de regio ....................... 92

5.2 Haalbaarheid.............................................................. 94
5.2.1 Doorrekening regionale opgave ............................... 94
5.2.2 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............... 98
6

Woondealregio gemeente Groningen .......................... 100
6.1 Opgaven ................................................................. 100
6.1.1 Opgave gemeente Groningen ................................ 101
6.1.2 Opgave aardbevingsgebied ................................... 107
6.1.3 Opgave overig Groningen – Drenthe ...................... 114
6.1.4 Duiding van de opgave door de regio ..................... 121
6.2 Haalbaarheid............................................................ 123
6.2.1 Doorrekening opgave woningwetregio .................... 123
6.2.2 Haalbaarheid per deelregio ................................... 127
6.2.3 Duiding van de haalbaarheid door de regio ............. 129

Bijlage 1 - Aardbevingsgebied ......................................... 131

Pagina 3 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Inleiding
Met de woondealregio’s (Metropoolregio Amsterdam, Regio Rotterdam,
Regio Haaglanden, Regio Utrecht16, Stedelijk Gebied Eindhoven en
gemeente Groningen) zijn in de afzonderlijke woondeals afspraken
gemaakt, dat voor deze regio’s onderzoek zou worden gedaan naar de
opgaven en de investeringscapaciteit van corporaties. Aanleiding hiervoor
waren de ambities van het Rijk en de regio’s om in deze regio’s hoge
aantallen nieuwbouwwoningen te realiseren, waarbij de regio’s hun zorgen
over de investeringscapaciteit bij de corporaties kenbaar hebben gemaakt.
Onderzoek zou moeten aantonen of de corporaties de beoogde opgaven in
de woondeals waar kunnen maken en welke maatregelen genomen
kunnen worden om de haalbaarheid te vergroten. Genoemd onderzoek
vertoonde paralellen met het landelijke onderzoek naar aanleiding van de
motie Ronnes c.s.1 en afspraken in de annex bij het Klimaatakkoord2,
waarbij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het
ministerie van Financiën, het ministerie van Economische Zaken en
Klimaat en Aedes gezamenlijk onderzoek deden of en in hoeverre
corporaties financieel in staat zijn om de maatschappelijke opgaven voor
de korte en lange termijn op te pakken.
In dit kader is met de woondealregio’s overeengekomen om het onderzoek
voor de woondealregio’s als afgeleide van het nationale onderzoek naar de
motie Ronnes uit te voeren. Als invulling van deze afspraak zijn de
uitgangspunten, de opbouw van de opgaven en de doorrekeningen met de
corporaties, gemeenten en provincie uit deze regio’s besproken. Daarbij is
met de woondealregio’s eveneens afgesproken dat zij ook de mogelijkheid
kregen een eigen opgave aan te leveren om op haalbaarheid te laten
toetsen of dit te doen door op een aantal onderdelen een afwijkende
opgave aan te leveren. Besloten is dat niet gevarieerd wordt op de
middelenkant van de berekening, daarvoor is aangesloten bij de
berekeningssystematiek uit het landelijke onderzoek om de
vergelijkbaarheid zo groot mogelijk te houden.
Leeswijzer
Het voorliggende rapport beperkt zich tot een presentatie van de opgave
voor de woondealregio’s uit het landelijke onderzoek naar de motie
Ronnes, een presentatie van de eigen aangeleverde opgaven vanuit de
woondealregio’s en de doorrekeningen van de haalbaarheid van beide
opgaven. Daarbij worden eveneens duidingen gegeven van de verschillen
en wordt eveneens een kwalitatieve visie van de regio op de opgave
gepresenteerd. Nadere onderbouwingen van de uitgangspunten voor deze
opgaven en de uitgangspunten voor de berekeningen van de haalbaarheid
zijn niet in dit rapport opgenomen. Daarvoor verwijzen wij u naar het
hoofdrapport van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie
naar en de onderliggende rapportages over de maatschappelijke opgaven
(ABF) en de financiële haalbaarheid daarvan (WSW).

1

Kamerstukken 2018-2019, 35000 VII, nr. 52

2

Kamerstukken 2018-2019, 32813, nr. 263
Pagina 4 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

1

Metropoolregio Amsterdam

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor de Metropoolregio Amsterdam. De
afbakening van dit gebied omvat dezelfde afbakening als de
woningwetregio van de Metropoolregio Amsterdam. Tot deze
regio behoren de volgende gemeenten: Aalsmeer, Almere,
Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Beverwijk, Blaricum,
Bloemendaal, Diemen, Edam-Volendam, Gooise Meren,
Haarlem, Haarlemmermeer, Heemskerk, Heemstede,
Hilversum, Huizen, Landsmeer, Laren, Lelystad, Oostzaan,
Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Velsen, Waterland,
Weesp, Wijdemeren, Wormerland, Zaanstad en Zandvoort.
1.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor de
Metropoolregio Amsterdam. In de eerste sub paragraaf wordt
de opgave voor de regio besproken, zoals deze volgt uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes. De opgave is
onderverdeeld in een opgave in de DAEB-woningvoorraad
(nieuwbouw, sloop, verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
sub paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de tweede sub paragraaf wordt de eigen
regionale opgave gepresenteerd zoals deze door de regio zelf
is aangedragen. Daartoe worden allereerst de elementen
besproken die in de eigen regionale opgave afwijken ten
opzichte van de opgave die voor de regio bepaald is conform
het landelijke onderzoek. In de derde sub paragraaf worden
de verschillen gepresenteerd in aantallen en bedragen tussen
de opgave voor de regio bepaald in het landelijke onderzoek
en de eigen regionale opgave. Tot slot is in de vierde sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de bepaalde
opgaven opgenomen.

Pagina 5 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

1.1.1

Regionale opgave conform landelijk onderzoek
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Als gevolg daarvan zal het woningtekort de eerste
jaren naar verwachting nog toenemen. Vanaf 2026 ligt de
groei van de woningvoorraad boven de huishoudensgroei en
begint het woningtekort af te nemen. In het begin van de
jaren 2030 is het huidige woningtekort deels ingelopen en ligt
de groei van het aantal huishoudens een stuk lager dan de
eerstkomende jaren. Als gevolg daarvan daalt de benodigde
en verwachte groei van de woningvoorraad vanaf begin jaren
2030.
Figuur 1-Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het
document.1: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met bijna 450 duizend toe. De groei van het
aantal huishoudens bedraagt ruim 230 duizend. Het aantal
woningen neemt in de periode als geheel per saldo sterker toe
met bijna 270 duizend, doordat ook een deel van het
woningtekort wordt ingehaald.

Pagina 6 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 1-Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het
document.1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
bijna 346 duizend nu tot ruim 375 duizend in 2035. De groei
van de DAEB-voorraad is het sterkst in jaren vanaf 2026. De
jaarlijkse aantallen sloop liggen dan lager terwijl de
nieuwbouw dan op een hoger niveau ligt (net als de
nieuwbouw van de totale woningvoorraad, zie hierboven). De
aantallen verkopen verschillen minder tussen de jaren.
Figuur 1-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Bekeken per tijdvak ligt de nieuwbouw het hoogst in de
laatste twee vijfjarige perioden terwijl de sloop juist in de loop
Pagina 7 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

van de tijd afneemt. Daardoor is de netto groei (saldo) hoger
in de laatste perioden: ruim 11 duizend woningen in 20252029 en 15 duizend woningen in 2030-2034. In de eerste
periode is de groei bescheiden en komen er ruim 3 duizend
DAEB-woningen bij.
Tabel 1-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van ruim 4
duizend onzelfstandige studenteneenheden en moeten 2,7
duizend woningen aangepast worden voor huishoudens met
een zware mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen
behelst 11,5 duizend van dergelijke woningen.
Tabel 1-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen ruim €15 miljard in de periode 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar gaat het om ruim €1 miljard. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €350 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen bijna €6 miljard. Het saldo van
alle kosten en opbrengsten bedraagt €9,5 miljard in 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar is dat ruim €630 miljoen.

Pagina 8 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Tabel 1-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten3.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 41% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat bijna 19%
over op een warmtenet met een midden- of
hogetemperatuurbron. De resterende woningen gaan over op
een warmtenet met lagetemperatuurbron. De aannames voor
de aardgasvrije warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse
Leidraad (PBL) op basis van de nationale kosten.

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
3

Pagina 9 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 3,9 duizend woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 7,5 duizend in de periode daarna en
9,4 duizend in 2030 t/m 2034.
Figuur 1-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Pagina 10 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 1-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt per periode. In de eerste tien jaar gaat 74% van de
woningen over op een elektrische warmtepomp. In de periode
daarna zullen meer woningen overgaan op een warmtenet
(zowel LT-bron als MT/HT-bron). Het aandeel elektrische
warmtepomp wordt dan kleiner.
Figuur 1-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal ruim €3,6 miljard. Het grootste deel daarvan – bijna
€2,1 miljard – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen ruim €700 miljoen en de bijkomende
kosten €860 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld ruim €240 miljoen per jaar.

Pagina 11 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Tabel 1-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo €13,3 miljard over de
periode 2020 t/m 2034 als geheel. €9,5 miljard ofwel 71%
van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave. Wel
wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk verantwoordelijk
voor een steeds groter deel van het totaal: de jaarlijkse
nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl het jaarlijkse
aantal te verduurzamen woningen toeneemt.

Pagina 12 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

1.1.2

Eigen opgave van de regio
Bij de bepaling van de eigen opgave voor de regio, heeft de
metropoolregio Amsterdam aansluiting gezocht bij de opgave
voor de regio zoals die in het landelijke onderzoek is bepaald.
Als eigen opgave voor de regio hebben ze daarbij vier
wijzigingen aangedragen.
Liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
Voor de eigen regionale opgave heeft de metropoolregio
Amsterdam gekozen om de variant liquiditeitsoverdracht nietDAEB aan DAEB 50% aan te houden conform de variant uit
het landelijke onderzoek. De reden voor deze aanpassing is
dat de metropoolregio Amsterdam een aanzienlijke opgave in
het middenhuursegment heeft, waarvoor ook afspraken in de
woondeal zijn opgenomen. Derhalve wenst de metropoolregio
Amsterdam ook een deel van de middelen uit de niet-DAEB
tak in te zetten voor deze opgave. Bij deze variant wordt
slechts 50% in plaats van 100% van de overtollige middelen
in de niet-DAEB tak overgedragen aan de DAEB.
Keuze voor laag economisch scenario
De metropoolregio Amsterdam heeft er voor gekozen om het
laag economisch scenario conform de scenario’s uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes toe te passen. De
reden voor deze aanpassing is dat de metropoolregio
Amsterdam de huishoudensontwikkeling (demografie) en de
inkomensontwikkeling van wezenlijk belang acht voor de
opgave van corporaties. Voor de periode 2020 – 2035 is in het
middenscenario van het landelijk onderzoek uitgegaan van
een gemiddelde inkomensgroei van 0,32% (boven inflatie) op
Pagina 13 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

basis van historische ontwikkelingen. In de metropoolregio
Amsterdam is inzicht gewenst in de ontwikkelingen bij een
economisch minder gunstig scenario.
Een aangepast (kwalitatief) bouwprogramma
De metropoolregio Amsterdam heeft gekozen voor een
aangepast (kwalitatief) bouwprogramma waarin voor de
metropoolregio Amsterdam een maximum geldt op het
aandeel van goedkope (tot €250.000) en middeldure
koopwoningen (tussen €250.000 en €465.000) binnen het
totale bouwprogramma, respectievelijk 3% en 37%. De reden
voor deze aanpassing is dat de metropoolregio het niet goed
haalbaar acht om een groot aandeel goedkope koopwoningen
in de regio te realiseren. Met deze beklemming op het totale
bouwprogramma is een nieuwe prognose gemaakt van de
woningbouwopgave in de DAEB.
Een intramurale opgave voor corporaties
In het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes is de
intramurale opgave aan zorgeenheden niet meegenomen,
omdat dit geen primaire taak is van corporaties, maar in
eerste instantie voor de zorgorganisaties. Volgens de
metropoolregio Amsterdam wordt een deel van de intramurale
opgave wel door corporaties gerealiseerd en daarom is dit in
de metropoolregio Amsterdam opgevoerd als extra opgave.
Het gaat hierbij om de realisatie van 6.000 intramurale
zorgplaatsen met bijbehorende kostenkengetallen.
1.1.3

Duiding van de verschillen in opgaven
De verschillen in mutaties van de DAEB-voorraad tussen de
landelijke opgave en de eigen opgave zijn weergegeven in
onderstaande tabel.
In de eigen opgave van de regio is de nieuwbouwopgave
groter: ruim 95 duizend nieuwe zelfstandige DAEB-woningen
versus ruim 80 duizend in de opgave conform het landelijke
onderzoek. In de eigen opgave van de regio worden iets
minder woningen gesloopt. Het aantal verkopen ligt op
hetzelfde niveau. Met name door de hogere aantallen
nieuwbouw ligt de netto groei van de DAEB-voorraad in de
eigen opgave op een hoger niveau.

Pagina 14 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 1-7: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad*,
2020 t/m 2034; bron: ABF en doorrekening eigen opgave
regio

*Exclusief intramurale eenheden

Qua financiële middelen zijn de verschillen voor de
woningbouwopgave in onderstaande tabel weergegeven. De
stichtingskosten voor de nieuwbouw van DAEB-woningen4 zijn
in de eigen opgave van de regio €4,3 miljard hoger. Het totale
saldo (netto kosten) van alle (des)investeringsbedragen ligt
daardoor ook €4,3 miljard hoger. Het grootste deel (€2,8
miljard) van deze hogere kosten is het gevolg van de grotere
opgave aan DAEB-woningen als alternatief voor goedkope
koopwoningen. Een ander deel van het verschil komt door de
opgave voor intramurale eenheden (€1,2 miljard). Het minder
gunstige economische scenario levert de kleinste bijdrage aan
het verschil (€0,3 miljard).
Tabel 1-8: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: ABF en
doorrekening eigen opgave

De verduurzamingsopgave is conform het landelijke
onderzoek. Hier zijn geen verschillen in. Voor de totale opgave
wordt het financiële verschil dan ook uitsluitend veroorzaakt
door een duurdere woningbouwopgave in de eigen opgave.
Tabel 1-9: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

1.1.4

Duiding van de opgaven door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de

4

Inclusief onzelfstandige studenteneenheden en flexwoningen en intramurale
eenheden (laatstgenoemde enkel in de eigen opgave van de MRA).
Pagina 15 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.
De regionale woningmarktomstandigheden vragen om een
aantal aanpassingen in de landelijke uitgangspunten. Op de
volgende punten heeft de regio een eigen doorrekening laten
maken van de regionale opgave:
Laag economisch scenario
Voor de opgave voor corporaties is de ontwikkeling van de
omvang van de corporatiedoelgroep van wezenlijk belang.
Deze wordt bepaald door de huishoudensontwikkeling
(demografie) en de inkomensontwikkeling. Voor de periode
2020-2035 is door ABF in het middenscenario van het
landelijk onderzoek uitgegaan van een gemiddelde
inkomensgroei van 0,32% (boven inflatie) op basis van
historische ontwikkelingen. Bij de aanname over de
koopkracht zijn twee kanttekeningen te plaatsen. In de eerste
plaats is kan een gemiddelde 0,32% koopkrachtstijging
mogelijk lager uitvallen; de stijging kan volgens de MRA ook
minder optimistisch uitvallen. Tweede kanttekening is het
gegeven dat we de komende tien jaar (en daarna) te maken
krijgen met een aanzienlijke vergrijzing. Senioren hebben
mogelijk een lager dan gemiddelde inkomensgroei. Een
toenemend aandeel oudere huishoudens kan dan ook een
drukkend effect hebben op de gemiddelde koopkracht. Daar
komt bij dat de koopkracht van gepensioneerden volgens het
CPB achterblijft bij die van werkenden. Een groter gewicht van
senioren in de bevolking werkt dan extra drukkend op het
gemiddelde.
Het effect van de coronacrisis die de economie van de MRA
volgens onderzoek van SEO (2020) relatief sterker raakt dan
de economie van Nederland als geheel, geeft des te meer aan
dat we moeten waken voor te optimistische scenario’s. De
economie van de MRA kent een relatief groot aandeel van
sectoren zoals horeca, luchtvaart, hotels en groothandel die
bovengemiddeld sterk geraakt worden door de maatregelen
tegen het coronavirus. De geschatte economische groei in de
MRA komt daardoor uit op -4,7% in het lichtste scenario tot 13,7% in het zwaarste scenario. Deze ontwikkeling leidt tot
een toename van de werkloosheid en daarmee een
toenemende druk op de sociale huursector.
Aangepast kwalitatief bouwprogramma
In het rekenmodel dat wordt gebruikt om de opgave te
bepalen, wordt op basis van woonwensen een optimaal
nieuwbouwprogramma gegenereerd. Hoewel uit eigen
woononderzoek WiMRA en het landelijke WoON blijkt dat er
veel vraag is naar betaalbare koop, wordt door het hoge
prijsniveau in de praktijk de betaalbare (en middeldure) koop
maar in beperkte mate gerealiseerd in de MRA.

Pagina 16 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

In het EIB rapport over prijsontwikkeling (bijlage Staat van de
Woningmarkt 2020), blijkt het prijsniveau van nieuwbouw in
met name regio Amsterdam beduidend hoger te liggen dan
het prijsniveau in de bestaande voorraad. Dit bevestigt dat
een bouwprogramma met een kleiner deel betaalbaar en
middelduur dan in het landelijke model, een realistisch
uitgangspunt is voor de MRA.
Op basis van een analyse van het te koop staande
nieuwbouwaanbod in de MRA, wordt een
nieuwbouwprogramma realistisch geacht met maximaal 3%
tot €250.000 en 37% tussen €250.000 en €465.000. In de
eigen regionale doorrekening zijn in het totale
bouwprogramma deze percentages koopwoningen
aangehouden. Met deze beperking is op basis van
woonvoorkeuren opnieuw een woningmarktsimulatie gemaakt.
De uitkomst daarvan is een grotere opgave aan sociale
huurwoningen.
Middenhuur
Er is een aanzienlijke opgave in het middensegment. Dit zal
voor een belangrijk deel door marktpartijen opgepakt moeten
worden. Van de gehele voorraad in de MRA is 7% middenhuur
en 6% is een dure huurwoning. In de afgelopen jaren is met
name de particuliere vrije sectorhuur gegroeid. De prijzen in
de particuliere vrije sector liggen hoger dan vrije
sectorwoningen van corporaties. Middeldure huurwoningen
van corporaties zijn gemiddeld wat groter dan middeldure
huurwoningen verhuurd door particulieren (WiMRA 2019).
Corporaties kunnen middensegmentwoningen met voorrang
toewijzen aan huishoudens die een sociale huurwoning
achterlaten, dit bevordert de doorstroming.
Om het aanbod in het middensegment te vergroten en de
doorstroming te bevorderen zetten corporaties vanuit de nietDaeb ook middelen in voor productie van
middensegmentwoningen. Hierover zijn ook afspraken
gemaakt in de Woondeal en in prestatieafspraken met
gemeenten. Om deze reden is in de regionale variant
opgenomen dat niet 100% maar 50% van de overtollige
liquiditeit van de niet Daeb wordt overgedragen aan de Daeb.
Intramurale opgave
In de praktijk wordt een deel van de intramurale opgave aan
zorgeenheden of WLZ gefinancierde zorgwoningen door
corporaties gerealiseerd. Dit vastgoed wordt vervolgens aan
zorgpartijen verhuurd. Op dit moment huren zorgpartijen 60%
tot 65% van hun vastgoed van corporaties. Het zorgkantoor
voorziet in de MRA tot en met 2035 een groei van 10.000
plaatsen (WLZ GZ en WLZ V&V), en een inventarisatie onder
zorgpartijen is dat hiervan 6.000 gerealiseerd gaat worden
door corporaties. Voor deze intramurale opgave moeten
middelen worden vrijgemaakt.

Pagina 17 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Concluderend
De regionale opgave in het landelijke onderzoek laat zien dat
de opgaven voor de corporaties in de MRA erg groot zijn. Dit
is in lijn met het onderzoek naar de investeringscapaciteit in
de MRA uit 2019 dat de MRA, de corporaties in de MRA en
BZK hebben laten uitvoeren door het WSW. De berekening
van de eigen regionale opgave onderstreept dit en laat zien
dat door de specifieke situatie in de MRA de opgave voor de
corporaties naar verwachting nog groter is.

1.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de Metropoolregio Amsterdam. In de
eerste sub paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgave
voor de regio besproken, waarbij zowel de resultaten van de
haalbaarheid worden gepresenteerd bij de opgave die volgt uit
het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes, alsook de
resultaten van de haalbaarheid bij de opgave die volgt uit de
eigen regionale opgave. Voor de uitgangspunten bij de
bepaling van de haalbaarheid verwijzen wij u naar het
hoofdrapport van de motie Ronnes en voor meer specifieke
informatie naar de onderliggende rapportage over de
financiële haalbaarheid (WSW). In de eerste paragraaf worden
achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf worden ook verklaring gegeven voor de
verschillen in realisatiepotentieel tussen de regionale opgave
conform het landelijke onderzoek en de eigen regionale
opgave. Daarbij wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. Tot slot is in de tweede sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de haalbaarheid
van de opgaven opgenomen.

1.2.1

Doorrekening regionale opgave
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek. De gele lijn geeft het
verloop weer bij corporaties uit de regio bij de eigen regionale
opgave.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de
metropoolregio Amsterdam gemiddeld is. Vanaf 2026 is er op
regioniveau onvoldoende investeringscapaciteit bij de
regionale opgave bepaald in het landelijke onderzoek. Bij de
eigen regionale opgave loopt de regio een jaar eerder tegen

Pagina 18 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

haar grenzen aan. Uit onderstaande figuren volgt dat de
metropoolregio Amsterdam financieel niet in staat is om de
hele opgave op te pakken.
Figuur 1-9: Verloop LTV en ICR

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de metropoolregio Amsterdam bedraagt
in het landelijke onderzoek € 23 miljard tot en met 2035.
Deze opgave is als volgt opgebouwd:
Tabel 1-10: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze lijn geeft de opgave weer voor de regio
conform het landelijke onderzoek. De grijze staafjes geven de
opgave voor de regio weer conform de eigen regionale
opgave. Vervolgens geeft de gele lijn weer welk aandeel van
de opgave conform het landelijke onderzoek door de regio
gerealiseerd kan worden. De blauwe staafjes geven aan welk
aandeel van de eigen regionale opgave gerealiseerd kan
worden.
Bij de eigen regionale opgave is de opgave berekend op € 27
miljard tot en met 2035. In de eerste jaren is het merendeel
van de opgave financieel haalbaar is. Vanaf 2025 lopen
opgave en realisatie echter steeds verder uiteen en kunnen
corporaties niet méér doen, ook al ligt er een opgave.

Pagina 19 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-10: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De gele lijn geeft daarbij de
cumulatie van niet gerealiseerde investeringen weer bij de
opgave die voor de regio is bepaald in het landelijke
onderzoek. De blauwe staafjes geven de cumulatie van de niet
gerealiseerde investeringen weer bij de eigen regionale
opgave.
In onderstaande figuur is wederom te zien dat vanaf 2025 het
aandeel niet gerealiseerde investeringen sterk toeneemt met
circa € 1 miljard per jaar. In de regionale opgave conform het
landelijke onderzoek lopen de niet gerealiseerde investeringen
op tot circa € 7 miljard, ofwel circa € 19.500 per VHE. In de
eigen regionale opgave lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 12 miljard, ofwel circa € 32.500
per VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de niet
gerealiseerde investering per VHE gemiddeld € 14.000.
De reden voor het grotere aandeel niet te realiseren
investeringen in de eigen regionale opgave is het aangepaste
bouwprogramma als gevolg van de beklemming op het
aandeel goedkope koopwoningen. Samen met de keuze voor
het economische laag scenario en de extra intramurale
opgave leidt dit tot een extra beslag van circa € 4,1 miljard op
investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden. Het
aangepaste bouwprogramma als gevolg van de beklemming
op het aandeel goedkope koopwoningen is verantwoordelijk
voor circa 65% van het extra beslag op investeringen die niet
gerealiseerd kunnen worden. De verminderde afdracht vanuit
de DAEB-tak leidt tot een extra beslag van circa € 0,7 miljard
op investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden.

Pagina 20 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 1-11: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De gele lijn geeft het verloop van het
realisatiepercentage weer voor de regionale opgave die is
bepaald conform het landelijke onderzoek. De blauwe staafjes
geven het verloop van het realisatiepercentage weer voor de
eigen regionale opgave.
Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de metropoolregio Amsterdam conform het landelijke
onderzoek berekend op 70%. Bij de eigen regionale opgave
zakt dit realisatiepercentage terug tot 57%.
Figuur 1-12: Realisatiepercentage

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de eigen
regionale opgave.

Pagina 21 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

In de figuur is te zien dat vanaf 2023 de investeringsruimte
gestaag afneemt en daalt tot 500 miljoen per jaar. In de
eerste jaren is er sprake van vooral nieuwbouw, maar
wanneer de investeringscapaciteit is benut neemt de
nieuwbouw af. De opgave voor verduurzaming neemt toe
vanaf 2025. De operationele kasstroom neemt over de jaren
af, te zien in de lichtgroene staaf. Daarnaast valt op dat de
metropoolregio Amsterdam relatief hoge verkoopopbrengsten
heeft.
Figuur 1-13: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

1.2.2

Duiding van de haalbaarheid door de regio
De volkshuisvestelijke opgave in de MRA is zeer groot. De
verwachtte ontwikkeling van het woningtekort in de
Metropoolregio Amsterdam geeft de ernst van de situatie
haarscherp weer.
De investeringscapaciteit van corporaties is ontoereikend om
die opgave te realiseren, dit geldt zowel voor de opgave
volgens de landelijke uitgangspunten als voor de eigen
regionale opgave. In beide gevallen komen de niet
gerealiseerde investeringen per VHE ruim boven het landelijk
gemiddelde. Dit toont aan dat de mismatch tussen opgave en
middelen in de Metropoolregio Amsterdam in landelijk
perspectief groot is. Verder toont het onderzoek ook aan dat
verevening binnen de regio geen oplossing is om de opgave te
kunnen realiseren.

Pagina 22 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

De regionale woningmarktomstandigheden vragen om een
aantal aanpassingen in de landelijke uitgangspunten (zie
paragraaf 1.1.4). De neerwaartse bijstelling van het te
verwachten aantal goedkope koopwoningen heeft daarbij het
meeste invloed. De uitkomst van de eigen regionale variant
onderstreept de noodzaak om de regionale context in de
opgave mee te nemen.
Het onderzoek wijst uit dat de corporaties in de
metropoolregio Amsterdam vanaf 2025 onvoldoende middelen
hebben om de opgave te realiseren. Concreet betekent het
dat corporaties in de Metropoolregio Amsterdam dit jaar of
volgend jaar tegen de grenzen van hun mogelijkheden
oplopen. De aankomende dPi eindigt in jaar 2025 en er zullen
minder investeringen geprogrammeerd kunnen worden dan de
regionale opgave vereist, dit werpt zijn schaduw nu al vooruit.
De volkshuisvestelijk opgave van de metropoolregio
Amsterdam is aanzienlijk groter dan de corporaties financieel
verantwoord aankunnen. Zonder structurele maatregelen lukt
het niet om de volkshuisvestelijke opgave in de
Metropoolregio Amsterdam te realiseren en zorgt het tekort
aan middelen vanaf 2025 voor een niet in te lopen
achterstand.

Pagina 23 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

2

Regio Rotterdam

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor de regio Rotterdam. Deze regio
maakt onderdeel uit van de woningwetregio Haaglanden /
Midden-Holland / Rotterdam, maar omvat een kleinere
afbakening als de woningwetregio. Tot deze regio behoren de
volgende gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Brielle,
Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel,
Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Rotterdam,
Schiedam, Vlaardingen en Westvoorne. In dit hoofdstuk
worden de opgaven op het niveau van de regio Rotterdam
gepresenteerd. De haalbaarheid wordt echter op het niveau
van de woningwetregio gepresenteerd, aangezien dit het
laagste niveau voor het rekenmodel is om betrouwbare
uitkomsten te genereren.
2.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor de
regio Rotterdam. In de eerste sub paragraaf wordt de opgave
voor de regio besproken, zoals deze volgt uit het landelijke
onderzoek naar de motie Ronnes. De opgave is onderverdeeld
in een opgave in de DAEB-woningvoorraad (nieuwbouw, sloop,
verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
sub paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de tweede sub paragraaf wordt de eigen
regionale opgave gepresenteerd zoals deze door de regio zelf
is aangedragen. Daartoe worden allereerst de elementen
besproken die in de eigen regionale opgave afwijken ten
opzichte van de opgave die voor de regio bepaald is conform
het landelijke onderzoek. In de derde sub paragraaf worden
de verschillen gepresenteerd in aantallen en bedragen tussen
de opgave voor de regio bepaald in het landelijke onderzoek
en de eigen regionale opgave. Tot slot is in de vierde sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de bepaalde
opgaven opgenomen.

Pagina 24 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

2.1.1

Regionale opgave conform landelijk onderzoek
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Als gevolg daarvan zal het woningtekort de eerste
jaren naar verwachting nog toenemen. Vanaf 2024 ligt de
groei van de woningvoorraad boven de huishoudensgroei en
begint het woningtekort af te nemen. In het begin van de
jaren 2030 is het huidige woningtekort deels ingelopen en ligt
de groei van het aantal huishoudens een stuk lager dan de
eerstkomende jaren. Als gevolg daarvan daalt de benodigde
en verwachte groei van de woningvoorraad vanaf begin jaren
2030.
Figuur 2-1: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 134 duizend toe. De groei van het aantal
huishoudens bedraagt 67 duizend. Het aantal woningen neemt
in de periode als geheel per saldo sterker toe met 88 duizend,
doordat ook een deel van het woningtekort wordt ingehaald.
Tabel 2-1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige

Pagina 25 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
bijna 202 duizend nu tot 208 duizend in 2035. De groei van
de DAEB-voorraad ligt vanaf 2023 op een hoger niveau dan de
eerstkomende jaren omdat de nieuwbouw dan op een hoger
niveau ligt. De aantallen sloop liggen in de regio Rotterdam op
een relatief hoog niveau en verschillen niet sterk tussen de
jaren. De aantallen verkopen laten ook weinig verschillen
tussen de jaren zien.
Figuur 2-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Bekeken per tijdvak is de omvang van de nieuwbouw het
grootst in de periode 2025 t/m 2029. Bij sloop zijn de
verschillen tussen de perioden minder groot en bij verkopen
zijn nauwelijks verschillen te zien. Door de hogere nieuwbouw
is de netto groei (saldo) van de DAEB-voorraad het hoogst in
2025 t/m 2029: ruim 3 duizend woningen. In de laatste
periode bedraagt de groei 2 duizend. In de eerste periode is
de groei bescheiden en komen er 1.300 woningen bij.

Pagina 26 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 2-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van 1.400
onzelfstandige studenteneenheden en moeten duizend
woningen aangepast worden voor huishoudens met een zware
mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen behelst 9,8
duizend van dergelijke woningen.
Tabel 2-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen ruim €7,8 miljard in de periode 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar gaat het om €520 miljoen. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €310 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen bijna €1,9 miljard. Het saldo
van alle kosten en opbrengsten bedraagt bijna €6,3 miljard in
2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar is dat bijna €420 miljoen.

Pagina 27 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Tabel 2-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten5.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 10% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 73% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
resterende woningen gaan over op een warmtenet met
lagetemperatuurbron. De aannames voor de aardgasvrije
warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse Leidraad (PBL)
op basis van de nationale kosten.

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
5

Pagina 28 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 2,3 duizend woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 3,2 duizend in de periode daarna en
4,3 duizend in 2030 t/m 2034.
Figuur 2-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Pagina 29 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 2-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt beperkt tussen de perioden. In de eerste tien jaar
gaat 29% van de woningen over op een elektrische
warmtepomp. In de periode daarna is het aandeel elektrische
warmtepomp iets kleiner.
Figuur 2-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal ruim €1,5 miljard. Het grootste deel daarvan – bijna
€850 miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €330 miljoen en de bijkomende
kosten €370 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld ruim €100 miljoen per jaar.

Pagina 30 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Tabel 2-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo ruim €7,8 miljard over
de periode 2020 t/m 2034 als geheel. €6,3 miljard ofwel 80%
van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave. Wel
wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk verantwoordelijk
voor een steeds groter deel van het totaal: de jaarlijkse
nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl het jaarlijkse
aantal te verduurzamen woningen toeneemt.

Pagina 31 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

2.1.2

Eigen regionale opgave
Bij de bepaling van de eigen opgave voor de regio, heeft de
regio Rotterdam aansluiting gezocht bij de opgave voor de
regio zoals die in het landelijke onderzoek is bepaald. Als
eigen opgave voor de regio hebben ze daarbij twee
wijzigingen aangedragen.
Liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
Voor de eigen regionale opgave heeft de regio Rotterdam
gekozen om de variant liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan
DAEB 50% aan te houden conform de variant uit het
landelijke onderzoek. De reden voor deze aanpassing is dat de
regio Rotterdam een aanzienlijke opgave in het
middenhuursegment heeft, waarvoor ook afspraken in de
woondeal zijn opgenomen. Derhalve wenst de regio
Rotterdam ook een deel van de middelen uit de niet-DAEB tak
in te zetten voor deze opgave. Bij deze variant wordt slechts
50% in plaats van 100% van de overtollige middelen in de
niet-DAEB tak overgedragen aan de DAEB.
Vestia-opgave
Op 12 mei zijn in de regio’s Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam en Eindhoven intentieovereenkomsten
getekend voor het door andere corporaties in de regio
overnemen van bijna 10.000 woningen van Vestia in de zes
zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Bergeijk,
Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas). Het doel is
om met de overdracht van deze woningen een oplossing te
bereiken voor de volkshuisvestelijke uitdagingen in deze
gemeenten, die het gevolg zijn van de beperkte financiële
Pagina 32 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

ruimte van Vestia. Met deze transacties is in de regionale
opgave conform het landelijke onderzoek geen rekening
gehouden. Bij het plaatsvinden van de transacties zetten
verschillende corporaties in de regio een deel van hun
investeringsruimte in om bezit van Vestia aan te kopen.
Tegelijkertijd wordt met de transacties niet bereikt dat Vestia
weer volop kan investeren.
De verwerking is gedaan voor de beoogde transacties in de
vijf maatwerkgemeenten die in de woningwetregio
Haaglanden – Midden-Holland – Rotterdam liggen
(Barendrecht, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en
Zuidplas). Bij de verwerking van deze opgave is aangehouden
dat de woningen tegen marktwaarde worden overgenomen
door de lokale corporaties en dat deze hier vervolgens nieuwe
leningen voor aantrekken. Hierbij moet de kanttekening
worden geplaatst dat in de praktijk één of meerdere van deze
transacties zullen plaatsvinden middels een activa-passiva
transactie, maar voor de doorrekening in het model is voor
een vereenvoudigde verwerkingswijze gekozen. De overname
van het bezit is verwerkt conform de verdeling die is
afgesproken in de intentieovereenkomsten. Daarnaast is
verwerkt dat een groot deel van de woningen die in deze
gemeenten in de niet-DAEB tak van Vestia waren geplaatst,
terug worden gezet in de DAEB tak van de lokale corporaties.
Hierbij is aangehouden dat een groot deel van de terug te
plaatsen woningen nog niet is geliberaliseerd.
2.1.3

Duiding van de verschillen in opgaven
De eigen regionale opgave leidt niet tot verschillen in de
opgave in DAEB-woningvoorraad of de
verduurzamingsopgave. De eigen regionale opgave leidt alleen
tot verschillen in de beschikbare middelen voor de uitvoering
van de opgaven.

2.1.4

Duiding van de opgave door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de
landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.
Binnen de regio Rotterdam is met het ondertekenen van het
Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken in januari 2019
door alle 14 gemeenten, Maaskoepel, Federatie van
woningcorporaties, en de provincie Zuid-Holland invulling
gegeven aan de regionale opgave voor de ontwikkeling van de
sociale voorraad. Het beleid van de regio is om te komen tot
een meer evenwichtige verhouding van het woningaanbod.
Daarbij moeten alle woningsegmenten voldoende aanwezig
zijn, sociale woningen, middenhuur en woningen in het
topsegment. In het bijzonder binnen de sociale sector dient de
betaalbaarheid voor de huurders op orde te zijn. Hierover zijn
in het Regioakkoord ook afspraken gemaakt.

Pagina 33 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Ook binnen steden is het beleid gericht op in balans brengen
van wijken. In de regio Rotterdam bevinden zich veel
gebieden waar wijkvernieuwing dringend nodig is. In deze
wijken is sprake van multi-problematiek, waaronder
leefbaarheidsproblemen, verduurzamingsopgave,
energietransitie, verouderd bezit van slechte bouwtechnische
en woontechnische kwaliteit.
Essentieel binnen het Regioakkoord is de constatering dat een
onevenredig groot aandeel in de sociale woningvoorraad in
slechts een beperkt aantal gemeenten is geconcentreerd. Door
te kiezen voor een evenwichtiger spreiding van deze voorraad
worden deze gemeente ontlast van deze onevenwichtigheid.
Zo krijgen zij de mogelijkheid om gedifferentieerde wijken te
ontwikkelen en de problematiek, die is ontstaan door de grote
concentraties sociale woningbouw, adequaat aan te pakken.
Deze evenwichtiger spreiding leidt uiteraard tot een grotere
opgave bij de gemeenten die een groter aandeel nemen in de
sociale voorraad. Het betreft dan ook niet alleen een verdeling
van de opgave over alle regionale corporaties, maar vraagt
van sommige corporaties juist een extra inspanning in de
betreffende gemeenten. De extra opgave kan voor gemeenten
oplopen tot vele honderden en zelfs enkele duizenden
woningen.
De corporaties zijn vooral actief in die gebieden waar sprake is
van een grote voorraad sociale huurwoningen. Daar liggen
voor corporaties dan ook grote opgaven. Dus niet alleen in het
nieuw bouwen van woningen. Maar ook in de aanpak van de
kwaliteit van de bestaande woningen, waar nog een forse
aanpak in verduurzaming gedaan moet worden en wijken
waar vaak extra inzet op leefbaarheid nodig is. In het streven
naar het gewenste evenwicht is inzet van alle betrokken
partijen noodzakelijk, in de grote stad zowel als in de
omliggende gemeenten. Alle gemeenten en corporaties zijn
verbonden aan dezelfde grote volkshuisvestelijke opgave in de
regio.
Vanuit het perspectief van het Regioakkoord is er de in de
regio Rotterdam een extra opgave:
1. Het streven naar een meer evenwichtige spreiding in de
regio leidt ook tot een opgave ‘naar locatie’. Waar de
aantallen benodigde woningen op regioniveau in dit
rapport van benodigde middelen zijn voorzien, worden de
kosten van deze noodzakelijke en kostbare exercitie in dit
rapport niet zichtbaar.
2. In de regio Rotterdam bevinden zich veel gebieden waar
wijkvernieuwing dringend nodig is. In deze wijken is
sprake van multi-problematiek, waaronder
leefbaarheidsproblemen, verduurzamingsopgave,
verouderd bezit van slechte bouwtechnische en
woontechnische kwaliteit. Dit is onderkend in de Woondeal
waarin onder andere verwezen wordt naar de aanpak in

Pagina 34 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Rotterdam-Zuid (NPRZ). In het verlengde hiervan heeft de
minister aan de Tweede Kamer gemeld dat Vlaardingen en
Schiedam wijken hebben die, uiteraard op kleinere schaal,
qua problematiek met NPRZ te vergelijken zijn. Ook in de
gemeenten Krimpen aan den IJssel, Nissewaard, Maassluis
en Capelle aan den IJssel liggen een belangrijke
kwaliteitsopgave. Deze multi-problematiek vraagt een
extra inzet van corporaties – binnen de grenzen van
hetgeen de Woningwet aan activiteiten toelaat. Gezien het
feit dat deze problematiek zich in bepaalde (stads)wijken
concentreert, betekent het vaak ook dat de opgave meer
dan evenredig landt/is geland bij een beperkt aantal
corporaties.
3. Naast de in het Regioakkoord opgenomen forse opgave,
wordt onderkend dat de corporaties ook een belangrijke
bijdragen zullen moeten leveren in de huisvesting van de
middeninkomens. Enerzijds omdat de middeninkomens in
de knel zitten in de huidige gespannen woningmarkt en er
beperkte doorstroming is vanuit de sociale
woningvoorraad. Beroepsgroepen die de regio graag
huisvest, kunnen nu onvoldoende een geschikte woning
vinden. Door alleen toevoegingen door de particuliere
sector wordt de doelgroep in het middensegment
onvoldoende bediend. Anderzijds kunnen corporaties door
middensegment te realiseren bijdragen aan de
noodzakelijke differentiatie in kwetsbare wijken.
4. De Regio Rotterdam constateert een bovenmatige invloed
op haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgave
van de saneringsoperatie van Vestia. De gemeente
Rotterdam als kerngemeente wordt, zoals Vestia in haar
brief dd. 16 April 2020 benoemt, geconfronteerd met de
onmogelijkheid van deze corporatie om zijn
volkshuisvestelijke en duurzaamheidsopgave waar te
maken. Dit terwijl de maatwerkgemeenten Brielle (1.600
wo) en Barendrecht (1.000 wo.) in het aanbod van sociale
woningbouw in grote mate afhankelijk zijn van het bezit
van Vestia. Mocht een oplossing voor de genoemde
problematiek door corporaties worden gevonden, betekent
dit enerzijds een forse financiële inspanning met daarbij
een sterke vermindering van de investeringscapaciteit van
deze corporaties en anderzijds levert dit voor Vestia nog
niet de mogelijkheid tot het doen van de noodzakelijke
investeringen. Bij het ontbreken van een uiteindelijke
oplossing zal de sociale woningvoorraad in de
maatwerkgemeenten drastisch teruglopen, hetgeen een
forse nieuwbouwopgave tot gevolg zal hebben. Hetgeen
niet becijferd is in het rapport.
2.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de woningwetregio Haaglanden / MiddenHolland / Rotterdam, waar de regio Rotterdam onderdeel van

Pagina 35 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

uitmaakt. De reden hiervoor is dat dit het laagste niveau voor
het rekenmodel is om betrouwbare uitkomsten te genereren.
In de eerste sub paragraaf wordt de haalbaarheid van de
opgave voor de regio besproken, waarbij zowel de resultaten
van de haalbaarheid worden gepresenteerd bij de opgave die
volgt uit het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes,
alsook de resultaten van de haalbaarheid bij de opgave die
volgt uit de eigen regionale opgave. Voor de uitgangspunten
bij de bepaling van de haalbaarheid verwijzen wij u naar het
hoofdrapport van de motie Ronnes en voor meer specifieke
informatie naar de onderliggende rapportage over de
financiële haalbaarheid (WSW). In de eerste paragraaf worden
achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf worden ook verklaring gegeven voor de
verschillen in realisatiepotentieel tussen de regionale opgave
conform het landelijke onderzoek en de eigen regionale
opgave. Daarbij wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. Tot slot is in de tweede sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de haalbaarheid
van de opgaven opgenomen.
2.2.1

Doorrekening regionale opgave
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek. De gele lijn geeft het
verloop weer bij corporaties uit de regio bij de eigen regionale
opgave.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de regio
Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam relatief slecht is.
Corporaties worden al op korte termijn bekneld door de LTV,
maar ook de ICR loopt snel terug richting de grenswaarde van
1,4. Vanaf 2024 is er op regioniveau onvoldoende
investeringscapaciteit, zowel bij de regionale opgave bepaald
in het landelijke onderzoek als bij de eigen regionale opgave.
Voor de eigen regionale opgave is te zien dat de
Vestiatransactie een positieve impact heeft op de ICR, maar
een negatieve impact heeft op de LTV. Dit komt doordat
Vestia nog niet kan investeren na de transactie, maar de
overnemende corporaties worden wel eerder beperkt in hun
investeringsmogelijkheden. Uit onderstaande figuren volgt dat
de regio Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam financieel
niet in staat is om de hele opgave op te pakken.

Pagina 36 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-9: Verloop LTV en ICR

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de regio Haaglanden / Midden-Holland /
Rotterdam bedraagt in het landelijke onderzoek € 25 miljard
tot en met 2035. Deze opgave is als volgt opgebouwd:
Tabel 2-10: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze lijn geeft de opgave weer voor de regio
conform het landelijke onderzoek. De grijze staafjes geven de
opgave voor de regio weer conform de eigen regionale
opgave. Vervolgens geeft de gele lijn weer welk aandeel van
de opgave conform het landelijke onderzoek door de regio
gerealiseerd kan worden. De blauwe staafjes geven aan welk
aandeel van de eigen regionale opgave gerealiseerd kan
worden.
De totale opgave voor de regio Haaglanden / Midden-Holland /
Rotterdam is ook bij de eigen regionale opgave berekend op
€ 25 miljard tot en met 2035. In de eerste jaren is het
merendeel van de opgave financieel haalbaar is. Vanaf 2024
lopen opgave en realisatie echter steeds verder uiteen en
kunnen corporaties niet méér doen, ook al ligt er een opgave.

Pagina 37 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-10: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De gele lijn geeft daarbij de
cumulatie van niet gerealiseerde investeringen weer bij de
opgave die voor de regio is bepaald in het landelijke
onderzoek. De blauwe staafjes geven de cumulatie van de niet
gerealiseerde investeringen weer bij de eigen regionale
opgave.
In onderstaande figuur is wederom te zien dat vanaf 2024 het
aandeel niet gerealiseerde investeringen sterk toeneemt met
circa € 1,4 miljard per jaar. In de regionale opgave conform
het landelijke onderzoek lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 10 miljard, ofwel circa € 26.500
per VHE. In de eigen regionale opgave lopen de niet
gerealiseerde investeringen op tot circa € 11 miljard, ofwel
circa € 29.000 per VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de
niet gerealiseerde investering per VHE gemiddeld € 14.000.
De reden voor het grotere aandeel niet te realiseren
investeringen in de eigen regionale opgave is de beoogde
transactie van het bezit van Vestia. De transactie van het
bezit van Vestia drukt de financiële middelen van de
overnemende corporaties, terwijl Vestia in de eerste jaren nog
steeds niet kan investeren. Dit leidt tot een extra beslag van
circa € 0,6 miljard op investeringen die niet gerealiseerd
kunnen worden. De verminderde afdracht vanuit de DAEB-tak
leidt tot een extra beslag van circa € 0,4 miljard op
investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden.

Pagina 38 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 2-11: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De gele lijn geeft het verloop van het
realisatiepercentage weer voor de regionale opgave die is
bepaald conform het landelijke onderzoek. De blauwe staafjes
geven het verloop van het realisatiepercentage weer voor de
eigen regionale opgave.
Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de woningwetregio Haaglanden / Midden-Holland /
Rotterdam conform het landelijke onderzoek berekend op
60%. Bij de eigen regionale opgave zakt dit
realisatiepercentage nog verder terug tot 56%.
Figuur 2-12: Realisatiepercentage

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de eigen
regionale opgave. In de figuur is te zien dat vanaf 2023 de
investeringsruimte gestaag afneemt en daalt tot 500 miljoen

Pagina 39 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

per jaar. In de eerste jaren is er sprake van vooral
nieuwbouw, maar wanneer de investeringscapaciteit is benut
neemt de nieuwbouw af. De opgave voor verduurzaming
neemt toe vanaf 2025. De operationele kasstroom neemt over
de jaren af, te zien in de lichtgroene staaf.
Figuur 2-13: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

2.2.2

Duiding van de haalbaarheid door de regio
De regio Rotterdam ziet de komende jaren een belangrijke
uitdaging in opgaven waarvoor de corporaties zich gesteld
zien. Toevoegingen van nieuwe en behoud van sociale
woningen, noodzakelijk om het (oplopend) tekort te kunnen
inhalen, de grote onderhouds- en transformatieopgave,
gericht op het opheffen van de grootstedelijke problematiek
zoals in Rotterdam-Zuid, behoud van bestaande woningen en
op het realiseren van toekomstbestendige en evenwichtig
samengestelde woonwijken, maar ook de gigantische
duurzaamheidsopgave zijn belangrijke opgaven voor de
komende jaren. In het Regio Akkoord zijn eerste stappen
hiertoe gezet. In de Woondeal wordt bovengenoemde
integrale aanpak onderschreven.
De conclusie dat voor de corporaties middelen en opgaven
niet op elkaar aansluiten behoeft geen verrassing te zijn. Wel
illustreert dit de grote zorgen die de regio heeft om haar
volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgave te kunnen
uitvoeren. Reeds vanaf 2024 wordt in de regio Rotterdam de
discrepantie tussen middelen en opgave urgent. Gelet op de

Pagina 40 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

doorlooptijd van woningbouwplannen kan gesteld worden dat
dit nu al zijn schaduw vooruitwerpt. Naast de vele
inspanningen die gemeenten en corporaties met elkaar
aangaan, zal het noodzakelijk zijn om middelen vrij te maken
om te doen wat we moeten doen.
Tot slot een drietal punten kenmerkend voor de regionale
context:
1. Het rapport toont aan dat voor de regio Rotterdam reeds
in 2024 de discrepantie tussen middelen en opgaven
urgent is. De wens om de Vestia problematiek in de regio
op te lossen en lange doorlooptijd van projecten maken
reeds nu, in 2020, deze problematiek urgent. Op
middellange en lange termijn zijn de huidige
volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven voor de
corporaties gegeven het rijksbeleid niet uit te voeren,
zoals uit voorliggend rapport blijkt.
2. De trend van benodigde voorraadontwikkeling waarop de
afspraken van het Regio Akkoord zijn gemaakt zal
uitgaande van de nieuwe bevolkingsprognoses zoals
gehanteerd voor dit rapport dienen te worden bijgesteld.
Waardoor de opgave voor de voorraadontwikkeling nog
groter wordt.
3. De wens van de regio Rotterdam voor een bijdrage aan
het middenhuur segment door corporaties biedt
oplossingen op gebied van streven naar wijken in balans
en tegelijkertijd versterkt het de financiële problematiek.

Pagina 41 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

3

Regio Haaglanden

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor de regio Haaglanden. Deze regio
maakt onderdeel uit van de woningwetregio Haaglanden /
Midden-Holland / Rotterdam, maar omvat een kleinere
afbakening als de woningwetregio. Tot deze regio behoren de
volgende gemeenten: Delft, Den Haag, LeidschendamVoorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk,
Wassenaar, Westland en Zoetermeer. In dit hoofdstuk worden
de opgaven op het niveau van de regio Haaglanden
gepresenteerd. De haalbaarheid wordt echter op het niveau
van de woningwetregio gepresenteerd, aangezien dit het
laagste niveau voor het rekenmodel is om betrouwbare
uitkomsten te genereren.
3.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor de
regio Haaglanden. In de eerste sub paragraaf wordt de
opgave voor de regio besproken, zoals deze volgt uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes. De opgave is
onderverdeeld in een opgave in de DAEB-woningvoorraad
(nieuwbouw, sloop, verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
sub paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de tweede sub paragraaf wordt de eigen
regionale opgave gepresenteerd zoals deze door de regio zelf
is aangedragen. Daartoe worden allereerst de elementen
besproken die in de eigen regionale opgave afwijken ten
opzichte van de opgave die voor de regio bepaald is conform
het landelijke onderzoek. In de derde sub paragraaf worden
de verschillen gepresenteerd in aantallen en bedragen tussen
de opgave voor de regio bepaald in het landelijke onderzoek
en de eigen regionale opgave. Tot slot is in de vierde sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de bepaalde
opgaven opgenomen.

Pagina 42 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

3.1.1

Regionale opgave conform landelijk onderzoek
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Als gevolg daarvan zal het woningtekort de eerste
jaren naar verwachting nog toenemen. Vanaf 2024 ligt de
groei van de woningvoorraad boven de huishoudensgroei en
begint het woningtekort af te nemen. In het begin van de
jaren 2030 is het huidige woningtekort deels ingelopen en ligt
de groei van het aantal huishoudens een stuk lager dan de
eerstkomende jaren. Als gevolg daarvan daalt de benodigde
en verwachte groei van de woningvoorraad vanaf begin jaren
2030.
Figuur 3-1: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 215 duizend toe. De groei van het aantal
huishoudens bedraagt 106 duizend. Het aantal woningen
neemt in de periode als geheel per saldo sterker toe met 125
duizend, doordat ook een deel van het woningtekort wordt
ingehaald.

Pagina 43 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 3-1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
ruim 142 duizend nu tot ruim 159 duizend in 2035. De groei
van de DAEB-voorraad is de eerstkomende jaren bescheiden
maar ligt vanaf 2023 op een hoger niveau. De jaarlijkse
aantallen nieuwbouw liggen dan op een hoger niveau (net als
de nieuwbouw van de totale woningvoorraad, zie hierboven).
De aantallen sloop en verkopen verschillen minder tussen de
jaren.
Figuur 3-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Pagina 44 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Bekeken per tijdvak ligt de nieuwbouw het hoogst in de
periode 2025 t/m 2029: 15,5 duizend woningen in die periode
van vijf jaar. Daardoor is de netto groei (saldo) met 7,7
duizend ook het hoogst in die periode. In de eerste periode is
de groei relatief bescheiden en komen er 3,4 duizend DAEBwoningen bij.
Tabel 3-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van 3,5 duizend
onzelfstandige studenteneenheden en moeten 1,4 duizend
woningen aangepast worden voor huishoudens met een zware
mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen behelst 9,8
duizend van dergelijke woningen.
Tabel 3-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen ruim €7,1 miljard in de periode 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar gaat het om ruim €470 miljoen. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €280 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen €1 miljard. Het saldo van alle
kosten en opbrengsten bedraagt €6,4 miljard in 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar is dat bijna €430 miljoen.

Pagina 45 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Tabel 3-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten6.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 28% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 43% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
resterende woningen gaan over op een warmtenet met
lagetemperatuurbron. De aannames voor de aardgasvrije
warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse Leidraad (PBL)
op basis van de nationale kosten.

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
6

Pagina 46 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 1,7 duizend woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 4 duizend in de periode daarna en
4,5 duizend in 2030 t/m 2034.
Figuur 3-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Pagina 47 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 3-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt enigszins per periode. In de eerste tien jaar gaat
60% van de woningen over op een elektrische warmtepomp.
In de periode daarna zullen meer woningen overgaan op een
warmtenet (zowel LT-bron als MT/HT-bron). Het aandeel
elektrische warmtepomp wordt dan iets kleiner.
Figuur 3-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal bijna €1,7 miljard. Het grootste deel daarvan – bijna
€960 miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €320 miljoen en de bijkomende
kosten €400 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld ruim €110 miljoen per jaar.

Pagina 48 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Tabel 3-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo ruim €8 miljard over de
periode 2020 t/m 2034 als geheel. €6,4 miljard ofwel 79%
van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave. Wel
wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk verantwoordelijk
voor een steeds groter deel van het totaal: de jaarlijkse
nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl het jaarlijkse
aantal te verduurzamen woningen toeneemt.

Pagina 49 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

3.1.2

Eigen regionale opgave
Bij de bepaling van de eigen opgave voor de regio, heeft de
regio Haaglanden aansluiting gezocht bij de opgave voor de
regio zoals die in het landelijke onderzoek is bepaald. Als
eigen opgave voor de regio heeft de regio daarbij vier
wijzigingen aangedragen.
Liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
Voor de eigen regionale opgave heeft de regio Haaglanden
gekozen om de variant liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan
DAEB 50% aan te houden conform de variant uit het
landelijke onderzoek. De reden voor deze aanpassing is dat de
regio Haaglanden een aanzienlijke opgave in het
middenhuursegment heeft, waarvoor ook afspraken in de
woondeal zijn opgenomen. Derhalve wenst de regio
Haaglanden ook een deel van de middelen uit de niet-DAEB
tak in te zetten voor deze opgave. Bij deze variant wordt
slechts 50% in plaats van 100% van de overtollige middelen
in de niet-DAEB tak overgedragen aan de DAEB.
Vestia-opgave
Op 12 mei zijn in de regio’s Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam en Eindhoven intentieovereenkomsten
getekend voor het door andere corporaties in de regio
overnemen van bijna 10.000 woningen van Vestia in de zes
zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Bergeijk,
Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas). Het doel is

Pagina 50 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

om met de overdracht van deze woningen een oplossing te
bereiken voor de volkshuisvestelijke uitdagingen in deze
gemeenten, die het gevolg zijn van de beperkte financiële
ruimte van Vestia. Met deze transacties is in de regionale
opgave conform het landelijke onderzoek geen rekening
gehouden. Bij het plaatsvinden van de transacties zetten
verschillende corporaties in de regio een deel van hun
investeringsruimte in om bezit van Vestia aan te kopen.
Tegelijkertijd wordt met de transacties niet bereikt dat Vestia
weer volop kan investeren.
De verwerking is gedaan voor de beoogde transacties in de
vijf maatwerkgemeenten die in de woningwetregio
Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam liggen
(Barendrecht, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en
Zuidplas). Bij de verwerking van deze opgave is aangehouden
dat de woningen tegen marktwaarde worden overgenomen
door de lokale corporaties en dat deze hier vervolgens nieuwe
leningen voor aantrekken. Hierbij moet de kanttekening
worden geplaatst dat in de praktijk één of meerdere van deze
transacties zullen plaatsvinden middels een activa-passiva
transactie, maar voor de doorrekening in het model is voor
een vereenvoudigde verwerkingswijze gekozen. De overname
van het bezit is verwerkt conform de verdeling die is
afgesproken in de intentieovereenkomsten. Daarnaast is
verwerkt dat een groot deel van de woningen die in deze
gemeenten in de niet-DAEB tak van Vestia waren geplaatst,
terug worden gezet in de DAEB tak van de lokale corporaties.
Hierbij is aangehouden dat een groot deel van de terug te
plaatsen woningen nog niet is geliberaliseerd.
Extra inlopen tekort aan sociale huurwoningen
Haaglanden heeft becijferd hoeveel extra woningen zij nodig
hebben om het tekort aan sociale huurwoningen in te lopen.
Deze opgave komt bovenop de laatste behoefteraming voor
de regio, welke gebaseerd is op de provinciale doorrekening
(WBR 2019). Die berekening komt neer op een opgave van
19.500 sociale huurwoningen. In het landelijke onderzoek
naar de motie Ronnes wordt in vergelijking met de WBR
prognose van de provincie rekening gehouden met een
hogere, nationale demografische prognose van CBS (dec.
2019) en een inloop van regionale tekorten tot 2035. Mede
daardoor komt de groei van de DAEB voorraad tot aan 2035 al
uit op 17.100. Gegeven de ambities van Haaglanden om het
tekort tot 2030 in te lopen, is over de gehele periode (20202035) rekening gehouden met 2.400 extra DAEB woningen
(nieuwbouw). Met deze aanvullende inspanning voor het
sociale segment kan de druk sneller verminderd worden
waardoor bijvoorbeeld wachtlijsten in hoger tempo verkort
worden.

Pagina 51 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Huisvesten thuis- en daklozen
Anno 2018 (laatste schatting CBS) zijn er bijna 15.000
dakloze personen verblijvend in één van de vier grootste
gemeenten (G4): Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of
Utrecht. Haaglanden wenst voor deze doelgroep
huisvestingsplekken te realiseren. Aangezien het aantal
daklozen in Den Haag niet bekend is, is het aantal bepaald
naar rato van het aantal inwoners in de vier grootste
gemeenten. Qua invulling van de huisvestingsplekken is
gekozen voor de realisatie van meergezinswoningen met een
huurprijs tot de kwaliteitkortingsgrens. In totaal gaat het om
3.400 van dergelijke woningen.
3.1.3

Duiding van de verschillen in opgaven
De verschillen in mutaties van de DAEB-voorraad tussen de
landelijke opgave en de eigen opgave zijn weergegeven in
onderstaande tabel.
In de eigen opgave van de regio is de nieuwbouwopgave
groter: 46 duizend nieuwe zelfstandige DAEB-woningen versus
ruim 40 duizend in de opgave conform het landelijke
onderzoek. De aantallen sloop en verkopen liggen op
hetzelfde niveau. Door de hogere aantallen nieuwbouw ligt de
netto groei van de DAEB-voorraad in de eigen opgave op een
hoger niveau.
Tabel 3-7: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: ABF en doorrekening eigen opgave
regio

Qua financiële middelen zijn de verschillen voor de
woningbouwopgave in onderstaande tabel weergegeven. De
stichtingskosten voor de nieuwbouw van DAEB-woningen7 zijn
in de eigen opgave van de regio ruim €800 miljoen hoger. Het
totale saldo (netto kosten) van alle (des)investeringsbedragen
ligt daardoor ook ruim €800 miljoen hoger.

7

Inclusief onzelfstandige studenteneenheden en flexwoningen.
Pagina 52 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 3-8: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: ABF en
doorrekening eigen opgave

De verduurzamingsopgave is conform het landelijke
onderzoek. Hier zijn geen verschillen in. Voor de totale opgave
wordt het financiële verschil dan ook uitsluitend veroorzaakt
door een duurdere woningbouwopgave in de eigen opgave.
Tabel 3-9: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

3.1.4

Duiding van de opgave door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de
landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.
Partijen in de regio Haaglanden hebben BZK gevraagd om een
aantal specifieke opgaven, die niet in het landelijke onderzoek
zijn meegenomen, door te rekenen voor de regio. Dit betreft
de opgave in de middenhuur, de Vestia opgave, het inlopen
van het tekort aan woningen en het huisvesten van dak -en
thuislozen.
Opgave en belang middenhuur
In de regio Haaglanden is te zien dat de particuliere sector het
middenhuur segment (tot circa € 950) onvoldoende bedient.
De woningen die wel door deze partijen worden gerealiseerd
hebben veelal kleine oppervlakten, zitten qua huurprijs aan de
bovengrens en ontstijgen binnen afzienbare tijd het segment.
Ook worden woningen verkocht aan commerciële partijen om
daarna duurder verhuurd of verkocht te worden vanuit
rendementsoverwegingen. Hiermee wordt ook een doelgroep
bediend, maar dat is niet de doelgroep waarvoor de
corporaties deze woningen willen realiseren.
Corporaties willen deze woningen vooral toevoegen om twee
redenen: enerzijds voor de groep middeninkomens die tussen
wal en schip raken, anderzijds volkshuisvestelijk voor de
doorstroming (waaronder uitstroom scheefwoners) vanuit
betaalbare huurwoningen. Aangezien de opgave voor
Pagina 53 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

middenhuur niet door de markt wordt oppakt, lijkt het ons
logisch om dit als opgave te bestempelen. De corporaties in
Haaglanden willen, vanuit de niet-DAEB tak, bijdragen aan het
realiseren van deze opgave. In de eigen regionale opgave is
hiertoe de liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB op 50%
gehouden.
Vestia opgave
Vestia heeft woningen in zes van de negen gemeenten in de
regio Haaglanden. In de drie kerngemeenten kan Vestia door
haar financiële positie als saneringscorporatie slechts een zeer
beperkte bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke opgave.
Volkshuisvestelijke opgaven die nu niet (volledig) kunnen
worden gerealiseerd zijn bijvoorbeeld (sloop-)
nieuwbouwprojecten in Den Haag (met name Zuidwest) en de
verduurzamingsopgave. Vanaf eind 2019 zijn er beperkingen
opgetreden als gevolg van het herijkt verbeterplan 20192021. Vanwege de daaraan gekoppelde WSW-regels mag
Vestia inkomsten uit verkoop niet (langer) inzetten voor
sloop- en nieuwbouwplannen. Dit betreft
uitbreidingsnieuwbouw op nieuwe locaties en aankoop van
bezit in Den Haag en Delft. Een oplossing voor dit vraagstuk is
complex en ligt nog niet voorhanden. Het is daarnaast niet
duidelijk of de gevolgen van het herijkte verbeterplan volledig
in het rapport zijn verwerkt.
Daarnaast liggen twee (van de zes) maatwerkgemeenten van
Vestia in de regio Haaglanden. Dit betreft ruim 3.900
woningen die bij voorkeur overgenomen worden door andere
corporaties uit de regio. Hiertoe is een bestuurlijk akkoord
getekend door vijf van de vijftien corporaties uit de regio
Haaglanden. Deze overname legt een groot beslag op de
investeringscapaciteit van de corporaties in Haaglanden.
Desondanks werken de corporaties graag mee om dit
volkshuisvestelijke probleem in de sector op te lossen.
Hiervoor moeten deze corporaties op de een of andere wijze
worden gecompenseerd door het Rijk. Het Rijk zou tenminste
zijn afspraken over de flankerende maatregelen ten aanzien
van deze overname moeten nakomen. Met de in beeld
gebrachte tekorten in de regio Haaglanden is het essentieel
dat bestaande sociale huurwoningen voor de sector worden
behouden. Anders zou de DAEB-opgave alleen maar groter
worden.
Met de overname zorgen de corporaties ervoor dat de
volkshuisvestelijke opgaven in de maatwerkgemeenten
adequaat kunnen worden opgepakt. De overname legt echter
ook een groot beslag op de investeringscapaciteit van de
overnemende corporaties. Daarom is het van belang dat er
afspraken worden gemaakt tussen de overnemende
corporaties en de gemeenten over het aantal woningen dat
behouden blijft voor de sociale huursector.

Pagina 54 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

In de uitwerking van deze eigen regionale opgave wordt het
aandeel DAEB en niet-DAEB niet gekwantificeerd. Het vraagt
nadere verdieping om te bekijken of het aandeel te behouden
en/of terug te plaatsen woningen naar DAEB reëel is, en
daarmee ook of de aannames in deze berekening juist zijn.
Het overhevelen van woningen van niet-DAEB naar DAEB
wordt in het rapport in financiële zin gebagatelliseerd.
Daarnaast wordt de Vestiaproblematiek in Haaglanden nu
geschat op 0,6 mld., dat is naar het idee van de regio te laag.
Inlopen tekort woningbouwopgave
In de WBR-prognose is slechts beperkt rekening gehouden
met het inlopen van het huidige tekort op de woningmarkt
(25% inloop). De DAEB-woningen uit de opgave voorzien naar
verwachting vooral in het opvangen van de toekomstige
huishoudensgroei. Het is daarmee een minimum, want
eigenlijk is er meer nodig. Momenteel wachten
woningzoekenden in de regio Haaglanden gemiddeld 66
maanden op een sociale huurwoning. De afgelopen vijf jaar
zijn de wachttijden in de regio verdubbeld. Omdat vanuit de
berekende opgave voor de doelgroep niet substantieel
ingelopen wordt op de bestaande tekorten, hebben de
corporaties kenbaar gemaakt dat de daadwerkelijke opgave
hoger ligt. Het huidige woningtekort in de regio Haaglanden is
met 3,8% bovengemiddeld. Uit de meest actuele raming in de
‘Staat van de Woningmarkt’ blijkt dat het tekort in de regio
Haaglanden oploopt tot meer dan 7% in 2025. Dit komt door
de verwachte daling van de bouwproductie en verdere
toename van het aantal huishoudens. Er is sprake van
woningnood. Dat is ongewenst en vraagt om een extra
inspanning. Flexwonen kan als tijdelijke oplossing worden
gezien, maar er is ook structureel een extra toevoeging nodig
om de tekorten in te lopen. In de eigen regionale opgave zijn
hiertoe 2.400 extra woningen opgenomen.
Opgave huisvesten van dak -en thuislozen
Dak -en thuislozen zijn in het landelijke onderzoek niet
meegenomen in de woningbehoefteraming van ABF. De
aantallen van ongeregistreerde doelgroepen, zoals dak -en
thuislozen, liggen vanwege de beschikbaarheid van
voorzieningen in de randstad hoger dan in andere delen van
het land. Het aantal daklozen is in 2018 (moment laatste
schatting door het CBS) gestegen tot 39.300 personen. Ruim
37% van alle daklozen (dus ruim 14.550 personen) verbleef in
één van de vier grootste gemeenten (G4): Amsterdam,
Rotterdam, Den Haag of Utrecht. Het Rijk vraagt deze
gemeenten om de regie te pakken om dit probleem op te
lossen. Hiervoor wordt een beroep gedaan op de corporaties
om in huisvesting te voorzien. Gezien de actualiteit van dit
vraagstuk vraagt de regio aandacht voor deze opgave. In de
eigen regionale opgave zijn hiertoe 3.400 extra woningen
opgenomen.

Pagina 55 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Bij de uitwerking van deze eigen regionale opgave heeft de
regio twee kanttekeningen.
Corporaties zien voor deze doelgroep ook tijdelijke
woningen als gedeeltelijke invulling van de opgave. In het
rapport wordt niet duidelijk in hoeverre deze opgave zich
verhoudt tot de opgave flexwonen (meegenomen in de
landelijke opgave).
Er wordt uitgegaan van het toevoegen van woningen met
een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Een
aantekening hierbij is dat nagenoeg alleen voor modulaire,
tijdelijke woningen de business case met deze huurprijs
kan worden rond gerekend. Bij definitieve huisvesting
wordt deze doelgroep gehuisvest in woningen met een
huurprijs onder de aftoppingsgrens.
Opgave in Den Haag Zuidwest
Deze opgave maakt geen onderdeel uit van de eigen regionale
opgave, maar is meegenomen in de landelijke opgave. Gezien
de grootschaligheid, urgentie, complexiteit en het grote
belang van deze opgave geeft de regio ook op dit punt graag
een toelichting.
Den Haag Zuidwest kent circa 70.000 inwoners. De
middenklasse is de afgelopen decennia weggetrokken en de
instroom van nieuwe groepen betrof veelal mensen met een
laag inkomen en opleidingsniveau. Om deze neerwaartse
spiraal tegen te gaan is dringend een grootschalige
samenhangende aanpak nodig waarbij fysiek én sociaal hand
in hand gaan en elkaar versterken. De fysieke vernieuwing en
verdichting van Zuidwest is daarbij van zeer groot belang.
Hiervoor is een ambitieus woningbouwprogramma nodig om
tot een betere mix van sociale huurwoningen en duurdere
huur- en koopwoningen voor middeninkomens te komen.
Daarbij is een hoger voorzieningenniveau en een betere lokale
en regionale bereikbaarheid van het gebied noodzakelijk.
De gemeente Den Haag en de minister van BZK hebben in de
Woondeal Zuidelijke Randstad afgesproken om een meerjarig
partnerschap aan te gaan om de stedelijke vernieuwing en
verdichting in Zuidwest vorm te geven en uit te voeren. De
ambitie is om 20.000 woningen te bouwen in Zuidwest. Het
woningbouwprogramma heeft een totale looptijd van 10 tot 20
jaar en bestaat op hoofdlijnen uit:
Sloop van ca. 10.000 sociale woningen; er worden
evenveel sociale woningen teruggebouwd, waarbij
rekening wordt gehouden met de 1ste en de 2de
aftoppingsgrens.
Toevoegen van ca. 10.000 woningen, waarvan 30%
sociaal en 70% in de marktsector, een substantieel deel
betaalbaar; dit is conform het nieuwe coalitieakkoord
2019 – 2022.

Pagina 56 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

-

De gemengde gebiedsontwikkeling wordt gestart in Knoop
Moerwijk, omgeving Leyweg en Gaarden/Dreven/Zichten
en de Venen.

3.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de woningwetregio Haaglanden / MiddenHolland / Rotterdam, waar de regio Haaglanden onderdeel van
uitmaakt. De reden hiervoor is dat dit het laagste niveau voor
het rekenmodel is om betrouwbare uitkomsten te genereren.
In de eerste sub paragraaf wordt de haalbaarheid van de
opgave voor de regio besproken, waarbij zowel de resultaten
van de haalbaarheid worden gepresenteerd bij de opgave die
volgt uit het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes,
alsook de resultaten van de haalbaarheid bij de opgave die
volgt uit de eigen regionale opgave. Voor de uitgangspunten
bij de bepaling van de haalbaarheid verwijzen wij u naar het
hoofdrapport van de motie Ronnes en voor meer specifieke
informatie naar de onderliggende rapportage over de
financiële haalbaarheid (WSW). In de eerste paragraaf worden
achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf worden ook verklaring gegeven voor de
verschillen in realisatiepotentieel tussen de regionale opgave
conform het landelijke onderzoek en de eigen regionale
opgave. Daarbij wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. Tot slot is in de tweede sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de haalbaarheid
van de opgaven opgenomen.

3.2.1

Doorrekening regionale opgave
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek. De gele lijn geeft het
verloop weer bij corporaties uit de regio bij de eigen
aangeleverde opgave.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de regio
Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam relatief slecht is.
Corporaties worden al op korte termijn bekneld door de LTV,
maar ook de ICR loopt snel terug richting de grenswaarde van
1,4. Vanaf 2024 is er op regioniveau onvoldoende
investeringscapaciteit, zowel bij de regionale opgave bepaald
in het landelijke onderzoek als bij de eigen regionale opgave.
Voor de eigen regionale opgave is te zien dat de
Vestiatransactie een positieve impact heeft op de ICR, maar

Pagina 57 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

een negatieve impact heeft op de LTV. Dit komt doordat
Vestia nog niet kan investeren na de transactie, maar de
overnemende corporaties worden wel eerder beperkt in hun
investeringsmogelijkheden. Uit onderstaande figuren volgt dat
de regio Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam financieel
niet in staat is om de hele opgave op te pakken.
Figuur 3-9: Verloop LTV en ICR

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de regio Haaglanden / Midden-Holland /
Rotterdam bedraagt in het landelijke onderzoek € 25 miljard
tot en met 2035. Deze opgave is als volgt opgebouwd:
Tabel 3-10: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze lijn geeft de opgave weer voor de regio
conform het landelijke onderzoek. De grijze staafjes geven de
opgave voor de regio weer conform de eigen regionale
opgave. Vervolgens geeft de gele lijn weer welk aandeel van
de opgave conform het landelijke onderzoek door de regio
gerealiseerd kan worden. De blauwe staafjes geven aan welk
aandeel van de eigen regionale opgave gerealiseerd kan
worden.
In de eigen regionale opgave bedraagt de totale opgave € 26
miljard tot en met 2035. In de eerste jaren is het merendeel
van de opgave financieel haalbaar is. Vanaf 2024 lopen
opgave en realisatie echter steeds verder uiteen en kunnen
corporaties niet méér doen, ook al ligt er een opgave.

Pagina 58 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-10: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De gele lijn geeft daarbij de
cumulatie van niet gerealiseerde investeringen weer bij de
opgave die voor de regio is bepaald in het landelijke
onderzoek. De blauwe staafjes geven de cumulatie van de niet
gerealiseerde investeringen weer bij de eigen regionale
opgave.
In onderstaande figuur is wederom te zien dat vanaf 2024 het
aandeel niet gerealiseerde investeringen sterk toeneemt met
circa € 1,4 miljard per jaar. In de regionale opgave conform
het landelijke onderzoek lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 10 miljard, ofwel circa € 26.500
per VHE. In de eigen regionale opgave lopen de niet
gerealiseerde investeringen op tot circa € 12 miljard, ofwel
circa € 30.000 per VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de
niet gerealiseerde investering per VHE gemiddeld € 14.000.
De reden voor het grotere aandeel niet te realiseren
investeringen in de alternatieve regionale opgave is de extra
woningbouwopgave. De extra woningbouwopgave leidt tot een
extra beslag van circa € 0,7 miljard op investeringen die niet
gerealiseerd kunnen worden. De transactie van het bezit van
Vestia leidt tot een extra beslag van circa € 0,6 miljard op
investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden. De
verminderde afdracht vanuit de DAEB-tak leidt tot een extra
beslag van circa € 0,4 miljard op investeringen die niet
gerealiseerd kunnen worden.

Pagina 59 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 3-11: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De gele lijn geeft het verloop van het
realisatiepercentage weer voor de regionale opgave die is
bepaald conform het landelijke onderzoek. De blauwe staafjes
geven het verloop van het realisatiepercentage weer voor de
eigen regionale opgave.
Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de woningwetregio Haaglanden / Midden-Holland /
Rotterdam conform het landelijke onderzoek berekend op
60%. Bij de door de regio aangedragen opgave zakt dit
realisatiepercentage nog verder terug tot 55%.
Figuur 3-12: Realisatiepercentage

Pagina 60 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de eigen
regionale opgave.
In de figuur is te zien dat vanaf 2023 de investeringsruimte
gestaag afneemt en daalt tot 500 miljoen per jaar. In de
eerste jaren is er sprake van vooral nieuwbouw, maar
wanneer de investeringscapaciteit is benut neemt de
nieuwbouw af. De opgave voor verduurzaming neemt toe
vanaf 2025. De operationele kasstroom neemt over de jaren
af, te zien in de lichtgroene staaf.
Figuur 3-13: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

3.2.2

Duiding van de haalbaarheid door de regio
Het rapport bevestigt dat de regio Haaglanden een
omvangrijke opgave heeft, onder meer voor uitbreiding van
de woningvoorraad, de kwalitatieve verbetering van de
woningvoorraad (waaronder verduurzaming) en verbetering
van de leefbaarheid. Er zijn onvoldoende duurzame en
betaalbare huurwoningen voor de inwoners van Haaglanden.
Aangezien de opgaven, bijna met een factor twee, groter zijn
dan de beschikbare middelen zijn de corporaties in de regio
Haaglanden niet in staat om al deze uitdagingen aan te gaan
en te realiseren. Corporaties spannen zich tot het uiterste in
om opgaven te kunnen realiseren, maar moeten wel
verantwoord blijven begroten. Zij willen immers blijvend een
betrouwbare partner zijn die kan investeren in de
volkshuisvesting. Niet alleen nu, maar ook nog over 20 jaar
en zelfs 40 jaar. Dat kan niet als je de nu beschikbare
Pagina 61 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

investeringscapaciteit op korte termijn volledig uit nut en er
daarna niets meer resteert. De cijfers laten een alarmerend
beeld zien van de beschikbare investeringsruimte die in de
toekomst overblijft om te voorzien in onze (nieuwbouw)
opgave. Deze droogt vanaf 2025 bijna geheel op. Een
voorzienbaar tekort in 2025 werpt in de huidige meerjarenbegroting van corporaties zijn schaduw vooruit. Dit betekent
dat er voorzichtigheidshalve nu al minder wordt ingerekend en
voorbereid. Er is dus haast geboden bij een oplossing.
Het rapport laat helder zien dat de opgaven groot zijn en dat
deze de komende jaren oplopen, tegelijkertijd neemt de
operationele kasstroom af en daalt de investeringscapaciteit in
de regio Haaglanden. Hiermee staat het duurzaam business
model van de corporaties, zeker ook in Haaglanden, enorm
onder druk. Om de investeringscapaciteit van de corporaties
te vergroten is een structurele, impactvolle lastenverlaging
voor de sector nodig.
Naast de landelijke opgave ziet de politiek, zowel landelijk als
lokaal, een belangrijke rol voor de corporaties bij de realisatie
van de eigen regionale opgaven. Waaronder het oppakken van
de volkshuisvestelijke taken waaraan Vestia niet meer kan
voldoen en het huisvesten van thuis- en daklozen. De
corporaties willen voorzien in betaalbare huisvesting voor de
doelgroep, voldoende woningen realiseren en bestaande
woningen verduurzamen, maar kunnen dit niet zonder het
Rijk.
Tenslotte maakt de regio nog de volgende kanttekeningen bij
de vertaling die is gemaakt van de opgave naar de benodigde
investeringen:
Het is niet ideaal dat de opgave op Haaglanden niveau is
en de haalbaarheid (middelen) op woningwetregio
(Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam). Er wordt
uitgegaan van een perfecte herverdeling van opgaven
tussen corporaties in het hele kernwerkgebied. De
werkelijkheid is veel weerbarstiger. Temeer het
kernwerkgebied van de woningwetregio Haaglanden /
Midden-Holland / Rotterdam uit drie regio’s bestaat. Op
dit moment hebben we geen zicht op hoe dit op kleinere
schaal uitpakt. Oplossingen moeten maatwerk bieden op
corporatieniveau. Het is van belang om ook op
Haaglanden niveau de haalbaarheid te toetsen.
Met de oplopende bouwkosten worden onder andere
veroorzaakt door de steeds hogere eisen die gesteld
worden aan verduurzaming, hogere marktprijzen, hogere
materiaalkosten en hogere grondkosten bij binnenstedelijk
bouwen. Op basis van een inventarisatie van de huidige
stichtingskosten bedragen deze € 200.000 per
gerealiseerde woning. De verwachting is dat de
stichtingskosten de komende jaren stijgen naar € 223.000
in 2024. Hiermee lijken de ingeschatte stichtingskosten in
het model aan de lage kant. Met een netto opgave van 40

Pagina 62 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

-

duizend nieuwbouwwoningen vraagt dat een investering
van circa 8 miljard. Het cumulatieve investeringsbedrag
nieuwbouw komt in de doorrekening uit op 7,1 miljard.
De kosten voor verduurzamen en aardgasvrij maken
komen op 1,7 miljard tot 2035. Het zwaartepunt ligt met
960 miljoen op de installaties (warmtepompen) en veel
minder op isolatie. De isolatieopgave lijkt hiermee erg
laag ingerekend. Eerder heeft de regio berekend dat
alleen de isolatieopgave in Haaglanden tot 2050 circa 1,9
miljard bedraagt.

Pagina 63 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

4

Regio Utrecht16

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor de regio Utrecht16 (U16). De
afbakening van dit gebied omvat dezelfde afbakening als de
woningwetregio van de U16. Tot deze regio behoren de
volgende gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen,
Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater,
Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug,
Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist.
4.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor de
U16. In de eerste sub paragraaf wordt de opgave voor de
regio besproken, zoals deze volgt uit het landelijke onderzoek
naar de motie Ronnes. De opgave is onderverdeeld in een
opgave in de DAEB-woningvoorraad (nieuwbouw, sloop,
verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
sub paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de tweede sub paragraaf wordt de eigen
regionale opgave gepresenteerd zoals deze door de regio zelf
is aangedragen. Daartoe worden allereerst de elementen
besproken die in de eigen regionale opgave afwijken ten
opzichte van de opgave die voor de regio bepaald is conform
het landelijke onderzoek. In de derde sub paragraaf worden
de verschillen gepresenteerd in aantallen en bedragen tussen
de opgave voor de regio bepaald in het landelijke onderzoek
en de eigen regionale opgave. Tot slot is in de vierde sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de bepaalde
opgaven opgenomen.

4.1.1

Regionale opgave conform landelijk onderzoek
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Als gevolg daarvan zal het woningtekort de eerste
jaren naar verwachting nog toenemen. Vanaf 2026 ligt de
groei van de woningvoorraad boven de huishoudensgroei en
begint het woningtekort af te nemen. In het begin van de
jaren 2030 is het huidige woningtekort deels ingelopen en ligt

Pagina 64 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

de groei van het aantal huishoudens een stuk lager dan de
eerstkomende jaren. Als gevolg daarvan daalt de benodigde
en verwachte groei van de woningvoorraad vanaf begin jaren
2030.
Figuur 4-1: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 127 duizend toe. De groei van het aantal
huishoudens bedraagt 78 duizend. Het aantal woningen neemt
in de periode als geheel per saldo sterker toe met 93 duizend,
doordat ook een deel van het woningtekort wordt ingehaald.
Tabel 4-1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
ruim 107 duizend nu tot ruim 128 duizend in 2035. De groei
van de DAEB-voorraad ligt vanaf 2025 structureel op een
hoger niveau dan de eerstkomende jaren. De groei is het
grootst in de jaren rond 2030. De sloop en verkopen liggen
dan op een lager niveau terwijl de nieuwbouw fors hoger is
dan de eerste jaren (net als de nieuwbouw van de totale
woningvoorraad, zie hierboven).

Pagina 65 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 4-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Bekeken per tijdvak ligt de nieuwbouw het hoogst in de
periode 2030 t/m 2034 terwijl de sloop en verkopen juist in de
loop van de tijd afnemen. Daardoor is de netto groei (saldo)
het hoogst in de laatste periode: bijna 11 duizend woningen in
totaal tegen 7,5 duizend woningen in 2025 t/m 2029. In de
eerste periode is de groei bescheiden en komen er bijna 3
duizend DAEB-woningen bij. Gemiddeld komt de
nieuwbouwproductie uit over de hele periode uit op ca. 2.250
woningen per jaar.
Tabel 4-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Pagina 66 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van 2,6 duizend
onzelfstandige studenteneenheden en moeten 1,5 duizend
woningen aangepast worden voor huishoudens met een zware
mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen behelst 5,8
duizend van dergelijke woningen.
Tabel 4-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen bijna €6,6 miljard in de periode 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar gaat het om €440 miljoen. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €110 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen bijna €1,2 miljard. Het saldo
van alle kosten en opbrengsten bedraagt bijna €5,6 miljard in
2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar is dat ruim €370 miljoen.
Figuur 4-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Pagina 67 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 4-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten8.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 67% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 6% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
resterende woningen gaan over op een warmtenet met
lagetemperatuurbron. De aannames voor de aardgasvrije
warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse Leidraad (PBL)
op basis van de nationale kosten.
Figuur 4-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
8

Pagina 68 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 1.200 woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 2.200 in de periode daarna en 2.800
in 2030 t/m 2034.
Figuur 4-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Tabel 4-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt per periode. In de eerste tien jaar gaat 85% van de
woningen over op een elektrische warmtepomp. In de periode
daarna zullen meer woningen overgaan op een warmtenet
(zowel LT-bron als MT/HT-bron). Het aandeel elektrische
warmtepomp wordt dan kleiner.

Pagina 69 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 4-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal ruim €1,1 miljard. Het grootste deel daarvan – bijna
€630 miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €220 miljoen en de bijkomende
kosten ruim €260 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld €75 miljoen per jaar.
Figuur 4-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Pagina 70 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 4-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo €6,7 miljard over de
periode 2020 t/m 2034 als geheel. €5,6 miljard ofwel 83%
van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave. Wel
wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk verantwoordelijk
voor een steeds groter deel van het totaal: de jaarlijkse
nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl het jaarlijkse
aantal te verduurzamen woningen toeneemt.
Figuur 4-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort (DAEB +
niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en
middelen (ABF)

4.1.2

Eigen opgave van de regio
Bij de bepaling van de eigen opgave voor de regio, heeft de
regio U16 aansluiting gezocht bij de opgave voor de regio
zoals die in het landelijke onderzoek is bepaald. Als eigen
opgave voor de regio zijn daarbij vier wijzigingen
aangedragen.

Pagina 71 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
Voor de eigen regionale opgave heeft de regio U16 gekozen
om de variant liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
aan te houden conform de variant uit het landelijke
onderzoek. De reden voor deze aanpassing is dat de regio U16
een aanzienlijke opgave in het middenhuursegment heeft,
waarvoor ook afspraken in de woondeal zijn opgenomen.
Daarbij wordt ook een rol voor de corporaties gezien.
Derhalve wenst de regio U16 ook een deel van de middelen
uit de niet-DAEB tak in te zetten voor deze opgave. Bij deze
variant wordt slechts 50% in plaats van 100% van de
overtollige middelen in de niet-DAEB tak overgedragen aan de
DAEB.
Een aangepast bouwprogramma
De regio U16 heeft gekozen voor de aanlevering van een
aangepast bouwprogramma conform de regionale ramingen.
De regionale ramingen voor de regio U16 zijn gedefinieerd als
faciliteren van de groei van de behoefte (78.000 huishoudens
voor de periode 2020-2035), incl. compensatie voor sloop en
verkoop (14.000 woningen). Van daaruit is de redeneerlijn
naar de sociale opgave opgebouwd. Op basis van eigen
regionaal onderzoek en vertaling in lokale woonvisies is een
aandeel van 30% van het totale bouwprogramma in het
sociale segment voor de regio als geheel (lokaal kan dat
afwijken) bepaald. Vervolgens dienen verkoop en sloop
(ontleend aan de dPi’s van de corporaties) en de opgelopen
achterstand in de productie sociaal in de periode 2017-2019
te worden gecompenseerd. Resumerend leidt dat tot de
volgende regionale opgave sociaal:
1.560 (behoefte) + 900 (compensatie sloop en verkoop) +
180 (inhalen achterstand afgelopen 3 jaar) = 2.650 woningen
per jaar.
Extra opgave studentenhuisvesting
In de eigen regionale opgave van de U16 is een extra opgave
voor de realisatie van studentenhuisvesting opgenomen.
Conform de afspraak in de Woondeal is er een convenant
gesloten over studentenhuisvesting. Dat is aangehouden en
door vertaald naar de periode tot 2035. Die opgave gaat uit
van het inhalen van het actuele tekort aan
studentenhuisvesting plus het faciliteren van de verwachtte
groei. Het huidige tekort is daarbij berekend op 7.600
eenheden. Voor de verwachte groei is de regionale raming
conform het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes
aangehouden van 2.600 eenheden. Dat betekent een opgave
van 10.200 eenheden tot 2035, waarbij in de eigen regionale
opgave 7.600 eenheden meer zijn ingerekend dan in de
regionale opgave conform het landelijke onderzoek.
Opslag op de stichtingskosten van 10%
Uitgangspunt in het landelijke onderzoek naar de motie
Ronnes is 100% realisatie van sociale huur op gemeentelijke
grond tegen gereduceerde grondprijstarieven, gebaseerd op

Pagina 72 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

ontwikkelingen in het verleden en beschikbare data. De
gemeenten in de U16 hebben echter weinig gronden in
eigendom. Waar dat wel het geval is worden kortingen op de
grondprijzen voor sociale woningbouw aangehouden. Naar de
toekomst toe zien de corporaties in de regio U16 een
ontwikkeling waarbij steeds minder gemeentelijke
grondposities beschikbaar zijn, wat betekent dat het
toevoegen van sociale huur in toenemende mate plaats zal
vinden op eigen grond of door deelname in particuliere
ontwikkelingen. De corporaties schatten dat bij 20-40% van
de locaties nog sprake zal zijn van gemeentelijke locaties
waarbij een sociale grondprijs wordt gehanteerd. Meer dan
1/3 van de toekomstige beoogde nieuwbouwlocaties zijn
verdichtingslocaties op eigen grond (sloop/nieuwbouw) en de
overige locaties betreffen deelname in of een eigen
marktconforme ontwikkeling waarbij dus sprake is van een
marktconforme grondprijs. Daarnaast zien de corporaties dat
de stichtingskosten toenemen. Analyse van de gemiddelde
stichtingskosten van 328 van de 447 woningen die in de U16
zijn opgeleverd in 2019 (o.b.v. dPi) laat gemiddelde
stichtingskosten van € 199.977 per woning zien. Volgens de
Monitor Nieuwe Sociale Huurwoningen van 2019 (bijlage bij
kamerstuknummer 32847-520) bedroegen de gemiddelde
stichtingskosten van een sociale huurwoning in Nederland in
2019 € 182.000 (bij 70% appartementen). Op basis hiervan
acht de regio U16 een correctie op de landelijke cijfers
plausibel, i.c. een opslag van 10% op de stichtingskosten voor
de eigen regionale opgave (10% op 182.000 = € 200.000).
4.1.3

Duiding van de verschillen in opgaven
De verschillen in mutaties van de DAEB-voorraad tussen de
landelijke opgave en de eigen opgave zijn weergegeven in
onderstaande tabel.
In de eigen opgave van de regio is de nieuwbouwopgave
groter: bijna 40 duizend nieuwe zelfstandige DAEB-woningen
versus bijna 34 duizend in de opgave conform het landelijke
onderzoek. In de eigen opgave van de regio worden iets meer
woningen gesloopt. Het aantal verkopen ligt op nagenoeg
hetzelfde niveau. Met name door de hogere aantallen
nieuwbouw ligt de netto groei van de DAEB-voorraad in de
eigen opgave op een hoger niveau.
Tabel 4-7: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: ABF en doorrekening eigen opgave
regio

Pagina 73 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Qua financiële middelen zijn de verschillen voor de
woningbouwopgave in onderstaande tabel weergegeven. De
stichtingskosten voor de nieuwbouw van DAEB-woningen9 zijn
in de eigen opgave van de regio €2,7 miljard hoger. Het totale
saldo (netto kosten) van alle (des)investeringsbedragen ligt
daardoor ook €2,7 miljard hoger.
Tabel 4-8: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: ABF en
doorrekening eigen opgave

De verduurzamingsopgave is conform het landelijke
onderzoek. Hier zijn geen verschillen in. Voor de totale opgave
wordt het financiële verschil dan ook uitsluitend veroorzaakt
door een duurdere woningbouwopgave in de eigen opgave.
Tabel 4-9: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

4.1.4

Duiding van de opgaven door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de
landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.
De opgave voor de corporaties in de regio Utrecht is ten
opzichte van de landelijke opgave volgens de regio zeer groot,
met name door het zowel absoluut als relatief gezien
omvangrijke bouwprogramma.
De regio Utrecht groeit snel en is zeer aantrekkelijk.
Tegelijkertijd lopen vraag en aanbod van woningen uiteen, en
is het voor een aantal groepen lastig om in onze regio een
(betaalbare) woning te vinden die past bij hun woonbehoefte.
Daarbij is de druk op de ruimte – ook door andere ruimtelijke
opgaven – in deze regio bijzonder groot, wat noodzaakt tot
zorgvuldige integrale afwegingen. Zoals in paragraaf 4.1.1
aangegeven wil de regio de groei van de behoefte (inclusief

9

Inclusief onzelfstandige studenteneenheden en flexwoningen.
Pagina 74 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

compensatie voor sloop van woningen) accommoderen.
Recent is daartoe de plancapaciteit aanzienlijk vergroot.
De regio wil ook de in de afgelopen jaren (2017-2019)
opgelopen achterstand in de productie van sociale
huurwoningen inhalen.
De regio Utrecht heeft geen overmaat in het sociale segment
en kent een grote vraag naar betaalbare woningen. Op basis
van eigen onderzoek en de vertaling daarvan in lokale
woonvisies is de sociale opgave voor de regio als geheel
bepaald 30% netto van het totale bouwprogramma. Lokaal
kunnen er uiteraard verschillen zijn. Gecompenseerd voor de
gemiddelde verkoop en sloop (cf. dPi’s van de corporaties) én
de opgelopen achterstand van de afgelopen jaren betekent
dat in casu 2.650 woningen per jaar.
De regio, en bij uitstek de stad Utrecht heeft een zeer grote
aantrekkingskracht op studenten uit binnen- en buitenland.
Mede in lijn met het recent gesloten Utrechtse Convenant
Studentenhuisvesting ziet de regio daardoor ook een grote
opgave op het gebied van studentenhuisvesting.
Door de toegenomen spanning op de woningmarkt is de
afgelopen tijd een deel van de bestaande voorraad
huurwoningen in de (vrije sector) middencategorie
opgeschoven naar het duurdere segment. Omdat de inkomens
niet hard genoeg gestegen zijn, zijn de keuzemogelijkheden
voor middeninkomens navenant afgenomen. Dit heeft als
gevolg dat beroepsgroepen die de regio graag aan zich bindt
om de economie krachtig te houden zich niet meer kunnen
vestigen en daarnaast dat er een slechtere menging van
wijken tot stand komt. Om deze redenen kent de regio een
specifieke volkshuisvestelijke opgave voor de middenhuur.
Met name voor het lagere middensegment hebben de
corporaties een belangrijke rol. Wel is het zo dat, wanneer
investeringen in dit segment (niet-DAEB) ten koste zouden
gaan van die in het sociale segment (DAEB), de
woningcorporaties in de praktijk zullen kiezen voor de DAEBinvesteringen, die primair worden geacht.
Een bijzonder kenmerk van de regio, ten slotte, is ook dat het
aanmerkelijk duurder is om nieuwbouw te realiseren dan
landelijk gemiddeld het geval is. In paragraaf 4.1.1. is dat
reeds onderbouwd. De regio U16 ziet het daarom als
noodzakelijk om te werken met een opslag van 10% op de
stichtingskosten.
4.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de regio U16. In de eerste sub paragraaf
wordt de haalbaarheid van de opgave voor de regio
besproken, waarbij zowel de resultaten van de haalbaarheid
worden gepresenteerd bij de opgave die volgt uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes, alsook de

Pagina 75 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

resultaten van de haalbaarheid bij de opgave die volgt uit de
eigen regionale opgave. Voor de uitgangspunten bij de
bepaling van de haalbaarheid verwijzen wij u naar het
hoofdrapport van de motie Ronnes en voor meer specifieke
informatie naar de onderliggende rapportage over de
financiële haalbaarheid (WSW). In de eerste paragraaf worden
achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf worden ook verklaring gegeven voor de
verschillen in realisatiepotentieel tussen de regionale opgave
conform het landelijke onderzoek en de eigen regionale
opgave. Daarbij wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. Tot slot is in de tweede sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de haalbaarheid
van de opgaven opgenomen.
4.2.1

Doorrekening regionale opgave
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek. De gele lijn geeft het
verloop weer bij corporaties uit de regio bij de eigen regionale
opgave.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de regio U16
relatief goed is. De startpositie voor de LTV en ICR zijn beide
beter dan het landelijke gemiddelde. Vanaf 2028 is er op
regioniveau echter onvoldoende investeringscapaciteit bij de
regionale opgave bepaald in het landelijke onderzoek. Bij de
eigen regionale opgave loopt de regio twee jaar eerder tegen
haar grenzen aan. Uit onderstaande figuren volgt dat de regio
financieel niet in staat is om de hele opgave op te pakken.
Figuur 4-9: Verloop LTV en ICR

Pagina 76 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de regio U16 bedraagt in het landelijke
onderzoek € 9 miljard tot en met 2035. Deze opgave is als
volgt opgebouwd:
Tabel 4-10: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze lijn geeft de opgave weer voor de regio
conform het landelijke onderzoek. De grijze staafjes geven de
opgave voor de regio weer conform de eigen regionale
opgave. Vervolgens geeft de gele lijn weer welk aandeel van
de opgave conform het landelijke onderzoek door de regio
gerealiseerd kan worden. De blauwe staafjes geven aan welk
aandeel van de eigen regionale opgave gerealiseerd kan
worden.
Bij de eigen regionale opgave is de opgave voor de regio U16
berekend op € 12 miljard tot en met 2035. In de eerste jaren
is het merendeel van de opgave financieel haalbaar is. Vanaf
2026 lopen opgave en realisatie echter steeds verder uiteen
en kunnen corporaties niet méér doen, ook al ligt er een
opgave.
Figuur 4-10: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De gele lijn geeft daarbij de
cumulatie van niet gerealiseerde investeringen weer bij de
Pagina 77 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

opgave die voor de regio is bepaald in het landelijke
onderzoek. De blauwe staafjes geven de cumulatie van de niet
gerealiseerde investeringen weer bij de eigen regionale
opgave.
In onderstaande figuur is wederom te zien dat vanaf 2026 het
aandeel niet gerealiseerde investeringen sterk toeneemt met
circa € 500 miljoen per jaar. In de regionale opgave conform
het landelijke onderzoek lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 3 miljard, ofwel circa € 31.000 per
VHE. In de eigen regionale opgave lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 6 miljard, ofwel circa € 54.000 per
VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de niet gerealiseerde
investering per VHE gemiddeld € 14.000.
De reden voor het grotere aandeel niet te realiseren
investeringen in de eigen regionale opgave is de keuze voor
het aangepaste bouwprogramma. Samen met de opslag op de
stichtingskosten leidt dit tot een extra beslag van circa € 2
miljard op investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden.
De extra studentenhuisvestingsopgave leidt tot een extra
beslag van circa € 0,4 miljard op investeringen die niet
gerealiseerd kunnen worden. De verminderde afdracht vanuit
de DAEB-tak leidt tot een extra beslag van circa € 0,15
miljard op investeringen die niet gerealiseerd kunnen worden.
Figuur 4-11: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De gele lijn geeft het verloop van het
realisatiepercentage weer voor de regionale opgave die is
bepaald conform het landelijke onderzoek. De blauwe staafjes
geven het verloop van het realisatiepercentage weer voor de
eigen regionale opgave.

Pagina 78 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de regio U16 conform het landelijke onderzoek berekend op
62%. Bij de eigen regionale opgave zakt dit
realisatiepercentage nog verder terug tot 48%.
Figuur 4-12: Realisatiepercentage

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de eigen
regionale opgave.
In de figuur is te zien dat vanaf 2026 de investeringsruimte
gestaag afneemt en daalt tot 150 miljoen per jaar. In de
eerste jaren is er sprake van vooral nieuwbouw, maar
wanneer de investeringscapaciteit is benut neemt de
nieuwbouw af. De opgave voor verduurzaming neemt toe
vanaf 2025. De operationele kasstroom neemt over de jaren
af, te zien in de lichtgroene staaf.

Pagina 79 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 4-13: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

4.2.2

Duiding van de haalbaarheid door de regio
Het onderzoek laat zien dat de opgave voor de U16 fors groter
is dan het landelijke gemiddelde, het is in relatief opzicht zelfs
de grootste opgave van het land. Het eigen regionale
programma zorgt voor een nog grotere opgave. De behoefte
aan betaalbare woningen (in zowel huur als koop) is al
bijzonder groot en de regio verwacht dat die eerder groter dan
kleiner zal worden.
De middelen van de U16-corporaties zijn echter niet
significant groter dan gemiddeld. Dat leidt ertoe dat de U16corporaties veel sneller - tussen 2025 en 2028, afhankelijk
van de variant (U16 eigen opgave versus U16 cf. landelijke
bronnen) - aan het maximum van hun vermogensinzet zitten
dan het landelijke gemiddelde. Nader te onderzoeken is
daarbij welke invloed de verkoop van corporatiewoningen
heeft op de financiële ruimte. Doorrekenen van een scenario
met 50% minder verkopen – vanuit maatschappelijk oogpunt
en spreiding van de voorraad ingegeven – moet dat inzicht
bieden.
De sociale opgave kan zowel in de regionale opgave conform
het landelijke onderzoek als met de eigen regionale opgave
niet volledig worden gerealiseerd (respectievelijk 62% en
48%). Daarmee zijn de corporaties ook niet in staat om een
substantiële - en zeer gewenste - bijdrage te leveren aan de
realisatie van woningen in het (lage) middensegment.

Pagina 80 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Belangrijk is ook om aan te geven dat het voor de financiële
positie van corporaties voor de lange termijn niet gewenst is
dat zij op de limiet van de LTV en ICR opereren, omdat
tegenvallers niet kunnen worden opgevangen zonder ingrepen
van de AW en WSW. Corporaties hanteren daarom tevens
eigen grens- of signaalwaarden. Dat zet de haalbaarheid van
de opgave verder onder druk.
Voorts is een visie op de kasstroom in relatie tot de
investeringsopgave wenselijk. De investeringen in de voorraad
(duurzaamheid) worden bijvoorbeeld in een gezonde situatie
gefinancierd vanuit de operationele kasstroom. Voor de lange
termijn is het niet goed om hiervoor leningen aan te trekken,
maar de vraag vanuit de opgave zorgt voor druk om dit
instrument te hanteren.
De sociale opgave staat tevens onder druk doordat de
verwervingskosten in deze hoge drukregio erg hoog zijn. Dat
wordt mede veroorzaakt doordat gemeenten maar beperkt
grond in eigendom hebben. Goedkope locaties zijn daarom
schaars.
Tot slot wordt de verevening van de investeringen (afgezien
van duurzaamheid) binnen de woningmarktregio in het
rapport als vanzelf verondersteld. Hier zitten nogal wat haken
en ogen aan, wat overigens voor alle woningmarktregio’s
geldt.

Pagina 81 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

5

Stedelijk Gebied Eindhoven

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor het Stedelijk Gebied Eindhoven
(SGE). Het Stedelijk Gebied Eindhoven is één van de vier
subregio’s binnen de woningwetregio Metropoolregio
Eindhoven. Tot deze regio behoren de volgende gemeenten:
Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot,
Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. In dit hoofdstuk
worden de opgaven op het niveau van het Stedelijk Gebied
Eindhoven gepresenteerd. De haalbaarheid wordt echter op
het niveau van de woningwetregio gepresenteerd, aangezien
dit het laagste niveau voor het rekenmodel is om betrouwbare
uitkomsten te genereren.
5.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor het
Stedelijk Gebied Eindhoven. In de eerste sub paragraaf wordt
de opgave voor de regio besproken, zoals deze volgt uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes. De opgave is
onderverdeeld in een opgave in de DAEB-woningvoorraad
(nieuwbouw, sloop, verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
sub paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de tweede sub paragraaf wordt de eigen
regionale opgave gepresenteerd zoals deze door de regio zelf
is aangedragen. Daartoe worden allereerst de elementen
besproken die in de eigen regionale opgave afwijken ten
opzichte van de opgave die voor de regio bepaald is conform
het landelijke onderzoek. In de derde sub paragraaf worden
de verschillen gepresenteerd in aantallen en bedragen tussen
de opgave voor de regio bepaald in het landelijke onderzoek
en de eigen regionale opgave. Tot slot is in de vierde sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de bepaalde
opgaven opgenomen.

Pagina 82 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

5.1.1

Regionale opgave conform landelijk onderzoek
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Als gevolg daarvan zal het woningtekort de eerste
jaren naar verwachting nog toenemen. Vanaf 2025 ligt de
groei van de woningvoorraad boven de huishoudensgroei en
begint het woningtekort af te nemen. In het begin van de
jaren 2030 is het huidige woningtekort deels ingelopen en ligt
de groei van het aantal huishoudens een stuk lager dan de
eerstkomende jaren. Als gevolg daarvan daalt de benodigde
en verwachte groei van de woningvoorraad vanaf begin jaren
2030.
Figuur 5-1: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 55 duizend toe. De groei van het aantal
huishoudens bedraagt 35 duizend. Het aantal woningen neemt
in de periode als geheel per saldo sterker toe met bijna 39
duizend, doordat ook een deel van het woningtekort wordt
ingehaald.
Tabel 5-1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Pagina 83 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
bijna 70 duizend nu tot ruim 74 duizend in 2035. De groei van
de DAEB-voorraad ligt in de jaren vanaf 2025 structureel op
een hoger niveau dan de eerstkomende jaren. Tegen die tijd
ligt de nieuwbouw op een hoger niveau (net als de nieuwbouw
van de totale woningvoorraad, zie hierboven). De aantallen
verkopen verschillen minder tussen de jaren.
Figuur 5-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Bekeken per tijdvak ligt de nieuwbouw het hoogst in de
periode 2025 t/m 2029. Daardoor is de netto groei (saldo)
dan ook het grootst: ruim 2 duizend woningen. In de andere
vijfjarige perioden zijn dat er 1.200 per periode. Bij sloop en
verkopen zijn de verschillen tussen de perioden kleiner dan bij
de nieuwbouw.

Pagina 84 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 5-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van 500
onzelfstandige studenteneenheden en moeten 400 woningen
aangepast worden voor huishoudens met een zware
mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen behelst 2,7
duizend van dergelijke woningen.
Tabel 5-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen ruim €2,9 miljard in de periode 2020 t/m
2034. Gemiddeld per jaar gaat het om €195 miljoen. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €70 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen ruim €1 miljard. Het saldo van
alle kosten en opbrengsten bedraagt bijna €2 miljard in 2020
t/m 2034. Gemiddeld per jaar is dat ruim €130 miljoen.

Pagina 85 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Tabel 5-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten10.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 39% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 45% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
resterende woningen gaan over op een warmtenet met
lagetemperatuurbron. De aannames voor de aardgasvrije
warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse Leidraad (PBL)
op basis van de nationale kosten.

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
10

Pagina 86 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 700 woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 1.200 in de periode daarna en 1.600
in 2030 t/m 2034.
Figuur 5-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Pagina 87 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 5-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt per periode. In de eerste tien jaar gaat 69% van de
woningen over op een elektrische warmtepomp. In de periode
daarna zullen meer woningen overgaan op een warmtenet
(zowel LT-bron als MT/HT-bron). Het aandeel elektrische
warmtepomp wordt dan kleiner.
Figuur 5-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal €590 miljoen. Het grootste deel daarvan – €330
miljard – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €120 miljoen en de bijkomende
kosten €140 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld bijna €40 miljoen per jaar.

Pagina 88 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Tabel 5-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo bijna €2,6 miljard over
de periode 2020 t/m 2034 als geheel. Bijna €2 miljard ofwel
77% van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave.
Wel wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk
verantwoordelijk voor een steeds groter deel van het totaal:
de jaarlijkse nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl
het jaarlijkse aantal te verduurzamen woningen toeneemt.

Pagina 89 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort (DAEB +
niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en
middelen (ABF)

5.1.2

Eigen regionale opgave
Bij de bepaling van de eigen opgave voor de regio, heeft het
Stedelijk Gebied Eindhoven aansluiting gezocht bij de opgave
voor de regio zoals die in het landelijke onderzoek is bepaald.
Als eigen opgave voor de regio heeft de regio daarbij drie
wijzigingen aangedragen.
Liquiditeitsoverdracht niet-DAEB aan DAEB 50%
Voor de eigen regionale opgave heeft het Stedelijk Gebied
Eindhoven gekozen om de variant liquiditeitsoverdracht nietDAEB aan DAEB 50% aan te houden conform de variant uit
het landelijke onderzoek. De reden voor deze aanpassing is
dat het Stedelijk Gebied Eindhoven een aanzienlijke opgave in
het middenhuursegment heeft, waarvoor ook afspraken in de
woondeal zijn opgenomen. Derhalve wenst het Stedelijk
Gebied Eindhoven ook een deel van de middelen uit de nietDAEB tak in te zetten voor deze opgave. Bij deze variant
wordt slechts 50% in plaats van 100% van de overtollige
middelen in de niet-DAEB tak overgedragen aan de DAEB.
Een aangepast bouwprogramma
Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft gekozen voor de
aanlevering van een aangepast bouwprogramma conform de
regionale ramingen. De regionale ramingen voor de regio zijn
gebaseerd op het feit dat momenteel ongeveer een derde van
alle woningen in de regio eigendom is van een
woningcorporatie. De ambitie van het Stedelijk Gebied
Eindhoven is om dit aandeel op termijn constant te houden,
zodat ze een evenredige bijdrage kunnen blijven leveren aan

Pagina 90 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

de huisvesting van de doelgroep van beleid. De regionale
ramingen laten daarbij een groei van ongeveer 39.000
huishoudens zien in de periode tot 2035. Een derde deel
daarvan is 13.000 woningen. Dit aantal DAEB woningen heeft
de regio aangedragen voor de eigen regionale opgave in
plaats van het nu becijferde aantal van 4.500 woningen.
Een aangepaste verduurzamingsopgave
Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft moeite met de wijze
waarop de verduurzamingsopgave in het landelijke onderzoek
is doorgerekend. Concreet hebben zij bezwaar tegen het
uitgangspunt in het landelijke onderzoek dat voor
investeringen in verduurzaming op termijn een kostenreductie
van 12,5% is ingerekend, terwijl de corporaties de kosten in
de praktijk juist zien stijgen. In de eigen regionale opgave is
derhalve geen kostenreductie ingerekend voor de
investeringen in de verduurzamingsopgave. Daarnaast heeft
het Stedelijk Gebied Eindhoven vraagtekens bij de aansluiting
van bijna 60% van de woningvoorraad op een 70 graden
warmtenet gezien de beperkte industriële activiteit in de regio
en de mogelijkheden om dan warmtenetten met een
temperatuur van 70 graden te realiseren. In dit kader zijn in
de eigen regionale opgave alle warmtenetten met een
temperatuur van 70 graden omgezet in warmtenetten met
een temperatuur van 50 graden en bijbehorende hogere
kosten voor de verduurzamingsopgave.
5.1.3

Duiding van de verschillen in opgaven
De verschillen in mutaties van de DAEB-voorraad tussen de
landelijke opgave en de eigen opgave zijn weergegeven in
onderstaande tabel. In de eigen opgave van de regio is de
nieuwbouwopgave groter: ruim 23 duizend nieuwe
zelfstandige DAEB-woningen versus bijna 15 duizend in de
opgave conform het landelijke onderzoek. De aantallen sloop
en verkoop verschillen niet. Door de hogere aantallen
nieuwbouw ligt de netto groei van de DAEB-voorraad in de
eigen opgave op een hoger niveau.
Tabel 5-7: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: ABF en doorrekening eigen opgave
regio

Qua financiële middelen zijn de verschillen voor de
woningbouwopgave in onderstaande tabel weergegeven. De
stichtingskosten voor de nieuwbouw van DAEB-woningen11
zijn in de eigen opgave van de regio €1,7 miljard hoger. Het

11

Inclusief onzelfstandige studenteneenheden en flexwoningen.
Pagina 91 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

totale saldo (netto kosten) van alle (des)investeringsbedragen
ligt daardoor ook €1,7 miljard hoger.
Tabel 5-8: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: ABF en
doorrekening eigen opgave

De verduurzamingsopgave verschilt van het landelijke
onderzoek. De kosten hiervoor komen hoger uit: €700 miljoen
versus €590 miljoen. Voor de totale opgave wordt het
financiële verschil dan ook veroorzaakt door zowel een
duurdere woningbouwopgave als een duurdere
verduurzamingsopgave in de eigen opgave.
Tabel 5-9: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort, 2020
t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

5.1.4

Duiding van de opgave door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de
landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.
Voorraad
Het Stedelijk Gebied Eindhoven is economisch sterk in
ontwikkeling en heeft als gevolg daarvan een grote
aantrekkingskracht op woningzoekenden. Mede daardoor ziet
de regio de vraag naar sociale huurwoningen sterk toenemen.
De regio wil in deze behoefte (blijven) voorzien door ook de
komende decennia ongeveer een derde van het
woningbouwprogramma in het DAEB-segment te realiseren.
Vanuit het oogpunt van leefbaarheid en gedifferentieerde
woonmilieus wil de regio deze opgave zo goed mogelijk over
de regio spreiden. Alle gemeenten in het Stedelijk Gebied
Eindhoven zetten zich daarom in voor het (tegen een
aanvaardbare grondprijs) beschikbaar stellen van
bouwlocaties aan woningcorporaties en voor het versnellen
van planologische procedures. Recent zijn de corporaties en
gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven gezamenlijk een
pilot gestart voor de ontwikkeling van een gestandaardiseerde
Pagina 92 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

sociale huurwoning. Hiermee wil de regio bereiken dat de
bouwkosten per woning afnemen en nieuwe woningen sneller
kunnen worden opgeleverd. Voldoende investeringscapaciteit
-ook op langere termijn- is en blijft echter een voorwaarde om
geplande ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen
realiseren.
In de regionale opgave van het landelijke onderzoek is de
groeiopgave van de regio in de DAEB-voorraad tot 2035
berekend op netto 4.500 woningen. Dit is aanmerkelijk minder
dan een derde deel van de geplande woningbouwproductie in
deze periode. In de woondeal zet de regio samen met de
rijksoverheid in op een netto-groei van 27.000 woningen in de
periode 2019 tot en met 2023. Voor de periode tot 2035 gaat
de regio uit van een netto-groei van ca. 39.000 woningen.
Wanneer er in deze periode per saldo slechts 4.500 DAEBwoningen zouden worden toegevoegd, zou het aandeel van dit
segment in de totale woningvoorraad met ca. 3% afnemen.
Gezien de sterk groeiende vraag naar sociale huurwoningen
vindt de regio dit niet wenselijk. Daarom pleit de regio voor
voldoende investeringscapaciteit voor de realisatie van
tenminste 13.000 extra DAEB-woningen in de periode tot
2035, zodat het aandeel van dit segment in de totale
woningvoorraad constant kan blijven.
Verduurzaming
In een eerdere fase van het onderzoek heeft de regio
daarnaast een aantal kanttekeningen geplaatst bij de
berekening van de verduurzamingsopgave. De regio ziet dat
deze grotendeels in het landelijke onderzoek zijn
overgenomen. Op het punt van de kostenreductie door
verduurzaming blijf de regio echter van mening verschillen
met het landelijke onderzoek: het onderzoeksrapport gaat uit
van een kostenreductie van 12,5%, terwijl de
woningcorporaties in het Stedelijk Gebied Eindhoven deze
kosten in de praktijk juist zien stijgen.
In het onderzoeksmodel is een zekere rangorde (‘waterval’)
aangebracht in de bestedingsdoelen van woningcorporaties.
Deze suggereert dat corporaties prioriteit geven aan
investeren in duurzaamheid boven investeren in uitbreiding
van de woningvoorraad. Hoewel wij als samenwerkende
gemeenten en corporaties de verduurzamingsambities van de
corporatiesector actief ondersteunen, beschouwen wij
betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende woningen
als dé kerntaak van corporaties. Investeren in verduurzaming
mag ons inziens niet ten koste gaan van deze kerntaak.
Middenhuur
De Woondeal voor het Stedelijk Gebied Eindhoven bevat
specifieke afspraken over behoud en uitbreiding van de
voorraad middenhuurwoningen. Binnenkort start de regio met
de nadere uitwerking van deze opgave. Via een
versnellingstafel en een middenhuurtafel werkt de regio toe

Pagina 93 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

naar lokaal en regionaal beleid dat snelle realisatie van
middenhuurwoningen stimuleert.
De regio streeft ernaar om bij de realisatie van deze drie
opgaven samen op te trekken met de provincie Noord-Brabant
en de rijksoverheid, zodat de verschillende bestuurslagen
elkaar kunnen aanvullen en versterken.
5.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de woningwetregio Metropoolregio
Eindhoven, waar het Stedelijk Gebied Eindhoven onderdeel
van uitmaakt. De reden hiervoor is dat dit het laagste niveau
voor het rekenmodel is om betrouwbare uitkomsten te
genereren. In de eerste sub paragraaf wordt de haalbaarheid
van de opgave voor de regio besproken, waarbij zowel de
resultaten van de haalbaarheid worden gepresenteerd bij de
opgave die volgt uit het landelijke onderzoek naar de motie
Ronnes, alsook de resultaten van de haalbaarheid bij de
opgave die volgt uit de eigen regionale opgave. Voor de
uitgangspunten bij de bepaling van de haalbaarheid verwijzen
wij u naar het hoofdrapport van de motie Ronnes en voor
meer specifieke informatie naar de onderliggende rapportage
over de financiële haalbaarheid (WSW). In de eerste paragraaf
worden achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf worden ook verklaring gegeven voor de
verschillen in realisatiepotentieel tussen de regionale opgave
conform het landelijke onderzoek en de eigen regionale
opgave. Daarbij wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. Tot slot is in de tweede sub
paragraaf de algemene visie van de regio op de haalbaarheid
van de opgaven opgenomen.

5.2.1

Doorrekening regionale opgave
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek. De gele lijn geeft het
verloop weer bij corporaties uit de regio bij de eigen
aangeleverde opgave.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de
Metropoolregio Eindhoven goed is. De startpositie voor de LTV
en ICR zijn beide beter dan het landelijke gemiddelde. Vanaf
2029 is er op regioniveau echter onvoldoende
investeringscapaciteit bij de regionale opgave bepaald in het

Pagina 94 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

landelijke onderzoek. Bij de eigen regionale opgave loopt de
regio drie jaar eerder tegen haar grenzen aan. Uit
onderstaande figuren volgt dat de Metropoolregio Eindhoven
financieel niet in staat is om de hele opgave op te pakken.
Figuur 5-9: Verloop LTV en ICR

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de Metropoolregio Eindhoven is in het
landelijke onderzoek berekend op € 6 miljard tot en met
2035. Deze opgave is als volgt opgebouwd:
Tabel 5-10: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze lijn geeft de opgave weer voor de regio
conform het landelijke onderzoek. De grijze staafjes geven de
opgave voor de regio weer conform de eigen regionale
opgave. Vervolgens geeft de gele lijn weer welk aandeel van
de opgave conform het landelijke onderzoek door de regio
gerealiseerd kan worden. De blauwe staafjes geven aan welk
aandeel van de eigen regionale opgave gerealiseerd kan
worden.
In de eigen regionale opgave bedraagt de totale opgave voor
de Metropoolregio Eindhoven € 8 miljard tot en met 2035. In
de eerste jaren is het merendeel van de opgave financieel
haalbaar is. Vanaf 2026 lopen opgave en realisatie echter
steeds verder uiteen en kunnen corporaties niet méér doen,
ook al ligt er een opgave.

Pagina 95 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-10: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De gele lijn geeft daarbij de
cumulatie van niet gerealiseerde investeringen weer bij de
opgave die voor de regio is bepaald in het landelijke
onderzoek. De blauwe staafjes geven de cumulatie van de niet
gerealiseerde investeringen weer bij de eigen regionale
opgave.
In onderstaande figuur is wederom te zien dat vanaf 2026 het
aandeel niet gerealiseerde investeringen sterk toeneemt met
circa € 300 miljoen per jaar. In de regionale opgave conform
het landelijke onderzoek lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 1 miljard, ofwel circa € 11.500 per
VHE. In de eigen regionale opgave lopen de niet gerealiseerde
investeringen op tot circa € 3,5 miljard, ofwel circa € 36.000
per VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de niet
gerealiseerde investering per VHE gemiddeld € 14.000.
De reden voor het grotere aandeel niet te realiseren
investeringen in de eigen regionale opgave is het aangepaste
bouwprogramma. Het aangepaste bouwprogramma leidt tot
een extra beslag van circa € 1,7 miljard op investeringen die
niet gerealiseerd kunnen worden. De aangepaste
verduurzamingsopgave leidt tot een extra beslag van circa €
0,5 miljard op investeringen die niet gerealiseerd kunnen
worden. De verminderde afdracht vanuit de DAEB-tak leidt tot
een extra beslag van circa € 0,1 miljard op investeringen die
niet gerealiseerd kunnen worden.

Pagina 96 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 5-11: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De gele lijn geeft het verloop van het
realisatiepercentage weer voor de regionale opgave die is
bepaald conform het landelijke onderzoek. De blauwe staafjes
geven het verloop van het realisatiepercentage weer voor de
eigen regionale opgave.
Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de woningwetregio Metropoolregio Eindhoven conform het
landelijke onderzoek berekend op 82%. Bij de door de regio
aangedragen opgave zakt dit realisatiepercentage echter terug
tot 57%.
Figuur 5-12: Realisatiepercentage

Pagina 97 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de eigen
regionale opgave.
In de figuur is te zien dat vanaf 2026 de investeringsruimte
gestaag afneemt en daalt tot 150 miljoen per jaar. In de
eerste jaren is er sprake van vooral nieuwbouw, maar
wanneer de investeringscapaciteit is benut neemt de
nieuwbouw af. De opgave voor verduurzaming neemt toe
vanaf 2025. De operationele kasstroom neemt over de jaren
af, te zien in de lichtgroene staaf.
Figuur 5-13: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

5.2.2

Duiding van de haalbaarheid door de regio
In paragraaf 5.1.3 heef de regio het volgende aangegeven:
a. De regio verschilt met de onderzoekers van mening over
de omvang van de woningbouwopgave in het DAEBsegment in de regio;
b. De regio is er nog niet van overtuigd dat verduurzaming
zal leiden tot kostenreductie.
Het onderzoeksrapport maakt inzichtelijk dat zowel in het
landelijke onderzoek (+4.500 woningen en kostenreductie
door verduurzaming) als in het door de regio aangedragen
alternatieve scenario (+13.000 woningen en geen
kostenreductie) de grenzen van de investeringscapaciteit van
de woningcorporaties in het Stedelijk Gebied Eindhoven
binnen afzienbare tijd in zicht komen. In het eigen scenario
gebeurt dit drie jaar eerder (in 2026) dan in het landelijke
scenario voor de regio (in 2029).

Pagina 98 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

De regio merkt hierbij nog op dat de eigen opgave om
technische redenen grotendeels is berekend op het
schaalniveau van de Metropool Regio Eindhoven (MRE). Het
Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) omvat slechts 9 van de 21
gemeenten in de Metropoolregio, waaronder de twee grootste
steden Eindhoven en Helmond. De overige gemeenten binnen
de Metropoolregio Eindhoven hebben overwegend een
landelijk karakter en een overzichtelijker opgave in het DAEBsegment. De opgaven en mogelijkheden in de MREgemeenten die niet tot het Stedelijk Gebied Eindhoven
behoren, vertroebelen daarmee het beeld. Dit maakt het
aannemelijk dat een berekening op het niveau van het
Stedelijk Gebied Eindhoven (hoewel technisch niet mogelijk)
zou uitwijzen dat de grenzen van de investeringscapaciteit al
vóór 2026 in zicht komen. Naar het inzien van de regio
onderschrijft dit de noodzaak om de investeringscapaciteit van
woningcorporaties zo spoedig mogelijk te vergroten.

Pagina 99 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

6

Woondealregio gemeente Groningen

In dit hoofdstuk worden de opgaven en de haalbaarheid van
de opgaven besproken voor de woningwetregio Groningen –
Drenthe. De opbouw van dit hoofdstuk is tot stand gekomen
uit overleg met enkel het woondealregio gemeente Groningen.
Aangezien de gemeente Groningen heeft aangegeven dat de
regionale verschillen binnen de woningwetregio groot zijn,
heeft deze regio ervoor gekozen om geen eigen regionale
opgave aan te dragen, maar om de verschillen binnen de
woningwetregio in beeld te brengen. De opbouw van dit
hoofdstuk zal daarmee afwijken van de opbouw van de
voorgaande hoofdstukken. In dit hoofdstuk worden de
opgaven en de haalbaarheid van de opgaven van de
woningwetregio uitgesplitst in drie deelregio’s, te weten:
Gemeente Groningen: gemeente Groningen
Aardbevingsgebied: Zie bijlage 1 voor afbakening
Overig Groningen – Drenthe: Alle gemeenten in de
provincies Groningen en Drenthe exclusief de gemeente
Groningen en de afbakening van het aardbevingsgebied
6.1

Opgaven
In deze paragraaf worden de opgaven weergegeven voor de
woningwetregio Groningen - Drenthe, zoals deze volgt uit het
landelijke onderzoek naar de motie Ronnes. De opgave is
onderverdeeld in een opgave in de DAEB-woningvoorraad
(nieuwbouw, sloop, verkoop en woningaanpassing) en een
verduurzamingsopgave. De gepresenteerde opgave in deze
paragraaf betreft een weergave van het zogenaamde
middenscenario. In dit scenario is uitgegaan van een
gemiddelde demografische ontwikkeling (conform CBSprognose), gemiddelde inkomensontwikkeling (inflatie +
0,4%) en gemiddelde kostenreductie van 12,5% in de
verduurzamingsopgave. Voor nadere uitgangspunten bij het
bepalen van de opgave verwijzen wij u naar het hoofdrapport
van de motie Ronnes en voor meer specifieke informatie naar
de onderliggende rapportage over de maatschappelijke
opgaven (ABF). In de eerste sub paragraaf wordt de opgave
voor de gemeente Groningen besproken. In de tweede sub
paragraaf wordt de opgave van het aardbevingsgebied
besproken. In de derde sub paragraaf wordt de opgave voor
overig Groningen - Drenthe besproken. Tot slot is in de vierde
sub paragraaf de algemene visie van de woondealregio
gemeente Groningen op de bepaalde opgaven uit het
landelijke onderzoek opgenomen.

Pagina 100 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

6.1.1

Opgave gemeente Groningen
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens zal de
eerstkomende jaren sterker zijn dan de groei van het aantal
woningen. Vanaf 2025 ligt de groei van de woningvoorraad
boven de huishoudensgroei en begint het woningtekort af te
nemen. In het begin van de jaren 2030 is het huidige
woningtekort deels ingelopen en ligt de groei van het aantal
huishoudens een stuk lager dan de eerstkomende jaren. Als
gevolg daarvan ligt de benodigde en verwachte groei van de
woningvoorraad tegen die tijd beduidend lager dan de
eerstkomende jaren.
Figuur 6-12: Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad,
2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen (ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 16 duizend toe. De groei van het aantal
huishoudens bedraagt ruim 10,5 duizend. Het aantal
woningen neemt in de periode als geheel per saldo sterker toe
met 13,4 duizend.
Tabel 6-1: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo toe van
36,6 duizend nu tot ruim 38 duizend in 2035. Binnen die

Pagina 101 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

periode is de eerste tien jaar sprake van groei en daarna (na
2030) van krimp. De jaarlijkse aantallen sloop en verkopen
liggen dan hoger dan de nieuwbouw. De nieuwbouw ligt tegen
die tijd op een beduidend lager niveau dan tot 2030 het geval
is terwijl de aantallen sloop en verkopen weinig veranderen in
de loop der tijd.
Figuur 6-2: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Bekeken per tijdvak ligt de nieuwbouw het hoogst in de eerste
twee vijfjarige perioden. In het laatste tijdvak ligt de
nieuwbouw op een aanzienlijk lager niveau. Tegen die tijd is
sprake van een krimp van de voorraad.
Tabel 6-2: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Pagina 102 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 is behoefte aan nieuwbouw van 700
onzelfstandige studenteneenheden en moeten 300 woningen
aangepast worden voor huishoudens met een zware
mobiliteitsbeperking. De opgave aan flexwoningen behelst
3.600 van dergelijke woningen.
Tabel 6-3: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen, flexwoningen en onzelfstandige studenteneenheden
samen bedragen €1,5 miljard in de periode 2020 t/m 2034.
Gemiddeld per jaar gaat het om ruim €100 miljoen. De
sloopkosten zijn over de periode als geheel €40 miljoen. De
verkoopopbrengsten bedragen ruim €400 miljoen. Het saldo
van alle kosten en opbrengsten bedraagt ruim €1,1 miljard in
2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar is dat €75 miljoen.
Figuur 6-3: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Pagina 103 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-4: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten12.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt ruim 15%
van de woningen een elektrische warmtepomp en gaat 72%
over op een warmtenet met een midden- of
hogetemperatuurbron. De resterende woningen gaan over op
een warmtenet met lagetemperatuurbron. De aannames voor
de aardgasvrije warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse
Leidraad (PBL) op basis van de nationale kosten.
Figuur 6-4: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
12

Pagina 104 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 300 DAEB-woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 600 in 2030 t/m 2034.
Figuur 6-5: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Tabel 6-5: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt per periode. In de eerste tien jaar gaat 32% van de
woningen over op een elektrische warmtepomp. In de periode
daarna zullen meer woningen overgaan op een warmtenet
(zowel LT-bron als MT/HT-bron). Het aandeel elektrische
warmtepomp wordt dan kleiner.

Pagina 105 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-6: Verdeling woningen naar aardgasvrije warmtebron
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal €110 miljoen. Het grootste deel daarvan – €60
miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €20 miljoen en de bijkomende kosten
€30 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld €7 miljoen per jaar.
Figuur 6-7: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Pagina 106 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-6: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo ruim €1,2 miljard over
de periode 2020 t/m 2034 als geheel. Ruim €1,1 miljard ofwel
91% van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave.
Wel wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk
verantwoordelijk voor een steeds groter deel van het totaal:
de jaarlijkse nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl
het jaarlijkse aantal te verduurzamen woningen toeneemt.
Figuur 6-8: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort (DAEB +
niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en
middelen (ABF)

6.1.2

Opgave aardbevingsgebied
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens loopt in de
komende jaren terug naar 0 en zal naar verwachting vanaf
begin jaren 2030 omslaan in een daling. Het aantal woningen
zal tegen die tijd ook ongeveer gelijk blijven. Voor de lange

Pagina 107 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

termijn wordt in de doorrekening uitgegaan van een voorraad
die per saldo niet van omvang verandert en van een krimp
van het aantal huishoudens die langzaam toeneemt.
Figuur 6-93: Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad,
2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen (ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 6,6 duizend af. Er is nog wel sprake van
groei van het aantal huishoudens en het aantal woningen.
Tabel 6-7: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo af van 19
duizend nu tot 17,3 duizend in 2035. In alle tijdvakken liggen
de sloop en verkopen samen hoger dan de nieuwbouw en
krimpt de DAEB-voorraad dus.

Pagina 108 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-10: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Tabel 6-8: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 moeten 150 woningen aangepast worden
voor huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking. De
opgave aan flexwoningen behelst 170 van dergelijke
woningen.

Pagina 109 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-9: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen en flexwoningen samen bedragen ruim €150
miljoen in de periode 2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar gaat
het om €10 miljoen. De sloopkosten zijn over de periode als
geheel €20 miljoen. De verkoopopbrengsten bedragen ruim
€180 miljoen. Het saldo van alle kosten en opbrengsten
bedraagt €-10 miljoen in 2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar
is dat bijna €-1 miljoen.
Figuur 6-11: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Pagina 110 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-10: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten13.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 59% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 40% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
aannames voor de aardgasvrije warmtebron zijn afgeleid uit
de Startanalyse Leidraad (PBL) op basis van de nationale
kosten.
Figuur 6-12: Verdeling woningen naar aardgasvrije
warmtebron (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
13

Pagina 111 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 300 woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 500 in 2030 t/m 2034.
Figuur 6-13: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Tabel 6-11: Aantal woningen dat aardgasvrij gemaakt wordt
(DAEB + niet-DAEB), 2020-2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt enigszins per periode. In de eerste tien jaar gaat
81% van de woningen over op een elektrische warmtepomp.
In de periode daarna zullen meer woningen overgaan op een
warmtenet. Het aandeel elektrische warmtepomp wordt dan
kleiner.

Pagina 112 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-14: Verdeling woningen naar aardgasvrije
warmtebron (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal €220 miljoen. Het grootste deel daarvan – €120
miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €40 miljoen en de bijkomende kosten
€50 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld €14 miljoen per jaar.
Figuur 6-15: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Pagina 113 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-12: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo ruim €200 miljoen over
de periode 2020 t/m 2034 als geheel. Over de periode als
geheel bezien is verduurzaming voor dat gehele bedrag
verantwoordelijk aangezien de DAEB-opgave op netto
opbrengsten (negatief saldo investeringskosten) uitkomt.
Figuur 6-16: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort (DAEB +
niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en
middelen

6.1.3

Opgave overig Groningen – Drenthe
Opgave in DAEB-woningvoorraad
Ontwikkeling totale woningvoorraad en huishoudens
De verwachte groei van het aantal huishoudens loopt in de
komende tien jaar terug naar 0 en zal vanaf begin jaren 2030
omslaan in een krimp. Het aantal woningen neemt per saldo
nog wat langer toe. Voor de lange termijn wordt in de
doorrekening uitgegaan van een voorraad die per saldo niet
Pagina 114 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

van omvang verandert en een langzaam oplopende krimp van
het aantal huishoudens.
Figuur 6-174: Ontwikkeling huishoudens, woningvoorraad en
woningtekort, 2020-2049; bron: Primos opgaven en middelen
(ABF)

In de periode 2020 tot 2035 neemt het aantal inwoners naar
verwachting met 4,6 duizend af. Er is nog wel sprake van
groei van het aantal huishoudens van bijna 15 duizend. Het
aantal woningen neemt per saldo iets sterker toe.
Tabel 6-13: Ontwikkeling bevolking, huishoudens en
woningvoorraad, 2020-2035; bron: Primos opgaven en
middelen (ABF)

Ontwikkeling DAEB-voorraad
Hierboven hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de
totale woningvoorraad. Nu kijken we specifiek naar de
ontwikkeling van de DAEB-voorraad. Het aantal zelfstandige
huurwoningen in de DAEB-voorraad neemt per saldo af van 74
duizend nu tot 68,2 duizend in 2035. In alle tijdvakken liggen
de sloop en verkopen samen hoger dan de nieuwbouw en
krimpt de DAEB-voorraad dus.

Pagina 115 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-18: Ontwikkeling en mutaties in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

In de eerste tijdvakken van vijf jaar ligt de nieuwbouw op een
hoger niveau dan in de laatste periode. De aantallen sloop en
verkopen verschillen weinig tussen de perioden. Door de
lagere nieuwbouw is de krimp van de voorraad in de laatste
periode het sterkst.
Tabel 6-14: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Overige opgaven
Naast de opgave aan zelfstandige DAEB-woningen, worden
onzelfstandige studenteneenheden, wonen met zorg en
flexwoningen als afzonderlijke opgaven onderscheiden. In de
periode tot 2035 moeten 600 woningen aangepast worden
voor huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking. De

Pagina 116 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

opgave aan flexwoningen behelst 1.300 duizend van
dergelijke woningen.
Tabel 6-15: Nieuwbouw, sloop en verkopen in DAEB-voorraad,
2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en middelen (ABF)

Cumulatieve (des)investeringen
De opgave in aantallen woningen gecombineerd met
kengetallen voor kosten (nieuwbouw, sloop en
woningaanpassingen) en opbrengsten (verkopen) leidt tot de
opgave in financiële zin. De cumulatieve kosten voor
nieuwbouw (stichtingskosten) van zelfstandige DAEBwoningen en flexwoningen samen bedragen €1,3 miljard in de
periode 2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar gaat het om ruim
€85 miljoen. De sloopkosten zijn over de periode als geheel
€60 miljoen. De verkoopopbrengsten bedragen €980 miljoen.
Het saldo van alle kosten en opbrengsten bedraagt €370
miljard in 2020 t/m 2034. Gemiddeld per jaar is dat €24
miljoen.
Figuur 6-19: (Des)investeringsbedragen miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief, 2020 t/m 2034; bron: Socrates
opgaven en middelen (ABF)

Pagina 117 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-16: (Des)investeringsbedragen in miljoenen euro’s in
DAEB-voorraad, cumulatief en per jaar, 2020 t/m 2034; bron:
Socrates opgaven en middelen (ABF)

Verduurzamingsopgave
Bij de verduurzamingsopgave gaat het om woningen in zowel
de DAEB- als de niet-DAEB-tak, exclusief woningen die al op
een warmtenet zitten14.
Alle corporatiewoningen moeten in 2050 een aardgasvrije
warmtebron hebben. In deze doorrekening krijgt 73% van de
woningen een elektrische warmtepomp en gaat 19% over op
een warmtenet met een midden- of hogetemperatuurbron. De
resterende woningen gaan over op een warmtenet met
lagetemperatuurbron. De aannames voor de aardgasvrije
warmtebron zijn afgeleid uit de Startanalyse Leidraad (PBL)
op basis van de nationale kosten.
Figuur 6-20: Verdeling woningen naar aardgasvrije
warmtebron (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2050; bron: ABF

Zoals gezegd zijn in 2050 alle corporatiewoningen van het gas
af. Dit gaat de komende dertig jaar niet elk jaar even snel. Er
is sprake van een geleidelijke versnelling in de aantallen
Woningen die al op een warmtenet zitten, worden nog wel (indien nodig)
geïsoleerd. Voor deze woningen worden in de hier berekende
verduurzamingsopgave bovendien nog wel kosten gemaakt voor het afsluiten van
de aardgasaansluiting en het overstappen op elektrisch koken. In de uitkomsten
t.a.v. kosten zijn woningen die al op een warmtenet zitten dus wel opgenomen. In
de uitkomsten t.a.v. aardgasvrije warmtebronnen zijn deze woningen niet
opgenomen.
14

Pagina 118 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

verduurzamingen per jaar. In de periode 2020 t/m 2024
worden gemiddeld 900 woningen per jaar van het gas
gehaald. Dat loopt op tot 2.100 in 2030 t/m 2034.
Figuur 6-21: Jaarlijks aantal woningen dat aardgasvrij wordt
gemaakt (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

Tabel 6-17: Aantal woningen dat aardgasvrij wordt gemaakt
(DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De verdeling van woningen over aardgasvrije warmtebron
verschilt enigszins per periode. In de eerste tien jaar gaat
90% van de woningen over op een elektrische warmtepomp.
In de periode daarna zullen meer woningen overgaan op een
warmtenet. Het aandeel elektrische warmtepomp wordt dan
kleiner.

Pagina 119 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-22: Verdeling woningen naar aardgasvrije
warmtebron (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: ABF

De kosten van het verduurzamen en aardgasvrij maken van
de bestaande voorraad in de periode 2020 t/m 2034 bedragen
in totaal €930 miljoen. Het grootste deel daarvan – €530
miljoen – bestaat uit kosten voor de installaties. De
isolatiekosten bedragen €180 miljoen en de bijkomende
kosten €220 miljoen. In de periode tot 2035 zijn de
verduurzamingskosten gemiddeld €62 miljoen per jaar.
Figuur 6-23: Cumulatieve kosten verduurzaming in miljoenen
euro’s naar kostensoort (DAEB + niet-DAEB), 2020 t/m 2034;
bron: ABF

Pagina 120 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Tabel 6-18: Kosten verduurzaming in miljoenen euro’s naar
kostensoort, cumulatief en per jaar (DAEB + niet-DAEB), 2020
t/m 2034; bron: ABF

Totale opgave
De investeringskosten voor beide opgaven – DAEB-opgave en
verduurzaming – bedragen per saldo bijna €1,3 miljard over
de periode 2020 t/m 2034 als geheel. €370 miljoen ofwel 28%
van het totaal komt voor rekening van de DAEB-opgave. Wel
wordt de verduurzamingsopgave geleidelijk verantwoordelijk
voor een steeds groter deel van het totaal: de jaarlijkse
nieuwbouwopgave wordt na 2030 kleiner terwijl het jaarlijkse
aantal te verduurzamen woningen toeneemt.
Figuur 6-24: Cumulatieve netto kosten DAEB-opgave en
verduurzaming in miljoenen euro’s naar kostensoort (DAEB +
niet-DAEB), 2020 t/m 2034; bron: Socrates opgaven en
middelen (ABF)

6.1.4

Duiding van de opgave door de regio
Voor dit rapport heeft elke regio een zelf opgestelde opgave
aangeleverd voor doorrekening ter vergelijking met de
landelijk bepaalde opgave. De in deze paragraaf opgenomen
duiding van de opgave is aangeleverd door de regio zelf.

Pagina 121 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Onderstaande reactie beperkt zich tot de opgave en
haalbaarheid voor het woondealgebied, dat zich beperkt tot de
gemeente Groningen. Betrokken partijen zijn niet betrokken
geweest bij de bepaling van de opgave en middelen voor de
rest van ons regiogebied Groningen-Drenthe, maar partijen
hebben wel grote bedenkingen bij de uitkomsten voor deze
gebieden, zoals het niet meenemen van de
versterkingsopgave in het aardbevingsgebied.
Ten aanzien van het onderzoek geeft de regio aan, dat in een
onderzoek naar opgave en middelen van woningcorporaties,
naast woningproductie en verduurzaming, de betaalbaarheid
voor bewoners ook duidelijk in beeld moet worden gebracht.
Dat blijft nu onderbelicht.
Ten tweede vindt de regio dat de omslag van huishoudengroei
naar krimp na 10 jaar, die vervolgens vertaald wordt in een
reductie van de sociale huurvoorraad te negatief is.
Onderzoeksbureau Companen komt in een vergelijkbaar
woningmarktonderzoek tot conclusie dat de huishoudengroei
in de gemeente Groningen langer aanhoudt. Deze
krimpaanname resulteert na 10 jaar in een afnemend
financieel tekort bij corporaties, doordat ze minder
nieuwbouwuitgaven hebben en tegelijkertijd meer
verkoopopbrengsten incasseren.
Ten derde vindt de regio dat er gedegen onderzoek is gedaan
naar de lokale opgaven. Dat laat echter onverlet dat, als
gevolg van gekozen landelijke rekenregels er verschillen
ontstaan met de lokale inzichten en afspraken, zoals:
Bij de bepaling van de nieuwbouwproductie wordt geen
rekening gehouden met de gewenste productie die nodig
is om een kwaliteitsslag op de kamerverhuurmarkt te
maken;
In het rapport krijgt de verduurzamingsopgave in de
gemeente Groningen grotendeels haar beslag na 2030,
omdat met isolatiemaatregelen aan woningen gewacht
wordt tot aansluiting op een warmtenet, die in de stad pas
na 2030 goed op gang komt. De sector wil in Groningen
juist zo spoedig mogelijk gaan starten met het
grootschalige isoleren (no-regret) van de voorraad om
woonlasten betaalbaar te houden. In dat kader zijn binnen
de prestatieafspraken afspraken gemaakt om de komende
5 jaar ca. 9.000 woningen te verduurzamen. Een factor 10
verschil met de aantallen zoals opgenomen in het rapport.
De verduurzamingsopgave is daarom de komende 10 jaar
substantieel hoger dan voorzien in het rapport.
De nieuwbouw van midden huurwoning door corporaties
blijft buiten beschouwing. Er is grote vraag naar deze
woningen in de stad. Zowel de minister van BZK als het
gemeentebestuur vraagt Groninger corporaties midden
huurwoningen te bouwen. De regio vindt het bouwen van
midden huur ook van groot belang voor de ongedeelde

Pagina 122 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

stad en gemengde wijken. De regio vindt de keuze in dit
onderzoek op dat punt niet beleidsconform
Tot slot mist de regio voor het woondealgebied en ook op
regioniveau een risicoanalyse met betrekking tot een aantal
belangrijke externe factoren die nogal bepalend zijn voor de
kosten en baten van de opgave.
6.2

Haalbaarheid
In deze paragraaf wordt de haalbaarheid van de opgaven
gepresenteerd voor de woningwetregio Groningen - Drenthe.
In de eerste sub paragraaf wordt de haalbaarheid van de
opgave voor de gehele regio besproken bij de opgave die
volgt uit het landelijke onderzoek naar de motie Ronnes. Voor
de uitgangspunten bij de bepaling van de haalbaarheid
verwijzen wij u naar het hoofdrapport van de motie Ronnes en
voor meer specifieke informatie naar de onderliggende
rapportage over de financiële haalbaarheid (WSW). In de
eerste paragraaf worden achtereenvolgens behandeld:
Het verloop van de LTV en ICR
De ontwikkeling van de opgave en realisatie
Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
Ontwikkeling realisatiepercentage
Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In deze paragraaf wordt ook het landelijke realisatiepotentieel
weergegeven ter referentie. In de tweede paragraaf is de
omvang van de opgave per deelregio afgezet tegen de
omvang van de voorgenomen plannen in de dPi plus de
investeringscapaciteit (IBW) van corporaties die in de
deelregio’s actief zijn. Tot slot is in de derde sub paragraaf de
algemene visie van de regio op de haalbaarheid van de
opgaven opgenomen.

6.2.1

Doorrekening opgave woningwetregio
Verloop LTV en ICR
In onderstaande figuur is het verloop van de LTV en de ICR
voor de regio opgenomen. De oranje lijn geeft het gemiddelde
verloop weer voor alle corporaties in Nederland bij de
nationale opgave. De blauwe lijn geeft het verloop weer bij de
corporaties uit de regio bij de regionale opgave bepaald
conform het landelijke onderzoek.
In de figuur valt op dat de uitgangspositie van de
woningwetregio Groningen – Drenthe matig is. De startpositie
voor de LTV is slechter dan het landelijke gemiddelde, de ICR
is beter dan het landelijke gemiddeld. Uit onderstaande
figuren volgt dat de regio Groningen – Drenthe niet tegen de
financiële restricties van het stelsel aanloopt, waardoor de
regio als geheel financieel in staat is om de hele opgave
gezamenlijk op te pakken.

Pagina 123 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-25: Verloop LTV en ICR

Ontwikkeling opgave en realisatie
De totale opgave voor de woningwetregio Groningen Drenthe is in het landelijke onderzoek berekend op € 6 miljard
tot en met 2035. Deze opgave is als volgt opgebouwd:
Tabel 6-19: Opbouw regionale opgave conform het landelijke
onderzoek, periode 2019 - 2035

In onderstaande figuur is de opgave voor de regio per jaar
opgenomen. De grijze staafjes geven de opgave weer voor de
regio conform het landelijke onderzoek. Vervolgens geven de
blauwe staafjes weer welk aandeel van de opgave conform het
landelijke onderzoek door de regio gerealiseerd kan worden.
In de figuur is te zien dat het merendeel van de opgave
financieel haalbaar is voor de woningwetregio Groningen –
Drenthe.
Figuur 6-26: Investeringsopgave versus gerealiseerde
investeringen

Pagina 124 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
In onderstaande figuur is te zien hoe de niet gerealiseerde
investeringen zich opstapelen. De blauwe staafjes geven
daarbij de cumulatie van niet gerealiseerde investeringen
weer bij de opgave die voor de regio is bepaald in het
landelijke onderzoek.
In onderstaande figuur is te zien dat de niet gerealiseerde
investeringen oplopen tot circa € 130 miljoen ofwel circa €
1.000 per VHE. Ter vergelijking, landelijk bedraagt de niet
gerealiseerde investering per VHE gemiddeld € 14.000.
Figuur 6-27: Niet gerealiseerde investeringen (cumulatief)

Ontwikkeling realisatiepercentage
In onderstaande figuur is opgenomen welk aandeel van de
opgave gerealiseerd kan worden. De oranje lijn geeft aan hoe
het verloop is van het gemiddelde realisatiepercentage voor
de landelijke opgave. De blauwe staafjes geven het verloop
van het realisatiepercentage weer voor de regionale opgave
die is bepaald conform het landelijke onderzoek.
Waar het realisatiepercentage voor de landelijke opgave is
berekend op 75%, is het realisatiepercentage voor de opgave
in de woningwetregio Groningen - Drenthe conform het
landelijke onderzoek berekend op 98%.

Pagina 125 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-28: Realisatiepercentage

Verloop van exploitatie en (des)investeringskasstromen
In onderstaande figuur is het verloop van de exploitatie,
investeringen en desinvesteringen weergegeven voor de
regionale opgave.
In de figuur is te zien dat vanaf 2027 de
investeringskasstroom afneemt en daalt tot 250 miljoen per
jaar. In de eerste jaren is er sprake van vooral nieuwbouw,
vanaf 2030 neemt de opgave voor verduurzaming de
overhand. De operationele kasstroom neemt over de jaren af,
te zien in de lichtgroene staaf.
Figuur 6-29: Omvang kasstromen van exploitatie,
investeringen en verkopen (prijspeil 2018, x € 1 miljard)

Pagina 126 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

6.2.2

Haalbaarheid per deelregio
In deze paragraaf wordt de analyse van de haalbaarheid van
de opgaven gemaakt voor de drie deelregio’s binnen de
woningwetregio Groningen – Drenthe, te weten:
- Gemeente Groningen
- Aardbevingsgebied
- Overig Groningen – Drenthe
Corporaties zijn aan deze gebieden toebedeeld naar rato van
het aantal woningen dat zij per gebied bezitten.
In deze paragraaf is de omvang van de opgave per deelregio
afgezet tegen de omvang van de voorgenomen plannen in de
dPi plus de investeringscapaciteit (IBW) van corporaties die in
de deelregio’s actief zijn. Op basis van analyses is
geconstateerd dat de optelling van de investeringsomvang in
de dPi plus de beschikbare investeringscapaciteit (IBW) per
corporatie een indicatie geeft van de opgave die haalbaar is
voor corporaties. Zo is ligt de dPi plus IBW voor de
woningwetregio Groningen-Drenthe op een niveau van € 4,5
miljard. De opgave voor de woningwetregio GroningenDrenthe ligt met € 5,8 miljard 30% hoger dan de dPi plus
IBW.
In figuur 6-30 is de samenstelling van de investeringsruimte
in de dPi en de IBW weergegeven per deelregio. In figuur 631 is de totale investeringsruimte (grijze staafjes) afgezet
tegen de bepaalde opgave (groene streepje) en de haalbare
opgave conform de doorrekeningen voor de gehele
woningwetregio (rode bolletje). In de figuren valt op dat in de
gemeente Groningen de omvang van de opgave circa 60%
groter is dan de beschikbare investeringscapaciteit, hetgeen
hoger ligt dan het gemiddelde van 30% voor de gehele
woningwetregio. In het aardbevingsgebied is dit verschil
beperkt circa 30% en in overig Groningen-Drenthe is dit
verschil circa 15%. Het gemiddelde voor de gehele
woningwetregio ligt op 30%. Op de gehele woningwetregio
beschouwd betekent dit dat corporaties uit overig GroningenDrenthe financiële ruimte zullen overhouden bij de uitvoering
van hun opgaven, terwijl corporaties uit gemeente Groningen
een tekort zullen ervaren op hun opgaven.

Pagina 127 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-30: Investeringsruimte verdeeld naar drie regio’s

Figuur 6-31: Investeringsruimte en opgave verdeeld naar drie
regio’s

Naast de totale investeringsruimte per deelregio, is ook
gekeken naar de investeringsruimte per woning. In figuur 632 is wederom het verschil te zien tussen de
investeringsruimte (grijze staafje) per deelregio en de
bepaalde opgave (groene streepje) en de haalbare opgave
conform de doorrekeningen voor de gehele woningwetregio
(rode bolletje). Hetgeen hierbij opvalt is dat de
investeringsruimte per woning in gemeente Groningen en
overig Groningen-Drenthe elkaar niet veel ontlopen, maar dat
de opgave in gemeente Groningen per woning een stuk groter
is (uitgedrukt in euro’s per woning) als in overig GroningenDrenthe. Daarnaast is te zien dat de investeringsruimte per
woning in het aardbevingsgebied circa 30% lager ligt dan in
de andere deelregio’s. In deze deelregio ligt de bepaalde
opgave per woning echter ook lager.

Pagina 128 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Figuur 6-32: Investeringsruimte en opgave verdeeld naar drie
regio’s in € per woning

6.2.3

Duiding van de haalbaarheid door de regio
Betrokkenen partijen bij de woondeal Groningen vinden het
belangrijk dat duidelijk over het voetlicht komt, dat de opgave
in het woondealgebied de middelen ver overstijgt, terwijl de
noodzaak van bouwen en verduurzamen erg groot is en
tegelijk betaalbaar moeten blijven voor bewoners. Dit beeld
dreigt weg te vallen door gehanteerde gemiddelde cijfers en
beelden op totaal regioniveau.
Op verzoek van de woondealregio is ingezoomd op de
haalbaarheid in het woondealgebied. Het onderzoek hanteert
daarvoor een vergelijking met dPi- en IBW-cijfers. Daaruit
blijkt zonneklaar dat de toegerekende opgave in de gemeente
Groningen 60% hoger ligt dan de investeringscapaciteit,
volgens deze systematiek.
In het rapport wordt het beeld neergezet, dat het grote tekort
in de gemeente Groningen bijna volledig kan worden
opgevangen door de berekende financiële ruimte in de rest
van de woningwetregio. Dit vindt de woondealregio een
voorstelling van zaken, die de grote en complexe
vraagstukken, waar deze gebieden voor staan, absoluut geen
recht doen. De woondealregio ziet een grote
verstevigingsopgave in het aardbevingsgebied, waarvan de
regio begrepen heeft dat die niet is ingerekend in het
onderzoek. Daarnaast liggen er buiten de gemeente
Groningen ook grote opgaven rond kwaliteit, betaalbaarheid,
krimp en leefbaarheid.
Het beeld dat de gebieden buiten de gemeente Groningen
kunnen bijdragen aan de opgave in de stad Groningen kan de
woondealregio niet volgen en vindt de regio geen reële
oplossing voor de situatie. De woondealregio geeft aan dat ze
de noodzakelijke opgave in de gemeente Groningen in

Pagina 129 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

financiële zin enkel kan klaren als de rijksoverheid met
structurele middelen bijdraagt, zoals afschaffing van de
verhuurdersheffing, want de regio ziet ook geen
mogelijkheden om de huren van de huurders extra te
verhogen.

Pagina 130 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

Bijlage 1 - Aardbevingsgebied

PC4
9601
9602
9603
9606
9607
9608
9609
9611
9615
9616
9617
9618
9619
9621
9623
9624
9625
9626
9627
9628
9629
9632
9633
9635
9636
9649
9771
9773
9774
9781
9784
9785
9833
9883
9886
9891
9892
9893
9901
9902
9903
9904
9905
9906
9907
9908
9909
9911
9912

Plaats
HOOGEZAND-VREDENBURGWEG
HOOGEZAND-GORECHT WEST
KALKWIJK
MEERWIJCK
FOXHOL
WESTERBROEK
WATERHUIZEN
SAPPEMEER
KOLHAM
SCHARMER
HARKSTEDE
SLOCHTEREN-KOLHAM
FROOMBOSCH
'S-GRAVENSCHANS EN RUITEN
HARKSTEDE
LUDDEWEER
OVERSCHILD
MEENTEWEG
HELLUM
SIDDEBUREN
STEENDAM
BORGERCOMPAGNIEWEG
TRIPSCOMPAGNIE
NOORDBROEK
HEILIGELAAN
MUNTENDAM (MET OUDE VERLAAT)
SAUWERD
WETSINGE
ADORP
BEDUM
NOORDWOLDE
ZUIDWOLDE
DEN HAM
OLDEHOVE
SAAKSUM
EZINGE
FEERWERD
GARNWERD
APPINGEDAM-CENTRUM
APPINGEDAM-OOST
DAMSTERDIEP EN EEMSKANAAL
KREWERD
HOLWIERDE
BIERUM
LOSDORP
GODLINZE
SPIJK
OOSTERWIJTWERD
LEERMENS

Gemeente
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Midden-Groningen
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Westerkwartier
Westerkwartier
Westerkwartier
Westerkwartier
Westerkwartier
Westerkwartier
Appingedam
Appingedam
Appingedam
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Loppersum
Loppersum

Pagina 131 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

PC4
9913
9914
9915
9917
9918
9919
9921
9922
9923
9924
9925
9931
9932
9933
9934
9936
9937
9939
9942
9943
9944
9945
9946
9947
9948
9949
9951
9953
9954
9955
9956
9957
9959
9961
9962
9963
9964
9965
9966
9967
9968
9969
9977
9979
9981
9982
9983
9984
9985
9986
9987
9988
9989

Plaats
EENUM
ZEERIJP
'T ZANDT
WIRDUMERDRAAI
GARRELSWEER
LOPPERSUM
STEDUM
WESTEREMDEN
GARSTHUIZEN
GARSTHUIZEN
LANDELIJK GEBIED
UITWIERDE
TUIKWERD
DELFZIJL NOORD
DELFZIJL WEST
DELFZIJL INDUSTRIETERREIN
MEEDHUIZEN
TJUCHEM
'T WAAR
NIEUW-SCHEEMDA
NIEUWOLDA
WAGENBORGEN
WOLDENDORP
LANDELIJK GEBIED
TERMUNTEN
BORGSWEER
WINSUM
BAFLO
TINALLINGE
RASQUERT
DEN ANDEL
SAAXUMHUIZEN
ONDERDENDAM
MENSINGEWEER
SCHOUWERZIJL
WARFHUIZEN
WEHE - DEN HOORN-OOST
LEENS
ZUURDIJK
EENRUM
PIETERBUREN
WESTERNIELAND
KLOOSTERBUREN
EEMSHAVENGEBIED
UITHUIZEN
UITHUIZERMEEDEN
HOOILANDSEWEG
OUDE SCHIP
OOSTERNIELAND
OLDENZIJL
ZIJLDIJK
USQUERT
WARFFUM

Gemeente
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Het Hogeland
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Midden-Groningen
Oldambt
Oldambt
Oldambt
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Delfzijl
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Loppersum
Het Hogeland
Het Hogeland

Pagina 132 van 133

Concept | Woondealregio's motie Ronnes | 25 juni 2020

PC4
9991
9992
9993
9994
9995
9996
9997
9998
9999

Plaats
MIDDELSTUM
HUIZINGE
WESTERWIJTWERD
TOORNWERD
KANTENS
EPPENHUIZEN
ZANDEWEER
ROTTUM
SITSWERD

Gemeente
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Loppersum
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland
Het Hogeland

Pagina 133 van 133