TER BESLUITVORMING
Nota actief openbaar
Ja

Aan
Van

Minister VRO
Wonen

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023
Opgesteld door

Internetconsultatie leennormen 2024
Samengewerkt met
B&E en ministerie FIN
Bijlage(n)
1

Aanleiding
•
Het Nibud heeft begin juni het concept-advies over de hypothecaire
leennormen 2024 opgeleverd met het advies om drie aanpassingen door te
voeren: een nieuwe methodiek voor het meewegen van studieschulden, het
differentiëren van de leennormen naar energielabel en extra leenruimte voor
alleenstaanden. De voorgenomen wijzigingen (m.u.v. alleenstaanden) zijn
vorig jaar oktober al gedeeld met de Kamer.
•
In april hebben we u inhoudelijk over de uitgewerkte wijzigingen
geïnformeerd, waarop uw reactie positief was. Ook MFIN en MOCW waren
positief. De afgelopen maand zijn de laatste details verder uitgewerkt.
•
De wijzigingen worden opgenomen in de Regeling hypothecair krediet per 1
januari 2024. De internetconsulatie van de wijzigingen in de Regeling zal
begin juli worden gestart door MFIN, mede namens u (zie bijlage 1).
Geadviseerd besluit
•
Akkoord te gaan met de wijzigingen in de Regeling hypothecair krediet en de
internetconsultatie hiervan in juli.
Kern
Wijzigingen in de hypothecaire leennormen 2024 1
•
In de nieuwe systematiek rond studieschulden worden de actuele
maandlasten van studieschulden bepalend voor de impact op de leenruimte.
De nieuwe methodiek is zo vormgegeven dat op een verantwoorde manier in
elke situatie de studieschulden zo min mogelijk de leenruimte beperken. De
gemiddelde leenruimte neemt iets toe, vooral in situaties waarin extra is
afgelost.
•
De leenruimte wordt afhankelijk van het energielabel. Hiermee wordt de
prikkel tot verduurzamen versterkt en wordt de systematiek verantwoorder.
Uitgangspunt voor de leennormen wordt een woning met slecht label EFG. Het
huidige uitgangspunt is label C. De wijziging naar label EFG als uitgangspunt
leidt tot een generieke verkrapping van de leennormen met 5.000-10.000
euro. Bij aankoop van een woning met een beter label dan EFG wordt dit
1
In de nota van april was ook opgenomen dat het Nibud een verzwaring van de stresstest wilde doorvoeren.
Deze verzwaring leidde tot een forse verkrapping van de leenruimte. Wij waren geen voorstander van deze
verzwaring omdat deze verzwaring niet in verhouding stond met de groep kwetsbare huishoudens die beschermt
zouden worden. Het Nibud heeft nu geadviseerd om deze verzwaring dit jaar niet door te voeren, maar eerst
verder te onderzoeken wat een passende manier is om sommige groepen beter te beschermen.

Pagina 1 van 6

•

gecompenseerd met meer leenruimte, oplopend tot €50.000 bij het hoogste
energielabel. Ook het budget voor verduurzaming van de bestaande woning
wordt hoger, zeker voor lagere labels. Hierdoor kunnen woningeigenaren weer
meer lenen als ze gaan verduurzamen.
Alle alleenstaanden krijgen €16.000 extra leenruimte.

Aanpassing
1.Gebruik actuele
maandlast studieschuld
in plaats van
oorspronkelijke
studieschuld

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023

Impact
Doel
Standpunt
leencapaciteit
BZK
+ (hoofdzakelijk De studieschuld op financieel Positief
bij oudverantwoorde wijze zo min
studenten die
mogelijk impact laten
tussentijds
hebben op de leencapaciteit
extra hebben
afgelost)

2.Differentiatie
leenruimte op basis van
energielabel
2.1. Berekeningen
leencapaciteit baseren op
een woning met het
gemiddelde
energieverbruik van
energielabel EFG in
plaats van label C

2.2. Opslag in de
+
leencapaciteit bij
aankoop van een woning
met een beter
energielabel dan EFG
2.3. Hoger extra
+
leenbedrag voor
verduurzamingsmaatreg
elen huidige woning
3.Verruiming
+
alleenstaanden

Positief over
richting en
systeem.
Positief

Minder leenruimte voor
huishoudens met een
onzuinige woning. Zo
voorkomen we te hoge
hypotheeklasten bij hoge
energielasten en creëren we
extra ruimte voor lenen voor
verduurzamingsmaatregelen
(zie punt 2.3).
Meer leenruimte voor
Positief
huishoudens met een
energiezuinige woning. En zo
verantwoord meer
leencapaciteit bieden bij lage
energielasten.
Extra leenruimte bieden bij Positief
verduurzaming van de eigen
woning.
Deze groep €16.000 meer
leencapaciteit bieden.

Positief

Toelichting
Proces leennormen 2024
•
Het Nibud adviseert het kabinet ieder jaar over de wettelijke leennormen op
basis van inschattingen van de ruimte die huishoudens structureel hebben in
hun budget voor maandelijkse hypotheeklasten.
•
In het voorjaar zijn de beoogde wijzigingen op hoofdlijnen bekend en worden
deze besproken met verschillende partijen uit sector. Dit is ook het moment
om vanuit de ministeries aan te geven wat wij van deze wijzigingen vinden.
Ons standpunt en onze inzet voor de leennormen 2024 zijn aan u voorgelegd.
•
Begin juni heeft het Nibud het conceptadvies opgeleverd over de
hypotheeknormen van 2024. De voorgestelde wettelijke wijzigingen worden
verwerkt in de consultatieversie van de Regeling hypothecair krediet voor
Pagina 2 van 6

•

•

2024. Deze wordt nu voor akkoord voorgelegd aan MFIN, MVRO en MOCW
(m.b.t. studieleningen).
Begin oktober volgt het definitieve advies van het Nibud waarbij de maximale
leenbedragen behorend bij inkomen zijn aangepast op basis van de
maatregelen die zijn aangekondigd bij Prinsjesdag.
Voor 1 november wordt de Kamer door u, mede namens MFIN en MOCW,
geïnformeerd over de wijzigingen met een Kamerbrief en de publicatie van de
wijzigingen van de Regeling hypothecair krediet.

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023

Wijzigingen in de leennormen 2024
1. Nieuwe methode voor meewegen studieleningen
•
In de nieuwe systematiek worden de actuele maandlasten van studieschulden
bepalend voor de impact op de leenruimte. De huidige systematiek is
gebaseerd op de oorspronkelijke studieschuld.
•
De nieuwe systematiek is zo vormgegeven dat op een verantwoorde manier in
elke situatie de studieschulden zo min mogelijk de leenruimte beperken.
Hiermee komt de nieuwe methodiek zo dicht mogelijk bij de werkelijke
maandlasten van de oud-student.
•
Dit is de invulling van de afspraak uit het Coalitieakkoord waarin staat dat
voor starters de actuele studieschuld bepalend wordt voor de
hypotheekaanvraag. Vorig jaar is in de Kamerbrief leennormen 2023 al
gecommuniceerd dat we dit op deze manier gaan invullen en dat de effecten
op de leenruimte beperkt zullen zijn.
•
De nieuwe systematiek heeft een paar belangrijke voordelen:
o Tussentijdse extra aflossingen op de studieschuld worden beter
meegenomen en hierdoor neemt bij extra aflossingen de leenruimte toe.
o Voor studenten onder het nieuwe leenstelstel en de nieuwe basisbeurs
(die een aflostermijn van 35 jaar hebben) neemt de leenruimte
gemiddeld iets toe.
o De nieuwe systematiek is eenvoudiger te begrijpen voor
woningzoekenden en beter uit te leggen door adviseurs.
•
In de nieuwe systematiek kunnen in sommige gevallen de oud-studenten iets
minder lenen dan onder de huidige systematiek. Dit speelt bij de groep
studenten met een aflostermijn van 15 jaar (studenten die voor het
leenstelsel zitten). Dit wordt veroorzaakt door een onjuistheid in de huidige
systematiek die de impact van de studieschuld op de leenruimte van oudstudenten in sommige situaties juist onderschat.
•
De verwachting is dat de invulling tegen kan vallen voor sommige partijen,
omdat de effecten op de leenruimte beperkt zijn. Geldverstrekkers geven aan
dat deze wijziging doorgevoerd moet worden in de systemen en dat gaat
gepaard met kosten, zonder dat dit tot grote verschillen leidt in de
leenruimte.

•

•

2. Differentiatie leennormen naar energielabel
De leenruimte wordt afhankelijk van het energielabel in deze nieuwe
systematiek. Hiermee wordt de prikkel tot verduurzamen versterkt (zowel bij
aankoop als verbouwing) en wordt de systematiek gerichter.
Uitgangspunt voor de leennormen wordt een woning met slecht label EFG ipv
het huidige label C. Dit leidt tot een verkrapping van de leennormen met
€5.000-€10.000 voor alle inkomensgroepen. Bij de aankoop van een woning
met beter label dan EFG krijgt iemand juist extra leenruimte: hoe beter het
label, hoe meer leenruimte bij de aankoop (zie tabel 1).

Pagina 3 van 6

•

•

Op dit moment kan er €9.000 worden geleend voor verduurzaming van een
bestaande woning, ongeacht het label. Dit bedrag wordt hoger: hoe slechter
het label, hoe meer er extra geleend kan worden (zie tabel 2). Dit stimuleert
verduurzaming van de woningen op een financieel verantwoorde wijze. Zo
kan iemand bij aankoop van een woning met een C-label €5.000 extra lenen
op basis van het label (zie tabel 1) en is er daar bovenop €15.000
beschikbaar voor investering in verduurzamingsmaatregelen, zoals een
warmtepomp en isolatiemaatregelen (zie tabel 2).
De extra bedragen die geleend kunnen worden zorgen ervoor dat veel
woningtypen de isolatiestandaard kunnen realiseren. Denkbare uitzonderingen
zijn bijvoorbeeld vrijstaande woningen met de slechtste labels, monumenten
of appartementen in een VVE. Overigens kan op basis van maatwerk een
hypotheekverstrekker afwijken van de leennormen en onderbouwd een
hogere leenruimte verantwoord achten. Dit is afhankelijk van het beleid van
de hypotheekverstrekker en wordt op basis van de consument individueel
beoordeeld.

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023

Tabel 1: extra leenbedrag bij aankoop woning
Energielabel woning
Bedrag dat buiten beschouwing kan
worden gelaten
E, F, G
C, D

€0
€ 5.000

A, B
A+, A++, A+++

€ 10.000
€ 20.000

A++++
A++++ (met
energieprestatiegarantie voor ten
minste tien jaar)

€ 40.000
€ 50.000

Tabel 2: Extra leenbedrag voor verduurzaming bestaande woning
Energielabel bestaande woning
Bedrag dat buiten beschouwing kan
worden gelaten
E, F, G
C, D

€ 20.000
€ 15.000

A, B
A+, A++, A+++

€ 10.000
€ 10.000

A++++
€0
A++++ (met energieprestatiegarantie € 0
voor ten minste tien jaar)

•

•

•

3. Meer leenruimte voor alleenstaanden
De berekeningen van het Nibud zijn gebaseerd op een huishouden met twee
volwassenen met één inkomen. Andere huishoudtypen die worden
onderscheiden zijn tweeverdieners en alleenstaanden.
Op dit moment kunnen alleenstaanden met inkomen van €26.000 tot €31.000
tussen de €10.000 en €16.000 extra lenen. In de praktijk zijn er nauwelijks
alleenstaande met dit inkomen die een woning (kunnen) kopen.
Op verzoek van BZK (en FIN) heeft het Nibud onderzocht of deze uitzondering
wordt uitgebreid naar alle alleenstaanden. Het Nibud adviseert dat alle

Pagina 4 van 6

•

•

•

alleenstaanden met een inkomen hoger dan €26.000 een bedrag van €16.000
extra kunnen lenen.
Een aantal jaren geleden is voor alle inkomensgroepen een extra buffer
ingevoerd van € 55 (wat overeenkomt met een leencapaciteit van €16.000).
Deze generieke verkrapping van de leennormen was voor alleenstaanden niet
strikt noodzakelijk maar daarvoor is deze inkomensgroep niet
gecompenseerd. Dit gebeurt nu wel. Vanuit dit perspectief bezien is daarom
geen sprake van verruiming, maar eerder een compensatie van een wijziging
uit het verleden.

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023

4. Verduidelijking rond pensioeninkomen
In de regeling wordt ook opgenomen dat de aanbieder van hypothecair
krediet bij het vaststellen van het toetsinkomen (bepalend voor de maximale
hypotheek) mede rekening dient te houden met het verwacht toekomstig
inkomen van de consument indien de consument binnen tien jaar na aanvraag
van het hypothecair krediet de AOW-leeftijd bereikt.
Op dit moment is dit gangbaar, maar in de sector is onduidelijkheid ontstaan
of niet al eerder dan 10 jaar voor de pensioendatum al rekening moet
gehouden worden met dit inkomen. Door dit wettelijk vast te leggen, wordt
hierover duidelijkheid gegeven.

Politieke context
•
Wijzigingen in de leennormen zijn politiek gevoelig. Wij hechten daarom aan
een onafhankelijk advies van het Nibud rondom aanpassingen in de
leennormen, waarbij de betaalbaarheid van hypotheeklasten het uitgangspunt
is. Dit advies helpt in de onderbouwing van aanpassingen en maakt de
leennormen minder politiek.
•
Over de wijze waarop studieleningen worden meegenomen bij de
hypotheekverstrekking krijgen OCW, BZK en FIN jaarlijks verschillende
vragen en verzoeken om dit minder te laten meewegen. In het coalitieakkoord
is opgenomen dat de actuele studieschuld bepalend wordt bij de
hypotheekverstrekking. De beoogde invulling is het maximale wat we op
verantwoorde wijze kunnen doen en maakt de systematiek voor oudstudenten beter te begrijpen.
•
Verduurzaming van de gebouwde omgeving is een grote opgave. Met deze
wijziging wordt verduurzaming op een verantwoorde manier gestimuleerd. Wij
verwachten dat veel partijen positief zijn over deze wijziging. Een
aandachtspunt is dat de leenruimte voor woningen met een slecht label wordt
verkrapt; dit wordt opgevangen door het bieden van een hogere leenruimte
voor verduurzamingsmaatregelen.
•
Politiek gezien is er veel aandacht voor de positie van
middeninkomens/starters op de koopwoningmarkt. Voor een verruiming voor
alleenstaanden zal naar verwachting steun zijn.
•
Bij de verzending van de Kamerbrief in oktober is er meestal veel aandacht
voor het algemene beeld rondom de leenruimte van huishoudens. Dit
definitieve beeld wordt pas duidelijk na Prinsjesdag. Het voorlopige beeld
rondom de leenruimte is, ondanks de hoge inflatie, in lijn met vorige jaren.
Indien rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijging van 5%, dan
stijgt voor de meeste inkomens de maximale hypotheek. Indien geen
rekening wordt gehouden met een loonstijging daalt de maximale hypotheek
voor nagenoeg alle huishoudens.

Pagina 5 van 6

Financiële/juridische overwegingen
nvt

Onze referentie
2023-0000636704
Datum
23 juni 2023

Krachtenveld
nvt
Strategie
nvt
Uitvoering
De wijzigingen in de Regeling vergen de nodige aanpassingen in de systemen bij
geldverstrekkers en adviseurs. Om dit op tijd te regelen is er op tijd duidelijkheid
nodig.
Communicatie
Bij de verzending van de Kamerbrief in oktober zal er aandacht gevraagd worden
voor deze wijzigingen. Woningeigenaren en kopers kunnen zich er dan op
voorbereiden. Hypotheekverstrekkers en adviseurs doen dit vermoedelijk nu al.
Bij de publicatie van de internetconsultatie zullen er een aantal Q&A’s voorbereid
worden, afgestemd met FIN en OCW.
Informatie die niet openbaar gemaakt kan worden
Motivering
In de openbaar gemaakte versie van deze nota zijn alle persoonsgegevens van
ambtenaren geanonimiseerd.

Bijlagen
Volgnummer

Naam

1

Internetconsultatie Regeling
hypothecair krediet 2024

Informatie

Pagina 6 van 6