Taskforce Nieuwbouw
Woningcorporaties
Najaarsrapportage 2022

Fotografie cover: Marie Louise Nijsing

Inhoudsopgave
Samenvatting2
Voorwoord4
1. Inleiding

5

2. Terugblik

7

2.1. Kwantitatief 
2.1.1. Realisatiecijfers RVVN 
2.1.2. Flexwoningen
2.1.3. De ‘bruidsschat’: RVVN-data ten behoeve van woondeals en monitoring
2.2. Kwalitatief
2.2.1. Verdiepende analyse
Eindelijk een overeenkomst in Brielle dankzij de Taskforce
‘Flexwoningen voor iedere spoedzoeker een 100% oplossing’

3. Twee jaar Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
3.1. TNW-activiteiten 
Van stilstand naar intentieovereenkomst in Nieuwegein 
3.2. TNW-aanbevelingen
Waardevolle aanbevelingen en goede intenties in Nuenen

4. Vooruitblik: waar een wil is, is een weg
Succesvolle woningcorporaties ‘in de oplossingstand’

7
7
10
10
12
12
13
16

18
18
20
21
22

24
25

Bijlagen27
A. Opvolging van aanbevelingen 

27

1. Stuur op resultaat! 
2. Zet de beperkte capaciteit optimaal in en vergroot professioneel inzicht
3. Onderzoek ‘institutionele belemmeringen’ en los deze op 

27
28
30

B.	Taakopvatting Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

32

Vernieuwde taakopvatting Taskforce
33
Monitoring35
Samenstelling van de Taskforce
35
Onder welke voorwaarden komt de Taskforce in actie?
35

1 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Samenvatting
Binnen de bredere ambitie van het Rijk om voor het eind van 2030 tenminste 900.000 nieuwe woningen in
Nederland te bouwen, staan gemeenten en woningcorporaties voor de opgave om voor eind 2030 tenminste
250.000 nieuwe sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de middenhuur te realiseren. In afspraken met de
provincies en in 35 regionale woondeals staat waar en hoe deze aantallen moeten worden gehaald. Corporaties
krijgen door de afschaffing van de verhuurderheffing weliswaar een grotere investeringscapaciteit, maar dat wil niet
zeggen dat de opgave voor hen nu makkelijk is. De aantallen zijn ambitieus en de omstandigheden op allerlei
terreinen uitdagend.
Deze rapportage blikt terug op twee jaar Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW). We presenteren de
resultaten die in deze periode zijn behaald en beschrijven welke bijdrage de Taskforce hieraan leverde, hoe
aanbevelingen zijn opgepakt en met welke uitkomsten. Ook blikken we vooruit: wat heeft de sociale woningbouw
verder nodig en hoe kan de TNW dit ondersteunen?
Terugblik

Ruim 26% van de 150.000 woningen die waren aangemeld voor de Regeling Vermindering Verhuurderheffing
Nieuwbouw (RVVN) zijn bij sluiting van het loket met zekerheid gerealiseerd, blijkt uit cijfers van RVO. De nog
openstaande aanvragen zijn deels niet gerealiseerd en deels vermoedelijk wél, maar niet gereed gemeld bij
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De data die de RVVN-regeling opleverde, maakt het mogelijk om
de nog niet gerealiseerde RVVN-woningen en hun locaties te vergelijken met de aantallen en locaties in de
regionale woningbouwafspraken, om de betreffende aanvragen verder te concretiseren. Veel voorgenomen
plannen lijken namelijk kansrijk om snel te realiseren, omdat deze met een concrete locaties moesten worden
aangemeld.
De realisatiecijfers van de RVVN-regeling laten een versnelling zien in de reguliere sociale woningbouw, al blijven de
cijfers (ook voor gerealiseerde flexwoningen) achter bij de ambities. Ten behoeve van verdere versnelling deed de
Taskforce verdiepend onderzoek naar: 1. locaties, 2. regie en monitoring op regionaal niveau en 3. flexwonen.

2 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Relevante inzichten en lessen uit dit onderzoek zijn:
• Locatiescanners helpen gemeenten en corporaties om geschikte locaties te definiëren en concrete plannen voor
deze locaties bespreekbaar te maken.
• Goede onderlinge relaties zijn vaak de sleutel om te komen tot afspraken over (sociale) woningbouw; mediation
kan daarbij helpend zijn.
• Lokale en regionale overheden moeten meer bewust gemaakt worden van het instrumentarium waarover zij
beschikken om grondposities te verwerven of sociale woningbouw ‘af te dwingen’.
• In hoeverre instrumentarium ontbreekt of sprake is van ‘marktmacht’ op de grondmarkt, moet blijken uit nader
onderzoek.
• Flexwoningen dragen bij aan een noodzakelijke en flexibele schil rondom de reguliere woningvoorraad.
Twee jaar Taskforce

Sinds september 2020 identificeerde de Taskforce 95 potentiële versnellingsopgaven. Ook voerde de TNW 62
interventies uit, 41 keer ondersteund door het Expertteam Woningbouw. Tijdens de interventies bleek dat de rol die
de TNW aannam – van gesprekspartner en mediator – erg waardevol is. Verder constateerde de Taskforce dat de
grootste versnelling in de bouwopgave gerealiseerd kan worden in de besluit- en planvormingsfase: pakweg de
eerste zeven jaar van het proces. Naast kennis, ervaring en goede verhoudingen zijn daarvoor praktische en
creatieve oplossingen nodig. Aanbevelingen die de Taskforce hiertoe richting het Rijk deed, zijn voor een deel te
herkennen in de huidige stelselveranderingen. De opvolging van aanbevelingen op lokaal niveau laat zich lastiger
monitoren. Monitoring en operationalisering hiervan verdient doorlopend aandacht. Aanbevelingen waarvoor de
Taskforce aandacht blijft vragen zijn:
• Goede monitoring van de voortgang van de woningbouw is onmisbaar; initiatieven op dit vlak moeten snel
operationeel en op elkaar afgestemd worden. Monitoring van flexwonen verdient bijzondere aandacht.
• Zoek naar mogelijkheden om beperkte kennis en capaciteit maximaal te delen, ook met marktpartijen.
Het onderling delen van informatie zodat alle betrokken partijen weten waar de benodigde kennis en hulpmiddelen
te vinden zijn kan helpen versnellen.
• De taken en het samenspel van de verschillende flexpools, expertteams, versnellingstafels en taskforces moeten
verder worden uitgewerkt en vastgelegd.
• Concrete procesafspraken voor institutionele belemmeringen zoals de stikstofproblematiek zijn nog nodig.
• Gezien de huidige economische omstandigheden blijft het organiseren van randvoorwaarden zoals continuïteit
en langetermijnperspectief voor het bouwen actueler dan ooit.
Vooruitblik

De Taskforce maakt zich zorgen over de voortgang van de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het is daarom
zaak dat de overheid, woningcorporaties en marktpartijen zich doorlopend en intensief inspannen om de aantallen
uit de Nationale Prestatieafspraken te behalen. Omdat ondersteuning in de vorm van deskundigheid en diplomatie
helpt, blijft de Taskforce zich ook in de komende periode met gevraagd en ongevraagd advies inzetten voor de bouw
van nieuwe sociale huurwoningen en middenhuurwoningen.
Specifieke onderwerpen die de Taskforce oppakt zijn: betaalbaarheid van nieuwbouw, beschikbaarheid van meer
bouwlocaties voor sociale huurwoningen, succesfactoren van woningcorporaties die de laatste jaren relatief veel
woningen gebouwd hebben, het optimaliseren van de samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en
marktpartijen op basis van principes en succesfactoren van reeds bestaande versnellingstafels en andere samen­
werkingen tussen markt, woningcorporaties en overheid.

3 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Voorwoord
In de vorige rapportage van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW) schreef ik dat ik het vertrouwen had
dat we de achterstand in de sociale woningbouw zouden gaan inlopen. Tenminste, als we zouden gaan inzien dat we
de woningnood als crisis moeten behandelen. En dat het inlopen van de achterstand zou vragen om een lange adem.
We sloten de vorige rapportage daarom af met een oproep tot herwaardering van de volkshuisvesting als maatschappelijke prioriteit. En tot herpositionering van de corporatiesector. De Nationale Woon- en Bouwagenda (2022) en de
Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting die in voorbereiding is, dragen bij aan deze herwaardering en
herpositionering. Inmiddels hebben overheden en corporaties afgesproken om in de komende jaren 300.000
nieuwe sociale huur- en middenhuurwoningen te bouwen. Daarmee gloort er hoop voor de vele woningzoekenden
in Nederland.
De ervaring met de woningen waarvoor corporaties vermindering op de verhuurderheffing hadden aangevraagd, leert
echter dat de woningen er met alleen een afspraak over aantallen nog niet staan. Want ondanks het feit dat de
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) in 2022 significant meer investeringsverklaringen heeft afgegeven
voor gerealiseerde corporatiewoningen dan in 2021, blijft het afgesproken aantal (150.000) vooralsnog uit beeld.
Naast een heffingskorting is er blijkbaar meer nodig om corporaties sneller betaalbare woningen te laten bouwen.
Daarbij gaat het bijvoorbeeld om locaties waar sociale huurwoningen gebouwd mogen worden, betere samenwerking
en efficiëntere inzet van de beperkte capaciteit, kortere procedures, regels die niet vertragen of instrumenten die
juist helpen versnellen.
Sinds de vorige rapportage zijn de marktomstandigheden verslechterd. De rente en bouwkosten zijn gestegen.
Beleggers worden terughoudend waardoor bouwprojecten worden uit- of afgesteld. Dit raakt ook de bouw van
corporatiewoningen, omdat deze vaak onderdeel zijn van gemengde projecten. We moeten daarom alles op alles
zetten om de nieuwbouw niet te laten stagneren of krimpen; daarvoor is de woningnood te groot. En lopen we het
risico dat de capaciteit van de bouwsector ook krimpt, wat leidt tot een nóg groter woningtekort.
Tot 2012 waren woningcorporaties de stabiele factor om, ook in tijden van crisis, woningen te blijven bouwen.
Die stabiele factor moeten ze weer worden én blijven. De corporaties die de laatste jaren, ondanks de verhuurdersheffing, verhoudingsgewijs veel gebouwd hebben, laten dat zien. En waar een wil is, is een weg. De versnelling in de
realisatie van flexwoningen sinds afgelopen zomer toont aan dat dit kan, mits we de urgentie voelen en het
instrumentarium dat beschikbaar is goed gebruiken.
Een lange adem blijft echter nodig. De Taskforce blijft beschikbaar om corporaties en gemeenten bij te staan in deze
woningbouwopgave. En we zullen op basis van deze praktijkervaringen de corporaties, gemeenten, provincies en het
Rijk en hun koepelorganisaties van advies blijven voorzien.
Staf Depla
Voorzitter Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

4 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

1. Inleiding
In het afgelopen jaar zijn er belangrijke afspraken gemaakt en is er beleid in ontwikkeling die de ambitie om tot en
met 2030 900.000 nieuwe woningen in Nederland te realiseren moeten waar maken. In de Nationale Prestatie­
afspraken tussen Aedes, de Woonbond, de Vereniging voor Nederlandse Gemeenten (VNG) en de minister voor
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in juni 2022 is vastgelegd voor welk deel van de nieuwbouw
woningcorporaties verantwoordelijk zijn: 250.000 nieuwe sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de
middenhuur.1 Een belangrijke volgende stap waren de wederkerige afspraken tussen het Rijk en de provincies, die
op 13 oktober 2022 zijn getekend. Daarin is vastgelegd hoeveel woningen er per provincie gebouwd zullen worden
om bij te dragen aan de nationale ambities en provinciale behoefte. De inzet is om ruim 900.000 nieuwe woningen
te bouwen tot en met 2030.2 Aan de doorvertaling van deze afspraken op regionale schaal is sindsdien hard gewerkt.
De details van deze afspraken – gevat in 35 regionale woondeals – geven helderheid over de aantallen en locaties
van nieuw te bouwen sociale huurwoningen in deze regio’s. Aan de betrokken overheden, corporaties en markt­
partijen de taak om deze samen uit te voeren en de woningen te realiseren.
De vergrote investeringscapaciteit die corporaties vanwege de afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari
2023 voor nieuwbouw kunnen aanspreken (geschat op € 1,7 miljard) levert een belangrijke bijdrage aan de
genoemde doelstellingen. Dat het ondanks deze bijdrage geen gemakkelijke opgave wordt, is duidelijk. De minister
voor VRO spreekt in de Staat van de Volkshuisvesting over een ‘kenterend tij’3: stijgende rentes en hogere energieen materiaalkosten zorgen ervoor dat het bouwen van woningen duurder wordt. De haalbaarheid van projecten
waarin sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd, staat onder druk. Capaciteit – mensen, materialen,
kennis en kunde – én locaties zijn nog steeds schaars, terwijl de belastingdruk voor corporaties hoog blijft
(vennootschapsbelasting, ATAD) en voor 2023 ook onzeker is.4

1
2
3
4

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/30/
kabinet-sluit-nationale-prestatieafspraken-volkshuisvesting-met-aedes-woonbond-en-vng
Bron: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2022/10/13/
minister-hugo-de-jonge-maakt-provinciale-woningbouwafspraken-voor-900.000-nieuwe-woningen
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/12/16/
staat-van-de-volkshuisvesting-2022---grote-opgaven-in-kenterend-tij
Bron: https://aedes.nl/financieel-stelsel/aedes-opzeggen-overeenkomsten-door-belastingdienst-mag-geen-onzekerheid-creeren

5 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW) ziet ook dat het bouwen van woningen niet vanzelf gaat. In de
afspraken die in 2020 de basis vormden voor de oprichting van de Taskforce staat dat het ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), VNG en Aedes met een gezamenlijke aanpak wilden bereiken dat “in de komende
twee jaar (2021 en 2022, red.) de bouw van 150.000 reguliere sociale huurwoningen kan starten, met als doel de
nieuwbouw te versnellen naar 25.000 woningen per jaar, en er 10.000 flexwoningen worden gebouwd”.5 Op 1 oktober
2022 sloot het loket van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) en werd duidelijk dat er via deze regeling
ongeveer 40.000 nieuwe sociale huurwoningen in het goedkoopste huursegment zijn opgeleverd. Dat aantal stemt
positief, maar het is overduidelijk dat de afgesproken groei in de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen niet
gehaald is.
Nu de ambities nog hoger liggen, hebben overheden, corporaties en marktpartijen volgens de Taskforce een stevige
uitdaging om het samen anders, beter en sneller te doen. De Taskforce heeft in de afgelopen twee jaar getracht hier
een bijdrage aan te leveren. Een groot aantal corporaties en gemeenten is geholpen met het aanpakken van
vertraging en het zoeken naar versnellingsmogelijkheden. Ook is het goed om te zien hoe aanbevelingen die de
Taskforce heeft gedaan – op basis van signalen uit de praktijk – zijn overgenomen op verschillende
overheidsniveaus.
De Taskforce maakt daarom nu, begin 2023, de balans op. In deze derde rapportage blikken we terug op de
activiteiten in de afgelopen jaren. In de volgende hoofdstukken gaan we in op resultaten van de Regeling
Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw (RVVN) en Regeling Vermindering Verhuurderheffing Tijdelijke
woningen (RVVT) die in 2022 werden afgesloten. Ook besteden we aandacht aan het veldwerk van de Taskforce bij
corporaties en gemeenten: wat heeft de Taskforce daar daadwerkelijk kunnen bijdragen? En hoe kijken de partners
aan tegen de inzet van de Taskforce? Ook beschrijven we hoe onze aanbevelingen zijn opgepakt en tot welke
resultaten dit heeft geleid. Tot slot kijken we vooruit: de Taskforce is nog niet klaar en heeft een taakopvatting voor
de komende periode vastgesteld. Wat houdt deze taakopvatting in en hoe krijgt die praktisch vorm?

5

Bron: Najaarsrapportage Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties 2021, bijlage 6.1, zie: https://www.rijksoverheid.nl/
documenten/rapporten/2021/10/31/taskforce-nieuwbouw-woningcorporaties---najaarsrapportage-2021

6 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

2. Terugblik
2.1. Kwantitatief
2.1.1. Realisatiecijfers RVVN
Woningcorporaties die gebruik wilden maken van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing Nieuwbouw
(RVVN), konden in 2017 en 2020 bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een voorlopige investeringsverklaring (VIV) aanvragen voor sociale huurwoningen die ze gingen bouwen. In verband met de afschaffing van de
verhuurderheffing (met ingang van 1 januari 2023) konden corporaties die beschikten over VIV’s tot 1 oktober 2022
gerealiseerde woningen bij RVO gereed melden en een definitieve investeringsverklaring (DIV) aanvragen.
Een definitieve investeringsverklaring wordt door RVO verstrekt wanneer de gerealiseerde woning aan de gestelde
voorwaarden voldoet, waaronder een maximale aanvangshuur tot de eerste aftoppingsgrens (in 2022: € 633,25 per
maand). Bij een positieve beoordeling krijgen woningcorporaties de DIV die zij kunnen gebruiken voor de aangifte
bij de Belastingdienst.
De door RVO gevoerde administratie van de RVVN geeft onder meer inzicht in het aantal woningen met een huur
onder de eerste aftoppingsgrens dat door woningcorporaties is gerealiseerd sinds de start van de RVVN-regeling in
2017. Ook maakt de RVO-administratie inzichtelijk waar deze woningen zijn gebouwd (figuur 1). In figuur 2 is te zien
dat tot en met het derde kwartaal van 2022 DIV’s zijn afgegeven voor 39.606 nieuwbouwwoningen. Dit is de
eindstand van de RVVN-regeling. In werkelijkheid zijn er méér woningen gebouwd. Tussen 1 januari 2021 en eind
september 2022 zijn er namelijk ruim 1.000 aanvragen voor een DIV afgewezen. De voornaamste reden voor een
afwijzing is dat de gerealiseerde huurwoningen niet onder de eerste aftoppingsgrens worden verhuurd.

7 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Figuur 1: locatie van toegekende DIV’s in Nederland, inclusief deels toegekende projecten (screenshot GIS viewer Taskforce Nieuwbouw
Woningcorporaties)

Figuur 2: RVVN-voortgangscijfers (t/m september 2022)
160.000

150.000

120.000
100.000
80.000
60.000
39.606

40.000
20.000

15.491

25.771
19.177

afgegeven

afgewezen

ingetrokken

8 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

202
doe
l

6

5
202
doe
l

24
l 20
doe

202
doe
l

3

2
202
doe
l

9-22
30-0

2-22
01-0

7-21
01-0

1-21

0

01-0

aantal definitieve investeringsverklaringen

140.000

Uitgesplitst naar jaar van toekenning blijkt dat RVO in de eerste drie kwartalen van 2022 (tot en met 30 september
2022) 15.293 DIV’s voor gerealiseerde nieuwbouwwoningen aan corporaties heeft verstrekt. Vergeleken met 2021 is
dat bijna een verdubbeling: er zijn in negen maanden 7.265 meer DIV’s afgegeven dan in het hele jaar 2021 (figuur 3).
Een verdere uitsplitsing van de aantallen afgegeven DIV’s per kwartaal in de jaren 2021 en 2022 toont eenzelfde
toename (figuur 4).
Figuur 3: aantal afgegeven definitieve investeringsverklaringen, per jaar vanaf 2018
18.000
15.293

aantal afgegeven DIV's

15.000

12.000

9.000

8.028

7.544
6.330
6.000

3.000

0

2.227
184
2017

2018

2019

2020

2021

2022 t/m Q3

Figuur 4: aantal afgegeven definitieve investeringsverklaringen, per kwartaal vanaf Q1 2021
10.000
8.750

aantal afgegeven DIV's

8.000

6.000
4.541
3.742

4.000
2.801
2.000

1.302

1.515
670

0
Q1 2021

Q2 2021

Q3 2021

Q4 2021

Q1 2022

Q2 2022

Q3 2022

Zoals in de vorige rapportage is aangegeven, wordt de piek in het aantal afgegeven DIV’s in het derde kwartaal
verklaard door het feit dat woningcorporaties uiterlijk 30 september aangifte moeten doen bij de Belastingdienst.
Dat effect is ook in de kwartaalcijfers van 2022 herkenbaar. De duidelijke stijging van het aantal afgegeven DIV’s in
Q3 van 2022 ten opzichte van Q3 van 2021 valt wellicht ook deels te verklaren door het feit dat met het afschaffen

9 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

van de verhuurderheffing per 2023 ook de mogelijkheid om gebruik te maken van de vermindering op de verhuurder­
heffing vervalt. Het jaar 2022 was het laatste jaar voor woningcorporaties om DIV’s bij RVO aan te vragen, en er
ontstond een prikkel om in 2022 ook nog niet eerder gereed gemelde woningen alsnog gereed te melden.
Ondanks de zichtbare stijging in het aantal afgegeven DIV’s is niet met zekerheid te zeggen of deze toegekende
investeringsverklaringen ook recent (eind 2021 en in 2022) gerealiseerde sociale huurwoningen vertegenwoordigen.
Sowieso zou de groei ten opzichte van 2021 niet voldoende zijn: niet om de in de bestuurlijke afspraken nagestreefde gemiddelde productie van 25.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te halen en niet om de gewenste
150.000 nieuwbouwwoningen in 2025 gerealiseerd te hebben. Het gewenste tempo in de bouw van nieuwe sociale
huurwoningen wordt dus nog niet gehaald.
Wel valt op dat van alle corporatiewoningen die in 2021 werden opgeleverd (17.168 woningen) er ongeveer 65%
(12.494 woningen) een huur tot aan de eerste aftoppingsgrens hebben.6 Dat is een substantieel aandeel aan
woningen die voor de laagste inkomensgroepen beschikbaar zijn gekomen, maar of deze woningen gebouwd zijn
met heffingskorting valt op basis van de beschikbare informatie niet te concluderen.

2.1.2. Flexwoningen
In 2020 spraken het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Aedes en de Vereniging voor
Nederlandse Gemeenten (VNG) ook naar elkaar uit zich in te zullen spannen om in 2021 en 2022 10.000 flexwoningen
te realiseren. De vrijstelling op de verhuurderheffing voor tijdelijke en flexibele woningen – RVV Tijdelijke
woningen (RVVT) – bood corporaties fiscaal voordeel bij het realiseren van tijdelijke sociale huurwoningen.
Met deze vrijstelling hoeft een corporatie voor maximaal 15 jaar geen verhuurderheffing te betalen voor de
gerealiseerde tijdelijke woningen. Corporaties konden deze vrijstelling bij RVO aanvragen na realisatie. Nu de
verhuurderheffing is afgeschaft is ook deze regeling gestopt. De nu gesloten RVVT-administratie maakt duidelijk dat
voor 1.279 woningen een zogeheten ‘vrijstellingsbeschikking’ is afgegeven. Volgens de voorwaarden van de regeling
konden corporaties aanvragen voor vrijstelling indienen voor tijdelijke woningen die in 2020 of 2021 werden
gerealiseerd: dit betekent dat het aantal woningen met een vrijstellingsbeschikking slechts een fractie van de
gestelde ambitie is.
Begin december 2022 stelde de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) daarentegen dat de
“verwachting is dat er in heel 2022 een kleine 5.000 flexwoningen gerealiseerd zullen zijn.”7 Volgens het
Expertisecentrum Flexwonen, dat de cijfers aanleverde, is dat ruim meer dan de productie van 2021, toen in totaal
3.419 flexwoningen werden toegevoegd.8 Alhoewel niet gegarandeerd kan worden dat dit beeld 100% compleet is,
geven deze cijfers een positiever beeld dan de cijfers uit de RVVT-administratie van RVO.

2.1.3. De ‘bruidsschat’: RVVN-data ten behoeve van woondeals en monitoring
Van de 150.000 woningen die waren aangemeld voor de RVVN-regeling zijn er bij sluiting van het loket bijna 40.000
met zekerheid gerealiseerd. Op 1 oktober 2022 stonden er daarmee nog grofweg 110.000 aanvragen open. Dat zijn
woningen waarvoor in 2017 en 2020 concrete investerings- en bouwplannen zijn ingediend bij RVO. Corporaties
moesten per aanvraag aangegeven op welke locatie de woning zou worden gerealiseerd en ook een bouwvergunning
of een voorlopige instemming van de gemeente (bevoegd gezag) voor realisatie van de woning op die locatie
indienen. Een klein deel van de 110.000 openstaande aanvragen is ingetrokken of afgewezen. Ook is een deel van de
woningen waarschijnlijk inmiddels gerealiseerd maar nooit gereed gemeld bij RVO. Desalniettemin zijn er nog
steeds veel concreet voorgenomen plannen voor de realisatie van sociale huurwoningen die al gekoppeld zijn aan
specifieke locaties. Daarmee zijn ze kansrijk om snel te realiseren. Onderstaande figuur 5 geeft een globaal
overzicht van deze locaties.

6
7
8

Bron: Aedes Benchmark 24 november 2022.
Bron: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/versnellen-tijdelijke-huisvesting/documenten/
brieven/2022/12/06/kamerbrief-over-financiele-herplaatsingsgarantie-voor-versnelling-tijdelijke-huisvesting
De genoemde aantallen komen voort uit onderzoek van het Expertisecentrum en zijn gebaseerd op meldingen bij de Taskforce
Versnelling Tijdelijke Huisvesting (TVTH), publicaties in media, het scannen van websites van bouwers, opdrachtgevers en
gemeenten en waar mogelijk het doen van navraag bij betrokkenen.

10 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Figuur 5: locatie van openstaande VIV’s in Nederland (screenshot GIS viewer Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties)

In het licht van de bouwafspraken die afgelopen jaar op nationaal en provinciaal niveau gemaakt zijn en die
vertaald worden in regionale woondeals, biedt de data die RVO heeft verzameld tijdens het beheer van de RVVNregeling waardevolle informatie. RVO heeft op gemeentelijk en regioniveau (via de woondeals) goed zicht op de
nog openstaande RVVN-aanvragen en de daarbij voorgenomen bouwlocatie. Deze informatie (‘de bruidsschat’) kan
worden vergeleken met de aantallen en locaties die opgenomen zijn in de woningbouwafspraken. Dat is een basis
om lokaal en regionaal gezamenlijk de opgave voor sociale huurwoningen te definiëren, te concretiseren en de
voortgang van realisatie te monitoren. Bovenal kunnen woningcorporaties en gemeenten samen kijken of er in
ieder geval voor realisatie van deze woningen versnelling mogelijk is, en vertraging of afstel kan worden
voorkomen.
De Taskforce en RVO bieden het overzicht met deze nog openstaande RVVN-aanvragen (zie figuur 6) aan het Rijk,
provincies en gemeenten aan. Op het moment van publicatie van deze rapportage zal een aantal van de 103.623
woningen waarvoor de VIV nog openstaat inmiddels al opgeleverd zijn, waardoor het aantal potentieel nog te
realiseren woningen enigszins lager zal zijn.

11 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Figuur 6: overzicht definitieve cijfers RVVN-regeling per categorie per provincie (peildatum 1 oktober 2022)

afgegeven DIV's

openstaande VIV's

Groningen

1.799

6.756

Friesland

1.886

2.653

Drenthe

1.319

3.215

Overijssel

2.017

4.839

Flevoland

1.988

4.336

Gelderland

4.243

8.406

Utrecht

3.235

10.274

Noord-Holland

9.219

21.508

Zuid-Holland

4.632

22.611

716

167

Noord-Brabant

7.494

14.616

Limburg

1.058

4.242

Totaal

39.606

103.623

Zeeland

2.2. Kwalitatief
2.2.1. Verdiepende analyse
In de Voorjaarsrapportage kondigde de Taskforce aan op drie onderwerpen verdiepend onderzoek te gaan doen en de
conclusies met aanbevelingen in deze Najaarsrapportage te presenteren. Het ging daarbij om de volgende thema’s:
• verdeling en beschikbaarheid van bouwlocaties;
• mogelijkheden en uitdagingen van regie op regionaal niveau, inclusief monitoring;
• praktijk en meerwaarde van flexwoningen.
Voor dit onderzoek werden vijf verdiepingscasussen ingezet, aangevuld met ervaringen uit andere interventies en
publicaties. De verdieping levert lessen op die gemeenten, corporaties en provincies helpen om effectief samen op
te trekken en te bouwen.
Verdeling en beschikbaarheid van bouwlocaties

Het onderwerp ‘locaties’ blijkt voor vrijwel alle partijen een relevant of zelfs beladen onderwerp. In de praktijk blijkt
het voor gemeenten en corporaties lastig om voldoende grondposities te verwerven voor sociale woningbouw,
omdat veel potentiële locaties in eigendom zijn van andere partijen. Twee derde van de woningcorporaties geeft
aan over te weinig grond te beschikken om nieuwbouwwoningen te realiseren.9 De Taskforce constateerde dat
gemeenten en corporaties moeite hebben met het verwerven van locaties vanwege hoge grondprijzen en grond­
eigenaren niet altijd openstaan voor (gedeeltelijke) sociale woningbouw op locaties die zij bezitten.
Locatiescanners, waarmee op basis van geografische informatie en filters een gebied kan worden gescand, kunnen
gemeenten en woningcorporaties helpen om toch potentiële bouwlocaties te identificeren. Of eerst het gesprek te
hebben over wat een geschikte bouwlocatie is. Als men in gezamenlijkheid vragen beantwoordt als “Wat verstaan
we onder een geschikte bouwlocatie?” en “Zijn we bereid om niet alleen bouwrijpe grond als optie te overwegen?”,
blijken er vaak veel meer locaties denkbaar te zijn dan in eerste instantie werd aangenomen. De inzichten die zo’n
scan oplevert kunnen de zoektocht naar bouwlocaties vergemakkelijken, maar vanzelfsprekend blijft de uitdaging
om tot overeenstemming te komen met de eigenaar en het eens te worden over een planning en een prijs.

9

Bron: https://aedes.nl/media/document/corporatiemonitor-grondbeleid-2022

12 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Het is het zaak om de resultaten van zo’n locatiescan niet in een lade te laten liggen maar op basis hiervan onder
deskundige begeleiding een proces te starten om te komen tot afspraken. Gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars en andere partijen communiceren vaak niet op dezelfde ‘golflengte’, omdat zij verschillende belangen en
standpunten hebben. Goede onderlinge relaties zijn dan de sleutel tot wederzijdse bereidheid om te komen tot
afspraken. Hiertoe moeten de betrokken partijen elkaars ‘taal’ leren verstaan en spreken. Goede afstemming helpt
om onbegrip en wantrouwen te verkleinen.
Als het niet lukt om met grondeigenaren tot overeenstemming te komen, is het goed dat gemeenten zich bewust zijn
van het beschikbare instrumentarium om dit te veranderen. Denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening,
de Regeling plankosten exploitatieplan en bestemmingsplannen. De Taskforce ziet dat dit instrumentarium nog
onvoldoende wordt ingezet, waardoor potentiële locaties jarenlang braak blijven liggen en gemeenten in de positie
raken waarin zij zich klemgezet voelen door grondeigenaren. Daarom is het nodig verdere bewustwording te stimuleren
– met name bij de verantwoordelijke wethouders – ten aanzien het beschikbare instrumentarium en de mogelijkheden
die dit biedt.
De beschikbaarheid van grond, en het instrumentarium om die grond inzetbaar te maken voor woningbouwdoel­
einden, zijn belangrijke randvoorwaarden om te kunnen bouwen. De mate waarin ‘in de gereedschapskist’ nog
instrumenten ontbreken en of er sprake is van ‘marktmacht’ op de grondmarkt (grond in bezit van marktpartijen
waarop wel mag maar niet wordt gebouwd) is onderwerp van onderzoek.10 De minister voor VRO heeft aangekondigd
het eerste kwartaal van 2023 een brief over deze onderwerpen naar de Tweede Kamer te zullen sturen.11

Eindelijk een overeenkomst in Brielle dankzij de Taskforce
In het Zuid-Hollandse Brielle werd de Taskforce rond Kerst 2021 ingeschakeld vanwege een impasse in de
bouwopgave. Ondanks een helder doel van 800 nieuwe woningen – waarvan 240 sociale huurwoningen
– op de geschikte bouwlocatie ‘Oude Goote’, liep de ontwikkeling vast. De driehoek van gemeente Brielle,
woningcorporatie Ressort Wonen en de ontwikkelcombinatie BDP-Roosdom Tijhuis slaagde er niet in
gezamenlijk de onderlinge verschillen in belangen en verwachtingen te overbruggen. Daarom riep de
gemeente de hulp van Taskforce in. Met succes. Wouter van Drie, hoofd Gebiedsontwikkeling van
projectontwikkelaar Roosdom Tijhuis, legt uit waarom de Taskforce hem verraste. “De Taskforce nam
daadwerkelijk ieders belang serieus.”
Het plan voor woningbouw in Brielle ligt er al enige tijd voordat de Taskforce wordt ingeschakeld. Het gebied
Oude Goote heeft aanvankelijk drie eigenaren: de gemeente Brielle, ontwikkelaar BPD en ontwikkelaar Roosdom
Tijhuis, allebei actief in gebiedsontwikkeling. In samenspraak besluiten de partijen om de ontwikkel­combinatie
BPD-Roosdom Tijhuis (BPD-RoTij) verantwoordelijk te maken voor de gebiedsontwikkeling en realisatie van 800
woningen.
30% sociale huurwoningen
Ondertussen spreekt de gemeente Brielle af met woningcorporatie Ressort Wonen dat 30% van de bouwopgave
zal bestaan uit sociale huurwoningen, zonder BPD-RoTij mee te nemen in dit proces. Gebrek aan open communicatie tussen de betrokken partijen over toekenning van een belangrijke RVVN-bijdrage en bijbehorende
deadline, zorgt voor verdere spanning en ontevredenheid tussen de partijen. De realisatie van Oude Goote komt
in gevaar. Als BPD-RoTij met de gemeente afspreekt dat zij met Ressort Wonen tot turnkey-afspraken zal komen,
roept de gemeente de hulp van de Taskforce in. Zo kan ze door hen worden ondersteund in het invullen van die
inspanningsverplichting.

10
11

Bron: https://www.acm.nl/nl/organisatie/missie-en-strategie/onze-agenda/acm-agenda-2022-2023/woningmarkt
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/12/16/kamerbrief-over-aanbieding-staat-van-devolkshuisvesting (16 december 2022)

13 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Onafhankelijke interventie
Wouter van Drie schetst het traject, dat ervoor moest zorgen dat de impasse in de driehoekssamenwerking
werd doorbroken. De kennismaking was, vanwege de nasleep van de coronapandemie, online. Door het
contrast met fysieke bijeenkomsten die na de kennismaking volgden, werd voor Van Drie extra duidelijk hoe
waardevol deze waren. “Bij dit soort beladen gesprekken is het belangrijk om de sfeer te kunnen proeven.
Ik merkte dat alle partijen met een constructieve houding aan tafel zaten, dat was erg prettig.”
De Taskforce vervulde zijn onafhankelijke rol op een uitstekende manier, maakt Van Drie duidelijk. “De experts
van de Taskforce hielden zich inhoudelijk afzijdig, maar gingen wel één-op-één het gesprek aan op momenten
dat het knelde.” Dat is precies de rol van de Taskforce, benadrukt hij: “Het gaat om het in kaart brengen van alle
belangen die spelen, zonder bemoeienis met de inhoud van de plannen. En om het even zwaar laten wegen
van de belangen van iedere partij, ongeacht het domein waarin de speler actief is. Een soort mediatorrol dus.”
Zeggen wat niet haalbaar is
Van Drie: “Bij onhaalbare eisen of onrealistische verzoeken wees de Taskforce de betreffende partij terecht.
Ook wanneer dit de gemeente was.” Dat vond Van Drie bewonderenswaardig, omdat de gemeente en de
Taskforce allebei uit het publieke domein komen. “Marktpartijen staan toch vaak 1-0 achter vanwege hun
commerciële belang, hoewel wij ook niet weglopen van onze plicht om wonen betaalbaar te maken. Het is dan
erg fijn als een overheidsinstantie tegen een ambtenaar durft te zeggen wat er niet haalbaar is.”
“Daarnaast is het landelijke netwerk van de Taskforce van grote meerwaarde. Bij ambtelijke obstakels kan de
Taskforce zijn connecties inzetten om het op te lossen.” Een derde waardevolle rol die de Taskforce speelde in
Brielle was die van deskundige. “We kunnen de gemaakte afspraken beter verantwoorden naar elkaar en naar
andere partijen als de experts van de Taskforce erachter staan”, zegt Van Drie.
Versnelling
De relatie tussen de drie spelers werd beter met behulp van de Taskforce. Daarnaast werd de verhuurderheffing
afgeschaft, wat de druk op snelle realisatie verminderde en waardoor het onderlinge contact ontspande. Nog
steeds stuurt de gemeente Brielle op een versnelling van de bouwplannen voor Oude Goote, maar nu staan de
neuzen dezelfde kant op. En dat zorgt direct voor resultaat: recent werd een intentieovereenkomst getekend.
Van Drie: “De Taskforce heeft in Brielle echt gezorgd voor versnelling.”

Mogelijkheden en uitdagingen van regie op regionaal niveau, inclusief monitoring.

De Taskforce constateerde in de eerste helft van 2022 dat er in het veld vragen leven over de wijze waarop de
(wederkerige en afdwingbare) regionale prestatieafspraken moeten worden gemaakt. Alsook hoe deze zich
verhouden tot het regiestelsel, het beschikbare instrumentarium en de eventuele escalatiemogelijkheden. Sinds de
Voorjaarsrapportage volgen de beleidsveranderingen en -uitwerkingen elkaar in hoog tempo op en zijn er op
nationaal en provinciaal niveau afspraken gemaakt tussen overheden over de woningbouwambities. Momenteel
worden de aantallen en afspraken verder geconcretiseerd in de vorm van 35 regionale woondeals die samen
‘landsdekkend’ zijn.
In de woondeals spreken overheden concreet met elkaar af waar gebouwd wordt en wat het aandeel betaalbare
woningen daarbij is. Aan het eind van het eerste kwartaal van 2023 moeten die woondeals getekend zijn en moet
helder zijn welke aantallen, typen woningen en welke projecten wanneer gerealiseerd worden. Ook bevatten de
deals kritische succesfactoren (randvoorwaarden) die op een hoger niveau ingevuld moeten worden om de
nieuwbouw te garanderen in het kader van wederkerigheid.
De Taskforce verwacht dat er nog een concretiseringsslag van de afgesproken aantallen nodig is wanneer de lokale
prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties (conform de Woningwet) worden
gemaakt. Deze moeten in lijn worden gebracht met de Nationale Prestatieafspraken, de bestuurlijke afspraken met
de provincies en de regionale woondeals. Dit is naar de mening van de Taskforce een kritieke stap als het gaat om de
haalbaarheid van de toch al ambitieuze afgesproken aantallen. Zo bleek uit de verdiepingscasussen van de Taskforce
dat in sommige regio’s voor veel van de nieuw te bouwen woningen die in de nationale en provinciale afspraken

14 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

meegeteld zijn, nog geen locatie is gevonden. De Taskforce blijft dit proces volgen en waar nodig ondersteunen.
Zoals in hoofdstuk 2.1.3 aangegeven, biedt de RVV-administratie een goed zicht op in potentie nog te bouwen
sociale huurwoningen en de daarbij voorgenomen bouwlocaties. Betrokken partijen kunnen deze informatie
vergelijken met de aantallen en locaties uit de regionale en lokale afspraken en op basis daarvan versnellings­
mogelijkheden identificeren.
De rol van corporaties en marktpartijen bij de woondeals is niet overal gelijk vormgegeven. Bij de woondeals in de
provincie Drenthe hebben de betrokken corporaties een steunbetuiging ondertekend.12 Een intensieve betrokkenheid van woningcorporaties aan de woondealtafel is wel aan te raden, zodat sociale woningbouwprojecten in het
vizier komen en blijven en niet onder op de stapel terechtkomen. De concept-definitie van sociale huur zoals die in
de in voorbereiding zijnde Wet versterken regie volkshuisvesting (Wvrv) wordt opgenomen13 helpt om misverstanden over wat als een sociale huurwoning kan worden aangemerkt te voorkomen. In deze wet wordt verder onder
meer de verbreding van het mandaat van Adviescommissie Geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet
opgenomen als ‘escalatiemiddel’.14
De woondeals hebben naast het vastleggen van afspraken ook een rol in de monitoring van de voortgang van de
nieuwbouw. Om voortgang te kunnen aanjagen moet voortgangsdata tijdig beschikbaar zijn. Momenteel werken het
ministerie van BZK, VNG en het Interprovinciaal Overleg (IPO) aan een landelijke Monitor Voortgang Woningbouw
met eenduidige definities en een basisset plancapaciteitsgegevens, die gevoed wordt vanuit provinciale monitors.
Ook wordt onderzocht hoe realisatiecijfers uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) hieraan kunnen
worden gekoppeld. Het is nog niet duidelijk wanneer de landelijke monitor operationeel is.
Praktijk en meerwaarde van flexwoningen

De Taskforce vroeg zich in de vorige rapportage af in welke situaties flexwoningen uitkomst bieden en wat ervoor
nodig is om er optimaal gebruik van te maken. Corporaties gaven aan dat het lastig of zelfs onmogelijk was om de
businesscase rond te rekenen, vanwege de kortere exploitatietijd. Gemeenten liepen aan tegen capaciteitstekorten als
het ging om vergunningverlening. De aantallen tijdelijke woningen die met RVVT-ondersteuning zijn gerealiseerd,
zijn beperkt. Toch lijken de kansen voor flexwoningen in korte tijd te zijn gekeerd. Met de komst van de Taskforce
Versnelling Tijdelijke Huisvesting (TVTH) in het voorjaar van 2022 en de maatregelen die sindsdien ontwikkeld zijn
om tijdelijke woonvormen verder te stimuleren, is de verwachting dat de flexibele schil van de woningvoorraad in
de komende jaren verder groeit.
De TVTH ondersteunt in samenwerking met het Expertteam Woningbouw gemeenten en andere betrokken partijen
bij concrete projecten. Tegelijkertijd is er € 88 miljoen uitgekeerd aan gemeenten voor projecten van flex- en
transformatiewoningen, goed voor minstens 8.300 woningen voor Oekraïense ontheemden, statushouders en
andere spoedzoekers. Ook zijn de contouren van de financiële herplaatsingsgarantie15 gepubliceerd, die risico’s voor
investeerders in ‘flexwoningprojecten’ moeten verkleinen. Kennis die wordt opgedaan door het ondersteunen van
projecten, bijvoorbeeld ten aanzien van staatssteun, wordt inzichtelijk gemaakt in een toolbox16 die gemeenten en
corporaties kunnen raadplegen bij vragen rond de bouw van flexwoningen.

12
13

14

15
16

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/12/23/kamerbrief-tk-over-eerste-woondeals-gesloten
Het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) beoogt overheden meer regie te geven over
volkshuisvestingsbeleid. In de Wvrv zijn een aantal systeemwijzigingen opgenomen op het gebied van de volkshuisvesting,
waarbij de Omgevingswet, de Woningwet en de Huisvestingswet worden gewijzigd. In de Wvrv wordt ook een definitie van sociale
huur benoemd. Uit de definitie volgt dat de DAEB-voorraad van woningcorporaties in elk geval gezien wordt als sociale huur.
Bestaande, particulier verhuurde woningen worden gezien als sociale huur als deze met een huurprijs onder de liberalisatiegrens
worden aangeboden aan huishoudens onder de DAEB-inkomensgrens en de toewijzing van deze woning is opgenomen in een
huisvestingsverordening. Voor nieuwbouw van particuliere verhuurders geldt als aanvullende derde voorwaarde dat een woning
25 jaar aan de eerste twee voorwaarden moet voldoen om gezien te worden als sociale huur.
De Woningwet beschrijft het proces van de gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s) om tot prestatieafspraken
te komen. Wanneer een geschil het maken van prestatieafspraken in de weg staat kan dit worden voorgelegd aan de minister. De
adviescommissie kan op dit moment geen uitspraken over zaken die buiten de Woningwet vallen, zoals het percentage sociale
huurwoningen in de voorraad van een gemeente.
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/12/06/
kamerbrief-tk-inzake-financiele-herplaatsingsgarantie-voor-versnelling-tijdelijke-huisvesting
Bron: https://realisatiehuisvesting.nl/toolbox/over-de-toolbox

15 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft dit jaar een bestelling gedaan van 2.000 woningen, die in 2023 geplaatst
moeten worden.17 Aedes heeft samen met haar leden een aanbesteding in de markt gezet voor 8.000 flexwoningen
die de komende jaren geleverd en geplaatst moeten worden.18 De voorinvestering van het RVB en Aedes zorgt ervoor
dat de woningen al geproduceerd zijn wanneer de ruimtelijke procedures doorlopen zijn. Al deze maatregelen
moeten er gezamenlijk voor zorgen dat het aantal flexwoningen tot en met 2024 optellen tot 37.500.

‘Flexwoningen voor iedere spoedzoeker een 100% oplossing’
“De belangrijkste les die wij geleerd hebben is, dat je moet zorgen dat partijen elkaar snel weten te vinden
en elkaars ‘taal’ gaan verstaan en spreken.” Dat zegt Rob Haans, in 2022 voorzitter van de TVTH, die in mei
2022 werd opgericht door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. De TVTH heeft als
doel om voor het einde van 2025 zo’n 37.500 tijdelijke woningen te realiseren, zogeheten flexwoningen.
Die lat ligt hoog, geeft Haans aan, maar hij ziet mogelijkheden zolang alle betrokken partijen doordrongen
zijn van de urgentie van het snel realiseren van woningen. “Die urgentie ontstond toen vluchtelingen buiten
moesten slapen bij Ter Apel”, licht hij toe. “Een tekort van 300.000 woningen is te vaak niet meer dan een
getal. Maar zodra we letterlijk gaan zien dat het gaat om mensen die geen dak boven hun hoofd hebben,
ontstaat het besef dat we een probleem hebben dat we moeten oplossen.”
Woningvoorraad snel laten groeien
Juist het realiseren van flexwoningen kan op korte termijn helpen om de woningvoorraad snel te laten groeien,
stelt Haans. Ook helpen flexwoningen volgens hem om de flexibiliteit die nu nodig is op de woningmarkt te
bedienen. “Veel mensen hebben op dit moment een woning nodig. Boven op de woningnood die er al was,
hebben we te maken met zo'n 90.000 vluchtelingen uit Oekraïne én met een groeiende groep statushouders die
recht heeft op een woning.- De situatie van beide groepen – ze wonen bij particulieren, in noodopvanglocaties
en in asielzoekerscentra – is eindig, aldus Haans. Hij noemt flexwoningen juist voor deze en andere spoedzoekers
een goede en snelle oplossing.
Iedere woning heeft direct betekenis
Hij benadrukt dat de focus bij flexwonen niet uitsluitend moet liggen bij vluchtelingen. “Voor allerlei doelgroepen
zijn flexwoningen een goede oplossing. Studenten, twintigers en dertigers die nog bij hun ouders wonen, maar
ook gescheiden mensen die door de woningnood niet dicht bij hun kinderen kunnen wonen. Waar de nood hoog
is, heeft iedere woning direct betekenis” Dat het Rijk met financiële stimuleringsregelingen voor het realiseren
van flexwoningen kwam en herplaatsingsregelingen ontwikkelde, gaf veel gemeenten en corporaties het laatste
zetje om actiever bezig te gaan met flexwonen, meent Haans. “Vooral voor corporaties is het belangrijk dat
flexwoningen lang geëxploiteerd kunnen worden. De financiële herplaatsingsregeling en fysieke herplaatsings­
garantie waaraan in 2022 gewerkt is, zorgen ervoor dat flexwoningen tenminste 30 jaar geëxploiteerd kunnen
worden. En in veel gevallen zelfs langer dan 30 jaar.”
Imago flexwoningen verbetert
Haans is bovendien blij dat het imago van flexwoningen verbetert. “Bij flexwoningen denken mensen vaak aan
containerwoningen, kleine units voor studenten en anti-kraak-achtige gebouwen. Lelijk en guur.”
Flexwoningen kunnen volwaardige woningen zijn, geeft hij aan. “Denk aan industriële woningen die in de
vorm van modules gebouwd worden in een fabriek en op de bouwplaats in elkaar gezet. Meestal in een paar
dagen tijd.” Het pluspunt van dit soort woningen is dat ze verplaatst kunnen worden, dus achter elkaar op
verschillende locaties kunnen staan. Haans: “Voor flexwoningen kun je locaties en gebouwen gebruiken die
niet permanent maar wel tijdelijk beschikbaar zijn.”

17
18

Bron: https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/actueel/nieuws/2022/09/07/
rijk-versnelt-bouwen-flexwoningen-aanbesteding-2000-woningen-gestart
Bron: https://aedes.nl/aandachtsgroepen/woningcorporaties-kopen-gezamenlijk-8000-flexwoningen

16 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Van waarom naar hoe
Om de realisatie van flexwoningen aan te jagen, trok de TVTH het land in, naar gemeenten, provincies en
collectieve bijeenkomsten van bouwers, vertelt Haans. Hij zag dat bij deze partijen de waarom-vraag veranderde
in de hoe-vraag: hoe gaan we dit doen? “De ontvankelijkheid voor flexwoningen is gegroeid”, constateert hij.
“Er ontstaat een hele waaier aan typen flexwoningen, waarbij je van een deel van de woningen niet ziet dat het
om flexwoningen gaat. Bovendien maakt de industriële bouw een groeispurt en daar draagt de vraag naar
flexwoningen aan bij. Deze ontwikkelingen zijn ook voor de reguliere bouw van meerwaarde, want de industriële
bouw laat zien hoe het óók kan.”
Het is mogelijk om in enkele jaren zo’n 30.000 tot 40.000 flexwoningen te realiseren, mits gemeenten, corporaties
en bouwbedrijven hard hun best doen en snel met elkaar in contact zijn, is Haans’ overtuiging. “Dat aantal lijkt
beperkt, maar draagt echt bij aan het oplossen voor de woningnood. Bovendien zijn flexwoningen voor iedere
spoedzoeker een 100% oplossing.”

17 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

3. Twee jaar Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
3.1. TNW-activiteiten
Bij de instelling van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW) in september 2020 was de doelstelling
helder. De eerder verschenen TNW-rapportages gaven zicht op de voortgang, gaven aan waar verbeteringen mogelijk
waren én deden concrete aanbevelingen aan het Rijk en aan gemeenten, provincies en woningcorporaties. Hoewel
de afspraken op papier haalbaar leken, bleek de praktijk weerbarstiger. Slechts 28% van de woningen waarvoor
corporaties korting op de verhuurderheffing hadden aangevraagd, bleek over een onherroepelijke omgevings­
vergunning te beschikken. Veel plannen waren nog onderwerp van onderhandeling en daarmee verre van definitief.
De Taskforce identificeerde in deze periode 95 potentiële versnellingsopgaven en voerde 62 interventies uit om
projecten te helpen concretiseren of vlot te trekken. Ook werd 41 keer een expert van het Expertteam Woningbouw
betrokken.
In de contacten met corporaties en gemeenten bleek dat de rol van de Taskforce als gesprekspartner en mediator –
ook wel omschreven als ‘relatietherapeut’ – waardevol is. In veel casussen bleek dat het komen tot concrete bouwplannen realistischer werd als partijen (weer) meer met elkaar in gesprek gingen, beter naar elkaar gingen luisteren,
elkaars belangen beter gingen begrijpen en samen op zoek gingen naar de beste oplossing (zie kaders over
TNW-interventies in Nieuwegein, Nuenen en Brielle). Naast het verbeteren van de communicatie en samenwerking
tussen partijen, ontdekte de Taskforce dat er bij gemeenten, provincies, corporaties, maar ook bij ontwikkelaars een
inhaalslag nodig is op het gebied van kennis, kunde en ervaring als het gaat om landelijk beleid, bouwprojecten en
vastgoedontwikkeling. Iedereen doet op zijn manier zijn uiterste best, maar door gebrek aan afstemming en
wederzijds begrip leidt dat niet standaard tot een soepel en snel plan- en bouwproces.

18 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Figuur 7: overzicht TNW-interventies

TNW interventies
De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
helpt corporaties en overheden de nieuwbouw
van sociale huurwoningen te versnellen.
Tot eind 2022 heeft de TNW ruim
mogelijke versnellingsopgaves
geïdentificeerd en
interventies
uitgevoerd in
gemeenten en regio's:

95

35

62

Adviesgesprekken en
presentaties

21

41

Adviestrajecten
met inzet van
Expertteam
Woningbouw

adviestraject met inzet Expertteam Woningbouw
verdiepingscasus
flexwonen
adviesgesprek / presentatie

Gesprekken met en interventies bij corporaties en gemeenten lieten zien dat de grootste versnelling gerealiseerd
kan worden in de besluit- en planvormingsfase van woningbouwprojecten; pakweg de eerste zeven jaar van het
totale proces om tot woningbouw te komen. Daarvoor zijn – naast kennis en goede verhoudingen – praktische en
creatieve oplossingen op projectniveau nodig. Om dit vorm te geven, deed de Taskforce verschillende aanbevelingen
richting het Rijk, gemeenten, provincies en corporaties. De aanbevelingen die aan het Rijk werden gedaan, dragen
bij aan de stelselverandering die momenteel in volle gang is.

19 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Van stilstand naar intentieovereenkomst in Nieuwegein
Groot onderhoud, sloop/nieuwbouw of allebei? Die vraag hield woningcorporatie Mitros, de gemeente
Nieuwegein en de bewoners van vier verouderde complexen een tijd lang bezig. Vanwege de gevaarlijke
staat van de gebouwen was een snel besluit gewenst, maar het keuzeproces verliep stroef. Daarom werd
het expertteam van de Taskforce gevraagd om een doorbraak te realiseren. Directeur Henk Peter Kip van
Mitros: “Toen het expertteam aansloot, kwam het proces in een stroomversnelling.”
Wie voor een van de vier complexen aan het Nijpelsplantsoen staat, valt meteen op dat het complex is voorzien
van betonstempels. Deze stangen ondersteunen de galerijen om instorting te voorkomen. Ze maken duidelijk
dat de 360 woningen gedateerd zijn. Er moet echt iets gebeuren. Maar wát er moet gebeuren, leverde veel
discussie op.
Snelheid nodig
De situatie van het Nijpelsplantsoen is ingewikkeld. Dat komt volgens wethouder Wonen en Ruimtelijke
Ordening Marieke Schouten door de uiteenlopende belangen van de woningcorporatie, gemeente en
huurders. Mitros-directeur Henk Peter Kip benadrukt dat er, vanwege de slechte staat van de galerijen, snelheid
nodig was om een keuze te maken uit de drie ingrijpende opties. Bovendien is sloop altijd ingewikkeld,
vanwege de band die huurders opbouwen met hun woning. Ook de wens van Mitros om het aantal woningen
te verdubbelen, maakte dit project volgens Kip complex.
Hij was daarom blij met de komst van het expertteam van de Taskforce: “Als Mitros wilden we een snelle oplossing.
Die stempels kun je eigenlijk niet enkele jaren laten staan. Wij wilden veel extra woningen bouwen, maar de
gemeente twijfelde of het gebied dat wel aankan, bijvoorbeeld vanwege de verkeersdrukte. De moeilijke keuzes
gecombineerd met de tijdsdruk zorgden voor spanning in de samenwerking tussen Mitros en de gemeente.”
Expertteam hielp stap opzij zetten
Om tot een gezamenlijk besluit te komen, moest de woningcorporatie concessies doen. Dat besluit kwam
volgens Schouten dichterbij door de opstelling van het expertteam: “Het was prettig dat het team ons hielp om
een stapje opzij te zetten en de vraag te stellen: wat willen we met elkaar? Waar willen we naartoe?” Die vragen
stelde het team terwijl het de vergaderingen tussen de gemeente en Mitros leidde. Kip vertelt: “Peter Ruigrok
van het expertteam zat de vergaderingen voor. Dat hielp.”
Een voorzitter die geen belang heeft bij de uitkomst, kan de kwaliteit van een overleg verbeteren, zegt de
Mitros-directeur: “Als een onafhankelijk persoon dat gesprek niet leidt, is het geen gesprek maar een discussie.
Dat is niet productief.” Nu er geen discussie ontstond, maar gezocht werd naar een visie en een koers, kon
Mitros zich op de inhoud richten.
Voorzittershamer in deskundige handen
Ook de wethouder was blij dat de experts de leiding namen: “Het team zorgde ervoor dat iedereen aan het
woord kwam, dat er een goede agenda was en een goede vergadermethodiek. Het team probeerde empathie te
kweken aan tafel. Die was er eerder ook wel, maar het team bouwde daarop voort.”
Deze bewaking van het proces was niet de enige kracht van het team. Verstand van zaken hielp ook, zegt de
wethouder: “Het team is deskundig. Peter Ruigrok was niet alleen een technische voorzitter, maar ook iemand
die de woningmarkt, de positie van huurders, woningcorporaties en gemeenten goed kent.”
Expertteam zorgt voor doorbraak
Evenwel bemoeide het expertteam zich niet met een inhoudelijke oplossing. Een compromis moesten de
partijen zelf vinden. Kip: “Dat lijkt me voor dit team ook een goede rol. Zoek je een inhoudelijk deskundige,
dan kun je beter een specialist inhuren. Dit is een ‘doorbraakteam’. Is die doorbraak er, dan zijn ze klaar.
Anders wordt het een ondersteuningsbureau voor vastgoedprojecten.”

20 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

De gemeente en Mitros werden het eens over een combinatie van groot onderhoud, verduurzaming en sloop/
nieuwbouw. Er komen 110 woningen bij. De bewonerscommissie is teleurgesteld, laat Kip weten: “De bewoners
hadden liever overal groot onderhoud gehad. Ik begrijp dat het lastig is. Mensen hebben herinneringen.
Een huis is meer dan de huur die je betaalt.”
Het expertteam vertrok in januari 2023 na het tekenen van een intentieovereenkomst tussen de partijen.
Daarin spraken zij af hoe het proces, dat nog enkele jaren duurt, verloopt. De gemeenteraad boog zich ook nog
over het plan. Kip: “Je weet nooit of het gelukt was zonder het team. Maar toen het expertteam aansloot, kwam
het proces in een stroomversnelling.”

3.2. TNW-aanbevelingen
In de Voorjaarsrapportage van 2022 is een aantal aanbevelingen opgesteld om het bouwen van nieuwe sociale
huurwoningen te versnellen:
• Stuur op resultaat: maak concrete en wederkerige afspraken in een helder stelsel.
• Zet de beperkte capaciteit optimaal in en vergroot professioneel inzicht.
• Onderzoek ‘institutionele belemmeringen’, los deze op en werk aan cultuurverandering.
Omdat deze aanbevelingen streven naar verbetering van bredere condities voor het bouwen, heeft opvolging tijd
nodig en zijn resultaten na ruim zes maanden nog niet concreet zichtbaar. Met de uitvoering van de nationale
programma’s Woningbouw19 en een Thuis voor Iedereen20 wordt echter al in sterke mate invulling gegeven aan de
eerste aanbeveling. De benodigde stelselverandering is met volle kracht ingezet en door het vastleggen van definities,
rollen en verantwoordelijkheden ontstaat helderheid voor corporaties, overheden en andere stakeholders.
De Taskforce verwacht dat die helderheid bijdraagt aan het verkorten van de onderhandelingstijd die nodig is in de
voorfase van woningbouwprojecten, hoewel het in iedere nieuwe samenwerking van belang is om rollen, verantwoordelijkheden en de invulling daarvan te bespreken en vast te leggen. Binnen het programma Woningbouw richt
het ‘Plan van Aanpak versnellen processen en procedures woningbouw’ zich op de maximale compressie van het
bouwproces, op basis van praktijkonderzoek. Hierin is ook aandacht voor de gevraagde cultuurverandering die nodig
is om samenwerking tussen markt en overheid te optimaliseren. En wordt de stem van de woningzoekende onderdeel
van het proces van inspraak en participatie. Daar waar het gaat om tijdelijke huisvesting zijn ook duidelijk stappen
gezet om institutionele belemmeringen op te lossen: met de verschillende garanties, de grootschalige inkoop van
tijdelijke woningen door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en Aedes en het loket op www.realisatiehuisvesting.nl wordt
de toepassing van flexwonen sterk vergemakkelijkt en worden risico’s gedeeld en beperkt.
Voor een aantal aanbevelingen die de Taskforce deed blijven we aandacht vragen:
• Om de voortgang van de woningbouw te kunnen volgen, wordt momenteel gewerkt aan een landelijke monitor
door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Interprovinciaal Overleg (IPO) en
de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Ook Aedes spant zich in om op regelmatige basis zicht te
krijgen en te houden op de voortgang van de bouwopgave van corporaties, naast haar jaarlijkse benchmark.
Het is zaak om deze initiatieven voor betere monitoring snel én zorgvuldig operationeel te krijgen en op elkaar af
te stemmen, zodat vertraging tijdig wordt opgemerkt en woningbouwprojecten de ondersteuning krijgen die ze
nodig hebben. Daarnaast verdient de monitoring van flexwoningen bijzondere aandacht. De database van het
Expertisecentrum Flexwonen21 biedt hier een interessante basis voor.
• De oproep om te zoeken naar mogelijkheden om beperkte kennis en capaciteit maximaal te delen, blijft staan.
Zo blijkt dat beperkte kennis over bijvoorbeeld de logistiek van projectontwikkeling, maar ook over landelijk

19
20
21

Bron: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/programma-woningbouw
Bron: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/programma-een-thuis-voor-iedereen
https://flexwonen.nl/praktijkvoorbeelden

21 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

woningbouwbeleid, bij partijen een obstakel vormt om versneld tot concrete bouwprojecten te komen.
Investeren in kennis en kunde blijft daarom noodzakelijk, met een leidende rol voor overheden. Het onderling
delen van informatie, ook met marktpartijen, moet hier onderdeel van zijn, zodat alle betrokken partijen weten
waar de benodigde kennis en hulpmiddelen te vinden zijn.
• In het verlengde hiervan verdient de constatering van de Taskforce dat het samenspel en de taken van de
verschillende ondersteuningsstructuren (flexpools, expertteams, versnellingstafels en taskforces) die zijn
ingericht om de woningbouw te helpen versnellen nog niet helder is, blijvende aandacht. Door die onduidelijkheid bestaat er een risico van overlappende mandaten en tegenstrijdige werkwijzen of adviezen. Dit moet in het
aankomende jaar verder worden uitgewerkt en vastgelegd.
• Ook blijven institutionele belemmeringen en grote uitdagingen zich aandienen. De stikstofproblematiek is hier
een voorbeeld van. Veelal zijn deze belemmeringen nu aangemerkt als kritische succesfactoren om woningbouw
mogelijk te maken. Hiervoor zijn nog geen concrete procesafspraken gemaakt, waardoor het belemmerende
factoren blijven voor de voortgang van woningbouwplannen.
• Tot slot is de aanbeveling om randvoorwaarden zoals continuïteit en langetermijnperspectief te organiseren
actueler dan ooit. Gezien de huidige economische omstandigheden kan dit bijdragen aan een situatie waarin
partijen blijven doorbouwen en investeren. Dit perspectief zorgt voor minder prijsschommelingen en positieve
condities voor personele ontwikkeling en opleiding.
Bijlage A beschrijft de op dit moment bij de Taskforce bekende signalen die duiden op opvolging van de aanbevelingen
uit de vorige rapportage. De Taskforce blijft opvolging van deze aanbevelingen zo goed mogelijk monitoren en
toegepaste operationalisering delen, zodat alle woningcorporaties en gemeenten er gebruik van kunnen maken.
Dat kan in de vorm van publicaties en in de vorm van maatwerk bij projecten. De Taskforce zet zich hiervoor in, in
samenwerking met Aedes, VNG, IPO, het ministerie van BZK en het Expertteam Woningbouw.

Waardevolle aanbevelingen en goede intenties in Nuenen
In het najaar van 2021 zaten woningcorporatie Helpt Elkander, de gemeente Nuenen en het expertteam van
de Taskforce met elkaar aan tafel. Ze bespraken hoe ze door betere samenwerking de woningbouwopgave
in Nuenen konden versnellen. Directeur-bestuurder Sylvester Putters van Helpt Elkander en Gerard-Jan
Andriessen en Daniël van Schijndel, coördinator en beleidsmedewerker van cluster Ruimtelijke
Ontwikkeling bij de gemeente Nuenen, vertellen wat er sindsdien is gebeurd.
De gemeente Nuenen en Helpt Elkander willen samen beter slagen in de volkshuisvestingsopgave. Sylvester
Putters van Helpt Elkander: “We hebben een fors aantal projecten in de planning staan om nieuwbouw toe te
voegen in de gemeente Nuenen. Het leek ons verstandig om met de gemeente en het expertteam te kijken hoe
we tot een versnelling kunnen komen. Hoe kunnen we een gezamenlijke aanpak kiezen, waardoor we die
opgave beter kunnen realiseren?”
In het najaar van 2021 zaten Helpt Elkander, de gemeente en de experts van de TNW bij elkaar om de samen­
werking te verbeteren. Een positieve dag, aldus Daniël van Schijndel van de gemeente: “Het proces dat die dag
tot stand kwam leidde tot de nodige inzichten over de afspraken die nodig zijn om te kunnen slagen. We zagen
ook dat beide partijen de intentie hebben om de woningbouwopgave voor elkaar te krijgen.”
Aanbevelingen
De nieuwe inzichten vertaalden zich in een aantal aanbevelingen van het expertteam. Denk aan het belang om
de sociale woningbouwopgave meer te laten leven en het bewustzijn over dit belang te vergroten. Bijvoorbeeld
door een kennissessie te organiseren met experts van zowel Helpt Elkander als de gemeente die te maken
hebben met de opgave. Daarnaast adviseerden de experts de gemeente en corporatie om een escalatiemodel
uit te werken. Als de samenwerking vastloopt, kunnen de betrokkenen partijen hiermee escaleren tot een
niveau hoger in de besluitvorming. Ook adviseerde het expertteam om het ontwikkelproces van projecten
vooraf duidelijk te hebben. “Wat zijn bijvoorbeeld de uitdagingen die je onderweg tegenkomt? Zorg ervoor dat
de verwachtingen duidelijk zijn”, benadrukte het expertteam. “En kijk proactief naar de capaciteit binnen je
organisaties. Weet wat er op je af komt en probeer daarop te anticiperen.”

22 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Met deze aanbevelingen is nog te weinig gedaan, geeft Putters aan. “We hebben een lastige periode gehad.
Binnen ons team viel een centrale schakel voor langere tijd uit. Ook bij de gemeente was er een wisseling van
wethouders. Wel denk ik dat de intenties heel goed zijn. In het nieuwe jaar hopen we verder met de aanbevelingen aan de slag te gaan, om zo de versnelling in gang te zetten. Ik hoop dat wij daarmee echt een partner van
de gemeente kunnen worden.”
Veel meer mogelijk
Gerard-Jan Andriessen van de gemeente Nuenen geeft aan dat de gemeente op ambtelijk niveau al is begonnen
met het doorvoeren van de aanbevelingen. Dit heeft echter nog niet het bestuurlijke niveau van wethouders en
directeuren bereikt. Toch hebben de aanbevelingen volgens hem al wel geholpen: “Na het lezen van de
aanbevelingen gaan ze wel in je hoofd zitten. Daarmee kijk je met een nieuwe bril naar processen en acteer je
daar ook op. Maar we moeten dit meer met elkaar bespreken; dan gaat het pas écht tot iets leiden.”
“We hebben afgelopen jaar nog te weinig bij elkaar gezeten om elkaar goed van de knelpunten op de hoogte te
kunnen houden”, vult Putters aan. “Ik denk dat er samen echt veel meer mogelijk is, zoals het expertteam ook
aangaf. Maar we moeten dat goed gaan organiseren en er moet van beide kanten capaciteit op worden ingezet.”

23 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

4. Vooruitblik: waar een wil is, is een weg
Met het ondertekenen van de bouwafspraken tussen overheden zijn de ambities over de aantallen en typen
woningen die erbij moeten komen helder. Nu ligt de focus op het zo snel mogelijk behalen van die aantallen want
de behoefte aan (betaalbare) woningen is onverminderd groot. En met het verslechteren van de marktcondities
wordt de rol van de woningcorporaties alleen maar belangrijker.
Net als bij de eerste TNW-rapportage in het najaar van 2021 maakt de Taskforce zich zorgen over de voortgang van de
bouw.Overheid, woningcorporaties en marktpartijen moeten zich doorlopend intensief inspannen om door te
blijven bouwen en nieuwbouw niet te laten stagneren en krimp te voorkomen. Gebleken is dat het ondersteunen
van woningbouwprojecten en samenwerkingsverbanden tussen overheden, corporaties en bouwers/ontwikkelaars
– zoals de Taskforce dat in de afgelopen jaren op basis van deskundigheid en diplomatie heeft gedaan – helpt.
Er zijn voldoende goede voorbeelden zijn van samenwerkende partijen die erin slagen om daadwerkelijk te bouwen.
De Taskforce blijft zich daarom ook in de komende periode met gevraagd en ongevraagd advies inzetten voor de
bouw van nieuwe sociale huurwoningen en middenhuurwoningen door woningcorporaties. We verwachten vooral
inzet in drie specifieke projectsituaties:
• woningbouwprojecten met sociale huurwoningen en middenhuurwoningen door woningcorporaties die nog
geen onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan hebben (‘zachte plannen’) en met een versnelde proceduregang eerder gerealiseerd kunnen worden;
• het optimaliseren van zachte plannen met een tekort aan sociale huurwoningen, en van plannen die woningen
bevatten die nog niet voldoen aan de randvoorwaarden van sociale huur;
• woningbouwprojecten met daarin een combinatie van sociale huur, middenhuur, en vrije sector die een locatie
en bouwvergunning hebben, maar stilvallen door zich terugtrekkende beleggers of trage verkoop.
Vanzelfsprekend kunnen corporaties en gemeenten ook met andere vraagstukken over de bouw van sociale
huurwoningen bij de Taskforce terecht. Omdat we in gesprek gaan, horen wat er in de praktijk speelt en daarbij
ondersteuning bieden, blijft de Taskforce ook leren. Die geleerde lessen over terugkerende uitdagingen en
oplossingen vertalen we in beleidsinformatie voor onze opdrachtgever en partners. We maken het geleerde ook

24 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

operationeel door toepassing in concrete interventies en stellen de geleerde lessen breed beschikbaar, onder
andere in de vorm van publicaties. Specifieke thematische onderwerpen waarmee we aan de slag gaan zijn:
• betaalbaarheid van nieuwbouw met het oog op de taakbegrenzingen van woningcorporaties;
• identificatie en het inzetbaar krijgen van bouwlocaties door bijvoorbeeld locatiescans en het beter benutten van
bestaand instrumentarium;
• optimalisering van de samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen.
Voor het uitdiepen van de deze onderwerpen benutten we de ervaring en werkwijze van corporaties en gemeenten
die er afgelopen jaren in geslaagd zijn relatief veel woningen te bouwen (zie kader ‘In de oplossingstand’).
Tot slot analyseren we de principes en succesfactoren van reeds bestaande versnellingstafels en andere vormen van
samenwerking tussen overheid, corporaties, ontwikkelaars en bouwers in het kader van woningbouw, zodat deze
toegepast kunnen worden bij de versnellingstafels die aan elk van de 35 regionale woondeals worden verbonden.
De volledige herziene taakopvatting is opgenomen in bijlage B.

Succesvolle woningcorporaties ‘in de oplossingstand’
Wat kunnen we leren van woningcorporaties die het is gelukt om afgelopen jaren te bouwen? De Taskforce
ging langs bij acht verschillende woningcorporaties die in hun missie slaagden om sociale woningbouw te
realiseren. Hoe deden ze dat en wat is hiervoor nodig? Op basis van deze gesprekken kunnen we in ieder
geval vier succesfactoren onderscheiden.
Robuuste interne organisatie
“Deze woningcorporaties zijn intern goed gestroomlijnd”, zegt Staf Depla, voorzitter van de Taskforce. Concrete
doelen, een duidelijke filosofie en heldere (financiële) kaders maken hun successen mogelijk, denkt hij:
“Deze corporaties weten wat ze kunnen. En dus ook wanneer ze nee moeten zeggen.” Dat is niet vanzelfsprekend,
omdat relaties daardoor onder druk kunnen komen te staan. “Dit getuigt daarom van vertrouwen en openheid.
Als ze ja zeggen, kunnen andere partijen zoals gemeenten of projectontwikkelaars ervan op aan dat ze het
realiseren”, vult Johan Conijn aan. Hij is directeur van een financieel adviesbureau in vastgoed en emeritus-hoogleraar woningmarkt. “Daarnaast hebben deze corporaties een duidelijk beeld van de product-­marktcombinaties
waarvoor ze willen bouwen. Hierdoor zijn ze in staat slagvaardig te handelen”, zegt hij. “Door een bestendige
visie vormt tegenwind geen probleem maar een uitdaging.” Depla legt uit: “Deze corporaties gebruiken meerdere
routes om het einddoel te halen. Daardoor valt alles niet gelijk stil als er ergens vertraging optreedt.”
Deze woningcorporaties ondervinden daarnaast relatief weinig hinder van de krapte op de arbeidsmarkt. Conijn:
“De professionele ruimte en het maatschappelijk doel trekt mensen aan.” Tel daar de goede werk-­privébalans bij
op: “Er zit geen baas direct boven op het werk van de professional, die veelal een achtergrond in het vastgoed
heeft. Enige mate van autonomie wordt gewaardeerd.” Depla voegt toe: “En deze mensen zijn allemaal bevlogen
en vinden hun werk leuk. Ook dat loont.”
Grondposities via eigen netwerk
Succes komt deze woningcorporaties niet zomaar aanwaaien. “Ook deze corporaties worstelen met het vinden
van locaties,” stelt Depla. Hierbij speelt de driehoeksverhouding tussen projectontwikkelaar, gemeente en
corporatie een grote rol. “Locaties lopen soms via de gemeente. Via hun grondposities, maar ook omdat
gemeenten via anterieure overeenkomsten borgen dat corporaties sociale woningen mogen bouwen. Als ze
zelf mogelijkheden zien, nemen deze corporaties ook posities in. Zelfs al weten ze dat het lang kan duren
voordat de positie tot realisatie komt.” Conijn: “Succesvolle woningcorporaties gaan in zo’n geval op zoek naar
een oplossing.” Zo komt het voor dat corporaties aan posities komen omdat andere corporaties hen om hulp
vragen. “Succesvolle corporaties weten wie ze moeten bellen”, zegt Depla. “Ze zijn street wise, weten wat er
speelt en hebben vaste relaties met projectontwikkelaars.” Het hebben en kunnen inzetten van het eigen
netwerk is cruciaal in het regelen van grondposities, geven Depla en Conijn aan.

25 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Stimulerende relatie met de gemeente en projectontwikkelaars
Voor gemeenten geldt eenzelfde succesformule als voor woningcorporaties: “Ze moeten echt willen”, geeft
Depla aan. “Gemeenten die hun doelen scherp hebben en die bereid zijn om mee te werken – dat zijn factoren
voor het succesvol realiseren van plannen.” Die houding noemt Depla ‘de oplossingsstand’. Conijn komt met
een kanttekening: “Ook met die houding zit het niet altijd mee. Zo ontstaat soms een afstemmingsprobleem,
doordat ambtenaren te veel binnen de kaders van hun eigen discipline denken of elkaar juist in de weg zitten.
Dan is het moeilijk om te bewegen.” In het geval van een capaciteitsvraagstuk kan de corporatie de gemeente
te hulp schieten. “Slagvaardige corporaties zijn bereid om werk van de gemeente over te nemen, om daarmee
voortgang te kunnen boeken.”
Financieel sterk
Ook op financieel vlak tonen succesvolle woningcorporaties zich krachtig. Conijn: “Voor geen van de corporaties
was hun financiële positie een knelpunt.” De verwachting is dat het in de loop van 2023 weer makkelijker wordt
om aanbestedingen succesvol te laten verlopen, door ontspanning op de bouwmarkt. Meer aannemers zullen
dan tegen acceptabele kosten kunnen bouwen. Wel zijn er zorgen over de toekomst vanwege hogere rentes en
sterk gestegen bouwkosten. Ook de stikstofwetgeving vormt een belemmering. “Toch zijn deze corporaties in
staat klappen op te vangen. Ze hebben het intern goed geregeld en hebben heldere financiële randvoorwaarden,
zodat ook een RvC in het proces in de 'oplossingsstand' meegaat”, aldus Conijn. Dat maakt het voor woning­
corporaties mogelijk om kwaliteit te leveren. Wel dreigen grote corporaties tegen het investeringsplafond van
€ 3,5 miljard aan te lopen en zijn er zorgen over de stijging van de stichtingskosten van een sociale huurwoning.
“Als dat zo doorgaat, gaan er op den duur grenzen bereikt worden”, geeft Conijn aan.
In het voorjaar van 2023 gaat de Taskforce verder in gesprek met woningcorporaties om succesverhalen uit te
dragen en aanbevelingen te concretiseren.

26 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Bijlagen
A. Opvolging van aanbevelingen
1. Stuur op resultaat!
Aanbevelingen voor het Rijk:
Aanbeveling

Opvolging

Neem tijdige realisatie expliciet op als randvoorwaarde om
vooraf toegekende (rijks)gelden te mogen behouden.
Organiseer ondersteuning van woningbouwprojecten door
onafhankelijke derde(n) ten gunste van de uitvoering.

Tijdige realisatie is opgenomen als randvoorwaarde om
vooraf toegekende (rijks)gelden te mogen behouden in
bestuurlijke afspraken en woondeals. Naast tijd is het
expliciet benoemen van voorwaardelijke behoeften en
condities voor sociale woningbouw nodig bij het maken van
wederkerige prestatieafspraken. Pas in dat geval kan worden
vastgesteld of ambities realistisch zijn.

Onderzoek de mogelijkheden om consequenties te
verbinden als de vereiste inzet uitblijft. Dat zou alle partijen
kunnen raken die nodig zijn voor sociale woningbouw, dus
niet alleen woningcorporaties en overheden. Maak de
stakeholderanalyse compleet en verbreed bijvoorbeeld het
mandaat van de landelijke geschillencommissie.

De mogelijkheden om consequenties te verbinden als de
vereiste inzet uitblijft, worden momenteel onderzocht.
Verbreding van het mandaat van de Adviescommissie
Geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet wordt
voorbereid.

Aanbevelingen voor gemeenten, provincies en woningcorporaties:
Aanbeveling

Opvolging

Neem de versnelling van de woningbouw op als doel in
nieuwe gemeentelijke coalitieakkoorden, inclusief deadlines
en wat daarvoor nodig is.

De nationale afspraken volgden na de meeste coalitie­
akkoorden – na de gemeenteraadsverkiezingen in 2022 –
waardoor het opnemen van dit doel niet mogelijk was.
De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting voorziet
wel in de eis dat gemeenten een woonprogramma hebben
waar versnellingsafspraken in zijn opgenomen.

27 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Maak concretere prestatieafspraken op lokaal of regionaal
niveau met doorzicht op de langere termijn, gekoppeld aan
de gemeentelijke omgevingsvisie of woonvisie. Een goede
prestatieafspraak bevat concrete locaties en aantallen,
planningen en afspraken over de ambtelijke capaciteit.
Maar ook een taakverdeling tussen gemeente en woning­
corporatie, waarin verwachtingen en afhankelijkheden
expliciet zijn gemaakt.

De regionale woondeals zijn nog niet overal rond. Daarbij is
de doorwerking richting de prestatieafspraken in de lokale
driehoek nog niet overal aan de orde gekomen.

Neem tijdige realisatie expliciet op in anterieure overeenkomsten met gemeenten, woningcorporaties en derden en
in contracten met uitvoerders.

Er zijn nog geen concrete signalen/voorbeelden over
opvolging bekend.

Neem geen genoegen met verlichting van de woningnood op
termijn maar kijk op welke locaties en op welke manier zo
snel mogelijk gebouwd kan worden. Denk bijvoorbeeld aan
de inzet van flexwoningen.

De oprichting van de Taskforce Versnelling Tijdelijke
Huisvesting (TVTH) en de aanbesteding voor 10.000
flexwoningen ingekocht door verschillende partijen,
waaronder het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en Aedes, maken
een dergelijke versnelling mogelijk. Kennisprogramma’s over
tijdelijke huisvesting geven betrokkenen meer achtergrond
en kennis.

Werk aan vertrouwen en ontwikkel een werkwijze waarin
samenwerking centraal staat. Bespreek niet alleen cijfers
maar ook ‘zachte aspecten’, zoals werkwijze, houding,
gedrag en verwachtingen.

Het gebrek aan vertrouwen komt terug in vrijwel alle
interventies die de Taskforce deed, mogelijk omdat wordt
aangenomen dat belangen van beide domeinen verschillen.
Een werkwijze waarin samenwerking (inclusief houding,
gedrag en verwachting) centraal staat ontbreekt dan nog.
Het versterken en behouden van onderling vertrouwen blijft
daarom een belangrijk aandachtspunt en is een fundamentele taak van de Taskforce, die als onafhankelijke derde en
facilitator bij gesprekken en samenwerkingen aansluit.
Op die manier hoopt de Taskforce te kunnen voldoen aan de
oproep in de woondeals: los het op of schaal het op.

2. Zet de beperkte capaciteit optimaal in en vergroot professioneel inzicht
Aanbevelingen voor het Rijk:
Aanbeveling

Opvolging

Operationaliseer kennis en kunde voor woningbouw op basis
van casuïstiek en ontsluit deze centraal op een toegankelijke
manier in bijvoorbeeld een expertisecentrum. Breng dit
actief in verbinding met provinciale flexpools. Kies voor
eenvoud en helderheid en voorkom dat dingen dubbel
worden gedaan.

Een goed voorbeeld is de toolbox die de Taskforce Versnelling
Tijdelijke Huisvesting (TVTH) beschikbaar stelt via de website
www.realisatiehuisvesting.nl. De toolbox omvat onder meer
stappenplannen voor het komen tot woningbouwprojecten.
Ook de website www.volkshuisvestingnederland.nl heeft
potentie om als kennisplatform te dienen. De Taskforce ziet
echter ook dat continue aanpassing in wet- en regelgeving
een belemmering vormen om snel door te kunnen bouwen.
De Woningwet en de Huisvestingswet worden bijvoorbeeld
regelmatig herzien. Ambtenaren op provinciaal en gemeentelijk niveau zijn niet altijd van alle herzieningen op de hoogte,
waardoor gebrek aan kennis, kunde en ervaring kan ontstaan.
Daardoor zijn zij onvoldoende in staat om in alle situaties
adequaat te reageren. Op dit punt is verbetering mogelijk
door én te investeren in het kennisniveau van ambtenaren én
door een heldere informatievoorziening vanuit het Rijk.

28 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Organiseer certificering van industriële bouwproducten op
landelijke schaal.

Onder het motto ‘eens vergund altijd vergund’ kan een
landelijke certificering gemeenten en bouwers ontzorgen en
bijdragen aan een versnelling van de proceduregang. Met de
komst van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)
wordt een dergelijke goedkeuring al deels mogelijk:
fabriekswoningen en andere vormen van conceptuele
woningen kunnen vooraf worden beoordeeld en goedgekeurd. Per project volstaat dan de noodzakelijke beoordeling
van specifieke lokale omstandigheden, zoals de fundering,
en een toets op de juiste uitvoering van het bouwproject.
Op dit moment zijn de eerste projecten hiermee uitgevoerd,
onder meer via een certificatieregeling voor prefab
woningconcepten. De komende tijd worden in samenwerking
met het Netwerk Conceptueel Bouwen en de Vereniging
Kwaliteitsborging Nederland meer van dergelijke regelingen
ontwikkeld.

Organiseer randvoorwaarden zoals continuïteit en lange­
termijnperspectief, zodat partijen ook in tijden van crisis
blijven doorbouwen en investeren (bouwstromen).
Dit perspectief zorgt voor minder prijsschommelingen en
positieve condities voor personele ontwikkeling en opleiding.

Er zijn nog geen concrete signalen/voorbeelden over
opvolging bekend, maar deze aanbeveling blijft actueel.

Aanbevelingen voor gemeenten, provincies en woningcorporaties:
Aanbeveling

Opvolging

Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden die het
instrumentarium (grondbeleid, verordeningen) biedt om de
kansen voor sociale woningbouw positief te beïnvloeden en
woningcorporaties in positie te brengen.

Het is lastig te monitoren in welke mate de mogelijkheden
die het instrumentarium biedt volledig worden benut.
De aanbeveling blijft van kracht met het advies om deze
toepasbaarder te blijven maken door middel van bijvoorbeeld publicaties. Nieuw ontwikkelde wetgeving en nieuwe
rollen die hierin worden gepositioneerd, moeten daarbij in
acht genomen worden.

Deel kennis en capaciteit maximaal. Zoek de juiste schaal
voor samenwerking, bijvoorbeeld op regionaal niveau. Plan
en prioriteer, zodat helder is waar de capaciteit wanneer
wordt ingezet.

De Taskforce vraagt hier blijvend aandacht voor, want het
delen van kennis en capaciteit kan worden verbeterd.
Ook blijkt beperkte kennis, kunde en ervaring – bijvoorbeeld
over de logistiek van projectontwikkeling, maar ook over
landelijk woningbouwbeleid – bij veel partijen nog steeds
een obstakel om versneld tot concrete bouwprojecten te
komen. Investeren in kennis en kunde blijft daarom
noodzakelijk, met een leidende rol voor de rijksoverheid,
gemeenten en provincies. Het onderling delen van
informatie, ook met marktpartijen, moet hier onderdeel van
zijn, zodat alle betrokken partijen weten waar de benodigde
kennis en hulpmiddelen te vinden zijn. Er zijn evenwel veel
initiatieven, werkgroepen, kennisprogramma’s waarin
ervaringen worden uitgewisseld, en die waardevol zijn om
onbekendheid en onduidelijkheden te verminderen.

Werk programmatisch samen met marktpartijen en
bouwers. Inventariseer de capaciteit van marktpartijen,
gemeenten en woningcorporaties en maak een gezamenlijke
planning van projecten, programma’s en opleveringsdata.
Kijk hierbij niet alleen naar cijfers maar ook naar werkwijze,
houding en gedrag. Delegeer taken waar mogelijk.

De Taskforce heeft goede ervaringen met ‘versnellingstafels’
waaraan partijen die betrokken zijn bij sociale woningbouw
– zoals gemeenten, provincies, corporaties, projectontwikkelaars en makelaars – met elkaar in gesprek kunnen gaan.
Dergelijke platforms zijn een uitstekend middel om elkaar
goed te leren kennen, maar ook om kennis en ervaring uit te
wisselen en afspraken over bouwprojecten te maken.
Kortom, ga met elkaar om de tafel, praat met en leer van
elkaar. Verschillende sociale woningbouwprojecten zijn
succesvol geconcretiseerd en versneld door ondersteuning
van versnellingstafels.

Maak gebruik van het Expertteam Woningbouw en de
provinciale flexpools en zet deze in om sociale woningbouwprojecten te concretiseren en te versnellen.

De Taskforce en het Expertteam Woningbouw zijn in de afgelopen periode door verschillende gemeenten en corporaties
bevraagd om te adviseren over sociale woningbouwprojecten. Deze ondersteuning wordt ook in de komende jaren
geboden.

29 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Ontwikkel een verplaatsingsstrategie voor tijdelijke
woningen (flexwoningen). Benut de hiervoor aanwezige
locatiescanners en onderzoek mogelijkheden die nu nog te
snel worden afgeschreven. Op hogere schaalniveaus ligt een
stimulerende rol voor de provincies voor de hand.

In de regio Bevelanden is een dergelijke strategie ontwikkeld.
Deze kan als voorbeeld dienen voor andere regio’s,
gemeenten en corporaties. Op nationaal niveau is recent een
herplaatsingsgarantie ingesteld.

3. Onderzoek ‘institutionele belemmeringen’ en los deze op
Aanbevelingen voor het Rijk:
Aanbeveling

Opvolging

Creëer bevoegdheden en instrumenten die het mogelijk
maken om te sturen op realisatie.

Het Rijk heeft met de opgave- en termijndoelen die zijn
vastgelegd in Programma Woningbouw een aanzet gegeven
om continuïteit te garanderen voor de bouw in tijden van
crisis. Daarnaast wordt een stimulerend instrumentarium
voor realisatie ontwikkeld. De Wet Versterking Regie op de
Volkshuisvesting, woondeals en mobiliteitsgelden zijn
belangrijke voorbeelden. Hierbij is het bewerkstelligen van
structurele oplossingen en middelen nog wel een aandachtspunt.

Versterk naast de regie op het interbestuurlijk samenspel ook Er zijn nog geen concrete signalen/voorbeelden over
de interne regie bij het Rijk op beleidsvelden die de
opvolging bekend.
woningbouw raken. Dit bevordert samenhangend beleid en
effectieve uitvoering. Zo kan bijvoorbeeld geïnvesteerd
worden in infrastructuur op strategische locaties om daarmee
de condities voor woningbouw positief te beïnvloeden.
Zorg voor een duidelijk aanspreekpunt waar institutionele
belemmeringen gemeld kunnen worden. Laat belemmeringen onderzoeken en los ze zo veel mogelijk op, als daarmee
de versnelling van de woningbouw gediend is.

Er is nog geen duidelijk aanspreekpunt waar institutionele
belemmeringen gemeld kunnen worden. Deze aanbeveling
is wel expliciet onderdeel gemaakt van de nieuwe opdracht
van het Expertteam Woningbouw en de TNW. De Taskforce
blijft dus beleidssignalering doen, maar beveelt desondanks
een loket aan.

Definieer de eigenschappen die sociale huurwoningen naast
de huurprijs moeten hebben en leg dit vast. Een voorbeeld is
opname in het toewijzingsstelsel.

De definitie van sociale huur wordt opgenomen in het
wetstraject rondom de Wet Versterking Regie op de
Volkshuisvesting. Deze wet gaat naar verwachting begin
2023 in consultatie. Vooruitlopend daarop wordt de definitie
al informeel toegepast.

Neem in afspraken (zoals woondeals) ook de mogelijkheid
op om af te wijken van belemmerende regels, en om
procedures te versnellen. Wijs bijvoorbeeld op de mogelijkheid om projecten bij ministeriële regeling aan bestaande
experimenten van de Crisis- en herstelwet toe te voegen.

De mogelijkheid om af te wijken van belemmerende regels
en om procedures te versnellen via woondeals blijkt lastig
haalbaar. Dit komt door omdat het zowel beleidsmatig als
juridisch als onwenselijk – zo niet onmogelijk – wordt
ervaren om alle woondealgemeenten toe te voegen aan álle
experimenten van de Crisis- en herstelwet, onder andere
omdat de woondeals ‘landsdekkend’ worden. Wel kan er in
attenderende zin aandacht worden besteed aan de Crisis- en
herstelwet in de woondealafspraken.

Nieuwbouw is gebaat bij voorspelbaarheid en investeringszekerheid. Datzelfde geldt voor de effectiviteit van financiële
prikkels die gericht zijn op versnelling van de bouw.
Onderzoek tegen die achtergrond de mogelijkheden om
binnen de wettelijke kaders ook de RVVN-woningen toe te
kennen die in 2022 gebouwd worden na de sluiting van het
loket heffingskorting.

Het loket heffingskorting is ondanks deze eerdere aanbeveling
gesloten.

30 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Aanbevelingen voor gemeenten, provincies en woningcorporaties:
Aanbeveling

Opvolging

Denk in mogelijkheden, vaak kan er meer dan je denkt en
hoeft het wiel niet opnieuw uitgevonden te worden.
Deskundige ondersteuning is beschikbaar in de markt.
Andere provincies, gemeenten en woningcorporaties
beschikken vaak over praktische oplossingen die direct
inzetbaar zijn.

De interventies die de Taskforce uitvoerde, gingen vaak over
het vastlopen van processen door situaties die een
uitzondering op de regel vormden, of om specifieke lokale
situaties. Het is lastig om in dit soort situaties (bestaande)
beleidsruimte en oplossingsrichtingen te identificeren.
Hierdoor blijft het verschil tussen ervaren en daadwerkelijke
institutionele belemmeringen bestaan. Op dit punt is
snelheidswinst te boeken, maar dat vraagt om lef, kennis en
kunde en niet in de laatste plaats om versimpeling van de
bestaande wet- en regelgeving.

Deel ervaren belemmeringen en systeemvraagstukken met
de Taskforce, het Expertteam Woningbouw en de rijksoverheid, zodat ze aangepakt kunnen worden.

Het belang van kennisdeling, ook over belemmeringen en
systeemvraagstukken, blijft bestaan omdat dit helpt in het
vinden van oplossingen en mogelijkheden. De Taskforce
heeft niet de illusie dat de eerder benoemde belemmeringen
inmiddels opgelost zijn; er zijn (rechtstreeks bij de Taskforce
dan wel via partners) wel andere belemmeringen benoemd
in de afgelopen periode:
Splitsen van woningen
Corporaties lopen aan tegen institutionele belemmeringen.
Zo beschouwt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) het splitsen van een woning als sloop. Deze betiteling
maakt het splitsen van woningen voor corporaties een
nodeloos ingewikkeld traject, waardoor veel corporaties
afzien van het splitsen van woningen. Op dit vraagstuk is
verdere verdieping mogelijk.
DAEB-taken
Ook zien corporaties dat sommige van hun DAEB-werkzaamheden (Diensten van algemeen economisch belang) als
niet-DAEB worden aangemerkt. Zo behandelde de Taskforce
een casus waarin een corporatie de parkeervoorzieningen
van voor sociale woningbouw op een binnenterrein wilde
realiseren, omdat de gemeente geen parkeervoorzieningen
langs de openbare weg toestond. Deze parkeerplekken
werden vervolgens als niet-DAEB aangemerkt. Dit leidt bij
corporaties tot vertraging en frustratie. Ook op dit vraagstuk
is verdere verdieping mogelijk.
Concurrentie tussen woningcorporaties
Bij de institutionele belemmeringen duikt ook ‘concurrentie’
tussen woningcorporaties op. In een specifieke casus wil een
projectontwikkelaar niet samenwerken met de lokale
woningcorporaties, maar wel met een naburige corporatie.
De Taskforce ziet mogelijkheden voor verdieping rond de
vraag of het wenselijk is dat corporaties uit andere (naburige)
gemeenten zich in een lokale woningmarkt gaan mengen.
Negatieve prikkels voor bewoners
Tot slot kunnen bewonersgroepen een rol spelen in wat als
institutionele belemmeringen kan worden gezien. Zo blijkt
bijvoorbeeld dat de kostendelersnorm het samenwonen van
mensen niet stimuleert (waardoor mensen apart blijven
wonen).

31 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

B.	Taakopvatting Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW) functioneert op basis van bestuurlijke afspraken uit september
202022. Met deze afspraken wilden het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Aedes en de
Vereniging voor Nederlandse Gemeenten (VNG) bereiken dat de bouw van 150.000 sociale huurwoningen – waarvoor
woningcorporaties via de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVVN) korting op de verhuurderheffing hebben
aangevraagd23 – in 2021 en 2022 werd gestart en in diezelfde twee jaar ook 10.000 flexwoningen werden gebouwd.
De Taskforce ging zich “focussen op het wegnemen van knelpunten die de totstandkoming van de 150.000 sociale
huurwoningen en 10.000 tijdelijke en flexwoningen belemmeren of vertragen”. Bekende knelpunten zijn de (on)
beschikbaarheid van locaties, lage realisatiegraad en plancapaciteit, trage aanbestedingsprocessen of aanleg van
infrastructuur. Een belangrijk onderdeel van het werkpakket bestond uit het monitoren van de voortgang van de
bouw van woningen op basis van enquêtes en cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) over
de RVVN-regeling.
Sinds de operationele start in januari 2021 is er veel veranderd: de verhuurderheffing wordt afgeschaft, de RVVNregeling vervalt daarmee en er worden nieuwe afspraken gemaakt met woningcorporaties over de realisatie van
nieuwbouw. Ook is het Interprovinciaal Overleg (IPO) toegetreden tot de Taskforce, wat bijdraagt aan de slagkracht.
We constateren, gezien de trage voortgang van de RVVN-projecten en de uitdagende condities voor woningbouw in
het algemeen, dat het werk van de Taskforce hard nodig blijft. De vier betrokken partijen hebben te kennen gegeven
de Taskforce ook na 2022 te willen continueren. Dat vraagt om een nieuwe taakopvatting c.q. ‘scope’ en om
verankering in het stelsel zoals dat momenteel wordt vormgegeven door het ministerie van BZK en de betrokken
partijen Aedes, IPO en VNG. Deze memo is bedoeld om: 1. binnen de Taskforce tot een gedeelde taakopvatting te
komen en 2. het ministerie van zinsneden te voorzien die opgenomen kunnen worden in de nieuwe landelijke
afspraken.

22
23

Bron: Najaarsrapportage Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties 2021, bijlage 6.1, zie: https://www.rijksoverheid.nl/
documenten/rapporten/2021/10/31/taskforce-nieuwbouw-woningcorporaties---najaarsrapportage-2021
Bron: https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/rvv/nieuwbouw-2020

32 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Vernieuwde taakopvatting Taskforce
Het Programma Woningbouw van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) geeft aan dat
de Taskforce wordt gecontinueerd en beschrijft waar de Taskforce in deze nieuwe beleidscontext zorg voor draagt:
“We continueren de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties. Deze ondersteunt gemeenten en corporaties bij de
bouw van voldoende corporatiewoningen, waaronder flexwoningen. De ervaring leert namelijk dat de realisatie van
dit type woningen relatief lastig is. De Taskforce helpt knelpunten doorbreken die de bouw van deze woningen in
de weg staan. Hierbij is er oog voor het feit dat nieuwbouw door corporaties onderdeel uitmaakt van bredere
gebiedsontwikkelingen en daarmee onderdeel is van een bredere context.
De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties draagt zorg voor:
• het zicht houden op de voortgang van de realisatie van corporatiewoningen, inclusief flexwoningen;
• een periodieke rapportage over de knelpunten en hoe we die oplossen;
• het doorbreken van impasses en delen van kennis door inzet van het Expertteam Woningbouw en bestuurlijke
inzet vanuit Aedes, IPO, VNG en BZK.”
Doelstelling

In lijn met bovenstaande beschrijving wil de Taskforce ook in de komende periode de bouw van voldoende
corporatiewoningen blijven aanjagen en voorkomen dat de bouw van deze woningen in het laagste huursegment
vertraagd of uitvalt. Met de veranderende economische condities en de achterblijvende bouwvergunningen wordt
het werk van de Taskforce nog belangrijker. In het verleden waren het veelal de woningcorporaties die de bouw
gaande hielden wanneer marktpartijen in de vertraging schoten.
Om welke woningen gaat het precies?

De Taskforce zal zich richten op de (te bouwen) woningen waar woningcorporaties in de nieuwe landelijke prestatieafspraken verantwoordelijk voor worden gesteld: 250.000 nieuwe sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de
middenhuur.24 Dit omvat dus ook de te bouwen woningen in het niet-DAEB-segment en flexwoningen. Tevens blijft
de Taskforce oog houden op de originele groep van 150.0000 woningen waarvoor RVVN was aangevraagd.
Activiteiten

Om bovengenoemd doel te bereiken voert de Taskforce, samen met het Operationaliseringsteam van RVO en het
Expertteam Woningbouw, concreet de volgende activiteiten uit:
1.
Interventies op project-, corporatie- of gemeenteniveau
De belangrijkste activiteit die de Taskforce uitvoert om de bouw van sociale huurwoningen aan te jagen is en blijft
het uitvoeren van interventies. Deze interventies vinden plaats bij woningbouwprojecten waarover signalen van
vertraging of stagnatie bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van monitoringsinformatie25 of op verzoek van een van de
betrokken partijen zoals een corporatie of gemeente. Als de Taskforce kennis krijgt van lokale casuïstiek waarin de
sociale woningbouwopgave in een concreet project of bij een corporatie of een gemeente in meer algemene zin
ernstig dreigt te vertragen of te stagneren, kan dat aanleiding zijn voor een lokale interventie.
Dergelijke interventies kunnen gevraagd en ongevraagd worden opgestart, maar altijd op basis van vertrouwelijkheid
en gelijkwaardigheid. In een interventie kan de nadruk liggen op de inzet van inhoudelijke expertise, bestuurlijk
aanspreken (oftewel gesprekken op operationeel en bestuurlijk niveau) en het herstellen van de samenwerking.
Veelal zal sprake zijn van een combinatie (deskundigheid en diplomatie). Andere principes die blijven gelden zijn
hoor-wederhoor en het voorkomen van hit-and-run.

24
25

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/30/
kabinet-sluit-nationale-prestatieafspraken-volkshuisvesting-met-aedes-woonbond-en-vng
Bron: https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/een-thuis-voor-iedereen--corporatiesector- (inclusief de aantallen van het
programma een Thuis voor Iedereen)

33 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Preventieve interventies zijn ook onderdeel van de activiteiten. Bijvoorbeeld het in positie brengen van woning­
corporaties bij overheden bij het maken van prestatieafspraken en het checken of de RVVN-woningen zijn meegenomen in die nieuwe prestatieafspraken.
De inzet van de Taskforce kan gezien worden als escalatiemiddel wanneer partijen er samen niet goed uitkomen,
maar moet niet verward worden met toezicht, verantwoording en sanctionering. Het ligt in de rede dat de Taskforce
als voorloper wordt ingezet wanneer escalatie dreigt richting bijvoorbeeld de Geschillencommissie en de Autoriteit
Woningcorporaties. Het is van belang de positie van de Taskforce en de samenhang met andere mechanismen en
ondersteuningsstructuren in het nieuwe regiestelsel goed te verankeren. Dit brengt een intensieve samenwerking
met het ministerie van BZK met zich mee, waar de afdeling Programmeren en Monitoren aan zet is om afspraken te
maken met provincies en regio’s en de voortgang te monitoren. De inzet van de Taskforce wordt verankerd in de
bestuurlijke afspraken en regiodeals.
2.
Bestuurlijk aanjagen
De ervaring leert dat de inzet van de Taskforce op basis van deskundigheid (in eerste instantie) door lokale partijen
vaak als ‘veiliger’ wordt ervaren dan de inzet van diplomatie door de bestuurders van de Taskforce. En dat er zelden
een direct verzoek wordt gedaan om de inzet van bestuurders. Ook hebben we gezien dat, als er nu eenmaal sprake
is van bestuurlijke aandacht, dit een positief effect heeft op het gevoel van urgentie en de samenwerking op lokaal
niveau. De Taskforce blijft dus op locaties waar dat nuttig en mogelijk geacht wordt ook ongevraagd de nodige
bestuurlijke aandacht geven. Gezien de volle agenda’s worden hiervoor ook werkbezoeken van het ministerie
ingezet. Het takenpakket van de voorzitter wordt uitgebreider; naast het voorzitten van de overleggen wordt hij ook
ingezet in (bestuurlijke) interventies.
3.
Bevorderen van kennisdeling van geleerde lessen uit casuïstiek
De tweede rapportage van de Taskforce bevat concrete aanbevelingen waarmee corporaties gemeenten en provincies
de bouw van sociale huurwoningen kunnen opschalen. In toenemende mate kan de Taskforce, samen met het
Expertteam Woningbouw, zich richten op kennisdeling over sociale woningbouwontwikkeling bij gemeenten en
woningcorporaties, om zo geleerde lessen en aanbevelingen te helpen verspreiden. Dit kan in de vorm van ‘specials’
en hoeft niet meer in de vorm van traditionele rapportages. De eerste twee specials zijn de ‘succesfactoren van
sociale woningbouw’ en ‘feiten en fabels over flex’. De Taskforce blijft daarom haar voelsprieten in de praktijk
gebruiken om ‘rode draden’ die de effectieve bouw van sociale huurwoningen hinderen verder te onderzoeken en
kennis daarover te verspreiden. Waar deze rode draden zich voordoen, kunnen zij meteen worden opgepakt en
gedeeld met in ieder geval de wetgever, zodat deze in actie kan komen. Naast deze ad hoc kennisdeling neemt de
Taskforce ook deel aan de actielijn Versnelling in het Programma Woningbouw van het ministerie van BZK door het
leveren van beleidsinformatie.
4. Landelijke rapportage(s)
Het werk van de Taskforce kan terugkerende knelpunten aan het licht brengen in regelgeving, procedures en
dergelijke. De Taskforce signaleert deze structurele knelpunten en doet aanbevelingen aan BZK, Aedes, IPO en VNG
voor versnelling en het wegnemen van knelpunten in de sociale woningbouwopgave op lokaal, provinciaal en
landelijk niveau. Het voornemen is om in het eerste kwartaal van 2023 nog eenmaal een traditionele rapportage uit
te brengen met conclusies en aanbevelingen, en deze aan te bieden aan de minister voor VRO. In deze rapportage
wordt teruggekeken op de regeling en de resultaten van de Taskforce. De minister zal tweemaal per jaar de
voortgang van het programma Woningbouw delen met de Tweede Kamer. De Taskforce draagt bij aan deze
terugkoppeling en verantwoording, maar maakt zonder tegenbericht geen eigen rapportage meer.

34 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Monitoring
Om een helder beeld van de voortgang te krijgen en potentiële versnellingsopgaven te kunnen identificeren, is een
combinatie van relevante en actuele informatiebronnen noodzakelijk.26 Dit moet nog nader worden uitgewerkt.
De Taskforce zal hier een operationele afspraak over maken met het ministerie van BZK (afdeling Programmeren en
Monitoren).
Op dit moment monitort de Taskforce zelf de voortgang van het aantal RVVN-woningen op basis van de administratie
van RVO. Deze mogelijkheid vervalt met de regeling. Monitoring van de voortgang van realisatie wordt onderdeel van
het nieuwe stelsel van prestatieafspraken, zoals aangekondigd in het Programma Woningbouw. Binnen dit
afspraken­stelsel dienen BZK, provincies en gemeenten/woningcorporaties te monitoren op de gerealiseerde
aantallen, afgezet tegen de voorgenomen prestatieafspraken en nationale, provinciale en lokale beleidsdoelen.
Een belangrijke rol is weggelegd voor de interbestuurlijke monitor die halverwege 2023 operationeel moet zijn.
Het is van groot belang dat de Taskforce tijdig en periodiek inzicht krijgt in deze realisatiegegevens, zodat
informatie beschikbaar is waarop interventies kunnen worden gebaseerd. (Waar is sprake van potentiële vertraging,
is interveniëren mogelijk en welke interventies hebben prioriteit?) Ook is het noodzakelijk dat in die informatie de
projecten van woningcorporaties herkenbaar zijn, zodat helder is welke projecten op aandacht van de Taskforce
kunnen rekenen. Een relatie met de nieuwe woondeals die in eind dit jaar gesloten worden ligt voor de hand.
Verder is het aan te raden om de RVVN-woningen in de monitoring te oormerken, zodat ze als specifiek onderdeel
van de populatie herkenbaar blijven en gevolgd kunnen worden. Dit, omdat de voorgeschiedenis bekend is en
daarmee de ontwikkeling langer en specifieker gevolgd kan worden dan de nog te definiëren woningbouwprojecten.
En om op basis daarvan meer inzicht te krijgen in succesfactoren die bouw van corporatiewoningen versnellen.
De Taskforce draagt na sluiting van het loket op 1 oktober 2022 de beschikbare data van nog te realiseren woningen
– de zogenaamde ‘bruidsschat’ – over aan de provincies en aan de interbestuurlijke monitor.

Samenstelling van de Taskforce
Provincies zijn in het nieuwe stelstel een onmisbare schakel geworden voor de bouw van voldoende sociale
huurwoningen. Het opdrachtgever- en lidmaatschap van de Taskforce zal daarom opnieuw bij de vier partijen
Aedes, BZK, IPO en VNG belegd worden.
De vier partijen zijn gelijkwaardig en stellen een bestuurlijke vertegenwoordiger en een werkgroeplid beschikbaar.
De Taskforce staat onder leiding van een onafhankelijk voorzitter die bovendien als boegbeeld functioneert en
deelneemt aan interventies.
De operationele uitvoering van de Taskforce is belegd bij RVO in opdracht van het ministerie van BZK. De Taskforce
komt elke maand bij elkaar, bij voorkeur op de laatste vrijdag van de maand.

Onder welke voorwaarden komt de Taskforce in actie?
Voor de afweging of de Taskforce bij een bouwproject in actie komt zijn de volgende situaties relevant:
• Nieuwbouwprojecten met daarin sociale huurwoningen (onder andere voormalige RVVN-woningen) en
woningen bedoeld voor het gereguleerde deel van het middenhuursegment waar stagnatie optreedt en/of om
hulp is gevraagd door woningcorporaties of gemeenten.

26

Gedacht kan worden aan de volgende Informatiebronnen:
• Nationale woningbouwkaart BZK
• Dashboard ‘een thuis voor iedereen’
• Vergunning informatie CBS
• Monitor Prestatieafspraken ABF
• Aedes DVI en DPI / Verantwoordingsinformatie ten behoeve van AW en Staat van de Corporatiesector

35 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

• Woningbouwprojecten met een gevarieerd programma waarbij er ook een deel sociale huur is, maar (nog) geen
toegelaten instelling betrokken is. De Taskforce kan zich ook met de voortgang van dergelijke projecten bezig­
houden. Want als dergelijke projecten stagneren, stagneert ook weer een deel van de sociale huurwoningopgave.
• Woningbouwprojecten waarin de sociale huurwoningengerealiseerd/gebouwd worden door een private
ontwikkelaar en waarbij de gemeente en een (of meerdere) corporaties beogen dat deze woningen worden
afgenomen door een woningcorporatie, en dus leiden tot een toename van de woningvoorraad sociale huur van
woningcorporaties. De Taskforce kan zich ook met dergelijke projecten bezighouden. Immers als er in dergelijke
projecten knelpunten ontstaan, werkt dat ook negatief door in het (kunnen) realiseren van de sociale woningbouwopgave door woningcorporaties.
• Daar waar er voor de RVVN-woningbouwprojecten (meestal) concreet zicht was op een locatie voor een project, en
dus al een start was gemaakt met de voorbereiding van een project, is dat niet zo voor alle sociale huurwoningen
die op grond van de nieuw te maken landelijke, provinciale en lokale prestatieafspraken moeten worden
gerealiseerd. Voor een deel van de sociale woningbouwopgave die neergelegd wordt in de prestatieafspraken
geldt dat concrete invulling naar project met locatie, planning, programma, partijen en middelen nog zal
moeten plaatsvinden op lokaal (en soms regionaal) niveau. Een vlotte doorvertaling van de prestatieafspraken in
SMART-afspraken op lokaal niveau is een voorwaarde voor het behalen van de beoogde versnelling. Daarom kan
de vraag naar de concretisering van prestatieafspraken voor de bouw van sociale huurwoningen ook binnen de
‘scope’ van de Taskforce vallen. Naar verwachting kan de Taskforce met name bijdragen aan het definiëren van
bouwlocaties en programma’s van eisen voor die locaties.
• Locaties met flexwoningen of transformatiewoningen die zijn ingediend via het loket van de Taskforce
Versnelling Tijdelijke Huisvesting (TVTH) maar nog niet rijp zijn voor besluitvorming.
• Ten slotte hebben we in het afgelopen jaar op meerdere plekken in Nederland gezien dat een goede programmatische monitoring en sturing door gemeente en woningcorporaties – en soms ook met marktpartijen – ervoor
zorgt dat er overall voortgang wordt behouden in de realisatie van sociale huurwoningen. Als individuele
projecten vertragen kan er sneller ingegrepen worden of worden ‘geschoven’ in planning en inzet tussen
projecten. Gezien het belang hiervan kan dit thema – dat wil zeggen: de prioritering van projecten met sociale
woningen – ook worden opgepakt door de Taskforce.
• Projecten waar alleen op basis van deskundigheid geen doorbraak mogelijk is en ‘diplomatie’ noodzakelijk is.
Buiten de scope vallen vooralsnog:
• Koopwoningen of huurwoningen met een huur boven de middenhuur, tenzij als onderdeel van een groter
project met daarin sociale huurwoningen;
• Flexwoningen dieniet gebouwd worden door, of uiteindelijk in eigendom komen van, een woningcorporatie
maar worden gebouwd en geëxploiteerd door andere partijen;
• De verdeling van nieuwbouwwoningen over specifieke doelgroepen conform een Thuis voor Iedereen.

36 | Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Dit is een publicatie van:
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland
Prinses Beatrixlaan 2 | 2595 AL Den Haag
Postbus 93144 | 2509 AC Den Haag
T +31 (0) 88 042 42 42
E: nieuwbouwwoningcorporaties@rvo.nl
https://www.rvo.nl/onderwerpen/expertteam-woningbouw/
taskforce-nieuwbouw-woningcorporaties
De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties is een initiatief van de
vereniging van woningcorporaties Aedes, de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten (VNG), het Interprovinciaal Overleg (IPO) en het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze publicatie is tot stand
gekomen in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties.
© Rijksdienst voor Ondernemend Nederland | januari 2023
Publicatienummer: RVO-012-2023/BR-DUZA
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) stimuleert
duurzaam, agrarisch, innovatief en internationaal ondernemen.
Met subsidies, het vinden van zakenpartners, kennis en het voldoen
aan wet- en regelgeving. RVO werkt in opdracht van ministeries en de
Europese Unie.
RVO is een onderdeel van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat.